Embed Size (px)
Citation preview
r; i i r 1 1 B L I D T L C A
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"ANÁLISIS DEL IMPACTO EN EL VALOR DE LOS PREDIOS RÚSTICOS1 (EN LA CIUDAD DE
TEPATITLÁN JALISCO), ANTES Y DESPUÉS DE DOTARLOS DE INFRAESTRUCTURA VIAL"
T E S I S
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ARQ. JOSÉ ANTONIO DE LEON DE LA MORA
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDO RVOE SEP No. 2003368, DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003.
GUADALAJARA, JALISCO, JUNIO DEL 2006
A DIOS, POR PERMITIRME LLEGAR A UN CICLO MAS DE MI VIDA Y MI PREPARACIÓN.
A MI ESPOSA MARY, CON TODO MI AMOR Y ADMIRACIÓN POR SU APOYO, PACIENCIA Y CARIÑO INCONDICIONAL, Y SOBRE TODO POR TU ENTUSIASMO.
POR QUE GRACIAS A ESTO PUDE LOGRAR ESTE IMPORTANTE PASO EN MI VIDA.
A MELODY, MI HIJA, POR ALEGRARME CADA NUEVO DÍA.
A MIS PADRES Y HERMANOS, POR SU CARINO Y CONSEJOS, Y POR ENSEÑARME QUE EN LA VIDA ES UN TRIUNFADOR AQUEL QUE SE COMPORTA CON RESPETO, DEDICACIÓN Y HONESTIDAD.
A TODOS MIS COMPAÑEROS, POR HABER LOGRADO CONFORMAR UN GRUPO UNIDO.
EN ESPECIAL A MIS COMPAÑEROS Y AMIGOS DE "LA LEGION EXTRANJERA" POR EL COMPAÑERISMO Y EL DECEO DE CADA DÍA HACER MEJOR LAS COSAS.
AL M.A.O. JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE, POR HABERME GUIADO Y APOYADO EN ESTE TRABAJO DE TESIS.
A TODOS MIS MAESTROS, POR HABER QUERIDO DESPRENDERSE DE UN POCO DE SU TIEMPO Y SUS CONOCIMIENTOS PARA CON NOSOTROS.
¡MI MÁS PROFUNDO AGRADACIMIENTO Y RESPETO!
RESUMEN DE LA INVESTIGACIÓN
La principal inquietud que me llevo a realizar este trabajo, es la de poner mi granito de arena para motivar a las diferentes autoridades, a promover y realizar obras de infraestructura básica, para que esto ayude al desarrollo de nuevas zonas y áreas urbanas que sean el motor para el crecimiento de las ciudades, y con esto promover un desarrollo ordenado y armónico, para con esto evitamos a futuro los problemas que vemos y nos aquejan día a día en las ciudades.
El cual hasta que tenemos el problema vial o de infraestructura, buscamos solucionarlo, y esto nos lleva a la realización de obras mas costosas por lo complicado del trafico, los accesos, las intercomunicaciones que se tienen que hacer.
Por estas razones me di a la tarea de investigar tomando como base una obra ya realizada (en la ciudad de Tepatitlán Jalisco) para el beneficio común, en la cual investigue con las dependencias gubernamentales los costos de la misma para tener un parámetro real de la invasión.
Calcular el cobro del impuesto predial de la zona antes de introducirle la infraestructura, calcular también el impuesto predial que se puede llegar a recabar ya con el beneficio de dicha obra.
Y mediante cálculos matemáticos y financieros poder ver dicho proyecto como un negocio en el cual el gobierno pueda recuperar parte de la inversión para con esto hacer las obras auto financiables y a la vez poder promover mas obras viales y de infraestructura, para el ordenado desarrollo de las ciudades, generar empleos y prever desde con mucho tiempo de anticipación las necesidades y servicios que se van a requerir, y con esto, no tener siempre que estar realizando obras correctivas de los problemas que se tienen encima.
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN
CAPITULO I e 1.1 ANTECEDENTES 6 1.2 PROBLEMÁTICA 11
CAPUTULO II 3 M A R C O T E Ó R I C O 13
2.1 INTRODUCCIÓN 13 2.2 MARCO TEÓRICO JURÍDICO - LEGAL 14
2.2.1 De la Constitución Política 14 2.2.2 Leyes Estatales 14 2.2.3 Leyes Municipales 23 2.2.4 El Valuador (legalmente) 26 2.2.5 Los Bienes Muebles e Inmuebles 27
2.3 MARCO TEÓRICO VALUATORIO 31
CAPITULO III 43 3.1 TIMOGRAFIA 43 3.2 EL VALUADOR. (deberes, obligaciones y alcances) 44 3.3 OBLIGACIONES DEL VALUADOR (HACIA SU CLIENTE)46 3.4 PRICIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN 47 3.5 METODS Y PRACTICAS DE VALUACIÓN 49 3.6 INFORMES DE VALUACIÓN 53
CAPITULO IV 56 PLANTEAMIENTO Y METODOLOGÍA 56
4.1 PLANTEAMIENTO 56
4.1.1 Descripción 56
4.1.2 Recolección de Datos 57
4.2 METODOLOGÍA 61 4.2.1 Determinar el Valor Catastral Actual 61
4.2.1.1 Fundamento del Método 62 4.2.2 Calculo Del Valor Catastral En Base A Las Tablas De
Valores Aprobadas Actualmente 64 4.2.3 Calculo Del Valor Catastral En Base A Los Usos De
Suelo Asignados Por El Plan Parcial 66 4.2.4 Viabilidad del Proyecto 68
CAPITULO V 72 CONCLUSIONES DE LA TESIS 72
GLOSARIO DE TÉRMINOS
BIBLIOGRAFÍA 29
ANEXOS
o II f Í I B L I D T P P A
INTRODUCCIÓN ' c U A
Cuando una persona adquiere una fracción de tierra lo más cerca posible a donde esté el centro de sus necesidades personales, económicas o de negocios, lo hace como;
* Una inversión para construir alguna finca que puede significar parte de su patrimonio.
* Para extender o iniciar su negocio.
* Como una inversión simplemente para especular con el valor de la tierra.
* Por que su actividad preponderante sea la de los bienes raíces.
*etc.
Todo esto bajo el resguardo de la ley, contenido en el artículo 27 de la constitución política de los estados unidos mexicanos1.
En la región de los altos de Jalisco2, es muy común el que diferentes tipos de personas compren predios urbanos o rústicos, como una inversión o simplemente para especular con el valor de la tierra, y máxime si se trata de terrenos que están estratégicamente ubicados.
Todo esto conlleva a un fenómeno en el cual directamente se provoca que las ciudades se vayan extendiendo mucho en superficie y sin ningún orden urbanístico, debido a que en las zonas urbanizadas existen grandes cantidades de terrenos baldíos, a medida que esto sucede, las autoridades tienen que hacer grandes gastos en infraestructura por las distancias que se van separando cada día más.
(La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada).
2
Con este nombre se conoce una zona de elevadas mesetas y planicies situadas entre las sierras de Arandas y Tepatitlán así como las de Comanja y el Laurel, esta última ya en el estado de Zacatecas, www.terra.com.mx/turismo/articulo085028.
-1 -
Uno de los principales problemas es, el de las grandes distancias y como dotar de infraestructura vial a las ciudades para poder desarrollar los nuevos fraccionamientos, dejando solo a las autoridades está responsabilidad, y creo que se debería de desarrollar algún mecanismo por medio del cual se obligue a los desabolladores a dotar de esta infraestructura a las nuevas zonas a incorporar, o bien se les incentive mediante condonación de impuestos para desarrollar y construir vialidades, electrificación, redes de agua, redes de drenaje y demás servicios necesarios para la urbanización e incorporación de los polos proyectados previamente en el plan municipal de desarrollo urbano.
Debido a lo anterior, cuando se llegan a desarrollar las obras de infraestructura (principalmente vial), los predios beneficiados por estas obras, manifiestan un alza abrupta de su valor, muchas veces "incongruente en proporción a los gastos invertidos en su beneficio", es por esto que pretendemos investigar el por que de esta situación. Y de la misma manera como poder hacer este tipo de obras autofinanciables, por medio del justo cobro del impuesto predial, para con esto propiciar que los gobiernos sean un importante motor de la promoción de infraestructura para el desarrollo armónico y ordenado de la ciudades.
Desde siempre, la necesidad de las personas por tener parte de su patrimonio invertido y asegurado en un bien inmueble ha sido una prioridad.
Desde tiempos de la colonia, la tenencia de tierras y bienes raíces han sido sinónimo de "poderío" para quienes las poseen, iniciando con los grandes Encomiendas (latifundios, que en algunas zonas de México tenían extensiones de cientos o miles de hectáreas)3, después con las haciendas y sus enormes extensiones de terreno y después, con el paso de los años se han ido disgregando y sub-dividiendo estas grandes extensiones de terreno en predios mas pequeños (ya sea por simples ventas, herencias o donaciones).
Lo más común es que entre más cerca a los centros de población se encuentran los predios, mas pequeños o sub-divididos están, y por consiguiente entre más alejados estén, podemos encontrar predios con mayores dimensiones.
3 Notas tomadas de la biblioteca de consulta Microsoft Encarta Programs Manager.
- 2 -
Generalmente los principales "objetos" que nos enmarcan o delimitan el valor de las tierras son;
• Los centros de población • La geografía del terreno • La topografía del terreno • La productividad de las tierras • La factibilidad a tener agua • La proximidad a caminos o vías de comunicación • Etc.
Pero para nuestro caso pondremos especial interés en esta última, "La proximidad a caminos o vías de comunicación", ya que podremos tener todos los beneficios antes señalados, pero si no contamos con vías de comunicación confiables en el predio, creo que en vano es tener los demás beneficios.
Orientado a la problemática que pretendemos resolver, que es el análisis del impacto de la inversión realizada en infraestructura via! en zonas de predios rústicos en la ciudad de Tepatitlán Jalisco, desde una perspectiva de recaudación del impuesto predial con base en el valor de los mismos "en especifico lo referente al nuevo periférico de la ciudad", para que con esta metodología lograr llegar más fácilmente a proponer a los gobiernos municipales mediante criterios financieros, la promoción y ejecución de nuevas vialidades para el desarrollo y como detonantes de nuevas zonas, para que mediante la utilización de los nuevos usos de suelo se pueda llegar a una recaudación del impuesto predial que ayude en parte al financiamiento a largo plazo de dichas obras.
Cuando se plantean los objetivos del trabajo se desarrolla una jerarquización de los mismos para que surja una verdadera estructura de apoyo a la investigación como son:
Analizar los diferentes esquemas y metodologías de valuación aplicables a la resolución de la problemática propuesta en este trabajo, para con esto optar por la que mas nos ayude a resolver cada caso en particular.
Proponer un esquema práctico para generar una base de datos tomados en base a las tablas de valor aprobadas por el catastro
- 3 -
municipal y de las investigaciones de mercado pertinentes, y sustentar un valor justo y real para la recaudación del impuesto predial.
Determinar el valor de tierra rustica antes y después de dotarla de infraestructura vial, mediante criterios financieros y de recaudación, utilizando herramientas de estadística, teoría de interés y costos, obteniendo con esto la plusvalía o valor agregado de los predios, para con esto poder proyectar la recaudación a futuro.
Justificar el justo valor de los predios en cuestión para con ello tener las bases y la metodología para así desarrollar esquemas valuatorios específicos para el caso nuestro en especifico.
El análisis elaborado es de gran ayuda, desde el punto de vista de inversiones, ya que proporciona los datos, que nos ayuden a definir, lo más conveniente a realizar; actualmente no se tiene mucha información, ya que es un tema relativamente nuevo.
Hoy en día la determinación del valor de los predios e inmuebles es de vital importancia para el desarrollo económico de la sociedad en la que nos desenvolvemos, ya que el trabajo de los peritos valuadores y su fiabilidad, marca una pauta para que cada día mas personas requieran de sus servicios y consultas, antes de cerrar importantes negociaciones, en especial de bienes raíces.
Uno de los objetivos, como ya lo mencioné anteriormente, es analizar desde el punto de vista financiero y recaudatorio, el aspecto especulativo del antes y después de la introducción de infraestructura vial de los predios a estudiar.
Esta determinación del valor de los predios e inmuebles es requerido por diversas autoridades e instituciones, así como también por particulares para distintos fines.
Los profesionales de la valuación debemos buscar el "Justo Valor de Mercado" que es el precio más probable que podría obtenerse por un bien en el mercado suponiendo:
a) Una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin motivación especial,
- 4 -
y I I C - I B L I O T E C ,»
b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),
c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor,
d) Que las partes actúan sin presión alguna,
e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.4
4 (Nota Esta definición se basa en y tiene la intención de ser congruente con la definición de valor de
mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v g " la cantidad estimada por la cual debería cambiarse un activo entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de apropiada comercialización en la cual las partes hayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones")
- 5 -
CAPITULO I
1.1 ANTECEDENTES
Etimológicamente Tepatitlán significa "Lugar de Piedra
Dura", según la toponimia náhuatl, aunque algunos historiadores le
asignan también el de "Lugar del Cuchillo Sagrado".5
La ciudad tuvo diversas localizaciones a través de los tiempos: la
primera, denominada "Pueblo Viejo" en el cerro de Raumalelí;
posteriormente se trasladaron al Cerrito de la Cruz, y al final,
acaudillados por Mapelo, al lugar que ahora ocupa.
En el año de 1530 llegó a esta tierra el capitán español Pedro
Almíndez Chirinos, enviado desde Cuitzeo por Ñuño de Guzmán para
que explorara ia reg;ón hasta Zacatecas, y así ¡legó a Zapotlán de
Rey, Acatic, Tzapotlán y Tecpatitlán, hasta el Cerro Gordo.
Los frailes franciscanos evangelizaron la tierra y construyeron la
primera iglesia, que dedicaron a San Francisco de Asís, y así la
población tomó el nombre de San Francisco de Tecpatitlán.
Por decreto del 27 de marzo de 1824, Tepatitlán se convirtió en
uno de los 26 departamentos en que se dividió el Estado de Jalisco, y
se le concedió el título de Villa. A partir de ese mismo año pasó a
pertenecer al Tercer Cantón con cabecera en La Barca, situación que
5 Enciclopedia de los Municipios de México. "ESTADO DE JALISCO"
- 6 -
prevaleció hasta principios del siglo XX, al desaparecer la organización
territorial por cantones.
En tiempos del efímero Imperio de Maximiliano, de acuerdo con
el Estatuto Provincial del 10 de abril de 1862, Tepatitlán, como la
mayoría de los pueblos de Los Altos de Jalisco, perteneció al
Departamento de Aguascalientes.
Por el decreto número 41, publicado el 20 de septiembre de
1883, se le concedió a la entonces Villa, el título de Ciudad, con la
denominación de Tepatitlán de Morelos, en honor del Insurgente Don
José María Morelos y Pavón.6
En los últimos años la ciudad de Tepatitlán de Morelos, Jalisco,
ha ido desarrollando un crecimiento desmesurado demográfico y por
ende, de nuevas colonias y asentamientos tanto regulares como
irregulares, y que debido a estos últimos, la población demanda más
servicios entre los que encontramos las vialidades, que son el punto
fundamental a investigar en este trabajo.
A medida que las ciudades han ido creciendo, el número de
habitantes y por ende de automóviles, así como las distancias entre
los diferentes puntos a donde las personas se tienen que trasladar van
siendo cada vez más distantes, y para lograr esto, se tiene que dotar
de una "infraestructura vial", adecuada para el momento y con visión
de utilidad para el futuro para los principales medios de interconexión
entre las diferentes zonas de las poblaciones.
8 Enciclopedia de los Municipios de México. "ESTADO DE JALISCO"
- 7 -
Según el reglamento de zonificación del estado de Jalisco7
existen diferentes tipos de vialidades según su importancia, longitud,
servicios, áreas, lotes servidos y zonas, como son:
• Vialidades Primarias
o Vías de acceso controlado
o Vías controladas
• Vialidades Secundarias
o Arterias colectoras
o Calles Subcolectores
o Calles locales
o Calles Tranquilizadas
o Calles Peatonales, y
o Ciclo pistas.
Los sistemas enunciados en el artículo 193 se describen en los siguientes términos:8
Vías de acceso controlado: son vías para el tránsito directo en las que el acceso a las mismas está limitado a ciertos sitios, determinados desde que se realiza el proyecto de la vía.
La función de las vías de acceso controlado es la de facilitar la movilidad de altos volúmenes de tránsito eficientemente, agilizando el tránsito de paso a través del área urbana, permitiéndole al sistema vial cumplir su función adecuadamente entre los principales centros generadores de tránsito. A su vez deben garantizar niveles adecuados de seguridad a volúmenes de tránsito elevados, controlando los puntos de acceso.
Cuando el control del acceso es total y todas las intersecciones importantes cruzan a desnivel, estas vías se denominan también con el nombre de autopistas o viaductos.
7 Reglamento de Zonificación del Estado de Jalisco, Articulo 193. Modificado el 14 de Marzo del 2000. 8 ídem.
- 8 -
En este tipo de vías, las entradas y salidas, a, y desde los carriles de alta velocidad, deben estar diseñadas y espaciadas convenientemente para proporcionar una diferencia mínima entre la velocidad del tránsito de la corriente principal y la velocidad del tránsito que entra o sale de la misma. Las intersecciones con otras vías públicas se efectuarán a desnivel y además se deben incluir pasos a desnivel para peatones. Las vías de acceso controlado se dividen en los siguientes tipos:
A nivel: aquellas cuya rasante, en su mayor parte, está prácticamente a la misma altura que las calles transversales, aunque éstas crucen a distinto nivel;
Deprimidas: aquellas cuya rasante está a un nivel inferior al de las calles transversales, a fin de que todos los cruces sean mediante pasos inferiores; y
Elevadas: aquellas cuya rasante se encuentra a un nivel más alto que el de las calles transversales, a fin de que todos los cruces con éstas se realicen por pasos superiores;
CB-1 CB-2 CB-3 CB-4
CD-1 CD-2 CD-3 CD-4 CD-5
Zona Comercio y serv Comercio y serv Comercio y serv Comercio y serv
Comercio y serv Comercio y serv
Comercio y serv Comercio y serv Comercio y serv
barnal intensid mínima barrial intensid baja barrial intensid media barrial intensid alta
distrital mtens mínima distrital mtens baja distrital mtens media distrital mtens alta distrital mtens maxima
Categoría
Predominante Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Condicionado
Predominante
Compatible Compatible Compatible
Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible
Grupos Permitidos
Comercio y servicios básicos Alojamiento temporal restringido Vivienda unifamiliar Vivienda plunfamiliar horizontal Vivienda plurifamihar vertical Oficinas de pequeña escala Manufacturas domiciliarias Equipamiento urbano barrial Recreación en espacios abiertos Comercio temporal
Comercio y servicios especializados Centros de diversion
Centros comerciales Comercio y servicios de impacto mayor Alojamiento temporal restringido Alojamiento temporal mixto Vivienda unifamihar Vivienda plurifamihar horizontal Vivienda plurifamihar vertical Comercio y servicios básicos Oficinas de pequeña escala Oficinas en general Manufacturas domiciliarias Manufacturas menores Equipamiento urbano barrial
- 9 -
«; i i c! B I B L I O T E C A
CC-1 CC-2 CC-3 CC-4 CC-5
CR
S
Z o n a
Comercio y serv central intens minima Comercio y serv central intens baja Comercio y serv central intens media Comercio y serv central intens alta Comercio y serv central intens maxima
Comercio y servicios regionales
Servicios a la industria y al comercio
Ca tegor ía Compatible Compatible Condicionado
Predominante
Predominante
Predominante Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Condicionado Predominante Predominante
Predominante Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible
Compatible Compatible Compatible Compatible Predominante
Predominante
Compatible
Compatible Compatible Compatible
Compatible
Compatible Compatible Compatible Compatible Compatible
Compatible
Compatible
Grupos Permit idos Equipamiento urbano general Recreación en espacios abiertos Comercio temporal
Comercio y servicios especializados Centros de diversion
Centros comerciales Vivienda unifamihar Vivienda plunfamihar horizontal Vivienda plunfamiliar vertical Alojamiento temporal restringido Alojamiento temporal mixto Comercio y servicios básicos Oficinas de pequeña escala Oficinas en general Manufacturas domiciliarias Manufacturas menores Equipamiento urbano barrial Equipamiento urbano general Recreación en espacios abiertos Comercio temporal Centros comerciales Comercio y servicios de impacto mayor Venta de vehículos y maquinaria Comercio y servicios especializados Centros de diversion Alojamiento temporal mixto Oficinas de pequeña escala Oficinas en general Talleres de servicios y ventas especializadas Almacenes, Bodegas y Mayoreos Manufacturas menores Eqjipamiento urbano Regional Recreación en espacios abiertos Almacenes, Bodegas y Mayoreos Talleres de servicios y ventas especializadas Comercio y servicios especializados Centros de diversión Centros comerciales Comercio y servicios de impacto mayor Venta de vehículos y maquinaria Alojamiento temporal mixto Oficinas de pequeña escala Oficinas en general Manufacturas menores Industria de bajo impacto, cumpliendo lineamientos de riesgo bajo. Recreación en espacios abiertos Instalaciones de Infraestructura
- 10 -
1.2 PROBLEMÁTICA
En la actualidad con el crecimiento que esta sufriendo la ciudad de Tepatitlán por la inversión industrial, comercial, agropecuaria y el desarrollo de nuevos fraccionamientos trae como consecuencia la dotación de nuevas vías de comunicación.
Del 2003 a la fecha, se desarrollaron dos vías de comunicación nuevas y necesarias para el desarrollo de la ciudad, como son; la carretera Tepatitlán - Tototlán, y el nuevo libramiento carretero que une la carretera libre Guadalajara - Lagos de Moreno con la carretera a Arandas.
Es un caso muy particular el que se esta dando en la ciudad de Tepatitlán de Morelos Jalisco, con la construcción del nuevo libramiento carretero, que será la continuación de la carretera federal N°. 80 que va de Guadalajara Jalisco a la ciudad de San Luís Potosí, en el cual, debido a su trazo se han mal llamadamente "afectado" un gran número de predios9 rústicos con su paso, (que según mi criterio, al contrario se han BENEFICIADO).
Y debido al nuevo trazo de dicho libramiento carretero, los propietarios de los predios beneficiados han comenzado a especular con el valor de la tierra aprovechándose de las personas o inversionistas que pretenden adquirir una fracción de estos terrenos (para proyectar a futuro el crecimiento de sus empresas), y están pretendiendo cantidades de dinero muy dispares unos a otros, y a la vez, muy exageradas con respecto al valor que tenían esos mismos predios antes de que se supiera la ubicación del nuevo trazo de dicho periférico.
Las personas como antes lo mencione "afectadas", se autonombran de esa manera y a la vez reclaman al Ayuntamiento de la ciudad de Tepatitlán que se les indemnice económicamente las áreas de terreno que sean utilizadas para la construcción de la obra. Y que por el contrario estas mencionadas áreas son mas bien
PREDIO: La porción de terreno comprendida dentro de un perímetro, con construcciones o sin ellas, que pertenezca en propiedad o posesión a una o vanas personas En el caso de condominios, se entenderá como predio a la unidad condominal y como subpredio a la unidad privativa
-11 -
benefactoras de que con la vialidad que por ellas se construyó, esto conlleve al aumento del valor de terreno del resto de los predios.
