PUBLICITATE IMOBILIARA

Capitolul I. Notiuni introductive

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidentiază situatia materială si juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică si securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice care au ca scop evidenta si opozabilitatea fată de terti a actelor juridice prin care se constituie, se transmit si se sting drepturile reale imobiliare.

Datorită conditiilor istorice, în tara noastă nu a existat un sistem unic de publicitate imobiliară, ci două asemenea sisteme, după cum urmează:Sistemul personal de publicitate imobiliară, în vechiul Regat al României, înainte de 1918;Sistemul real de publicitate, în Transilvania, Banat, Crisana, Bucovina de Sud, Bucuresti, Ilfov si Constanta.

Prin Legea nr.7/1996 a cadastrului si publicitătii imobiliare, cu modificările si completările ulterioare s-a adoptat sistemul real de publicitate imobiliară, bazat pe institutia cărtilor funciare; noua reglementare avea ca scop introducerea unui sistem unic si unitar de publicitate imobiliară pentru întreaga tară, care să înlocuiască sistemele de publicitate existente.

Capitolul II. SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN DREPTUL ROMÂNESC

§ 1. Publicitatea imobiliară în dreptul românesc

1. Prezentarea generală a sistemelor de publicitate imobiliară

Până în anul 1996, în tara noastră au existat patru sisteme de publicitate imobiliară:a) sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni reglementat de Codul civil si Codul de procedură

civilă, aplicabil în Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia, Dobrogea);b) sistemul cărtilor funciare reglementat, în a doua jumătate a secolului al XIX-lea, de legislatia ungară

si austriacă, iar ulterior de Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor referitoare la cărtile funciare si Legea nr. 241/1947 pentru punerea în aplicare în Transilvania a Legii pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cărtile funciare din 27 aprilie 1938, aplicabil în Transilvania, Banat si Bucovina;

c) sistemul intermediar al cărtilor de publicitate funciară, reglementat prin Decretul-Lege nr. 115/1938 si Decretul nr. 242/1947, aplicat în unele localităti din fostul judet Ilfov si în Bucuresti;

d) sistemul intermediar de evidentă funciară, reglementat de Legea nr. 163/1946, aplicabil în Transilvania, în localitătile unde cărtile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului.

Initial, registrele de publicitate imobiliară au fost tinute de tribunale, apoi de judecătorii, iar ulterior, după 1960, de notariatele de stat. În anul 1995, prin Legea nr. 36/1995 a notarilor publici si activitătii notariale, atributiile de publicitate imobiliară, registrele de transcriptiuni si inscriptiuni, cărtile funciare au trecut la judecătoriile în circumscriptia cărora se află notariatele de stat.

Prin Ordonanta de urgentă a Guvernului nr.41/2004 pentru modificarea si completarea Legii cadastrului si publicitătii imobiliare nr. 7/1996, publicitatea imobiliară, care era organizată si coordonată de Ministerul Justitiei, în cadrul atributiilor de administrare a justitiei, ca serviciu public, a fost preluată de Agentia Natională de Cadastru si Publicitate Imobiliară, institutie aflată în subordinea Ministerului Administratiei siInternelor.

Activitatea de publicitate imobiliară desfăsurată de birourile de carte funciară ale judecătoriilor a fost preluată de birourile de cadastru si publicitate imobiliară, subordonate oficiilor judetene de cadastru si

publicitate imobiliară si a Municipiului Bucuresti, aflate la rândul lor în subordinea Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliară.

§ 2. Sistemul de publicitate prin registrele de transcriptiuni si inscriptiuni (sistemul personal de publicitate imobiliară)

2. Registrele de transcriptiuni si inscriptiuni

Legea dispune ca pentru realizarea operatiunilor de publicitate imobiliară să existe două registre: unul de transcriptiuni în care se transcriu actele translative si constitutive de drepturi reale si unul de inscriptiuni pentru privilegii si ipoteci. Pentru a cunoaste situatia juridică a unui imobil trebuie consultate ambele registre.

3. Înregistrările efectuate în registrele de transcriptiuni si inscriptiuni

În acest sistem de publicitate există două categorii de înregistrări: transcriptiuni (transcrieri), care se operează în registrele de transcriptiuni si inscriptiuni (înscrieri) care se operează în registrul de inscriptiuni.

