REAL ESTAT

Wajib Pajak Real Estat ?

Wajib Pajak yang usaha pokoknya mencakup pembelian, penjualan,

persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri

maupun disewa.

KLU 2012 : 68110

• Berbadan Hukum (PT, Yayasan, Koperasi).• Dalam Akta pendirian :

– bertindak sebagai PENGEMBANG/Developer bagi PT

– Bertujuan menyediakan perumahan bagi anggotanya

• Memiliki sertifikat pengembang/developer dari lembaga berwenang atau tergabung dalam asosiasi pengembang seperti REI, APERSI, APERNAS)

PELAKU USAHA

Residensial– Perumahan (inc. Tanah kapling)– Rusun– Ruko– Rukan– Apartemen

Komersial– Gedung Perkantoran– Ritel– Lahan Industri– Kawasan Pergudangan

PRODUK REAL ESTAT

DASAR HUKUM

DPP adalah Jumlah Bruto Pengalihan

Nilai pengalihan adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB.

Nilai Pengalihan Hak(PP 71/2008)

NJOP Nilai Akta

100 juta Nilai riil

200 jt

Nilai pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran sebagaimana dimaksud pada huruf a kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak

Pembayaran PPh Final (pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan)

(SE-80/PJ/2009)

Barang yang tergolong sangat mewah:

Pesawat Udara Pribadi dengan harga jual lebih dari Rp 20 Miliar;

Kapal Pesiar dan sejenisnya dengan harga jual lebih dari Rp 10

Miliar.

Rumah beserta tanahnya dengan harga jual atau harga

pengalihannya lebih dari Rp 10 Miliar dan luar bangunan lebih dari

500 m2

Apartemen, Kondominium, dan sejenisnya dengan harga jual atau

pengalihannya lebih dari Rp 10 Miliar dan atau luas bangunan lebih

dari 400 m2

Kendaraan bermotor roda empat pengangkutan orang kurang dari

10 orang berupa sedan, jeep, SUV, MPV, minibus dan sejenisnya

dengan harga jual lebih dari Rp 5 Miliar dan dengan kapasitas

silinder lebih dari 3.000cc

PPh Pasal 22 (Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah)

(PMK-253/PMK.03/2009)

Tarif Pajak 5% dari harga jual tidak termasuk PPN dan PPnBM.

Dipungut pada saat penjualan

PPh dapat diperhitungkan dlm SPT Tahunan PPh WP Pembeli (PPh Non Final)

PPh Pasal 22 (Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah)

(PMK-253/PMK.03/2009)

Dasar Pengenaan Pajak Tarif PPN Saat terutang PPN Saat pembuatan Faktur Pajak PPN yang dibebaskan atas pengalihan

hak atas tanah dan bangunan PPn BM

PPN dan PPn BM

Jumlah harga jual yaitu nilai berupa uang termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena

penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang

dipungut menurut Undang-undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam

Faktur Pajak).

DPP PPN

Tarif PPN = 10% X DPP PPNDPP PPN adalah jumlah harga jual.

TARIF PPN

Saat terutang PPN(PP 1 Tahun 2012)

Terutangnya PPN atau PPnBM terjadi pada saat :

1. Penyerahan Barang Kena Pajak

2. Pembayaran sebelum penyerahan BKP

Faktur Pajak dibuat pada saat:

1. Penyerahan BKP/JKP

2. Penerimaan pembayaran dalam hal pembayaran terjadi sebelum penyerahan BKP/JKP

FAKTUR PAJAK(SE-50/PJ/2011)

Fasilitas PPN dibebaskan atas Penyerahan:

Rumah Sederhana & Rumah Sangat Sederhana

Rumah Susun SederhanaPondok Boro Asrama Mahasiswa dan Pelajar, sertaPerumahan Lainnya

FASILITAS PPN DIBEBASKAN(36/PMK.03/2007 stdd 125/PMK.011/2012 )

RS & RSS

1. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2

Rp 88 juta

Sumatera, Jawa, Sulawesi

Rp 95 juta

Kalimantan, Maluku, NTB, NTT,

Jabodetabek, Bali, Batam, Bintan, Karimun

Rp 145 juta Papua, Papua Barat

3. Rumah pertama yang dimiliki, dipakai sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun

2. Harga jual pada tidak lebih dari : (sesuai wilayah)

syarat

FASILITAS PPN DIBEBASKAN ATAS RS DAN RSS36/PMK.03/2007 stdd 125/PMK.011/2012

FASILITAS PPN DIBEBASKAN Atas Rumah Susun Sederhana

36/PMK.03/2007 stdd 125/PMK.011/2012

Rusunami

1. Harga jual tidak lebih Rp 75 juta

3. Pembangunan mengacu pada Permen PU

2. Luas bangunan tidak lebih dari 21 m2

syarat

4. Unit pertama yang dimiliki , dipakai sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun

adalah bangunan sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat,

yang dibangun dan dibiayai oleh perorangan atau koperasi buruh atau koperasi karyawan

yang diperuntukkan bagi para buruh tetap atau para pekerja sektor informal berpenghasilan rendah

dengan biaya sewa yang disepakati, yang tidak dipindahtangankan dalam jangka

waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh.

