Rapport droit de succession Corse - octobre 2013 Rapport droit de succession Corse - octobre 2013

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Groupe de Travail sur les conséquences de la

décision du Conseil constitutionnel en matière de

droits de succession en Corse

ÉLÉMENTS DE DIAGNOSTIC SUR LES CONSÉQUENCES DE LA DÉCISION

DU CONSEIL CONSTITUTIONNEL DU 29 DÉCEMBRE 2012 EN MATIÈRE

DE DROITS DE SUCCESSION EN CORSE

Octobre 2013

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Par décision du 29 décembre 2012 (2012-662 DC), le Conseil constitutionnel a censuré l’article 14 du projet de loi de finances pour 2013 qui prorogeait la durée du régime fiscal transitoire applicable en matière de droits de succession aux immeubles situés en Corse.

Cette décision et ses conséquences ayant suscité de fortes interrogations, le Gouvernement a mis en place un groupe de travail technique, chargé d’évaluer les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel et d’établir des éléments de diagnostic sur la situation du désordre foncier en Corse.

Le groupe de travail (dont la composition figure en annexe 1) était constitué de personnalités et experts et de représentants de l’administration centrale ou locale du ministère de l’Economie et des Finances, du ministère de l’Intérieur et du ministère de la Justice.

Le groupe avait pour objectif de travailler à partir des données juridiques, fiscales, historiques, géographiques, économiques et sociologiques caractérisant la situation des successions et de la propriété immobilière en Corse. Il était également chargé de rassembler les données quantitatives et qualitatives qui avaient jusqu’à présent fait défaut pour estimer la situation précise de la propriété immobilière et son évolution.

Le groupe s’est réuni à quatre reprises les 31 janvier, 4 avril, 2 juillet et 17 septembre 2013. Au cours de ces réunions et dans le cadre des travaux conduits entre les séances, le groupe de travail s’est attaché à définir les conséquences juridiques et fiscales de la décision du Conseil constitutionnel et à dresser des éléments actualisés de diagnostic sur le désordre foncier, afin d’objectiver les difficultés rencontrées et d’identifier les leviers d’amélioration.

Il a conduit ses travaux autour des axes suivants :

1. la définition des conséquences juridiques et fiscales précises pour les contribuables de la décision du Conseil constitutionnel, appréhendées selon les différentes situations liées à la date d’ouverture des successions ;

2. la collecte et l’exploitation d’éléments quantitatifs et qualitatifs permettant de cerner la situation du désordre foncier et des successions non résolues ;

3. la collecte et l’exploitation de données de nature à mesurer les actions engagées pour remédier au désordre foncier, au travers notamment de l’activité du Groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC) ;

4. les leviers à même de favoriser le retour à un droit de la propriété régulier des biens immobiliers situés en Corse au travers du bilan des travaux conduits par les notaires et de l’analyse des instruments juridiques offerts sur le plan civil.

Le présent rapport synthétise les travaux conduits.

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Synthèse

Au plan fiscal, la décision du Conseil constitutionnel du 29 décembre 2012 entraîne deux conséquences à partir du 1er janvier 2013. La première tient au passage d’une exonération totale de droits de succession des immeubles situés en Corse à une exonération fixée à hauteur de 50 % de leur valeur vénale. La seconde porte sur la réduction de vingt-quatre à six mois, délai de droit commun, du délai de dépôt des déclarations de succession comportant des immeubles situés en Corse. Cette deuxième conséquence n’a cependant pas eu de portée concrète, le Gouvernement ayant pris la décision de dispenser de pénalités et majorations les déclarations déposées tardivement à la condition que la régularisation de la propriété des biens immeubles concernés intervienne dans les vingt-quatre mois suivant le décès.

Certains outils fiscaux existent donc toujours pour accompagner le règlement des successions, dont certains parviennent à échéance au 31 décembre 2014.

Dans ce contexte, la collecte et l’analyse de toutes les données foncières et cadastrales actualisées ont permis d’objectiver le diagnostic et de corroborer l’existence importante de successions non résolues, aboutissant à un « désordre foncier ». Cette situation dommageable à bien des égards, tant sur le plan fiscal que civil, paralyse les initiatives des héritiers confrontés à un alourdissement des frais devant être exposés pour s’assurer une sécurité juridique relative.

Deux éléments méritent principalement d’être signalés. Le premier tient à l’existence en Corse d’un volume de biens non délimités sans rapport avec ce qui peut être constaté sur le reste du territoire. Le second tient à la présence dans la documentation cadastrale d’un volume important en Corse de propriétaires apparents qui peuvent être considérés comme présumés décédés, attestant de l’absence de régularisation de la succession et d’identification des propriétaires.

Les éléments de diagnostic développés attestent des particularités de la situation foncière à prendre en compte et montrent que la question de la reconstitution des titres de propriété demeure une préoccupation au regard des difficultés pratiques rencontrées.

Pour autant, plusieurs actions ont déjà été engagées pour remédier au désordre foncier et leur examen montre que la situation en Corse, loin d’être figée, fournit des signes de progrès au cours des dernières années.

L’action du Groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse en constitue un indicateur important, avec l’aide à la recherche des origines de propriété qu’il fournit.

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Sa mise en place effective a cependant pris beaucoup de retard par rapport à sa création juridique en 2006, le conduisant à n’atteindre qu’en 2011/2012 la pleine effectivité de ses ressources documentaires et de sa capacité de traitement.

L’action des notaires est également déterminante et constitue un autre indicateur du rétablissement progressif de la situation. Le recours à la procédure de prescription acquisitive mise en place depuis 1989, dans le prolongement direct des conclusions de la commission Badinter, a contribué à reconstituer les chaînes de propriété dans de nombreux cas, avec un contentieux qui est resté limité.

Cela étant, l’ampleur des situations restant à régler, dont on peut penser qu’y figurent les situations les plus complexes, rend nécessaire de réfléchir aux moyens de consolider dans la durée les tendances positives observées.

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Sommaire

I – Le droit fiscal applicable et les conséquences juridiques de la décision du Conseil constitutionnel

1 - La loi applicable avant le 1er janvier 2013

1-1 L’exception créée historiquement par l’« arrêté Miot » en Corse

1-2 Les conséquences fiscales de la fin de l’arrêté Miot

1-3 Les dispositions fiscales applicables jusqu’au 31 décembre 2012

2 - La censure du Conseil constitutionnel

2-1 Les dispositions fiscales prévues à partir du 1er janvier 2013

2-2 Les effets prévus par l’article 14 de la loi de finances pour 2013

2-3 La décision du Conseil constitutionnel

3 - Les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel

3-1 La législation applicable aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2013

3-2 La situation des successions ouvertes avant le 1er janvier 2013

II - Les éléments de diagnostic sur la situation du désordre foncier en Corse

1 - Les éléments du désordre foncier et l’arrêté Miot

2 - Une présence importante de biens non délimités

2-1 La définition des biens non délimités

2-2 Les données disponibles

3 - Une proportion très élevée de propriétaires apparents qui sont en fait présumés décédés

3-1 Les modalités de gestion de la taxe foncière et de changement des propriétaires

3-2 Les données disponibles sur les propriétaires apparents présumés décédés

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3-3 Les données estimées par le GIRTEC sur le volume des biens n’ayant pas fait l’objet de publication d’un titre au fichier immobilier

4 - Un ratio entre les déclarations de succession déposées et les décès très inférieur à la moyenne nationale

4-1 Les règles en matière de déclaration de succession et de changement de propriétaire


5 - Les conséquences sur la propriété immobilière

5-1 Pour les citoyens

5-2 Pour les collectivités locales

6 - Les difficultés des héritiers pour régulariser leur situation

6-1 Des prix de l’immobilier élevés

6-2 Un poids relatif important des résidences secondaires

6-3 Des successions complexes et potentiellement onéreuses

6-4 Une complexité des situations juridiques

6-5 Un coût élevé des formalités par rapport à la valeur de certaines propriétés

III - Les actions déjà engagées pour remédier au désordre foncier

1 - L’action du groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC)

1-1 La création juridique

1-2 Le rôle du GIRTEC

1-3 Le fonctionnement du GIRTEC

1-4 Une mise en place progressive

2 - Les signes d’une amélioration progressive de la situation immobilière

2-1 Les données statistiques d’activité du GIRTEC

2-2 Les données des services de publicité foncière

2-3 Les cas les plus complexes restent à régler

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IV - Les leviers juridiques favorisant un retour à un droit de la propriété régulier pour les biens immobiliers situés en Corse

1 - Mode d’acquisition et preuve de la propriété immobilière

1-1 La transmission par succession

1-2 La prescription acquisitive (usucapion)

1-3 Le régime juridique des biens sans maître

2 - Les éléments de bilan et les questions soulevées par le recours à la procédure d’usucapion en Corse

2-1 Les travaux de la commission Badinter

2-2 L’application des propositions

ANNEXES

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I - Le droit fiscal applicable et les conséquences juridiques de la décision du Conseil constitutionnel

Les premiers travaux du groupe ont consisté à clarifier les conséquences juridiques de la décision du Conseil constitutionnel en matière fiscale, afin d’apporter toutes les précisions utiles aux interrogations nombreuses qu’elle a suscitées.

Un état des lieux a été établi pour préciser la législation fiscale applicable en matière de successions comportant des biens immeubles ou des droits immobiliers situés en Corse avant et après la décision du Conseil constitutionnel. L’annexe 2 présente un ensemble de questions-réponses destinées à répondre aux questions les plus fréquemment posées.

1 - La loi applicable avant le 1 er janvier 2013

Pendant deux siècles, le droit fiscal régissant les successions a été soumis en Corse à une législation particulière généralement désignée sous le terme d’« arrêté Miot ». Cette exception a pris fin le 23 janvier 2002 et l’« arrêté Miot » a cessé de produire ses effets, laissant la place à un régime fiscal transitoire.

1-1 L’exception créée historiquement par l’« arrêté Miot » en Corse

L’« arrêté Miot » auquel il est régulièrement fait référence est l’arrêté du 21 prairial an IX (10 juin 1801) concernant l’enregistrement, connu sous le nom de l’administrateur général des départements du Golo et du Liamone de mars 1801 à octobre 1802, André-François Miot, alors conseiller d’Etat en mission extraordinaire.

L’article 3 de cet arrêté édictait trois règles spécifiques pour la Corse :

- En ce qui concerne le mode de liquidation des droits : « La valeur des immeubles, dont les héritiers, légataires ou donataires étaient tenus de faire la déclaration pour les successions qui leur étaient échues, sera à l’avenir déterminée par le montant de la contribution foncière, et pour parvenir à cette fixation, la contribution foncière sera considérée comme le centième du capital sur lequel les droits à percevoir, d’après la loi du 22 frimaire an VII, seront liquidés ».

Comme l’attestent les registres de l’enregistrement conservés aux archives départementales de la Corse-du-Sud et de la Haute-Corse, cette règle a été appliquée sans difficulté dès l’an X jusqu’au 1er janvier 1949, date à laquelle la contribution foncière a été supprimée en tant qu’impôt d’Etat par l’article 1er du décret n° 48-1986 du 9 décembre 1948 portant réforme fiscale.

A partir de cette date, l’application antérieure de « l’arrêté Miot » n’a plus été possible, du fait de la disparition de cette référence sur laquelle s’appuyait le mode de liquidation prévu par l’arrêté.

Un dispositif « provisoire » lui avait été substitué par une décision du Ministre du Budget en date du 14 juin 1951, consistant à multiplier le revenu cadastral par le taux de la taxe proportionnelle sur le revenu des personnes physiques, plus connu sous le nom de « coefficient 24 » (pour 24 % : montant du dernier taux en vigueur avant la disparition de cette taxe).

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Ce dispositif a été appliqué durant quarante ans puis il a été écarté par le juge de cassation au motif qu’il n’avait pas de base légale (Cour de cassation, pourvoi n° 82-10.688, 4 décembre 1984, Dame Benedetti et Cour de cassation, pourvoi n° 90-13.706, 28 janvier 1992, Sieur Perrino).

- En ce qui concerne le délai de déclaration de la succession : « (…) ces droits seront exigibles dès que le receveur de l’enregistrement au bureau de la situation des biens aura la connaissance du décès de l’ex-propriétaire ; il en suivra le recouvrement sur les héritiers qui seront tenus, en acquittant ces droits, d’ajouter la déclaration des immeubles fictifs, ainsi que celle du mobilier. »

Contrairement à ce qui est fréquemment avancé, l’arrêté Miot n’a pas juridiquement abrogé l’obligation déclarative générale pesant sur les héritiers dans les six mois du décès.

La règle de droit commun impliquant le dépôt d’une déclaration de succession dans les six mois du décès est restée applicable en Corse, comme l’a rappelé le juge d’instance saisi dans le courant du XIXème siècle et jusqu’au début du XXème siècle. A cet égard, la jurisprudence a été constante. La disposition prévue par l’article 3 de l’arrêté Miot permettait d’ailleurs au receveur de l’enregistrement d’intervenir dans ce même délai (dès qu’il avait la connaissance du décès).

- En ce qui concerne la pénalité de retard : « La peine du droit en sus encourue, pour défaut de déclaration dans le délai de six mois, restera abrogée. »

Soucieux de ne pas aggraver la facture fiscale, dans la mesure où la raison essentielle du non-paiement des droits de succession résidait alors dans le fait qu’ils étaient alors disproportionnés par rapport aux facultés contributives des habitants de l’île, Miot avait décidé de supprimer les pénalités pour défaut de déclaration dans le délai de six mois.

La valeur législative des dispositions de l’article 3 de cet arrêté, fixant le régime fiscal particulier des biens immeubles et droits immobiliers sis en Corse transmis par décès, a été reconnue par un arrêt de la Cour de cassation du 23 janvier 1875, Ministère public c/ Costa et plusieurs fois confirmée (notamment par Cour de cassation, pourvoi n° 82-10.688, 4 décembre 1984, Dame Benedetti).

L’arrêté Miot a donc eu pour effet d’instaurer pendant deux siècles un régime juridique fiscal spécifique pour les successions en Corse. Toutefois, les éléments ci-dessus montrent que l’arrêté, lorsqu’il était applicable, n’a pas eu pour objet de supprimer l’obligation déclarative pesant sur les héritiers mais d’adapter le régime d’évaluation des biens et de pénalités, afin de tenir compte à l’époque du contexte lié à la situation économique de la Corse et aux capacités contributives des habitants.

Cette analyse a été développée de manière plus approfondie par M. Louis Orsini, membre du groupe de travail, dans sa thèse intitulée « Le régime juridique des arrêtés Miot » et les ouvrages qu’il a consacrés à ce sujet.

1-2 Les conséquences fiscales de la fin de l’arrêté Miot

L’article 21 de la loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 de finances pour 1999 comportait deux dispositions concernant l’arrêté Miot.

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La première a supprimé la phrase de l'article 3 de l'arrêté qui disposait que « La peine du droit en sus encourue, pour défaut de déclaration dans le délai de six mois, restera abrogée ». Cette suppression a donc mis fin à l’absence de sanction en cas de dépôt tardif ou de défaut de dépôt de la déclaration de succession.

La seconde a eu pour objet de mettre fin au vide juridique concernant l’évaluation des immeubles en Corse, en prévoyant que « Pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2000, les règles d'évaluation des biens immobiliers situés en Corse sont celles de droit commun », à savoir la valeur vénale des biens.

Ces dispositions devaient s’appliquer aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2000. Mais leur entrée en vigueur a été repoussée successivement :

- jusqu’au 1er janvier 2001 par l’article 27 de la loi n° 99-1173 du 30 décembre 1999 de finances rectificative pour 1999 ;


- par l’article 31 de la loi n° 2001-1276 du 28 décembre 2001 de finances rectificative pour 2001, jusqu’à la « publication des dispositions concernant la déclaration et la liquidation des droits d’enregistrement dus à raison des mutations par décès comprises dans la prochaine loi relative à la Corse et, au plus tard, le 1er janvier 2003 ».

L’arrêté Miot a donc cessé de produire ses effets à compter du 23 janvier 2002, date de publication de la loi n° 2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse. Depuis cette date, le droit fiscal général en matière de successions s’applique en Corse et les déclarations qui ne sont pas déposées dans les délais légaux font l’objet de pénalités.

1-3 Les dispositions fiscales applicables jusqu’au 31 décembre 2012

Pour accompagner la suppression des effets de l’arrêté Miot, l’article 51 de la loi n° 2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse a introduit dans le code général des impôts des dispositions transitoires avant l’application des règles de droit commun.

Le délai de dépôt des déclarations de succession a été étendu de six à vingt-quatre mois après le décès (article 641 bis du code général des impôts en annexe 3) pour toutes les successions ouvertes jusqu’au 31 décembre 2008, à condition que la déclaration de succession comporte :

- des immeubles ou droits immobiliers situés en Corse qui n’ont pas été acquis à titre onéreux à compter du 23 janvier 2002 ;

- et pour lesquels les titres de propriété existaient ou ont été reconstitués au cours du délai de vingt-quatre mois.

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Pour inciter à la reconstitution des titres de propriété, le même article 51 a introduit un dispositif d'exonération totale, puis partielle, de droits de succession pour les immeubles et droits immobiliers situés en Corse autres que ceux acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002 (article 1135 bis du code général des impôts en annexe 3).

La même disposition était applicable aux immeubles et droits immobiliers pour lesquels le droit de propriété du défunt n'avait pas été constaté antérieurement à son décès, à la condition que les titres de propriété soient reconstitués dans les vingt-quatre mois du décès.

Pour la même raison, l’article 51 a aussi prolongé jusqu'au 31 décembre 2012 l’exonération du droit de partage (actuellement de 2,5 %) dû sur les actes authentiques de partage et de licitation établis en vue du règlement d’une indivision successorale comportant des biens immeubles situés en Corse, à hauteur de la valeur de ces immeubles (article 750 bis A du code général des impôts en annexe 3).

Il a prolongé jusqu’au 31 décembre 2012 l’exonération des procurations et attestations notariées dressées après décès en vue du règlement d’une indivision successorale comportant des biens et droits immobiliers situés en Corse (article 1135 du code général des impôts en annexe 3).

Il a institué une exonération des actes de notoriété établis entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2012 pour le règlement d’une indivision successorale comportant des biens et droits immobiliers situés en Corse.

Les dispositions de la loi du 22 janvier 2002 ont ensuite été prorogées par l'article 33 de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 :

- la dérogation permettant un délai de déclaration de succession de vingt-quatre mois a été prorogée du 31 décembre 2008 jusqu'au 31 décembre 2012 ;

- l'exonération totale de droits de succession a été prorogée du 31 décembre 2010 au 31 décembre 2012 ;

- l'exonération partielle de droits de succession de 50 %, applicable de 2011 à 2015, a été décalée de 2013 à 2017 ;

- l'exonération des droits d’actes a été prorogée du 31 décembre 2012 au 31 décembre 2014.

La synthèse du droit fiscal qui était applicable au 31 décembre 2012 figure en annexe 2 (fiche 3 des questions-réponses).

2 - La censure du Conseil constitutionnel

Le dispositif fiscal transitoire sur les successions comportant des immeubles situés en Corse, prorogé plusieurs fois, était prévu pour faire cesser progressivement ses effets. Le 31 décembre 2012 constituait de ce fait une étape importante, avec une diminution du champ des mesures dérogatoires.

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Un amendement parlementaire a voulu introduire une nouvelle prorogation du calendrier. C’est cette prorogation qui a été censurée par le Conseil constitutionnel comme contraire à la Constitution.

2-1 Les dispositions fiscales prévues à partir du 1 er janvier 2013

En application de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008, deux dispositions fiscales arrivaient à échéance le 31 décembre 2012, relatives :

- au délai de dépôt des déclarations de succession,

- et au dispositif d’exonération totale de droits de mutation à titre gratuit des biens immeubles situés en Corse.

Pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2013, le délai légal pour déposer les déclarations que les héritiers, donataires ou légataires ont à souscrire au titre des biens qui leur sont transmis devenait le délai de droit commun de six mois à compter du décès, au lieu de vingt-quatre mois auparavant.

Par ailleurs, pour ces mêmes successions, les immeubles et droits immobiliers situés en Corse, qui bénéficiaient jusqu’au 31 décembre 2012 d’une exonération totale des droits de mutation par décès, devenaient exonérés à hauteur de 50 % de leur valeur vénale.

2-2 Les effets prévus par l’article 14 de la loi de finances pour 2013

L’article 14 du projet de loi de finances pour 2013, issu d’un amendement déposé lors des débats sur le projet de loi de finances pour 2013 à l’Assemblée nationale (n°I-744), a prorogé la durée d'application des régimes dérogatoires pour les successions comportant des biens immeubles ou des droits immobiliers situés en Corse, en reportant l’application des règles de droit commun aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2023 :

- exonération totale des droits de succession sur la valeur vénale des immeubles situés en Corse (autres que ceux acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002) et non plus l’exonération prévue de 50 % et allongement de six à vingt-quatre mois du délai pour déposer les déclarations comportant de tels biens, pour les successions ouvertes jusqu'au 31 décembre 2017 ;

- exonération de la moitié de la valeur vénale de ces mêmes immeubles situés en Corse pour les successions ouvertes du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 ;

- exonération du droit d'enregistrement sur les actes de partage et de licitation et exonération de toute perception au profit du Trésor en faveur des procurations, attestations après décès et actes de notoriété établis jusqu'au 31 décembre 2017 en vue du règlement d'une indivision successorale comportant des immeubles situés en Corse.

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2-3 La décision du Conseil constitutionnel

Dans sa décision du 29 décembre 2012 (n° 2012-662 DC), le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution l’article 14 du projet de loi de finances pour 2013 : « Considérant que le maintien du régime fiscal dérogatoire applicable aux successions sur des immeubles situés dans les départements de Corse conduit à ce que, sans motif légitime, la transmission de ces immeubles puisse être dispensée du paiement de droits de mutation ; que la nouvelle prorogation de ce régime dérogatoire méconnaît le principe d'égalité devant la loi et les charges publiques ; que, par suite, l'article 14 doit être déclaré contraire à la Constitution. » (cf. texte complet en annexe 4).

Le Conseil constitutionnel a ainsi motivé sa décision sur la base de l’absence de motif légitime pour le maintien d’un régime fiscal dérogatoire applicable aux seules successions portant sur les immeubles situés en Corse. Et il a considéré que, en l’absence de motif légitime, cette nouvelle prorogation était contraire au principe d'égalité entre contribuables acquittant des droits de succession.

Cette décision a eu pour effet d’annuler l’entrée en vigueur de la mesure de prorogation qui était prévue par la loi de finances pour 2013.

3 - Les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel

A défaut de prorogation, c’est par conséquent le calendrier du dispositif transitoire issu de l'article 51 de la loi n° 2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse, modifié par l’article 33 de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 (cf. 1-3 supra), qui continue à s’appliquer.

Il en résulte des évolutions dans la législation applicable aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2013. La décision du Conseil constitutionnel n’ayant par ailleurs pas d’effet rétroactif, comme semblaient le craindre certains contribuables, la situation est inchangée pour les successions ouvertes avant le 1er janvier 2013.

3-1 La législation applicable aux successions ouvertes à compter du 1 er janvier 2013

Seuls deux changements interviennent pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2013 :

Le délai de dépôt

Le délai légal pour déposer les déclarations que les héritiers, donataires ou légataires ont à souscrire au titre des biens qui leur sont transmis est réduit de vingt-quatre à six mois, ce qui est le délai de droit commun.

