RAPORT EV Spatiu Comercia 2014l

RAPORT DE EVALUARE SPATIU COMERCIAL- Cal Mihai

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATE IMOBILIARA - SPATIU COMERCIAL

Adresa: oras Nehoiu, Calea Mihai Viteazu, nr. 6, jud Buzau

Client: CONSUMCOOP SILVA, Societate Cooperatista

Evaluator: Faltinschi Adriana, membru ANEVAR, nr legitimatie12490,

Data evaluarii: 25. 09.2013

Page 1


Nr 4/01 Octombrie 2013

Catre: CONSUMCOOP SILVA, Societate CooperatistaSediu: oras Nehoiu, calea Mihai Viteazu, nr. 3, jud Buzau

Referitor: evaluare imobil – spatiu comercial Centru, situat in oras Nehoiu, calea Mihai Viteazu, nr. 3, jud Buzau Conform solicitarii dvs, de estimare a valorii de piata pentru imobilul –spatiu comercial Centru, proprietate a Societatii Cooperatiste CONSUMCOOP SILVA, cu sediul in oras Nehoiu, calea Mihai Viteazu, nr. 3, jud Buzau, inregistrata la Registrul Comertului sub nr. C10/23/2005, CUI RO1174013,

Valoarea de piata estimata a imobilului este de 14.100 euro

Va transmit atasat raportul de evaluare a proprietatii si anexele aferente acestuia.

Data de referinta a evaluarii este 25 Septembrie 2013. Cursul mediu de schimb valutar la data evaluarii este de 4,47 RON/EURO.

Inspectia proprietatii, investigatiile si analizele necesare au fost realizate de evaluator Adriana Faltinschi.

Raportul de evaluare este realizat in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare - 2011.

EVALUATORFALTINSCHI Adriana

Page 2


DECLATATIE DE CONFORMITATE

Subsemnata Faltinschi Adriana, declar in cunostinta de cauza ca evaluarea a fost facuta in concordant cu I.V.S. – Editia IX- a 2011, respectandu-se totodata cerintele Codului Etic al profesiei de evaluator autorizat.

De asemenea, la evaluare s-au avut in vedere normele metodologice (Ghiduri si Indrumare de evaluare GE, GME si IE) si recomandarile Asociatiei Nationale a Evaluatorilo Aurizati din Romania (ANEVAR).

EVALUATORFALTINSCHI Adriana

Membru ANEVAR, nr legitimatie 12490

CUPRINS

Page 3


CAPITOLUL I. INTRODUCERE pag.1.1 Rezumatul evaluarii si al concluziilor importante 5

CAPITOLUL II. GENERALITATI SI DEFINIREA TEMEI DE EVALUARE 62.1 Identificarea clientului si a destinatarului raportului de evaluare 62.2 Prezentarea evaluatorului 62.3 Identificarea proprietatii de evaluat 62.4 Dreptul de proprietete evaluat 62.5 Scopul evaluarii 72.6 Data inspectiei 72.7 Data evaluarii 72.8 Data raportului 72.9 Bazele evaluarii si definitia tipului de valoare estimat 72.10 Ipoteze si ipoteze speciale 82.11 Clauze de nepublicare si confidentialitate 9

CAPITOLUL III. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE 3.1 Situatia juridica 103.2 Descrierea terenului 103.3 Descrierea constructiilor si amenajarilor 12

CAPITOLUL IV. DESCRIEREA SI ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 4.1 Definirea pietei 13

4.2 Oferta competitiva 144.3 Analiza cererii 144.4 Echilibrul pietei 15

CAPITOLUL V. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI5.1 Cea mai buna utilizare aproprietatii 15

CAPITOLUL VI. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 176.1 Valoarea terenului 176.2 Abordarea prin comparatia vanzarilor 176.3 Abordarea prin venit 206.4 Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului 23

BIBLIOGRAFIE 26ANEXE

- Anexa 1: fotografii ale proprietatii evaluate- Anexa 2: documente ale proprietatii- Anexa 3: oferte de piata

oferte de vanzare proprietati comerciale

CAPITOLUL I

Page 4


INTRODUCERE

1.1 – Rezumatul evaluarii si al concluziilor importante

Beneficiarul evaluarii este si proprietarul imobilului, este proprietarul imobilului, CONSUMCOOP SILVA COM, cu sediul in oras Nehoiu, cal. Mihai Viteazu, nr 3, jud Buzau. APITOLUL I. ~ REZUMATUL EVALUARII SI AL

Proprietate imobiliara evaluata este de tip proprietate imobiliara – spatiu comercial, in suprafata de 59,93 mp. Adresa proprietatii evaluate: oras Nehoiu, cal. Mihai Viteazu, nr 3, jud Buzau.

S-a evaluat dreptul integral de proprietate asupra imobilului.Proprietatea a fost evaluata si considerata ca fiind libera de sarcini.

Evaluarea s-a efectuat cu scopul stabilirii valorii de piata a proprietatii, in vederea vanzarii acesteia.

