RAPORTUL - Text Integral

ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

CAPITOLUL 1 - INTRODUCERE

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 1


Catre, D-na Galea Silvia

Subsemnaţii Mihalache Şerbu şi Elena, în calitate de proprietari sunt interesaţi să achiziţioneze prestaţia de evaluare a proprietăţii personale (teren şi construcţie) amplasată în Municipiul Galaţi, Str. Universităţii nr. 31, compusă din teren în suprafaţă de 245 mp şi clădire cu o suprafaţă construită desfaşurată de 108,55 mp.

În cazul în care sunteţi interesată de efectuarea acestei prestaţii vă rugăm să ne prezentaţi oferta dumneavoastra de preţ (lei, fără TVA) care va menţiona şi durata de execuţie a lucrării.

În vederea întocmirii ofertei facem următoarele precizări : Evaluarea va avea ca scop determinarea valorii cu care aceasta proprietate poate fi

valorificată prin vânzare ; Proprietatea este situata în Municipiul Galaţi, Str. Universităţii nr. 31 ; Evaluarea se va determina în lei şi echivalent în euro Termenul de depunere a ofertei este de 15.02.2008 ;

Vizitarea amplasamentului se poate efectua oricând în prezenta noastră sau a unuia dintre noi.

Galati, 10.02.2008



CONTRACT DE PRESTARI SERVICIINR. ________ Înregistrat în _____________

1. Părţile contractante Între D-ul/D-na________________________________________________________________________cu domiciliul în

_________________________________________________telefon în calitate de achizitor Şi Executant Galea Silvia cu sediul în Galaţi, str. Domneasca nr. 2, Bloc P 12, ap. 3, cod 800035, cont nr.

________________________________________deschis la banca_______________________, posesor al legitimatiei ANEVAR seria. ________ Nr._______, în calitate de prestator.

În baza OG. Nr. 60/2001 şi a HG. 461/2001de aprobare a normelor de aplicare a OG. Nr. 60/2001 privind achiziţiile publice, intervine prezentul contract.

2. Obiectul contractului2.1.Prestatorul se obligă să prestezeserviciul de evaluare în vederea vânzării a următorului obiectiv :

o Corp de proprietate (teren şi construcţie) – Imobil str. Drumul Viilor nr. 15 – A, Galaţi, compus din teren în suprafta de 534,45 mp şi clădire având suprafaţa construită de 83,95 mp.

2.2 Achizitorul se obligă să plătească prestatorului preţul convenit pentru îndeplinirea contractului de servicii de ________________ lei (fără TVA).

3. Durata contractului 3.1. prestatorul se obligă să execute serviciul de elaborare a documentatiei complete necesare în termen de 10 zile de la

data semnării contractului.

4. Definiţii 4.1. In prezentul contract următorii termini vor fi interpretaţi adtfel:a)Contract – actul juridic care reprezintă acordul de voinţă al celor două părţi, încheiat între persoana juridică / fizică

contractantă în calitate de achizitor şi un prestator de servicii în calitate de prestator .b)Achizitor şi prestator- părţi contractante, astefel cum aceste sunt denumite în prezentul contract.c)Preţul contractului. – preţul plătibil prestatorului de către achizitor în baza contractului pentru îndeplinirea integrală şi

corespunzătoare a tuturor obligaţiilor sale asumate prin contract.d)Servicii – activităţi a căror prestare face obiectul contractului.e)Standarde – standardele, reglementările tehnice sau altele asemenea.f) Amplasamentul lucrării - locul unde prestatorul execută lucrarea g)Forţa majoră – un eveniment mai presus de controlul părţilor, care nu se datorează greşelii sau vinii acestora, care nu

putea fi prevăzut în momentul încheierii contractului şi care face imposibilă executarea şi, respectiv îndeplinirea contractului; sunt considerate asemenea evenimente războaie, revoluţii, grave, incendii, inundaţii sau orice alte catastrophe naturale, restricţii apărute ca urmare a unei carantine, embargou, enumerarea nefiind exhaustivă, cu enunţiativă

Nu este considerat forţă majoră un eveniment asemenea celor de mai sus care, fără a crea o imposibilitatede executare, face extrem de costisitoare executarea obligaţiilor uneia din părţi.

h)Zi - zi calendaristică , an – 365 zile.

5. Aplicabilitate5.1. contractul de servicii intră în vigoare de la data semnării .6. Standarde

6.1. prestatorul garantează elaborarea raportului de evaluare se face în conformitate în conformitate cu standardele ANEVAR restectiv Standardul internaţional de practică în evaluare nr. 1 GN 1 “Evaluarea proprietăţilor imobiliare”.

7. Caracterul confidenţial al contractului7.1. (1) O parte contractantă nu are dreptul, fără acordul scris al celeilalte părţi:

a) De a face cunoscut contractul sau orice prevedere a acestuia unei terţe părţi, in afara acelor personae implicate în îndeplinirea contractului .

b) De a utilize şi documentele obţinutesau la care are acces în perioada de derulare a contractului în alt scop decât acela de a-şi îndeplini obligatiile contractuale.

(2) Dezvăluirea oricărei informaţii fată de persoanele implicate în îndeplinirea contractului se va face confidenţial şi se va extinde numai asupra acelor informaţii necesare în vederea îndeplinirea contractului.

7.2. O parte contractante va fi exonerată de răspunderea pentru dezvăluirea de informaţii referitoare la contract dacă:a) Informaţia era cunoscută părţii contractante înainte ca ea să fi fost primită de la cealaltă parte contractantă ; sau b) Informaţia a fost dezvăluită după a fost obţinut acordul scris al celeilate părţi contractantepentru asemenea

dezvăluire; sau


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31c) Partea contractantă a fost obligată în mod legal să dezvăluie informaţia.

8. Recepţia lucrărilor Raportarea evaluării effectuate de către prestator (evaluator) se face printr-un raport de evaluare, document ce constituie

dovada realizării prestaţiei achiziţionate.

9. Responsabilitatea executantului.9.1. Prestatorul are obligaţia de a executa şi de a finalize serviciul, cu promptitudinea cuvenită, în concordanţă cu

obligaţiile summate prin contract.9.2. Executantul este pe deplin presponsabilpentru prestatrea serviciilor în conformitate cu termenul de elaborare

convenit.

10. Resposabilităţile achizitorului10.1. Achizitorul are obligaţia de a pune la dispoziţie prestatorului orice facilitate şi/sau informaţii pe care le-a cerut în în

propunerea tehnică şi care le consideră necesare pentru îndeplinirea contractului.

11. Recepţie şi verificări 11.1. achizitorul are obligaţia de a verifica rezultatul evaluării prin analizarea raportului şi verificarea reportului de

evaluare.

12. Incepere, finalizare, întârzieri, sistare12.1. (1) Prestatorul are obligaţia de începe prestaţia în cel mai scurt timpul cel mai scurt posibil.

(2) In cazul cazul în care prestatorul suferă şi/sau intarzieri supartă costuri suplimentare,. datorate în exclusivitate achizitorului, părţiel vor stabili de comun accord :

a) Prelungirea perioadei de prestare a servicliului b) Totalul cheltuielilor aferente, dacă este cazul, care se vor adăuga la preţul contractului.

13. Modalităţi de plată13.1. Achizitorul are obligaţia de a efectua plata astfel:

contravaloarea prestaţiei în termen de 14 zile de la predarea raportului de evaluare

14. Actualizarea preţului contractului14.1. Pentru serviciile prestate plătite datorate de achizitor prestatorului sunt cele declarate în propunerea financiară a

contractului.14.2. preţul contractului este ferm.

15. Amendamente.

15.1. Părţile contractante au dreptul pe durata îndeplinirii contractului de a conveni modificarea clauzelor acestora prin act adiţional, numai în cazul apariţiei unor circumnstanţe care lezează interesele comerciale legitime ale acestora şi care nu pot fi prevăzute la data încheierii contractului.

16. Subcontractanţi

16.1. Prestatorul are obligaţia de a prezenta la încheierea contractului lista subcontractanţilor cuprinzând datele de recunoaştere a acestora şi lucrările încredinţate spre execuţie .

16.2. (1) Prestatorul este pe deplin răspunzător fată de achizitor de modul în care îndeplineşte contractul .(2) Subcontractantul este deplin răspunzătorfată de prestator de modul în care îndeplineşte partea sa din contract.(3) Prestatorul are dreptul de a pretinde daune interese subcontractanţelor dacă acesta nu îşi îndeplinesc partea lor din

contract.16.3. Prestatorul poate schimba orice subcontractant numai dacă acesta nu si-a îndeplinit partea sa de contract.

Schimbarea subcontractantului nu va schimba preţul contractului şi va fi notificată achizitorului.

17. Penalităţi, daune- interese17.1. În cazul în care, din vina sa exclusivă, executantul nu reuşeşte să îşi îndeplinească obligaţiile asumate prin contract,

achizitorul are dreptul de a deduce din preţul contractului ca penalităţi o sumă echivalentă cu 0,15% din preţul contractului pentru fiecare zi de întârziere, până la îndeplinirea efectivă a obligaţiilor.


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 3117.2.În cazul în care achizitorul nu onorează facturile în termen de 28 de zile de la expirarea perioadei prevăzute la clauza

14.1 acesta are obligatia de a plăti ca penalităţi o sumă echivalentă cu 0,15% dinplata neefectuată .

18. Rezilierea contractului18.1. Nerespectarea obligatiilor asumate prin prezentul contract de către una din părţi dă ddreptul părţii lezate de a cere

rezilierea contractului de servicii şi de a pretinde plata de daune interese.18.2. Achizitorul îşi rezervă dreptul de a denunţa unilateral contractul de servicii în cel mult 15 zile de la apariţia unor

circumstanţe care nu au putut fi prevăzute la data încheierii contractului şi care conduc la modificarea clauzelor contractuale astfel încât îndeplinirea contractului respective ar fi contrară interesului său.

19. Cesiunea19.1. Prestatorul are obligaţia de a nu transfera total sau parţial obligaţiile sale asumate prin contract, fără să obţină în

prealabil acordul scris al achizitorului.19.2. cesiunea nu va exonera prestatorul de nici o responsabilitate privind garanţia sau orice alte obligaţii asumate prin

contract.

20. Forţa majoră20.1. Forţa majoră este constată de o autoritate competentă .20.2. Forta majoră exonerează părţile contractante de îndeplinirea obligaţiilor asumate prin prezentul contract, pe toată

perioada în care acţionează acesta .20.3.Îndeplinirea contractului va fi suspendată în perioada de acţiune a forţei majore, dar fără a prejudicia drepturile ce li

se cuveneau părţilor până la apariţia acesteia.20.4. dacă forţa majoră acţionează sau se estimează că va acţiona o perioadă mai mare de 6 luni, fiecare parte va avea

dreptul să notifice celeilalte părţi încetarea de plin drept a prezentului contract, fără ca vreuna din părţi să poată pretinde celeilalte daune- interese.

21. Solţionarea litigiilor21.1.Achizitorul şi prestatorul vor face toate eforturile pentru a rezolva pe cale amiabilă, prin tratative directe, orice

neîntelegere sau dispută care se poate ivi între ei în cadrul sau în legătură cu îndeplinirea contractului .21.2. Dacă după 15 zile de la începerea acestor tratative neoficiale achizitorul şi executantul nu reuşesc să resolve în mod

amiabil o divergenţă contractuală, fiecare poate siolicita ca disputa să se soliţioneze fie prin arbitraj la Camera de Comerţ şi Industrie Galaţi fie de către instanţele judecătoreşti.

22. Comunicări.22.1. (1) Orice comunicare între părţi, referitoere la îndeplinirea prezentului contract, trebuie să fie transmisă în scris.(2) Orice document scris trebuie înregistrat atât în momentul transmiterii, cât şi în momentul primirii22.2. comunicările dintr părţi se pot face şi prin telefon, telegramă, telex, fax, sau e-mail, cu condiţia confirmării în scris a

primirii comunicării.

Data_________________

ACHIZITOR PRESTATOR

_________________________ Persoana Fizică Autorizată Evaluator aspirant

Ing. Galea Silvia



ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA

CURS EVALUARE PROPRIETATI IMOBILIARE

PROIECT

RAPORT DE EVALUARE

AL PROPRIETATII IMOBILIARESITUATA IN GALATI

STRADA UNIVERSITATII nr. 31

PROPRIETAR : MIHALACHE SERBU SI ELENABENEFICIAR : MIHALACHE SERBU SI ELENA

EVALUATOR ASPIRANT : ING. GALEA SILVIA

Galaţi, Martie 2008



Scrisoare de transmitere

Către – Mihalache Şerbu şi Elena

Prin prezenta vă înaintez Raportul de evaluare, elaborat de subsemnata în baza contractului de prestări servicii nr. _______, cu precizarea că elaborarea prezentului raport s-a facut în urmatoarele condiţii :

Obiectul evaluării : Proprietatea imobiliară din Municipiul Galaţi, Str. Universităţii nr. 31, compusă din teren în suprafaţă de 245 mp şi construcţie având suprafaţa construită de 108,55 mp.

Dreptul de proprietate evaluat : drept deplin de proprietate asupra obiectului evaluării (imobilul nu este închiriat, nu este ipotecat, este liber de orice sarcini, nu are nevoie şi nu oferă nici un fel de servituţi) deţinut de familia Mihalache Şerbu şi Elena.

Scopul evaluării : vănzarea proprietăţii sus menţionată. Inspectarea proprietăţii : a fost făcută în data de 05.03.2008 de către

subsemnata în prezenţa d-nei Mihalache Elena. Data evaluării : 10.03.2008 Au fost analizate toate informaţiile cunoscute cu privire la situaţia pieţei. În corespondenţă cu informaţiile sus menţionate a rezultat valoarea de piaţa ca

valoare adecvată pentru scopul declarat. Garantez ca sunt obiectivă şi nu am interes prezent sau în perspectivă în legatură

cu proprietatea evaluată.

Galati, 12.03.2008Evaluator aspirant



Ing. Galea Silvia

1.5. Rezumatul faptelor şi concluziilor importante

Obiectivul evaluării : Proprietatea imobiliară din Galaţi, din strada Universitatii nr. 31, Judet Galaţi, proprietatea familiei Mihalache Şerbu şi Elena, în baza contractului de vânzare-cumpărare din data de 10.09.1971, autentificate prin încheierea de autentificare nr. 4778 din 10.09.1971 la biroul notarului de stat Stelian Boeru.

Dreptul de proprietate evaluat : drept deplin de proprietate asupra obiectului evaluării deţinut de Mihalache Şerbu şi Elena. Proprietatea nu a fost întabulata Cartea Funciară a localităţii Galaţi.

Data evaluării :10.03.2008 Data inspecţiei : 05.03.2008 Data raportului : 10.03.2008 Cea mai bună utilizare a proprietăţii (CMBU) : proprietate rezidenţială; Dimensiunile amplasamentului : St= 245 mp Dimensiunile şi vechimea construcţiei : Clădire P, cu Sc = 108,55 mp,

construită în anul 1938 Valoarea estimată a terenului : 51.695 euro (211 euro/mp) Rezultatele evaluării :evaluarea proprietăţii imobiliare s-a făcut prin trei abordări

cu următoarele rezultate :

Nr. Crt. Abordare prin : Valoare estimata in

LEIValoare estimata in

EURO

1 Comparaţia vânzărilor337.200 90.900

2 Costuri354.800 95.600

3 Capitalizarea veniturilor310.900 83.800

În urma reconcilierii celor 3 valori, în opinia evaluatorului, Valoarea de piaţa estimată pentru proprietatea rezidenţiala din Municipiul Galaţi, Str. Universităţii nr. 31, determinată pe baza abordării prin comparaţia directă este :



Vp = 337.200 lei = 90.900 euro

1.6. Certificare

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, se certifică faptele prezentate în acest raport de evaluare a proprietăţii imobiliare situată în localitatea Galaţi, judeţul Galaţi.

Certific, deasemenea, că analizele, opiniile şi concluziile prezentate în acest raport de evaluare sunt limitate de ipotezele şi condiţiile limitative specificate mai jos, nefiind influenţate de nici un factor.

Se certifică faptul că nu există nici un interes prezent sau viitor asupra proprietăţii imobiliare care face subiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legate de părţile implicate.

Analizele şi opiniile exprimate au fost fundamentate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (A.N.E.V.A.R.), precum şi conform recomandărior şi metodologiei de lucru elaborată de către această asociaţie profesională, respectându-se codul deontologic al meseriei de evaluator.

Proprietatea a fost inspectată personal, iar în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistenţă din partea nici unei persoane înafara celei care semnează mai jos.

