Rapport d’activité

Rapport d’activité

GESTION LOCATIVE COMMERCIALE

A. Plans commerciaux du centre au 01.10.2009B. Tableaux récapitulatifs au 01.10.2009C. Revenus locatifs IF – plan locatif au 01.10.2009D. Nouvelles enseignes et rénovations de boutiquesE. Évolution de la fréquentation du centreF. Résumé climatologique (2008 et 01>10/2009)G. Évolution du chiffre d’affaires du centreH. PerformancesI.

Mix commercial Ring Shopping Kortrijk Noord au 01.10.2009

J. Comparatif mix commercial autres centres K. Bilan commercial

GESTION IMMOBILIÈRE

A. Gestion des charges communesA.1. Vision à 3 ans : 2009/2010/2011

B. Gestion de la sécuritéB.1. Dossier IOSB.2. Dossier sécurité magasinsB.3. Exercices évacuation 2009 et 2010B.4. Ouverture du parc pour « gens du voyage »

C. Investissements au bâtiment – travaux propriétaireC.1. Projet rénovation parking et accessibilitéC.2. Canalisations et égouts sous parkingC.3. Trottoir façade Nord et SudC.4. SprinklerC.5. ToitureC.6. Sanitaire bureaux DEVIMOC.7. Etude énergétiqueC.8. Problème carrelageC.9. Dossier FoodcourtC.10. Entrée 5C.11. Problème stabilité niveau 13.40

GESTION JURIDIQUE

A. Situation du contentieux au 01.10.2009B. Situation des assurances

B.1. Valeur bâtimentB.2. Modifications des assurances

C. Mise à jour Cahier des Charges

E.1 Tableau fréquentation mensuelle

E.2. Analyse fréquentation mensuelle 2009:

JANVIER : Augmentation de 3% par rapport à 2008. 26 jours ouvrables dont 5 samedi (1 samedi supplémentaire par rapport à janvier 2007 et 2008). Le succès des soldes ainsi que le samedi supplémentaire peuvent expliquer la progression de 3%. FÉVRIER : Augmentation de 6 % par rapport à 2008 (alors que nous avions déjà connue une augmentation de 7% en février 2008). 24 jours ouvrables dont 4 samedi (1 jour en moins par rapport à 2008). Pas d’animation spécifique, juste St Valentin comme chaque année. Les travaux en centre ville expliquant probablement cette augmentation. MARS : Résultat nettement inférieur par rapport à 2008 (92 %). Malgré un jour de plus mais un samedi de moins par rapport à 2008 (26 jours en 2009 pour 25 en 2008, 5 samedi en 2008 pour 4 en 2009).Pas encore d’indice météo mais les premiers jours de beau temps ont probablement joués un rôle sur la fréquentation. De plus les congés de Pâques avaient commencés en 2008 le 24 mars alors qu’ils ne débuteront pour 2009 qu’au mois d’avril. AVRIL : Résultat supérieur par rapport à 2008 (+ 2 %). Les deux semaines de congés de Pâques sur le mois (càd une semaine de plus qu’en 2008) expliquent cette hausse de la fréquentation et compense en partie la baisse connue pour mars 2009 (- 8 %). Les résultats ont de plus été très bons par rapport à 2007 (113 %). La comptabilité des jours d’ouverture 25 jours en 2009 pour 24 jours en 2008 et 4 samedi aussi bien en 2009 qu’en 2008 peuvent donc apporter également une explication à cette augmentation. MAI : Résultat fortement en hausse par rapport à 2008 (106 %). La forte progression de 6 % ne trouve pas d’explications directes. En effet, un jour d’ouverture en moins entre 2008 et 2009 et même nombre de samedi (5).Seule la météo peut expliquer cette différence de résultat.

JUIN : Résultat légèrement supérieur par rapport à 2008 (+ 1 %). Le résultat 2009 est le deuxième meilleur résultat d’un mois de juin et ce depuis l’ouverture du shopping. Résultat positif malgré deux jours d’ouverture en moins qu’en 2008 (dont un dimanche de braderie). Par contre même nombre de samedi d’ouverture entre 2008 et 2009 (4).Le RSKN continue de bénéficier des travaux du centre ville.

JUILLET : Très bon résultat par rapport à 2008 (+ 7 %). Pour 2009, la hausse de 7 % peut s’expliquer par un nombre de jours de pluie plus important en 2009 par rapport à 2008. Pas de remarque concernant le calendrier (26 jours d’ouverture et 4 samedi aussi bien en 2009 qu’en 2008). AOÛT : Résultat moyen par rapport à 2008 (97 %). La diminution de 3 % peut s’expliquer par le fait que 2009 comptait un samedi en moins que 2008 (samedi 15 août 2009). Même nombre de jours d’ouverture entre 2008 et 2009 (25) et donc un samedi en moins en 2009 (5 samedi en 2008 contre 4 en 2009). A noter également, que les très belles conditions météorologiques de ce mois ont probablement également joué un rôle sur le résultat final. SEPTEMBRE : Résultat en baisse par rapport à 2008(95 %). Baisse par rapport à 2008 qui peut s’expliquer par les excellentes conditions météorologiques de ce mois de septembre (T° max. moyenne de 20.4 ° et 10 jours de pluie contre 12 en 2008). 26 jours dont 4 samedi pour 2008 comme pour 2009. OCTOBRE : Résultat en forte baisse par rapport à 2008 (- 8 %). Pour 2009, la baisse de 8 % peut s’expliquer premièrement par la très forte hausse connue en 2008 (+ 28 %) et deuxièmement par le fait que les congés de Toussaint était pour 2008 la dernière semaine d’octobre et seront pour 2009 la première semaine de novembre. Concernant le calendrier 27 jours d’ouverture pour 2008 et 2009 mais 4 samedi en 2008 pour 5 en 2009.Octobre 2009 est malgré la baisse le second meilleur mois d’octobre du RSKN depuis son ouverture.

