45
Belajar Properti dari Pedagang Bakmi September 24, 2010 by aryodiponegoro Siapa yang tak kenal Mbah Mo. Pria bernama asli Mbah Murlidi ini adalah pedagang bakmi jawa di daerah selatan Jogja. Sesuai namanya, Bakmi Mbah Mo. Lokasi sangat terpencil di daerah selatan Jogja, kurang lebih 10 km. Kalau Anda kesulitan mencari lokasi Bakmi Mbah Mo, silahkan tanya ke GPS anda. Apa istimewanya? Saya bilang, sangat istimewa. Bagaimana tidak, dengan lokasi yang begitu terpencil, tapi pengunjungnya selalu membludak. Anda bisa mengantri 2 jam hanya untuk sekedar bakmi jawanya yang memang makyus. Apalagi cara memasaknya satu per satu per pesanan agar rasa makyusnya tetap spesial. Harganyapun relatif lebih mahal dibandingkan dengan bakmi jawa sejenis. Jangan dibayangkan pengunjungnya sarungan naik sepeda onthel, namun bermobil-mobil. Jangan bayangkan Mbah Mo lulusan sarjana, namun hanya lulusan SD. Jangan bayangkan Mbah Mo hanya kuplukan dan sarungan, namun beliau adalah salah satu mentor Entrepreuner University. Beliau dikenal dengan konsep Anti Marketing! Bayangkan jika lokasi properti kita jauh dari kota, tidak strategis, melewati banyak pesaing, harganyapun lebih mahal. Runtuh sudah teori penetapan harga. Sayapun mungkin akan langsung keder jika lokasi yang akan dikelola tidak kompetitif harga jualnya. Namun itulah kekuatan Mbah Mo. Dan mari kita belajar dari Mbah Mo sang pedagang bakmi. Kesuksesan Mbah Mo menjual bakmi jawa di lokasi yang tidak strategis, jauh dan ndeso sebenarnya hanyalah sederhana. Silaturahmi, Servis dan Berbagi. Bagaimana tidak, pada setiap kesempatan silaturahmi dengan siapapun beliau akan bicara tentang bakmi jawanya. Baik lewat media radio, seminar, maupun kelas-kelas EU. Jangan risaukan kalimat-kalimat negatif yang keluar dari lawan bicara Anda. Semua orang akan mengalami dan bungkam mereka dengan pembuktian. Begitu kata Mbah Mo.

Property Bisnis

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Property Bisnis

Belajar Properti dari Pedagang Bakmi

September 24, 2010 by aryodiponegoro

Siapa yang tak kenal Mbah Mo. Pria bernama asli Mbah Murlidi ini adalah pedagang bakmi jawa di daerah selatan Jogja. Sesuai namanya, Bakmi Mbah Mo. Lokasi sangat terpencil di daerah selatan Jogja, kurang lebih 10 km. Kalau Anda kesulitan mencari lokasi Bakmi Mbah Mo, silahkan tanya ke GPS anda.

Apa istimewanya? Saya bilang, sangat istimewa. Bagaimana tidak, dengan lokasi yang begitu terpencil, tapi pengunjungnya selalu membludak. Anda bisa mengantri 2 jam hanya untuk sekedar bakmi jawanya yang memang makyus. Apalagi cara memasaknya satu per satu per pesanan agar rasa makyusnya tetap spesial. Harganyapun relatif lebih mahal dibandingkan dengan bakmi jawa sejenis.

Jangan dibayangkan pengunjungnya sarungan naik sepeda onthel, namun bermobil-mobil. Jangan bayangkan Mbah Mo lulusan sarjana, namun hanya lulusan SD. Jangan bayangkan Mbah Mo hanya kuplukan dan sarungan, namun beliau adalah salah satu mentor Entrepreuner University. Beliau dikenal dengan konsep Anti Marketing!

Bayangkan jika lokasi properti kita jauh dari kota, tidak strategis, melewati banyak pesaing, harganyapun lebih mahal. Runtuh sudah teori penetapan harga. Sayapun mungkin akan langsung keder jika lokasi yang akan dikelola tidak kompetitif harga jualnya. Namun itulah kekuatan Mbah Mo. Dan mari kita belajar dari Mbah Mo sang pedagang bakmi.

Kesuksesan Mbah Mo menjual bakmi jawa di lokasi yang tidak strategis, jauh dan ndeso sebenarnya hanyalah sederhana. Silaturahmi, Servis dan Berbagi.

Bagaimana tidak, pada setiap kesempatan silaturahmi dengan siapapun beliau akan bicara tentang bakmi jawanya. Baik lewat media radio, seminar, maupun kelas-kelas EU. Jangan risaukan kalimat-kalimat negatif yang keluar dari lawan bicara Anda. Semua orang akan mengalami dan bungkam mereka dengan pembuktian. Begitu kata Mbah Mo.

Sama dengan kita sebagai manusia properti. Usahakan setiap silaturahmi atau bertemu dengan orang lain adalah bicarakan tentang properti Anda. Apa yang menjadi tujuan properti Anda. Anda mencari lokasi yang seperti apa. Bagaimana profitabilitas bisnis anda. Sehingga orang akan semakin tertarik dan tertarik. Apa manfaatnya? Siapa tahu lawan bicara Anda adalah Bob Sadino yang ujug-ujug modalin properti Anda selanjutnya.Nah…

Servis atau pelayanan. Kata yang sederhana namun menurut saya begitu bermakna. Saya melihatnya secara langsung ketika Mbah Mo melayani konsumennya. Bukan sekedar menjaga kualitas bakminya. Namun Mbah Mo selalu mengajak bicara konsumennya, berbagi cerita, menggali cerita dari konsumen dan ini merupakan bagian dari servis. Siapapun konsumennya. Memanusiakan manusia.

Page 2: Property Bisnis

Sama halnya dengan kita sebagai manusia properti. Tidak boleh sekalipun meremehkan konsumen yang datang meskipun dia hanya menggunakan sepeda onthel  atau bercelana pendek. Pernah kawan saya menerima konsumen sepasang suami istri yang memiliki tambak udang. Bayangkan saja orang yang bergelut di bidang itu. Di bawah terik matahari, tubuhnya menghitam bukan? Namun mereka beli tunai!!!

Berbagi. Nah, kalau yang ini sih sudah banyak yang membahas tentang dahsyatnya sedekah.

Meski bakmi adalah produk yang bisa memungkinkan terjadinya repeat order (berlangganan) sedangkan properti memiliki kecenderungan tidak bisa berlangganan. (Kecuali konsumen Anda adalah seorang investor properti). Namun garis besar yang dipetik adalah bagaimana kita mampu menjual properti yang mungkin pandangan orang tidak akan laku, sedangkan kita bisa membuktikannya terbalik. Selamat mencoba.

Beli Lahan Pakai Duit Bank. Bisa!

August 15, 2010 by aryodiponegoro

Selama ini tidak ada instrumen perbankan yang memperbolehkan developer untuk mengakuisisi lahan untuk dikembangkan menjadi perumahan. Namun sekitar tahun 2009, instrumen perbankan ini mulai diluncurkan kembali. Konon katanya, dahulu kala instrumen ini juga pernah ada.

Instrumen perbankan ini disebut Kredit Pemilikan/Pembelian Lahan (KPL). Biasanya digabung dengan Kredit Konstruksi atau kredit untuk pembangunan unitnya. Sayangnya instrumen ini hanya diberlakukan untuk perumahan bersubsidi pemerintah atau lebih di kenal dengan RSH (Rumah Sederhana Sehat).

KPL akan dicairkan 100% di depan karena memang digunakan untuk pembelian lahan. Besaran nilainya kurang lebih 70% dari nilai pasar atau bergantung dengan appraisal dari bank. Anggaplah memang 70%. Sehingga untuk modal awal pembelian lahan, Anda hanya membutuhkan 30% saja bukan? Apalagi kalau Anda mengutak-atik harga pasaran. Bisa 100% dibiayai oleh Bank. Karena di”blended” dengan Kredit Konstruksi, maka pada saat pencairan KPL 100%, juga akan dicairkan Kredit Konstruksi sebesar 20%. Dengan demikian, modal membangun unit-unit Anda sudah dibiayai oleh Bank juga. Tanpa modal ? Nyaris tanpa modal…

Sejumlah kredit tersebut dibebankan kepada unit-unit yang dipasarkan. Misalkan saja unit tersedia 100 unit. KPL dan Kredit konstruksi sebesar 2 M. Maka beban per unit sebesar 20 jt.

Bagaimana cara pengembaliannya? Pengembalian KPL dan Kredit Konstruksi bersamaan denngan realisasi KPR pembeli. Nilai KPR dipotong langsung oleh bank untuk menutup sejumlah nilai yang ditentukan sebelumnya (125% dari beban per unit). Contohnya Harga Jual 55jt. Dp 5,5jt. KPR 49,5jt. Beban per unit KPL dan Kredit Konstruksi 20jt. Pengembalian 125% dari 20jt sama dengan 25jt. Maka KPR 49,5jt akan dipotong sebesar 25jt, sehingga Anda menerima 24,5jt saja.

Page 3: Property Bisnis

Kalau bikin Real Estate bisa gak beli lahannya dengan duit bank ? Bisa saja. Cara paling gampang adalah gunakan instrumen bisnis Anda yang lain untuk mengajukan kredit. Hasil kredit untuk membeli lahan. Gaya ini oleh bank tidak direkomendasi. Tetapi …

Jangan khawatir, ada instrumen bank yang bernama Kredit Pemilikan Tanah (KPT). Mirip dengan KPL. Penilaiannya juga sama KPL yakni 70%. Namun sifatnya seperti KPR yang dicicil setiap bulan. Sejauh yang saya ketahui, Bank bersedia membiayai sampai dengan 1000 m2. Pembiayaannya bisa sampai dengan 10 tahun.

