Embed Size (px)
Citation preview
Popescu George – Cabinet Individual de Evaluări Nr. Inreg evaluator. 239/20.05.2013
RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară de tip hale depozitare si administrative
situată in loc. Drobeta Turnu Severin , str. Aleea Constructorilor , nr.40 , jud.Mehedinţi
Elaborat de: ec. Popescu George
membru ANEVAR
Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte
sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si al evaluatorului , al clientului SC DRUMURI SI LUCRARI PUBLICE SA si al destinatarului – CONSULTANT INSOLVENTA SPRL şi YNA
CONSULTING SPRL
- APRILIE 2013 -
Pagina 2
Catre: CONSULTANT INSOLVENTA SPRL şi YNA CONSULTING SPRL
Ref: Evaluare proprietate imobiliara de tip industrial tip – hale depozitare si birouri- situate in localitatea Drobeta Turnu Severin , str. Aleea Constructorilor nr.40 , jud Mehedinţi , pentru stabilirea valorii de piata in vederea vanzarii. In baza contractului am inspectat si evaluat proprietatea la care ne-am referit mai sus in scopul estimarii valorii sale de piata. Raportul de evaluare care urmeazã a fost realizat in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2011 si prezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara de tip industrial – administrativ amplasata in localitatea Drobeta Turnu Severin , str. Aleea Constructorilor nr.40 , jud Mehedinţi. Proprietatea evaluata este formata din 13.976 mp teren intravilan si constructii industriale-administrative :
Raportul de evaluare a fost realizat in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil,
tranzactionabil si neafectat de nici o sarcina.
Inspectia proprietatii supuse evaluarii a fost efectuata in data de 17.04.2013 de catre expert evaluator Popescu George . La inspectie au fost prezenti reprezentantii SC DRUMURI SI LUCRARI PUBLICE SA .Cu aceste ocazii s-au efectuat identificarea si inspectia proprietatii, au fost efectuate masuratori interioare si exterioare , fotografii si au fost cerute date pentru aprecierea/estimarea starii tehnico-functionale a constructiilor, respectiv releveele si documentatia aferenta.Suprafetele proprietatii au fost stabilite pe baza documentelor prezentate. Identificarea constructiilor a fost facuta pe baza informatiilor primite de la reprezentantul SC DRUMURI SI LUCRARI PUBLICE SA , fara a putea certifica si verifica cu exactitate veridicitatea acestor afirmatii. Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre reprezentantul SC DRUMURI SI LUCRARI PUBLICE SA . Abordarile de evaluare aplicate au fost „abordarea prin cost” si „abordarea prin venit”. Piata imobiliara specifica nu prezinta informatii abundente privind chirii, vanzari, cumparari de proprietati similare. S-au prezentat in analiza pietei imobiliare elementele cunsocute de evaluator de care s-a tinut seama la abordarea evaluarii. Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza :(1) Date generale – in care sunt prezentate atat proprietatea supusa evaluarii cat si principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii (2) Analiza pietei imobiliare – in care sunt prezentate informatii de pe piata imobiliara locala relativ la spatii industriale si comerciale (3) Analiza datelor – contine aplicarea
Pagina 3
metodelor de evaluare, rezultatele obtinute, reconcilierea rezultatelor si sustinerea opiniei evaluatorului (4) Anexe – contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport – fotografii ale proprietatii, extrasE CF , plan de amplasament , relevee. In urma reconcilierii rezultatelor opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietatii imobiliare evaluate, tinand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:
2.220.000 lei ( 508.000 euro) din care teren 793.450 lei (181.700 euro)
Referitor la aceste valori pot fi precizate urmatoarele:
� Valorile au fost exprimate si sunt valabile exclusiv in conditiile si prevederile prezentului raport;
� Exprimarea opiniei evaluatorului in valuta este valabila in contextul prevederilor de la cap 1.6;
� Pretul de tranzactionare se va putea situa atat deasupra cat si sub valoarea opinata tinand seama de particularitatile valabile la data tranzactiei (motivatia vanzatorului, motivatia cumparatorului, caracteristicile pietei imobiliare, conditii concrete ale tranzactiei etc.)
� Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;
� Piesele desenate anexate si suprafetele luate in considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar in scop informativ si pentru atingerea scopului evaluarii, neputand fi utilizate in alt scop. Nu ne asumam nici o rapundere pentru situatia in care, in urma efectuarii eventualelor masuratori topometrice in vederea intabularii sau pentru orice alte scopuri, suprafetele rezultate difera de cele luate in considerare in prezentul raport.
� Valoarea se refera la valoarea integrala a dreptului de proprietate, diferente nesemnificative ale rezultatelor unor masuratori ulterioare nu modifica valoarea proprietatii;
� Valoarea proprietatii nu este influentata direct proportional de evolutia cursului de schimb al monedei nationale in raport cu alte valute ;
� Valoarea este o predictie; � Valoarea este subiectiva; � Evaluarea este o opinie asupra unei valori; � Valoarea nu este afectata de TVA. Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Uniunea Nationala a Evaluatorilor din Romania).
Notă : Valoarea evaluata nu tine cont de tendintele actuale ale pietei imobiliare: cel puţin pe termen
scurt, par a fi de scădere, atât preţurile, cât şi volumul de tranzacţii. În condiţiile de constrângere aferente unei vânzări forţate, preţul obţinut va putea diferi semnificativ de valoarea estimată. Pretul obtenabil in aceasta situatie nu îndeplineste cerintele din definitia valorii de piata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceasta situatie va depinde de natura presiunii de a vinde.
Cu stimă,
Ec. Popescu George
Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare
Pagina 4
Certificare
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in societatea comerciala care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Suma ce revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Uniunea Nationala a Evaluatorilor din Romania). Bunurile evaluate au fost inspectate personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare. La data elaborarii acestui raport, evaluatorul care se semneaza mai jos este membru ANEVAR, a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport.
Evaluatorul are încheiată asigurarea de răspundere civila la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.
