Embed Size (px)
Citation preview
ING. MIRCEA SUCIU-evaluator imobiliar si bunuri mobile, legitimatie ANEVAR nr.16434, str. Marton Aron nr.3/3,
Tel:0265-263554, 0722317778
RRAAPPOORRTT DDEE EESSTTIIMMAARREE
RREEDDEEVVEENNTTAA MMIINNIIMMAA
Obiectiv: estimarea redeventei minime anuale
aferenta proprietatii imobiliare compusa din teren
liber in suprafata de 1.200 mp, proprietate situata
in intravilanul orasului Sarmasu, P-ta Garii, FN,
judet Mures.
Executant: -Suciu Mircea, evaluator imobiliar
si bunuri mobile, legitimatie ANEVAR nr.16434.
Proprietar: ORAS SARMASU(domeniul privat).
Beneficiar: - ORAS SARMASU, cu sediul in
Sarmasu, str. Republicii, nr.63, judet Mures.
Data evaluării: - martie 2015.
2
SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE
Beneficiar: ORASUL SARMASU, cu sediul in Sarmasu, str. Republic i i
nr.63, judet Mures.
Executant: - ing. Suciu Mircea – cu sediul in Tg. Mures, str. Marton Aron
nr.3/3, evaluator autor izat EPI, EBM, membru ANEVAR, avand legitimatia
nr.16434, CIF 20328046.
Obiectiv:
• teren liber in suprafata de 1.200 mp, s ituat in intravilanul orasului
Sarmasu, P-ta Garii , FN, judet Mures, evidentiat in CF.345/Sarmasu.
Data de referinŃă a evaluării: martie 2015.
Scopul evaluării: estimarea valori i de piata a parcelei de teren,
respectiv stabil irea redeventei minime anuale.
Regim juridic: teren intravilan aflat in domeniul privat al orasului
Sarmasu, conform HCL nr.42/26.11.2008, dobandit in anul 2008,
evidentiat in CF nr.321/N/Sarmasu, nr.top.2135/10/1.
Valoarea propusa:
V redeventa minima anuala = 921 €/an= 4.089 lei/an.
Valori le nu cont in TVA.
Valori le au fost calculate la o rata de schimb: 1 EUR= 4,4402 lei
Evaluator autorizat EPI, EBM,
Ing. Mircea Suciu
3
CUPRINS
SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
CAPITOLUL I - INTRODUCERE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1. PĂR łI LE C ON TR AC TA NTE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.2. OB IEC TUL Ş I SC O PU L EVALU ĂR I I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.3. S ITU AłIA JUR ID IC Ă . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.4. SUR S E D E IN FOR M ATII . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.5. DEC LAR A TIA EV ALUA TOR U LU I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.6. DEFIN IR EA VALO R II LOR U TILIZA TE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.7. COND ITII A LE P IETE I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.8. PR EM IZELE EVALU ĂR I I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.9. BA ZELE LEGA LE Ş I TEOR ETIC E FOLOS I TE ÎN EVA LUAR E . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.10. COND ITII L IM ITA TIV E : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.11. CLA UZA DE NEP UB LIC AR E . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
CAPITOLUL II - DESCRIEREA PROPRIETĂłII IMOBILIARE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
CAPITOLUL III. ANALIZA PIETEI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
CAPITOLUL IV- EVALUAREA PROPRIETATII . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
4.1. AB OR D AR EA P R I N M ETOD A EX TR AC TIEI . . . . . . . . . . . . . . . . . .ERROR ! BOOKMARK NOT DEFINED .
CAPITOLUL V – CONCLUZII FINALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
4
CAPITOLUL I - INTRODUCERE
1.1. PărŃile contractante Beneficiar: ORASUL SARMASU, cu sediul in Sarmasu, str. Republic i i
nr.63, judet Mures.
Executant: - ing. Suciu Mircea – cu sediul in Tg. Mures, str. Marton Aron
nr.3/3, evaluator autor izat EPI, EBM, membru ANEVAR, avand legitimatia
nr.16434, CIF 20328046.
1.2. Obiectul şi scopul evaluării
Estimarea valorii de piata a terenului, respectiv stabil irea redeventei
minime anuale.
1.3. SituaŃia juridică
Teren intravilan af lat in domeniul privat al orasului Sarmasu, conform
HCL nr.42/26.11.2008, dobandit in anul 2008, evidentiat in CF
nr.321/N/Sarmasu, nr.top.2135/10/1.
1.4. Surse de informatii
- InformaŃii pr ivind situaŃia proprietăŃii.
- Adresa nr.1503/05.03.2015.
- Extras CF nr.345/Sarmasu.