Ing. Galea Silviamembru aspirant A.N.E.V.A.R. în evaluarea proprietăţilor imobiliare



CAPITOLUL 2 – PREMISELE EVALUARII

Evaluatorul nu are nici un interes în prezent sau în viitor în legătură cu proprietatea imobiliară în cauză şi îşi asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare.

2.1. Ipoteze si condiţii limitative

A. Prezentul raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative : Orice proporţie din valoarea estimat în acest raport, între teren şi construcţie (alocare

de valori pe componente) este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcţie nu pot fi utilizate în alte evaluări iar dacă sunt utilizate valorile nu sunt valabile.

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o ţerţă persoană (fie pentru scopul declarat fie pentru alt scop) fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului şi autorului evaluării. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarul evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se asumă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană.

Deţinerea acestui raport sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a-l face public, el este confidential şi numai pentru uzul clientului Mihalache Şerbu şi Elena

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să acorde consulţanta ulterioară sau să depună marturie în instanţă, în afara cazului cand acest lucru a fost convenit în scris.

Conţinutul acestui raport, atât în totalitate cât şi în parte (în special concluziile şi identitatea evaluatorului) nu va fi utilizat public prin publicitate, relaţii şi declaraţii publice, ştiri, nu poate fi inclus în nici un document (circulară) sau în alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului.

Previziunile sau estimările conţinute în raport se bazează pe condiţiile curente de pe piaţă, pe factorii cererii şi ofertei anticipate pe termen scurt iar în condiţiile actuale a unei economii instabile aceste previziuni sunt supuse schimbării urmare a condiţiilor viitoare.

Orice valoare estimată în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată.



B. Prezentul raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze limitative : Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini. Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a

consideraţiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi proprietatea poate fi vândută dacă nu se specifică altfel.

Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii. Informaţiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se dă nici o garanţie

asupra preciziei lor. Planurile şi imaginile grafice din acest raport sunt incluse pentru a ajuta cititorul să-şi

facă o imagine referitoare la proprietate. Se presupune ca nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii (inclusiv, dar

fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.) sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substaţelor periculoase, substanţelor toxice, etc.) ce ar avea ca efect majorarea sau micşorarea valorii proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate asupra acestei situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice sau de mediu ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu se elaborează ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informatii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţa cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurator, în afara cazului când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport.

Se presupune că proprietatea este conformă cu toate reglementările şi restricţiile urbanistice, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, în afara cazurilor când neconformitatea a fost identificată, descrisă şi luată în considerare în raport. În cazul în care nu se respectă aceste cerinţe valoarea de piaţa va fi afectată.

Se presupune că toate autorizaţiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de autorităţi legale sau administrativ locale sau naţionale sau de către organizaţii sau instituţii private, au fost sau pot fi obţinute sau reînoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului.

Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu există servituţi, altele decât cele descrise în raport.

În afara cazurilor descrise în raport nu a fost observată de evaluator existenţa unor materiale periculoase care pot sau nu să fie pe proprietate. Evaluatorul nu are cunoştinţă de existenţa unor asemenea materiale pe sau în proprietate. Totuşi, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să depisteze aceste substanţe. Prezenţa unor asemenea substanţe sau materiale potenţial periculoase poate afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există astfel de materiale.



Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietaţii considerată în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara cazurilor cand divizarea a fost evidenţiata în raport.

Construcţia se consideră că a fost executată şi este conformă cu planurile aferente autorizaţiei de construire.

Previziunile sau estimările conţinute în raport se bazează pe condiţiile curente de pe piaţă, pe factorii cererii şi ofertei anticipate pe termen scurt şi sunt influenţate de inexistenta (încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condiţiilor viitoare.

Evaluatorul a obţinut informaţii, estimări şi opinii ce au fost evidenţiate în raportul de evaluare, de la surse pe care el le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îsi asumă nici o responsabilitate in privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.

Raportul de evaluare îsi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţa, reprezentate de factori economici, sociali şi politici, ramân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legală, care afectează fie proprietatea imobiliara evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice în arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport.

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietaţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezenatată în raportul de evaluare nu are legatură cu valoarea de asigurare.

2.2. Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării

2.2.1. Obiectul evaluăriiObiectivul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara situata in Municipiul Galaţi,

Strada Universităţii nr. 31 (fosta Aleea 23 August nr. 31), Jud. Galaţi, a soţilor Mihalache Şerbu şi Elena, compusă din teren în suprafaţă de 245 mp şi construcţie având suprafaţa construită de 108,26 mp.

Destinaţia actuală a obiectivului analizat este aceea de locuinţă.

2.2.2 Scopul şi utilizarea evaluăriiEvaluarea porneşte de la solicitarea proprietarilor de a afla care este suma pe care o

pot obţine în urma transferului dreptului de proprietate prin vânzarea proprietăţii sus



menţionate. În consecinţă, scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a imobilului în cauză (teren şi construcţie) în vederea vânzării. Pentru orice alt scop decât cel declarat anterior, proprietatea imobiliară poate avea o valoare diferită.

2.3 Drepturi de proprietate evaluatePrezentul activ amplasat în Municipiul Galaţi este proprietatea lui Mihalache Şerbu

şi Elena în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 10.09.1971, autentificat prin încheierea nr. 4778 din 10.09.1971 la Notariatul de Stat, notar de Stat Stelian Boeru. Dreptul de proprietate nu a fost întabulat în Cartea Funciară a Municipiului Galaţi.

Imobilul nu este închiriat, nu este ipotecat, este liber de sarcini, nu are nevoie şi nu oferă nici un fel de servituţi, în consecinţă dreptul de proprietate este deplin. Copia actului de proprietate este anexată la prezentul raport.

2.3.1 Clientul şi destinatarul raportului Prezentul raport de evaluare se adresează Familiei Mihalache Şerbu şi Elena.

Raportul de evaluare este întocmit în conformitate cu standardele ANEVAR, actele normative şi prevederile legale în domeniu.

2.4. Bazele evaluăriiProprietatea aflată în discuţie (teren cu construcţie) din Municipiul Galaţi, Str.

Universităţii nr. 31, a fost evaluată în baza Standardului Internaţional de Practică în Evaluare nr. 1 – GN 1.

2.5. Tipul valorii estimateScopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii

imobiliare menţionate în vederea vânzării ulterioare a dreptului de proprietate.Evaluarea executată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de

piaţă a activului, aşa cum este definită în Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS ). Conform acestui standard, valoarea de piaţă este „suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumparator decis şi un vânzător hotărat, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care parţile implicate au acţionat în cunoştintă de cauză, prudent şi fără constrângere”.

2.6. Data evaluării, data inspecţiei, data raportului La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor

corespunzatoare lunii martie 2008, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de evaluator.

Data evaluării – 10.03.2008Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 13


Data inspecţiei – 05.03.2008 Data redactarii raportului – 12.03.2008

2.7. Moneda raportuluiConform solicitării beneficiarului, opinia finală a evaluării (valoarea de piaţa a

proprietăţii evaluate) s-a facut în LEI şi EURO. Având în vedere că metodele utilizate conduc la determinarea valorii finale în LEI, cursul de schimb utilizat pentru conversia în valută este : 1 euro = 3,71 lei.

2.8. Modalităţi de plată Prezenta evaluare nu a luat în calcul condiţii de plată deosebite (rate, compensări etc.)

considerându-se că tranzacţia de vânzare se va face prin plata integrală, imediată, a valorii estimate a proprietăţii evaluate.

2.9. Inspecţia proprietăţii Inspecţia si fotografierea proprietăţii a fost realizată de către Ing. Galea Silvia, în

data de : 05.03.2008, în prezenţa d-nei Mihalache Elena în calitate de proprietar. Inspecţia amplasamentului imediat : 05.03.2008. Inspecţia cartierului şi zonelor adiacente : 05.03.2008. Culegerea informaţiilor de piaţă s-a făcut pe toată perioada de elaborare a studiului :

20.02.2008.-10 martie 2008. Evaluarea şi redactarea raportului s-a făcut la data de : 10.03.2008, respectiv

12.03.2008.Cu ocazia inspecţiei au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, au

fost analizate documentele existente, starea fizică şi funcţională a acesteia, componentele structurale (verificarea construcţiei de la fundaţie la acoperiş), sistemul exterior al clădirii (faţadă, ferestre, jgheaburi, uşi exteriaoare, uşi exterioare), topografia, amplasamentul, orientarea imobilului (poziţionarea), deschiderea la faţada, utilităţile existente pe amplasament, drenajul apelor meteorice, vecinataţile, îmbunătăţirile aduse amplasamentului şi s-a fotografiat proprietatea supusă evaluării. S-a solicitat proprietarului să prezinte : copiile documentelor care atestă dreptul deplin de proprietate, planurile de construcţie ale clădirii (releveu) precum şi copiile documentaţiei cadastrale întocmită pentru proprietatea ce este supusă evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări sau infestări ale clădirii, terenului subiect sau amplasamentelor învecinate şi nu au fost inspectate părţile acoperite, neexpuse sau inaccesibile ale proprietăţii. S-au purtat cu proprietarul discuţii legate de prezenţa viciilor ascunse. Fişa de inspecţie este prezentată în anexă.

2.10. Informaţiile utilizate şi sursele acestoraPrezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către

clienţii prezentei lucrări, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind în responsabilitatea acestora.

Informaţiile utilizate au fost :



Legate de aspectul juridic al proprietăţii imobiliare : actul de proprietate, schiţa cu suprafata construcţiei şi amplasamentului.

Legate de piaţa imobiliară specifică din Galaţi – preţuri de tranzacţie, oferte, chirii.

Din surse bibliografice de specialitate.

Sursele de informaţii au fost : Cercetări în evaluare-Modulul I M 100-„Bazele evaluării”-Colecţia Biblioteca ANEVAR

2007; IROVAL-Cercetări în evaluare-Modulul EPI 201-„Procesul de evaluare a proprietăţilor

imobiliare şi descrierea şi inspecţia proprietăţilor imobiliare”-Colecţia Biblioteca ANEVAR 2007 ;

IROVAL-Cercetări în evaluare-Modulul EPI 202-„Evaluarea proprietăţilor imobiliare-Aplicaţii ale evaluării”-Colecţia Biblioteca ANEVAR 2007;

Construcţii clădiri şi construcţii inginereşti-Constantin Pestişanu, Cristina Burlacu şi Corneliu Şchiopu-Colecţia Biblioteca ANEVAR;

Inspecţia proprietăţilor în scopul evaluării-Corneliu Şchiopu-Editura IROVAL Bucureşti 2007;

Îndreptar tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zilei, a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe-procentual şi valoric - Sorin Turcuş şi Aurel Cristian-Editura Matrix Rom Bucureşti-noiembrie 2007;

Buletin tehnic de preţuri în mica construcţie şi reparaţii în construcţie-Sorin Turcuş şi Aurel Cristian - Ed. Matrix Rom Bucureşti-Noiembrie 2007;

Buletin tehnic de preţuri la instalaţii electrice, sanitare, gaze, încălzire centrală, canalizare, în mica construcţie şi reparaţii - Ed. Matrix Rom Bucureşti-Noiembrie 2007;

Colecţia Evaluarea rapidă a construcţiilor nr. 13 - „Locuinţe, cămine, hoteluri”-Ing. Niculae Georgescu şi Doina Stoian - Ed. Matrix Rom 1995.

Colecţia Evaluarea rapidă a construcţiilor nr. 12 - „Construcţii speciale de folosinţă generală”-Niculae Georgescu şi Doina Stoian - Ed. Matrix Rom 1995;

Colecţia Evaluarea rapidă a construcţiilor nr. 3 – „Clădiri şi construcţii speciale pentru depozitare”- Niculae Georgescu şi Doina Stoian - Ed. Matrix Rom 1995.

Buletin documentar editat de Corpul Experţilor Tehici din Romania-Expertiza tehnică 105 / 2, ianuarie 2008;

Proprietarul imobilului evaluat Presa de specialitate şi evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa din Galaţi Pagini web de specialitate Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare din Galaţi.

2.11. Valabilitatea raportului de evaluareÎn conformitate cu uzanţele din România, valoarea estimată de către evaluator este

valabilă la data prezentată în raport la care se adaugă un interval limitat după aceasta dată, în condiţiile în care valoarea nu suferă modificări semnificative care pot afecta opinia estimată.

În cazul în care evoluţiile financiare prezintă un salt important sau în cazul în care pe piaţa specifică imobiliară apar modificări semnificative se impune o reevaluare.



În condiţii normale şi similare cu cele existente pe piaţă la data efectuării studiului de evaluare, proprietatea imobiliară este vandabilă la preţul menţionat în minim 30 de zile de la data începerii unei publiciţăti adecvate, dar nu mai mult de 90 de zile.

CAPITOLUL 3 – PREZENTAREA DATELOR

3.1. Identificarea proprietăţiiProprietatea imobiliară supusă acestui raport de evaluare se compune din :- teren în suprafaţă de 245 mp- locuinţă în suprafaţă construită de 108,55 mp

şi este amplasată în intravilanul municipiului Galaţi, Str. Universităţii nr. 31, aşa cum este identificată prin :

Planul de încadrare în municipiu Fotografii – prezentate anexat prezentului raport

Proprietatea este deţinută în baza contractului de vânzare-cumpărare din data de 10.09.1971, autentificat prin încheierea nr. 4778 din 10.09.1971 la Biroul Notariatului de Stat.

Dreptul de proprietate este deplin. Proprietatea nu a fost întabulată.Proprietatea pentru care se conturează prezenta analiză se înscrie în tipul de

proprietăţi rezidenţiale, urbane, medii.

3.2. Date generale : Zona, localitatea, vecinătatea şi localizareaMunicipiul Galaţi, reşedinţă de judeţ, se află în sud-estul Romaniei, pe cursul inferior

al Dunării, în zona confluenţei Prutului şi Siretului cu fluviul. Altitudinea minimă este de circa 3 m în partea de est pe malul fluviului iar cea maximă de 75 m în partea de nord.

Vecinii judeţului Galaţi : Judeţul Vaslui, la nord, frontieră cu Republica Moldova la est, Judeţul Tulcea la sud-est, Brăila la sud, Judeţul Vrancea la vest.

În prezent municipiul Galaţi este centrul economic, comercial şi universitar al regiunii din sud-estul Romaniei, fiind totodată şi cea mai mare aglomeraţie urbană din zonă, cu linii de comunicaţii pe uscat şi pe apă, care asigură legături directe cu întreaga ţară şi pe Dunăre cu întreaga lume.

Pe Dunăre, Galaţiul este legat prin curse rapide de oraşele Tulcea şi Sulina. Pe calea ferată se află la 230 km de Bucureşti. Pe şosea se situează la 225 km de Bucureşti, la 260 km de Iaşi (DN 25 şi DN 24 / E 580) şi la 32 km de municipiul Brăila (DN 2 B).

Prin amplasarea sa la malurile Dunării, municipiul Galaţi se află într-o zonă de mediu deosebit, supusă reglementărilor şi supravegherii speciale la nivel naţional şi internaţional pentru menţinerea condiţiilor de mediu la nivel apropiat de rezervaţie naturală.

Principalii vectori industriali ai oraşului sunt în domeniul metalurgic (Combinatul Siderurgic Ispat-SIDEX, cel mai puternic centru metalurgic din zona de sud-est a Europei) şi în domeniul construcţiilor navale (Şantierul Naval Damen). Aceste activităţi sunt atent monitorizate din punct de vedere al protecţiei mediului.

Dupa anul 1990 municipiul Galaţi a oferit oportunitatea dezvoltării activităţilor de comerţ, bancare, învăţămant universitar, servicii şi turism. Aceste activităţi au favorizat dezvoltarea semnificativă a sectorului privat care a dus la apariţia unui numar mare de



societăţi cu capital mixt sau integral privat. Prin locurile de munca create şi veniturile realizate de noile societaţi au fost estompate pierderile din domeniul industriei.

Cu toate schimbările apărute în ultimii ani nu au existat convulsii sociale importante, fapt determinat de uşurinţa cu care s-a facut reconversia locurilor de muncă. Economia locală asigură încă suficiente locuri de munca pentru populaţia existentă.

Fără a face o analiză a fiecărui an, pe ansamblu în ultimii ani se constată o creştere a salariilor şi veniturilor obţinute de persoanele fizice respectiv persoanele juridice din municipiul Galaţi. Datorită acestui fapt a crescut volumul investiţiilor în domeniul imobiliar. S-a observat că a crescut numărul tranzacţiilor imobiliare (favorizat şi de aplicarea prevederilor legale privind restituirea imobilelor confiscate abuziv după 1949).