A. Transcrierile: au ca obiect copierea integrală a actelor juridice prin care se transferă dreptul deproprietate asupra unui imobil, se constituie sau se stinge un drept real principal.B. Înscrierile. Înscrierile constau în consemnarea unor mentiuni, clauze, din actele juridice supuse transcrierii, referitoare la privilegiile speciale si la ipoteci; având rolul de a-i proteja pe creditori de insolvabilitatea debitorilor lor.

4. Efectele transcrierii si înscrierii

Toate actele juridice translative sau constitutive de drepturi produc efecte fată de părti si succesorii lor în drepturi, chiar dacă nu au fost transcrise. Fată de terti, însă, actul juridic este inopozabil dacă nu este supus transcrierii. Asadar, efectul acestor înregistrări este de a asigura opozabilitatea actului juridic fată de terti.

§ 3. Sistemul de publicitate prin cărti funciare (sistemul real de publicitate imobiliară)

5. Notiunea, structura si obiectul cărtii funciare

Sintagma „carte funciară” are mai multe întelesuri:a) înscris sau document de publicitate imobiliară – înscrisul sau actul care descrie imobilele si arată

drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile precum si persoanele înscrise sau mentionate ca titulare ale acestor drepturi;

b) registru funciar – totalitatea cărtilor funciare ale unei localităti alcătuind registrele funciare ale acelei localităti;

c) institutie juridică – totalitatea normelor juridice care reglementează în mod unitar si omogen publicitatea drepturilor reale imobiliare prin cărtile funciare.

În sistemul de publicitate prin cărti funciare fiecare imobil are propria sa carte funciară unde sunt consemnate toate modificările care intervin cu privire la situatia materială si juridică a imobilului. În unele situatii, prevăzute de lege, se înscriu în cartea funciară unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice care au legătură cu imobilul. Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu si trei părti sau foi. Cartea funciară se întregeste cu planul, înscrisurile privitoare la înscrieri si registrul de intrare (art. 6, Decretul-Lege nr. 115/1938). Obiectul cărtii funciare se referă la înscrierile făcute în cartea funciară, adică drepturile reale imobiliare si drepturile de creantă, actele, faptele si raporturile juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc drepturi tabulare.

Drepturile extratabulare se dobândesc, se modifică si se sting fără înscriere în cartea funciară, în cazurile expres prevăzute de lege. Astfel, se dobândesc fără înscriere în cartea funciară drepturile care provin din succesiune, accesiune, vânzare silită si expropriere (art. 26 Decretul-Lege nr. 115/1938).

6. Principiile cărtilor funciare

Regimul juridic al cărtilor funciare este guvernat de anumite principii:A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară.B. Principiul publicitătii integrale.C. Principiul legalitătii.D. Principiul oficialitătii.E. Principiul prioritătii.F. Principiul relativitătii.G. Principiul forŃei probante.

7. Înscrierile în cartea funciară

Conform Decretului-Lege nr. 115/1938, art. 5, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: - - întabularea, - înscrierea provizorie - notarea.

8. Actiunile de carte funciară

A. Actiunea în prestatie tabulară.B. Actiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

Capitolul III. NOILE CĂRTI FUNCIARE

§ 1. Organizarea si conducerea cadastrului

Legea nr. 7/1996, cu modificările si completările ulterioare, reglementează distinct cadastrul general si cadastrele de specialitate în Titlul I denumit „Regimul general al cadastrului si publicităŃii imobiliare”.

9. Organizarea cadastrului general

Cadastrul general este definit ca fiind sistemul unitar si obligatoriu de evidentă tehnică, economică si juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul tării (art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cu modificările si completările ulterioare). Sistemul de evidentă al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în registrul de publicitate imobiliară.

Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităti administrativ-teritoriale: comună, oras, municipiu, judet si la nivelul întregii tări.