Jadi kapan silaturahmi ke Bank ?

1. on August 15, 2010 at 7:29 pm yuliyanto

mas mohon maaf sebelumnya….!kalo ilmu yg kayak gini dan ujung-ujungnya hanya membeli e-book. saya pengen tanya sebenarnya anda ikhlas tidak berbagi ilmu….?

2. on August 16, 2010 at 2:20 am imam

Mas Aryo, boleh tahu bank mana aja yang punya fasilitas kpl dan kpt ini? tksh. imam

3. on August 16, 2010 at 3:14 am Agung Wahyudi

Wah, berita bagus neh.Apakah KPT juga satu paket dgn Kredit Konstruksi? Bisa minta Grace period gak ya..?Kemudian, bank apa aja yg menawarkan KPT?Trims..

4. on August 17, 2010 at 5:48 am Kang Rachmat

Bisa dicoba nih, terutama newby seperti saya

MERDEKA!

Page 4: Property Bisnis

5. on August 24, 2010 at 6:52 pm angga chen

JAKARTA, KOMPAS – Bank Tabungan Negara mulai mengucurkan kredit pembelian tanah pembangunan rumah sederhana sehat. Kredit itu diutamakan perumahan yang bersubsidi. Tanah yang dibeli harus bersertifikat sebab nantinya jadi jaminan pada BTN. Program tersebut merupakan bagian dari kredit konstruksi dengan dana yang dialokasikan sebesar Rp 750 miliar. Demikian Direktur Kredit Bank Tabungan Negara (BTN)Siswanto di Jakarta, Senin (16/5). Dikatakan, program kredit pembelian tanah dikucurkan guna meningkatkan pertumbuhan volumen pembangunan rumah sederhana sehat yang dicanangkan pemerintah. Dengan demikian, krisis kepemilikan rumah yang dialami jutaan rakyat Indonesia dapat terpecahkan. “Prinsipnya, BTN telah siap mengucurkan kredit pengadaan tanah unutk pembangunan rumah bersubsidi. JIka pengembang mengajukan proposal kredit, otomatis langsung diproses. Kalau memenuhi syarat, pasti dicairkan secepatnya,”kata Siswanto. Krisis kepemilikan rumah sederhana sehat hingga tahun 2004 mencapai 6,5 juta unit, sedangkan realisasi hanya sekitar 70.000 unit. Wakil Ketua Umum DPP RealEstat Indonesia (REI) Darmasetiawan Bachir menilai, kredit pengadaan tanah itu akan sangat membantu para pengembang mendapatkan lahan untuk pembangunan rumah bersubsidi.”Terus terang, kami merasa sangat terbantu dengan kebijakan itu. Banyak pengembang di daerah ingin membangun perumahan bersubsidi, tapi kesulitan modal dalam pembebasan lahan. Jadi, kebijakan ini benar-benar memberikan gairah baru dalam mendorong pertumbuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Kami juga yakin program ini semakin berpeluang,”ujar Bachir. Sementara itu, Direktur Eksekutif Pusat Studi Indonesia Panangian Simanungkalit mengatakan, kebijakan BTN itu sama sekali tak bertentangan dengan aturan Bank Indonesia (BI).BI,lanjutnya, selalu membolehkan dikucurkannya kredit pengadaan tanah unutk pembangunan rumah sederhana besubsidi. Kendati demikian, BI harus meningkatkan dan memperketat pengawasan terhadap pelaksanaan kredit itu secara cermat. Langkah tersebut penting agar tidak terjadi spekulasi dalam realisasi kredit. Selain, itu mereka yang disetujui pencairan kredit adalah pengembang, yang memiliki reputasi tinggi dan membangun sesuai dengan kapsitasnya.(JAN)

Cara Hitung Cicilan KPR

September 22, 2008 by aryodiponegoro

Sering sekali klien-klien saya bertanya jika mereka ingin menggunakan fasilitas KPR, berapa plafon KPR yang bisa mereka dapatkan. Dulu saya – sesuai petunjuk Account Officer Bank pemberi KPR – akan menjawab besaran cicilan maksimum adalah 30% dari jumlah penghasilan bulanan.

Page 5: Property Bisnis

Jawaban standar. Logikanya kepuasan konsumen yang standar pula. Namun di kemudian hari, karena banyak bersilaturahmi dengan kawan-kawan yang sudah jago dalam pembiayaan KPR, maka saya mendapatkan formula Analisa Kelayakan KPR yang meski sederhana, tapi saya bisa bicara banyak.

Dalam spreadsheet ini saya bisa bicara berapa seharusnya uang muka yang musti dibayarkan untuk memperoleh hasil yang sesuai dengan penghasilan klien. Saya juga lebih PD (percaya diri) untuk membawa klien saya ke Bank karena saya sudah tahu perkiraan keputusan KPR. Pun saya berani memperjuangkan KPR klien saya sampai GOL jika menurut analisa saya, klien sebenarnya memiliki kemampuan membayar kembali.

Saya juga bisa mencetaknya dan memberikan kepada klien sebagai oleh-oleh (baca tulisan saya tentang Lima Jurus Men-deal-kan Produk Properti Anda). Singkat cerita klien saya puas hanya dengan pelayanan tambahan yang sangat sederhana sebenarnya.

Speadsheet ini bermanfaat untuk Anda sebagai Marketing Property atau untuk diri Anda sendiri jika Anda bermaksud memperoleh pembiayaan KPR. Jadi Anda mau ?

Speadsheet format Excel ini dapat Anda peroleh gratis hanya dengan – satu – mendaftarkan diri dengan menulis email kosong ke [email protected] atau kedua – mendaftarkan email Anda untuk berlangganan blog ini (klik di sini untuk mendaftar) dan melakukan konfirmasi atas pendaftaran tersebut melalui email Anda.

Kemudian jangan lupa isi comment yang cukup sederhana saja dan jangan lupa cantumkan alamat email Anda di dalamnya. Insya Allah dalam waktu selambat-lambatnya 3 x 24 Jam, speadsheet akan terkirim ke email Anda.

Posted in Bisnis, Ekonomi, Keuangan, Marketing, Properti | Tagged Bisnis, Excel, Finance, Gratis, Keuangan, Marketing, Properi, Property, Real Estate, Spreadsheet | 94 Comments

Ayo, Bisnis Properti!

May 28, 2008 by aryodiponegoro

Sebagai orang yang bekerja di bidang properti khususnya developer dan property investment, sangat jarang saya mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.

Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki bisnis properti.

Alasan No. 1. Pasti untung!Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.

Page 6: Property Bisnis

Harga tanah pasti meningkatDi dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.

Manajemen yang sederhanaBisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.

Kemas properti sebagai investasiSalah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.

Amankan bisnis dengan shadaqahTidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???

“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261

Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.

Alasan No. 2. Modal besar? No Way!Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.

Negosiasikan pembayaranNegosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban

Page 7: Property Bisnis

pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!

Promosikan kawasan dengan menjual resikoKawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.

Instrumen Kredit UsahaPada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.

Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan instrumen KPR.

Instrumen KPRKPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?

Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.

Lahan baru, ladang uang baruBagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!

Page 8: Property Bisnis

Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keteranganTentukan target keuntungan bersihTentukan batasan resiko kerugianTarget pemasaran minimal harus tercapaiTekan fixed cost, perbesar variable costMonitoring arus kas dan rugi labaCut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugianTuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih

Jadi anda tertarik masuk properti? Kapan?

Cirebon, 08/09/2007

Posted in Bisnis, Opini, Properti | Tagged Business, Property | 83 Comments

tunggu posting saya berikutnya

1. on August 15, 2008 at 3:07 pm Lucky

Akhirnya saya menemukan juga blog yang membahas mengenai cara berbisnis properti. salam kenal, nama saya lucky umur 21 tahun.Saya sangat serius untuk masuk ke bisnis properti,hal ini berawal ketika saya mulai membaca buku Robert Kiyosaky dan Donald Trump dan karena intuisi saya berkata bahwa bisnis yang paling menguntungkan adalah bisnis properti. Tidak perlu menjadi orang jenius untuk sukses di bisnis properti ini. Bersediakah anda menjadi mentor saya?

Menurut anda apa yang paling menguntungkan bisnis properti residential / penghuni tunggal atau properti komersial dengan penghuni yang banyak.

bagaimana cara memanfaatkan sertifikat rumah orang tua saya untuk dijadikan agunan untuk membeli rumah yang lain.