Proprietatea de evaluat se află amplasată într-o zonă rezidenţială a oraşului, fără activităţi industriale sau de alta natură provocatoare de poluare. Distanţa mare dintre aceasta şi cele două mari zone industriale ale municipiului fac ca proprietatea analizată să nu fie afectată de o eventuală poluare.

Traficul auto pe stradă şi în zonă este redus, fără acces autovehicule transport mărfuri, fără probleme de poluare auto.

Baza socio-economică Populaţia municipiului Galaţi este de 294.840 locuitori, la data de 01.07.2006 fiind al

şaptelea oraş ca populaţie din România după Bucureşti, Constanţa, Iaşi, Timişoara, Craiova şi Cluj Napoca.

Principalele societăţi ce deţin fortă de muncă sunt vectorii industriali menţionaţi anterior dar şi societăţile de construcţii, întreprinderile mici şi mijlocii din domeniul comerţului şi serviciilor. Multe întreprinderi sunt cotate la Bursa de Valori din Bucureşti.

Analizând evoluţia ratei şomajului la nivelul municipiului Galaţi, de la începutul anului 2001 şi până la sfârşitul anului 2006 se constată că aceasta este în permanentă descreştere şi anume de la 27.189 şomeri înregistraţi în anul 2001 s-a ajuns la un număr de 15.711 şomeri înregistraţi la sfârşitul anului 2006, conform datelor statistice comunicate de Direcţia Judeţeană de Statistică Galaţi. Procentual din acest număr 61,3% sunt femei şi 26% sunt tineri până în 25 ani iar 53,3 % din total având o calificare profesională. Acest lucru a fost generat de tendinţa naturală de angajare a mai multor persoane vara (sezonieri, muncitori în construcţie) dar şi de rezultatele procesului de reconversie profesională şi a eficacităţii bursei locurilor de muncă. De asemenea deschiderea şantierelor de lucru din programul ANL a creat noi locuri de muncă, absolut insuficiente la nivel local.

Cheltuielile cu protecţia sociala a şomerilor s-au ridicat în anul 2006 la 26.262.604 lei (RON). În plată pentru ajutor de somaj sunt 3.507 persoane (din care 2.151. femei, iar după studii 2.520 muncitori, 176 cu studii medii, 811 cu studii superioare. Un număr de 1.616 persoane au beneficiat de ajutor de integrare profesională. Un număr de 5.998 persoane au beneficiat de alocaţie de sprijin. Un număr de 2.913 şomeri au fost neÎndemnizati. La aceste date trebuie luate în considerare şi numărul şomerilor neîregistraţi.

Populaţia stabilă cu vărste între 25-34 ani este de 60.294 persoane, din care 29.374 barbaţi şi 30.920 femei.

Câştigul salarial nominal mediu net lunar pe total economie judet Galaţi a crescut de la 2.404.986 ROL/salariat (în anul 2000) la 834 RON/salariat (în anul 2006).

Proprietăţi imobiliare aflate in construcţie


http://ro.wikipedia.org/wiki/Cluj_Napoca

http://ro.wikipedia.org/wiki/Craiova

http://ro.wikipedia.org/wiki/Timi%C5%9Foara

http://ro.wikipedia.org/wiki/Ia%C5%9Fi

http://ro.wikipedia.org/wiki/Constan%C5%A3a

http://ro.wikipedia.org/wiki/Bucure%C5%9Fti

http://ro.wikipedia.org/wiki/Rom%C3%A2nia


Număr locuinţe în proprietate publică 3.549 Număr locuinţe din fonduri private 100.107Alte aspecte privind locuinţele în municipiul Galaţi:- numărul mic de construcţii de locuinţe realizate în ultimii ani;- necesitatea evacuării unor familii din locuinţele deţinute în prezent din cauza condiţiilor precare (umezeală, igrasie, iluminat necorespunzător, pereţi şubrezi, planşee fisurate, etc.) şi/sau reabilitarea acestora.

Autoritatea locală a luat în considerare prin planul de urbanism necesitatea elaborării regulilor de construcţie, a infrastructurii şi a fixării criteriilor de design urban, în raport cu principiile din Agenda Habitat, 1996. Dezvoltarea Conceptului "Zona Galaţi", care să cuprindă Municipiul Galaţi şi extensiile sale către: Nord (Vânători), Sud (peste Dunăre până spre Zaclău), la Vest (peste Siret şi în zona Barboşi), deasemeni cuprinderea colectivităţilor din Fileşti şi Şendreni (spre nord-vest). Toate acestea ar trebui luate în considerare ca fiind potenţiali sateliţi urbani ai Galaţiului, ceea ce presupune o abordare specială, din timp, a tuturor funcţiunilor specifice acestui complex urban de perspectivă (sistemele de transport, utilităţile, concepţia generală de urbanism, favorizarea dezvoltării habitatului şi a regimului de construcţii, etc.).

Pentru estimarea necesarului de locuinţe în perioada următoare, trebuie avute în vedere atât corelaţia cu creşterea probabilă a populaţiei cât şi concepţia în care se vor realiza locuinţele în viitor : locuinţe sociale pentru familii cu venituri mici, locuinţe în clădiri – bloc dar cu un grad superior de confort sau locuinţe individuale.

3.3. Definirea pieţei Analiza pieţei reprezintă identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit bun sau serviciu. În evaluare se foloseşte analiza pieţei imobiliare pentru a se determina cea mai bună utilizare a unei proprietăţi, în funcţie de criteriile fezabilităţii financiare şi a productivităţii maxime, numai după ce s-a demonstrat că există o confirmare corespunzătoare pe piaţă.

Caracteristicile unei pieţe imobiliare sunt : Existenţa unor bunuri fungibile, care pot fi înlocuite imediat Existenţa unui număr mare de de cumpărători şi vânzători, care crează o piaţă liberă şi

competitivă, fără o influenţă directă asupra preţurilor Preţuri relativ uniforme şi stabile Autoreglementarea cu puţine restricţii legislative Cererea şi oferta se află întotdeauna în echilibru Cumpărătorii şi vânzătorii sunt complet informaţi asupra condiţiilor pieţei Disponibilitatea informaţiilor despre licitaţii, vânzări şi cumpărări Existenţa unor catalizatori, cum ar fi bursa de valori, care permite vânzătorilor să intre

pe piaţă rapid Bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi uşor de transportat

O piaţă imobiliară este constituită dintr-un grup de persone sau firme care sunt în contact unii cu alţii, în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare.



Pentru delimitarea unei pieţe imobiliare specifice se analizează factorii : Tipul proprietăţii

- rezidenţiale- comerciale- administrative

Caracteristicile proprietăţii- gradul de ocupare – unul sau nmai mulţi chiriaşi- baza de clienţi – cei mai posibili utilizatori- calitatea construcţiei- designul şi avantajele

Aria pieţei – definită geografic- locală, regională, naţională şi internaţională- urbană sau suburbană- cartier sau vecinătatea unui oraş- comercială sau rezidenţială

Proprietăţi echivalente disponibile Proprietăţi complementare

3.4. CerereaMunicipiul Galaţi este un oraş bine dezvoltat din punct de vedere economic şi se

preconizează că dezvoltarea sa va continua şi în anii care urmează. Rata şomajului a scăzut în ultimii ani. În oraş se regăsesc majoritatea ramurilor importante ale economiei naţionale : industrie, servicii, comerţ.

Cererea pentru proprietăţi rezidenţiale, case cu teren, este în creştere, prezentând însă anumite particularităţi. Zonele căutate sunt în general zone liniştite, retrase, cu acces facil şi utilităţi complete. În ultimii ani au început să se manifeste tot mai des cereri pentru zone periferice, unde acum se dezvoltă cartiere de vile.

În funcţie de tipul de dezvoltare dorită, cererea este orientată spre zonele bune ale oraşului: Centru, Mazepa, zona de case de pe strada Domnesca şi cele de pe străzile paralele cu aceasta.

Pentru proprietăţi comerciale şi speciale există o mare presiune asupra zonei centrale şi a zonelor semicentrale, precum şi asupra zonelor cu amplasament favorabil din punct de vedere comercial din cartiere. În funcţie de scopul dezvoltării se caută terenuri cu o formă potrivită, front la stradă cât mai larg, dimensiuni corespunzătoare în funcţie de scop, acces facil, posibilităţi de parcare, dotare cu utilităţi.

Cererea pentru închiriereade spaţii administrative provine mai ales de la firmele de asigurări, bănci, şi alte instituţii financiare, diverse reprezentanţe. Chiriile brute percepute pe spaţii centrale sunt între 100 si 550 euro / mp. Cererea este semnificativă, însă oferta este de multe ori neajustată acestui tip de cerere, în special pentru că în municipiu s-au construit până în prezent puţine clădiri noi, cu destinaţia specifică de birouri. Oferta pentru spaţii de birouri este de 6-8 euro/mp/lună iar pentru spatii comerciale este de 10 euro/mp/lună.



3.5. Oferta competitivă Piaţa din Galaţi permite o animare având printre argumente ieşirea la Dunăre şi apropierea de graniţa cu Ukraina, dar mai cu seamă prin faptul că, odată cu intrarea în Uniunea Europeană, Galaţiul a devenit unul din punctele de frontieră ale acestei comunităţi.Se abservă semne de scumpire a terenurilor pe toate segmentele pieţei imobiliare. La Primărie există peste 5000 de cereri pentru locuinţe. În acelaşi timp, în oraş se dezvoltă un proiect care vizează peste 100 apartamente cu 2-5 camere, dar la preţuri destul de mari pentru puterea de cumpărare a gălăţenilor : 1200-1500 euro / mp.

Au căutare şi loturile extravilane. Spre exemplu, pentru o parcela situată în spatele magazinului Metro, pe şoseaua Galaţi-Tg. Bujor, oferta de pret pentru terenuri se situeaza intre valorile de 55-100 euro/mp (cu utilitati).

Zone interesante au devenit cele adiacente combinatului Mittal Steel. Unele firme au depozite de materiale şi spaţii de producţie în interiorul oraşului. Acestea vor trebui să se mute, pentru că începand cu 2006 s-a interzis accesul autovehiculelor de trafic greu.

Astfel, la Smârdan, preţul mediu al terenurilor se tranzactioneaza incepand de la 20 euro/mp iar la Şendreni, în drumul spre Tecuci de la 35 euro / mp.

De asemenea, preţurile terenurilor au crescut vertiginos în zona Arcaşilor, în afara Galaţiului, spre comuna Vânători, în apropierea magazinului Metro, acolo unde se petrece un fenomen tipic pentru această piaţă : un proprietar anunţă că el nu vinde sub 70 euro / mp, dar ceilalţi sunt mai grăbiţi şi acceptă sume mai scăzute. Investitorii cumpară acum cu 20-35 euro / mp, ştiind ca preţurile se vor dubla, dacă nu, chiar mai mult de atât.

Din punct de vedere al terenurilor, oferta de terenuri libere este redusă, mult mai restransă în zonele centrale, semicentrale şi unele zone rezidenţiale mai vechi. Din punct de vedere al dimensiunilor terenurilor centrale şi semicentrale, rar se găsesc parcele care să depaşească 600-700 mp. Majoritatea ofertelor sunt pentru parcele de 250-400 mp. În zona centrală nu sunt decat foarte rar oferte de teren, majoritatea tranzacţiilor fiind cu terenuri construite. Pentru terenuri situate in zona de centură a oraşului exista oferte variate de preţuri : de la 50-60 euro/mp până la 120 euro/mp.

La data evaluării există o varietate de oferte de terenuri în municipiul Galaţi. Acestea variază de la parcele periferice mai mari (până la 10.000 mp) situate în cartiere periferice la care preţul de ofertă este de 10-15 euro / mp până la terenuri ultracentrale, ale căror preţuri urcă până la 250-300 euro / mp. Oferta fiind mică, tranzacţiile sunt reduse în cazul proprietăţilor pentru care construcţiile existente nu sunt în cea mai bună utilizare.

În zone rezidenţiale de lux, oferta de terenuri variază de la 250 la 400 euro / mp, în funcţie de dimensiune, poziţionare, utilităţi. În cartiere mai vechi şi mai apreciate de populaţie, oferta de terenuri depaşeşte rar dimensiunea de 500 mp, iar preţurile sunt de la 250 la 350 euro / mp.

Pe strada Universităţii nr. 31, unde se află proprietatea evaluată, oferta de terenuri este redusă. Practic nu există terenuri libere în această zona limitată, doar proprietăţi constand în teren şi construcţii. Pentru inchirierea proprietaţilor rezidenţiale – case sau vile în zone centrale - chiriile variază în intervalul 300-600 euro / lună, mărimea chiriei depinzănd de dimensiuni, finisări, poziţionare şi acces. Trebuie remarcat că pentru clădiri poziţionate în zone similare cu clădirea noastră şi finisaje adecvate, chiria se situează în



partea superioara a intervalului pieţei. Pentru conversia proprietăţilor rezidenţiale obişnuite ocupate de proprietari în spaţii de închiriere sunt necesare costuri importante între 250-300 euro / mp desfaşurat pentru a îndeplini cerinţele de pe piaţa proprietăţilor rezidenţiale închiriabile.

Ratele de capitalizare constatate pe piaţa proprietăţilor imobiliare rezidenţiale din zonele similare sau învecinare cu subiectul evaluării sunt situate în intervalul 6,5-8 %.

În vecinătatea amplasamentului, chiriile pentru spaţii comerciale, de tipul depozitelor en-gross de băuturi, alimente, micilor ateliere, magazine de prezentare, sunt de 10 euro / mp util, în funcţie de suprafaţă, dotări, acces, posibilităti de aprovizionare sau poziţionare. Preţurile de vânzare pentru asemenea spaţii, s-au situat în ultimul timp în intervalul 100-200 euro / mp util. Condiţiile pieţei, raportate la preţurile de tranzacţionare în euro nu au cunoscut o creştere spactaculoasă în ultimele 6 luni.

3.6. Echilibrul pieţei Piaţa galaţeana este o piaţă activă, pe termen scurt oferta imobiliară este relativ fixă,

iar preţurile corespund, în general, cererii. Preţurile şi chiriile sunt în creştere, de asemenea, cererile pentru apartamente noi, în blocuri recent construite sau în faza de construcţie, sunt în creştere. Un lucru important este şi faptul că există cereri şi pentru locuinţe în blocuri aflate abia în fază de proiect.

Piaţa din Galaţi, fiind o piaţă activă, este o piaţă a vânzătorului în care aceştia obţin pe proprietăţile lor preţurile scontate sau chiar mai mari.

În prezent, pe piaţă, preţurile pentru construirea unei proprietăţi rezidenţiale (casă de locuit) sunt de 1200-1400 euro / mp desfăşurat.

Costurile de reamenajare ale clădirii supuse evaluării pentru condiţii de locuit satisfăcătoare, eventual închiriere este de 250-300 euro / mp construit şi 5 euro/mp amenajare curte, împrejmuiri, acces. Pentru demolarea şi eliberarea terenului costul mediu este de 57 euro / m cub de construcţie.

Pentru proprietăţi comerciale cu destinaţia de spaţii administrative, nivelul costurilor de construcţie este de 1030 euro / mp suprafată construită. La acesta se adaugă 50 euro / mp util pentru amenajări de teren : terasare, alei, parcări, racorduri la utilităţi potrivit tipului constructiv, etc. Aceste costuri includ toate costurile directe şi indirecte şi de aducere a proprietăţii la gradul de ocupare estimat. Normativele de construcţii arată că la amenajări de spaţii comerciale 15% din terenul construibil este amenajat cu alei, parcări, etc. În mod uzual, pentru asemenea construcţii, raportul între suprafaţa desfăşurată şi cea utilă este de 1,2. Din aria utilă, 95 % se poate considera închiriabilă.

Proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare prezintă interes pe piaţa imobiliară şi îşi păstrază valoarea în viitor datorită amplasării bune şi a unei dimensiuni optime.(Surse suplimentare de informaţii : www.imobiliare.ro, www.spatii.ro, www.run.ro, www.onxa.ro, www.donaldo.ro, www.case.ro).

Studiu de vandabilitate Proprietatea analizată se află amplasată în intravilanul municipiului Galaţi, într-un

cartier central de locuinţe individuale şi colective cu regimuri de înăltime diferite, într-o zonă de categorie I din punct de vedere urbanistic.

În imediata apropiere majoritatea locuinţelor sunt de tip parter.


http://www.donaldo.ro/

http://www.onxa.ro/

http://www.run.ro/

http://www.spatii.ro/

http://www.imobiliare.ro/


Transport în comun : staţie de maxi taxi, autobuz şi troleibuz la 5 minute. Tipuri de drumuri : străzi asfaltate Prezenta utilităţilor : cartierul are acces la toate utilităţile Apropiere faţă de zone de neplăceri : nu există Apropiere de centrele comerciale : Piaţa Centrală la cca. 10 min., Gară CFR şi autogară

cca. 15 min. Apropiere faţă de zonele de recreere : 15 min. faţă de Faleza Dunării, 20 min. faţă de

Grădina Publică, 5 min. faţă de Parcul Eminescu. Colectarea gunoiului : o dată pe săptamână Apropierea faţă de unităţi de învăţământ : Universitate cca.5 min., Şcoala Generala nr.