Inspectia proprietatii s-a facut de Faltinschi Adriana, la data de 20 septembrie 2013, in prezenta reprezentattului societatii, Baetelu Mariana.:Inspectia si adresa proprietatii evaluate:Data evaluarii este de: este de: 25 Septembrie 2013.Cursul de schimb valutar BNR la data evaluarii este de 4.47 lei/euro. Scopul evaluarii:

Data raportului de evaluare a proprietatii imobiliare este 01 octombrie 2013.

In prezentul raport s-a urmarit determinarea valorii de piata a obiectivului asa cum este aceasta definita in Standardele Internationale de Evaluare –IVS 2011, in vederea valorificarii acestuia.

Pentru aceasta am utilizat urmatoarele metode de abordare: abordarea prin comparatia vanzarilor si abordarea prin venit.7. Data raportului de evaluare:Rezultatele abordarilor aplicate au fost :i:

Abordarea prin piata 14.100 euro 63.000 lei

Abordarea prin venit 12.700 euro 56.800 lei

Opinia evaluatorului privind valoarea de piată a proprietătii este:

14.100 euro echivalent 63.000 lei

Page 5


Valoarea este valabila în limita ipotezelor extraordinare, a conditiilor limitative si a celorlalte aspecte prezentate in acest raport.reeeeejsnhfjfkjdfkdRrrrrrrrrrrrrrrRRRRR1.1Raportul sau orice referire la acesta, nu pot fi incluse in documente destinate publicitatii, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara.

CAPITOLUL IIGENERALITATI SI DEFINIREA TEMEI DE EVALUARE

2.1 Identificarea clientului si a destinatarului raportului de evaluareBeneficiarul evaluarii este si proprietarul imobilului, este proprietarul imobilului, CONSUMCOOP SILVA COM, cu sediul in oras Nehoiu, cal. Mihai Viteazu, nr 3, jud Buzau

2.2 Prezentare evaluarorului pregarirea, experienta, certificarilePrezentul raport de evaluare este intocmit de Faltinschi Adriana, evaluator autorizat, nr legitimatie 12490, specializarea EI si stagiar pentru specializarea EPI. Evaluatorul a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are incheiata asigurarea de raspundere profesionala.Adresa evaluator: Bucuresti, str Birnova, nr 12, sect 5 Tel: 0751.283.911, mail: [email protected]

2.3 Identificarea proprietatii de evaluatProprietate imobiliara evaluata este de tip proprietate imobiliara – spatiu commercial, in suprafata de 59,93 mp. Adresa proprietatii evaluate: oras Nehoiu, cal. Mihai Viteazu, nr 3, jud Buzau. Proprietatea este inscrisa in Cartea funciara la nr. 2128.

2.4 Dreptul de proprietate evaluatSe va evalua dreptul integral de proprietate asupra imobilului. Proprietatea se considerata ca fiind libera de sarcini

Page 6

mailto:[email protected]


2.5 Scopul evaluariiScopul prezentului raport de evaluare este determinarea valorii de piata a proprietatii sus mentionata in vederea vanzarii.

2.6 Data inspectiei Inspectia proprietatii a fost realizata la data de 20 septembrie 2013, de catre Adriana Faltinschi in prezenta Reprezentattului societatii, Baetelu Mariana. Au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata, documente contabile, balanta si bilant contabile, fotografii ale proprietatii supuse evaluariiAu fost culese informatii referitoare la proprietatile invecinate, daca in ultimii ani au fost realizate tranzactii cu proprietati in zona, starea proprietatilor invecinate, posibile investitii viitoare

2.7 Data evaluariiData de referinta a evaluarii este 25 septembrie 2013, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.

2.8 Data raportului Raportul a fost intocmit pe data de 01 octombrie 2013.

2.9 Bazele evaluarii si definitia tipulului de valoare estimat

Tipul de valoare adecvat scopului declarat al evaluarii este valoarea de piata – baza a evaluarii.Definitia conform IVS 2011 Cadru general, valoarea de piata este “suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluarii, intre un comparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

Alte baze ele evaluarii:- legislatia specifica in vigoare, - date si informatii extrase si validate de piata specifica locala,- date si informatii retinute in urma inspectiei in teren a proprietatii,- ipoteze generale si speciale, conditii limitative,- scopul evaluarii,- literature de specialitate si site-uri de publicitate imobiliara,- baze de date proprii ale evaluatorului.

Page 7


2.10 Ipoteze si ipoteze specialeIn conformitate cu informatiile primite de la proprietar, aceasta nu prezinta conditii neobisnuite, ca stare caracteristici sau utilizare, care sa afecteze opinia evaluatotului. Evaluarea a fost realizata ca atare.

Principalele ipoteze de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

A. Ipoteze: Se presupune ca dreptul de proprietate asupra bunurilor evaluate este valid si

marketabil, fara restrictii. Evaluatorul nu a intreprins investigatii suplimentare pentru certificarea drepturilor de proprietate inscrise în documentele prezentate.