E.3. Fréquentation par porte:

TOTAL RSKN (par porte)Porte 2007 2008 2009 2010

1 17% 17% 16% 2 13% 13% 13% 3 19% 20% 19% 4 19% 18% 18% 5 0% 1% 2% 6 24% 23% 24% 7 8% 8% 8%

Annuel 100% 100% 100%

E.4. Fréquentation par niveau:

RSKN % par niveau2007 2008 2009

Bas* Haut* Bas Haut Bas HautJanvier 41% 59% 43% 57%Février 43% 57% 46% 54%Mars 42% 58% 45% 55%Avril 40% 60% 44% 56%Mai 41% 59% 44% 56%Juin 40% 60% 44% 56%Juillet 38% 62% 41% 59%Août 39% 61% 45% 55%Septembre 42% 58% 41% 59% 43% 57%Octobre 41% 59% 44% 56% 45% 55%Novembre 44% 56% 46% 54% #DIV/0! #DIV/0!Décembre 43% 57% 46% 54% #DIV/0! #DIV/0!

Bas = portes 4, 5 et 6Haut = portes 1, 2, 3 et 7

E.5. Tableau comparatif jours/samedi:

Comparatif jours, samedi, fréquentation et CAJours Samedi Dimanche Fréquentation C.A.

2007

2008

2009

2007

2008

2009

2007

2008

2009 2009 2009

Janvier 26 26 26 4 4 5 0 0 1 103%108

%

Février 24 25 24 4 4 4 0 0 0 106%104

%Mars 27 25 26 4 5 4 0 0 0 92% 92%

Avril 26 24 25 4 4 4 0 0 0 102%106

%

Mai 26 26 25 4 5 5 0 0 0 106%101

%

Juin 26 26 25 5 4 4 0 1 0 101%100

%

Juillet 25 26 26 3 4 4 0 0 0 107%100

%Août 26 25 25 4 5 4 0 0 0 97% 85%Septembre 25 26 26 5 4 4 0 0 0 95% 93%Octobre 27 27 27 4 4 5 0 0 0 92% 0%Novembre 25 23 4 4 0 0 0 0% 0%Décembre 28 29 5 4 3 2 3 0% 0%

TOTAL 311 308 50 51 3 3 3 100%102

%

retour


Analyse C.A. total du centre

• 2002/2003 : Le chiffre d’affaire comparable du centre commercial a progressé de 6 %. Résultat très positif, vu la baisse de fréquentation du centre. Le chiffre d’affaire au M2 par an a progressé quant à lui de manière significative sur cette période et est passé de 3 422 € (cf. Rapport Stratégique 2003) à 4 000 € (+ 17 %). • 2003/2004 : Le chiffre d’affaire comparable du centre commercial a progressé de 4 % comparable et de 21 % non comparable. Progression très encourageante. • 2004/2005 : L’importante progression des différents secteurs (+ 30 %, non comparable) lors de cette période est très encourageante et ce malgré la rénovation qui eu lieu de février 2005 à fin octobre 2005. • 2005/2006 : La belle progression du CA global (+ 15 % ,non comparable) en 2006 et renforce le sentiment de réussite de la rénovation (2005). Travail à effectuer sur les enseignes vieillissantes et en perte de vitesse. • 2006/2007 : La progression du CA global (+ 6 % comparable et + 13 % non comparable) en 2007 semble très encourageante. • 2007/2008 : Légère progression du CA du RSKN (+ 3 % comparable et + 5 % non comparable). • 01-10/2008 et 30-09/2009 : La progression du CA global (+ 3 % comparable) lors de ces douze derniers mois està relativiser avec certaines difficultés rencontrées dans le secteur textile. Secteur primordial du shopping etqui risque de subir en 2010, encore un important recul à l’arrivée de « K ». Travail à effectuer sur les enseignes vieillissantes, sur un renforcement du secteur à bien positionner.



GESTION LOCATIVE COMMERCIALEG.5. Trends of the Traffic Evolution vs Turn Over 2009/2008 Evolution at end of September (Global for 9 months)

0,8

0,85

0,9

0,95

1

1,05

1,1

CITY 2 GBSC G ZUID LLN RSKN WAAS WEST WOL NINIA

Turn Over Keys Traffic Report

0,8

0,85

0,9

0,95

1

1,05

1,1

CITY 2 GBSC G ZUID LLN RSKN WAAS WEST WOL NINIA

Turn Over Keys Traffic Report

retour

GESTION LOCATIVE COMMERCIALEH.1. Fréquentation et intensité des ventes

Tableau visant à pouvoir surveiller de manière précise l’évolution du RSKN par rapport aux grands événements le concernant et essentiellement en prévision de l’ouverture prochaine de « K », du déménagement Colruyt et de l’extension 13.40.

Évolution du cumul 12 mois en indice(* Indice pivot 100 = janvier à décembre 2004) et ce de janvier 2005 à septembre 2009.

