RAPORT DE EVALUARE - Consultant Insolventaconsultant-insolventa.ro/wp-content/uploads/2014/01/Raport_de... · Raportul de evaluare care urmeaza si pe care aceasta scrisoare il insoteste,

Popescu George – Cabinet Individual de Evaluari

Dos. Nr. 6902/101/2012 Nr. Inregistrare evaluator : 157/20.11.2012

RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară de tip rezidenţial

casa si teren situată în loc. Timişoara , jud. Timiş, str.Albinelor , nr.110/A

Elaborat de:

ec.Popescu George

-SEPTEMBRIE 2012-

Raport de evaluare casa S+P+M – SC Izometal Magellan SRL

- 2 -

REZUMAT Catre: Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL Ref.: la evaluare “Proprietate imobiliara de tip rezidential situata in localitatea Timişoara, str.Albinelor , nr.110/A,

jud.Timiş”

1. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliara de tip rezidential, compusa din

cladire S+P+M (corp A) , cladire P cu garaj si 2 apartamente ( corp B) si anexa lemne P ( corp C) , cu terenul

aferent constructiilor 1820 mp , situata in loc. Timişoara, str.Albinelor , nr.110/A, jud.Timiş, proprietatea S.C.

IZOMETAL-MAGELLAN S:R.L.

2. Inspectia proprietatii si toate investigatiile si analizele necesare au fost realizate de catre evaluator Popescu

George in data de 17.09.2012 in prezenta reprezentantului proprietarului , dn. Man Marian.

3. Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata in vederea intocmirii tabelului preliminar in cadrul procedurii

insolventei – dosar nr.6902/101/2012

4. Raportul de evaluare care urmeaza si pe care aceasta scrisoare il insoteste, constand din 24 de pagini plus

anexele, prezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Sinteza evaluarii prezinta succint datele de baza a

raportului si opinia evaluatorului care astazi 17.09.2012 indica valoarea de:

1.822.390 RON

UN MILION OPT SUTE DOUA ZECI SI DOUA DE MII TREI SUTE NOUA ZECI LEI

(ECHIVALENT A 405.200 EURO)

Cursul de schimb valutar luat in considerare este de 4,4975/1 euro.

5. Raportul a fost pregatit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2011, si prezinta baza pe

care s-a stabilit opinia.

17 SEPTEMBRIE 2012 Ec. Popescu George

Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare


- 3 -

EEVVAALLUUAATTOORR PPooppeessccuu GGeeoorrggee

LLeeggiittiimmaaţţiiee AANNEEVVAARR NNrr.. 1155445500 // 22001122

PPaarraaffaa NNrr.. 1155445500.. –– vvaallaabbiillăă 22001122

FFiirrmmaa PPOOPPEESSCCUU GGEEOORRGGEE EEXXPPEERRTT EEVVAALLUUAATTOORR

AAddrreessaa eevvaalluuaattoorruulluuii �� LLooccaalliittaatteeaa :: TTiimmiissooaarraa ,, jjuudd TTiimmiiss �� SSttrr.. NN.. FFiilliippeessccuu ,, nnrr..44 ,, aapp..66DD �� TTeelleeffoonn:: 00774455226677667766 �� FFaaxx:: 00225566222200882277 �� EE--mmaaiill:: ggeeoorrggee__ppooppeessccuu__ccoonnssuullttaanntt@@yyaahhoooo..ccoomm

CCLLIIEENNTT �� PPeerrssooaannăă jjuurriiddiiccaa :: S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

AAddrreessaa �� LLooccaalliittaatteeaa:: TTiimmiissooaarraa ,, str. Baader nr.13

DDEESSTTIINNAATTAARRUULL RRAAPPOORRTTUULLUUII

Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL

PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA EEVVAALLUUAATTĂĂ

PPrroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarraa ddee ttiipp rreezziiddeennttiiaall -- tteerreenn ssii ccaassaa uunniiffaammiilliiaallaa ffoorrmmaattaa ddiinn ::

•• TTeerreenn iinn pprroopprriieettaattee iinn ssuupprraaffaattaa ddee 11882200 mmpp;;

•• CCaassaa ccuu rreeggiimm ddee iinnaallttiimmee SS++PP++MM ccuu aarriiaa ccoonnssttrruuiittaa ddee 225599 mmpp,, aarriiaa ddeessffaassuurraattaa ddee 666633 mmpp

PPrroopprriieettaarr S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

AAddrreessaa pprroopprriieettăăţţiiii �� LLooccaalliittaatteeaa:: TTiimmiişşooaarraa ,, jjuuddeettuull TTiimmiişş �� SSttrr.. AAllbbiinneelloorr nnrr..111100//AA ,,

44.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ EESSTTIIMMAATTĂĂ

LLAA AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

440055..220000 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 11..882222..339900 RROONN ddiinn ccaarree vvaallooaarree tteerreenn 113399..223300 EEUURR

((662266..119900 RROONN))

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNŢŢAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCŢŢIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAŢŢAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ SSPPEECCIIFFIICCĂĂ


- 4 -

BAZA DE EVALUARE VVaallooaarreeaa ddee ppiiaaţţăă

SSCCOOPPUULL EEVVAALLUUĂĂRRIIII Estimarea valorii de piata in vederea intocmirii tabelului preliminar conform art .41 , alin.2 din Legea insolventei 85/2006 , in cadrul procedurii insolventei – dosar nr.6902/101/2012

DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ AA EEVVAALLUUĂĂRRIIII

1177..0099..22001122

CCUURRSS DDEE SSCCHHIIMMBB BBNNRR LLAA DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ

11 EEUURROO == 44,,44997755 RROONN

DDAATTAA IINNSSPPEECCŢŢIIEEII PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

IInnssppeeccţţiiaa aa ffoosstt eeffeeccttuuaattăă ddee ccăăttrree eevvaalluuaattoorr PPooppeessccuu GGeeoorrggee,, iinn ddaattaa ddee 1177..0099..22001122 iinn pprreezzeennttaa rreepprreezzeennttaannttuulluuii pprroopprriieettaarruulluuii//ddeebbiittoorruulluuii ddnn.. MMaann MMaarriiaann..

