R E L A Z I O N E D I S T I M A · In realtà va subito segnalato che lo stato reale del lotto è quello di un’area privata quasi del tutto pavimentata con annessa piscina ... censita

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ARCHITETTO GUIDO CRESCENZI 65122 Pescara (IT), Via Tassoni n.8, tel. 328.9183393 P.Iva 01430270684 e-mail [email protected], www.crescenziarchitettura.it

R E L A Z I O N E D I S T I M A

Io sottoscritto Arch. Guido Crescenzi, libero professionista iscritto all’Ordine

degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Pescara

con il n.804, con studio in Pescara, Via Tassoni n.8, in adempimento all’incarico

conferitomi dal Dott. Diamantini Enzo, C.F. DMNNZE63B08G482O, Curatore

Fallimentare designato dal Tribunale di Pescara, con studio a Pescara in Via

Vespucci n.2, procedo qui di seguito alla stima di tre beni immobili costituiti da due

lotti di terreno siti a Montesilvano tra Via Senna e Via Vistola ed una autorimessa

ubicata in Corso Umberto I n.188, sempre a Montesilvano, per valutarne il più

probabile valore di mercato.

DATI CATASTALI

Gli immobili oggetto di stima sono iscritti, per quanto attiene ai lotti

identificati al Foglio di mappa n.12, Particelle n. 997 e n. 999, al Catasto Terreni del

Comune di Montesilvano mentre per quanto attiene all’autorimessa, al Catasto

Fabbricati, Foglio di mappa n. 3, Particella n.186 sub 95.

Le Particelle n. 997 e n. 999 hanno una Classe 2 e la qualità delle colture indicate

sono di tipo Seminativo Arborato. Le visure catastali assegnano alla particella n.

997 un reddito dominicale, relativo al valore di mercato del terreno ai fini

dell’imposta a carico del proprietario, di € 1,24.

In realtà va subito segnalato che lo stato reale del lotto è quello di un’area privata

quasi del tutto pavimentata con annessa piscina.

La particella n. 999, molto meno estesa, ha un reddito dominicale di € 0,15 ed è un

piccolissimo residuo incolto che funge da spartitraffico tra vie. La particella n. 186

sub 95, censita al catasto Fabbricati, presenta invece una Categoria C/6, quindi

è classificata come “Rimessa o autorimessa”, ha una consistenza di 20 mq ed una

rendita di € 35,12.

Per maggior chiarezza del lettore, si allega qui un prospetto sintetico utile a

comprendere come si individuano catastalmente gli immobili.

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CARATTERISTICHE DELLA ZONA E INQUADRAMENTO URBANISTICO

I due lotti di terreno sono ubicati in una zona ricadente tra la Via Vestina e il

fiume Saline. Si tratta di un’area in cui si intervalla una fitta edificazione di tipo

residenziale (prevalentemente su Via Vestina) con appezzamenti che sono

ancora a destinazione agricola. Vi sono altresì attrezzature per lo sport ed

edificazione di tipo produttivo e commerciale.

Come desumibile della foto aerea allegata, vi è quindi un tessuto eterogeneo

nella sua composizione. I due lotti in questione sono inseriti all’interno

dell’edificato residenziale. Ci sono collegamenti viari agevoli ed urbanizzazioni, ne

consegue che i lotti sono facilmente raggiungibili.

Per quanto attiene invece all’autorimessa, essa risulta ubicata in Corso Umberto I

n.188, in una zona ad alta densità edilizia, praticamente nel centro della città di

Montesilvano, in prossimità della stazione ferroviaria, dell’incrocio con Viale Europa

che conduce direttamente sulla riviera e del centro commerciale cittadino.

Presenta quindi una collocazione geografica che ne determina una buona

rendita di posizione.

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Dal punto di vista urbanistico la zona in cui ricadono i due piccoli appezzamenti di

terreno (p.lle nn. 997 e 999) è individuata nel PRG come “Sottozona C1”. Sono

aree in cui si sono attuati Piani di Lottizzazione e/o comunque destinate a

complessi insediativi residenziali.