Saya tahu sebenarnya ada cara untuk membeli property tanpa harus keluar modal besar, tetapi secara jelasnya saya masih belum mengerti.

sepengetahuan saya adalah :misal saya mengagunkan rumah saya sebesar 500 juta, dan kemudian saya gunakan untuk membeli rumah baru seharga 700 juta, berarti masih ada kekurangan 200 juta kan, angggap saja 200 juta itu saya negosiasikan dengan penjual dan akan dilunasi kemudian,

nah … rumah baru saya sertifikatnya akan saya agunkan kembali ke bank… dan anggap saja saya mendapatkan dana sebesar 700 juta, nah dari 700 juta itu akan saya gunakan

Page 9: Property Bisnis

untuk melunasi sertifikat rumah orang tua saya yang sebesar 500 juta, sisanya bisa digunakan untuk memperbaki rumah baru saya..dan kemudian rumah tersebut disewakan…. nah dari uang sewa ini lah yang nantinya akan saya bayar kepada penjual dan kepada bank tersebut … dan menghasilkan pasive income untuk saya.

sebenarnya kalau mau lebih baik ya bisa saja sertifikat rumah orang tua saya jangan ditebus dulu.. tapi saya putar lagi untuk membeli rumah lagi dan kemudian disewakan..

begitulah sepengetahuan saya…. mohon kasih tahu saya apakah ilustrasi saya benar atau tidak …

oh ya… sekedar info… ada rumah saudara saya yang akan dijual seharga 650 juta … padahal dua tahun lalu rumah itu nyaris saja terjual seharga 400 juta …. nah hasrat saya besar sekali untuk bisa membeli rumah tersebut, soalnya saya sangat yakin seyakin yakinnya dua tahun lagi harganya bisa jadi 800 juta, karena saya sendiri sudah sering masuk ke rumah itu… ada kolam renang kecil dan bahkan didalam rumah itu ada 3 rumah lagi… dan dijadikan 5 rumah pun bisa juga…

cuma ini dia masalahnya saya belum mempunyai seseorang yang bisa membimbing saya secara teknis … kalau orang tua saya mengizinkan saja saya menggunakan sertifikat rumahnya….

oh ya ada lagi yang ingin saya tanyakan … dimana kita bisa melihat proyeksi pembangunan di suatu daerah di masa yang akan datang… apakh di Badan Pertanahan Nasional…coz saya melihat ada sebidang tanah yang sangat strategis di daerah jakarta selatan dan di kelilingi oleh berbagai macam sekolah mulai dari SD sampai SMU, bahkan ada kampus juga….

jadi mohon bantuannya untuk membimbing sayabls ke email saya saja ya…thx.. maaf kalau saya banyak pertanyaan. karena kalau sudah membicarakan property darah saya langsung naik..hehehehe…..

@ LuckyBung, kita belajar sama-sama.

Residential atau komersil ? Mungkin lebih tepatnya personal atau residensial (perumahan). Keduanya menguntungkan. Jika dari sisi permodalan, secara teori akan lebih menguntungkan residential (perumahan). jika personal, mungkin anda akan mengeluarkan modal sampai dengan 70% dari harga jual. jika perumahan, bisa jadi anda hanya berinvestasi 10% dari total omzet!

mengapa harus mengagunkan rumah orang tua, toh kita beli properti, ya properti yang kita beli itu yang dijadikan agunan. jadi tidak perlu repot mengagunkan

Page 10: Property Bisnis

sertifikat yang sudah ada ditangan. Boleh untuk diagunkan jika memang uang yang didapat dari bank bisa MEMUTAR roda bisnis anda dan mampu memberikan return yang baik. atau anda investasikan ke Property Plus ??? (sori, jualan ya)

proyeksi pembangunan bisa anda lihat di BPN atau bappeda atau kimpraswil setempat.

btw, thanks a lot visiting my site. i already added your blog to my blogroll.

2. on October 29, 2008 at 9:28 pm Aria

Saya sangat menyukai pembelajaran ini mas.. saya datang dari keluarga yang bergelut dari bisnis konstruksi, ayah saya adalah pemilik usaha dlm bidang konstruksi (kontraktor) didaerah kutai timur-kalimantan timur yang mana disana ada perusahaan tambang batubara yaitu PT. KPC. Tetapi entah kenapa saya kurang tertarik masuk dalam bisnis konstruksi. Saya adalah seorang jurutera bangunan (arsitek), saat ini saya sedang menjalankan usaha dalam bidang perencanaan.. Tetapi beberapa waktu belakangan ini keinginan saya untuk memasuki bisnis property sangat kuat, apalagi setelah membaca tulisan2 di blog mas ini. Tulisan mas ini selalu saya baca berulang ulang, terutama sebelum saya tidur, saya sangat ingin memahami tulisan2 anda.

Kebetulan ibu saya memiliki lahan (tanah) yang cukup luas didareah sangata, kutai timur sana. +/- 200 Ha yang tersebar dibeberapa titik-titik strategis, saya berfikir untuk menggunakannya untuk memulai bisnis properti saya (menggunakan sebagai agunan bank dan sebagai lahan untuk membangun) . Berikut adalah beberapa pertanyaan yang sangat ingin saya tanyakan pada mas arya:

1. Bagaimana cara menilai propspek bisnis property disuatu daerah, kebetulan karena tanah yang bisa saya gunakan (tanah ibu) berada didareah kutai timur yang notabene berada diluar jawa. Saya tau disana pasti ada marketnya, tetapi bagaimana melihat kelayakan bisnis propertynya. Karena seperti yang mas arya katakan, memasuki bisnis property tidak hanya mentargetkan pada jumlah keuntungan tertentu, tetapi kalau bisa keuntungan tersebut harus besar bukan? sehingga kita bisa beramal dan bersedekah lebih banyak lagi

2. Bisakah saya menggunakan tanah didareah kutai timur yang notabene berada diluar jawa tersebut sebagai agunan bank, kemudian uang nya saya pergunakan sebagai modal memulai bisnis property dipulai jawa (sekitaran jabodetabek), karena posisi saya saat ini adalah dipulai jawa dan saya memiliki client2 didareah tsb. Karena harus diakui konsumen yang membutuhkan produk2 property (rumah, dsb) banyak terdapat didaerah perkotaan terutama jabodetabek tsb.

Page 11: Property Bisnis

Demikian pertanyaan saya kali ini mas arya, senang mempelajari hal-hal baru dari anda.. semoga anda dan keluarga selalu dilimpahkan nikmat dan kesehatan oleh Allah SWT.

@ arianama yang mirip.

1. nanti saya bahas tersendiri ya. tapi biasanya sih, saya tongkrongin lokasinya sampe lama dan sampe muncul ide. saya juga sering lihat web pemda di daerah tersebut untuk mengetahui komposisi penduduknya. juga liatin suasana malam, jam berapa kota itu sepi. detailnya, saya bahas lebih lanjut. makasih atas pertanyaannya. nambah ide tulisan saya nih.

2. prinsipnya bisa. yang penting setting peruntukan pembiayaannya mas. karena bank pasti akan melihat itu dan sumber pengembalian kreditnya. gak serta merta Anda punya tanah terus bisa dapet kredit dari bank.

kalau mau gampang, kerjasamakan tanahnya dengan kami mas… gimana ? biar kami yang survey kelayakannya, mengelola lahannya dan bagi2 keuntungannya dengan mas…

semoga membantu

3. on November 4, 2008 at 11:21 am Endonesia

Bisnis property juga perlu didesain untuk one stop service. Misalnya perabotan untuk mengisi rumah. terkadang ukuran dan warna perabotan rumah tidak sesuai selera, bentuk rumah dan warna domina rumah.

Jadi untuk membuka bisnis peluang perabot yang customize juga penting.

Hanya sekedar sumbang saran aja…

Muslimhttp://www.kotajepara.com

@Endonesiamakasih…

Page 12: Property Bisnis

4. on November 18, 2008 at 9:59 am @rdcikalmart

menarik ulasannya.saya lebih melihat ‘properti’ sebagai ‘daya ungkit’ bisnis yang sedang saya jalankan, juga sebagai cash flow income dari sewa properti.

saya terinspirasi dari bagaimana McD membangun ‘bisnis properti’-nya, harga properti semakin tinggi di lokasi McD berjualan burger, karena menciptakan added value dari lokasi tanah tak berprospek menjadi lokasi strategis yang bernilai jual tinggi.

ada yang mau menawarkan lokasi tak berprospek? , silahkan diajukan penawaran di ‘bottom price’ nya?

salam kenal pak aryo dicirebon.

Salam,@rd.http://www.cikalmart.comshare link yo!

@ cikalmartsalam kenal juga..ya… pasti saya share…btw, saya sekarang berhomebase di jogja…sudah tidak lagi di cirebon, meskipun proyek di cirebon juga masih jalan

5. on November 20, 2008 at 4:23 pm Endy Fatah Joesoef

Salam SEFTer,Perkenalkan Saya Endy, Lengkapnya Endy Fatah Joesoef. Ingin melengkapi Informasi mengenai SEFT (Spiritual Emotional Freedom Technique) maka kami berikan penjelasan sebagai berikut : Pertama menganai mengapa teknik ini dikembangkan oleh Ahmad Faiz Zainuddin di Indonesia sejak tahun 2005 ? Salah satu alasan mendasarnya adalah adanya sebuah keinginan yang mendasar untuk menemukan suatu teknologi di bidang Psikologi yang dapat menjadi solusi untuk banyak orang. Akhinya di kembangkanlah teknik ini menjadi SEFT – Spiritual Emotional Freedom Technique. Tidak hanya itu, untuk memastikannya (Insyaalloh) dibuatlah lembaga PT. LoGOS Institute dengan pendekatan ‘Social Entrepreneur’ – Selengkapnya bisa kunjungi website-nya di http://WWW.LoGOS-Institute.com/ selanjutnya SEFT efektif karena didalamnya secara eklektik mengandung 14 macam teknik psychoterapi tingkat lanjut. Keempat belas macam teknik tersebut adalah : 1. NLP (Neuro Linguistic programming) – yakni ketika kita melakukan setup, tun in dan tapping. 2. Behavioral therapy – Desensitization. 3. Psychoanalisa – Finding the historical roots of the symptom, to be aware of the unawareness, chatarsis. 4. Logotheraphy 5. EMDR 6. Sedona Method 7. ericksonian