- Plan de incadrare in zona.
- Plan de situatie intocmit de Topo Dava SRL.
- HCL nr.42/2008.
� Standarde Internationale de Evaluare IVS 2014.
� SEV 100 cadru general – Valoarea de piata – tip de valoare, precum
şi t ipuri de valoare difer ite de valoarea de piata;
� SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii.
� SEV 102 – Implementare.
� SEV 103 – Raportarea Evaluarii.
� SEV 230 - drepturi asupra proprietăŃii imobiliare.
5
� Informatii de piata, furnizate de ziarele locale(Flash, Cuvantul Liber),
agenti i le imobiliare, diverse anunturi de vanzare publicate pe pagina
de internet www.imobiliare.ro, www.tocmai.ro, www.olx.ro.
1.5. Declaratia evaluatorului.
• Evaluatorul nu are nici un fel de interese actuale sau de
perspectiva in acest raport.
• Concluzii le raportului sunt in concordanta cu legislat ia,
Standardele ANEVAR, cerintele Codului deontologic al profesiei de
evaluator.
• Analizele, opinii le si concluzii le din prezentul raport sunt
l imitate numai la ipotezele s i conditi i le l imitative prezentate.
• Evaluatorul a util izat in acest raport data s i informatii
furnizate de catre proprietar, culese la fata locului, precum si cele
mentionate la cap. 1.4.
1.6. Definirea valoriilor utilizate.
Valoarea de piaŃă este definită în standardele AsociaŃiei
NaŃionale a Evaluatorilor din România, prin Standardul InternaŃional
de Evaluare IVS 2014. Conform acestui standard, definiŃia valorii de
piaŃă a unei proprietăŃi este următoarea:
“Suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la
data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacŃie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părŃile au
acŃionat fiecare în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
Valoarea de piaŃă este o reprezentare a valorii de schimb, sau suma
de bani pe care o proprietate ar aduce-o, dacă ar f i oferită spre
vânzare pe o piaŃă liberă, la data evaluării.
Estimarea de către evaluator a valor ii de piata în raportul de
6
evaluare elaborat, a avut la bază informaŃii le privind nivelul preŃurilor
corespunzătoare luni i in curs.
Evaluarea în condiŃii de criză
Gradul de certitudine în evaluare este definit ca fiind probabilitatea
ca opinia evaluatorului să coincidă cu preŃul de tranzacŃionare al
proprietăŃii la data evaluării. Acest grad variază însă în funcŃie de
condiŃii le pieŃei, caracteristici le proprietăŃii evaluate sau informaŃii le
disponibile evaluatorului.
Estimarea de către evaluator a valorii de piata în raportul de
evaluare elaborat, a avut la bază informaŃii le privind nivelul
preŃurilor corespunzătoare lunii in curs.
1.7. Conditii ale pietei
Una din cauzele semnificative ale incertitudinii actuale în evaluare
este Instabilitatea pieŃelor proprietăŃilor evaluate, generată de
efectele pe care le au asupra diverselor pieŃe unele evenimente
macroenomice majore, neprevăzute. Starea de instabilitate a unei
pieŃe este caracterizată de exemplu de decizii le iraŃionale de
vânzare/cumpărare sau de decizii le majorităŃii participanŃilor la piaŃă
de a nu mai face tranzacŃii pana la o clar ificare a direcŃiei preŃurilor.
În perioada actuală, preŃurile tuturor claselor de active care
prezintă interes pentru evaluatori, cum ar f i: active financiare
(acŃiuni, indici bursieri, derivate), întreprinderi, proprietăŃi
imobiliare, bunuri mobile sau mărfuri (petrol, aur, oŃel, etc.)
prezintă o volatil itate extremă. Totodată, preŃurile celor mai multe
clase de active, fie de capital sau imobiliare au suferit corecŃii
negative severe.
În condiŃii le unei pieŃe instabile, procesul de evaluare este mult
îngreunat, deoarece evidenŃele faptice privind tranzacŃionarea unor
7
comparabile lipsesc sau sunt extrem de reduse.
PiaŃa imobiliară se confruntă cu o frecvenŃă în scădere abruptă
a numărului tranzacŃii lor, cu majorarea dobânzilor la credite ş i
îngreunarea accesului la finanŃare, cu deprecierea leului în raport cu
monedele în care au fost contractate unele credite sau cu
îndepărtarea ofertelor din piaŃă (internet, presă, agenŃii) de
preŃurile reale de tranzacŃionare. Pe tot mai multe segmente piaŃa a
căpătat o caracterist ică de piaŃă inactivă sau puŃin activă. Alte
probleme vizează reacŃii le unor primării la evaluări la piaŃă a unor
proprietăŃi imobiliare în cazul scăderii valorilor juste sau faptul ca
unele grile notariale sunt depăşite.