Cu stimă,
Ec. Popescu George
Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare
Pagina 5
CUPRINS
1. INTRODUCERE
SCRISOARE DE TRANSMITERE
CERTIFICARE ........................................................................................................................................................................ 4
1 PREMIZELE EVALUARII ................................................................................................................................................ 6
1.1 IPOTEZE SI CONDIŢII LIMITATIVE ................................................................................................................................... 6 1.2 OBIECTUL EVALUĂRII. SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII ................................................................................ 7 1.3 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE .......................................................................................................................... 7 1.4 BAZELE EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMATE .................................................................................................................. 8 1.5 DATA ESTIMĂRII VALORII ............................................................................................................................................ 9 1.6 MONEDA RAPORTULUI .............................................................................................................................................. 9 1.7 MODALITĂŢI DE PLATA .............................................................................................................................................. 9 1.8 INSPECŢIA PROPRIETĂŢII............................................................................................................................................. 9 1.9 INFORMAŢIILE UTILIZATE SI SURSE DE INFORMAŢII ........................................................................................................... 9 1.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE ......................................................................................................................................... 10
2 PREZENTAREA DATELOR ........................................................................................................................................... 10
2.1 PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE ...................................................................................... 10 Situaţia juridica ......................................................................................................................................................... 11
3 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE) .................................................................................... 19 Piata imobiliara specifica ......................................................................................................................................... 21
3.1 OFERTA PENTRU VANZARI DE SPATII INDUSTRIALE ........................................................................................... 21 3.2 ANALIZA CERERII SPATIILOR INDUSTRIALE ................................................................................................... 22
3.3 ECHILIBRUL PIETEI SPATIILOR INDUSTRIALE ...................................................................................................... 23
4 ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII .................................................................................................................................. 24
4.1 CEA MAI BUNA UTILIZARE .............................................................................................................................................. 24 4.2 EVALUAREA TERENULUI ........................................................................................................................................... 24 4.3 ABORDAREA PRIN VENIT ........................................................................................................................................... 27 MODUL DE CALCUL ESTE PREZENTAT MAI JOS: .......................................................................................................................... 29 4.4 ABORDAREA PRIN COST............................................................................................................................................ 29 4.5 REZULTATELE EVALUĂRII.......................................................................................................................................... 34
5 ANEXE ........................................................................................................................................................................ 35
Pagina 6
1 PREMIZELE EVALUARII
1.1 Ipoteze si condiţii limitative
La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze:
⇒ Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile si documentele furnizate de către proprietar si au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;
⇒ Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisă şi luata in considerare in prezentul raport;
⇒ Presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care sa indice prezenta contaminanţilor sau a materialelor periculoase;
⇒ Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare si scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate si a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabila a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;
⇒ Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;
⇒ Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.
Condiţii limitative:
⇒ Suprafeţele considerate se bazează pe valorile înscrise în extrasul CF si din releveul si centralizatorul de suprafete puse la dispozitia evaluatorului de catre client; evaluatorul nu isi asuma corectitudinea masuratorilor;
⇒ valorile estimate in EUR sunt valabile atât timp cât condiţiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieţei, nivelul cererii si ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaţia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);
⇒ orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legătură cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;
⇒ intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
⇒ evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depună mărturie in instanţă relativ la proprietatea in chestiune;
Pagina 7
⇒ nici prezentul raport, nici părţi ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;
⇒ orice valori estimate in raport se aplica întregii proprietăţi si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzută in raport.
1.2 Obiectul evaluării. Scopul evaluării. Instrucţiunile evaluării
Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara „ hale administrative si depozitare” , situată în loc. Drobeta Turnu Severin, Str. Aleea Constructorilor, nr.40, jud. Mehedinţi. Proprietatea este compusa din teren in suprafata totala de 13.976 mp pe care sunt amplasate constructii industrial-administrative , compus din mai multe numere cadastrale dupa cum urmeaza:
In urma inspectiei s-a constatat ca imobilul „magazie” aferent Cad 3934-C4 si „wc” aferent cad. 3934-C8 au fost demolate. Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii in vederea vanzarii. Prezenta lucrare se adresează SC DRUMURI SI LUCRARI PUBLICE SA Drobeta Turnu Severin în calitate de client şi CONSULTANT INSOLVENTA SPRL şi YNA CONSULTING SPRL,in calitate de destinatar.
1.3 Drepturi de proprietate evaluate
Proprietatea este inscrisa in CF 52640 Drobeta Turnu Severin , dupa cum urmeaza :
Pagina 8
La inscrierile privitoare la proprietate este mentionat : “SC DRUMURI SI LUCRARI PUBLICE SA” – hot. Nr. 2808/19.05.1998 , privind modificarea hot. 33/1998 a CLJ MH , certificat de atestare a dreptului de proprietate seria MH nr. 0029. – inch. 2455/ 15.02.2008 La inscrierile privitoare la sarcini este mentionat un drept de ipoteca ptr suma de 15.144.285 ron , al AGENTIEI NATIONALE DE ADMINISTRARE FISCALA BUCURESTI PRIN DIRECTIA GENERALA DE ADMINISTRARE FISCALA A MARILOR CONTRIBUABILI.
1.4 Bazele evaluării. Tipul valorii estimate
Valoarea de piaţă este definită în standardul internaţional IVS – Cadrul general . Conform standardului, definiţia valorii de piaţă este următoarea: “Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării,
între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un
marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere”.
In estimările realizate evaluatorul a ţinut cont de:
•• IIVVSS –– CCaaddrruull ggeenneerraall
•• IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree
•• IIVVSS 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree
•• IIVVSS 110033 –– RRaappoorrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii
•• IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree Metodologia de evaluare include abordarea prin cost a evaluarii, abordarea prin venit (metode de randament) si abordarea prin piata(metoda comparatiilor de piata , in cazul terenului). In principiu acestea se refera la:
In abordarea prin cost este determinat costul de reconstructie sau de inlocuire al cladirii si amenajarii
terenului la data evaluarii, impreuna cu o estimare valorica a pierderilor ce au avut loc datorita uzurii
fizice, neadecvarii functionale si conditiilor externe. La costul estimat, dupa scaderea deprecierii cladirii,
se adauga profitul investitorului imobiliar si valoarea estimata a terenului. Totalul reprezinta valoarea
indicata de abordarea prin cost.
In abordarea prin venit se urmareste estimarea valorii proprietatii imobiliare prin prisma rentabilitatii
pe care o reprezinta aceasta pentru proprietar, respectiv pe baza veniturilor provenite din inchiriere. In
calculele pentru determinarea valorii se foloseste o metoda de capitalizare adecvata si ratele de
capitalizare corespunzatoare.
In abordarea prin piata – metoda comparatiei vanzarilor se urmareste estimarea valorii proprietatii
imobiliare prin analiza pietei pentru proprietati similare si prin compararea acestor proprietati cu
proprietatea supusa evaluarii. In metoda comparatiei directe, valoarea de piata este estimata prin
compararea proprietatii imobiliare cu proprietati similare care au fost recent vandute, sunt propuse
pentru vanzare , ori sunt contractate.