Page 13: Property Bisnis

Hypnosis 8. Sugesty & Affirmation 9. visualization, 10. Provocative therapy 11. Trancendental Relaxation & Meditation 12. Gestalt therapy 13. Energy therapy 14. Powerful prayer (faith, concentration, acceptance, surrender, grateful). yang keempat belas teknik ini bertemu secara sinergis di sebuah teknik pemberdayaan diri yang di beri nama SEFT (Spiritual Emotional Freedom Technique)- info ini selengkapnya dapat di baca di http://logosseft.blogspot.com/ Paradigma pendekatan SEFT mengacu pada pendahulunya di Energy Psychology bahwa penyebab segala macam emosi negatif adalah terganggunya sistem energy tubuh (Gary Craig, 1984). Disisi lai dipahami bahwa sel-sel tubuh kita digerakkan oleh energi. Sel ini dapat di pelajari dengan pendekatan ‘materi’ atau ‘energi’. Dalam tradisi pengobatan klasik/kuno, proses penyembuhan dilakkan dengan pendekatan energi (Albert Szent Gyorgy – Penerima Nobel Bidang Kedokteran). So, ditangan Ahmad Faiz Zainuddi (1995) teknik ini tidak hanya digunakan untuk healing (penyembuhan) namun berkembang pada spektrum 3 domain kehidupan yang lain yakni : Succes (bagaimana kita meraih apa yang kita inginkan), happiness (bagaimana kita benar-benar menginginkan mengenai apa yang sudah kita raih),dan everyday greatness (bagaimana kita menjadi pribadi yang mulia dimanapun kita berada setiap hari). So SEFT dalam formula 2 hari training akan membekali peserta di 4 domain tersebut yakni : healing + success + happiness + greatness. Pertanyaannya adalah setelah menguasai teknik ini apa benefitnya ? Tentu kegiatan atau aktivitas setelah selesai dari training ini yang akan menentukan sejauh mana SEFT dapat bermanfaat untuk diri sendiri dan orang lain. Sebab kami meyakini bahwa ‘knowing is nothing …’ tahu saja tidak cuku atau tak ada gunanya … maka di akhirpelatihan SEFT Total Solution Training diberikan materi secara inspirational mengenai : The Porpose of life human kind … tentu ini bahasan spiritualitas yang universal sifatnya. Nah, semoga dengan sedikit penjelasan ini menjadi lebih menarik bahasan SEFT ini … Insyaalloh, kita berharap, SEFT memberikan manfaat dan kebanggaan Bangsa kita tapi bisa menjadi salah satu nikmat alloh SWT yang di nikmati banyak orang di seluruh dunia. Bagi yang berminat mengikuti trainingnya akan di gelar terakhir di tahun 2008 di dua tempat. Pertama, Surabaya, Sabtu – Minggu, 22-23 Nopember 2008 di Hotel Mojopahit (Registrasi : Nurul. Jl. Barata Jaya XXIX no. 25 t. 031-5010055) dan JAKARTA, Sabtu-Minggu, 20-21 Desember 2008 (Registrasi : Vina : 021-86605151 ext 0. Jl. Jatiwaringin 24 kavling K Jakarta Timur). Preview dan coba SEFT Gratis kami selenggarakan setiap Minggu di dua tempat tersebut diatas (waktu dan jadual silahkan kunjungi http://www.LoGOS.co.id). Semoga Informasi ini bermanfaat.

Salam LoGOS,

SEFTer Endy,0818991915

Nb. Teknik ini dikembangkan juga implementasinya untuk memperlancar bisnis property Anda dari sisi EMOSI. Cobalah segera … Insyaalloh ada akselerasi dalam bisnis Anda.

@ semuanyamonggo silahkan yang mau ikutan….biaya ditanggung sendiri ya…

Page 14: Property Bisnis

6. on January 19, 2009 at 9:51 am aditiya_w

mat sore pak aryo.saat ini sy bermaksud membeli sebidang tanah dengan ukuran L=12m, p=22m (hrg tanah 140 jt). sy rencanax mau membuat rumah kost untuk di sewakan, krn di daerah saya yg sementara berkembang banyak pendatang yg sering cari tempat kost2an. sebgai informasi saat ini sewa kost di daerah saya skitar 400 rb per kamar untuk yg ukuran 4×3 m. menurut pak aryo apa yg saya persiapkan sebelum sy memulai usaha ini? dan bagaimana caranya saya menghitung biaya2 yang harus saya keluarkan untuk membangun 12 unit rumah sewaan dengan ukuran 3,5x 4,5 m.ini kali pertama saya masuk ke bisnis ini. sebagai tambahan lg saat ini saya sudah punya usha toko elektronik.

@ adityasaran saya sederhana, hubungi kontraktor aja bossuruh mereka handle dari IMB sampe bangun…

perhatian perijinan di daerah setempat,contoh kasus di daerah sleman, DIY… kost dengan kamar lebih dari 8 kamar, musti diajukan ijin pemanfaatan tanah (IPT).

7. pebru

mas ada yg saya tanyakan, begini:dari sisi konsumen, sy membeli rumah 250jt via kpr dengan fasilitas kolam renang, mesjid, gas alam,Saat ini rumah tersebut sudah selesai, sementara fasilitas tersebut di atas belum ada sama sekali.Sikap saya saat ini sy tidak mau menandatangani penyerahan dengan developer dikarenakan fasilitas tersebut belum ada.peranyaannya apakah sy bisa menekan developer untuk mempercepat pembangunan fasilitas tersebut, caranya bagaimana? tyerima kasih

@ pebruehm sah-sah saja menahan tanda tangan serah terima… walau bagaimanapun konsumen adalah raja…namun alangkah lebih baik jika lihat kembali perjanjian dengan developer. jika

Page 15: Property Bisnis

memang sarana yang dijanjikan sudah tertulis dalam perjanjian, memang menjadi hak anda menagihnya.

Setau saya, BANK yang membiayai KPR, biasanya hanya mensyaratkan listrik sudah terpasang dan jalan sudah bisa dilalui (bukan diselesaikan full 100%).

8. on February 2, 2009 at 6:15 am Harry

Salam kenal mas Aryo,Sy diserahin kuasa atas lahan di cilacap seluas 2500 m2, lokasi ditengah kota dekat alun2, sekolah, supermarket, stasiun kereta api. bagaimanakah prospek bisnis properti di kota tersebut pada saat ini mengingat sedang krisis global. Kira2 pada kisaran harga rumah berapa yang paling laku?Terima kasih sebelumnya…wassalam

@ harrysama krisis saya tidak takut. yang penting how to win the market. implikasinya memang akhirnya laba bisa lebih sedikit dari target awal.masalah kisaran harga, paling gampang pake teori bodoh saja. ada tidak perumahan yang laku keras di sana?berapa harga? apa kelebihan lokasi anda? nah dari hasil survey kecil itu, tentukan harganya lebih murah atau sama dengan perumahan tersebut.

9. on February 18, 2009 at 2:04 am agus susanto

Salam kenal Mas ArioBeribu terima kasih atas ilmu yang ditularkan lewat internet & ulasan2san sangat berbobot dan mudah dimengerti, semoga usaha mas Ario tambah gede dan sukses.Dan saya jadi tertarik untuk belajar bisnis Properti, saat ini saya punya tanah kavling 8x20m ditengah kota, jalan 6m & barusan diaspal oleh Pemkot Probolinggo (gambar & RAB & brosur bisa saya buat),langkah apa yang harus saya lakukan (soalnya modal uang tidak punya) trim’k kutunggu jawabannya.

@ agus susantodiiklankan saja….untuk membangun, gunakan uang muka konsumen…uang muka konsumen patok di 30%cara pembayaran ke kontraktor, termin 1 bulan… syukur2 bisa sampe serah terima kunci…

Page 16: Property Bisnis

pembayarannya setelah KPR Cair…jadi Anda bisa pegang penuh 30% uang muka konsumen…

10. on February 23, 2009 at 7:43 am Ramlan

Salam kenal mas Aryo.sy pernah liat lahan, di daerah jati asih, sy menjual tanah 2.2h. dgn harga jual Rp.425.000/mtr kurang lebih 9.350.000.000. dgn status lahan AJB(girik). klau didaerah sy ini harga rumah tipe60/120. berkisar harga jual 250jt. pertanyaan sy adalah, bagaimana strategi sy mengitung pembayaran tanah, pematangan lahan dan pemasaran. dan berapa % kira-2 keungtungan developer. sebelum nya sy ucapkan terima kasih.

@ ramlanpanjang juga ni kl diterangkan di sini…pembayaran tanah biasanya dipasangkan dengan target kegiatan. misalnya dp 10juta, perijinan selesai 30%. dst.atau dihitung sesuai proporsi jumlah kapling. misalkan 2,2 ha terdapat 100 kapling, berarti setiap penjualan 1 kapling, wajib menebus pembayaran tanah sebesar 10 juta.

perihal biaya2 lain by email saja

target keuntungan bersih berkisar di 16 – 30%, tergantung harga pasar di lokasi anda.

11. on April 30, 2009 at 7:27 am rachma

Assalamualaikum Mas Aryo,senang membaca tulisan2 dan ide-ide anda mengenai bisnis property. Saya tertarik untuk memulai bisnis property kecil-kecilan dengan membeli sebuah rumah di Malang type 70 yang telah saya renovasi sehingga luas bangunan total +/- 100m2 diatas tanah luas 230m2, dengan meminjam dana kredit dari bank (tanpa menjaminkan sertifikat tanah hanya menjaminkan SK kepegawaian saya) karena kebetulan saya seorang PNS. Saat ini rumah tesebut sudah saya sewakan.Apakah ada kemungkinan untuk mengembangkan usaha saya, dengan bermodalkan sertifikat rumah tersebut?