Şi piaŃa de capital se confruntă cu aspecte dif icile cum sunt
modificarea semnificativă a ratei fără risc ş i a primei pieŃei de
capital, ceea ce induce o incertitudine în demersul de estimare a
ratei de actualizare, elementul de influenŃă major în abordarea pe
bază de venituri, volatil itatea preŃurilor activelor firmelor şi a
mărfurilor/materii lor prime cu care operează, incertitudini privind
bugetele de venituri şi cheltuieli sau ratele de creştere a fluxurilor
considerate în evaluare.
In situaŃia de instabilitate a pieŃei în cazul proprietăŃii
evaluate este necesar să se precizeze gradul de afectare a estimării,
precum şi dacă fenomenul de instabilitate a pieŃei este unul pasager
sau este unul de lungă durată.
Raportul trebuie să includă descrierea cauzelor principale ale
instabilităŃii pieŃei şi să descrie pe larg dificultăŃile specifice
contextului evaluării (de exemplu lipsa unei baze rezonabile de
comparabile) sau schimbarea foarte rapidă a condiŃii lor pieŃei.
Se recomanda, pentru unele categorii de proprietăŃi, exemplu
8
întreprinderi, active financiare, proprietăŃi sau proiecte imobiliare în
dezvoltare, să se realizeze o analiză de risc şi senzit ivitate. Este
recomandată includerea unui capitol suplimentar în raport, referitor
la aspectele relevante ale riscurilor specif ice cazului analizat în
contextul crizei. În situaŃii le în care evaluatorul include în raport
aceste aspecte suplimentare, este indicat să menŃioneze, pentru o
mai completă lămurire a clientului, motivaŃia pentru care au fost
incluse în raport aceste aspecte.
Estimarea de către evaluator a valorii de piata în raportul de
evaluare elaborat, a avut la bază informaŃii le privind nivelul
preŃurilor corespunzătoare lunii in curs.
1.8. Premizele evaluării
Principalele ipoteze şi condit i i l imitative de care s-a Ńinut cont
în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:
� Nu se asuma nici o responsabiltate privind descr ierea situaŃiei
juridice sau a consideraŃii lor priv ind t it lul de proprietate.
Evaluatorul a avut la dispoziŃ ie doar informaŃi i le obtinute de la
proprietar/ beneficiar, s i cele cuprinse în f işa clădir i i.
� Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare
competentă a proprietăŃii .
� InformaŃii le furnizate sunt considerate autentice, dar nu se dă
nici o garanŃie asupra preciz iei lor.
� Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale
proprietăŃii, subsolului sau structurii care să inf luenŃeze valoarea.
Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabil itate pentru obŃinerea
studi i lor tehnice ce ar f i necesare pentru descoperirea lor.
� Se presupune că proprietatea se conformează tuturor
reglementărilor ş i restr icŃi i lor de zonare şi uti l izare în afara
cazurilor când neconcordanŃele sunt expuse, descr ise ş i luate în
9
considerare în raport.
� Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea
metodelor de evaluare au fost rezonabile la data evaluării în
lumina informaŃii lor de piaŃă la acea dată.
� Se presupune că autorizaŃii le, cert if icatele de funcŃionare şi alte
documente solicitate de autorităŃi le legale sau administrative
locale pot f i obŃinute sau reannoite pentru or icare din uti l izările
pe care se bazează estimările valor ii din cadrul raportului.
� Evaluatorul a util izat în estimarea valor ii numai informaŃii le pe
care le-a avut la dispoziŃ ie, existând posibil itatea existenŃei ş i a
altor informaŃii de care evaluatorul nu avea cunoştinŃă.
1.9. Bazele legale şi teoretice folosite în evaluare
Pentru evaluarea proprietatii , tinand cont de specif icul ei, s-au
util izat urmatoarele metode:
Pentru evaluarea proprietatii , s-au util izat metodele:
- Metoda comparatii lor de piata.
In urma estimari i valori i unitare a terenului in zona, s-a stabil i t
valoarea minima a redeventei.
Procedura de evaluare este conforma cu standardele si recomandarile
ANEVAR.
Etapele parcurse:
- Inspectia bunurilor supuse evaluarii, discutii purtate cu
proprietarul.
- Aplicarea metodelor de evaluare descr ise mai sus.
- Conci l ierea valori lor obtinute s i formarea opiniei evaluatorului.
1.10. Conditii l imitative:
Valori le propuse nu pot f i uti l izate in alte situatii, iar daca
sunt folosite, valor i le lor NU sunt valabile.
