RAPORT DE EVALUARE - extreminsolv.ro de parcare... · CURS DE SCHIMB 1 EURO = 4 ... Evaluatorul nu a avut la dispoziţie extras de carte funciară ... FINISAJE Pardoseli elicopterizate

FLAVIA IMPEX 2001 SRL in insolventa Raport de evaluare 24 locuri de parcare si 4 boxe

NEOCONSULT VALUATION Pag 1 din 44

ÎNREGISTRARE LA EVALUATOR Nr. 7179 / 28.11.2017 ÎNREGISTRARE LA BANCĂ Nr.

RAPORT DE EVALUARE

24 locuri de parcare si 4 boxe depozitare situate la subsol ansamblu rezidential

Întocmit de: S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

Client: FLAVIA IMPEX 2001 SRL IN INSOLVENTA

Destinatar: EXTREM INSOLV IPURL

- NOIEMBRIE 2017 –

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în

totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al NEOCONSULT VALUATION al

EXTREM INSOLV IPURL si al FLAVIA IMPEX 2001 SRL IN INSOLVENTA



Compania noastră promovează politicile responsabile de mediu și face eforturi să

reducă consumul de energie și de resurse.

Acest raport a fost imprimat față-verso pentru a reduce impactul asupra mediului

înconjurător.



SINTEZA EVALUĂRII

1. EVALUATOR SORIN IONESCU

Legitimaţie ANEVAR Nr. 18172 Parafa Nr. 18172 – valabilă 2017 Firma S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L. Adresa evaluatorului SEDIU CENTRAL

BUCUREȘTI, Splaiul Independenței, nr. 202 Telefon/Fax: 021/367.49.30 E-mail: [email protected]

2. CLIENT Persoană juridica: SC FLAVIA IMPEX 2001 SRL-in

insolventa

Administrator judiciar: EXTREM INSOLV IPURL-prin Toma

Silviu Georgian

Adresa(administrator judiciar) Localitatea: Ploiesti, jud. Prahova

Str. Ghe. Doja nr 21, Bl.35, A2, Parter, Ap.1

DESTINATAR EXTREM INSOLV IPURL-prin Toma Silviu Georgian

3. PROPRIETATE EVALUATĂ 24 locuri de parcare si 4 boxe situate la subsolul

ansamblului rezidential „Insieme Rezidentiale”de pe strada

Matei Basarab nr 3, localitatea Voluntari-zona Pipera, jud.

Ilfov. Ansamblul este constituit din teren in suprafata de

4910mp pe care au fost construite 3 blocuri: 2 cu regim de

inaltime P+4E+5Er si 1 cu reg de inaltime P+2E+3Er. Sub

aceste blocuri este construita o parcare subterana unde se

afla locurile de parcare. Parte din ele se afla la parterul

blocurilor

Conform act de dezmembrare nr 2212 din 24.07.2008 si a

declaratiei de avere pentru spatiu de la mezanin cele 24

locuri de parcare si cele 4 boxe supuse evaluarii au date de

identificare, suprafete si amplasare conform tabel

centralizator de mai jos:



Mentionam ca nu am avut la dispozitie exrase de Carte

funciara pentru proprietatile evaluate.

Toate datele s-au luat in considerare in baza actelor de

proprietate si a schitelor puse la dispozitie de catre

reprezentantii proprietarului.

Pentru anumite locuri de parcare, cu ocazia inspectiei s-a

constatat ca acestea nu vor putea fi folosite deoarece sunt

amplasate pe drumurile de acces ale celorlalte locuri

conform documente atasate. Acestea vor fi evidentiate in

raport mai jos:

Proprietari SC FLAVIA IMPEX 2001 SRL-in insolventa

Adresă proprietate Loc Voluntari, jud. Ilfov

Str. Matei Basarab nr 3- complex „Insieme Residence”

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ 112244..000000 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 557755..774444 RROONN



PRIN ABORDAREA PRIN PIATA (pt

toate cele 28 unitati)

Factor de ajustare vanzare fortata --1155%%

VALOARE DE VANZARE FORTATA

(pt toate cel 28 untati) 110055..440000 eeuurr eecchhiivvaalleenntt 448899..338822 RROONN

VALOAREA NU ESTE INFLUENŢATĂ DE T.V.A. LA BAZA ESTIMĂRII AU STAT TRANZACŢIILE ÎNTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAŢA IMOBILIARĂ

