RAPORT DE EVALUARE - Consultant Insolventaconsultant-insolventa.ro/wp-content/uploads/2014/01/Raport-de... · ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUBPIEŢEI Piaţa locuinţelor

Popescu George – Cabinet Individual de Evaluari

RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară de tip apartament cu 1

cameră,loc parcare si boxa, situate în loc. Timişoara , jud. Timiş, str. Luceafărul, nr. 9-11, sc. A, ap.19

Elaborat de: ec. Popescu George

membru ANEVAR

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor

fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului, al clientului SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL şi al destinatarului – Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL

- Septembrie 2012-

Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

2

REZUMAT Către: Cabinet Insolventa Popescu Emil şi YNA Consulting SPRL

Ref.: la evaluare “Proprietate imobiliara de tip apartament cu 1 camere situata in

localitatea Timişoara, str. Luceafărul, nr. 9-11, sc. A, et. 1, ap.19, jud. Timiş”

1. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliara de

tip apartament cu 1 camere, Supr. Utilă = 36 mp , Supr. Construită = 49 mp

(conform Extras de Carte Funciară), cote părţi comune generale 0,55% ; boxa nr. 3

situată la demisol, ap.51, Supr. Utilă = 6 mp , Supr. Construită = 7 mp (conform

Extras de Carte Funciară), cote părţi comune generale 0,09%, loc parcare nr. 9 situat

la demisol, ap.9, Supr. Utilă = 12 mp , Supr. Construită = 12 mp (conform Extras de

Carte Funciară), cote părţi comune generale 0,20%, şi teren în folosinţă, situată în

loc. Timişoara, str. Luceafărul, nr. 9-11, sc. A, et. 1, ap.19, jud. Timiş, proprietatea

debitoarei S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.

2. Inspecţia proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare au fost realizate de

către evaluator Popescu George in data de 17.09.2012 in prezenta reprezentantului

proprietarului.

3. Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă în cadrul dosarului de insolventa

6902/101/2012.

4. Raportul de evaluare care urmează şi pe care aceasta scrisoare îl însoţeşte,

constând din 19 pagini plus anexele, prezintă baza pe care s-a stabilit opinia

evaluatorului. Sinteza evaluării prezintă succint datele de baza a raportului si opinia

evaluatorului care astăzi 17.09.2012 indica valoarea de:

188.900 RON

O SUTA OPTZECI ŞI OPT DE MII NOUA SUTE LEI

(ECHIVALENT A 42.000 EURO)

Cursul de schimb valutar luat in considerare este de 4,4975/1 euro.

5. Raportul a fost pregătit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

IVS 2011, si prezinta baza pe care s-a stabilit opinia.

17 SEPTEMBRIE 2012 Ec. Popescu George

Membru ANEVAR Evaluator proprietati imobiliare


3

RRAAPPOORRTT DDEE EEVVAALLUUAARREE aall pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree:: AAppaarrttaammeenntt ccuu 11 ccaammeerrăă

ÎÎNNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA EEVVAALLUUAATTOORR

116655//2200..1111..22001122 ÎÎNNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA DDEESSTTIINNAATTAARR NNrr..

11.. EEVVAALLUUAATTOORR PPooppeessccuu GGeeoorrggee

LLeeggiittiimmaaţţiiee AANNEEVVAARR NNrr.. 1155445500 // 22001122

PPaarraaffaa NNrr.. 1155445500 –– vvaallaabbiillăă 22001122

FFiirrmmaa PPOOPPEESSCCUU GGEEOORRGGEE EEXXPPEERRTT EEVVAALLUUAATTOORR

AAddrreessaa eevvaalluuaattoorruulluuii �� LLooccaalliittaatteeaa :: TTiimmiişşooaarraa,, JJuudd.. TTiimmiişş �� SSttrr.. NN.. FFiilliippeessccuu,, nnrr..44,, aapp..66DD �� TTeelleeffoonn:: 00774455226677667766 �� FFaaxx:: 00225566222200882277 �� EE--mmaaiill:: ggeeoorrggee__ppooppeessccuu__ccoonnssuullttaanntt@@yyaahhoooo..ccoomm

22.. CCLLIIEENNTT PPeerrssooaannăă jjuurriiddiiccăă:: SS..CC.. IIZZOOMMEETTAALL--MMAAGGEELLLLAANN SS..RR..LL..

AAddrreessaa �� SSeeddiiuull ssoocciiaall:: LLoocc.. TTiimmiişşooaarraa,, Str. Enric Baader, nr. 13, Jud. Timiş

DDEESSTTIINNAATTAARRUULL RRAAPPOORRTTUULLUUII

CCaabbiinneett IInnssoollvveennttaa PPooppeessccuu EEmmiill ssii YYNNAA CCoonnssuullttiinngg SSPPRRLL

33.. PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA EEVVAALLUUAATTĂĂ

AAppaarrttaammeenntt ccuu 11 ccaammeerrăă şşii ddeeppeennddiinnţţee ((bbooxxăă nnrr..33 -- Supr. Utilă = 6 mp , Supr. Construită = 7 mp şşii lloocc ddee ppaarrccaarree nnrr..99 -- Supr. Utilă = 12 mp , Supr. Construită = 12 mp)) ccuu Supr. Utila = 36 mp ; Supr. Construită = 49 mp (conform Extras de Carte Funciară), cote părţi comune 0,55%..

PPrroopprriieettaarr PPrroopprriieettaarr aassuupprraa ccoonnssttrruuccţţiieeii:: SS..CC.. IIZZOOMMEETTAALL--MMAAGGEELLLLAANN SS..RR..LL.. -- 11//11 ppaarrttee ccuu ttiittlluu ddee ccuummppăărraarree..