Afin de laisser aux héritiers le temps de s’adapter, le Gouvernement a pris le 31 janvier 2013 la décision de dispenser de pénalités, intérêts de retard et majoration les déclarations de succession comportant des immeubles situés en Corse enregistrées dans les vingt-quatre mois du décès.

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Cette dispense vaut à la condition que la propriété de ces biens soit régulièrement enregistrée dans le même délai (cf. communiqué de presse du 31 janvier 2013 n° 376 en annexe 5 et lettre au président du Conseil supérieur du notariat du 23 juillet 2013 en annexe 6).

En pratique, le délai de dépôt des déclarations de succession comportant des immeubles situés en Corse reste donc fixé à vingt-quatre mois, puisque les déclarations déposées dans un délai supérieur à six mois mais inférieur à vingt-quatre mois ne subissent pas de pénalités.

Les exonérations

Les immeubles et droits immobiliers situés en Corse, qui bénéficiaient jusqu’au 31 décembre 2012 d’une exonération totale des droits de mutation par décès, sont exonérés à hauteur de 50 % de la valeur vénale de ces mêmes biens pour les successions ouvertes entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 (article 1135 bis du code général des impôts en annexe 3).

En revanche, tous les autres éléments du dispositif en vigueur au 31 décembre 2012 demeurent inchangés :

- Les partages de succession et les licitations de biens héréditaires établis jusqu’au 31 décembre 2014, à condition qu’ils soient constatés par acte authentique, restent exonérés du droit de partage de 2,5 % sur la valeur vénale des immeubles situés en Corse (article 750 bis A du code général des impôts en annexe 3).

- Les procurations, les attestations notariées après décès et les actes de notoriété établis en vue du règlement d’une indivision successorale comportant des biens immobiliers situés en Corse sont également exonérés de toute perception au profit du Trésor jusqu’au 31 décembre 2014 (article 1135 du code général des impôts en annexe 3).

- Les valeurs mobilières, les immeubles situés en dehors de la Corse et les immeubles acquis à partir du 23 janvier 2002 continuent à être assujettis aux droits de succession dans les conditions de droit commun.

La publication au fichier immobilier des actes de partage et de licitation, des attestations notariées après décès et des actes de notoriété acquisitive donne par ailleurs lieu à la perception de la contribution de sécurité immobilière (0,1 % sur la valeur des immeubles) prévue par l’article 879 du code général des impôts (en annexe 3).

Ces éléments montrent que le principal changement intervenu au 1er janvier 2013 est le passage de l’exonération totale mise en place à titre transitoire en 2002 à une exonération de 50 % de droits de succession sur les biens situés en Corse acquis par le défunt avant le 23 janvier 2002.

Certains outils fiscaux existent donc toujours pour permettre aux héritiers de régulariser leur situation juridique sur des biens pour lesquels la dévolution successorale n’a pas eu lieu.

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3-2 La situation des successions ouvertes avant le 1 er janvier 2013

La situation juridique des héritiers de personnes décédées avant le 1er janvier 2013 est inchangée, que la déclaration de succession ait été déposée ou non à cette date. C’est toujours la loi antérieure au 1er janvier 2013 qui s’applique dans ce cas.

Lorsqu’elles comportent des biens immeubles ou des droits immobiliers situés en Corse qui n’ont pas été acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002, les déclarations de succession déposées avant le 31 décembre 2012 continuent à relever des dispositions antérieures au 1er janvier 2013. Il n’y a donc pas de recalcul des droits de succession sur la base de la nouvelle législation.

Si la déclaration de succession n’a pas encore été déposée, c’est également la loi antérieure au 1er janvier 2013 qui s’applique aux successions ouvertes avant le 1er janvier 2013. Le délai de vingt-quatre mois pour déposer les déclarations de succession et l’exonération totale des droits de succession pour les immeubles ou droits immobiliers situés en Corse qui n’ont pas été acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002 continuent de s’appliquer pour ces décès antérieurs au 1er janvier 2013.

Par ailleurs, contrairement à ce que pourraient craindre certains héritiers, lorsque des biens immobiliers ont été transmis sur plusieurs générations par des décès successifs et ont entraîné des indivisions qui n’ont fait l’objet d’aucun partage, les héritiers qui souhaitent régulariser la situation de ces biens n’ont pas à acquitter des droits de succession et des droits de partage correspondant à toutes les transmissions qui sont intervenues.

Seules les transmissions découlant de décès intervenus depuis le 1er janvier 2007 sont légalement taxables. En effet, les transmissions ne peuvent être soumises aux droits de succession que pour la période où l’action de contrôle de l’administration est non prescrite. Les héritiers n’ont donc pas à acquitter des droits de succession pour les transmissions antérieures intervenues au cours de la période où l’action de contrôle de l’administration est prescrite.

Le droit de reprise de l'administration, pour les droits de mutation par décès, peut s'exercer jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration (dite « prescription courte », article L. 180 du livre des procédures fiscales en annexe 3).

Sous réserve des dispositions particulières prévues à l'article L. 181 du livre des procédures fiscales (en annexe 3), c’est en revanche la prescription sexennale de droit commun, dite « prescription longue », qui est applicable en cas de non dépôt de déclaration ou d'omission de bien. Elle court à compter de la date du décès (article L. 186 du livre des procédures fiscales en annexe 3).

La date du décès constitue le fait générateur des droits de succession. C’est le point de départ du délai qu’a l'administration pour agir, quelle que soit la nature du manquement : absence de déclaration, omission de bien, inexacte indication du lien de parenté entre le défunt et les héritiers, etc.

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Exemple : Si une déclaration est déposée et enregistrée le 20 décembre de l’année N suite à un décès intervenu le 25 juin de cette année N, l'administration fiscale dispose d'un délai expirant le 31 décembre de l’année N+3 pour contrôler la déclaration, pour les biens figurant dans cette déclaration.

Sous réserve des dispositions particulières prévues à l'article L. 181 du livre des procédures fiscales, si aucune déclaration n’a été déposée ou si certains biens (créances, biens meubles, immobilier, comptes bancaires) ont été omis à l’actif de la déclaration, le droit de contrôle peut s’exercer jusqu'au 31 décembre de l’année N+6.

Ce droit de reprise de l'administration ne peut plus s'exercer au-delà de 6 ans après le décès et l'administration ne peut exiger aucun paiement de droits.

Par conséquent, les décès antérieurs au 1er janvier 2007 ne peuvent être soumis à des droits de succession.

II – Les éléments de diagnostic sur la situation du désordre foncier en Corse

Afin d’objectiver les difficultés rencontrées, des éléments généraux de quantification sur le tissu fiscal et des données quantitatives et qualitatives sur la situation de la propriété et des successions en Corse figurent en annexes 7 et 8.

Différents paramètres d’analyse permettent de mieux cerner la situation de la propriété immobilière et des successions en Corse et attestent de particularités de la situation foncière qui sont à prendre en compte.

1 - Les éléments du désordre foncier et l’arrêté Miot

Pendant deux siècles, le droit fiscal des successions a été régi par un texte d’exception en Corse. Au cours de ce long intervalle, une période s’étendant de la première guerre mondiale aux années 1950 a été marquée par de grands bouleversements socio-économiques : de très fortes pertes humaines au cours des deux guerres mondiales, un exode rural encore plus marqué que sur le continent conduisant à un dépeuplement qui a provoqué un véritable effondrement de l’économie et des valeurs traditionnelles basées sur la terre1, de nombreux habitants quittant leur village pour chercher du travail en ville, sur le continent, voire à l’étranger. Aujourd’hui, la Corse est la région présentant la densité la plus faible2 : 36 habitants/ km2, contre une moyenne nationale de 115 habitants/ km2.

Le faible niveau des revenus a rendu le paiement des droits de succession difficile, d’autant plus que cette période a également vu disparaître l’ancien réseau de notaires traditionnels.

1 Cf. sur ce point les développements de Jeanine Renucci, Corse traditionnelle et Corse nouvelle, Thèse, Audin,

Lyon, 1974. 2 Source Insee

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Dans un tel contexte socio-économique, malgré le fait qu’il ne soit pas la cause directe et principale de la situation d’indivision, liée plutôt au souci de préserver en commun les biens ancestraux matérialisant l’attache des Corses à leur île3, l’arrêté Miot a produit des effets pervers sur la détention de la propriété immobilière, en désincitant les familles de régler les successions, puisque aucune sanction n’était susceptible d’être appliquée par l’administration fiscale en l’absence de déclaration de succession déposée dans le délai légal.

Le résultat est que plusieurs générations ont pu passer sans que les dévolutions successorales soient réalisées, aboutissant à une situation de la propriété immobilière qu’on peut qualifier de « désordre foncier ». Dans ce cas, le propriétaire juridique d’un bien immobilier est encore une personne qui est décédée depuis de longues années. Ses héritiers, qui peuvent être nombreux après plusieurs générations, se partagent la propriété virtuelle et l’usage d’un bien sur lequel ils ne détiennent, le plus souvent, aucun titre.

Cette situation est régulièrement décrite sous le terme d’« indivision », qui est inapproprié car il se réfère en réalité à des situations d’indivision de fait. En effet, une indivision est une situation juridique bien encadrée lorsqu’elle est assise sur un titre de propriété régulier, dans laquelle les propriétaires possèdent ensemble un bien, à parts égales ou non. Il s’agit ici plutôt d’une succession non réglée ou de la détention informelle d’un bien par plusieurs personnes.

En l’absence de règlements successoraux, la situation est parfois aggravée par le fait que la transmission informelle du bien a pu se faire vers des membres de la famille qui n’étaient pas les héritiers directs sur la base du droit civil. La situation de ces héritiers, qui occupent le bien, est ainsi particulièrement fragile sur le plan juridique.

Le groupe a cherché à objectiver cette situation en identifiant les données quantitatives permettant de cerner son ampleur.

2 - Une présence importante de biens non délimités

Un premier symptôme de successions non réglées est la forte présence en Corse de biens non délimités. Les données de la Direction générale des finances publiques et du Groupement d'intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC) permettent d’objectiver leur présence sur le territoire.

2-1 La définition des biens non délimités

Un bien non délimité (BND) est un terrain d'un seul tenant sur lequel s'exercent plusieurs droits de propriétés pleins et entiers mais pour lequel les limites entre les différentes propriétés ne sont pas connues de l'administration. Les biens non délimités ne relèvent ni du régime de la copropriété, car il n’y a pas de parties communes, ni de celui de l’indivision.

3 Cette analyse avait déjà été retenue dans le rapport de l’inspecteur général des finances, M. de Saint-Pulgent,

Le régime fiscal de la Corse. Bilan et orientations de réforme, Inspection générale des Finances, 1984, p.17.

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Seule la limite extérieure de la parcelle cadastrale formant un bien non délimité est connue. En revanche, les propriétaires n’ont pas pu indiquer à l’administration, lors des opérations de confection ou de rénovation du cadastre, les limites séparatives internes entre les différentes propriétés contenues dans le bien. Des contours de parcelles ont pu aussi être définis arbitrairement par les géomètres lors de la rénovation du cadastre, en raison de l'impossibilité de consulter les propriétaires lors des opérations de rénovation.

C’est donc une parcelle cadastrale unique, alors que l’attribution de propriété, au moment où elle s’est produite, aurait dû provoquer la création de plusieurs parcelles portant chacune son propre numéro d’enregistrement au cadastre.

Un bien non délimité est supprimé par la délimitation des droits qui s'exercent sur lui. Cette délimitation relève de la seule volonté des propriétaires, l’administration ne disposant d’aucun moyen pour les contraindre à entreprendre cette démarche.

Concrètement, la suppression est matérialisée au travers d’un document d'arpentage établi par une personne agréée (le plus souvent un géomètre-expert). Ce document, signé par les propriétaires concernés, est ensuite appliqué dans la documentation cadastrale tenue par la Direction générale des finances publiques.


Poids relatif en nombre de parcelles

Au 1er janvier 2012, il existait 63 800 biens non délimités en Corse, à rapporter aux 1 005 600 parcelles existantes, soit un taux de 6,4 %. Les taux sont similaires dans les deux départements.

Le taux constaté en Corse est ainsi très supérieur au taux national qui est de 0,4 %.

Taux de biens non délimités

Nombre de communes

Nombre de parcelles

Nombre de BND

% BND/Parcelles

2A Corse-du-Sud 124 346 200 21 100 6,1 %

2B Haute-Corse 236 659 400 42 700 6,5 %

Corse 360 1 005 600 63 800 6,4 %

National 36 700 89 815 500 343 700 0,4 %

source : statistiques foncières DGFiP au 1er janvier 2012

Poids relatif en surface

La surface couverte par les biens non délimités représente 15,7 % de la surface cadastrée de la Corse.

Ce pourcentage est également très supérieur à ce qui est observé dans les autres départements français.

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Le ratio moyen calculé sur un échantillon de 10 départements similaires (Ardennes, Ariège, Aude, Creuse, Lozère, Pas-de-Calais, Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion) est de 0,7 %4.

Taux de biens non délimités

Surface des BND (km2)

Surface cadastrée (km2)

% surface BND/surface cadastrée

2A Corse-du-Sud 633 3 939 16,1 %

2B Haute-Corse 706 4 602 15,3 %

Corse 1 339 8 541 15,7 %

source : statistiques foncières DGFiP au 1er janvier 2013

Ce ratio varie fortement d’une commune corse à l’autre, allant d’un minimum de 0 % à un maximum de 67,49 % pour la commune de Castirla (Haute-Corse).

9 communes (5 en Corse-du-Sud et 4 en Haute-Corse) présentent un ratio supérieur à 50 %.

Présence des biens non délimités

La répartition de la densité géographique des biens non délimités est inégale sur le territoire corse, puisque les 3/4 des biens non délimités sont situés sur seulement 1/3 des communes. Il s’agit donc d’un phénomène géographiquement très concentré.

R é p a r t i t io n d e s B N D p a r c o m m u n e

0 ,0

1 0 ,0

2 0 ,0

3 0 ,0

4 0 ,0

5 0 ,0

6 0 ,0

7 0 ,0

8 0 ,0

9 0 ,0

1 0 0 ,0

5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 3 5 4 0 4 5 5 0 5 5 6 0 6 5 7 0 7 5 8 0 8 5 9 0 9 5 1 0 0

% B N D

% c

omm

unes

4 Source : fichiers fonciers DGFiP au 1er janvier 2013.

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La quasi-totalité des communes corses comportent au moins un bien non délimité sur leur territoire. Seules 2 communes, sur les 360 que compte la Corse, n’ont aucun bien non délimité : Algajola et L’Ile Rousse, en Haute-Corse.

� Le taux le plus élevé concerne la commune de Lugo Di Nazza, en Haute-Corse (38,30 % des parcelles). Sur cette commune, la surface des biens non délimités représente par ailleurs 46,92 % de la surface cadastrée.

� Les biens non délimités sont plus fréquents en zone montagneuse. Il s’agit alors en général de maquis, d’une valeur foncière faible. En plaine, les biens non délimités peuvent également exister mais il s’agit alors souvent de parcelles cultivées.

� Le nombre moyen de lots par bien non délimité est de 3,2, mais il peut y avoir jusqu’à 20 à 25 lots par bien, voire dans des cas extrêmes plus de 100 lots.

La répartition géographique des biens non délimités est illustrée ci-dessous. Ils sont concentrés dans des zones rurales, pour des parcelles dont la valeur foncière est faible.

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Une étude réalisée par le GIRTEC à partir des données cadastrales de 2009 dégage les mêmes tendances que celles exposées ci-dessus et permet d’illustrer finement la photographie par commune des biens non délimités des deux départements de la Haute-Corse et de la Corse-du-Sud.

Les données prises en compte pour l’étude sont celles du nombre de parcelles et de lots en biens non délimités :

- 42 571 parcelles en biens non délimités et 115 240 lots de biens non délimités en Haute-Corse,

- 21 105 parcelles en biens non délimités et 92 618 lots de biens non délimités en Corse-du-Sud.

- Le nombre maximum de lots contenus dans une parcelle en biens non délimités est de 40 en Haute-Corse et de 118 en Corse-du-Sud.

La carte du pourcentage des surfaces parcellaires non délimitées par commune fait apparaître la localisation de ces biens.

On peut noter que, dans 4 communes, plus de 60 % de la surface n’est pas délimitée. Il apparaît également, à quelques exceptions près, que le défaut de délimitation et d’individualisation des propriétés est plus marqué dans l’intérieur de l’ile que dans les zones littorales.

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Les données disponibles démontrent donc une présence particulièrement forte en Corse de ces biens non délimités par rapport au reste du territoire national. Ces statistiques montrent que, dans de très nombreux cas, les familles n’ont pas accompli les démarches nécessaires pour diviser et se répartir un bien immobilier après une ou plusieurs successions.

3 - Une proportion très élevée de propriétaires apparents qui sont en fait présumés décédés

Un second symptôme de successions non réglées est la forte présence en Corse de biens dont le propriétaire officiel est très probablement décédé et de parcelles qui n’ont fait l’objet depuis des décennies d’aucune mutation au fichier immobilier des services de la publicité foncière. Comme pour les biens non délimités, l’ampleur du phénomène est assez considérable. Les données de la Direction générale des finances publiques et du Groupement d'intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC) permettent d’objectiver leur présence sur le territoire.

3-1 Les modalités de gestion de la taxe foncière et de changement des propriétaires

L’article 1400 du code général des impôts (en annexe 3) dispose que toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. Le propriétaire concerné par cet article est le propriétaire apparent. Peu importe qu’il dispose ou non d’un titre de propriété pour être inscrit au rôle de taxe foncière.

En effet, le cadastre français est un cadastre fiscal et les énonciations cadastrales ne sont que des présomptions parmi d’autres, qui peuvent être retenues ou non par les tribunaux compétents pour trancher les litiges en matière de droit de propriété.

S’agissant des mutations cadastrales, la règle fondamentale qui régit la modification du propriétaire apparent dans la documentation du cadastre est énoncée à l’article 36 de la loi du 3 frimaire an VII relative à la répartition, à l’assiette et au recouvrement de la contribution foncière : « la note de chaque mutation de propriété sera inscrite au livre des mutations, à la diligence des parties intéressées : elle contiendra la désignation précise de la propriété ou des propriétés qui en seront l’objet, il y sera dit à quel titre la mutation s’en est opérée ».

Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière a par ailleurs imposé la forme authentique des actes dont la publication au fichier immobilier est requise et organisé la concordance du fichier immobilier et du cadastre.

La conjonction de ces textes amène à l’article 1402 du code général des impôts (en annexe 3) organisant aujourd’hui les mutations cadastrales : « Les mutations cadastrales consécutives aux mutations de propriété sont faites à la diligence des propriétaires intéressés. Aucune modification à la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier ».

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Il en découle que, pour un immeuble donné, bâti ou non bâti, aussi longtemps qu’un acte de mutation n’a pas été publié au fichier immobilier, la mutation cadastrale n’est pas faite et c’est l’ancien propriétaire qui continue à être imposé au rôle de taxe foncière. En conséquence, cet ancien propriétaire ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière (article 1403 du code général des impôts en annexe 3).

En pratique, c’est donc le fichier immobilier de la publicité foncière qui est le fichier maître pour que l’administration fiscale puisse mettre à jour les propriétaires figurant sur les rôles de taxe foncière. Tant que les héritiers d’un propriétaire décédé n’accomplissent pas les démarches nécessaires pour régler sa succession, c’est son nom qui figurera sur le rôle. C’est ce qui explique que de nombreuses taxes foncières puissent être établies au nom de propriétaires décédés en Corse5.

3-2 Les données disponibles sur les propriétaires apparents présumés décédés

Dans le cadre du groupe de travail, une étude a été menée à partir de la documentation cadastrale de la Direction générale des finances publiques pour estimer le volume de propriétaires apparents présumés décédés en Corse et quantifier ainsi l’existence des très nombreuses successions non réglées portant sur des biens immobiliers.

L’étude a été menée sur les données contenues dans les fichiers fonciers de taxation à la taxe foncière de 2012.

Le nombre total de personnes physiques enregistrées en tant que propriétaires dans les fichiers fonciers en Corse est de 397 000 personnes physiques, dont 174 800 en Corse-du-Sud et 222 200 en Haute-Corse.

Sur ces 397 000 personnes physiques :

- 29 200 personnes, soit 7,4 %, ont une date de décès renseignée dans le fichier foncier et sont donc a priori décédées ;

- 68 000 personnes, soit 17,1 %, n'ont pas de date de naissance renseignée dans le fichier, et parmi elles 627 ont en revanche une date de décès renseignée.

5 Sans compter par ailleurs l’exonération spécifique à la Corse sur la taxe foncière non bâtie sur les terres

agricoles qui existe depuis 1995 et qui peut entraîner l’absence d’émission d’avis de taxe foncière dans certains cas (car inférieur au seuil de recouvrement de 8 €). Cet effet est toutefois marginal et récent, et ne peut expliquer le désordre foncier corse dont les symptômes (taux de BND, taux de propriétaires présumés décédés) ont des causes beaucoup plus anciennes.

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Par ailleurs, une partie des personnes physiques sont enregistrées avec une date de naissance si ancienne qu’on peut présumer qu’elles sont en réalité décédées.

Les trois estimations qui suivent reposent sur l’hypothèse haute que toutes les personnes dont la date de naissance n'est pas renseignée sont présumées décédées6.

Simulation 1 sur la base des propriétaires enregistrés comme nés avant 1900

La population des propriétaires présumés décédés inclut, sans qu’il y ait de double décompte :

- les propriétaires nés avant 1900, soit 3 600 personnes ;

- les propriétaires dont la date de naissance est non renseignée, soit 68 000 personnes ;

- les propriétaires dont la date de décès est renseignée.

Nombre total Nombre de parcelles Surface (ha)

Propriétaires apparents 397 000 821 500 398 300

Propriétaires présumés décédés, nés avant 1900 ou ayant une date de décès renseignée

92 600 523 300 247 200

Pourcentage de propriétaires présumés décédés

23,3 % 63,7 % 62,1 %

Sur la base d’une hypothèse selon laquelle les propriétaires recensés dans les fichiers fonciers nés avant 1900 sont en réalité décédés, il ressort que 23,3 % des propriétaires sont décédés. De ce fait, 63,7 % des parcelles et 62,1 % de la surface sont détenus par des propriétaires dont la succession n’a pas été réglée.

6 Si plusieurs personnes ont des droits réels sur une même parcelle, il suffit que l’une d’entre elles soit présumée

décédée pour que cette parcelle et sa surface soient décomptées ci-dessus. Donc la simulation effectuée constitue un majorant, étant donné la situation de détention de nombreux biens immobiliers.

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94 200 530 600 250 900


23,7 % 64,6 % 63,0 %

Sur la base d’une hypothèse selon laquelle les propriétaires recensés dans les fichiers fonciers nés avant 1910 sont en réalité décédés, il ressort que 23,7 % des propriétaires sont décédés. De ce fait, 64,6 % des parcelles et 63 % de la surface sont détenus par des propriétaires dont la succession n’a pas été réglée.





