Upload
others
View
5
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
1
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL EVALUAT: TEREN EXTRAVILAN, MUNICIPIUL GALATI, T176, P7,
JUDETUL GALATI
CLIENT: SC GRESTINCOM SRL GALATI
BENEFICIAR : GRESTINCOM SRL prin lichidator
ROMINSOLV SPRL.
DATA EVALUARII: 25.09.2014
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
2
REZUMATUL LUCRARII
Prezentul raport estimează valoarea de piaţă a urmatorului bun imobil:
TEREN EXTRAVILAN, MUNICIPIUL GALATI, T176, P7, JUDETUL GALATI
Destinatarul lucrarii: GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL.
Data evaluării: 25.09.2014
Curs valutar de referinţă BNR la data evaluării: 4,4012 LEI/ EURO.
VALORILE ESTIMATE NU INCLUD TVA.
Valorile de piata estimate prin metodele de evaluare folosite sunt:
* Abordarea prin metoda comparaţiei: 20.773 EURO (91.426 RON)
* Abordarea prin metoda extracţiei: 25.826 EURO(113.665 RON)
Valoarea de piaţă raportată (abordarea prin metoda comparaţiei) :
20.773 EURO (91.426 RON)
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
3
RAPORT DE EVALUARE
1. CLIENT
SC GRESTINCOM SRL GALATI
DESTINATARUL
RAPORTULUI
GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL
SCOPUL EVALUARII Garantare împrumut
2. PROPRIETATEA
EVALUATA
Teren extravilan, categoria arabil, suprafaţa totala de
St=5.000 m² situat in extravilanul Mun. Galati, T176, P7, Jud.
Galati, regim juridic exclusiv.
Accesul la acest lot se face din Drumul CSG( deschidera
este de 31,39 ml).
Utilitati- apa, electricitate, gaz si canalizare in zona.
PROPRIETARI SC GRESTINCOM SRL GALATI
ADRESA PROPRIETATII Extravilanul Mun. Galati, T176, P7, Judetul Galati
3.
VALOAREA DE PIATA
20.773 EUR
91.426 LEI
VALOARE TEREN
20.773 EUR
91.426 LEI
VALOARE CLADIRE -
VALOAREA DE
LICHIDARE
14.541 EUR
63.998 LEI VALORILE NU CONTIN TVA
4 BAZA DE EVALUARE VALOAREA DE PIATA
DATA INSPECTIEI 25.09.2014
DATA EVALUARII 25.09.2014
CURS DE SCHIMB BNR
LA DATA INTOCMIRII
RAPORTULUI DE
EVALUARE
1 EURO = 4,4012 LEI
1 CHF= 3,6444 lei
1 USD= 3,4252 lei
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
4
5. DESCRIEREA
PROPRIETATII
Teren extravilan - categoria arabil, regim juridic exclusiv;
DESCRIEREA TERENULUI:
Suprafaţa totala de St=5.000 m², teren extravilan, categoria
arabil;
Deschiderea de circa 31,39ml la Drumul CSG, Mun. Galati,
Judetul Galati;
Formă regulată;
Tip drum acces: asfaltat;
Inclinare: plan;
Utilităţi: electricitate, apa, gaz, canalizare, in zona.
Cea mai bună
utilizare
Teren extravilan liber;
6. DOCUMENTATIA
CADASTRALA
Număr cadastral: 16806;
DREPTUL DE PROPRIETATE: Contract de vanzare-cumparare
autentificat cu nr. 1209/31.05.2006;
Contract de vanzare-cumparare autentificat cu nr.
1326/05.09.2007.
7. SITUATIA ACTUALA A
PROPRIETATII
Teren intravilan liber.
8. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE
AMPLASARE
Extravilanul Mun. Galati, Jud. Galati-Zona Tirighina
ARTERE IMPORTANTE
DE CIRCULATIE IN
APROPIERE
Auto: DN2B/E584/E87.
Calitatea reţelelor de transport: asfaltată cu 1banda pe
sens.
CARACTERUL ZONEI-
UTILITATI
Tipul zonei: Zona industrial-comerciala, cu spatii comerciale
si spatii de depozitare.
Utilitati
Electricitate: da
Apa: da
Gaze: da
Canalizare: da
GRADUL DE POLUARE
ORIENTATIV(fara
expertizari de
laborator).
Poluare normala
AMBIENT Linistit
CONCLUZIE PRIVIND Zona de referinţa industrial-comerciala, amplasare bună.
