Properti Perkantporan.pdf

  • View
    231

  • Download
    0

Embed Size (px)

Text of Properti Perkantporan.pdf

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    1/14

    BAB I

    PENDAHULUAN

    1.1. Latar BelakangProyek konstruksi, terutama pada

    bangunan gedung, masih merupakan lahanfavorit investor untuk menanamkan

    investasinya pada objek tersebut. Penanaman

    investasi pada objek yang tepat, dapat

    memberikan keuntungan bagi investor.

    Investor mempunyai prinsip bahwa, suatu

    lahan selalu memiliki satu penggunaan terbaik

    dan satu tujuan penggunaan properti yang

    selalu membutuhkan satu site tertentu. Salah

    satu analisa yang dapat memberikan masukan

    untuk melakukan investasi terbaik, adalah

    analisa Highest and Best Use (HBU). Maka,

    analisa HBU perlu dilakukan sebelummelakukan investasi pada propereti komersial

    yang memberikan nilai penghasilan tertinggi.

    Seiring berkembangnya pembangunan

    di kota-kota besar, seperti kota Surabaya,

    permintaan terhadap kebutuhan tempat tinggal

    yang sangat besar, akan tetapi keterbatasan

    lahan yang tersedia dan harga yang mahal

    mengakibatkan kesulitan untuk memenuhi

    permintaan masyarakat. Salah satu solusi yang

    dapat diberikan adalah pembangunan rumah

    bersusun atau lebih dikenal dengan sebutan

    apartemen. Akhir-akhir ini perkembangan

    pembangunan aparteman berkembang dengan

    pesat, karena mampu menjawab solusi

    terhadap keterbatasan dan mahalnya harga

    lahan. Salah satu yang sedang dalam tahap

    pelaksanaan adalah apartemen Trillium Office

    and Residence. Rencana pengembangan lahan

    apartemen ini adalah untuk kepentingan

    properti komersial.

    Lahan ini berlokasi di jalan Pemuda

    no. 106-118 Surabaya dan mulai dibangun

    pada bulan Agustus 2008 dan berada di areayang dapat memberikan beberapa alternatif

    properti untuk dikembangkan, antara lain

    properti perkantoran, properti ritel (pusat

    perbelanjaan), dan properti hunian apartemen.

    Untuk mendapatkan alternatif penggunaan

    lahan yang terbaik dan menghasilkan nilai

    tertinggi bagi investasi properti komersial,

    diperlukan sebuah analisa terlebih dahulu,

    yaitu analisa HBU lahan. Pada saat ini investor

    lahan tersebut merencanakan pengembangan

    properti komersial berupa apartemen.

    Pertanyaan yang muncul adalah apakahpenggunaan apartemen adalah alternatif

    terbaik bagi pengembangan lahan tersebut.

    Analisa ini didasarkan pada aspek perijinan,

    teknis, finansial, dan nilai tertinggi. Kriteria-

    kriteria tersebut ini dapat diterapkan pada

    lahan apartemen Trillium Office and

    Residence, karena tidak selalu apartemenTrillium Office and Residence merupakan

    alternatif terbaik untuk mengembangkan lahan

    tersebut.

    Untuk itu, perlu dilakukan analisa

    HBU pada lahan aparteman Trillium Office

    and Residence agar dapat diketahui,

    pengembangan apakah yang memberikan nilai

    tertinggi pada lahan tersebut.

    1.2. Perumusan MasalahPerumusan masalah yang berkaitan

    dengan penelitian mengenai analisa HBU,

    meliputi :

    1. Bagaimana menetapkan HBU

    lahan apartemen Trillium Office

    and Residence secara legal,

    teknis, dan finansial?

    2. Properti komersial apakah yang

    memberikan nilai tertinggi sesuai

    HBU?

    1.3. Batasan MasalahPada penerapan analisa HBU yang ada

    didalamnya nanti akan cukup luas dankompleks. Agar pembahasan dalam penulisan

    ini bisa lebih terarah dan sistematis, maka

    pembahasan penulisan dibatasi sebagai

    berikut:

    1. Aspek legal meliputi zoning dan

    building code.

    2. Aspek teknis meliputi ukuran

    tanah, bentuk tanah, aksesbilitas,

    dan lokasi tanah.

    3. Aspek finansial meliputi Biaya

    Investasi, pendapatan,

    pengeluaran, aliran kas dan Net

    Present Value (NPV)

    4. Penggunaan properti komersial

    terbaik dengan alternatif

    perkantoran, hotel, dan

    apartemen.

    1.4. TujuanAdapun tujuan dari penyusunan Tugas

    Akhir ini adalah :

    1. Menetapkan HBU lahan

    apartemen Trillium Office and

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    2/14

    Residence secara legal, teknis

    dan finansial.

    2. Mengetahui properti komersial

    terbaik dengan nilai tertinggi

    untuk lahan apartemen Trillium

    Office and Residence.

    1.5. ManfaatPenyusunan Tugas Akhir ini

    diharapkan mampu mendapatkan beberapa

    manfaat sebagai berikut, yaitu :

    1. Dapat diketahui penggunaan

    terbaik untuk lahan yang ada.

    2. Menjadi masukan bagi penelitian

    lanjutan di bidang analisa HBU

    khususnya dan penilaian properti

    pada umumnya.

    BAB II

    TINJAUAN PUSTAKA

    2.1. Definisi dan TerminologiPada sub ini akan dibahas beberapa

    definisi properti komersial yang meliputi

    apartemen, perkantoran, dan hotel.

    2.1.1 Properti KomersialJenis properti ini mempunyai

    kemampuan komersial untuk menghasilkan

    arus kas dan semua aspek komersialnya

    (CAUS, 2001). Beberapa jenis properti

    komersial antara lain:

    A. Apartemen

    Apartemen adalah bangunan gedung

    bertingkat yang dibangun dalam suatu

    lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian

    yang distrukturkan secara fungsional dalam

    arah horizontal maupun vertical dan

    merupakan satuan-satuan yang masing-masing

    dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi

    dengan bagian-bersama, benda-bersama dan

    tanah bersama (UU RI No.16 tahun 1985

    tentang rumah susun).

    B. Perkantoran

    Kantor adalah balai (gedung, rumah,

    ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan atau

    tempat bekerja. Sedangkan perkantoran adalah

    kompleks atau tempat berkantor

    C. Hotel

    Hotel adalah salah satu jenis

    akomodasi yang mempergunakan sebagian

    atau keseluruhan bangunan untuk jasa

    pelayanan penginapan, penyedia makanan dan

    minuman serta jasa lainnya bagi masyarakatumum yang dikelola secara komersil

    (Keputusan Menteri Parpostel no Km 94/HK/

    103/MPPT 1987).