16 cca. 5 min., Gradiniţă cca. 2 min., Campus universitar cca. 20 min. Apropierea de spitale, policlinici : Policlinica Municipal cca. 10 min. Tipul şi intensitatea traficului rutier : la 150 m de Strada Domnească, 150 m faţă de

Strada Nicolae Bălcescu Tipul şi intensitatea traficului pietonal : redus Alte influente : zona nepoluată, cu multa verdeaţă, în general un cartier liniştit.

Nivelul taxelor şi impozitelor locale În conformitate cu Legea 571 / 2003 (Cod Fiscal) şi reglementărilor

locale privind taxele şi impozitele :o Pentru persoane juridice :

- Impozit clădiri : 1,725 % din valoarea de inventar pentru construcţiile reevaluate respectiv 9,2 % pentru cele nereevaluate

- Impozit teren : zona A : 7101 lei / ha, respectiv 0,7101 lei/mp

o Pentru persoane fizice :- Impozit clădiri : 0,0738 lei / mp suprafaţă construită desfaşurată

În cazul proprietăţii analizate : Valoare impozit proprietate / 2008 + taxa de habitat = 257 lei

3.7 Descrierea proprietăţii imobiliareProprietatea ce face obiectul prezentului raport a fost identificata conform cap. 3.1.Imobilul analizat se află amplasat într-un cartier rezidenţial în zona de locuinţe

individuale şi colective mici, cu maxim P+1 niveluri, în zonă fiind situată piaţa centrală a municipiului care preia nevoile imediate ale populaţiei din zonele imediat apropiate, restaurante precum şi magazine specializate.

Zona centrală în care este situata proprietatea este cunoascută în oraş ca o zonă veche de case, în imediata apropiere a zonei istorice (zonă de categorie I din punct de vedere urbanistic). Loturile de teren sunt de 100-250 mp, pentru zona de case.

Zona rezidenţială analizată se adresează persoanelor fizice şi juridice cu un potenţial financiar mediu şi ridicat.

3.7.1 Informaţii despre amplasament Terenul aferent proprietăţii

- Terenul aparţine persoanelor fizice Mihalache Şerbu şi Elena.Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 22


- Terenul în cauză este situat în intravilanul municipiului Galaţi, în zona I, conform zonării terenurilor situate în perimetrul municipiului Galaţi

- Terenul în cauză are ieşire directa la Strada Universităţii, în dreptul numarului 31.- Suprafaţa totală a terenului este de 245 mp.- Adâncime teren : 9,9 m- Forma terenului întregii incinte este neregulata (compusa dintru-un patrat cu

suprafata de 163,84 mp si un trapez cu suprafata de 81,16 mp), plană, nivelul terenului fiind la cel al carosabilului şi are o deschidere la stradă de 12,5 ml.

- Îmbunătăţiri exterioare : construcţie poartă şi gard metalic, racordată la toate utilităţile necesare situării într-o zonă oraşenească centrală şi anume : alimentare cu apă, canalizare, telefonie şi reţea de gaze naturale, reţea de televiziune prin cablu.

Urbanism- Nu au fost făcute cercetări asupra restricţiilor de urbanism şi s-a considerat că

dezvoltările ulterioare pot fi făcute în aceleaşi condiţii cu cele actuale;- În absenţa unor informaţii contrare, evaluarea s-a făcut în ipoteza că proprietatea

nu este afectată de proiecte cum ar fi lărgirea străzilor sau expropiere;- Evaluarea s-a făcut presupunând ca proprietatea în cauză a fost construită în

conformitate cu autorizaţia de construire şi este ocupată şi folosită fără încalcarea prevederilor legale;

- Terenul de fundare este încadrat în categoria „teren normal de fundare”, ce se pretează la ridicarea de construcţii, fără să necesite măsuri speciale;

- Terenul nu este traversat de nici un curs de apă, iar pânza freatică se situează la o adâncime medie;

- Regimul de inălţime construibil al zonel este P+1.- Suprafaţa de teren este ocupată de construcţie în proporţie de 44,3 %.

3.7.2. Descrierea amenajărilor şi construcţiilor În proprietatea în cauză există o construcţie de tipul „casă familială”.

FuncţiuneClădirea a fost proiectată şi executată pentru funcţiunea de locuinţă, organizarea

interioară fiind caracteristică acesteia.Clădirea are un grad de finisaj mediu şi dotare tenică peste medie, specific destinaţiei

de locuinţă unifamilială, încadrând clădirea în categoria locuinţelor rezidenţiale.

Amplasarea construcţiei în cadrul incinteiClădirea se află amplasată cu faţada principală la strada Universităţii, dezvoltându-se

pe jumătatea stângă a incintei, imobilul evaluat fiind mărginit de proprietăţi particulare şi de stat.

Proprietatea în cauză se îvecinează astfel :- Nord – Fam. Franciuc- Est – Fam. Cristian Ion- Sud – Locuinţă aflată în proprietatea I.G.L. Galaţi- Vest – Locuinţă aflată în proprietatea I.G.L. Galaţi



Zona principală de acces este pe partea laterală a clădirii. Accesul în clădire

Accesul în clădire se realizează pe două intrări :- Prima realizează accesul în zona de petrecere a timpului liber, din hol în sufragerie

şi apoi în dormitor - A doua realizaeză accesul spre zona de muncă – bucătărie.

Anul construiriiAnul punerii în funcţie este 1938.

Regim de înălţime Clădirea are o înălţime de 4,5m, de la trotuar

Caracteristici dimensionaleClădirea are următorii indici constructivi :

Construcţiile au următoarele suprafeţe, finisaje interioare şi compartimentări :

Destinatie incapere

Suprafata (mp)

Perimetru(m)

Inaltimea libera (m)

Tip pardoseala

PPlacari

Tipzugraveli

Vestibul 4 8 2,7 parchet nu Var lavabilCamera 1 16,40 16,2 2,7 parchet nu Var lavabilCamera 2 16,81 16,4 2,7 parchet nu Var lavabilCamera 3 16,8 16,4 2,7 parchet nu Var lavabilCamera 4 12,6 14,4 2,7 parchet nu Var lavabilHol 4,3 10,6 2,7 gresie nu Var lavabilBucatarie 10,08 13,2 2,7 gresie faianta Var lavabilBaie 6,72 11,6 2,7 gresie faianta Var lavabil

TOTAL 87,71 106,8

Nota : Suprafetele utile au fost calculate pe baza planurilor puse la dispoziţie de catre proprietar şi a măsurătorilor efectuate în cladirea în cauză.

O clădire are două părţi principale : infrastructură şi suprastructură.

InfrastructuraInfrastructura se referă la întreaga structură de fundaţie a clădirii, care este sub pământ

sau la nivelul solului şi include alcatuirea fundaţiei în diverse variante – temelii, piloţi, stâlpi şi grinzi. Infrastructura cuprinde ca element principal fundaţia, peste care se execută, după caz, parterul sau subsolul.

Fundaţia este elementul de construcţie care se află în contact direct cu terenul bun de fundare şi transmite acestuia toate încărcările care acţionează construcţia.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008

Suprafaţă construită Sc = 108,55 mp

Suprafaţă utilă Su = 87,71 mp

24


Fundaţia proprietăţii evaluate este directă, de suprafaţă (de mică adâncime), executată deasupra nivelului pânzei freatice, rigidă, realizată din cărămidă, continuată sub ziduri şi a fost executată la faţa locului, direct în groapa de fundare. Suprastructura

Suprastructura sau elevaţia clădirii reprezintă partea clădirii de deasupra cotei zero a terenului şi este formată din:

Elemente de rezistenţă :- zidurile- stâlpii- planşeele- şarpantaFinisaje şi protecţie :- învelitoarea- izolaţii- tencuieli şi placaje interioere - pardoseli- tâmplăria pentru uşi şi ferestre- zugrăveli, vopsitorii Instalaţii funcţionale

1. Elemente de rezistenţăStructura de rezistenţă reprezintă subsistemul clădirii care asigură preluarea şi

transmiterea, în condiţii de siguranţă, către terenul bun de fundare, a tuturor acţiunilor si încărcărilor care solicită construcţia.

Evaluatorul nu a efectuat nici o expertiză a structurii clădirii. Evaluarea se bazează pe informaţii puse la dispoziţie de către proprietarul clădirii şi pe constatările făcute în urma inspecţiei proprietăţii, exceptând detaliile care sunt acoperite, ascunse sau inaccesibile, considerând că acestea funcţioneză în condiţii normale. Se consideră că nu există defecte ascunse care ar putea influenţa valoarea clădirii.

Evaluatorul nu a efectuat investigaţii sau teste şi nu au fost puse la dispoziţie date privind poluarea sau contaminarea terenului şi a pânzei freatice. Prin urmare, evaluarea a fost efectuată neluând în considerare aceste aspecte.

Structura de rezistenţă este relizată din zidărie portantă din cărămidă, cu soclu din beton, cu o înălţime 0,10 m. Pereţii au grosimea 0,3 m la interior si 0,4 m la exterior.

Din inspecţia efectuată reiese faptul că zidăria de cărămidă este într-o stare tehnică foarte bună, având în vedere vechimea clădirii.

Planşeul este subsistem de construcţie, având suprafaţa plană orizontală şi are rolul de compartimentare interioară a clădirii pe verticală. Planşeul este realizat din lemn.

Şarpanta, elementul de rezistenţă pentru acoperiş este realizată din lemn.

2. Lucrări de finisaje şi protecţie : Protec ţie

Acoperişul reprezintă subsistemul constructiv, amplasat la partea superioară a clădirii şi care împreună cu pereţii exteriori face parte din subsistemul de închidere al clădiriii, respectiv anvelopa. Acoperişul are suprafaţa înclinată (1 panta) favorizând scurgerea



apelor meteorice.şi este alcătuit din elementele specifice : poală (sau picătura), coamă, dolii, streaşină.

Învelitoarea este elementul de construcţie prevăzut la partea superioară a acoperişului având rolul de protecţie şi izolare a clădirii contra factorilor atmosferici şi este confecţionată din foi de tabla zincata de 3,5 mm.

Finisaje Finisajele au rol constructiv, funcţional, decorativ şi igienico – sanitar, cuprinzând

lucrări de pardoseli,tencuieli, zugrăveli, vopsitorii şi tâmplării.Pardoselile sunt elemente relizate pe partea superioară a planşeelor şi au rolul de a

asigura circulaţia, depozitarea, confortul şi estetic în exploatarea unei clădiri. Pardoselile sunt din lemn, calde, realizate din parchet. În hol, bucătărie şi baie s-au folosit plăci de gresie.

Tencuielile sunt straturile de finisaj aplicate pe suprafaţa brută a elementelor de construcţie, având rol decorativ, igienic, de protecţie şi izolare hidrofugă, termică, fonică şi anticorozivă. Finisarea feţei văzute este o tencuială gletuită, executată din două straturi. Tencuiala decorativa este stropită, executata manual, cu un amestec de ciment, var, piatră macinata şi adaos de culoare (întrebuinţată la faţadă). Celelalte trei laturi sunt tencuite si zugravite cu var. La proprietatea evaluata tencuiala nu prezinta degradări.

Zugrăvelile sunt executate la suprafaţa elementelor de construcţie. Zugrăveala interioară este simplă, cu var lavabil.

Vopsitoria este stratul aplicat pe tâmplăria din lemn, alcătuit dintr-o suspensie de pigmenţi în ulei si executata manual. Vopsitoria pe lemnărie este aplicată pe tâmplaria usilor şi ferestrelor, în două straturi, in culoare alba. Suprafetele metalice au fost vopsite in doua straturi in culoare gri (poarta).

Tâmplăriile sunt lucrări montate în locurile special lăsate la executarea pereţilor interiori şi exteriori ai clădirilor, având rolul de a asigura iluminarea şi ventilarea naturală a încăperilor, acesul în clădire şi la comunicarea dintre diferitele încăperi. Aceste elemente de tâmplărie sunt uşile si ferestrele.

Uşile sunt confectionate din lemn, la acestea folosindu-se şi materiale auxiliare (feronerie). Ferestrele sunt din lemn sau din PVC, sunt simple si duble, cu cercevele mobile. Poarta este confectionata din metal, avand o deschidere pentru accesul persoanelor si una pentru automobil.

3. Instalaţii funcţionaleÎn interiorul proprietăţii se regăsesc următoarele tipuri de instalaţii funcţionale :

- instalaţii electrice- instalaţii sanitare- instalaţii de încălzire- instalaţii de telecomunicaţii

Instalaţii electrice Alimentarea cu energie electrică se realizează prin branşament de la reţeaua publică de

joasă tensiune, prin conductori de cupru şi se leagă la tabloul general montat în interiorul clădirii.

Se utilizează instalaţii electrice de iluminat şi prize monofazate de 220 V.



Cablurile electrice sunt uzuale pentru tensiuni mai mici de 1 kV, izolate printr-o manta de protecţie.

Iluminatul interior se face cu corpuri de iluminat cu becuri. Iluminatul exterior se realizează printr-un corp de iluminat incandescent, situat la

intrare, deasupra intrării principale. Întrerupăroarele şi prizele sunt clasice.Instalaţii sanitare

Alimentarea cu apă potabilă se realizează prin branşament la reţeaua publică, prin conducte de ţeavă zincată.

Căminul de branşament este pozat în incinta proprietăţii. Consumul de apă este contorizat individual prin apometrul montat în căminu de

racord. Canalizarea este racordată la canalizarea publică prin conducte de PVC. Grupul sanitar are alimentare cu apă rece şi caldă, este dotat cu obiecte sanitare si cu

accesorii, cadă din fontă emailată şi obiecte sanitare din portelan (în baie) – lavoar, oglindă, etajeră, săpunieră, portprosop, robinet, baterie, racord de apa şi racord de scurgere, vas WC cu scaun şi dispozitiv de spălare (rezervor vas WC) din PVC, aflat la semiânălţime.

Instalaţii de încălzireo Incalzirea se face local cu centrală termică alimentată cu gaz metano Evacuarea gazelor arse se realizează prin burlane din tablă racordate la coşul de fum

ale clădirii.o Pentru centrala termică combustibilul folosit este gazos – gazul natural fiind furnizat de

reţeaua publică, prin branşament şi punct de reglare şi măsură.Instalaţii de telecomunicaţii

Proprietatea dispune de instalaţie pentru posturi telefonice cu un terminal şi instalaţie pentru captarea semnalului TV, prin cablu, cu un terminal.

3.7.3. Concluzii Datorită atenţiei deosebite acordată întreţinerii clădirii, aceasta se află într-o stare

tehnică foarte bună, prezentând toate facilităţile unei proprietăţi rezidenţiale (de locuit).Zona studiată se caracterizează printr-o populaţie eterogenă cu o pondere

intelectuală relativ ridicată, cu posibilităţi financiare medii şi peste medie. Aceasta favorizează un comportament civilizat, care influenţează pozitiv atractivitatea zonei din punct de vedere social.



CAPITOLUL 4 – ANALIZA DATELOR - CONCLUZII

4.1. Cea mai buna utilizare (CMBU)4.1.1. Baze teoretice

Conceptul de cea mai bună utilizare este esenţială pentru procesul de evaluare a unei proprietăţi, fiind fundamentat de piaţa imobiliară. Când scopul unei evaluări este determinarea valorii de piaţă, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea.

Cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.

Permisă legal Evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege, analizând

reglementările privind zonarea, restricţii de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu, stilurile istorice şi impactul asupra mediului.

Posibila fizicSe analizaeză dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi

accesibilitatea unui lot de teren, riscul unor dezastre naturale care pot afecta utilizările unei proprietaţi imobiliare. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizarii actuale în altă utilizare, considerată cea mai bună.

Fezabila financiarUtilizările care au îndeplinit criteriile de permisivitate legală şi posibile fizic, sunt

analizate mai departe pentru a se determina dacă ele ar putea produce venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.

Maxim productivăDintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care va

conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerut de piaţa pentru acea utilizare.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din urmatoarele situaţii : Cea mai bună utilizare a terenului liber Cea mai bună utilizare a terenului construit

4.1.2. Cea mai buna utilizare a terenului liberCea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber.În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care pot crea valoare şi evaluatorul

poate începe selecţia proprietăţii comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului.Dacă cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcţii atunci evaluatorul

trebuie să determine tipul şi caracteristicile construcţiei : numărul de etaje, dimensiuni şi utilităţi, nivelul chiriei şi al cheltuielilor de exploatare şi costul construcţiei.