La elaborarea prezentului raport au fost folosite abordarea prin cost, abordarea prin venit (metode de
randament) si abordarea prin piata(in cazul terenului).
Pagina 9
1.5 Data estimării valorii
La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii APRILIE 2013. Data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 17.04.2013. Data raportului este 20.05.2013.
1.6 Moneda raportului
Opinia finală a evaluării va fi prezentata in LEI si EUR . Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,3668 lei pentru un EUR . Exprimarea in valuta a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.)
1.7 Modalităţi de plata
Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing etc.)
1.8 Inspecţia proprietăţii
Inspecţia proprietăţii a fost realizată în data de 17.04.2013 de către expert evaluator Popescu George in prezenta reprezentantului proprietarului . Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluata, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc.
1.9 Informaţiile utilizate si surse de informaţii
Informaţiile utilizate au fost:
⇒ Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare;
⇒ Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
⇒ Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate; Sursele de informaţii au fost:
⇒ Proprietarul pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridica, istoric) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate;
⇒ presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locala;
⇒ baza de date a evaluatorului
⇒ informaţii furnizate de către agenţii imobiliare ( Alfa Imobiliare, Trinidad GMA, Premier , Georgia Imobiliare ,etc.) privind tranzacţii similare
⇒ informaţii existente pe site-ul www.imobiliare.ro, mica publicitate: Publitim, piaţa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din municipiul Drobeta Turnu Severin si din zona in care se situează proprietatea supusa evaluării.
Pagina 10
1.10 Clauza de nepublicare
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (APRILIE 2013) când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare din Drobeta Turnu Severin si localitatile limitrofe precum şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menţionaţi la pct. 2.2. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanţă.
2 PREZENTAREA DATELOR
2.1 PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATII IMOBILIARE
Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara industriala , situată în loc. Drobeta Turnu Severin,
Str. Aleea Constructorilor, nr.40, jud. Mehedinţi. Proprietatea este compusa din teren in suprafata de 13.976 mp pe care sunt amplasate urmatoarele constructii industrial-administrative:
Pagina 11
Situaţia juridica
Proprietatea este inscrisa in CF 52640 Drobeta Turnu Severin , dupa cum urmeaza :
La inscrierile privitoare la proprietate este mentionat : “SC DRUMURI SI LUCRARI PUBLICE SA” – hot. Nr. 2808/19.05.1998 , privind modificarea hot. 33/1998 a CLJ MH , certificat de atestare a dreptului de proprietate seria MH nr. 0029. – inch. 2455/ 15.02.2008 Conform aceluiasi extras CF , proprietatea este ipotecata in fav. AGENTIEI NATIONALE DE ADMINISTRARE FISCALA BUCURESTI PRIN DIRECTIA GENERALA DE ADMINISTRARE FISCALA A MARILOR CONTRIBUABILI. ptr suma de 15.144.285 ron , inch.2647/02.02.2012
Descrierea amplasamentului
Proprietatea imobiliară este situată în intravilanul localitatii Drobeta Turnu Severin, în zona periferică a municipiului Drobeta Turnu Severin, pe Str. Aleea Constructorilor, în zona industriala – Platforma
Industriala Nord-Est - Calea Tg. Jiului. Regimul de inaltime al constructiilor este tip P , P+E. Inaltimea corpurilor de cladire este diferita, dictata de functiunea pe care o deservesc si de volumetria generala a ansamblului. In imediata apropiere a proprietatii sunt amplasate magazine de bricolaj (Dedeman ), hypermarket Cora , spatii comerciale ( service auto) si hala productie si depozitare ( pe Calea Tg. Jiului si Centura ocolitoare) . Zona in care este localizata proprietatea este o zona aflata in stagnare, iar dezvoltarile de proprietati sunt in general pe partea de industrial( hale productie si depozitare) dar si rezidential . Accesul la spatiu se poate face direct de pe Str. Aleea Constructorilor , atat auto cat si pietonal. Descrierea constructiilor pe corpuri este urmatoarea:
1 C1
Hala compusa din 8
magazii , 4 ateliere , hala
forja ,si depozit
Clădirea evaluată este cu structuri constructive tradiţionale, pe fundaţii continue de beton, cu suprastructură din cadre de beton şi stâlpi de susţinere din beton armat. Inchideri perimetrale din zidarie portanta din caramida. Acoperişul este tip terasa necirculabila cu invelitoare din hidroizolatie
Pagina 12
bituminoasa pe ½ din cladire si acoperis tip sarpanta metalica cu invelitoare de tabla cutata pe corpul alaturat. Inaltimea este aprox. 3,5 m.Starea clădirii este satisfacatoare . Tâmplăria este metalica (usa acces) si partial tamplarie de PVC cu geam termopan.Pardoseala din ciment sclivisit. Cladirea a fost edificata in 1970 si renovata in ultimii 10 ani. Utilitati: • curent electric ( si de forta) Suprafatele sunt urmatoarele:
Sc(mp) ScD(mp) Su(mp)
756.72 756.72 650.20
Fotografii Corp C1 Hala 8 magazii
Pagina 13
C2
Atelier mecanic compus
din 3 depozite , 8 magazii
, strungarie , 3 vestiare ,
hala , 2 holuri si 2 wc - uri
Regim de inaltime P • PIF 1970 Suprafatele sunt urmatoarele:
Sc(mp) ScD(mp) Su(mp)
1,036.11 1,036.11 929.28
Clădirea evaluată este cu structuri constructive tradiţionale, pe fundaţii continue de beton, cu suprastructură din cadre de beton şi stâlpi de susţinere din beton armat. Inchideri perimetrale din zidarie portanta din caramida. Acoperişul este tip terasa necirculabila cu invelitoare din hidroizolatie bituminoasa . Inaltimea este aprox. 3,5 m.Starea clădirii este satisfacatoare . Tâmplăria este metalica (usa acces) si partial tamplarie de PVC cu geam termopan.Pardoseala din ciment sclivisit. Cladirea a fost edificata in 1970 si renovata in ultimii 10 ani. Utilitati: • curent electric ( si de forta) • pod rulant
• Fotografii Corp C2 – Atelier mechanic
Pagina 14
C3
Centrala termica compusa
din centrala termica ,
magazie si polata Este in regim de inaltime Parter.PIF 1970 . Starea tehnica este buna. Utilizata pentru depozitare. Suprafatele sunt urmatoarele:
Sc(mp) ScD(mp) Su(mp)
132.80 132.80 63.29
Din punct de vedere constructiv cladirea are:
• Suprastructura : cadre de beton şi stâlpi de susţinere din beton armat.