SPECIFICĂ

Cu stimă,

Evaluator:

____________________________

SORIN IONESCU

Evaluator autorizat ANEVAR – EPI

5. BAZA DE EVALUARE VALOAREA DE PIAȚĂ

DATA EVALUĂRII 27.11.2017

SCOPUL EVALUĂRII Informare client asupra valorii de piata in vederea vanzarii

CURS DE SCHIMB 1 EURO = 4.6495 RON

DATA INSPECȚIEI

PROPRIETĂȚII

Inspectia proprietatii a fost efectuata in data de 24.11.2017, de catre

evaluator membru titular ANEVAR – EPI Sorin Ionescu în prezența

reprezentantului clientului Dl Valentin Bizadea. Acesta este cel care

poarta intreaga responsabilitate pentru corectitudinea si precizia

datelor furnizate in cadrul inspectiei.

6. DATE PRIVIND

DREPTUL DE

PRORPIETATE

EVALUAT

Drept de proprietate deplin în favoarea SC Flavia IMPEX 2001

conform act de dezmembrare nr 2212 din 24.07.2008 si a declaratiei

de avere pentru spatiu de la mezanin.

Nu am avut la dispozitie extrase de CF pt parcari si boxe

Pentru locul de parcare nr 75 nu am avut la dispozitie releveu sau

un plan de amplasare

Firma fiind in insolventa, exista creditori

Proprietatea a fost evaluata in ipoteza liber de sarcini

MENȚIUNI PRIVIND

CARTEA FUNCIARĂ

Evaluatorul nu a avut la dispoziţie extras de carte funciară toate

datele fiind luate din documentele de proprietate mai sus

mentionate si din releveul prezentat. Documentele sunt atasate

raportului.

7. DATE PRIVIND

DOCUMENTAȚIA

CADASTRALĂ

Conform documentelor prezentate suprafetele sunt conform

tabelului centralizator de mai sus

8. SITUAŢIA ACTUALĂ A

parcarilor si a boxelor

Cu ocazia inspectiei si pe baza documentelor avute la dispozitie s-au

constatat urmatoarele (evidentiate si pe planurile atasate:

- Locul de parcare nr 13 si 14 nu pot fi folosite deoarece se

afla pe drumul de acces catre locurile 1,2,3, etc

- Locul de parcare 21 nu poate fi folosit deoarece ar

obstructiona accesul catre celelalte locuri (exista si un stalp

acolo care ar obstructiona parcarile celelalte in aceste



conditii)

- Locurile 34 pana la 39 sunt pozitionate gresit (perpendicular

pe peret) deoarece nu se poate face accesul la ele nu este

loc de intrare la locurile de la 41 la 44. Astfel, din cele 6

putem folosi doar 2 locuri dispuse paralel cu peretele si unul

in spatele celuilalt

- Locul 47 nu este disponibil deoarece pe amplasamentul

acestuia exista amplasate rezervoare si pompe pentru

complexul rezidential

- Locurile 48 si 49 nu pot fi folosite separat ci doar de catre o

masina din cauza pozitionarii locurilor 53 pana la 57

- Locul de parcare nr 80 din cladirea C1 cu acces din curtea

interioara, nu poate fi folosit ca loc de parcare deoarece

limiteaza accesul la locul de parcare nr 79. El poate fi folosit

ca spatiu de depozitare tip boxa

9. DESCRIEREA ZONEI DE

AMPLASARE

Locurile de parcare sunt amplasate la subsolul ansamblului

rezidential dar si la parterul blocurilor C1 si C2. Ansamblul

rezidential se afla in partea de nord a localitatii Voluntari, in zona

Pipera, aproape de padurea baneasa si zona Iancu Nicolae.

Complexul din care fac parte proprietatile evaluate este sistematizat

superior, utilităţile aferente existente sunt cele uzuale necesare:

apă, canalizare, energie electrică, telefonie, gaz, TV cablu, Internet

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAŢIE ÎN

APROPIERE

Sos Iancu Nicolae, Sos Pipera Tunari. Calitatea reţelelor de

transport: asfaltate cu 2 benzi pe sens.

CARACTERUL

EDILITAR AL ZONEI

Zonă rezidențială.