Y creo que es muy justo que así como se va a beneficiar positivamente en el valor de terreno de dichos predios, también es de igual manera justo que el gobierno municipal recupere vía impuesto predial parte de la inversión aplicada en esta obra, para con esto poder proyectar y desarrollar mas obras similares a esta y que beneficien a mas usuarios.
- 1 2 -
CAPITULO II
MARCO TEÓRICO
2.1 INTRODUCCIÓN
El desarrollo de la vida comercial del municipio de Tepatitlán de Morelos Jalisco, requiere de una especial atención debido a que es un importante polo de desarrollo económico, agropecuario e industrial de la región de los Altos de Jalisco y parte de la región Centro-Occidente del país. Y de poco tiempo a la fecha aún más, con el auge de las industrias tequilera, agropecuaria y en especial la avícola.
Por todo lo anterior nos encontramos ante la necesidad de conocer el valor fiscal de los predios rústicos en los que se les introduce infraestructura vial, en base a los valores autorizados en las tablas de la dirección de catastro del municipio de Tepatitlán, utilizando herramientas de estadística, costos y teoría de interés, es decir, "el objeto de organizar técnicas y/o métodos financieros para obtener el valor de la recaudación tomando en cuenta la introducción de infraestructura y servicios a los mismos".
Y para desarrollar esta tesis la sustentaré mediante dos ejes, "El Marco Teórico Jurídico - Legaf y "El Marco Teórico - Técnico Valuatorio":
- 1 3 -
2.2.- MARCO TEÓRICO JURÍDICO LEGAL
2 . 2 . 1 . - De la C o n s t i t u c i ó n po l í t i ca 1 0
Articulo 5o.- A ninguna persona podrá impedirse que se dedique a la profesión, industria, comercio o trabajo que le acomode, siendo lícitos. El ejercicio de esta libertad solo podrá vedarse por determinación judicial, cuando se ataquen los derechos de terceros, o por resolución gubernativa, dictada en los términos que marque la ley, cuando se ofendan los derechos de la sociedad. Nadie puede ser privado del producto de su trabajo, sino por resolución judicial.
La ley determinará en cada estado cuales son las profesiones que necesitan titulo para su ejercicio, las condiciones que deban llenarse para obtenerlo y las autoridades que han de expedirlo.
2 .2 .2. - L e y e s E s t a t a l e s
LEY DE CATASTRO DEL ESTADO DE JALISCO
Artículo 12.11 El catastro municipal y la Dirección de Catastro del Gobierno del Estado, en los supuestos que establecen los artículos 9 y 10 de esta Ley, tendrán las siguientes facultades:
I. La clasificación catastral, el deslinde y la mensura de los predios y edificaciones;
II. El registro catastral de la propiedad o posesión de bienes inmuebles urbanos y rústicos dentro de los territorios municipales, así como el control de datos de acuerdo a su competencia;
III. La asignación del valor catastral, provisional y fiscal de cada uno de los predios con base en las disposiciones legales vigentes;
10 Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (Art. 5). 11 Articulo 12, Ley de Catastro del Estado de Jalisco.
- 14 -
IV. Facilitar la integración de la información relativa a los usos, destinos y reservas del suelo, para que sea susceptible de ser utilizada por el Sistema de información Territorial;
V. Registrar, controlar y mantener actualizada la información catastral de la propiedad inmobiliaria comprendida en la jurisdicción territorial de los municipios del Estado, para fines fiscales, estadísticos, socioeconómicos e históricos, así como para apoyar la formulación y adecuación de planes o programas municipales de desarrollo urbano y planes de ordenamiento y regulación de zonas conurbadas;
VI. Delimitar la zonificación catastral conforme a los planes de desarrollo urbano;
Vil. Proponer al Consejo Técnico Catastral (sic) del Estado las normas técnicas para la formación, mejoramiento y conservación de los registres catastrales, orevisndo que éstas sean compatibles con las que emita el Sistema de Información Territorial, a efecto de que exista uniformidad en la normatividad que se emita;
VIII. Proponer al Consejo Técnico de Catastro Municipal, tomando en cuenta la prevención de la fracción anterior, los sistemas de valuación masiva donde se integren: terminología cualitativa, parámetros determinantes de valores unitarios de terreno y construcción; coeficientes de deméritos e incrementos; precisiones y rangos, así como mecanismos de adecuación del mismo sistema y reglamentación para su aplicación, que aprobada por la autoridad competente, sirva de base para valuar la propiedad inmobiliaria; y
IX. El cumplimiento de las demás actividades que le señalen otras leyes y reglamentos.
Artículo 54.12 Los valores unitarios de los terrenos y de construcciones; los coeficientes de incremento y demérito de valores y demás elementos de valuación, se elaborarán y aplicarán mediante las tablas de valores unitarios conforme las siguientes disposiciones:
I. Cada Catastro Municipal debe elaborar los estudios de valores correspondientes conforme a lo establecido por el artículo 13, fracción
12 Articulo 54, Ley de Catastro del Estado de Jalisco.
- 15 -
IX y los artículos 55, 56 y 57 de la presente ley. Una vez elaborado el proyecto de tablas de valores unitarios del municipio, debe remitirlo al Consejo Técnico Catastral Municipal respectivo para su revisión;
II. El Consejo Técnico de Catastro Municipal deberá analizar y estudiar el proyecto de tabla de valores unitarios y, en su caso, hacer las modificaciones a los valores que estimen pertinentes, sustentando en todo momento los aspectos y opiniones de carácter técnico. Una vez analizado y en su caso modificado, deberán remitir el proyecto en original y dos tantos en copias al Consejo Técnico Catastral del Estado;
III. El Consejo Técnico Catastral del Estado, con intervención de la Comisión de Hacienda y Presupuestos del Congreso del Estado y con el apoyo técnico de la Auditoria Superior del Estado, revisarán los proyectos enviados con la finalidad de que los valores estén homologados con los demás municipios, para lo cual estarán facultados para emitir opiniones y recomendaciones, así como para proponer modificaciones a los proyectos respectivos, tomando siempre en consideración los aspectos técnicos a fin de que los valores unitarios se equiparen a los valores reales;
IV. En los casos en que el Consejo Técnico Catastral del Estado, con intervención de la Comisión de Hacienda y Presupuestos del Congreso del Estado y con el apoyo técnico de la Auditoria Superior del Estado determinen que no son procedentes los proyectos de los Consejos Técnicos de Catastro Municipales por no apegarse los valores unitarios a los valores reales, deberán regresar al Consejo Técnico de Catastro Municipal respectivo, por una sola ocasión, el proyecto de tabla de valores unitarios para que el Catastro Municipal vuelva a proyectar una nueva tabla de valores unitarios que se equiparen a los valores reales a fin de apegarse a la legislación vigente;
V. Si el Catastro Municipal respectivo reincide en proyectar una tabla de valores unitarios no apegada a los valores reales o de mercado o es omiso en emitir el proyecto respectivo, el Consejo Técnico Catastral del Estado solicitará a la Dirección de Catastro del Estado, que de manera subsidiaria elabore el proyecto de tablas de valores unitarios respectivo, siguiendo el mismo el procedimiento establecido en las fracciones II y III del presente artículo; y
- 16 -
VI. Una vez que los proyectos de tablas de valores unitarios sean respaldados por el Consejo Técnico Catastral del Estado en conjunción con la Comisión de Hacienda y Presupuestos del Congreso del Estado y con el apoyo técnico de la Auditoria Superior del Estado, se remitirán a los Ayuntamientos a fin de que presenten, en su caso, formal iniciativa ante el Congreso del Estado, a más tardar antes del 1o
de septiembre del año previo a su aplicación.
Artículo 56.13 Los valores unitarios urbanos de calle o de zona, se especificarán por metro cuadrado. Para su determinación se tomarán en cuenta la importancia e influencia de los siguientes elementos: servicios municipales existentes; vías de comunicación; vecindad con zonas comerciales o centros de abasto; el uso, destino y reserva determinados para el suelo conforme a su zonificación, y cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos.
Artículo 57.14 Los valores unitarios para predios rústicos se especificarán por hectárea, conforme a las siguientes disposiciones:
I. Para su determinación se considerarán los siguientes elementos: el tipo o clase de tierra, calidad, ubicación, cercanía a vías de comunicación y centros de población; así como las condiciones hidrológicas, humedad relativa y cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos; y
II. En el caso de zonas rústicas o ejidos donde se realicen actividades de aprovechamiento de recursos del suelo, se aplicarán las normas técnicas de catastración y valuación; y donde se realicen actividades de aprovechamiento de recursos del subsuelo, se tomarán en consideración las leyes correspondientes.
En ninguno de los supuestos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará en cuenta para efectos de la valuación, el valor de los recursos que sean objeto de aprovechamiento en los predios.
En ninguno de los supuestos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará en cuenta para efectos de la valuación, el valor de los recursos que sean objeto de aprovechamiento en los predios.15
Articulo 56, Ley de Catastro del Estado de Jalisco. Articulo 57, Ley de Catastro del Estado de Jalisco.
-17 -
Los predios o lotes y las edificaciones construidas en las zonas de comercios y servicios regionales (CR) (SR), estarán sujetas al cumplimiento de los siguientes lineamientos:16
* La superficie mínima del lote será de 1,200 metros cuadrados;
* El frente mínimo del lote será de 20 metros lineales;
* El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.7 y, consecuentemente, la superficie edificable no deberá ocupar más del 70 por ciento de la superficie total del lote;
* El coeficiente de utilización del suelo no deberá ser superior a 2.1 y, por tanto, la superficie construida máxima no excederá al 210 por ciento de la superficie total del lote;
* La altura máxima de las edificaciones será la que resulte de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo;
* Se deberá tener dentro del lote un área de estacionamiento con la capacidad mínima especificada en el cuadro 7, según el tipo de actividades a desempeñar;
* La restricción frontal será de cinco metros, en esta superficie se deberá tener un mínimo del 20 por ciento como área jardinada;
* Las restricciones laterales quedan sujetas a las particularidades de la zona específica;
* La restricción posterior será de tres metros; y
* El modo de edificación será variable.
Artículo 64.17 Para la valuación del terreno se tomará como base el valor unitario vigente multiplicado por la superficie del mismo. En su caso, estos valores se modificarán aplicando los coeficientes de incremento y demérito.
15 Ley de catastro municipal del estado de Jalisco. 16 Art. 76, Reglamento de Zonificación de Estado de Jalisco. 17 Articulo 64, Ley de Catastro del Estado de Jalisco.
- 18 -
Para la valuación de las construcciones se tomarán como base los valores unitarios vigentes, según la clasificación a que correspondan, multiplicados por su superficie.
En los dos supuestos deberá observarse el procedimiento de valuación que se establezca en el reglamento de esta Ley.
LEY DE VALUACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO
* Los valores de bienes que se requieran por la legislación local se determinarán, para celebrar actos jurídicos públicos o privados; dar cumplimiento a obligaciones fiscales y administrativas; para el valor de un bien mueble o inmueble, en todo acto procesal, en los tribunales civiles, penales o administrativos del Estado, así como en el acto de registrar obligaciones contraídas, en donde se ha precisado el valor de los bienes inmuebles que responderán como garantía de gravamen pactado. 18
* La determinación de los valores tendrá tres modalidades generales o específicas:
I.- Valuación de bienes inmuebles;
II.- Valuación de bienes muebles; y
III.- Valuación de bienes intangibles.
En cada modalidad general y específica, podrán establecerse especialidades, conforme a los requerimientos del desarrollo económico y social de la Entidad.19
* La determinación de los valores, atendiendo a la actividad principal en que se utilicen, tendrán las siguientes modalidades específicas:
I.-Agropecuaria;
II.- Industrial;
18 Ley de Valuación del Estado de Jalisco Artículos 5 6 y 7 19 Idem.
- 19 -
^^^^tlr «^Mfe. *#*W ^ ^
B I B L I O T E C A III.- Actividades extractivas;
IV.- De habitación con objeto social o de interés social;
V.- Comercial; y
VI.- Otras modalidades que determine el reglamento de esta ley.20
Clasificación de Comercio y Servicios Regionales: Los predios o lotes y las edificaciones construidas en las zonas
de comercios y servicios regionales (CR) (SR), estarán sujetas al cumplimiento de los siguientes lineamientos:21
* La superficie mínima del lote será de 1,200 metros cuadrados;
* El frente mínimo del ¡ote será de 20 metros lineales;
* El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.7 y, consecuentemente, la superficie edificable no deberá ocupar más del 70 por ciento de la superficie total del lote;
* El coeficiente de utilización del suelo no deberá ser superior a 2.1 y, por tanto, la superficie construida máxima no excederá al 210 por ciento de la superficie total del lote;
* La altura máxima de las edificaciones será la que resulte de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo;
* Se deberá tener dentro del lote un área de estacionamiento con la capacidad mínima especificada en el cuadro 7, según el tipo de actividades a desempeñar;
* La restricción frontal será de cinco metros, en esta superficie se deberá tener un mínimo del 20 por ciento como área jardinada;
* Las restricciones laterales quedan sujetas a las particularidades de la zona específica;
* La restricción posterior será de tres metros; y
20 Ley de Valuación del Estado de Jalisco Artículos 5, 6 y 7. 21 Art. 76, Reglamento de Zonificación de Estado de Jalisco.
- 2 0 -
* El modo de edificación será variable.
Equipamiento urbano regional: comprende las instalaciones que prestan servicios de alcance regional y poseen una infraestructura especial, así como una extensa superficie a fin de desarrollar su actividad, generando condiciones adversas o restricciones a las áreas circunvecinas.22
Artículo 73. Los predios o lotes y las edificaciones construidas en las zonas de comercios y servicios regionales, CR, estarán sujetas al cumplimiento de los lineamientos que se establecen en la siguiente tabla:23
Cuadro 21 COMERCIO REGIONAL CR
Sjperfiae minima de ¡cíe Frente mínimo del lote
Coeficiente de ocupación del suelo ( C O S )
Coeficiente de utilización del suelo ( C U S )
Altura maxima de la edificación Cajones de estacionamiento
% de frente jardir-do Restricción frontal
Restricción posterior Modo de edificación
Zonas de comercios regional, CR 12C0m¿
20 metros lineales
0 8
24 R
Ver cuadro 48 20
5 metros lineales* Sin restricción
Variable R Las resultantes de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo * La restricción frontal se aplica a calle local, para los otros tipos de vialidad, ver el Capítulo II del Título V del presente Reglamento
Granjas y huertos: son las dedicadas a las actividades de cultivo de árboles frutales y de hortalizas, así como granjas avícolas y apiarios, incluyendo la posibilidad de la edificación de una casa habitación y sus instalaciones necesarias para su cuidado y mantenimiento.24
Los predios o terrenos y las edificaciones construidas en las zonas de granjas y huertos, tipo GH estarán sujetas al cumplimiento de los siguientes lineamientos:25
Art 25 IX (c), reglamento de zonificación del estado de Jalisco Mayo/2003 Art 73, Reglamento de Zonificación de Estado de Jalisco Art 38 (F), Reglamento de Zonificación de Estado de Jalisco Art 44, Reglamento de Zonificación de Estado de Jalisco
-21 -
Cuadro 5 GRANJAS Y HUERTOS GH
Densidad maxima de habitantes/ ha Densidad maxima de viviendas/ ha
Superficie mínima de lote Frente mínimo del lote Índice de edificación
Coeficiente de Ocupación del Suelo ( C O S )
Coeficiente de Utilización del Suelo ( C U S )
Altura maxima de la edificación Cajones de estacionamiento por vivienda
Restricción frontal % jardinado en la restricción frontal
Restricciones laterales Restricción posterior Modo de edificación
10 2
4000 m~ 40 metros lineales
4000m~
0 20
0 40 R 4o
10 metros lineales 10%
10 metros lineales 10 metros lineales
Abierto R Las resultantes de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo • Cuando se trate de playas de estacionamiento, estas no deberán estar a una distancia mayor a
80 metros de la vivienda, esta disposición no aplica a estacionamiento para visitantes
INDUSTRIALES: Las actividades industriales que por su utilidad pública e interés social, deban emplazarse en el suelo rústico, según su factibilidad especificada en el artículo anterior, deberán contar con una franja perimetral de aislamiento para el conjunto dentro del mismo predio, en la cual no se permitirá ningún tipo de desarrollo urbano, pudiéndose utilizar para fines forestales, de cultivo o ecológicos. El ancho de esta franja de aislamiento y las condiciones que deben observar las instalaciones se determinará de acuerdo con los siguientes lineamientos.26
I. Para las actividades industriales que sean calificadas como de alto riesgo, la franja de aislamiento se establecerá con base a lo que la autoridad disponga como resultado del análisis de riesgo; y
II. Para las actividades industriales de riesgo medio o bajo, las de tipo extractivo y las de almacenamiento agro-industrial, la franja perimetral de aislamiento se determinará de acuerdo con los análisis y normas técnicas ecológicas, no debiendo ser menor en ningún caso a 25 metros.
26 Art 42, Reglamento de Zonificación de Estado de Jalisco
-22-
2 . 2 . 3 . - L e y e s M u n i c i p a l e s
IMPUESTOS CAPITULO PRIMERO
DEL IMPUESTO PREDIAL
Artículo 22.27 Este impuesto se causará y pagará de conformidad con las bases, tasas, cuotas y tarifas a que se refiere este capítulo:
Tasa bimestral al millar
I. Predios en general que han venido tributando con tasas diferentes a las contenidas en este artículo, sobre la base fiscal registrada, el: 10
Los contribuyentes de este impuesto, a quienes les resulte aplicable esta tasa, en tanto no se hubiesen practicado la valuación de sus predios en los términos de la Ley de Catastro Municipal del Estado y la Ley de Hacienda Municipal de! Estado de Jalisco, podrán determinar y declarar el valor o solicitar a la Hacienda Municipal la valuación de sus predios, a fin de que estén en posibilidad de cubrirlo bajo el régimen, que una vez determinado el nuevo valor fiscal, les corresponda de acuerdo con las tasas que establecen las fracciones siguientes:
A la cantidad resultante de la aplicación de la tasa anterior sobre la base fiscal registrada, se le adicionará una cuota fija de $60.00 bimestrales y el resultado será el impuesto a pagar.
II. Predios rústicos:
a) Para predios valuados en los términos de la Ley de Catastro del Estado de Jalisco o cuyo valor se haya determinado en cualquier operación traslativa de dominio, con valores anteriores al año 2000, sobre el valor determinado, el: 1.50.
Ley de Ingresos Municipales 2006, de Tepatitlán de Morelos
- 2 3 -
b) Si se trata de predios rústicos, según la definición de la Ley de Catastro del Estado de Jalisco, dedicados preponderantemente a fines agropecuarios en producción, previa constancia de la dependencia que la Hacienda Municipal designe, y cuyo valor se determinó conforme al párrafo anterior, el: 0.80.
c) Para efectos de la determinación del impuesto en las construcciones localizadas en predios rústicos, se les aplicará la tasa consignada en el inciso b).
A los contribuyentes de este impuesto, a quienes les resulten aplicables las tasas de los incisos a), b) y c), en tanto no se hubiese practicado la valuación de sus predios en los términos de la Ley de Catastro Municipal y la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, podrán determinar y declarar el valor o solicitar a la Hacienda Municipal la valuación de sus predios, a fin de que estén en posibilidad de cubrirlo bajo el régimen que, una vez determinado el nuevo valor fiscal les corresponda, de acuerdo con las tasas que establecen los incisos siguientes:
d) Para predios cuyo valor real se determine en los términos de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco (de! terreno y las construcciones en su caso), sobre el valor fiscal determinado, el: 0.23 %.
Tratándose de predios rústicos, según la definición de la Ley de Catastro Municipal, dedicados preponderantemente a fines agropecuarios en producción, previa constancia de la dependencia que la Hacienda Municipal designe y cuyo valor se determine conforme al párrafo anterior, tendrán una reducción del 50% en el pago del impuesto.
A las cantidades que resulten de aplicar las tasas contenidas en los incisos a), b), y c), se les adicionará una cuota fija de $ 15.00 bimestrales y el resultado será el impuesto a pagar. Para el caso del inciso d), la cuota fija será de $ 5.00 bimestral.
- 2 4 -
III. Predios urbanos:
a) Predios edificados que hayan sido valuados catastralmente o cuyo valor se obtuvo por cualquier operación traslativa de dominio, hasta antes de 1979, sobre el valor determinado, el: 1.30
b) Predios edificados cuyo valor se determine a partir de 1979 y antes del año de 1992, en los términos de la Ley de Catastro del Estado de Jalisco o por cualesquiera operación traslativa de dominio, sobre el valor determinado, el: 0.80
c) Predios no edificados, que hayan sido valuados catastralmente o se valúen en los términos de la Ley de Catastro del Estado de Jalisco, o cuyo valor se obtuvo u obtenga por cualquier operación traslativa de dominio, hasta antes de 1992, sobre el valor determinado, el: 1.30
d) Predios no edificados cuyo valor se determine a partir de 1992 y antes del año 2000, en los términos de la Ley de Hacienda Municipal o por cualesquiera operación traslativa de dominio, sobre el valor determinado, el: 0.30
A las cantidades que resulten de aplicar las tasas contenidas en los incisos a), b), c), d) y e) se les adicionará una cuota fija de $25.00 bimestrales y el resultado será el impuesto a pagar.
Los contribuyentes de este impuesto, a quienes les resulten aplicables las tasas de los incisos a), b), c), d) y e), en tanto no se hubiese practicado la valuación de sus predios en los términos de la Ley de Catastro Municipal y la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, podrán determinar y declarar el valor o solicitar a la Hacienda Municipal la valuación de sus predios, a fin de que estén en posibilidad de cubrirlo bajo el régimen que, una vez determinado el nuevo valor fiscal, les corresponda de acuerdo con las tasas que establecen los incisos siguientes:
- 2 5 -
e) Predios edificados cuyo valor se determine en base a las tablas de valores de terreno y construcción, publicadas en el Periódico Oficial El Estado de Jalisco a partir del mes de enero de 1992 y antes del 2000, sobre el valor determinado, el: 0.16
f) Predios edificados y no edificados, cuyo valor real se determine en los términos de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, sobre el valor determinado, el: 0.30 %.
A las cantidades determinadas mediante la aplicación de las tasas señaladas en los incisos e) y f) de esta fracción, se les adicionará una cuota fija de $15.00 bimestrales y el resultado será el impuesto a pagar.
2.2.4. El Valuador (legalmente)
* El perito valuador es el profesionista autorizado por la Comisión de Valuación, y por la dirección de profesiones, que cuenta con los conocimientos necesarios para emitir dictámenes técnicos de valor.