Terenul ce face subiectul prezentului raport de evaluare este în suprafaţă de 245 mp (considerat liber) şi este situat în Galaţi, pe strada Universităţii nr. 31.

În urma analizei şi identificării proprietăţilor comparabile cât şi identificarea utilizărilor ce pot crea valoare, în cazul de faţă, se propune compararea valorii terenului ce rezultă în cazul construirii unei proprietăţi rezidentiale cu valoarea terenului ce rezultă în cazul construirii unui spaţiu comercial sau administrativ. Rezultatele sunt prezentate în următorul tabel :

Explicaţii :Rata de capitalizare pentru proprietăţi cu destinaţie de spaţii administrative în zone

similare cu cel analizat este rata de capitalizare extrasa de pe piaţa imobiliara este 8%.



În conformitate cu “Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zilei, a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”, editat de Matrix Rom în noiembrie 2007, clădirea rezidenţiala propusă a fi construită a fost încadrată la „locuinţă uzuală tip vilă parter + 1 etaj + demisol nelocuibil, planşeu din beton, acoperiş şarpantă, tablă, zidarie cărămidă, toate facilitaţile, încalzire centrală termică proprie - combustibil gaz metan” prezentată în fişa nr. 24.

Analizând datele obţinute se abservă că valoarea terenului (reziduală) este mai mare în cazul construirii unei proprietăţi rezidenţiale iar opinia evaluatorului este că CMBU a terenului liber este :

Construcţia unei proprietăţi rezidenţiale

4.1.3. Cea mai buna utilizare a terenului construitCea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui dată

unei proprietaţi imobiliare pentru construcţiile ce-i aparţin. Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietaţi în funcţie de rata de

fructificare pe termen lung şi riscul asociat este cea mai bună utilizare a terenului construit.

În analiza celei mai bune utilizări a proprietaţilor ocupate de proprietar, trebuie considerată orice modernizare ce este în concordantă cu preferinţele pieţei.

Presupunem că terenul este ocupat de o construcţie cu destinaţie actuală de locuintă individuală. Se studiază doua variante alternative : Varianta 1 – presupune schimbarea destinaţiei actuale şi utilizarea proprietăţii

imobiliare în scopul desfăşurării de activităţi comerciale. Pentru destinaţia de birouri s-ar putea exploata la o chirie lunară de 8 euro / mp / lună.

Varianta 2 – presupune menţinerea actualei destinaţii şi închirierea ca şi locuintă. Din informaţiile de piaţă pentru închiriere locuinţă similară în zone imobiliare ce pot fi asimilate cu cea în care este amplasată proprietatea evaluată chiria lunară este de 550 euro / mp / lună.

Astfel :o Ambele utilizări sunt permisibile legal ;o Ambele utilizări sunt fizic posibile ;o Ambele utilizări conferă rentabilitate pentru proprietar având în vedere că se pot obţine

venituri apreciabile cu cheltuieli minime ;

VARIANTA 1Utilizarea proprietăţii imobiliare în scopul desfăşurării de activităţi comerciale, ca sediu administrativ sau restaurant este improprie, prezentând următoarele dezavantaje :

Nu sunt spaţii care să permită amenajarea acestora ca parcari şi spaţii pentru aprovizionare, necesare în activităţi comerciale.

Traficul care se desfaşoara în zonă este limitat existând riscul unei clientele puţin numeroase.



Interiorul construcţiei are compartimentare improprie desfaşurării activităţilor comerciale, o reproiectare şi reamenajare a acestuia necesitând costuri ridicate.

Zonă neatractivă pentru spaţii administrative, birouri sau sedii de firme, neavând acces direct la stada principală.

VARIANTA 2Utilizarea proprietăţii imobiliare ca locuinţă este varianta optimă, având în vedere că în zonă există clădiri de locuit de lux, zona fiind în dezvoltare – renovari ale cladirilor vechi existente – şi căutată pentru acest scop.

Avantajele care mai pot fi oferite de proprietate, considerând optimistă varianta aleasa pot fi :

Spaţiile şi compartimentările interioare au fost concepute pentru locuinţă, asigurând conlucrarea optimă a zonelor de muncă, odihnă, petrecere a timpului liber.

Face parte dintr-un cartier de case. Închirierea se poate face imediat, fără nici o modificare. Pentru tipul de proprietate analizată se practică chirii lunare, pentru întregul imobil.

La data evaluării preţurile de închiriere pentru case similare, cu destinaţia locuintă, în zona în care se afla imobilul evaluat, sunt în jur de 550 euro / lună iar pentru spaţii comerciale chiria se situează la valoarea de 8 euro / mp SU / lună.Pentru cele doua situaţii rezultă urmatoarele : Valori ale venitului brut efectiv (neconsiderându-se pierderi prin neocupare şi

întârzieri la plata chiriei) Pentru spaţii de locuit

550 euro / luna x 12 luni = 6.600 euro / an Pentru spaţii comerciale

- 8 euro / mp S.utilă / lună x 12 luni x 87,71 mp = 8.420 euro / an- costul conversiei, cu T.V.A., din locuinţă în spaţiu comercial este

estimat la 7.267 euroAcest cost de conversie, fără T.V.A., este reprezentat de :

Articole si instalatii UM Cantitate Lei / UM

LeiLei

Martie 2008

Instalaţie avertizare incendiu mpAd 108,55 16 1.737 1.761Iluminat de siguranţă Buc 1 1.235 1.235 1.252Instalaţie climatizare Buc 1 2.754 2.754 2.792Instalaţie antiefracţie Buc 1 2.390 2.390 2.423Mochetă PVC mp 77 3,3 254 254Uşă intrare metalică de siguranţă Buc 2 150 300 300Fereastră PVC simplă cu deschidere mp 2 x 1,98 356 705 715Fereastră PVC pentru baie şi bucat. mp 2 x 0,33 356 235 238Uşa interior cu geam simplu mp 16,8 356 5.980 6.062Geam termopan mp 21,42 145 3.106 3.149Jaluzele verticale mp 4 x 1,98 99,17 785 796Plafoane false mp 77 37,87 2.916 2.916



Total cost conversie in lei 22.658Total cost conversie in euro 6.107Total cost conversie in euro, cu TVA 7.267

Preţurile pentru estimarea costului de reconversie au fost extrase din ‘’Indreptar tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei a elementelor construcţiilor de locuinţe‘’ – noiembrie 2007, de Sorin Turcuş şi Aurel Cristian, editat de Matrix Rom Bucureşti. Preţurile au fost actualizate la luna martie 2008 folosindu-se coeficientul 1,0137, ce reprezintă raportul dintre cursul euro în luna martie 2008 (3,71 lei/euro) şi cursul euro din luna noiembrie 2007 (3,66 lei/euro). Pentru mochetă, jaluzele şi plafoane false s-au folosit ofertele de pe piaţă care includ şi montajul în preţ.

Cheltuieli aferente exploatării pentru spaţii de locuit se ridică la cca. 20 % din venitul brut efectiv

20 % x 6.600 euro / an = 1.320 Euro / an pentru spaţii administrative / birouri se ridica la cca. 40 % din venitul brut efectiv

40 % x 8.420 euro / an = 3.368 euro / an

Sintetizând, reiese următorul tabel :

Indicator Spaţii comercialesau administrative

Spaţiu pentrulocuit

Venitul brut efectiv (VBE) 8.420 6.600Cheltuieli din exploatare (40% respectiv 20% ) 3.368 1.320Venit net efectiv (VNE) 5.052 5.280Rata de capitalizare 8% 6,5%Valoare capitalizată 63.150 81.231Cost conversie 7.267 0Valoare proprietate 55.883 81.231

Explicaţii :- pentru ambele variante veniturile din chirie au fost determinate pentru o suprafaţă utilă

închiriată de 87,71 mp la nivelul chiriilor menţionate mai sus- rata de capitalizare pentru proprietăţi cu destinaţie de locuinţe este de 6,5 % (calulata la

capitolul abordarea prin capitalizarea venitului) şi pentru spaţii administrative în zone similare cu cel analizat este rata de capitalizare extrasa de pe piaţa imobiliara este 8%.

- costurile de conversie au fost determinate luand in considerare faptul ca starea tehnica actuala a cladirii este foarte buna.

4.1.4. Concluzie

Cea mai buna utilizare a proprietăţii în cauză este utilizarea ca şi

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008

Imobil rezidenţial

32


4.2. Evaluarea proprietăţii

4.2.1 Procedura de evaluareBaza evaluării realizate în acest raport este valoarea de piaţă aşa cum a fost definită

ea la cap. 2, pct. 2.5, din prezentul raport.Pentru determinarea acestei valori se vor folosi următoarele abordări :

Abordarea prin cost (metoda costului) Abordarea prin comparaţia vânzărilor (metoda comparaţiei) Abordarea prin capitalizarea venitului (metoda de randament)

Prin aplicarea acestor abordari (metode) se obţin o serie de valori care sunt interpretate de catre evaluator şi prin reconcilierea lor se formează o opinie a evaluatorului privind valoarea de piaţa a proprietăţii.

4.2.1.1. Etapele parcurse- documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului- inspecţia amplasamentului, aprecierea stării tehnice a acestuia, măsurarea şi verificarea suprafeţelor- discuţii purtate cu proprietarul - stabilirea limitelor şi ipotezelor care stau la baza elaborării raportului- selectarea tipului de valoare estimată- deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei- analiza tuturor informaţiilor culese şi interpretarea rezultatelor- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietaţii imobiliare

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.

4.2.1.2. Surse de informaţii- actele de proprietate, documentele şi schiţele privind proprietatea imobiliară, puse la dispoziţie de catre proprietar- informaţii privind istoricul amplasamentului, lucrările şi reparaţiile efectuate, situaţia juridică a clădirii, situatia juridică a terenului, etc.- prin documentele şi informaţiile puse la dispozitia evaluatorului, proprietarul poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilor furnizate.- informaţii preluate de evaluator din baza proprie de date, din interviuri cu vânzatori şi cumparatori imobiliari de pe piaţa locală, de la evaluatori locali, publicaţii locale, agenţii imobiliare existente pe plan local, informaţii care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare.



4.3. Abordarea prin comparaţia directă

4.3.1. Baze teoretice Metoda comparaţiei directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de

piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, compărand apoi aceste proprietăi cu cea de evaluat. Estimarea chiriei pe piaţă, a costurilor, deprecierea şi alţi parametrii ai valorii, pot fi obţinuţi prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative.

Premisa majoră a metodei comparaţiei directe este aceea ca valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este direct în relaţie cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile.

Analiza comparativă se bazează pe asemanările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii, care influenţează valoarea. Aceasta ar putea cuprinde diferenţele în drepturile de proprietate evaluate, motivaţia cumpărătorilor şi a vânzătorilor, condiţii de finanţare, situaţia pieţei la momentul vănzării, dimensiunile, locaţia, caracteristicile fizice şi economice sau dacă proprietăţile produc venituri. Criteriile de comparaţie sunt testate faţă de datele pieţei pentru a se putea determina care elemente sunt sensibile la schimbare şi cum afecteaza ele valoarea.

Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietaţi imobiliare, cănd există suficiente tranzacţii recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau tendinţele de pe piaţă.

Pentru a aplica această metoda se culeg date despre tranzacţii, contracte, oferte, refuzuri, opţiuni şi liste de proprietăţi imobiliare, considerate competitive şi comparabile cu proprietatea evaluată.

Sursele primare de informaţii sunt legate de publicitatea imobiliară, publicaţii periodice cu subiect imobiliar şi discuţiile cu părţile în tranzacţie, angajaţii lor, avocaţi, consilieri, agenti de intermediere, administratori imobiliari, proprietari şi promotori.

Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt :1 – cercetarea pieţei pentru a putea obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi

imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea sau zona.

2 – verificarea informaţiilor prin confirmarea ca datele obţinute sunt reale şi corecte şi ca tranzacţiile au fost obiective.

3 – alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu.

4 – compararea proprietăţilor imobiliare comparabile cu proprietatea evaluată utilizând elemente de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecarei proprietăţi comparabile sau dacă nu e posibilă compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.



5 – analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea unei valori unice sau a unui interval de valori, într-o piaţă nedecisă şi foarte dinamică, un interval de valori poate fi o concluzie mai bună decât o singură valoare.

Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţii şi tranzacţiilor imobiliare care au consecintă variaţii ale preţurilor plătite pe piaţa imobiliară.

În metoda comparaţiei directe sunt nouă elemente de comparaţie de bază. :1 – drepturile de proprietate transmise2 – conditţii de finanţare3 – condiţii de vânzare4 – condiţiile pieţei5 - localizarea6 – caracteristicile fizice7 – caracteristicile economice8 – utilizarea9 – componente non-imobiliare ale valorii

De asemenea, se mai pot considera elemente de comparaţie : accesul la proprietate, restricţii guvernamentale, condiţii de mediu sau dezvoltarea infrastructurii.

Procesul analitic se desfaşoară după patru etape :1 – identificarea elementelor de comparaţie ce afectează valoarea tipului de proprietate

evaluată2 – compararea atributelor fiecărei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate

şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie – cantitativ şi calitativ.3 – obţinerea corecţiei nete pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra

preţului sau chiriei.3 – efectuarea unei comparaţii globale a proprietăţii comparabile corectate sau

clasificate şi extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.

Corecţiile obţinute prin tehnici cantitative se aplică tranzacţiilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absolută.

- Corecţia procentuală este utilizată pentru a reflecta modificarile în condiţiile pieţei şi diferenţele de localizare.

- Corecţia absolută se calculează în unităţi monetare ce se adună sau se scade la preţul tranzacţiilor comparabile.

Ordinea în care se aplică corecţiile la tranzacţiile comparabile este determinată de datele de pe piaţă şi analiza pe care o face evaluatorul.

Corecţiile procentuale care se aplică preţurilor unor tranzacţii comparabile reflectă superioritatea sau inferioritatea proprietăţii comparabile, avănd în vedere elemente de comparaţie.

Alegerea valorii finale este ultima fază a analizei, în care apar două sau mai multe valori rezultate şi trebuie exprimată o opinie privind valoarea care ar conduce la preţul cel mai probabil. Această opinie poate fi exprimată sub forma unui interval de valori sau ca o singură valoare.

În procesul de alegere a valorii sunt două elemente extrem de importante :



- valoarea estimată trebuie să fie în concordanţă cu scopul evaluării şi este corelată cu valorile obţinute prin alte metode

- trebuie ţinut cont de transmiterea drepturilor de proprietate transferate în tranzacţiile comparabile.

4.3.2. Proprietăţi imobiliare comparabile

A. Strada Labirintului nr. 46Suprafaţă teren = 160 mpSuprafaţă construită = 90 mpSuprafaţă utilă = 80 mpCărămida şi beton, fără subsolFinisaje - superioareÎnvelitoare din tablă zincatăToate utilităţile (curent electric, apă-canal, gaze)Centrală termică propriePreţ - 75.000 euro (foarte puţin negociabil)

B. Strada Sf. Spiridon nr. 66Suprafaţă teren = 261 mpSuprafaţă construită = 204 mpSuprafaţă utilă = 163 mpCărămidă şi beton, fără subsolFinisaje - inferioareÎnvelitoare din tablă zincatăToate utilitaţile (curent electric, apă-canal, gaze)Sobe teracotă pe gazPreţ - 121.000 euro

C. Strada Columb nr. 86Suprafaţă teren = 300 mpSuprafaţă construită = 170 mpSuprafaţă utilă = 136 mpCaramidă şi beton, fără subsolFinisaje - inferioareînvelitoare din tablă zincatăToate utilităţile (curent electric, apă-canal, gaze)Centrală termică propriePreţ - 94.500 euro

D. Strada Nicolae Bălcescu nr. 51Suprafaţă teren = 250 mpSuprafaţă construită = 160 mpSuprafaţă utilă = 128 mpCaramidă şi beton, fără subsolFinisaje = inferioareînvelitoare din tablă zincatăUtilităţi : curent electric, apă-canalSobe teracotă cu lemnePreţ - 75.000 euro

E. Strada Româna nr. 22



Suprafaţă teren = 297 mpSuprafaţă construită = 160 mpSuprafaţă utilă = 128 mpCărămidă şi beton, fără subsolFinisaje - superioareÎnvelitoare din tablă zincatăUtilităţile : curent electric, apa-canal, gazeCentrală termică propriePreţ – 216.000 euro

4.3.3. Analiza pe perechi de dateGrila de analiză este prezentată în ANEXA 1

Explicatii :Comparabila A :

pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -5% pentru că piaţa demonstreză că proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ iar în cazul de faţa este prezentată ca uşor negociabilă ;

s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S.teren a proprietăţii de evaluat – S.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren, adică (245-160) mp x 211 euro / mp = 17.935 euro. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2.

s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile, adică indicele 0,096 (9,6%).

s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de -7%, deoarece piaţă a demonstrat că între o finisare inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una superioară se aplică o corecţie de 7%.