DDAATTAA IINNTTOOCCMMIIRRIIII RRAAPPOORRTTUULLUUII DDEE EEVVAALLUUAARREE

1177..0099..22001122

66.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDRREEPPTTUULL DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTEE,, SSUUPPRRAAFFAAŢŢAA ŞŞII CCOOTTEE IINNDDIIVVIIZZEE

�� DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: �� IInnttaabbuullaarree,,ddrreepptt ddee PPRROOPPRRIIEETTAATTEE ccuu ttiittlluu ddee ccuummppaarraarree ,, aacctt.. 11001166//22000077 ,,

iinncchheeiieerree 117700885566//2277..1111..22000077 ,, ddoobbaannddiitt pprriinn ccoonnvveennttiiee ,, ccoottaa aaccttuuaallaa 11//11.. �� DDooccuummeenntt ddiissppoonniibbiill :: �� CCaarrttee FFuunncciiaarrăă nnrr.. 419597 Timişoara, �� NNuummăărr ttooppooggrraaffiicc // ccaaddaassttrraall :: top. 3491/1/1/1 �� SSuupprraaffaaţţaa ddee tteerreenn îînnssccrriissăă îînn CCFF:: teren intravilan 1820 mp �� TToottaall ssuupprraaffaattaa tteerreenn :: 11882200 mmpp –– ccoonnffoorrmm ppllaann ddee ssiittuuaattiiee �� DDeessccrriieerreeaa pprroopprriieettaattiiii iinn CCFF :: „„ccaassaa ffaammiilliiaallaa SS++PP++MM ccuu ggaarraajj PP ssii aanneexxaa

lleemmnnee”” ;; �� PPăărrţţiillee iinnddiivviizzee ccoommuunnee:: nnuu ee ccaazzuull �� SSaarrcciinnii îînnssccrriissee îînn CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă::

-- IIppootteeccaa pplluuss cceelleellaallttee oobblliiggaattiiii aaffeerreennttee ccrreeddiittuulluuii iinn ffaavv.. PPIIRRAAEEUUSS BBAANNKK RROOMMAANNIIAA SSAA

MMEENNŢŢIIUUNNII 11:: SSiittuuaaţţiiaa pprriivviinndd CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă

�� EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă:: EEvvaalluuaattoorruull aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiţţiiee eexxttrraass ddee ccaarrttee ffuunncciiaarrăă ddiinn ddaattaa ddee 2244..1100..22001111 ,, ddiinn ccaarree ss--aauu eexxttrraass ddaatteellee mmaaii ssuuss pprreezzeennttaattee,, –– aanneexxaatt pprreezzeennttuulluuii rraappoorrtt şşii ccoonnssiiddeerraatt ppaarrttee iinntteeggrraannttăă .. CCoonnffoorrmm eexxttrraassuulluuii ddee ccaarrttee ffuunncciiaarrăă pprreezzeennttaatt pprroopprriieettaatteeaa iimmoobbiilliiaarrăă nnuu eessttee lliibbeerrăă ddee ssaarrcciinnii ..

�� AA ffoosstt eessttiimmaattăă vvaallooaarreeaa îînnttrreegguulluuii ddrreepptt ddee pprroopprriieettaattee îînn iippootteezzaa îînn ccaarree eell eessttee vvaallaabbiill,, ttrraannzzaaccţţiioonnaabbiill şşii nneeaaffeeccttaatt ddee ssaarrcciinnii..

77.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIAA CCAADDAASSTTRRAALLAA

�� DDooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa :: IInn ddooccuummeennttaattiiaa –– ppllaann ddee ssiittuuaattiiee -- ppuussaa llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii ssuunntt iinnssccrriissee:: ⇒⇒ TTeerreenn 11882200 mmpp ccoonnffoorrmm CCFF ⇒⇒ CCoonnssttrruuccttiiii ::

�� „„ccaassaa SS++PP++MM -- iinn ssttrr.. AAllbbiinneelloorr nnrr..111100//AA ”” –– ccoorrpp AA �� „„ggaarraajj PP”” –– ccoorrpp BB �� „„mmaaggaazziiee lleemmnnee”” –– ccoorrpp CC

�� SSuupprraaffaaţţaa îînnrreeggiissttrraattăă îînn aaccttee :: �� SSuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa llaa ssooll ccaassaa SS++PP++MM :: SScc ((mmpp)) == 225599 mmpp ;; SSccdd((mmpp)) == 666633 mmpp

((ccoonnffoorrmm mmeemmoorriiuu tteehhnniicc)) �� DDiiffeerreennţţee îînnttrree ssiittuuaaţţiiaa ccaaddaassttrraallăă // ttaabbuullaarrăă şşii ssiittuuaaţţiiaa ddee ppee tteerreenn :: PPiisscciinnaa

iinn ssuupprraaffaattaa ddee 3300 mmpp iinn ssttaarree aavvaannssaattaa ddee ddeeggrraaddaarree;; 88.. SSIITTUUAAŢŢIIAA AACCTTUUAALLĂĂ AA

PPRROOPPRRIIEETTAATTIIII •• SSiittuuaattiiaa ooccuuppaannttiilloorr :: lliibbeerraa •• CCoonnttrraaccttee ddee ccoonncceessiiuunnee // iinncchhiirriieerree :: nnuu ee ccaazzuull •• DDeessttiinnaattiiee :: rreezziiddeennttiiaallaa

99.. DDEESSCCRRIIEERREEAA ZZOONNEEII DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE �� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă :: �� ppee ssttrr..AAllbbiinneelloorr nnrr..111100//AA,, ccaarrttiieerr LLiippoovveeii –– II.. IIoonneessccuu ddee llaa BBrraadd ddiinn llooccaalliittaatteeaa

TTiimmiişşooaarraa ,,


- 5 -

�� AAcccceessuull llaa pprroopprriieettaattee ssee rreeaalliizzeeaazzaa pprriinn ddrruumm ddee aacccceess -- aassffaallttaatt.. �� SSttrraaddaa llaa ccaarree aarree aacccceess pprroopprriieettaatteeaa eessttee ssiisstteemmaattiizzaattăă ssuuppeerriioorr,, uuttiilliittăăţţiillee

aaffeerreennttee eexxiisstteennttee ppee aammppllaassaammeennttee ssuunntt:: eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă,,aappaa ,, ggaazz mmeettaann �� VVeecciinnaattaattii iimmeeddiiaattee::,, pprroopprriieettaattii rreezziiddeennttiiaallee

AARRTTEERREE IIMMPPOORRTTAANNTTEE DDEE CCIIRRCCUULLAAŢŢIIEE ÎÎNN AAPPRROOPPIIEERREE

�� AAuuttoo şşii ppiieettoonnaall:: -- ssttrr.. AAllbbiinneelloorr ,, ssttrr.. II.. IIoonneessccuu ddee llaa BBrraadd �� CCaalliittaatteeaa rreeţţeelleelloorr ddee ttrraannssppoorrtt:: aassffaallttaattee ccuu 11 bbeennzzii ppee sseennss ..