• Inchiderile sunt realizate din tabla si zidarie de caramida
• Acoperişul este tip terasa necirculabila cu invelitoare din hidroizolatie bituminoasa
Finisaje interioare:
• pardoseli din ciment Finisaje exterioare:
• tencuieli driscuite ; tamplarie PVC cu geam termopan Utilitati:
• curent electric
Pagina 15
• Fotografii Corp C3 – Centrala termica
C5
Constructie compusa din 3
birouri , 4 magazii , arhiva
si 2 depozite
Corp administrativ : compus din 3 birouri , 4 magazii , arhiva si 2 depozite cu suprafetele urmatoare:
Sc(mp) ScD(mp) Su(mp)
335.94 335.94 255.72 Din punct de vedere constructiv cladirea are:
• Infrastructura : fundatii izolate cu talpa armata sub stalpi de beton armat,fundatii continue sub ziduri
• Suprastructura : este alcatuita din stalpi si grinzi din beton armat cu zidarie de caramida.
• Inchiderile sunt realizate din zidarie de caramida
• Acoperisul este terasa necirculabila cu invelitoare din hidroizolatie bituminoasa.
• Imobilul se afla intr-o stare buna
• PIF 1970 renovat in ultimii 10 ani Finisaje interioare:
• pardoseli gresie
• faianta la grupuri sanitare
• peretii interiori de compartimentare sunt realizati din caramida
• tamplarie interioara PVC si MDF
• finisajele sunt medii Finisaje exterioare:
• fatadele sunt realizate din tencuieli simple
• ferestre exterioare din PVC cu geam termopan
• usa de acces PVC
Pagina 16
Utilitati:
• apa (put)
• canalizare ( proprie)
• curent electric ( si de forta)
• aer conditionat
• Fotografii Corp C5 – Corp administrativ
Pagina 17
C6 Cabina poarta compusa din
2 camere si hol
Constructie cu regim de inaltime P, avand urmatoarele suprafete:
Sc(mp) ScD(mp) Su(mp) 29.45 29.45 20.97
Clădirea evaluată este cu structuri constructive tradiţionale, pe fundaţii continue de beton, cu suprastructură din caramida. Inchideri perimetrale din zidarie portanta din caramida. Acoperişul este tip sarpanta cu invelitoare din tigla ceramica. Starea clădirii este acceptabilă . Tâmplăria este de lemn (usa acces) .Pardoseala din ciment .PIF 1970
• Fotografii C6 – Cabina poarta
C4 Magazie
Sc = 324,44 mp Nu a putut fi inspectat fiind demolat la momentul inspectiei. Pe locul acesteia s-a extins platforma betonata , folosita pentru depozitare.
C7 Post trafo
Cladire in regim de inaltime P .Starea clădirii este buna . Pif: aprox. 2007. Suprafatele sunt urmatoarele:
Sc(mp) ScD(mp) Su(mp) 22.71 22.71 17.16
Pagina 18
• Fotografii Corp C7 - POST TRANSFORMARE
C8 Wc
Sc = 10,20 mp si Su = 7,16 mp Nu a putut fi inspectat fiind demolat la momentul inspectiei.
PLATFORMA BETONATA
PIF 2007. Suprafata estimata la aprox. 5000 mp. Folosita pentru depozitare. Pe platforma este amplasata o antena de telecomunicatii GSM . Contractul de inchiriere este prezentat in anexe.
o Fotografii – PLATFORMA BETONATA
ANTENA GSM
DRUM DE INCINTA
Pagina 19
ACCES PRINCIPAL
3 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE)
Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate. Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor sume de bani. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor: a) fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix; b) pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care
Pagina 20
poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.; c) in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata; d) Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru; e) Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii. Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate imobiliară comercială situată in împrejurimile orasului Drobeta Turnu Severin. Judetul Mehedinti este situat înpartea de sud-vest a României, pe malul stâng al Dunarii la iesirea acesteia din defileu.Are o suprafata de 493289 hectare (2,1% din suprafata tarii) si se învecineaza cu judetele: Caras- Severin la vest, Gorj la nord si Dolj la sud-est.La sud se învecinează cu Bulgaria şi Serbia.Din punct de vedere al organizarii administrative în componenta judetului intra 2 municipii (Drobeta-Turnu Severin si Orsova), 3 orase (Baia de Arama, Strehaia si Vânju Mare), 61 comune si 344
Pagina 21
sate.Populatia stabila a judetului Mehedinti la 1 ianuarie 2004 era de 307.384locuitori, din care în mediul urban 149.161 locuitori (48,5%), iar în mediul rural 158.223 locuitori (51,5%).Judetul este strabatut de soseaua europeana 67, iar darea în folosinta Canalului Rin - Main - Dunare a pus resedinta judetului, municipiul Drobeta-Turnu Severin, în contact direct cu toate orasele riverane de la Marea Neagra si pâna la Marea Nordului.Podul de la sistemul Hidroenergetic si de Navigatie Portile de Fier a scurtat distantele rutiere dintre Drobeta-Turnu Severin si diferite orase europene.
Istoric evoluţie
Piaţa imobiliară industrială a ultimilor 2 ani era caracterizată de cererea ridicată de spaţii industriale de închiriat (în special de dimensiuni mici, de maxim 1.000 mp, cu utilităţi mai mult sau mai puţin complete, marea majoritate având doar finisaje de bază), date fiind cerinţele specifice anumitor tipuri de activităţi (de tipul depozitelor farmaceutice sau al firmelor de curierat) de a fi amplasate în zone în afara oraşului, cu acces direct din drumurile naţionale. Nivelul chiriilor în 2008 pentru asemenea spaţii ajunsese la 3-5 euro/mp (în funcţie de mărime şi de dotări), ultima perioadă însă a fost caracterizată de renegocieri ale chiriilor (în sensul scăderii lor) şi de o migrare a chiriaşilor către chirii mai mici, de o scădere a cererii, o parte din activităţi fiind restrânse sau închise, dat fiind situaţia dificilă prin care trece economia Romaniei.
Piata imobiliara specifica
In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Proprietatea supusa evaluarii este spatiu administrativ - industrial. Proprietatea analizata are facilitatile necesare functionarii eficiente (acces, utilitati: apa, curent electric, incalzire, telefon.). Acest tip de spatiu este atractiv pentru utilizatori datorita pozitionarii, suprafetei si utilitatilor. Avand in vedere marimea si amplasamentul spatiului, spatiul poate fi eficient exploatat de catre mai multi ocupanti, cu destinatie proprietate administrativ – industriala (spatii de depozitare si birouri). Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare industriale, piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind municipiul Drobeta Turnu Severin si zonele adiacente acestuia.