În zonă se află:

Reţea de transport în comun: amplasate la distanţă medie

Unităţi comerciale: amplasate la distanţă medie

Unităţi de învăţământ : amplasate la distanţă medie

Unităţi medicale: amplasate la distanță medie

Instituţii de cult: amplasate la distanţă medie

Sedii de bănci: amplasate la distanţă medie

Parcuri: Padurea Baneasa

UTILITĂŢI EDILITARE Reţea urbană de energie electrică: existentă

Reţea urbană de apă: existenta.

Reţea urbană de termoficare: inexistentă

Reţea urbană de gaze: existenta

Reţea urbană de canalizare: existentă.

Reţea urbană de telefonie, cablu tv şi internet: existentă

AMBIENT Civilizat

CONCLUZIE PRIVIND

ZONA DE AMPLASARE

Proprietatea este amplasată într-o zonă de nord a localitatii

Voluntari, zona Pipera-Iancu Nicolae in ansamblul rezidential

„Insieme Rezidential”ansamblu construit in anul 2008 si pe care

sunt construite 3 blocuri de apartamente. In zona gasim blocuri

(ansambluri rezidentiale) nou construite dar si case cu regim de

inaltime P+2E.

Dotari utilitare: complete (apa , canalizare, curent electric, gaze)

Ambient civilizat.

Atractivitate buna.

10. DESCRIEREA CLĂDIRII



AMPLASAMENT Ansamblu rezidential construit pe un teren in suprafata de 4910 cu 3

blocuri, 2 cu regim de inaltime P+4E+5Er si un bloc cu reg de inalt

P+3E. Parcarea subterana se intinde pe o suprafata construita de

3852mp. Locurile de parcare se afla la subsol in mare parte. Locurile

de parcare nr 75, 80 si 82 impreuna cu boxele se afla la parterul

blocurilor.

ANUL PIF 2008

ORIENTARE -

CARACTERISTICI

CONSTRUCTIVE bloc

si locuri de parcare

Structură: fundaţii cuva din beton, pereti din beton armat, stalpi si

grinzi din ba. Pardoseala este din beton elicopterizat in parcarea

subterana

Închideri perimetrale: caramida

Planşee din beton armat între etaje

Acoperişul este de tip terasă necirculabilă

Termosistem exterior: da

Finisaj exterior: tencuiala decorativa

Uşa de acces la locurile de parcare este automata cu telecomanda.

Accesul catre bloc se face direct din interiorul parcarii subterane si

este securizat.

Aspect exterior: ingrijit

Aspect interior: îngrijit

Descriere privind starea tehnică generală: bună

CONCLUZIE PRIVIND

BLOCUL DE

LOCUINȚE si a

parcarii

Starea tehnică generală a blocului este bună, aspectul este îngrijit

Categoria clădirii din punct de vedere al rezistenţei la foc – nu se

cunoaste.

Coeficient de rezistenţă la seismicitate – nu se cunoaste

Imobilul nu se află în zonă inundabilă.

11. DESCRIEREA locurilor de parcare

DESCRIERE

JURIDICĂ Conform acte de dezmembrare si schita

DIFERENȚE FAȚĂ DE

SITUAȚIA JURIDICĂ

(CF, SCHIȚE)

CONSTATATE CU

OCAZIA INSPECȚIEI

PROPRIETĂȚII

Acces restrictionat la anumite locuri de parcare

TÂMPLĂRIE Usa metalica la acces boxe. Usa automata din PVC la parcarea

subterana. La locurile de la parter, acces prin usa automata din PVC

FINISAJE Pardoseli elicopterizate la locurile de parcare subsol si parter

INSTALAŢII ŞI

DOTĂRI ELECTRICE

Corpuri de iluminat tip neon cu senzor de miscare

INSTALAŢII ŞI

DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

Nu este cazul

INSTALAŢII ŞI

DOTĂRI

ALIMENTARE CU

APĂ

Nu e cazul

INSTALAŢII ŞI Nu este cazul



DOTĂRI

ALIMENTARE CU

GAZE

NECESAR DE

INVESTIT

Nu este cazul.

CONCLUZII PRIVIND

locurile de parcare

Aspect normal, utilităţi complete.

Stare tehnică generală este bună.

Deprecieri identificate : nu e cazul.