10
1.11. Clauza de nepublicare
Acest raport de evaluare nu va putea f i inclus în întregime sau
parŃ ial, în documente, circulare sau în declaraŃii, nici publicat sau
menŃionat în alt fel, fără aprobarea scrisă a evaluatorului asupra formei
şi contextului în care ar putea să apară. Tinand cont de specif icul s i
scopul raportului de evaluare, vor putea f i publicate, fara acordul
consultantului, doar valori le obtinute in acest raport.
CAPITOLUL II - DESCRIEREA PROPRIETĂłII IMOBILIARE
• Proprietatea analizata este amplasata in zona central a
orasului Sarmasu, in P-ta Garii, FN, judet Mures s i este evidentiata
in CF nr.345/Sarmasu, nr. top.2135/10/1. Parcela de mai sus are o
suprafata totala de 6.921,25 mp, teren intravilan. Din aceasta
parcela se doreste estimarea valor ii de piata a unei suprafete de
1.200 mp, respectiv estimarea redeventei minime anuale. Parcela
are o forma neregulata, are latura aferenta deschiderii paralela cu
calea ferata s i este paralela cu aceasta. Latura mentionata este la o
distanta de cca 13m de calea ferata, fapt care poate impune
restricti i de construire.
• Incadrarea in zona
11
- localizare: P-ta Garii, FN, oras Sărmaşu, jud. Mureş
- Regimul juridic: teren intravi lan af lat în domeniul privat al
oraşului Sărmaşu.
- Facil i tăŃ i tehnice: DJ 151 Luduş – Sărmaşu – BistriŃa la cca 50m.
- uti l ităŃi: alimentare cu gaze naturale, energie electr ică, telefonie
fixă.
Capitolul III. Analiza pietei
3.1. Definirea pietei
PiaŃa proprietatilor imobil iare a fost definita ca fi ind interacŃiunea
dintre persoane (fizice sau juridice) care schimba drepturi de proprietate
contra altor bunuri, cum ar f i i banii . Aceasta piaŃă se def ineşte pe baza
t ipului de proprietate, prin potenŃialul de a produce venituri,
caracterist ici le investitorilor s i chir iasilor.
PiaŃa este influenŃata de atitudinile, motivaŃii le si interacŃiunile
vânzător ilor s i cumpărător ilor. Ea reacŃionează la s ituaŃia pieŃei forŃei de
muncă si stabi l itatea venitur ilor.
O serie de caracterist ici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele
bunuri lor sau servicii lor:
a) f iecare proprietate imobil iara este unica iar amplasamentul sau
este f ix.
b) pietele imobiliare nu sunt piete ef iciente: numarul de vanzatori s i
cumparatori care actioneaza este relat iv mic, proprietati le imobiliare
au valori r idicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea
ce face ca aceste piete sa f ie sensibile la stabil itatea venituri lor,
schimbarea nivelului salarii lor, numarul de locuri de munca precum
si sa f ie inf luentate de t ipul de finantare ofer it, volumul creditului
care poate f i dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.
c) in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos, iar
daca nu exista conditi i favorabile de f inantare tranzactia este
periclitata.
12
d) Spre deosebire de pietele efic iente, piata imobiliara nu se
autoregleaza ci este deseori influentata de reglementari le
guvernamentale s i locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare
pot tinde catre un punct de echil ibru, dar acest punct este teoretic
si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere s i
oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar
cererea poate sa se modif ice brusc, f i ind posibil astfel ca de multe
ori sa existe supraoferta sau exces de cerere s i nu echil ibru.
e) Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati
iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De
multe ori, informatii le despre preturi de tranzactionare sau nivelul
ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt
durabile s i pot fi privite ca investiti i. Sunt putin lichide si de obicei
procesul de vanzare este lung.
f) Se observă o tendinŃă constantă de creştere a preŃurilor, care s-
au mărit substanŃial, cu un procent de până la 100%, mai ales
pentru locatii le bine poziŃionate şi dotate cu utilităŃi. Anul 2007
consemnează o creştere în continuare a preŃurilor terenurilor, cu
majorări de 40-50%. Anul 2008, spre deosebire de anii anteriori
prezinta o stagnare, urmata de o usoara scadere a preturilor
proprietatilor imobiliare, scadere cauzata de criza mondiala, precum
si de poziti i le rezervata adoptate de banci si cumparatori. Conform
declaraŃii lor unor reprezentanŃi de agenŃii imobiliare locale, tendinŃa
actuală de scadere se va menŃine şi in perioada următoare.