Pondok Boro

adalah bangunan sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat,

yang dibangun dan dibiayai oleh universitas atau sekolah, perorangan dan atau Pemerintah Daerah

yang diperuntukkan khusus untuk pemondokan pelajar atau mahasiswa,

yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh.

Asrama Mahasiswa & Pelajar

meliputi: Rumah Pekerja, yaitu tempat hunian, berupa

bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai oleh suatu perusahaan, diperuntukkan bagi karyawannya sendiri dan bersifat tidak komersil, yang memenuhi ketentuan sebagai rumah sederhana atau rumah sangat sederhana yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh;

Bangunan yang diperuntukkan bagi korban bencana alam nasional.

Perumahan Lainnya

PPnBM atas Rumah Mewah, dllPeraturan Menteri Keuangan Nomor 620/PMK.03/2004

Obyek Pajak

1. Rumah dengan luas bangunan 400 m2 atau lebih atau harga jual bangunan Rp 3jt/m2 atau lebih

2. Apartemen, kondominium, town house dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih atau dengan harga bangunan Rp 4jt/m2 atau lebih

Tarif20%

dikalikan Dasar Pengenaan Pajak Sebesar Harga Jual

PPnBM atas Rumah Mewah, dllPeraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009

Obyek Pajak

1. Rumah dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih

3. Apartemen, kondominium, town house strata title dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih

2. Town house non strata title luas bangunan 350 m2 atau lebih

Tarif20%

dikalikanDasar Pengenaan Pajak

Sebesar Harga Jual

Pematangan Tanah

Konstruksi

Pembelian Lahan

Penjualan

KONSUMEN

PPh Pasal 21/23

PPh Pasal 4 (2)

PPh Pasal 4 (2)

PPh Pasal 4 (2), PPN / PPnBM, PPh Pasal 22 Atas Rumah Mewah

PPJB Harga Jual dan Cara Pembayaran

AJB +SSP PPh Psl 4 (2)

Notaris / PPAT

PPh OP

Jasa Konstruksi

Jasa Konstruksi

Jasa Perantara

Mekanisme pembayaran :a. Cash Keras;b. Cash Lunak;c. Kredit Pemilikan Rumah

(KPR)

PROSES BISNIS DAN ASPEK PAJAK REAL ESTATE

Proses Bisnis Real Estate

PT. Rumah Mewah Jakarta mendirikan Perumahan Delia Indah di kota Jakarta. Perusahaan tersebut membeli tanah seluas 80.000 m², seharga Rp. 80.000.000.000 (harga Rp. 1.000.000,00/m²).

Proses Bisnis nya sebagai berikut

Proses Bisnis Real Estate

1. Pembelian Lahan

Perusahaan membeli tanah dari Tn Beckham dan Tn Beckham telah membayar PPh Final atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan menggunakan harga NJOP (NJOP : Rp. 500.000,00/m²). DPP atas harga beli perusahaan sebesar Rp. 1.000.000,00/m².

Bukan obyek PPN

Proses Bisnis Real Estate

Obyek PPN

2. Pematangan Tanah

Selanjutnya Wajib Pajak melakukan pematangan tanah dan menggunakan jasa perusahaan konstruksi PT. XYZ (PKP) dengan membayar Rp. 100.000,00/m², sehingga Wajib Pajak membayar untuk kegiatan tersebut sebesar Rp. 8.000.000.000,00.

Proses Bisnis Real Estate

Obyek PPN

3. Jasa Konstruksi

Perusahaan menggunakan jasa perusahaan konstruksi PT. DEF untuk membangun fasilitas umum, fasilitas sosial dan mendirikan 100 rumah tipe 348/300 (LB/LT) dan 50 rumah tipe 300/300. Perusahaan membayar Rp. 145.000.000.000,00 kepada perusahaan jasa konstruksi tersebut

4. Penjualan Tanah dan/atau Bangunan Wajib Pajak telah menjual seluruh unit rumah yang tersedia dengan rincian masing-masing harga adalah : tipe 348/300 senilai Rp. 2.347.500.000,00/ unit rumah dan tipe 300/300 senilai Rp. 2.126.400.000,00/ unit rumah

Proses Bisnis Real Estate