Acces restrictionat conform tabel

12. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEŢEI ŞI

SUBPIEŢEI

Piaţa locurilor de parcare si a boxelor situate la subsolul blocurilor din

zona Pipera, Voluntari

NATURA ZONEI Zonă preponderent rezidențială

Din punct de vedere edilitar: zonă în dezvoltare

Din punct de vedere economic: localitate cu economie activă cu şomaj

redus

OFERTA DE Locuri

de parcare

Se vand impreuna cu apartamentele din blocurile respective

CEREREA DE Locuri

de parcare SIMILARE

Crescuta, dar in acest caz disponibila pentru locuitorii ansamblului

ECHILIBRUL PIEŢEI

(RAPORTUL

CERERE/ OFERTĂ)

În ceea ce privește echilibrul pieţei imobiliare, faţă de ultimii ani

raporturile s-au inversat pe piata imobiliară aceasta devenind o piaţă a

cumpărătorului începând cu ultima parte a anului 2008.

Transformarea pieţei imobiliare într-o piaţă a cumpărătorului s-a

realizat în contextul penuriei de capital şi a creşterii costurilor cu

acesta – context de criză cunoscut în mediile de afaceri şi de

participanţii pe piaţă - coroborat cu scăderea numărului tranzacţiilor

pe segmentul imobiliar şi previziunile de accentuare a continuării

trendului descendent a evoluţiei preţurilor pe piaţa menţionată.

PREŢURI ÎN ZONĂ

PENTRU locuri de

parcare similare

Minim: 5.000 Euro / loc de parcare subteran;

Maxim: 12000 Euro / loc de parcare subteran;

Minim: 2.000 Eur/ boxa

Maxim:3.000 eur/boxa

CHIRII ÎN ZONĂ

PENTRU locuri de

parcare

Minim: 40 EURO / lună

Maxim: 80 EURO / lună (dar in cladirile de birouri)

CONCLUZII ŞI

TENDINŢE PRIVIND

PIAŢA PROPRIETĂŢII

Piaţă a cumpărătorului - începând cu ultima parte a anului 2008.

Trend descendent al valorilor pe piaţa specifică, număr redus de

tranzacţii.

13. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectată

din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru

necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren

liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca

rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii:

cea mai bună utilizare a terenului liber

cea mai bună utilizare a terenului construit.



Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea

trebuie sa fie:

permisibilă legal

posibilă fizic

fezabilă financiar

maxim productivă

Practic, ţinând cont de tipul clădirii şi de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă

posibilă pentru proprietatea evaluată este cea de proprietate imobiliară rezidenţială tip

parcare auto/anexa boxa depozitare. Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de C.M.B.U.

aceasta abordare:

este permisibilă legal;

îndeplineşte condiţia de fizic posibilă.

este fezabilă financiar.

este maxim productivă se referă la valoarea proprietăţii imobiliare în condiţiile celei

mai bune utilizări (destinaţii).

14. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL STANDARDE DE

EVALUARE ANEVAR

2017

SEV 100 – Cadrul general

SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii

SEV 102 – Implementare

SEV 103 – Raportare

SEV 104 Tipuri ale valorii

Standarde pentru active:

SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare

GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile

Standarde pentru utilizari specifice:

SEV 400 – Verificarea evaluării

CADRU LEGAL Legislația în vigoare

Analiza de piata pentru locuri de parcare:

Pentru analiza de piata s-au cautat oferte pentru locuri de parcare subterane si boxe in zona Pipera,

Voluntari. Ofertele pentru locurile de parcare sunt cuprinse in ofertele pentru apartamente, iar

agentiile imobiliare/ proprietarii / dezvoltatorii cer pentru aceste locuri de parcare sume cuprinse

intre 7.000 Eur-10.000 eur functie de ansamblul rezidential in care este inclus apartamentul. Pentru

boxe situate la subsolul blocurilor tarifele percepute de dezvoltatori sunt intre 2.000-2.500 Eur/boxa

functie de marimea acestora. Aceste locuri de parcare sunt fie incluse in pretul apartamentului, fie

se ofera separat functie de nr de locuri de parcare dorite.

De obicei aceste locuri de parcare, cu destinatie rezidentiala, sunt oferite locuitorilor blocului sau al

ansamblului rezidential de care acestea apartin.

In cazul nostru potentialii clienti ai acestor locuri de parcare/boxe sunt proprietarii apartamentelor

din ansamblul rezidential, mai greu sa fie vandute catre cei din ansamblurile alaturate (diamond

Residence, etc).

Dealtfel, conform spuselor reprezentantului clientului, deoarece ora 14:00 la care s-a facut

inspectia era una in timpul orelor normale de munca, proprietarii apartamentelor chiar folosesc

aceste locuri de parcare deoarece posibilitatile de parcare la exterior sunt limitate.