Prin sistemul de cadastru general se realizează:a) identificarea, descrierea si înregistrarea în documentele cadastrale, a imobilelor prin natura lor,

măsurarea si reprezentarea acestora pe hărŃi si planuri cadastrale, precum si stocarea datelor pe suporturi informatice;

b) identificarea si înregistrarea tuturor proprietarilor si a altor detinători legali de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;

c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea corectă a obligatiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.

10. Organizarea cadastrelor de specialitate

Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidentă si inventariere sistematică a bunurilor imobile sub aspect tehnic si economic, cu respectarea normelor tehnice privind suprafata, categoria de folosintă si proprietarul.

Cadastrele întocmite la nivelul unitătilor administrativteritoriale, comună, oras, municipiu, alcătuiesc baza tehnică a cărtilor funciare. Conform art. 10 din Legea nr. 7/1996 republicată, lucrările tehnice de cadastru, la nivelul localitătilor, constau în:

a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitătii administrativteritoriale si a limitelor intravilane componente;

b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar si determinarea formei si dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităti administrativ-teritoriale;

c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instantelor judecătoresti;d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale. Documentele tehnice ale cadastrului general, care se întocmesc la nivelul comunelor, oraselor si

municipiilor, sunt: a) registrul cadastral al imobilelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor; c) registrul cadastral al proprietarilor; d) planul cadastral si anexele la partea I a cărtii funciare.

§ 2. Organizarea si conducerea cărtilor funciare

11. Organizarea evidentei juridice a drepturilor imobiliare

Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evident al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizează de către oficiile de cadastru si publicitate imobiliară, pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora (art. 17 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cu modificările si completările ulterioare).

12. Organizarea si conducerea oficiilor judetene si a birourilor de cadastru si publicitate imobilară

După cum am precizat, în urma reorganizării oficiilor judetene de cadastru, geodezie si cartografie si a birourilor de carte funciară, la nivelul fiecărui judet si în municipiul Bucuresti, activitatea de cadastru este organizată si condusă de oficiile de cadastru si publicitate imobiliară, unităti cu personalitate juridică în subordinea Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliară.

În cadrul Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliară functionează Directia de publicitate imobiliară care organizează, coordonează si controlează activitatea de publicitate imobiliară din cadrul oficiilor teritoriale, în vederea respectării legilor si reglementărilor în materie.

La nivelul fiecărui judeŃ si în municipiul Bucuresti, s-au înfiintat în temeiul legii, oficiile de cadastru si publicitate imobiliară, ca unităti cu personalitate juridică în subordinea Agentiei Nationale, prin reorganizarea fostelor oficii judetene de cadastru, geodezie si cartografie si al municipiului Bucuresti si abirourilor de carte funciară din cadrul judecătoriilor. Totodată, la nivelul unitătilor administrativ-teritoriale, s-au înfiintat birouri de cadastru si publicitate imobiliară, în subordonarea oficiilor teritoriale.

§ 3. Caracteristicile generale ale noilor cărti funciare. Notiunea de carte funciară

12. Caracteristici generale

Cartea funciară este un sistem real si complet de publicitate imobiliară. Evidenta juridică se tine pe imobile, iar nu pe persoane si totodată se asigură publicitatea integrală a tuturor transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare.

Cărtile funciare se întocmesc si se numerotează pe teritoriul administrativ al fiecărei localităti, comună, oras sau municipiu.

Totalitatea cărtilor funciare întocmite si numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităti alcătuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliară al acelui teritoriu, si se tine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.

Art. 17 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, cu modificările si completările ulterioare, dispune că registrul cadastral de publicitate imobiliară se întregeste cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor si numărul de ordine al cărtilorfunciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor si cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.

13. Notiunea de carte funciară

În sens restrâns, cartea funciară este un înscris autentic cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor si arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum si indicarea, după caz, a drepturilor de creantă, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, fieîn vederea opozabilitătii lor fată de terti, fie numai în scopul informării oricăror persoane interesate. În sens larg, prin carte funciară se întelege atât cartea funciară propriu-zisă, adică foile (colile) de evidentă juridică, cât si documentele cu care aceasta se întregeste: planul de identificare a imobilelor, înscrisurile privitoare la înscriere si registrul special de intrare.

§ 4. Structura cărtii funciare

Cartea funciară este alcătuită din titlu si din trei părti.