3.2. Aspecte social-economice.
Judetul Mureş
Situat în partea centrală a Ńări i, urmând cursul râului omonim,
judeŃul Mureş coboară în trepte de pe crestele CarpaŃilor Răsăriteni
13
înspre Câmpia Transi lvaniei ş i Podişul Târnavelor. Relieful de podiş ş i
col inar ocupă jumătate din întinderea judeŃului, cealaltă jumătate fi ind
rezervată dealuri lor subcarpatice şi munŃilor vulcanici Călimani ş i
Gurghiu. JudeŃul Mureş are o suprafaŃă de 6696 km. pătraŃi,
reprezentând aproximativ 3% din întreaga suprafaŃă a Ńăr ii. Cei circa
600.000 locuitori ai judeŃului au o pondere similară în întregul populaŃiei
Ńăr ii:
51,8 % din populaŃia judeŃului locuieşte în mediul urban: la Tîrgu Mureş,
Reghin, Sighişoara, Târnăveni, Luduş, Sovata, Iernut
48,2 % în mediul rural, în 90 de comune cu 486 de sate.
Numărul total de şomeri înregistraŃi ş i rata şomajului pe Ńară ş i în
judeŃul Mureş la data de 30.06.2004
ROMÂNIA judeŃul MUREŞ
Numar total şomeri 590267 11086
Numar total şomeri din
care femei
242188 4628
Nr. total şomeri
indemnizati
237036 4883
Nr.total şomeri
neindemnizati
353231 6203
Total şomeri din
sector pr ivat
339421 10171
Rata şomajului 6.5 4.3 %
Rata şomajului feminin 5.6 3.8 %
ORASUL SARMASU.
PopulaŃia şi resursele umane
Cu o populaŃie stabilă de 7493 locuitori, înregistrată la recensământul din martie 2002,
14
oraşul Sărmaşu se situează în rândul oraşelor mici, în funcŃie de numărul de locuitori.
RepartiŃia populaŃiei pe localităŃi componente este următoarea:
• Sărmaşu: 3877 locuitori
• Balda: 1256 locuitori
• Sărmăşelu: 817 locuitori
• Sărmăşel Gară: 763 locuitori
• Vişinelu: 563 locuitori
• Larga: 72 locuitori
• MoruŃ: 106 locuitori
• Titiana: 39 locuitori.
Divizarea populaŃiei pe grupe de vârstă se prezintă astfel:
• între 0-14 ani: 1458 locuitori
• între 15-59 ani: 4666 locuitori
• peste 60 de ani, 1369 locuitori.
Structura pe sexe indică o uşoară preponderenŃă a persoanelor de sex feminin, care se
regăsesc în număr de 3795 (50,65%), faŃă de un număr de 3698 persoane de sex
masculin (49,35%).
Prognoza populaŃiei
Conform prognozei populaŃiei elaborată de către Institutul NaŃional de Statistică,
efectivul populaŃiei Regiunii Centru va scădea până în anul 2025. Cauzele acestor
evoluŃii sunt, înainte de toate, nivelul scăzut al fertilităŃii, prin care generaŃia de părinŃi
este înlocuită doar parŃial, şi migraŃia, mai ales cea externă care afectează mai ales
tinerii cu un grad de profesionalizare înalt.
În viitorul apropiat pe piaŃa forŃei de muncă se va resimŃi un deficit de forŃe tinere de
lucru, grupa de vârstă între 15 şi 25 de ani se va reduce în mod evident. Pe piaŃă vor
15
lipsi tinerii specializaŃi în diverse profesii, datorită insuficienŃei efectivelor de persoane.
Se presupune că profesiile cele mai afectate vor fi cele din domeniul IT, medicină,
automatizări, construcŃii şi instalaŃii, etc. Aceştia sunt cei mai motivaŃi să emigreze
pentru a găsi un loc de muncă în afara Ńării pe o piaŃă de muncă care este în căutarea
acestor calificări.
Structura etnică a populaŃiei
Din punct de vedere al structurii etnice, conform recensământului din 2002, populaŃia
oraşului Sărmaşu este compusă din:
• români: 5086 locuitori (67,88%)
• maghiari: 1820 locuitori (24,29%),
• romi: 577 locuitori (7,70%)
• alte nationalităŃi: 8 locuitori (0,13%).
CAPITOLUL IV- EVALUAREA PROPRIETATII
Procedura de evaluare
Valoarea de piaŃă este definită în standardele AsociaŃiei
NaŃionale a Evaluatorilor din România,prin Standardul InternaŃional
de Evaluare IVS 2014. Conform acestui standard definiŃia valorii de
piaŃă a unei proprietăŃi este următoarea:
“Suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la
data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacŃie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părŃile au
acŃionat fiecare în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
Valoarea de piaŃă este o reprezentare a valorii de schimb, sau suma
de bani pe care o proprietate ar aduce-o, dacă ar f i oferită spre
vânzare pe o piaŃă liberă, la data evaluării.