Din punct de vedere al zonelor industriale, la nivelul municipiului Dr.Tr.Severin nu s-au dezvoltat zone industriale noi.
Piaţa imobiliară a spaţiilor industriale se împarte în două segmente: 1. spaţiile industriale existente (marea majoritate folosite de proprietari, caz în care aceste
spaţii au suferit îmbunătăţiri, prin aducerea lor la standardele necesare desfăşurării unei activităţi economice).
2. piaţa spaţiilor industriale noi, referindu-ne aici la construcţiile industriale noi realizate în zonele industriale existente; la nivelul oraşului Dr.Tr.Severin, construcţiile industriale noi sunt într-un număr extrem de mic.
In analiza acestei piete si a zonei delimitate am investigat aspecte legate de situatia economica a municipiului, populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, precum si cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.
3.1 OFERTA PENTRU VANZARI DE SPATII INDUSTRIALE
Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil
pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp.
Pagina 22
Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
Ofertantii se impart in 3 categorii: a) Societati comerciale private ; b) Promotori imobiliari; c) Societati comerciale in lichidare sau a caror proprietati sunt executate silit.
Ofertele din partea societatilor comerciale private sunt in general proprietati imobiliare de tip industrial pe care acestea le detin in exces fata de necesitatile lor curente de exploatare.
Piaţa spaţiilor industriale prezintă o concentrare în zona de sud şi sud-est a oraşului la ieşirile din oraş către Craiova si Timişoara. Din punct de vedere al preţurilor practicate pe piaţa locala în anul 2013, pentru închirieri, spaţiile industriale se caracterizează prin chirii medii de 0,5-2,5 Euro/mp, situaţie aproximativ identică cu cea din 2007. Halele industriale vechi, aflate la o distanţă mai mare de oras (zona Halânga, la ieşirea spre Tg.Jiu), se închiriază cu 0.5-1 Euro/mp, iar chiriile maxime se regăsesc pe segmentul construcţiilor noi, cu accese facile si dotări la standarde ridicate. În ceea ce priveşte vânzarea spaţiilor industriale, preţurile depind in mare parte de locaţie şi sunt in strânsă legatură cu preţurile terenurilor din zona respectivă.
3.2 ANALIZA CERERII SPATIILOR INDUSTRIALE
Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se
manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un
anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta.
Pentru proprietatile de tip comercial-industrial cererea se manifesta in special din partea urmatoarelor entitati :
a) Societati comerciale din Drobeta Turnu Severin care se dezvolta si care au nevoie de spatii pentru productie sau depozitare;
b) Societati comerciale din afara care isi deschid in Drobeta Turnu Severin puncte de lucru, si care, de cele mai multe ori, au nevoie de spatii pentru depozitare;
In cazul municipiului Drobeta Turnu Severin, cererea se manifesta mai pregnant in zona Calea
Craiovei , Calea Tg. Jiului si Calea Timisorii si mai temperat in celelalte zone industriale din oras. In ceea ce priveste localitatile din apropierea municipiului, cererea pentru spatii industriale se manifesta cu precadere in zona localitatilor Halanga , Simian .
Cererea potentiala de proprietati de tip industrial este mai putin ridicata fata de anii anteriori si in scadere in ultima perioada ca urmare a evolutie pietei imobiliare si a blocajului de pe piata bancara care face aproape imposibila accesarea unui credit pentru cumpararea sau construirea unei proprietati industriale.
O parte din aceasta cerere potentiala se orienteaza spre construirea de hale, motivatia fiind faptul ca diferenta intre pretul de cumparare si cel de construire se regaseste in avantajele ce rezulta din detinerea unei hale noi, moderne, ce nu necesita adecvari sau compartimentari.
Zonele cele mai cautate pentru construirea de hale sunt Calea Craiovei , Calea Tg. Jiului si Calea Timisorii.
In ceea ce priveste cererea pentru inchirierea de hale, aceasta a scazut si ea in ultima perioada ca urmare a restrangerii activitatii unor firme de productie sau abandonarii planurilor de extindere in cazul altora, ca urmare a evolutiei economice si acutizarii crizei economice in ultima perioada, chiriile
Pagina 23
pe care chiriasii le platesc diferind in functie de amplasament, acces, utilitati si finisaje. De asemenea se manifesta cerere pentru cumparare de proprietati din partea unor investitori ce
doresc sa achizitioneze proprietati pe care apoi sa le inchirieze, aceasta cerere fiind foarte scazuta in momentul de fata datorita lipsei de incredere a investitorilor in piata imobiliara din Romania si a dificultatilor intampinate in contractarea unor chiriasi.
3.3 ECHILIBRUL PIETEI SPATIILOR INDUSTRIALE
Piaţa proprietăţilor imobiliare administrativ – industriale este în scadere la nivelul oraşului Drobeta Turnu Severin. Numărul tranzacţiilor este redus, marea majoritate preferand sa inchirieze, nu sa vanda.
In baza informatiilor prezentate referitoare la tranzactii incheiate, a informatiilor privind oferte de spatii administrativ-industriale pentru vanzare si inchiriere, in urma analizei si interpretarii datelor, in cele ce urmeaza am realizat o delimitare a subpietelor si o sinteza a valorilor.
Au fost analizate nivelul si evolutia preturilor si a chiriilor, precum si nivelurile de pret percepute de piata pentru diferitele dimensiuni ale amplasamentelor pe fiecare zona in parte. In urma analizei au rezultat urmatoarele intervale de tranzactionare si chiriile aferente, pe baza carora au fost estimate ratele de capitalizare.
Analiza de piata arata situatia existenta in prezent, si anume un grad de dezvoltare mai mare si
activitate a pietei mai mare pe platformele din marginea municipiului si o descrestere a activitatii pe
masura ce ne indepartam de oras.
Oferte chirii spatii industriale in zona Platforma Industriala Nord-Est - Calea Tg. Jiului:
Oferte vanzari spatii industriale:
Sintetizat, echilibrul pietei imobiliare de tip industrial, similar poate fi prezentata astfel:
In conditiile in care activitatea pietei imobiliare pe segmentul industrial isi mentine trendul de incetinire al tranzactiilor, perioada de vandabilitate poate creste, iar concomitent proprietatile existente pe piata pot suferi o stagnare sau chiar scadere a valorilor de piata, datorate scaderii cererii solvabile pe segmentul de piata analizat.
