PTAM – PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Imóvel objeto da avaliação:

Avenida Orlando Ranieri 7-108, bloco 18, apartamento 21

Jardim Maramba – CEP: 17047-005 – Bauru/SP

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PTAM em acordo com a norma ABNT – NBR 14.653 e lei 6.530/78

VENDA ______________________________________________________________________________________________________

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Índice

Capa ...................................................................................... pág. 00

Índice ..................................................................................... pág. 01

Solicitante .............................................................................. pág. 02

Imóvel Avaliado ...................................................................... pág. 02

Identificação e conceito do PTAM .......................................... pág. 02

Objetivo .................................................................................. pág. 03

Competências e Normativas .................................................. pág. 03

Abreviaturas ........................................................................... pág. 05

Preliminares ........................................................................... pág. 06

Vistoria ................................................................................... pág. 06

Descrições do imóvel ............................................................. pág. 06

Características da região ....................................................... pág. 07

Mapas de localização............................................................. pág. 08

Fotos do imóvel avaliado ....................................................... pág. 09

Metodologia ........................................................................... pág. 10

Fontes de pesquisa dos imóveis referenciais ........................ pág. 11

Fotos dos imóveis referenciais ............................................... pág. 12

Homogeneização ................................................................... pág. 14

Documentação em anexo ...................................................... pág. 14

Nota de esclarecimento ......................................................... pág. 15

Conclusão do parecer ............................................................ pág. 15

Informações do corretor avaliador ......................................... pág. 16

Anexos .................................................................................. pág. 18

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1 - Solicitante:

Leonardo Barbaresco Candosin, brasileiro, portadora do CPF: 381.876.788-28 e

do RG: 45.968.279-9, residente e domiciliada na cidade de Bauru/SP

2 - Imóvel avaliado:

O imóvel avaliado é uma apartamento localizada à Avenida Orlando

Ranieri 7-108, bloco 18, apartamento 21, Jd. Maramba, CEP: 17047-005,

Bauru/SP.

Possui área total construída (A.T.C) determinada na matricula de 58,86m²

e área útil (A.U.) de 53,72 m²

O imóvel objeto deste parecer, está devidamente registrado na matrícula

de nº 50.966 do 1º. Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bauru/SP e

cadastrado na Prefeitura Municipal de Bauru sob o número de identificação

03.1039.09

3 – Identificação e conceito do Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica (PTAM)

Identificação da avaliação: RCS 003*09/2019

Desde a publicação da lei 6.530/1978 o Corretor de Imóveis pode emitir a sua

opinião quanto ao valor de um determinado imóvel, com vistas à sua

comercialização.

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Com a edição da Resolução nº 957/2006 e do Ato Normativo nº 001/2008, o

COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis estabeleceu o conteúdo

mínimo de um parecer eminentemente técnico, elaborado por profissional

habilitado, através do qual o Corretor de Imóveis apresenta uma análise de

mercado, com base em critérios técnicos, com vista à determinação do valor

comercial de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

Portanto, o PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) reflete a

opinião do profissional habilitado em relação ao valor de um determinado imóvel,

utilizando, além da experiência do corretor, uma série de critérios técnicos para

determinar, de forma mais precisa, o valor de comercialização de um imóvel.

3 - Objetivo:

O presente parecer técnico de avaliação mercadológico determina o valor de

mercado do imóvel avaliado para VENDA.

4 – Competências e normativas

4.1 ) Lei 6.530/78

Art. 1º - O exercício da profissão de corretor de imóveis, no território

Nacional, é regido pelo disposta na Lei 6.530/78

Este parecer técnico de avaliação mercadológica foi elaborado com o disposto

no art. 3º. Da Lei 6.530 de 12 de maio de 1978 (D.O.U de 15/05/1978), assim

redigido:

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Art. 3º - Compete ao CORRETOR DE IMÓVEIS exercer a intermediação na

compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, OPINAR

QUANTO À COMERCIALIZAÇÃO E OU LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA.

Seguindo os procedimentos legais e as normas vigentes, este parecer técnico

atende ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis

(COFECI) nº 957 de 22 de maio de 2006 (D.O.U de 26/06/2006) e no. 1.066 de

22 de novembro de 2007 (D.O.U de 29/11/2007), que dispõem sobre a

competência do Corretor de Imóveis para a elaboração do PTAM – Parecer

Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de

elaboração.

4.2 - Partes da ABNT/NBR

A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral

“Avaliações de Bens”.

Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: Imóveis urbanos

Parte 3: Imóveis rurais;

Parte 4: Empreendimentos;

Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;

Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

Parte 7: Patrimônio histórico.

Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os

procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizado em

conjunto.