In effetti, dalla disamina della documentazione urbanistica e dei titoli edilizi

rilasciati, è emerso che la zona è stata sottoposta al Piano di Lottizzazione 12/G del

Comune di Montesilvano.

L’area è stata divisa in vari lotti esecutivi finalizzati alla realizzazione delle residenze,

mentre altre porzioni contermini sono state destinate al soddisfacimento degli

standard urbanistici (verde, viabilità e parcheggi di pertinenza dell’edificato).

I due lotti in questione sono stati destinati dallo strumento urbanistico esecutivo a

“Verde privato senza volumetria permanente - mantenimento patrimonio

arboreo”.

Successivamente il Comune, come riscontrabile dagli atti di vendita pregressi

(anno 2003), ha ceduto il lotto a privati ma con la destinazione urbanistica

suddetta (verde privato di pertinenza) e con il vincolo evidenziato.

Ne consegue che era interdetta la possibilità di realizzare interventi edificatori con

sviluppo di volumetrie e andava preservata la superficie destinata a verde, legata

pertinenzialmente al soddisfacimento di uno standard previsto per norma.

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L’autorimessa è invece zonizzata come “Sottozona B7”, sottoposta dalle NTA alle

c.d. Aree Studio. Sono quindi possibili interventi che rispettino e rinforzino il tessuto

consolidato preesistente. Trattandosi appunto di un’autorimessa, posta peraltro in

un piano interrato di un grosso complesso edilizio, la destinazione urbanistica

esclude l’attuazione di trasformazioni rilevanti ai fini delle successive stime.

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CONSISTENZA DEI LOTTI DI TERRENO E DELLA RIMESSA

I due terreni coprono una superficie catastale complessiva di 2 are e 6

centiare, parliamo quindi di circa 206 MQ mentre il vano individuato come rimessa

ha una consistenza di 20 MQ. Abbiamo quindi un quadro riepilogativo delle

consistenze così strutturato:

LIVELLO/DESTINAZIONE SUPERFICIE CATASTALE

Lotto di terra 1 (p.lla n.997) - Seminativo Mq. 184

Lotto di terra 2 (p.lla n.999)- Seminativo Mq. 22

Autorimessa (p.lla n.186 sub5) Mq. 20

ANALISI DELLE PREESISTENZE E ATTUALI DESTINAZIONI D’USO

- Destinazione ed utilizzo dei due lotti

Come affermato nei primi paragrafi, il lotto identificato catastalmente con il

n. 997 è in realtà un’area privata a servizio di una residenza e si presenta in larga

parte pavimentato mentre il lotto n. 999 è uno spartitraffico con del verde incolto.

Al centro del primo lotto è presente una piscina dalla forma organica che ha uno

sviluppo in lunghezza di circa 8,70 ml e in larghezza variabile da 3,50 a 4,50 ml. Il

muro di cinta verso Via Vistola si presenta in blocchetti di cemento e non si

riscontrano accessi pedonali o carrabili diretti, motivo per cui è del tutto evidente

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l’asservimento di quest’area alla residenza adiacente. Il perimetro delle recinzione,

su tre lati, è contornato da una fitta vegetazione arbustiva.

La valutazione di questo lotto dovrà essere fatta quindi considerando

preventivamente la legittimità, la sussistenza di titoli edilizi autorizzativi pregressi e

l’eventuale conformità del realizzato. Andrà successivamente stimato il valore

della piscina, confrontandolo con il valore a nuovo di un tale manufatto e

conseguentemente applicando un coefficiente detrattivo per vetustà. Saranno

poi aggiunte, con lo stesso procedimento, le incidenze delle aree pavimentate e

della vegetazione, oltre l’onere della realizzazione di un collegamento diretto su

strada e di recinzioni verso il fabbricato, qual’ora l’acquirente non fosse il

proprietario dell’immobile adiacente. Per quanto attiene invece alla particella n.

997, destinata a verde privato senza volumetria permanente, visto l’attuale utilizzo

a spartitraffico e le servitù dirette ed indirette derivanti (illuminazione e segnaletica

stradale, pozzetti di distribuzione impianti), si ritiene di assegnare un valore

puramente simbolico prendendo a riferimento i valori ad uso agricolo.