* La función de perito valuador, para los efectos de la presente ley, consiste en determinar el valor de los bienes muebles e inmuebles y emitir el dictamen de valor, en el documento que se denominará avalúo.28
* Para ser perito valuador se requiere:
I.- Tener los conocimientos generales y especializados que lo capaciten para emitir dictámenes técnicos de valor, de acuerdo a la modalidad general o específica que disponga el reglamento de esta ley;
II.- En caso de pertenecer a alguna asociación de peritos valuadores legalmente constituida en la Entidad, y aceptada conforme a las disposiciones de este ordenamiento, y de la ley de profesiones, presentar el documento que lo acredite como tal; y
28 Ley de Valuación de Estado de Jalisco (Artículos 9, 10 y 11).
- 26 -
III.- Tener, en su caso, el título profesional que se precise en esta ley, su reglamento, y la de profesiones conforme a la modalidad general o específica.
El Valuador Profesional está obligado a actuar con sujeción a las leyes, a las Normas Profesionales de valuación y al Código de Ética y Principios que regulan el Ejercicio de la Valuación en México, emitido por la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.
El Valuador Profesional deberá desarrollar su labor profesional de una manera competente e independiente; en el ejercicio de sus funciones; no podrá recibir de las partes interesadas ningún beneficio personal, obsequios o prebendas, con la excepción de los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales honorarios, preferentemente, no deberán estar relacionados con o condicionados por el valor resultante para el bien en estudiado.
Los peritos valuadores y los dictaminadores dependientes de la autoridad catastral, procederán de acuerdo a lo estipulado en la ley de catastro municipal y en la Norma Técnica en la elaboración de avalúos y dictámenes de valor respectivamente en materia de transmisiones patrimoniales.29
2.2.5 Los Bienes Muebles e Inmuebles
El Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República en materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los artículos 750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha clasificación se establece la descripción de aquellos bienes que son considerados inmuebles y de aquellos que son muebles.30
Norma Técnica catastral del Edo. De Jalisco Art. 61 30 El Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República en materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los artículos 750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo.
- 2 7 -
Según el Código Civil, son bienes inmuebles:
1. El suelo y las construcciones adheridas a él;
2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares;
3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;
4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un mcdo permanente al fundo;
5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;
6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o explotación de la misma;
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca;
8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario;
9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;
- 2 8 -
10. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto;
11. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa;
12. Los derechos reales sobre inmuebles;
13. Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones radiotelegrafías fijas.
En términos jurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser de tres tipos:
a) Patrimonio nacional, b) Propiedad privada y, c) Propiedad social.
La integración y división de cada uno de los regímenes mencionados se ilustra en el siguiente cuadro.
-29-
REGIMEN DE PROPIEDAD
PATRIMONIO NACIONAL
PROP EDAD PRIVADA
PROP EDAD SOCIAL
Dorrinio público de la Federación
Dorrínio privado de la Federación
/ Individual
Con dorrinio Privativa
Comin
Colectiva "í
. Copropiedad
Certificados de participación inmobiliaria
\ Certificados de vivienda
Ejido
l Propiedad comutal
Ordenamiento del régimen de propiedad de ios bienes inmuebles
Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a otro, ya sea que se muevan por sí mismos o por efecto de una fuerza exterior. Estos bienes son muebles como tales por:
a) su naturaleza; o b)por disposición de la ley.
Son bienes muebles por determinación de la ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de acción personal. Ende, serán muebles las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, aún cuando a éstas pertenezcan algunos bienes inmuebles.
En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los demás no considerados por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las embarcaciones de todo género, los materiales procedentes de la demolición de un edificio y los que se hubieren
- 3 0 -
acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, los derechos de autor, las colecciones científicas y artísticas, el acervo informativo y bibliográfico junto con sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, los granos, mercancías y demás cosas similares.
Cabe aclarar que los bienes muebles por su naturaleza, que se hayan considerado como inmuebles, recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo dueño los separe del inmueble, salvo el caso de que en el valor de éste se haya computado el de aquellos, para constituir algún derecho real a favor de un tercero.
Así mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los bienes muebles e inmuebles podrán ser sujetos de la práctica de una valuación. Una valuación es un dictamen que se practica con base en criterios técnicos y requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual será estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta, coincidentemente con el principio contable de "negocio en marcha".
2,3.- MARCO TEÓRICO VALUATORIO
El Valuador (profesionalmente).
El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable,
que:31
a) Posee amplio conocimiento de los procesos económicos, sociales y políticos que condicionan y afectan el valor de los bienes;
b) Ha recibido grado de licenciatura idónea con la Valuación, de universidad o institución educativa de nivel superior debidamente autorizada;
Normas Profesionales de Valuación © 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A C
-31 -
c) Ha cursado y completado estudios de especialización o maestría en Valuación, en programa acreditado o debidamente autorizado y reconocido, que validen su competencia en el área o áreas de Valuación a las que se dedica y,
d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el área ó áreas de Valuación en que practica.
Valuación.
Se define como el arte de estimar en su justa medida monetari la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos para finec-determinados.32
La valuación se puede definir como un procedimiento técnico, e' cual requiere la aplicación de una metodología que deberá considera; la investigación física, económica y social que le permita determina, las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes.33
Aplicando términos gramaticales, valuación es un sustantive femenino, cuyo significado se refiere a la acción de valuar, y en consecuencia valuar es un verbo transitivo, que consiste er determinar la cuantía económica de intercambio de cualquier cose Originado del latín tardío "valoris"34, que significa grado de utilidad aptitud de cualquier cosa para satisfacer algunas necesidades o dai bienestar.
La valuación a su vez la podemos clasificar en los siguiente; distintos tipos:
I) Valuación ordinaria.35
En cualquier cambio ordinario, el valor es determinado por e vendedor y el comprador, teniendo en cuenta su conocimiento dt objeto del cambio.
Por medio de regateo, vendedor y comprador llegan a poners? de acuerdo sobre el precio de venta.
Notas tomadas de la biblioteca de consulta Microsoft Encarta Programs Manager. 33
Normas Profesionales de Valuación © 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C 34 Real academia de la lengua española, Encarta en español 2005. 35 Normas Profesionales de Valuación 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C
- 3 2 -
II) Valuación oficial.36
Para este caso, el valor es determinado por peritos valuadores calificados para tal efecto; Pueden hacerse cuando se trata de la venta de grandes propiedades y en otros casos tales como imposiciones fiscales de la propiedad, prestamos, fijación de rentas o alquileres y la de precios justos a los artículos de consumo.
III) Valuación inmobiliaria.37
Se define como la opinión razonada, argumentada y preparada por escrito por un perito valuador en forma independiente e imparcial de un inmueble en una fecha dada y soportada por una información técnica y de mercado.
IV) Valuación catastral.38
Se define como el estimado de un valor de un bien inmueble, para la determinación de una base gravable para efectos de pago de impuestos prediales, dentro de principios de equidad y proporcionalidad en la contribución.
Cabe anotar que hay grandes diferencias entre el valores dados por un avalúo catastral y un avalúo comercial, esto debido que los valores catastrales son estáticos en un tiempo determinado por la ley; En cambio los valores comerciales son dinámicos ya que estos varían según la oferta y la demanda.39
Valuación de predios Rústicos40
Para los efectos de la Valuación de terrenos rústicos se atenderá a las siguientes clasificaciones:
I.- Por su ubicación: con relación a los centros de distribución, de población, caminos saca cosechas y vías de comunicación, se pueden subdividir los valores de los tipos de suelos, hasta en tres niveles de
36 Normas Profesionales de Valuación 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C 37 Idem. 38 Idem. 39
Dobner, E. Catastro, cit pg 153. 40 Norma técnica catastral 2004 Capitulo III (Articulo 56).
-33-
valor, según conste en el plano de zonificación y en la tabla de valores rústicos del municipio.
I I - , Por sus características físicas, condiciones hidrológicas, humedad relativa, la capacidad potencial de producción y se clasifican en: a) Agrícola de riego. b) Agrícola de temporal de 1ra. c) Agrícola de temporal de 2da. d) Agostadero de 1ra. Clase e) Agostadero de 2da. Clase f) Cerril improductivo o eriazo.
Especificaciones de cada tipo de tierra:
AGRÍCOLA a).- DE RIEGO O HUMEDAD RESIDUAL: a) Riego mecánico- tierra topografía plana y
regular con caminos transitables, ciclo de cultivos está asegurado por un sistema mecánico con aspersión de bombeo o goteo que se puede utilizar aún después del temporal de lluvias.
b) Riego por gravedad- Tierra de aluvión no salitrada de topografía plana y regular con caminos transitables cuyo ciclo vegetativo fuera de temporal de lluvias depende de un sistema de canales que distribuyen el agua sin utilizar mecanismos electrónicos.
c) Humedad residual: Terrenos de aluvión en valles planos en los cuales se pueden obtener de 2 a 3 cosechas por año sin necesitar de sistemas de riego.
b).- DE TEMPORAL 1RA: Terrenos planos con pendiente suave, no expuestos a la erosión e impermeables, en los que se puede realizar antes y después del
-34-
temporal de lluvias los cultivos de invierno. Zonas inundables donde solo se siembra en el período de sequía.
c).- DE TEMPORAL 2DA: a) Valles Planos.- Tierra de aluvión con topografía plana de cultivo anual consecutivo con caminos transitables. b) Lomeríos.- Tierra de aluvión, pedregosa con topografía irregular y expuesta a la erosión esto hace inseguro el cultivo anual.
d).-AGOSTADERO: DE 1 RA. CLASE PASTIZALES INDUCIDOS; Terrenos susceptibles al
cultivo con topografía irregular y aguajes la mayor parte del año donde se introducen intencionalmente pastes de diferentes géneros para su establecimiento y conservación que sirven para el pastoreo del ganado. Se consideran de este tipo los terrenos forestales en uso de explotación con caminos transitables.
DE 2DA CLASE PASTIZAL NATURAL; Tierras no cultivadas productoras de forraje natural que surge espera:.*; ;:..7i3,~.ie para el consumo de los animales domésticos y silvestres. Entre las especies vegetales se incluyen gramíneas, leguminosas forrajes y seudo pastos.
e).- CERRIL IMPRODUCTIVO - ERIAZO; Terreno muy accidentado, sin vegetación o pantanoso, puede ser desértico, con un alto grado de salinidad o cien por ciento arenoso sin ninguna utilidad económica derivada del tipo de tierra.
f).- CERRIL PRODUCTIVO - Cerriles con explotación de agave, frutales, etc., que si tienen utilidad económica.
- 3 5 -
III.- Por su uso base: De acuerdo al Reglamento de Zonificación del Estado de Jalisco, entre otros serán los siguientes:
a) Aprovechamiento de Recursos Naturales
b) Actividades Agropecuarias
IV.- Por su régimen de propiedad o posesión
a) Privada;
b) Pública;
c) Ejidal;
d) Comunal;
e) Condominal;
f) Conces ionada.
Deberes y Obligaciones del valuador:
Es importante señalar que todos los principios y técnicas son aplicados por un ente físico al cual denominamos valuador, persona que tiene deberes y obligaciones que cumplir.
Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos específicos que no poseen los legos. El conocimiento es de carácter general y específico, por tanto, requiere un alto grado de capacitación, así como una inversión considerable de tiempo y esfuerzo para adquirirse y poderse aplicar. El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita toda su confianza en el valuador y confía que éste aplique sus conocimientos y habilidades profesionales hasta el punto que sea necesario para lograr los objetivos del trabajo. Los valuadores deben reconocer esta responsabilidad hacia el cliente y para con la sociedad.41
Normas Profesionales de Valuación. 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.
- 3 6 -
El Valor
En Economía, es la equivalencia de un bien o servicio en términos de otros bienes y servicios. El término suele reflejar la cuantía en dinero, o precio, que se pagará por el bien. El valor de cualquier objeto en un mercado depende de su escasez y de su atractivo. Cualquier artículo atractivo y escaso, como por ejemplo un diamante, tendrá una mayor tasa de intercambio, es decir, podrá intercambiarse por un bien de igual o mayor valor. El atractivo también depende de su utilidad potencial. Se suele distinguir entre valor de mercado y valor justo o valor natural. El valor de mercado refleja su poder adquisitivo en un mercado libre. El valor natural es el valor que prevalecería si las fuerzas de un mercado competitivo operaran sin fricciones. El valor de mercado también se denomina precio de intercambio del bien, siendo el valor natural el precio justo.42
Ei valor representa una expresión cuantitativa de la relación entre el sujeto que evalúa y el objeto de la evaluación, lo cual se traduce, en macro y en microeconomía, como la relación entre el costo y el beneficio público o privado. Lo que beneficia al individuo puede ser una "ganancia" desde el punto de vista de un análisis subjetivo, ¡.-zro puede ser una "pérdiJa" para la sociedad general. O, a la inversa: cuando el gobierno expropia terrenos a los campesinos, allí por donde va a pasar el ferrocarril, estos sufren una pérdida porque dejan de ser dueños de tierras rentables, en aras del beneficio público. La evaluación se vuelve más contingente para el evaluador que para el objeto: un mismo objeto puede representar beneficio o pérdida, un bien o un mal, según el ángulo de vista y la dimensión. Sin embargo, habrá que tener cuidado de no confundir el beneficio o la pérdida en el simple sentido monetario, vernáculo y limitado, con los mismos términos correctamente aplicados a las acciones individuales, en un contexto social más amplio.43
Microsoft ® Encarta ® 2006. © 1993-2005 Microsoft Corporation. Reservados todos los derechos.
Capítulo 2 - Los Fundamentos del Valor Monografías Argentina.
-37-
Valor de Mercado
Valor de Mercado es el precio más probable que podría obtenerse por un bien en el mercado suponiendo:44
a) Una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin motivación especial,
b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),
c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor,
d) Que las partes actúan sin presión alguna,
e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza dei bien y las condiciones del mercado.
El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuación.
El Valuador deberá considerar que el bien se vende en la fecha de Valuación conforme a los anteriores supuestos.
La Valuación deberá reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la Valuación y corresponder al precio al que se llegaría al formalizar el contrato de venta. Deberá suponer que durante el periodo de exposición del bien en el mercado y en el curso de la negociación del contrato, los precios han permanecido sin cambio.
*"* (Nota: Esta definición se basa en y tiene la intención de ser congruente con la definición de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. " la cantidad estimada por la cual debería cambiarse un activo entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una tr- facción directa después de apropiada comercialización en la cual las partes hayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones").
- 3 8 -
Categorías de Valor de Mercado
I) Valor de Mercado para el uso Existente El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el
valor de mercado, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuará en su uso actual.
El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier proceso de inversión especial. Sin embargo, el valor de uso existente deberá tomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliación o restricción de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes (en consonancia con el uso actual), suponiendo que tales trabajos no afectarían ni interrumpirían el uso actual del bien.45
II) Valor de Mercado para Uso Alterno.46
El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de un bien para propósitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere substancialmente del valor para su uso actual, esto deberá explicarlo claramente el valuador en su informe de avalúo.
Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de Valuación, entonces suponiendo que el negocio continuará sus operaciones, cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidación, cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valor podría ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio, del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.
La tierra, edificios y demás mejoras, tratados como fuente de ingresos o previstos para desarrollo futuro, deberán valuarse tomando en cuenta cualquier uso alterno potencial.
Normas Profesionales de Valuación 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C. 46 ídem.
- 3 9 -
Ill) Valor de Mercado para Uso Óptimo (Uso Mejor y Más Productivo.47
El valor de mercado para uso óptimo es una variante específica del valor de mercado para uso alterno. Esta expresión de valor se fija sobre la base del supuesto adicional de que la propiedad habrá de usarse de la manera más eficiente (uso mejor y más productivo).
El valor de mercado para uso óptimo refleja el uso más eficiente y mejor del bien entendido como legal, físicamente posible, financieramente viable y que resulta en el valor más alto.
IV) Valor de Mercado Para Venta Forzada.48
El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendría bajo el supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para ¡a venís de la propiedad que normalmente no se considerarían satisfactorias o razonables en términos del tiempo apropiado que se requeriría para la comercialización y formalización de una venta.
Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deberá describir y substanciar en su informe de avalúo ¡as restricciones supuestas que ha considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.
V) Valor de Mercado para Venta Futura
El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que puede anticiparse tendría, el bien a la fecha de venta.
El valor de mercado para venta futura deberá determinarse sólo en el caso que el cliente, recién haya decidido vender su propiedad o en el caso de que el cliente deseara saber el valor de mercado del bien, ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercialización y la negociación del precio de venta.
Normas Profesionales de Valuación 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C 48 ídem.
- 4 0 -
El Valor Catastral.
Los valores unitarios de los terrenos y de construcciones; los coeficientes de incremento y demérito de valores y demás elementos de valuación, se elaborarán y aplicarán mediante las tablas de valores unitarios conforme las siguientes disposiciones:
I. Cada Catastro Municipal debe elaborar los estudios de valores correspondientes conforme a lo establecido por el artículo 13, fracción IX y los artículos 55, 56 y 57 de la presente ley. Una vez elaborado el proyecto de tablas de valores unitarios del municipio, debe remitirlo al Consejo Técnico Catastral Municipal respectivo para su revisión;
II. El Consejo Técnico de Catastro Municipal deberá analizar y estudiar el proyecto de tabla de valores unitarios y, en su caso, hacer las modificaciones a los valores que estimen pertinentes, sustentando en todo momento los aspectos y opiniones de carácter técnico. Una vez analizado y en su caso modificado, deberán remitir el proyecto en original y dos tantos en copias al Consejo Técnico Catastral del Estado;
III. El Consejo Técnico Catastral del Estado, con intervención de la Comisión de Hacienda y Presupuestos del Congreso del Estado y con el apoyo técnico de la Auditoria Superior del Estado revisarán los proyectos enviados con la finalidad de que los valores estén homologados con los demás municipios, para lo cual estarán facultados para emitir opiniones y recomendaciones, así como para proponer modificaciones a los proyectos respectivos, tomando siempre en consideración los aspectos técnicos a fin de que los valores unitarios se equiparen a los valores reales;
IV. En los casos en que el Consejo Técnico Catastral del Estado, con intervención de la Comisión de Hacienda y Presupuestos del Congreso del Estado y con el apoyo técnico de la Auditoria Superior del Estado determinen que no son procedentes los proyectos de los Consejos Técnicos de Catastro Municipales por no apegarse los valores unitarios a los valores reales, deberán regresar al Consejo Técnico de Catastro Municipal respectivo, por una sola ocasión, el proyecto de tabla de valores unitarios para que el Catastro Municipal
Articulo 54, Ley de Catastro del Estado de Jalisco.
-41 -
vuelva a proyectar una nueva tabla de valores unitarios que se equiparen a los valores reales a fin de apegarse a la legislación vigente;
V. Si el Catastro Municipal respectivo reincide en proyectar una tabla de valores unitarios no apegada a los valores reales o de mercado o es omiso en emitir el proyecto respectivo, el Consejo Técnico Catastral del Estado solicitará a la Dirección de Catastro del Estado, que de manera subsidiaria elabore el proyecto de tablas de valores unitarios respectivo, siguiendo el mismo el procedimiento establecido en las fracciones II y III del presente artículo; y
VI. Una vez que los proyectos de tablas de valores unitarios sean respaldados por el Consejo Técnico Catastral del Estado en conjunción con la Comisión de Hacienda y Presupuestos del Congreso del Estado y con el apoyo técnico de la Auditoría Superior del Estado, se remitirán a ios Ayuntamientos a fin de que presenten, en su caso, formal iniciativa ante el Congreso del Estado, a más tardar antes del 1o
de septiembre del año previo a su aplicación.
- 4 2 -
CAPITULO Hi
INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN INMOBILIARIA
3.1 TIMOGRAFIA
Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predectibilidad aproximada de los precios se basa en principios que dan a tal pronóstico un fundamento científico; la ciencia resultante se llama "timografía". La timografía se integra por cinco principios fundamentales: permanencia, coherencia, equivalencia, proporcionalidad y normalidad. Tales principios configuran un modelo que explica con aproximación satisfactoria la realidad.
Por el "principio de permanencia" sabemos que hay un lapso durante el cual los precios se mantienen; esto admite la variabilidad de los precios, pero siempre habrá un intervalo durante el cual el precio pronosticado tiene vigencia.
El "principio de coherencia" refiere las diversas manifestaciones del precio de un bien, las cuales guardan una relación lógica entre sí.
El "principio de equivalencia" sostiene que dos bienes equivalentes en mercados equivalentes tendrán el mismo precio.
El "principio de proporcionalidad" afirma que dos bienes semejantes en mercados semejantes tienen precios semejantes y que la diferencia de precios es proporcional a las diferencias entre sus características (de bienes y de mercados).
El "principio de normalidad" asegura que los pronósticos de precio obtenidos para un mismo bien en un mismo mercado tienen todos, una distribución estadística llamada "distribución normal".
Los primeros cuatro principios timográficos inducen a la
50 Apuntes tomados del M. en I. Enrique Augusto Hernandez-Ruiz.
- 4 3 -
comparación como técnica para el pronóstico de los precios, en virtud de que el precio no se calcula, sino que se mide, y toda medición implica comparación.
3 . 2 EL V A L U A D O R (deberes, obligaciones y alcances)
Obligaciones del Valuador
Es obligación del Valuador determinar, describir y definir la expresión de valor adecuada. Toda vez que existen diferentes expresiones de valor, cada una de las cuales tiene validez en la conclusión final dependiendo del trabajo de valuación solicitado, es obligación del Valuador establecer cuál de éstas es la adecuada al caso particular.
Al cumplir con esta obligación, el Valuador puede considerar las instrucciones de su cliente o puede buscar asesoría legal ó profesional, pero la selección de la expresión correcta de valor es responsabilidad única del Valuador. Es también su obligación explicar y describir claramente el significado de la expresión de valor especifico que él ha determinado con el propósito de obviar un malentendido y así evitar la aplicación equívoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada ó no deliberada.
Es obligación del Valuador determinar los resultados numéricos adecuados y aplicables con el grado de exactitud que exige el propósito mismo de la valuación.
Es obligación del Valuador evitar dar un resultado numérico falso.
Obviamente, el Valuador tiene la obligación de evitar informar una cantidad falsa.
51 "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C
- 4 4 -
Obligación del Valuador de ejercer de manera ética
Para poder cumplir con sus obligaciones, el Valuador debe ser competente en su campo de ejercicio. Tal competencia se logra a mediante el estudio, la práctica y la experiencia. También debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los principios de ética que son parte esencial del auténtico ejercicio y práctica profesional.
Carácter profesional del ejercicio de la valuación.
Los miembros de los Institutos están asociados en una actividad profesional. Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos específicos que no poseen los legos. El conocimiento es de tal carácter que requiere un alto grado de capacitación y una inversión considerable de tiempo y esfuerzo para adquirir y poderse aplicar.
El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita toda su confianza en el Valuador y confía en que aplique sus conocimientos y habilidades profesionales hasta el punto que sea necesario, para lograr los objetivos del trabajo. Los miembros de los Institutos reconocen esta responsabilidad hacia el cliente y para con la sociedad.
Responsabilidad del Valuador con terceros.