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5 - Abreviaturas

A.T.C – Área Total Construída

A.T.T – Área Total do Terreno

A.U – Área Útil

A.U.T – Área Útil Total

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas

Art. – Artigo

AT – Área do terreno

C.M² - Custo por metro quadrado

CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários

CRECI/SP – Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo

DTC – Depreciação por Tempo de Construção

I.A.C – Idade aparente da construção

IA – Imóvel Avaliado

IPTU – Imposto predial, territorial e urbano

M.G – Média geral

M² - Metro quadrado

NBR – Normas brasileiras

Nº - Número

R – Referenciais

R.F.D – Resultado do fator de depreciação

T.G – Total geral

V.G.V ou V.G.L – Valor global de venda ou locação

V.M – Valor médio

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V.M.M² - Valor médio do metro quadrado

V.M.M².T – Valor médio do metro quadrado total

V.V – Valor de venda

6 - Preliminares

Como solicitado, este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, constitui o

trabalho efetuado pelo corretor para determinar o valor real para VENDA do

referido imóvel.

7 – Vistoria

O imóvel foi vistoriado “in loco” por este corretor de imóveis e avaliador no dia

18/09/19.

A vistoria foi feita ao redor do condomínio e do bloco do apartamento observando

as condições aparentes, tais como: conservação da área comum (área externa

visível), conservação aparente do bloco do apartamento (área externa),

localização e vizinhança. Não foi autorizada a entrada do corretor no imóvel.

8 – Descrições do imóvel

8.1) Características do imóvel: O imóvel, foi descrito conforme a matricula,

sendo 02 dormitórios, sala sem sacada, banheiro social, cozinha, área de

serviço, banheiro de empregada e garagem

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9. Características da região

O imóvel está localizado no JD. MARAMBA.

Essa região está em grande crescimento, destaque para a construção de

grandes edifícios residenciais com diversos imóveis comerciais em sua área

externa e uma belíssima avenida de acesso à Av. Nações Unidas

As vias de destaque próximas ao imóvel são: Avenida Duque de Caxias e

Avenida Nações Unidas.

O imóvel está localizado a uma distancia de 600 (Quatrocentos) metros da

Avenida Duque de Caxias e a 700 (Setecentos) metros da Avenida Nações

Unidas, estas avenidas são consideradas duas das principais de Bauru. Nestas

avenidas temos diversos comércios e serviços, tais como: FATEC (Faculdades

de Tecnologia), postos de gasolina, hotéis, farmácias, supermercados, Hospitais

e Pronto atendimento, seguradora, entre outros.

O trânsito na avenida do imóvel é de fluxo continuo e bem movimentado, já que

as principais avenidas da cidade estão a alguns metros do local.

As ruas são pavimentadas e possui iluminação pública, rede de água e esgoto,

rede de telefonia, rede de TV a cabo, internet, coleta de lixo orgânico e reciclável

e linha de transporte coletivo urbano.

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VENDA ______________________________________________________________________________________________________

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10 – Mapas de localização

Mapa de localização do imóvel

Mapa de localização via satélite

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Foto da localização via google

11 – Fotos do imóvel avaliado (IA) - Externa

Entrada de acesso ao bloco do imóvel

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VENDA ______________________________________________________________________________________________________

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Foto do bloco do imóvel

Foto geral da localização do imóvel no condomínio

12 - Metodologia

O critério geral de avaliação adotado pressupôs as seguintes premissas:

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O nível de precisão empregado neste trabalho é classificado,

segundo as normas vigentes da Associação Brasileira de Normas

Técnicas – ABNT, como “Grau de Fundamentação I”.

Os imóveis foram avaliados supondo-se que continuarão a ser

empregados para o mesmo fim e no estado em que se

encontravam na data da avaliação.

Na avaliação do imóvel foi empregado o método comparativo.

Foram efetuadas investigações de valores de apartamentos á

venda em áreas próximas e comparáveis com a localização do

imóvel objeto da presente avaliação. Aos valores assim obtidos

foram aplicados coeficientes de ajustes adequados: área do

imóvel, localização geográfica, fatores de especulação de

mercado, etc. que nos permitiram a obtenção de valores

homogeneizados, cuja média forneceu-nos a um valor unitário

representativo do valor de mercado mais provável, á vista, no

momento da avaliação.

13 – Fontes de pesquisa dos imóveis referenciais

A pesquisa foi realizada com base em informações de imóveis que se encontram

à venda e ofertados pelos vários escritórios imobiliários da região identificados

em cada foto dos referenciais “R”.

A identificação permitiu então a obtenção de 05 (cinco) imóveis dos quais

selecionamos os abaixo descritos, com características intrínsecas semelhantes

ao imóvel avaliando e identificados como “R1 a R5”.

Após a coleta dos dados descritos, foi possível HOMOGENEIZAR os dados

obtidos e efetuar os cálculos matemáticos para concluir os valores apresentados

ao final deste parecer técnico.