Suprafetele utilizate in evaluare sunt cele preluate din documentele puse la dispozitia evaluatorului. Pe teren nu s-au observat neconcordante fata de dimensiunile din documente si nu s-au facut masuratori.

Proprietatea este evaluata in ipoteza ca este libera de sarcini. Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere, evaluatorul

neefectuand investigatii pentru a stabili veridicitatea si acuratetea acestora. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale constructiilor,

solului, sau structurilor care sa influenteze valoarea proprietatii evaluate, decat cele care sunt mentionate in mod expres in cadrul prezentului raport. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi.

Situatia actuala a proprietatii a stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii acestuia in conditiile tipului valorii selectate, prezentate anterior.

Nu am realizat o analiza a constructiilor, nici nu am inspectat acele parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in stare tehnica buna. Nu imi pot exprima opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate, acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului constructiilor.

Din informatiile detinute si din discutiile purtate cu proprietarul, nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice la data evaluarii care afecteaza valoarea proprietatilor analizate sau a proprietatilor vecine. Nu am cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valorile sunt estimate în ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate.

S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa apara in perioada urmatoare.

Page 8


Consider ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, in concordanta cu faptele ce sunt disponibile la data evaluarii.

Am utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-am avut la dispozitie.

B. Ipoteze speciale: Orice alocare de valori pe componente este valabila numai în cazul utilizării

prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legatura cu o altă evaluare si sunt invalide dacă sunt astfel utilizate;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea evaluata, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

Valoarea estimata este valabilă la data evaluarii. Intrucat piata, conditiile de piata se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un alt moment;

Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

2.11 Clauze de nepublicare Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a

acestuia; Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitoare la

valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

1.155.642LEI (260.944 EURO)

. Clauze de nepubonfidentialitate:

Page 9


CAPITOLUL IIIDESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

3.1 Situatia juridicaProprietatea supusa evaluarii, se afla la parterul blocului E2, este detinuta, cu drepturi depline, de catre CONSUMCOOP SILVA COM, conform documentelor care atesta acest fapt.

Terenul este detinut in cota indiviza, cu locatarii din imobil

3.2 Descrierea terenului

Orasul Nehoiu se afla in partea de Nord a judetului Buzau, in zona de munte, la o altitudine de aproximativ 500 m, aproape de granita cu judetul Covasna, traversat de DN 10, drum care face legatura intre Buzau si Brasov.

Relieful este muntos, Raul Buzau traverseaza orasul, aflat la confluenta afluientilor Bisca Mare si Bisca Mica.

Obiective turistice din zona: Muntii Buzaului desfasoară o panoramă cu adevarat fermecatoare: potecile

Pentelului te indeamnă să le cunoşti lumea , iar gresia Siriului dă impresia unei masivitati inedite.

Lacul fara fund (Lacul Vulturilor), lac periglaciar (la 1420 m altitudine in Muntii Siriu, de peste 0,5 ha), lipsit de ve getatie. Gura Siriului, lac antropic (lac de acumulare) de 360 ha;

Vulcanii noroioşi la 12 km de Berca, una dintre cele mai interesante rezervaţii mixte, geologică şi botanică din Romnia (30 ha). Acest fenomen natural spectaculos este rar in lume. Turiştii sunt impresionaţi de peisajul ciudat pe care se formează numeroşii vulcani in miniatură, prin craterele cărora gazele din adincuri aduc noroi sub forma unei paste fluide de culoare alb-gri sau brun-cenuşie

Sarea lui Buzău si Bădila, rezervaţie geologică şi paleontologică (intre localităţile Pirscov şi Bădila, pe valea Buzăului), se referă la mai multe blocuri de calcare, precum şi la un deal cu numeroase izvoare şi eflorescenţe saline. Blocurile conţin faună jurasică, iar prezenţa lor izolată in această zonă a stirnit interesul specialiştilor din domeniu.

Aceste obiective au contribuit la dezvoltarea turisnului in zona, in ultimii 10 ani, in lunile de vara.

Page 10


Accesul in localitate se poate face rutier, pe DN 10, sau pe calea ferata.

Caracteristicile terenului

Imobilulul evaluat, spatiu comercial, este situat în orasul Nehoiu, str. Mihai Viteazu, nr 3, jud Buzau, se afla la parterul blocului E2, in centru localitatii Nehoiu, zona comerciala si administrative a localitatii.

Terenul este concesionat de primarie si detinut in cota indiviza cu locatarii din bloc.Terenul din fata imobilului este spatiu public, amenajat cu pavele, cu latimea de 3m.Accesul catre spatiu commercial se face din DN 10In imediata apropiere este o parcare publica, amenajata

Page 11


In vecinatate se afla si alte spatii comerciale similare un supermarket, oficiu PTTR, sedii de banci, biserica, sedii de societati comerciale, etc.

3.3 Descrierea constructiilor si amenajarilor

Imobilul: este este un bloc, are regim de inaltime P+ 4E, construit in anul 1985 si este compus din apartamente cu doua si trei camere iar la parter sunt amenajate spatii comerciale.