1 = Début des travaux de rénovation du RSKN2 = Fin des travaux de rénovation et « ré-ouverture » officielle du RSKN3 = Début de la crise des subprimes4 = Début des travaux de construction de « K »

Centre en progression depuis la rénovation et qui bénéficiait en 2008 des inconvénients engendrés en centre ville par les travaux de construction de « K ».

Vers H2


Plans établis sur base de trois critères :

• évolution du C.A. (cumul 12 mois – du 01/10/2008 au 30/09/2009) • poids loyer (même période)• attractivité du magasin (suivant résultats étude de marché de septembre 2009)

Sur base des critères ci-dessus a été établie une grille de classification permettant de déterminer au final les différentes classifications :

• vert (deux des trois critères au minimum sont jugés bons)• jaune (deux des trois critères au minimum sont jugés moyens ou chaque critère avait une classification différente)• rouge (deux des trois critères au minimum sont jugés mauvais)

K = enseignes qui seront également présentes à « K ».

Agrandir le plan 17.90

Agrandir le plan 13.40

retour


retour


Pas de grands mouvements locatifs en 2009. Si nous nous référons au tableau comparatif du mixte produits des centres commerciaux du pays, nous relevons que le Ring Shopping – en surface IF – affiche les tendances suivantes : Secteurs bien représentés au Ring IF : Alimentation: 2.75 / moyenne 1.2, cependant à nuancer par le départ d’Azur fin 2009. Gde surface (alimentaire) : 12.91 / moyenne 15.53, cependant à nuancer par le départ de Colruyt fin 2010 -> déficit futur. Beauté hygiène : 9.35 / moyenne 7.02, renforcé prochainement par l’arrivée de Planet Parfum début 2010. Services : 9.89 / moyenne 4.80Cadeaux : 4.79 / moyenne 3.33Chaussures maroquinerie : 7.65 / moyenne 4.53Habillement homme : 2.02 / moyenne 1.80Habillement enfant : 2.02 / moyenne 1.46Habillement femme : 9.85 / moyenne 8.22 Secteurs sous-représentés à renforcer dans le futur : Restauration : 3.84 / moyenne 4.99Divers loisirs : 10.58 / moyenne 18.72Maison : 6.43 /moyenne 10.43Habillement mixte : 16.63 / moyenne 17.97

Analyse Quantitative

retour


Data room

Mise au point au 15 novembre 2008:Les volets ‘propriété’ actuellement en cours sont:

• Passage Quick

• Données cadastrales

• Gestion des sols


En dehors des montants prévus dans le tableau d’investissement décennal, les principales modifications sont les suivantes : 2009 : L’année 2009 se terminera probablement à un index proche de 0 (contre 4,6 pour 2008). L’index n’ayant pas d’influence pour 2009, l’augmentation de 5 % (entre réalisé 2008 et budget 2009) est essentiellement liée à l’augmentation du poste honoraire et ce principalement suite au début des contrats de garantie totale sur les nouvelles installations placées lors de la rénovation de 2005 (Portes automatiques, détection anti-intrusion, sonorisation, comptage, caméras surveillance, etc…..). Un audit énergie a lieu en 2009 afin d’évaluer les modifications à effectuer afin de pouvoir lutter au mieux contre les hausses énergétiques. Le niveau des charges communes pour 2009 devrait être de 57,09 €/M2/an 2010 : Suite à la renégociation de certains contrats (nettoyage galerie, entretien toiture, etc…), le niveau des charges communes pour 2010 sera maintenu. 2011 : Le budget 2011 ne devrait pas connaître, et ce malgré quelques investissements (parking, comptage parking, abri vélo, nouvelles caméras, etc…), de grosses modifications et ce par le fait que les leasings réalisés en 2005 pour la rénovation arriveront à échéance au 31 décembre 2010 et seront donc remplacés, au 1er janvier 2011, par un leasing incluant les nouveaux projets. Les autres postes ne devraient pas augmenter (en dehors de l’évolution de l’index).

retour

GESTION IMMOBILIÈREExercices évacuation 2009

Un exercice d’évacuation totale du RSKN a eu lieu le 21 avril 2009.

Cet exercice a permis de tester sous l’œil attentif d’une vingtaine de responsables et pompiers des casernes de Courtrai, Kuurne et Heule, l’ensemble des procédures mises en place ainsi que l’ensemble des installations techniques spécifiques du RSKN.

L’exercice a eu lieu, comme en 2008, en fin de journée (18h45) ce qui a permis, au grand contentement des commerçants, de réduire au maximum les contraintes commerciales.

L’exercice 2009 s’est déroulé sans soucis et avec les félicitations de l’ensemble des responsables des services incendies présents.

2010 Un nouvel exercice d’évacuation totale du RSKN aura lieu le 22 avril 2010. Suite aux évaluations positives des deux derniers exercices d’évacuation, les responsables des services incendies concernés ont souhaité être de la partie pour 2010 et intervenir avec hommes et machines afin de vérifier la réaction et la fonctionnalité des différents corps de pompiers concernés. Des réunions préparatoires, entre les différents protagonistes, vont prochainement avoir lieu afin de définir le scénario de l’exercice 2010.

retour


Ce parc est situé sur le Ringlaan à moins de 500 m du RSKN.