    D. Penggunaan

    Penggunaan tanah adalah modifikasi

    yang dilakukan oleh manusia terhadap

    lingkungan hidup menjadi lingkungan

    terbangun seperti lapangan, pertanian, dan

    permukiman. Penggunaan tanah didefinisikan

    sebagai "jumlah dari pengaturan, aktivitas, daninput yang dilakukan manusia pada tanah

    tertentu".

    E. TerbaikTerbaik adalah paling baik (KBBI,

    1988).

    F. TertinggiTertinggi adalah paling tinggi (KBBI,

    1988).

    2.2 Dasar Teori

    Pembahasan dasar teori yang disajikan

    pada sub bab ini meliputi pengembangan dan

    jenis properti, dan analisa HBU.

    2.2.1 Pengembangan dan Jenis Properti

    A. Konsep Dasar Properti

    Bangunan gedung adalah wujud fisik

    pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan

    tempat kedudukannya, sebagian atau

    seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam

    tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagaitempat manusia melakukan kegiatannya, baik

    untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan

    keagamaan, kegiataan usaha, kegiatan social,

    budaya, maupun kegiatan khusus (Perarturan

    Menteri Pekerjaan Umum nomor

    29/PRT/M/2006).

    Menurut Standard Penilaian Indonesia

    (KPSPI, 2007) properti adalah konsep hukum

    yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat

    yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.

    Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang

    memberikan hak kepada pemilik untuk suatu

    kepentingan tertentu (specific interest) atau

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    3/14

    sejumlah kepentingan atas apa yang

    dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib

    memperhatikan konsep hukum dari properti

    yang meliputi segala sesuatu yang merupakan

    konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan

    yang bernilai, berbentuk benda atau bukan,

    berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat

    atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang

    dapat membentuk kekayaan.

    B. Jenis-jenis Properti

    Menurut Standard Penilaian Indonesia

    (KPSPI, 2007) jenis-jenis properti antara lain :

    1. Real properti

    Real properti adalah kepemilikan atas

    kepentingan hukum yang melekat

    pada real estate atau hubungan hukumpenguasaan yuridis oleh pemilik atas

    real estate. Hubungan ini biasanya

    tercatat dalam suatu dokumen,

    misalnya sertifikat kepemilikan atau

    perjanjian sewa. Hak real properti

    yang dikenal dalam peraturan

    perundang-undangan di Indonesia

    antara lain :

    a. Hak Milik (right to own).

    b. Hak Guna Usaha (right to

    cultivate).

    c.

    Hak Guna Bangunan (right to

    build).

    d. Hak Pakai (right to use).

    e. Hak Pengelolaan (right to

    manage).

    f. Hak sewa (right to rent buildings).

    g. Hak membuka tanah (right to

    clear land).

    h. Hak memungut hasil hutan (right

    to forest harvest product).

    i. Hak menggunakan air (right to use

    water).j. Hak Menggunakan Ruang Udara

    (right to use airspace).

    k. Hak Milik atas Satuan Rumah

    Susun (strata-title).

    l. Hak-hak lainnya yang akan

    ditetapkan dengan undang-undang

    serta hak-hak yang sifatnya

    sementara sebagai yang

    disebutkan dalam pasal 53 UUPA

    No.5/1960 (KPSPI, 2007).

    2. Personal properti

    Personal properti merujuk pada

    kepemilikan atas kepentingan hukum

    yang melekat pada benda selain real

    estate.

    3. Perusahaan atau badan usaha

    (Businees)

    Badan Usaha adalah identitas

    komersial, industri, jasa atau investasi

    yang menjalankan kegiatan ekonomi.

    Badan usaha biasanya bersifat mencari

    keuntungan yang dalam kegiatan

    operasionalnya menghasilkan produk

    atau jasa kepada konsumen.

    4. Hak kepemilikan finansial/HKF(Financial Interest).

    Hak kepemilikan finansial/HKF pada

    properti berasal dari pembagian secara

    hukum dari hak kepemilikan atas

    badan usaha dan real properti

    (misalnya, persekutuan/partnership,

    sindikasi, BOT, sewa/ko-tenancies,

    joint venture), dan dari pemberian

    secara kontraktual hak opsi untuk

    membeli atau menjual properti

    (misalnya tanah dan bangunan, sahanatau instrument keuangan lainnya)

    pada harga yang dinyatakan dalam

    periode tertentu, atau berasal dari

    pembentukan instrument investasi

    yang dijamin dengan sekumpulan aset

    real estate.

    C. Investasi Properti

    Investasi pada dasarnya adalah

    melakukan pengorbanan di masa sekaranguntuk mengharapkan keuntungan atau menfaat

    di masa mendatang. Sedangkan real

    Investments melibatkan tangible assets seperti

    tanah, bangunan dan mesin-mesin (CAUS,

    2001).

    2.2.2 HBU dalam Penilaian PropertiHBU adalah metode analisa yang

    digunakan dalam penilaian aset properti.

    Sedangkan penilaian aset properti merupakan

    satu konsep penting untuk investasi dan

    pengembangan properti.

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    4/14

    2.2.3 Analisa HBU

    Highest and Best Use (HBU)

    didefinesikan sebagai penggunaan yang paling

    mungkin dan optimal dari suatu properti, yang

    secara fisik dimungkinkan, telah

    dipertimbangkan secara memadai, secarahukum diijinkan, secara finansial layak, dan

    menghasilkan nilai tertinggi bagi dari properti

    tersebut (KPSPI, 2007).

    A. Syarat-Syarat HBU

    Syarat-syarat tersebut meliputi :

    1. Aspek Legal

    Dalam aspek legal ini terdapat dua hal

    yang dapat ditinjau, yaitu zoning dan

    building code. Untuk building code

    sendiri, meliputi :a. Garis Sempadan Bangunan (GSB)

    b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

    c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

    2. Aspek Teknis

    Dalam aspek teknis terdapat beberapa

    hal yang dapat ditinjau, meliputi :

    a. Ukuran Tanah

    b. Bentuk Tanah

    c. Aksesbilitas

    d.

    Lokasi Tanah

    3. Aspek Finansial

    Aspek finansial ini terdapat beberapa

    hal yang dapat ditinjau, meliputi :

    a. Biaya Investasi

    b. Pendapatan

    c. Pangeluaran

    d. Net Present Value(NPV)

    B. Metode HBU

    Untuk mendapatkan hasil pada analisaHBU, digunakan metode-metode yang telah

    direncanakan, dan sesuai dengan persyaratn-

    persyaratan yang telah ditetapkan. Metode-

    metode yang akan digunakan, meliputi :

    1. Aspek Legal

    Dalam aspek legal ini terdapat dua hal

    yang dapat ditinjau, yaitu zoning dan

    building code.

    a. Zoning adalah merupakan hal

    yang menggambarkan peruntukansuatu lahan, yang dimaksud

    dengan hal ini adalah digunakan

    atau dibangun apakah lahan ini

    yang dapat mengembangkan dan

    memberikan nilai tertinggi pada

    lahan tersebut.

    b. Sedangkan building code

    merupakan persyaratan teknis

    dalam sebuah pembangunan yang

    telah ditetapkan oleh pemerintah.