Comparabila B : pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa

demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare au preţuri negociabile ; s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren dupa formula : S.teren a proprietăţii de evaluat

– S.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren, adică (245-261) mp x 211 euro / mp = -3.376 euro. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2.

s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile, adică -0,4619 (-46,19 %).

s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de 8 %, deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una superioară se aplică o corecţie de 7% ;

pentru montarea unei centrale termice pe gaz (ceea ce ar face ca această comparabilă să semene cât mai mult cu proprietatea de evaluat) s-a mărit preţul comparabilei cu valoarea de 3000 euro. Aceasta valoare este conform ‘’Îndreptarului tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe / noiembrie 2007’’ (S. Turcuş şi A. Cristian –editura Matrix Rom Bucureşti) cât şi valorilor de pe piaţă.

Comparabila C :



pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vanzare au preţuri negociabile ;

s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S.teren a proprietăţii de evaluat – S.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren, adică (245-300) mp x 211 euro / mp = -11.605 euro. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2.

s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile, adică –0,355 (-35,5%).

s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de 8 %, deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una superioară se aplică o corecţie de 7%.

Comparabila D : pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa

demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare au preţuri negociabile ; s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S.teren a proprietăţii de evaluat


s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile, adică –0,3147 (31,47 %).

deoarece conducta de gaze naturale este adusă ‘’la gard’’ s-a aplicat pentru utilităţi o corecţie de 6,7 % (corecţie pentru adus gaz în proprietate), conform Buletinului CTE nr. 97 din februarie 2006 ;

s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de 8 %, deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una superioară se aplică o corecţie de 7% ;

pentru montarea unei centrale termice pe gaz (ceea ce ar face ca această comparabilă să semene cât mai mult cu proprietatea de evaluat) s-a mărit preţul comparabilei cu valoarea de 3000 euro. Această valoare este conform ‘’Îndreptarului tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe / noiembrie 2007’’ (S. Turcuş şi A. Cristian –editura Matrix Rom Bucureşti) cât şi valorilor de pe piaţă.

Comparabila E pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa

demonstrează că proprietăţile oferite la vănzare au preţuri negociabile ; s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S.teren a proprietăţii de evaluat


s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile, adică –0,3147 (31,47 %).

s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de -7 %, deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una superioară se aplică o corecţie de 7%.

Corecţia totală netă s-a calculat după formula : preţ iniţial (de ofertă) – preţ final (la care a ajuns evaluatorul după aplicarea corecţiilor).



Corectţia totală netă (% preţ vânzare) s-a calculat cu formula : valoarea corecţiei totală netă raportata la preţul initial al comparabilei şi înmulţită cu 100.Corecţia totală brută s-a calculat după formula : adunarea tuturor corecţiilor în valoare brută, fără a se ţine cont de semn.Corecţia totală brută (% preţ de vânzare) s-a calculat după formula : valoarea corecţiei totală brută raportată la preţul iniţial al comparabilei şi înmulţit cu 100.Pentru a estima valoarea proprietăţii din Str. Universităţii nr. 31 s-a analizat corecţia totală brută cea mai mică, care în cazul de faţă este 37.125 (0,49 % prêt vanzare).

4.3.4. Concluzii

În urma analizei pe perechi de date din cadrul abordării pe baza comparaţiei vânzărilor s-au obţinut următoarele valori :

Comparabila A – 90.900 euro 337.239 lei rotunjit 337.200 lei - corecţie totală brută 37.125 lei

Comparabila B – 84.300 euro 312.753 lei rotunjit 312.700 lei - corecţie totală brută 71.760 lei

Comparabila C – 51.150 euro 189.767 lei rotunjit 189.700 lei - corecţie totală brută 50.900 lei

Comparabila D – 55.400 euro 205.534 lei rotunjit 205.500 lei - corecţie totală brută 39.407 lei

Comparabila E - 116.900 euro 433.699 lei rotunjit 433.700 lei - corecţie totală brută 99.107 lei

Valoarea de piaţă estimată pentru proprietatea evaluată este dată de corecţia totală brută cea mai mica, astfel ca prin metoda comparaţiei valoarea estimată pentru casă şi teren este de :

337.200 LEI

90.900 EURO

Curs valutar martie 2008 : 1 euro = 3,71 lei



4.4. Abordarea prin capitalizarea venitului

4.4.1. Baze teoreticeAbordarea prin venit reprezintă una dintre cele trei abordări tradiţionale pe care

evaluatorul le poate folosi în procesul de evaluare şi constă în metode, tehnici şi proceduri matematice pe care evaluatorul le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietăţii de a genera beneficii, de obicei venituri băneşti şi valoarea de revânzare şi convertirea acestor beneficii în valoarea lor prezentă.

Proprietăţile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obişnuit cumpărate ca o investiţie şi din punctul de vedere al investitorului mărimea câştigului reprezintă elementul critic care afectează valoarea proprietăţii. O premisă de bază a abordării investiţionale este relaţia direct proporţională între capacitatea de a genere profit şi valoarea unei proprietăţi.

Metoda de randament reprezintă una din cele trei categorii mari de abordări ale evaluării unei proprietăţi imobiliare, considerând proprietatea ca o investiţie generatoare de venituri. Potenţialii cumpărători nu sunt ocupanţii proprietăţii, ci sunt investitori interesati de veniturile realizate din exploatarea proprietăţii şi nu de avantajele deţinerii acesteia.

Valoarea de randament exprimă valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare în întregul ei – teren şi construcţii – presupunând ca aceasta este în perfectă stare şi realizează venituri din chirii.

Proprietaţile imobiliare care generează venituri se achiziţionează ca investiţii, proprietarul fiind interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul esenţial care influenţeaza valoarea proprietăţii.

Analiza datelor privind cheltuielile şi veniturile aferente unei proprietăţi constitue punctul de plecare în aplicarea metodelor de randament în evaluare. Valoarea unei proprietăţi este direct proporţională cu capacitatea beneficiară a acesteia.

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea / actualizarea caştigurilor constau în tehnici şi formule matematice folosite de evaluatori pentru a analiza capacităţile beneficiare ale unei proprietăţi imobiliare (măsoară câştigurile realizate sub formă bănească), care transformă câştigurile viitoare în valori prezente.

Metodele au la bază principiul previziunii – anticipând fluxurile viitoare, actualizarea lor realizându-se prin intermediul ratelor de actualizare respectiv capitalizare, obiectivul final al oricarui investitor fiind abţinerea unor câştiguri care să depăşească investiţia iniţială, obţinând în final profit.

Metodele de randament încearcă astfel să previzioneze fluxurile viitoare şi să determine valoarea prezentă a acestora.

Tehnicile de capitalizare şi de actualizare utilizate în evaluarea proprietăţii imobiliare reflectă faptul că evoluţia efectivă a veniturilor şi cheltuielilor şi astfel a valorii proprietăţii poate fi diferită faţă de cea anticipată la data evaluării.Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 40


Măsurarea acestor câştiguri se face în principal sub forma randamentului aşteptat sau a ratei de fructificare. Ratele de fructificare pot fi rate de capitalizare bazate pe câştiguri şi rate de actualizare aferente costurilor.

Metodele de randament cuprind o categorie de metode bazate pe capitalizarea veniturilor şi o altă categorie de metode bazate pe actualizarea fluxurilor.

Metodele de evaluare din cadrul acestei metode sunt : Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al

venitului net aşteptat într-un indicator de valoare a proprietăţii. Transformarea se poate face prin multiplicarea venitului estimat printr-o rată de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat primtr-un factor corespunzător de multiplicare (inversul ratei de capitalizare)

Actualizarea este o metodă utilizată pentru transformarea unor venituri viitoare în în valori prezent, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor, cu o rată de randament adecvată sau prin selectarea unei rate unice de actualizare, care să reflecte în mod explicit conţinutul venitului generat de proiprietate, schimbările potenţiale de valoare şi randamentul aşteptat.

4.4.1.1. Venituri viitoareAvantajele deţinerii drepturilor de proprietate specifice asupra proprietăţilor

imobiliare producătoare de venituri includ dreptul de a primi toate profiturile rezultate de-a lungul perioadei de posesie plus veniturile din revânzarea proprietăţii la încheierea investiţiei. Formele cele mai des utilizate în abordarea pe bază de venit includ : Venitul brut potenţial (VBP) - reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiţii de utilizare maximă (grad de utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor operaţionale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub formă de chirie) practicate în mod curent la data evaluării, stabilită anterior. Astfel, pentru tipul de proprietate analizată, se practică chirii lunare pentru întregul imobil (nu se practică chirii unitare). Venitul brut efectiv (VBE) – este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietăţii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spaţiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de catre chiriaşi). Venitul net din exploatare (VNE) – este venitul net actual sau anticipat rămas după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare din venitul brut efectiv, dar înainte de deducerea serviciului datoriei ipotecare şi a amortizării contabile (acolo unde este cazul). Venitul net din exploatare este, de obicei, exprimat ca o sumă anuală. Cash-flow-ul disponibil înainte de impozitare (CFB) – este partea din venitul net de exploatare care rămâne după plata serviciului aferent creditelor (dobânzi, rate) dar înainte de deducerea impozitului pe profit (venitul din exploatare). Cash-flow-ul înainte de impozitare semnifică nivelul brut de remunerare a capitalului propriu. Cash-flow-ul disponibil după plata impozitului (CFN) – reprezintă partea care rămâne din cash-flow-ul înainte de impozitare după deducerea impozitului pe venitul din activitatea curentă (impozitul pe profit).



Valoarea reziduală (VR) – este suma pe care o obţine un investitor la terminarea unei investiţii (cand renunta la dreptul de proprietate, prin vanzare ca intreg sau lichidare).

4.4.1.2. Ratele de rentabilitateÎn aplicarea abordării pe venit evaluatorul presupune că principalul obiectiv al

investitorului este câştigul total care depaşeşte suma investită. Astfel, rentabilitatea sperată a investitorului constă in :

1 – recuperarea totală a sumei investite – recuperarea capitalului2 – profitul sau caştigul – rentabilitatea capitalului

Toate ratele de rentabilitate pot fi luate în considerare atât ca rate ale venitului (rate ale cash-flow-lui) sau rate de rentabilitate ale investiţiei.

Rata de venit exprimă relaţia dintre venitul pe an şi valoarea corespunzatoare a capitalului unei proprietăţi.

Rata de randament – este rata de rentabilitate a capitalului investit. Este exprimată de obicei ca o rată anuală procentuală compusă şi ia în considerare toate beneficiile viitoare ale proprietăţii, inclusiv veniturile de vânzare la sfârşitul investiţiei.

4.4.1.3. Metode de capitalizare a venitului

Capitalizarea directăCapitalizarea directă este o metodă de randament in evaluare, utilizată pentru a

converti estimarea venitului aşteptat pentru un singur an într-un indicator de valoare printr-un singur pas direct, respectiv divizarea venitului estimat cu o rată de venit potrivită sau multiplicând venitul estimat cu un factor potrivit. Venitul ce trebuie obţinut este de obicei venitul din anul curent, dar în anumite cazuri poate fi utilizat anticipat pentru anul viitor.

Capitalizarea directă este orientată spre piaţă, evaluatorul analizează informaţiile de piaţă şi evaluează proprietatea prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor tipici.

Capitalizarea directă poate fi aplicată venitului brut potenţial, venitului brut efectiv, venitului net din exploatare sau fluxului dinainte de impozitare.

Metoda multiplicatorului chiriei bruteValoarea de rentabilitate a proprietăţii determinată prin metoda multiplicatorului

chiriei brute se bazează pe premisa că un cumpărător informat nu va plăti mai mult pentru o propeietate decât costul de de a obţine o fructificare simulară cu acelaşi nivel de risc.

Multiplicatorul chiriei brute (MCB) este în acest caz raportul dintre preţul de vânzare şi chiria lunară pentru o locuinţă nemobilată.Metoda se bazează pe aplicarea următoarelor principii ale evaluării : substituţia, anticiparea şi contribuţia.

Procedura de evaluare are urmatoarele etape: Estimarea chiriei lunare pentru proprietatea de evaluat (nemobilatăă); Estimarea multiplicatorului chiriei brute din datele de piată referitoare la preţurile

unor proprietătţi comparabile ce erau închiriate la momentul vânzării.



Metoda DCF – Discounted Cash FlowMetoda DCF este o metodă utilizată pentru a converti beneficiile viitoare în

valoare prezentă prin actualizarea fiecarui beneficiu viitor cu o rată de randament adecvată sau utilizând o rată totală care să reflecte explicit tendinţa venitului din investiţie, schimbarea valorii şi rata de randament.

Metoda este orientată spre profit şi randament, simulând comportamentul, prezumţiile unui investitor tipic cu formule care calculează valoarea prezentă a beneficiilor viitoare, în funcţie de profitul specificat sau cerinţele de randament.

4.4.2 Estimarea valorii proprietăţii evaluateSe va determina valoarea proprietăţii imobiliare – (teren + construcţie) – prin metoda

capitalizării directe a veniturilor.

Formula de bază pentru determinarea valorii unei proprietăţi imobiliare este :

Valoarea proprietăţii = Venitul net din exploatare (VNE) / Rata de capitalizare (Rc)

Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat, într-un indicator de valoare a proprietăţii. Transformarea se face prin divizarea câştigului estimat printr-o rată de capitalizare, fie prin multiplicarea cu un factor corespunzator de multiplicare – inversul ratei de capitalizare.

Principalele elemente utilizate în aplicarea acestei metode sunt : Venitul brut potenţial (VBP) anual Venitul brut efectiv (VBE) anual Cheltuieli de exploatare (Ch.expl) Venitul net efectiv (VNE) anual Rata de capitalizare (Rc) a veniturilor nete

1. Venitul brut potenţial (VBP) – venitul total atribuit proprietăţii imobiliare, la grad de utilizare 100%, înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare şi este luat, de obicei, la nivelul unui an. VBP include chiria aferentă întregului spaţiu şi orice alte venituri generate de proprietatea imobiliară.

La data evaluării preturile de închiriere pentru spaţii de locuit în case similare, în zona în care se află imobilul evaluat, sunt în jur de 550 euro / lună. Astfel :

VBP (casă fără teren) = 550 euro/lună x 12 luni = 6.600 euro/an

2. Venitul brut efectiv – venitul total anticipat a fi generat de o proprietate, după deducerea alocarilor legate de gradul de ocupare şi de posibilităţile de încasare.

VBE = VBP – pierderi datorate gradului de neocupare



Evaluatorul consideră şi pierderi datorate gradului de neocupare. În acest caz, poate aparea situaţia neplăţii chiriei pe o lună sau întarzierea acestei plăţi, după cele 12 luni luate în calcul pentru venitul brut efectiv sau o negociere a plăţii pe un an întreg, cu discount chiria pe o lună, astfel opinez că :

Pierderi datorate gradului de neocupare = 550 euro

VBE = 6.600 euro – 550 euro = 6.050 euro

3. Estimarea cheltuielilor

Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru menţinerea proprietăţii în condiţii normale de funcţionare şi de generare a veniturilor estimate. Cheltuielile de exploatare se clasifică în cheltuieli fixe şi cheltuieli variabile.

Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare şi nu variază în funcţie de acesta şi care trebuie plătite indiferent dacă proprietatea este complet ocupată sau nu. Cele mai frecvente cheltuieli din această categorie sunt :

- impozitul pe clădire- taxe pentru teren, mijloace de transport- asigurări

Cheltuieli variabile sunt acelea care se schimbă în funcţie de gradul de utilizare sau volumul serviciilor prestate. Cele mai frecvente cheltuieli din categoria celor variabile sunt :

- cheltuieli de management şi administraţie- comisioane de închiriere- utilităţi – electricitate, gaze, apă-canal- încălzire- aer condiţionat - curăţenie- amenajări- reparaţii- salarii- întreţinerea spaţiilor de parcare- diverse – securitate şi pază, aprovizionare

La proprietatea evaluată reiese urmatorul tablou de cheltuieli :



Natura cheltuielilorSuma platita

lunarSuma platita anual

Suma platita in

lei/an

Suma platita in euro/an

1. Cheltuieli fixea. Impozitul pe clădire 21,4 257 257 70b. taxe pentru teren şi mijloace de transport - - - -c. asigurări - - - -2. Cheltuieli variabilea. de management şi administraţie - - - -b. comisioane de închieire - - - -c. apă-canal 30 360 360 97d. încalzire (gaz), media 85 1.028 1.028 277e. energie electrică 40 480 480 129f. curaţenie 10 120 120 32g. amenajări - - - -h. reparaţii - - - -i. salarii - - - -j. întreţinere spaţii de parcare - - - -k. securitate, pază, aprovizionare - - - -TOTAL 2.245 605Cursul valutar : 1 euro = 3,71 leiImpozitul pe clădire, conform Legii 571 / 2003 (Cod Fiscal) şi reglementarilor locale privind taxele si impoxitele.