Frecuentemente el avalúo pasa de manos del cliente a terceras personas para su uso. Estas terceras personas pueden o no conocer al Valuador, pero independientemente de ello tienen tanto derecho a confiar en la validez y objetividad de las conclusiones del Valuador, como lo tiene el cliente. Los miembros de los Institutos reconocen su responsabilidad ante estas personas que, además de su cliente, utilizan los resultados obtenidos en el avalúo.
- 4 5 -
Relación del Valuador con la Sociedad.
Debido a que el bienestar de! público en general frecuentemente se involucra en la ejecución de asignaciones de valuación, el Valuador tiene una obligación y responsabilidad hacia el público en general, que invalida y sobresee su obligación hacia su cliente.
3.3 OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE52
Obligación del Valuador hacia su cliente. La principal obligación del Valuador hacia su cliente es entregar
un trabajo completo, sin error y oportunamente, con resultados independientes de los deseos ó anhelos del cliente, de otras personas, organismos ó instituciones públicas ó privadas.
Carácter confidencial de una Valuación.
El hecho de que un Valuador sea contratado para hacer una valuación es asunto confidencial. En algunos casos, el simple hecho de que un Valuador sea contratado, puede constituir información que el cliente, sea un ciudadano particular ó una Institución de crédito prefiere, por razones válidas, mantener en secreto.
El conocimiento por terceras personas de que un Valuador ha sido contratado para llevar a cabo un trabajo especifico puede dificultar la operación. Consecuentemente no es apropiado de parte del Valuador revelar su asignación, a menos que el cliente lo apruebe ó que el Valuador se vea obligado, por Ley, a revelar el hecho de que ha sido contratado.
No es correcto que un Valuador revele a terceras personas la cantidad a que ha llegado en su conclusión de valor de un bien sin el permiso de su cliente, a menos que esta obligación la imponga la Ley.
52 "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.
- 4 6 -
En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de Valuación es propiedad del cliente y éticamente no puede ser publicado, en ninguna forma identificable, sin su aprobación.
Obligación del Valuador de ofrecer servicios competentes
Es incorrecto que un Valuador acepte un trabajo que involucre la valuación de un bien para cuya valuación no esta calificado; a menos que se asocie ó consulte con otro Valuador que esté debidamente calificado para valuar tal tipo de bienes, debiendo informar al cliente con antelación.
Como corolario al principio, arriba expuesto, la Asociación declara contrario a la ética, el que el Valuador pretenda poseer o implique que posee conocimientos profesionales que no tenga.
Obligación del Valuador con relación a causas contenciosas.
Cuando un Valuador es contratado por una de las partes en un litigio, se considera práctica contraria a la ética que el Valuador, en su avalúo, suprima u oculte cualquier hecho, dato u opinión que sea adverso a la causa de su cliente; o que destaque o haga resaltar cualesquiera hechos, datos u opiniones que sean favorables a la posición de su cliente; o que en cualquier otra forma asuma actitud parcial. El Valuador tiene la obligación de presentar los datos, el análisis y el valor sin importar el efecto que dicha presentación tenga sobre la causa de su cliente.
Obligación del Valuador relativa a prestar servicio a más de un cliente en el mismo asunto.
Cuando dos ó más clientes potenciales buscan los servicios de un Valuador con respecto a la misma propiedad ó con respecto a la misma causa legal, el Valuador no puede servir apropiadamente a más de uno, excepto en el caso en que todas las partes estén enteradas y de acuerdo.
- 4 7 -
Acuerdos y Contratos para servicios de Valuación.
Es buena práctica llegar a un contrato escrito ó al menos un acuerdo verbal claro, entre el valuador y el cliente, especificando los objetivos y el propósito del trabajo, tiempo en que se entregará el informe y el monto de los honorarios.
3.4 PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN
Objetivos en un trabajo de valuación.
Una valoración se realiza para uno ó más propósitos, a saber; para determinar el valor de un bien; para estimar el costo de producir, adquirir, modificar ó terminar un bien; para estimar el importe de los daños a un bien: y para pronosticar las rentas potenciales que puede generar un bien.
En casos específicos la valuación se puede realizar para otros propósitos (valores referidos, de reproducción o reposición, de rescate, residual, etc.).
Carácter objetivo de los resultados de una valuación.
El objetivo primordial de una valuación en términos de dinero es un resultado numérico. Este resultado numérico es objetivo y no está relacionado con los deseos, anhelos ó necesidades del cliente que contrata al Valuador para hacer el trabajo. El resultado numérico es independiente de lo que persona alguna desearía que fuera. Todos los principios de la ética de la valuación derivan de este objetivo primordial.
- 4 8 -
3.5 MÉTODOS Y PRÁCTICAS DE VALUACIÓN
Varios Tipos de Valor."
Es de todos conocido que las diferentes clases de bienes pueden tener diferentes tipos de valor, dependiendo de circunstancias particulares. La buena práctica profesional requiere que el Valuador describa con suficiente detalle en cada caso la naturaleza y significado del valor especifico que se le ha pedido determinar.
Selección del Método de Valuación.54
El procedimiento y método para determinar el valor requerido, es una elección que el Valuador mismo debe realizar. No se le puede hacer responsable del resultado a menos que tenga la libertad de seleccionar el proceso a través del cual se obtendrá ese resultado.
No obstante, la práctica correcta de la Valuación requiere que el método seleccionado sea adecuado para el propósito, que incluya la consideración de todos los factores que influyen en el valor y que sea presentado en forma clara y lógica.
Valuaciones Parciales.55
Ciertas clases de bienes (inmuebles, muebles, conjuntos habitacionales ó turísticos, etc.) pueden ser consideradas como compuestas por partes (por ejemplo: en el caso de bienes raíces; terreno y construcciones; en el caso de empresas; terreno, edificios, planta, maquinaria y equipo, contratos, etc.) Si se considera un elemento como parte de un bien, su valor en general es diferente del valor del mismo elemento si se considera como una fracción separada del bien o de la propiedad.
53 "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C." 26 de octubre de 1995. 54 "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C." 26 de octubre de 1995. 55 Idem.
- 49 -
B I B L I O T E C A La valuación de un elemento de una propiedad, considerado sólo
e ignorando su relación con el resto de la propiedad se conoce como una valuación parcial. Existen usos legítimos para valuaciones fracciónales (valuación de edificios para contratar un seguro), pero la buena práctica valuatoria requiere que una valuación parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalúo por parte del cliente ó de terceras personas, queden claramente establecidas.
Condiciones Contingentes y Limitantes que Afectan una Valuación.56
En muchas ocasiones, la validez de las conclusiones del Valuador sobre el valor de un bien o de una propiedad dependen de la validez de las declaraciones, información y/o los datos en que el Valuador se ha basado, hallan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u obtenidos por él de fuentes oficiales.
Este tipo de material se puede obtener, por ejemplo, de Arquitectos, Ingenieros, Abogados, Contadores, oficinas gubernamentales y otros. Es apropiado que el Valuador confíe en y use dicho material, siempre y cuando: a) haga constar en su informe que ha utilizado el material, b) esté dispuesto y preparado para presentar sus fuentes de información y el material mismo psra cualquier verificación si se requiere, y c) no descargue en otros, responsabilidad en relación a cuestiones que están o deberían estar dentro del ámbito de su competencia y conocimientos profesionales.
El correcto ejercicio profesional de la valuación exige que el Valuador estipule cualesquier otras condiciones contingentes ó limitantes que afecten la valuación.
"Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C." 26 de octubre de 1995.
- 5 0 -
Valuaciones en que el Acceso a los Datos Necesarios es Negado.57
Muchas veces, el valuador se encuentra en situaciones en que los datos que considera pertinentes y necesarios para una valuación no le son suministrados y el acceso le es negado, sea por el cliente mismo ó por cualquier otra de las partes involucradas; por ejemplo: (los libros de registro de la producción de un campo de petróleo; ó los libros de registro de ingresos y egresos de un hotel), en tal caso el valuador puede negarse a prestar sus servicios y cuando considere insuficientes los datos para llevar a cabo su trabajo, no debe realizarlo.
Rangos de Valor o Costos Estimados y Estimaciones de Confiabilidad.58
Algunos trabajos de valuación requieren la determinación de rangos probables del valor o de costo estimado con o sin una declaración colateral de la cifra más probable dentro de ese rango. Se considera completamente dentro del ámbito del correcto ejercicio profesional de la valuación determinar tal rango de valor o de estimación de costo.
Dado que por su propia naturaleza la determinación por el Valuador del monto de valor o costo estimado no puede ser exacta, es una práctica correcta en la valuación añadir a dichos resultados numéricos una nota referente al grado de confiabilidad. El grado de confiabilidad generalmente se expresa en términos de porcentajes positivos y negativos.
Valores Bajo Diferentes Hipótesis.59
El objetivo de realizar una valuación puede ser la determinación de valores basados en hipótesis diferentes, considerando siempre su mejor uso (avalúos residuales). Se considera dentro de los cánones del correcto ejercicio de la valuación producir e informar de dichos
57 ídem. 58 "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C." 26 de octubre de 1995. 59 ídem.
-51 -
resultados diferentes, siempre que el Valuador se guíe por los principios establecidos en el código de ética y principios que regulan el ejercicio de la valuación.
Inspección, Investigación, Análisis y Descripción del Bien a Valuar.60
La valuación de un bien es un procedimiento basado en el análisis de todas las características que incrementan ó disminuyen su valor. El ejercicio correcto de la profesión valuatoria y la buena práctica de la valuación exigen que la inspección, investigación y estudio del Valuador sean lo suficientemente detallados para analizar todas las características pertinentes.
La buena práctica de la valuación requiere que la descripción del bien, sea tangible ó intangible, cubra adecuadamente.
a) Identificación del bien.
b)Derechos y restricciones legales incluidas en el título o documentos que acrediten la propiedad.
c)Las características del bien que incrementan ó disminuyen su valor.
En el caso de bienes inmuebles y mejoras para el proyecto, la identificación es particularmente importante para evitar que personas sin escrúpulos usen la valuación para aplicarla a propiedades diferentes.
En general, los derechos legales de propiedad de los bienes inmuebles, restricciones de zonificación, reglamento de construcción, servidumbre, arrendamientos, etc., son elementos esenciales para la descripción. Se entiende, sin embargo, que los derechos legales de propiedad de un inmueble son materia legal, no de valuación y que el Valuador satisface sus obligaciones en este respecto cuando incluye las fuentes de donde se obtuvieron estos datos. En el caso de bienes intangibles (patentes, contratos, franquicias, etc.) las características del documento no sólo definen la propiedad, sino que también explican los derechos y contienen las descripciones legales.
ídem.
- 5 2 -
La condición física del bien mueble ó inmueble es un elemento que puede aumentar ó disminuir su valor. El correcto ejercicio profesional valuatorio y la buena práctica de la valuación exigen que se inspeccione e investigue adecuadamente todo bien para determinar su condición física.
Colaboración entre Vaiuadores y Utilización de los Servicios de Miembros de Otras Profesiones.61
La colaboración entre Vaiuadores es deseable en algunas situaciones para facilitar la realización del trabajo y en otros casos, para obtener los beneficios de juicio y datos combinados. Tal colaboración es apropiada siempre y cuando todos los colaboradores firmen el informe ó, si existen opiniones disidentes, estas se incluyan como parte del informe.
En algunos casos la naturaleza de la valuación requiere ciertos conocimientos profesionales que no posee el Valuador. En tal caso, es necesario y apropiado que el Valuador utilice los servicios de otros Vaiuadores y de miembros de otras profesiones para obtener datos y llegar a conclusiones pertinentes en su trabajo. El Valuador principal llega a su conclusión final, en parte, basado en las contribuciones de sus colaboradores, asumiendo la responsabilidad por el resultado final, pero sujeto a la validez de las contribuciones incluidas.
3.6 INFORMES DE VALUACIÓN
Para no dejar dudas o cabos sueltos se requiere que se incluyan ciertas explicaciones, descripciones y declaraciones específicas en un informe de valuación.
"Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C." 26 de octubre de 1995.
- 5 3 -
Descripción del Bien Sujeto a Valuación.62
Se requiere que el bien sujeto a valuación, sea tangible ó intangible, real ó personal, se describa detalladamente en el informe.
Los elementos de tal descripción son: a) identificación, b) derechos legales y servidumbres y restricciones consignadas en los documentos de propiedad, cuando estas no sean obvias, c) características de valor, d) condición física cuando sea aplicable.
Declaración de los Objetivos del Trabajo de Valuación.63
Se requiere que un informe de valuación incluya una declaración de los objetivos para los cuales se llevó a cabo el estudio: determinar un valor, para estimar un costo ó para pronosticar el potencial de ingresos, etc.
Se requiere que el significado dado por el Valuador a cualquier clase especifica de valor ó costo estimado que sea el propósito del trabajo de valuación, se describa y explique en el informe.
Declaración de las Condiciones Contingentes y limitantes a las Cuales las conclusiones de la Valuación estén Sujetas.64
Se requiere que las declaraciones, información y datos que fueron obtenidos por el Valuador de miembros de otras profesiones o de fuentes oficiales ó presumiblemente confiables, cuya validez afecte las conclusiones de la valuación, puedan ser verificadas en caso requerido.
Si una valuación es Parcial se requiere que se identifique como tal y que las limitaciones de su uso se establezcan.
62 "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C." 26 de octubre de 1995. 63 "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C." 26 de octubre de 1995. 64 Idem.
- 5 4 -
Si se rinde un informe preliminar, especialmente uno en el que los datos obtenidos están sujetos a cambio, rectificación o enmienda, se requiere que el informe se identifique como preliminar y se incluyan las limitaciones a su uso.
Declaración de Desinterés.65
Se requiere que el Valuador incluya una declaración o certificación en el informe de valuación de que no tiene interés actual o futuro en el bien sujeto a valuación u otro interés cualquiera que pudiera evitar el que haga una valuación justa, imparcial y sin prejuicio o, si tuviere tal interés, que estipule completa y claramente la naturaleza y alcance del mismo.
Firma del informe de avalúo.66
Todos los trabajos de valuación se deben presentar por escrito y firmados por él ó los Valuadores que intervinieron en el estudio y en su elaboración.
65 Idem. 66 "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C." 26 de octubre de 1995.
- 5 5 -
CAPITULO IV
PLANTEAMIENTO Y METODOLOGÍA
4.1 PLANTEAMIENTO
4.1.1 DESCRIPCIÓN
Un dato muy importante que debemos tomar en cuenta para la aplicación de la metodología es el de delimitar una línea virtual paralela a la vía de comunicación en ambos lados, dentro de la cual será nuestra franja de influencia del valor del predio con respecto al camino que esta sirviendo a dicho predio.
Y por consiguiente para poder llegar a esto nos apoyaremos en el plan de urbanización de la ciudad de Tepatitlán de Morelos Jalisco, que para la mayor parte del trazado nos marca lo siguiente:67
Plano 1
Plano 1 adjunto.
-56-
PRIMERO: La franja virtual entre el periférico y la ciudad es de 100 metros lineales paralelos al trazado de la vía de comunicación y con los siguientes usos de suelo;
• "SR" Servicios Regionales • "CR" Comercio Regional • "SI" Servicios a Industria y Comercio • "13" Industria Pesada
SEGUNDO: La franja virtual del lado opuesto al periférico con respecto a la anterior nos esta marcando una franja de 200 metros de;
• "SR" Servicios Regionales • "CR" Comercio Regional
TERCERO: Finalmente otra franja también de 200 metros en la parte posterior a la anterior y está catalogada como;
• "GH" Granjas y Huertos
4.1.2 RECOLECCIÓN DE DATOS
Se tomarán datos de valor de terreno en base a las tablas de valores aprobadas por la dirección de catastro del Municipio de Tepatitlán de Morelos, así como tomare como base la información proporcionada por la Dirección de Obras Públicas del Ayuntamiento, con respecto al valor de construcción por kilómetro lineal de periférico terminado y proyectado, para con todo esto mediante la aplicación de diferentes metodologías llegar a concluir que tan redituable es para los diferentes niveles de gobierno, la construcción de obras de infraestructura vial.
-57-
C O S I N G V1^\,C¡PA_ 3E T£=A T T LA \ 3£ \10RE_CS J A L ' S C C -AC £ \ C A WLAIC FA_
TIPO DE SUELO AGRICOL RIEGO
VALORES UNITARIOS PARA PREDIOS RÚSTICOS 20C6
AGOSTADERO AGOSTADERO A G R I C O L A AGRÍCOLA
F E M P O R A L . DE TEMPORAL DE
l a 2a DE 2a i.a ¿a
ZONA 1 $ 6 6 , 0 0 0 . 0 0 5 3 7 , 5 4 0 0 0 S 3 0 , 0 3 0 00 5 1 9 , 520 0 0 S 1 2 , 020 0 0
VALOR - _ _ 1_ _ HECTÁREA 7. S 5 9 , 4 0 0 0 0 S 3 2 , 4 9 0 0 0 $ 2 5 , 9 9 0 0 0 $ 1 6 , 9 0 0 0 0 $ 10 , 400 .0C
3 S 5 2 , 8 0 0 0 0 $ 2 7 , 7 2 0 0 0 $ 2 2 , 1 8 0 0 0 $ 1 4 , 4 2 0 . 0 0 S 8 , 8 8 0 . 0 0
CE? .. IMPRODUCTIVO
S 2 7
S 3 , 2 ^
S 2 ,7SC " 0
o c ^ i ^ ^ * ^ oA Á r «O MU?. C A
• V - * - ' > '
:ONSEJO TÉCNICO DE CATASTRO MUNICIPAL
^ / - ¿ ^
0 De * A fc > ^
-i-R3 C-A •̂Jr"'
\ l
TABLAS DE VALORES PARA PREDIOS RÚSTICOS 68
68 Tablas de valores aprobadas para el año 2006 en el municipio de Tepatitlan Jalisco
-58-
V U ( K 'Jl /Qs Tc?A~ruA;
- £ 3 3 _
/ -̂ *
^ A! OK ,)t i O -
>£_>> "-5>- /
M l x j )S •
£1 - H t ^ N " * ^ ^ f- f ¿•ASA R /AC JÍM N
i H r A f
/
* K »
^ s .
hj+a
v - . . » -
VALORES DE ZONA, PARA EL AREA A ESTUDIAR69
69 Tablas de valores aprobadas para el año 2006, en el municipio de Tepatitlán Jalisco
- 5 9 -
PLAN DE DESARROLLO URBANO DE TEPATITLAN JALISCO
-60-
4.2 METODOLOGÍA
4.2.1 DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL ACTUAL
Primeramente, "mediante una figura geométrica que forma una gráfica de beneficio en base a los valores de tablas y las distancias de influencia", calcularemos el valor con base a las tablas aprobadas por la dirección de catastro municipal, por metro lineal de periférico tomando en cuenta los valores de calle en la franja de estudio, en los cuales tenemos $ 110.00 junto al periférico en la zona catalogada como CR y SR (comercio y servicios regionales), y de $ 15.00 en la zona delimitada como GH (granjas y Huertos), y También se tomará en cuenta el ancho de las franjas de influencia que para este caso tenemos la primero de 100.00 mts., la segunda de 200.00 mts. Las dos anteriores de "CR y SR" y la tercera de 200.00 mts. En la franja "GH", y con esto llegaremos a formar la figura 1.
Haciendo el debido procedimiento llegamos a la conclusión de que el valor catastral actual por metro lineal, es de; $ 45,500.00 (cuarenta y cinco mi! quinientos pesos 00/100), y si lo multiplicamos por 1,000 que son los metros que contiene un kilómetro lineal, nos arroja como gran tota! $ 45,500,000.00 (cuarenta y cinco millones, .,J..'.,..^o ¡r,\'¡ P-35CS C0.1ZZ), u¿ vabr catastral c^ua! por küórnsífc lineal de periférico.
-61 -
4.2.1.1 FUNDAMENTO DEL MÉTODO
VALORES CATASTRALES
V 1 = 110
PERIFÉRICO
V 2 = 110
V3= 15
100
• > * -
200
L2 =
• * • < * •
200
L3 =
*1 .2 , 3= Valor de la Franja de Influencia.
1.2.3= Longitud de la Franja de Influencia.
v1 = v2= v3 = Li =
L2 =
L3 =
$ 110.00
$ 110.00
$ 15.00
100 200
200
ML.
ML.
ML.
FIGURA 1
- 6 2 -
33,000+12,500= $45,500/A/
45,500*1,000 = $45,500,000/Of
VALOR CATASTRAL POR MT. LINEAL DE PERIFÉRICO
$ 45,500 ML
VALOR CATASTRAL POR KM LINEAL DE PERIFÉRICO
$45,500,000 KM
- 6 3 -
4.2.2 CALCULO DEL VALOR CATASTRAL EN BASE A LAS TABLAS DE VALORES APROBADAS ACTUALMENTE.
Tomando en cuenta los valores aprobados en tablas para los predios catalogados como "Agrícola de Temporal de Primera" en la zona numero 1, es de $ 37,540.00 por hectárea, el siguiente dato que utilizaremos es, que el factor lo tomaremos por kilómetro lineal de periférico. Como el área de influencia por metro lineal es de 500 m2. esto no lleva a decir que el área a estudiar será de 50 Hectáreas por kilómetro de periférico, tomaremos la tasa que aplica catastro que es de 0.00023 para predios rústicos. Otro factor a tomar en cuenta es que se aplica una cuota fija de $ 5.00, por bimestre para predios rustico y para este ejemplo tomaremos como referencia que hay 2 predios rústicos de cada lado de la vía. Ya que el resultado que obtendremos es por bimestre lo multiplicaremos por "6" para anualizar nuestra cifra.
Aplicando todo lo anterior nos da como resultado que a los valores actuales de tabla por kilómetro de periférico tenemos una recaudación anual de $ 2,710.26 (dos mil setecientos diez pesos 26/100).
\{Ag x Vi) x f\ +ÍCFr x Kp] x ¡Bá]
,(50x37,54O)xO.000Z3]+[5x4]x6
431.7l]+Í20]x6
$2,710.26
64
CALCULO DE PREDIAL ACTUALMENTE
• W VALOR SEGÚN TABLAS DE VALORES APROBADAS POR EL
AYUNTAMIENTO PARA EL PERIODO 2008 $ 37,540.00 Ha.
KM. DE PERIFÉRICO 1000 MT
"Lb" ANCHO DE LINEA DE BENEFICIO 500 MT
"Ag" AREA GRAVABLE (POR KM. DE PERIFÉRICO) 50 HA
•T" TASA APLICABLE AL SECTOR RUSTICO 0.00023
' W CUOTA FIJA SECTOR RUSTICO $ 5.00 POR PREDIO
X F u " CUOTA FIJA SECTOR URBANO $ 15.00 POR PREDIO
"Np" NUMERO DE PREDIOS EN EL AREA (variable) 4 Considerando dos predios por cada lado del periférico
por cada Km.