Page 17: Property Bisnis

@ rachmabisa

12. on August 28, 2009 at 2:46 am arya

asw mas aryo…saya tertarik banget untuk terjun k bisnis properti…mau nanya2 boleh ya..mmh….(mulai dari mana ya…)

rencananya, toko kecil yang saya punya, 3×18 m di medan, mau saya jual…karena menurut saya buat saya pake jualan udah gak kondusif, kecil dan gak ada tempat parkir…nah,uang hasil menjual toko itu saya pake buat modal bisnis properti…

tadinya saya fikir, saya akan mengincar rumah2 di perumahan baru, trus taun depannya jual deh, harga pasti naik kan..sampe akhirnya modal terkumpul cukup kuat untuk start properti beneran..tapi setelah saya baca tulisan mas aryo, cara saya itu ternyata kayaknya lama banget ya, spy bisa menghasilkan…hehe…

tulisan mas aryo di atas ada mengomentari penanya yang mau mengagunkan sertifikat rumah buat modal usahanya, mas bilang….”ngapain sertifikat diagunkan, kan kiat beli properti?”bukannya uangnya perlu buat modal ya mas? piye toh?

trus tulisan mas aryo bilang, beli lahan 1000 m2 seharga 60 juta, murah banget harganya mas…mang masih ada hari gini tanah murah kayak gitu? kalo lokasi ke pedalaman, apa laku tu ntar jualan rumahnya?:)

so….kalo saya udah ada uang di tangan misal 200 juta, efektifnya langkah saya kayak apa ya mas aryo?buku yang mas referensi kan buat saya baca, apa ya mas….mohon bantuan dan bimbingannya ya mas aryo………….:)

minat ke propertinya seperti apa.. pingin jadi pengembang atau investor ?jika jadi investor saran saya baca bukunya Joe Hartanto judulnya properti cash machine…

maksud saya tidak perlu mengagunkan jika mau bermain kecil2an dulu.. 1 atau 2 kaplinghitungan saya cukup modal tidak lebih dari 10 jutajadi tidak perlu mengagunkan bukan?

Page 18: Property Bisnis

masalah contoh tanah 1000m2 seharga 60juta… ehm… mungkin kalo di medan gak dapet ya…memang itu mungkin contoh yang agak salah kali… hehehe…tapi bisa saja itu terjadi bukan?

13. on September 4, 2009 at 7:52 am Aryadi

Assalamu’alaikum Bang Arya, BTW aku punya tim managemen properti yang handal di Malang, potensi Malang luar biasa lho buat bisnis properti, borjuis surabaya aja banyak yang beli..help me dong carikan investor untuk kerjasama mendirikan proyek di Malang, kita punya beberapa lokasi yang siap disulap jadi perumahan, Insya Allah pemasaran kita cepat, tim kita dibentuk dari dedengkotnya perumahan ternama di Malang hub aku Ya di 0341 7558483 trims. Wahai para pengusaha Indonesia ayo main properti..hasilnya gede inveskan ke Malang!

ayo… siapa berani ke malang ???

14. on September 8, 2009 at 4:14 am rikki

Salam Pak Aryo,

Saya ada tanah 1000m2, yang saya taksir. harga minta 1 jt per meter, di pinggir jalan, maksud saya dan teman untuk bangun 6 unit.

diestimasi untuk bangun 2 ruko pertama, butuh 800 an, ada yang bisa bantu bagaimana untuk mendapatkan modal konstruksi plus sedikit dana untuk men dp yang punya tanah?

soalnya kami pengusaha modal nekad dan dengkul doang.

thanks,

rikki

biaya bangunan solusinya dari DP harga ruko.usahakan KPR Indent sehingga ada pencairan di depanuntuk tanah, usahakan nego semaksimal mungkin bisa dibayarkan setelah terjadi akad…

Page 19: Property Bisnis

15. on October 6, 2009 at 4:51 am bardosono

mas aryo, saya seorang arsitek yang ada pengalaman di kontraktor banguan dan interior juga. saya sebenarnya ingin membuat developer perumahan sendiri dan bermain di bisnis property seperti yang mas aryo ceritakan di blog anda, cuma yang jadi masalah saya tidak ada modal untuk beli tanah dan saya juga bingung mau memulai dari mana. oh ya…saya punya keahlian dari desain bangunan & interior, estimator volume dan material sampe ke pelaksanaan di lapangan….bisa bantu saya?….oh ya boleh minta no hp mas aryo ga? hp saya 08562814441, area kerja saya di jogja, solo, purworejo-kutoarjo. saya juga alumni EU 13 solo.thanks

kalau tidak punya modal, kita jualan SKILL aja mas…..

16. on October 15, 2009 at 6:53 am hery

salam kenal mas aryo,saya domisili dijogja punya rencana untuk bisnis properti ( kebetulan ortu ada tanah yang bisa saya olah )baca artikel ini tambah semangat untuk segera memulainya.

terus semangad… kontak saya ya…. sapa tau bisa ikut cari rejeki dengan mas hery…

17. on October 16, 2009 at 8:29 am hasan

Thanks atas infonya,saya tertarik sekali dgn ulasan2 andasaya ada pandangan lahan yg ckp luas di jogja tapi saya masih blm yakin apa disana itu bisa dikembangkan / punya value added yg seperti anda uraikan.sebagi info loks. yg saya maksud ada di daerah bantul +- ada 4000 m persis sebelah jalan rayaMohon berikan deskripsi ke saya atau mungkin analisys bisnis utk daerah tsb.saat ini fihak bank sdh saya nego tapi saya tetap masih ragu2, karena saya blm pernah main bidang property, kondisi sekarang saya lebih fokus ke usaha retail seputar sembako.

semua bergantung apakah kita mampu berkompetisi dengan yang lain atau tidaklahan bisa saja bagus, tapi mungkin karena harga jualnya terlalu tinggi, berat juga untuk bersaing…nego dengan bank seperti apa?bank pada prinsipnya selama jaminan dan legalitas aman, pasti mau membiayai kok…

Page 20: Property Bisnis

18. on November 1, 2009 at 2:51 am seno budiharto

3 Jalan Investasi Di Developer Property Berjaringan

1. Tanaha. Terdapat Tanah Luas 1 Ha dengan harga 75 Ribu /m2 Total Rp.750.000.000,- ( Meminta Cash Keras)b. Setelah dilakukan Studi Kelayakan 10 Orang mengumpulkan dana untuk membeli secara bersama-sama dengan ditawar di harga Rp 50.000,-/m2 ( Cash Keras) total Rp.500.000.000,- Jadi masing-masing Rp 50.000.000,- di tuangkan dalam perjanjian Akte Tanah milik 10 Orang tersebut.c. Tanah 10 orang tersebut setelah dilakukan perencanaan menjadi 50 kapling @ 120/m2 dikerjasamakan dengan Tim PP dengan cara pembayaran sesuai kapling yang terjual dengan harga Rp. 100.000,00/m2 ( Naik 33 % dari harga penjual , 100 % dari harga beli) selama 3 Tahun.d. Dengan Cara seperti ini maka :i. Investor tanah akan menikmati keuntungan 100% selama 3 Tahun / 33 % Per Tahun .Lebih Tinggi dari bunga Bank yang di kisaran 12-16 % /tahun.ii. Investasi ini relativ sangat aman karena investor sudah untung pada saat membeli ( lebih rendah dari harga pasar/penawaran).iii. Proteksi terhadap investor adalah tanah itu sendiri.iv. Para Pe Bisnis/Pembelajar Bisnis Property akan lebih mudah untuk mendapatkan lahan belajar/bisnis secara langsung.v. Investor dapat memanfaatkan pinjaman dari lembaga keuangan karena returnnya lebih besar dari bunga pinjaman.

2. Modal Kerjaa. Modal kerja diperlukan setelah tanah diperoleh ( pemilik yang mau tanahnya dikerjasamakan atau tanah diperoleh dengan cara no 1 diatas).b. Modal Kerja yang diperlukan 10 % -20 % saja dari nilai Tanah karena hanya digunakan untuk biaya perencanaan,perijinan, pengolahan lahan awl, pagar dan fasilitas dasar , serta media promosi.c. Investor di Modal kerja diharapkan yang memiliki kemauan lebih untuk terjun di Bisnis Property ( sebagai tim pengelola dengan latar belakang seperti keuangan, legal-hukum, sipil, arsitek,marketing)d. Investasi di Modal Kerja jikalau berjalan lancar akan kembali dalam jangka 6 -12 bulan .( Ilmu dapat, uang dapat, silaturahmi dan saudara semakin banyak)

3. Pembeli Perdana/menjadi investor dengan membeli rumaha. Setelah Kawasan Perumahan siap dipasarkan oleh Developer : Investor dapat membeli perumahan di harga perdana .b. 5 -10 % kapling /rumah akan dijual discount sampai di harga HPP untuk kelancaran cash flow Developer di awal pemasarannya.

Page 21: Property Bisnis

c. Prinsip hampir sama dengan no 1 , pembeli akan mendapat rumah dengan harga nyaris di HPP nya sehingga pembeli/investor untung pada saat membeli.d. Setelah rumah jadi sekitar 4-6 Bulan rumah yang dibeli tesebut dapat disewakan sebagai pasif income / dijual dengan harga yang lebih mahal dari saat membeli.

