Embed Size (px)
Citation preview
Krapte dicteert groei,
innovatie biedt sector kansen
Rabo Real Estate Finance
Utrecht, mei 2018
Rabobank BouwBericht 2018
2
Inhoudsopgave
Secties
Managementsamenvatting 3
I Bouw in economisch perspectief 6
II Bouwbedrijven in cijfers 13
III Ontwikkelingen Woningbouw 17
IV Ontwikkelingen Utiliteitsbouw 22
V Ontwikkelingen Infrabouw 27
Appendix: contactgegevens 31
3
Managementsamenvatting
• De economische groei in de Eurozone is robuust, maar geopolitieke onzekerheden, de impact van de uitwerking van de BREXIT en oplaaiend protectionisme blijven zorgen voor onzekerheden. De economische groei in Nederland is breed gedragen door consumptie, investeringen, overheid en export. Ook in 2018 groeit de Nederlandse economie met meer dan 3%. Wel is er een sterke afhankelijkheid van de investeringen in woningen, welke wat kunnen worden afgeremd door de tekorten aan arbeid, materialen en grondposities. Deze zijn bepalend voor de woningnieuwbouwproductie
• Europese bouwmarkten profiteren ook van de economische groei. Voor het eerst sinds tijden groeit de bouwproductie in alle Eurozone landen weer. De overheid is een belangrijke aanjager van investeringen in de infrabouw sector, terwijl de groei in de nieuwbouw van woningen en utiliteitsgebouwen wat afneemt. De groei van de Nederlandse investeringen in bouw gerelateerde vaste activa neemt dit jaar licht af ten opzichte van de hoge niveaus in voorgaande jaren. Dit wordt deels verklaard door o.a. de personeelstekorten in de sector die niet snel kunnen worden ingevuld
• De uitstroom van (oudere) arbeidskrachten tijdens de crisis kan onvoldoende worden opgevangen door nieuwe instroom van jongeren. Voorlopig is de bouwsector afhankelijk van de flexibele schil van uitzendkrachten, zelfstandigen en arbeidsmigranten. Hoofdaannemers investeren daarom in een goede samenwerking met (vaste) bouwpartners
• De groei van de Nederlandse bouwproductie zakt in 2018 terug naar 4,5% (2017: 5,5%). Dit komt met name door afvlakkende groei in de woningnieuwbouw. Tegelijkertijd maakt de infrasector zich op voor een stevige investeringsimpuls vanuit de overheid in mobiliteit. Productiegroei betekent niet altijd dat de marge ook direct verbetert. Dat is afhankelijk van de mate waarin bedrijven in staat zijn om prijsstijgingen van arbeid en materialen neer te leggen bij de opdrachtgever of door te berekenen
• Ondanks dat de omzet in de bouwsector zich overall sterk positief ontwikkelt, is dat niet het algemene beeld wanneer we het hebben over de rendementen in de sector. Wanneer we kijken naar de omzet- en resultaatsontwikkeling van 15 grotere bedrijven in B&U (burgerlijke & utiliteitsbouw) en de Infra sector, dan constateren we dat de gemiddelde EBIT marge (tussen de 2 en 3%) relatief laag ligt ten opzichte van de risico’s die bouwondernemers lopen
• Los van de relatief lage marges lijkt er geen sterk verband tussen een toenemende bedrijfsomvang en de hoogte van de resultaten te bestaan. Anders gezegd: schaalvergroting leidt niet automatisch tot een hoger rendement
• Innovatie biedt de bouwsector kansen om haar rendement te verbeteren. Tot dusver ligt de focus sterk op het verbeteren van processen om zo te komen tot kostenbesparingen of productiviteitsverhoging. De kansen die nieuwe technologie biedt om met echt vernieuwende producten en diensten te komen, worden echter nog onvoldoende benut. Met nieuwe producten en diensten bouwt de sector aan onderscheidend vermogen waarmee ze ook in slechtere tijden klanten aan zich weet te binden
• Bij sommige bouwbedrijven neemt de kans op financiële problemen toe door de snel stijgende tarieven van arbeid en materialen. We verwachten een toename van het aantal faillissementen de komende periode. Wel is dit een toename vanaf een historisch laag niveau. Daarnaast verwachten we dat de marges van bouwbedrijven in verder onder druk komen te staan door concurrentie van buiten de keten. Industriële bedrijven en IT- dienstverleners die hebben geïnvesteerd in nieuwe technologie en digitalisering zijn in staat om met ingenieurs en bouwtoeleveranciers bouwwerken te realiseren en nieuwe diensten te ontwikkelen
Bouw in economisch
perspectief
Bouwbedrijven in
cijfers
1 1
2 2
4
Managementsamenvatting
• Er is dringend behoefte aan nieuwe woningen om het woningtekort in te lopen en de verwachte huishoudensgroei op te vangen. Transformaties kunnen hieraan een belangrijke bijdrage leveren. De groei van het aantal verkochte nieuwe woningen is gestagneerd in de eerste maanden van dit jaar. Toch verwachten we op basis van oudere vergunningen een nieuwbouwproductie van ruim 67.000 woningen in 2018. Maar de productie moet verder omhoog om de druk op de woningmarkt te verlichten. De realisatie van 80.000 woningen per jaar is nodig om het woningtekort acceptabel te houden
• Naast de nieuwbouwopgave ligt er een flinke verduurzamingsopgave. De verplichte gasaansluiting bij nieuwbouwwoningen vervalt per 1 juli 2018. Aardgasvrije nieuwbouw wordt de norm, maar gemeenten kunnen om zwaarwegende redenen hiervan afwijken. Er is meer onderzoek en voorbereiding nodig om bestaande wijken van het gasnet af te halen en op alternatieve energiebronnen aan te sluiten. Om dit proces te versnellen is dit jaar € 90 miljoen beschikbaar om kennis en ervaring op te doen in ‘grootschalige proeftuinen’; bestaande wijken die aardgasvrij worden gemaakt
• De noodzakelijke versnelling van de bouw- en verduurzamingsopgave legt extra druk op de bouwcapaciteit. Personeelstekorten zijn steeds sterker voelbaar en levertijden en prijzen van materialen lopen flink op. De marges en productiegroei staan hierdoor onder druk, waardoor bouwbedrijven selectiever worden in het aannemen van nieuwe projecten
• Er is ook een tekort aan harde bouwlocaties. Dit komt o.a. door een tekort aan ambtenaren waardoor processen rondom gronduitgifte, vergunningverlening en bouwplantoetsing vertraging oplopen. Met een gedeelde flexibele schil, kunnen ambtenaren bijspringen in gemeentes waar extra capaciteit nodig is voor toezicht of vergunningverlening. Het beschikbaar maken van bouwlocaties vraagt tegelijkertijd steeds meer om een nationaal, door de overheid ondersteund, plan met langjarige afspraken
• Economische groei vormt doorgaans een solide basis voor de utiliteitsbouwproductie, maar de ontwikkelingen in de sector zijn tot dusver nog bescheiden. De waarde van de afgegeven bouwvergunningen is sinds het dieptepunt in maart 2016 met bijna 25% gestegen tot EUR 5,9 miljard in januari 2018 (12-maands totaal). Dit is nog steeds ruim onder het pre-crisis niveau van EUR 11,3 miljard van begin 2009. Dit komt met name doordat de nieuwbouwproductie op een structureel lager pitje ligt en relatief ook minder grote (semi-)publieke projecten van start gaan. We zien een duidelijke accentverschuiving van nieuwbouw naar instandhouding en renovatie in de sector. Hierop moeten de bouwbedrijven zich voorbereiden
• Er is vooral vraag naar nieuwe logistieke en industriële panden en we zien ook de bouw van scholen verder aantrekken onder invloed van de verruiming van de normen voor huisvestingskosten. De vraag naar nieuwe kantoren ligt op een structureel lager niveau (minder m2 per persoon, flexibilisering van arbeid leidt tot minder behoefte aan kantoorruimte) en ook is er op veel plekken nog steeds sprake van aanzienlijke leegstand. Tegelijkertijd is er in Randstedelijke kantorensteden zoals Amsterdam een tekort aan moderne en nieuwe kantoren
• Naast de leegstand in kantoorgebouwen staan er veel vierkante meters met een industriefunctie leeg. Het is ook opvallend dat de provincies met de meeste nieuwbouw (in m2) ook de meeste leegstand hebben. Gebiedstransformatie en relocatie kan een oplossing zijn om een aanzienlijk deel van de ruimtevraag naar woon- en werkruimte in te vullen binnen bestaande stedelijke contouren
• Op dit moment hebben nog relatief weinig gebouwen een energielabel, maar de overheid en de banken sturen hierop door middel van verplichte minimale labels. In sommige gevallen is transformatie en/of sloop-nieuwbouw aantrekkelijker dan verduurzamen. De toekomstige exploitatiemogelijkheden bepalen welke route wordt gekozen
Ontwikkelingen
Woningbouw
Ontwikkelingen
Utiliteitsbouw
3 3
4 4
5
Managementsamenvatting
• Na een aantal jaren van geringe groei, is het beeld voor de infrabouw sector sterk verbeterd. De centrale overheid voert haar investeringen op en gemeentes zien hun financiële situatie verbeteren waardoor meer geld beschikbaar komt voor infraprojecten. Tenslotte staan de netbeheerders van ondergrondse en bovengrondse infrastructuur voor grote investeringen uit hoofde van verouderde systemen en aanpassingen die nodig zijn vanwege de energietransitie. Wel loopt de aanleg van nutsvoorzieningen in de woningbouw in toenemende mate vertraging op door tekort aan technisch aansluitpersoneel bij diezelfde netbeheerders
• Grote, complexe overheidsprojecten worden dikwijls aanbesteed in de vorm van een PPS- (Publiek Private Samenwerking) Project. Voor de grote Nederlandse bouwers is verdienen aan een PPS project nog een hele opgave. Naast technische knowhow (het goed kunnen bouwen) wordt er een sterk beroep gedaan op vaardigheden zoals projectmanagement en risicomanagement. De afgelopen jaren hebben de bouwers hierdoor veel risico’s op hun bord gekregen die ze slechts gedeeltelijk hebben kunnen beheersen. Bij projectcontractvormen met een onevenredige riscoverdeling of moeilijk in te schatten risico’s zien we de appetite om aan te besteden afnemen. Dit zorgt voor meer concurrentie op de markt voor kleinere, minder complexe projecten
• Ook in de infrasector is duurzaamheid een uitdaging. Ontwikkelingen als urbanisatie, elektrisch rijden, de toename van deelautosystemen en nieuwe vormen van (autonome) mobiliteit stellen andere eisen aan het wegennet en de stedelijke infrastructuur. Ook hier liggen kansen voor de bouwsector om zich te profileren met een integrale aanpak die uitdagingen op meerdere fronten tegelijk oplost. Bijvoorbeeld de toename van elektrisch rijden, de groeiende behoefte aan laadinfrastructuur en de gelijktijdige energietransitie. Zonder de inzet van slimme technologie lukt het niet om mobiliteit en infrastructuur toekomstbestendig te maken. Tegelijkertijd zorgt deze technologie voor een extreme groei van mobiel dataverkeer waardoor er een extra uitdaging in het energietransitievraagstuk ontstaat
Ontwikkelingen
Infrabouw
5 5
Bouw in economisch perspectief I
7
30%
35%
40%
45%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018E
2019E
Bouwproductie als % BBP
Nieuwbouwproductie gebouwen als % BBP
Nieuwbouwproductie gebouwen als % totale bouwproductie
1,4
1,8
2,3 2,4 2,6 2,7 2,6
3,1
3,9
1,1
1,7
2,0 2,0 2,3
2,1 2,5
3,1
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
VK
Belg
ië
Fra
nkrijk
Euro
zone
VS
Duitsla
nd
Spanje
Nederland
Ierland
2016 2017 2018 (e) 2019 (e)
Robuuste economische groei stuwt bouwproductie in publieke en private sector, capaciteitsproblemen zijn Europese uitdaging
Bron: RaboResearch, Europese Commissie (eurozone) december 2017 Bron: Euroconstruct, NL: Rabobank, mei 2018 Bron: RaboResearch, maart 2018
BBP voorspellingen (% j-o-j)
(Nieuw)bouwproductie vs. BBP in Europa Bouwproductie (% j-o-j)
Nederlandse economie floreert...