97 000 544 000 257 300


24,4 % 66,2 % 64,6 %

Sur la base d’une hypothèse selon laquelle les propriétaires recensés dans les fichiers fonciers nés avant 1920 sont en réalité décédés, il ressort que 24,4 % des propriétaires sont décédés. De ce fait, 66,2 % des parcelles et 64,6 % de la surface sont détenus par des propriétaires dont la succession n’a pas été réglée.

Sur le taux de détention des surfaces, les calculs sont réalisés uniquement sur les personnes physiques. Entre 62 et 65 % des surfaces détenues par des personnes physiques sont détenues par des personnes présumées décédées.

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L’hypothèse retenue influe donc peu sur le résultat. La proportion de propriétaires probablement décédés et de biens immobiliers dont la propriété n’a pas été mise à jour est extraordinairement élevée.

Les 397 000 personnes physiques propriétaires détiennent 398 300 hectares. La superficie de la Corse est de 868 000 hectares. Les propriétaires personnes physiques possèdent donc moins de la moitié du territoire corse.

Si on rapporte à la surface totale, ce sont environ 30 % de la surface qui sont détenus par une ou des personnes dont l’une est présumée décédée.

3-3 Les données estimées par le GIRTEC sur le volume des biens n’ayant pas fait l’objet de publication d’un titre au fichier immobilier

En 2004, dans le cadre du rapport établi par M. Jean-Claude Hirel, inspecteur général des finances, sur la reconstitution des titres de propriété en Corse, une étude ciblée a été effectuée auprès de la conservation des hypothèques d’Ajaccio sur les titres publiés. Ce travail a consisté en un balayage des fiches hypothécaires détenues par le service sur 6 communes : Ajaccio, Sartène, Altagène, Campo, Marignana et Tavaco.

Le pourcentage de parcelles pour lesquelles aucun acte n’a été publié s’établissait alors à :

- 20,75 % pour la commune de Campo,

- 21,58 % pour la commune de Sartène,

- 27,62 % pour la commune d’Altagène,

- 29,52 % pour la commune d’Ajaccio,

- 35,98 % pour la commune de Tavaco,

- et 59,83 % pour la commune de Marignana.

Aucune donnée exhaustive globale n’est disponible en matière de publication de titres par parcelle cadastrale, faute d’outils informatisés permettant de l’établir.

Afin de permettre au GIRTEC d’estimer le volume de biens n’ayant pas fait l’objet d’une publication au fichier immobilier, les services de la Direction générale des finances publiques ont fourni au groupement l’intégralité des fiches parcellaires correspondant à la tenue du fichier immobilier tenu manuellement de 1956 à 2003.

A partir des fiches parcellaires regroupant, dans l’ordre du plan cadastral, les parcelles de propriété détenues par les services de publicité foncière de la Corse-du-Sud et de la Haute-Corse, le GIRTEC a réalisé une étude destinée à estimer le ou les actes publiés pour chacune des parcelles sur la période considérée.

Chaque fiche a fait l’objet d’une analyse en utilisant la technique de la reconnaissance optique de caractères qui a permis de déterminer les parcelles pour lesquelles figurait une publication au fichier immobilier (marge d’erreur de + ou – 2 %).

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Les données ainsi obtenues ont été mises en relation avec les données cadastrales actuelles extraites de la base informatique des fichiers fonciers MAJIC de la Direction générale des finances publiques de 2012.

A partir de ce lien, le GIRTEC a déterminé, pour chaque section cadastrale de chaque commune, les parcelles ayant fait l’objet d’une publication entre 1956 et 2003. Ces résultats ont ensuite été agrégés pour les deux départements. Il a également été procédé à des extractions pour un échantillon de communes significatif : 7 communes en Haute-Corse et 7 communes en Corse-du-Sud.

Cette étude ne permet pas de conclure nécessairement à l’absence de titre, soit antérieur au 1er janvier 1956, date de mise en place du fichier immobilier, soit postérieur à 2003. Cela étant, réalisée sur une période relativement longue (47 ans), elle contribue à mettre en lumière le « désordre juridique foncier » auquel est confrontée la Corse.

Les trois tableaux qui suivent résument les données issues de l’étude réalisée par les services du GIRTEC.

Corse entière

Nombre total de

parcelles analysées

Nombre de parcelles n’ayant fait l’objet

d’aucune publication

Pourcentage de parcelles n’ayant fait

l’objet d’aucune publication

Corse-du-Sud 300 563 124 803 41,52 %

Haute-Corse 656 568 327 186 49,83 %

Total Corse 957 131 451 989 47,22 %

Corse-du-Sud

Communes de Corse-du-Sud

Nombre total de parcelles analysées





Ajaccio 9 352 3 901 41,71 %

Bonifacio 10 247 3 369 32,88 %

Lecci 3 536 1 196 33,82 %

Porto-Vecchio 16 878 10 163 60,21 %

Quenza 3 491 1 625 46,55 %

Rosazia 2 340 1 274 54,44 %

Tasso 1 627 849 52,18 %

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Haute-Corse

Communes de Haute-Corse

Nombre total De parcelles analysées





Aleria 3 294 1 172 35,58 %

Bastia 7 720 3 335 43,20 %

Calacuccia 2 733 876 32,05 %

Corbara 3 682 1 067 28,98 %

Corte 6 171 2 513 40,72 %

Piedicroce 1 431 736 51,43 %

Santa-Maria-di-Lota 6 323 2 601 41,14 %

L’étude très détaillée conduite par le GIRTEC vient confirmer les éléments fournis par l’étude des fichiers des propriétaires de la Direction générale des finances publiques.

En moyenne, la moitié des parcelles n’ont fait l’objet d’aucune publication pendant 47 ans, ce qui laisse supposer une absence de régularisation des successions. Ce pourcentage peut monter jusqu’à 60 % pour certaines communes.

4 - Un ratio entre les déclarations de succession déposées et les décès très inférieur à la moyenne nationale

Un dernier symptôme du niveau élevé de successions non réglées est le ratio qui peut être établi entre le nombre de déclarations de succession qui sont déposées dans les services de la Direction générale des finances publiques et le nombre de décès. Ce ratio est très inférieur à la moyenne nationale, ce qui laisse supposer que de nombreux décès ne sont pas suivis d’une transmission des droits immobiliers.

4-1 Les règles en matière de déclaration de succession et de changement de propriétaire

En application des dispositions de l’article 800 du code général des impôts (en annexe 3), ce sont les héritiers, légataires ou donataires, leurs tuteurs ou curateurs, qui sont tenus de souscrire une déclaration de succession (détaillée et signée sur une formule fournie par l’administration). Les ayants cause en ligne directe, le conjoint survivant et le partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS) au défunt en sont dispensés lorsque l’actif brut successoral est inférieur à 50 000 €. Il en est de même pour les autres héritiers, légataires ou donataires lorsque l’actif brut successoral est inférieur à 3 000 €.

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Lorsque la succession comprend des biens ou droits immobiliers, il résulte par ailleurs des articles 28-3° et 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 (en annexe 3) que toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée, obligatoirement publiée au service de la publicité foncière.

Selon l’article 33 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 (en annexe 3), le délai d'accomplissement de la formalité est fixé pour les attestations notariées à quatre mois à dater du jour où le notaire a été requis. La responsabilité des successibles peut être engagée, conformément au premier alinéa de l'article 30-4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 (en annexe 3) si le notaire est requis plus de six mois après le décès.

Selon l’article 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 (en annexe 3), il n’est toutefois pas établi d’attestation notariée si un acte de partage portant sur la totalité des immeubles héréditaires est dressé et publié dans les dix mois du décès.


Autour de 300 000 déclarations de succession sont déposées chaque année au niveau national, dont 0,4 % auprès des services de Corse. Cette proportion est stable dans le temps.

Un peu moins de 3 000 décès sont enregistrés chaque année en Corse. La part des décès enregistrés en Corse chaque année depuis 2006 reste stable à 0,5 % du total des décès au niveau national.

Les droits de succession encaissés en Corse représentent une proportion stable du montant perçu au niveau national, soit 0,2 % des 7 Md€ encaissés chaque année.

Le règlement des successions et la régularisation des titres de propriété qui peut y être associée ne sont pas inexistants en Corse, comme le montrent les chiffres ci-dessus.

Cela étant, de 2006 à 2011, l’évolution du ratio entre le nombre de décès et le nombre de déclarations déposées montre que la proportion de déclarations de succession déposées en Corse est inférieure à celle observée au niveau national.

Ratio déclarations de succession/ nombre de décès

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Corse-du-Sud 36 % 43 % 38 % 38 % 34 % 33 %

Haute-Corse 42 % 45 % 41 % 41 % 41 % 38 %

Corse 39 % 44 % 40 % 40 % 38 % 36 %

National 62 % 59 % 59 % 58 % 57 % 55 %

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5 - Les conséquences sur la propriété immobilière

La présence de très nombreux biens immobiliers dont la situation juridique n’est pas à jour est lourde de conséquences pour les citoyens comme pour les collectivités locales.

5-1 Pour les citoyens

La situation de désordre foncier qui peut être constatée est génératrice d'insécurité juridique et provoque un ensemble d’effets économiques négatifs.

L’absence de titres de propriété prive tout d’abord les citoyens de la possibilité d'utiliser normalement les règles du droit civil, notamment en matière de règlements successoraux, de donations entre vifs, de réalisation d’échanges, de ventes, de baux pour les agriculteurs. Elle entrave les possibilités de recours aux organismes de crédit, faute de pouvoir faire valoir un titre.

Elle les prive également de la possibilité de lancer des assignations en revendication de propriété ou de partages successoraux, les règles de la procédure civile imposant en effet de produire les actes de dévolutions successorales, les attestations immobilières ou le titre de propriété.

L’état de fait existant sur les biens non délimités entraîne aussi spécifiquement de nombreux obstacles à la disposition des biens concernés, du fait de l'incapacité pour le propriétaire présumé d’un lot de bien non délimité de produire un titre de propriété sur un bien dûment identifié et délimité.

Dans une même parcelle, un titulaire de lot de bien non délimité peut être connu et titré et les informations concernant les autres titulaires des lots très lacunaires (absence de date de naissance, homonymies ...), ce qui rend impossible toute identification des ayants droits. Une ou plusieurs indivisions peuvent être propriétaires des différents lots du bien non délimité, posant alors la question de la représentation de ces indivisions. De façon générale, l'absence de délimitation physique d'une propriété ajoute une difficulté supplémentaire à une situation juridique déjà confuse.

La détention d’immeubles par de nombreux héritiers non titrés dilue les responsabilités et rend plus difficile la prise de décision sur l’entretien des immeubles.

Plus globalement, tous ces éléments aboutissent au constat d’une désertification de l'intérieur de l'île et d’un délabrement du patrimoine immobilier et génèrent des contentieux abondants dans les familles.

5-2 Pour les collectivités locales

La situation de désordre foncier est également lourde de conséquences pour les collectivités locales. Elle ne crée pas des conditions optimales pour le recouvrement des impôts locaux et surtout de la taxe foncière. Les avis d’imposition sont adressés au nom du propriétaire décédé, à sa dernière adresse connue, sauf si les héritiers ont fait la démarche nécessaire pour fournir une adresse.

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Lorsque l’avis parvient aux héritiers, ils acquittent la taxe. Dans de nombreux cas toutefois, l’adresse des héritiers n’est pas connue et l’avis ne peut pas être distribué par La Poste. La taxe foncière n’est donc pas recouvrée dans ce cas.

Elle place par ailleurs les maires en difficulté pour faire appliquer la réglementation environnementale. A titre d’exemple, les maires sont dans l’impossibilité de faire appliquer la loi sur le débroussaillement, à défaut de connaître les propriétaires, alors que les départements corses sont fortement exposés au risque d’incendie.

Lorsque les propriétaires ne sont pas correctement identifiés, il est impossible de distinguer un bien appartenant à des héritiers qui n’ont pas accompli les formalités nécessaires et les biens pour lesquels l’ancien propriétaire est décédé sans héritiers. Cette opacité freine le recours à la législation sur les biens vacants et sans maître.

De même, il est également impossible de mettre en œuvre la législation sur les immeubles menaçant ruine. Le patrimoine immobilier de certaines communes peut ainsi se dégrader sans que le maire ait la possibilité d’intervenir efficacement.

6 - Les difficultés des héritiers pour régulariser leur situation

La conjonction de plusieurs facteurs rend la régularisation difficile pour les héritiers.

6-1 Des prix de l’immobilier élevés

Le marché immobilier en Corse est caractérisé par des prix élevés.

En 2012, 8 164 ventes ont été publiées au fichier immobilier en Corse, ce qui correspond à un niveau légèrement supérieur à la moyenne des ventes enregistrées au cours des 5 dernières années (+ 1 %). Elles représentent 0,6 % du total des ventes d’immeubles publiées au niveau national (1 290 000) qui sont quant à elles en baisse par rapport à la moyenne des 5 dernières années (- 3 %).

Les prix des transactions immobilières restitués par les notaires pour la période du 1er juin 2012 au 31 mai 20137 mettent en évidence des prix moyens de l’immobilier élevés en Corse.

Prix des appartements anciens

Avec une moyenne de 2 530 €/m2, le prix des appartements anciens en Corse est supérieur à la moyenne nationale qui s’établit hors Ile-de-France à 2 310 €/m2. Seules les régions PACA (3 150 €/m2) et Ile-de-France (5 450 €/m2 au 2ème trimestre 2013) enregistrent des prix plus élevés.

7 Source Immoprix

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Prix moyen au m2

Haute-Corse 2 320 €/m2

Secteur de Bastia 2 330 €/m2

Secteur de Calvi 3 140 €/m2

Secteur de Corte 1 670 €/m2

Corse-du-Sud 2 910 €/m2

Secteur d’Ajaccio 3 020 €/m2

Secteur de Sartène 2 350 €/m2

Prix des maisons anciennes

Avec une moyenne de 260 000 €, le prix des maisons anciennes en Corse est très supérieur à la moyenne nationale qui s’établit hors Ile-de-France à 162 000 €. Seules la région PACA (299 000 €) et l’Ile-de-France (302 300 € au 2ème trimestre 2013) enregistrent des prix plus élevés.

Prix

Haute-Corse 219 000 €

Secteur de Bastia 244 000 €

Secteur de Corte 161 500 €

Corse-du-Sud 302 500 €

Secteur d’Ajaccio 280 000 €

Secteur de Sartène 373 600 €

Prix des terrains à bâtir

Avec une moyenne de 88 900 €, le prix des terrains à bâtir en Corse est très supérieur à la moyenne nationale qui s’établit hors Ile-de-France à 58 700 €. Seule la région PACA (127 400 €) enregistre des prix plus élevés.

Non seulement cette cherté rend l’accès à la propriété immobilière plus difficile mais elle est vécue par les héritiers comme un obstacle à la régularisation des situations car ils craignent de devoir acquitter des droits élevés. En effet, la valeur des immeubles bâtis est fréquemment supérieure à l’abattement applicable en matière de succession.

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6-2 Un poids relatif important des résidences secondaires

Au regard de la taxe d’habitation, il apparaît un poids relatif important des résidences secondaires.

Le pourcentage de taxes d’habitation au titre de 2012 correspondant à des résidences secondaires s’élève ainsi à 35 % en Corse-du-Sud et à 34 % en Haute-Corse, alors qu’il s’établit à 11 % au niveau national.

6-3 Des successions complexes et potentiellement onéreuses

Il n’existe pas de données statistiques sur la typologie des contenus des déclarations de succession. Pour les travaux du groupe, des analyses ont été conduites sur des échantillons de déclarations.

Déclarations comportant des immeubles situés en Corse

Pour mesurer le pourcentage de déclarations de succession comportant des immeubles situés dans l’île, une étude a été réalisée sur un échantillon de déclarations de succession déposées en Corse. Elle a porté sur les déclarations de succession déposées en 2012 au service de l’enregistrement d’Ajaccio.

Il ressort de cette étude que 81 % des déclarations de succession déposées comportent un immeuble situé en Corse. Le sujet de la propriété immobilière, de sa régularité et des prix de l’immobilier est donc central pour le règlement des successions.

Actif net successoral

Un échantillon de déclarations de succession déposées en Corse et sur l’ensemble du territoire a été étudié au regard de l’actif net déclaré (avant détermination des parts et application des abattements personnels). L’échantillon observé fait apparaître la dispersion suivante.

Actif net déclaré

Actif net Corse National

De 0 à 0,25 M€ 78 % 72 %

De 0,25 à 0,5 M€ 13 % 20 %

De 0,5 à 0,7 M€ 4 % 4 %

De 0,7 à 1 M€ 3 % 2 %

Plus de 1 M€ 2 % 2 %

Total 100 % 100 %

La taille des successions n’est pas significativement différente en Corse et dans les autres régions.

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Nombre d’héritiers

Une analyse a tout d’abord été conduite sur des déclarations déposées en 2011 en Corse et sur l’ensemble du territoire. Cette étude ne montre pas d’écarts notables entre la situation en Corse et au niveau national.

Héritiers présents dans les déclarations

Nombre d’héritiers personnes physiques

Déclarations en Corse Déclarations au plan national

1 à 3 76 % 70 %

4 à 6 21 % 25 %

7 à 9 1 % 4 %

10 et plus 2 % 1 %

Total 100 % 100 %

Dévolution successorale

Une étude a également été conduite sur les déclarations de succession comportant un immeuble situé en Corse déposées en 2012 au service de l’enregistrement d’Ajaccio. Parmi ces déclarations, 26 % comportent uniquement une dévolution en ligne collatérale8, ce qui est une proportion élevée.

Cette proportion n’est pas sans conséquence sur la situation des héritiers, les droits de succession étant plus élevés en ligne collatérale qu’en ligne directe.

Droits de succession en ligne directe

Fraction de part nette taxable Tarif applicable

Jusqu’à 8 072 € 5 %

De 8 072 € à 12 109 € 10 %

De 12 109 € à 15 932 € 15 %

De 15 932 € à 552 324 € 20 %

De 552 324 € à 902 838 € 30 %

De 902 838 € à 1 805 677 € 40 %

Plus de 1 805 677 € 45 %

8 39 % comprennent le conjoint survivant dans la dévolution avec, le cas échéant, d’autres héritiers. 35 % ne

comprennent pas le conjoint survivant mais un ou des enfants avec, le cas échéant, d’autres héritiers.

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Droits de succession en ligne collatérale ou entre personnes non parentes

Fraction de part nette taxable Tarif applicable

Frères et sœurs jusqu’à 24 430 € 35 %

Frères et sœurs supérieure à 24 430 € 45 %

Parents jusqu’au 4ème degré 55 %

Parents au delà du 4ème degré et personnes non parentes

60 %

6-4 Une complexité des situations juridiques

L’expression de « désordre juridique foncier » recouvre une réalité complexe.

Elle est caractérisée, d’une part, par une absence de titres de propriété et, d’autre part, par des situations d’indivision informelles qui perdurent sur plusieurs générations. Ces deux notions interagissent entre elles et en quelque sorte s’alimentent pour créer la situation particulièrement complexe que les départements corses connaissent aujourd’hui.

Une succession non réglée sur une période particulièrement longue peut aboutir à une carence de titres : perte de titres non enregistrés, dispersion des documents, difficulté de retrouver un acte ayant traversé plusieurs générations et qui soit exploitable. L’absence de titre peut avoir pour effet de rendre vaine toute velléité de partage et conduire à l’émergence d’une situation d’indivision de fait.

La situation a pour résultat la multiplication de ces indivisions de fait, touchant notamment les zones rurales, qui rendent particulièrement lourde la régularisation que peuvent souhaiter les héritiers.

6-5 Un coût élevé des formalités par rapport à la valeur de certaines propriétés

La complexité des situations à régler peut entraîner un coût de régularisation jugé excessif par les propriétaires indivis d’un bien, soit au regard de leurs capacités contributives, soit par rapport à la valeur du bien concerné.

A titre d’exemple, Maître Spadoni, Président du Conseil régional des notaires et membre du groupe de travail, a présenté lors des travaux un règlement successoral dont il a eu la charge en son étude d'Ajaccio et pour lequel il a sollicité l’appui du GIRTEC.

Il s'agit d'une opération réalisée en 2012 et révélatrice des situations complexes dont les notaires ont régulièrement à connaître. L'étude de ce cas permet de mettre en exergue les difficultés d'ordre juridique qui se posent lors des règlements successoraux en Corse, avec toujours pour base l'absence de titre de propriété.

38/55

Maître Spadoni relève à cet égard que, si les règlements successoraux à traiter n'ont pas tous la même ampleur, le cas décrit reflète la problématique de l’absence de titre qui reste toujours la même et la méthode pour la résoudre qui reste toujours celle mise en place à l’issue de la commission Badinter (cf. IV infra).

Il est essentiel de préciser que le décompte des frais d'actes a été réalisé par l’étude de Maître Spadoni sur la base du droit commun, afin d'estimer le coût du règlement successoral en l'absence de mesures fiscales d'accompagnement, et à l’exception des droits de succession. Les droits de succession viendraient s'ajouter dans l'hypothèse où ils seraient exigibles.

Description de l'opération

Il s'agit de permettre à une arrière petite-fille, se trouvant dans l'indivision avec l'ensemble de sa famille, de racheter les droits des autres héritiers, en sortant ainsi de l'indivision, sur une maison en mauvais état sur le territoire de la commune d'Aullène (Corse-du-Sud), village de montagne de l'Alta Rocca, dont le propriétaire d'origine était son arrière grand-père.

Il n'existe pas de titre de propriété. Il va donc falloir établir, en application des articles 2261 et 2272 du code civil, « une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et, à titre de propriétaire » pendant 30 ans.

Il faut insister sur le fait qu’en application des règles de droit civil, lorsque la propriété ne peut se prouver par titre, elle peut néanmoins se prouver par la possession. Afin de faciliter l’établissement de cette possession, la pratique notariale, s'appuyant sur les recommandations de la Commission Badinter de 1984 et sur la circulaire du Président du Conseil régional des notaires, a eu recours à l’élaboration d’actes de notoriété acquisitive.

Faute de titre, la preuve de la propriété se fait sur la base des éléments retrouvés, notamment les données cadastrales, en examinant l'histoire des personnes et des biens, à travers l'évolution des différents cadastres. Dans l'exemple, le notaire, grâce à l'intervention du GIRTEC, a pu retrouver sur les matrices cadastrales le nom de l'auteur commun (arrière grand-père) et c'est donc de son chef qu'est élaboré l’acte de notoriété acquisitive, qui fait foi des faits qu’il rapporte jusqu’à preuve du contraire. En pratique, cet acte de notoriété est appelé « titre de propriété » mais ce terme est inapproprié car, en vertu des règles de droit civil, la propriété ainsi constatée résulte non pas d’un titre mais de la possession.

En ce qui concerne les personnes

A partir de ce « titre » créé, il va falloir établir la dévolution successorale depuis l'auteur commun pour arriver aux héritiers vivants à ce jour.

Comme cela est imposé par le code civil, il faut établir la dévolution des personnes décédées par un acte de notoriété, qui est le seul document permettant de connaître avec certitude la quotité des droits du défunt et de ses héritiers.

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Dans l'exemple, le de cujus d'origine, que nous nommerons VD, a eu 5 enfants, tous décédés et ayant tous eu des enfants dont certains sont décédés.

