PROSES PENILAIAN

PENDIDIKAN DASAR PENILAIAN PROPERTI SEDERHANA

DINAS PENDAPATAN DAERAH

PEMERINTAH KABUPATEN DELI SERDANG

30 NOVEMBER 2015

Proses penilaian adalah prosedur

sistematis yang digunakan untuk

memberikan jawaban terhadap

pertanyaan pemberi tugas tentang

nilai suatu properti.

Proses penilaian dimulai ketika

penilai mengidentifikasi masalah

penilaian dan diakhiri dengan

penyusunan laporan penilaian.

Proses penilaian meliputi :

1. Proses Pendefinisian Masalah,

2. Penentuan Lingkup Penugasan,

3. Pengumpulan Data,

4. Analisis Data,

5. Penggunaan Pendekatan Penilaian,

6. Penentuan Nilai,

7. Penyusunan Laporan Penilaian.

Bagan Proses Penilaian1

Identifikasi

Klien &

Pengguna

Laporan

Penentuan

Tujuan

Penilaian

Penentuan

Dasar Nilai

Identifikasi

Objek

Penilaian

Tanggal

Penilaian

Asumsi &

Kondisi

Pembatas

2

a

b

c

d

3 PELAPORAN PENILAIAN

PENDEKATAN PENILAIAN

PENDEKATAN PASAR PENDEKATAN PENDAPATAN PENDEKATAN BIAYA

REKONSILIASI INDIKASI DAN OPINI NILAI AKHIR

Permintaan dan penwaran Tanah dalam keadaaan kosong

studi pasar Properti dikembangkan

Wilayah, kota dan

lingkungan

(neigbourhood)

Data properti yang

dinilai

Data perbandingan

(transasksi, penawaran,

sewa, tingkat hunian,

income)

ANALISIS DATAAnalisis pasar Analisa HBU

LINGKUP PENUGASAN (SCOPE OF WORK)

DEFINISI PENUGASAN / IDENTIFIKASI MASALAH

IMPLEMENTASI

PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA

DATA UMUM DATA KHUSUSDATA PERMINTAAN

DAN PENAWARAN

ANALISIS3PERSIAPAN1 LAPANGAN2

BATASAN

MASALAH

•Identifikasi Properti

•Tujuan Penilaian

•Cut of Date

•Penetuan Jenis Nilai

PERENCANAAN

PENILAIAN

• Data yang

Dibutuhkan

(Data Collecting)

• Sumber Data

• Tenaga Ahli yang

Dibutuhkan

• Schedule

DATA UMUM

•Lokasi

•Peruntukan

•Ekonomi

•Land Area Value

Map

DATA KHUSUS

PROPERTI

•Verifikasi

•Data Pembanding

(Market Evidence)

•Pencatatan/Wawan-

cara

T A N A HBANGUNAN &

SARANA

PELENGKAP

DATA UMUM

•Cek Harga Bahan &

•Upah Setempat

•Penggunaan

Bangunan

DATA KHUSUS

•Konstruksi

•Bahan

•Tahun Dibangun

•Ukuran & Luas

•As Built Drawing

•Maintenance/Kond

isi

•Foto-fotoCommercial Property

•Rental Rate

•Occupancy

•Operating Expenses

•Capitalization Rate

MESIN-MESIN &

PERALATAN

DATA KHUSUS

•Jenis

•Merk

•Tipe

•Kapasitas

•Sistem dan

Perlengkapannya

•Pemeliharaan &

Kondisinya

(Observed Cond.)

•Foto-foto

METODOLOGI

Metode Biaya

(Cost Approach)/

Depreciated Replacement

Cost

Metode Pendekatan

Pasar

(Market Approach)

Metode Pendapatan

(Income Approach)

•Capitalization Method

•Residual Method

•DCF Method

REKONSILIASI

KESIMPULAN

NILAI PASAR

PROSES PENILAIAN

1. Identifikasi status penilai- Individu atau KJPP- Objektif dan tidak memihak- Tidak memiliki benturan kepentingan- Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika

menggunakan bantuan tenaga ahli luar harus dijelaskan

2. Identifikasi Pemberi tugas dan pengguna laporanKonfirmasi kepada siapa penilaian ditujukanPenetapan penggunaan penilaian