AAddrreessaa pprroopprriieettăăţţiiii �� OOrraaşşuull:: TTiimmiişşooaarraa,, jjuudd.. TTiimmiişş.. �� SSttrraaddaa LLuucceeaaffăărruull,, nnrr.. 99--1111,, sscc.. AA,, AApp..1199..

44.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ EESSTTIIMMAATTĂĂ

LLAA AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

4422..000000 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 118888..990000 RROONN

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNŢŢAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCŢŢIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAŢŢAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ SSPPEECCIIFFIICCĂĂ ;;


4

55.. BAZA DE EVALUARE

VVaallooaarreeaa ddee ppiiaaţţăă

SSCCOOPPUULL EEVVAALLUUĂĂRRIIII

EEssttiimmaarreeaa vvaalloorriiii ddee ppiiaaţţăă îînn cadrul dosarului de insolventa 6902/101/2012

DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ AA EEVVAALLUUĂĂRRIIII

1177..0099..22001122

CCUURRSS DDEE SSCCHHIIMMBB BBNNRR LLAA DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ

11 EEUURROO == 44,,44997755 RROONN

DDAATTAA IINNSSPPEECCŢŢIIEEII PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

IInnssppeeccţţiiaa aa ffoosstt eeffeeccttuuaattăă ddee ccăăttrree eevvaalluuaattoorr PPooppeessccuu GGeeoorrggee iinn 1177..0099..22001122..

LLaa iinnssppeeccţţiiee aa ffoosstt pprreezzeenntt rreepprreezzeennttaannttuull pprroopprriieettaarruull iimmoobbiilluulluuii..

66.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDRREEPPTTUULL DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTEE,, SSUUPPRRAAFFAAŢŢAA ŞŞII CCOOTTEE IINNDDIIVVIIZZEE

�� 11)) AAppaarrttaammeenntt:: oo DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: CCoonnttrraacctt ddee vvâânnzzaarree

ccuummppăărraarree nnrr..227755//1166..0055..22001111,, ccuu îînncchheeiieerree ddee aauutteennttiiffiiccaarree nnrr..7722221166//1177..0055..22001111

oo CCaarrttee FFuunncciiaarrăă nnrr.. 440022664488--CC11--UU1199.. oo NNuummăărr ttooppooggrraaffiicc 440022664488--CC11--UU1199.. oo SSaarrcciinnii îînnssccrriissee îînn CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă:: NNuu ssuunntt.. oo SSuupprraaffaaţţaa îînnrreeggiissttrraattăă îînn eexxttrraass CCFF:: Supr.

Construita = 49,00 mp, Supr. Utila = 36 mp oo CCoottee tteerreenn:: 2222 oo CCoottee ppaarrţţii ccoommuunnee :: 00,,5555%%

�� 22)) BBooxxaa nnrr..33,, ssiittuuaattăă llaa ddeemmiissooll aapp.. 5511:: oo DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: CCoonnttrraacctt ddee vvâânnzzaarree



Construita = 7 mp, Supr. Utila = 6 mp oo CCoottee tteerreenn:: 44 oo CCoottee ppaarrţţii ccoommuunnee :: 00,,0099%%

�� 33)) LLoocc ppaarrccaarree,, ssiittuuaatt llaa ddeemmiissooll nnrr.. 1122:: oo DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: CCoonnttrraacctt ddee vvâânnzzaarree



Construita = 12 mp, Supr. Utila = 12 mp oo CCoottee tteerreenn:: 88 oo CCoottee ppaarrţţii ccoommuunnee :: 00,,0099%%


5

MMEENNŢŢIIUUNNII 11:: SSiittuuaaţţiiaa pprriivviinndd CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă

�� EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă:: EEvvaalluuaattoorruull aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiţţiiee eexxttrraasseellee ddee ccăărrţţii ffuunncciiaarree ddiinn ddaattaa ddee 1177..0055..22001111,, ddiinn ccaarree ss--aauu eexxttrraass ddaatteellee mmaaii ssuuss pprreezzeennttaattee,, aanneexxaattee pprreezzeennttuulluuii rraappoorrtt şşii ccoonnssiiddeerraattee ppaarrţţii iinntteeggrraannttee.. CCoonnffoorrmm eexxttrraasseelloorr ddee ccăărrţţii ffuunncciiaarree pprreezzeennttaattee pprroopprriieettaatteeaa iimmoobbiilliiaarrăă eessttee lliibbeerrăă ddee ssaarrcciinnii..

�� VVaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii aa ffoosstt ddeetteerrmmiinnaattăă îînn iippootteezzaa ccăă pprroopprriieettaatteeaa eessttee lliibbeerrăă ddee ssaarrcciinnii..

77.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIAA CCAADDAASSTTRRAALLAA

�� EEvvaalluuaattoorruull nnuu aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiţţiiee ddooccuummeennttaaţţiiee ccaaddaassttrraallăă ..

�� SSuupprraaffaaţţaa îînnrreeggiissttrraattăă îînn eexxttrraass CCFF:: SSuu== 3366 mmpp ;; SScc == 49,00 mp

�� SSuupprraaffaaţţaa îînnrreeggiissttrraattăă îînn uurrmmaa mmăăssuurrăăttoorriilloorr :: -- �� CCoottee tteerreenn:: 2222 �� CCoottee ppăărrţţii ccoommuunnee ccoonnssttrruuccţţiiii :: 00,,5555%%

88.. SSIITTUUAAŢŢIIAA

AACCTTUUAALLĂĂ AA AAPPAARRTTAAMMEENNTTUULLUUII

�� SSiittuuaaţţiiaa ooccuuppaannţţiilloorr :: ooccuuppaatt �� CCoonnttrraaccttee ddee ccoonncceessiiuunnee // îînncchhiirriieerree :: nnuu ee ccaazzuull

99.. DDEESSCCRRIIEERREEAA ZZOONNEEII DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

�� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo zzoonnaa rreezziiddeennţţiiaallăă ppee ssttrr.. LLuucceeaaffăărruull,, ccaarrttiieerr ŞŞaagguulluuii..

�� ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee pprreeppoonnddeerreenntt bbllooccuurrii ddee llooccuuiinnţţee ccuu rreeggiimmuull ddee îînnăăllţţiimmee PP++44EE..

�� DDiissttaannţţaa ffaaţţăă ddee pprroopprriieettăăţţii ccoommpplleemmeennttaarree ((ppiieeţţee,, mmaaggaazziinnee,, iinnssttiittuuţţiiii ddee îînnvvăăţţăămmâânntt eettcc..)) eessttee rreellaattiivv mmiiccăă.. –– PPiiaaţţaa DDooiinnaa,, PPrrooffii ssuuppeerrmmaarrkkeett..

�� AAcccceessuull eessttee ffaacciill,, iiaarr mmiijjllooaacceellee ddee ttrraannssppoorrtt îînn ccoommuunn ssuunntt llaa ddiissttaannţţăă mmiiccăă..

�� SSttrraaddaa llaa ccaarree aarree aacccceess pprroopprriieettaatteeaa eessttee ssiisstteemmaattiizzaattăă ssuuppeerriioorr,, uuttiilliittăăţţiillee aaffeerreennttee eexxiisstteennttee ppee aammppllaassaammeennttee ssuunntt cceellee uuzzuuaallee nneecceessaarree:: aappăă--ccaannaalliizzaarree,, eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă,, ggaazz mmeettaann,, tteelleeffoonniiee,, TTVV ccaabblluu,, IInntteerrnneett

AARRTTEERREE IIMMPPOORRTTAANNTTEE DDEE CCIIRRCCUULLAAŢŢIIEE ÎÎNN AAPPRROOPPIIEERREE

�� AAuuttoo şşii ppiieettoonnaall:: -- ssttrr.. LLuucceeaaffăărruull,, CCaalleeaa ŞŞaagguulluuii,, BBdd.. LLiivviiuu RReebbrreeaannuu;;

�� CCaalliittaatteeaa rreeţţeelleelloorr ddee ttrraannssppoorrtt:: aassffaallttaattee ccuu 11 bbeennzzii ppee sseennss..

CCAARRAACCTTEERRUULL EEDDIILLIITTAARR AALL ZZOONNEEII

TTiippuull zzoonneeii �� ZZoonnăă rreezziiddeennţţiiaallăă �� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo zzoonnaa

rreezziiddeennţţiiaallăă,, ppee ssttrr.. LLuucceeaaffăărruull,, ccaarrttiieerruull ŞŞaagguulluuii,, ddiinn mmuunniicciippiiuull TTiimmiişşooaarraa..


ÎÎnn zzoonnăă ssee aaffllăă:: �� RReeţţeeaa ddee ttrraannssppoorrtt îînn ccoommuunn:: llaa oo ddiissttaannţţăă mmiiccaa,, ccuu


6

mmiijjllooaaccee ddee ttrraannssppoorrtt ssuuffiicciieennttee �� UUnniittăăţţii ccoommeerrcciiaallee:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă

rreellaattiivv mmiiccăă.. �� UUnniittăăţţii ddee îînnvvăăţţăămmâânntt ((mmeeddiiuu)):: ssuunntt aammppllaassaattee llaa

ddiissttaannţţăă mmiiccaa –– ŞŞccooaallaa nnrr..22 �� UUnniittăăţţii mmeeddiiccaallee:: eexxiisstteennttee �� IInnssttiittuuţţiiii ddee ccuulltt:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă rreellaattiivv

mmiiccăă.. �� SSeeddiiii ddee bbăănnccii:: llaa ddiissttaannţţăă mmeeddiiee �� IInnssttiittuuţţiiii gguuvveerrnnaammeennttaallee:: -- �� PPaarrccuurrii:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă rreellaattiivv mmiiccăă..

UUTTIILLIITTĂĂŢŢII EEDDIILLIITTAARREE

�� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă:: eexxiisstteennttăă �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee aappăă:: eexxiisstteennttăă �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteerrmmooffiiccaarree:: eexxiisstteennttăă �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ggaazzee:: eexxiisstteennttăă �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ccaannaalliizzaarree:: eexxiisstteennttăă �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteelleeffoonniiee,, ccaabblluu ttvv şşii iinntteerrnneett::

eexxiisstteennttăă AAMMBBIIEENNTT �� CCiivviilliizzaatt

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

�� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo zzoonnaa rreezziiddeennţţiiaallăă,, ppee ssttrr.. LLuucceeaaffăărruull,, ccaarrttiieerruull ŞŞaagguulluuii,, ddiinn mmuunniicciippiiuull TTiimmiişşooaarraa..


�� DDoottăărrii şşii rreeţţeellee eeddiilliittaarree ssaattiissffăăccăăttooaarree.. �� AAmmbbiieenntt cciivviilliizzaatt.. �� AAttrraaccttiivviittaattee mmeeddiiee

1100.. DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCŢŢIIEEII DDEE BBAAZZĂĂ ((IIMMOOBBIILLUULL))

AAMMPPLLAASSAAMMEENNTT �� BBlloocc ddee llooccuuiinnţţee ttiipp DD++PP++55EE �� AAppaarrttaammeenntt ssiittuuaatt llaa eettaajjuull II..