Nécessité de recourir au généalogiste

Dans cet exemple, il n’a pas paru nécessaire, compte tenu du nombre limité d'héritiers, de justifier de la nécessité absolue d'avoir recours au généalogiste. Lorsqu’il est nécessaire, ce travail effectué sur réquisition du notaire auprès du GIRTEC est réalisé par le généalogiste et est réglé par le GIRTEC dans le cadre de sa mission.

En ce qui concerne le bien

Le titre, une fois créé et le délai d'opposition étant expiré (affichage en mairie, avis de création dans la presse et sur le site du Conseil régional des notaires), est publié au service de la publicité foncière.

Conformément au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les mutations des personnes décédées au profit de leurs héritiers sont dressées et publiées au service de publicité foncière. L'intervention des ayants-droits se fait soit directement par la signature de l'acte, soit par procuration.

Au terme de ces mutations, la quotité des droits de chacun des héritiers vivants sera connue : par personne et par branche.

C'est seulement à ce moment que pourra intervenir la licitation amiable entre co-héritiers, qui permettra à celle qui a voulu acquérir le bien d'en être définitivement propriétaire.

Bilan de cet exemple de règlement successoral

Pour réaliser cette opération, il a fallu rédiger 125 actes (cf. liste en annexe 8). La valeur du bien a été estimée à 51 000 €, le coût de l'opération à 57 000 €.

Cet exemple réel correspond à des situations fréquemment rencontrées par les notaires corses. Maître Spadoni a précisé avoir réalisé ce règlement successoral en 2012 après 4 ans de travail et relève que, comme l'avait déjà souligné la Commission Badinter, la fiscalité peut devenir un obstacle infranchissable si elle ne s'adapte pas aux exigences du droit civil en la matière.

III - Les actions déjà engagées pour remédier au désordre foncier

Après avoir établi un diagnostic concluant à de très fortes particularités du foncier en Corse, le groupe de travail s’est attaché à identifier les actions déjà engagées pour remédier au désordre foncier et à en dresser des éléments de bilan et de perspectives.

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Il apparaît que la situation n’est pas figée et a au contraire nettement progressé au cours des dernières années. La création du Groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse a offert aux héritiers un instrument indispensable pour surmonter la complexité des recherches. Son fonctionnement a désormais atteint son rythme de croisière.

Les éléments en possession de la Direction générale des Finances publiques montrent qu’un processus de régularisation de la propriété immobilière a nettement été engagé. Pour autant, ce sont nécessairement les situations les plus simples qui ont été réglées en premier et les cas les plus complexes restent encore à régulariser.

1 – L’action du Groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC)

Le constat de la situation exceptionnelle de la propriété immobilière en Corse a conduit à l’adoption d’une organisation spécifique, avec la création du Groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC), destiné à aider les héritiers à reconstituer leurs droits de propriété.

La pleine mise en œuvre de l’action du GIRTEC est toutefois récente. Il a tout d’abord été effectivement mis en place avec un décalage important par rapport à la décision de création. Il a dû ensuite créer ses propres outils de recensement pour pouvoir retracer les origines de la propriété.

1-1 La création juridique

Dès l’issue des travaux de la commission Badinter en 1984 (cf. IV° partie), l’absence de titres de propriété a été ciblée comme la cause principale du désordre juridique du patrimoine immobilier. C’est dans ce contexte qu’a été mise en place par les notaires de Corse une procédure de « reconstitution des titres », présentée infra, par recours à la prescription acquisitive.

Cela étant, face à la complexité des cas à régler, il est apparu indispensable, pour venir en appui de l’action conduite par les notaires et aider les héritiers confrontés à des situations difficiles, d’utiliser la recherche et l’expertise nécessaires à l’identification des propriétaires de biens, condition du rétablissement progressif de la situation.

Dans ce but, la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 relative aux successions et libéralités dispose dans son article 42 : « Est autorisée la création d'un groupement d'intérêt public, chargé de rassembler tous les éléments propres à reconstituer les titres de propriété en Corse pour les biens fonciers et immobiliers qui en sont dépourvus, dans les conditions prévues aux articles L. 341-1 à L. 341-4 du code de la recherche. A cet effet, il peut prendre toute mesure permettant de définir ces biens et d'en identifier leurs propriétaires et créer ou gérer l'ensemble des équipements ou services d'intérêt commun rendus nécessaires pour la réalisation de son objet (…).»

Le groupement est constitué entre l’Etat, la Collectivité territoriale de Corse, l’association des maires de Corse-du-Sud, l’association des maires de Haute-Corse et le Conseil régional des notaires.

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Les modalités de création et les règles de fonctionnement de ce groupement ont été arrêtées par le décret n° 2007-929 du 15 mai 2007 relatif au groupement d'intérêt public constitué pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (cf. annexe 9).

La convention constitutive du Groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC), élaborée par le Ministère de la Justice, a été signée le 26 octobre 2007 et approuvée par arrêté conjoint des Ministres de l’Intérieur, de la Justice et du Budget en date du 31 octobre 2007.

La convention constitutive stipule notamment que le groupement est constitué pour une durée de dix ans, qui peut être prorogée une seule fois par l’accord unanime de ses membres de droit.

1-2 Le rôle du GIRTEC

Le GIRTEC est chargé « de rassembler tous les éléments propres à reconstituer les titres de propriété en Corse pour les biens fonciers et immobiliers qui en sont dépourvus ».

A ce titre, son rôle est d’apporter un soutien technique en recherchant tous documents ou éléments se rapportant tant aux biens immobiliers qu’aux héritiers successifs.

Il dispose à cet égard, en application de l’article 42 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, d’un droit de communication à l’égard de toute personne, physique ou morale, de droit public ou de droit privé, lui permettant d’obtenir tous documents et informations nécessaires à la réalisation de sa mission, y compris ceux contenus dans un système informatique ou de traitement de données à caractère personnel, sans que puisse lui être opposé le secret professionnel.

En pratique, il recueille à ses frais les informations nécessaires au règlement de la question soulevée (dans le cadre du règlement de successions ou d’autres situations de recherche de titres).

Sa saisine n’est pas obligatoire. Il intervient en appui des notaires et des collectivités qui décident de faire appel à lui.

Le recours au GIRTEC est gratuit pour les héritiers et pour les notaires. Il permet ainsi aux héritiers de ne pas être freinés dans leur démarche par l’engagement de frais prohibitifs.

1-3 Le fonctionnement du GIRTEC

Le GIRTEC est administré par une assemblée générale de 25 membres présidée par le Préfet de Corse et un conseil d’administration de 11 membres, actuellement présidé par un magistrat de l’ordre judiciaire. Le Président du conseil d’administration dirige également les services (huit personnes).

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Un organe consultatif, le conseil supérieur d’orientation, composé d’experts (universitaires, avocats, magistrats, syndicalistes et institutionnels du monde agricole, élus…) examine les éléments techniques aptes à permettre au GIRTEC de faire coïncider les procédures et les informations avec les réalités du terrain.

S’agissant des modalités de saisine, il a été décidé par les instances du GIRTEC que le groupement ne pourrait être saisi que :

- par les notaires dans le cadre de règlements successoraux ou de recherches visant à établir un acte de notoriété acquisitive ;

- par les responsables exécutifs des collectivités publiques (maires, présidents des conseils généraux, président du Conseil exécutif de Corse) pour la gestion du domaine privé de la collectivité, la maîtrise du foncier dans le cadre d’une opération publique, la gestion des biens vacants, en état d’abandon manifeste, ou des périls nés du mauvais état d’une construction.

Le choix de ne pas ouvrir une possibilité de saisine directe des particuliers a été effectué pour éviter un risque d’encombrement et de dispersion des moyens du GIRTEC. Il est apparu le plus pertinent dès lors que les éléments recueillis permettent in fine au notaire de régler la succession ou encore d’établir un acte de notoriété acquisitive.

Il paraît néanmoins opportun d'ouvrir plus encore la saisine du Girtec aux mutations à titre gratuit entre vifs. Cette possibilité a pour avantage de ne pas lier le règlement de difficultés résultant de l'absence de titre de propriété à la survenance d'un décès. Elle permettra d'accélérer la remise en ordre de la situation juridique du foncier et de réguler le flux de traitement des dossiers. Les notaires ont, à cet égard, dans le cadre des conseils qu'ils sont susceptibles d'apporter à leurs clients, un rôle essentiel à jouer.

1-4 Une mise en place progressive

Le premier Président du conseil d’administration du groupement a été nommé par arrêté conjoint des Ministres de l’Intérieur, de la Justice et du Budget en date du 14 décembre 2007. Le commissaire du gouvernement a été désigné par arrêté du Ministre de l’Intérieur du même jour. Le premier conseil d’administration du groupement s’est tenu le 30 janvier 2008, séance au cours de laquelle a été adopté le premier budget du GIRTEC.

Les recrutements du personnel sont intervenus les 1er août et 1er octobre 2008. Le dernier trimestre 2008 et le premier trimestre 2009 ont été essentiellement consacrés à l’aménagement des locaux et à la mise en place des procédures de traitement des dossiers.

Le Président du Conseil régional des notaires et le Président du conseil d’administration du GIRTEC ont insisté à cet égard sur le fait que la définition des processus de traitement des dossiers a constitué une première étape essentielle.

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La notion de « reconstitution » de titres de propriété ne correspondant à aucune notion juridique clairement définie. Le groupement a dû travailler, en relation étroite avec le notariat, sur des dossiers tests permettant de déterminer les éléments essentiels nécessaires pour parvenir à l’établissement d’un acte de notoriété acquisitive.

L’objectif des travaux est d’établir une « origine de propriété » en recherchant pour un bien donné tous les éléments susceptibles d’asseoir un titre.

Les premiers travaux du GIRTEC ont ainsi porté sur la définition des méthodes de travail, de l’orientation des recherches, de la détermination de la pertinence des informations recueillies au regard du résultat recherché.

Parallèlement, le groupement a œuvré à repérer, identifier et répertorier tous les gisements d’informations concernant la propriété en Corse et à déterminer une méthodologie pour pouvoir les exploiter de la façon la plus efficace.

Les recherches étaient initialement effectuées manuellement et nécessitaient de fréquents déplacements dans les locaux des archives départementales, ce qui était particulièrement chronophage et diminuait fortement la productivité du groupement. Il est dès lors apparu que l’acquisition des données par le GIRTEC sous une forme dématérialisée était l’un des éléments essentiels pour la réussite de sa mission.

La première étape a consisté à disposer des bases de données existantes. La Direction générale des finances publiques a mis à la disposition du groupement les données cartographiques du cadastre et les matrices cadastrales actuelles.

Le GIRTEC a développé un outil de recherche à partir des données littérales de la base foncière MAJIC permettant d’extraire les informations relatives à la structure parcellaire et aux personnes détenant des droits dans chaque parcelle (par exemple pour la recherche des parcelles non délimitées et des titulaires de lots dans ces parcelles).

Ces données vont être recoupées avec celles de la BIA 2003 (Base Image autonome). Il s’agit des fichiers immobiliers détenus par les services de publicité foncière de la Haute-Corse et de la Corse-du-Sud, sur lesquels sont portés les actes publiés entre 1956 et 2003. Le GIRTEC a d’ailleurs déjà réalisé, à partir de ces éléments, une étude permettant d’estimer les biens titrés par commune (cf. II° partie).

Le GIRTEC a également recherché les documents anciens qui pourraient permettre de retracer l’historique d’un bien et d’en comprendre l’évolution.

Pour ce qui concerne les éléments cartographiques, il a procédé à la numérisation et au géoréférencement des plans du cadastre napoléonien et des plans établis à la rénovation du cadastre. Cette opération a consisté à référencer précisément chaque plan par des coordonnées géographiques légales (normes de projection de l’Institut national de l’information géographique et forestière). Elle permet de superposer des plans de diverses natures enrichis des mêmes normes (des plans cadastraux levés à différentes époques par exemple).

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Il a également été décidé d’effectuer la numérisation de l’ensemble des matrices cadastrales de 1848 à nos jours et du fichier hypothécaire antérieur à 1956. Il en est de même pour les fiches et les répertoires de l’enregistrement de la Corse-du-Sud qui permettent d’accéder aux actes ayant fait l’objet d’un enregistrement.

Le GIRTEC a enfin numérisé les documents permettant de déterminer l’origine et la consistance des propriétés forestières publiques (délimitations dites RACLE et BLONDEL au XIXème siècle). Au total, ce sont plus de 2 millions de vues qui ont été réalisées, indexées et intégrées dans les bases de données du groupement.

Au terme de ces opérations, le groupement dispose des informations les plus complètes permettant d’appréhender l’historique et les spécificités du foncier corse.

Au final, il résulte de ces constats que la phase active des travaux du GIRTEC n’a réellement commencé qu’au début de l'année 2010 et n’a atteint sa vitesse de croisière qu’en 2012.

Près de 10 ans se sont ainsi écoulés entre l’adoption du dispositif fiscal transitoire prévu dans la loi du 22 janvier 2002 et la mise en place du groupement.

2 - Les signes d’une amélioration progressive de la situation immobilière

Les données rassemblées par le groupe de travail montrent que la situation n’est pas figée et qu’il existe des signes d’un mouvement de régularisation entrepris par les familles.

2-1 Les données statistiques d’activité du GIRTEC

Les éléments statistiques ci-dessous, établis au 31 décembre 2012, illustrent la montée en charge progressive de l’activité du GIRTEC.

L’état du traitement des dossiers

Nombre de saisines

Nombre de dossiers en

cours

Nombre de dossiers clos

Nombre de dossiers rejetés

Pourcentage de dossiers traités

1 493 92 1 377 24 93,84 %

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Le rythme de progression des saisines

Depuis la création du groupement, le rythme de progression des saisines a été le suivant :

15

214

338389

537

2008 2009 2010 2011 2012

Ces données mettent en évidence la montée en charge progressive de l'activité du groupement depuis sa création. Très peu connu en 2008, le GIRTEC a atteint sa vitesse de croisière en 2012, avec une capacité de traitement annuelle de l'ordre de 500 dossiers.

En 2012, le GIRTEC a été saisi à 537 reprises, soit une augmentation de plus de 38 % par rapport à l'exercice 2011 (avec 389 saisines). La progression du nombre de saisines n'a pas eu pour effet une augmentation du stock, qui s’élève à 92 dossiers au 31 décembre 2012, contre 134 dossiers à fin 2011.

La maîtrise des flux est essentiellement due à la progression du rythme de traitement des dossiers : 576 dossiers ont été clos au cours de l'exercice 2012, contre 415 dossiers pour la totalité de l'exercice 2011.

Il convient de relever également que le délai moyen de traitement reste stable (101 jours en 2012 contre 104 jours en 2011) et est tout à fait en phase avec la complexité des dossiers. Le GIRTEC souligne qu’en cas de dossiers complexes ou de dossiers nécessitant des recherches généalogiques, le délai de traitement peut aller jusqu’à deux ans.

L'exploitation plus aisée des données, numérisées et indexées, influe également sur la qualité des dossiers traités (information plus complète et plus exhaustive).

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Le GIRTEC constitue donc désormais pour les héritiers un levier connu et efficace de reconstitution des propriétés reçues en héritage. Il apparaît néanmoins que ses capacités sont quantitativement limitées : 500 à 600 dossiers par an par rapport à des milliers de cas à régler.

La répartition des saisines

L’origine des saisines reste essentiellement notariale, avec cependant une progression des dossiers initiés par les communes.

77

1 418

Notaires Mairies

Il serait nécessaire que les communes sollicitent davantage le GIRTEC pour résoudre les nombreux cas de biens sans maître.

Pour favoriser les saisines d’origine communale, le GIRTEC a réalisé un guide destiné aux maires, détaillant la procédure des biens vacants et sans maître. Cet ouvrage, édité avec les deux associations départementales des maires, a été établi en concertation avec les services du contrôle de légalité et les services de publicité foncière des deux départements.

Il détaille de manière complète les différentes étapes de la procédure et est accompagné des modèles de documents nécessaires à sa mise œuvre (modèles d’arrêtés, de délibérations, d’avis de publication...). Une nouvelle action de communication à l’égard des collectivités locales pourrait être initiée.

2-2 Les données des services de publicité foncière

La Direction générale des finances publiques compte en Corse deux services de la publicité foncière (SPF, anciennes conservations des hypothèques) situés à Bastia (Haute-Corse) et à Ajaccio (Corse-du-Sud).

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Réquisitions (demandes de renseignements formulées auprès du service)

Publications (dépôts d'actes effectués auprès du service pour publication au fichier immobilier)

(année 2012) (année 2012)

Les statistiques de ces services montrent également des évolutions dans les situations successorales.

Les deux services ont enregistré en 2012 environ 10 % de formalités supplémentaires par rapport à 2010, tandis qu’au niveau national le flux est resté stable (+ 0,4 %). Les formalités ont augmenté de 9 % en Corse-du-Sud et de 11 % en Haute-Corse.

Cette hausse vaut aussi bien pour les réquisitions (demandes de renseignements) que pour les demandes de publication au fichier immobilier. Les réquisitions représentent 65 % des formalités déposées auprès des deux services. Cette proportion est stable chaque année. Elle est légèrement supérieure à ce qui est observé au niveau national (61 %).

Même si l’on constate comme au niveau national une érosion du nombre des ventes, les deux départements de Corse connaissent une activité soutenue du marché immobilier, qui n’est pas révélatrice d’une situation bloquée.

Parmi les demandes de publication au fichier immobilier, les ventes ont représenté en 2012 près de 30 % du total des publications en Corse, contre 33 % au niveau national. En revanche, les attestations après décès, qui constatent les transferts entre les défunts et leurs héritiers d’immeubles situés en Corse, ont constitué 12 % des formalités publiées au fichier immobilier des services de la publicité foncière corses. Au niveau national, leur proportion s’établit à 9 %.

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Publications déposées auprès des services de la publicité foncière en 2012

en Corse

21%2%

21%15%

12%

29%

Ventes Attestations après décès

Donations et partages Inscriptions

Radiations Autres

Publications déposées auprès des services de la publicité foncière en 2012

au niveau national

18%8%

24% 8% 9%

33%

Ventes Attestations après décès

Donations et partages Inscriptions

Radiations Autres

Des informations plus détaillées par département figurent en annexe 9.

Ce poids relatif plus important des attestations après décès est un indice clair de la démarche conduite par de nombreux héritiers pour régulariser leur situation juridique.

Donc, loin d’être bloquée, la situation des immeubles situés en Corse paraît être en cours d’évolution.

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2-3 Les cas les plus complexes restent à régler

La nature des travaux réalisés par le GIRTEC montrent qu’ils sont principalement menés en interne par le groupement, qui a précisé que les interventions nécessaires de généalogistes et de géomètres s’avèrent moins importantes que ce qui avait été initialement envisagé.

Le tableau ci-dessous établi par le GIRTEC fait apparaître la répartition des tâches par grandes catégories :

Généalogies Géomètres Demandes états

hypothécaires

Demandes états hypothécaires

avant 1956

Recherches cadastrales

Tables de correspondance

Nbre total

183 3 226 488 1 259 1 456

Closes 133 3 220 463 1 213 1 436

En cours 50 0 6 25 46 20

% traité 72,68 % 100 % 97,35 % 94,88 % 96,35 % 98,63 %

Ce suivi montre que la plupart des investigations du GIRTEC sont à ce stade d’une nature assez simple. Sur plus de 3 600 recherches conduites :

- 75 % relèvent de recherches dans les documents cadastraux et les tables de correspondance ;

- 19 % portent sur des demandes d’états hypothécaires ;

- seules 5 % des opérations font intervenir un prestataire, géomètre ou généalogiste.

Cette tendance forte montre que le GIRTEC a été saisi pour l’instant des dossiers les plus faciles. Ainsi le Président du conseil d’administration du GIRTEC et le Président du Conseil régional des notaires estiment que l’analyse de la typologie des dossiers reçus à ce jour conduit à penser que le GIRTEC n’a pas encore été saisi des situations les plus complexes.

Donc l’appui indispensable du GIRTEC doit être réaffirmé dans la durée. A cet égard, les constats effectués, conjugués au retard de mise en place opérationnelle du groupement, rendent pertinent de s’interroger sur une prorogation éventuelle de l’existence du GIRTEC, créé pour dix ans à compter d’octobre 2007, mais dont la convention constitutive prévoit une possible prorogation.

Pour autant, le traitement des dossiers ne connaît pas aujourd’hui de goulot d’étranglement compte tenu des différentes actions menées, comme le montrent les stocks traités et à traiter décrits supra.

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Une augmentation de l’effectif du GIRTEC aurait donc peu d’effet, dans la mesure où la Corse compte 27 études notariales (10 études en Corse-du-Sud et 17 études en Haute-Corse) qui ne pourraient pas traiter un nombre plus important de dossiers.

IV - Les leviers juridiques favorisant un retour à un droit de la propriété régulier pour les biens immobiliers situés en Corse

Le constat du nombre de successions non réglées met en avant la question centrale de la reconstitution nécessaire des titres de propriété, complexifiée par les cas de stratification de plusieurs successions non résolues.

Le groupe de travail a débattu de la capacité à gérer le retour à un droit de la propriété régulier pour les biens immobiliers situés en Corse, au travers notamment de l’analyse des instruments juridiques offerts sur le plan civil et du rôle d’accompagnement joué par les mesures de nature fiscale.

Dans ce contexte, les instruments fiscaux mis en place ont joué un rôle d’accompagnement important. Le délai de dépôt dérogatoire de vingt-quatre mois en matière de déclaration de succession et les différentes mesures d’exonération ont permis de prendre en compte la complexité des situations à résoudre.

Les développements qui suivent ont pour objet de rappeler les règles relatives à l’acquisition de la propriété immobilière et les difficultés pratiques posées pour déterminer la propriété des biens.

1 - Mode d’acquisition et preuve de la propriété immobilière

Le droit de propriété est un droit perpétuel : il ne s’éteint pas par un non-usage prolongé. En conséquence, l’action en justice qui permet d’en assurer la reconnaissance, l’action en revendication, n’est pas soumise à la prescription extinctive trentenaire9. Cette action est, par exception, imprescriptible.

La loi énumère limitativement les modes d’acquisition de la propriété. Il résulte des articles 711 et 712 du code civil que la propriété des biens « s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaires, ou par l’effet des obligations ». Elle s’acquiert également par « accession, incorporation ou par prescription ».

9 L’imprescriptibilité de l’action en revendication demeure, malgré l’ambigüité de rédaction de l’article 2227 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ». Parmi les actions réelles immobilières, il n'a pas été dans l'intention du législateur de viser l'action en revendication du propriétaire. La jurisprudence antérieure à la réforme de 2008 allait en ce sens, et la lecture des travaux parlementaires confirme cette seconde signification qu'il convient de donner à la première phrase de l'article 2227. Il s’ensuit que, malgré l’écoulement d’un délai de trente ans pendant lequel le véritable propriétaire ne s’est pas manifesté, celui qui croit être devenu propriétaire par l’effet de la loi peut voir son droit contesté à tout moment.

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1-1 La transmission par succession

Le principe

La mort d’une personne ouvre, en cas de pluralité de successeurs universels ou à titre universel (héritiers, légataires ou institués contractuels), une indivision successorale. Chaque coindivisaire est propriétaire d’une quote-part indivise, c’est-à-dire d’une part abstraite de l’ensemble des biens en indivision.

