Realty 2013

REALTY 2013

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D o s s i e r ré a l i s é p a r I P M I M M O - M a i 2 0 1 3

realtY2013

UN IMMOBILIER A DOUBLE USAGE

70 ANS

D'EXPÉRIENCE

AU SERVICE

DES MAÎTRES

D'OUVRAGE

CONSTRUCTION

BÂTIMENT

RÉNOVATION

Herpain entreprise s.a.Avenue des Statuaires 43 //B - 1180 BrusselsT. 02 374 58 10 - F. 02 374 74 20 //www.herpain.be

ENTREPRISE GÉNÉRALE DE CONSTRUCTION

Pub 229x327 21/05/13 11:41 Page 1

REALTY 2013

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REALTYForum international de l’immobilier Tour & Taxis du 28 > 30 mai 2013SOMMAIRE Un immobilier à double usage . . . . . . . 3

Realty 2013 une attractivité confirmée . . . . . . . . . . . 6

Silver Tower, Première Tour Passive . . . . 8

Marchés immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . 13

Indice de confiance . . . . . . . . . . . . . . . . 18

LED, lumière intelligente. . . . . . . . . . . . 22

SDRB, au carrefour des défis. . . . . . . . . 24

Dossier réalisé par I P M I M M O - Commercialisation : Véronique Le Clercq, Daphné Mertens et Didier Winnepenninckx - Rédaction : Thierry Laffineur Mise en page : Ligne Claire s.a. 02 374 99 99 - Imprimerie : IPM Press Printing : Rue des Francs, 79 à 1040 Bruxelles - www.ipmimmo.be

Intérieur du bâtiment Covent Garden Architecte : Art & Build + Montois Partners

Photo : Serge Brison

L’édition 2013 de Realty (28>30 mai 2013 - Tours & Taxis / Bruxelles) sera, à n’en pas douter, l’occasion de réflexions (*) quant à l’avenir de l’immobilier, l’un des axes cen-traux de la ‘troisième révolution industrielle’ annoncée par Jeremy Rifkin.

En effet, comme le précise l’auteur : « Les grandes révolutions économiques de l’histoire se produisent lorsque de nouvelles technologies des communica-

tions convergent avec de nouveaux systèmes d’énergie. Nous sommes à la veille d’une telle révolution. Elle marquera la fin d’une saga économique de deux cents ans définie par la pensée industrieuse, les marchés et la main-d’œuvre de masse, et le début d’une ère nouvelle caractérisée par le comportement coopératif, les réseaux sociaux et les petites unités de main-d’œuvre technique et spécialisée «. A cette première affirmation, l’écono-miste américain en ajoute une seconde, plus prophé-tique : « Si nous voulons sauver la civilisation de la ruine, il nous faut une vision économique forte pour le monde et un plan pragmatique pour la concrétiser. »Sommairement résumée, cette 3ème révolution asso-ciera Internet et les énergies vertes et transformera les bâtiments existants en dédoublant leur usage : lieu d’habitation et micro-centrale électrique.

Cette mutation s’appuie sur 5 piliers : 1. le passage aux énergies renouvelables ;2. la transformation du parc immobilier en un

ensemble de microcentrales énergétiques qui pro-duisent des énergies renouvelables ;

3. le déploiement de la technologie de l’hydrogène et d’autres techniques de stockage dans chaque immeuble et dans l’ensemble de l’infrastructure, pour stocker les énergies intermittentes ;

4. l’utilisation de la technologie d’Internet pour trans-former le réseau électrique en inter-réseau de par-tage de l’énergie (quand des millions d’immeubles produisent localement, sur site, une petite quantité d’énergie, ils peuvent vendre leurs excédents au réseau et partager de l’électricité avec leurs voisins continentaux) ;

5. le changement de moyens de transport par pas-sage aux véhicules électriques ou à pile à combus-tible, capables d’acheter et de vendre de l’électri-cité sur un réseau électrique interactif continental intelligent.

Si l’impact sur l’immobilier est énorme et demande de reconsidérer l’organisation du territoire au sein d’une (ré)urbanisation (p.ex. en Régions Biosphériques **) Les effets de la troisième révolution industrielle auront également un impact sociétal majeur.

n UN IMMOBILIER A DOUBLE USAGE

Cover : Botanic BuildingArchitecte : ACCARAIN-BOUILLOTPhoto : Marc Detiffe

REALTY 2013

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n POURQUOI ?

La troisième révolution industrielle introduit une conception très différente des postulats qui régissent l’activité économique. La nature distribuée et coopé-rative du nouveau paradigme économique impose un réexamen fondamental des rapports de propriété privée et de marchés. Le partage, le droit d’accès prennent le pas sur la propriété « l’énergie de la Terre est comme l’air que nous respirons : un bien public par-tagé par l’ensemble de l’humanité. Exit donc le système traditionnel caractéristique des première et deuxième révolutions industrielles, où une poignée de sociétés géantes et de gouvernements possédaient et contrô-laient les énergies fossiles.»

n COMMENT ?