Dengan 3 Cara diatas maka proyek perumahan InsysAllah tidak akan terkendala permasalahan permodaklan karena ditanggung secara berjamaah masing-masing akan mendapat keuntungan sesuai dengan peran dan tingkat resikonya yang relative semua investor ada proteksi terhadap nilai investasi nya.Bahkan Para Karyawan sebenarnya bisa berinvestasi tanpa modal ,berikut caranya:1. Seorang karyawan dapat mengajukan pinjaman ke Bank dengan jaminan Gajinya ( di kantor saya bisa 100 -150 Jt) dalam jangka s/d 8 tahun. Dari 100 Jt tersebut sisihkan untuk 6 bulan cicilan ( 6 x 2.000.000,00= Rp 12.000.000,-). Sisanya Rp 88.000.000 digunakan untuk investasi Tanah seperti cara 1 diatas ,diharapkan ada Cash Flow (kapling terjual) di bulan ke-6 ( bahkan lebih cepat) sehingga cicilan ke Bank/Koperasi sama sekali tidak memotong gaji nya. Apabila 50 % kapling terjual +/- 1 Tahun maka sebenarnya modal sudah kembali ,modal ini bisa digunakan untuk investasi kembali atau kembalikan saja ke Bank /Koperasi sehingga kita tinggal menikmati 50% berikutnya. Nahhh…Tanpa Modal Kan…..

Bagaimana Mas dengan ide ini mohon koreksi dan tanggapannya untuk kita follow up…KAYA BERSAMA MEMBANGUN NEGERI SEMOGA CEPAT TERWUJUD

TIDAK ADA KOREKSIyang penting ACT NOW!

19. on December 14, 2009 at 8:43 am sakti w

Mas, kalau yng ini bagaimana hitung-hitung bisnisnya coba dilihat ke http://perumahanluarbiasa.blogspot.com/Thanx

oke boss…

20. on December 19, 2009 at 5:29 am Gratis Ebook Software Script Buat Belajar Bisnis Online

Salam Kenal Mas… punya contoh surat perikatan jual beli tanah atau Pembayaran di tengah atau akhir proyek. Oh iya, Saya memiliki tanah lebih kurang 2 Ha, cuma ga tau harus gimana. padahal Posisi nya bersebelahan dengan ratusan unit rumah di Perumahan RS yg sudah habis terjual. Karena Sy kepingin buka juga Perumahan, Karena Lokasi

Page 22: Property Bisnis

tanah saya yg strategis di tengah Ibukota Kab.OKU Baturaja Propinsi Sumsel. tolong langkah2 nya di Email ya Mas ke “[email protected]

salam kenal juga…ditunggu emailnyakalo saya lupa, tolong diingetin

Meng”akali” agar KPR 100% Disetujui

September 13, 2008 by aryodiponegoro

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sudah menjadi sesuatu yang lazim apabila kita berkeinginan membeli rumah. Apalagi teori Kiyosaky tentang “tidak dengan uang sendiri” begitu membius para peminat investasi baik pelaku bisnis maupun riil konsumen.

Benar, membeli rumah dengan KPR adalah menggunakan uang Bank. Justru dengan uang Bank tersebut, kadang kita sebagai calon pengguna KPR direpotkan dengan persyaratan administratif. Belum lagi prosedur lanjutannya.

Beberapa kasus yang terjadi adalah kemampuan pembayaran kembalinya tidak sesuai dengan harapan Bank pemberi KPR. Misal anda bekerja di sebuah perusahaan dengan gaji bulanan 1,5 juta, sedangkan istri anda berdagang makanan kecil di depan rumah dan jika dirata-rata per bulan menghasilkan 500rb. Cicilan KPRnya perkiraan sebesar 600ribuan. Secara riil sebenarnya anda mampu, namun secara administratif bank, kemungkinan besar anda akan ditolak atau diberikan kurang dari yang anda inginkan. Karena 1. penghasilan istri tidak dapat diverikasi. 2. penghasilan anda sendiri dianggap kurang untuk memenuhi pembayaran 600rb.

Dan masih banyak kasus lainnya yang pada intinya kemampuan membayar kembali sebenarnya ADA, namun tidak dapat diverifikasi oleh Bank.

Namun tak ada yang tak mungkin. Pasti anda mampu melalui semua proses dan KPR 100% disetujui. Kok bisa? Simak berikut ini:

KPR adalah sebuah sistem

Begini, KPR adalah salah satu instrumen pembiayaan oleh Bank. Di sana terdapat standar operasi dan prosedur yang cukup ketat. Fyi, perundang-undangan Indonesia terlengkap adalah mengenai lembaga

Page 23: Property Bisnis

keuangan. Mulai dari persyaratan administrasi yang harus lengkap, prosedur verifikasi administrasi, wawancara dengan nasabah, survey on the spot baik tempat kerja nasabah, tempat agunan, keputusan kredit, pengikatan kredit, semuanya detail!

KPR adalah sistem yang akan meminta anda untuk menyediakan syarat administrasi, menghitung kemampuan pembayaran anda dan memverifikasi data-data yang anda masukkan. Karena merupakan sistem, maka Anda di”judge” dengan data. Ini adalah kelemahan, karena data hanya bicara hitam di atas putih dan sangat mudah memanipulasinya.

Bermain dengan syarat administrasi; ini penting!

Berikut syarat administrasi KPR secara umum yang diminta oleh Bank pemberi KPR : Foto Copy KTP Suami + Istri, Foto Copy Kartu Keluarga & Surat Nikah, Rekening Tabungan 3 bulan terakhir, Pas Foto 3×4=2 Lembar ( Suami/Istri), SPT Pph 21 / NPWP ( Pribadi ), Foto Copy Slip Gaji atau Surat Keterangan Penghasilan Asli dari Perusahaan, Surat Keterangan Kerja Asli dari Perusahaan Tempat Bekerja.

Untuk Foto Copy KTP Suami + Istri, Foto Copy Kartu Keluarga & Surat Nikah, Pas Foto 3×4=2 Lembar ( Suami/Istri), SPT Pph 21 / NPWP ( Pribadi ), serahkan saja data yang sebenarnya. Jangan pakai KTP orang lain apalagi KTP istri orang lain. SPT 21 dapat diminta di bagian keuangan perusahaan atau anda buat saja NPWP di Kantor Pelayanan Pajak setempat, satu hari jadi tanpa biaya apapun. Data-data tersebut jangan dimanipulasi.

Foto Copy Slip Gaji atau Surat Keterangan Penghasilan Asli dari Perusahaan dan Surat Keterangan Kerja Asli dari Perusahaan Tempat Bekerja. Di sinilah salah satu tempat “bermain”. Seperti contoh kasus di atas. Untuk memenuhi cicilan 600ribu, maka minimal gaji yang anda terima adalah sebesar 1,8 juta (beberapa bank mensyaratkan penghasilan di atas 2 juta). Ok, taruhlah 2 juta. Maka lakukan “koordinasi” dengan bagian Keuangan di perusahaan anda untuk dapat mengeluarkan slip gaji atau Surat Keterangan Penghasilan yang menunjukkan bahwa anda memiliki gaji bulanan sebesar 2 juta per bulan.

Surat Keterangan Kerja Asli WAJIB menyebutkan kapan anda mulai bekerja. Karena bank mensyaratkan minimal sudah bekerja 2 tahun, maka kembali anda musti ber“koordinasi” dengan bagian Kepegawaian (HRD) atau siapapun yang berwenang di perusahaan anda untuk dapat mencantumkan angka 2 tahun dalam Surat Keterangan Kerja anda.

Bagaimana dengan rekening tabungan 3 bulan terakhir? Gaji anda hanya 1,5 juta. Padahal anda mengakunya 2 juta. Sehingga selama 3 bulan berturut-turut, rekening tabungan anda hanya diisi bulanan sebesar 1,5 juta. Ada 2 cara. Satu, karena hanya merupakan foto kopi, PINJAM kepada teman atau saudara yang memiliki rekening tabungan yang memuat gaji sebesar 2juta. Fotokopi transaksi 3 bulan terakhir, namun keterangan pemilik buku rekening jangan mengunakan milik teman atau saudara anda. Bagian yang itu, yang terdapat nama, alamat dan nomor rekening, harus fotokopi milik anda sendiri.

Page 24: Property Bisnis

Cara kedua adalah harus BERSABAR selama 3 bulan yakni dengan secara rutin setiap bulan mentransfer ke rekening anda sendiri sebesar 2 juta. Lakukan selama 3 bulan berturut-turut bahkan bisa lebih. Setelah rekening tabungan dirasa MANTAB, fotokopi lah! Cara ini lebih aman daripada cara pertama karena beberapa bank meminta rekening tabungan asli untuk mereka fotokopikan.

Siapkan berkas persyaratan KPR untuk bisa di-apply ke beberapa Bank. Sebaiknya tidak mengandalkan pada satu bank saja. Ini akan menaikkan posisi tawar anda kepada Bank.

Saatnya analisa dan verifikasi

Setelah data lengkap, Bank akan melakukan analisa dan verifikasi. Bank akan menganalisa awal data-data anda. Layak atau tidak untuk mendapatkan kredit. Verifikasi yang dilakukan antara lain memverifikasi dimana anda bekerja dan menanyakan siapakah anda di perusahaan anda tersebut, berapa gaji anda dan berapa lama anda bekerja di perusahaan. Inilah pentingnya “koordinasi” yang saya sebutkan di atas.

Kemudian bank akan memverifikasi rekening tabungan anda apakah sesuai dengan yang tertera dalam slip gaji dan keterangan orang kantor anda. Jika sudah klop, maka bank akan menilai properti yang akan anda beli. Wewenang bank dalam menilai properti yang akan anda beli adalah mutlak dan kadang susah untuk dilakukan negosiasi. Ini perlu sedikit diwaspadai.

Saran-saran lainnya

Jangan lakukan cara-cara di atas apabila target KPR jauh di atas batasan maksimal cicilan anda karena cara-cara di atas adalah cara yang sedikit nakal.

Jagalah nama baik anda dengan tidak telat membayar cicilan KPR karena dengan menjadi debitur Bank, kredibilitas anda akan mudah dibaca orang-orang perbankan. Dan jika nama anda terlanjur masuk dalam Daftar Hitam Bank Indonesia, akan sangat susah untuk membersihkannya.