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
5
AMPLASAMENTUL Dotări şi reţele edilitare bune. Poluare normală. Ambient
liniştit.
9. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
DESCRIEREA PIETEI Piaţa medie
NATURA ZONEI Zona industrial-comerciala
OFERTA DE
PROPRIETĂŢI
IMOBILIARE SIMILARE
In stagnare
CERERE DE
PROPRIETĂŢI
IMOBILIARE SIMILARE
In scadere
ECHILIBRUL PIETEI
(intre cerere/oferta )
Oferta este mai mare decât cererea. Piaţă a
cumpărătorului.
PREŢURI ÎN ZONĂ
PENTRU PROPRIETĂŢI
SIMILARE
Trenuri libere:
Minim: 5 EUR/mp
Maxim: 20 EUR/mp
CHIRII ÎN ZONĂ
PENTRU PROPRIETĂŢI
SIMILARE
Minim: 1 EURO /mp/ lună
Maxim: 3 EURO /mp/ lună
CONCLUZII ŞI TENDINŢE
PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII
Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI
REZULTATUL CERCETARII: Valorile de piaţă a imobilelor
similare sunt constante (datorită condiţiilor actuale ale
pieţei imobiliare). Piaţa imobiliară este mai puţin activă la
acest tip de proprietăţi. Perioada de vânzare este de sub 6
luni.
10. EVALUAREA
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE
INTERNAŢIONALE DE
EVALUARE 2013 +
STANDARDE ANEVAR 2014
SEV 100 – Cadru general
SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii
SEV 102 - Implementare
SEV 103 – Raportare
SEV 310 – Evaluari ale dreptului asupra proprietatii
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
6
imobiliare pentru garantarea imprumutului
SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
SEV 233 – Investitia imobiliara in curs de construire
SEV 232 – Evaluarea proprietatii imobiliare
generatoare de afaceri
SEV 220 – Masini, echipamente si instalatii
GME 520 – Evaluarea pentru garantarea
imprumuturilor
Cadru legal – Legislatia in vigoare
10.1.a ABORDAREA PRIN PIATA
VALOAREA DE PIATA prin piaţa 20.773 EUR
91.426 LEI
VALOAREA NU CONTINE TVA
10.1.b ABORDAREA PRIN VENIT
VALOAREA DE PIATA prin metoda extracţiei 25.826 EURO
113.665 RON
VALOAREA NU CONTINE TVA
11. DEFINITII, IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE
Valoarea de piata – suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat,
intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au
actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
7
Conditii limitative:
1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă
folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului
scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la
punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în
afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se
acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de
persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui
raport.
2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de
piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în
raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.
3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie
proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu
sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute
cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este
valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea
evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea
situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se
evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate
este valabil) şi responsabilă.
4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind
documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul
în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.
5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare
prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul
raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante
(măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.
6. Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra
stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea,
starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de
funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe
proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa
substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora
valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost
observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei
obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie
elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de
informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
8
oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este
responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici
pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.
7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare,
din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt
adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei
informaţiilor furnizate de terţe părţi.
8. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va
dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele
Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp
judiciar calificat.
9. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul
numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.
Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din
urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să
poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a
creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport.
Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau
oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori
ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii,
publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu
este destinat asigurătorului proprietăţii
SURSE DE INFORMARE
Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de informare:
Teren:
pentru COMPARABILA 1: teren, cu suprafata de 4.000 mp, Tirighina, 20 EUR/mp- de pe
www.caut-imobiliare.ro;
pentru COMPARABILA 2: teren, cu suprafata de 2.500 mp, Tirighina, 10 EUR/mp- de pe
www.caut-imobiliare.ro;
pentru COMPARABILA 3: teren, cu suprafata de 2.000 mp, Tirighina, 5 EUR/mp- de pe
www.caut-imobiliare.ro;
Chirii: www. caut-imobiliare.ro
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
9
DECLARATIE DE CONFORMITATE
Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în
concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi
condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu
clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele
prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori,
solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client
sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de
satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de
elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul
raport de evaluare.
12. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că:
1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi
corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către
evaluator ca fiind adevărate şi corecte.
2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative
menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale
şi nepărtinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care
face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind
părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea
unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul
evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în
funcţie de opinia mea.