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- Strutture portanti e stato di conservazione dell’autorimessa

Per quanto attiene all’autorimessa, non è stato possibile accedere nel locale per

indisponibilità degli usufruttuari.

Dalle notizie fornite e dalla visione esterna dell’immobile in cui è contenuta,

possiamo affermare che essa risulta inserita nel seminterrato di un complesso

edilizio realizzato negli anni ’80. Il fabbricato è costituito da una struttura intelaiata

di cemento armato ed appare in buone condizioni di stabilità.

Non si vede traccia evidente di lesioni o elementi che possano far pensare ad un

degrado della struttura. Lo stato di conservazione dell’immobile è quindi buono.

Gli intonaci esterni appaiono in buono stato di conservazione, compatti e privi di

segnali indicatori di possibile degrado o distacco.

Gli infissi esterni dei garages sono costituiti prevalentemente da serrande

avvolgibili.

Per quanto attiene alle finiture interne, gli usufruttuari dichiarano che si trovano in

buono stato di conservazione, il locale è dotato di impianto di illuminazione

mentre non c’è fornitura di acqua.

NOTE GENERALI PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO

Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni sopra

descritti, che è lo scopo dell’incarico affidatomi, adotterò come procedimento

valutativo la stima sintetica comparativa, assumendo come parametro tecnico

l’ettaro per il lotto posto a spartitraffico, da valutare con i criteri dei terreni agricoli,

e il metro quadrato per la rimessa e per l’area a giardino privato con piscina,

parametri usuali nelle libere contrattazioni di compravendita per gli immobili simili

a quello oggetto di stima.

Saranno quindi prese come riferimento di base sia le valutazioni di costo per le

opere edili, desunte dal mercato corrente, sia le valutazioni fornite

dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) della Agenzia delle Entrate,

riferite alla zona specifica e per la tipologia di bene considerato. Saranno poi

applicati, agli importi di base, se ritenuto opportuno per le caratteristiche

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estrinseche dei beni, dei coefficienti percentuali di merito o demerito (detrattivi o

migliorativi), per stabilire il valore finale.

Successivamente saranno attuate valutazioni comparative al fine di verificare il

primo importo stimato, prendendo a riferimento una serie di offerte già

rintracciabili sul mercato e determinando il prezzo medio di vendita a MQ, al fine

di verificare l’attendibilità delle valutazioni espresse in precedenza.

STIMA SINTETICA DEL VALORE DI MERCATO DEL TERRENO INCOLTO (p.lla n. 999)

Per quanto attiene al piccolo lotto di terreno incolto, dalle visure catastali

abbiamo come primo riferimento il reddito dominicale.

Il valore catastale, o valore fiscale, è la base imponibile per il calcolo della tassa

dell'imposta di registro e dell'iva, utilizzata nel caso di acquisto di immobili. Le

imposte risultano calcolate su tale valore fiscale ma negli atti di compravendita, a

seguito delle nuove disposizioni di legge, è necessario indicare il prezzo realmente

pagato. Il valore catastale è comunque utile per determinare un valore minimo di

base. Come si calcola il valore catastale?

Per i terreni non edificabili il valore catastale si calcola moltiplicando per 135 il

reddito dominicale rivalutato del 25% (Fonte Università Bocconi).

Ripetiamo che il valore catastale non risulta essere il valore commerciale del bene

ma è di fatto un valore fiscale di primo riferimento.

Valore catastale = Reddito dominicale rivalutato x 135

Quindi:

Valore catastale = 0,15 x 1,25 x 135 = € 25,31

In realtà questo importo è esclusivamente l’importo riconosciuto dall’AE come

importo minimo su cui basare la tassazione in caso di atto di compravendita. Il

valore di mercato più probabile è invece quello rintracciabile sul sito della stessa

Agenzia delle Entrate che in base ad analisi costanti, monitora l’andamento del

mercato e stabilisce valori agricoli medi specifici per l’area geografica di

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appartenenza e per tipologia di coltura. Ciò premesso, si rileva che per il lotto in

questione, classificato con coltura a seminativo irriguo arborato, ricadente nel

territorio di Montesilvano, abbiamo:

Ne consegue che il valore medio scaturente, non essendoci altri parametri che

possano determinare una maggiorazione del valore in questione, è di:

Valore medio di mercato = Valore agricolo/10000 x superficie lotto

Quindi:

Valore medio di mercato = 33720/10000 x 22 = € 74,18

Arrotondato a € 75,00.