Le partage a pour effet de mettre fin à l’indivision, en conférant à chacun des coindivisaires un droit privatif sur les biens mis dans son lot. Il a un effet déclaratif et rétroactif, en ce qu’il constate le transfert de propriété privative qui est censé être intervenu dès l’ouverture de l’indivision, au jour du décès. Chaque héritier est par suite considéré comme l’ayant-cause direct du défunt, ce qui le met à l’abri des conséquences des actes de ses copartageants.

Ainsi, en vertu du principe juridique selon lequel personne ne peut avoir plus de droit que la personne dont elle le tient, celui qui aurait acquis d’un coindivisaire un bien dépendant de l’indivision mais non attribué à cet indivisaire par le partage verrait son droit de propriété remis en cause comme ayant été acquis « a non domino ».

L’effet déclaratif du partage ne peut toutefois anéantir ni les actes conservatoires (qui peuvent être librement accomplis par tout indivisaire), ni même les actes d’administration ou de disposition passés par les coindivisaires à l’unanimité ou, pour certains actes, depuis la loi du 23 juin 2006, à la majorité des deux tiers, ou encore effectués par l’un d’eux en vertu d’un mandat tacite ou exprès de ses consorts ou d’une autorisation judiciaire.

Le partage peut, en principe, être demandé à tout moment par tout coindivisaire, en vertu du principe selon lequel nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Il est amiable ou, en cas de difficulté, judiciaire.

La preuve

En matière successorale, les héritiers ont deux types de preuves à apporter : celle de leur qualité d’héritier et celle du droit de propriété du défunt qu’ils disent leur avoir été transmis.

La preuve de la propriété des biens immobiliers se fait au moyen d’une attestation immobilière, acte notarié qui permet aux successibles de procéder aux formalités de publicité auxquelles sont sujettes les mutations immobilières. Le notaire y certifie la propriété des intéressés sur les immeubles qu’il désigne, après avoir visé les pièces établissant la dévolution successorale.

Cette pièce ne peut être établie que pour autant que les parties ont pu produire au notaire les titres établissant la propriété du défunt sur les biens en question. Cette attestation doit comporter les renseignements cadastraux et les origines de propriété des biens et constater la transmission qui s’est opérée de plein droit au profit de l’héritier désigné.

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Le notaire dresse cette attestation au vu des pièces produites par les héritiers. Elle doit faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière (article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière en annexe 3).

La situation en Corse

En Corse, la difficulté tient au fait que les biens immobiliers dont les héritiers déclarent avoir hérité ont pu avoir déjà fait l’objet d’une transmission sans que celle-ci ait nécessairement donné lieu à une publication au fichier immobilier.

Or, en vertu du principe dit de l’effet relatif, le service chargé de la publicité foncière est tenu de vérifier, avant de procéder à la publicité, que le titre du disposant ou du dernier titulaire, s’il est postérieur au 1er janvier 1956, a lui-même été publié (article 3 du décret précité). Cette règle ne s’impose toutefois pas si le droit a été acquis sans titre, notamment par prescription ou accession.

En l’absence de publication, il est alors indispensable de reconstituer la chaîne héréditaire jusqu’à l’auteur bénéficiaire du dernier et plus récent acte connu. Une fois la chaîne héréditaire reconstituée, il faut procéder à la détermination des immeubles concernés.

Lorsqu’un titre de propriété demeure introuvable, le notaire peut être amené à établir, à la demande des héritiers, un acte de notoriété acquisitive.

1-2 La prescription acquisitive (usucapion)

Le principe

Si la propriété ne peut se perdre par prescription extinctive, il est néanmoins possible d’accéder à la propriété par l’écoulement d’un délai de prescription, ainsi que le prévoit l’article 2258 du code civil : « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». L’acquisition prend effet au jour de l’entrée en possession.

Deux droits de propriété sont par conséquent susceptibles de coexister sur un même bien.

En principe, la durée de la prescription acquisitive est de 30 ans mais elle est réduite à 10 ans lorsque le possesseur a acquis de bonne foi et par « juste titre ». La prescription abrégée suppose ainsi qu’un titre existe et qu’il soit valable, la possession couvrant l’absence de qualité de propriétaire de l’auteur. En outre, le titre doit être translatif de propriété, ce qui exclut l’acte de partage ou l’acte de notoriété, qui sont des actes déclaratifs.

La preuve

La prescription acquisitive étant un effet de la loi, le possesseur n’a pas besoin de la faire constater, mais pour produire cet effet acquisitif de propriété, la possession doit répondre à certains critères cumulatifs.

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Il appartient en effet à celui qui s’en prévaut de démontrer que sa possession a été « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » (article 2261 du code civil).

Sa reconnaissance ne sera éventuellement formalisée qu’à l’occasion d’une action contentieuse. La propriété acquise par prescription ne prévaudra que si le juge, saisi d’une action en revendication, estime que l’ensemble des critères de la prescription acquisitive sont réunis. En ce sens, la formalisation de la propriété acquise par prescription dépend de l’intervention d’un tiers.

Cependant, afin de donner une certaine publicité à la prescription acquisitive, qui échappe en tant que telle à la publicité obligatoire, celle-ci peut être constatée par un acte notarié, non prévu par la loi, et qui est en pratique établi par un notaire ayant procédé à l’audition de plusieurs déclarants. La pratique notariale a ainsi créé l’acte de notoriété en matière immobilière.

Cet acte, qui n’a qu’un caractère testimonial, fait foi des faits qu'il rapporte jusqu'à preuve du contraire et il appartient au juge d'en apprécier la valeur probante quant à l'existence d'actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée. Il n’est pas assimilable à un titre de propriété au sens du droit civil.

L'acte de notoriété acquisitive ne permet donc pas de faire exception à la prescription acquisitive trentenaire (il n’est pas un « juste titre ») et ne garantit pas non plus à celui qui s’en prévaut la reconnaissance de sa propriété par le juge saisi d’une action en revendication.

1-3 Le régime juridique des biens sans maître

Dans de nombreuses communes, notamment rurales ou montagneuses, des parcelles de terre et des propriétés bâties, souvent en mauvais état, sont délaissées. C’est fréquemment le cas en Corse. Certaines communes concernées ont demandé la maîtrise de l'appréhension de ces biens.

La loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales leur a donné satisfaction en modifiant l'article 713 du code civil et les articles L. 25, L. 27 bis et L. 27 ter du code du domaine de l'État, remplacés par l'article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques10.

Lorsque les propriétaires ont disparu ou sont inconnus, le bien est réputé vacant ou sans maître et sa propriété peut être transférée de plein droit à la puissance publique, la commune ou l'État si la commune a renoncé à exercer le droit de propriété qui lui est reconnu par la loi. L'attribution à la commune ou à l'État ne peut intervenir qu'après des tentatives pour identifier les propriétaires.

Il existe, aux termes de l'article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques, des biens sans maître ou présumés sans maître.

10 Une circulaire des Ministres de l’Intérieur et des Finances du 8 mars 2006 a précisé la définition des biens sans

maître et les procédures d'appréhension par la commune ou par l'État.

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Les biens sans maître

Le régime juridique des biens sans maître est défini par l'article 713 du code civil. Le bien a appartenu à une personne physique ou morale connue. Le propriétaire, personne physique, est décédé ou son absence a été déclarée. La personne morale a été dissoute. Ces personnes n'ont laissé aucun représentant (héritier ou associé) et le bien n'est devenu la propriété de personne par prescription acquisitive.

Selon l'article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques, un bien sans maître est celui dépendant d'une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté : « Sont considérés comme n'ayant pas de maître les biens autres que ceux relevant de l'article L. 1122-1 et qui :

1° Soit font partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté ;

2°Soit sont des immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n'ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application des règles de droit civil relatives à la prescription ».

Dans cette hypothèse, l'article 713 du code civil dispose que : « Les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Toutefois, la propriété est transférée de plein droit à l'État si la commune renonce à exercer ses droits ».

Les biens présumés sans maître

Dans l’hypothèse de biens présumés sans maître, le propriétaire est inconnu et la taxe foncière n'a pas été acquittée depuis plus de trois années consécutives.

Ces biens sont définis par le 2° de l'article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques précité.

2 - Les éléments de bilan et les questions soulevées par le recours à la procédure d’usucapion en Corse

Il avait été constaté depuis de nombreuses années, l'existence d'un taux élevé de successions non réglées et d’indivisions de fait en Corse, plus particulièrement dans les zones situées à l'intérieur de l'île.

2-1 Les travaux de la commission Badinter

C’est dans ce contexte que la commission de l’indivision11, présidée par M. Martinetti, premier président de la cour d’appel de Bastia, avait été créée en 1983.

11 La commission de l’indivision était subdivisée en deux sous-commissions : la commission fiscale et juridique et

la commission économique.

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Plus communément appelée « commission Badinter », cette commission avait proposé plusieurs mesures telles que la création d’un titre de propriété, des mesures incitatives pour le règlement des successions, une exonération fiscale des droits de succession12 avec extension aux donations entre vifs, le rappel de l’obligation de réaliser une attestation de mutation pour décès dans l’année, la modification de l’article 815-3 du code civil et une remise en ordre du cadastre avec la suppression des biens non délimités.

Se fondant sur les propositions du Conseil régional des notaires de Corse et l’étude du Professeur BERGEL, la commission de l’indivision avait plus particulièrement suggéré d’assurer une large publicité aux actes de notoriété acquisitive (affichage en mairie et publication dans des journaux locaux), afin d’inciter les actions en revendication éventuelles.

Elle avait par ailleurs suggéré de soumettre à homologation judiciaire les actes de notoriété immobilière et de limiter à trois ans la possibilité de contester cette homologation par la voie de la tierce opposition.

2-2 L’application des propositions

Le rapport de la commission mentionnant que les actes de notoriété publiés constituaient pour le ou les propriétaires concernés un titre de propriété suffisant en droit positif, la pratique notariale a développé les actes de notoriété acquisitive.

8 000 actes de notoriété ont ainsi été établis. L’annexe 10 présente les modalités concrètes de recours à cette procédure par les notaires établis en Corse, qui ont été présentées au groupe de travail par le Président du Conseil régional des notaires.

En revanche, les préconisations de cette commission n’ont pas abouti à des modifications législatives ou réglementaires.

Les statistiques du ministère de la Justice13 font apparaître peu de saisines concernant des demandes relatives aux actions en revendications immobilières, les procédures pendantes devant les tribunaux de grande instance de Bastia et Ajaccio représentant pour leur part 6 % du contentieux national14.

Ces éléments statistiques montrent qu’il existe peu de contestation des propriétés constatées dans des actes de notoriété établis par le notariat corse.

12 Ces orientations ont conduit dès 1985 à l’adoption de mesures d’exonération fiscale reconduites à plusieurs

reprises (notamment à l’occasion du vote de la loi n° 94-1131 du 27 décembre 1994 portant statut fiscal de la Corse)

13 Source Pôle d'évaluation de la justice civile au 10 septembre 2013. 14 585 procédures en 2012 en France, dont 27 devant le TGI de Bastia et 8 devant le TGI d’Ajaccio.

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ANNEXES

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Liste des annexes

ANNEXE 1 : Composition du groupe de travail

ANNEXE 2 : Questions-réponses sur les aspects fiscaux

ANNEXE 3 : Extraits du code général des impôts, du livre des procédures fiscales et du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière

ANNEXE 4 : Décision du 29 décembre 2012 du Conseil constitutionnel (n° 2012-662 DC)

ANNEXE 5 : Communiqué de presse n° 376 du 31 janvier 2013 du Ministre délégué auprès du Ministre de l’Économie et des Finances, chargé du Budget

ANNEXE 6 : Lettre au Président du Conseil supérieur du notariat du 23 juillet 2013 relative au délai de dépôt des déclarations de succession comportant des biens immeubles situés en Corse

ANNEXE 7 : Éléments généraux de quantification sur le tissu fiscal en Corse

ANNEXE 8 : Situation de la propriété et des successions en Corse

ANNEXE 9 : Indicateurs des actions engagées pour remédier au désordre foncier

ANNEXE 10 : Procédure et bilan de la reconstitution des titres de propriété en Corse

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ANNEXE 1 : Composition du groupe de travail

� M. José COLOMBANI, Inspecteur général des services à la collectivité territoriale de Corse

� M. Paul GRIMALDI, Président du conseil d’administration du GIRTEC

� M. Louis ORSINI, Maître de conférences associé, UFR de droit, Université de Corse, membre du conseil supérieur d’orientation du GIRTEC

� M. Alain SPADONI, Président du conseil régional des notaires et Président du conseil supérieur d’orientation du GIRTEC

� M. André VALAT, Conseiller maître honoraire de la Cour des comptes et ancien Président du conseil d’administration du GIRTEC

Services de l’État :

� Service de la gestion fiscale, Direction générale des Finances publiques, Ministère de l’Economie et des Finances

� Direction de la législation fiscale, Direction générale des Finances publiques, Ministère de l’Economie et des Finances

� Direction des Affaires civiles et du Sceau, Ministère de la Justice

� Préfecture de Corse

� Direction régionale des Finances publiques de Corse et de la Corse-du-Sud, Direction générale des Finances publiques

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ANNEXE 2 : Questions-réponses sur les aspects fiscaux

Fiche 1 Quelle exception créait l’« arrêté Miot » pour la Corse ?

Fiche 2 Quand l’« arrêté Miot » a-t-il été supprimé ?

Fiche 3 Quelle était la loi applicable avant la décision du Conseil constitutionnel ?

Fiche 4 Que prévoyait l’article de loi qui a été annulé par le Conseil constitutionnel ?

Fiche 5 Qu’a décidé le Conseil constitutionnel ?

Fiche 6 Quelles sont les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel ?

Fiche 7 Que se passe-t-il à partir du 1er janvier 2013 ?

Fiche 8 Que se passe-t-il pour les déclarations de succession déposées avant le 31 décembre 2012 ?

Fiche 9 Que se passe-t-il pour les personnes décédées avant le 1er janvier 2013 si la déclaration de succession n’a pas encore été déposée ?

Fiche 10 Que se passe-t-il pour les personnes décédées à compter du 1er janvier 2013 ?

Fiche 11 Quel est le délai pour déposer une déclaration pour une succession ouverte depuis le 1er janvier 2013 ?

Fiche 12 Successions ouvertes depuis le 23 janvier 2002 : que se passe-t-il en cas de pluralité de successions non déclarées ?

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FICHE 1

Quelle exception créait l’« arrêté Miot » pour la Corse ?

L’« arrêté Miot » visé est l’arrêté du 21 prairial an IX (10 juin 1801) concernant l’enregistrement, connu sous le nom de l’administrateur général des départements du Golo et du Liamone de mars 1801 à octobre 1802, André-François Miot, alors conseiller d’Etat en mission extraordinaire.

L’article 3 de cet arrêté édictait trois règles spécifiques :

- En ce qui concerne le mode de liquidation des droits : « La valeur des immeubles, dont les héritiers, légataires ou donataires étaient tenus de faire la déclaration pour les successions qui leur étaient échues, sera à l’avenir déterminée par le montant de la contribution foncière, et pour parvenir à cette fixation, la contribution foncière sera considérée comme le centième du capital sur lequel les droits à percevoir, d’après la loi du 22 frimaire an VII, seront liquidés ».

Comme l’attestent les registres de l’enregistrement conservés aux archives départementales de la Corse-du-Sud et de la Haute-Corse, cette règle a été appliquée sans difficulté dès l’an X jusqu’au 1er janvier 1949, date à laquelle la contribution foncière a été supprimée, en tant qu’impôt d’Etat, par l’article 1er du décret n° 48-1986 du 9 décembre 1948 portant réforme fiscale. Depuis cette date, l’application traditionnelle de « l’arrêté Miot » n’a donc plus été possible du fait de la disparition de cette référence sur laquelle s’appuyait le mode de liquidation prévu par l’arrêté Miot.

Le dispositif « provisoire » qui lui avait été substitué par décision du ministre du budget en date du 14 juin 1951, consistant à multiplier le revenu cadastral par le taux de la taxe proportionnelle sur le revenu des personnes physiques, plus connu sous le nom de « coefficient 24 » (pour 24 % : montant du dernier taux en vigueur avant la disparition de cette taxe), appliqué durant quarante ans, a été écarté par le juge de cassation au motif qu’il n’avait pas de base légale (Cour de cassation, pourvoi n° 82-10.688, 4 décembre 1984, Dame Benedetti et Cour de cassation, pourvoi n° 90-13.706, 28 janvier 1992, Sieur Perrino).

- En ce qui concerne le délai de déclaration de la succession : « (…) ces droits seront exigibles dès que le receveur de l’enregistrement au bureau de la situation des biens, aura la connaissance du décès de l’ex-propriétaire ; il en suivra le recouvrement sur les héritiers qui seront tenus, en acquittant ces droits, d’ajouter la déclaration des immeubles fictifs, ainsi que celle du mobilier. »

L’arrêté Miot n’a pas abrogé l’obligation déclarative pesant sur les héritiers dans les six mois du décès. Cette règle de droit commun est restée applicable en Corse comme l’a rappelé le juge d’instance saisi dans le courant du XIXe siècle et jusqu’au début du XXe siècle. A cet égard, la jurisprudence a été constante. La disposition prévue par l’article 3 de l’arrêté Miot permettait d’ailleurs au receveur de l’enregistrement d’intervenir dans ce même délai (dès qu’il avait la connaissance du décès).

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- En ce qui concerne la pénalité de retard : « La peine du droit en sus encourue, pour défaut de déclaration dans le délai de six mois, restera abrogée. »

Soucieux de ne pas aggraver la facture fiscale dans la mesure où la raison essentielle du non-paiement des droits de succession résidait alors dans le fait qu’ils étaient alors disproportionnés par rapport aux facultés contributives des habitants de l’île, Miot avait décidé de supprimer les pénalités pour défaut de déclaration dans le délai de six mois. De ce fait, il n’existait aucune pénalité si une déclaration était déposée hors délai ou pas déposée du tout.

La valeur législative des dispositions de l’article 3 de cet arrêté, fixant le régime fiscal particulier des biens immeubles et droits immobiliers sis en Corse transmis par décès, a été reconnue par un arrêt de la Cour de cassation du 23 janvier 1875, Ministère public c/ Costa, plusieurs fois confirmée (notamment par Cour de cassation, pourvoi n° 82-10.688, 4 décembre 1984, Dame Benedetti).

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FICHE 2

Quand l’« arrêté Miot » a-t-il été supprimé ?

Sur le plan juridique, c’est l'article 21 de la loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 de finances pour 1999 qui a supprimé la disposition de l'article 3 de l'arrêté du 21 prairial an IX (arrêté Miot) selon laquelle « la peine du droit en sus encourue par défaut de déclaration dans le délai de six mois [est] abrogée ».

Il a également mis fin au vide juridique concernant l’évaluation des immeubles en Corse en prévoyant que « Pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2000, les règles d'évaluation des biens immobiliers situés en Corse sont celles de droit commun ».

Ces dispositions devaient s’appliquer aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2000. Mais leur entrée en vigueur a été repoussée successivement :



- par l’article 31 de la loi n° 2001-1276 du 28 décembre 2001 de finances rectificative pour 2001, jusqu’à la publication des dispositions concernant la déclaration et la liquidation des droits d’enregistrement dus à raison des mutations par décès comprises dans la prochaine loi relative à la Corse et au plus tard le 1er janvier 2003.

L’« arrêté Miot » a donc cessé de produire ses effets à compter du 23 janvier 2002 , date de publication de la loi n° 2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse.

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FICHE 3

Quelle était la loi applicable avant la décision du Conseil constitutionnel ?

L'article 51 de la loi n° 2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse a introduit dans le code général des impôts des dispositions transitoires avant l’application des règles de droit commun.

Le délai de dépôt des déclarations de succession était étendu de 6 mois à 24 mois après le décès pour toutes les successions ouvertes jusqu’au 31 décembre 2008 , à condition que la déclaration de succession comporte :

- des immeubles ou droits immobiliers situés en Corse qui n’ont pas été acquis à titre onéreux à compter du 23 janvier 2002 ;

- et pour lesquels les titres de propriété existaient ou ont été reconstitués au cours du délai de 24 mois.

Pour inciter à la reconstitution des titres de propriété, le même article 51 a introduit un nouveau dispositif d'exonération totale, puis partielle, de droits de succession pour les immeubles et droits immobiliers situés en Corse autres que ceux acquis à titre onéreux à compter du 23 janvier 2002 (article 1135 bis du code général des impôts).

La même disposition était applicable aux immeubles et droits immobiliers pour lesquels le droit de propriété du défunt n'a pas été constaté antérieurement à son décès, à la condition que les titres de propriété soient reconstitués dans les 24 mois du décès.

Pour la même raison, l’article 51 a aussi prolongé jusqu'au 31 décembre 2012 l’exonération du droit de partage (actuellement de 2,5 %) dû sur les actes authentiques de partage et de licitation établis en vue du règlement d’une indivision successorale comportant des biens immeubles situés en Corse, à hauteur de la valeur de ces immeubles (article 750 bis A du code général des impôts).

Il a prolongé jusqu’au 31 décembre 2012 l’exonération des procurations et attestations notariées dressées après décès en vue du règlement d’une indivision comportant des biens et droits immobiliers situés en Corse (article 1135 du code général des impôts).

Il a institué une exonération des actes de notoriété établis entre le 1 er janvier 2002 et le 31 décembre 2012 pour le règlement d’une indivision successorale comportant des biens et droits immobiliers situés en Corse.

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Ensuite, l'article 33 de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 a prorogé les dispositions de la loi du 22 janvier 2002 :

- La dérogation permettant un délai de déclaration de succession de 24 mois a été prorogée du 31 décembre 2008 jusqu'au 31 décembre 2012 ;

- L'exonération totale de droits de succession a été prorogée du 31 décembre 2010 au 31 décembre 2012 ;

- L'exonération partielle de droits de succession de 50 %, applicable de 2011 à 2015, a été décalée de 2013 à 2017 ;

- L'exonération des droits d’actes a été prorogée du 31 décembre 2012 au 31 décembre 2014.

Synthèse des mesures applicables

Impôt Mesure Application dans le temps

Droits de succession

Exonération de la valeur vénale des immeubles situés en Corse, à l’exception des immeubles acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002 :

- pour lesquels le droit de propriété du défunt n'a pas été constaté antérieurement à son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié, à condition que soit publiée dans les 24 mois du décès une attestation notariée les concernant ;

- sans condition en faveur des immeubles pour lesquels le titre de propriété a été publié préalablement au décès.

Successions ouvertes du

23 janvier 2002 au 31 décembre 2012


Exonération de la moitié de la valeur vénale des immeubles situés en Corse, à l’exception des immeubles acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002 :

- pour lesquels le droit de propriété du défunt n'a pas été constaté antérieurement à son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié, à condition que soit publiée dans les 24 mois du décès une attestation notariée les concernant ;

- sans condition en faveur des immeubles pour lesquels le titre de propriété a été publié préalablement au décès.


1er janvier 2013 au 31 décembre 2017


Délai pour déposer la déclaration de succession porté de 6 à 24 mois après le décès pour les successions comportant des immeubles situés en Corse et acquis avant le 23 janvier 2002.

Pour les immeubles pour lesquels le droit de propriété du défunt n'a pas été constaté antérieurement à son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié, le report du délai est subordonné à la condition que soit publiée dans les 24 mois du décès une attestation notariée.