• De Eurozone economie groeit stevig, profiterend
van gunstige financieringscondities en de lage
rente. Verschillende instituten, waaronder Rabo,
pasten recent hun voorspellingen voor 2018
opwaarts aan. Het consumentenvertrouwen in de
Eurozone blijft stijgen en bereikte eind 2017 het
hoogste niveau sinds januari 2001
• In Nederland wordt de groei breed gedragen door
bedrijven, particulieren en de export. Wel
waarschuwde DNB eerder voor de afhankelijkheid
van de woningmarkt. De gestegen huizenprijzen,
versterken het conjunctuureffect behoorlijk
• Naast bovenal positieve ontwikkelingen blijven er
aandachtspunten. De BREXIT, geopolitieke
ontwikkelingen en een dreigende handelsoorlog
kunnen de economische groei dempen
...maar plafond groei in NL bouwproductie?
• De Nederlandse bouwproductie profiteert in 2018
van de grote vraag naar nieuwe woningen en
bedrijfsgebouwen. De infrasector groeide de laatste
jaren minder hard, maar het tij keert dit jaar nu een
aantal grote overheidsprojecten van start gaan. Het
plafond van het groeitempo komt wel in zicht,
doordat tekorten aan arbeidskrachten, materialen
en grondposities niet snel zijn opgelost
• Wanneer we Ierland buiten beschouwing laten,
loopt Nederland voorop qua groei in de Eurozone.
In 2017 was het voor het eerst sinds eind vorige
eeuw dat alle 19 Eurozone landen hun
bouwproductie zagen groeien. De afgelopen jaren
was de woningbouwmarkt de groeimotor van de
Europese bouw, maar de komende periode gaat
infra het stokje overnemen
Aandeel nieuwbouw stabiliseert
• De Europese bouwsector heeft ook in toenemende
mate te maken met uitdagingen rondom arbeid,
materialen en grondposities. Op korte termijn zorgt
dat ervoor dat het aandeel van de bouwproductie in
het BBP maar langzaam toeneemt. Los daarvan zal
het aandeel van de nieuwbouw van woningen en
utiliteitsgebouwen in de totale productie verder
afnemen op middellange termijn
• Na de post-crisis inhaalrace van de
nieuwbouwproductie van gebouwen gaan we naar
een periode waarin onderhoud en renovatie aan
belang winnen. De uitdaging voor veel Europese
economieën bestaat uit vergrijzing, lagere
bevolkingsgroei, digitalisering en de
energietransitie. Dit vereist flinke aanpassingen in
de bestaande gebouwenvoorraad en infrastructuur
Volume 2015
Volume 2016
Volume 2017(e)
Volume 2018(e)
Nederland 7,7% 5,8% 5,5% 4,0%
Duitsland 0,2% 2,5% 2,6% 0,9%
UK 4,0% 3,9% 2,7% 0,7%
Ierland 9,0% 14,2% 14,6% 12,7%
Frankrijk -2,0% 2,6% 3,6% 2,7%
België 2,3% 3,7% 2,5% 3,7%
Spanje 2,9% 1,8% 4,1% 3,8%
Zweden 6,1% 5,8% 9,9% 3,6%
Eurozone 1,8% 2,5% 3,5% 2,6%
8
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
0% 5% 10% 15% 20%
Pro
ductiegro
ei 2017-2
020
Productiegroei 2014-2017
Spanje Ierland
Nederland
Frankrijk België
UK
Duitsland
Polen
Zweden
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
-5% 0% 5% 10% 15%
Pro
ductiegro
ei 2017-2
020
Productiegroei 2014-2017
Ierland
Spanje Nederland
Frankrijk
UK Duitsland
België
Polen
Zweden
Bouwproductie Europa: groei in alle deelmarkten, infrasector neemt het stokje over van woningbouw als groeimotor
Bron: Euroconstruct, december 2017 Bron: Euroconstruct, december 2017 Bron: Euroconstruct, december 2017
Utiliteitsbouw (% CAGR)¹ Infrabouw (% CAGR)¹ Woningbouw (% CAGR)¹
Noot (1): Omvang van de bollen in de grafieken komt overeen met de relatieve omvang van de bouwproductie in een specifiek land in 2018
Groei nieuwbouw structureel lager
• De groei van de utiliteitsnieuwbouwproductie is in
de afgelopen jaren al behoorlijk aangetrokken, met
name door de stevige vraag naar nieuwe logistieke
panden en bedrijfspanden. Gedreven door een
gebrek aan goede locaties groeide de
kantorenmarkt ook fors
• Doorgaans zorgt economische groei voor een
toenemende vraag naar nieuwe bedrijfshuisvesting,
zeker wanneer bedrijfswinsten toenemen.
Structurele trends als online winkelen, nieuwe
werkvormen en efficiënter kantoorgebruik krijgen
echter steeds meer impact
• De publieke vraag naar nieuwe huisvesting
(zorgsector) neemt in veel landen toe als gevolg
van verbeterde overheidsfinanciën. In Nederland
verwachten we juist een afnemende vraag naar
huisvesting door ziekenhuizen (cure sector)
Tempo inhaalslag nieuwbouw neemt af
• De afgelopen jaren heeft de nieuwbouwproductie in
de meeste landen een forse bijdrage geleverd aan
de totale productie. De inhaalslag ten aanzien van
in de crisis stilgelegde projecten gaat de komende
jaren door, maar op een lager tempo. Desondanks
ligt in een aantal landen (bijv. Ierland) de productie
in 2020 nog niet op pre-crisis niveau
• Het langere termijn groeiperspectief in de
woningbouw hangt sterk af van een positieve trend
in werkgelegenheid en inkomensontwikkelingen. De
huizenprijzen blijven voorlopig stijgen en vanaf
2019 lijken ook meer substantiële rentestijgingen
mogelijk. Een verminderde betaalbaarheid van
woningen kan mogelijk de productie afremmen
• Op de korte termijn wordt zowel de nieuwbouw,
renovatie als verduurzaming gehinderd door eerder
genoemde tekorten (arbeid, materialen, grond)
Publieke sector aanjager van groei
• Infrabouw is de kleinste Europese deelmarkt en het
gat met pre-crisis productieniveaus is nog groot. De
bouw van (spoor)wegen en de aanleg van
telecommunicatie infra profiteert de komende jaren
flink van breed beschikbare funding. Vooral Polen
slaagt er wederom in om een flink beroep te doen
op Europese fondsen (EFSI, Juncker)
• De infrasector wordt de komende jaren de
groeimotor van de Europese bouwproductie.
Tegelijkertijd blijven zwakke overheidsfinanciën,
flinke schuldreductieprogramma’s en separatistische
sentimenten (BREXIT, CATALEXIT) een onzekere
factor gelet op de beschikbaarheid van publiek geld
• De energietransitie en de verduurzamingsopgave uit
hoofde van het klimaatakkoord leggen een basis
voor vernieuwing van energieinfrastructuur door
(semi)publieke opdrachtgevers
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
-6% -4% -2% 0% 2% 4% 6%
Pro
ductiegro
ei 2017-2
020
Productiegroei 2014-2017
Spanje
Ierland
Nederland
Duitsland
Frankrijk
UK
België
Polen
Zweden
9
• Afgelopen jaar lieten de Eurolanden de sterkste
economische groei sinds 2007 zien. Zowel in het
eurogebied als in de complete EU groeide de
economie met 2,4% (2007: 2,7%). Ook de
komende jaren wordt groei verwacht, alhoewel het
groeitempo licht afneemt. De Europese Commissie
signaleert in haar meest recente commentaar dat
de arbeidsmarkt, het economische sentiment en het
internationale handelsverkeer zich positief blijven
ontwikkelen. Als dit aanhoudt, dan kan de
economische groei boven verwachting uitkomen
• Gelet op de positieve economische ontwikkelingen,
de oplopende bouwproductie index en de stijgende
vertrouwensindicator lijkt een toename van
investeringen in bouwgerelateerde activa
(woningen, wegen, gebouwen) in de Eurozone
aannemelijk. Dit is nog niet verwerkt in de laatste
uitgebreide analyse van de Europese Commissie
• Het onderliggende beeld voor de Eurozone landen is
gevarieerd. Ondanks dat in de meeste landen de
investeringen in bouwgerelateerde activa blijven
groeien, neemt het groeitempo wel af. Nederland
onderscheidt zich qua bouwproductie, investeringen
en vertrouwen in positieve zin binnen Eurozone.