"Ba" Bimestres por Año 6 Periodos
! COBRO DE PREDWL AHORA $ 2,710.26 POR KMJL DE PERIFÉRICO
- 6 5 -
4.2.3 CALCULO DEL VALOR CATASTRAL EN BASE A LOS USOS DE SUELO ASIGANDOS POR EL PLAN PARCIAL.
Tomando en cuenta los valores aprobados en tablas para los predios catalogados como "CR", "SR", "SI" y "13" en la zona de influencia, es de $ 110.00 por metro cuadrado y "GH" en de $ 15.00 por metro cuadrado en promedio, Y con los datos anteriores ya obtuvimos que el valor catastral obtenido en base al plan de urbanización de Tepatitlán es de $ 45,500,000.00 por kilómetro de periférico. Tomaremos la tasa que aplica catastro que es de 0.0003 para predios urbanos o incorporados. Otro factor a tomar en cuenta es que se aplica una cuota fija de $ 15.00, por bimestre para predios urbano y para este ejemplo tomaremos como referencia que hay 10 predios urbanizados de cada lado de la vía (aun que tiene como máximo alcance a futuro hasta 50 predios por lado) que en total son 20. Ya que el resultado que obtendremos es por bimestre lo multiplicaremos por "6" para anualizar nuestra cifra.
Aplicando todo lo anterior nos da como resultado que utilizando los datos tomados en base al plan de desarrollo urbano de la ciudad de Tepatitlán, todo esto nos arroja como resultado $ 83,700.00 (ochenta y tres mil setecientos pesos 00/100), de recaudación por kilómetro lineal de periférico.
- 6 6 -
CALCULO DE PREDIAL PROPUESTO
' T u " TASA APLICABLE DE AREAS INCORPORADAS | 0.00031
•KXu" CUOTA FIJA PARA PREDIOS INCORPORADOS $ 15.00 POR PREDIO
"Np" PREDIOS POR KM. DE PERIFÉRICO | $ 20.00 | PROPUESTO
"Vcc" Valor Catastral Calculado (POR KM. DE PERIFÉRICO] | $ 46,500,000.00 |KM
"Ba" Bimestres por Año 6 Periodos
COBRO DE PREDIAL INCORPORADO $ 83,700.00 POR KM./L DE PEPJFERJCO
[(Vcc x Tu)+{(ZJu x Np)] x Ba
>( (45,500,000 x O.O008)+(15x20) )x6J
$83,700.00
- 6 7 -
4.2.4 VIABILIDAD DEL PROYECTO
Para evaluar la viabilidad del proyecto, utilizaremos una valuación económica de proyectos de inversión, para llegar a encontrar el "Beneficio Neto del Proyecto" de la siguiente manera:
Analizaremos la participación del impuesto predial y su influencia en el periodo de recuperación de la inversión, dicho proyecto se ha fijado a 30 años por que se trata de un proyecto de inversión pública detonante del desarrollo urbano de la zona.
USOS Y COSTUMBRES DE TIEMPO PARA PROYECTOS DE INVERSION
CORTO PLAZO
MEDIANO PLAZO
LARGO PLAZO
INVERSION PUBLICA 6 de 7 A 18 de 19 A 30 AÑOS
INVERSION PRIVADA | 5 | de6a10 « AÑOS
Tomaremos como tasa de interés real la del 10%, ya que es la tasa más recomendada para proyectos de inversión en países emergentes, según el banco mundial.
Según datos proporcionados por el departamento de Obras públicas de! Ayuntamiento de Tepatitlán, la inversión en la construcción del nuevo libramiento carretero que va del Crucero a la carretera Tepatitlán - Yahualica, al entronque con la carreta aTototlán es de $ 2,900,000.00 (dos millones novecientos mil pesos 00/100), por kilómetro lineal de periférico construido.
-68-
Recaudación de Predial
1 2 3 4 5 6 7 Á
F 8 29 30
L0
Inversion Inicial
Diagrama de flujo de Efectivo
La recaudación antes de este estudio es de $ 2,710.26 por kilómetro lineal de periférico.
La recaudación aplicando el plan de urbanización de la ciudad de Tepatitlán a este estudio es de % 83,700.00 por kilómetro lineal de periférico.
Todo esto nos da un incremento de la recaudación de $ 80,989.74 por kilómetro lineal de periférico.
Y obtendremos el porcentaje de recuperación de la inversión en 30 años, que es del 26.33%.
Y aplicaremos la siguiente metodología en base a las siguientes
formulas:
- 6 9 -
Inversión = ^£K£nDcadcIcsciári [i-(i+¿r]
1^ ac^dbtczá?? -n
— nx. ln[l -t-z] = In ^ Irw&rsiárÁj) ~~|
- 1 1 1
?? =
Iriversión (?) Re cazicíaciári Iníl + z
- 7 0 -
VIABILIDAD DEL PROYECTO
Tasa de ínteres real de evaluación 10% PROPUESTO
Inversión de proyecto $ 2,900,000 POR KM. DE PERIFÉRICO
Recaudación antes del proyecto $ 2,710.26 POR KM. DE PERIFÉRICO
Recaudación después de proyecto $ 83,700.00 POR KM. DE PERIFÉRICO
Incremento en la recaudación $ 80,989.74 POR KM. DE PERIFÉRICO
Porcentaje de influencia del predial en la recuperación 26.33% i
Tiempo de recuperación del proyecto por recaudación 30.0005761 Años
-71 -
CAPITULO V
CONCLUCIONES DE LA TESIS
Este tema se me hizo interesante ya que puedo proponer un estudio para la valuación de impacto de la inversión realizada en infraestructura vial en zonas de predios rústicos en la ciudad de Tepatitlán Jalisco, desde una perspectiva de recaudación del impuesto predial con base en el valor de los mismos, para de esta manera proponer a las autoridades, que orientando correctamente el cobro del impuesto predial, se pueden construir nuevas obras de infraestructura vial y que además de ser un detonante para la zona donde se realicen pueden ser en parte "auto financiables".
Este proyecto por el incremento en la recaudación del predial, contribuye a la recuperación a 30 años en el 26.33 %, como beneficio, y de esta manera se puede demostrar a las autoridades que pueden inv9rtlr y promover las obras de Inversión de infraestructura vial, que el principal objeto del periférico de la ciudad de Tepatitlán Jalisco, motivo de este estudio es el de;
Aliviar el tráfico que circula actualmente por el boulevard Anacleto González Flores.
Descongestionar dicha arteria.
Reducir los tiempos de traslado.
Enviar el tráfico de la carretera federal N°. 80 por el periférico.
Mantener mejor conservada la carpeta de rodamiento del Boulevard Anacleto González Flores.
Crear una franja detonante de nuevas inversiones
Etc.
- 7 2 -
En todos estos beneficios nunca se mencionó que la obra puede en parte, ser auto financiable, y sin embargo se demostró que lo es en un 26.33 %. Ya que esta invasión se construyo con la colaboración de los gobiernos Estatal 50%, Municipal 25% y los vecinos 25%, que en un principio esta era la propuesta, pero en la realidad el gobierno municipal tuvo que aportar el otro 50%, ya que no se encontró el mecanismo para obligar a que los vecinos de la zona aportaran su parte, pero aun así, si se ve desde el punto de vista económico, el Ayuntamiento de la ciudad, puede recuperar su parte de la inversión en 30 años, tomando como base esta metodología.
Y viendo un poco mas a futuro cuando sobre esta vía de comunicación se empiecen a desarrollar Urbanizaciones bien definidas, la captación del impuesto predial puede incrementarse significativamente y por ende el porcentaje de recuperación de la inversión aumentara exponencialmente y con esto se volverá a demostrar que la principal tarea de los gobiernos es la de ser los organismos que prevean y orquesten los principales polos y vías de comunicación para en desarrollo de las ciudades.
Por todo lo anterior también se tendrá el beneficio de estar constantemente generando nuevos empleos en diferentes áreas y con esto se puede propiciar la detonación de una economía en los ámbitos locales y regionales, y el gobierno puede aplicar correctamente los planes de urbanización de los centros de población y prever a futuro el crecimiento controlado de la mancha urbana y sus servicios.
-73-
GLOSARIO DE TÉRMINOS
ASENTAMIENTO HUMANO: la radicación de un grupo de personas, con el conjunto de sus sistemas de convivencia en un área localizada, considerando en la misma los elementos naturales y las obras materiales que la integran;
CENTRO DE POBLACIÓN: las áreas ocupadas por las instalaciones necesarias para su vida urbana; las que se reserven para su expansión futura; las constituidas por elementos naturales que cumplen una función de preservación de sus condiciones ecológicas; y las que se dediquen a la fundación del mismo, conforme a las leyes aplicables. El centro de población integra las áreas donde el Gobierno Municipal está obligado a promover o realizar las obras de infraestructura básica y equipamiento, así como administrar los servicios públicos, estas áreas y los predios comprendidos en las mismas, tendrán la categoría de urbanos;
COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (COS): el factor que multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la máxima superficie edificable del mismo; excluyendo de su cuantificación, las áreas ocupadas por sótanos;
COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS): el factor que multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la máxima superficie construida que puede tener una edificación, en un lote determinado; excluyendo de su cuantificación las áreas ocupadas por sótanos;
CONSERVACIÓN: la acción dirigida a mantener el equilibrio ecológico y el Patrimonio Cultural de la Entidad que requieren de su preservación. En la conservación del patrimonio cultural, las acciones serán especializadas de mantenimiento y protección, que aseguren la permanencia del bien patrimonial;
CONURBACIÓN: el fenómeno que se presenta cuando dos o más centros de población, por su crecimiento y relaciones socioeconómicas, formen o tiendan a formar una unidad urbana;
- 74 -
CORREDOR URBANO: aprovechamiento lineal de la utilización del suelo, asociando la jerarquía vial con la intensidad del uso del suelo;
CRECIMIENTO: la expansión de las áreas ocupadas con edificios, instalaciones o redes que integran la infraestructura y el equipamiento urbano de los centros de población; y la expansión de los límites de los centros de población para integrar áreas de reservas o de conservación;
DENSIDAD DE LA EDIFICACIÓN: el conjunto de características físicas referentes al volumen, tamaño y conformación exterior, que debe reunir la edificación en un lote determinado, para un uso permitido. La reglamentación de la densidad de la edificación determina el máximo aprovechamiento que se puede dar en un lote sin afectar las condiciones de la zona donde se encuentra ubicado;
DENSIDAD MÁXIMA: concentración máxima de habitantes o viviendas permitidas en una superficie determinada del centro de población; en este Reglamento se aplica sobre hectárea bruta de terreno de predios rústicos o áreas de reserva urbana;
DEPENDENCIA MUNICIPAL: la dependencia técnica y administrativa que señale el Gobierno Municipal, competente para expedir los dictámenes, acuerdos, autorizaciones, licencias y permisos previstos en las fracciones XIX a XXVI del artículo 12 y demás disposiciones de la Ley de Desarrollo Urbano;
DESARROLLO REGIONAL: el aprovechamiento óptimo de las potencialidades de una región mediante el proceso de crecimiento económico y evolución social en un territorio determinado, donde se garantice el mejoramiento de la calidad de vida de la población, la preservación del ambiente, así como la conservación y reproducción de los recursos naturales.
DESARROLLO URBANO: el conjunto armónico de acciones que se realicen para ordenar, regular y adecuar los elementos físicos, económicos y sociales de los centros de población y sus relaciones con el medio ambiente natural y sus recursos; implica el sistema de organización espacial que integra una sociedad o comunidad en su desarrollo, condicionados por su medio físico y su cultura, cuyos resultados son las formas y relaciones de los asentamientos humanos;
-75-
DESTINOS: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población;
DETERMINACIÓN DE USOS, DESTINOS Y RESERVAS: son los actos de derecho público que corresponde autorizar a los ayuntamientos en los programas y planes de desarrollo urbano, a fin de clasificar las áreas y predios de un centro de población y establecer las zonas, donde se precisen los usos permitidos, prohibidos y condicionados y sus normas de utilización, a las cuales se sujetarán el aprovechamiento público, privado y social de los mismos;
EQUIPAMIENTO: los edificios y espacios acondicionados de utilización pública, general o restringida, en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social. Considerando su cobertura se clasifican en vecinal, barrial, distrital y regional (cuando el equipamiento lo administra el sector público este se considera un destino y cuando lo administra el sector privado se considera un uso);
EXPANSIÓN URBANA: el crecimiento de los centros de población que implica la transformación de suelo rural a urbano, mediante la ejecución de obras materiales en áreas de reservas para su aprovechamiento en su uso y destinos específicos, modificando la utilización y en su caso el régimen de propiedad de áreas y predios, así como la introducción o mejoramiento de las redes públicas de infraestructura. Estas obras materiales se clasifican en obras de urbanización para la expansión urbana;
ÍNDICE DE EDIFICACIÓN: la unidad de medida que sirve para conocer cuantas viviendas o unidades privativas pueden ser edificadas dentro de un mismo predio o lote en las zonas habitacionales;
LOTE: fracción de un predio resultado de su división, debidamente deslindado e incorporado;
MEJORAMIENTO: la acción dirigida a reordenar y renovar las zonas deterioradas o de incipiente desarrollo del territorio estatal o de un centro de población; así como la regularización de la tenencia de la tierra urbana;
MODO DE EDIFICACIÓN: caracteriza la distribución espacial de los volúmenes que conforman la edificación para efectos de configuración urbana;
- 7 6 -
OBRAS DE EDIFICACIÓN: todas aquellas acciones de adecuación espacial, públicas o privadas, necesarias a realizar en un predio, para permitir su uso o destino;
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA BÁSICA: las redes generales que permiten suministrar en las distintas unidades territoriales y áreas que integran el centro de población, los servicios públicos de vialidad primaria municipal, agua potable, alcantarillado, drenaje, energéticos y telecomunicaciones;
OBRAS DE URBANIZACIÓN: todas aquellas acciones materiales de adecuación espacial pública, necesarias a realizar en el suelo rústico para convertirlo en urbanizado; o bien en el suelo urbanizado para conservarlo o mejorarlo para la misma utilización; o permitir el desempeño de otros usos y destinos en el asentamiento humano;
ORDENAMIENTO DE LOS CENTROS DE POBLACIÓN: el conjunto de dispositivos que tienden a lograr el desarrollo físico integral de los mismos, mediante la armónica relación y jerarquización de sus elementos;
PLANEACIÓN Y PROGRAMACIÓN DE LOS CENTROS DE POBLACIÓN: el conjunto de actividades tendientes a lograr de una manera racional, los satisfactores indispensables para el buen funcionamiento de los mismos;
PREDIOS RÚSTICOS INTRA-URBANOS: se consideran aquellas superficies de terreno, comprendidos dentro de las áreas urbanizadas que no han sido incorporados al municipio, en los términos de la Ley;
PROPIEDAD SOCIAL: las tierras comunales; y las dotadas a los núcleos de población ejidal o del régimen ejidal conforme las disposiciones de la Ley Agraria, mismas que se dividen en tierras para el asentamiento humano, de uso común y parceladas;
PROVISIONES: las áreas que serán utilizadas para la fundación de un centro de población;
REGLAMENTO: el Reglamento Estatal de Zonificación;
- 7 7 -
REGULACIÓN DE LOS CENTROS DE POBLACIÓN: la práctica sistemática mediante la aplicación de medidas, para llevar a buen efecto la evolución de los centros de población, según los modelos que previamente se definan
RELOTIFICACIÓN: el cambio en la distribución o dimensiones de los lotes en un predio, cuyas características hayan sido autorizadas con anterioridad;
RENOVACIÓN URBANA: la transformación o mejoramiento del suelo en áreas de los centros de población, mediante la ejecución de obras materiales para el mejoramiento, saneamiento y reposición de sus elementos de dominio público, como la vialidad, redes de servicio o de la imagen urbana, pudiendo implicar un cambio en las relaciones de propiedad y tenencia del suelo, así como la modificación de usos y destinos de predios o fincas. Estas obras materiales se clasifican en obras de urbanización para la renovación urbana;
RESERVAS: áreas de un centro de población, que serán utilizadas para su futuro crecimiento;
RESERVAS TERRITORIALES: las áreas de un centro de población que serán utilizadas para su futuro crecimiento y se integren al dominio privado de la Federación, el Estado o los Municipios;
RESTRICCIÓN FRONTAL: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote, medida desde la línea del limite del lote con la vía pública o área común, hasta el alineamiento de la edificación por todo el frente del mismo;
RESTRICCIÓN LATERAL: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote, medida desde la línea de la colindancia lateral hasta el inicio permisible de la edificación, por toda la longitud de dicho lindero o por una profundidad variable, según se señale en el Plan Parcial de Urbanización;
RESTRICCIÓN POSTERIOR: la superficie en la cual se restringe la altura y/o la distancia de la construcción dentro de un lote, con objeto de no afectar la privacía y el asoleamiento de las propiedades vecinas, medida desde la línea de propiedad de la colindancia posterior;
-78-
SECRETARÍA: la dependencia del Gobierno del Estado competente en materia de ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y desarrollo urbano;
SUBDIVISIÓN: la partición de un predio en dos o más fracciones, para su utilización independiente;
SUELO URBANIZABLE: aquel cuyas características lo hacen susceptible de aprovechamiento en la fundación o crecimiento de los centros de población, sin detrimento del equilibrio ecológico, por lo que se señalará para establecer las correspondientes provisiones y reservas;
SUELO URBANIZADO: aquel donde se ejecutaron las obras de urbanización autorizadas por la Dependencia Municipal:
SUPERFICIE EDIFICABLE: el área de un lote o predio que puede ser ocupado por la edificación y corresponde a la proyección horizontal de la misma, excluyendo los salientes de los techos, cuando son permitidos. Por lo general, la superficie edificable coincide con el área de desplante;
UNIDAD PRIVATIVA: el conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponden a un condominio;
URBANIZACIÓN: el proceso técnico para lograr a través de la acción material y de manera ordenada, la adecuación de los espacios que el ser humano y sus comunidades requieren para su asentamiento;
USOS: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población; en conjunción con los destinos determinan la utilización del suelo;
UTILIZACIÓN DEL SUELO: la conjunción de Usos y Destinos del suelo;
ZONA: el aprovechamiento predominante de los usos o destinos;
ZONA CONURBADA O DE CONURBACION: es el área que se determina mediante los límites establecidos en el convenio aprobado por el Congreso del Estado, en donde se reconozca el fenómeno de conurbación, para los efectos de planear y regular de manera conjunta
-79-
y coordinada el desarrollo de los centros de población integrados en una unidad urbana, como se dispone en la fracción VI del artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
ZONA MIXTA: mezcla de las diferentes zonas y usos que pueden coexistir desarrollando funciones complementarias y compatibles.
TÉRMINOS VALUATORIOS
ACTIVO.-Es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos anteriores y del cual se puede esperar obtener ciertos beneficios económicos futuros. El término activo se utiliza para calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y derechos, tanto tangibles como intangibles. El derecho de propiedad de un activo es por sí mismo un intangible.
Una parte de la propiedad de una entidad debe reconocerse como un activo cuando:
a) Es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados con el activo.
b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera realista, en términos monetarios y con adecuado soporte documental.
ACTIVO CIRCULANTE.- En el renglón del activo circulante de una entidad, constituido por el dinero y los otros recursos que serán convertidos a efectivo en las operaciones de la entidad, en un período corto de un año generalmente. En otras palabras, es el conjunto de activos que no se pretende utilizar de manera continua en las actividades de la entidad. Algunos ejemplos son inventarios de materias primas o productos terminados, productos en proceso, inversiones a corto plazo y efectivo en bancos o en caja.
En ciertas circunstancias, un bien raíz que normalmente se considera un activo fijo, puede considerarse como un activo circulante, como es el caso de terrenos o construcciones que están en el inventario de una empresa inmobiliaria para su venta.
-80-
ACTIVO DE INVERSIÓN.- Son los terrenos y/o construcciones cuyo propósito es devengar un ingreso por renta y/o para ia conservación o incremento de valor del capital. No se tiene para utilizarse en la producción o comercialización de bienes o servicios, para propósitos administrativos, ni para su venta en la operación normal del negocio.
ACTIVO EXCEDENTE.-Es el activo que le pertenece a una entidad pero que se considera superfluo para las operaciones corporativas. El Valor de Mercado de un activo excedente, se determina en un escenario de su mayor y mejor uso.
ACTIVO FIJO.-Es un recurso no monetario tangible o intangible de larga vida, que se mantiene en una entidad con el propósito de utilizarse en la producción de productos o servicios y que no se vende en el periodo normal de las actividades de una entidad. En una empresa, el activo fijo está constituido principalmente por activos tangibles distribuidos en dos grandes categorías, es decir planta y equipo, (terrenos y construcciones), y equipo, además de otros activos de larga duración.
ACTIVO FINANCIERO.-Es el activo constituido por: a) efectivo o cualquier otro instrumento monetario; b) un derecho contractual p«.ra recibí'' efectivo u otro activo financiero de otra persona física o me, ai; c) un derecho contractual para intercambiar instrumentos financieros con otra persona física o moral bajo condiciones que son potencialmente favorables; d) un instrumento de capital de otra empresa.
ACTIVO INTANGIBLE.- Está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física como son: la posesión de conocimientos, experiencia aplicada, tecnología organizacional, exención de obligaciones fiscales, marca, distintivo gráfico o elemento.de fama pública, relaciones con clientes y destrezas profesionales, que posea en exclusiva una persona física o moral, y que le dan una ventaja competitiva y posicionamiento en el mercado.
ACTIVO NETO (O CAPITAL UTILIZADO).-Es una razón financiera que se calcula como activo total menos pasivo circulante (quitando financiamiento a corto plazo que causa intereses) = activo fijo + capital de trabajo para operación.
-81 -
ACTIVO NETO CIRCULANTE (O CAPITAL DE TRABAJO).-Es una razón financiera que se calcula como activo circulante menos pasivo circulante.
ACTIVO OPERATIVO.- Es un activo que se considera como requisito para las operaciones de un negocio en marcha
ACTIVO TANGIBLE.- Está constituido por aquellos activos con una presencia física, tales como terrenos, edificios, maquinaria y equipo.
ACTIVO MONETARJO.-Es cualquier activo en caja o por cobrar en términos de dinero, a diferencia de los activos no monetarios tales como inventarios o activos fijos tangibles.
ACTIVO NO OPERATIVO- Ver Activo Excedente.
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL- Conjunto de órganos de gobierno que auxilia al Ejecutivo Federal en la realización de la función administrativa; se conforma de la administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas establecidas en la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal.
AGROPECUARIO.- Relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción y a su comercialización.
ALHAJA.-Ver Joya.
AMORTIZACIÓN.-Es una depreciación o reducción gradual del valor en libros de alguna partida de activo, generalmente intangible. También se conoce como el proceso por el cual se paga una deuda en términos graduales. ANÁLISIS DE EDAD / VIDA.-Es un método para estimar la depreciación acumulada, aplicándole al costo nuevo de un bien un factor que resulta de la relación de la edad efectiva del bien^entre su vida útil económica.
ANÁLISIS DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO- Es el procedimiento usado para calcular el valor presente o los beneficios de un flujo de efectivo al futuro. La aplicación más usada del análisis FED son la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son técnicas usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la evaluación de proyectos de inversión.
- 8 2 -
ANTIGÜEDAD.- Es aquel bien cuyo valor reside en sus características vetustas o remotas, acompañadas de un cierto nivel de calidad artística o histórica.