CCAARRAACCTTEERRUULL EEDDIILLIITTAARR AALL ZZOONNEEII

�� TTiippuull zzoonneeii :: rreezziiddeennţţiiaallăă.. �� ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee pprreeppoonnddeerreenntt ccaassee uunniiffaammiilliiaallee ccuu rreeggiimm ddee iinnaallttiimmee PP

ssii PP++MM // ccaassee uunniiffaammiilliiaallee.. �� DDiissttaannţţaa ffaaţţăă ddee pprroopprriieettăăţţii ccoommpplleemmeennttaarree ((ppiieeţţee,, mmaaggaazziinnee,, iinnssttiittuuţţiiii ddee

îînnvvăăţţăămmâânntt eettcc..)) eessttee ddee aapprrooxxiimmaattiivv 11000000..mm.. –– PPttaa LLiippoovveeii �� MMiijjllooaacceellee ddee ttrraannssppoorrtt îînn ccoommuunn –– aauuttoobbuuzz .. �� UUnniittăăţţii ccoommeerrcciiaallee:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă mmeeddiiee ,, (( SSuuppeerrmmaarrkkeett KKaauuffllaanndd)) �� UUnniittăăţţii ddee îînnvvăăţţăămmâânntt ((mmeeddiiuu)):: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă mmeeddiiee �� UUnniittăăţţii mmeeddiiccaallee:: eexxiisstteennttee �� IInnssttiittuuţţiiii ddee ccuulltt:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă rreellaattiivv mmeeddiiee (( BBiisseerriiccaa CCaattoolliiccaa)) �� SSeeddiiii ddee bbăănnccii:: �� IInnssttiittuuţţiiii gguuvveerrnnaammeennttaallee:: -- �� PPaarrccuurrii::

UUTTIILLIITTĂĂŢŢII EEDDIILLIITTAARREE CCOONNEECCTTAATTEE PPEE PPAARRCCEELLAA

�� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă:: eexxiisstteennttăă.. �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee aappăă:: eexxiisstteennttăă.. �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteerrmmooffiiccaarree:: iinneexxiisstteennttaa.. �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ggaazzee:: eexxiisstteennttăă.. �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ccaannaalliizzaarree:: eexxiisstteennttăă.. �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteelleeffoonniiee,, ccaabblluu ttvv şşii iinntteerrnneett:: eexxiisstteennttăă;;

AAMMBBIIEENNTT -- PPOOLLUUAARREE �� CCiivviilliizzaatt,, ppoolluuaarree rreedduussaa

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

�� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo zzoonnaa rreezziiddeennţţiiaallăă LLiippoovveeii –– II.. IIoonneessccuu ddee llaa BBrraadd,, ppee ssttrr.. AAllbbiinneelloorr ,, nnrr..111100//AA ,, iinn llooccaalliittaatteeaa TTiimmiişşooaarraa ,, jjuudd..TTiimmiişş..

�� ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee pprreeppoonnddeerreenntt ccaassee uunniiffaammiilliiaarree ccuu rreeggiimmuull ddee îînnăăllţţiimmee PP ,, PP++MM ssii PP++ EE++ MM..

�� DDoottăărrii şşii rreeţţeellee eeddiilliittaarree ssaattiissffaaccăăttooaarree.. �� AAmmbbiieenntt cciivviilliizzaatt..

1100.. DDEESSCCRRIIEERREEAA TTEERREENNUULLUUII

IIDDEENNTTIIFFIICCAARREE �� PPaarrcceellaa ddee tteerreenn aarree ccoooorrddoonnaatteellee :: ssttrr.. AAllbbiinneelloorr ,, nnrr..111100//AA ,,TTiimmiişşooaarraa ,, jjuudd TTiimmiişş

SSUUPPRRAAFFAATTAA,, FFRROONNTT SSTTRRAADDAALL ,, TTOOPPOOGGRRAAFFIIEE

�� SSuupprraaffaattaa tteerreenn :: 11882200 mmpp �� FFrroonntt ssttrraaddaall :: 1166 mmll;; �� FFoorrmmaa :: rreegguullaattaa -- ddrreeppttuunngghhiiuullaarraa.. �� TTooppooggrraaffiiee :: ppllaannaa

AAMMEENNAAJJAARRII

TTEERREENN IINN EEXXCCEESS SSAAUU SSUURRPPLLUUSS

�� TTeerreenn iinn eexxcceess :: nnuu eexxiissttaa �� TTeerreenn iinn ssuurrpplluuss :: nnuu eexxiissttaa

1111.. DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCTTIIIILLOORR

IIDDEENNTTIIFFIICCAARREE,, TTIIPP �� CCoonnssttrruuccttiiii eexxiisstteennttee ppee tteerreenn:: �� CCaassaa rreeggiimm ddee iinnaallttiimmee SS++PP++MM –– ccoorrpp AA �� GGaarraajj rreeggiimm ddee iinnaallttiimmee PP –– ccoorrpp BB �� AAnneexxaa lleemmnnee rreeggiimm ddee iinnaallttiimmee PP –– ccoorrpp CC �� AAnnuull ccoonnssttrruuiirriiii :: aapprrooxx 22000000 �� AAllttee aammeennaajjăărrii :: îîmmpprreejjmmuuiirrii ccuu ggaarrdd mmeettaalliicc ppee ssoocclluu ddee bbeettoonn ,,

pprreeffaabbrriiccaattee ddee bbeettoonn ,, llaa ssttrraaddaa -- ggaarrdd ssii ppooaarrttaa mmeettaalliiccaa.. AARRIIII �� AArriiaa ccoonnssttrruuiittaa ::

�� CCaassaa SS++PP++MM :: 225599 mmpp


- 6 -

�� GGaarraajj ssii 22 aappaarrttaammeennttee :: 113311,,6677 mmpp �� AAnneexxaa lleemmnnee :: 4444,,6644 mmpp

�� AArriiaa ddeessffaassuurraattaa:: �� CCaassaa SS++PP++MM:: 666633 mmpp;; �� GGaarraajj ssii 22 aappaarrttaammeennttee :: 113311,,6677 mmpp �� AAnneexxaa lleemmnnee :: 4444,,6644 mmpp

�� AArriiaa uuttiillaa::

�� CCaassaa SS++PP++MM:: 339922,,3344 mmpp (( ccoonnffoorrmm rreelleevveeuu));; �� GGaarraajj ssii 22 aappaarrttaammeennttee :: 7722,,7744 mmpp �� AAnneexxaa lleemmnnee :: 2288,,4488 mmpp

CCOOMMPPAARRTTIIMMEENNTTAARRII �� CCoonnffoorrmm ppllaannuurrii aanneexxaattee::

�� CCaassaa SS++PP++MM Corp A

Subsol CT 5.7 2.95 16.815 scara 2.2 2.95 6.49 wc 1.5 2.95 4.425 bar 5.7 4.45 25.365 hol 3.4 2.75 9.35 camara 3.4 2.65 9.01

SU subsol 71.455

Parter camera de zi 5.7 4.75 27.075 bucatarie 4.6 3 13.8 camara 1.65 1.15 1.8975 scara 2.2 1.65 3.63 wc 1.3 1.65 2.145 baie 2.8 3 8.4 dormitor 4.3 4.75 20.425 hol 4.75 3.45 16.3875 duplex 93.76 SU parter 187.52

Mansarda

dormitor 5.1 3 15.3 scara 2.2 3 6.6 wc 1.5 1.65 2.475 baie 2.65 2.9 7.685 dormitor 5.1 0.9 4.59 dormitor 3.85 4.2 16.17 hol 3.3 4.2 13.86 duplex 66.68 SU mansarda 133.36