Daarbij past de opmerking dat de bouwsector
relatief sterker afhankelijk is van de ontwikkelingen
in de woningbouw
• In andere landen zoals Ierland, Cyprus en
Griekenland blijft er sprake van groei met dubbele
cijfers. Wel is het zo dat de eerdere krimp van
bouwinvesteringen extreem fors is geweest,
waardoor het totale bouwproductie volume nog ver
verwijderd is van pre-crisis niveaus
Nederland onderscheidt zich sterk positief ten opzichte van de eurozone, maar groei bouwinvesteringen neemt wel af in 2018
Bron: Eurostat, 2018 Bron: Eurostat, 2018
Bron: Europese Commissie, Autumn Economic Forecast, november 2017
Bouwproductie groeit door op lager tempo Vertrouwensindicator Bouw Bouwproductie index (2015 = 100)
Bruto investeringen in vaste activa (% j-o-j)
-12%
-8%
-4%
0%
4%
8%
12%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E
Bruto investeringen vaste activa - bouwgerelateerd (eurogebied) NL Bruto investeringen vaste activa - bouwgerelateerd
-60
-40
-20
0
20
40
60
Jan-0
7
Jan-0
8
Jan-0
9
Jan-1
0
Jan-1
1
Jan-1
2
Jan-1
3
Jan-1
4
Jan-1
5
Jan-1
6
Jan-1
7
Jan-1
8
Jan-1
9
Vertrouwensindicator Bouw - Eurogebied
Vertrouwensindicator Bouw - Nederland
85
90
95
100
105
110
115
120
125
130
135
Jan-0
7
Jan-0
8
Jan-0
9
Jan-1
0
Jan-1
1
Jan-1
2
Jan-1
3
Jan-1
4
Jan-1
5
Jan-1
6
Jan-1
7
Jan-1
8
Jan-1
9
Bouwproductie - Eurogebied
Bouwproductie - Nederland
10
• De Nederlandse bouwproductie profiteerde ook in 2017 van de sterke vraag in de woningmarkt. Allereerst heeft de
markt voor bestaande woningen1 de vraag geabsorbeerd, maar ook het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is
stevig gegroeid. De groei in de renovatiemarkt in 2017 is toe te schrijven aan een hoog aantal verhuisbewegingen
wat tot verbouwingen leidt, woningcorporaties die hun bestaande voorraad moeten verduurzamen en transformaties
van kantoren naar woningen
• Rabobank verwachte eerder dat de sterke groei in de woningbouw in 2017 zou afnemen door de
capaciteitsproblemen (zie pagina 12) in de sector en een sterke daling van het aantal afgegeven
nieuwbouwvergunningen in het eerste halfjaar van 2016 (zie pagina 18). We constateren dat het tekort aan
arbeidskrachten en beschikbare materialen eind vorig jaar pas echt nijpend is geworden en dat de effecten daarvan
op de (nieuw)bouwproductie in 2018 en 2019 zichtbaar worden. Ook is het waarschijnlijk dat er een groot aantal
vergunningen tijdens de crisis is blijven liggen. Er zijn vorig jaar meer woningen gebouwd op basis van oudere
vergunningen. Ondanks de spectaculaire stijging van het aantal nieuwbouwvergunningen in 2017, neemt het
groeitempo in woningnieuwbouw dit jaar weer af door de genoemde capaciteitsproblemen. In de renovatie & herstel
sector neemt het groeitempo ook af. De grote stroom aan kantoortransformaties neemt af. Tegelijkertijd zien we
wel dat transformatie wordt verbreed. Naast kantoren zien we een toename van maatschappelijk en industrieel
vastgoed dat wordt getransformeerd. Ook krijgt transformatie buiten de Randstad steeds meer een gezicht.
Woningcorporaties hebben flinke verduurzamingsambities en blijven investeren in verbetering van hun bezit.
Transformatie en verduurzaming vormen de komende jaren een stevig fundament in de renovatie & herstel sector
• Het groeitempo in de utiliteitsbouw blijft dit jaar onveranderd ten opzichte van 2017. Er is met name veel vraag
naar nieuwe bedrijfsruimtes en logistiek vastgoed2. Nieuwbouw in andere vastgoedsegmenten is grotendeels nog
bescheiden, maar in de scholenbouw verwachten we een aanzienlijke stijging. Deels gaat het hier om nieuwbouw,
maar duurzame renovatie is ook een aanjager. De renovatie en herstel productie blijft stevig, geholpen door
duurzaamheidseisen (energielabels) die aan gebouwen worden gesteld. Het leegstandsdossier lijkt even uit beeld,
maar door structurele trends zal leegstand van zowel commercieel als maatschappelijk vastgoed nog toenemen. Het
blijft dus zaak om kritische afwegingen te blijven maken met betrekking tot nieuwbouw, bijvoorbeeld gelet op de
zeer bescheiden toename van de vraag naar kantoorruimte
• De infraproductie krijgt een stevige impuls. In het regeerakkoord is extra geld vrijgemaakt voor aanleg en
onderhoud van nieuwe wegen, spoorwegen en vaarwegen. De aanhoudende groei van de woningnieuwbouw zorgt
ook voor vraag naar wijkinfrastructuur (toegangswegen, riolering). Ook gemeentes hebben weer meer middelen
beschikbaar voor onderhoudswerkzaamheden aan bestaande infrastructuur. Tenslotte zijn het de netbeheerders van
(ondergrondse) infrastructuur die flinke investeringsplannen hebben gemaakt om o.a het stroomnet voor te
bereiden op de energietransitie (meer decentraal opwekken) en windparken op zee aan te sluiten op het vasteland
Bouwproductie wordt evenwichtiger, groei woningnieuwbouw neemt af en infrabouw veert stevig op
Bron: Rabobank, maart 2018
Verwachtingen Bouwproductie (% j-o-j) Groei woningbouw vlakt af in komende jaren, Infrabouw is de motor
Noot (1): Lees ook het Rabo Woningmarkt kwartaalbericht Noot (2): Lees ook de Rabo VastgoedUpdate en het Rabo Vastgoedbericht
2017 2018(e) 2019(e)
Woningbouw 9,0% 5,0% 4,0%
Nieuwbouw 10,0% 6,0% 5,5%
Renovatie & herstel
8,0% 3,0% 2,5%
Utiliteitsbouw 5,5% 5,5% 5,0%
Nieuwbouw 7,0% 7,0% 6,0%
Renovatie & herstel
3,0% 3,5% 3,5%
Infrabouw 1,5% 5,0% 6,5%
Nieuwbouw & reparatie
1,5% 6,5% 8,5%
Onderhoud 1,5% 2,5% 3,0%
Externe onder- aanneming
5,0% 3,5% 3,5%
Onderhoud gebouwen
4,0% 3,0% 3,5%
Totaal 5,5% 4,5% 5,0%
11
0
10
20
30
40
50
60
Jan 2
007
Jan 2
008
Jan 2
009
Jan 2
010
Jan 2
011
Jan 2
012
Jan 2
013
Jan 2
014
Jan 2
015
Jan 2
016
Jan 2
017
Jan 2
018
Stagnatie OHW woningbouwStagnatie OHW utiliteitsbouwStagnatie OHW Infra
Leidende indicatoren: bouwsector groeit sterk, maar loopt tegen capaciteitsgrenzen aan, infrasector het minst gehinderd
Bron: CBS, EIB, o.b.v. meest recente beschikbare cijfers, bewerking Rabobank
Bruto investeringen in vaste activa
De afname van groei van de investeringen in
woningen lijkt in lijn met de capaciteitsgrenzen
waar de (nieuw)bouwproductie tegenaan loopt. Nu
het aanbod van bestaande koopwoningen opdroogt,
nemen ook de investeringen uit hoofde van
verbouwingsopgaven af. De utiliteitsbouw heeft
eveneens last van productiviteitsbeperkingen. In de
infrastructuur verwachten we in 1H18 juist een
aanzienlijke groeiversnelling van de investeringen
door grote mobiliteitsprojecten
Faillissementen
Het aantal faillissementen in de Bouw ligt
momenteel op een historisch aag niveau, we
moeten hiervoor terug naar het jaar 2000. We
verwachten wel dat aanhoudende
capaciteitsproblemen druk blijven leggen op loon-en
materiaalprijs stijgingen en zorgen voor een lichte
toename van faillissementen in 2018. Dit raakt met
name bedrijven en instellingen. In 2017 was de
Bouwsector een van de sectoren met het grootste
aantal gestarte eenmanszaken
Toegevoegde waarde Bouw (volume) De volume ontwikkeling van de toegevoegde
waarde in de bouw is een goede productie-
indicator. In 2017 is op basis hiervan de productie
in de Bouw met ongeveer 5,5% gestegen. In 2018
zal de productiestijging naar verwachting lager
uitkomen als gevolg van de capaciteitsuitdagingen.
Een stijging van het bouwvolume leidt op dit
moment niet zondermeer tot een beter rendement
voor bouwondernemers. Kostprijsstijgingen moeten
worden uit onderhandeld met opdrachtgevers
Bedrijven met stagnatie OHW Stagnatie kan diverse oorzaken hebben, maar in de
woning-en utiliteitsbouw zijn de afgelopen maanden
de tekorten aan personeel en materieel in
belangrijke mate de oorzaak van stagnatie. Ook in
de GWW lijkt het tekort aan personeel voelbaar te
worden, hoewel er nog steeds bedrijven zijn die
kampen met onvoldoende orders. Naast
infrabedrijven hebben juist nutsbedrijven veel te
maken met personeelstekorten. Dit leidt in
toenemende mate tot vertraging in de woningbouw
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
1Q
07
1Q
08
1Q
09
1Q
10
1Q
11
1Q
12
1Q
13
1Q
14
1Q
15
1Q
16
1Q
17
1Q
18
Woningen Gebouwen
Infrastructuur
% volume groei j-o-j (4-kwartaals voortschrijdend gemiddelde)
0
20
40
60
80
100
120
140
Jan-0
7
Jan-0
8
Jan-0
9
Jan-1
0
Jan-1
1
Jan-1
2
Jan-1
3
Jan-1
4
Jan-1
5
Jan-1
6
Jan-1
7
Jan-1
8
Jan-1
9
Bedrijven en instellingen -totaal
Eenmanszaken - totaal
# faillissementen per maand (12- maands voortschrijdend gemiddelde)
-15
-10
-5
0
5
10
15
1Q
07
1Q
08
1Q
09
1Q
10
1Q
11
1Q
12
1Q
13
1Q
14
1Q
15
1Q
16
1Q
17
1Q
18
% toegevoegde waarde groei j-o-j (4-kwartaals voortschrijdend gemiddelde)
% bedrijven met stagnatie (12- maands voortschrijdend gemiddelde)
Bruto investeringen in vaste activa Aantal faillissementen Toegevoegde waarde Bouw Voortgang Onderhanden werk
12
0
2
4
6
8
10
12
14
16
1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17 1Q18
0
10
20
30
40
50
60
70
1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17 1Q18
%
Productie/bedrijvigheid neemt toe komende 3 mnd
Verkoopprijzen/tarieven nemen toe komende 3 mnd
Belemmering: Tekort arbeidskrachten
Belemmering: Tekort Productiemiddelen, materiaal
• Maar liefst een op de vijf bouwondernemers geeft
momenteel aan dat de productie beperkt wordt
door een tekort aan personeel en ook is er een
tekort aan bouwmaterialen
• In periode 2018-2022 zijn er 55.000 extra
arbeidskrachten in de uitvoerende bouw nodig,
constateerde het EIB1 recent.