23 janvier 2002 au 31 décembre 2012

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Impôt Mesure Application dans le temps

Droits d'enregistrement - actes

Exonération du droit d'enregistrement de 2,5 % sur les actes de partages et les licitations, et de toute perception au profit du Trésor sur les procurations, attestations notariées après décès et actes de notoriété, lorsqu'ils sont établis en vue du règlement d'une indivision successorale comportant des immeubles situés en Corse.

Actes établis jusqu'au 31 décembre 2014

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FICHE 4

Que prévoyait l’article de loi qui a été annulé par le Conseil constitutionnel ?

L’article 14 du projet de loi de finances pour 2013 proposait de proroger la durée d'application des régimes dérogatoires pour les successions comportant des biens immeubles ou des droits immobiliers situés en Corse, en reportant l’application des règles de droit commun aux successions ouvertes à compter du 1 er janvier 2023 :

- exonération totale des droits de succession sur la valeur vénale des immeubles situés en Corse (autres qu’acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002) et report de 6 à 24 mois du délai pour déposer les déclarations comportant de tels biens, pour les successions ouvertes jusqu'au 31 décembre 2017 ;

- exonération de la moitié de la valeur vénale des mêmes immeubles situés en Corse pour les successions ouvertes du 1 er janvier 2018 au 31 décembre 2022 ;

- exonération du droit d'enregistrement sur les actes de partage et de licitation et exonération de toute perception au profit du Trésor en faveur des procurations, attestations après décès et actes de notoriété établis jusqu'au 31 décembre 2017 en vue du règlement d'une indivision successorale comportant des immeubles situés en Corse.

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FICHE 5

Qu’a décidé le Conseil constitutionnel ?

Dans sa décision du 29 décembre 2012 (n°2012-662 DC), le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution l’article 14 du projet de loi de finances pour 2013 qui prorogeait le régime dérogatoire applicable aux successions comportant des biens immeubles ou des droits immobiliers situés en Corse.

Il a motivé sa décision en considérant qu’il n’y avait pas de motif légitime pour maintenir le régime fiscal dérogatoire applicable aux successions sur les immeubles situés en Corse et pour que la transmission de ces immeubles soit dispensée du paiement de droits de succession. Il a également considéré que la nouvelle prorogation de ce régime dérogatoire était contraire au principe d'égalité devant la loi et les charges publiques, par rapport à la situation des autres contribuables acquittant des droits de succession.

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FICHE 6

Quelles sont les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel ?

La décision du Conseil constitutionnel empêche l’application de l’article 14 du projet de loi de finances pour 2013 et donc empêche la prorogation des mesures dérogatoires portant sur les déclarations de succession. C’est par conséquent le calendrier prévu antérieurement par l’article 51 de la loi n°2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse, modifié par l’article 33 de la loi n°2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 qui s’applique.

Pour le délai de dépôt

A compter du 1er janvier 2013, le délai pour l’enregistrement des déclarations que les héritiers, donataires ou légataires ont à souscrire au titre des biens qui leur sont transmis devient le délai général et est par conséquent ramené de 24 à 6 mois .

Pour les exonérations

Les immeubles et droits immobiliers situés en Corse, qui bénéficiaient jusqu’au 31 décembre 2012 d’une exonération totale des droits de mutation par décès, sont exonérés à 50 % sur la valeur vénale de ces mêmes biens pour les successions ouvertes entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 (article 1135 bis du code général des impôts).

Les partages de succession et les licitations de biens héréditaires établis jusqu’au 31 décembre 2014 , à condition qu’ils soient constatés par acte authentique, sont exonérés du droit de partage de 2,50 % sur la valeur vénale des immeubles situés en Corse (article 750 bis A du code général des impôts).

Les procurations, les attestations notariées après décès et les actes de notoriété établis en vue du règlement d’une indivision successorale comportant des biens immobiliers situés en Corse sont exonérés de toute perception au profit du Trésor jusqu’au 31 décembre 2014 (article 1135 du code général des impôts).

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Délai pour déposer

Valeur taxable des immeubles en Corse

Droit de partage des immeubles en Corse

Attestations notariées Actes de notoriété

→ 31/12/2012

à/c du 01/01/ 2013

→ 31/12/2012 au 31/12/

2017

à/c du 01/01/ 2018

→ 31/12/2014

à/c du 01/01/2015

→ 31/12/2014

à/c du 01/01/ 2015

du 01/01/2002

au 31/12/2014

à/c du 01/01/2015

Régime existant

24 mois1 6 mois Exonération

2

50 % de la valeur vénale

Régime de droit commun

Exonération Taxation à

2,5 %

Exonération de la taxe

de publicité foncière (TPF)

TPF 125 €

Exonération des droits

d’enregistrement / de la

TPF

Régime de droit commun = droit d’enregistrement 25 € (notoriété après décès)

TPF taux réduit – 0,7 % (notoriétés

acquisitives)


Valeur taxable des immeubles en Corse

Droit de partage des immeubles en Corse

Attestations notariées Actes de notoriété

→ 31/12/2017

à/c du 01/01/ 2018

→ 31/12/2017

du 01/01/ 2018 au 31/12/ 2022

à/c du 01/01/ 2023

→ 31/12/2017

à/c du 01/01/2018

→ 31/12/2017

à/c du 01/01/ 2018

du

01/01/2002 au

31 /12/2017

à/c du 01/01/2018

Mesures invalidées par le Conseil constitution-nel

24 mois3 6 mois Exonération

4

50 % de la valeur vénale

Régime de droit commun

Exonération Taxation à

2,5 %

Exonération de la taxe

de publicité foncière (TPF)

TPF 125 €

Exonération des droits

d’enregistrement / de la

TPF

Régime de droit commun = droit d’enregistrement 25 € (notoriété après décès)

TPF taux réduit – 0,7 % (notoriétés

acquisitives)

1 Le délai spécial de 24 mois pour déclarer est accordé sous la condition que le titre du défunt soit publié au fichier immobilier dans le délai de 24 mois. 2 L’exonération totale ou partielle est conditionnée à la publication au fichier immobilier des attestations notariées de propriété après décès. 3 Le délai spécial de 24 mois pour déclarer est accordé sous la condition que le titre du défunt soit publié au fichier immobilier dans le délai de 24 mois. 4 L’exonération totale ou partielle est conditionnée à la publication au fichier immobilier des attestations notariées de propriété après décès.

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FICHE 7

Que se passe-t-il à partir du 1 er janvier 2013 ?

Le délai légal pour déposer les déclarations sur les successions ouvertes à compter de cette date est réduit de 24 à 6 mois . Elles relèvent donc légalement du dispositif de droit commun.

Pour ces mêmes successions, les biens immeubles et droits immobiliers situés en Corse ne sont plus exonérés en totalité mais sur la moitié de leur valeur vénale . Cette exonération s’applique aux successions ouvertes jusqu’au 31 décembre 2017 .

Les actes de partage et licitation, les procurations, les attestations après décès et les actes de notoriété établis en vue du règlement d’une indivision successorale comportant des immeubles situés en Corse sont exonérés de droits d’enregistrement (ou de la taxe de publicité foncière en tenant lieu) jusqu’au 31 décembre 2014 .

La publication au fichier immobilier des actes de partage et de licitation, des attestations notariées après décès et des actes de notoriété acquisitive donnent lieu à la perception de la contribution de sécurité immobilière (0,1 % sur la valeur des immeubles) prévue par l’article 879 du code général des impôts.

Pour le délai de dépôt, afin de laisser aux héritiers le temps de s’adapter, le Gouvernement a pris la décision de dispenser de pénalités, intérêts de retard et majoration les déclarations de succession comportant des immeubles situés en Corse enregistrées dans les 24 mois du décès , à la condition que la propriété de ces biens soit régulièrement enregistrée dans le même délai (communiqué de presse du 31 janvier 2013 n° 376 du Ministre délégué auprès du Ministre de l’Economie et des Finances, chargé du Budget).

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FICHE 8

Que se passe-t-il pour les déclarations de succession déposées avant le 31 décembre 2012 ?

Il n’y a aucune rétroactivité.

Lorsqu’elles comportent des biens immeubles ou des droits immobiliers situés en Corse et qui n’ont pas été acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002, les successions déposées jusqu’au 31 décembre 2012 continuent à relever des dispositions antérieures au 1er janvier 2013 :

- délai de 24 mois pour déposer les déclarations de succession, sous condition de publication de l’attestation notariée après décès dans les 24 mois du décès lorsque le titre de propriété du défunt n’avait pas été préalablement publié au fichier immobilier ;

- exonération totale des droits de succession à concurrence de la valeur vénale des immeubles concernés, à condition, s’agissant des immeubles dont le titre de propriété du défunt n’a pas été préalablement publié, que l’attestation notariée après décès soit publiée dans les 24 mois du décès.

Il n’y a donc pas de recalcul des droits de succession sur la base de la nouvelle législation.

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FICHE 9

Que se passe-t-il pour les personnes décédées avant le 1 er janvier 2013 si la déclaration de succession n’a pas encore été déposée ?

Pour tous les décès intervenus jusqu’au 31 décembre 2012 inclus, c’est la loi antérieure au 1 er janvier 2013 qui s’applique. Il n’y a pas de rétroactivité.

Le délai pour déposer les déclarations de succession et l’exonération totale des droits de succession pour les biens immeubles et les droits immobiliers situés en Corse et qui n’ont pas été acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002 continuent de s’appliquer pour ces décès.

Les héritiers disposent donc, selon les conditions prévues par l’article 641 bis du code général des impôts, du délai de 24 mois pour déposer la déclaration de succession.

Les actes de partage et licitation, les procurations, les attestations après décès et les actes de notoriété établis en vue du règlement d’une indivision successorale comportant des immeubles situés en Corse sont exonérés de droits d’enregistrement (ou de la taxe de publicité foncière en tenant lieu) s’ils sont établis avant le 31 décembre 2014 , quelle que soit la date du décès.

La publication au fichier immobilier des actes de partage et de licitation, des attestations notariées après décès et des actes de notoriété acquisitive donnent toutefois lieu à la perception de la contribution de sécurité immobilière (0,1 % sur la valeur des immeubles) prévue par l’article 879 du code général des impôts.

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Exemple

Soit Monsieur X, veuf, décédé le 20 décembre 2012 en laissant ses deux enfants pour lui succéder (abattement de 100 000 € chacun), pas de donations antérieures et pas de passif.

Son patrimoine se compose comme suit :

- une maison familiale à Ajaccio qu’il tenait pour moitié avec sa sœur au décès de leur mère en 1962 et en totalité depuis le décès de sa sœur décédée en 1983 sans descendance et dont il a hérité la moitié indivise : 400 K€

- un appartement en dehors de Corse : 200 K€

- différents comptes bancaires : 100 K€

Total : un actif net de 700 K€, soit 350 K€ par héritier.

Par hypothèse, aucune attestation n’a été publiée au fichier immobilier.


Valeur taxable de l’immeuble

corse

Actif net imposable

Droits à payer

Etant décédé avant le 01/01/2013 24 mois 0 300 K€ 8 195 € chacun

S’il était décédé à compter du 01/01/2013

6 mois 200 K€ (50 %) 500 K€ 28 195 € chacun

Dès lors que le titre du défunt intéressant l’immeuble situé en Corse n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier, le bénéfice de l’exonération et du report du délai pour déclarer impose la publication dans les 24 mois du décès d’une attestation notariée après décès, ou d’un acte de partage s’il intervient dans les 10 mois du décès.

S’ils sont établis avant le 31 décembre 2014, ils sont exonérés, selon le cas, du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière. La contribution de sécurité immobilière est exigible au taux de 0,1 % sur la valeur de l’immeuble par formalité.

Pour pouvoir établir l’acte, le notaire requiert la publication de la dévolution successorale :

- au profit de M. X et de sa sœur par leur mère (1962) ;

- au profit de M. X par sa sœur (1983).

Le notaire précisera que l’origine de la propriété de la mère est antérieure à 1956.

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FICHE 10

Que se passe-t-il pour les personnes décédées à compter du 1 er janvier 2013 ?

Pour les décès intervenant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017 :

- le délai légal pour l’enregistrement des déclarations que les héritiers, donataires ou légataires ont à souscrire au titre des biens qui leur sont transmis est le délai de droit commun prévu par l’article 641 du code général des impôts, soit 6 mois à compter du décès ;

- les biens immeubles et droits immobiliers situés en Corse et qui n’ont pas été acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002 sont exonérés de 50 % de leur valeur (article 1135 bis du code général des impôts).

Toutefois, afin de laisser aux héritiers le temps de s’adapter, le Gouvernement a pris la décision de dispenser de pénalités, intérêts de retard et majoration les déclarations de succession comportant des immeubles ou des droits immobiliers situés en Corse enregistrées dans les 24 mois du décès , à la condition que la propriété de ces biens ou droits soit régulièrement enregistrée dans le même délai.

Par ailleurs, les actes de partage et de licitation, les procurations, les attestations après décès et les actes de notoriété, établis en vue du règlement d’une indivision successorale comportant des immeubles situés en Corse sont exonérés de droits d’enregistrement (ou de la taxe de publicité foncière en tenant lieu) s’ils sont établis au plus tard le 31 décembre 2014, quelle que soit la date du décès.

La publication au fichier immobilier des actes de partage et de licitation, des attestations notariées après décès et des actes de notoriété acquisitive donne toutefois lieu à la perception de la contribution de sécurité immobilière (0,1 % sur la valeur des immeubles) prévue par l’article 879 du code général des impôts.

Les décès intervenus à compter du 1 er janvier 2018 relèveront du régime de droit commun.

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FICHE 11

Quel est le délai pour déposer une déclaration pour une succession ouverte depuis le 1er janvier 2013 ?

Légalement, le délai de dépôt est désormais de 6 mois.

Toutefois, pour laisser aux héritiers le temps de s’adapter, le Gouvernement a pris la décision de dispenser de pénalités, intérêts de retard et majoration les déclarations de succession comportant des immeubles situés en Corse enregistrées dans les 24 mois du décès , à la condition que la propriété de ces biens soit régulièrement enregistrée dans le même délai.

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FICHE 12

Successions ouvertes depuis le 23 janvier 2002 : que se passe-t-il en cas de pluralité de successions non déclarées ?

Certains biens situés en Corse ont été transmis sur plusieurs générations par des décès successifs et ont entraîné des indivisions qui n’ont fait l’objet d’aucun partage. Lorsque les héritiers souhaitent régulariser la situation de ces biens, ils craignent de devoir acquitter des droits de succession et des droits de partage correspondant à toutes ces transmissions.

Or, les transmissions ne peuvent être soumises aux droits de succession que pour la période où l’action de contrôle de l’administration est non prescrite. Ils n’ont donc en tout état de cause pas à acquitter des droits de succession pour les transmissions antérieures intervenues au cours de la période où l’action de contrôle de l’administration est prescrite.

Prescription du droit de contrôle de l'administration

Le droit de reprise de l'administration, pour les droits de mutation par décès, peut s'exercer jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration (dite « prescription courte », article L.180 du livre des procédures fiscales).

Sous réserve des dispositions particulières prévues à l'article L.181 du livre des procédures fiscales, c’est en revanche la prescription sexennale de droit commun, dite « prescription longue », qui est applicable en cas de non dépôt de déclaration ou d'omission de bien. Elle court à compter de la date du décès (article L.186 du livre des procédures fiscales).

La date du décès constitue ainsi le fait générateur des droits de succession. C’est le point de départ du délai qu’a l'administration pour agir, quelle que soit la nature du manquement : absence de déclaration, omission de bien, inexacte indication du lien de parenté entre le défunt et les héritiers, etc.

Si une déclaration est déposée et enregistrée le 20 décembre de l’année N suite à un décès intervenu le 25 juin de cette année N, l'administration fiscale dispose d'un délai expirant le 31 décembre de l’année N+3 pour contrôler la déclaration, pour les biens figurant dans cette déclaration.

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Sous réserve des dispositions particulières prévues à l'article L.181 du livre des procédures fiscales, si aucune déclaration n’a été déposée ou si certains biens (créances, biens meubles, immobilier, comptes bancaires) ont été omis à l’actif de la déclaration, le droit de contrôle peut s’exercer jusqu'au 31 décembre de l’année N+6.

Ce droit de reprise de l'administration ne peut plus s'exercer au-delà de 6 ans après le décès et l'administration ne peut exiger aucun paiement de droits.

Ainsi, les décès antérieurs au 1er janvier 2007 ne peuvent être soumis à des droits de succession.

Les transmissions successives de droits indivis ne peuvent donc faire l’objet d’une taxation que pour la période pour laquelle le droit de contrôle de l’administration n’est pas prescrit. Ainsi, en cas de transmissions successives non déclarées, seules les transmissions découlant de décès intervenus depuis le 1er janvier 2007 sont taxables.

Partages

Les droits indivis suite à des successions non partagées ne peuvent faire l’objet que d’un seul partage. Dès lors, seules les indivisions en cours au jour du partage feront l’objet d’un acte de partage et d’une seule taxation, le cas échéant.

S'agissant des partages de successions et des licitations de biens héréditaires, ces opérations sont exonérées du droit de partage de 2,50 % sur la valeur des immeubles situés en Corse jusqu'au 31 décembre 2014, dès lors qu'ils sont constatés par acte authentique.

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ANNEXE 3 : Extraits du code général des impôts, du livre des procédures fiscales et du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière

Extraits du code général des impôts (CGI)

Article 641 bis du CGI (applicable jusqu’au 31 décembre 2012) :

I. - Les délais prévus à l'article 641 sont portés à vingt-quatre mois pour les déclarations de succession comportant des immeubles ou droits immobiliers situés en Corse.

II. - Les dispositions du I ne sont applicables aux déclarations de succession comportant des immeubles ou droits immobiliers situés en Corse pour lesquels le droit de propriété du défunt n'a pas été constaté antérieurement à son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié qu'à la condition que les attestations notariées visées au 3° de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière relatives à ces biens soient publiées dans les vingt-quatre mois du décès.

III. - Ces dispositions sont applicables aux successions ouvertes entre la date de publication de la loi n° 2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse et le 31 décembre 2012.

Article 750 bis A du CGI :

Les actes de partage de succession et les licitations de biens héréditaires répondant aux conditions prévues au II de l'article 750, établis entre le 1er janvier 1986 et le 31 décembre 2014, sont exonérés du droit de 2,50 % à hauteur de la valeur des immeubles situés en Corse. Ces exonérations s'appliquent à condition que l'acte soit authentique et précise qu'il est établi dans le cadre du IV de l'article 11 de la loi n° 85-1403 du 30 décembre 1985.

Article 800 du CGI

I. Les héritiers, légataires ou donataires, leurs tuteurs ou curateurs, sont tenus de souscrire une déclaration détaillée et de la signer sur une formule imprimée fournie gratuitement par l'administration.

En sont dispensés :

1° Les ayants cause en ligne directe, le conjoint survivant et le partenaire lié par un pacte civil de solidarité lorsque l'actif brut successoral est inférieur à 50 000 € et à la condition que ces personnes n'aient pas bénéficié antérieurement, de la part du défunt, d'une donation ou d'un don manuel non enregistré ou non déclaré (1) ;

2° Les personnes autres que celles visées au 1° lorsque l'actif brut successoral est inférieur à 3 000 €.

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En ce qui concerne les immeubles situés dans la circonscription de services des impôts autres que celui où est souscrite la déclaration, le détail est présenté non dans cette déclaration, mais distinctement, pour chaque service de la situation des biens, sur une formule fournie par l'administration et signée par le déclarant.

II. La déclaration prévue au premier alinéa du I est établie en double exemplaire.

NOTA: (1) Dispositions applicables aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2006.

Article 879 du CGI (applicable à compter du 1 er janvier 2013) :

I.- Une contribution de sécurité immobilière est due à l'État par toute personne qui requiert l'accomplissement des formalités prévues aux 1° et 2° de l'article 878.

II.- Seules en sont exonérées les formalités requises au profit de l'État, ainsi que celles pour lesquelles la loi prévoit expressément et formellement qu'elles sont exonérées de la contribution de sécurité immobilière.

Article 1135 du CGI :

Sous réserve qu'elles soient dressées entre le 1er janvier 1986 et le 31 décembre 2014, les procurations et les attestations notariées après décès sont exonérées de toute perception au profit du Trésor lorsqu'elles sont établies en vue du règlement d'une indivision successorale comportant des biens immobiliers situés en Corse. La même exonération s'applique aux actes de notoriété établis entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2014 en vue du règlement d'une indivision successorale comportant des biens et droits immobiliers situés en Corse.

Ces exonérations s'appliquent à condition que l'acte soit authentique et précise qu'il est établi dans le cadre du IV de l'article 11 de la loi n° 85-1403 du 30 décembre 1985.

Article 1135 bis du CGI :

I. - Sous réserve des dispositions du II, pour les successions ouvertes entre la date de publication de la loi n° 2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse et le 31 décembre 2012, les immeubles et droits immobiliers situés en Corse sont exonérés de droits de mutation par décès.

Pour les successions ouvertes entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, l'exonération mentionnée au premier alinéa est applicable à concurrence de la moitié de la valeur des immeubles et droits immobiliers situés en Corse.

Pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2018, les immeubles et droits immobiliers situés en Corse sont soumis aux droits de mutation par décès dans les conditions de droit commun.

II. - Ces exonérations ne sont applicables aux immeubles et droits immobiliers pour lesquels le droit de propriété du défunt n'a pas été constaté antérieurement à son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié qu'à la condition que les attestations notariées mentionnées au 3° de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière relatives à ces biens soient publiées dans les vingt-quatre mois du décès.

Article 1400 du CGI

I. Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.

II.- Lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail à réhabilitation ou fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier, de l'emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou du titulaire de l'autorisation.

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III. Dans les sociétés immobilières de copropriété visées à l'article 1655 ter, la taxe foncière est établie au nom de chacun des membres de la société pour la part lui revenant dans les immeubles sociaux.

IV.- Lorsqu'un immeuble a été transféré en application d'un contrat de fiducie, la taxe foncière est établie au nom du fiduciaire.

V.- L'Office national des forêts est le redevable de la taxe foncière afférente aux forêts et terrains visés à l'article L. 221-2 du code forestier.

Article 1402 du CGI

Les mutations cadastrales consécutives aux mutations de propriété sont faites à la diligence des propriétaires intéressés. Aucune modification à la situation juridique d'un immeuble ne peut faire l'objet d'une mutation si l'acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n'a pas été préalablement publié au fichier immobilier (1).

(1) Les obligations des notaires, avocats et avoués sont précisées aux articles 860 et 861. L'obligation de désignation des immeubles dans les actes et jugements d'après les données du cadastre est précisée à l'article 870.

Article 1403 du CGI

Tant que la mutation cadastrale n'a pas été faite, l'ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire.

Extraits du livre des procédures fiscales (LPF)

Article L. 180 du LPF

Pour les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, les droits de timbre, ainsi que les taxes, redevances et autres impositions assimilées, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle de l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration ou de l'accomplissement de la formalité fusionnée définie à l'article 647 du code général des impôts ou, pour l'impôt de solidarité sur la fortune des redevables ayant respecté l'obligation prévue au 2 du I de l'article 885 W du même code, jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due.

