*

PVU Gerechtsdeurwaarders & Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars

Bedrijfspand: kopen of huren?

Even voorstellen

Peter-Paul Verhoevendirecteur en bedrijfsmakelaar

Mr. Evelien de Haasjurist

Programma Peter-Paul Verhoeven1. Introductie 2. Marktontwikkelingen per segment: - winkels - kantoren - bedrijven3. Eigenaren / gebruikers / beleggers4. Case: bedrijfspand met kantoor - ligging - perceel - oppervlakte - koopsom - huurprijs5. Financile gevolgen huur6. Financile gevolgen koop7. Conclusie

Peter-Paul Verhoeven, partner bij de Van der Sande Groep, actief op het gebied van woningmakelaardij, verkoop nieuwbouwwoningen, financile dienstverlening en Bedrijfshuisvesting.Sinds september 2010 Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

1. Introductie

*2. MarktontwikkelingenWinkels

laatste jaren weinig leegstand

A1 locaties tot nu nog geen last van conjuncturele situatie

A2 locaties ontstaan langzaam maar zeker structurele leegstand

- internetverkoop neemt sterk toe

*2. Vervolg marktontwikkelingenWinkels

Kansen - kleinschalige winkels (knuffelwinkels) combinatie internet / fysieke winkel

- Monobrandstores als marketinginstrument

*2. Vervolg marktontwikkelingenKantoren

veel leegstand, Breda ca. 110.000 m2 bestaand, waarvan ca. 30% zeer moeilijk verhuurbaar

opname 2011 laag niveau ca. 29.000 m

planvoorraad ruim voldoende

restrictief beleid gemeenten

*2. Vervolg marktontwikkelingenKantoren

Kansen

- het nieuwe werken vraagt om kantoren op locaties met veel voorzieningen, zoals winkels en horeca

- door afwaardering wordt het mogelijk oudere kantoren weer te upgraden en te verduurzamen

- door afwaardering wordt het mogelijk kantoren te herbestemmen tot bijv. wonen of alternatief kantoorgebruik

*2. Vervolg marktontwikkelingenBedrijven - veel verouderde panden die leegstaan - herstructurering bedrijfsterreinen - kosten nieuwbouw dalen zeer langzaam - markt voor kleinschalige units beperkt, aanbod is groter dan vraag

*2. Vervolg marktontwikkelingenBedrijven Kansen - door hoge grondprijzen en bouwkosten komt renovatie van oude gebouwen weer in beeld

- nieuwe vormen gebruik bedrijfsruimte, verfijning distributie door internetverkopen, bedrijfsruimtes nabij bevolkingsconcentraties

- weinig bedrijventerreinen geven hang naar bestaande bouw

*...3. Eigenaren / gebruikers / beleggers

Eigenaar / gebruiker gebruikt het bedrijfspand als een bedrijfsmiddel. Belegger gebruikt het bedrijfspand als een middel om rendement te maken op het vermogen.

*4. Case: bedrijfspand met kantoorBedrijfspand met kantoor - ligging: Van Rijckevorsselpark - perceel: 1.500 m - kantoor: ca. 200 m over twee lagen- bedrijfshal: ca. 500 m- huurprijs: 55.000,00 per jaar, excl. BTW- koopsom: 675.000,00 vrij op naam, excl. BTW- bouwtijd: 9 maanden

5. Financile gevolgen huur

Kosten

Huur gemiddeld over 10 jaar ca. 62.000,00 is 620.000,00afschrijving investering in pand valt binnen 10-jaars termijn

6. Financile gevolgen koopAanschaf 675.000,00 Renteverlies tijdens bouw 9 maanden * 5% = 25.000Totaal 700.000,00Financiering tot 100% executiewaarde (80%), 560.000Eigen vermogen 140.000Kosten Rente 5% over 560.000 = 28.000 per jaarOnderhoudskosten en exploitatielasten: 6.000 per jaarDerving Eigen vermogen 5% van 140.000 = 7.000 per jaarTotale kosten 41.000,00Aflossing 20 jaar is 28.000,00 per jaar