Personeelsschaarste blijft de komende jaren de
markt bepalen. Er wordt met veel inzet
geprobeerd om jongeren te laten instromen in de
sector en werknemers uit andere sectoren
worden omgeschoold. Vaste samenwerkingen
met zelfstandigen zijn noodzakelijk om een
opdracht tijdig te kunnen realiseren
• Ook de inzet van buitenlandse arbeidskrachten
blijft broodnodig. Goedkope Oost-Europese
stukadoors en timmerlieden worden echter
schaarser. Enerzijds doordat de salarissen door
een Europese wetswijziging minimaal op het CAO
niveau van het gastland moeten liggen.
Anderzijds doordat bijvoorbeeld Poolse
bouwarbeiders inmiddels ook in eigen land een
behoorlijke boterham kunnen verdienen
• Door de zoektocht naar kostenbesparingen in de
crisis heeft flexibilisering van arbeid een vlucht
genomen, maar er is ook een keerzijde.
Gemiddeld 60% van het ruwbouw, afbouw- en
timmerpersoneel bestaat nu uit flexibel
personeel. Flexibilisering remt loongroei, wat een
sector met relatief zware arbeidsomstandigheden
nog minder attractief maakt om in te werken
Forse toename flexibele arbeidsrelaties in de bouw, maar flexibiliteit remt ook loongroei af en vermindert attractiviteit sector
Bron: CBS, 2018 Bron: CBS, 2018, (*) % bedrijven met specifieke verw./belemmering
Bron: CBS, bewerking Rabobank
Korte termijn oplossing niet in zicht Openstaande vacatures (x 1.000) Conjunctuur enquête Bouw*
Aantal werkenden in subsectoren van de bouw in 2003 en 2017
Noot (1): Het Economisch Instituut Bouw (EIB) heeft in december 2017 de studie ‘Trends op de bouwarbeidsmarkt 2017-2022’ uitgebracht
Bouwbedrijven in cijfers II
14
-25
-15
-5
5
15
25
1Q
07
1Q
08
1Q
09
1Q
10
1Q
11
1Q
12
1Q
13
1Q
14
1Q
15
1Q
16
1Q
17
1Q
18
1 tot 10 werknemers 10 tot 100 werknemers
100 of meer werknemers
• Gespecialiseerde bouwers zijn te vinden in de
subsectoren bouwinstallatie, afwerking (schilderen,
stukadoren, timmeren), sloopwerkzaamheden en
dakdekken. Deze specialisaties profiteren doorgaans
sterk van de ontwikkelingen in de
woningnieuwbouwmarkt. Dit vertaalt zich door in
robuuste omzetgroei onder kleine en middelgrote
bedrijven
• De recente omzetdaling bij de grotere bedrijven lijkt
op het eerste gezicht vreemd. Ze halen echter
maximaal 30% van hun omzet uit de
woningnieuwbouw en profiteren daardoor minder
van de gunstige ontwikkelingen. Door de
capaciteitstekorten en de stijgende prijzen stellen
grote opdrachtgevers hun onderhoud uit. Ook
hebben grote bedrijven last van vertragingen in de
ruwbouw waardoor de afbouw ook opschuift
• Kleine en middelgrote infra bedrijven profiteren al
langer van het aantrekken van de
woningnieuwbouw en het bouw- en woonrijp maken
van grond wat daarmee gepaard gaat. Lagere
overheden en nutsbedrijven gaan weer meer
besteden aan onderhoud van wegen, bruggen en de
vervanging van ondergrondse infrastructuur.
Daarmee krijgt de groei in de infrasector een
bredere en meer solide basis
• Grote bedrijven zijn meer afhankelijk van
aanbestedingen door grote publieke opdrachtgevers
zoals Rijkswaterstaat. De omzetgroei bleef tot
dusver achter, maar door de flinke
investeringsimpuls uit het Regeerakkoord zullen de
komende jaren diverse grote mobiliteitsprojecten
van start gaan. Door deze impuls kan de GWW
sector in totaliteit de snelst groeiende sector worden
• De bouw was in 4Q17 een van de sectoren die het
sterkst groeide binnen de Nederlandse economie.
De omzet lag 6,7% hoger dan in hetzelfde kwartaal
een jaar eerder. Het ondernemersvertrouwen ligt
momenteel relatief erg hoog, bedrijven verwachten
personeelsgroei en denken tarieven weer te kunnen
gaan verhogen. Toch worden ondernemers in de
burgerlijke-en utiliteitsbouw voorzichtig iets minder
positief over een verdere productiestijging
• Bedrijven in de burgerlijke- en utiliteitsbouw
profiteren van de sterke (inhaal)vraag in de
woningmarkt. Dit effect houdt de komende jaren
aan, maar door de capaciteitsreductie tijdens de
crisis worden (middel)grote bedrijven die acteren
als hoofdaannemer geremd in omzet- en
margegroei. De eerder genoemde
capaciteitsproblemen houden voorlopig aan
Omzetontwikkeling sterk afhankelijk van bedrijfsgrootte en subsector, kleine- en middelgrote bedrijven groeien het sterkst
Bron: CBS, 2018, 4-kwartaals voortschrijdend gemiddelde Bron: CBS, 2018, 4-kwartaals voortschrijdende gemiddelde Bron: CBS, 2018, 4-kwartaals voortschrijdend gemiddelde
Omzetontwikkeling B&U - % j-o-j Omzetontwikkeling spec. bouw - % j-o-j Omzetontwikkeling GWW (infra) - % j-o-j
-25
-15
-5
5
15
25
1Q
07
1Q
08
1Q
09
1Q
10
1Q
11
1Q
12
1Q
13
1Q
14
1Q
15
1Q
16
1Q
17
1Q
18
1 tot 10 werknemers 10 tot 100 werknemers
100 of meer werknemers
-25
-15
-5
5
15
25
1Q
07
1Q
08
1Q
09
1Q
10
1Q
11
1Q
12
1Q
13
1Q
14
1Q
15
1Q
16
1Q
17
1Q
18
1 tot 10 werknemers 10 tot 100 werknemers
100 of meer werknemers
15
Schaalgrootte leidt niet automatisch tot hoger rendement, rendementsontwikkeling mager in relatie tot risico’s in de bouw
Bron: jaarverslagen, bewerking Rabo, 2018
Bron: jaarverslagen, bewerking Rabo, 2018
Marge (EBIT) & Omzet - 15 B&U Bouwers1, periode 2006-20161
Marge (EBIT) & Omzet - 15 Infra Bouwers2, periode 2006-20162
Noot (1): Over de periode 2006-2016 zijn in de grafiek de omzetcijfers en winstmarges van de volgende bouwers betrokken: BAM, Volker Wessels, TBI, Heijmans, Van Wijnen, Dura Vermeer, Ballast Nedam, ASVB, Van de Ven, Hurks, Trebbe Groep, Roosdom Tijhuis, Plegt Vos Groep, Giesbers Bouw en SBB. Er is specifiek ingezoomd op de omzet en resultaten in het B&U domein (incl. vastgoedontwikkelingsactiviteiten) Noot (2): Over de periode 2006-2016 zijn in de grafiek de omzetcijfers en winstmarges van de volgende bouwers betrokken: BAM, Volker Wessels, TBI, Heijmans, Dura Vermeer, Ballast Nedam, Strukton, A.Hak, Van Gelder Groep, Oosterhof Holman, GMB Holding, Mourik, NTP Infra, Martens & Van Oord en SEB Holding (Schagen groep). Er is specifiek ingezoomd op de omzet en resultaten in het Infra domein
Grote bedrijven presteren iets beter in Infra dan in B&U bouw
• De woningbouwmarkt is sinds 2014 flink aangetrokken en de utiliteitsbouwmarkt
komt ook weer op stoom. Na magere jaren en weinig budget voor Infra werk bij
de overheid en de markt, komen er de komende jaren juist veel projecten op de
markt. Bouwbedrijven zien hun marges sterk verbeteren. Dat neemt niet weg dat
met name de bedrijfsresultaten van de grotere bouwbedrijven flinke deuken
hebben opgelopen tijdens de recente crisis
• We constateren dat de gemiddelde marge in de periode 2006-2016 van 15 grote
B&U bouwers slechts 2,1% is geweest. Dat is een mager beeld gelet op de risico’s
van het bouwproces. Door het eigendom van omvangrijke grondposities voor
projectontwikkeling hebben bij veel bedrijven de rentelasten en de verliezen op
grond fors gedrukt op de resultaten. Het onderliggende beeld laat ook zien dat de
EBIT marge niet significant beter wordt bij een toenemende bedrijfsomvang. De
komende periode verwachten we bij zowel de hele grote bedrijven als bij
kleinere, gespecialiseerde bedrijven de marges verbeteren. Juist in het
middenbedrijf zijn er veel bedrijven die last hebben van eerder genoemde
capaciteitsproblemen (personeel, materialen). Grotere projecten waarvoor men in
onder aanneming werkt worden uitgesteld, waardoor er een gat valt in de
productie. Als men dit niet goed kan compenseren met kleinere projecten en
bouwproductie uit eigen ontwikkelingsactiviteiten, dan drukt dit het resultaat
• Bij grotere Infra bouwers is het beeld niet veel anders, ook hier blijken geen
aantoonbare voordelen van een toenemende bedrijfsomvang. De gemiddelde
marge is met 2,9% iets beter, maar nog steeds erg laag gelet op de aanzienlijke
risico’s en hoge tenderkosten (grote projecten). Deze risico’s zijn vaak moeilijker
te schatten dan in de B&U, doordat een belangrijk deel van het werk in of onder
de grond gebeurt. Er is vaak onvoldoende bekend over de kabels en leidingen die
er liggen en ook is het moeilijk in te schatten in welke mate grond vervuild is. Bij
grote, complexe projecten werden tot voor kort specifieke risico’s voor een
onevenredig deel door opdrachtgevers bij de bouwer neergelegd. Dat het
gemiddelde resultaat van de grote Infra bouwers boven dat van de B&U is
uitgekomen, komt door de omschakeling naar andersoortige activiteiten (bijv. in
de industrie, groenonderhoud) en naar kleinere, minder risicovolle projecten. Hier
hebben de middenbedrijven last van. Grotere bedrijven komen ‘hun’ markt op en
dat leidt tot meer concurrentie en prijs-en margedruk
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000
EBIT
marg
e (
bedrijfsre
sultaat)
Netto omzet (EUR m)
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
EBIT
marg
e (
bedrijfsre
sultaat)
Netto omzet (EUR m)
Gemiddelde marge: 2,1%
Gemiddelde marge: 2,9%
16
17%
29% 54%
Type toegepaste
innovatie
Marketinginnovatie
Product/dienst innovatie
Procesinnovatie
• In toenemende mate komen de marges van
bouwbedrijven onder druk komen te staan door
concurrentie van buiten de sector. Bedrijven die
nieuwe technologie (BIM, smart analytics, 3D
printing, AR/VR, sensoring) hebben omarmd zijn
al in staat om zonder hulp van traditionele
aannemers een compleet bouwwerk te realiseren.