    Persyaratan-persyaratan tersebut

    meliputi :

    1. Garis Sempadan Bangunan

    (GSB) adalah garis batas yang

    tidak boleh dilampaui oleh

    denah dan atau massa

    bangunan ke arah depan,

    samping dan belakang dari

    bangunan tersebut yangditetapkan dalam rencana

    kota.

    2. Koefisien Dasar Bangunan

    (KDB) adalah perbandingan

    jumlah luas lantai dasar

    bangunan dengan luas persil,

    yang dinyatakan dalam

    prosen.

    3. Koefisien Lantai Bangunan

    (KLB) adalah perbandingan

    jumlah luas lantai bangunan

    yang dihitung dari lantai dasarsampai lantai tertingi dengan

    luas persil, yang dinyatakan

    dengan prosen.

    4. Ketinggian Bangunan adalah

    tinggi suatu bangunan

    dihitung mulai dari muka

    tanah sampai elemen

    bangunan tertinggi.

    (Sumber : Peraturan Daerah Kota

    Surabaya No. 3 tahun 2007

    tentang Rencana Tata Ruang

    Wilayah Kota Surabaya).

    2. Aspek Teknis

    Ada tiga aspek teknis (Prawoto, 2003)

    yang di tinjau, yaitu ukuran tanah,

    bentuk tanah, aksesbilitas, lokasi

    tanah. Aspek tersebut dibahas dalam

    dua kelompok menurut karakteristik

    fisiknya, yaitu tanah, kontur, dan

    lokasi.

    a. Peninjauan ukuran tanah, bentuk

    tanah dan daya dukung tanah

    dengan tujuan, adanya atau

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    5/14

    tersedianya bentuk dan ukuran

    tanah, dapat diketahui luasan

    bangunan yang akan di bangun

    pada lahan tersebut.

    b. Sedangkan peninjauan aksesbilitas

    adalah kemudahan untuk menuju

    lahan tersebut, yang di maksud hal

    ini adalah tingkat kemudahan

    untuk dijangkau. Tingkat

    kemudahan ini dapat berupa,

    lokasi yang strategis (terletak di

    tengah kota, dekat dengan

    perkantoran dan pusat

    perbelanjaan), mudah dijangkau

    atau dilalui angkutan umum. Dan

    lokasi tanah merupakan gambaran

    dimana letak suatu lahan berada.

    3. Aspek Finansial

    Dalam aspek teknis ini terdapat

    sembilan hal yang ditinjau (CAUS,

    2001; Thuesen and Fabrycky, 2002),

    meliputi :

    a. Biaya Investasi

    Investasi adalah memnempatkan

    sejumlah dana atau barang dalam

    jangka waktu tertentu.

    b.

    Pendapatan

    Perolehan hasil atau asset suatu

    perusahaan yang diperoleh dari

    penjualan barang dan jasa.

    c. Pengeluaran

    Pengorbanan sumber daya untuk

    mendapatkan barang atau jasa

    yang diharapkan memberikan

    manfaat disaat sekarang atau

    dimasa yang akan datang..

    d. Aliran kas

    Proses keluas-masuknya uang

    yang harus tercatat.

    e. Net Present Value(NPV)

    Menganalisa selisih antara benefit

    (penerimaan) dengan cost

    (pengeluaran) yang telah dipresent

    valuekan. Tingkat bunga yang

    dipergunakan untuk

    mendiskonkan selisih aliran kasyang masuk dan keluar diperoleh

    dengan melihat tingkat bunga

    pinjaman jangka panjang yang

    berlaku di bank atau dengan

    mempergunakan tingkat bunga

    pinjaman yang harus dibayar

    pemilik proyek jika ada. Apabila

    NPV > 0, maka proyek dikatakan

    layak, sedangkan jika sebaliknya

    NPV < 0, maka proyek dikatakan

    tidak layak.

    BAB III

    METODOLOGI PENELITIAN

    3. 1. Jenis Penelitian

    Penelitian ini berupa analisa Highest

    and Best Use (HBU) yang digunakan dalamsebuah penilaian aset properti. Analisa ini

    digunakan untuk mengetahui penggunaan

    lahan terbaik yang dapat menghasilkan nilai

    tertinggi dari lahan yang direncanakan untuk

    pengembangan apartemen Trillium Office and

    Residence.

    3.2 DataPada tugas akhir ini, data-data yang

    direncanakan akan diperoleh dari PT. Central

    Pemuda Investindo (sebagai owner dan

    pengelola apartemen Trillium), Dinas TataKota, dan instansi-instansi lain yang terkait.

    3.2.1 Klasifikasi dan Jenis Data

    Dalam analisa ini di gunakan data

    sekunder dan primer untuk setiap variabel dan

    indikator yang direncanakan. Jenis-jenis data

    yang digunakan dalam analisa ini antara lain :No. Variabel

    Penelitian

    Klasifikasi

    1 Legal a.

    Zoning

    b.Building Code: 1. Garis Sempadan

    Bangunan (GSB)

    2. Koefisien Dasar

    Bangunan (KDB)

    3. Koefisien Lantai

    Bangunan (KLB)

    4. Ketinggian

    Bangunan

    2 Teknis a. Ukuran Tanahb. Bentuk Tanah

    c. Aksesbilitasd.Lokasi Tanah

    3 Finansial a.

    Biaya Investasi

    b.

    Pendapatanc.

    Pengeluaran

    d.Net Operating Income(NOI)

    e.Net Present Value(NPV)

    4 Produktivitas

    maksimum

    Nilai tertinggi dari :

    Net Present Value(NPV)

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    6/14

    3.2.2 Sumber DataDalam analisa ini di gunakan data

    sekunder dan primer untuk setiap variabel dan

    indikator yang direncanakan. Data-data

    tersebut diperoleh dari :

    Tabel 3.2 Sumber Data

    No. Variabel

    Penelitian

    Type Data Sumber Data

    1 Legal Sekunder - Dinas Tata KotaBiro Pusat

    Statistik (BPS),Surabaya dalam

    angka

    2 Teknis Primer Observasi Lapangan

    dan Wawancara

    3 Finansial Sekunder - Laporan Market

    Research Properti

    - Biro Pusat

    Statistik (BPS),

    Surabaya dalam

    angka

    3.3 Analisa DataAnalisa data yang digunakan dalam

    penalitian ini adalah analisa Highest and Best

    Use (HBU) dengan menggabungkan keempat

    variabel ke dalam proses analisa yang

    berurutan.