Total SU 392.34 mp TOTAL SC 259.00 mp


- 7 -

TOTAL SCD 663.00 mp

�� GGaarraajj ssii 22 aappaarrttaammeennttee Corp B camera 3.1 3.4 10.54 camera 3.1 3.4 10.54 baie 1.4 1.3 1.82 baie 1.4 1.3 1.82 hol 1.1 1.4 1.54 hol 1.1 1.4 1.54 bucatarie 1.6 2.7 4.32 18.22 bucatarie 1.6 2.7 4.32 36.44 garaj 6 6.05 36.3 Total SU 72.74 mp TOTAL SC 131.67 mp TOTAL SCD 131.67 mp

�� AAnneexxaa lleemmnnee Corp C camera 3.2 3.7 11.84 camera 3.2 3.7 11.84 hol 3.2 1.5 4.8 Total SU 28.48 mp TOTAL SC 44.64 mp TOTAL SCD 44.64 mp

SSTTRRUUCCTTUURRAA �� IInnffrraassttrruuccttuurraa (( ffuunnddaaţţiiii)) :: bbeettoonn �� SSuupprraassttrruuccttuurraa::

�� RReezziisstteennţţăă :: zziidduurrii ppoorrttaannttee ddiinn ccăărrăămmiiddăă �� CCoommppaarrttiimmeennttăărrii iinntteerriiooaarree şşii îînncchhiiddeerrii ppeerriimmeettrraallee:: ccăărrăămmiiddăă;;

�� PPllaannşşeeee :: bbeettoonn �� AAccooppeerriişş ::

�� şşaarrppaannttaa:: lleemmnn �� îînnvveelliittooaarree :: ttiiggllaa cceerraammiiccaa

FFIINNIISSAAJJEE IINNTTEERRIIOOAARREE �� PPaarrddoosseellii:: -- ppaarrcchheett llaammiinnaatt iinn ccaammeerree ,, ggrreessiiee iinn ggrruuppuurriillee ssaanniittaarree ,, hhooll ,, ssccaarraa ssii bbuuccaattaarriiee ;;

�� PPllaaccaajjee :: ppllaaccaajjee ccuu ffaaiiaannttaa iinn ggrruuppuurriillee ssaanniittaarree ssii bbuuccaattaarriiee ((ppaarrttiiaall)) �� TTeennccuuiieellii :: tteennccuuiieellii gglleettuuiittee �� ZZuuggrraavveellii :: llaavvaabbiillee

FFIINNIISSAAJJEE EEXXTTEERRIIOOAARREE �� TTeennccuuiieellii :: ddrriissccuuiittee �� TTeerrmmooiizzoollaaţţiiee // tteerrmmoossiisstteemm :: ffaarraa �� ZZuuggrrăăvveellii :: llaavvaabbiillee �� PPllaaccaajjee ssaauu ssoocclluu :: tteennccuuiieellii ssttrruuccttuurraattee

TTAAMMPPLLAARRIIEE

�� UUşşii :: PPVVCC ;; UUssaa ggaarraajj PPVVCC -- pplliiaabbiillaa �� FFeerreessttrree :: PPVVCC ccuu ggeeaamm tteerrmmooppaann

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII

�� IInnssttaallaaţţiiii eelleeccttrriiccee :: iluminat incandescent, prize pentru curent, telefon, internet �� AAppaa şşii ccaannaalliizzaarree :: ddaa �� ÎÎnnccăăzziirree şşii aappaa ccaallddăă :: îînnccăăllzziirree ssii iinnssttaallaaţţiiee aappaa ccaallddăă –– cceennttrraallaa pprroopprriiee ppee

ggaazz mmeettaann ;; �� IInnssttaallaaţţiiee ddee ccoonnddiiţţiioonnaarree aa aaeerruulluuii :: Inexistent,

NNEECCEESSAARR DDEE IINNVVEESSTTIITT

�� FFaarraa

SSTTAARREE FFIIZZIICCAA,, DDEEPPRREECCIIEERRII

�� SSttaarree ffiizziiccaa ggeenneerraallaa :: bbuunnaa �� DDeepprreecciieerrii iiddeennttiiffiiccaattee :: NNUU

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA

�� AAssppeecctt îînnggrriijjiitt,, uuttiilliittăăţţii ccoommpplleettee .. �� FFiinniissaajjee :: ssuuppeerriiooaarree


- 8 -

�� SSttaarreeaa tteehhnniiccăă ggeenneerraallăă eessttee bbuunnaa 1122.. AANNAALLIIZZAA PPIIEEŢŢEEII IIMMOOBBIILLIIAARREE

DDEEFFIINNIIRREEAA PPIIEEŢŢEEII ŞŞII SSUUBBPPIIEEŢŢEEII

�� DDeeffiinniirreeaa ppiieetteeii :: PPiiaaţţaa llooccuuiinnţţeelloorr rreezziiddeennţţiiaallee ddee ttiipp uunniiffaammiilliiaall.. �� AArreeaalluull aannaalliizzaatt :: LLooccaalliittaatteeaa TTiimmiişşooaarraa,, jjuudd TTiimmiişş

NNAATTUURRAA ZZOONNEEII �� ZZoonnăă pprreeppoonnddeerreenntt rreezziiddeennţţiiaallăă �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeddiilliittaarr:: zzoonnaa iinn ssttaaggnnaarree �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeccoonnoommiicc:: îînn ssttaaggnnaarree ccuu şşoommaajj ssccaazzuutt ..

OOFFEERRTTAA DDEE LLOOCCUUIINNŢŢEE SSIIMMIILLAARREE

�� SSttaarree :: MMeeddiiee �� EEvvoolluuttiiee :: IInn ccrreesstteerree

CCEERREERREEAA DDEE LLOOCCUUIINNŢŢEE SSIIMMIILLAARREE

�� SSttaarree :: SSccaazzuuttaa �� EEvvoolluuttiiee :: IInn ssccaaddeerree

EECCHHIILLIIBBRRUULL PPIIEEŢŢEEII ((RRAAPPOORRTTUULL CCEERREERREE// OOFFEERRTTĂĂ))

�� IInn cceeeeaa ccee pprriivveessttee eecchhiilliibbrruull ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree,, ffaaţţăă ddee uullttiimmiiii aannii rraappoorrttuurriillee ss--aauu iinnvveerrssaatt ppee ppiiaattaa iimmoobbiilliiaarrăă aacceeaassttaa ddeevveenniinndd oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

�� TTrraannssffoorrmmaarreeaa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree îînnttrr--oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii ss--aa rreeaalliizzaatt îînn ccoonntteexxttuull ppeennuurriieeii ddee ccaappiittaall şşii aa ccrreeşştteerriiii ccoossttuurriilloorr ccuu aacceessttaa –– ccoonntteexxtt ddee ccrriizzăă ccuunnoossccuutt îînn mmeeddiiiillee ddee aaffaacceerrii şşii ddee ppaarrttiicciippaannţţiiii ppee ppiiaaţţăă -- ccoorroobboorraatt ccuu ssccăăddeerreeaa nnuummăărruulluuii ttrraannzzaaccţţiiiilloorr ppee sseeggmmeennttuull iimmoobbiilliiaarr şşii pprreevviizziiuunniillee ddee aacccceennttuuaarree aa ccoonnttiinnuuăărriiii ttrreenndduulluuii ddeesscceennddeenntt aa eevvoolluuţţiieeii pprreeţţuurriilloorr ppee ppiiaaţţaa mmeennţţiioonnaattăă..