Tinand cont de cele de mai sus pretul considerat in prezenta evaluare este:

- 8.000 euro/ loc parcare subteran



- 9.000 euro/ loc de parcare cu accesul direct din curtea interioara (locul de parcare 75)

-2.000 euro/ boxa

Nota:

Pentru locurile de parcare care nu se pot utiliza pretul este zero (cele evidentiate cu rosu in

tabel).

Pentru locurile de parcare care trebuie grupate datorita accesului celorlalte pretul se

imparte proportional. (locurile 34-35-36 considerate un singur loc, la fel si locurile 37-38-39

tot un loc). Locurile de parcare 48,49 nu pot fi folosite decat impreuna deci amandoua au

pret de 1 loc de parcare. Aceste locuri sunt evidentiate in galben

Pentru locul de parcare nr 80 acesta ar obstructiona accesul la locul 79, astfel acesta va fi

estimat ca fiind o boxa dubla

Tabel centralizator cu valori:

Nr Cr denumire Nr cad

Suprafata

(mp)

Pret

unitar(Eur) val (Eur) val (RON)

Val vanzare

Fortata (Eur) Nr doc proprietate Observatie

1 Loc parcare 1 1579/-1;1 11.5 695.65 8,000.00 37,144.80 6,800.00 dezm 2212/24.07.2008

2 Loc parcare nr 2 1570/-1;2 11.5 695.65 8,000.00 37,144.80 6,800.00 dezm 2212/24.07.2009

3 Loc parcare 13 1570/-1;13 11.5 0.00 0.00 0.00 0.00 dezm 2212/24.07.2010 situate pe drum acces catre celelalte locuri valoare 0

4 Loc parcare 14 1570/-1;14 11.5 0.00 0.00 0.00 0.00 dezm 2212/24.07.2011

5 Loc parcare 15 1570/-1;15 11.5 695.65 8,000.00 37,144.80 6,800.00 dezm 2212/24.07.2012

6 Loc parcare 21 1570/-1;2111.5 0.00 0.00 0.00 0.00

dezm 2212/24.07.2013

situate pe drum acces parcare catre celelalte locuri

valoare 0

7 Loc parcare 22 1570/-1;22 11.5 695.65 8,000.00 37,144.80 6,800.00 dezm 2212/24.07.2014

8 Loc parcare 31 1570/-1;31 11.5 695.65 8,000.00 37,144.80 6,800.00 dezm 2212/24.07.2015

9 Loc parcare 32 1570/-1;32 11.5 695.65 8,000.00 37,144.80 6,800.00 dezm 2212/24.07.2016

10 Loc parcare 34 1570/-1;34 11.5 231.88 2,666.67 12,381.60 2,266.67 dezm 2212/24.07.2017 34-35-36 un loc de parcare

11 Loc parcare 35 1570/-1;35 11.5 231.88 2,666.67 12,381.60 2,266.67 dezm 2212/24.07.2018

12 Loc parcare 36 1570/-1;36 11.5 231.88 2,666.67 12,381.60 2,266.67 dezm 2212/24.07.2019

13 Loc parcare 37 1570/-1;37 11.5 231.88 2,666.67 12,381.60 2,266.67 dezm 2212/24.07.2020 37-38-39 un loc de parcare

14 Loc parcare 38 1570/-1;38 11.5 231.88 2,666.67 12,381.60 2,266.67 dezm 2212/24.07.2021

15 Loc parcare 39 1570/-1;39 11.5 231.88 2,666.67 12,381.60 2,266.67 dezm 2212/24.07.2022

16 Loc parcare 47 1570/-1;47 11.5 0.00 0.00 0.00 0.00 dezm 2212/24.07.2023 statia de dedurizare pe acest loc

17 Loc parcare 48 1570/-1;48 11.5 347.83 4,000.00 18,572.40 3,400.00 dezm 2212/24.07.2024 loc 48-49 un singur loc

18 Loc parcare 49 1570/-1;49 11.5 347.83 4,000.00 18,572.40 3,400.00 dezm 2212/24.07.2025

19 Loc parcare 53 1570/-1;55 11.5 695.65 8,000.00 37,144.80 6,800.00 dezm 2212/24.07.2026

20 Loc parcare 55 1570/-1;54 11.5 695.65 8,000.00 37,144.80 6,800.00 dezm 2212/24.07.2027

21 Loc parcare 67 1570/-1;67 11.5 695.65 8,000.00 37,144.80 6,800.00 dezm 2212/24.07.2028

22 Loc parcare 75 13 692.31 9,000.00 41,787.90 7,650.00 declaratie spatiu tehnic C1-parter cu intrare directa de la parter