STIMA SINTETICA DEL VALORE DI MERCATO DEL GIARDINO PRIVATO (p.lla n. 997)

Come affermato in precedenza, il lotto è stato pavimentato e dotato di

attrezzature per un uso ricreativo di tipo privato (piscina). Oggi l’area risulta

accessibile esclusivamente dall’unità residenziale adiacente avente accesso su

Via Senna n.11.

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Perimetralmente, a confine con le altre proprietà e verso Via Vistola, corre

una florida siepe di arbusti vegetali.

Abbiamo però rilevato nei paragrafi precedenti che il lotto in questione è stato

ceduto dal Comune di Montesilvano con una destinazione di “Verde privato

senza volumetria permanente - mantenimento patrimonio arboreo”. Dalle ulteriori

verifiche è inoltre emerso che nessun progetto è stato presentato, né alcun titolo

autorizzativo rilasciato, per l’esecuzione delle opere poc’anzi descritte.

Si tratta ora di capire se tale intervento possa essere regolarizzato con una

sanatoria e quindi, in definitiva, stabilire se una piscina sia o meno compatibile con

una destinazione che prevede di conservare il patrimonio arboreo e di non

realizzare alcuna volumetria permanente.

Ovviamente si è avviata una sommaria interlocuzione con i tecnici comunali che

ad una prima disamina hanno ritenuto l’opera non sanabile in quanto, ai fini

dell’ottenimento del titolo abilitativo, sarebbe necessario dimostrare la doppia

conformità, ossia la conformità dell’opera abusiva sia al piano urbanistico

attualmente vigente che a quello che vigeva all’epoca della realizzazione del

manufatto. Inoltre va rilevato che in sede di predisposizione del Piano di

Lottizzazione, l’area era stata destinata a standard, quindi conteggiata come una

“superficie” verde necessaria a sostenere e consentire un atto edificatorio, non

mutabile quindi nella sua natura funzionale perché decadrebbe il nesso di causa-

effetto. Peraltro la lettura delle NTA del Comune di Montesilvano mette in

evidenza anche una particolare attenzione alla conservazione di un requisito di

permeabilità dei suoli destinati a verde.

L’avverarsi di queste prime sommarie valutazioni comprometterebbero

pesantemente il valore e le possibilità di vendita del bene, perché ci troveremmo

davanti una sola possibilità: preventivare la rimozione delle opere abusive per

mettere sul mercato un lotto valutato a verde privato detraendo i costi connessi al

ripristino ante operam.

Vi sono però delle ulteriori considerazioni aggiuntive che partono dalla attenta

disamina dei termini che compongono la dicitura della destinazione urbanistica:

“Verde privato senza volumetria permanente - mantenimento patrimonio

arboreo”.

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In primis va rilevato che il volume, anche ai sensi delle NTA vigenti (art.9), è definito

dal prodotto di una superficie utile lorda per un’altezza computata da piano a

piano utile e da questo computo sono esclusi le centrali idriche, tecniche, vani

ascensori, scale, cantine e altri locali accessori quali garage, tettoie, ecc ancor di

più se non emergenti dal terreno, realizzati anche oltre la sagoma del fabbricato,

purchè rientranti entro l’area di pertinenza. Ne discende che un’opera

completamente incassata nel terreno, priva di una chiusura superiore (solaio) che

determini un volume chiuso come nel caso di un appartamento, inquadrabile

come opera accessoria, non possa configurarsi come una superficie utile e

conseguentemente come volume. Decadrebbe quindi un primo requisito.

C’è poi una considerazione relativa alla compatibilità tra un’attrezzatura sportiva,

come una piscina, e uno spazio destinato a verde privato. Se prendiamo a

riferimento, sempre nelle NTA, l’articolo 72 relativo alle zone G, ovvero quelle

destinate a verde privato vincolato, leggiamo che sono aree attribuite a

complessi edilizi esistenti. In tali aree sono consentite sistemazioni di carattere

sportivo, quindi una piscina è compatibile con un’area a verde privato.