PPRREEŢŢUURRII ÎÎNN ZZOONNAA AANNAALLIIZZAATTAA PPEENNTTRRUU TTEERREENNUURRII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE

�� MMiinniimm:: 6600 EEUURROO //mmpp.. �� MMaaxxiimm:: 112255 EEUURROO //mmpp..

PPRREEŢŢUURRII ÎÎNN ZZOONNAA AANNAALLIIZZAATTAA PPEENNTTRRUU PPRROOPPRRIIEETTAATTII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE

�� MMiinniimm:: 335500..000000 EEUURROO ((884400 eeuurroo//mmpp SSuu)) �� MMaaxxiimm:: 550000..000000 EEUURROO ((11662200 eeuurroo//mmpp SSuu))

CCHHIIRRIIII ÎÎNN ZZOONNĂĂ PPEENNTTRRUU PPRROOPPRRIIEETTAATTII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE

�� MMiinniimm:: 11000000 �� MMaaxxiimm:: 22660000

CCOOSSTTUURRII DDEE CCOONNSSTTRRUUCCTTIIEE

�� MMiinniimm:: 445500 EEUURROO // mmpp AAdd �� MMaaxxiimm:: 665500 EEUURROO // mmpp AAdd �� MMaarrjjeellee ddee pprrooffiitt aallee pprroommoottoorriilloorr // aannttrreepprreennoorriilloorr ccaarree ccoonnssttrruuiieesscc ssii

vvaanndd ccaassee nnooii ssee ssiittuueeaazzaa iinn jjuurruull vvaalloorriiii ddee 1100%% CCOONNCCLLUUZZIIII ŞŞII TTEENNDDIINNŢŢEE PPRRIIVVIINNDD PPIIAAŢŢAA PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

�� ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii -- îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088.. �� TTrreenndd ddeesscceennddeenntt aall vvaalloorriilloorr ppee ppiiaaţţaa ssppeecciiffiiccăă,, nnuummăărr rreedduuss ddee

ttrraannzzaaccţţiiii.. �� TTiimmppuull ddee vvaannzzaarree mmeeddiiuu aall pprrooppiieettaattiilloorr ddee ttiippuull cceelleeii eevvaalluuaattee :: 66--1122

lluunnii;; �� AAnneexxaa nnrr.. 11 ccuupprriinnddee eexxttrraassee pprriivviinndd pprreeţţuurriillee ppee sseeggmmeennttuull ddee ppiiaaţţăă aall

pprroopprriieettăăţţiiii 1133.. CCEEAA MMAAII BBUUNNĂĂ UUTTIILLIIZZAARREE CCoonncceeppttuull ddee cceeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree rreepprreezziinnttăă aalltteerrnnaattiivvaa ddee uuttiilliizzaarree aa pprroopprriieettăăţţiiii sseelleeccttaattaa ddiinn ddiiffeerriittee vvaarriiaannttee ppoossiibbiillee ccaarree vvaa ccoonnssttiittuuii bbaazzaa ddee ppoorrnniirree ssii vvaa ggeenneerraa iippootteezzeellee ddee lluuccrruu nneecceessaarree aapplliiccăărriiii mmeettooddeelloorr ddee eevvaalluuaarree iinn ccaappiittoolleellee uurrmmăăttooaarree aallee lluuccrrăărriiii.. CCeeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree -- eessttee ddeeffiinniittăă ccaa uuttiilliizzaarreeaa rreezzoonnaabbiillăă,, pprroobbaabbiillăă şşii lleeggaallăă aa uunnuuii tteerreenn lliibbeerr ssaauu ccoonnssttrruuiitt ccaarree eessttee ffiizziicc

ppoossiibbiillaa,, ffuunnddaammeennttaattăă aaddeeccvvaatt,, ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr şşii aarree ccaa rreezzuullttaatt cceeaa mmaaii mmaarree vvaallooaarree.. CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree eessttee aannaalliizzaattăă uuzzuuaall îînn uunnaa ddiinn uurrmmăăttooaarreellee ssiittuuaaţţiiii::

oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii lliibbeerr oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii ccoonnssttrruuiitt..


- 9 -

DDeessttiinnaattiiii aalltteerrnnaattiivvee ppoossiibbiillee ffiizziicc ssii jjuussttiiffiiccaattee aaddeeccvvaatt ddee llooccaalliizzaarreeaa pprroopprriieettaattiiii ::

�� ddeemmoollaarree ccoonnssttrruuccttiiee ssii vvaannzzaarree tteerreenn lliibbeerr –– pprreessuuppuunnee cchheellttuuiieellii ddee ddeemmoollaarree ddee aapprrooxxiimmaattiivv 1111..777700 EEUURR �� uuttiilliizzaarree rreezziiddeennttiiaallaa –– ppoossiibbiillaa ffaarraa iinnvveessttiiiiii ddee aaddeeccvvaarree �� uuttiilliizzaarree ccoommeerrcciiaallaa –– ppeennssiiuunnee–– ppoossiibbiillaa ccuu iinnvveessttiittiiii ddee aaddeeccvvaarree ddee aapprrooxxiimmaattiivv 5588..885500 EEUURR

DDeessttiinnaattiiii ppeerrmmiissee lleeggaall ssiinn cceellee iiddeennttiiffiiccaattee ccaa ppoossiibbiillee ffiizziicc ::

�� ddeemmoollaarree ccoonnssttrruuccttiiee ssii vvaannzzaarree tteerreenn lliibbeerr –– pprreessuuppuunnee cchheellttuuiieellii oobbttiinneerreeaa aauuttoorriizzaattiieeii ddee ddeemmoollaarree �� uuttiilliizzaarree rreezziiddeennttiiaallaa –– DDAA �� uuttiilliizzaarree ccoommeerrcciiaallaa ppeennssiiuunnee –– NNUU

AAnnaalliizzaa ccrriitteerriiuulluuii ffeezzaabbiilliittaattiiii ssii pprroodduuccttiivviittaattiiii mmaaxxiimmee ::