Pagina 24
4 ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII
4.1 Cea mai buna utilizare
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării. Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau
construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai
mare valoare. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din următoarele situaţii:
⇒ cea mai buna utilizare a terenului liber
⇒ cea mai buna utilizare a terenului construit. Cea mai buna utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie:
⇒ permisibilă legal
⇒ posibila fizic
⇒ fezabila financiar
⇒ maxim productiva Practic, ţinând cont de tipul clădirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru activul analizat este cea de proprietate imobiliara industriala, cu subpiata hala productie si
depozitare. Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
⇒ este permisibilă legal;
⇒ îndeplineşte condiţia de fizic posibila.
⇒ este fezabila financiar.
⇒ este maxim productiva se refera la valoarea proprietăţii imobiliare in condiţiile celei mai bune utilizări (destinaţii).
4.2 Evaluarea terenului
Pentru evaluarea terenului in mod uzual se iau in considerare dimensiunile (suprafata) si configuratia acestuia, frontul la strada, gradul de ocupare cu constructii, durata de viata ramasa a cladirilor care ocupa terenul, utilitatile existente. Valoarea unei parcele de teren este maxima atunci cand terenul este liber de constructii si nu prezinta limitari in ceea ce priveste posibilitatea de construire sau exploatare in sensul destinatiei pe care proprietarul vrea sa i-o dea. Cu cat gradul de ocupare al terenului este mai ridicat, cu atat valoarea sa unitara este mai redusa, valoarea globala a proprietatii fiind data de ansamblul teren-constructii. Pentru evaluarea terenului aferent proprietatii imobiliare analizate, s-au avut in vedere urmatoarele considerente: • suprafaţa de teren aferenta intregului amplasament este de 13.976 mp.
Pagina 25
• terenul in exces – reprezinta surplusul de teren care nu este necesar pentru a fi utilizat sau a sustine
constructiile existente. Un asemenea tip de teren poate avea cea mai buna utilizare cea proprie sau poate
permite continuari viitoare ale constructiilor existente sau anticipate;
• la baza evaluării a stat analiza celei mai bune utilizări (C.M.B.U.) care reprezintă - utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare;
• având în vedere utilizarea actuală a terenului şi contribuţia clădirilor la valoarea amplasamentului, cea mai
bună utilizare a fost considerată în ipoteza terenului construit cu destinatie comerciala;
• valoarea terenului in starea actuala s-a determinat avand ca baza de pornire amplasarea terenului in localitate, valoarea de piata a terenului in zona respectiva, asa cum a fost ea sintetizata in analiza preliminara a pietei imobiliare, adica valoarea de 15 Euro /mp (tinand cont de informatiile privind tranzactiile si cererile actuale), la un curs de schimb de 4,3668 lei / Euro. Tinand seama de considerentele prezentate, valoarea estimata (rotunjita) a terenului supus
evaluarii este:
V teren total = 793.450 RON (181.700 Euro)
Proprietatile comparabile sunt prezentate mai jos :
Grila de comparatii este urmatoarea:
Pagina 26
Pagina 27
Analiza efectuata a condus la urmatoarele corectii:
� Pentru tipul comparabilei nu au fost necesare corectii de -30% pentru toate comparabilele , acestea fiind oferte , corectia reprezinta un interval mediu de negociere ;
� Pentru drepturi de proprietate transmise nu au fost necesare corectii pentru elementele de comparatie ;
� Pentru restrictii urbanistice : s-au corectat pozitiv cu 1 euro/mp , comparabilele 1,3 si 4 pentru trecerea din extravilan in intravilan ;
� Pentru conditii de finantare nu au fost necesare corectii pentru elementele de comparatie ; � Pentru conditiile de vanzare nu au fost necesare corectii ; � Pentru conditiile pietei nu au fost necesare corectii ; � Pentru localizare nu au fost necesare corectii ; � Pentru caracteristici fizice – dimensiuni s-au aplicat corectii negative rezultate din analiza pe
perechi de date , de 30% pentru comparabila B, diferente ce rezulta din faptul ca are au o suprafata mai mare decat proprietatea subiect iar proprietatile mai mari se vand mai ieftin decat cele mai mici acestea necesitand o putere mai mare de cumparare ; - front stradal - s-au aplicat corectii pozitive de 10-15% pentru toate comparabilele ce are un front stradal mai mic decat proprietatea analizata , corectiile rezulta din analiza de piata ;
� Pentru utilitati – toate comparabilele au fost corectate pozitiv pentru lipsaa sau distanta fata de utilitati. Corectiile sunt pozitive si reprezinta necesarul de investit pentru remediere ;
� Pentru CMBU – nu au fost necesare corectii ;
4.3 Abordarea prin venit
Valoarea a fost estimata prin metoda capitalizarii directe (sau metoda capacitatii beneficiare). Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii. Aplicarea abordarii pe baza de venit duce la estimarea valorii integrale a proprietaii (ca entitate indivizibila intre teren si constructie). In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:
• determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul brut disponibil prin inchiriere)
• stabilirea ratei de capitalizare aferenta veniturilor si chiriilor brute. Venitul brut anual reproductibil (VBr) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si structurii veniturilor si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificandu-l cu asa numita capacitate beneficiara (CB), definita prin veniturile brute pe care le poate genera proprietatea imobiliara pentru furnizorii capitalului pus la dispozitie ( investitorii in domeniul proprietatilor imobiliare). In cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VBr s-a utilizat nivelul rentabilitatii care s-ar putea obtine din exploatarea proprietatii, reflectat de chiria bruta care s-ar putea percepe de la un potential proprietar. Pentru proprietatea imobiliara evaluata au fost considerate urmatoarele chirii brute:
• 1,50 euro / mp suprafata utila / luna pentru hale depozitare
• 3 euro / mp suprafata utila / luna pentru cladire administrativa
Pagina 28
• 0,50 euro / mp suprafata utila/luna pentru platforma betonata ce include si chiria lunara a contractului cu Vodafone pentru amplasarea antenei de emisie
Chiria bruta luata in calcul reprezinta o chirie medie obtenabila, tinand cont de destinatia, amplasarea si dimensiunile fiecarei compartimentari a proprietatii. Venitul anual, la un curs de schimb leu/euro de 4,3668 RON / 1 euro este :
VBr = 255.281 RON ( 58.459 euro)
Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit brut se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este realizata (cumpararea unei intreprinderi, achizitionarea de actiuni, plasamente in domeniul imobiliar etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit brut in capital se face numai in cazul in care venitul brut este de forma unei anuitati (marimi egale anuale). Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare etc. Rata de capitalizare exprima rata rentabilitatii (profit brut / capital investit * 100) pe care o accepta un investitor pentru a-si plasa capitalul intr-o afacere pe care o prefera altor alternative de plasament. Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un profit constant, atat profitul cat si rata de actualizare trebuie exprimate in termeni reali (fara includerea efectelor inflatiei). Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga o prima de risc. In baza analizelor de piata efectuate, descrise in capitolul « Analiza preliminara a pietei imobiliare », au fost identificate ratele de capitalizare brute aferente pietei imobiliare delimitate din Drobeta Turnu Severin :
Zona Chirii/luna/mp
EUR -min
Tranzacţii
euro/mp –
min
Chirii
/luna/mp
EUR –max
Tranzacţii
euro/mp -max
Rata de
capitalizare
( min)
Rata de
capitalizare
( max)
Drobeta Turnu Severin
(industrial) 0,7 71 2,5 250 11,5% 12%
In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare comparabile precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati, s-a selectat o rata de capitalizare de 11,5%. Relatia de calcul a valorii de randament a proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii beneficiilor este:
VCB = VBr / c unde:
Pagina 29
c = rata de capitalizare VBr = venitul brut anual reproductibil Tinand cont de consideratiile prezentate anterior rezulta valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii beneficiilor ( rotunjita ):
VCB = 2.220.000 RON ( 508.400 euro)
Modul de calcul este prezentat mai jos:
4.4 Abordarea prin cost
Evaluarea constructiilor
Scopul evaluarii patrimoniale este stabilirea valorii de inlocuire si a valorii ramase (in functie de gradul de deprecierea acumulata) corespunzatoare lunii martie 2013. Avand in vedere caracteristicile cladirii analizate, evaluarea s-a realizat pe baza metodei comparatiei unitare. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: 1. Stabilirea valorii de inlocuire prin utilizarea unor costuri cunoscute ale unor constructii similare
corectate in functie de conditiile pietei si de diferentele fizice. 2. Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate.
Metoda comparatiei unitare se foloseste pentru obtinerea unui cost estimat, exprimat in euro pe unitatea de suprafata. Metoda utilizeaza costurile cunoscute ale constructiilor similare corectate in functie de conditiile pietei si de diferentele fizice.
Pagina 30
Costurile unitare difera in functie de dimensiunea constructiei; toate celelalte fiind egale, costurile unitare descresc o data cu cresterea suprafetei cladirii. Totalul costurilor se estimeaza prin compararea cladirii evaluate cu altele similare construite recent, pentru care sunt disponibile preturile de contractare. Costurile de constructie cunoscute se situeaza in urmatoarele intervale:
• Hale metalice : 100 – 200 euro/mpSd
• Hale depozitare si productie: 250 – 350 euro/mpSd
• Spatii administrative : 350 – 450 euro/mpSd Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi valoarea proprietăţii imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie corelat cu informaţiile de pe piaţă. Se cunosc trei metode tradiţionale de estimare a costului: metoda comparaţiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. In ceea ce urmeaza am apelat la o estimare a costului de inlocuire de nou (brut) pe o metoda se segregare a costului, respectiv
• in baza “Indreptarului tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte” – procentual si valoric si a “Buletinului tehnic de preturi in mica constructie si reparatii in constructii” editate de catre Editura MATRIX ROM Bucuresti. În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii şi exprimate în de unităţi de măsură adecvate. Utilizând această metodă, evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus manopera, utilaje şi transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcţii, pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă. In anexele raportului de evaluare se gaseste fisa de calul in abordarea prin cost in care este detaliata estimarea costului de inlocuire brut.
• in baza “Volumului I – Clădiri industriale” – din cartea COSTURI DE RECONSTRUCŢIE – COSTURI DE ÎNLOCUIRE” editate de catre Editura IROVAL in 2009, autor Corneliu Şchiopu. Valorile luate în considerare au fost determinate prin metoda devizelor analitice. Paşii aplicării metodei sunt :
- stabilirea principalelor tipuri de suprafeţe (suprafaţa construită la sol, suprafaţa nivelelor, suprafaţa desfăşurată) - încadrarea localităţii în funcţie de gradul seismic şi stabilirea coeficientului de manoperă, stabilirea distanţei medii de transport pentru calculul coeficienţilor - Alegerea tipului de infrastructură, suprastructură a clădirii – raportarea preţurilor unitare la suprafeţele aferente rezultând costul global - Alegerea calităţii finisajelor, învelitorii şi instalaţiior funcţionale– raportarea preţurilor unitare la suprafeţele aferente rezultând costul global - Insumarea costurilor totale. Deprecierea - reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire ce poate apare din
cauze fizice, functionale sau externe.
Pagina 31
Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:
⇒ uzura fizica - este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc. Aceasta poate avea doua componente - uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mic decat cresterea de valoare rezultata) si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice)
⇒ neadecvare functionala - este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte - neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru deficiente care necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare
sau supradimensionari) si neadecvare functionala nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date
de un element neinclus in costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus in costul de nou dar
nu ar trebui inclus)
⇒ depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc.
In situatia constructiilor din cadrul proprietatii imobiliare care face obiectul prezentei doar doua din cele trei tipuri de deprecieri intervin si anume uzura fizica si deprecierea externa.
Stabilirea uzurii fizice
Stabilirea uzurii fizice s-a facut in paralel cu determinarea ponderii valorii elementului din total valoare cladire si aplicarea uzurii diferentiat pe element sau grup de elemente asemanatoare ca structura. Pentru exprimarea cat mai corecta a coeficientului de uzura fizica real estimat s-a procedat la “descompunerea” cladirii in categorii de lucrari unde sunt inglobate materiale cu viata lunga si categorii de lucrari unde sunt materiale cu viata scurta. Pentru determinarea coeficientului de uzura cladirile au fost “descompuse” in urmatoarele categorii de lucrari:
Structura de rezistenta - durata de viata lunga Anvelopa - durata de viata lunga Finisaje - durata de viata lunga combinata cu durata scurta Instalatii (sanitare) - durata de viata scurta Deprecierea fizica rezultata a fost determinata prin aplicarea coeficientului global de uzura
rezultat la valoarea de inlocuire. Deducand deprecierea totala din valoarea de inlocuire, rezulta valoarea ramasa actuala – cost de inlocuire net.