    3.3.1 Penetapan HBU

    Hasil analisa HBU didapatkan

    berdasarkan beberapa aspek, antara

    lain :

    3.3.1.1 Aspek Legal

    Pada aspek legal ini terdapat dua

    jenis analisa yang akan dilakukan, antara

    lain:

    1. Zoning

    Analisa peramalan peruntukan

    lahan apartemen Trillium di jalan

    pemuda yang dapat

    mengembangkan dan

    mendatangkan nilai tertinggi.

    2. Building Code

    Analisa yang dilakukan sesuai

    persyaratan yang telah ditetapkan

    oleh pemerintah, yaitu GSB, KDB,

    KLB.

    3.3.1.2 Aspek TeknisPada aspek teknis ini terdapat

    empat jenis analisa yang akan dilakukan.

    1. Ukuran Tanah

    Suatu yang menunjukan panjang,

    lebar, luas, besar sesuatu lahan.

    Seperti dalam ukuran lahan,luasan lahan objek sebesar 7000

    m2.

    2. Bentuk Tanah

    Suatu wujud atau gambaran

    bentuk lahan. Lahan objek

    berbentuk huruf T, melebar di

    bagian jalan pemuda dan

    memanjang kebelakang di bagian

    jalan embong kenongo.

    3. Aksesbilitas

    Kemudahan pada suatu lahan

    untuk dicapai. Objek berada pada

    area dengan aksesbilitas yang

    baik.

    4. Lokasi Tanah

    Suatu data yang menunjukkan

    tempat atau letak suatu lahan

    (daerah). Area objek berada pada

    wilayah perkantoran, hunian,

    pusat perbelanjaan dan bangunan

    tinggi.

    3.3.1.3 Aspek Finansial

    Pada aspek finansial ini terdapat

    lima jenis analisa yang akan

    dilakukan.

    1. Biaya investasi

    Dana yang harus dikeluarkan

    untuk mendapatkan sesuatu

    dimassa sekarang maupun

    dimassa mendatang.

    2. Pendapatan

    Perolehan hasil yang didapat dari

    sebuah usaha, dimana usaha

    tersebut dapat berupa barang dan

    jasa.

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    7/14

    3. Pengeluaran

    Suatu pengorbanan yang harus

    dikeluarkan atau dikorbankan

    untuk mencapai suatu keinginan.

    4. Aliran kas

    Proses keluar masuknya uang atau

    asset perusahaan. Dimana proses

    tersebut harus tercatat dengan

    jelas.

    5. Net Present Value(NPV)

    Menganalisa selisih antara benefit

    (penerimaan) dengan cost

    (pengeluaran) yang telah dipresentvaluekan. Tingkat bunga yang

    dipergunakan untuk

    mendiskonkan selisih aliran kas

    yang masuk dan keluar diperoleh

    dengan melihat tingkat bunga

    pinjaman jangka panjang yang

    berlaku di bank atau dengan

    mempergunakan tingkat bunga

    pinjaman yang harus dibayar

    pemilik proyek jika ada. Apabila

    NPV > 0, maka proyek dikatakanlayak, sedangkan jika sebaliknya

    NPV < 0, maka proyek dikatakan

    tidak layak.

    3.3.2 Penetapan Penggunaan Terbaik

    Penetapan penggunaan terbaik

    didapat dari beberapa aspek yang telah

    dianalisa. Kemudian hasil analisa tersebut

    di peroleh suatu produktivitas maksimum.

    3.4 Tahapan Penelitian

    Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian

    BAB IV

    DATA DAN ANALISA

    4. 44.1 Gambaran Umum Lahan Objek Penelitian

    Lahan yang akan digunakan dalam

    objek penelitian ini berada di pusat kota

    Surabaya dan mempunyai prasarana

    pendukung yang cukup baik. Dengan adanya

    letak dan prasarana lahan yang mendukung

    cukup baik, maka lahan ini sesuai bila akan

    digunakan sebagai objek penelitian yang

    nantinya dapat menghasilkan keputusan untuk

    panggunaan lahan yang terbaik.

    4.1.1 Lokasi dan Luasan Lahan Objek

    Penelitian

    Lokasi objek penelitian tugas akhir ini

    berada di pusat kota Surabaya, yaitu tepatnyaterletak di jalan Pemuda dan jalan Embong

    Identifikasi Masalah

    Alternatif Pen unaan

    Analisa Finansial

    Kesimpulan :Penggunaan terbaik pada lahan

    Studi Literatur

    Data :

    Le al, Teknis, Pasar dan

    Produktivitas

    a. Analisa

    LegalitasGanbaran Subyek

    Latar belakang

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    8/14

    Kenongo (dari jalan Pemuda hingga tembus

    ke jalan Embong Kenongo). Lahan pada

    jalan Pemuda mempunyai luas sebesar

    3,991.02 m2 dan luas lahan di jalan

    Embong Kenongo sebesar 1,972.78 m2.

    Sehingga luas total dari kedua lahan objekpenelitian ini sebesar 5,963.80 m

    2.

    Gambar 4.1 Denah lokasi objek penelitian

    4.2 Aspek Legal

    Dalam analisa Highest and Best Use

    (HBU) perlu dilakukan analisa terhadap

    kelayakan hukum terlebih dahulu. Hal ini

    perlu dilakukan agar dalam pemilihan

    alternatif untuk penggunaan lahan tersebut

    tidak menyalahi peraturan yang telah

    ditetapkan oleh pemerintah.

    Analisa lahan pada Trillium Office and

    Residence:

    Lahan ini dapat digunakan sebagai

    bangunan fasilitas umum. Fasilitas umum yang

    dimaksud adalah bangunan perkantoran,

    apartemen, dan perdagangan jasa komersial.

    Berdasarkan dari luasan lahan sebesar

    5,963.80 m2 persyaratan untuk KDB = 60%

    dan KLB = 1,500%, maka lahan yang dapat

    digunakan sebagai luas dasar bangunan

    maksimum sebesar 3,578.28 m2, luas lantai

    bangunan maksimum sebesar 89,457 m

    2

    danjumlah lantai bangunan maksimum sebanyak

    25 lantai.

    4.3 Aspek TeknisAspek teknis diperlukan dalam analisa

    Highest and Best Use (HBU) sebagai data

    lahan objek penelitian. Data ini diperlukan

    untuk diketahui dimana lokasinya, berapa

    luasan lahan, bagaimana kontur tanah pada

    lahan, bagaimana bentuk lahan, bagaimana

    aksesbilitas lahan tersebut, dan data-data

    lainnya.

    Kesimpulan yang dapat diambil

    berdasarkan data dan analisa, bahwa pada

    lahan ini mempunyai lokasi yang strategis

    karena berdekatan dengan bangunan

    perkantoran, perniagaan, pusat layanan

    telekomunikasi, dan pusat perdagangan. Lahan

    ini juga mempunyai bentuk dan luasan lahan

    yang cukup besar, maka cocok digunakan

    sebagai bangunan yang membutuh luas lahan

    yang besar agar dapat memenuhi jumlah ruang

    yang cukup banyak dengan ukuran cukup luas.