PPrraaccttiicc,, ţţiinnâânndd ccoonntt ddee ttiippuull ccllăăddiirriiii şşii ddee aammppllaassaarreeaa aacceesstteeiiaa,, cceeaa mmaaii bbuunnăă aalltteerrnnaattiivvăă ppoossiibbiillăă ppeennttrruu pprroopprriieettaatteeaa eevvaalluuaattăă eessttee cceeaa ddee pprroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarrăă rreezziiddeennţţiiaallăă.. PPrriinn pprriissmmaa ccrriitteerriiiilloorr ccaarree ddeeffiinneesscc nnooţţiiuunneeaa ddee CC..MM..BB..UU.. aacceeaassttaa aabboorrddaarree::

oo eessttee ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall;; oo îînnddeepplliinneeşşttee ccoonnddiiţţiiaa ddee ffiizziicc ppoossiibbiillăă.. oo eessttee ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr.. oo eessttee mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă ssee rreeffeerraa llaa vvaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree iinn ccoonnddiiţţiiiillee cceelleeii mmaaii bbuunnee uuttiilliizzăărrii ((ddeessttiinnaaţţiiii)).. 1144.. EEVVAALLUUAARREE

RREEGGLLEEMMEENNTTĂĂRRII ŞŞII CCAADDRRUU LLEEGGAALL

SSTTAANNDDAARRDDEE IINNTTEERRNNAAŢŢIIOONNAALLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE –– EEDDIIŢŢIIAA 22001111

�� IIVVSS –– CCaaddrruull ggeenneerraall �� IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree �� IIVVSS 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree �� IIVVSS 110033 –– RRaappooaarrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii �� IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree

CCAADDRRUU LLEEGGAALL �� LLeeggiissllaattiiaa iinn vviiggooaarree


- 10 -

1144..11.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor corecţii cantitative pentru fiecare element de comparaţie. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Corecţiile au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecţie a valorii a fost corecţia totala brută ca procent din preţul de vânzare cea mai mică. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii. Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Grila de comparatii este urmatoarea :


- 11 -


- 12 -

Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: � S-au corectat toate comparabilele pentru oferta cu -10% un interval mediu de negociere pentru acest tip de

proprietate determinat pe piata ; � Drept de proprietate :

o Nu au fost necesare corectii; � Restrictii legale :

o Nu au fost necesare corectii; � Conditii de finantare :

o Nu au fost necesare corectii; � Conditii de vanzare :

o Nu au fost necesare corectii; � Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare :

o Nu au fost necesare corectii; � Conditii de piata :

o Nu au fost necesare corectii; � Localizare :

o Nu au fost necesare corectii; � Caracteristici fizice – teren:

o S-au corectat toate comparabilele cu diferenta de suprafata inmultit cu pretul unitar/mp teren; o S-au aplicat corectii comparabilelor 1,2,3 si 4;

� Caracteristici fizice – teren in exces: o Nu au fost necesare corectii;

� Caracteristici fizice – utilitati: o Nu au fost necesare corectii;

� Caracteristici fizice – termoficare proprie: o Nu au fost necesare corectii;

� Caracteristici fizice – finisaje: o Comparabila 1 si 3 au fost corectate negativ cu 100 euro/mp Au avand finisaje superioare proprietatii

subiect ; o Corectiile au fost extrase din analiza de piata ;

� Caracteristici fizice – vechime: o Comparabilele 1 , 3 si 4 au fost corectate negativ cu -10% fiind construite recent;

� Caracteristici fizice – arie utila: o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul corectat / mp Au a fiecarei

comparabile; o Corectia a fost aplicata tuturor comparabilelor inmultind corectia unitara cu diferenta de arie utila intre

fiecare comparabila si subiect;; � Caracteristici fizice – garaj si anexe:

o S-au aplicat corectii pozitive tuturor comparabilelor pentru lipsa garajului dublu si a apartamentelor; o Corectia a fost determinata prin capitalizarea chiriei obtenabila pentru corpul B din care s-a dedus

pretul piscinei ( ptr comp 3) si pretul garajului ( ptr comp 2 si 4) � Caracteristici economice:

o Nu au fost necesare corectii; � Cea mai buna utilizare:

o Nu au fost necesare corectii; � Componente non – imobiliare ale valorii:

o Comparabilele 1,3 si 4 au fost corectate negativ cu valoarea estimata a mobilierului si dotarilor electrocasnice existente;

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a proprietatii comparabile 2 deoarece proprietatii 2 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin comparatii de piata, analiza pe perechi de date este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ

PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ 440055..220000 EEUURR

eecchhiivvaalleenntt 11..882222..339900 RROONN Valoarea estimata prin aceasta abordare include si valoarea terenului.


- 13 -

1144..22.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN VVEENNIITT

Valoarea de rentabilitate a proprietatii a fost determinată prin metoda capitalizării directe. Esenţa acestei metode derivă din teoria utilităţii, care conferă o anumită valoare unui bun cumpărat numai în

măsura în care cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacţie din achiziţia respectivă. În cazul proprietatii evaluate, această satisfacţie se reflectă prin câştigurile viitoare realizabile din exploatarea acestuia. Aplicarea metodei de randament duce la estimarea valorii integrale a proprietatii.

În cadrul evaluării trebuie rezolvate două probleme metodologice şi practice:

- determinarea mărimii fluxului anual reproductibil (în cazul proprietatii analizate - venituri din chirii); - stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.

Determinarea venitului anual repoductibil

Venitul anual reproductibil (VR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evoluţiei nivelului şi structurii veniturilor obiectivului evaluat, fie identificându-l cu capacitatea beneficiară (CB), definită prin veniturile pe care le poate genera pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispoziţie.

În cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VR s-a utilizat nivelul mediu al preturilor pentru serviciile prestate pe care o percepe piaţa bunurilor similare şi cheltuielile aferente. A fost estimat un venit brut efectiv. Rata de capitalizare utilizata a fost o rata aferenta veniturilor brute din prestari servicii aferenta bunurior comparabile de pe piata specifica (tranzactii si venituri brute efective din inchireri pe piata specifica) respectandu-se astfel corelatia intre tipul de venit utilizat si rata de capitalizare.

Stabilirea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezintă relaţia dintre câştig şi valoare şi este un divizor prin intermediul căruia un venit se transformă în capital, respectiv valoare a investiţiei, indiferent de forma în care aceasta este realizată (cumpărarea unei întreprinderi, achiziţionarea de acţiuni, plasamente , etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit în capital se face numai în cazul în care venitul este de forma unei anuităţi (mărimi egale anuale).

Rata este influenţată de mai mulţi factori printre care gradul de risc, atitudinile pieţei faţă de evoluţia inflaţiei în viitor, ratele de fructificare aşteptate pentru investiţii alternative, randamentul realizat în trecut de proprietăţi similare, cerere şi oferta de bani şi de capital, nivelurile de impozitare, etc.