Caracteristici constructive imobil: fundatii fundatii continue din piatra si beton structura zidarie portanta din beton armat plansee din beton peste nivelele inferioare compartimentări interioare zidarie de caramida acoperis tip sarpantă lemn cu invelitoare din tigla (inclusiv jgheaburi, burlane

etc.) scara interioara usa de la intrarea proncipala este metalica cu geam termopan cladirea este dotata cu toate utilitatile . bransament monofazic la reteaua de curent electric apa de la reteaua orasului canalizare la reteaua orasului incalzire de la centrala termica locala

Caracteristici constructive spatiu comercial tencuieli gletuite; zugraveli lavabile, de culoare alba si albastru; tamplarie PVC si geam termopan; usi interioare din PVC; pardoselile au montata gresie; peretii din baie au montata faianta ; instalatii sanitare noi, functionale, din teava PVC, au montate apometre; instalatii electrice alimentare la surse de curent, prize, iluminat, încălzire prin sistemul centralizat, calorifere din otel, usa de intrare metalica si geam termopan; fatada finisaje medii.

Compartimentari

Page 12


Spatiu commercial are o suprafata totala de 59,93 mp, din care: spatiu de vanzare de 47 mp, spatiu de depozitare de 6 mp si grup sanitar de 7 mp.

La inspectia proprietatii: nu s-au constatat fisuri, crapaturi in tencuiala, infiltratii in tavan, urme de

igrasie. gresia si faianta nu au fisuri sau sparturi instalatiile electrice sunt functionale instalatiile sanitare sunt functionale, fara urme de scurgeri.

CAPITOLUL IVDESCRIEREA SI ANALIZA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE

4.1 Definirea pietei

Conform IVS 2011 avem urmatoarele definitii:

Piata este “mediul in care bunurile si serviciile se comercializeaza intre cumparatori si vanzatori, prin mecanismul pretului. Conceptual de piata presupune ca bunurile sau serviciile se pot comercializa fara restrictii intre cumparatori si vanzarori. Fiecare parte va reactiona la raporturile dintre cerere si oferta si la alti factori de stabilire a pretului, ca si la propria lor intelegere a utilitatii relative a bunurilor sau serviciilor si la nevoie si la dorintele individuale.

Pretul este suma de bani ceruta, oferita sau platita pentru un activ. Din cauza capacitatilor financiare, a motivatiilor sau intereselor speciale ale unui anumit comparator sau vanzator, pretul platit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuita activului de catre alte persoane”.

4.2 Oferta competitiva

Page 13


Imobilulul evaluat, spatiu comercial, este situat în orasul Nehoiu, str. Mihai Viteazu, nr 3, jud Buzau, se afla la parterul blocului E2, in centru localitatii Nehoiu, pe DN 10, zona comerciala si administrative a localitatii.

In vecinatate se afla si alte spatii comerciale similare, un supermarket, sedii de banci, sedii de societati comerciale, etc.

Deoarece in ultimul an in zona nu au fost tranzactii cu spatii comerciale am extins analiza la localitatile care au conditii similare din punct de vedere al localizarii, dezvoltare economica, nivel al ventiurilor, numarul populatiei, somaj din judet.

Oferta de spatii comerciale pentru vanzare sau inchiriere este medie. Sunt ofertate spatii care au suprafete intre 50 si 150 mp, cu preturi intre 200 si 300 euro/mp si chirii inrte 2 si 3 euro/mp

4.3 Analiza cererii

Orasul Nehoiu se afla in partea de Nord a judetului Buzau, in zona de munte, la o altitudine de aproximativ 500 m , aproape de granita cu judetul Covasna, traversat de DN 10, drum care face legatura intre Buzau si Brasov.

Accesul in localitate se poate face rutier, pe DN 10, sau pe calea ferata.

Industria locala este indreptata catre prelucrarea lemnului, o fabrica de cherestea si mobile precum si alte societati mai mici de prelucrare a lemnului, mici societati de industrie textila ( tricotaje) si comstructii. Fiind o zona de munte, populatia se ocupa si cu cresterea animalelor, cultura pomilor fructiferi: meri, pruni, nuci. Toate acestea asigura un nivel al veniturilor, in medie, intre 1.000 – 1.500 lei pe familie. Consumul este asigurat in parte si din gospodariile proprii.

Ziarul Opinia Buzau, a facut studii asupra pitei imobiare, de unde rezulta urmatoarele:anii de criza au afectat puternic economia romaneasca, multe dintre societatile existente pe piata fiind nevoite sa recurga la anumite masuri pentru a supravietui, cea mai intalnita problema fiind lipsa lichiditatilor pentru aproape 40 de companii, firme mici, chioscuri, mall-uri, proiecte imobiliare sau giganti industriali, potrivit zf.ro.