Stabilirea deprecierii fizice Stabilirea uzurii fizice s-a facut in paralel cu determinarea ponderii valorii elementului din total valoare cladire si aplicarea uzurii diferentiat pe element sau grup de elemente asemanatoare ca structura. Pentru exprimarea cat mai corecta a coeficientului de uzura fizica real estimat s-a procedat la
Pagina 32
“descompunerea” cladirii in categorii de lucrari unde sunt inglobate materiale cu viata lunga si categorii de lucrari unde sunt materiale cu viata scurta. Pentru determinarea coeficientului de uzura cladirile au fost “descompuse” in urmatoarele categorii de lucrari:
Structura de rezistenta - durata de viata lunga Inchideri - durata de viata lunga ( 50 ani) Finisaje - durata de viata lunga combinata cu durata scurta ( 30 de ani) Instalatii (sanitare) - durata de viata scurta ( 20 ani) Uzura fizica a elementelor de structura de rezistenta si anvelopei a fost determinata prin gradului
de uzura fizica bazat pe varsta efectiva a constructiei raportata la durata totala de viata.
Stabilirea deprecierii functionale: nu s-au identificat elemente de depreciere functionale pentru proprietatea evaluata.
Stabilirea deprecierii externe
Stabilirea deprecierii externe s-a realizat pe baza pierderii de castig cauzat de localizarea amplasamentului (care implicit determina un grad scazut de atractivitate), procent care reprezinta depreciere externa a proprietatii si care s-a alocat costului de inlocuire brut, depreciat fizic In tabelul de mai jos este prezentat modul prin care se stabileste procentul de decotare ca urmare a depreciereii externe. Astfel,chiria obtenabila in amplasamentul evaluat se compara cu chiria obtenabila in zonele urbane (care sunt cele mai atractive) si prin raporul dintre chirii se obtine deprecierea externa. Stabilirea deprecierii externe s-a realizat pe baza pierderii de castig cauzat de localizarea amplasamentului (care implicit determina un grad scazut de atractivitate), procent care reprezinta depreciere externa a proprietatii si care s-a alocat costului de inlocuire brut, depreciat fizic; astfel,chiria obtenabila in amplasamentul evaluat se compara cu chiria obtenabila in zonele care sunt cele mai atractive, iar diferenta de chirie capitalizata reprezinta deprecierea externa. Modalitatea de estimare a deprecierii externe este prezentata in tabelul de mai jos:
Pagina 33
Chiria obtenabila in conditii normale de piata reprezinta chiria obtenabila pentru proprietati similare amplasate in zona industriala - periferică a municipiului Drobeta Turnu Severin.
Deducand deprecierea totala din valoarea de reconstructie, rezulta valoarea ramasa actuala – cost de inlocuire net.
Sintetic rezultatul abordarii prin cost poate fi prezentat astfel:
Prin insumarea valorilor cladirilor cu valoarea terenului obtinuta mai sus se obtine valoarea proprietatii estimata prin abordarea prin cost:
Vcost total = 2.214.100 lei (507.000 euro)
Pagina 34
4.5 Rezultatele evaluării
In urma aplicării metodelor de evaluare prezentate in raport au fost obţinute următoarele valori (rotunjite):
Abordarea prin venit: Vcb = 2.220.000 RON ( 508.400 euro)
Abordarea prin cost: Vcost = 2.214.100 RON ( 507.000 euro)
Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea de piata estimata pentru proprietatea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea rezultata din abordarea prin venit (estimata pe baza unor informatii de piata). In urma reconcilierii rezultatelor opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata a proprietatii imobiliare , tinand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:
2.220.000 lei ( 508.000 euro ) din care teren 793.450 lei (181.700 euro)
Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa
aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care
sa afecteze opiniile estimate.
Cursul de schimb valutar luat in considerare este de 4,3668 lei/1 euro.
Referitor la aceste valori pot fi precizate urmatoarele: � Valorile au fost exprimate si sunt valabile exclusiv in conditiile si prevederile prezentului
raport; � Exprimarea opiniei evaluatorului in valuta este valabila in contextul prevederilor de la cap
2.6; � Pretul de tranzactionare se va putea situa atat deasupra cat si sub valoarea opinata tinand
seama de particularitatile valabile la data tranzactiei (motivatia vanzatorului, motivatia cumparatorului, caracteristicile pietei imobiliare, conditii concrete ale tranzactiei etc.)
� valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;
� Piesele desenate anexate si suprafetele luate in considerare pe cuprinsul raportului sunt valabile doar in scop informativ si petru atingerea scopului evaluarii, neputand fi utilizate in alt scop. Nu ne asumam nci o rapundere pentru situatia in care, in urma efectuarii eventualelor masuratorilor topometrice in vederea intabularii sau pentru orice alte scopuri, suprafetele rezultate difera de cele luate in considerare in prezentul raport.
� valoarea este o predictie; � valoarea este subiectiva; � evaluarea este o opinie asupra unei valori; � Valoarea nu este afectata de TVA,
Pagina 35
5 ANEXE
DDooccuummeennttee pprroopprriieettaattee
Pagina 36
Pagina 37
Pagina 38
CCoonnttrraacctt iinncchhiirriieerree
Pagina 39
Pagina 40
Pagina 41
PPllaann ddee ssiittuuaattiiee
Pagina 42
Pagina 43
Pagina 44
Pagina 45
Pagina 46
RReelleevveeuu
Pagina 47
Pagina 48
Pagina 49
Pagina 50
Pagina 51
Pagina 52
Pagina 53
LLooccaalliizzaarree
Pagina 54
EExxttrraassee pprriivviinndd pprreettuurriillee//cchhiirriiiillee pprraaccttiiccaattee ppee sseeggmmeennttuull ddee ppiiaattaa aall pprroopprriieettaattiiii
Oferte hale industriale
Pagina 55
4hale X 800 mp/buc – Pret : 240.000 euro
Pagina 56
Pagina 57
Pagina 58
Oferte chirii industrial
Pagina 59
Inchiriez hala 1400mp, in curs de renovare, hala se afla in Simian, fosta ferma avicola.Inaltime 3, 5m.Platforma betonata 400mp, curte totala 5000mp, curent disponibil 150kva. Relatii la tel.0731042311, Pret 1 euro/mp. OFERTE PLATFORME
Oferte platforma betonata
http://anunturipenet.gsp.ro/detalii/platforma-betonata/412019/
Pagina 60
Oferte teren Oferta 1
Oferta 2
Pagina 61
Oferta 3
Oferta 4
Pagina 62
FISE CIB , AMPLASAMENTE SIMILARE
Pagina 63
Pagina 64
Pagina 65
Pagina 66
Pagina 67
Pagina 68
Pagina 69