Toutefois, ce délai n'est opposable à l'administration que si l'exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document enregistré ou présenté à la formalité ou, pour l'impôt de solidarité sur la fortune des redevables mentionnés au même 2 du I de l'article 885 W, par la réponse du redevable à la demande de l'administration prévue au a de l'article L. 23 A du présent livre, sans qu'il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures.

NOTA: Loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012, article 8 III : Ces dispositions s'appliquent aux délais de reprise venant à expiration postérieurement à l'entrée en vigueur de la présente loi.

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Article L. 181 du LPF :

Lorsqu'une succession n'a pas été déclarée ou lorsque des biens n'ont pas été mentionnés dans une déclaration de succession, le délai de reprise prévu à l'article L. 180 est décompté à partir du jour, soit de la publicité d'un acte soumis à la formalité fusionnée et qui mentionne exactement la date et le lieu du décès ainsi que le nom et l'adresse de l'un au moins des héritiers et autres ayants droit, soit de l'enregistrement d'un écrit ou d'une déclaration portant les mêmes mentions. En aucun cas il ne peut en résulter une prolongation du délai fixé par l'article L. 186.

Le délai de reprise ainsi déterminé ne concerne que les droits d'enregistrement exigibles sur des biens, sommes ou valeurs expressément mentionnés dans l'écrit ou la déclaration comme dépendant de la succession.

NOTA: Ces dispositions s'appliquent aux procédures de contrôle engagées à compter du 1er juin 2008.

Article L. 186 du LPF :

Lorsqu'il n'est pas expressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l'impôt.

NOTA: Loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 art. 52 VI : le présent article s'applique aux délais venant à expiration postérieurement au 31 décembre 2008.

Extraits du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière

Article 28

Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ;

c) Titre d'occupation du domaine public de l'Etat ou d'un de ses établissements publics constitutif d'un droit réel immobilier délivré en application des articles L. 34-1 à L. 34-9 du code du domaine de l'Etat et de l'article 3 de la loi n° 94-631 du 25 juillet 1994 ainsi que cession, transmission ou retrait de ce titre.

2° Les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d'inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauses susceptibles d'entraîner la résolution ou la révocation d'actes soumis à publicité en vertu du 1° ; de même, les décisions judiciaires constatant l'existence de telles clauses ;

Les décisions judiciaires arrêtant ou modifiant le plan de redressement de l'entreprise rendu en application des chapitres II ou III de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises qui prononcent en application des articles 70 ou 89-1 de la loi précitée l'inaliénabilité temporaire d'un bien immobilier compris dans le plan.

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3° Les attestations notariées, établies en exécution de l'article 29 en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers ;

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l'accomplissement d'une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l'alinéa précédent et les désistements d'action et d'instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ;

5° (abrogé) ;

6° Les conventions d'indivision immobilière ;

7° La décision du tribunal donnant acte du délaissement hypothécaire, prévue à l'article 2174 du code civil.

8° Les actes qui interrompent la prescription acquisitive conformément aux articles 2244 et 2248 du code civil, et les actes de renonciation à la prescription acquise ;

9° Les documents, dont la forme et le contenu seront fixés par décret, destinés à constater tout changement ou modification du nom ou des prénoms des personnes physiques, et les changements de dénomination, de forme juridique ou de siège des sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales, lorsque ces changements intéressent des personnes physiques ou morales au nom desquelles une formalité de publicité a été faite depuis le 1er janvier 1956.

Article 29

Dans les délais fixés à l'article 33, toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée indiquant obligatoirement si les successibles ou légataires ont accepté et précisant, éventuellement, les modalités de cette acceptation.

Une attestation rectificative doit, le cas échéant, être établie, notamment lorsque la dévolution est modifiée, ou que les successibles exercent ou modifient leur option postérieurement à la publicité de l'attestation notariée. Toutefois, la publication, au même service chargé de la publicité foncière, d'un acte de disposition, par les successibles, dispense ces derniers de faire établir et publier une attestation rectificative.

Les clauses de restitution contenues dans les testaments et les restrictions au droit de disposer dont peuvent être affectées les transmissions par décès, ainsi que toutes les clauses susceptibles d'entraîner la révocation de ces dernières, doivent être reproduites littéralement dans l'attestation notariée relative aux immeubles grevés.

Il n'est pas établi d'attestation notariée si un acte de partage portant sur la totalité des immeubles héréditaires est dressé et publié dans les dix mois du décès.

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Article 30

1. Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s'ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.

Ne peuvent toutefois se prévaloir de cette disposition les tiers qui étaient eux-mêmes chargés de faire publier les droits concurrents, ou leurs ayants cause à titre universel.

Les ayants cause à titre particulier du titulaire d'un droit visé au 1° de l'article 28, qui ont publié l'acte ou la décision judiciaire, constatant leur propre droit, ne peuvent se voir opposer les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d'inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ou les décisions judiciaires constatant de telles clauses, lorsque lesdits actes ou décisions ont été publiés postérieurement à la publicité donnée à leur propre droit.

La résolution ou la révocation, l'annulation ou la rescision d'un droit visé au 1° de l'article 28, lorsqu'elle produit un effet rétroactif, n'est opposable aux ayants cause à titre particulier du titulaire du droit anéanti que si la clause en vertu de laquelle elle est intervenue a été antérieurement publiée ou si la cause réside dans la loi.

2. Le défaut de publicité des actes de donation visés à l'article 939 du code civil demeure opposable dans les conditions fixées par l'article 941 du même code.

3. A défaut de publicité, ne peuvent jamais être opposés aux tiers définis par le premier alinéa du 1 :

Les baux, pour une durée supérieure à douze ans ;

Les actes portant cession de loyers ou fermages non échus, pour une durée supérieure à trois ans.

4. Toute personne intéressée qui, ayant publié son propre droit, prouve qu'elle a subi un préjudice à raison soit du défaut de publication avant l'expiration du délai légal, soit de la publicité incomplète ou irrégulière d'un des actes visés aux 3° à 9° de l'article 28, peut demander des dommages et intérêts.

Toutefois, le légataire particulier de droits immobiliers peut, sous réserve de l'application des articles 1035 et suivants du code civil, se prévaloir de la publication de l'attestation notariée à l'égard des ayants cause du défunt qui n'ont pas publié antérieurement les actes ou décisions judiciaires établissant, à leur profit, des droits concurrents.

Le légataire particulier écarté en vertu des articles 1035 et suivants du code civil peut, dans le cas où la transmission qui le prive de l'objet du legs n'a pas été publiée, obtenir des dommages et intérêts s'il a lui-même publié son propre droit.

5. Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

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Article 33

Les délais d'accomplissement de la formalité sont fixés comme suit :

A. - Pour les attestations notariées, quatre mois à dater du jour où le notaire a été requis.

La responsabilité des successibles peut être engagée, conformément au premier alinéa de l'article 30-4 si le notaire est requis plus de six mois après le décès, ou, dans les cas où un événement ultérieur modifie la dévolution de la succession, la masse héréditaire ou l'option des successibles, plus de six mois après cet événement.

B. - Pour les décisions judiciaires, trois mois du jour où elles sont devenues définitives, ce délai étant réduit à un mois pour les décisions prononçant la résolution, la révocation, la nullité ou la rescision d'un acte de nature à être publié.

C. - Pour les autres actes, trois mois de leur date.

Toutefois, le délai est réduit à deux mois pour les actes et décisions en vertu desquels peut être requise l'inscription des privilèges prévus aux articles 2379 et 2381 du code civil.

Au cas où la publicité doit être opérée dans deux ou plusieurs services chargés de la publicité foncière, les délais ci-dessus prévus sont prorogés d'un mois pour chaque service en sus du premier.

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ANNEXE 4 : Décision du 29 décembre 2012 du Conseil constitutionnel (n° 2012-662 DC)

Conseil constitutionnel

samedi 29 décembre 2012 - Décision N° 2012-662 DC

Loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013

SUR l’ARTICLE 14 :

Considérant que, par dérogation à l’article 641 du code général des impôts qui fixe à six mois le délai pour déclarer une succession, l’article 641 bis de ce code prévoit que, pour les déclarations de succession comportant des immeubles ou droits immobiliers situés en Corse, le délai est de vingt-quatre mois à condition que la succession soit ouverte avant le 31 décembre 2012 ; que le 1° de l’article 14 de la loi déférée reporte l’expiration de ce régime dérogatoire de cinq ans ;

Considérant que l’article 750 bis A du code général des impôts prévoit, pour les immeubles situés en Corse, une exonération du droit de 2,50 % sur les actes de partage de succession et les licitations de biens héréditaires établis entre le 1er janvier 1986 et le 31 décembre 2014 ; que le 2° de l’article 14 de la loi déférée reporte la date d’expiration de ce régime d’exonération de trois ans ;

Considérant que l’article 1135 du même code exonère de toute perception au profit du Trésor, les procurations et les attestations notariées après décès établies en vue du règlement d’une indivision successorale comportant des biens immobiliers situés en Corse et qui ont été dressées avant le 31 décembre 2014 ; que le 3° de l’article 14 de la loi déférée reporte la date d’expiration de ce régime d’exonération de trois ans ;

Considérant que l’article 1135 bis du même code prévoit l’extinction progressive du régime d’exonération des droits de mutation par décès sur les immeubles et droits immobiliers situés en Corse, entre le 31 décembre 2013 et le 1er janvier 2018 ; que le 4° de l’article 14 de la loi déférée reporte l’extinction de ce régime d’exonération de cinq ans ;

Considérant que le maintien du régime fiscal dérogatoire applicable aux successions sur des immeubles situés dans les départements de Corse conduit à ce que, sans motif légitime, la transmission de ces immeubles puisse être dispensée du paiement de droits de mutation ; que la nouvelle prorogation de ce régime dérogatoire méconnaît le principe d’égalité devant la loi et les charges publiques ; que, par suite, l’article 14 doit être déclaré contraire à la Constitution ;

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ANNEXE 5 : Communiqué de presse n° 376 du 31 janvier 2013 du Ministre délégué auprès du Ministre de l’Économie et des Finances, chargé du Budget

JEROME CAHUZAC M INISTRE DELEGUE AUPRES DU MINISTRE DE L’ECONOMIE ET DES FINANCES, CHARGE DU BUDGET

Communiqué de presse Communiqué de presse

Paris, le 31 janvier 2013 N° 376

Installation du groupe de travail sur les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel en matière de droits de successions en Corse Le groupe de travail sur les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel en matière de droits de successions en Corse annoncé par le gouvernement a été installé ce jeudi par Jérôme CAHUZAC. Ce groupe de travail, dont le secrétariat est assuré par la Direction générale des Finances publiques, regroupe des personnalités et experts qui ont pour mission d’évaluer les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel et d’étudier les modalités concrètes de sa mise en œuvre au regard de la situation particulière de la propriété foncière en Corse. José COLOMBANI, inspecteur général des services à la collectivité territoriale de Corse, Paul GRIMALDI, président du groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC), Louis ORSINI, maître de conférences associé à l’UFR de droit de l’Université de Corse et Alain SPADONI, président du conseil régional des notaires corses, ont participé à la première réunion du groupe de travail, qui regroupe également le Préfet de Corse, le directeur régional des finances publiques, le directeur des affaires civiles et du Sceau et André Valat, Conseiller-Maître honoraire à la Cour des comptes. Des membres du cabinet du Président de la République et du Premier ministre ont également assisté à cette réunion. La première réunion a permis d’évoquer la complexité des questions foncières en Corse. Les propriétés immobilières de Corse sont marquées, pour une part d’entre elles, par des situations d’indivisions, qui perdurent depuis plusieurs générations, et par l’absence de titres de propriété régulièrement constitués par actes notariés et opposables aux tiers. Il conviendra que le groupe précise ces spécificités, et notamment le nombre de successions dont l’actif successoral comprend des immeubles dont la propriété n’est pas enregistrée d’une part, les caractéristiques de la propriété ou des structures familiales d’autre part. Le nombre de biens dont le GIRTEC est susceptible d’établir la propriété chaque année devra être évalué et comparé au flux potentiel lié à la démographie, pour déterminer la capacité effective du groupement d’intérêt public à assumer sa mission. Le groupe entendra les personnalités qualifiées et les élus qui le souhaiteraient. Parallèlement, des actions de communication seront menées pour expliquer les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel et lever les craintes qu’a pu susciter son annonce. Dans l’immédiat, et afin de laisser au groupe de travail le temps de conduire ses travaux dans la sérénité, le gouvernement annonce qu’il a pris la décision de dispenser de pénalités, intérêts de retard et majoration, les déclarations de successions comportant des immeubles situés en Corse enregistrées dans les vingt-quatre mois du décès, à la condition que la propriété de ces biens soit régulièrement enregistrée dans le même délai. Contact presse : Cabinet de Jérôme CAHUZAC : 01 53 18 43 08

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ANNEXE 6 : Lettre au Président du Conseil supérieur du notariat du 23 juillet 2013 relative au délai de dépôt des déclarations de succession

comportant des biens immeubles situés en Corse

LE DIRECTEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES 139, RUE DE BERCY 75572 PARIS CEDEX 12

Paris, le 23 juillet 2013

Monsieur le Président,

Le 31 janvier 2013, le groupe de travail sur les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel du 29 décembre 2012 en matière de droits de succession en Corse (n°2012-662-DC), annoncé par le Gouvernement, a été installé par le Ministre délégué en charge du Budget.

Pour laisser au groupe de travail le temps de conduire ses travaux dans la sérénité, le Gouvernement a annoncé, par communiqué de presse daté du même jour, une dispense de pénalités, intérêts de retard et majoration, pour les déclarations de successions comportant un immeuble situé en Corse ou un droit immobilier y afférent enregistrées dans les 24 mois du décès, à la condition que la propriété de ces biens soit régulièrement publiée dans le même délai.

Dans ce cadre, il me paraît opportun de vous présenter le dispositif mis en place au regard de l’application des pénalités.

Au préalable, il est précisé que la mesure de tolérance :

- s’applique également aux immeubles ou droits immobiliers situés en Corse dont le titre de propriété du défunt a été publié préalablement à son décès ;

- ne s’applique pas lorsque les biens et droits immobiliers situés en Corse compris dans la succession ont été acquis à titre onéreux depuis le 23 janvier 2002.

1.- Soit la propriété du bien a été publiée dans le délai de 24 mois (ou les titres de propriété du défunt sur les immeubles sis en Corse compris dans la déclaration de succession ont été publiés antérieurement à son décès) :

Si la déclaration est déposée spontanément :

- après le délai de 24 mois mais avant le 31ème mois, les intérêts de retard seront calculés à compter du premier jour du mois suivant l’expiration du délai de 24 mois, soit le premier jour du 25ème mois suivant le décès ;

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- après le premier jour du 31ème mois, les intérêts de retard seront calculés comme ci-dessus et la majoration de 10% sera appliquée.

Dans les cas où la déclaration a été déposée, à la suite d’une mise en demeure, après le premier jour du 31ème mois, les intérêts de retard se calculent comme ci-dessus et la majoration de 10% ou 40% s’applique selon que la déclaration est déposée ou non dans les 90 jours de la mise en demeure (2 de l’article 1728 du code général des impôts).

2.- Soit la propriété du bien n’a pas été publiée dans le délai de 24 mois :

Si la mesure de tolérance n’a pas été mise à profit pour publier la propriété du bien dans le délai de 24 mois, les intérêts de retard et la majoration se calculent selon les règles de droit commun.

Il est précisé qu’en cas de pluralités d’immeubles ou droits immobiliers sis en Corse pour lesquels les titres de propriété du défunt n’ont pas été publiés avant son décès, la propriété de l’ensemble de ces immeubles doit être publiée pour bénéficier de la mesure de tolérance.

Si la déclaration est ensuite déposée spontanément après le délai de 24 mois, la majoration de 10% sera appliquée et les intérêts de retard seront calculés à compter du premier jour du mois suivant l’expiration du délai légal de 6 mois, soit le premier jour du 7ème mois suivant le décès.

Une mise en demeure peut être adressée dès le début du premier jour suivant l’expiration du délai de 24 mois et la majoration de 10% ou 40% s’applique, selon que la déclaration est déposée ou non dans les 90 jours de la mise en demeure (2 de l’article 1728 du code général des impôts).

*

Je vous remercie d’appeler l’attention de la profession notariale sur ce dispositif de nature temporaire. Je vous tiendrai bien évidemment informé de la date et des conditions de la fin de cette mesure. Mes services se tiennent, dores et déjà, à votre disposition pour toutes précisions complémentaires concernant ce dispositif.

Je vous prie de croire, Monsieur le Président, à l’assurance de ma considération distinguée.

Bruno BÉZARD

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ANNEXE 7 : Éléments généraux de quantification sur le tissu fiscal en Corse

Fiche 1 Impôt sur le revenu

Fiche 2 Impôt de solidarité sur la fortune

Fiche 3 Taux de télédéclaration de l’impôt sur le revenu

Fiche 4 Taux de recouvrement des impôts sur rôle

Fiche 5 Taxe d’habitation

Fiche 6 Taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d’enlèvement des ordures ménagères (propriétaires personnes physiques / personnes morales)

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FICHE 1

Impôt sur le revenu

Source : DGFiP (Annuaire statistique)

IR 2010 (REVENUS 2009)

Dép DépartementImpôt par foyer fiscal

Impôt par foyer fiscal imposable

% de foyers fiscaux

imposables

Revenu fiscal moyen

110 AUDE 746 1 706 44% 18 645150 CANTAL 725 1 630 44% 18 864620 PAS-DE-CALAIS 753 1 711 44% 19 0582B0 HAUTE-CORSE 1 098 2 425 45% 19 218080 ARDENNES 751 1 650 46% 19 242240 DORDOGNE 751 1 636 46% 19 265360 INDRE 742 1 550 48% 19 310890 YONNE 982 1 882 52% 21 080260 DROME 907 1 806 50% 21 157170 CHARENTE-MARITIME 974 1 955 50% 21 1632A0 CORSE-DU-SUD 1 256 2 495 50% 21 239400 LANDES 905 1 741 52% 21 240720 SARTHE 843 1 595 53% 21 256390 JURA 823 1 579 52% 21 266

NATIONAL 1 324 2 472 54% 23 230

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FICHE 2

Impôt de solidarité sur la fortune


ISF 2010

Dép DépartementNombre de déclarations imposables

% de foyers fiscaux

imposables à l'ISF

Montant moyen par déclaration imposable

86 VIENNE 2 290 1,0% 6 40588 VOSGES 1 471 0,7% 6 45157 MOSELLE 3 823 0,7% 6 50806 ALPES-MARITIMES 20 700 3,0% 7 00560 OISE 5 378 1,2% 7 2032B0 HAUTE-CORSE 635 0,7% 7 52367 BAS-RHIN 7 391 1,2% 7 9812A0 CORSE-DU-SUD 910 1,1% 8 46407 ARDECHE 1 514 0,8% 8 738972 MARTINIQUE 558 0,2% 9 77092 HAUTS-DE-SEINE 42 265 4,7% 12 065971 GUADELOUPE 359 0,2% 12 082

NATIONAL 585 833 1,6% 7 470

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FICHE 3

Taux de télédéclaration de l’impôt sur le revenu

Source : DGFiP

TAUX DE TÉLÉDÉCLARANTS

Dép Département IR 2011710 SAONE-ET-LOIRE 24,0%800 SOMME 24,2%870 HAUTE-VIENNE 24,4%2B0 HAUTE-CORSE 24,7%100 AUBE 24,7%500 MANCHE 24,8%220 COTES-D'ARMOR 26,9%820 TARN-ET-GARONNE 27,0%2A0 CORSE-DU-SUD 27,4%790 DEUX-SEVRES 27,5%660 PYRENEES-ORIENTALES 27,5%760 SEINE-MARITIME 27,9%

NATIONAL 30,2%

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FICHE 4

Taux de recouvrement de l’impôt sur le revenu (IR), de la taxe d’habitation (TH) et de la taxe foncière (TF)

Dép Département TH 2010971 GUADELOUPE 67,2%972 MARTINIQUE 68,5%973 GUYANE 73,9%974 LA REUNION 82,6%2B0 HAUTE-CORSE 86,6%930 SEINE-SAINT-DENIS 87,5%2A0 CORSE-DU-SUD 88,2%750 PARIS 88,4%060 ALPES-MARITIMES 89,6%940 VAL-DE-MARNE 90,3%920 HAUTS-DE-SEINE 90,3%310 HAUTE-GARONNE 90,4%

NATIONAL 91,5%

TAUX DE RECOUVREMENT À L'ÉCHÉANCE

Dép Département IR 2010972 MARTINIQUE 78,0%971 GUADELOUPE 79,0%973 GUYANE 80,4%2B0 HAUTE-CORSE 86,1%974 LA REUNION 86,5%2A0 CORSE-DU-SUD 88,5%660 PYRENEES-ORIENTALES 93,0%300 GARD 93,1%060 ALPES-MARITIMES 93,2%830 VAR 93,3%130 BOUCHES-DU-RHONE 93,4%840 VAUCLUSE 93,4%

NATIONAL 94,4%

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Source : DGFiP

Dép Département TF 2010971 GUADELOUPE 54,6%972 MARTINIQUE 62,9%973 GUYANE 68,9%974 LA REUNION 80,5%2B0 HAUTE-CORSE 85,5%2A0 CORSE-DU-SUD 86,7%110 AUDE 90,3%940 VAL-DE-MARNE 91,9%520 HAUTE-MARNE 92,3%930 SEINE-SAINT-DENIS 92,7%300 GARD 92,9%660 PYRENEES-ORIENTALES 93,0%

NATIONAL 93,9%

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FICHE 5

Taxe d’habitation


TH 2010

Dép Département

Montant des rôles générauxet rôles

supplémentaires

Nombre d'articles

Montant moyen des

articles

560 MORBIHAN 210 896 636 407 789 517250 DOUBS 137 179 347 262 885 5222B0 HAUTE-CORSE 52 233 536 99 941 523420 LOIRE 198 549 734 375 044 529740 HAUTE-SAVOIE 243 034 293 458 941 530620 PAS-DE-CALAIS 364 908 137 673 615 542540 MEURTHE-ET-MOSELLE 221 641 240 355 190 624440 LOIRE-ATLANTIQUE 421 377 061 649 476 649330 GIRONDE 478 632 189 733 099 6532A0 CORSE-DU-SUD 60 511 473 89 849 673340 HERAULT 421 309 548 614 825 685920 HAUTS-DE-SEINE 588 930 811 827 416 712

NATIONAL 18 564 422 972 32 946 900 563

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FICHE 6

Taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d’enlèvement des ordures ménagères


TF et TEOM 2010

Dép Département

Montant des rôles généraux

et des rôles supplémentaires

Nombre d'articles

Montant moyen des

articles

2B0 HAUTE-CORSE 56 894 238 87 619 649230 CREUSE 46 864 054 66 515 705850 VENDEE 240 326 003 319 547 752400 LANDES 144 729 348 177 780 814480 LOZERE 35 529 358 43 011 826220 COTES-D'ARMOR 229 117 586 272 115 8422A0 CORSE-DU-SUD 65 806 357 78 131 842360 INDRE 86 835 900 99 947 869290 FINISTERE 358 363 622 395 373 906070 ARDECHE 131 318 754 144 336 910700 HAUTE-SAONE 84 499 879 92 360 915740 HAUTE-SAVOIE 342 339 826 373 629 916

NATIONAL 32 053 934 213 24 310 133 1 319

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ANNEXE 8 : Situation de la propriété et des successions en Corse

Fiche 1 Prix de l’immobilier en Corse

Fiche 2 Cas types de calculs de droits de succession

Fiche 3 Exemple de règlement successoral réalisé en 2012

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FICHE 1

Prix de l’immobilier en Corse

Les prix des transactions immobilières restitués par les notaires pour la période du 1er juin 2012 au 31 mai 2013 en France, hors Ile de France (source : Immoprix) et au 2ème trimestre 2013 pour l’Ile de France (source : Chambre des notaires de Paris) permettent de situer la région Corse comme suit :

Appartements anciens

Avec une moyenne de 2 530 €/m2, le prix des appartements anciens en Corse s’aligne sur ceux pratiqués en Aquitaine (2 480 €/m2) et en Rhône-Alpes (2 510 €/m2). Seules les régions PACA (3 150 €/m2) et Ile-de-France (5 450 €/m2) enregistrent des prix plus élevés.