14 – Fotos dos imóveis referenciais

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R1 – R$ 160.000,00 – A.T.C. 69 M² Imóvel à venda com Udson Cesar Contiero – Fone: (14) 99690-2664 - 3 dormitórios

Site: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-parque-residencial-das-

camelias-bairros-bauru-com-garagem-69m2-venda-RS160000-id-2453897130/?__vt=rpnc:b

V.M.M² = R$ 2.318,00

R2 – R$ 150.000,00 – A.U. 53 m² e A.T.C – 58,86 Imóvel à venda com Kellen Duchatsch– Fone: (14) 99600-2404 - 02 dormitórios

Site: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-parque-residencial-das-camelias-bairros-bauru-com-garagem-53m2-venda-RS150000-id-2456648014/?__vt=rpnc:b

V.M.M² = R$ 2.548,41

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R3 – R$ 135.000,00 – A.U. 53 M² e A.T.C. 58,86 m² Imóvel à venda em Residem Administração de Imóveis - 02 quartos

Site: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-parque-residencial-das-camelias-bairros-bauru-com-garagem-53m2-venda-RS125000-id-

2441318295/?__vt=rpnc%3Ab

V.M.M² = R$ 2.293,57

R4 – R$ 140.000,00 – A.T.C. 58,86 m² Imóvel à venda com Nilton Bastazini de Freitas – Fone: (14) 9-9793-9294 – 02 dormitórios

Site: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-parque-residencial-das-camelias-bairros-bauru-com-garagem-60m2-venda-RS140000-id-1043525481/?__vt=rpnc:b

V.M.M² = R$ 2.378,52

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R5 – R$ 140.000,00 – A.T.C. 58,86 m² Imóvel à venda com ALUGUE JÁ.COM – 02 dormitórios

Site: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-parque-residencial-das-camelias-

bairros-bauru-com-garagem-60m2-venda-RS145000-id-2455201720/?__vt=rpnc%3Ab

V.M.M² = R$ 2.378,52

15 – Homogeneizações de dados e cálculos V.M.M² = V.I / A.T.C V.M.M² = V.M.M² (R1) + V.M.M² (R2) + V.M.M² (R3) + V.M.M² (R4) + V.M.M² (R5) ___________________________________________________________ 5 V.V. = V.M.M² x (A.T.C do imóvel avaliado)

16 – Documentações em anexo

Segue junto em anexo a este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica os

seguintes documentos:

1) Cópia do Atestado de valor venal – certidão emitida pela Prefeitura

Municipal de Bauru – Anexo 1

2) Matricula do imóvel avaliando – Anexo 2

3) Cálculos e valores de pesquisa – Anexo 3

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NOTA

O imóvel objeto deste Parecer Técnico foi avaliado levando-se em

considerações algumas situações:

1) Para avaliação de VENDA, levou-se em conta que o CORRETOR DE

IMÓVEIS não conheceu a área interna do imóvel;

2) Que as condições internas do imóvel estejam em boas condições de uso.

3) O preço avaliado foi estimado com base nos documentos apresentados,

vistoria externa do bloco e condomínio e comparativos de preço por m² na

região.

4) A atual situação econômica;

5) A grande quantidade de imóveis disponíveis na região.

CONCLUSÃO

Estando o imóvel livre de desembaraçado de quaisquer ônus reais e realizada

a vistoria conforme a NBR nº 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT, concluo que:

Para a VENDA do imóvel nesta data e no estado em que se encontra entendo

que o valor é R$ 140.297,39 (Cento e quarenta mil, duzentos e noventa e

sete reais e trinta e nove centavos)

O valor deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica pode variar 5%

para mais ou para menos, levando-se em consideração que os imóveis são

semelhante e as informações obtidas no mercado imobiliário são de imóveis

disponíveis para venda.

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Referência pessoal:

Elizabete Gasparim – (14) 99771- 2595

Fernando Cesar – (14) 3234-4555

Ricardo Rossi – (14) 9-9714-3848

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VENDA ______________________________________________________________________________________________________

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ANEXO 1 Atestado de valor venal do imóvel

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VENDA ______________________________________________________________________________________________________

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ANEXO 2 Matricula do imóvel

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VENDA ______________________________________________________________________________________________________

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ANEXO 3 Cálculos e pesquisa de preço

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VENDA ______________________________________________________________________________________________________

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R$ 750,00 (Setecentos e cinquenta reais)

RECIBO:

BRUNNO GUEDES BERTOLINI, corretor de imóveis credenciado junto ao CRECI/SP e registrado sob o n. 76.415-F, residente em Agudos/SP, declara para os devidos fins que recebeu de:

Leonardo Barbaresco Candosin, brasileiro, portador do CPF: 381.876.788-28 e do RG:

45.968.279-9, residente e domiciliada na cidade de Bauru/SP a importância de R$ 750,00

(Setecentos e cinquenta reais), em dinheiro à vista referente à AVALIAÇÃO do imóvel situado

à AVENIDA ORLANDO RANIERI 7-108, AP. 21, BLOCO 18, JD. MARAMBA em Bauru/SP,

conforme descrição do PTAM 003*09/2019, realizada em 25/09/19

Bauru, 25 de setembro de 2019 ___________________________ BRUNNO GUEDES BERTOLINI CPF: 274.431.028-01