AANNUULL PPIIFF �� 22001100

LLOOCCUUIINNTTEE PPEE PPAALLIIEERR

�� 88

OORRIIEENNTTAARREE �� CCaarrddiinnaall:: SSUUDD

CCAARRAACCTTEERRIISSTTIICCII �� SSttrruuccttuurrăă:: ffuunnddaaţţiiii ddiinn bbeettoonn aarrmmaatt �� ÎÎnncchhiiddeerrii ppeerriimmeettrraallee:: pprreeffaabbrriiccaattee ddiinn bbeettoonn aarrmmaatt

ssii zziiddăărriiee ddiinn ccăărrăămmiiddăă.. �� PPllaannşşeeee ddiinn bbeettoonn aarrmmaatt .. �� AAccooppeerriişşuull eessttee ddee ttiipp tteerraassăă nneecciirrccuullaabbiillăă ccuu

îînnvveelliittooaarree ddiinn hhiiddrrooiizzoollaaţţiiee bbiittuummiinnooaassăă.. �� FFiinniissaajj eexxtteerriioorr:: tteennccuuiieellii ddeeccoorraattiivvee ccuu tteerrmmoossiisstteemm.. �� UUşşaa ddee aacccceess îînn bblloocc eessttee mmeettaalliiccaa.. �� LLaa uuşşaa ddee aacccceess îînn bblloocc eessttee mmoonnttaatt iinntteerrffoonn .. �� AAssppeecctt eexxtteerriioorr:: nnuu pprreezziinnttăă ddeeggrraaddăărrii aallee ffiinniissaajjeelloorr.. �� AAssppeecctt iinntteerriioorr:: îînnggrriijjiitt..

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD CCOONNSSTTRRUUCCŢŢIIAA DDEE BBAAZZĂĂ

�� SSttaarreeaa ggeenneerraallăă aa iimmoobbiilluulluuii eessttee bbuunnăă,, aassppeeccttuull eessttee îînnggrriijjiitt

�� Imobilul nu se află în zonă inundabilă.


7

1111.. DDEESSCCRRIIEERREEAA AAPPAARRTTAAMMEENNTTUULLUUII

SSUUPPRRAAFFAAŢŢĂĂ �� AAppaarrttaammeennttuull ssee ccoommppuunnee ddiinn 1 living, 1 bucătărie, 1 baie şi 1 terasă cu Supr. Construita = 49,00 mp, Supr. Utila = 36 mp (conform extras CF), cote părţi comune 0,55%.. ;;

�� AAppaarrttaammeennttuull eessttee :: sseemmiiddeeccoommaannddaatt.. �� GGrraadduull ddee ccoonnffoorrtt :: 11

TTÂÂMMPPLLĂĂRRIIEE �� EExxtteerriiooaarrăă:: ffeerreessttrree ttââmmppllăărriiee PPVVCC ccuu ggeeaamm tteerrmmooppaann..

�� IInntteerriiooaarrăă:: uuşşii ddiinn lleemmnn;; uuşşăă ddee aacccceess eessttee mmeettaalliiccăă aannttiieeffrraaccţţiiee..

FFIINNIISSAAJJEE �� AAppaarrttaammeennttuull aarree ggrraadd ddee ffiinniissaajj ssuuppeerriioorr.. �� PPaarrddoosseellii:: ppaarrcchheett llaammeellaarr mmaassiivv îînn ccaammeerree.. �� GGrreessiiee iinn aannttrreeuu,, bbuuccăăttăărriiee,, bbaaiiee şşii tteerraassăă.. �� TTeennccuuiieellii gglleettuuiittee,, zzuuggrrăăvveellii llaavvaabbiillee..

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII EELLEECCTTRRIICCEE

�� NNoorrmmaallee �� IInnssttaallaaţţiiii îînn ssttaarree bbuunnăă

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII ÎÎNNCCĂĂLLZZIIRREE

�� NNoorrmmaallee –– cceennttrraallaa tteerrmmiiccăă �� IInnssttaallaaţţiiii îînn ssttaarree bbuunnăă

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII AALLIIMMEENNTTAARREE CCUU AAPPĂĂ

�� DDee llaa rreeţţeeaauuaa oorraaşşuulluuii �� IInnssttaallaaţţiiii îînn ssttaarree bbuunnăă

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII AALLIIMMEENNTTAARREE CCUU GGAAZZEE

�� DDee llaa rreeţţeeaauuaa oorraaşşuulluuii �� IInnssttaallaaţţiiiillee ssuunntt îînnttrreeţţiinnuuttee bbiinnee �� AAlliimmeenntteeaazzăă aarraaggaazzuull..

NNEECCEESSAARR DDEE IINNVVEESSTTIITT

�� NNuu eessttee ccaazzuull..

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD AAPPAARRTTAAMMEENNTTUULL

�� AAssppeecctt îînnggrriijjiitt,, uuttiilliittăăţţii ccoommpplleettee.. �� SSttaarree tteehhnniiccăă ggeenneerraallăă eessttee bbuunnăă .. �� DDeepprreecciieerrii iiddeennttiiffiiccaattee:: nnuu ee ccaazzuull..