    Hal ini juga didukung dengan adanya angkutan

    umum yang memadai. Sehingga lahan ini akan

    menguntungkan.

    4.4 Aspek Finansial

    Aspek finansial dalam analisa HBU

    ini, diperhitungkan berdasarkan pemilihan

    alternatif yang akan digunakan. Untuk

    pemilihan alternatif ini sendiri, berdasarkan

    asumsi yang didapat dari pengamatan secara

    langsung dan perencanaan luas maksimum

    bangunan yang dapat digunakan.

    4.4.1.1 Bangunan Pembanding

    Sebelum menentukan penggunaan

    alternatif perlu diketahui apakah dengan luas

    lahan yang tersedia dapat digunakan untuk

    didirikan bangunan tertentu. Maka diperlukan

    bangunan pembanding dengan data luas suatu

    lahan yang telah digunakan. Data pembanding

    tersebut antara lain :

    1. Hotela. Hotel Garden Palace (Bintang 4)

    Lokasi hotel ini di jalan Yos Sudarso

    no.11, Surabaya dan dibangun diatas

    lahan seluas 5,000 m2dengan jumlah

    lantai 24 lantai dan mempunyai 330

    kamar. Terdiri dari 56 kamar Standard

    Room, 107 kamar Deluxe Room, 80

    kamarDeluxe Theme Room, 79 kamar

    Club Excellence, 5 kamar Suite I, 2kamar Suite II, 1 kamar President

    Suite.

    b. Hotel Santika (Bintang 3)

    Lokasi hotel ini di jalan Pandegiling

    45 Raya Darmo, Surabaya dan

    dibangun diatas lahan seluas 1,800 m2

    dengan jumlah lantai 10 lantai dan

    mempunyai 124 kamar. Terdiri dari 1

    kamar Santika Suite, 3 kamar

    Executive Suite, 48 kamar Superior

    Twin Size, 34 kamar Superior KingSize.

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    9/14

    2. Apartemen

    a. Apartemen Ciputra

    Lokasi apartemen ini di jalan

    May Jend. Sungkono, Surabaya

    dan dibangun diatas lahan seluas

    5,978 m2 dengan jumlah lantai

    29 lantai dan 408 unit.

    b. Apartemen Puncak Permai

    Lokasi apartemen ini di jalan

    Darmo Permai no. 3, Surabaya

    dan dibangun diatas lahan seluas

    2334 m2 dengan jumlah lantai

    15 lantai dan 700 unit.

    3. Perkantoran

    a. Gedung Wisma Tiara

    Lokasi gedung ini di jalan

    Panglima Sudirman no. 66-68,

    Surabaya dan dibangun diatas

    lahan seluas 5,660 m2 dengan

    jumlah lantai 13 lantai.

    b. Gedung Plaza BRI

    Lokasi gedung ini di jalan

    Basuki Rahmat no.122,

    Surabaya dan dibangun diatas

    lahan seluas 3,000 m2 dengan

    jumlah lantai 21 lantai.

    Dari hasil data pembanding ini,

    maka dapat diketahui bahwa

    pemilihan altenatif berupa hotel,apartemen, perkantoran yang telah

    direncanakan dapat digunakan.

    4.4.2 Aspek Finansial Hotel

    Analisa aspek finansial hotel

    bertujuan untuk mengetahui apa saja

    yang perlu diperhatikan dalam

    merencakan bangunan yang sesuai

    dengan peraturan-peraturan yang telah

    ditetapkan dan sekaligus dapat

    mengetahui perkiraan biaya atau

    estimasi biaya dalam perencanaanbangunan tersebut. Dalam analisa aspek

    finansial yang akan dibahas adalah

    perencanaan bangunan, mengidentifikasi

    biaya investasi, mengidentifikasi harga

    sewa, mengidentifikasi aliran kas dan

    memprhitungkan Net Present Value

    (NPV).

    4.4.2.2 Perencanaan Biaya Investasi

    Perencanaan biaya investasi yang

    diperlukan dalam perencanaan bangunan ini

    diperhitungkan dengan melakukan pendekatan

    (perencanaan biaya secara kasar). Untuk

    memberikan gambaran biaya yang harus

    dikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini.

    Karena pada penelitian ini tidak direncanakan

    desain detail konstruksi bangunannya. Adapun

    rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat

    pada tabel 4.4

    Tabel 4.4 Perencanaan Biaya Investasi

    Sumber : Juwana, 2005

    Biaya-biaya yang dipertimbangkan

    dalam tabel 4.4 didapat dari beberapa

    pendekatan, antara lain:

    a. Biaya Bangunanb. Biaya Peralatan Tetap

    c. Biaya Tanah

    d. Jasa Profesi

    e. Biaya Peralatan Bergerak

    f. Biaya Administrasi

    g. Biaya Lain-Lain

    Berdasarkan perincian biaya diatas,

    maka besarnya biaya dapat diperhatikan pada

    tabel 4.5

    Tabel 4.5 Biaya InvestasiUraian Harga Volume Harga Total

    a. Biaya Bangunan

    Lantai Dasar Rp2,300,000 2605.18 Rp5,991,914,000

    Lantai 1 Rp2,507,000 2729.04 Rp6,841,703,280

    (B2 & B2A) Rp2,507,000 1748.33 Rp4,383,063,310

    Lantai 2 Rp2,576,000 3152.47 Rp8,120,762,720

    Lantai 3 Rp2,610,500 3219.01 Rp8,403,225,605

    Lantai 4 Rp2,672,600 3238.04 Rp8,653,985,704

    Lantai 5 Rp2,753,100 3156.77 Rp8,690,903,487

    Lantai 6 Rp2,842,800 1391.82 Rp3,956,665,896

    Lantai 7 Rp2,909,500 1391.82 Rp4,049,500,290

    Lantai 8 Rp2,976,200 1391.82 Rp4,142,334,684

    Lantai 9 Rp3,042,900 1391.82 Rp4,235,169,078

    Lantai 10 Rp3,109,600 1391.82 Rp4,328,003,472

    Lantai 11 Rp3,176,300 1391.82 Rp4,420,837,866

    Lantai 12 Rp3,243,000 1391.82 Rp4,513,672,260

    Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya

    A. Biaya

    BangunanX m

    2 Rp Y Rp XY

    B. Biaya Peralatan

    Tetapb % Rp XY Rp B

    C. Biaya

    Konstruksic % Rp XY Rp C

    D. Biaya

    KonstruksiRp XY + B + C Rp D

    E. Biaya Tanah Z m2 Rp V Rp ZV

    F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F

    G. Biaya Peralatan

    Bergerak g % Rp XY Rp G

    H. Biaya

    Administrasih % Rp D Rp H

    I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I

    J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    10/14

    Lanjutan Tabel 4.5 Biaya InvestasiLantai 13 Rp3,309,700 1391.82 Rp4,606,506,654

    Lantai 14 Rp3,268,273 1391.82 Rp4,548,848,347

    Lantai 15 Rp3,345,732 1391.82 Rp4,656,656,052

    Lantai 16 Rp3,425,025 1391.82 Rp4,767,018,801

    Lantai 17 Rp3,506,198 1391.82 Rp4,879,997,146

    Lantai 18 Rp3,589,295 1391.82 Rp4,995,653,079Lantai 19 Rp3,674,362 1391.82 Rp5,114,050,057

