dr inż. Jerzy Obolewicz

Przegląd podstawowych regulacji prawnych, obowiązki zarządcy nieruchomościami (cz.1.)

1.Zakres regulacji Prawo budowlane i przepisów wykonawczych• Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich

usytuowanie • Warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych

2.Obowiązki zarządcy nieruchomości wynikające z przepisów prawa i norm zawodowych

• Zapewnienie bezpieczeństwa, użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości

• Zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego

• Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem

3.Stosowanie polskim norm4.Książka obiektu budowlanego5.Odpowiedzialność karna zarządcy nieruchomości

dr inż. Jerzy Obolewicz

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać

budynki i ich usytuowanie

dr inż. Jerzy Obolewicz

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (rozporządzenie MI z dn.12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych jakim

powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie )

Dział I. Przepisy ogólneDział II. Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej Dział III. Budynki i pomieszczenia Dział IV. Wyposażenie techniczne budynkówDział V. Bezpieczeństwo konstrukcji Dział VI. Bezpieczeństwo pożaroweDział VII. Bezpieczeństwo użytkowania Dział VIII. Higiena i zdrowie Dział IX. Ochrona przed hałasem i drganiami Dział X. Oszczędność energii i izolacyjność cieplna Dział XI. Przepisy przejściowe i końcowe

dr inż. Jerzy Obolewicz

Dział II. Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej

Rozdział 1. Usytuowanie budynkuRozdział 2. Dojścia i dojazdyRozdział 3. Miejsca postojowe dla samochodów osobowychRozdział 4. Miejsca gromadzenia odpadów stałychRozdział 5. Uzbrojenie techniczne działki i odprowadzenie wód powierzchniowychRozdział 6. StudnieRozdział 7. Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłeRozdział 8. Zieleń i urządzenia rekreacyjneRozdział 9. Ogrodzenia

dr inż. Jerzy Obolewicz

Dział III. Budynki i pomieszczenia

Rozdział 1. Wymagania ogólne Rozdział 2. Oświetlenie i nasłonecznienieRozdział 3. Wejścia do budynków i pomieszczeńRozdział 4. Schody i pochylnieRozdział 5. Pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludziRozdział 6. Pomieszczenia higieniczno – sanitarne Rozdział 7. Wymagania szczegółowe dot. mieszkań w budynkach wielorodzinnychRozdział 8. Pomieszczenia techniczne i gospodarczeRozdział 9. Dojścia i przejścia do urządzeń technicznychRozdział 10. Garaże dla samochodów osobowychRozdział 11. Wymagania szczegółowe dot. pomieszczeń inwentarskich

dr inż. Jerzy Obolewicz

Dział IV. Wyposażenie techniczne budynków

Rozdział 1. Instalacje wodociągowe zimnej i ciepłej wodyRozdział 2. Kanalizacja ściekowa i deszczowaRozdział 3. Wewnętrzne urządzenia do usuwania odpadów stałych Rozdział 4. Instalacje grzewczeRozdział 5. Przewody kominoweRozdział 6. Wentylacja i klimatyzacjaRozdział 7. Instalacja gazowa na paliwa gazoweRozdział 8. Instalacja elektrycznaRozdział 9. Urządzenia dźwigowe

dr inż. Jerzy Obolewicz

Dział VI. Bezpieczeństwo pożarowe

Rozdział 1. Zasady ogólne Rozdział 2. Odporność ogniowa budynkówRozdział 3. Strefy pożarowe i oddzielenia pożaroweRozdział 4. Drogi ewakuacyjneRozdział 5. Wymagania przeciwpożarowe dla elementów wykończenia wnętrz i wyposażenia stałegoRozdział 6. Wymagania p.poż. dla palenisk i instalacji Rozdział 7. Usytuowanie budynków ze względu na bezpieczeństwo pożaroweRozdział 8. Wymagania p.poż. dla garaży Rozdział 9. Wymagania p.poż. dla bud. inwentarskichRozdział 10. Wymagania p.poż. dla bud. tymczasowych

dr inż. Jerzy Obolewicz

Dział IX. Higiena i zdrowie

Rozdział 1. Wymagania ogólneRozdział 2. Ochrona czystości powietrzaRozdział 3. Ochrona przed promieniowaniemRozdział 4. Ochrona przed zawilgoceniem i korozją biologiczną.

dr inż. Jerzy Obolewicz

Warunki techniczne użytkowania obiektów

mieszkalnych

Dz.U. 1999 Nr 74 poz. 836. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAW WEWNĘTRZNYCH I ADMINISTRACJI z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

dr inż. Jerzy Obolewicz

Zarządca nieruchomości

dr inż. Jerzy Obolewicz

Zarządca nieruchomości jest to osoba fizyczna posiadająca licencję zarządcy nieruchomości nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na własny rachunek i ryzyko .