Astfel, Cheltuieli de exploatare = 605 euro

4. Venit net din exploatare (VNE) reprezintă diferenţa dintre veniturile totale şi cheltuielile de exploatare şi se calculează înainte de scăderea amortizării contabile şi a serviciului aferent creditelor ipotecare.

VNE = VBE – cheltuieli din exploatare

VNE = 6.050 euro – 605 euro = 5.445 euro

VNE = 5.445 euro



5. Rata de capitalizare (Rc) reprezintă o rată a venitului pentru întreaga proprietate, ce reflectă relaţia dintre venitul net aşteptat de exploatare pe un an şi preţul întregii proprietăţi (valoarea proprietăţii).

Este folosită pentru a transforma venitul net din exploatare într-o indicatie a valorii globale a proprietăţii.

Pentru a stabili nivelul ratei de capitalizare a proprietăţii evaluate s-au cules oferte de proprietăţi din ziarele specializate de publicitate, rezultând tabelul de mai jos.

(surse : cotidianele Viata Libera Galati si Monitorul de Galati)

Nr. Crt.

Proprietatea ValoareProprietate

(Euro)

ValoareChirie

Euro / luna

Venitul brut din

exploatare(euro)

Rata de capitalizare

%

1 Casă şi teren Str. DomneascaS.teren = 250 mp, Su = 90 mpSursa : MG / 07martie 2008

130.000 650 7.800 6,0

2 Casă şi teren P+1, lux, Bariera Traian, Vile Vega, S. teren = 900 mpSursa : MG / 07.03.2008

155.000 1000 12.000 7,7

3 Casă şi teren zona pieţei Centrale, cărămidă, tablă, toate utilităţile,S.teren = 1000 mpSursa : MG / 07.03.2008

92.000 500 6.000 6,5

4 Etaj vilă zonă Centru utilat lux, Su = 160 mpSursa : MG / 05.03.2008

120.000 800 9.600 8

5 Casă ultracentral, S.teren = 312 mp, Su = 106, cărămidă, tablăSursa : ViL / 07.03.2008

62.000 350 4.200 6,7

6 Zona Pieţei Centrale, S.teren = 700 mp, D = 20 m, cărămidă, tablă, utilităţiSursa : MG / 03.03.2008

84.000 450 5.400 6,4

7 Casa Bariera Traian, Steren=1200 mp, Sc = 100 mp, cărămidă, tablăSursa : MG / 06.03.2008

68.500 300 3.600 5,3

8 Casă Str. Grădina Veche, Steren=350 mp, D=15m, cărămidă tablă, utilităţiSursa : VL / 07.03.2008

74.000 400 4.800 6,5

Dintre datele prezentate, semnificative pentru proprietatea ce face subiectul prezentului raport de evaluare, sunt proprietăţile imobiliare de la poziţiile 3,6 şi 8, astfel ca pentru imobilul situat pe Strada Universităţii nr. 31

Rata de capitalizare acceptată de piaţă este de 6,5 %

Rc = 6,5 %



6. Estimarea valorii de piaţă pentru proprietatea imobiliara în cauză prin metoda capitalizării veniturilor este data de formula :

Valoare proprietate (VP) = Venitul net din exploatare (VNE) / rata de capitalizare (RC)

Vp = 5.445 euro / 6,5 % = 83.769 euro

4.4.3. Concluzii

Nr. Crt. Specificaţii Venituri şi cheltuieli(euro)

1 Venit brut potenţial anual din exploatare – VBP - (550 euro / luna) 6.600

2 Pierderi din neînchiriere respectiv neplata chiriei - (10 %) din VBP) 550

3 Venit brut efectiv - VBE 6.0504 Cheltuieli exploatare (taxe, impozite, fond reparaţii

accidentale, asigurări, cheltuieli administrative etc.Estimativ 10% din VBE

605

5 Venit net din exploatare - VNE 5.4456 Rata capitalizare 0,0657 Valoarea de piaţă (euro) 83.769

În urma abordării prin capitalizarea veniturilor, valoarea propusă, rotunjită a proprietăţii este :

83.800 euro

310.900 lei

Curs valutar martie 2008 - 1 euro = 3,71 lei



4.5. Abordarea prin costuri

4.5.1. Baze teoreticeAbordarea valorii prin costuri se bazează, ca de altfel şi comparaţia directă şi prin

venit, pe comparaţie. În aceasta abordare, costul pentru construirea unei proprietăţi este comparată cu valoarea unei proprietăţi existente sau a uneia similare construite.

În aplicarea abordării prin costuri evaluatorul încearcă să estimeze diferenţa pe care o percepe un cumparator între proprietatea evaluată şi o clădire nouă construită cu utilitate optimă. Evaluatorul estimează costul de a construi o reproducere sau un substitut pentru structura existentă şi înbunătăţirile amplasamentului, incluzând costuri directe, costuri indirecte şi un profit antreprenorial adecvat. Apoi se vor scădea toate tipurile de depreciere a proprietăţii evaluate din costul de reconstrucţie sau din costul de înlocuire a structurii la data evaluării. Atunci când se adaugă valoarea amplasamentului la cifra obţinută, rezultatul constituie o indicatie a valorii proprietăţii cu drept integral.

4.5.1.1. EtapeDupă inspecţia împrejurimilor, amplasamentului şi a construcţiilor tuturor

informatiilor relevante, se parcurg o serie de etape pentru a ajunge la o valoare prin abordarea prin costuri :

1. Estimarea valorii terenului în ipoteza că este liber şi disponibil pentru a fi realizată cea mai bună utilizare a sa.

2. Estimarea costului de reconstrucţie sau de înlocuire a structurilor primare efective la data evaluării incluzând costurile directe şi costurile indirecte.

3. Estimarea altor costuri (indirecte) apărute după construire, necesare să aducă o construcţie nouă neocupată (liberă) la condiţia şi gradul de ocupare de pe piaţă.

4. Estimarea unui profit al antreprenorului, rezultat în urma analizei pieţei.5. Însumarea la costul de înlocuire sau de reconstrucţie a costurilor indirecte şi a profitului

antreprenorului (exprimate ca procent din costurile totale (directe şi indirecte) pentru a ajunge la costul total de înlocuire sau reconstrucţie al structurilor principale.

6. Estimarea mărimii deprecierii cumulate a structurii, care reprezintă o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice cauză. Este diferenţa dintre costul de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiei şi valoarea ei de piaţă. Deprecierea cumulată este divizată în trei mari categorii :

deprecierea fizică



deprecierea funcţionalădeprecierea din cauze externe (economică).

7. Scăderea deprecierii cumulate din costul total de reconstrucţie sau de înlocuire a structurilor principale pentru a obţine o estimare a costului de înlocuire sau de reconstrucţie net .

8. Estimarea costului de reconstrucţie sau de înlocuire şi a deprecierii pentru fiecare clădire, anexa sau îmbunătăţire ale amplasamentului ; apoi scăderea deprecierii estimate din costurile de preproducţie sau de înlocuire al acestor îmbunătăţiri. Amenajările amplasamentului şi clădirii sunt deseori evaluate la valoarea lor netă, adică direct pe baza costului net.

9. Adăugarea costului net al îmbunătăţirilor la costul net al construcţiilor pentru a obţine costul de reconstrucţie sau înlocuire total net al tuturor construcţiilor.

10. Adăugarea valorii terenului (amplasamentului) la costul de reconstrucţie sau înlocuire net al tuturor construcţiilor pentru a obţine valoarea proprietăţii cu drepturi depline.

11. Dacă este necesar, corectarea valorii proprietăţii cu drepturi depline, pentru a reflecta un drept parţial de proprietate (o participaţie la proprietatea evaluată).

4.5.1.2. Costul de reconstrucţie / înlocuire

Costul actual (de nou) al unui bun reprezintă costul unui bun identic (cost de reproducţie) sau al unui bun cu utilitate echivalentă (cost de înlocuire).

Costul pentru a construi o amenajare sau o construcţie, la data efectivă a evaluării, poate fi calculat ca un cost de reconstrucţie sau de înlocuire. Fundamentul teoretic pentru abordarea prin costuri este costul de reconstrucţie, dar poate fi utilizat şi costul de înlocuire.

Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluări, o copie sau o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, normative de construcţie, planuri, arhitectură calitate de manoperă şi înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clăriii evaluate.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii de evaluat folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate.

4.5.1.3. Tipuri de costuriCosturile directe sunt aferente direct construirii clădirilor şi cuprind cheltuieli cu forţa de muncă şi materiale utilizate, regia şi profitul contractantului general şi a diferiţilor subcontractanţi. La costurile directe de mai sus se adaugă şi cele aferente pentru autorizaţia de construire, asigurarea pe durata construirii, organizarea de şantier şi imprejmuirea, spaţii de depozitare a materialelor, garanţii de performanţă.Costurile indirecte sunt cheltuieli necesare procesului de construire, dar fără a face obiectulunui contract uzual. Acestea pot cuprinde costul pentru arhitectură şi proiectare, onorarii pentruactivităţi de evaluare, consultanţă şi asistenţă financiară şi juridică, costul investiţiei în teren şi plăţi făcute pe durata construirii, investiţii suplimentare în contractarea



închirierilor sau comisioane de închiriere, de marketing, de vânzare, cheltuieli administrative ale proprietarului sau costul transferărăă proprietăţii.

Profitul promotorului imobiliar este o cifră luată de pe piaţă şi reflectă suma pe care un promotor se aşteaptă să o primească pentru contribuţia în dezvoltarea proprirtăţii. El reflectă gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului.

4.5.1.4. Surse de informatii Sursele primare de informaţii sunt contractele încheiate pentru clădiri similare.

Mai pot fi constituite surse de informaţii bazele de date ale unor evaluatori, cu costurile curente pentru clădiri complete – locuinţe, apartamente, hoteluri, magazine, clădiri comerciale şi industriale. O altă sursă de informaţie o constituie şi cataloagele de cost publicate care include costurile unitare directe ale diverselor tipuri de construcţii.

4.5.1.5. Metode de estimare a costului Metoda comparaţiilor unitare estimează costul sub formă de cost unitar – pe

unitatea de suprafaţă sau de volum. Metoda utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condiţiile pieţei sau eventualele diferenţe fizice. Costul total este estimat comparând clădire evaluată cu clădiri similare, construite recent şi pentru care sunt disponibile preţurile de contract. Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului sau execuţiei şi data evaluării.

Metoda costurilor segregate utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii şi sunt exprimate în unităţi de măsură adecvate. Prin această metodă, evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus manopera, utilaje şi transporturi legate de tehnologia lucrărilor de construcţii pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă.

Metoda devizelor este cea mai completă şi precisă, în care se face un calcul ce reflectă cantitatea tuturor materialelor utilizate şi toate ctegoriile de manoperă necesare. Apoi se adaugă cheltuielile conexe – regia şi profitul.

4.5.1.6. Estimarea deprecierii cumulate Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice cauză şi

reprezintă diferenţa între costul de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiilor şi valoarea ei de piaţă. Deprecierea poate apărea din cauze fizice, funcţionale sau externe.

Deprecierea fizica este evidenţiată prin : fisuri, rosături, căyături, infestări sau defecte de structură.

Deprecierea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.

Deprecieera externă (economică) se datorează unor factori externi ai proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglemantările locale.

4.5.1.7. Metode de estimare a deprecierii



Metoda duratei de viaţă economică este acea metodă prin care se aplică la costul construcţiilor un raport calculat între vârsta efectivă şi durata de viaţă economică la data evaluării.

Metoda duratei de viaţă economică modificată este acea metodă prin care se estimează mai întâi costul de a elimina toate elementele recuperabile ale uzurii fizice apărute ca urmare a întreţinerii necorespunzătoare, precum şi cele ale neadecvării funcţionale. Suma rezultată se scade din costul clădirii estimat la data evaluării. Apoi se va estima un procentaj sau o sumă globală care să acopere toate elementele nerecuperabile. Această sumă este raportul dintre vârsta efectivă/durata totală de viaţă economică aplicat la costul clădirii minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice şi funcţionale.

Metoda segregării solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. Sunt cinci tipuri de deprecieri care afectează o clădire şi anume:

- uzura fizică recuperabilă- uzura fizică nerecuperabilă- neadecvarea funcţională nerecuperabilă- deprecierea externă

În metoda comparaţiei se consideră că deprecierea cumulată este diferenţa între costul de reconstrucţie sau de înlocuireşi contribuţia în valoare a construcţiilor, toate estimate la data evaluării.

4.5.2. Estimarea valorii proprietatii evaluate În abordarea prin cost, pentru determinarea valorii de piaţă a proprietăţii evaluate se va folosi metoda costurilor segragate.

CONSTRUCTIA

Baza de calcul este “Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zilei, a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”, editat de Matrix Rom în noiembrie 2007, clădirea evaluată a fost încadrată la locuinţă individuală în mediul urban,confort sporit, având toate facilităţile, încalzire cu centrala termica proprie - combustibil gaz metan, învelitoare cu ţiglă din tablă, planşeu din beton armat, prezentată în fişa nr. 36.

Caracteristicile obiectivului- construită din cărămidă- acoperită cu tablă zincată- soclu 0,1 m de la nivelul solului- 4 camere- 1 hol- 1 antreu- 1 grup sanitar- pardoseli din parchet



- tâmplaria din lemn- încălzirea se face cu centrală termică proprie

Suprafaţa de calcul- unitatea de referinţă este un metru pătrat suprafaţă desfăşurată (1 mp Ad)- conform datelor din releveul anexat suprafaţa construită desfăţurată este de

108,55 mp (Ad = arie desfăşurată)

Calculul costului de reconstrucţie este prezentat în ANEXA 3 (pag. 1 si 2).Costul de reconstrucţie a fost actualizat la luna martie 2008, cunoscându-se

diferenţa de curs valutar ( de la 3,37 lei / euro la 3,71 lei / euro ).

Cost de reconstructie brut = 517.092 RON

Depreciere

În estimarea deprecierii proprietăţii s-a folosit metoda costurilor segregate.1. Uzura fizică recuperabilă

Uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri infestări sau defecte de structură.

În urma inspecţiei efectuate s-a constatat că la imobilul supus evaluării nu sunt elemente care să prezinte uzură fizică recuperabilă la data evaluării. Astfel :

Uzura fizică recuperabilă = 0

2. Uzura fizică nerecuperabilă

Uzura fizică nerecuperabilă se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice. Această uzura fizică nerecuperabilă se aplică la diferenţa dintre costul de reconstrucţie sau de înlocuire şi costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile.

Elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu viaţă scurtă şi cu viaţă lungă. Elementul cu viaţă lungă este o componentă a clădirii care este de aşteptat să aibă o durată de viaţă rămasă din viaţa economică ca şi întreaga construcţie. Elementul cu viaţă scurtă este acela cu o durată rămasă de viaţă economică mai mică decât duratade viaţă economică rămasă a întregii clădiri.

Uzura elementelor cu viaţă scurtă



În urma inspecţiei efectuate la aproprietatea evaluată s-au găsit următoarele elemente cu viaţă scurtă:

- învelitoare- jgheaburi şi burlane- tavane- zugrăveli- vopsitorii- pardoseli- instalaţii sanitare- instalaţii electrice

Costuri de reconstrucţie a elementelor cu viaţă scurtăÎn conformitate cu “Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zilei, a

costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”, editat de Matrix Rom în noiembrie 2007, clădirea evaluată a fost încadrată la locuinţă individuală în mediul urban,confort sporit, având toate facilităţile, încalzire cu centrala termica proprie - combustibil gaz metan, învelitoare cu ţiglă din tablă, planşeu din beton armat, prezentată în fişa nr. 36.