Les travaux d’aménagement du parc pour les gens du voyage ont débutés en septembre 2008 et l’ouverture du parc est prévue pour mai 2009.

Suite à la mise en place d’un plan d’actions et à l’excellente communication avec la police communale et les services communaux concernés, nous n’avons à ce jour rencontré aucun problème avec les occupants du parc.

retour


Problème carrelage * Mal façon lors de la pose.* Problème livraison carrelage de couleur beige.

Travaux importants au bâtiment

GESTION JURIDIQUERing Shopping Kortrijk Noord – Situation au 01.10.2008

D. Mise à jour Cahier des Charges

Les phases suivantes seront poursuivies en 2009 :

1. Finalisation de l’analyse des deux points encore ouverts de l’inventaire

2. Rédaction du nouveau cahier des charges

D. Nouvelles enseignes et rénovations de boutiques• D.1. RÉNOVATIONS EN 2008

– Mobistar (mai)– Avance (juni)– Panos (novembre)

• D.2. NOUVELLES ENSEIGNES EN 2008– Build a bear (février)– Okaidi (avril)– Rituals (août)

• D.3. MAGASINS RÉNOVÉS EN 2009• D.4. NOUVELLES ENSEIGNES EN 2009

– Camaieu (januari) *

* la cession d’ETAM prêt-à-porter à CAMAIEU, dans la même activité du p.à.p. dame, cession qui s’est opérée

au niveau du marché national.

– le double changement d’enseignes en chaussures, au sein du groupe REDISCO : • MACH 3 devient MANO• MANO devient NADA

retour

retour

F. Résumé climatologique

F.1. Résumé climatologique 2008 : Janvier : (fréquentation + 4 %, C.A. + 0 %) Le deuxième mois de l’hiver météorologique

fut caractérisé par un excès exceptionnel de la température moyenne et par des valeurs normales du total des précipitations et de la durée de l’insolation.

Février : (fréquentation + 7 %, C.A. – 11 %)Le dernier mois de l’hiver météorologique fut

caractérisé par un excès exceptionnel de la durée d’insolation, un excès anormal de la température moyenne et par une valeur normale du total de précipitations.

Mars : (fréquentation - 5 %, C.A. + 9 %)Le premier mois du printemps météorologique

fut caractérisé par un excès très exceptionnel du total des précipitations, un déficit très anormal de la durée d’insolation et des valeurs normales de la température moyenne.

Avril : (fréquentation + 16 %, C.A. + 2 %)Le deuxième mois du printemps

météorologique fut caractérisé par des valeurs normales du total des précipitations, de la température moyenne et de la durée d’insolation.

Mai : (fréquentation - 3 %, C.A. + 4 %)Le dernier mois du printemps météorologique

a été caractérisé par un excès très anormal de la température moyenne et des valeurs normales du total des précipitations et de la durée d’ensoleillement.

Juin : (fréquentation - 13 %, C.A. – 5 %)Le premier mois de l’été météorologique fut

caractérisé par des valeurs normales de la durée d’insolation, de la température moyenne et du total des précipitations.

Juillet : (fréquentation - 7 %, C.A. + 10 %)Le deuxième mois de l’été météorologique a été

caractérisé par des valeurs normales de la température moyenne, de la durée d’ensoleillement et des précipitations.

Août : (fréquentation - 9 %, C.A. + 9 %)Le dernier mois de l’été météorologique fut

caractérisé par un déficit anormal de la durée d’ensoleillement et par des valeurs normales du total des précipitations et de la température moyenne.

Septembre : (fréquentation + 1 %, C.A. + 5 %)Le premier mois de l’automne météorologique fut

caractérisé par des valeurs normales du total de précipitations, de la durée d’ensoleillement et de la température moyenne.

Octobre : (fréquentation + 28 %, C.A. + 11 %)Le deuxième mois de l’automne météorologique fut

caractérisé par des valeurs normales du total des précipitations, de la température moyenne et de la durée d’ensoleillement.

Novembre : (fréquentation + 0 %, C.A. + 0 %)Le dernier mois de l’automne météorologique fut

caractérisé par des valeurs normales de la température moyenne, du total des précipitations et de la durée d’ensoleillement.

Décembre : (fréquentation + 4 %, C.A. + 4 %)Le premier mois de l’hiver météorologique fut

caractérisé par des valeurs normales de la durée d’insolation, du total des précipitations et de la température moyenne.

Source I.R.M.

2008 Durée de Durée de T° T° Total des Total des Nbre Jours de Nbre Jours de

l'ensoleillement l'ensoleillement moyenne moyenne précipitations précipitations précipitations précipitations

mois normale mois normale mois (mm) normal (mm) mois normal

Janvier 41:45:00 52:00:00 6.5 2.6 70.7 64.7 23 19

Février 125:40:00 73:00:00 6.1 3.5 35.4 52.9 11 16

Mars 68:25:00 120:00:00 6.3 5.5 140.5 53.6 24 18

Avril 135:00:00 158:00:00 9.3 9 45.8 53.1 14 17

Mai 231:00:00 199:00:00 16.4 12.7 53.9 61.6 11 15

Juin 184:40:00 202:00:00 16.1 15.5 69.9 67.4 17 15

Juillet 181:34:00 195:00:00 18 17.1 101.9 74.3 20 17

Août 138:15:00 188:00:00 17.6 16.8 89.3 74.4 19 16

Septembre 157:45:00 154:00:00 14 14.6 70.8 69.8 12 15

Octobre 122:10:00 113:00:00 10.5 10.5 72.4 70.8 19 17

Novembre 39:34:00 58:00:00 6.9 6.1 67.6 68.3 26 18

Décembre 59:45:00 52:00:00 2.8 3.3 43.3 69.2 13 20

Total 1485:33:00 1564:00:00 10.88 9.77 861.50 780.10 209 203

F.2. Résumé climatologique 2009 :

