Quanto Tempo Demora Uma Obra

24/07/2015 Quantotempodemoraumaobra?

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Giuliano | 02/05/2015 | Construo | 0 Comments

QUANTO TEMPO DEMORAUMA OBRA ?

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A resposta para essa pergunta do tipo que todo mundo odeia:depende Depende principalmente por dois fatores:disponibilidade de recursos e de tecnologia.

O prazo de uma construo est relacionado disponibilidadede materiais, mo de obra e equipamentos do local da obra e,claro, de dinheiro de quem est construindo. Quanto maisrecursos financeiros, mais rpida a construo. Mesmo comdisponibilidade infinita, temos um fator limitante que atecnologia disponvel na regio.

A tecnologia um dos principais gargalos para a velocidade equalidade da construo. No adianta voc ter todos os recursosem abundncia se os mtodos construtivos so artesanais eprimitivos.

Processos industrializados so muito mais produtivos e acelerammuito a construo. A empresa chinesa Broad Group colocoudois vdeos impressionantes de quo rpido pode ser aconstruo de um edifcio. O primeiro mostra a construo deum hotel de 15 pavimentos, o qual foi montado em 6 dias. Nosegundo, temos um prdio de 30 andares com alta eficinciaenergtica e resistente a terremotos que foi erguido em 15 dias!

Quem ainda no viu os dois vdeos, vale a pena conferir:

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do brasileiro.

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lgico que houve um tempo de fabricao de todas as peas eum megaplanejamento da montagem, mas essa empresa umexcelente exemplo de como a tecnologia pode enxugar muito osprazos.

Para no deixar voc na mo, podemos estimar alguns prazos de

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construo nos mtodos tradicionais brasileiros para osprincipais tipos de empreendimentos imobilirios para fins deoramento ou modelos de viabilidade:

Casas pequenas (100 m2): 4 a 6 mesesCasas grandes (400 m2): 8 a 12 mesesGalpes industriais: 8 a 18 mesesCondomnios residenciais: 18 a 30 mesesEdifcio multipavimentos: de 24 a 36 mesesLoteamentos: 12 a 24 meses

Conversar com um engenheiro de obras da regio onde vocpretende construir sempre trar um timo palpite, porque eleconhece os mtodos e recursos disponveis na regio.

Mas voc pode se perguntar: qual o impacto que o prazo de obraprovoca? Ou melhor, faz muita diferena saber quanto tempo vaidemorar?

SIM! E muito

Se voc estiver construindo para morar, um prazo de construomaior ir obrig-lo a pagar aluguel por mais tempo, porexemplo. Ou ainda, se estiver construindo para alugar, a cadams de atraso um ms que voc deixa de receber o aluguelimpactando a rentabilidade do dinheiro aplicado na obra.

Para no ficar s na teoria, eu simulei os efeitos do prazo deconstruo de um empreendimento imobilirios simples,construo e venda de uma casa, acompanhe:

Um terreno pago vista por R$ 75 milCustos com registros e aprovaes de projetos: R$ 23 milConstruo de 180 m por R$ 261 mil em 5 mesesVenda da casa 3 meses aps a construo por R$ 450 milDespesas com marketing, impostos e corretagem R$ 41 mil

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O resultado do investimento foi de aproximadamente R$ 50 mile uma taxa interna de retorno (TIR) de 27,1% a.a. Umexcelente retorno.

Se voc ainda no sabe o que TIR, leia este artigo:ConceitosBsicos de Finanas para Anlise de InvestimentosImobilirios

Agora vamos considerar que a construo demore 8 meses aoinvs de 5: o retorno cai para 20,0% a.a., mantendo os outrosfatores constantes.

Perceba que o resultado do negcio continua o mesmo (R$ 50mil), o rendimento do seu dinheiro aplicado na obra que foipenalizado.

No grfico abaixo, eu representei o impacto do aumento dotempo de construo no empreendimento da simulao. Notecomo a taxa interna de retorno cai bastante com o aumento doprazo de obra (no estou impondo nenhum custo extra, apenasesticando o prazo da construo) chegando a mseros 5,7% a.a.se a construo levar 30 meses.



Uma das concluses ao olhar esse grfico seria: se eu encurtarmuito o tempo de produo, eu vou aumentar absurdamente aminha rentabilidade. verdade, mas lembre-se que paradiminuir o tempo de construo alm dos prazos usuais vocprecisa de mais tecnologia, mais planejamento, maissincronizao, mais gesto. Isso vai interferir no custo.

No outro extremo, estender o prazo de obra tambm tem seuscustos. As despesas indiretas da obra como equipe do escritrio,conta de energia, honorrios dos engenheiros e tcnicoscustariam muito mais.

Concluso: H um prazo timo de construo em que arelao custo/durao da obra ir maximizar seusrendimentos.

Boas empresas construtoras possuem maior preciso desseprocesso de planejamento e podem chegar no prazo timo deconstruo garantindo o melhor retorno. Portanto, cuidado nahora de contratar quem vai construir pra voc, quem prometeque faz mais rpido por menor preo no vai cumprir oprometido (muito menos com a qualidade que voc esperava).

Tenha prazos razoveis e exequveis nos seus negcios,Converse com profissionais experientes eCompare propostas.

Garanto que essas 3 dicas fazem a diferena entre o sucesso eum desastre.



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