    Lantai 20 Rp3,761,444 1391.82 Rp5,235,253,043

    Lantai 21 Rp3,850,590 1391.82 Rp5,359,328,540

    Lantai 22 Rp3,941,849 1391.82 Rp5,486,344,627

    Lantai 23 Rp4,035,271 1391.82 Rp5,616,370,994

    Lantai 24 Rp4,130,907 1391.82 Rp5,749,478,987

    Total Biaya Bangunan

    b. Biaya peralatan Tetap (10%) Rp 14,174,724,798

    c. Biaya Konstruksi Rp 155,921,972,777

    d. Biaya Tanah Rp 10,000,000

    e. Jasa Profesi (3%) Rp 4,677,659,183

    f. Biaya Peralatan Berge rak (10%) Rp 15,592,197,278

    g. Biaya Adminisrasi (1%) Rp 1,559,219,728

    h. Biaya Lain-lain (5%) Rp 7,796,098,639i. Biaya Investasi Rp185,557,147,605

    Rp141,747,247,979

    10 % x Rp 141,747,247,979

    total biaya (a) + (b)

    3% x (c)

    10% x (c)

    1% x (c)

    5% x (c)(c) + (d) + (e) + (f) + (g)

    Sumber : Hasil Perhitungan,

    4.4.2.3 Perencanaan Harga Sewa

    Harga sewa hotel direncanakan

    berdasarkan masing-masing tipe dari kamar

    hotel dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipe

    kamar yang nantinya akan diperhitungkan

    sebagai dasar pendapatan dari sewa, juga

    terdapat ballroom dan meeting room yang

    dapat disewakan.

    4.4.2.4 Perencanaan Biaya OperasionalBiaya operasional nantinya akan

    digunakan dalam memperhitungkan

    pendapatan bersih yang dimana biaya

    pendapatan kotor dikurangi dengan biaya

    operasional. Biaya operasional terdiri dari

    penggunaan air, listrik, gaji pegawai, dan

    biaya operasional kantor.

    1. Penggunaan Air

    Kebutuhan air dalam pelayanan hotel

    cukup besar. Kebutuhan air dalam

    sehari pada hotel sebesar 185 liter -

    225 liter per orang (Juwana, 2005).

    Pengeluaran biaya untuk tarif

    penggunaan air ini, diasumsikan tarif

    naik tiap tahunnya sebesar 10%.

    Perhitungan biaya dapat dilihat pada

    tabel 4.10

    Tabel 4.10 Rincian Kebutuhan Air. () () (3) ( 9500/3)

    1 (2) 70 225 31500 31.5 299,250

    2 (2) 154 225 69300 69.3 658,350

    3 (2) 92 225 41400 41.4 393,300

    4 (2) 31 225 13950 13.95 132,525

    5 () 500 13 6500 6.5 61,750

    6 () 200 3 600 0.6 5,700163250 163.25 1,550,875

    46,526,250

    558,315,000

    Sumber : Perhitungan

    2. Penggunaan Listrik

    Kebutuhan listrik dalam pelayanan

    hotel cukup besar. Daya listrik rata-

    rata dalam sehari sebesar untuk hotek

    250 kVA. Perincian penggunaan

    listrik dapat dilihat pada tabel 4.10

    Tabel 4.10 Rincian Penggunaan Daya Listrik

    (2) (/2) () () ()

    1 100 8 800 8 6.4

    2 29294.47 20 585889.4 20 11717.788

    11724.188

    351725.64

    4220707.68

    .

    Sumber : Perhitungan

    Biaya listrik berdasarkan dari

    pengklasifikasian. Pada alternatif ini

    termasuk klasifikasi golongan tarif

    untuk keperluan bisnis besar denganketentuan batas daya diatas 200kVA.

    Tarif listrik tersebut terbagi lagi

    menjadi beberapa blok yang telah

    ditetapkan oleh PLN Jawa Timur.

    Untuk PPJ diasumsikan sebesar 5%

    dan harga listrik direncanakan naik

    tiap tahun sebesar 3%. Perincian

    tersebut dapat dilihat pada tabel 4.11

    Tabel 4.11 Rincian Biaya Listrik. () ()

    1 250 31300 31,300 7,825,000

    2 : 1 (0100 ) 25000 800 20,000,000

    2 (> 100) ) 351725.64 800 281,380,512

    3 309,205,512

    4 5% 15,460,275.60

    5 6,000.00

    633,877,299.60

    7,606,527,595.20

    Sumber : Perhitungan, 2010

    3. Gaji Pegawai

    Besarnya gaji pegawai berdasarkan

    dari jabatan, pegawai terdiri dari :

    1 General Manager @ Rp 6,500,0003 Manager @ Rp 2,200,000

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    11/14

    32 Staf @ Rp 1,115,000

    Tabel 4.12 Rincian Gaji

    Sumber : Perhitungan, 2010

    4.4.3 Aspek Finansial Apartemen

    Aspek Finansial Apartemen dalam

    perencanaan bangunan bertujuan untuk

    mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan

    dalam merencakan suatu bangunan yang

    sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah

    ditetapkan dan sekaligus dapatmengidentifikasi biaya hingga

    mengidentifikasi biaya investasi,

    mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi

    aliran kas dan memprhitungkan Net Present

    Value (NPV).

    4.4.3.2 Perencanaan Biaya Investasi

    Perencanaan biaya investasi yang

    diperlukan dalam perencanaan bangunan ini

    diperhitungkan dengan melakukan pendekatan

    (perencanaan biaya secara kasar). Untuk

    memberikan gambaran biaya yang harusdikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini.