23 Loc de parcare 80-C113 153.85 2,000.00 9,286.20 1,700.00

declaratie spatiu tehnic

nu are acces din cauza loc parcare 79. Poate fi folosita

doar ca boxa

24 Boxa C1-130-1 4.644 430.66 2,000.00 9,286.20 1,700.00 declaratie spatiu tehnic



27 loc de parcare C2-82 13 692.31 9,000.00 41,787.90 7,650.00 declaratie spatiu tehnic


Total (proprietati) 124,000.00 575,744.40 105,400.00

Val vanzare fortata 15% 105,400.00 489,382.74

Valoare totala: 124.000 Eur echivalent 575.744 RON

Valoarea estimată prin această abordare include și valoarea terenului aferent proprietății și a cotelor părți

indivize comune din imobilul în care este situat .



15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Având în vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa

acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de altă parte scopul evaluării

şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă

estimată a proprietăţii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIAŢĂ RECOMANDATĂ

112244..000000 EEuurr eecchhiivvaalleenntt 557755..774444 RROONN

VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST

DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

Factor de ajustare vanzare fortata -15%

VALOARE VANZARE FORTATA 105.400 Eur echivalent 489.382 Ron VALOAREA NU ESTE INFLUENŢATĂ DE T.V.A. LA BAZA ESTIMĂRII AU STAT TRANZACŢIILE ÎNTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE

PIAŢA IMOBILIARĂ

Valorile opinate anterior sunt valabile numai sub condiția respectării tuturor ipotezelor și condițiilor

limitative ce pot fi consultate în cadrul acestui raport. Nu avem obligația de a actualiza raportul sau

concluziile acestuia în cazul în care vom dispune de informații noi, ulterior datei raportului.

Alte considerente privind valorile estimate:

valoarea a fost exprimată ţinand seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative si

aprecierile exprimate în prezentul raport,

valoarea nu ţine seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de

conformarea la cerinţele legale,

valoarea este o predicţie,

valoarea este subiectivă,

evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Cu stimă,

Evaluatori:

____________________________ SORIN IONESCU

Evaluator autorizat ANEVAR - EPI



ÎÎnn ccoonnddiiţţiiii lliimmiittaattee ddee ppiiaaţţăă ((iippootteezzaa vvâânnzzăărriiii ffoorrţţaattee)) Termenul de vanzare fortata se utilizeaza adesea in situatiile in care un vanzator este obligat sa

vanda si/sau nu exista o perioada de comercializare adecvata. Pretul obtenabil in aceasta situatie

nu indeplineste cerintele din definitia valorii de piata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii

va depinde de natura presiunii de a vinde la care este supus vanzatorul, sau de motivele pentru care

o comercializare adecvata nu poate fi facuta.

Deoarece vanzarea fortata este o descriere a situatiei in care tranzactia are loc, acest termen nu

reprezinta un tip de valoare.

Astfel, in calculul valorii de vanzare fortata pentru proprietate subiect s-a plecat de la ipoteze mai

restrictive privind vanzarea proprietatii evaluate. Avand in vedere situatia actuala a pietei ,precum si

incertitudinea de pe piata imobiliara si financiara in momentul actual lund in considerare si

previziunile pentru acest an, nu putem estima o valoare obtenabila la 6 luni in cazul unei vanzari

fortate (avand in vedere cele prezentate mai sus), insa putem estima o valoare de lichidare care s-

ar putea obtine pe o piata activa, in conditii normale.

Astfel, având in vedere abordarea în ipoteza vânzării forţate, rezulta:

Vvf = 105.400 Eur echivalent 489.382 Ron

16. DEFINIŢII VALOAREA DE PIAŢĂ – conform SEV 100 - Cadrul general “Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a), la

data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare,

după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi

fără constrângere”.

17. IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia

evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte

aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea

prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

17.1. IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE SPECIALE

Evaluatorul face evaluarea in baza si conform documentelor pe care le-a avut la dispozitie si

care sunt atasate in anexele prezentului raport de evaluare.