Selamat mencoba!

Comments

Belajar Bisnis Properti! Yuk!

September 3, 2008 by aryodiponegoro

Apa yang ada dalam benak anda tentang bisnis properti? Modal besar? Urusan birokrasi yang rumit? Alur kerja yang njelimet? Pemasaran yang fantastis? Atau menjadi broker atau RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia; hehehe, gak apa-apa yang penting halal)? Boleh-boleh saja

Page 25: Property Bisnis

dan sah-sah saja. Tapi tips berikut akan merubah pola pikir anda! Baca dengan teliti dan simak baik-baik…

Think Big, Start Small, Act Now

Entah siapa yang memopulerkan kata-kata tersebut di atas. Tapi bagi saya, susunan kata tersebut memberi energi positif yang sangat besar. Untuk memulai bisnis properti memang dibutuhkan pemikiran yang besar, namun kadang kita terjebak bahwa pemikiran besar kita membutuhkan usaha yang besar pula. Sungguh tidak!

Runtutan berikut ini akan memberikan gambaran kepada anda bahwa untuk berbisnis properti sangat bisa dimulai dari hal yang kecil. Menjadi broker misalnya. Tapi keuntungan anda tidak seberapa. Bagaimana kalau saya berikan tips untuk menjadi developer / pengembangan perumahan dalam skala kecil. Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa menjadikan dan menghantarkan anda menjadi developer kelas wahid. Ingat cukup satu rumah! Namun untuk mewujudkan impian besar anda, jangan hanya berhenti di satu rumah saja. Fokus dan kontinuitas sangat dibutuhkan di sini.

Dengan anda membidik perumahan kecil, anda tidak akan berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit. Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.

Modal Tidak Harus Besar

Modal! Ya! Modal tidak harus besar. Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak perlu membeli kapling siap bangun kan ?! Tinggal buka koran, cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.

Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.

Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta. Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a hard cash? Oh no… jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta.

Think! Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran? Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA! Kontraktor dibayar

Page 26: Property Bisnis

dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.

Desain rumahnya dari mana? Itu mah gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki kepiawaian menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda tinggal bayar konsultan. Selesai!

Perhitungan Sederhana

Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan?

Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup 15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?

Padahal (lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor akan anda bebankan dalam pencairan KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!! Ehmm yang ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS BESAR!

Alur Kerja Mudah

Alur kerja ini bisa dipahami jika anda mengetahui siapa stake holder anda. Anda akan berhubungan dengan pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas. Saya singkat sebagai berikut :

Pemilik tanah – Pemasaran – Kontraktor — Perbankan

Dengan pemilik tanah, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan jual beli (notaril bila diperlukan). Ini adalah langkah awal. Langkah kedua adalah memasarkan produk anda. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan dengan pembeli / konsumen.

Page 27: Property Bisnis

Rangkaian pemasaran selain perjanjian dengan konsumen adalah penagihan uang muka, persetujuan desain rumah dan proses persyaratan KPR (kredit pemilikan rumah) di bank.

Apabila sudah terpenuhi, maka anda musti mengundang kontraktor yang akan membangun. Perjanjian dengan kontraktor juga musti dibuat. Biasanya termaktub di dalamnya adalah gambar kerja, spesifikasi bangunan, harga kontrak pembangunan, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan dan target pembangunan.

Setelah rumah selesai 100%, anda bisa memproses pencairan KPR di bank. Di sinilah anda musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli di notaris, berikut juga IMB.

State Mission, Fokus dan Kerja Cerdas

State mission sebenarnya adalah kalimat yang menggugah pertama kali yakni Think Big. Berpikir besar! Tujuan anda tentunya tidak hanya berhenti dengan menjual 1 rumah saja bukan. Hanya dengan menjual 1 unit rumah SAJA belum tentu akan membuat anda bisa mapan.

Jadi tetapkan tujuan anda, misalnya tujuan anda adalah mendapatkan pasive income dari properti. Sungguh, bukan hal mustahil. Dengan keuntungan 1 unit rumah, anda sudah bisa membeli 1 aset rumah kelas RSS dan anda bisa mendapatkan passive income dengan menyewakan rumah tersebut.

Atau tujuan anda misalnya menjadi developer perumahan terbesar di kota anda. Maka jadikanlah bisnis kecil anda ini adalah kurva belajar menuju sesuatu yang anda cita-citakan.

Atau anda ingin mendapatkan passive income dengan mengikuti bisnis properti berjaringan. Anda tinggal taruh keuntungan anda tersebut dalam bisnis properti berjaringan, sembari terlibat dalam operasional yang tentunya akan meningkatkan kemampuan anda berbisnis properti. Tujuan ini juga tidak mustahil.

Artinya anda memang harus fokus dan bekerja cerdas agar state mission yang sudah anda cita-citakan sejak awal akan terwujud.

Demikian sekelumit ilmu yang ingin saya sampaikan kepada semua. Tentu ini tulisan ini sangat terbatas, namun saya bersedia untuk berdiskusi panjang di YM : aryodiponegoro. Jika anda memang benar-benar berminat, silahkan bergabung dengan milist [email protected] dengan mengirimkan email kosong ke [email protected] atau klik link berikut FeedBurner untuk mendapatkan RSS Feed dari blog ini.

Selamat, anda telah menjadi pengusaha properti! Salam!

Page 28: Property Bisnis

1. on October 9, 2008 at 4:46 am Arpan

Menarik sekali yg dipaparkan mas Aryo. Bisnis property memang kelihatan simple & sederhana tapi dalam pelaksanaannya tidak semudah yg mas Aryo tulis, apalagi dgn modal Rp. 0 perlu sedikit keberuntungan. Kebetulan saya juga berkecimpung di bisnis property (kecil2an) atau mungkin saya memang tidak seberuntung mas Aryo kali yah hehe…

1. Mudah untuk mencari tanah yang dapat dikerjasamakan, atau dengan pembayaran bertahap. Tapi sulit untuk mendapatkan pemilik tanah yang mau menandatangani akta jual beli sebelum pembayaran lunas. Paling tidak pemilik tanah harus mau menandatangani perjanjian notaris. Karena sertifikat asli harus diserahkan pada bank saat mengajukan KPR.

2. Untuk kredit KMK diperlukan track record pribadi atau perusahaan yang bagus. Syukur2 kalau kita punya track record yg bagus dimata bank atau minimal punya jaminan yg bisa diagunkan.

3. Tidak mudah mencari pembeli yang mau membayar uang muka dari rumah yang belum ada. Setidaknya harus ada rumah contoh dulu. Apalagi jika kita pemain baru yang belum dikenal.

4. Betul sekali proses pengajuan KPR harus dimulai terlebih dahulu, jika disetujui ini menjadi pegangan bagi kontraktor dalam membangun rumah. Karena skrg tidak mudah mencari kontraktor yg mau membangun rumah tanpa DP/termin apalagi jika kita perusahaan baru yg belum dikenal. Sedangkan KPR baru cair setelah bangunan jadi. Maaf saya belum tahu ada program KPR indend, bisa dijelaskan lagi mas tentang KPR indend?

5. Untuk kavling yang lebih dari satu perlu dipertimbangkan juga biaya & waktu splitsing tanahnya, tanyakan peraturan splitsing tanah di BPN setempat karena peraturannya berbeda2. Sebagai contoh ada peraturan yang melarang splitsing tanah pribadi (bukan atas nama perusahaan) ke beberapa kavling atas nama orang lain (bukan anggota keluarga) dalam sekali proses, jadi proses splitsing harus dilakukan beberapa kali tentu prosesnya jadi lebih lama dan biaya membengkak.

Itulah kendala2 yg pernah sy alami… mudah2an menjadi masukan bagi yg ingin berkecimpung juga di bisnis property. Mohon masukan & tipsnya ya mas Aryo. Trims.

@ mas arpanterima kasih telah merespon. yup, tidak ada praktek semudah teori. yakin, pasti menemui kendala2. dalam tulisan sayapun, saya mencoba untuk tidak bermain terlalu spesifik.saya coba menjawab satu per satu ya.

Page 29: Property Bisnis

1. oh ya itu pasti. jika tanah belum terbeli semua, tidak mungkin akan ada akta jual beli. saya coba telusuri balik tulisan saya, tidak ada yang mengatakan kalau harus ada akta jual beli. maaf kalau terpaksa tulisannya saya singkat. menjadi “Singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.”. Ini masukkan bagi pembaca yang lain. Terima kasih mas arpan.

2. bicara KMK, dalam tulisan di atas, sepertinya tidak saya tulis. karena KMK itu mainannya developer yang sudah mapan, itulah sebabnya KMK tidak saya masukkan. saya mengomentari komentar bung ade saja.

3. yup, memang tidak mudah mas. semakin banyak ditolak, artinya usaha kita semakin keras. tapi pasti ada mas.

4. kpr inden, pencairan kpr bertahap sesuai dengan progres bangunan. misal bangunan 0%, pencairan 20%, bangunan 50%, pencairan 60%. dst. ini misal ya mas. tergantung dari penilaian bank. bicara kpr inden, ini juga tidak mudah mas. seperti halnya dengan KMK. ini juga mainan developer mapan. lebih terangnya, mas arpan bisa bicara dengan pihak perbankan.

5. well, bicara splitsing, mustinya nasional ya. karena BPN itu bentukan pemerintah pusat. masukan buat saya juga ini mas. terima kasih. biasanya yang berbeda hanya masalah biayanya saja. kadang juga terdapat kebijakan atas kepala kantornya. logika splitsingnya sih seharusnya sama saja antara split bersamaan atau tidak.

semoga berkenan!