Astfel ca, judetul Buzau se regaseste printre cele care in anii de criza au fost inregistrate cele mai multe insolvente. In acest sens, 2.535 de firme buzoiene au intrat in incapacitate de plata in anii de criza, de la firme mici si mijlocii la intreprinderi de

Page 14


renume. Prin urmare, in judetul Buzau, 5,9 firme au intrat in insolventa la 1.000 de locuitori, printre cele mai mari valori din tara.

Au fost luate in calcul aspectele financiare ale fiecarui sector de activitate, modalitatea de finantare, legislatia specifica, aspecte legate de consum si consumatori si tendintele in economie si, pe baza lor, au fost identificate domeniile care ar putea fi supuse riscului.

Din aceste motive la data evaluarii cererea de proprietati similare in zona cit si in imprejurimi este foarte redusa, aproape de zero.

4.4 Echilibrul pietei

Din datele prezentate rezulta urmatoarele: la data evaluarii, piata imobiliară specifica este în dezechilibru, oferta fiind mai mare decat cererea iar numarul tranzactiilor incheiate foarte redus. In aceste conditii se poate estima ca avem o piata a cumparatorului .

CAPITOLUL VANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

5.1 Cea mai buna utilizare a proprietatii

Conceptul de cea mai bună utilizare - CMBU - reprezinta o alternativa de utilizare a proprietatii selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare în capitolele urmatoare ale lucrării.Cea mai buna utilizare - este definita ca „cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal si fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate”

Page 15


Terenul este in suprafata de 11,27 mp, este transmis cu drept de folosinta si este detinut in cota indiviza, in aceasta situatie nu se pune problema CMBU pentru teren.

Proprietatea analizata este un spatiu comercial, in suprafata de 59,93 mp, situat la parterul unui bloc cu regim de inaltime P+4E.

Deoarece imobilul are mai multi proprietari nu se poate pune problema demolarii acestuia.

Pentru a determina cea mai buna utilizare a proprietatii am luat in considerare posibilitatea de a obtine venituri din chirii, pentru proprietatea analizata.

- Varianta1 : am calculat posibilitatea inchirierii proprietatii analizate cu destinatia rezidentiala, cu o chirie de piata de 1,5 euro/mp; totodata fiind necesare si cheltuieli de reconversie a spatiului;

- Varianta 2 : am calculat posibilitatea inchirierii proprietatii analizate ca spatiu comercial, cu o chirie de piata de 2,5 euro/mp. Am stabilit acest nivel al chiriilor pe baza ofertelor de inchiriere din zona.

Rezidential ComercialVenit net/an- euro 650 1.000Rata de capitalizare 6% 8%Valoare capitalizata 11.000 12.500Cost conversie 2.000Valoare proprietatii -euro 9.000 12.500

Pentru estimarea VNE: pentru utilizare rezidentiala am avut in vedere:

- o chirie de piata de 1,5 euro/ mp- un grad de ocupare de 90% ,- cheltuielile aferente proprietarului 300 euro, compuse din: cheltuieli fixe,

(impozite si asigurari) 100 euro, cheltuieli variabile (management si administrare) 100 euro, cheltuieli pentru inlocuire si reparatii 100 euro.

pentru utilizare comerciala, am avut in vedere:- o chirie de piata de 2,5 euro/ mp,- un grad de ocupare de 90% ,- cheltuielile aferente proprietarului 600 euro, compuse din: cheltuieli fixe,

(impozite si asigurari) 150 euro, cheltuieli variabile (management si administrare) 50 euro, cheltuieli pentru inlocuire si reparatii 400 euro.

Rata de capitalizare estimata:- pentru utilizare rezdentiala 6,0%, rata obtinuta din piata;

Page 16


- pentru birouri 8 %, rata estimate si publicata de Real Estate Market Study, Studiu Piata Imobiliara,June / Iunie 2013

Din analiza efectuata reiese ca cea mai buna utilizare a proprietatii analizate este cea de spatiu comercial .

CAPITOLUL VIEVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

6.1 Valoarea terenului

Nu s-a aplicat , fiind nerelevanta pentru aceste tipuri de imobile si la dezvoltarea actuala a pietei imobiliare.

6.2 Abordarea prin comparatia vanzarilor

Prin această abordare opinia asupra valorii se formează prin compararea proprietătii subiect cu proprietăti similare, vândute recent sau ofertate pe piată. Premisa importantă a abordării este că valoarea subiectului de evaluat este în directă legătură cu preturile proprietătilor comparabile. Analiza se concentrează asupra asemănărilor si diferentelor între proprietăti.

Elementele de comparatie luate în considerare sunt deobicei drepturile de proprietate evaluate, motivatiile cumpărătorilor si vânzătorilor, conditiile de finantare, conditiile pietei la data evaluării, dimensiunea proprietătii, localizarea, caracteristicile fizice si caracteristicile economice.

Deoarece in ultima perioada in zona nu au avut loc tranzactii cu spatii comeciale, am extins analiza in judet. Evaluarea spatiului s-a efectuat prin analiza pietii imobiliare a proprietatilor comerciale, din zone similare din punct de vedere al localizarii, dezvoltare economica, nivel al ventiurilor, numarul populatiei, somaj.