    Karena pada penelitian ini tidak direncanakan

    desain detail konstruksi bangunannya

    Tabel 4.16 Perencanaan Biaya Investasi

    Biaya-biaya yang dipertimbangkan

    dalam tabel 4.16 didapat melalui beberapa

    pendekatan, antara lain:

    a. Biaya Bangunan

    b. Biaya Peralatan Tetap

    c. Biaya Tanahd. Jasa Profesi

    e. Biaya Peralatan Bergerak

    f. Biaya Administrasi

    g. Biaya Lain-Lain

    Berdasarkan perincian biaya diatas,

    maka besarnya biaya dapat diperhatikan pada

    tabel 4.17Uraian Harga Volume Harga Total

    a. Biaya Bangunan

    Lantai Dasar Rp2,300,000 2605.18 Rp5,991,914,000

    Lantai 1 Rp2,507,000 2729.04 Rp6,841,703,280

    (B2 & B2A) Rp2,507,000 1748.33 Rp4,383,063,310

    Lantai 2 Rp2,576,000 3152.47 Rp8,120,762,720

    Lantai 3 Rp2,610,500 3219.01 Rp8,403,225,605

    Lantai 4 Rp2,672,600 3238.04 Rp8,653,985,704

    Lantai 5 Rp2,753,100 3156.77 Rp8,690,903,487

    Lantai 6 Rp2,842,800 1391.82 Rp3,956,665,896

    Lantai 7 Rp2,909,500 1391.82 Rp4,049,500,290

    Lantai 8 Rp2,976,200 1391.82 Rp4,142,334,684

    Lantai 9 Rp3,042,900 1391.82 Rp4,235,169,078

    Lantai 10 Rp3,109,600 1391.82 Rp4,328,003,472

    Lantai 11 Rp3,176,300 1391.82 Rp4,420,837,866

    Lantai 12 Rp3,243,000 1391.82 Rp4,513,672,260

    Lantai 13 Rp3,309,700 1391.82 Rp4,606,506,654

    Lantai 14 Rp3,268,273 1391.82 Rp4,548,848,347

    Lantai 15 Rp3,345,732 1391.82 Rp4,656,656,052

    Lantai 16 Rp3,425,025 1391.82 Rp4,767,018,801

    Lantai 17 Rp3,506,198 1391.82 Rp4,879,997,146

    Lantai 18 Rp3,589,295 1391.82 Rp4,995,653,079

    Lantai 19 Rp3,674,362 1391.82 Rp5,114,050,057

    Lantai 20 Rp3,761,444 1391.82 Rp5,235,253,043

    Lantai 21 Rp3,850,590 1391.82 Rp5,359,328,540

    Lantai 22 Rp3,941,849 1391.82 Rp5,486,344,627

    Lantai 23 Rp4,035,271 1391.82 Rp5,616,370,994

    Lantai 24 Rp4,130,907 1391.82 Rp5,749,478,987

    Total Biaya Bangunanb. Biaya peralatan Tetap (10%) Rp 14,174,724,798

    c. Biaya Konstruksi Rp 155,921,972,777

    d. Biaya Tanah Rp 10,000,000

    e. Jasa Profesi (3%) Rp 4,677,659,183

    f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) Rp 15,592,197,278

    g. Biaya Adminisrasi (1%) Rp 1,559,219,728

    h. Biaya Lain-lain (5%) Rp 7,796,098,639

    i. Biaya Investasi Rp185,557,147,605

    Rp141,747,247,97910 % x Rp 141,747,247,979

    total biaya (a) + (b)

    3% x (c)

    10% x (c)

    1% x (c)

    5% x (c)

    (c) + (d) + (e) + (f) + (g)

    4.4.3.3 Perencanaan Harga Jual

    Harga jual apartemen direncanakan

    berdasarkan masing-masing tipe dari kamar

    dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipe kamaryang nantinya akan diperhitungkan sebagai

    dasar pendapatan dari penjualan unit, juga

    terdapat space yang dapat disewakan.

    4.4.3.5 Biaya Operasional

    Biaya operasional nantinya akan

    digunakan dalam memperhitungkan

    pendapatan bersih yang dimana biaya

    pendapatan kotor dikurangi dengan biaya

    operasional. Biaya operasional terdiri daribiaya operasional kantor.

    Uraian Jumlah Total Gaji

    General Manajer 1 Rp 6,500,000

    Manager 3 Rp 6,600,000

    Staf 32 Rp 35,680,000

    Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 48,780,000

    Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya

    A. Biaya

    BangunanX m

    2 Rp Y Rp XY

    B. Biaya P eralatan

    Tetapb % Rp XY Rp B

    C. Biaya

    Konstruksic % Rp XY Rp C

    D. Biaya

    KonstruksiRp XY + B + C Rp D

    E. Biaya Tanah Z m2 Rp V Rp ZV

    F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F

    G. Biaya P eralatan

    Bergerakg % Rp XY Rp G

    H. Biaya

    Administrasih % Rp D Rp H

    I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I

    J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    12/14

    1. Penggunaan Air

    Pengeluaran biaya air berasal dari

    penggunaan air pada kantor

    manajemen.

    . () () (3) ( 9500/3)

    1 () 50 13 650 0.65 6,1752 () 30 3 90 0.09 855

    740 0.74 7,030

    210,900

    2,530,800

    2. Penggunaan Listrik

    Pengeluaran biaya penggunaan listrik

    berasal dari penggunaan listrik pada

    kantor manajemen.

    3. Gaji Pegawai

    Besarnya gaji pegawai berdasarkandari jabatan, pegawai terdiri dari :

    1 General Manager @ Rp 6,500,000

    1 Manager @ Rp 2,200,000

    32 Staf @ Rp 1,115,000

    Perincian gaji dapatdilihat pada tabel 4.22

    Tabel 4.22 Rincian Gaji

    Sumber : Perhitungan, 2010

    4.4.4 Aspek Finansial Perkantoran

    Dalam perencanaan pembangunan

    gedung perkantoran bertujuan untuk

    mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan

    dalam merencakan suatu bangunan yang

    sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah

    ditetapkan dan sekaligus dapat

    mengidentifikasi biaya atau estimasi biaya

    dalam perencanaan bangunan tersebut hinggamengidentifikasi biaya investasi,

    mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi

    aliran kas dan memprhitungkan Net Present

    Value (NPV).

    Sumber : Perhitungan

    4.4.3.2 Perencanaan Biaya Investasi

    Perencanaan biaya investasi yang

    diperlukan dalam perencanaan bangunan ini

    diperhitungkan dengan melakukan pendekatan

    (perencanaan biaya secara kasar). Untuk

    memberikan gambaran biaya yang harusdikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini.