« Notre tâche cruciale immédiate est de mettre le capital public, le capital privé et tout particulièrement le capital social de l’humanité au service d’une mission : faire pas-ser le monde à une nouvelle économie inscrite dans une ère post- carbone (***)»

(Source : urbanenergie.be)(*) Notamment proposées par plusieurs conférences dont ‘City for the Citizens’ (28/05) et ‘Booming Cities, Blooming Cities (28/05)

(**) Une Région Biosphérique à l’échelle d’une ville pourrait se structurer en cercles concentriques. Le cercle intérieur compre-nant le coeur historique et les quartiers résidentiels. Au-delà du centre ville s’étend un anneau industriel et commercial avec de nombreux espaces non bâtis. Et après la zone industrielle et commerciale, le terrain devient encore plus libre et constitue la zone rurale qui entoure l’agglomération. » Le modèle proposé réunit ces trois espaces et les connecte par un réseau électrique intelligent. Les terres en friche dans la zone rurale sont remises en culture (fermes biologiques qui cultiveront des fruits, des légumes et des céréales locales), marchés ruraux en plein air, auberges de campagne, centres de recherche agricole, etc. et des parcs d’énergie renouvelable seront créés dans l’ensemble de l’anneau agricole et intégrés en douceur dans le paysage rural »

(***)L’auteur insiste sur l’importance de la mobilité dans la seconde révolution industrielle (autoroutes, voitures) et sur ses effets sur le territoire (banlieues pavillonnaires) mais ne nous dit pas comment ce système est censé évoluer. L’habitat peut-il continuer à se disperser, augmentant toujours la demande en énergie (donc en électricité renouvelable puisque tel est le projet) ou bien est-il supposé se (re)concentrer dans les villes et d’autres noyaux pour limiter cette demande ?

A 35 ans, le designer Ora-Ito*, a fait de son nom un label. Reconnu mondiale-ment à l’âge de 19 ans pour ses créations détournant des marques internationales diffusées sur le web, il est sans doute le premier designer iconique de l’ère numé-rique. Ses oeuvres ont été acquises par le Fonds National d’Art Contemporain (FNAC). Depuis, il s’est fait un nom dans la création de produits bien réels. Actif dans les domaines du design et de l’ar-chitecture. En 2002, il a reçu l’oscar

du meilleur design pour sa bouteille Heineken en aluminium. Il a depuis tra-vaillé pour les plus grandes marques internationales : Adidas, Guerlin, Pucci, Christofle, Decaux et Audi… Ses meubles sont édités par Cappellini, Frigetto, Zanotta, Roche Bobois, Artémide… Architecte, on lui doit l’aménagement des flagships Toyota, Lancaster… de res-taurants comme le Nano et de l’hôtel O. Qu’il s’agisse de la conception d’aires d’autoroutes ou d’un objet de consom-mation, il cherche toujours à les proje-ter dans le futur tout en tenant compte du réel et de ses contraintes. Son but ?

Inventer le possible. Acteur tous azimuts, créatif phosphorescent, Ora-Ito est un altruiste, un agitateur né dont la passion des formes rejoint des préoccupations de fond : comment mieux vivre ensemble ? Comment favoriser la jouissance, le par-tage et la culture ? Ora Ito vit depuis 10 ans entre Paris et Marseille. En 2013 il lance à Marseille, sur le toit de la Cité radieuse, le MaMo, un lieu d’exposition. Son souhait, bâtir des ponts de plaisirs et de rencontres. Nous y sommes tous invités. (*) De son vrai nom Ito Morabito, il est le fils du designer joailler Pascal Morabito.

> 3 schémas illustrant le principe des réseaux intelligents. Source photos : Siemens Press Pictures

ORA-ITO, PROJETER L’AVENIR

URBAN EXPERTISEDDS & Partners Architects

Louise Avenue 251 b71050 Brussels

Phone: +32 2 340 32 32 Fax: +32 2 340 32 22

E-mail: [email protected]: www.dds-partners.eu

Founding PartnersDominique DelbrouckGrégoire de JerphanionChristian SibildePartnersDirk BigaréOlivier Callebaut

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REALTY 2013

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Pour son édition 2013, Realty, salon belge de l’immobilier, réunira quelques 130 exposants et devrait confirmer son succès auprès des professionnels de l’immobilier.Ce succès s’explique notamment au vu de la qualité des différentes conférences et séminaires proposés aux visiteurs.

Ainsi, chacune des journées de REALTY présentera un thème particulier : “The City Landscape” pour l’ouverture du salon le mardi, “International Investors and Regulation” le mercredi et enfin “Retail Market” le jeudi.

Le 28 mai, la Confédération bruxelloise de la construction et le Centre scienti-fique et technique de la construction (BBRI/WTCB) donneront le coup d’envoi du programme de conférences avec “Booming Cities” et “Blooming Cities.” Ces séminaires se pencheront sur la manière de développer une infrastructure en réseau intelligente tout en rendant l’environnement urbain plus habitable pour les citoyens et en leur fournissant des logements abordables.