Page 17


Sursele de informatii pentru imobilele de comparatie au fost de la agentiile imobiliare si partial de la persoanele direct implicate in tranzactii.

Sunt analizate 4 proprietati comparabile, toate fiind localizate in zone similare ca vad comercial, numarul populatiei din zona, pozitionare in zona.

Proprietatea 1: loc Intorsuta Buzaului, pret oferta 25.000 euro suptafata 110 mp parter pozitionare central, DN 10 an constructie 1977

Proprietatea 2: loc Rm Sarat, Toamnei, pret oferta 25.900 euro suptafata 50 mp parter pozitionare central, an constructie 2007

Proprietatea 3: loc Rm Sarat, Eroilor, pret oferta 39.000 euro suptafata 140 mp parter pozitionare central an constructie 1980

Proprietatea 4: loc Nehoiu, Eroilor, pret oferta 30.000 euro suptafata 130 mp parter pozitionare central an constructie 1980

Prin analiza comparatiei vanzarilor, rezulta următoarea situatie :

Nr. Crt

Criterii si elemente de comparatie

Proprietate de

evaluat

proprietati comparabile

C1 C2 C3 C4

adresa NehiouIntorsura

BzRm Sarat- toamnei

Rm Sarat- eroilor

Nehoiu IL Caragiale

1

pret oferta (euro) 25,00

0 25,9

00 39,00

0 30,0

00 suprafata consrtuita - mp 60 110 50 140 130pret/mp , euro - oferta 227 518 279 231corectie: - 5% marja de negociere -11 -26 -14 -12

pret corectat, € 2

16 49

2 2

65 2

19

Page 18


2

dreptul de proprietate transmis integral integral integral integral integralcorectie, €


16 49

2 2

65 2

19

3

conditii de finantare normale normale normale normale normalecorectie, €


16 49

2 2

65 2

19

4

conditii de vanzare normale normale normale normale normalecorectie, € 0 0 0 0


16 49

2 2

65 2

19

5

conditiile pietii prezent prezent prezent prezent prezentcorectie, € 0 0 0 0


16 49

2 2

65 2

19

6

localizare similar similar similar similar

corectie, € -


16 49

2 2

65 2

19

7

utilitati similare similare similare similare similarecorectie, €


16 49

2 2

65 2

19

8

etaj parter parter parter parter partercorectie, €


16 49

2 2

65 2

19

9

an constructie 1985 1977 2007 1980 1980corectie, € 26 -197 19 15


42 29

5 2

83 2

35

Pentru reconciliere

corectie totala neta, euro 15 -223 5 4corectie totala neta, % pret de vanzare 7% -43% 2% 2%corectie totala bruta, euro

37

223

33

27

corectie totala bruta, % pret de vanzare 16% 43% 12% 12%

nr corectii 2 2 2 2

Deoarece proprietatile comparabile au caracteristici diferite, am facut urmatoarele corectii:

la pretul de vanzare , am facut corectii in minus de 5%, la toate proprietatile, deoarece acestea au preturi de oferta, iar proprietarii si-au exprimat disponibilitatea de negociere;

Page 19


pentru dreptul de proprietate, nu am facut corectii deoarece aceste sunt similare conditii de finantare, nu am facut corectii deoarece aceste sunt similare conditii de vanzare , nu am facut corectii deoarece aceste sunt similare conditiile de piata nu am facut corectii deoarece aceste sunt similare; pentru localizare si utilitati si etaj nu am facut corectii deoarece acestea au

conditii similare; pentrul anul de constructie am facut corectii in minus la proprietatea 2

deoarece acesast este mai noua decat proprietatea subiect, iar la proprietatile 1,3 si 4 am facut corectii in plus deoarece acestea sunt mai vechi.

Estimarea valorii: am avut in vedere proprietata comparabila 4 deoarece aceasta are corectia

bruta procentuala cea mai mica; Am considerat valoarea proprietatii evaluate la pretul de 235 euro/mp.

VALOARE ESTIMATA proprietate = 60 mp x 235 euro/mp = 14.100 euro

6.3 ABORDAREA PRIN VENIT

Abordarea pe baza de venit reprezinta una dintre cele trei categorii mari de abordari ale evaluarii proprietatilor imobiliare, aplicarea sa presupunand analiza datelor privind veniturile şi cheltuielile aferente unei proprietati.

Metoda capitalizarii directe este o metoda folosita pentru transformarea venitului net anual aateptat într-un indicator de valoare a proprietatii.Rata de capitalizare sau factorul multiplicator reprezintă relaţia dintre venit si valoare, relatie acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza a vanzarilor de proprietati comparabile

In abordarea pe baza de venit se urmareate capacitatea proprietatii de a genera profit si presupune actualizarea sau capitalizarea castigurilor proprietăţii.

In cazul de fata am pornit de la chiria practicata în cazul proprietatilor rezidenaiale. Transformarea venitului în valoare se face cu ajutorul ratei de capitalizare.