Decadrebbe così un secondo requisito ostativo.

C’è poi la questione relativa al mantenimento del patrimonio arboreo. Ma cosa si

intende per patrimonio arboreo? Il dizionario italiano fa chiaramente riferimento

agli alberi, “di-albero”, che “ha forma o natura di albero”. Anche l’articolo 72

poc’anzi citato, fa riferimento alla conservazione e possibile incremento delle

alberature esistenti. Ne discende che l’oggetto della conservazione non sarebbe

la superficie orizzontale a verde ma le alberature.

Quindi, in sintesi, potremmo dire che il lotto è configurato come un’area privata

dove si possono realizzare attrezzature sportive che non sviluppino volumetrie

strutturate su superfici utili lorde come definite dagli strumenti urbanistici vigenti e

su cui si conservino le alberature esistenti.

Questo tipo di interpretazione, largamente diffusa tra gli operatori, consentirebbe

di sanare tranquillamente l’opera facendo ricorso alla procedura indicata

all’art.36 del DPR 380/01. Si ritiene quindi opportuno procedere ad una valutazione

del bene partendo da questo presupposto che andrà comunque ulteriormente

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approfondito ed esaminato facendo ricorso alle sentenze della giurisprudenza

amministrativa.

Al fine di determinare il valore della proprietà, considerando di preservarne

l’attuale uso e dotazione, si ritiene opportuno calcolare il valore a nuovo del

manufatto, prendendo a riferimento la preventivazione fornita da ditta

specializzata per la realizzazione di piscine private.

I costi sono da intendersi IVA esclusa. Va poi aggiunto il costo per l’esecuzione del fondo piscina.

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Scavo

Non essendo possibile determinare la tipologia di terreno sottostante, il lavoro dello scavo è sempre

a carico del cliente. Il cliente si occupa di trovare una ditta locale di movimento terra.

Costi realizzazione fondo piscina

Nei prezzi che seguono sono inclusi i materiali di costruzione (cemento, ferro ecc.) è compreso

anche il fissaggio dei contrafforti (per le piscine con pareti in acciaio), la realizzazione della

gradinata (nel caso ci fosse la scala), la rasatura delle superfici:

Base in cemento per piscina 4x8 rettangolare € 4.200 + iva

Ne consegue che la realizzazione di una piscina ex novo, oggi è composta da tre

voci di spesa:

DESCRIZIONE VOCE DI SPESA PER REALIZZAZIONE PISCINA IMPORTO

Fpo di piscina prefabbricata completa di accessori € 14.188,00

Scavo per collocazione vasca € 1.000,00

Base in cemento per fissaggio vasca € 4.200,00

TOTALE € 19.388,00 + IVA

Vi è poi l’incidenza delle pavimentazioni (circa 150 Mq), che risultano posate a

secco e che possiamo stimare, tra fornitura e posa, € 4.500,00.

Abbiamo quindi un valore complessivo dell’opera, tra vasca e pavimentazioni, di

€ 23.888,00. Se applichiamo un coefficiente detrattivo del 30% per vetustà e per

compensare gli oneri (tecnici ed amministrativi) che si dovranno sostenere per

sanare il bene, abbiamo un valore finale di € 16.722,00.

Infine va aggiunto il valore delle opere a verde (siepe perimetrale) e detratti i costi

di esecuzione di una nuova recinzione verso la residenza retrostante, comprensiva

di scavi, fondazione, intonaci e l’apertura di un accesso verso Via Vistola.

DESCRIZIONE VOCE DI SPESA PER ADEGUAMENTI IMPORTO

Realizzazione recinzione verso la residenza (16 ml) € 5.600,00

Realizzazione di accesso verso Via Vistola € 1.400,00

TOTALE € 7.000,00 + IVA

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Per la siepe, avente uno sviluppo complessivo di circa ml.40, vista anche l’altezza

superiore ai 2 mt, considerando l’incidenza di due piante per metro lineare, è

plausibile considerare un valore di € 2.800,00.