Voorlopers in de Nederlandse bouw zien dit en
zoeken actief samenwerking met
technologiebedrijven en start-ups en investeren
in R&D om relevant te blijven in het bouwproces
• Uit recent onderzoek van de Rijksuniversiteit
Groningen blijkt dat de bouwsector innovatie,
scopeverbreding en samenwerking effectief vindt
om winstmarges te verstevigen. Wel is het zo dat
de meeste innovaties zich nog vooral
concentreren op procesverbeteringen die leiden
tot kostenbesparingen en nog veel te weinig op
radicaal nieuwe producten of diensten of nieuwe
samenwerkingen met branchevreemde partijen
• De markt vraagt steeds vaker om een
bouwpartner die toegevoegde waarde biedt en
die de levensduurkosten van een bouwwerk kan
beheersen & garanderen. Dat stuwt de behoefte
naar (preventief ) onderhoud, verduurzaming,
automatisering en digitalisering. De huidige
sterke focus van de bouw op procesinnovatie
leidt tot verbetering van de productiviteit. Dat is
in een overspannen markt met
personeelstekorten relevant, maar in een
neergaande conjunctuur biedt het weinig
onderscheidend vermogen om klanten te binden
Innovatie biedt bouwsector kansen op rendementsverbetering, maar vraagt focus op nieuwe producten en meer samenwerking
Bron: CBS, 2018, laatst beschikbare data is van 2014, bewerking Rabo Bron: RUG onderzoek, februari 2018, bewerking Rabo
Bron: RUG onderzoek, februari 2018, bewerking Rabo
Onderscheidend vermogen kan beter Mate waarin de Bouwsector innovatief is
Dominante innovatie typen in de Bouw
Effectiviteit van strategieën die leiden tot waarde creatie (score 1- 5)
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
Focus op Duurzaamheid Inzetten
beschermingsmechanismen
Innovatie Aanpassing scope bedrijf
(bijv. door overnames)
Samenwerking
Omzet Winstmarge Groei
18%
19%
29%
17%
23%
41%
33%
38%
0% 20% 40% 60%
% bedrijven met niet -
technologische innovaties
(marketing of organisatie)
% bedrijven met technologische
innovaties (product of proces)
% bedrijven met technologische
innovaties dat ook samenwerkt
% technologische innovatoren
met afgeronde innovaties
2012-2014 2010-2012
11%
26%
63%
Type Product/dienst
innovatie
Nieuw voor de markt
Nieuw voor bedrijf
Bestaande producten/diensten
Ontwikkelingen Woningbouw III
18
0
20
40
60
80
100
0
50
100
150
200
250
Jan-0
8
Jan-0
9
Jan-1
0
Jan-1
1
Jan-1
2
Jan-1
3
Jan-1
4
Jan-1
5
Jan-1
6
Jan-1
7
Jan-1
8
X 1.000 X 1.000
Verkochte bestaande woningen (l-as)
Vergunningen totaal (r-as)
Verkochte nieuwbouw woningen (r-as)
Woningbouw: aantal nieuwe woningen zit in de lift, maar onvoldoende om woningtekort op korte termijn op te lossen
Bron: Kadaster, NVB Bouw * voortschrijdende 12-maands totalen Bron: ABF Research - Primos Prognose 20171, bewerking Rabobank
Bron: CBS, bewerking Rabobank, 2018
Prognose woningvoorraad & woningtekort Verkochte woningen & vergunningen
Bijdrage transformatie aan woningvoorraad
Woningbouwproductie schiet tekort
• Tijdens de crisis zijn er te weinig woningen
gebouwd om de huishoudensgroei op te vangen.
Een tekort van ruim 200.000 woningen zal pas na
2020 langzaam ingelopen worden. Er zijn minimaal
80.000 nieuwe woningen per jaar nodig om het
woningtekort enigszins acceptabel te houden.
Ondanks de flinke stijging van het aantal afgegeven
vergunningen in 2017 halen we dit aantal nog niet
• In 2017 zijn 62.400 nieuwe woningen opgeleverd.
Langzaam komt het aantal opgeleverde woningen
weer in de buurt van de pré-crisis aantallen. Maar
de woningbouwproductie zal nog verder omhoog
moeten om de druk op de woningmarkt te
verlichten. Rabobank verwacht dat het aantal
nieuwe woningen in 2018 beperkt blijft tot 67.000
door een tekort aan haalbare harde bouwlocaties,
maar in 2019 kan oplopen naar 70.000
• Beperkende factoren zijn het personeelstekort,
oplopende levertijden van materialen en
beschikbare bouwlocaties. Daarnaast blijkt uit een
inventarisatie van Bouwend Nederland dat 10% van
de bouwplannen vertraging oploopt door een tekort
aan bouwambtenaren. Een gedeelde flexibele schil
met een regionale regisseur zou gemeentes kunnen
helpen wanneer extra capaciteit nodig is
• Tussen 2012 en 2016 is het aantal transformaties
meer dan verdubbeld. In 2016 ontstonden er bijna
8.100 woningen, waarvan de helft uit kantoren. We
verwachten dat transformatie een structureel deel
van de woningproductie uit blijft maken. Wel
verschuift de balans van kantoren naar
maatschappelijk vastgoed en winkels. Ook zien we
gebiedstransformatie belangrijker worden
Nieuwbouw en sloop in Nederland (#)
Bron: CBS, bewerking Rabobank, 2018
X 1.000 X 1.000
Noot (1): ABF houdt bij de berekening van het woningtekort rekening met personen die willen toetreden op de woningmarkt/zelfstandige woonruimte zoeken. Dit zijn o.a. woonstarters en migranten. Het woningtekort is hiermee niet gelijk aan het verschil tussen de woningvoorraad en het aantal huishoudens in Nederland
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
7.500.000
7.750.000
8.000.000
8.250.000
8.500.000
8.750.000
2016 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
Gewenste Woningvoorraad obv aantal huishoudens
Woningvoorraad
Woningtekort (r-as)
0
25.000
50.000
75.000
100.000
125.000
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
Opgeleverde nieuwe woningen (r-as)
Gesloopte woningen (l-as)
3.835
1.295
880
690
100
1.295
Kantoor
Maatschappelijk
Winkel
Industrie
Logies
Overig
2016: 8.095 nieuwe woningen door transformatie
19
• De COROP-regio’s Groot-Amsterdam,
Utrecht, Agglomeratie Den Haag en
Groot-Rijnmond namen in 2017 ruim
31% van alle nieuwbouw voor hun
rekening, namelijk 19.413 woningen
• Procentueel gezien werden de
minste nieuwe woningen toegevoegd
in de krimpregio’s (<0,5%). De
meeste nieuwbouw vond
verhoudingsgewijs echter niet in de
grootste steden plaats. De meeste
woningen werden gebouwd in de
regio’s Flevoland (1,37%), Delft en
Westland (1,34%) en Oost-Zuid-
Holland (1,29%). Utrecht volgt op
de 7e plaats (1,04%), Groot-
Amsterdam als 9e, (1,00%) de
Agglomeratie ‘s-Gravenhage als 18e
(0,80%) en Rijnmond, waar
Rotterdam onder valt, pas als 26e
met 0,60%
• In de regio’s Rotterdam en Amster-
dam was de nieuwbouw een derde
minder dan de geprognosticeerde
huishoudensgroei. De druk op de
woningmarkt en de forse prijs-
stijgingen nopen tot vaart maken
met nieuwbouwplannen. In het
westelijk Havengebied in Amsterdam
kunnen tot 70.000 woningen worden
gebouwd, maar deze staan pas
vanaf 2029 gepland. Bovendien
moet daarvoor eerst zware
bedrijvigheid worden verplaatst
Woningbouw: meeste nieuwbouw in de stedelijke gebieden, maar deze blijft vaak achter bij huishoudensgroei
Percentage nieuwbouw per COROP-regio
t.o.v. bestaande voorraad in 2017
Opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2017
per COROP-regio
Bron: CBS, bewerking Rabobank, 2018
Regio Oost-Groningen: laagste percentage
nieuwbouw: 0,15% van de bestaande voorraad
Regio Oost-Groningen: laagste percentage
nieuwbouw: 0,15% van de bestaande voorraad
Regio Flevoland: hoogste percentage nieuwbouw: 1,37% van de bestaande
voorraad
Regio Flevoland: hoogste percentage nieuwbouw: 1,37% van de bestaande
voorraad
In Groot-Amsterdam werden de meeste nieuwe woningen
(6.475) toegevoegd. De regio staat echter pas op de 9e plaats wanneer we naar de
procentuele groei kijken.
In Groot-Amsterdam werden de meeste nieuwe woningen
(6.475) toegevoegd. De regio staat echter pas op de 9e plaats wanneer we naar de
procentuele groei kijken.
Nederland: 62.357 Nederland: 0,81%
20
Woningbouw: personeelsschaarste resulteert in stijgende orderportefeuille, selectieve inschrijving en verhoogde kostprijs
Bron: CBS, bewerking Rabobank, 2018, Index 2010=100 Bron: CBS, bewerking Rabobank, 2018 Bron: EIB , 2018
Orderportefeuille woningbouw (in maanden) Input & output prijzen nieuwbouwwoningen Bouwvergunningen: aandeel huur & koop
Orderportefeuille op recordhoogte
• Mede door de grote vraag naar koopwoningen
bereikte de orderportefeuille in november 2017 met
10,8 maanden het hoogste niveau welke ooit is
gemeten. In maar 2018 is de orderportefeuille
gestabiliseerd tot 10,7 maanden
• Steeds meer bouwbedrijven constateren een
stagnatie in de werkvoorraad als gevolg van een
tekort aan materialen en personeel. Rabobank
verwacht daarom dat de gemiddelde omvang van
de orderportefeuille haar top bereikt heeft en
gedurende 2018 zal stabiliseren
• Door goedgevulde orderportefeuilles kunnen
bouwers ook selectiever zijn in de projecten
waarvoor ze zich inschrijven. Ze zullen zich
concentreren op projecten met hogere marges
die de gestegen kosten van arbeid en materiaal
enigszins compenseren
Aandeel nieuwbouw huurwoningen gedaald
• Sinds medio 2013 is het aandeel huurwoningen
waarvoor een bouwvergunning is verleend met
ongeveer 10% gedaald.