Coeficientul multiplicator (k), care nu este altceva decât inversul ratei de capitalizare, exprimă numărul de ani de profituri pe care cumpărătorul este dispus să le plătească. Acest lucru înseamnă, din punct de vedere al teoriei utilităţii, că satisfacţia achiziţionării unui bun se realizează în cazul în care cumpărătorul va obţine un VR anual în următorii k ani de exploatare a afacerii (durata de recuperare a investiţiei).

Conform literaturii de specialitate, în cazul în care se capitalizează un profit constant, atât profitul cât şi rata de actualizare trebuie exprimate în termeni reali (fără includerea efectelor inflaţiei).

Calculul ratei de capitalizare se face în cel mai corect mod pornind de la informaţii concrete furnizate de piaţa specifica privind tranzacţii (închirieri, vânzări, cumpărări) încheiate.

Dacă aceste informaţii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuată pornind de la o rată de bază deflatată la care se adaugă o primă de risc.

Pentru calculul ratei de capitalizare analizăm ofertele pentru care am reuşit să obţinem informaţii.


- 14 -

Analizând asemănările ce există între proprietăţile comparabile şi cea existentă(diferenţele provenind din condiţiile concrete înregistrate pe piaţa imobiliară la data tranzacţiei, de structura şi dimensiunile fiecărui apartament, de condiţiile de plată, ş.a.) s-a ales rata de capitalizare de 5,6 % ( aceasta fiind mai apropiata de proprietatea analizata) si un venit obtenabil de 5 eur/mp/luna respectiv 1880 eur/luna – pentru corp A si 3,5 eur/mp/luna respectiv 240 euro/luna – pentru corp B. Relatia de calcul a valorii de randament a proprietatii prin metoda capitalizarii beneficiilor este:

VCB = VBr / c unde: c = rata de capitalizare VBr = venitul brut anual reproductibil

Tinand cont de consideratiile prezentate anterior a rezultat valoarea de rentabilitate a proprietatii prin metoda capitalizarii beneficiilor (rotunjita):

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN VVEENNIITT

440088..990000 EEUURR

eecchhiivvaalleenntt 11..883399..003300 LLEEII

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii

1144..33.. EESSTTIIMMAARREEAA VVAALLOORRIIII TTEERREENNUULLUUII

In evaluarea terenului se pot utiliza şase tehnici: comparaţia vanzarilor, alocarea, extracţia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracţia combină metoda costului cu metoda comparaţiei directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode. Metoda comparatiilor directe este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere - oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, preţurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care reflecta cel mai bine natura imperfecta a pietei imobiliare si tipul datelor de piata. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii. Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:


- 15 -

Grila de comparatii este urmatoarea :


- 16 -


- 17 -

Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: � S-au corectat comparabilele A , B si C pentru oferta cu -15% un interval mediu de negociere pentru acest tip de

proprietate; � Drept de proprietate :

o nu au fost necesare corectii; � Restrictii legale :

o Comparabila B a fost corectata negativ cu -25% pentru posibilitatea de a construi pe un regim de inaltime superior proprietatii subiect;

� Conditii de finantare: o nu au fost necesare corectii;

� Conditii de vanzare: o nu au fost necesare corectii;

� Conditii de piata: o nu au fost necesare corectii;

� Localizare: o Comparabila C a fost corectata pozitiv cu 25% fiind localizata inferior proprietatii subiect; o Corectia a fost extrasa din analiza pietei;

� Caracteristici fizice : o S-a aplicat o corectie pozitiva pentru comparabilelor B si C(+5%) pentru ca au o suprafata mai mare

decat proprietatea subiect iar proprietatile mai mari se vand mai ieftin decat cele mai mici; o Comparabila B a fost corectata negativ cu -10% pentru un front stradal dublu fata de proprietatea

analizata; o Corectiile au fost extrase de pe piata;

� Utilitati disponibile o nu au fost necesare corectii;

� Zonarea o nu au fost necesare corectii;

� Cea mai buna utilizare : o nu au fost necesare corectii;

Valoarea asimilata pentru terenul supus evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a terenului comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata pentru teren prin abordarea prin piata, analiza pe perechi de date este de 139.230 EURO ( 626.190 RON ). Teren in exces Nu exista teren in exces .


- 18 -

1155..RREECCOONNCCIILLIIEERREEAA VVAALLOORRIILLOORR.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII SSEELLEECCTTAATTEE

Având in vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de alta parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ RREECCOOMMAANNDDAATTĂĂ 440055..220000 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 11..882222..339900 RROONN

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ AA FFOOSSTT DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNŢŢAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCŢŢIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAŢŢAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ

PPPPPPPPOOOOOOOOPPPPPPPPEEEEEEEESSSSSSSSCCCCCCCCUUUUUUUU GGGGGGGGEEEEEEEEOOOOOOOORRRRRRRRGGGGGGGGEEEEEEEE NNNNNNNNIIIIIIIICCCCCCCCUUUUUUUUSSSSSSSSOOOOOOOORRRRRRRR EEEEEEEEXXXXXXXXPPPPPPPPEEEEEEEERRRRRRRRTTTTTTTT

EEEEEEEEVVVVVVVVAAAAAAAALLLLLLLLUUUUUUUUAAAAAAAATTTTTTTTOOOOOOOORRRRRRRR

PPooppeessccuu GGeeoorrggee EEvvaalluuaattoorr pprroopprriieettăăţţii iimmoobbiilliiaarree,, mmeemmbbrruu ttiittuullaarr AANNEEVVAARR EEvvaalluuaattoorr mmeemmbbrruu aall Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania

1166.. DDEEFFIINNIIŢŢIIII

VALOAREA DE PIAŢĂ – conform IVS - Cadrul General

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.


- 19 -

1177.. IIPPOOTTEEZZEE ŞŞII CCOONNDDIIŢŢIIII LLIIMMIITTAATTIIVVEE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: 17.1.Ipoteze şi condiţii limitative speciale:

⇒ Evaluatorul a examinat Planul de situaţie/schiţa de dezmembrare/fişa bunului imobil vizată de ANCPI/OCPI şi a identificat proprietatea împreună cu proprietarul sau reprezentantul acestuia; locaţia indicată şi limitele proprietăţii indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport.

⇒ Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

17.2. Ipoteze:

⇒ Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si client fiind prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.

⇒ Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil; ⇒ Tinand cont de scopul evaluarii, proprietatea a fost evaluata in ipoteza „libera de sarcini”; ⇒ Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda garantii pentru acuratete; ⇒ Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara

cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport; ⇒ Nu am realizat o analiza a cladirilor, nici nu am inspectat partile ascunse ale imobilului, acestea fiind considerate in

stare tehnica buna. Nu ne putem exprima opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii;

⇒ Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solulului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

⇒ Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii bunurilor in conditiile tipului valorii selectate;

⇒ Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

⇒ Valoarea opinată in raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care urmează şi in mod special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricţii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

⇒ Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar/destinatar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). Afirmaţiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialişti; evaluatorul nu are competenţă în acest domeniu;


- 20 -

⇒ Se presupune o deţinere responsabilă şi un management competent al proprietăţii.