    Karena pada penelitian ini tidak direncanakan

    desain detail konstruksi bangunannya. Adapun

    rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat

    pada tabel 4.26

    a. Biaya Bangunan

    b. Biaya Peralatan Tetap

    c. Biaya Tanah

    d. Jasa Profesi

    e. Biaya Peralatan Bergerak

    f. Biaya Administrasi

    g. Biaya Lain-Lain

    Tabel 4.27 Biaya Investasi

    Uraian Harga Volume Harga Total

    a. Biaya Bangunan

    Lantai Dasar 2,750,000 2605.18 Rp7,164,245,000

    Lantai 1 2,997,500 2729.04 Rp8,180,297,400

    (B2 & B2A) 2,997,500 1748.33 Rp5,240,619,175

    Lantai 2 3,080,000 3570.88 Rp10,998,310,400

    Lantai 3 3,121,250 3604.69 Rp11,251,138,663

    Lantai 4 3,195,500 3605.52 Rp11,521,439,160

    Lantai 5 3,291,750 3539.49 Rp11,651,116,208

    Lantai 6 3,399,000 3361.06 Rp11,424,242,940

    Lantai 7 3,478,750 1391.82 Rp4,841,793,825

    Lantai 8 3,558,500 1391.82 Rp4,952,791,470

    Lantai 9 3,638,250 1391.82 Rp5,063,789,115Lantai 10 3,718,000 1391.82 Rp5,174,786,760

    Lantai 11 3,797,750 1391.82 Rp5,285,784,405

    Lantai 12 3,877,500 1391.82 Rp5,396,782,050

    Lantai 13 3,957,250 1391.82 Rp5,507,779,695

    Lantai 14 3,907,718 1391.82 Rp5,438,840,067

    Lantai 15 4,000,331 1391.82 Rp5,567,740,932

    Lantai 16 4,095,139 1391.82 Rp5,699,696,392

    Lantai 17 4,192,194 1391.82 Rp5,834,779,197

    Lanjutan. Tabel 4.27 Biaya Investasi

    Uraian Jumlah Total Gaji

    General Manajer 1 Rp 6,500,000

    Manager 2 Rp 4,400,000

    Staf 32 Rp 35,680,000

    Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 46,580,000

    Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya

    A. Biaya

    Bangunan X m2

    Rp Y Rp XY

    B. Biaya Peralatan

    Tetapb % Rp XY Rp B

    C. Biaya

    Konstruksic % Rp XY Rp C

    D. Biaya

    KonstruksiRp XY + B + C Rp D

    E. Biaya Tanah Z m2 Rp V Rp ZV

    F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F

    G. Biaya Peralatan

    Bergerakg % Rp XY Rp G

    H. Biaya

    Administrasih % Rp D Rp H

    I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp IJ. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    13/14

    Lantai 18 4,291,549 1391.82 Rp5,973,063,464

    Lantai 19 4,393,259 1391.82 Rp6,114,625,068

    Lantai 20 4,497,379 1391.82 Rp6,259,541,682

    Lantai 21 4,603,967 1391.82 Rp6,407,892,820

    Lantai 22 4,713,081 1391.82 Rp6,559,759,880

    Lantai 23 4,824,781 1391.82 Rp6,715,226,189

    Lantai 24 4,939,128 1391.82 Rp6,874,377,050

    Total Biaya Bangunanb. Biaya peralatan Tetap (10%) Rp 18,110,045,901

    c. Biaya Konstruksi Rp 199,210,504,906

    d. Biaya Tanah Rp 10,000,000

    e. Jas a Profesi (3%) Rp 5,976,315,147

    f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) Rp 19,921,050,491

    g. Biaya Adminisrasi (1%) Rp 1,992,105,049

    h. Biaya Lain-lain (5%) Rp 9,960,525,245

    i. Biaya Inves tasi Rp 237,070,500,838

    10% x (c)

    1% x (c)

    5% x (c)

    (c) + (d) + (e) + (f) + (g)

    Rp181,100,459,00510 % x Rp 181,100,459,005

    total biaya (a) + (b)

    3% x (c)

    4.4.2.5 Biaya Operasional

    Biaya operasional nantinya akan

    digunakan dalam memperhitungkan

    pendapatan bersih yang dimana biayapendapatan kotor dikurangi dengan biaya

    operasional. Biaya operasional terdiri dari

    penggunaan air, listrik, gaji pegawai, dan

    biaya operasional kantor.

    1. Penggunaan Air

    2. Penggunaan Listrik

    3. Gaji Pegawai

    Besarnya gaji pegawai berdasarkan

    dari jabatan, pegawai terdiri dari :

    1 General Manager @ Rp 6,500,000

    1 Manager @ Rp 2,200,000

    32 Staf @ Rp 1,115,000Perincian gaji dapatdilihat pada tabel

    4.32

    Tabel 4.32 Rincian Gaji

    Sumber : Perhitungan, 2010

    4.5 Analisa produktivitas maksimumBerdasarkan aliran kas pada masing-

    masing properti, diperoleh

    produktivitas maksimum.

    1. Alternatif hotel dengan NPV sebesar

    Rp 243,459,234,591.10

    2. Alternatif apartemen dengan NPV

    sebesar Rp 182,493,979,272.31

    3. Alternatif perkantoran dengan NPV

    sebesar Rp 41,226,623.16

    BAB V

    KESIMPULAN

    5.1 KesimpulanDari hasil analisa yang telah

    dilakukan, dapat disimpulkan sebagai berikut :1.

    ,

    :

    .

    .

    .

    2.

    243,459,234,591.10

    5.2 Saran

    Saran dari peneliti kepada peneliti

    selanjutnya, agar dapat menggunakan

    alternatif lain. Misalnya bangunan non

    komersial, seperti sekolah, rumah sakit

    pemerintah dan lain-lain.

    DAFTAR PUSTAKA

    CAUS. 2001. Real Estate Invesment.

    Center for Architecture and Urban Studies.

    Juwana, JS. 2005. Panduan Sistem

    Bangunan Tinggi. Erlangga.

    KPSPI. 2007. Standar Penilaian

    Indonesia. MAPPI dan GAPPI.

    Negara, K.P. 2010. Analisa Penggunaan

    Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Eks

    Terminal Gadang di Kota Malang.Thesis Institut Teknologi Sepuluh

    Nopember.

    Peraturan Daerah Kota Surabaya No.3

    (2007). Rencana Tata Ruang Wilayah

    Kota Surabaya.

    Peraturan Menteri Pekerjaan Umum

    No.29/PRT/M/2006.

    Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi

    Bangunan Bertingkat Tinggi.Djambatan.

    Uraian Jumlah Total Gaji

    General Manajer 1 Rp 6,500,000

    Manager 1 Rp 2,200,000

    Staf 32 Rp 35,680,000

    Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 46,580,000

  • 7/24/2019 Properti Perkantporan.pdf

    14/14

    Prawoto, A. 2003. Teori dan Penilaian

    Properti. Edisi Pertama.

    Pudjosumarto, M. 1998. Evaluasi Proyek.

    Yogjakarta : Liberty.

    Thuesen, G.J. and Fabrycky, W.J. 2002.Ekonomi Teknik. Edisi Bahasa Indonesia.

    Prenhallindo, Jakarta.

    Undang-Undang Republik Indonesia No.

    16 (1985). tentang Rumah Susun.

    Presiden Republik Indonesia. Jakarta.

    1985.

    Wijaya, A. 2007. Analisa Penentuan

    Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi

    Pasar Sentral di Kota Bulukumba.

    Thesis Univertas Kristen Petra.