1122.. AANNAALLIIZZAA PPIIEEŢŢEEII IIMMOOBBIILLIIAARREE

DDEEFFIINNIIRREEAA PPIIEEŢŢEEII ŞŞII SSUUBBPPIIEEŢŢEEII

�� PPiiaaţţaa llooccuuiinnţţeelloorr rreezziiddeennţţiiaallee ccuu 11 ccaammeerrăă aammppllaassaattee îînn bbllooccuurrii ddee llooccuuiinnţţee

�� DDeelliimmiittaarreeaa ppiieeţţeeii:: mmuunniicciippiiuull TTiimmiişşooaarraa -- ccaarrttiieerr ŞŞaagguulluuii

NNAATTUURRAA ZZOONNEEII �� ZZoonnăă pprreeppoonnddeerreenntt rreezziiddeennţţiiaallăă �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeddiilliittaarr:: zzoonnaa ssttaabbiillăă �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeccoonnoommiicc:: oorraaşş ccuu eeccoonnoommiiee

aaccttiivvăă,, îînn ddeezzvvoollttaarree ccuu şşoommaajj rreedduuss OOFFEERRTTAA DDEE LLOOCCUUIINNŢŢEE SSIIMMIILLAARREE

�� MMaarree

CCEERREERREEAA DDEE LLOOCCUUIINNŢŢEE SSIIMMIILLAARREE

�� MMeeddiiee


8

EECCHHIILLIIBBRRUULL PPIIEEŢŢEEII ((RRAAPPOORRTTUULL CCEERREERREE// OOFFEERRTTĂĂ))

�� IInn cceeeeaa ccee pprriivveeşşttee eecchhiilliibbrruull ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree,, ffaaţţăă ddee uullttiimmiiii aannii rraappoorrttuurriillee ss--aauu iinnvveerrssaatt ppee ppiiaaţţaa iimmoobbiilliiaarrăă aacceeaassttaa ddeevveenniinndd oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

�� TTrraannssffoorrmmaarreeaa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree îînnttrr--oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii ss--aa rreeaalliizzaatt îînn ccoonntteexxttuull ppeennuurriieeii ddee ccaappiittaall şşii aa ccrreeşştteerriiii ccoossttuurriilloorr ccuu aacceessttaa –– ccoonntteexxtt ddee ccrriizzăă ccuunnoossccuutt îînn mmeeddiiiillee ddee aaffaacceerrii şşii ddee ppaarrttiicciippaannţţiiii ppee ppiiaaţţăă -- ccoorroobboorraatt ccuu ssccăăddeerreeaa nnuummăărruulluuii ttrraannzzaaccţţiiiilloorr ppee sseeggmmeennttuull iimmoobbiilliiaarr şşii pprreevviizziiuunniillee ddee aacccceennttuuaarree aa ccoonnttiinnuuăărriiii ttrreenndduulluuii ddeesscceennddeenntt aa eevvoolluuţţiieeii pprreeţţuurriilloorr ppee ppiiaaţţaa mmeennţţiioonnaattăă..

PPRREEŢŢUURRII ÎÎNN ZZOONNĂĂ PPEENNTTRRUU -- 11 ccaammeerrăă

�� MMiinniimm:: 2299..000000 EEUURROO �� MMaaxxiimm:: 3399..550000 EEUURROO

CCHHIIRRIIII ÎÎNN ZZOONNĂĂ --11 ccaammeerrăă

�� MMiinniimm:: 115500 EEUURROO // lluunnăă �� MMaaxxiimm:: 222200 EEUURROO // lluunnăă

CCOONNCCLLUUZZIIII ŞŞII TTEENNDDIINNŢŢEE PPRRIIVVIINNDD PPIIAAŢŢAA PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

�� ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii -- îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

�� TTrreenndd ddeesscceennddeenntt aall vvaalloorriilloorr ppee ppiiaaţţaa ssppeecciiffiiccăă,, nnuummăărr rreedduuss ddee ttrraannzzaaccţţiiii..

�� AAnneexxaa nnrr.. 11 ccuupprriinnddee eexxttrraassee pprriivviinndd pprreeţţuurriillee // cchhiirriiiillee ppee sseeggmmeennttuull ddee ppiiaaţţăă aall pprroopprriieettăăţţiiii

1133.. CCEEAA MMAAII BBUUNNĂĂ UUTTIILLIIZZAARREE CCoonncceeppttuull ddee cceeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree rreepprreezziinnttăă aalltteerrnnaattiivvaa ddee uuttiilliizzaarree aa pprroopprriieettăăţţiiii sseelleeccttaattaa ddiinn ddiiffeerriittee vvaarriiaannttee ppoossiibbiillee ccaarree vvaa ccoonnssttiittuuii bbaazzaa ddee ppoorrnniirree ssii vvaa ggeenneerraa iippootteezzeellee ddee lluuccrruu nneecceessaarree aapplliiccăărriiii mmeettooddeelloorr ddee eevvaalluuaarree iinn ccaappiittoolleellee uurrmmăăttooaarree aallee lluuccrrăărriiii.. CCeeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree -- eessttee ddeeffiinniittăă ccaa uuttiilliizzaarreeaa rreezzoonnaabbiillăă,, pprroobbaabbiillăă şşii lleeggaallăă aa uunnuuii tteerreenn lliibbeerr ssaauu ccoonnssttrruuiitt ccaarree eessttee ffiizziicc ppoossiibbiillaa,, ffuunnddaammeennttaattăă aaddeeccvvaatt,, ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr şşii aarree ccaa rreezzuullttaatt cceeaa mmaaii mmaarree vvaallooaarree.. CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree eessttee aannaalliizzaattăă uuzzuuaall îînn uunnaa ddiinn uurrmmăăttooaarreellee ssiittuuaaţţiiii::

oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii lliibbeerr oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii ccoonnssttrruuiitt..

CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa uunneeii pprroopprriieettăăţţii iimmoobbiilliiaarree ttrreebbuuiiee ssăă îînnddeepplliinneeaassccăă ppaattrruu ccrriitteerriiii.. EEaa ttrreebbuuiiee ssaa ffiiee::

oo ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall oo ppoossiibbiillaa ffiizziicc oo ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr oo mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă

PPrraaccttiicc,, ţţiinnâânndd ccoonntt ddee ttiippuull ccllăăddiirriiii şşii ddee aammppllaassaarreeaa aacceesstteeiiaa,, cceeaa mmaaii bbuunnăă aalltteerrnnaattiivvăă ppoossiibbiillăă ppeennttrruu pprroopprriieettaatteeaa eevvaalluuaattăă eessttee cceeaa ddee pprroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarrăă rreezziiddeennţţiiaallăă.. PPrriinn pprriissmmaa ccrriitteerriiiilloorr ccaarree ddeeffiinneesscc nnooţţiiuunneeaa ddee CC..MM..BB..UU.. aacceeaassttaa aabboorrddaarree::

oo eessttee ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall;; oo îînnddeepplliinneeşşttee ccoonnddiiţţiiaa ddee ffiizziicc ppoossiibbiillăă.. oo eessttee ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr.. oo eessttee mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă ssee rreeffeerraa llaa vvaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree iinn ccoonnddiiţţiiiillee

cceelleeii mmaaii bbuunnee uuttiilliizzăărrii ((ddeessttiinnaaţţiiii))..


9

1144.. EEVVAALLUUAARREE

RREEGGLLEEMMEENNTTĂĂRRII ŞŞII CCAADDRRUU LLEEGGAALL

SSTTAANNDDAARRDDEE IINNTTEERRNNAAŢŢIIOONNAALLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE –– EEDDIIŢŢIIAA 22001111

�� IIVVSS –– CCaaddrruull ggeenneerraall �� IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree �� IIVVSS 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree �� IIVVSS 110033 –– RRaappoorrttaarreeaa eevvaalluuăărriiii �� IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree

CCAADDRRUU LLEEGGAALL �� LLeeggiissllaaţţiiaa îînn vviiggooaarree

44..11.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor corecţii cantitative pentru fiecare element de comparaţie. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Corecţiile au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecţie a valorii a fost corecţia totala brută ca procent din preţul de vânzare cea mai mică. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii.

Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Grila de calcul este urmatoarea :


10


11

Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: � S-a corectat comparabilele 1,2,3 si 4 pentru oferta cu -5% acesta fiind un interval

mediu de negociere pentru acest tip de proprietate, identificat din analiza pieţei; � Condiţii de piaţă:

o Nu s-au operat corecţii; � Localizare :

o Comparabila 4 a fost corectată pozitiv cu +5%, aceasta fiind mai slab localizată în cadrul aceleiasi zone;

� Caracteristici fizice – etaj: o Corecţia aplicată este de 10% intre ultimul etaj si etaj I, unde se afla

proprietatea evaluata în cazul comparabilei 4 şi de 5% între parter si etaj I în cazul comparabilei 1;

� Caracteristici fizice – vechime: o Au fost corectate negativ cu 10% comparabilele 1 şi 3 acestea fiind mai

vechi decât subiectul comparat; � Caracteristici fizice – arie utila:

o Corecţia unitara in cazul fiecărei comparabile a fost estimata prin preţul corectat / mp Au a fiecărei comparabile;

o Corecţia a fost aplicata comparabilelor 1,2,3 si 4 înmulţind corecţia unitara cu diferenţa de arie utila intre fiecare comparabila si subiect;

� Caracteristici fizice – finisaje: o Nu s-au operat corecţii;

� Caracteristici fizice – încălzire proprie: o Comparabilele 1 şi 3 au fost corectate pozitiv cu 1500 euro pentru lipsa

centralei termice; o Corecţiile reprezintă necesarul de investit pentru remediere;

� Caracteristici fizice – garaj / boxă: o Toate comparabilele au fost corectate pozitiv cu 10.000 euro pentru lipsa

garajului şi boxei. � Caracteristici fizice – tip apartament:

o Nu s-au operat corecţii; � Caracteristici fizice – componente non imobiliare:

o Toate comparabilele au fost corectate cu -1000 euro pentru vânzarea cu mobilier si electrocasnice a comparabilei;

o Corecţia reprezintă valoarea de piaţă a acestora; Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluării a fost estimata ca fiind asimilabilă valorii corectate a proprietăţii comparabile 2, deoarece proprietăţii 2 i-au fost aduse cele mai puţine corecţii (corecţia bruta procentuala cea mai mica) având in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata la abordarea prin piaţă, analiza pe perechi de date este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

4422..000000 EEUURR EEcchhiivvaalleenntt 118888..990000 RROONN

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietăţii, a boxei de la demisolul blocului, a garajului de la demisolul blocului si a cotelor părţi indivize comune din imobilul in care este situat.


12

1144..22.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN VVEENNIITT

Metodele de randament reprezintă una dintre cele trei categorii mari de abordări ale evaluării proprietăţilor imobiliare, aplicarea sa presupunând convertirea unui venit în valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Capitalizării Directe.

Valoarea de rentabilitate a proprietăţii a fost determinată prin metoda capitalizării directe a venitului generat de proprietate (chirie).

Esenţa acestei metode derivă din teoria utilităţii, care conferă o anumită valoare unui bun cumpărat numai în măsura în care cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacţie din achiziţia respectivă. În cazul proprietăţii evaluate, această satisfacţie se reflectă prin câştigurile viitoare realizabile din exploatarea acestuia. Aplicarea metodei de randament duce la estimarea valorii integrale a proprietăţii.