Nu am avut la dispozitie extras de CF

Nu am avut la dispozitie schita pentru locul de parcare 75

17.2. IPOTEZE

Valoarea opinată în raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care

urmează şi în mod special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu

generează nici un fel de restricţii în afara celor arătate expres pe parcursul raportului şi a

căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel

puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce

urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează

exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar/destinatar şi au fost

prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de

proprietate este considerat valabil şi transferabil (în circuitul civil). Afirmaţiile făcute de



evaluator privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice

exprimate de specialişti; evaluatorul nu are competenţă în acest domeniu;

Se presupune că toate studiile inginereşti puse de proprietar / destinatar la dispoziţia

evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaţie şi materialele ilustrative din acest raport au

fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăţii;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de

zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-

conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport;

Nu am realizat o analiză structurală a clădirii, nici nu am inspectat acele părţi care sunt

acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată,

conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra

stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida

integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;

Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii

şi nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau

instalaţiilor altele decât cele care sunt prin execuţie aparente. Prezenţa unor astfel de

deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în mod negativ opinia

evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienţilor preocupaţi de un asemenea

potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte;

Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se

presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau

structurii care să influenţeze valoarea.; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre

existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat nici un fel de investigaţie

suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi. Evaluatorul nu-şi asumă nicio

responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a

le descoperi;

Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării

metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile

rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului

valorii selectate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost

rezonabile considerând datele care sunt disponibile la data evaluării;

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile și documentele pe care le-a avut

la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care

evaluatorul nu avea cunoştinţă;

Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau orice alt

grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu

au niciun efect asupra valorii de piaţă a proprietăţii evaluate sau a oricărei proprietăţi în zona

studiată;

Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru

persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatorul nu are

calificarea necesară pentru a face acest demers.

17.3. CONDIŢII LIMITATIVE

Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin

contractul de prestări servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/destinatar. Acest raport

de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat;

Evaluatorul nu a făcut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au fost

preluate din descrierea legală a proprietăţii (contractul de vânzare cumpărare, documentaţie

topografică); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaţii. Toate planurile

construcţiilor, schiţele, planurile de situaţie puse la dispoziţia evaluatorului se consideră a fi

corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privinţă;



Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de

încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi

incorecte;

Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau

vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată;

Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele şi titlurile

de proprietate puse la dispoziţie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;

Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data

întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde

valabilitatea;

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau

să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune;

Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al

evaluatorului;

Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a

valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel

de distribuire a fost prevăzută în raport;

Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAŢII UTILIZATE Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi suprafeţele apartamentului;

Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (prețuri, nivel de chirii etc.);

Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate;

Proprietarul imobilului - pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată

(situaţie juridică, istoric ), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor

furnizate;

presa de specialitate și evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locală;

baza de date a evaluatorului;

informaţii existente pe site-urile http://www.imobiliare.ro, www.olx.ro, etc.;

revistele de profil: Piaţa de la A la Z;

Piaţa imobiliară referitoare la oferte și cereri de proprietăţi imobiliare similare din zona

Voluntari, Pipera, jud Ilfov şi din zona în care se situează proprietatile supuse evaluării.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE Ţinând cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardului internaţional de aplicaţie

în evaluare: SSEEVV 110000 –– CCaaddrruu ggeenneerraall;;

In această ipostază, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piaţă” aşa cum este ea definită în

SEV 100 - Cadrul general (IVS).

20. DATA ESTIMĂRII VALORII La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii

noiembrie 2017. Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate

de către evaluator (data evaluării) este 27.11.2017. Evaluarea a fost realizată în luna noiembrie

2017. Data raportului este 29 noiembrie 2017.

21. MONEDA RAPORTULUI Opinia finală a evaluării este prezentată în RON și în EUR. Având în vedere că metodele utilizate

conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută

este 4.6431 RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar

http://www.imobiliare.ro/

http://www.olx.ro/



atâta vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări

semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia

acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică

etc.)

22. MODALITĂŢI DE PLATĂ Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral

în ipoteza unei tranzacţii fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite (rate, leasing) etc.

23. CLAUZA DE NEPUBLICARE Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietar,

corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. În conformitate cu

uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport

şi încă un interval de timp limitat după această dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări

semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general când are loc operaţiunea de

evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare relevante şi scopul prezentului raport. Dacă

acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita

informaţiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul

clientului și destinatarului. Nu acceptăm nicio responsabilitate dacă este transmis unei alte

persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nicio circumstanţă.

25. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE Declarăm că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările

Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de

ANEVAR, şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nicio

relaţie particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată.

Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite

valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client

sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea

unei asemenea solicitări.

26. CERTIFICARE Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că:

afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte;

analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi

condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind

nepărtinitoare din punct de vedere profesional;

nu avem niciun interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul

prezentului raport de evaluare şi niciun interes sau influenţă legată de părţile implicate;

suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legătură cu

declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să

favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior;

analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele,

recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a

Evaluatorilor din România), Stantardele de evaluare ANEVAR şi standardele Comitetului

Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC).

evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR;



proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator în prezenţa reprezentantului

proprieratului;

în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea niciunei

alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR, a

îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenţa

necesară întocmirii acestui raport.

Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere

profesională la ALLIANZ – ŢIRIAC ASIGURĂRI S.A. Firma NEOCONSULT VALUATION S.R.L. are

încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ-ȚIRIAC ASIGURĂRI S.A.

Evaluatori:

____________________________ SORIN IONESCU

Evaluator autorizat ANEVAR - EPI

28. ANEXE

ANEXA NR. 1 – FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII

ANEXA NR. 2 – HARTA LOCALIZARE PROPRIETATE

ANEXA NR. 3 - DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII

ANEXA NR. 4 – SCHIȚE ALE PROPRIETĂŢII

ANEXA NR. 5. – OFERTE ŞI INFORMAŢII DE PIAŢĂ UTILIZATE

ANEXA NR. 6 – PREZENTAREA EVALUATORULUI



28.1. ANEXA NR. 1 – FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII

Locul 15

Intrare parcare din strada M Basarab

Amplasament locurile13 si 14

Loc 21 cu blocare acces

Intrare parcaj

Locurile 01 si 02

Vedere dinspre 15 catre locurile 01 si 02 cu

obstructionarea accesul de locurile 13 si 14

Locuri 31 si 32



Locurile34-39(masina este parcata pe locurile34-

36

Locul 53 si 55

Boxele 131-1

Locul 47 ocupat de statia pompare

Locurile48 si 49

Locul 67

Loc parcare 83



Curte interioara

Acces exterior loc 75

Acces exterior catre locurile 82-83

Vedere catre loc 80 (care obstructioneaza loc 79)



28.2. ANEXA 2. HARTA LOCALIZARE PROPRIETATE



28.3. ANEXA NR. 3 – Schite ALE PROPRIETĂŢILOR



28.4. ANEXA NR. 4 – DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII



































28.4. ANEXA NR. 5 – OFERTE ŞI IN FORMAŢII DE PIAŢĂ UTILIZATE

Locuri de parcare Pipera



Loc parcare 10.000 Eur

https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/pipera/apartament-de-vanzare-

sau-de-inchiriat-2-camere-X7FE0000B?lista=82032056&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/pipera/apartament-de-vanzare-sau-de-inchiriat-2-camere-X7FE0000B?lista=82032056&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/pipera/apartament-de-vanzare-sau-de-inchiriat-2-camere-X7FE0000B?lista=82032056&harta=1





Loc de parcare 6500 EUR


2-camere-X9MM0000Q?lista=82032464&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/pipera/apartament-de-vanzare-2-camere-X9MM0000Q?lista=82032464&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/pipera/apartament-de-vanzare-2-camere-X9MM0000Q?lista=82032464&harta=1




3-camere-X81C1000D?lista=82035436&harta=1

Loc de parcare situate la subsolul blocurilor, conform oferte si a discutiei cu agentii

imobiliari din zona- aprox 8.000 Eur/loc. Cel cu intrare direct de la parter cu 9.000 Eur/loc

O boxa de aprox 5mp se vinde cu aprox 2.000 Eur

https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/pipera/apartament-de-vanzare-3-camere-X81C1000D?lista=82035436&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/pipera/apartament-de-vanzare-3-camere-X81C1000D?lista=82035436&harta=1


28.6 PREZENTAREA EVALUATORULUI

Documents

RAPORT DE EVALUARE - extreminsolv.ro de parcare... · CURS DE SCHIMB 1 EURO = 4 ... Evaluatorul nu a avut la dispoziţie extras de carte funciară ... FINISAJE Pardoseli elicopterizate