• De productie van nieuwe sociale huurwoningen was
de laatste jaren beperkt, o.a. door de invoering van
de verhuurdersheffing. Op het dieptepunt in 2015
werden slechts 14.700 woningen opgeleverd. Door
de invoer van ‘passend toewijzen’ worden meer
woningen met een huur onder de aftoppingsgrens
gebouwd
• Een steeds grotere groep woningzoekenden is
aangewezen op het middenhuur segment.
Gemeenten leggen vaker quota voor middenhuur
vast in beleid. Al te strikte criteria lijken echter juist
te leiden tot het overslaan van tenders door
marktpartijen, afgeschrikt door gemaximeerde
huurprijzen en prijsindexaties
Kostprijsbeheersing noodzaak
• De in- en outputprijzen voor nieuwe woningen zijn
sinds 2010 steeds verder uiteen gaan lopen. Zoals
verwacht is de daling van de outputprijs in 2016
gestopt. De stijging van de loon- en materiaal-
kosten wordt hierdoor deels opgevangen door de
hogere opbrengsten
• Rabobank verwacht dat de inputprijzen voorlopig
blijven stijgen door tekorten aan personeel en
materiaal. Deze stijging zal in 2018 en 2019 nog
opgevangen kunnen worden door hogere output-
prijzen2. Naarmate de hypotheekrente verder stijgt,
legt dat extra druk op de verdere stijging van de
outputprijs
• De bouwsector heeft de uitdaging om woningen
betaalbaar te houden door betere kostprijs-
beheersing. Industrialisatie kan hieraan bijdragen,
waardoor productiviteit verbetert en
kostenvoordelen worden behaald
4
6
8
10
12
Jan 2
000
Jan 2
001
Jan 2
002
Jan 2
003
Jan 2
004
Jan 2
005
Jan 2
006
Jan 2
007
Jan 2
008
Jan 2
009
Jan 2
010
Jan 2
011
Jan 2
012
Jan 2
013
Jan 2
014
Jan 2
015
Jan 2
016
Jan 2
017
Jan 2
018
Jan 2
019
85
90
95
100
105
110
115
120
jan-0
8
jul-
08
jan-0
9
jul-
09
jan-1
0
jul-
10
jan-1
1
jul-
11
jan-1
2
jul-
12
jan-1
3
jul-
13
jan-1
4
jul-
14
jan-1
5
jul-
15
jan-1
6
jul-
16
jan-1
7
jul-
17
jan-1
8
Input prijs totaal Input prijs lonen
Input prijs materiaal Output prijs (incl. BTW)
Noot (2): Rabobank Woningmarktkwartaalbericht, Februari 2018
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17 1Q18
Vergunningen huurwoningen Vergunningen koopwoningen
21
0%
13%
15%
31%
19%
11%
6% 4%
Label A+
Label A
Label B
Label C
Label D
Label E
Label F
Label G
• In 2050 moet de Nederlandse woningvoorraad
energieneutraal zijn. Om deze ambitie te realiseren
is een versnelling nodig in het verduurzamen van
de bestaande gebouwenvoorraad. Zowel meer
personeel als een hogere mate van industrialisatie
van het bouwproces zijn noodzakelijk om de
nieuwbouw- en verduurzamingsopgave gelijktijdig
uit te voeren
• Aardgas is verantwoordelijk voor de helft van het
totale energieverbruik van de gebouwde omgeving1.
Woningen aardgasvrij maken is daarom een
belangrijke stap om CO2-uitstoot terug te dringen.
De verplichte aansluiting van nieuwbouwwoningen
op het gasnet komt te vervallen. Bestaande wijken
van het gasnet afhalen is complexer en een
wettelijk kader hiervoor ontbreekt nog
• Bij corporaties liggen kansen om grote aantallen
woningen snel en integraal aan te pakken. Aedes
streeft naar een gemiddeld energielabel B in 2021.
Hoewel de laatste jaren een labelverbetering
zichtbaar is, lijkt dit te hoog gegrepen. Met name in
de Randstad liggen grote corporaties achter op
schema. Beperkte financiële middelen en een
relatief oude woningvoorraad zijn de belangrijkste
oorzaken
• De energiebesparing bij de particuliere voorraad is
nog onvoldoende en blijkt lastig te sturen.
Subsidies leiden nog niet tot de gewenste
versnelling. Het is ook de vraag of maatregelen het
gewenste effect zullen hebben. Zo blijkt uit
onderzoek van OTB dat de daadwerkelijke
energiebesparing bij een labelverbetering lager is
dan vooraf berekend 2
Woningbouw: noodzakelijke versnelling van verduurzaming legt extra druk op bouwcapaciteit en vraagt om meer sturing
Bron: Aedes / SHAERE, bewerking Rabobank Bron: RVO, BAG, bewerking Rabobank
Bron: RVO, 2017
Verduurzaming vraagt om maximale inzet Woningcorporatie bezit naar energielabel
Woningvoorraad naar energielabel (1 juli 2017)
Energiebesparende maatregelen (# koopwoningen) Gasverbruik m3/per woning naar label
Bron: OTB, D. Majcen
46% woning- voorraad heeft een
label
0
100
200
300
400
500
600
700
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1 maatregel of meer 2 maatregelen of meer
X 1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
A (+) B C D E F G
Daadwerkelijk gasverbruik
Theoretisch gasverbruik
0
5
10
15
20
25
30
35
A+ A B C D E F G
Onbekend
%
2012
2013
2014
2015
Noot (1): PBL, Nationale Energieverkenning, 2017 Noot (2): OTB, D. Majcen, Predicting energy consumption and savings in the housing stock, 2016
Ontwikkelingen Utiliteitsbouw IV
23 Noot (1): De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) stelt de normbedragen vast die gemeentes en schoolbesturen mogen besteden aan nieuwe huisvesting
• De waarde van de afgegeven vergunningen is
gedurende 2017 uit het dal geklommen. Dit is
sterk gedreven door de gestegen vraag naar
nieuwe logistieke bedrijfsruimtes. Bij de overheid
en in de gezondheidszorg constateren we een
dalende vraag. Bij aanbestedingen van scholen
was tot dusver het bouwbudget van gemeenten
vaak ontoereikend, maar daar komt verandering
in nu de VNG1 recent de indexering van de
normbedragen heeft aangepast
• De nieuwbouw van kantoren, eerder de drijvende
kracht achter de utiliteitsbouw, blijft nog achter.
Veel bedrijven kunnen de personeelsgroei binnen
de bestaande (te ruime) huisvesting opvangen.
Ondanks transformaties is er nog veel structurele
leegstand van kantoorruimte, waardoor nieuw-
bouw niet snel wordt toegestaan. In krappe
kantorenmarkten zoals Amsterdam neemt de
nieuwbouwvraag toe. Dit komt onder andere
door de BREXIT, maar aanhoudende
economische groei vormt de basis
• De sterke stijging van de orderportefeuille staat
in contrast met de minder stevige ontwikkeling
van de waarde van de vergunningen. Veel
(utiliteits)bouwers hebben zich de afgelopen
jaren exclusief toegelegd op de woningbouw. De
afname van beschikbare capaciteit zal hebben
bijgedragen aan de forse stijging van de
orderportefeuille. Voor 2018 verwachten we
robuuste groei in de utiliteitsnieuwbouw, maar de
bouwkosten (=indicatie productie) blijven nog
ver verwijderd van pre-crisis niveaus
Utiliteitsbouw: orderportefeuille bereikt recordhoogte ondanks beperktere toename waarde vergunningen en bouwkosten
Bron: EIB, 2018 Bron: CBS, 2018, voortschrijdend 12-maands totaal
Bron: CBS, 2018, (*) voortschrijdend 12-maands totaal
Productie nog lang niet op pre-crisis niveau
Orderportefeuille utiliteitsbouw (maanden)
Waarde vergunningen utiliteit (EUR mld)
Bouwkosten ontvangen nieuwbouw orders per regio (EUR mld)
4
5
6
7
8
9
10
11
12
jan-0
7
jan-0
8
jan-0
9
jan-1
0
jan-1
1
jan-1
2
jan-1
3
jan-1
4
jan-1
5
jan-1
6
jan-1
7
jan-1
8
jan-1
9
0
1
2
3
4
Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18
Noord Nederland Oost Nederland West Nederland Zuid Nederland
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
11,0
Jan 2
000
Jan 2
001
Jan 2
002
Jan 2
003
Jan 2
004
Jan 2
005
Jan 2
006
Jan 2
007
Jan 2
008
Jan 2
009
Jan 2
010
Jan 2
011
Jan 2
012
Jan 2
013
Jan 2
014
Jan 2
015
Jan 2
016
Jan 2
017
Jan 2
018
Jan 2
019
24
0
1
2
3
4
5
6
Jan-0
1
Jan-0
2
Jan-0
3
Jan-0
4
Jan-0
5
Jan-0
6
Jan-0
7
Jan-0
8
Jan-0
9
Jan-1
0
Jan-1
1
Jan-1
2
Jan-1
3
Jan-1
4
Jan-1
5
Jan-1
6
Jan-1
7
Jan-1
8
Kantoren Bedrijfshallen met kantoor
Overige gebouwen
EUR mld
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
Jan-0
1
Jan-0
2
Jan-0
3
Jan-0
4
Jan-0
5
Jan-0
6
Jan-0
7
Jan-0
8
Jan-0
9
Jan-1
0
Jan-1
1
Jan-1
2
Jan-1
3
Jan-1
4
Jan-1
5
Jan-1
6
Jan-1
7
Jan-1
8Hallen en Loodsen Kassen, schuren en stallen
Winkels Scholen
Utiliteitsbouw: nieuwbouw leunt op vraag uit logistieke sector en industrie, stijgende kosten en concurrentie temperen marge groei
Bouwkosten ontvangen orders1 Bouwkosten orders en gereed werk¹ Bouwkosten ontvangen orders1
Noot (1): 12-maands som, betrekking hebbend op nieuwbouw en niet-nieuwbouw van gebouwen naar type object Noot (2): In 2023 moeten alle kantoorgebouwen in Nederland minimaal een energielabel ‘C’ hebben. Bij het niet naleven van deze wettelijke verplichting, mag een kantoorpand niet langer worden verhuurd Noot (3): EMA staat voor Europees Medicijn Agentschap
Nieuwbouw maakt plaats voor renovatie
• De bouwkosten van ontvangen orders geven een
goede indicatie van de te verwachten
bouwproductie. De bouwkosten hebben betrekking
op nieuwbouw en ook renovatie. Met uitzondering
van hallen & loodsen en bedrijfshallen (logistieke
sector) lieten de eindgebruikersmarkten in 2017
geen significante stijging zien
• Een groot deel van de ruimtevraag kan nog worden
opgevangen binnen bestaande huisvesting. Op
termijn wordt de bestaande markt krapper, maar
we zien de vraag naar nieuwbouw niet snel sterk
explosief toenemen
• Voor 2018 verwachten we een lichte stijging,
waarbij de groei wederom grotendeels uit de
industrie en logistieke sector komt. Ook de vraag
naar high-end kantoorruimte op A-locaties en
scholen neemt toe
Bijdrage grote projecten neemt af
• De categorie ‘overig’ zorgt traditioneel voor een
stevige bijdrage aan de utiliteitsbouwproductie. Het
gaat om objecten die niet in andere categorieën
passen zoals hotels, musea, rijksgebouwen etc.