Janvier : (fréquentation + 3 %, C.A. + 13 %) Le deuxième mois de l’hiver météorologique fut caractérisé par des valeurs normales de la température moyenne, du total des précipitations et de la durée de l’insolation.Février : (fréquentation + 6 %, C.A. + 8 %)Le dernier mois de l’hiver météorologique fut caractérisé par un déficit très exceptionnel de la durée d’insolation et par des valeurs normales de la température moyenne et du nombre total de précipitations.Mars : (fréquentation – 8 %, C.A. – 5 %)Le premier mois du printemps météorologique fut caractérisé par des valeurs normales de la température moyenne, du total des précipitations et de la durée d’insolation.Avril : (fréquentation + 2 %, C.A. + 9 %)Le deuxième mois du printemps météorologique fut caractérisé par des valeurs exceptionnelles de la température moyenne et des valeurs normales du nombre du total des précipitations et de la durée d’insolation.Mai : (fréquentation + 6 %, C.A. + 3 %)Le dernier mois du printemps météorologique a été caractérisé par un excès anormal de la température moyenne et par des valeurs normales de la durée d’ensoleillement et du total des précipitations.Juin : (fréquentation + 1 %, C.A. + 2 %)Le premier mois de l’été météorologique fut caractérisé par des valeurs normales de la durée d’insolation, de la température moyenne et du total des précipitations.Juillet : (fréquentation + 7 %, C.A. + 0 %)Le deuxième mois de l’été météorologique a été caractérisé par des valeurs normales de la température moyenne, de la durée d’ensoleillement et des précipitations.Août : (fréquentation - 3 %, C.A. – 11 %)Le dernier mois de l’été météorologique fut caractérisé par un excès très anormal des températures, par un déficit anormal du total des précipitations et par des valeurs normales de la durée d’ensoleillement.Septembre : (fréquentation - 5 %, C.A. – 4 %)Le premier mois de l’automne météorologique fut caractérisé par des valeurs anormales de la température moyenne et du total des précipitations et des valeurs normales de la durée d’ensoleillement.

Source I.R.M.

2009 Durée de Durée de T° T° Total des Total des Nbre Jours de Nbre Jours de

l'ensoleillement l'ensoleillement moyenne moyenne précipitations précipitations précipitations précipitations

mois normale mois normale mois (mm) normal (mm) mois normal

Janvier 89:05:00 65:00:00 0.7 2.6 62.9 64.7 12 19

Février 33:05:00 90:00:00 3.6 3.5 57.1 52.9 20 16

Mars 150:30:00 140:00:00 6.7 5.5 68.2 53.6 15 18

Avril 196:55:00 178:00:00 12.5 9 47.1 53.1 15 17

Mai 196:30:00 231:00:00 14.4 12.7 43.1 61.6 17 15

Juin 224:42:00 226:00:00 16.6 15.5 64.5 67.4 11 15

Juillet 213:06:00 223:00:00 18.7 17.1 73.1 74.3 20 17

Août 258:15:00 220:00:00 19.4 16.8 34.7 74.4 9 16

Septembre 156:55:00 175:00:00 15.8 14.6 29.1 69.8 10 15

Octobre 89:48:00 130:00:00 11.3 10.5 105 70.8 17 17

Novembre 0:00:00 0:00:00

Décembre 0:00:00 0:00:00

Total 1519:46:00 1678:00:00 11.97 10.78 585.8 642.6 146 165

Influence météo sur fréquentation et CA

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

200%

Janv

ier

Févrie

rM

ars

Avril

Mai

Juin

Juille

tAoû

t

Septe

mbr

e

Octo

bre

Novem

bre

Décem

bre

Température moyenne

Jours de précipitations

Fréquentation

Total C.A.

Influence météo sur fréquentation et CA

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

200%

Janv

ier

Févrie

rM

ars

Avril

Mai

Juin

Juille

tAoû

t

Septe

mbr

e

Octo

bre

Novem

bre

Décem

bre

Température moyenne

Jours de précipitations

Fréquentation

Total C.A.

retour

2009/2008 Durée Température Total des Jours de Fréquentation Total

d'ensoleillement moyenne précipitations précipitations C.A.Janvier 215% 11% 89% 52% 103% 113%Février 26% 60% 163% 182% 106% 108%Mars 220% 106% 49% 63% 92% 95%Avril 146% 134% 103% 107% 102% 109%Mai 85% 88% 80% 155% 106% 103%Juin 122% 103% 92% 68% 101% 102%

Juillet 154% 104% 72% 100% 107% 100%Août 187% 110% 39% 47% 97% 89%

Septembre 99% 129% 41% 83% 95% 96%Octobre 73% 108% 145% 89% 92% 0%

Novembre 0% 0% 0% 0% 0% 0%Décembre 0% 0% 0% 0% 0% 0%Moyenne 133% 95% 87% 95% 101% 102%

F.3. Influence météo sur fréquentation et CA 2009/2008 :



retour

H.2. Evolution fréquentation/chiffre d’affaires/indice des prix à la consommation