2. on November 8, 2008 at 8:38 pm Thom

Sebelumnya Salam kenal mas Aryo… Saya Sangat tertarik dengan artikel anda. Memang betul teori tidak semudah Prakteknya tapi menurut saya klo kita sudah menguasai teorinya maka prakteknya akan bisa diusahakan dengan semestinya. Bicara masalah teori saya punya seabrek pertanyaan, maklumlah saya bisa dikatakan masih pemula dalam bisnis property tapi sudah harus menangani permasalahan yang cukup berat…

sekilas latar belakangnya:

Sekarang ini saya sedang melanjutkan pembangunan perumahan yang sudah ada sebelumnya yang sempat vakum selama 2 tahun karena sang direktur Utamanya kabur entah kemana dengan meninggalkan banyak permasalahan!! Luas lokasi sekitar 4,5 Hektar yang baru terjual hanya 35 Unit dan masih ada sekitar 166 unit lagi, klo untuk konsumen tidak ada masalah (masih banyak yang mau beli). Yang menjadi pegangan saya saat ini adalah hak tanah masih atas nama orang tua saya, dalam legalitas

Page 30: Property Bisnis

perusahaan orang tua saya sebagai komisaris utama, Segala izin masih ada tapi belum diperpanjang. Yang ingin saya tanyakan:

1. Saya ingin mengganti perusahaan kerena perusahaan yang lama namanya sudah tercoreng dan di mata bank sudah tidak bisa untuk bekerja sama lagi. Apakah itu bisa dilakukan, dan langkah apa yang harus saya tempuh untuk melaksanakannya?

2. Seiring digantinya perusahaan tentunya segala izin harus dibalik namakan (take-over) dan saya harus memulainya dari mana?

3. Untuk membangun perumahan surat-surat atau izin-izin apa yang harus ada? Dan pengurusannya dimana saja dilakukan?

Untuk sementara hanya itu yang bisa saya utarakan, saya sangat mengharapkan komentar dan masukan yang lebih baik khususnya dari mas Aryo. Atas perhatian dan jawabannya saya ucapkan terima kasih yang sebesarnya.

@ Thomsaya sepakat, teori memang tidak semudah prakteknya. dan dalam dunia properti, sering kali praktek di suatu daerah bisa sangat berbeda dengan daerah lain. btw, cukup besar juga lahan Anda ya? cukup berani untuk seorang pemula.

1. perusahaan tercoreng di mata bank itu karena apa ya ? mungkin ini perlu diperjelas. jika memang sudah tidak bisa dipaksakan lagi ya baiknya diganti saja. hanya saja mengganti perusahaan efeknya juga akan sangat besar. misalnya Anda musti mengurus perijinan dari awal, legaliltas usaha, dll.

atau jika memang yang bermasalah adalah orang yang ada dalam perusahaan (misal si direktur), ganti pengurusnya saja. ini jalan yang lebih mudah dan murah.

untuk kasus pertama, musti agak detail. maaf jika tidak banyak membantu. bisa email saya ke [email protected]

2. Anda ada di kota mana ? setiap daerah memiliki karakter perijinan yang berbeda-beda. bisa Anda mulai dari Bappeda, atau Kimpraswil atau BPN setempat. Jika daerah Anda memiliki Dinas Satu Atap, bisa langsung ke sana. Prinsipnya sih, pegang 1 orang di dinas tersebut untuk memperlancar pengurusan Anda.

3. perijinan tiap daerah memiliki karakte yang beda2. tapi coba saya jelaskan prinsip pokoknya. perijinan untuk perumahan untuk awalnya Anda musti memperoleh Fatwa Lahan (bahasanya bisa beda2 di tiap daerah), prinsipnya adalah keputusan walikota atau bupati tentang apa-apa saja yang harus Anda penuhi sebelum proyek dimulai.

kemudian berdasarkan fatwa lahan, Anda musti mengurus perijnan lainnya seperti ijin siteplan, ijin pemanfaatan lahan, ijin tanah makam (Anda musti menyediakan

Page 31: Property Bisnis

tanah makam sebesar 2 – 4% dari total lahan), ijin mendirikan bangunan, ijin lokasi. yang saya sebutkan, biasanya tertera dalam fatwa lahan. sekali lagi, musti anda cek di daerah setempat.

saran saya, tanyakan saja ke BPN setempat, untuk start awalnya.

semoga membantu..

Comments

Cara Hitung Cicilan KPR

September 22, 2008 by aryodiponegoro

Sering sekali klien-klien saya bertanya jika mereka ingin menggunakan fasilitas KPR, berapa plafon KPR yang bisa mereka dapatkan. Dulu saya – sesuai petunjuk Account Officer Bank pemberi KPR – akan menjawab besaran cicilan maksimum adalah 30% dari jumlah penghasilan bulanan.

Jawaban standar. Logikanya kepuasan konsumen yang standar pula. Namun di kemudian hari, karena banyak bersilaturahmi dengan kawan-kawan yang sudah jago dalam pembiayaan KPR, maka saya mendapatkan formula Analisa Kelayakan KPR yang meski sederhana, tapi saya bisa bicara banyak.

Dalam spreadsheet ini saya bisa bicara berapa seharusnya uang muka yang musti dibayarkan untuk memperoleh hasil yang sesuai dengan penghasilan klien. Saya juga lebih PD (percaya diri) untuk membawa klien saya ke Bank karena saya sudah tahu perkiraan keputusan KPR. Pun saya berani memperjuangkan KPR klien saya sampai GOL jika menurut analisa saya, klien sebenarnya memiliki kemampuan membayar kembali.

Saya juga bisa mencetaknya dan memberikan kepada klien sebagai oleh-oleh (baca tulisan saya tentang Lima Jurus Men-deal-kan Produk Properti Anda). Singkat cerita klien saya puas hanya dengan pelayanan tambahan yang sangat sederhana sebenarnya.

Speadsheet ini bermanfaat untuk Anda sebagai Marketing Property atau untuk diri Anda sendiri jika Anda bermaksud memperoleh pembiayaan KPR. Jadi Anda mau ?

Speadsheet format Excel ini dapat Anda peroleh gratis hanya dengan – satu – mendaftarkan diri dengan menulis email kosong ke [email protected] atau kedua – mendaftarkan email Anda untuk berlangganan blog ini (klik di sini untuk mendaftar) dan melakukan konfirmasi atas pendaftaran tersebut melalui email Anda.

Page 32: Property Bisnis

Kemudian jangan lupa isi comment yang cukup sederhana saja dan jangan lupa cantumkan alamat email Anda di dalamnya. Insya Allah dalam waktu selambat-lambatnya 3 x 24 Jam, speadsheet akan terkirim ke email Anda.

Tips Nge-dapetin HOT DEAL

August 24, 2010 by aryodiponegoro

Kesulitan mendapatkan lahan HOT DEAL? Boleh lah menempuh cara-cara yang memang sudah saya dan kawan-kawan alumni Property University praktekkan. Jangan kaget, lahan akan datang sendiri ke Anda (emang lahan punya kaki ?!). Yuk mari simak.

1. Silaturahmi – Perbanyak teman entah dari milist, fb, twitter, etc. Titip pesen, anda cari lahan HOT DEAL. Hot deal itu apa ? Penjelasan lengkapnya ada di Ebook The Property Developer. Namun intinya adalah Anda tidak perlu mengeluarkan banyak modal untuk sekedar mengakuisisi lahan. Karena Anda bekerjasama dengan pemilik lahan.

Percayalah, semakin banyak silaturahmi, makin banyak rejeki. Paling tidak, jika Anda bukan negosiator ulung (seperti saya), ada kawan, saudara, kerabat yang sudah menegosiasikan lahan tersebut. Betul gak? Datang sendiri bukan?

2. Dengarkan – Apa yang menjadi keinginan pemilik lahan. Baru atur strategi di pertemuan kedua. Telinga kita ada dua, mulut kita satu. Itulah kenapa kita musti lebih banyak mendengar dari pada bertutur kata. (Kecuali Anda mentor ya. Ha ha ha). Siapa tau dia menjual lahan hanya butuh sepeda motor, atau butuh sedikit rupiah untuk membayar hutang, atau memang dia ingin berbisnis.

Sebagai contoh, saya mendapat lahan di Cirebon seluas 1200m2 hanya dengan downpayment 100juta. 100juta inipun setelah negosiasi baru akan saya bayarkan ketika ada konsumen 1. Selebihnya dibayarkan per pencairan KPR.

3. Naikkan harga, turunkan syarat – Ingat, penuhi keinginan pemilik. Hampir semua pemilik tanah pasti minta lahannya dibayarkan tunai. Tapi pasti ada sesuatu yang memang musti dipenuhi sebagai kebutuhan pokoknya. Dengan memenuhi keinginan/syarat pemilik, usahakan selebihnya dikerjasamakan.

Naikkan saja harganya, namun syaratnya diturunkan. Ini strategi utamanya! Bisa dgn bagi hasil atau mark up harga. Baca selengkapnya di postingan saya sebelumnya tentang Berbagi Hasil Dengan Pemilik Tanah.

4. Negosiasi Spiritual – percayalah, sebaik2nya penolong adalah Tuhan! Baca postingan saya sebelumnya berjudul Negosiasi Spiritual dengan Pemilik Lahan.5. Keep Action – jika negosiasi gagal, jangan patah semangat, jangan putus asa. Ayo cari lagi.

Page 33: Property Bisnis

Yakin bisa lah. Putus asa itu dilarang Tuhan. Gak percaya, coba buka Surat Yusuf : 87 “…  Sesungguhnya tiada berputus asa dari rahmat Allah, melainkan kaum yang kafir.”

Selamat mencari sobat…