În cadrul evaluării trebuie rezolvate două probleme metodologice şi practice:

- determinarea mărimii fluxului anual reproductibil (în cazul proprietăţii analizate - venituri din chirii);

- stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.

Determinarea venitului anual reproductibil

Venitul anual reproductibil (VR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evoluţiei nivelului şi structurii veniturilor obiectivului evaluat, fie identificându-l cu capacitatea beneficiară (CB), definită prin veniturile pe care le poate genera pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispoziţie.

În cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VR s-a utilizat nivelul mediu al preturilor pentru serviciile prestate pe care o percepe piaţa bunurilor similare şi cheltuielile aferente. A fost estimat un venit brut efectiv. Rata de capitalizare utilizata a fost o rata aferenta veniturilor brute din prestări servicii aferenta bunurilor comparabile de pe piaţa specifică (tranzacţii si venituri brute efective din închirieri pe piaţa specifică) respectându-se astfel corelaţia între tipul de venit utilizat şi rata de capitalizare.

Stabilirea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezintă relaţia dintre câştig şi valoare şi este un divizor prin intermediul căruia un venit se transformă în capital, respectiv valoare a investiţiei, indiferent de forma în care aceasta este realizată (cumpărarea unei întreprinderi, achiziţionarea de acţiuni, plasamente, etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit în capital se face numai în cazul în care venitul este de forma unei anuităţi (mărimi egale anuale).

Rata este influenţată de mai mulţi factori printre care gradul de risc, atitudinile pieţei faţă de evoluţia inflaţiei în viitor, ratele de fructificare aşteptate pentru investiţii alternative, randamentul realizat în trecut de proprietăţi similare, cerere şi oferta de bani şi de capital, nivelurile de impozitare, etc.

Coeficientul multiplicator (k), care nu este altceva decât inversul ratei de capitalizare, exprimă numărul de ani de profituri pe care cumpărătorul este dispus să le plătească. Acest lucru înseamnă, din punct de vedere al teoriei utilităţii, că satisfacţia achiziţionării unui bun se realizează în cazul în care cumpărătorul va obţine un VR anual în următorii k ani de exploatare a afacerii (durata de recuperare a investiţiei).

Conform literaturii de specialitate, în cazul în care se capitalizează un profit constant, atât profitul cât şi rata de actualizare trebuie exprimate în termeni reali (fără includerea efectelor inflaţiei).

Calculul ratei de capitalizare se face în cel mai corect mod pornind de la informaţii concrete furnizate de piaţa specifica privind tranzacţii (închirieri, vânzări, cumpărări) încheiate.


13

Dacă aceste informaţii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuată pornind de la o rată de bază deflatată la care se adaugă o primă de risc.

Pentru calculul ratei de capitalizare analizăm ofertele pentru care am reuşit să obţinem informaţii.

Analizând asemănările ce există între proprietăţile comparabile şi cea

existentă(diferenţele provenind din condiţiile concrete înregistrate pe piaţa imobiliară la data tranzacţiei, de structura şi dimensiunile fiecărui apartament, de condiţiile de plată, ş.a.) s-a ales rata de capitalizare de 5,3 % (aceasta fiind mai apropiata de proprietatea analizata) si un venit obtenabil de 6 eur/mp/luna respectiv 220 eur/luna. Relatia de calcul a valorii de randament a proprietăţii prin metoda capitalizarii beneficiilor este:

VCB = VBr / c unde: c = rata de capitalizare VBr = venitul brut anual reproductibil

Tinand cont de consideratiile prezentate anterior a rezultat valoarea de rentabilitate a proprietăţii prin metoda capitalizarii beneficiilor (rotunjita):

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN VVEENNIITT

4422..660000 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 119911..660000 RROONN


14

1144..33.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT

NNuu ss--aa aapplliiccaatt,, ffiiiinndd nneerreelleevvaannttăă ppeennttrruu aacceessttee ttiippuurrii ddee iimmoobbiill şşii llaa ddeezzvvoollttaarreeaa aaccttuuaallăă aa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree..

1155.. RREECCOONNCCIILLIIEERREEAA VVAALLOORRIILLOORR.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII SSEELLEECCTTAATTEE

Având in vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de alta parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ RREECCOOMMAANNDDAATTĂĂ 4422..000000 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 118888..990000 RROONN

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ AA FFOOSSTT DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ LLAA

AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNŢŢAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCŢŢIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAŢŢAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ

PPooppeessccuu GGeeoorrggee EEvvaalluuaattoorr pprroopprriieettăăţţii iimmoobbiilliiaarree,, mmeemmbbrruu ttiittuullaarr AANNEEVVAARR EEvvaalluuaattoorr mmeemmbbrruu aall Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania

PPOOPPEESSCCUU GGEEOORRGGEE EEXXPPEERRTT EEVVAALLUUAATTOORR

1166.. DDEEFFIINNIIŢŢIIII VALOAREA DE PIAŢĂ – conform IVS - Cadrul General Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.


15

1177.. IIPPOOTTEEZZEE ŞŞII CCOONNDDIIŢŢIIII LLIIMMIITTAATTIIVVEE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze: ⇒ Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de

catre Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL fiind prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.