• Grote Rijksprojecten vormden de afgelopen jaren
een solide basis in de categorie ‘overig’. Op de
bouw van het EMA3 en de Marinierskazerne in
Vlissingen na zijn deze projecten voorlopig niet
voorzien. In het Noorden van het land zal de
uitbreiding van het Google datacenter in
Eemshaven een belangrijk privaat project zijn
• De komende jaren zal er veel Rijksvastgoedbezit
worden afgestoten als gevolg van minder
ambtenaren, een kleiner Defensieapparaat en de
sluiting van gevangenissen. Dit draagt bij aan
nieuw aanbod voor de markt en rechtvaardigt een
kritische houding t.a.v. nieuwbouw en leegstand
Opgeleverd werk op ongekend laag niveau
• Hoewel de bouwkosten van opgeleverde werken
gedurende 2017 nog daalden, zien we dat bij de
bouwkosten van ontvangen orders het herstel is
ingezet. Wij verwachten daarom dat de omzet in de
utiliteitsbouw in 2018 verder zal stijgen
• Het is nog de vraag of omzetstijging tot een snelle
verbetering van rendementen leidt. Ook de
utiliteitsbouw heeft te maken met stijgende kosten
van personeel en materiaal. Daarnaast is de
nieuwbouwvraag uit de markt nog relatief beperkt,
waardoor de concurrentie tussen bouwbedrijven
stevig blijft en margeverbetering wordt getemperd
• Het verplichte minimale energielabel ‘C’ voor
kantoren zal renovatie orders een impuls geven2
Onderhouds-en renovatiebedrijven kunnen meer
verduurzamingsopdrachten tegemoet zien
EUR mld
Bron: CBS, bewerking Rabobank, 2018 Bron: CBS, bewerking Rabobank, 2018 Bron: CBS, bewerking Rabobank, 2018
4
6
8
10
12
14
Jan-0
1
Jan-0
2
Jan-0
3
Jan-0
4
Jan-0
5
Jan-0
6
Jan-0
7
Jan-0
8
Jan-0
9
Jan-1
0
Jan-1
1
Jan-1
2
Jan-1
3
Jan-1
4
Jan-1
5
Jan-1
6
Jan-1
7
Jan-1
8
Bouwkosten ontvangen orders
Bouwkosten opgeleverde werken
EUR mld
25
• Nieuwbouw van maatschappelijk vastgoed vindt
slechts beperkt plaats buiten de Randstad en de
provincies Noord-Brabant en Gelderland. In
Limburg vond in 2017 wel opvallend veel nieuw-
bouw van commercieel vastgoed plaats. In Venlo
werden veel grootschalige logistieke complexen
ontwikkeld. In Noord-Brabant zijn Roosendaal en
Tilburg logistieke hotspots. Nieuwbouw van
grootschalige kantoorruimte vond voornamelijk
plaats in Amsterdam, Utrecht en Hoofddorp
• In de provincies met de meeste nieuwbouw is de
leegstand ook het grootst. Zo is de leegstand in
Zuid-Holland tien keer groter dan de nieuwbouw
van commercieel vastgoed in deze provincie in
2017. Vooral veel kantoor- en industriële ruimtes
staan leeg. Kwalitatief voldoen deze niet altijd
aan de vraag. Rabobank denkt echter dat door
middel van (gebieds)transformatie een groot deel
van de vraag naar werk- en woonruimte is op te
lossen binnen bestaande stedelijke contouren
Utiliteitsbouw: provincies met de meeste nieuwbouw hebben ook de meeste leegstand, reductie leegstand blijft een uitdaging
Leegstand vele malen hoger dan vraag Nieuwbouw per provincie in m2 (2017) Nieuwbouw per provincie in m2 (2017)
Bron: CBS, onderzoek leegstand, bewerking Rabobank 2018, het gaat om administratieve leegstand wat niet hetzelfde is als feitelijke leegstand; het is een benadering van de daadwerkelijke gebruiksstatus van gebouwen
0
2
4
6
8
10
12
Flevoland Zeeland Drenthe Friesland Groningen Overijssel Utrecht Limburg Gelderland Noord-Holland Noord-Brabant Zuid-Holland
Industrie
Kantoren
Logies & bijeenkomsten
Maatschappelijk vastgoed
Winkels
Leegstand per provincie en naar type object (mln m2) - per 1 januari 2016
Bron: BAG, bewerking Rabobank, 2018 Bron: BAG, bewerking Rabobank, 2018
Commercieel vastgoed: Kantoren,
bedrijfsruimtes, winkels, logies
Maatschappelijk vastgoed: Onderwijs-,
gezondheidszorg-, sportaccommodaties
16.041
6.993
8.264
26.960 11.158
70.791
150.784 148.862 75.385
110.211
3.242
19.670
162.681
205.921
66.516
355.271 367.246
1.670.771
1.055.472 601.724 960.418
1.805.757
170.996
811.358
26
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Totaal Bestaand Toegevoegd in jaar
Utiliteitsbouw: door verplichte energielabeling en handhaving zal het aantal verduurzamingsvraagstukken een vlucht nemen
Bron: CBS, Nationaal Solar trendrapport, bewerking Rabobank, 2018 Bron: CBS, bewerking Rabobank, 2018
Bron: CBS, BAG, 2017
Duurzaam vastgoed is de nieuwe norm
Opgesteld vermogen PV (in megawattpiek) Opgestelde warmtepompen (x 1.000)
Energielabeling utiliteitsgebouwen in Nederland
Noot (1): De Wet Milieubeheer bepaalt dat bedrijven energiebesparende maatregelen moeten treffen als die binnen vijf jaar kunnen worden terugverdiend. Gemeenten dienen dat bij de verlening van vergunningen als voorwaarde te stellen. Na jarenlange relatieve coulance door gemeentes wordt er nu meer ingezet op handhaving en naleving van de wet. De eerste boetes zijn uitgedeeld in 2017
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Woningbouw Utiliteitsbouw
49% 46%
5%
Toegevoegd vermogen 2017
Particulier - daken
Zakelijk - daken
Zakelijk - grondgebonden
12%
88%
Gebouwenvoorraad
met & zonder energielabel
Wel energielabel Geen energielabel
38%
12% 15%
11%
7%
5%
12%
Gebouwenvoorraad met energielabel
Label A
label B
Label C
Label D
Label E
Label F
Label G
Vooral bedrijfsruimtes,
kantoren en winkels hebben
een label
• In de utiliteitsbouw liggen er kansen om door
verduurzaming gebouwen aantrekkelijker te maken
en leegstand terug te dringen. Wanneer de locatie
weinig kansrijk is of wanneer verduurzamen relatief
duur is, dan is transformatie of sloop-nieuwbouw
kostentechnisch wellicht een beter alternatief
• Bij het verduurzamen van vastgoed is winst te
behalen op het vlak van energieverbruik (isolatie,
erkende energiebesparende maatregelen1) en door
de inzet van hernieuwbare energie (PV, WKO i.c.m.
warmtepomp). Het aantal opgestelde warmte-
pompen en zonnecollectoren neemt al jaren toe en
wordt de standaard bij nieuwbouw. Duurzaam
vastgoed wordt steeds meer de norm. Bedrijven
zoeken huisvesting die past bij hun duurzame
uitstraling. Een ‘groen’ energielabel en
certificeringen als BREEAM, LEED of WELL zijn
positief voor de verhuur- en verkoopbaarheid en
dus ook voor de waarde van vastgoed
• De overheid werkt toe naar een energieneutrale
gebouwde omgeving. De eerste stap is het verplicht
stellen van een geldig energielabel bij de verkoop of
verhuur van utiliteitsgebouwen. Het aantal
afgegeven (groene) energielabels neemt tot dusver
erg langzaam toe. Vanaf 2023 moeten kantoren
beschikken over minimaal een C-label en we
verwachten dat wetgeving en handhaving voor
andere gebouwtypen snel zal volgen. Daarmee kan
de vraag naar verduurzaming van vastgoed snel
groeien. Verduurzaming vraagt juist ook om stevige
inzet van de installatiebranche. Er zijn de komende
jaren helaas nog onvoldoende installateurs met de
juiste technische kennis voorhanden
Ontwikkelingen Infrabouw V
28
• Na bezuinigingen in eerdere jaren is er de komende
jaren weer meer geld beschikbaar voor
infrastructuur. In het Regeerakkoord is extra geld
uitgetrokken om de groei van het verkeer en de
aanpak van knelpunten op te pakken. Bij
gemeentes verbetert de financiële situatie zodat
naast de aanleg van nieuwe wijkinfrastructuur
(woningbouw) weer extra wordt geïnvesteerd in
mobiliteit & bereikbaarheid en wijkonderhoud &
openbare ruimte
• Het beschikbare MIRT budget (Rijksoverheid) groeit
in 2018 flink (+15%), maar de groei slaat vooral
neer in uitgaven voor mobiliteit (wegen,
spoorwegen). Het Deltafonds groeit ook,
waarbinnen het merendeel van het budget is
bestemd voor waterveiligheid. Na 2018 blijft het
Deltafonds op peil, maar verschuift het accent naar
uitgaven voor waterkwaliteit. Op het gebied van
waterveiligheid & kwaliteit wordt echter nog
nauwelijks rekening gehouden met
klimaatverandering. Een versnelde stijging van de
zeespiegel kan naar verwachting moeilijk worden
opgevangen in de huidige budgetten
• De omzetontwikkeling (indicatie voor
investeringsruimte) bij private opdrachtgevers en
nutsbedrijven laat een wisselend beeld zien. Bij de
telecom -en energiebedrijven staat de
omzetontwikkeling onder druk. Toch staan juist de
energienetbeheerders uit hoofde van
vervangingsopgaven voor onvermijdbare uitgaven.