6. Vervolg financile gevolgen koopLiquiditeitsbeslag Rente 28.000,00Onderhoudskosten 6.000,00Aflossing 28.000,00Totaal 62.000,00Na 10 jaar bedraagt de hypotheek nog 280.000,00Nog twee zaken om rekening mee te houden: - afschrijving mogelijk (Accon)- waarde-ontwikkeling kan voordeel of nadeel zijn

7. Conclusie- Kopen of huren is voor iedereen anders - Kopen als veel vermogen in het bedrijf aanwezig is- huren geeft flexibiliteit- winkels zijn duur en leggen veel beslag op werkkapitaal kopen geeft uiteindelijk prima pensioenvoorziening mits ook voldoende is afgelost en een courant pand is gebouwd kantoren en bedrijfspanden hebben last van een snelle economische en technische veroudering- bij koop risico op rentestijging huur is gedurende de huurtermijn alleen aan te passen met consumentenprijsindexcijfer- waarde-ontwikkeling kan negatief uitvallen- bij koop rekening houden met uitbreiding en inkrimping

7. Vervolg conclusie

HuurPersoonlijke voorkeurKoopNoodzaakFlexibiliteitGeen noodzaakWeinig of geheel noodzakelijk voor bedrijfspandKapitaalVeel vrij vermogenNiet noodzakelijkPensioenvoorzieningGeweest om op te bouwenVerwachting negatiefWaarde-ontwikkelingVerwachting positiefWinkels / kantoor >500mSoort pandKantoor / bedrijfsruimte >500mIncourantCourantheidCourantZekerLastenontwikkelingOnzeker rente & onderhoud

Programma Evelien de Haas1. Huur bedrijfsruimte - Type bedrijfsruimte2. Verschil 290- en 230a-ruimte3. Indeplaatsstelling4. Gebrekenregeling5. Huurovereenkomst - algemene voorwaarden

1. Huur bedrijfsruimteDetailhandelbedrijfsruimte (artikel 7:290 310 BW) Overige bedrijfsruimte (artikel 230a BW)VoorwaardenVerkooppuntToegankelijk(Plaatsgebonden)

FactorenBekendheid/reputatieInvesteringen

2. Type bedrijfsruimte

2.Type bedrijfsruimte

3. Type bedrijfsruimte

2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte

I) Huurtermijn

Stelling: Een overeengekomen huurtermijn van drie jaar is voor winkelruimte een geldig termijn. Juist/ Onjuist

290-bedrijfsruimte230a-ruimteHoofdregel: vijf-plus-vijf jaarContractsvrijheidOnbepaalde tijd na 10 jaarGeen beperking wettelijke systemen

2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte

II) Huurprijs en -herziening

290-bedrijfsruimte230a-ruimteContractsvrijheidContractsvrijheidAanpassing na overeengekomen duurMarkthuurherzieningsclausuleTelkens na vijf jaarGeen wettelijke huurprijsbescherming

2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte

III) Opzegtermijn

Stelling: De huurovereenkomst van 230a-ruimte eindigt, zonder opzegging, na de overeengekomen bepaalde tijd. Juist/Onjuist

290-bedrijfsruimte230a-ruimteTenminste n jaarContractsvrijheidPer aangetekend schrijven/ per deurwaardersexplootConform huurovereenkomstVerhuurder (redenen mededelen) Slechte bedrijfsvoering huurder Dringend nodig eigen gebruik

2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte

IV) Ontruimingsbescherming 230a-ruimte

Stelling: De huurder heeft te allen tijde ontruimingsbescherming bij 230a-ruimte, ongeacht welke partij er heeft opgezegd. Juist/OnjuistVerzoek verlenging ontruimingstermijnGeen verlenging huurovereenkomstSchorsing ontruimingsverplichtingRechterlijke belangenafweging

3. IndeplaatsstellingUitgangspunt:Toestemming verhuurder

Voorwaarden:Overdracht van in het gehuurde gevestigde bedrijfZwaarwichtig belang huurderWaarborgen nakoming huurverplichtingenBelangenafweging huurder/verhuurder

GebrekenregelingWat is een gebrek?

Wat zijn de gevolgen van een gebrek?

5. Huurovereenkomst Twee essentile kenmerken:GebruikTegenprestatie

Algemene voorwaardenVerandering aan op/aan het gehuurdeOnderhuurHuurprijswijzigingOnderhoudServicekosten

Dank voor uw aandachtHeeft u nog vragen?

****************