2004/2005 : Fréquentation en hausse de 7 % par rapport à 2004. Le CA global est quant à lui en hausse de 30 % sur la même période. Augmentation importante des deux axes et ce en tenant compte d’un taux d’inflation en 2005 de 2,78 %. Belle progression du panier moyen, à surveiller pour veiller que l’augmentation du CA ne soit pas lié à un phénomène de curiosité suite à la rénovation du site.2005/2006 : Fréquentation en hausse de 1 % par rapport à 2005 (année de la rénovation) et ce malgré des excellents mois de janvier (+ 15 %) et d’août (+ 25 %). Le CA global du centre progresse quant à lui sur la même période de 15 %. Taux d’inflation sur cette période de 1,79 % (en diminution par rapport à 2005 > 2,78 %). Ce qui signifie malgré l’inflation, une augmentation importante du panier moyen et qui indique un sentiment de satisfaction sur le mix commercial rencontré. Mais qui indique également vu la difficulté de pénétration des zones de chalandise (peu d’augmentation de la fréquentation), un problème de parking sur les jours d’affluence.2006/2007 : Fréquentation en hausse de 4 % par rapport à 2006. Le CA global du centre progresse quant à lui sur la même période de 6 % en comparable et de 13 % en non comparable. Taux d’inflation sur cette période de 1,82 % (équivalent à 2006 > 1,79 %). Ce qui signifie vu l’inflation très faible, une augmentation moyenne du panier moyen. Belle reprise de l’évolution du chiffre d’affaires et de la fréquentation par rapport à 2006.2007/2008 : Fréquentation en hausse de 1 % par rapport à 2007. Le CA global du centre progresse quant à lui sur la même période de 3 %. Taux d’inflation moyen sur cette période de 4,49 % (en très forte augmentation par rapport à la même période sur 2006/2007). Ce qui signifie vu l’inflation très importante, une légère diminution du panier moyen. Belle progression de l’évolution du chiffre d’affaires et ce malgré la crise actuelle.01-01/2009 et 30-09/2009 : Fréquentation en hausse de 1 % par rapport à la même période sur 2008. Le CA global du centre progresse quant à lui sur la même période de 3 %. Taux d’inflation moyen sur cette période de 0,00 % (en très forte diminution par rapport à la même période sur 2008). Ce qui signifie vu l’inflation nul, une légère progression du panier moyen. Belle progression de l’évolution du chiffre d’affaires et ce malgré la crise actuelle.

Indice des prix à la consommation (inflation % 12 mois)MOIS 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Janvier 2,26 2,63 1,66 3,46 2,32 0,61

Février 2,57 2,38 1,77 3,64 2,81 0,82

Mars 3,07 1,69 1,82 4,39 0,62 1,46

Avril 2,76 1,96 1,78 4,15 0,60 1,44

Mai 2,51 2,19 1,28 5,21 -0,37 1,61

Juin 2,87 1,87 1,29 5,80 -1,10 1,90

Juillet 3,14 1,60 1,37 5,91 -1,68 2,12

Août 3,11 1,63 1,12 5,39 -0,78 1,73

Septembre

3,16 1,22 1,51 5,46 -1,19 2,11

Octobre 2,47 1,21 2,24 4,72 -0,97 2,19

Novembre 2,57 1,49 2,94 3,14 0,00 1,89

Décembre 2,89 1,64 3,09 2,63 0,50 1,78

MOYENNE / AN

2,78 1,79 1,82 4,49 0,00 1,6* les chiffres en rouge sont des prévisions

Vers H3

B.1. : Dossier IOS Une nouvelle version du programme IOS a été développée. Cette nouvelle version est désormais interactive avec les autres outils de gestion de DC et ce afin de favoriser le transfert de communication entre ceux-ci.

I nformation On the Spot

©C

opyrig

ht

20

09

IO

S I

nte

rnati

onal

Inventaire& Plan

d’urgenceGérant

IOS Server (Base de données)

Dessins CADAbsis

Equipe de crise

Inventaire& Plan

d’urgenceGérant

ShoppingCenter

ManagerShoppingCenter



Manager

Pompiers et Commune

Locataires et propriétaires

•BUT?->Site web permettant une publication rapide et simple des documents à jour (documents liés au centre et documents généraux)-> Accessible via HELPDESK (SWo)-> Possibilité de générer et d’imprimer soi-même un rapport stratégique de sécurité-> Reporting annuel legal SGF au 1 avril par le service de prévention (> 100 personnes) -> Historique des documents à suivre-> Input coordonnées des contacts des magasins par le gardiennage (K.I.S.S.)

retour

C.4. Sprinkler Le remplacement du « collecteur » avec les 6 connexions s’impose.DC a fait l’analyse de l’état, des risques de panne, des budgets, ainsi que de la période d’attente de réparation avec le sprinkler « hors service » Avec l’accord de l’IF, DC a commandé le remplacement du collecteur et des 6 postes de sprinklage, ainsi l’installation du nouveau poste pour un budget total de 36.800 €. (Excl. 5% Project Management de DC et HTVA)Statut : START travaux le lundi 26 octobre.L’installation des pompes actuelles, la cuve de pression et le compresseur restent aussi à changer dans une deuxième phase. Un budget est à prévoir d’environ 50 à 60.000 € (conforme à l’offre de NTSA du 07/07/2008).Le réservoir d’eau sous le bâtiment fera l’objet d’un test en charges communes.

retour

Zones de réparation

C.5. ToitureLa réparation des soudures et autres s’imposait à court terme.•Bâtiment M – 340 m² à 16,97€/m² = 5.769,80 €•Bâtiment E – 670 m² à 16,97€/m² = 11.369,90 €•TOTAAL = 17.140 € (HTVA)Avec l’accord de l’IF, DC a commandé les réparations auprès de la société Imperbel. Statut : START travaux encore à définir.