Netbeheerder Tennet verwacht daarnaast de
komende 10 jaar EUR 28 miljard te moeten
investeren in verduurzaming uit hoofde van het
Klimaatakkoord (Parijs)
Infrabouw: investeringsruimte overheid neemt fors toe op korte termijn, reserveren middelen voor klimaatadaptatie een uitdaging
Bron: EIB, bewerking Rabobank Bron: Infrastructuurfonds, Deltafonds 2018, bewerking Rabobank
Bron: CBS, bewerking Rabobank, kwartaal voortschrijdend gemiddelde
Groei infraproductie neemt vlucht Infra uitgaven Rijksoverheid (EUR mld) Orderportefeuille Infrabouw (maanden)
Omzetontwikkeling (semi) private opdrachtgevers (index 2010=100)
Noot (1): MIRT staat voor Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport en omvat en het is een overzicht van gezamenlijke projecten van samenwerkende overheden. De projecten in het MIRT worden deels of helemaal gefinancierd door de Rijksoverheid
3
4
5
6
7
8
Jan 2
000
Jan 2
001
Jan 2
002
Jan 2
003
Jan 2
004
Jan 2
005
Jan 2
006
Jan 2
007
Jan 2
008
Jan 2
009
Jan 2
010
Jan 2
011
Jan 2
012
Jan 2
013
Jan 2
014
Jan 2
015
Jan 2
016
Jan 2
017
Jan 2
018
Jan 2
019
Wegen Grond-en waterwerken
0
2
4
6
8
2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E 2021E
Hoofdwegennet Spoorwegen
Hoofdvaarwegennet Regionale infra
Megaprojecten Impuls Regeerakkoord
Deltafonds
60
70
80
90
100
110
120
130
1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17 1Q18
Telecom Energiebedrijven Waterleidingbedrijven
Dienstverleners landvervoer Dienstverleners scheepvaart Dienstverleners luchtvaart
Laad-, los- en overslagbedrijven
29
• Nederland is onder institutionele beleggers
behoorlijk populair als het gaat om het investeren in
(nieuwe) infrastructuur middels PPS (Publiek Private
Samenwerking) contracten. Breder in Europa boet
PPS aan populariteit in. Vanwege de risicostructuur
zijn de rendementen voor investeerders doorgaans
lager dan op volledig private projecten. Risico’s zijn
soms lastig in te schatten (o.a. vergunning afgifte,
verkeersintensiteit) en de transactiekosten zijn
aanzienlijk (wetgeving, gebrek aan standaardisatie
documentatie). Ook ontbreekt het soms aan goede
investeringsproposities. Institutionele beleggers die
lange termijn financiering verstrekken zijn op zoek
naar projecten met een minimale omvang en die
zijn niet altijd voorhanden
• Nederlandse bouwers hebben het nodige leergeld
betaald door hun deelname in langjarige PPS
projecten. Het succes voor de bouwer bij
geïntegreerde contractvormen zoals PPS is sterk
afhankelijk van risicobeheersing. De mate waarin
men in staat is specifieke risico’s te managen ten
aanzien van zowel bouwtechnische als
omgevingstechnische zaken bepaalt het rendement.
In de praktijk zijn risico’s rondom vergunningen
moeilijk te beheersen en ligt dit vooral in de
invloedssfeer van de opdrachtgever
• Omdat de contractvorm PPS (DBFMO2) in de ogen
van veel bouwers te rigide is en de verdiensten te
onzeker zijn, zien ze in toenemende mate af van de
participatie hierin. Ook bij andere contractvormen
waar de risicoverdeling tussen opdrachtgever en
opdrachtnemer onevenwichtig is, zien we minder
enthousiasme om in te schrijven
Infrabouw: bedrijven kritischer ten aanzien van grote en complexe projecten, beheersing risico’s belangrijk aandachtspunt
Bron: Rijkswaterstaat, PPS Netwerk, bewerking Rabobank Bron: AECOM, The Future of Infrastructure, 2018
Bron: European Investment Bank - EPEC, bewerking Rabobank, 2018
Grote projecten achilleshiel voor bouwers Pijplijn nieuwe PPS projecten (EUR mln)
Factoren die leiden tot betere infraprojecten
Omvang Europese PPS markt (EU 28) en aantal projecten (EUR mld)
Noot (1): EIB staat voor Europese Investeringsbank. De EIB is een belangrijke aanjager voor investeringen in Europese infrastructuur Noot (2): DBFMO staat voor Design-Build-Finance-Maintain-Operate
Projectnaam Omvang Start
uitvoering
A10 Zuidasdok 1.900 2018
Blankenburgtunnel 1.100 2018
Renovatie Afsluitdijk 800 2018
Verbinding A13/A16 Rotterdam 1.500 2019
Via15 Bereikbaarheid Arnhem-Nijmegen 840 2019
A9 Badhoevedorp-Holendrecht 340 2020
N33 Zuidbroek - Appingedam 100 2020
A28/A1 Knooppunt Hoevelaken 400 2021
1 0 1 0 1
3
8
5
20
10
15 13
17 17 17
27 27
30
24
16
18 18
12
16
19
16
12
14
0
20
40
60
80
100
120
140
160
0
5
10
15
20
25
30
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
EUR mld
Waarde van projecten (l-as) Aantal projecten (r-as)
# projecten
0% 20% 40%
Realistische en eerlijke risicodeling
Geoormerkte funding voor
Infrastructuur
Lokale support van stakeholders
Sterkere wetgeving
Voorbereidende werkzaamheden
vroeg starten
Duidelijkere evaluatie en selectie
criteria
Meer gefocuste politieke steun
Ruimte voor innovatie in
contracten
30
• Voorlopig blijven asfaltwegen nog hard nodig, maar
de technologie ontwikkelt zich verder waardoor in
de toekomst ook drone transport door de lucht een
deel van het autoverkeer over de weg kan gaan
vervangen. De noodzaak hiervoor wordt groter door
verdergaande urbanisatie en stedelijke verdichting
• Zowel elektrisch (autonoom) rijden als nieuwe
mobiliteitsoplossingen zorgen voor een directe
toename van de energievraag. Daarbij komt de
forse toename van mobiel dataverkeer, gegenereerd
door meer gebruik van sensoring, IoT en AR/VR. De
exponentiële toename van dataverkeer leidt tot een
extra uitdaging in de energietransitie
• Electrische mobiliteit moet onderdeel worden van de
energie infrastructuur, waarbij auto’s energie
leveren aan het net op het moment dat ze stilstaan
en restwarmte uit datacenters wordt ingezet om
gebouwen te verwarmen
• Het aantal elektrische auto’s neemt exponentieel
snel toe door dalende prijzen van batterijen en
daarmee een stijgende actieradius. Een steeds
grotere elektrische vloot stelt nieuwe eisen aan
snelwegen, verkeergeleidingssystemen en de oplaad
infrastructuur. Aanpasbaarheid en flexibiliteit van
infrastructuur wordt belangrijker
• Voortschrijdende technologie stimuleert elektrisch
rijden, maar geeft ook nieuwe uitdagingen op het
gebied van het ontsluiten van (duurzame) energie
en het mogelijk maken van dataverkeer door
bijvoorbeeld autonoom rijden en car sharing wat
een vlucht gaat nemen
• Momenteel is nog geen 0,5% van de personenauto’s
een deelauto1 Rabo verwacht dat deelauto’s en car
sharing sterk blijven groeien en daardoor op langere
termijn de groei van particuliere autobezit drukken
• Meer dan twee derde van leidinggevenden in de
Automotive sector is van mening is dat in de
komende 10 jaar traditionele vormen van openbaar
vervoer worden vervangen door snellere, autonome
en on-demand vervoersoplossingen. Dat kan de
Hyperloop, een hoog frequente lightrailverbinding
zonder bestuurder of een zelfrijdende bus zijn
• Urbanisatie en huishoudensgroei vragen om slim,
snel en schoon transport. De Nederlandse overheid
heeft de ambitie om ons in 2040 in een uur van
deur tot deur te laten reizen in de Randstad.
Daarbuiten zijn er slimme aansluitingen en
overstappunten met een hoofdrol voor vervoer op
aanvraag. De innovatie en digitalisering die hiervoor
nodig zijn, vragen om forse extra investeringen. Co-
financiering door pensioenfondsen lijkt onmisbaar
om genoemde ambities te realiseren
Infrabouw: urbanisatie en verduurzaming dagen uit tot andere mobiliteit, minder asfalt en integratie met energievraagstuk
Bron: Cisco, Global Mobile Data traffic forecast, 2018 Bron: CBS, KpVV CROW, bewerking Rabobank, 2018 Bron: KPMG , Global automotive executive survey, 2018
Opmars autonoom en snel openbaar vervoer Groei mobiel dataverkeer wereldwijd Personenauto’s in NL (index 2007=100)
Openbaar vervoer wordt on-demand vervoer Infrastructuur onderdeel energievraagstuk Groei elektrisch rijden en minder autobezit
0% 20% 40% 60% 80%
Eens
Deels eens
Neutraal
Deels
oneens
Oneens
“Binnen 10 jaar wordt traditioneel OV vervangen
door autonome en on-demand oplosssingen
(bijv. Hyperloop)”
Frankrijk Duitsland West Europa Belgie Nederland
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
95
100
105
110
115
2007 2009 2011 2013 2015 2017
Totaal personenauto's (l-as)
Particulier autobezit (l-as)
Electrische personenauto's (r-as)
Aantal deelauto's (r-as)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Groei in exabytes per maand
1 Exabyte = 1018
Gemiddelde
jaarlijkse groei=
47%
Noot (1): Van alle deelauto’s is in 2017 86 % te vinden bij een carsharing platform (peer-to-peer). Carsharing platforms faciliteren particulieren die hun auto willen delen
31
Appendix: contactgegevens
Rabobank
RABO REAL ESTATE FINANCE
Bezoekadres
Croeselaan 18
3521 CB Utrecht
Postadres
UC 0152
Postbus 17100
3500 HG Utrecht
Nederland
Rabo Real Estate Finance
Leontien de Waal
Senior marktanalist Bouw
Telefoon +31 (0)6 202 90 481
Email [email protected]
Rabo Real Estate Finance
Leontien de Waal
Senior marktanalist Bouw
Telefoon +31 (0)6 202 90 481
Email [email protected]
Rabo Real Estate Finance
Sandra Koenraadt
Marktanalist Bouw & Vastgoed
Telefoon +31 (0)6 528 57 143
Email [email protected]
Rabo Real Estate Finance
Sandra Koenraadt
Marktanalist Bouw & Vastgoed
Telefoon +31 (0)6 528 57 143
Email [email protected]