Element cu viaţă scurtăUnitatea

de măsură

Cantitate totală lucrare /

mp Ad

Cost totalRON / UM

Cost de reconstrucţieRON / mp Ad

Cost total de reconstrucţie

RON1 2 3 4 5 6

3 x 4 5 x AdÎnvelitoare,inclusive asteriala mp 1,1060 101,00 111,71 12.126

Jgheaburi şi burlane mp 0,2600 95,00 24,70 2.681

Tencuieli exterioare mp 0,800 158,00 126,40 13.721

Zugrăveli interioare mp 3,46 34 117,84 12.792

Tencuieli interioare mp 4,300 84,00 361,20 39.208

Vopsitorii interioare mp 0,42 27,00 11,34 1.231

Tâmplarie lemn mp 0,23 933,10 214,61 23.296

Pardoseli din parchet mp 0,39 139,00 54,21 5.884

Instalaţii sanitare mp 0,5 27,6 13,80 1.498

Instalaţii electrice ml 3,05 7,3 22,27 2.417



TOTAL 114.854

Ad = 108,55 mp

Cost de reconstrucţie al elementelor cu viaţă scurtă = 114.854 lei (RON)

Element Cost de reconstrucţie

rămas

Vârsta scriptică

(VS)ani

Durata de viaţă de functionare

(DVF)ani

Raport aplicat la cost

VS / DVFUzura fizică

nerecuperabilăLei (RON)

Învelitoare, exclusiv asteriala

12.126 13 1513 / 15

0,8610.428

Jgheaburi si burlane

2.681 13 15 13 / 150,86

2.306

Tencuieli exterioare

13.721 15 20 20 / 150,75

10.291

Zugraveli interioare

12.792 4 5 4 / 50,8

10.234

Tencuieli interioare

39.208 4 5 4 / 50,8

15.366

Vopsitorii interioare

1.231 4 5 4 / 50,8

985

Tâmplarie lemn

23.296 10 15 10 / 150,66

15.375

Pardoseli din parchet

5.884 15 20 15 / 200,75

4.413

Instalaţii sanitare

1.498 12 15 12 / 150,8

1.198

Instalaţii electrice

2.417 12 15 12 / 150,8

1.934

TOTAL 114.854 72.530

Durata de viaţă de funcţionare – conform GE 032 – 97

Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă scurtă = 72.530 lei (RON)



Uzura elementelor cu viaţă lungă

Vârsta scriptică sau vâsta istorică (calendaristică), este numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei ( în cazul de faţă 70 ani).

Vârste efectivă dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică în funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut.

Indicator ValoareCost de reconstrucţie brut 517.092minus Cost de reconstrucţie al : Elementelor fizice recuperabile 0 Elementelor fizice nerecuperabile cu viaţă scurtă 114.854Cost de reconstrucţie net 402.238Vârsta scriptică (efectiva) 70Durata de viaţă normată, conf. GE 32 / 1997, pt. o clădire din zidărie 100Raport aplicat la cost (Vs / Dv) 0,7 (70%)TOTAL uzură fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă lungă 281.567

Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă lungă = 281.567

3. Neadecvarea (deprecierea) funcţională recuperabilă În urma inspecţiei efectuate la aproprietatea supusă evaluării nu s-au constatat

deficienţe de concepţie sau de proiectare a clădirii, care să necesite adăugiri, înlocuiri, modernizări sau supradimensionări, asfel încât :

Neadecvarea (deprecierea funcţională) recuperabilă = 0

4. Neadecvarea (deprecierea) funcţională nerecuperabilă Neadecvarea (deprecierea) funcţională nerecuperabilă poate fi cauzată de o

deficienţă sau de o supradimensionare. Pot fi implicate două tipuri de deficienţe : un element nou neinclus în costul de nou, dar care ar trebui inclus, sau un element inclus în costul de nou, dar care nu ar trebui inclus. La proprietatea evaluată nu s-au constatat elemente cu neadecvare funcţionabilă nerecuperabilă, asfel încât :Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 55


Neadecvarea (deprecierea) funcţională nerecuperabilă = 0

5. Deprecierea din cauze externe (economice)Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare fată de costul de

reconstrucţie / înlocuire ce poate apărea din cauze, fizice, funcţionale sau externe.. Deprecierea economică este utilitatea diminuată a unei clădiri cauzată de influenţe

negative din mediul exterior clădirii şi este de obicei nerecuperabilă. Ea poate fi cauzată de o serie de factori, cum ar fi : declinul vecinătăţii, amplasarea proprietăţii în localitate sau regiune, condiţiile pieţei locale. În cazul proprietăţii supuse evaluării îmi exprim opinia că nu sunt deprecieri datorate unor cauze externe, asfel încât :

Depreciere externă = 0

6. Deprecierea totală Deprecierea totală se calculeaza prin însumarea rezultatelor obţinute după estimarea fiecărui tip de depreciere.

4.5.3. Evaluarea terenului

4.5.3.1. Bazele teoretice

Valoarea unui teren este dată prin utilitatea sa ca amplasament pentru construcţii. Pentru recreere, pentru cultivare agricolă sau suport al căilor de comunicaţii.

Principiile care stau la baza evaluării unui teren sunt : anticiparea, schimbarea, cererea şi oferta, substutuţia şi echilibrul.

Valoarea unui teren, precum şi utilitatea sa sunt influenţate de caracteristicile fizice ale acestuia, imbunătăţirile aduse terenului, utilităţile disponibile.

În evaluarea terenului se ţine cont de dimensiunile şi forma acestuia, frntul stradal, topografia terenului (perimetrul, nivelarea, drenajul), localizarea, orintarea sa. Existenţa utilităţilor influenţează utilizarea şi posibilităţile de dezvoltare a lotului de teren.

Valoarea terenului se consideră numai pentru cazul celei mai bune utilizări, respectiv se va urmări ipoteza terenului liber şi disponibil.

Tehnicile de evaluare aferente sunt :- comparaţia directă- alocarea - extracţia- tehnica reziduală- capitalizarea rentei funciare- metoda parcelarii

4.5.3.2. Estimarea valorii terenului



În estimarea valorii terenului aferent proprietăţii imobiliare situată în str. Univerităţii nr. 3, Municipiul Galaţi, judeţ Galaţi s-a utilizat metoda comparaţiei directe, datorită faptului că există date comparabile. Se consideră terenul liber şi disponobil

Elementele de comparaţie sunt : drepturile de proprietate transmise, condiţiile de vânzare, condiţii de finanţare, condiţiile pieţei, localizarea şi caracteristicile fizice (suprafaţă, utilităţi, deschidere = raport faţadă / adâncime).

Sursele de informaţii în alegerea suprafeţelor de teren comparabile au fost ofertele publicate în spaţiile specializate de pe internet şi din publicaţiile Viaţa Liberă şi Monitorul de Galaţi.

Terenuri comparabile

Caracteristica Subiect 1 2 3 4 5Localizare Str.

UniversitatiiStr. Al. I.

CuzaPiata Central Str.

TraianStr. Posta

VecheSuprafata (mp) 245 1.763 600 650 2.000 780Deschidere 12,5 26 15 13 27 12Utilitati toate toate toate toate toate toatePret (euro/mp) 270 250 330 200 230

Grila de date pentru estimarea valorii prin metoda comparaţiei directe este prezentată în ANEXA 2.

Explicaţii :Teren 1 – Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru ca piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ.- Raportul deschidere / adâncime = 0,38. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr. 97 / februarie 2006”, între valorile 0,3 – 0,5 raportul este foarte favorabil dar terenul având formă neregulată greu de organizat corecţia aplicată este de -10 %.Teren 2- Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru că piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ.- Raportul deschidere / adâncime = 0,38. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr. 97 / februarie 2006”, între valorile 0,3 – 0,5 raportul este foarte favorabil dar terenul are formă neregulată greu de organizat, prin urmare se aplică o corecţie de -10 %.Teren 3- Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru ca piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ.- Raportul deschidere / adâncime = 0,26. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr. 97 / februarie 2006”, raportul este favorabil, prin urmare se aplică o corecţie de -5 %.Teren 4- Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru că piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vănzare sunt negociabile ca preţ.



- Raportul deschidere / adâncime = 0,36. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr. 97 / februarie 2006”, raportul este foarte favorabil dar terenul are formă neregulată greu de organizat, prin urmare se aplică o corecţie de -10 %.- pentru localizare se aplică o corecţie de 2 %, pentru că conform „Buletin documentar 97 din februarie 2006” între zona centrală şi zona mediană procentul este 2%.Teren 5- Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru că piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ.- Raportul deschidere / adâncime = 0,18. Conform „Buletin Expertiza tehnica CET nr. 97 / februarie 2006”, raportul este nefavorabil dar pentru că şi proprietatea evaluată (subiectul) are raportul nefavorabil nu se aplica nici o corecţie.- pentru localizare se aplică o corecţie de 2 %, pentru că conform „Buletin documentar 97 din februarie 2006” între zona centrală şi zona mediană procentul este 2%.

Prin urmare :Din variantele finale alegem pe cea cu corecţia bruta cea mai mică, asfel încât în

urma comparaţiei directe, valoarea unui metru pătrat de teren este de 211 euro / mp. Rezultă că valoarea terenului supus evaluării (in suprafata de 245 mp) este de :

245 mp x 211 euro / mp = 51.695 euro

51.695 euro

191.788 lei

4.5.4. Concluzii :În urma analizei proprietăţii imobiliare, prin abordarea prin cost, folosindu-se

metoda costului de inlocuire net, datele au fost sintetizate în tabelul urmator :

Indicator ValoareCost de reconstrucţieCosturi directe 517.092Costuri indirecte (onorariu arhitect, impozite, cheltuieli de finanţare

0

Profitul promotorului (intreprinzatorului imobiliar) 0TOTAL Cost de reconstrucţie 517.092

Depreciere cumulatăUzura fizică recuperabilă 0Uzura fizică nerecuperabilă (elemente cu viaţă scurtă) 72.530Uzura fizică nerecuperabilă (elemente cu viaţă lungă) 281.567

SUBTOTAL 354.097Neadecvare funcţionala recuperabilă (deficienţe, adăugiri) 0Neadecvare funcţională recuperabilă (deficienţe, înlocuiri) 0Neadecvare funcţională recuperabilă (supradimensionare) 0

SUBTOTAL 0



Neadecvare funcţională nerecuperabilă (deficienţe) 0Neadecvare funcţională nerecuperabilă (supradimensionare) 0

SUBTOTAL 0Depreciere externă 0

TOTAL Depreciere cumulat 354.097Valoarea rămasă a clădirii 162.995Valoare teren (245 mp x 211 euro / mp x 3,71 lei / euro) 191.788

Valoare proprietate în RON 354.783Rotunjit 354.800Valoare proprietate in euro 95.633Valoare proprietate în euro, rotunjită (1 euro = 3,71 lei) 95.600

Explicatii :Nu s-au adăugat valori ale costurilor indirecte sau profitul promotorului deoarece

articolele din indicatori sunt complexe, adica s-a luat in considerare costul total al materialelor inclusiv transportul lor pe santier (oţel beton, beton, cofraje, confectii metalice inglobate, etc.), al manoperei totale (manopera directa, impozit, ajutor de somaj, CAS, cota maistrii, cota TESA), al utilajelor (chirie pret / ora de functionare efectiva, al schelelor, autopompelor de beton, etc.), la care s-a adaugat o cota medie de cheltuieli generale, de profit si TVA. Valorile luate in considerare sunt bazate pe preturile actualizate, urmare a majorarii preturilor la energie, combustibil, transporturi, la zi.

Datele de mai sus sunt preluate din „Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zilei, a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”, autori Aurel Cristian si Sorin Turcus, editat de Matrix Rom în noiembrie 2007.

Prin metoda costului, valoarea rotunjită a proprietăţii imobiliare a fost estimată la:

:

309.000 LEI

83.200 EURO



CAPITOLUL 5 – RECONCILIEREA REZULTATELOR

5.1. Bazele teoretice

Reconcilierea rezultatelor se face prin analizarea unor rezultate obţinute prin metode alternative utilizate pentru estimarea finală a valorii.

Evaluarea a fost efectuată pentru a răspunde la întrebarea clientului referitoare le o proprietate imobiliară. Pentru a putea răspunde la această întrebare s-a urmat un proces de evaluare în cadrul căruia s-au parcurs mai multe etape :

- identificarea, colectarea şi analizarea datelor generale şi specificate - determinarea celei mai bune utilizări a proprietăţii- aplicarea metodelor de evaluare : abordarea prin comparaţia directă, abordarea

prin capitalizarea venitului şi abordaea prin costDatele au fost revazute pentru a avea siguranţa că sunt autentice, pertinente şi

suficiente. Au fost examinate diferenţele între rezultatele celor trei metode, fiind aplicate teste de rezonabilitate şi coerenţă, pentru a putea fi rezolvate aspectele incoerente.

În analiza rezultatelor şi formularea concluziilor raportului de evaluare au fost respectate următoarele principii :

valoarea este o predicţie vloarea este subiectivă evaluarea este o comparare orientarea spre piaţă

5.2. Rezultatele obţinute

Abordarea prin comparaţia directă – 90.900 euro, respectiv 337.200 lei Abordarea prin capitalizarea veniturilor – 83.800 euro, respectiv 310.900 lei Abordarea prin cost - 95.600 euro, respectiv 354.800 lei

5.3. Concluzii În urma aplicării metodologiei de evaluare expusă, valoarea de piaţă a proprietăţii

imobiliare situată în str. Universităţii nr.31, Municipiul Galaţi, Judet Galaţi este, în opinia evaluatorului, este de



90.900 EURO

337.200 LEI

S-a propus o estimare punctuală, care reprezintă în opinia evaluatorului cea mai bună estimare.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum şi considerentele privind valoarea sunt :

Valoarea a fost exprimată ţinând exclusiv de condiţiile limitative, ipotezele şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice aferente perioadei 20.02.2008 – 12 martie 2008.

Datele de piaţă nu pot fi considerate niciodată ca o supralicitare în estimarea finală a valorii.

În cazul unei locuinţe ocupată de proprietar metoda comparaţiei directe are o relevanţă primordială.

În procesul de evaluare evaluatorul a folosit cantitatea de informaţii pe care participanţii pe piaţă o consideră adecvată pentru rezolvarea problemei de evaluare.

La data prezentului raport de evaluare există disponibile multe proprietăţi comparabile care se conformează unui model real al pieţei imobiliare.

Pentru proprietăţile ocupate de proprietar metoda costului prezintă mai puţină precizie şi încredere.

În analiza finală evaluarea reflecta piaţa. Pentru o locuinţă ocupată de proprietar metoda comparaţiilor directe are o relevanţă

primordială Valoarea nu ţine seama de responsabilităţile faţă de mediu şi de costurile aferente

conformării la cerinţele legale. Estimarea dată este o opinie asupra unei valori. Valoarea este considerată în condiţiile de plată integrală la data tranzacţiei cu banii jos. Cursul valutar luat în considerare a fost cel de 3,71 lei / euro.



Definiţii:Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare fată de costul de reconstrucţie /

înlocuire ce poate apărea din cauze, fizice, funcţionale sau externe..Uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri infestări sau defecte de structură.Neadecarea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din

punct de vedere al dimensiunilor stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare,

cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare din zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.

Durata de viată economică este perioada de timp în care construcţiile contribuie la valoarea proprietătii imobiliare .Durata de viaţă fizică poate depăşi durata de viaţă economică, dar reparaţiile şi modernizările aduse proprietăţilor mai vechi pot extinde durata de viaţă economică, care însă nu poate depăşi durata de viată fizică .

Durata de viată economică rămasă este perioada de timp estimată, în care construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţilor imobiliare .

Vârsta scriptică sau vâsta istorică (calendaristică), este numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei.



Vârste efectivă dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică în funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut.

Estimarea deprecierii s-a făcut prin metoda modificată a duratei de viată economică . Prin acestă metodă se estimează mai întâi costul de a elimina toate elementele recuperabnile ale uzurii fizice apărute ca urmare a întrţinerii necorespunzătoare, precum şi cele ale neadecvării funcţionale.Acestă sumă se scade din costulde nou al clădirii la data evaluării.Apoi se estimează un procentaj sau o sumă globală care să acopere toate elementele nerecuperabile.Aceastâ sumă este raportul dintre vârste efectivă/durata de viaţă totală economică aplicat la costul clădirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice şi funcţionale.

In această situaţie prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata de viaţă economică a clădirii va creşte şi/sau vârsta efectivă va scade.

Determinarea deprecierii ce cuprinde toate elemntele nerecuperabile (Dn)Dn = Costul de nou x Vechimea efectivă /DVE

Pentru clădirea evaluată vârsta efectivă este 4 ani, Durata de viaţă economică (DVE), conform HG 2139/2004 grupa 1, subgrupa1.1, clasa 1.1.1 este de 60 ani, în consecinţă

Dn= 349828 x 4 / 60= 23321,87


Documents

RAPORTUL - Text Integral