ANUALIDAD.-Es un pago que se hace o se recibe en intervalos futuros, ya sea de por vida o por un número fijo de períodos para amortizar una deuda. Puede o no corresponder a períodos anuales.
ÁREAS COMPLEMENTARIAS- Son las áreas de uso privativo tales como: aulas para capacitación, comedores, auditorios, espacios de archivo activo y muerto, bodegas, biblioteca, área de mantenimiento y salones de usos múltiples, que se incluyen en el área rentable de un inmueble
ÁREA DE CIRCULACIONES EXTERIORES.- Es la superficie exterior requerida para la circulación externa, peatonal o vehicular entre los distintos espacios o cuerpos contenidos dentro del polígono del inmueble. Esta superficie se encuentra por fuera del área construida y no está considerada como parte del área rentable.
ÁREA DE CIRCULACIONES INTERIORES- Es la superficie requerida para la comunicación entre los distintos espacios físicos en cada planta de un inmueble, incluyendo las áreas complementarias, por lo que es considerada parte del área rentable.
ÁREA DE USO COMÚN.-Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de conserjería, baños comunes, cuartos de limpieza, cuartos de máquinas, módulos de seguridad, subestaciones y no forma parte del área rentable.
ÁREAS EXTERIORES CUBIERTAS.- Es la suma de las superficies que aún sin ser parte del edificio principal cuenten con techumbre dentro del polígono o envolvente del predio, tales como las garitas de revisión, área de aparcamiento y andenes de descarga o similares. Deben ser incluidas como parte del área rentable cuando son de uso privativo y se miden a los paños exteriores.
ÁREA PRIVATIVA.-Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus funciones.
- 8 3 -
ÁREA RENTABLE.-Es la superficie utilizable de un edificio que es tomada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo las áreas comunes y los principales huecos verticales.
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA DEL EDIFICIO- Es la suma total de las superficies cubiertas del inmueble medidas a los paños exteriores, descontando los principales huecos verticales (Cubos de elevadores, ductos de instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas).
ÁREA UTILIZABLE.- Es la superficie construida de un edificio, a ser utilizada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, archivos, bodegas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo los principales huecos verticales y los balcones y terrazas descubiertas y se mide de los paños interiores de la porción dominante incluyendo la superficie de columnas y pilastras.
ARRENDADOR.- Es alguien que posee el derecho para usar un activo, el cual se le transfiere a otro (arrendatario) bajo un contrato de arrendamiento. El arrendador normalmente se conoce también como propietario o casero.
ARRENDAMIENTO.-Es un compromiso por parte del inquilino (arrendatario) de pagar un alquiler al propietario (arrendador), a cambio del usufructo de un activo. Puede ser financiero (largo plazo) o de operación (corto plazo). Generalmente incluye un acuerdo de contrato en donde los derechos de uso y posesión se transfieren del arrendador al arrendatario a cambio de pagar rentas.
ARRENDAMIENTO FINANCIERO.-Es el tipo de alquiler que transfiere substancialmente todos los riesgos y recompensas inherentes a la propiedad de un activo al arrendatario, al vencimiento del contrato.
ARRENDATARIO.- Es una persona a quien se le renta una propiedad bajo un contrato de arrendamiento. Al arrendatario se le, conoce también como inquilino.
ASEGURAMIENTO.- Es el acto de la Administración Publica Federal, personas físicas y morales para tomar medidas provisionales, que a través de la contratación de un seguro, le permiten resguardar sus bienes contra cualquier riesgo o perdida, por siniestros o eventualidades.
ASENTAMIENTO HUMANO- Es el establecimiento de un conglomerado demográfico, con el conjunto de sus sistemas de
- 8 4 -
convivencia, en un área físicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras materiales que lo integran. (Artículo 2 fracción II de la Ley General de Asentamientos Humanos).
AVALÚO.-Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.
AVALÚO BASE.-Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir aplicando todos los enfoques como si se hiciera el avalúo por primera vez.
AVALÚO DE ORDEN DE MAGNITUD.- El que resulta de estimar valores y costos en forma aproximada sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien, ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo. Su margen
de precisión es normalmente de 40%.
AVALÚO FORMAL.-Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de acuerdo con las normas aplicables al caso, sin invocar ninguna disposición de desviación.
AVALÚO FRACCIONAL.-Es la valuación independiente de un elemento que forma parte de toda una propiedad, como por ejemplo, en un edificio, valuar sólo el terreno o valuar solamente las construcciones. La suma de los valores fracciónales generalmente no equivale al valor total de la propiedad.
AVALÚO HIPOTÉTiCO.-Es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que pueden ser contrarias a los hechos o que pueden ser improbables en su realización o su consumación.
AVALÚO MAESTRO.-Avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación para una gran cantidad de propiedades, dado a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terreno identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura.
- 8 5 -
AVALÚO MASIVO.-Proceso de valuar, mediante un proceso selectivo a un universo de bienes inmuebles a una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, con información común y que permita inferencias estadísticas.
AVALÚO PROSPECTIVO.-Es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Generalmente se utiliza como marco en la evaluación de proyectos.
AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que seconsigue de dividir el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediatoanterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo.
AVALÚO RECURRENTE.- Es el resultado de actualizar las cifras de un avalúo base u original en una fecha posterior.
AVALUÓ Fx277xOZ?ECTIVO.-Es una vacation a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Los costos históricos y los índices de mercado resultan una herramienta importante para este tipo de avalúos.
BIEN.- Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.
BIEN COMPARABLE.- Es un bien con características semejantes al bien que se está valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien que se está valuando.
BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su
- 8 6 -
inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN MUEBLE.-Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a la tierra. El término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos.
BIEN PERSONAL.- Es un término legal que se utiliza en ciertas legislaciones para determinar los artículos de propiedad personal, y así diferenciarlos de los bienes inmuebles. La propiedad personal incluye todos aquellos artículos tangibles e intangibles que no son un bien raíz.
BIEN RAÍZ.-Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas a! terreno.
BIENES ASEGURADOS.- Son todos aquellos objeto de un proceso judicial, en que la autoridad competente adopte medidas provisionales para resguardarlos.
BIENES COMUNALES.-Son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son inembargables, imprescriptibles e indivisibles. (Artículo 107 de la Ley Agraria).
BIENES DEL DOMINIO PRIVADO DE LA FEDERACIÓN- Los señalados en el artículo 3 de La Ley General de Bienes Nacionales. "Las tierras y aguas de propiedad nacional no comprendidas en el artículo 2o. de esta ley que sean susceptibles de enajenación a los particulares; Los nacionalizados conforme a la fracción II del artículo 27 constitucional, que no se hubieren construido o destinado a la administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso; Los bienes ubicados dentro del Distrito Federal, declarados vacantes conforme a la legislación común; Los que hayan formado parte del patrimonio de las entidades de la Administración Pública Paraestatal, que se extingan o liquiden, en la proporción que corresponda a la
- 8 7 -
Federación; Los bienes muebles de propiedad federal al servicio de las dependencias de los Poderes de la Unión, no comprendidos en la fracción XI del artículo anterior; Los demás muebles que por cualquier título jurídico adquiera la Federación; Los bienes muebles e inmuebles que la Federación adquiera en el extranjero; Los bienes inmuebles que adquiera la Federación o que ingresen por vías de derecho público y tengan por objeto la constitución de reservas territoriales, el desarrollo urbano y habitacional o la regularización de la tenencia de la tierra; También se considerarán bienes inmuebles del dominio privado de la Federación, aquellos que ya formen parte de su patrimonio y que por su naturaleza sean susceptibles para ser destinados a la solución de los problemas de la habitación popular, previa declaración expresa que en cada caso haga la Secretaría de Desarrollo Social.
BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN- La propiedad que tiene el Estado sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de derecho público. Comprende el dominio público los bienes que por su naturaleza son del uso de todos (bienes de uso común), los bienes que están afectos al servicio de las dependencias de! poder público, los bienes destinados a un servicio público, los bienes que en general están afectos o destinados a una causa de utilidad pública (espacio aéreo, el mar territorial, la zona federal marítimo terrestre, los caminos, las carreteras, los monumentos arqueológicos, históricos y artísticos).
BIENES DISTINTOS A LA TIERRA - Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la Administración Pública Federal.
BIENES EJIDALES.- Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Artículo 79 de la Ley Agraria).
BIEN INTANGIBLE.-Ver Activo Intangible.
CAJONES DE ESTACIONAMIENTO- Son las áreas asignadas para el resguardo temporal de vehículos, cuyas dimensiones y cantidad deben cumplir con lo indicado por el Reglamento de Construcciones de la localidad o municipio. Su renta será considerada de acuerdo a la variante que presente, cubierto o descubierto.
- 8 8 -
CAPITAL.- Es cualquier conjunto de bienes susceptibles de reproducirse desde el punto de vista económico. Asimismo, uno de los cuatro factores de producción (los otros son la tierra, el trabajo y la organización). Desde el punto de vista contable el capital es la diferencia entre el activo y el pasivo de una empresa (CAPITAL = ACTIVOPASIVO).
CAPITAL DE TRABAJO.-Cantidad de dinero que se estima una entidad requiere para su operación diaria y se calcula como la diferencia de activos circulantes menos pasivos circulantes.
CAPITALIZACIÓN.- Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización:
a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y
b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.
CARTERA.-Conjunto de diferentes propiedades que administra una sola entidad.
CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA- Es la justificación para la ocupación de propiedad privada o propiedad social (ejidos y comunidades) para prevenir o remediar calamidades públicas, o para realizar obras de infraestructura y/o de beneficio colectivo.
CERTIFICADO DE VALUACIÓN- Es el documento en el que un Valuador certifica el monto de la valuación.
CLIMA.- Conjunto de caracteres atmosféricos que distinguen una región.
CÓDIGO DE CONDUCTA.- Es un documento que determina claramente una serie de reglas concretas de actuación de acuerdo con las actividades que cada organización desarrolla. Define comportamientos y contempla mecanismos que aseguren su efectiva ejecución.
CÓDIGO DE ÉTICA.- Es el sistema de principios morales que generalmente se expresan en un documento en el que están contenidos los objetivos, metas y anhelos de un grupo; se dice así a
- 89 -
las reglas generales de conducta de una profesión, impuestas por un cuerpo profesional que gobierna la actuación de sus miembros.
COMERCIALIZACIÓN.- Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las técnicas de la mercadotecnia, especialmente el estudio del mercado. A la comercialización también se le llama "mercadotecnia" que implica el estudio de: precio, producto, mercado y promoción.
COMODATO.-Es el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible y el otro contrae la obligación de restituirla al término de cierto plazo prefijado. COMPENSACIÓN.- Es la manera de extinguir obligaciones vencidas, monetarias o de cosas fungibles, entre personas que son recíprocamente acreedoras y deudoras.
COMPRA.- Representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un pago de dinero.
CONCESIÓN. Es el acto administrativo a través del cual, la Administración Pública Federal, o cualquier otro ente concedente, otorga a otros particulares concesionarios el derecho para el uso, goce o explotación de un bien de su propiedad.
CONDICIONES LIMITANTES.-Son aquellas restricciones que los clientes, los promoventes, el valuador, el mercado o las leyes locales le imponen a una valuación.
CONDUCTA.-Manera con que los hombres se comportan en su vida y acciones.
CONJUNTO DE DERECHOS.- La combinación de derechos relativos al régimen de propiedad de un bien inmueble.
CONSULTORÍA.- Es el acto o proceso de proporcionar información, análisis de datos y recomendaciones o conclusiones sobre diversos aspectos de bienes muebles e inmuebles, que no sea necesariamente un estimado de valor.
CONTRAPRESTACIÓN.-Es el pago por el uso o usufructo de un bien.
CONTRATO.-Es un convenio entre dos o más personas que implica derechos y obligaciones recíprocos; como por ejemplo: un contrato de renta o alquiler o un contrato entre tenedores de bonos y el emisor.
CONTROL.- El poder para dirigir la administración y establecer las
- 9 0 -
políticas de una entidad.
CONTROL INTERNO.- Es el conjunto de métodos y procedimientos coordinados que adoptan las dependencias y entidades para salvaguardar sus recursos, verificar la veracidad de la información financiera y promover la eficiencia de operación y el cumplimiento de las políticas establecidas.
COSTO.- Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.
COSTO DE REEMPLAZO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.
COSTOS INDIRECTOS.- Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos administrativos y los gastos legales.
COSTO DE REPOSICIÓN ASEGURARLE.- Es el costo de reemplazo o de reposición nuevo de un bien, después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros.
COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO.-Es el método del costo de reposición depreciado se basa en un estimado del valor actual de una propiedad, resultado de la suma del valor del terreno en el mercado, más los costos brutos de reposición (reproducción) de las mejoras, menos las deducciones por el deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y depreciación.
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO.-Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este
-91 -
costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción.
COSTO DE REPRODUCCIÓN- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción.
COSTO HISTÓRICO.-Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.
COSTO NETO DE REPOSICIÓN.- Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
COSTO ORIGINAL.-Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros) de un bien en manos de su propietario actual. Puede ser un costo de estado nuevo o usado.
COSTOS DIRECTOS.-Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien, tales como materiales o de mano de obra.
COSTOS INDIRECTOS.- Ver Gastos Indirectos.
CRÉDITO MERCANTIL.- Este es un activo intangible susceptible de compra-venta, que se estima a partir de la posibilidad de que los clientes e un negocio sigan recurriendo a los servicios* que se proporcionan o a las mercancías que en él se venden, lo cual resulta en que existan prospectos de ingresos continuos y ganancias aceptables.
CRITERIOS TÉCNICOS.- Son los aspectos generales que debe tomar en cuenta el perito valuador para formular un avalúo. Estos deberán ser complementados con análisis detallados enunciados en las normas metodológicas.
- 9 2 -
CUOTA DE MANTENIMIENTO.- Es la cantidad que aporta un inquilino de un inmueble regularmente con el propósito de cubrir los gastos operacionales, de mantenimiento y de reparación necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente.
DACIÓN EN PAGO.-Es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes, a través de aceptar una cosa diferente a la original.
DEMANDA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir en el mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado, considerando otros factores como población, ingreso, precios futuros y preferencias particulares.
DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL-Las señaladas en el artículo 2 de La Ley Orgánica de la Administración Pública Federal:
I. Secretarías de Estado II. Departamentos Administrativos III. Consejerías Jurídicas
DEPRECIACIÓN.-Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcionai-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa).
En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.
DEPRECIACIÓN ACUMULADA.-Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. La depreciación total acumulada es a una fecha determinada.
DEPRECIACIÓN ANUAL.-Es el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente.
DEPRECIACIÓN CURABLE.- Elementos de deterioro físico y
- 9 3 -
obsolescencia funcional que son posibles de curar económicamente, es decir donde su costo de cura produce un beneficio mayor en valor.
DEPRECIACIÓN FÍSICA.-Es la pérdida de utilidad en un activo fijo, atribuible estrictamente a causas físicas; tales como uso y desgaste.
DEPRECIACIÓN INCURABLE.-Aquellas partidas de deterioro físico y de obsolescencia funcional que no se pueden curar económicamente, es decir donde su costo de cura es mayor que el beneficio que produce.
DEPRECIACIÓN LINEAL.- Es el Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada.
DEPRECIACIÓN OBSERVADA.-Es la pérdida de valor acumulada, determinada no por las provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio, sino mediante la inspección física en un avalúo de su estado de operación, y expresada ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de reemplazo.
DERECHO.-Es la economía, contraprestación que paga el contribuyente al Gobierno por la obtención de un servicio directo y específico. Por ejemplo, pago del derecho por consu. 10 de agua municipal.
DERECHO DE EXPROPIACIÓN.-Es la Facultad de la Autoridad Gubernamental para hacerse de o enajenar a su favor bienes particulares para fines de interés público.
DERECHO DE PASO: Es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere mediante el uso o contrato, para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le pertenece a otro.
DERECHO DE PROPIEDAD.- Los derechos que están relacionados con el régimen de propiedad del bien raíz. Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad, a venderla, a rentarla, a regalarla, a desarrollarla, a cultivarla, a extraer minerales, a alterar su topografía, a subdividirla, a agruparla y a utilizarla para la recolección de desechos, o para no ejercer ninguno de estos derechos. La combinación de estos derechos de propiedad a veces se conoce como el conjunto de derechos. Los Derechos de Propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas tales como servidumbres, derechos de paso,
- 9 4 -
densidad específica de construcción, zonificación y otras restricciones que pueden afectar la propiedad.
DERECHO DE VÍA.-Es la franja o área afectada de un terreno, para uso, ocupación o paso de líneas o vías del interés de un tercero o el público en general, libre de toda obstrucción.
DERECHOS DEL ARRENDADOR.-Son los derechos de propiedad que conserva el arrendador o propietario sobre una propiedad sujeta a un arrendamiento, en donde los derechos de uso y ocupación se le transfieren al arrendatario o inquilino.
DERECHOS DEL ARRENDAMIENTO - Son los derechos de régimen de propiedad creados por las condiciones de un contrato de arrendamiento y no por los derechos inherentes al régimen de propiedad del bien raíz.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO.- Son los derechos de un arrendatario o inquilino sobre una propiedad arrendada, incluyendo los derechos de uso y ocupación por un período específico a cambio del pago de una prima y/o renta. Se pueden subdividir o arrendar a terceros.
DESVALORIZACIÓN.-Es el proceso mediante el cual las cosas van perdiendo su valor con el paso del tiempo, lo cual se debe a: a) uso constante y continuado, que provoca desgaste; b) obsolescencia; c) cambio de modas y costumbres; d) avance tecnológico, etc.
DETERIORO FÍSICO.-Es una forma de depreciación donde la pérdida en valor o utilidad de un bien es atribuible a causas meramente físicas, como son el uso, desgaste o exposición a los elementos.
DEVALUACIÓN.-Es la disminución del valor de una moneda respecto a otras monedas extranjeras.
DISPOSICIONES DE DESVIACIÓN- Aquellas que se incluyen en una Norma Específica y que bajo ciertas condiciones constituyen excepciones adecuadamente permitidas. Cuando se recurre a ellas, deben manifestarse clara y suficientemente en los informes de avalúo.
DISTRIBUCIÓN DEL COSTO DE COMPRA.-Es la distribución del
- 9 5 -
pago total de una propiedad entre el número de bienes que la constituyen.
DOMINIO PLENO.- Es el régimen de propiedad absoluto, sujeto a las limitaciones, impuestas por el estado.
DONACIÓN.-Es el contrato por virtud del cual una persona denominada "donante" transmite a título gratuito la propiedad de un bien mueble o inmueble a otra persona denominada "donatario".
ECOLOGÍA.-Es el estudio de las interrelaciones entre plantas y animales, o sea entre organismos vivos y su medio ambiente
EDAD CRONOLÓGICA.-Es el número de años que han transcurrido desde la construcción o puesta en marcha original de un bien.
EDAD EFECTIVA.- Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide con su edad cronológica.
EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN.- Es la edad aparente aei bien al momento de realizar una reconstrucción significativa del mismo, en comparación con un bien nuevo similar.
EFECTIVO.-Se refiere a la cantidad de dinero que se posee una persona física o entidad.
ELEMENTOS ACCESORIOS DEL ARRENDATARIO.-Instalaciones y accesorios que no son originalmente parte de un bien inmueble y que el arrendatario añade a la propiedad y utiliza para llevar a cabo el negocio. (Ver elementos accesorios).
ELEMENTOS ACCESORIOS.- Bienes muebles que resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas en inmuebles de uso especializado y que terminan siendo parte del mismo. Ejemplos son: pantalla de proyección en un cine, bóveda de seguridad en un banco, sistema de seguridad en un condominio, etc.
EMPAQUE Y EMBALAJE.-Es el costo de preparar alguna maquinaria y equipo para su envío al comprador, mediante un empaque y embalaje adecuados.
EMPRESA.-Es la persona física o moral propietaria de los activos
-96-
circulantes y de un conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a activos intangibles e integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo; es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operación y el desarrollo de ese conjunto de activos.
ENAJENACIÓN.-Es ei acto por medio del cual se transmite la propiedad de uno o más bienes mediante los procedimientos a título gratuito u oneroso que establece la Ley. Ver venta
ENFOQUE BASADO EN LOS ACTIVOS.- Método para estimar el valor de un negocio en el que se examina el Balance General que muestra todos los activos tangibles e intangibles y todos los pasivos, a su valor de mercado, o a su valor en libros. Cuando se utiliza este enfoque en valuaciones que comprenden negocios en operación, el estimado de valor obtenido debe compararse junto con los estimados de valor obtenidos por otros enfoques.
ENFOQUE DE COSTOS.- Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.
ENFOQUE DE INGRESOS.- Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado. El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.
- 97 -
ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Ver Método Comparativo de Mercado.
ENTIDAD,- Es un individuo, una sociedad mercantil o anónima u otra forma cualquiera de organización, autorizada por la ley o por la costumbre, para poseer bienes o efectuar transacciones comerciales.
ENTIDAD GUBERNAMENTAL. Las señaladas en el artículo 3 de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal:
I. Organismos Descentralizados II. Empresas de participación estatal, Instituciones Nacionales
de Crédito, Organizaciones Auxiliares Nacionales de Crédito e Instituciones Nacionales de Seguros y Fianzas, y
III. Fideicomisos.
EQUILIBRIO ECONÓMICO.- En la teoría económica se habla de equilibrio cuando: a) la oferta es igual a la demanda; b) los ingresos de venta son igual a los gastos de consumo; c) los costos de producción igualan a los ingresos de los factores productivos. El equilibrio en el mercado se alcanza cuando la oferta y la demanda que llegan a él se igualan con los diferentes precios.
EQUIPO.-Es el término genérico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos para la producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares que en su conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para la administración y operación de la empresa.
EQUIPO AUXILIAR.-Es un accesorio o mejora que forma parte de una unidad principal pero que pueden ser adquiridos o instalados por separado; por ejemplo el motor de una máquina.
ESCRITURA DE PROPIEDAD.- Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una traslación de dominio sobre bienes raíces.
ESTADOS FINANCIEROS.-Es el conjunto de informes contables convencionales para una entidad, constituido principalmente por Estado de Resultados, (Pérdidas y Ganancias), Balance General (Situación Financiera), y Estado de Flujo de Efectivo (Flujo de Caja),
- 9 8 -
los cuales se preparan en forma mensual o al final del ciclo contable o período fiscal.
EXPROPIACIÓN.- Es la acción o efecto de expropiar.
EXPROPIAR.- Es la privación a particulares, ejidos o comunidades de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública o de interés social previstos en las leyes.
FACTOR DE DEMÉRITO.- Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajusfar al mismo según el estado actual que presenta el bien.
FACTOR DE DEPRECIACIÓN- Ver factor de demérito
FACTOR DE DESCUENTO.- Es un multiplicador necesario para rzz^z'.: Izz fljjcs de efecüvo que genera un bien a valor presente.
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN.-Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.
FACTOR DE OBSOLESCENCIA.-Contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo).
FACTOR RESULTANTE.- Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajusfarlo por su depreciación total.