Pentru estinarea valorii de piata a imobilului analizat am luat in considerare ofertele de inchiriere pentru diferite imobile, cu caracteristici asemanatoare, din Bucuresti, deoarece in zona nu sunt ofere de inchiriere, la care am estimat venitul brut potential si ratele de capitalizare.

Formula de baza pentru determinarea valorii unei proprietati este :

Page 20


Valoare proprietate = Venit net din exploatare ( VNE ) / Rata de capitalizare ( c)

Principalele elemente utilizate in aplicarea acestei metode sunt :

venitul brut potential ( VBP ) anual; venitul brut efectiv ( VBE ) anual; venitul net efectiv ( VNE ) anual; rata de capitalizare a veniturilor nete.

Venitul brut potential ( VBP ) reprezinta venitul total generat de proprietatea imobiliara, in conditii de utilizare maxima ( grad de utilizare integrala ), inainte de scaderea cheltuielilor de exploatare.

Venitul brut efectiv ( VBE ) este venitul brut anticipat din toate formele de exploatare a proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare: spatiu neocupat, venituri nerealizate, neplata sau intarzierea la plata a chiriei de catre chiriasi.

Venitul net din exploatare ( VNE ) reprezinta venitul net anticipat, rezultat dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare

Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda capitalizarii directe, care se bazeaza pe o analiza a tranzactiilor recente de proprietati comparabile ocupate de chiriasi. Rata de capitalizare se obtine prin impartirea veniturilor nete din exploatare la pretul de vanzare : Rc = VNE / pret de vanzare proprietate .

Cheltuielile de exploatare sunt alcatuite din cheltuieli fize, cheltuieli variabile si alocare pentru inlocuire.

In cazul de fata cheltuielile de exploatare sunt compuse din :

cheltuieli fixe : nu depind de gradul de utilizare si de gradul de ocupare al proprietatii, in principal aceste cheltuieli raman relativ fixe de la un an la altul. In aceasta categorie putem include cheltuiala cu impozitul pe cladire si pe teren si cheltuiala cu asigurarea casei . Valoarea acestora este de 150 euro / an impozit pe cladire si teren

cheltuieli variabile : aceste cheltuieli se modifica in functie de gradul de utilizare sau de volumul serviciilor prestate; aceste cheltuieli se refera la: cheltuieli de management si administratie, comisioane de inchiriere. Am estimat valoarea acestora la suma de 50 euro/an .

Utilitati, incalzire, salarii, curatenie. Aceste cheltuieli cad in sarcina stricta a chiriasului.

Page 21


alocarea pentru inlocuire: aceste elemente se refera la reparatii, intretinere si inlocuiri a unor elemente : instalatii sanitare, zugraveli interioare si exterioare. Am estimat valoarea acestora la suma de 400 euro/an .

Din informatiile culese din piata locala chiria pentu spariul commercial este de 2,5 euro/mp.

Estimarea veniturilor se calculeaza in ipoteza unui grad de ocupare de 90% .

Conform studiuliului de Piata Imobiliara efectuat de Real Estate Market Study Iunie 2013, rata de capitalizare penrtu spatiile comerciale este de 8%

Pentru proprietatea analizata, avand in vedere caracteristicile spatiului, am facut urmatoarele calcule:

Suprafata utila considerata MP 59.93

Chirie medie lunara EURO/MP 2.5

Venit brut potential anual (VBP) EURO 1,79

8

Grad de ocupare 11 luni pe an 90%

Venit brut potential efectiv (VBE) EURO 1,61

8

cheltuielile aferente proprietarului EURO 600

Venit net potential efectiv (VBE) EURO 1,01

8

Rata totala de capitalizare Ro % 8

Valoare prin capitalizare EURO 12,72

6

Valoare finala EURO 12,70

0

LEI 56,76

9

Valoarea estimata a proprietatii, obtinuta prin metoda capitailzarii este de 12.700 euro.

6.5 Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului asupra valorii

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari, pentru a putea avea siguranta ca datele disponibile, tehnicile analitice, rationamentul si logica au condus la judecati corecte.

Page 22


Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obtinute din surse considerate de incredere.

Pentru proprietetea imobiliara situata in oras Nehoiu, calea Mihai Viteazu, nr. 3 , jud Buzau, identificata prin nr. cadastral 2128, conform actelor de proprietate prezentate de catre client s-au obtinut:

Abordarea prin piata 14.100 euro 63.000 lei

Abordarea prin venit 12.700 euro 56.800 lei

In procesul de reconciliere se cantareste semnificatia relativa, aplicabilitatea si argumentarea fiecarui rezultat al valorii si se bazeaza mai mult pe metoda cea mai adecvata cu natura proprietatii evaluate.

Reconcilierea necesita o analiza atenta a logicii, criteriile fiind adecvarea, precizia si cantitatea informatiilor.

AdecvareaPrin acest criteriu, evaluatorul a judecat cat de pertinenta este fiecare abordare in evaluare, pentru scopul si utilizarea evaluarii. Adecvarea unei abordari/metode, de regula se refera direct la tipul proprietatii imobiliare si viabilitatea acesteia pe piata.