Praca Zarządcy polega na analizie , monitorowaniu czynników od których jest uzależnione prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomością i podejmowaniu stosownych decyzji mających wpływ na bieżące a także przyszłe planowanie jak najbardziej efektywnego wykorzystania będącej w gestii zarządcy nieruchomości.

Wiedza, profesjonalne przygotowanie, nabyta praktyka Zarządcy daje gwarancję osiągnięcia spodziewanego zysku z danej nieruchomości z pożytkiem dla całej społeczności mieszkającej w zarządzanym przez niego budynku.

dr inż. Jerzy Obolewicz

Obowiązki zarządcy nieruchomości wynikające z przepisów prawa i

norm zawodowych

• Zapewnienie bezpieczeństwa, użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości

• Zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego

• Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem

dr inż. Jerzy Obolewicz

Zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu lub wskazywaniu decyzji strategicznych dotyczących nieruchomości. W wielu przypadkach zarządca nieruchomości zajmuje się również jej administrowaniem.

Obowiązki zarządcy nieruchomościArt. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje kodeks powinności zarządcy:

• stosować przepisy prawa,• stosować standardy zawodowe,• kierować się zasadami etyki zawodowej,• czynności zarządzania wykonywać za szczególną starannością,• kierować się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności zarządzania,• stale doskonalić kwalifikacje zawodowe.

Te ogólne zapisy ustawowe są mniej lub bardziej formalnie uszczegółowione w wielu źródłach i opracowaniach.

dr inż. Jerzy Obolewicz

Od kwietnia 2008 nastąpiła zasadnicza zmiana przepisów o stałym doskonaleniu - ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 17 kwietnia 2008 r. w sprawie stałego doskonalenia zawodowego.

Według w/w Rozporządzenia obowiązek doskonalenia zawodowego spoczywa na wszystkich osobach, które posiadają uprawnienia zawodowe w zakresie gospodarowania nieruchomościami tj. na pośrednikach w obrocie nieruchomościami, zarządcach nieruchomości i rzeczoznawcach majątkowych. Spełnienie tego obowiązku polega na udziale osoby uprawnionej w seminariach, szkoleniach lub kursach specjalistycznych dotyczących gospodarowania nieruchomościami i rynku nieruchomości w zakresie uprawnień i licencji zawodowych posiadanych przez osobę uprawnioną (§ 3.1 Rozporządzenia).Organizator takiego seminarium, szkolenia bądź kursu zobowiązany jest do przesłania w ciągu 14 dni od zakończeniu szkolenia, kursu bądź seminarium do Ministerstwa Infrastruktury listy obecności z podaniem imienia, nazwiska oraz numerem licencji zawodowej. Dzięki temu na koniec roku Ministerstwo w łatwy sposób będzie mogło skontrolować kto z uprawnionych osób spełnił obowiązek doskonalenia zawodowego (§ 5,6,7 Rozporządzenia).Ustawodawca określa też, iż aby obowiązek stałego doskonalenia był spełniony osoba uprawniona musi uczestniczyć w ciągu jednego okresu rozliczeniowego (rok kalendarzowy) co najmniej w 24 godzinach edukacyjnych kształcenia w dowolnie wybranych formach (§ 8.2 Rozporządzenia)

dr inż. Jerzy Obolewicz

Szczegółowe zadania zarządcy nieruchomości mogą obejmować:

1. przeprowadzanie protokolarnego przejęcia nieruchomości z pełną ewidencją jej stanu technicznego,

2. obsługę w zakresie dostawy zarządzanym obiektom wszelkich mediów,

3. realizację przeglądów technicznych (rocznych i wieloletnich) obiektów zgodnie z wymogami prawa budowlanego,

4. realizację konserwacji i natychmiastowych napraw drobnych uszkodzeń, prowadzenie remontów kapitalnych,

5. usługi porządkowe w zakresie utrzymania czystości na terenie zarządzanej nieruchomości,

6. naliczanie miesięcznych wymiarów opłat za dostarczane właścicielom media i zrealizowane na ich rzecz usługi,

7. ewidencję zaliczek czynszowych oraz ich rozliczanie, 8. podejmowanie działań mających na celu uzyskiwanie dodatkowych

przychodów (np. wynajmu lub dzierżawy powierzchni).

dr inż. Jerzy Obolewicz