⇒ Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil; ⇒ Tinand cont de scopul evaluarii, proprietatea a fost evaluata in ipoteza „libera de

sarcini”; ⇒ Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda

garantii pentru acuratete; ⇒ Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de

zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport;

⇒ Nu am realizat o analiza a cladirilor, nici nu am inspectat partile ascunse ale imobilului, acestea fiind considerate in stare tehnica buna. Nu ne putem exprima opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii;

⇒ Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solulului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

⇒ Situatia actuala a proprietăţii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii bunurilor in conditiile tipului valorii selectate;

⇒ Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

⇒ Informatiile detinute au permis realizarea unei analize preliminare a pietei imobiliare de unde au rezultat valorile minime si maxime ale tranzactiilor brute si ale chiriilor brute percepute pe piata, care a facut posibila si adecvata aplicarea abordarii prin venit;

⇒ Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

Condiţii limitative: ⇒ Evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventuale modificari a dreptului de

proprietate sau ale elementelor inscrise in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestuia si pana la data evaluarii;

⇒ Reprezentantul proprietarului a fost prezent la data inspectiei.Cu aceasta ocazie s-a efectuat identificarea si inspectia interioara si exterioara a proprietăţii, au fost efectuate masuratori si fotografii;


16

⇒ Documentele puse la dispozitie de catre Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL pe baza carora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluarii, sunt : copie extrase CF, contract vanzare cumparare , veridicitatea si exactitatea celor inscrise in aceste documente fiind responsabilitatea acestora;

⇒ Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil).

⇒ Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si proprietar;

⇒ Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate;

⇒ Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii, dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

⇒ Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte, surse pe care le va indica în raportul de evaluare. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.

⇒ Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

⇒ Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune;

⇒ Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

⇒ Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport; Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

⇒ Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru,expertize) acestea vor avea prioritate.


17

⇒ Evaluatorul presupune ca cel care citeste raportul a primit planurile cladirilor si situatiile legate de chirii sau restrictii (daca exista).

1188.. IINNFFOORRMMAAŢŢIIII UUTTIILLIIZZAATTEE

• Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi suprafeţele apartamentului; • Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); • Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate; • Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL - pentru informaţiile

legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridica, istoric – precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate;

• Presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locala; • Baza de date a evaluatorului; • Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare ( Mediana, RHM, Sedako , Hitch &

Mosher , etc.) privind tranzacţii similare; • Informaţii existente pe site-urile, www.imobiliare.ro, www.romimo.ro,

www.publi24.ro, www.Crest Point.ro , etc.; • Revistele de profil: Publitim; Vand si Cumpar • Piaţa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din

municipiul Timişoara şi din zona în care se situează apartamentul supus evaluării. 1199.. TTIIPPUULL VVAALLOORRIIII EESSTTIIMMAATTEE Valoarea de piaţă este definită în standardul internaţional IVS „Cadrul general”. Conform standardului, definiţia valorii de piaţă este următoarea: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. 2200.. DDAATTAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII VVAALLOORRIIII La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii SEPTEMBRIE 2012 . Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 17.09.2012 Evaluarea a fost realizată în 10 SEPTEMBRIE 2012 , care este si data raportului. 2211.. MMOONNEEDDAA RRAAPPOORRTTUULLUUII Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,4975 RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.) 2222.. MMOODDAALLIITTĂĂŢŢII DDEE PPLLAATTĂĂ Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing) etc.


18

2233.. CCLLAAUUZZAA DDEE NNEEPPUUBBLLIICCAARREE Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si reprezenantul S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L., corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare relevante şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanţă. 2244.. DDEECCLLAARRAAŢŢIIEE DDEE CCOONNFFOORRMMIITTAATTEE Declar că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări.


19

CCEERRTTIIFFIICCAARREE Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certific că:

o afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. o analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele

considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

o nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate.

o suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.

o analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC).

o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. o proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator în prezenţa

reprezentantului proprietarului. o în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea

nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR si a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ – ŢIRIAC ASIGURĂRI S.A. Raportul de evaluare cuprinde 19 pagini ( fără anexe ), la care se adaugă anexele:

• ANEXA NR. 1 – OFERTE ŞI INFORMAŢII DE PIAŢĂ UTILIZATE - 3 PAGINI • ANEXA NR. 2 – FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII - 2 PAGINI • ANEXA NR. 3 – DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII - 11 PAGINI • ANEXA NR. 4 – LOCALIZARE – 1 PAGINI • ANEXA NR. 5 – SUPRAFETE – 1 PAGINI

Ec. Popescu George Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare


20

2266.. AANNEEXXEE AANNEEXXAA NNRR.. 11 –– OOFFEERRTTEE ŞŞII IINNFFOORRMMAAŢŢIIII DDEE PPIIAAŢŢĂĂ UUTTIILLIIZZAATTEE

Oferte apartamente 1 cameră zona Şagului Comparabila 1

Comparabila 2


21

Comparabila 3

Comparabila 4


22

Oferte chirii apartamente 1 cameră zona Şagului Oferta 1 chirie

Oferta 2 chirie

Oferta 3 chirie


23

AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

Vedere generala

Vedere generala

Vedere generală

Vedere generală

Intrare bloc

Acces

Camera

Camera


24

Baie

Baie

Terasa

Bucătărie

Hol

Garaj demisol


25

AANNEEXXAA NNRR.. 33 –– DDOOCCUUMMEENNTTEE AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII CCoonnttrraacctt vvaannzzaarree ccuummppaarraarree


26


27


28


29


30

EExxttrraassee ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă 11.. EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă AAppaarrttaammeenntt


31


32

22.. EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă BBooxxaa nnrr.. 33


33


34

33.. EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă GGaarraajj


35


36

AANNEEXXAA NNRR.. 44 –– LLOOCCAALLIIZZAARREE


37

AANNEEXXAA NNRR.. 55 ––SSUUPPRRAAFFEEŢŢEE

Documents

RAPORT DE EVALUARE - Consultant Insolventaconsultant-insolventa.ro/wp-content/uploads/2014/01/Raport-de... · ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUBPIEŢEI Piaţa locuinţelor