Estimarea de către evaluator a valorii de piata în raportul de
16
evaluare elaborat, a avut la bază informaŃii le privind nivelul
preŃurilor corespunzătoare lunii in curs.
Pentru evaluarea proprietatii , tinand cont de specif icul ei, s-au
util izat urmatoarele metode:
- Metoda comparatii lor de piata.
In urma estimari i valori i unitare a terenului in zona, s-a stabil i t
valoarea minima a redeventei.
Etapele parcurse pentru determinarea valorilor au fost:
• documentarea, pe baza unei l iste de informatii solicitate clientului;
discutii purtate cu beneficiarul.
• stabil irea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborar ii
raportului; selectarea tipului de valor i estimate in prezentul raport.
• deducerea si estimarea condit i i lor l imitative specif ice obiectivului de
care trebuie sa se t ina seama la derularea tranzactiei.
• analiza tuturor informati i lor culese, interpretarea rezultatelor din
punct de vedere al evaluarii.
• aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru
determinarea valori i.
• Conci l ierea rezultatelor obtinute.
Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile s i
metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.
4.1. Abordarea prin metoda comparatiilor de piata.
Abordarea prin comparaŃia vânzărilor consideră că preŃuri le
proprietăŃii sunt stabil ite de piaŃă. Valoarea de piaŃă poate fi deci
calculată în urma studierii preŃur ilor de pe piaŃă ale proprietăŃilor
competit ive pe segmentul respectiv de piaŃă. Pentru procesul de
evaluare, aplicarea proceselor de comparaŃi i este fundamentală.
Atunci când există informaŃii disponibile, abordarea prin comparaŃia
vânzărilor este cea mai directă ş i sistematică abordare pentru estimarea
valorii. Când nu există informaŃii sufic iente, apl icabil itatea abordării prin
17
comparaŃia vânzărilor poate f i l imitată.
După ce au fost colectate ş i verif icate informaŃii le priv ind vânzările,
trebuie selectate ş i analizate unul sau mai multe unităŃi/criteri i pentru
comparaŃie. UnităŃi le/criter ii le pentru comparaŃie util izează două
componente pentru a genera un factor (de exemplu, preŃ pe unitatea de
suprafaŃă sau rata rezultată prin raportarea preŃului de vânzare al
proprietăŃii la venitul său net (adică multiplicatorul venitului net), care
ref lectă précis diferenŃele dintre proprietăŃi. UnităŃi le/criter ii le de
comparaŃie, pe care cumpărător ii şi vânzătorii de pe o anumită piaŃă le
util izează în deciz ii le lor de cumpărare şi de vânzare, au o relevanŃă
specială ş i l i se acordă o importanŃă mare.
Elementele de comparaŃie sunt reprezentate de caracter istic i le
specif ice ale proprietăŃilor ş i tranzacŃi i lor, care determină existenŃa
unor diferenŃe între preŃuri le plătite pentru proprietatea imobiliară.
Acestea sunt elemente esenŃiale în abordarea prin comparaŃia
vânzărilor. Pentru a real iza o comparaŃie directă, între o proprietate
comparabilă vândută şi proprietatea evaluată, evaluatorul ar trebui să ia
în considerare posibile corecŃii bazate pe diferenŃele dintre
elementele de comparaŃie. CorecŃii le pot reduce/ restrânge diferenŃele
dintre fiecare proprietate comparabilă şi proprietatea de evaluat.
Evaluatorii aplică metode cantitative şi/sau calitat ive pentru anal iza
diferenŃelor ş i pentru estimarea corecŃii lor.
Analiza comparative se axeaza pe asemanarile s i diferentele intre
proprietati s i tranzactii care inf luenteaza valoarea. Acestea pot f i:
diferentele in drepturile de proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor
si vanzator ilor, condit i i de finantare, dimensiuni, amplasament,
caracterist ici f iz ice, economice, daca proprietatea genereaza venitur i.
Fiecare abordare se bazează pe principiul substituŃiei, conform
căruia atunci când sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii similare,
cel cu preŃul cel mai scăzut va avea cea mai mare cerere ş i cea mai
răspândită distribuŃie. Cu alte cuvinte, preŃul unei proprietăŃi, stabi l it pe
18
o piaŃă dată, este l imitat de preŃur ile plătite în mod frecvent pentru
proprietăŃi competitive pe acelaşi segment de piaŃă, de alternativele
f inanciare pentru investirea banilor în alte domenii şi de costul de
construcŃie a unei noi proprietăŃi sau de adaptare a unei proprietăŃi vechi
la o util izare s imilară cu cea a proprietăŃii de evaluat.