5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui
raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu
excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a
acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
13. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
10
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE
ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A
PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:
VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA 20.773 EUR
91.426 LEI
VALOAREA DE PIATA A FOST ESTIMATA
PRIN: metoda comparaţiei
VALOAREA DE LICHIDARE
14.541 EUR
63.998 LEI
VALORILE NU CONTIN TVA
EVALUATOR
IULIAN-COSMIN ANDRONIU
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
11
ANEXE:
-COMPARABILE;
-FISE DE CALCUL;
-HARTA;
-FOTOGRAFII.
-ACTE.
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
12
COMPARABILE:
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
13
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
14
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
15
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
16
FISE DE CALCUL:
Elemente de comparatie Subiect Comp 1 Comp 2 Comp 3
Suprafata 5.000,00 4000 2500 2000
Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp) 20,0 10,0 5,0
Drepturi de proprietate integral integral integral integral
Valoarea corect iei (%) 0% 0% 0%
Valoarea corect iei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00
Pret corectat 20,00 10,00 5,00
Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Valoarea corect iei (%) 0% 0% 0%
Valoarea corect iei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat (EURO) 20,00 10,00 5,00
Conditii vanzare oferta oferta oferta
Valoarea corect iei (%) -15% -15% -15%
Valoarea corect iei (Euro/mp) -3,00 -1,50 -0,75
Pret corectat 17,00 8,50 4,25
Conditii de piata < 2 luni < 2 luni < 2 luni
Valoarea corect iei (%) 0% 0% 0%
Valoarea corect iei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat (EURO) 17,00 8,50 4,25
Localizareextravilan
TirighinaTirighina Barbosi Barbosi
Valoarea corect iei (%) -15% -5% 0%
Valoarea corect iei (Euro/mp) -2,55 -0,43 0,00
Pret corectat 14,45 8,08 4,25
Acces drum CSG superior similar similar
Valoarea corect iei (%) -10% 0% 0%
Valoarea corect iei (EUR/mp) -1,45 0,00 0,00
Pret corectat 13,01 8,08 4,25
Destinatia (utilizarea terenului) arabil inds inds inds
Valoarea corect iei (%) -5% -5% -5%
Valoarea corect iei (EUR/mp) -0,65 0,00 -0,21
Pret corectat 12,35 8,08 4,04
Utilitati
in zona
apa,
electricitate+g
az
apa,
electricitate fara
Valoarea corect iei (%) -10% -6% 5%
Valoarea corect iei (EUR/mp) -1,24 -0,48 0,20
Pret corectat 11,12 7,59 4,24
Suprafata 5.000,00 4.000 2.500 2.000
Corect ie procentuala -1% -2% -2%
Valoarea corect iei (EUR/mp) -0,11 -0,15 -0,08
Pret corectat 11,01 7,44 4,15
Total corect ie bruta 8,99 2,56 1,25
total corectie bruta cea mai mica 44,96% 25,61% 24,98%
Valoarea est imata rotund 4,15 EUR/mp
Curs euro 4,4012 lei
S teren/mp 5.000,00 20.773 € 91.426 lei
Valoare de lichidare 0,7 14.541 € 63.998 lei
ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (TEREN)
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
17
METODA EXTRACTIEI
Suprafata terenului 5.000
Hala
Suprafata construita (mp) 2.000
Suprafata desfasurata (mp) 2.000
Suprafata utila totala (mp) 1.739
Venit anual brut potenţial (VBP)
Locuinta mp Au
1.739
Chiria lunara/mp Au 3,2
€
Total 5.565,2 €
Venit anual brut potenţial (VBP) 66.783 €
Grad de ocupare 90%
Venit brut efectiv (VBE) 60.104 €
Cheltuieli de exploatare: 5%
Total cheltuieli de exploatare 3.005 €
Rata cheltuielilor de exploatare 5%
Venit net exploatare (VNE) 57.099 €
Rata de capitalizare 12%
Valoare prin capitalizare directă 475.826 €
Suprafata desfasurata, mp 2.000
Cost de construire pe mp 225 €
Valoare totala cost 450.000 €
Valoarea terenului 25.826 €
Suprafata terenului, mp 5.000
Valoarea terenului pe mp 5 €
Curs EURO 4,4012 lei
Valoarea terenului 113.665 lei
25.826
€
Valoare de lichidare 0,7 18.078 € 79.565 lei
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
18
HARTI:
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
19
FOTOGRAFII:
Amplasament Amplasament
Amplasament Amplasament
Acces Acces
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
20
ACTE:
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
21
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
22
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
23
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
24
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
25
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
26