LA RENOVATION TOTALE DU TOIT :À prévoir dans 3 à 4 ans.Exécution en trois zones de >4.000m² chacun.

retour

C.6. Sanitaire bureaux DEVIMO

Devimo estime que dans le cadre de la modernisation des bureaux (principalement réalisée par l’équipe sur place) les sanitaires devraient être rénovés.Budget : 2 x 8.251 €IF suspend la décision mais l’avis général est favorable.Statut : En attente des offres et propositions concrètes des fournisseurs.

retour

C.7. Etude énergétique

A la demande de l’IF, une analyse énergétique (energy audit) sera effectuée de l’immeuble et des installations techniques du shopping center. Cette analyse devrait nous permettre de déterminer le potentiel en économies d’énergie qui pourraient y être réalisées. Pour l’exécution de cette analyse énergétique, nous considérons les phases suivantes : •Rédaction d’un rapport donnant une vue générale de la situation énergétique •Etablissement d’un inventaire des caractéristiques architecturales de l’immeuble et de ses installations électriques (haute et basse tension) et thermiques (chauffage et air conditionné)•Analyse du comportement thermique de l’immeuble •Etablissement d’un bilan énergétique•Analyse des factures de combustibles et d’électricité•Proposition de mesures pour économiser de l’énergie•Détermination des investissements et le délai de récupération des éventuels projets •Suggestion de subsides et de primes éventuelles.Pourquoi souhaitons-nous améliorer les prestations énergétiques de l’immeuble:•Economies •Sur un marché de gaz et d’électricité libéralisé, soumis aux lois de l’offre et de la demande, il est très difficile d’anticiper l’évolution du prix de l’énergie. En tant que gestionnaire actif, nous devons prendre une position proactive dans une telle situation. Dans le cadre de l’augmentation probable du prix de l’énergie, tout investissement dans l’amélioration des prestations énergétiques d’immeubles devient rentable à moyen terme. •Amélioration du confort des utilisateurs•Grâce à une politique d’énergie active, nous souhaitons améliorer le confort, la productivité et la satisfaction générale des utilisateurs, qui sont en général assez sensibles à une amélioration de leur confort résultant d’une bonne gestion et de meilleures prestations énergétiques de l’immeuble. •Amélioration de l’image de la société•Nous attachons énormément d’importance à la façon dont notre société – avec les produits et les services que nous proposons – est considérée par le monde extérieur. Notre société, qui a la réputation d’attacher beaucoup d’importance aux économies d’énergie, démontre qu’elle s’engage dans le développement durable en veillant à une diminution des émissions de CO2 et à la sauvegarde de l’environnement. •Préparation à la Norme sur les prestations énergétiques d’immeubles Avec l’accord de l’IF, DC a commandé l’étude à la société Denorme Energy System SPRL pour le budget total de 11.694 € (HTVA).Statut : étude en cours depuis début septembre 2009.A la demande du propriétaire :•L’étude ne contient pas l’analyse de l’impact de la réglementation « certificats énergétiques » en Flandre.•Aucune action d’amélioration des installations ne sera entreprise après l’analyse des économies éventuelles, leur bénéficiaire et la conséquence logique quant à la prise en charge, avant d’en avoir parlé au propriétaire.

retour

C.8 Problème carrelage (dossier Van Laere-Allard)Le dossier est mis au point, afin de permettre l’analyse du contentieux potentiel sur le sujet.Statut: Dossier avec un expert et le CSTC (Centre Scientifique et Technique de la Construction) en cours.

C.9 Dossier Foodcourt

•Dossier Pizza FreshLes matériels de la cuisine ont été vendus à un club de football ASBL en décembre 2008. Il nous reste à démolir les faux plafonds, les murs et le comptoir, et les deux restos sont vides. •Création d’une surface avec les deux restaurants vides(Fiche = estimation de prix adaptation Food Court KRSC 27-11-2008)

Totaal € WERKEN 178.999,60 €(op aanraden van de AR) MARGE ONVOORZIEN 10% 196.899,55 €

34 12.00.06 Fees IS (op zijn berekening) 10,00% TP 1,00 7.732,12 € 7.732,12 €35 12.00.07 Fees IT (op het deel technieken) 12,00% TP 1,00 3.223,20 € 3.223,20 €

Fees Veiligheidscoödinator 2,00% TP 1,00 5.212,34 € 3.937,99 €33 12.00.05 Fees AR 7,50% TP 1,00 19.546,29 € 14.767,47 €

Fees Project Management 5,00% TP 1,00 13.030,86 € 9.844,98 €

SUB-totaal € 236.405,31 €

BTW 21% 49.645,12 €

TOTAAL 286.050,43 €

uitvoering in 2008 293.201,69 € + 2,5 % indexaanpassing

uitvoering in 2009 307.861,78 € + 5 % indexaanpassing

C.10 Projet - L’entrée 5

Remplacement des portes manuelles par des portes automatiques. Mise en demeure de l’entrepreneur DE VOS, carrelage à refaire. Le dossier se trouve chez le service juridique. Aucune facture de l’entrepreneur n’est payée ! Le reste des travaux a été réceptionné et le bon à payer a été donné à l’IF. Statut : Dossier en cours – technique et juridique