Abbiamo ora tutte le voci di costo utili alla stima finale del bene, che sono

rappresentate nella seguente tabella:

DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL LOTTO IMPORTO

PISCINA, ACCESSORI E PAVIMENTAZIONI (detratto del 30%) € 16.722,00

DETRAZIONE PER ADEGUAMENTI (recinzioni ed ingresso) € 7.000,00

OPERE A VERDE € 2.800,00

TOTALE VALORE € 12.522,00

Il valore attuale del bene è quindi:

Valore medio di mercato = € 12.522,00

Arrotondato a € 12.500,00.

STIMA SINTETICA DEL VALORE DI MERCATO DELLA RIMESSA(p.lla n. 186 sub 95)

Per quanto attiene invece alla rimessa, possiamo riferirci alla formula,

generalmente applicata nel mercato immobiliare, secondo cui il valore di un

bene si stima così:

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

E’ quindi determinante stimare sia la quotazione, sia i coefficienti, essendo già

note le superfici di riferimento. Come già anticipato, per le quotazioni, facciamo

riferimento ai valori editi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, riscontrandoli

anche con i dati del Borsino Immobiliare, al fine di avere un parametro attendibile

e certificato da un ente terzo.

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Banca dati delle quotazioni immobiliari

Risultato interrogazione: Anno 2016 - Semestre 1

Provincia: PESCARA

Comune: MONTESILVANO

Fascia/zona: Centrale/ - P.za S.Francesco, Municipio, Inizio Via Vestina, C.so Umberto e Stazione FFSS

Codice di zona: B1

Microzona catastale n.: 0

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Residenziale

Tipologia Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq)

Superficie (L/N)

Min Max

Box NORMALE 810 1200 L

· Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA

· Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

· Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo

BORSINO IMMOBILIARE Montesilvano – PE

Zona centrale: P.za S. Francesco, Municipio, inzio Vestina e inizio C.so Umberto

BOX 2° FASCIA

(Ubicaz. Minor pregio) FASCIA MEDIA

1° FASCIA (ubicaz. Maggior pregio

916 €/mq 1.109 €/mq 1.302 €/mq

Dal confronto dei dati forniti sia dall’OMI che dal Borsino Immobiliare, possiamo

desumere un sostanziale allineamento delle quotazioni.

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Abbiamo poi detto che per una valutazione adeguata, è necessario definire i

coefficienti di merito o demerito.

Al riguardo il "Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation

Standard", edito da Tecnoborsa, costituisce il punto di riferimento univoco e

largamente condiviso al quale si rimanda per tutti gli aspetti scientifici e

procedurali.

PRINCIPALI COEFFICIENTI DI MERITO E DI DEMERITO

Ogni immobile, a parità di superficie commerciale e zona OMI si distingue

per le caratteristiche costruttive. Questo elemento rappresenta la parte variabile

oggetto delle principali oscillazioni dovute ad interpretazioni non oggettive e che

di fatto definisce effettivamente la qualità dell’immobile.

Esistono varie tabelle che suggeriscono la determinazione dei coefficienti di merito

ma generalmente viene utilizzato un sistema riconosciuto sostenuto dalla direttiva

dell'Agenzia del Territorio e che considera tre fattori:

• fattori posizionali

• caratteristiche intrinseche

• costruttore

Di fatto, nel nostro caso appare eccessivo considerare tutte le voci incluse nella

tabella, molte delle quali sono chiaramente finalizzate alla valutazione di una

residenza. Estraiamo quindi solo quei parametri ritenuti validi per la determinazione

del valore di un’autorimessa.