Din pinct de vedere al adecvarii, cele mai aplicabile sunt: Abordarea prin piata. In cazul abordarii prin piata nu am putut identifica in

piata, pentru zona analizata tranzactii efectiv incheiate cu proprietati imobiliare sinilare cu proprietatea subiect. Pentru analiza am recurs la anunturile de vanzare si inchiriere publicate pe site- urile de specialitate, anunturi intr-un volum mediu si informatii culese direct dedirect de la persoanele ofertante din piata locala. Asupra comparabilelor identificate pentru constructie s-a intervenit prin corectii legate in special de anul constructiei.

Abordarea prin venit. Pentru aceasta abordare am recurs la informatiile culese de la persoanele implicate, privind preturile de inchiriere pentru spatiile comerciale din zona, am estimat venitul brut potential; rata de capitalizare este conform Studiu Piata Imobiliara , publicat de Real Estate Market Study,June / Iunie 2013.

Precizia

Page 23


Percizia unei evaluari este masurata de increderea evaluatorului in corectitudinea datelor, de calcule efectuate si de corectiile aduse preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile. Numarul de proprietati comparabile, numarul de corectii si corectiile absolute si nete, pot sugera precizia relativa a unei anumite aplicatii a metodei. Daca sunt disponibile multe proprietati comparabile care si par ca se conformeaza unui model real al pietei imobiliare, se poate obtine o precizie mai mare decat cu alte metode si evaluatorul se va baza mai mult pe abordarea prin piata.

Evaluatorul considera ca valoarea obtinuta prin metoda capitalizarii venitului nu este suficient de relevanta, informatiile prelucrate in cadrul acestei metode au o anumita doza de subiectivism, motiv pentru care se elimina din plaja de valori considerate.

Cantitatea informatiilor

Adecvarea si precizia influenteaza cantitatea si relevant rezultatelor unei metode.

Ambele criterii au fost studiate in raport cu cantitatea informatiilor evidentiate de o anumita tranzactie comparabila sau de o anumita metoda.Atat adecvarea cat si precizia trebuie studiate in raport cu cantitatea informatiilor.

In urma analizarii valorilor obtinute, avand in vedere amplasamentul proprietatii imobiliare, datele din piata despre oferte similare si tinand cont de scopul evaluarii, in opinia evaluatorului, valoarea de piata estimata a proprietatii imobiliare, in conditiile in care plata s-ar face integral la data vanzarii, este valoarea obtinuta prin abordarea prin piata, la cursul valutar de 4,47 lei/ euro, valabil pentru data de referinta a evaluarii.

In opinia evaluatorului, valoarea de piata a proprietatii imobiliare rezidentiale amplasata in oras Nehoiu, calea Mihai Viteazu, nr. 3, jud Buzau, este de

14.100 EURO, respectiv 63.000 LEI

valoarea include cotele părti indivize aferente spatiului si dreptul de a utilizare a terenului;

valoarea este valabilă în limita ipotezelor si ipotezezelor speciale si a celorlalte considerente prezentate în cadrul raportului;

valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu; valoarea este subiectiva; valoarea este o predictie;

Page 24


Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

BIBLIOGRAFIE

Evaluarea proprietatii imobiliare – editie pilot, ANEVAR, 2013 Ghiduri metodologice de evaluare, ANEVAR, 2013 Standarde Internationale de Evaluare IVS 2011, adoptare de ANEVAR

Page 25


Evaluarea proprietatii imobiliare, ANEVAR, 2011 Evaluarea proprietatii imobiliare, aplicatii, IROVAL, 2012 Costuri de reconstructie- costuri de inlocuire, Corneliu Schiopu, IROVAL 2012 Ordonanta 24/2011 privind unele masuri in domeniul evaluarii, Legea 99/2013 – Legea pentru aprobarea OG 24/2011 privind unle masuri in

domeniul evaluarii bunurilor, Regulamentul de organizare si functionare al ANEVAR, Codul de etica al profesiei de evaluator autorizat, Buletinele informative ANEVAR,

ANEXEAnexa 1: fotografii ale proprietatii evaluateAnexa 2: docuente ale proprietatiiAnexa 3: oferte de piata

- oferte de vanzare spatii comerciale

Anexa 2: docuente ale proprietatii

Page 26


- Proces verbal de receptie finala si punere in functiunenr 1081/ 08.05..2000;- extras din Cartea funciara a orasului Nehoiu, pentu nr. 2483;- plan de amplasament ;- releveu

Documentele propietatii fost studiate de evaluator la inspectia proprietatii.

Page 27


Proces verbal de receptie finala si punere in functiunenr 1081/ 08.05..2000;

Extras din Cartea funciara a orasului Nehoiu, pentu nr. 2483;

Plan de amplasament ;

Releveu

Anexa 3: oferte de piata

Page 28


- oferte de vanzare spatii comerciale

Page 29

Documents

RAPORT EV Spatiu Comercia 2014l