FACTORES EXTERNOS.-Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser entre otros: inflación tasas de interés bancario; disponibilidad de créditos hipotecarios; el nivel económico o el atractivo de un vecindario.
FECHA DEL INFORME DE AVALÚO.-Es la fecha de emisión del
- 99 -
l l ü L i ü T E C A informe de valuación. Puede ser igual o distinta a la recha de valores.
FIDEICOMISO.-Es el contrato por virtud del cual una persona denominada "fideicomitente" encomienda a una institución de crédito denominada "fiduciaria" la administración de determinados bienes o recursos para alcanzar un fin específico, en beneficio de una o varias personas denominadas "fideicomisarios".
FINANCIAMIENTO.-Es la aportación de capitales necesarios para el funcionamiento de la empresa. Las fuentes de financiamiento pueden ser internas o externas. El financiamiento interno se realiza invirtiendo parte de los beneficios de la empresa; el financiamiento externo proviene de los créditos bancarios o de la emisión de valores como las acciones y las obligaciones.
FLETES Y SEGUROS.-Es el costo total de cargar, embarcar y descargar en el almacén del comprador, incluyendo la cobertura el seguro de transporte.
FLUJO DE EFECTIVO.- Es el ingreso neto periódico que se estima será producido por los ingresos menos los gastos / salidas en la operación y la reversión de un bien que produce ingresos. El flujo de efectivo neto se define también como el efectivo disponible para el accionista o para el capital invertido.
FRANQUICIA.- Es el tipo de organización empresarial en el que una empresa ya est'z'zz.ia firma un contrato ^cr, alguna persona o varias, para mediante un pago, distribuir los productos de la empresa que otorga la franquicia.
FUSIÓN.-Se le llama así a la unión de dos o más empresas, mediante la adquisición que una de ellas hace de los activos netos (o capital) de la otra u otras.
GASTO.-Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se habla de gastos de consumo, gastos de representación, gastos generales, gastos menores, etc.
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN- Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción, registro, custodia,
-100-
conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales; servicios de vigilancia, transporte, embalaje y almacenamiento; avalúos; aportaciones; derechos; impuestos y otras contribuciones; seguros; papelería, energía eléctrica y gastos indirectos.
GASTOS DE IMPORTACIÓN.- Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto General de Importación de México, la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico. Se agregan también otros gastos como los de agentes aduanales, etc.
GASTOS DE OPERACIÓN.- Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros, reparaciones, mantenimiento y a los honorarios administrativos.
GLOBALIZACIÓN ECONÓMICA.- Es el proceso de integración económica entre países, donde los procesos productivos, de comercialización y de consumo se van asimilando, de tal forma que se conforma un conjunto entre los países.
GRAVAMEN.-Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades.
HIPOTECA.- Es el derecho real que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como garantía de un crédito hipotecario.
HOMOLOGACIÓN.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.
HORIZONTE.- Es el punto en el futuro que se considera como límite en un análisis económico.
HUECOS VERTICALES PRINCIPALES- Es el conjunto de huecos verticales (cubos de elevadores, escaleras, cubos de luz, etc.) y huecos registrables de las instalaciones generales de un inmueble.
-101 -
IMPRESCRIPTIBLE.- Son los derechos y obligaciones que se ejercen sobre un inmueble y que no desaparecen por el mero transcurso del tiempo.
IMPUESTO.- Es la contribución, cantidad de dinero o especie que el Gobierno cobra por ley a los particulares, con el objeto de sostener los Gastos Gubernamentales y los servicios que proporciona a la Sociedad.
IMPUESTO PREDIAL.- Es el que se grava al dominio sobre las propiedades inmuebles ubicadas dentro de los límites del Distrito Metropolitano o Municipal.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA.- Es la contribución que grava el ingreso de las personas y entidades económicas (personas físicas y morales)
INALIENABLE.- Es aquella condición de un bien, en la cual este no puede ser enajenado.
INDEMNIZACIÓN.- Es la acción o efecto de indemnizar.
INDEMNIZAR.- Es el resarcimiento de un daño o perjuicio causado por un acto de gobierno o autoridad mediante el pago correspondiente.
ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR.-Es la razón matemática que muestra la evolución de los precios de las mercancías y servicios que compran los consumidores. El índice e precios al consumidor puede ser nacional o por ciudad, y se obtiene como promedio del incremento de precios de algunos artículos y servicios representativos del consumo general, previa selección del conjunto de mercancías y servicios que se tomarán en cuenta para el promedio. El índice nacional de precios al consumidor se da a conocer mensualmente, y la suma de los doce meses representa el incremento anual promedio. A este índice también se le llama índice de precios al menudeo.
INDIZACIÓN.-Es una herramienta usada para estimar el valor actual de un bien, en el cual un factor de actualización es aplicado al valor o costo histórico del bien en otra fecha.
INDUSTRIA.-Es el conjunto de actividades económicas que tiene como finalidad la transformación y la adaptación de recursos naturales y materias primas semielaboradas en productos acabados de consumo final o intermedio, que son los bienes industriales o
-102-
mercancías.
INFLACIÓN.-Este fenómeno económico se da como un proceso sostenido y generalizado de aumento de precios, provocado generalmente por un exceso de dinero circulante en relación con las necesidades de la producción.
INFORME DE AVALÚO.- Es un informe a manera de comunicación oral, escrita, magnética o electrónica como resultado de un avalúo, revisión o análisis económico. Es el documento que es remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación. INGENIERÍA BÁSICA.- Son los cargos indirectos por el diseño conceptual de una instalación o edificio. Generalmente no se carga al activo fijo.
INGENIERÍA DE DETALLE.- Es el cargo indirecto por el diseño, planos y supervisión en la elaboración, fabricación o construcción de un bien. Se contabiliza como parte del activo fijo.
INGRESO BRUTO.- Es el ingreso o renta que genera un bien en un período, antes de deducir ningún gasto o pago.
INGRESO NETO.- Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y mantenimiento. Puede ser estimado antes o después de gastos financieros y / o impuestos.
INMUEBLE.- Ver Bien Inmueble o Bien Raíz.
INMUEBLES CATALOGADOS.- Son todos aquellos inmuebles clasificados por Instituciones como el INAH o el INBA, ubicados en centros históricos o zonas de valor cultural o artístico que por sus características propias como edad, género y relevancia dentro del marco histórico, cultural o estético, forman parte de la identidad de un país, ciudad, población o barrio.
INSTALACIÓN Y MANO DE OBRA- Es el costo que se carga generalmente por concepto de materiales y mano de obra que se requieren para ensamblar e instalar equipos o para realizar construcciones.
INSTALACIONES ESPECIALES.-Son equipos adheridos o instalados permanentemente a un bien inmueble de uso común, por lo que terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y, en cierta medida, indispensables para el funcionamiento de éste. Ejemplos:
- 103 -
elevadores, calefacciones, subestaciones eléctricas, etc.
INTERÉS COMPUESTO.- Es el beneficio o rendimiento en dinero que se gana tanto del capital inicial, como del interés ganado por el capital inicial en periodos sucesivos. El interés que se gana en un periodo se convierte en parte del capital inicial en el periodo siguiente. A esto último se le llama "Capitalización de Intereses".
INTERÉS REAL.- Es el beneficio o rendimiento en dinero que gana el capital por arriba de la inflación en un periodo dado.
INTERÉS SIMPLE.-Es el beneficio o rendimiento en dinero obtenido por un capital fijo, durante cierto tiempo.
INVENTARIO.-Es un documento en el cual se anota una relación ordenada de los bienes de una persona, entidad, o una comunidad. Los establecimientos industriales y comerciales, realizan periódicamente sus inventarios con el propósito de conocer la cantidad de mercancías (producidas, en elaboración y almacenadas) con las que cuentan.
INVERSIÓN.- Es la suma de dinero necesaria para adquirir un bien que se espera produzca un flujo aceptable de ingreso, incremente en el valor de! capital y le preste un servicio.
INVESTIGACIÓN DE MERCADO.- Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien valuado.
JOYA.-Es el término que comprende todos aquellos pequeños objetos decorativos de metales preciosos, contengan o no piedras preciosas.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA- Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado, expresado en términos monetarios, a pagar por el arrendamiento de un bien.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA.- Es la determinación de lo que vale un contrato de arrendamiento de una unidad productiva, a través de un modelo económico y financiero, que considera la capacidad de pago de renta en función de los ingresos y de los egreso de la unidad productiva, el monto de la inversión en
-104-
activos, el capital de trabajo y la rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios.
LIQUIDEZ.- Es una razón financiera que mide la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones financieras a corto plazo. Se calcula como: Liquidez = caja +
bancos Pasivo a corto plazo
LISTA DE PRECIOS MÍNIMOS.-Es la lista que periódicamente emite la Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo, en la que se establece el precio mínimo de venta al cual los bienes considerados de desecho pueden ser enajenados por las Dependencias y Entidades Gubernamentales.
LOTE.-Es un grupo de bienes o servicios que representen una sola transacción; si ei grupo está compuesto de un número conocido de partidas similares, se obtiene el precio o el costo de cada una mediante una simple división; si las partidas son disímiles y el valor total es independiente de los precios unitarios, el costo de cada partida es usualmente indeterminable excepto que se haga por algún método de distribución de costo.
MAQUINARIA.- Es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que implica la transformación de un material o producto. Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria.
MARGEN DE UTILIDAD.-Es un componente de rentabilidad respecto al rendimiento sobre los activos (sobre la inversión). Se obtiene dividiendo la utilidad neta entre el ingreso por ventas.
MAYOR Y MEJOR USO.- El uso más probable para un bien, que es físicamente posible, permite legalmente, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. La posibilidad como suma de eventos que orientan hacia una opción estadística más probable.
MEJORAS A LOS TERRENOS.-Son obras inherentes al acondicionamiento de un terreno, como: desmonte, nivelación, pavimentación y aceras, alcantarillado y ductos de agua potable y de gas, cercado, ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que
- 105 -
habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local. El término puede incluir también a los edificios, pero cuando al terreno se le han agregado las construcciones, a la cuenta respectiva se le llama genéricamente "edificio" (s).
MEJORAS DEL ARRENDATARIO O DEL INQUILINO.-Son aquellas mejoras o anexos fijos realizados al terreno o construcciones, instalados y pagados por el arrendatario para satisfacer sus necesidades. Dependiendo de lo que señale el contrato, el arrendatario puede o no remover las mejoras que haya realizado al término del contrato de arrendamiento, siempre que su remoción no ocasione un daño serio al bien raíz.
MERCADO.-Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.-Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. Ver enfoque de Mercado.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.-Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retomo sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja el principio de
-106-
anticipación.
MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición deja construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador. Ver enfoque de Costos.
MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA- Son los bienes muebles utilizados para equipar una oficina. Ejemplos: mobiliario, máquinas de escribir, máquinas calculadoras y de cómputo; archiveros; equipo para copiado.
MONOPOLIO.-Es la forma de mercado en la que existe una sola entidad como único vendedor.
MONOPSONIO.- Es aquella forma de mercado en la que existe un solo comprador, que impone sus condiciones a los vendedores, debido a su influencia y su poder económico.
MONTO.-Es la cantidad en dinero o en especie que se pide u ofrece por un bien o servicio.
MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas. (Artículo 26 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos).
MONUMENTOS ARTÍSTICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles construidos en los siglos XX y XXI que revisten valor estético relevante. Para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a cualquiera de las siguientes características: representatividad, inserción en determinada corriente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas utilizadas y otras análogas.
-107-
Tratándose de bienes inmuebles, podrá considerarse también su significación en el contexto urbano.
MONUMENTOS HISTÓRICOS- Son los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas cúrales; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administración, divulgación, enseñanza o práctica de un culto religioso; así como a la educación y a la enseñanza, a fines asistenciales o benéficos; al servicio y ornato públicos y al uso de las autoridades civiles y militares, incluyendo los bienes muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. (Artículo 36 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos).
MULTIPLICADOR DE LA RENTA.-Es una relación entre el precio de venta o el valor de una propiedad, y el ingreso anual promedio o la expectativa de ingreso; se puede basar en el ingreso bruto o neto. Se aplica al ingreso que se estima generará un bien para obtener su valor comercial.
NEGOCIO.- Es una entidad comercial, industrial o de servicio que se dedica a una actividad económica generalmente lucrativa. El derecho de propiedad de un negocio puede ser indiviso, puede dividirse entre los accionistas, y/o puede incluir un derecho mayoritario y minoritario.
NEGOCIO EN MARCHA.-En el supuesto de que una entidad comercial continuará en operación en el futuro previsible. Por lo tanto, se supone que la empresa genera utilidades y que no tiene la intención ni la necesidad de liquidar o de reducir materialmente la escala de sus operaciones; si existiera dicha intención o necesidad, los estados financieros tendrían que elaborarse sobre una base distinta y si es así, la base utilizada en un avalúo deberá revelarse. Los negocios en marcha pueden valuarse mediante el enfoque basado en los costos, el enfoque de capitalización de ingreso, o mediante el enfoque de comparativo de ventas.
OBJETO DEL AVALÚO.-EI objeto de un avalúo es el tipo de valor que se pretende al llevar a cabo el trabajo de valuación. Ver Propósito del avalúo.
-108-
OBLIGACIÓN.-Es el reconocimiento o evidencia por escrito de una deuda. Las acciones constituyen una obligación que emite una compañía especialmente como respaldo por el dinero aportado por los accionistas.
OBRAS COMPLEMENTARIAS.-Son Bienes que amplían el confort o que agregan beneficios al uso o funcionamiento de un inmueble, como pueden ser rejas, patios, jardines, fuentes, albercas, etc.
OBRAS DE ARTE.-Son todas aquellas obras que por su proceso de creación o por quien fueron creadas se consideran arte (puede ser oras físicas, intelectuales o literarias).
OBSOLESCENCIA.- Es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien o propiedad, por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales), o externos (económicos), distintos al uso y deterioro físico.
OBSOLESCENCIA CURABLE.- Es aquella cuyo coste por corregirla es menor que el beneficio económico que recibe el bien por la curación.
OBSOLESCENCIA ECONÓMICA.- Es la pérdida en valor o utilidad de un bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo.
OBSOLESCENCIA EXTERNA.- Ver Obsolescencia Económica.
OBSOLESCENCIA INCURABLE- Es aquella cuyo costo por corregirla es mayor que el beneficio económico que recibe el bien. Generalmente no conviene curarla.
OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL- Es la pérdida en el valor, resultado de una nueva tecnología, incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño, materiales, resultados del proceso como sobrecapacidad, usos inadecuados, falta de utilidad o excesivos
-109-
costos variables de operación, o por su influencia negativa en el medio ambiente Se considera un tipo de obsolescencia interna.
Es también la pérdida en el valor de un bien que se debe a los cambios en la moda, preferencias o normas.
La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los costos operativos excedentes. Puede ser curable o incurable.
OCUPACIÓN SUPERFICIAL- Es el acto de tomar posesión de la superficie de un terreno y ejecutar obras sobre él. Si el terreno es de propiedad privada, puede celebrarse un contrato de arrendamiento o de compraventa con el dueño, conforme a la legislación civil aplicable; y si el terreno pertenece a un núcleo agrario, podrá celebrarse un convenio de ocupación temporal o servidumbre de paso con sujeción a la Ley Agraria.
OFERTA EN EL MERCADO DE PROPIEDADES- Es la cantidad de derechos sobre propiedades que están disponibles para venta o en renta, a diferentes precios en un mercado dentro de cierto período de tiempo.
OLIGOPOLSO.-Es la situación en donde se tienen pocos vendedores de un producto que puede ser idéntico o diferente en alguna forma, pero donde cada cual tiene gran influencia sobre el precio.
OLIGOPSONIO.- Se considera que hay oligopsonio cuando el número de compradores es muy reducido y éstos se imponen a los vendedores, lo que les permite influir sobre el precio.
OPCIÓN.- Es un acuerdo de mantener abierta una oferta para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles por un período de tiempo específico a un precio establecido. Una opción genera un derecho contractual, el ejercicio del cual generalmente queda sujeto al cumplimiento de las condiciones especificadas. Tipos de Propiedad
OPINIÓN DE VALOR.- Es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso.
-110-
PASIVO FINANCIERO.- Es cualquier pasivo que es una obligación contractual a) para entregar efectivo u otro activo financiero a otra empresa; o b) para intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potencialmente desfavorables,
PASIVOS.-Son los adeudos que tienen una entidad con sus acreedores y el derecho de estos últimos sobre los activos. Pueden ser a corto plazo (menos de un año) o a largo plazo.
PATRIMONIO.-Es el conjunto de bienes, derechos y deberes apreciables en dinero que tiene una persona, siendo susceptibles de estimación económica.
PATRIMONIO FEDERAL.-Es el conjunto de bienes y derechos, recursos e inversiones que, como elementos constitutivos de su estructura social o como resultado de su actividad normal, ha acumulado el Estado Mexicano y posee a título de dueño, para destinarlos o afectarlos en forma permanente, a la prestación directa o indirecta de los servicios públicos a su cuidado, o a la realización de sus objetos o finalidades de política social y económica. (No incluye bienes del Patrimonio Estatal o Municipal)
PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD- Es la pérdida económica en la capacidad del uso de suelo de un bien inmueble a consecuencia de ser afectado por una obra de infraestructura, la cual deberá ser pagada mediante una indemnización al propietario de dicho bien.
PERITO VALUADOR.-Es aquel vaiuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores'públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
PERMUTA.- Es un acuerdo de voluntades mediante el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien mueble o inmueble por otro bien, entendiéndose por obligación el transmitir el dominio de dicho bien mueble o inmueble.
PERSONA FÍSICA.- Es una persona jurídicamente individual sujeto a un gravamen fiscal. En términos genéricos se conoce también como causante.
-111 -
PERSONA MORAL.- Es una persona Jurídica colectiva. Asimismo, es toda sociedad mercantil u organismo que realice actividades empresariales, se consideran también las instituciones de crédito y las sociedades y asociaciones civiles, Iglesias y Gobiernos estatales. Se denominan también con el término genérico de causante.
PIEDRAS PRECIOSAS.- Se dice de las piedras o minerales que son finas, duras, raras y por lo común transparentes, o al menos translúcidas, y que talladas se emplean en adornos de lujo.
PLANTA.- Es el conjunto de activos que puede incluir edificios, maquinaria y equipo no permanente especializado.
PLANTA Y EQUIPO.- Es el término utilizado para referirse a los edificios, maquinarias y equipos no fijados permanentemente a los edificios.
PORCIÓN DOMINANTE.- Es la parte que ocupa más de un 50% de la superficie total de cada uno de los muros perimetrales del inmueble y se usa como base para determinar el área rentable. La porción dominante establece qué superficie es la que ocupa la mayor parte del muro; así, si una pared cuenta con un sistema de vidrios o cristales
2
que represente un total de 19 m y el área de ese muro representa un 2
total de 27 m (midiendo de piso a techo), automáticamente se reconoce que la porción dominante es la del sistema de vidrios. POTENCIAL DE SERVICIO.-Son los beneficios económicos futuros inherentes al activo en términos de su potencial para contribuir, directa o indirectamente al flujo de efectivo y en equivalentes de efectivo para la entidad. El potencial de servicio se mide como el nivel de capacidad productiva que tendría que reemplazarse si la entidad fuera despojada del activo.
PRÁCTICA VALUATORIA.-Es la práctica de la función, de los valuadores que puede ser de tres maneras: avalúo, revisión de avalúos y consultoría.
PRECIO.-Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.
-112-
PRECIO DE MERCADO.-Es el precio actual según factura, o cotizado al término de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago.
PRECIO DE OFERTA.-Es aquel precio al cual el propietario de un bien lo ofrece formalmente para su venta en el mercado.
PRECIO MÍNIMO DE VENTA.- Es el precio más bajo al que un vendedor está dispuesto a ofrecer un bien o servicio.
PRECIO NETO DE VENTA.- Es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una transacción prudente entre partes dispuestas y con conocimiento, menos todos los costos en que se incurrió para concluir su venta.
PRECIO TOPE.-Es el precio máximo al cual puede ser vendido un producto o servicio.
PREMIO POR EL CONTROL.- Es un valor adicional inherente al poder sobre los derechos de control de una entidad, a diferencia del derecho minoritario.
PREMISAS DE VALOR.- Es el término para identificar la definición y los parámetros bajo los cuales se está estimando un determinado valor.
PRESERVACIÓN ECOLÓGICA.-Es la acción de proteger la flora y fauna para la conservación del medio ambiente y de los recursos naturales. (SEMARNAT)
PRÉSTAMO A LARGO PLAZO.-Es aquel que se otorga a un plazo mayor de un año. Por ejemplo un préstamo hipotecario a pagar en diez años. La mayor parte de créditos a largo plazo se destinan a la producción o a la compra de bienes duraderos.
PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN.-Es el valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro. Este principio fundamenta el valor por capitalización de rentas o por el enfoque de ingresos.
PRINCIPIO DE COMPETENCIA.- Es la ganancia anima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa por un exceso de oferta.
-113-
PRINCIPIO DE CONFORMIDAD.- Es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el vecindario está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica.
PRINCIPIO DE CRECIMIENTO, EQUILIBRIO Y DECLINACIÓN.-Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por tres etapas: Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye.
PRINCIPIO DE EQUILIBRIO.- Existe un punto de armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas, afectará el valor de un bien.
PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO.- El mayor y mejor uso es para un bien, es aquel que es físicamente posible, iegalmente permitido, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bisn que se está valuando.
PRINCIPIO DE PERÍODOS CRECIENTES Y DECLINANTES.- Son l?s condiciones utilizadas en la práctica valuatoria. Se basa en las siguientes etapas de un bien: integración, equilibrio, desintegración y renovación.
PRINCIPIO DE SUBSTITUCIÓN.-Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.
PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE.- Un bien inmueble en transición a otro uso no deberá valyarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.
PROMOVENTE.-Se entiende como la Entidad o Dependencia de la Administración Pública Federal que tiene interés en un bien y que promueve o solicita el servicio de valuación, justipreciación o consultoría.
PROPIEDAD.-Es un concepto legal que comprende todos los
-114-
derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.
PROPIEDAD INVERSIÓN.-En bienes raíces, una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero, para una posible ocupación futura del propietario, o para desarrollarse en el futuro y que genere ingresos o utilidades por rentas cuando se vende.
PROPIEDAD INMUEBLE.-Es el concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios inherentes a los bienes raíces.
i .".OPIEDAD PERSONAL.- Es un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de los bienes que no son un bien raíz. También se conoce como "bien mueble". La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente. LOS artículos de propiedad persona! tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado, a su valor de realización o a su valor de recuperación.
PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO- Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. Incluyen al terreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos los muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados adecuadamente.
PROPÓSITO DEL AVALÚO.-Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se trate. Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán los mismos.
- 115 -
PROYECTOS AGROPECUARIOS, INDUSTRIALES, TURÍSTICOS Y DE SERVICIOS. Es el planteamiento de un problema tendente a resolver entre muchas una necesidad humana, con diferentes ideas, inversiones de distinto monto, tecnología y metodologías con diverso enfoque, destinadas a resolver necesidades agropecuarias, industriales, turísticas o de servicios respectivamente.
PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO- Es el planteamiento tendente a resolver, problemas urbanos y normar criterios a fin de controlar y orientar el desarrollo de los núcleos de población.
PUNTO DE EQUILIBRIO.-Es el punto de producción en el que los ingresos y los costos son iguales: en otras palabras, una combinación de ventas y costos que da como resultado la operación de un negocio sin producir utilidad ni pérdida.
RATIFICACIÓN DE VALORES- Es el acto de reafirmar a una fecha actual dictámenes de vaior referidos a una fecha previa.
REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS.- Es la actualización de la información financiera en libros, con base a los lineamientos emitidos por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, en sus respectivos boletines.
REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA- Es el acto de brindar certidumbre jurídica a la posesión de la tierra a través de la entrega de títulos de propiedad, a favor de los individuos con derechos que integran los asentamientos humanos que así lo aprueben y soliciten.
RENDIMIENTO INICIAL.- Es el ingreso neto inicial en la fecha de la transacción o valuación expresada como un porcentaje del precio de venta o de la valuación. Comúnmente se conoce como Ia4asa de capitalización global (ver la tasa de capitalización).
RENTA BRUTA.- Ver Ingreso Bruto.
RENTA DE CONTRATO.- Es un monto de la renta especificada por cierto acuerdo de arrendamiento; aunque una renta por contrato puede ser igual a la renta del mercado, en la práctica puede diferir de manera importante, particularmente en arrendamientos más antiguos con condiciones de renta fija.
-116-
RENTA DE MERCADO.- Es la cantidad estimada por la cual una propiedad o espacio dentro de una propiedad debe rentarse, a la fecha de la valuación entre un arrendador y un arrendatario dispuestos, bajo condiciones adecuadas, en una transacción de libre competencia, después de una comercialización apropiada, en donde las partes actúan con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión.
RENTA EN EXCESO.- Es un monto de renta que es mayor que la renta del mercado; si se considera así, dicha renta se capitaliza comúnmente a una tasa de descuento más alta debido al mayor riesgo y a las incertidumbres potenciales asociadas con las consecuencias de la desventaja del arrendatario.
RENTA NETA.-Ver Ingreso Neto.
RESERVA PARA DEPRECIACIÓN- Son los costos que cargan los contadores en los estados financieros de inmuebles de productos, como recuperación del costo original de los activos bajo la convención de su costo actual. Las acumulaciones para depreciación son una función de una convención contable y no necesariamente se reflejan en el mercado.
RESCATE DE CONCESIONES.-Es cuando los bienes materia de la concesión, vuelven de pleno derecho por causa de utilidad pública, mediante la indemnización cuyo monto será fijado por peritos, a la posesión, control y administración del Gobierno Federal y que ingresan al Patrimonio de la Nación.
RESERVA TERRITORIAL.-Es la superficie de tierra que será utilizada para crecimiento de un centro de población de acuerdo a un proceso de distribución equilibrada y sustentable de la población y de las actividades económicas en el Territorio Nacional.
REEVALUACIÓN.- Es la acción de incrementar el valor-de una moneda con respecto a su anterior tipo de cambio. También se pueden revaluar los activos de las empresas, con fines fiscales y financieros.
REVERSIÓN.-Es la cantidad, en términos monetarios, que se estima producirá un bien a su venta después de un determinado período en uso.
RIESGO.- Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso productivo o de inversión. En contraposición, el
-117-
beneficio del empresario es ei premio (tasa de interés), que recibe por haber aceptado el riesgo.
SEGURO.-Es el mecanismo económico mediante el cual aquellos que se encuentran sujetos a determinados peligros similares contribuyen a un fondo común, con el cual se paga cualquier pérdida sufrida por cualquiera o cualesquiera de los contribuyentes.
SERVIDUMBRE DE PASO.- Es el derecho que tiene el propietario de un predio, para hacer uso de un camino, o de una corriente de agua en un predio adyacente, propiedad de otra persona.
SOCIEDAD.- Es un derecho de propiedad en el que dos o más personas son propietarias de un negocio o de una propiedad y comparten las utilidades y las pérdidas. Las sociedades pueden ser anónimas o limitadas.
SOLICITANTE DEL AVALÚO.- Es la dependencia o entidad de la Administración Pública Federal que requiere de un dictamen de valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de enajenaciones, adquisiciones o arrendamientos.
«5HRA9RENDAM1ENTOS-Es te posición que se c *3 cuando e! inquilino o arrendatario que ya tiene un contrato de arrendamiento le transfiere a un tercero los derechos de que disfruta al ocupar la propiedad motivo del contrato.
SUBASTA.-Venta que normalmente es pública, en donde la propiedad se le vende al postor que ofrece la cantidad más alta, siempre y cuando ésta sea igual que, o exceda cualquier precio de reserva o valor base establecido.
SUBSTANCIAS PELIGROSAS.-En el contexto de una valuación, cualquier material que se encuentra dentro, alrededor o cerca de la propiedad que está siendo valuada que tiene suficiente forma, cantidad y biodisponibilidad para crear un impacto negativo sobre el valor de mercado de la propiedad.
SUPOSICIONES.- Las suposiciones contemplan incluyen hechos, condiciones o situaciones que afectan al sujeto de el enfoque de una valuación, pero que no son susceptibles de verificarse. Estos son aspectos que, una vez declarados, deben aceptarse para entender la valuación. Todas las suposiciones que respaldan una valuación deben
-118-
ser razonables.
TASA DE CAPITALIZACIÓN.- Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor del mismo. Se considera que incluye el retorno "de" y "sobre" el capital invertido en el inmueble. Así, la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se utiliza para convertir un ingreso en valor.
TASA DE DEPRECIACIÓN.- Es el porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación en un determinado período.
TASA DE DESCUENTO.-Es un índice usado para convertir una cantidad de dinero pagadero o cobrable en el futuro a valor presente.
TASA DE INTERÉS.- Es ¡a Relación que existe entre la cantidad de ingreso excedente que le proporciona una inversión a su propietario y el monto principal de la inversión.
TASA DE INTERÉS ACTIVA. Es la que cobran las instituciones de crédito por los préstamos que otorgan bajo distintas condiciones.
TASA DE INTERÉS EFECTIVA.-Es aquella que toma en cuenta la capitalización de los intereses.
TASA DE INTERÉS NOMINAL.- Es aquella que no toma en cuenta la capitalización de los intereses.
TASA DE INTERÉS PASIVA. Es la que se ofrece en valores que adquiere el público para invertir su capital.
TASA DE INTERÉS REAL.- Es aquella que gana el capital por arriba de la tasa de inflación.
TASA INTERNA DE RETORNO.-Es aquella tasa de rendimiento que descuenta e ¡guala el valor presente de todos los flujos de efectivo netos futuros a la inversión inicial.
TERRENO.-Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer
-119-
lugar al Art. 27 de la Constitución y a otras Leyes.
TERRENOS ADJUDICADOS- Son aquellos entregados a la Administración Pública Federal o a particulares por mandato legal.
TERRENOS BALDÍOS.- Son los terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido y que no han sido trabajados, deslindados ni medidos. (Artículo 157 de la Ley Agraria)
TERRENOS EN BREÑA.-Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con construcciones.
TERRENOS NACIONALES.- Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el Ejecutivo de la Unión, puede ejercitar actos de administración y dominio, en provecho del País.
TERRENOS PERIFÉRICOS.- Son aquellos localizados en los límites de un centro de población o núcleo urbano.
TERRENOS EN TRANSICIÓN.- Son los que cambian su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de crecimiento pobiaciona! y baja rentabilidad de la tierra rural. Mediando un proceso legal de autorización.
TERRENOS VACANTES.-Son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni puede precisarse quien fue su último propietario. (Artículo 785 del Código Civil para el DF)
UNIDAD ECONÓMICA (Unidad Productiva).- Es el conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo. La unidad económica carece de personalidad jurídica, es independiente de la persona física o moral que es su propietaria y por lo tanto no incluye a los activos circulantes ni a los pasivos reales o contingentes.
USO DEL AVALÚO.- Es una forma en que el cliente o usuario emplea la información contenida en el informe del avalúo. Dado que el avalúo proporciona una base para la toma de decisiones, el uso del avalúo depende de la decisión que el usuario desea tomar, es decir de sus necesidades.
-120-
USUFRUCTO.- Son los rendimientos o provechos que produce un bien, y el derecho que se tiene sobre ellos.
UTILIDAD.- Es una forma en que se puede medir el valor, pues representa la capacidad de un bien o servicio para satisfacer una determinada necesidad. Por otra parte, es un término genérico aplicado al excedente de ingresos o precio de venta, sobre los costos correspondientes.
UTILIDAD BRUTA.-Es el ingreso generado por una venta, menos el costo de los bienes vendidos.
UTILIDAD NETA.- Es la Cantidad que resulta de restar a un ingreso generado por una venta u otro tipo de operación todos los costos, derechos e impuestos asociados. En los estados financieros se muestra como un cambio en el capital contable de la entidad, producido durante un período. Este cambio proviene de transacciones y de otros acontecimientos y circunstancias, con excepción de aquellos que resultan de las inversiones realizadas por los propietarios y el pago de dividendos hechos a los dueños del negocio.
VALOR.- Es un Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.
VALOR ASEGURABLE.- Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes específicamente excluidas en la póliza de seguro.
VALOR BASE.- Es la cantidad expresada en términos monetarios, en la que sale un bien a la venta en un proceso de licitación o; subasta pública, y representa el valor comercial o el valor de realización, en su caso, netos de todos los gastos y adeudos pendientes de cubrirse por la posesión y propiedad del bien en tanto no se vende.
VALOR CATASTRAL.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.
VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por
-121 -
voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.
VALOR CONTABLE.- Es el monto de la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas fiscales correspondientes. El valor contable puede ser actualizado mediante avalúo o índices específicos.
VALOR COMO NEGOCIO EN MARCHA- El valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvalía y potencialidades. Si la empresa es propietaria de las instalaciones que utiliza, éstas forman parte del valor como negocio en marcha. El concepto incluye la valuación de la empresa en operación continua. La distribución del valor global como negocio en marcha puede hacerse a las partes componentes de la empresa cuando contribuyen como un todo, pero el valor distribuido entre sus componentes generalmente no constituye el valor de mercado de cada componente. Los elementos intangibles de valor en un negocio resultan de los factores tales como tener una fuerza laboral capacitada, una planta operativa, las patentes y las licencias, y los sistemas y procedimientos necesarios establecidos.
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO- Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.
VALOR DE CAPITALIZACIÓN.-Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada.
VALOR DE CHATARRA- Ver Valor de Desecho.
-122-
VALOR DE CONTADO.- Es el valor asociado con una operación realizada al contado para adquirir un bien, expresado en términos monetarios.
VALOR DE DESECHO.- Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valor de sus elementos de construcción. El valor de desecho es similar al valor de chatarra o de salvamento.
VALOR DE DOMINIO PLENO DEL ARRENDADOR.- Generalmente se considera la suma del valor presente de los ingresos netos anticipados que se van a recibir bajo el arrendamiento, más el valor presente del valor anticipado de la propiedad, cuando el arrendador recupera nuevamente el uso y la posesión. En la práctica el Valor justo de Mercado debe identificarse, definirse y ser el más adecuado para este caso.
VALOR DE INDEMNIZACIÓN- Es el costo necesario para reemplazar, reparar o reconstruir una propiedad asegurada que ha sufrido algún daño, a una condición que sea substancialmente igual, pero no mejor ni más grande que su condición en el momento en que p'.'cedió el daño, tomando en cuenta la edad, condición y vida útil remanente. Puede incluir también el costo de perjuicios y el lucro inherentes a la propiedad.
VALOR DE INTERCAMBIO.- Es el valor de un bien, expresado en términos monetarios, ofrecido en una compraventa y que se intercambia por otro(s) activos monetarios o no monetarios.
VALOR DE INVERSIÓN.- Es el valor que tiene una propiedad para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas, con objetivos de inversión identificados. Este concepto subjetivo relaciona a una propiedad específica con un inversionista específico, o'uri grupo de inversionistas o con una entidad que tiene objetivos y/o criterios de inversión identificados. El término valor de inversión no debe confundirse con el valor de mercado de una propiedad de inversión.
VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA- Ver Valor de Realización Forzada.
VALOR DE LIQUIDACIÓN ORDENADA.-Ver Valor de Realización Ordenada.
- 123 -
VALOR DE MERCADO PARA USO CONTINUADO- Es la cantidad estimada por la que debe intercambiarse un activo, con posesión de vacante en la fecha de la valuación, en base a su uso existente continuo, entre un comprador y un vendedor dispuestos, en una transacción prudente, después de una comercialización adecuada en donde las partes actuaron con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión. Aunque el concepto de posesión de vacante se aplica, se supone que la empresa o persona que ocupa la propiedad, continuará la operación del uso existente del activo.
VALOR DE OPORTUNIDAD.- Es el máximo precio aceptable de un bien, expresado en términos monetarios, en función del beneficio que se espera generará.
VALOR DE REALIZACIÓN FORZADA.- Es la cantidad bruta, expresada en términos monetarios, que se espera obtener por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto, en la que el vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato legal "tal como está y donde se ubica" el bien.
En algunos casos, puede involucrar un vendedor no deseoso y un comprador o compradores que compran con conocimiento de la desventaja para el vendedor.
VALOR DE REALIZACIÓN ORDENADA- Es el precio estimado que podría ser obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran.
VALOR DE RECUPERACIÓN.- Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener como resultado de la venta de un bien después de terminada su vida económica, para un uso alterno.
VALOR DE REEMPLAZO.- Ver Costo de Reemplazo.
VALOR DE REMATE.- Ver Valor de Realización Forzosa
VALOR DE REPOSICIÓN.- Ver Costo de Reposición Nuevo. El Costo de Reposición se considera un "Valor" en tanto aparece registrado en
-124-
los libros contables de una entidad.
VALOR DE REPOSICIÓN ASEGURABLE- Ver costo de reposición asegurable.
VALOR DE REPRODUCCIÓN- Ver Costo de Reproducción.
VALOR DE RESCATE.- Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y al final de la vida útil física de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso, para utilizarse en otra parte.
VALOR DE SALVAMENTO.-Ver Valor de Desecho
VALOR EN LIBROS.- Con respecto a los activos, es el costo capitalizado de un activo menos la depreciación o amortización acumulada, como aparece en los libros contables del negocio. Con respecto al capital de una empresa comercial, es la diferencia entre los activos totales (netos de la depreciación, disminución y amortización) y los pasivos totales de un negocio, de acuerdo con el balance general. Es sinónimo de valor neto en libros, activo líquido y capital del accionista.
VALOR EN USO.- Es el valor que tiene una determinada propiedad, para un uso específico y para el usuario actual, y que, por lo tanto, no está necesariamente relacionado con el mercado. Este tipo de valor se enfoca en el valor con el que contribuye un bien específico a una de la que forma parte, sin considerar el mayor y mejor uso de! bien o la cantidad monetaria que pudiera obtenerse cuando se venda. Equivale al valor presente de los flujos de efectivo futuros que se espera del uso continuo de un activo más el monto de su disposición al final, de su vida útil.
VALOR ESPECIAL.-Término relativo a un elemento extraordinario de valor que es mayor al Valor de Mercado.
VALOR ESPECULATIVO.-Es el valor esperado de un bien inmueble, expresado en términos monetarios, basado en la eventualidad de un uso de suelo diferente, de condiciones políticas diferentes a las actuales y del crecimiento o decrecimiento económico o poblacional proyectado.
-125 -
VALOR EXTRÍNSECO.-Es el valor de un bien, determinado por personas que lo desean adquirir, expresado en términos monetarios.
VALOR FISCAL.-Es el valor que se le asigna a los bienes muebles e inmuebles con fines fiscales, para fines de un traslado de dominio.
VALOR INTANGIBLE.- Es el valor de un negocio en marcha adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.
VALOR INTRÍNSECO.- Es el valor inherente a un bien en sí mismo, (como por ejemplo el de los metales preciosos).
VALOR JUSTO.- Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una controversia puede resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes, en una transacción sin intermediarios.
VALOR MÁXIMO.- Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisición o arrendamiento de un bien.
VALOR MÍNIMO.- Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar un bien.
VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Ver Costo Neto de Reposición. El Costo Neto de Reposición se considera un "Valor" en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad.
VALOR POTENCIAL.- Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico, político o social.
VALOR PRESENTE NETO (VPN).- Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la.suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.
VALOR PRESENTE.- Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros.
VALOR RESIDUAL.- En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno.
-126-
VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.
VALUACIÓN DE ACTIVOS.- Esta expresión se aplica a la valuación de terreno, edificios, y/o planta y maquinaria que generalmente para incorporarlas en las cuentas contables de una entidad.
VALUACIÓN DE NEGOCIOS- El acto o proceso para obtener una opinión o estimado del valor de un negocio o empresa o de los derechos inherentes a éste.
VALUADOR.- Cualquier persona que estima el valor de un bien
VALUADOR INDEPENDIENTE.- Es un valuador sin ninguna relación material significativa, ni asociación con los Valuadores de la CABIN, cliente o con el sujeto de la asignación.
VALUADOR INTERNO.- Es un Valuador que está empleado por la empresa que posee los activos, o por la oficina responsable de elaborar los registros y/o informes financieros de la empresa. Un Valuador Interno, generalmente es capaz de cumplir con todos los requisitos de independencia y objetividad profesional que se necesitan bajo el Código de Conducta, pero por motivos de presentación y normatividad pública no siempre puede ser aceptable para cumplir con el papel de Valuador Independiente.
VALUADOR PROFESIONAL.- Es el profesionista capaz de investigar, analizar y estimar el valor de los bienes en estudio, y que sustenta su trabajo en la ética, conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios técnicos y metodologías valuatorias actualizadas. *' '
VALUAR.- Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.
VECINDARIO.- Es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas.
-127-
VECINDAD MEDIATA.- Es la estructura urbana y de mercado más próxima a la vecindad inmediata y que tiene características físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas iguales o equivalentes a ésta.
VECINDAD INMEDIATA.-Es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas.
VENTA.-Transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la propiedad de dichos bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido.
VIDA ÚTIL ECONÓMICA.-Período de tiempo, expresado en años, en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación.
VIDA ÚTIL FÍSICA.-Período de tiempo total, expresado en años, que se estima un bien durará hasta una reconstrucción, usando mantenimiento preventivo norma!.
VIDA ÚTIL NORMAL.-Es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente que un bien realice la función para la cual fue construido, a partir de la fecha en que fue puesto en servicio. Ver Vida Útil Económica.
VIDA ÚTIL REMANENTE.- Es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.
-128 -
BIBLIOGRAFÍA
* NORMAS PROFESIONALES DE VALUACIÓN:
1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.
Comisión de Normas
María de los Ángeles Díaz de León Pablo de Garay y Coca Ruy J. Madero García Gonzalo E. Quiroga Cantú Julio E. Torres Coto Mazier (Director) Adolfo Zavala Muro Integrantes de la Comisión de Normas establecida por la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C, por acuerdo de Asamblea General celebrada en Toluca, Edo. de México, en julio de 1995.
* CÓDIGO DE ETICA.
Este "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación" fue aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A .C" , durante la XXXI Convención Nacional de Valuación en Querétaro, Qro, 26 de octubre de 1995. Fue sometido a consideración de la Asamblea General para su aprobación el 27 de enero de 1333, en Guadalajara, JAL.
REGLAMENTO ESTATAL DE ZONIFICACION
Publicado en el Periódico Oficial "E! Estado de Jalisco" del 27 de octubre de 2001 (No. 42, Sección III).
* NORMA TÉCNICA PARA I A Fl ARORACIÓN DFI PROYECTO DE TABLAS DE VALORES UNITARIOS, LA VALUACIÓN Y LA INTEGRACIÓN DE LA CLAVE CATASTRAL DE LOS PREDIOS URBANOS Y RÚSTICOS DEL MUNICIPIO DEL ESTADO DE JALISCO.
LEY DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE JALISCO
APROBACIÓN: 2 DE JULIO DE 1993. PUBLICACIÓN: 11 DE JULIO DE 1993. VIGENCIA. 11 DE SEPTIEMBRE DE 1993.
-129-
* REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN DEL MUNICIPIO DE TEPATITLÁN DE MORELOS, JALISCO.
* LEY DE CATASTRO MUNICIPAL DEL ESTADO DE JALISCO.
APROBACIÓN: 14 DE OCTUBRE DE 1997. PUBLICACIÓN: 18 DE NOVIEMBRE DE 1997. SECCIÓN II. VIGENCIA: 18 DE DICIEMBRE DE 1997. NOTA: REVISADO CON PUBLICACIÓN DEL DECRETO 20888 EL 7 DE ABRIL DE
2005.
* LEY DE VALUACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO.
APROBACIÓN: 15 DE ENERO DE 1998 PUBLICACIÓN: 5 DE FEBRERO DE 1998. SECCIÓN II. VIGENCIA: 7 DE MARZO DE 1998.
* LEY DE INGRESOS DEL MUNICIPIO DE TEPATITLÁN DE MORELOS, JALISCO, PARA EL EJERCICIO FISCAL DEL AÑO 2006.
APROBACIÓN: 28 DE NOVIEMBRE DE 2005. PUBLICACIÓN: 17 DE DICIEMBRE DE 2005. SECCIÓN XXXI.
* MANUAL DEL PERITO VALUADOR
Elaboración de Trabajos Valuatorios E-mail: [email protected]
* CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS.
* www.terra.com.mx/turismo/articulo085028.
* BIBLIOTECA DE CONSULTA MICROSOFT ENCARTA PROGRAMS MANAGER.
-130-
lie
* ENCICLOPEDIA DE LOS MUNICIPIOS DE MEXICO. "Estado de Jalisco."
* Dobner, E.; Catastro, citado pagina 153.
* NORMA TÉCNICA CATASTRAL.
* LOS FUNDAMENTOS DEL VALOR, MONOGRAFÍAS ARGENTINA.
* APUNTES TOMADOS: DEL M. EN I. ENRIQUE AUGUSTO HERNANDEZ-RUIZ.
* TABLAS DE VALORES APROBADAS PARA EL AÑO 2006, en el municipio de Tepatitlán Jalisco.
* HISTORIA MINIMA DE TEPATITLÁN JALISCO Francisco Gallegos Franco- Editorial del Consejo de Cronistas de Tepatitlán
* LA CIUDAD Y EL CAMPO EN TEPATITLÁN JALISCO Carmen Icazuriaga Montes- Ed. UdeG
* GUÍA TURÍSTICA DE TEPATITLÁN DE MORELOS Miaguel A. Casillas Báez- Editorial del Consejo de Cronistas de Tepatitlán
* EVALUACIÓN DE PROYECTOS Gabriel Baca Urbina - McGraw Hill
* LAS CIUDADES Y SU HISTORIA Gustavo M un izaga Vigil - Alfaomega
* MATEMÁTICAS FINANCIERAS Cissell, Robert, Cissel, Helen, Flaspohler, David C. Segunda Edición, Cecsa, México D.F. 1987.
-131 -