In vederea estimari i valorii proprietatii, s-au identif icat cele patru
comparabile, avand o locatie apropiata de subiect:
Comparabila I
Vanzare Teren Sarmasu , 10 € / m2
15 Noiembrie 2013
•
o Pret Vanzare:10 € / m2
o Suprafata Totala 2400 m2
o Telefon:
Teren in sarmasu, 2400mp. vand teren de 24 ari, langa peco ozana,
langa sosea, este facuta fundatie pt casa. . . . . pret 24000 euro o. .
. . detali la tel 0754362035
Comparabila II
Vanzare Teren Sarmasu , 9 €
02 Mai 2013
o Pret Vanzare:9 €
o Suprafata Totala 3700 m2
o Telefon:
Vind teren intravilan;-3700mp.toate utilitatile la poarta. acte in regula. zona rezidentiala
19
Comparabila III
iliare-Terenuri.ro
Teren Intravilan Sarmasu
Sarmasu Adaugat La 22:24, 16 Septembrie 2014, Numar anunt: 28901281
Salveaza
Oferit de: Proprietar Extravilan / intravilan:
Intravilan Suprafata: 1 000 m2
Vind teren intravilan 1.000 mp, strada Pepinierei, cu utilitati, apa, curent electric, gaz si canalizare. Este un loc perfect pentru constructii casa, mai ales pentru ca se afla in zona linistita! pozitia sa este indicata pe harta.
Vizualizari:144
10 000 €
Contacteaza vanzatorul:
• 0743 344 325
Sarmasu, judet Mures
Vezi pe harta
Pavel Pe site din oct 2011 Anunturile utilizatorului
Comparabila IV
teren intravilan
Sarmasu Adaugat La 13:21, 22 Mai 2014, Numar anunt: 25658849
Oferit de: Proprietar Extravilan / intravilan:
Intravilan Suprafata: 1 747 m2
teren intravilan,zona rezidentiala,cu toate actele la zi intabulat,deschidere 22ml,toate utilitatile la poarta,drum cu asfalt, teren . Terenul este situate pe str. Dezrobirii nr.50.
8 €
Contacteaza vanzatorul:
0732 134 375
Sarmasu, judet Mures
Vezi pe harta
attila Pe site din ian 2014
20
Prin insumarea valorilor absolute ale corectii lor(valoare bruta) s i
calculand suma algebrica a acelorasi corectii (valoare neta), se poate
estima valoarea proprietatii de evaluat. Din tabelul de mai sus reiese ca
proprietatea D are caracterist ic i le asemanatoare cu proprietatea de
evaluat si inregistreaza cele mai mici corectii brute. Ca urmare, valoarea
propusa a proprietati i, prin metoda comparatii lor, va f i:
V parcela teren = 8.080 € = 35.877 lei.
Valori le nu cont in TVA.
Valori le au fost calculate la o rata de schimb: 1 EUR= 4,4402 lei
In continuare, in vederea estimarii ratei de capitalizare aferente proprietatii, s-a util izat urmatoarea oferta cu CMBU comercial: A/035) - De inchiriat teren in Cristesti, cartier Cristesti, zona Central
Informatii generale
Pe teren este si un birou de 4 mp.
Constructie veche
Localizare
Cristesti , Cristesti, Central
100 EUR
Adauga la oferte favorite
•
21
Caracteristici teren
Clasificare teren: Intravilan
Imprejmuire teren: Sarma
Suprafata teren: 200 mp
Forma teren: Dreptunghiular
Distanta fata de centru: 9
Inclinatie teren: Teren plat
Parcelabil: Nu
Nr. parcelari: 1
Stare teren: Bun
Tip teren
Constructii
Destinatie teren
Rezidential
Regim juridic de construire
Constructii usoare, Case / Vile
Tip pamant
Negru
Cale de acces
Acces pietonal, Acces auto
Vecinatati teren
Case / Vile
Modalitate de plata
Numerar
Perioada inchiriere
> 1 An
Chiria obtenabila: 100 EUR/luna.
Tinand cont de faptul ca valoarea unitara a terenului in zona este de
aproximativ 50 EUR/mp, obtinem: V teren = 10.000 EUR
VBP(venit brut potential) = 100 EUR x 12 luni = 1.200 EUR.
Pierderi pr in neocupare, neplata P= 1.200 EUR x 5% = 60 EUR.
VBE(venit brut efectiv) = 1.140 EUR.
Cheltuieli est imate CH= 1.080 EUR x 0%= 0 EUR.