⇒ Se presupune că toate studiile inginereşti puse de proprietar / destinatar la dispoziţia evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaţie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăţii.

⇒ Evaluatorul nu are nicio informaţie privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de reţele magistrale de utilităţi sau zone de restricţionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecţiei pe teren nu au fost descoperite indicii care să arate o astfel de restricţie; evaluatorul nu a facut nicio investigaţie suplimentară pentru a descoperi aceste restricţii şi nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să certifice dacă proprietatea este afectată de o astfel de restricţie sau nu.

⇒ Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar imbunătăţirile sale ca şi contribuţie la valoare. Aceste evaluări separate ale terenului şi imbunătăţirilor acestuia nu trebuie utilizate în legătură cu alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate

⇒ Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport.

⇒ Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor sau construcţiilor speciale, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;

⇒ Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii şi nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt prin execuţie aparente. Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienţilor preocupaţi de un asemenea potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte.

⇒ Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat nici un fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi.

⇒ Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaţirilor terenului în interiorul limitelor şi graniţelor proprietăţii aşa cum sunt descrise în acest raport.

⇒ Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;

⇒ Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerân datele care sunt disponibile la data evaluării;

⇒ Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

⇒ Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaţă a proprietăţii evaluate sau a oricărei proprietăţi în zona studiată.

⇒ Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

17.3. Condiţii limitative:

⇒ Evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventuale modificari a dreptului de proprietate sau ale elementelor inscrise in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestuia si pana la data evaluarii;

⇒ Proprietara a fost prezenta la data inspectiei.Cu aceasta ocazie s-a efectuat identificarea si inspectia interioara si exterioara a proprietatii, au fost efectuate masuratori si fotografii;

⇒ Documentele puse la dispozitie de catre Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL pe baza carora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluarii, sunt : copie extras CF, contract vanzare - cumparare , veridicitatea si exactitatea celor inscrise in aceste documente fiind responsabilitatea acestora;


- 21 -

⇒ Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona.Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil).

⇒ Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si proprietar;

⇒ Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate;

⇒ Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii, dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

⇒ Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte, surse pe care le va indica în raportul de evaluare. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.

⇒ Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; ⇒ Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in

instanta relativ la proprietatea in chestiune; ⇒ Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului; ⇒ Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese

fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport; Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

⇒ Evaluatorul presupune ca cel care citeste raportul a primit planurile cladirilor si situatiile legate de chirii sau restrictii (daca exista).

⇒ Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

⇒ Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

⇒ Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată;

⇒ Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele şi titlurile de proprietate puse la dispoziţie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;

⇒ Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

⇒ Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; ⇒ Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în

instanţă relativ la proprietatea în chestiune; ⇒ Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului; ⇒ Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese

fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport. ⇒ Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.


- 22 -

1188.. IINNFFOORRMMAAŢŢIIII UUTTIILLIIZZAATTEE

• Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi suprafeţele imobilului; • Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); • Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate; • Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL - pentru informaţiile legate de proprietatea

imobiliară evaluată (situaţie juridica, istoric – precizate prin CF , contract vanzare - cumparare prezentate), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate;

• Reprezentantii proprietarei/debitoarei ; • Presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locala; • Baza de date a evaluatorului; • Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare (Mediana, RHM, Sedako , Hitch & Mosher ,etc.) privind

tranzacţii similare; • Informaţii existente pe site-urile, www.imobiliare.ro, www.romimo.ro, www.publi24.ro, www.Crest Point.ro , etc.; • Revistele de profil: Publitim; • Piaţa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din Sag şi din zona în care se

situează imobilul supus evaluării.

1199.. TTIIPPUULL VVAALLOORRIIII EESSTTIIMMAATTEE

Valoarea de piaţă este definită în standardul internaţional IVS „Cadrul general”. Conform standardului, definiţia valorii de piaţă este următoarea: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

2200.. DDAATTAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII VVAALLOORRIIII La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii SEPTEMBRIE 2012. Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 17.09.2012. Evaluarea a fost realizată în cursul lunii SEPTEMBRIE. Data raportului este 17.09.2012.

2211.. MMOONNEEDDAA RRAAPPOORRTTUULLUUII Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,4975 RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.)

2222.. MMOODDAALLIITTĂĂŢŢII DDEE PPLLAATTĂĂ Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing) etc.


- 23 -

2233.. CCLLAAUUZZAA DDEE NNEEPPUUBBLLIICCAARREE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si reprezentantii proprietarului , corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare relevante şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanţă.

2244.. DDEECCLLAARRAAŢŢIIEE DDEE CCOONNFFOORRMMIITTAATTEE Declarăm că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări.


- 24 -

2255.. CCEERRTTIIFFIICCAARREE

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că:

o afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. o analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative

specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

o nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate.

o suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.

o analizele şi opiniile au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC).

o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. o proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator Popescu George in prezenta

reprezentantului/proprietarei. o în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara

evaluatorului care semnează mai jos. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR, si a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ – ŢIRIAC ASIGURĂRI S.A. Raportul de evaluare cuprinde 24 pagini ( fara anexe ), la care se adauga anexele:

• ANEXA NR. 1 – OFERTE ŞI INFORMAŢII DE PIAŢĂ UTILIZATE – 8 pagini • ANEXA NR. 2 – FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII – 3 pagini • ANEXA NR. 3 – DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII – 7 pagini • ANEXA NR. 4 – LOCALIZARE SI PLANURI – 5 pagini.

Ec. Popescu George Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare


- 25 -

AANNEEXXAA NNRR.. 11 –– OOFFEERRTTEE ŞŞII IINNFFOORRMMAAŢŢIIII DDEE PPIIAAŢŢĂĂ UUTTIILLIIZZAATTEE

Oferte si tranzactii CASE:

Oferta 1 CASA:


- 26 -

Oferta 2 CASA:


- 27 -

Oferta 3 CASA:


- 28 -

Oferta 4 CASA:


- 29 -

Oferta 1 TEREN:

Oferta 2 TEREN:


- 30 -

Oferta 3 TEREN:


- 31 -

Oferta Chirie:


- 32 -


- 33 -

AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII


- 34 -


- 35 -


- 36 -


- 37 -

AANNEEXXAA NNRR.. 33 –– DDOOCCUUMMEENNTTEE AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII Extras CF


- 38 -


- 39 -


- 40 -

Documente proprietate


- 41 -


- 42 -


- 43 -

Autorizatie de construire


- 44 -


- 45 -


- 46 -


- 47 -

AANNEEXXAA NNRR.. 44 –– LLOOCCAALLIIZZAARREE,, SSCCHHIITTEE SSII PPLLAANNUURRII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII


- 48 -

PPllaann ddee ssiittuuaattiiee


- 49 -


- 50 -

PPllaann ppaarrtteerr


- 51 -

Documents

RAPORT DE EVALUARE - Consultant Insolventaconsultant-insolventa.ro/wp-content/uploads/2014/01/Raport_de... · Raportul de evaluare care urmeaza si pe care aceasta scrisoare il insoteste,