Stato di conservazione Coefficiente di merito

Da ristrutturare -10%

Buono stato 0%

Ristrutturato +5%

Finemente ristrutturato +10%

Nuova costruzione +10%

Edificio Ottimo stato Normale scadente

1 – 20 anni 0% 0% -5%

20 – 40 anni +5% 0% -10%

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Tabella coefficienti di Usofrutto e Nuda proprietà

Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze e sono basati sulle aspettative di vita

statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

Eta usufruttuario Usofrutto Nuda proprieta

da 0-20 anni 95 % 5 %

da 21-30 anni 90 % 10 %

da 31-40 anni 85 % 15 %

da 41-45 anni 80 % 20 %

da 46-50 anni 75 % 25 %

da 51-53 anni 70 % 30 %

da 54-56 anni 65 % 35 %

da 57-60 anni 60 % 40 %

da 61-63 anni 55 % 45 %

da 64-66 anni 50 % 50 %

da 67-69 anni 45 % 55 %

da 70-72 anni 40 % 60 %

da 73-75 anni 35 % 65 %

da 76-78 anni 30 % 70 %

da79-82 anni 25 % 75 %

da 83-86 anni 20 % 80 %

da 87-92 anni 15 % 85 %

da 93-99 anni 10 % 90 %

Possiamo quindi affermare che il valore della nuda proprietà è pari a:

€ 17.820,00 (valore di mercato) /2 = € 8.910,00 VALORE NUDA PROPRIETA’

Arrotondato a € 8.900,00.

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CONFRONTO CON I PREZZI DEGLI IMMOBILI POSTI IN VENDITA IN ZONA

Volendo verificare la bontà della valutazione sopra riportata, ovviamente

rispetto al valore di mercato e senza considerare il declassamento dovuto

all’incidenza della nuda proprietà, ho raccolto una serie di offerte rintracciabili sia

presso agenzie immobiliari private che sul web, aventi caratteristiche similari alle

unità oggetto di stima. Tali proposte, pur non rappresentando esattamente la

stessa tipologia di bene, sono molto significative per valutare l’attendibilità e

l’attrattività delle valutazioni espresse.

Garage a Montesilvano

1 - Box / Garage in Vendita

Montesilvano (PE) Via Mincio tra la strada parco e la pineta, a 100 mt. dal mare disponiamo di garage di ca. 15mq al piano terra.

€ 9.000 | 15 m² | 1 locale


Montesilvano (PE) Via Umbria, in palazzina recintata con cancello automatico, garage al piano terra con ampio spazio di manovra..

€ 16.500 | 15 m²


Montesilvano zona Vestina garage di circa 16 mq con due cantine di circa 4 mq ciascuna.

€ 20.000 | 26 m²


Montesilvano,corso Umberto 207, garage 17 MQ con lavandino/acqua interno. Doppio ingresso con telecomando sia da corso Umberto che da ex pz. mercato.

€ 14.000 | 17 m²

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Locale garage di mq 22 in zona Via Nilo

€ 18.000 | 22 m²

Dai dati sopra riportati, emerge sostanzialmente questa valutazione unitaria:

NUMERO DELLA PROPOSTA IMM. SUPERFICIE PREZZO VALORE MQ

1 – Garage Via Mincio Mq. 15 € 9.000,00 € 600,00

2 – Garage Via Umbria Mq. 15 € 16.500,00 € 1.100,00

3 – Garage zona Vestina Mq. 26 € 20.000,00 € 770,00

4 – Garage Corso Umberto I Mq. 17 € 14.000,00 € 823,00

5 – Garage Via Nilo Mq. 22 € 18.000,00 € 818,00

Si ritiene quindi attendibile il valore stimato per il bene oggetto di perizia, che si

pone sul mercato con un valore di € 17.820 per 20 Mq complessivi di superficie.

Per quanto attiene al terreno posto a spartitraffico, vista l’esiguità della superficie

e l’inesistente attrattiva per il mercato, non si ritiene necessario operare ulteriori

verifiche. Per quanto attiene invece al giardino privato con piscina, i criteri di stima

utilizzati (costo di costruzione a nuovo, decrementato per vetustà e oneri per

sanatoria) appaiono i più corretti per una valutazione dello “status quo”.

Ovviamente l’attrattiva che può esercitare il bene potrebbe essere rilevante per

eventuali residenti prossimi al lotto che ne potrebbero fruire agevolmente, mentre

decadrebbe sensibilmente se messa genericamente sul mercato per acquirenti

terzi, motivo per cui non avrebbe senso ricercare beni similari sul mercato, perché

non sarebbe certamente rintracciabile un’offerta con caratteristiche similari e

quindi realmente confrontabile. Si ritiene quindi opportuno non procedere ad

ulteriori valutazioni.

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