14. Titlul cărtii funciare

Titlul cărtii funciare indică numărul ei si numele localitătii în care este situat imobilul.

15. Cuprinsul cărtii funciare

Cele trei părti ale cărtii funciare sunt numerotate cu litere latine astfel:- A. Partea I referitoare la descrierea imobilelor;- B. Partea a II-a referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate;- C. Partea a III-a referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate si sarcini.

§ 5. Obiectul cărtii funciare

Obiectul cărtii funciare reprezintă obiectul înscrierilor în cartea funciară, adică drepturile reale imobiliare si, după caz, drepturile de creantă, actele, faptele sau raporturile juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc drepturi tabulare. Obiectul drepturilor tabulare îl constituie imobilul. Actele si faptele juridice referitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, se vor putea înscrie, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terte persoane (art. 38 din Legea nr. 7/1996, cu modificările si completările ulterioare).

§ 6. Principiile cărtilor funciare

A. Principiul publicitătii integrale a drepturilor realeB. Principiul relativitătiiC. Principiul neutralitătii (disponibilitătii)D. Principiul legalitătiiE. Principiul specialitătiiF. Principiul opozabilitătii fată de terti a înscrierii dobândirii, modificării sau stingerii drepturilor imobiliareG. Principiul prioritătii înscrierilorH. Principiul fortei probante absolute a înscrierilor de drepturi reale.

§ 7. Înscrierile în cartea funciară

16. Notiunea de înscriere în cartea funciară

Notiunea de „înscriere” are două sensuri:a) în sens larg, notiunea de înscriere se referă la totalitatea mentiunilor care se pot face în cartea

funciară (descrieri, consemnări, înregistrări de la data deschiderii cărtii, descrierea imobilelor,arătarea proprietarului sau a proprietarilor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor etc.),

b) în sens restrâns, notiunea de înscriere se referă la cele trei categorii de înscrieri: intabularea, înscrierea provizorie si notarea.

17. Felurile înscrierilor în cartea funciară

Clasificarea înscrierilorÎnscrierile în cartea funciară se clasifică în functie de mai multe criterii:

a) în functie de obiectul lor, înscrierile se clasifică în:- întabularea,- înscrierea provizorie,- notarea;

b) în functie de continutul lor, înscrierile se clasifică în:- înscrieri propriu-zise,- rectificări;

c) după cum sunt sau nu conditionate de justificarea lor ulterioară, înscrierile se clasifică în:- înscriere definitivă,- înscriere provizorie;

d) în functie de efectele juridice produse, înscrierile se clasifică în:- înscrieri cu efect de opozabilitate fată de terti,- înscrieri cu efect de informare pentru terti;

e) în functie de modificările aduse unui corp de proprietate înscris în cartea funciară, înscrierile se clasifică: - înscrieri,- reînscrieri,- transcrieri;

f) în functie de natura documentelor cadastrale care stau la baza lor, înscrierile se clasifică în:- înscrieri cu caracter nedefinitiv,- înscrieri cu caracter definitiv.

18. Efectele înscrierilor în cartea funciară

A. Efectul întabulării si a înscrierii provizorii : Principalul efect al înscrierilor drepturilor reale în carteafunciară îl constituie opozabilitatea acestor drepturi fată de terti. B. Efectele notării: Actele si faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terte persoane (art. 38 din Legea nr. 7/1996, cu modificările si completările ulterioare).

19. Actiunile de carte funciară

Actiunile de carte funciară sunt actiunile în justitie care au ca obiect înscrierile în cartea funciară.Legea nr. 7/1996, cu modificările si completările ulterioare, reglementează două tipuri de actiuni de carte funciară: - actiunea în prestatie tabulară,

- actiunea în rectificare.

§ 9. Procedura de înscriere în cartea funciară

Procedura de înscriere în cartea funciară este reglementată de art. 49-57 din Legea nr. 7/1996, cu modificările si completările ulterioare, precum si de actele normative emise în baza ei, dispozitii care sunt completate de reglementările generale în materie necontencioasă prevăzute de Codul de procedură civilă, dar si cele de procedură contencioasă în măsura în care nu contravin naturii necontencioase a cererii.