C.11 Problème de stabilité niv. 13.40

La sous-couche de support en béton (épaisseur 15 cm) est fissurée sur une ligne relativement droite d’environ 5 mètres derrière la façade principale des magasins Mobi*, Taelman, Free Record Shop, Mister Minit,..Cette fissure continue encore sur plusieurs mètres dans les couloirs adjacents. Une première analyse réalisée par un expert en stabilité ne prévoit pas directement des problèmes de stabilité, mais propose quand même une analyse plus approfondie de la destruction.DC a conseillé à l’IF de faire une étude approfondie de ce problème, dans le but d’en déterminer la cause. L’IF est d’accord de réaliser une telle étude avec l’assistance du bureau de stabilité Derveaux et SECO.Complémentairement, DC s’informera auprès de l’assureur.Statut : START travaux encore à définir.

retour

A. Situation du contentieux au 01.10.2009

ANKY – Bail n°2220D :La somme de 1315,96 EUR représente une adaptation de garantie bancaire. BELGACOM – Bail n°2160 A :Présente un solde débiteur de 4.142,22 EUR représentant une adaptation de garantie facturée le 01/09/09.BLOKKER – Bail n°2159 :Le montant ouvert à + de 120 jours concerne l’indexation d’une garantie bancaire pour 1.504,47 EUR. La

régularisation est en cours.CANDY – VERTHE – Bail n°21092B :Le montant ouvert à + de 120 jours concerne l’indexation d’une garantie bancaire pour 693,16 EUR. La

régularisation est en cours. CASA INTERNTIONAL c/o PIOCHEUR – Bail n°2131Nous sommes en contact avec la comptabilité du locataire afin de régulariser l’indexation de la garantie pour

un montant de 2.391,26 EUR. EXPO RETAIL HOLDING BELGIUM – Bail n°2107.1Suite à la cession, reste à régulariser la garantie constituée pour 25.935,85 EUR au lieu de 27.270,36 EUR ainsi

que le paiement du loyer pour un montant de + - 13.000,00 EUR. Nous sommes en contact avec la comptabilité du locataire. Situation devrait être régularisée dans les prochains jours.

HENDRICKX – Bail 2107A :Nous rappelons que ce locataire a été déclaré en faillite le 6 octobre 2003. Cette faillite n’est pas encore clôturée. Le procès-verbal du curateur a été contesté compte tenu de ce qu’il ne

tenait pas compte du degré de privilège dont bénéficie le bailleurSuite à cette contestation, le troisième projet de répartition établi par le curateur attribuait au propriétaire la

somme de 15.113,64 EUR mais ce projet à, cette fois-ci, été contesté par d’autres créanciers. Les conclusions sont établies par chacune des parties suivant le calendrier.

LANDGRAAF – Bail 2430Le solde créditeur de 140.502,88 EUR doit faire l’objet d’une écriture comptable et ressort d’un

remboursement effectué au profit du locataire suite à la procédure d’appel dans le cadre du renouvellement.

PIZZA FRESH – Bail 2134Nous rappelons que, peu de temps après avoir obtenu un jugement condamnant l’adversaire au paiement des

arriérés, PIZZA FRESH a été déclaré en faillite.Le résultat de cette faillite est déficitaire, le curateur a renoncé à la poursuite de l’exploitation et a laissé à la

disposition du bailleur le mobilier laissé sur place.La dette peut être prise en compte de résultat (compte 4090) sur base de l’attestation d’irrécouvrabilité reçue

par l’intermédiaire du curateur. Il y a lieu de passer les écritures comptables.

retour

B. Situation des assurances

1. Valeur bâtiment En juillet 2007, la valeur de reconstruction à neuf a été estimée par le bureau d’expertise GALTIER à

33.500.000 euro. Compte tenu de l’indice ABEX à cette date (654), cette valeur s’élève au 1 janvier 2009 (ABEX = 695), à 35.600.153 euro.

Le capital assuré étant de 38.121.944 euro, nous procédons à l’adaptation dudit capital et en aviserons les locataires lors de la clôture de l’exercice 2009.

2. Modification assurancesIl n’y a pas eu de modification. Les taux de prime n’ont depuis le 31 décembre 2008 pas connu de

changement:Concerne les postes BATIMENT, AMENAGEMENTS IMMOBILIERS et CHOMAGE IMMOBILIER le taux est à

0,65°/°°

Concerne les postes MOBILIER-MATERIEL et MARCHANDISES est à 0,90 °/°°

retour

C. Mise à jour du cahier des charges

Les phases suivantes seront poursuivies en 2009 et 2010 :1. Finalisation de l’analyse des deux points encore ouverts de l’inventaire : •Annexe D&E : remise par PBP à l’IF d’une analyse de la question, le 14.10.2008•TVA : PBP réitère sa recommandation de s’adresser à un conseil spécialisé pour examiner l’opportunité de prévoir un ruling TVA portant sur la partie existante du centre commercial 2. Rédaction du nouveau cahier des charges.

retour

Documents

Rapport d’activité