Hal-hal yang biasanya dicari informasinya oleh client darilaporan yang dibuat : Harga jual maupun beli Jumlah pinjaman Dasar penetapan pajak

3. Maksud dan Tujuan penilaian (termasuk definisi nilai)Maksud dan tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelasUntuk estimasi jenis nilai : nilai pasar, nilai selain nilai pasar

4. Identifikasi Objek PenilaianObjek penilaian meliputi aset atau kewajiban, antara lain real properti, personal properti, bisnis, dan hak kepemilikan finansial

5. Identifikasi bentuk kepemilikanBentuk kepemilikan atas objek penilaian dapat meliputi kepemilikan tunggal, kemitraan atau hak kepemilikan parsial

6. Dasar NilaiDasar nilai harus memenuhi atau sesuai dengan tujuan penilaian.

7. Tanggal penilaian Harus ditetapkan karena karakteristik pasar yang sewaktu-waktu dapat berubah

8. Jenis mata uang yang digunakan

9. Tingkat kedalaman investigasiAdanya batas atau pembatasan dalam melakukan inspeksi, penelahaan, penghitungan dan analisis untuk suatu tujuan penilaian harus dinyatakan di dalam lingkup penugasan.

10. Sifat dan sumber informasi yang dapat di andalkan

11. Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI

12. Asumsi dan kondisi pembatas

Studi kelayakan

Aplikasi untuk bidang keuangan/ Collateral

Penetapan pajak atas properti

Transaksi properti

Laporan keuangan

Prospektus investasi

Proses likuidasi

Kompensasi pengambil-alihan

Sengketa hukum atas properti

Asuransi

Tetapkan mana yang telah dilakukan dan manayang belum

Jumlah dan jenis informasi yang diteliti

Analisis yang diterapkan

Ditentukan oleh penilai/analis sesuai dengankeinginan Pemberi Tugas dan karakteristikpermasalahan

Pengungkapan berbagai temuan sesuai SPI

Membantu penilai membuat keputusan yangtepat dan memfasilitasi penggunaan waktudengan sebaik-baiknya

Data tentang properti yang bersangkutan

Data area pemasaran

Data tentang properti lain yang setara

5. Analisis Data

Analisa Pasar

Studi tentang kondisi pasar untuk jenis properti tertentu

Penawaran dan permintaan dari produk tertentu

Dasar untuk analisa kelayakan

Analisa Manfaat Tertinggi dan Terbaik (HBU)

Analisa jika HBU seolah kosong dan sedang

dikembangkan

Identifikasi pengembangan (penggunaan optimal) dan

perbandingan

Dasar penilaian – nilai pada HBU

Identifikasi Fisik &

Legal

• Lokasi

• Luas & Bentuk

• Regulasi

• Batas Tanah

• Status penguasaan

• dll

Analisis Pasar Properti

• Pasokan

• Permintaan

• Harga

• Persaingan

• Segmentasi Pasar

Analisis Kelayakan

Investasi

• Biaya Investasi

• Proyeksi Penerimaan

• Proyeksi Biaya

• Kinerja Investasi (NPV,

IRR, payback period)

Produk Properti

Optimal

• Jenis Properti

• Kapasitas / volume

• Segmentasi Pasar

• Strategi Pemasaran

• Strategi Investasi

Alternatif

Produk Properti

HIGHEST & BEST USE STUDY

Mengapa menilai tanah? Nilai tanah merupakan komponen utama nilai properti Nilai tanah dan bangunan dapat berubah dengan

tingkat perubahan yang berbeda- Tanah dapat mengalami apresiasi- Bangunan dapat mengalami depresiasi

Beberapa penugasan mensyaratkan hal tersebut Diperlukan untuk melakukan pendekatan biaya

Teknik atau Metode : Perbandingan Penjualan Pengembangan Lahan Penyisaan Tanah Alokasi Ekstraksi Sewa Tanah

Pendekatan Pasar (Market Approach) (KPUP 17, SPI 2015)

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) KPUP 18, SPI 2015)

Pendekatan Biaya (Cost Approach) KPUP 19, SPI 2015

8. Rekonsiliasi akhir dan Laporan Penilaian

Rekonsiliasi Akhir:

– Pemberian pembobotan yang sesuai untukmengindikasikan nilai

Laporan tentang Nilai yang Ditetapkan

– Penyimpulan data, nilai, dll