Corse-du-Sud

2 910 € / m2

Haute-Corse

2 320 € / m2 2

France

(hors IdF) 2 310 € / m2

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APPARTEMENTS ANCIENS

Dép Département Prix moyen

du m² (1) Revenu fiscal de référence moyen des foyers fiscaux

38 ISÈRE 2 200 € 24 632 € 11 AUDE 2 210 € 18 870 € 2B HAUTE-CORSE 2 320 € 19 663 € 40 LANDES 2 320 € 21 824 € 35 ILLE-ET-VILAINE 2 320 € 23 698 € 64 PYRÉNÉES-ATLANTIQUES 2 360 € 23 089 € 59 NORD 2 370 € 21 164 € 60 OISE 2 370 € 23 859 € 85 VENDÉE 2 390 € 22 039 € 31 HAUTE-GARONNE 2 410 € 24 888 € 14 CALVADOS 2 430 € 22 537 € 44 LOIRE-ATLANTIQUE 2 530 € 24 124 € 13 BOUCHES-DU-RHÔNE 2 560 € 23 137 € 33 GIRONDE 2 610 € 23 419 € 73 SAVOIE 2 670 € 24 150 € 34 HÉRAULT 2 760 € 21 412 € 69 RHÔNE 2 780 € 26 102 € 2A CORSE-DU-SUD 2 910 € 21 717 € 17 CHARENTE-MARITIME 3 070 € 21 692 € 83 VAR 3 130 € 23 308 € 74 HAUTE-SAVOIE 3 190 € 29 290 € 06 ALPES-MARITIMES 3 810 € 25 076 €

National 2 310 € 23 781 € (1) Hors Ile-de-France et DOM

Maisons anciennes

Avec une moyenne de 260 000 €, le prix des maisons anciennes en Corse est le plus élevé derrière celui pratiqué dans les régions PACA (299 000 €) et Ile-de-France (302 300 €).

Corse-du-Sud

302 500 €

Haute-Corse

219 000 €

France (hors IdF) 162 000 €

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MAISONS ANCIENNES

Dép Département Prix moyen (1) Revenu fiscal de

référence moyen des foyers fiscaux

26 DRÔME 188 000 € 21 695 € 05 HAUTES-ALPES 190 000 € 21 507 € 60 OISE 191 000 € 23 859 € 68 HAUT-RHIN 192 900 € 25 417 € 01 AIN 194 000 € 26 087 € 30 GARD 198 000 € 20 768 € 44 LOIRE-ATLANTIQUE 200 000 € 24 124 € 67 BAS-RHIN 206 100 € 24 723 € 38 ISÈRE 207 700 € 24 632 € 33 GIRONDE 210 000 € 23 419 € 64 PYRÉNÉES-ATLANTIQUES 210 000 € 23 089 € 73 SAVOIE 210 000 € 24 150 € 34 HÉRAULT 216 000 € 21 412 € 2B HAUTE-CORSE 219 000 € 19 663 € 84 VAUCLUSE 220 000 € 20 865 € 31 HAUTE-GARONNE 236 100 € 24 888 € 69 RHÔNE 279 600 € 26 102 € 13 BOUCHES-DU-RHÔNE 289 500 € 23 137 € 2A CORSE-DU-SUD 302 500 € 21 717 € 83 VAR 322 000 € 23 308 € 74 HAUTE-SAVOIE 338 000 € 29 290 € 06 ALPES-MARITIMES 440 000 € 25 076 €

National 162 000 € 23 781 €

(1) Hors Ile-de-France et DOM

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FICHE 2

Cas types de calculs de droits de succession

Plusieurs cas de successions ont été étudiés sur la base de la valeur moyenne d’une maison ancienne située en Corse : 260 000 €.

Premier cas : Succession en ligne directe

La succession de M. X. s’est ouverte à son décès le 12 février 2013. Son patrimoine se compose uniquement d'un immeuble situé en Corse, qui lui appartient en propre. Il est évalué à 260 000 €.

En vertu de l'exonération à concurrence de 50 % prévue à l'article 1135 bis du code général des impôts, l'actif s'élève à 130 000 € (260 000 € x 50 %).

Il n'y a pas de passif. L'actif net s'élève donc à 130 000 €.

1/ Première hypothèse : le défunt laisse pour recueillir sa succession son épouse âgée de 69 ans et un enfant unique

L'épouse a la possibilité d’opter pour l’usufruit de la totalité de la succession ou pour le quart en toute propriété de la succession.

� Si l'épouse opte pour l’usufruit de la totalité de la succession, compte tenu de son âge, la valeur de son usufruit est de 40 %, soit 52 000 €. La nue-propriété évaluée à 78 000 € revient à l’enfant.

Liquidation de la succession :

Le conjoint survivant, en application de l’article 796-0 bis du code général des impôts, est exonéré des droits de succession.

L’enfant unique, en application du I de l’article 779 du code général des impôts, bénéficie d'un abattement personnel de 100 000 €.

Aucun droit ne sera dû.

� Si l'épouse opte pour le quart en toute propriété de la succession, la valeur reçue s'élève à 32 500 €. Le solde de la succession, soit 97 500 €, revient à l’enfant.

47/65


Le conjoint survivant, en application de l’article 796-0 bis du code général des impôts, est exonéré de droits de succession.

L’enfant unique, en application du I de l’article 779 du code général des impôts, bénéficie d'un abattement personnel de 100 000 €.

Aucun droit ne sera également dû.

2/ Deuxième hypothèse : le défunt laisse pour recueillir sa succession son épouse âgée de 69 ans et deux enfants

L'épouse a la possibilité d’opter pour l’usufruit de la totalité de la succession ou pour le quart en toute propriété de la succession.

� Si l’épouse opte pour l’usufruit de la totalité de la succession, compte tenu de son âge, la valeur de son usufruit est de 40 %, soit 52 000 €. La nue-propriété évaluée à 78 000 € revient pour moitié aux deux enfants.

La part successorale de chaque enfant s’élève donc à 39 000 €.



Les deux enfants, en application du I de l’article 779 du code général des impôts, bénéficient chacun d'un abattement personnel de 100 000 €.

Aucun droit ne sera dû.

� Si l’épouse opte pour le quart en toute propriété de la succession, la valeur reçue s'élève à 32 500 €. Le solde, soit 97 500 €, revient aux deux enfants.

La part successorale de chaque enfant s’élève donc à 48 750 €.



Les deux enfants, en application du I de l’article 779 du code général des impôts, bénéficient chacun d'un abattement personnel de 100 000 €.

Aucun droit ne sera également dû.

Deuxième cas : Succession en ligne collatérale

La succession de Mme X. s’est ouverte à son décès le 12 février 2013. En l’absence d’héritier en ligne directe, la succession est dévolue à son neveu.

Son patrimoine se compose uniquement d'un immeuble situé en Corse. Il est évalué à 260 000 €.

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En vertu de l'exonération à concurrence de 50 % prévue à l'article 1135 bis du code général des impôts, l'actif s'élève à 130 000 € (260 000 € x 50 %).

Il n'y a pas de passif. L'actif net s'élève donc à 130 000 €.


Abattement : 7 967 € (abattement personnel sur la part revenant au neveu en application de l’article 779-V du code général des impôts)

Actif taxable : 122 033 € (130 000 – 7 967)

Droits dus : 122 033 x 55 %= 67 118 €.

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FICHE 3

Exemple de règlement successoral réalisé en 2012

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ANNEXE 9 : Indicateurs des actions engagées pour remédier au désordre foncier

Fiche 1 Textes fondateurs du GIRTEC

Fiche 2 Maillage notarial

Fiche 3 Activité des services de publicité foncière

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décision du Conseil Constitutionnel en matière de


FICHE 1

Textes fondateurs du GIRTEC

Loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités

Article 42

I. Est autorisée la création d'un groupement d'intérêt public, chargé de rassembler tous les éléments propres à reconstituer les titres de propriété en Corse pour les biens fonciers et immobiliers qui en sont dépourvus, dans les conditions prévues aux articles L. 341-1 à L. 341-4 du code de la recherche. A cet effet, il peut prendre toute mesure permettant de définir ces biens et d'en identifier leurs propriétaires et créer ou gérer l'ensemble des équipements ou services d'intérêt commun rendus nécessaires pour la réalisation de son objet.

II. Le groupement d'intérêt public est constitué :

1° de l'Etat, titulaire de la majorité des voix au sein du conseil d'administration ;

2° de la collectivité territoriale de Corse ;

3° des associations des maires de la Haute-Corse et de la Corse-du-Sud ;

4° du conseil régional des notaires de Corse.

Toute autre personne morale de droit public ou privé peut être admise comme membre du groupement dans les conditions fixées par la convention constitutive.

La représentation de chacun de ces membres au conseil d'administration du groupement est déterminée par la même convention.

III. Le président du conseil d'administration est désigné au sein des corps des magistrats ou magistrats honoraires de l'ordre judiciaire, des magistrats ou magistrats honoraires de l'ordre administratif, des inspecteurs des finances, des préfets ou des administrateurs civils, par le ministre de l'intérieur, le ministre chargé des finances et le garde des sceaux, ministre de la justice, après avis du président du conseil exécutif de la collectivité territoriale de Corse.

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 341-3 du code de la recherche, le président du conseil d'administration dirige les services.

56/65

IV. Le personnel du groupement est constitué de personnes mises à disposition du groupement par ses membres par application de l'article L. 341-4 du même code.

Le groupement peut par ailleurs recruter, en tant que de besoin, des agents contractuels de droit public ou de droit privé.

V. Le groupement d'intérêt public, ainsi que les personnes missionnées par lui peuvent se faire communiquer de toute personne, physique ou morale, de droit public ou de droit privé, tous documents et informations nécessaires à la réalisation de la mission du groupement, y compris ceux contenus dans un système informatique ou de traitement de données à caractère personnel, sans que puisse leur être opposé le secret professionnel.

Les agents du groupement et les personnes missionnées par lui sont tenus de respecter la confidentialité des informations recueillies au cours de leur mission sous peine des sanctions prévues aux articles 226-13, 226-31 et 226-32 du code pénal.

Toutefois, ces informations peuvent être communiquées aux officiers publics ministériels quand elles sont nécessaires à l'exercice de leurs missions.

VI. Pour l'accomplissement de sa mission, le groupement peut créer un fichier de données à caractère personnel dans les conditions définies par la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés.

VII. Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article, après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés en ce qui concerne les dispositions d'application des V et VI.

Décret n° 2007-929 du 15 mai 2007 relatif au groupement d'intérêt public constitué pour la reconstitution des titres de propriété en Corse

Article 1

I. La convention constitutive du groupement d'intérêt public dont la création est autorisée par l'article 42 de la loi du 23 juin 2006 susvisée détermine les conditions du fonctionnement du groupement, et notamment la représentation de ses membres dans ses instances. La convention est approuvée par un arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et du ministre chargé des finances, qui est publié au Journal officiel de la République française, accompagné d'extraits de la convention faisant mention de la dénomination et de l'objet du groupement, de l'identité de ses membres, de son siège social, de sa durée, de son mode de gestion et des règles de responsabilité des membres entre eux et à l'égard des tiers.

II. Les modifications de la convention constitutive et la dissolution du groupement avant le terme fixé par celle-ci font l'objet d'une approbation et d'une publication dans les mêmes conditions.

III. Le groupement d'intérêt public jouit de la personnalité morale à compter de la publication de l'arrêté approuvant sa convention constitutive.

Article 2

L'assemblée générale est présidée par le préfet de Corse ou son représentant. L'Etat y dispose de la majorité des voix.

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Article 3

Le commissaire du Gouvernement auprès du groupement d'intérêt public est désigné par le ministre de l'intérieur.

Il assiste de droit, ou est représenté, avec voix consultative, aux séances des instances du groupement.

Il a accès à tous les documents relatifs au groupement et dispose d'un droit de visite dans ses locaux.

Il a un droit de veto suspensif de quinze jours pour les décisions dont il estime qu'elles compromettent le bon fonctionnement du groupement. Pendant ce délai, l'autorité qui a pris la décision procède à un nouvel examen.

Il adresse chaque année au garde des sceaux, ministre de la justice, au ministre de l'intérieur et au ministre chargé des finances un rapport sur l'activité et la gestion du groupement.

Article 4

Les agents de l'Etat, des collectivités territoriales et des établissements publics peuvent être mis à disposition du groupement d'intérêt public.

Article 5

Le président du conseil d'administration peut, à titre exceptionnel, par une décision motivée soumise à l'approbation du conseil d'administration, après avis du commissaire du Gouvernement, recruter des agents contractuels de droit public ou de droit privé, pour répondre à des besoins spécifiques du groupement et pour des profils de compétence particuliers. Les recrutements ont une durée déterminée et prennent fin, en tout état de cause, au terme de la période pour laquelle le groupement a été créé. Les agents recrutés par le groupement n'acquièrent, à ce titre, aucun droit à occuper ultérieurement des emplois dans les collectivités et organismes qui le constituent.

Article 6

La comptabilité du groupement est tenue et sa gestion assurée selon les règles du droit public. Les dispositions du décret du 29 décembre 1962 susvisé relatives aux établissements publics à caractère industriel et commercial sont applicables au groupement.

L'agent comptable est nommé par arrêté du ministre chargé du budget.

Article 7

Les dispositions du titre II du décret du 26 mai 1955 susvisé s'appliquent au groupement. L'autorité chargée du contrôle économique et financier est désignée par arrêté du ministre chargé du budget.

Article 8

I. Les informations nécessaires à la reconstitution des titres de propriété en Corse sont enregistrées dans un traitement automatisé de données à caractère personnel. Elles sont issues soit des recherches entreprises au titre de la mission du groupement, soit des systèmes informatiques ou des traitements automatisés de données à caractère personnel mis en œuvre par des administrations, des organismes de droit public ou des personnes de droit privé.

II. Dans la décision portant création de traitement automatisé de données à caractère personnel, le groupement indique lesquelles des informations mentionnées ci-après sont collectées :

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1° Pour les personnes physiques dont un ou des titres de propriété sont en cause :

- le nom de famille ;

- les prénoms dans l'ordre de l'état civil ;

- le nom d'usage ;

- la date et le lieu de naissance ;

- le domicile ;

- les nom de famille, prénoms, date et lieu de naissance des ascendants ;

- les nom de famille, prénoms, date et lieu de naissance des descendants ;

2° Pour les personnes morales dont un ou des titres de propriété sont en cause :

- la forme juridique ;

- la dénomination sociale ;

- l'adresse du siège ;

- les renseignements mentionnés aux 1° et 2° de l'article R. 123-237 du code de commerce pour les personnes immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou le numéro d'identification délivré par l'INSEE pour les personnes non immatriculées à ce registre ;

- le numéro d'immatriculation ou de déclaration pour les associations ;

3° Pour les parcelles :

- l'adresse ou le lieudit ;

- le département ;

- la ou les communes ;

- le préfixe et le numéro de la section ;

- le numéro de plan ;

- la contenance ;

- l'affectation du sol ;

- la parcelle d'origine ;

4° Pour les autres biens immobiliers :

- l'adresse ou le lieu-dit ;

- le département ;

- la ou les communes ;

- la parcelle d'assise ;

- le nom de la propriété ou de la copropriété ;

- le numéro de la propriété ou du lot de copropriété ;

- la description de la propriété ou du lot de copropriété ;

- l'origine de la propriété ou de la copropriété ;

5° Pour les droits :

- la quote-part en cas d'indivision ;

- le mode d'acquisition.

III. Une convention particulière entre le groupement et le détenteur des informations fournies détermine les conditions de leur mise à disposition et de leur utilisation.

59/65

IV. Ont seuls accès au traitement automatisé de données à caractère personnel les agents du groupement individuellement désignés et dûment habilités par le responsable de ce traitement, lorsque cet accès est nécessaire à l'accomplissement de leur mission. Peuvent seuls être destinataires des informations enregistrées dans le traitement, lorsqu'elles sont nécessaires à l'accomplissement de leur mission, les officiers publics et ministériels et les personnes auxquelles le groupement a confié une mission.

V. Les informations enregistrées sont conservées dans le traitement automatisé de données à caractère personnel pour la durée strictement nécessaire à l'accomplissement de la mission du groupement.

VI. Le traitement automatisé conserve pendant la durée d'existence du groupement les informations relatives aux données enregistrées et aux communications dont elles font l'objet, avec l'indication de la qualité de la personne qui a procédé à l'enregistrement ou à la communication.

60/65


décision du Conseil Constitutionnel en matière de


FICHE 2

Maillage notarial

Population en 2012

(source : INSEE)

Offices notariaux en

2012 (source : CSN)

Habitants / Office

notarial

65 280 857

146 792

169 786

4 559

10

17

14 319

14 679

9 987

Corse-du-Sud

Haute-Corse

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FICHE 3

Activité des services de publicité foncière

La Corse compte deux services de la publicité foncière (SPF) situés à Bastia (Haute-Corse) et à Ajaccio (Corse-du-Sud). Données pour 2012.

Formalités déposées auprès du service de la publicité foncière de Bastia

63%37%



Publications déposées auprès du service de la publicité foncière de Bastia

2%

22% 14% 11%

23% 29%

Ventes Attestations après décèsDonations et partages InscriptionsRadiations Autres

62/65

Formalités déposées auprès du service de la publicité foncière d'Ajaccio

67%

33%



Publications déposées auprès du service de la publicité foncière d'Ajaccio

28%18%

13%17%

21%

3%

Ventes Attestations après décèsDonations et partages InscriptionsRadiations Autres

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Annexe 10 : Procédure et bilan de la reconstitution des titresde propriété en Corse

Les travaux de la « Commission Badinter sur l’indivision en Corse », conduits en 1983 et 1984, ont permis de cibler principalement la cause du désordre juridique du patrimoine immobilier dans l’absence de titres de propriété.

Pour procéder à la reconstitution des titres de propriété, la commission a recommandé le recours au régime de la prescription acquisitive prévu alors à l’article 2229 du code civil.

Ce régime est actuellement fixé aux articles 2260 et suivants du code civil. Selon l’article 2261 : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». En vertu de l’article 2272 du même code, « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. »

Les modalités concrètes du recours à cette procédure, présentées par le Président du Conseil régional des notaires, sont décrites ci-dessous.

La procédure

Afin d’adapter le régime de la prescription acquisitive à l’acuité du problème rencontré dans l’île, la commission a proposé un procédé pragmatique qui a reçu l’aval du Ministre de la justice en mai 1987.

Ce procédé consiste à rédiger un acte de notoriété acquisitive, dénommé en pratique « titre de propriété », en s’appuyant sur les éléments constitutifs de la prescription acquisitive. Toutefois, comme l’a rappelé le Garde des Sceaux dans une lettre du 13 juin 1989 adressée au Président du Conseil régional des notaires de Corse, cette procédure se déroule « sous l’entière et unique responsabilité du notaire ».

Dès 1989, le notariat insulaire a donc mis en œuvre cette procédure qui s’appuie sur la production, en annexe de l’acte établi, d’un certain nombre de pièces en vue de prouver le droit de propriété de la personne qui est présumée propriétaire mais dépourvue d’acte authentique.

64/65

Le notaire doit annexer copie :

– du cadastre actuel ou ancien et de la table de correspondance au nom de la personne du chef de laquelle le titre de propriété est établi ;

– des plans cadastraux ;

– des états hypothécaires avant 1956 et après 1956 ;

– d’une attestation du maire de la commune (il est demandé au maire de faire savoir dans un courrier si, à sa connaissance, les biens désignés sont la propriété de la personne inscrite au cadastre et éventuellement des héritiers présumés) ;

– de la signature de deux témoins ayant une parfaite connaissance des lieux et des personnes concernés (les témoins doivent visualiser les biens sur le plan cadastral et y apposer leurs signatures) ;

– de tous autres documents susceptibles de corroborer la qualité de propriétaire.

Le notaire a soin de préciser dans le courrier adressé au maire que cette demande n’est qu’une recherche d’informations, qu’elle ne saurait engager sa responsabilité, qu’il peut parfaitement répondre qu’il ne peut confirmer ni infirmer la situation et que sa réponse au notaire ne saurait en aucun cas conférer à quiconque plus de droits qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits par la loi.

Si le maire ne répond pas à la demande, le notaire devra annexer à son acte le courrier qui lui a été adressé.

En ce qui concerne les formalités de publication postérieures à l’établissement de l’acte ou du titre de propriété, il a été retenu :

– un avis de création dans le journal local ;

– l’adresse d’un exemplaire au conseil régional pour publication sur son site Internet ;

– l’affichage en mairie (récépissé d’affichage produit).

A la fin du délai d’un mois, la publication de l’acte est demandée au service de publicité foncière.

Si le GIRTEC a été sollicité pour l’établissement du titre de propriété, copie de cet acte lui est adressée.

Une opposition à la création de cet acte peut être faite, soit sur un seul bien, soit sur la totalité des biens y figurant. Les oppositions peuvent être reçues par tous moyens autres que verbaux (lettre avec accusé de réception, huissier).

Le notaire qui reçoit une opposition à la création du titre de propriété doit arrêter provisoirement les formalités de publication au service de la publicité foncière, aviser par lettre avec accusé de réception les bénéficiaires du titre qu’il est fait opposition à leur qualité de propriétaire et que l’acte notarié ne produira plus d’effets juridiques jusqu’à la décision de justice, demander par lettre avec accusé de réception à l’opposant de produire sous dix jours les documents en sa possession et en vertu desquels il forme opposition.

S’il est fait opposition sur un seul bien et que les autres biens y figurant ne sont pas contestés, la publication de l’acte peut se poursuivre au regard des autres biens non contestés.

65/65

Bilan

Selon le Conseil régional des notaires de Corse, depuis 2002, la reconstitution des titres de propriété a porté sur :

Maisons Parcelles Contenance (hect)

Corse-du-Sud 555 20 161 25 202

Haute-Corse 1 786 39 080 35 600

Total Corse 2 341 59 241 60 802

Entre 2002 et 2012, le nombre annuel d’avis de titres de propriété publiés par les notaires a été le suivant :

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Avis de création

374 421 389 452 487 488 528 590 496 560 591

Documents

Rapport droit de succession Corse - octobre 2013 Rapport droit de succession Corse - octobre 2013