22
VNE(venit net efectiv)= 1.140 EUR
V=VNE/c
Unde:
VNE=venitul net efectiv
C=rata de capitalizare
C= 1.140/10.000
C= 11,40%.
Rata de capitalizare estimata de catre Darian DRS, in zona oraselor
secundare(Tg. Mures,Ploiesti,Arad) este situata in intervalul 9-10,5%.
Conform nr.3/2014 a publicatiei “Valoarea”, in zonele unde piata nu este
activa si nu exista suf ic iente informatii de piata, probabil itatea este ca
aceasta rata sa se regaseasca in jurul nivelului superior al intervalului.
Astfel, rezulta valoarea minima a redeventei:
V redeventa minima anuala = 921 €/an= 4.089 lei/an.
Valori le nu cont in TVA.
Valori le au fost calculate la o rata de schimb: 1 EUR= 4,4402 lei
Evaluator autorizat EPI, EBM
Ing. Mircea Suciu
23
CAPITOLUL V – CONCLUZII FINALE
Valor ile estimate în prezentul raport de evaluare reprezintă o opinie
a evaluatorului, formulată pe baza unor calcule ş i a interpretării unor
instrucŃiuni şi recomandări publicate în mater ialele de special itate, cât ş i
a informaŃii lor culese prin documentarea directă pe teren.
Estimarea valorii de piata a proprietatii este considerată valabi lă
pentru data de referinŃă a evaluării, respectiv: martie 2015.
SE PROPUNE CA VALOARE MINIMA A REDEVENTEI AFERENTE
PROPRIETATII IMOBILIARE SITUATA IN ORAS SARMASU, P-TA
GARII, FN, AFLATA IN DOMENIUL PRIVAT AL ORASULUI SARMASU,
VALOAREA TOTALA DE:
V redeventa minima anuala = 921 €/an= 4.089 lei/an.
Valori le nu cont in TVA.
Valori le au fost calculate la o rata de schimb: 1 EUR= 4,4402 lei
Opinia evaluatorului a fost exprimată Ń inând seama exclusiv de
argumentele, ipotezele ş i aprecier ile exprimate în prezentul raport de
evaluare. Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, în întregime sau
parŃ ial, în documente, circulare sau în declaraŃii, nici publicat sau
menŃionat în alt fel, fără aprobarea scrisă a evaluatorului asupra formei
şi contextului în care ar putea să apară.
Evaluator autorizat EPI, EBM
Ing. Mircea Suciu
24
CF 345/N/Sarmasu ANEXA- METODA COMPARATIILOR DE PIATA
Propr. Propr.B
evaluata
Pret(EUR/mp) 10,00 9,00 10,00 8,00
sursa informatie multe-case.ro multe-case.ro olx.ro olx.roCorectie tranzactie % 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
1,00 0,90 1,00 0,80 Pret corectat 9,00 8,10 9,00 7,20data referinta mar.15 nov.13 mai.13 sep.14 mai.14
corectie vechime % -5% -5% -3% -3%-0,45 -0,41 -0,27 -0,22
Pret corectat 8,55 7,70 8,73 6,98suprafata 1200 2400 3700 1000 1000
15,00% 15,00% -2,00% -2,00%1,35 1,22 -0,18 -0,14
Pret corectat 9,90 8,91 8,55 6,840,00% 0,00% 0,00% 0,00%0,00 0,00 0,00 0,00
Pret corectat 9,90 8,91 8,55 6,84Forma tereb neregulata regulata regulata regulata regulata
-25,00% -25,00% -25,00% -25,00%-2,48 -2,23 -2,14 -1,71
Pret corectat 7,43 6,68 6,41 5,13Restrictii identificate calea ferata fara fara fara fara
Corectie % -25% -25% -25% -25%-1,856 -1,671 -1,603 -1,283
Pret corectat 5,57 5,01 4,81 3,85Localizare zona Garii Sarmasu,
mediana DJmediana str. Pepinierei str. Dezrobirii
Corectie localizare % 75,00% 75,00% 50,00% 75,00% 4,18 3,76 2,40 2,89
Pret corectat 9,7453125 8,77078125 7,21 6,73Corectie totala neta 1,75 1,57 -0,79 0,33
Corectie totala neta % 17,91% 17,91% -10,89% 4,95%
Corectie totala bruta 11,31 10,18 7,60 7,04
Corectie totala bruta % 116,03% 116,03% 105,28% 104,53%Valoare unitara
(EUR)10 9 7 6,73
Valoare propusa(EUR) 8.080
Corectie utilitati %
Corectie pt. suprafata
%
Propr.DPropr.C
Corectie suprafata %
Element comparatie
Propr.A