Jan Gehl, consultant en design urbain et architecte danois de renommée internationale, proposera une conférence sur la dimension humaine dans les politiques urbaines. Il explorera, entre autres, les interconnexions entre l’archi-tecture, la sociologie et la psychologie. La journée se clôturera par la remise des Facility Awards 2013 par l’International Facility Management Association.

Le mercredi 29 mai est baptisé l’“International Day”. REALTY profitera de sa situation au cœur de l’Union européenne pour débuter cette deuxième journée par le second sommet sur la réglementation et l’investissement dans l’immobilier en Union européenne. Pour les investisseurs immobiliers, le défi de la réglementation est rapidement devenu une « menace existentielle ». Ce thème sera abordé par des intervenants actifs dans des entreprises de pointe qui placeront cette problématique dans la perspective d’investissement inhé-rente aux marchés du Benelux.

Parallèlement le Belgium Investment Seminar de CBRE accueillera une série d’orateurs de haut vol tels que Maxime Kumpen, Responsable des marchés des capitaux chez CBRE, Piet Eicholtz, Professeur de Finance et d’Immobilier à l’Uni-versité de Maastricht, ainsi que Didier Reynders, Ministre belge des Affaires Étrangères et ancien Ministre des Finances.

Le point d’orgue de la journée de mercredi (29/05) sera sans aucun doute la conférence du designer Ora-ïto, introduit par Art & Build Architects. Au fil du temps, cette société a pris l’excellente habitude d’inviter de grands talents créatifs ou des intellectuels de renom à REALTY. Ce designer iconoclaste est devenu célèbre de par le monde à la fin des années ’90 en photographiant en 3D les produits des marques internationales les plus emblématiques comme Vuitton, Apple, Nike et Bic. Ora-Ïto abordera la question de la créativité en tant que moteur économique.

Enfin, le 30 mai, dernier jour de REALTY, une présentation sur le « Marketing du centre commercial de demain », par Pierre-Yves Bolus, CEO de Devimo Consult à Bruxelles, lèvera le voile sur les perspectives du marché du détail.

Pour clôturer le programme de séminaires du salon, le Conseil belgo-luxem-bourgeois des centres commerciaux (CBLCC) abordera le thème de l’« Unité dans la diversité : Pourquoi et comment les détaillants optent de plus en plus pour divers emplacements ».

n REALTY 2013UNE ATTRACTIVITÉ CONFIRMÉE

Centrale gaz d’une capacité de 990 MW (Portugal) - Photo : Siemens Press Pictures

Immeuble du Süddeutscher Verlag HQ (Munich - Allemagne), certifié LEED (= Leadership in Energy and Environmental Design) - Photo : Siemens Press Pictures

BE ONE OF THE GUESTS FOR THE MOST IMPORTANT EVENT AT REALTY 2013

unique lecture by the new star of international design

ora-ïto“creativity as an economic driving force”

Introduction by Etienne de Callataÿ, Chief Economist Bank Degroof Conclusion by Rudi Vervoort, Minister President of the Brussels Capital-Region

Tour & Taxis . Brussels . 29th May 2013 . 6.30 p.m

Followed by an exclusive walking dinner

REALTY 2013

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FIBRE OPTIQUE SNCBCABLE DE MISE A LA TERRE SNCB

SERVITUDE D'ECHELLE: 54m√

Entréeparking

Alignement façades

Niv:-01.35

10 M0 2 4 6 8

SILVER TOWERConstruction d'un immeuble de bureauxPlace Saint Lazare, 2 à 1210 BRUXELLES

MAITRE DE L'OUVRAGE

ARCHITECTE ATELIER D'ARCHITECTURE DE GENVAL S.A. - ACCARAIN-BOUILLOT S.A.ASSOCIATION MOMENTANEE

Tel: 02/609.66.90Fax: 02/609.66.80

Tel: 02/736.25.05Fax: 02/733.62.90

1/100 sur A3

TITRE:

ETUDE NOYAU 10 ASCENSEURS 07 - 05 - 2013AG Real Estate10, Boulevard Saint-Lazare à 1210 Bruxelles

Niv:-00.50

Plan rez-de-chaussée

-01.94

-02.02

Surface plateau:569 m2

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Jardin

COLONNES NIVEAUX SUPERIEURS

Attente

Accèslocaux

techniques

Accueil

Niv:-01.20

Accèsen surplombde la rampe

Niv:00.00

Extraction parkings

Contrôleaccès

VELOS122 m2

Niv:-01.35

Niv:00.00

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Niv:00.00

TableaupompiersWC

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436

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Niv:00.00

Limite étagessupérieurs

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Mezzanine

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Grille

Niv:00.00

Vitrage RF

Vitrage RF

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Prise d'air parkings

RAMPE ACCESSOUS-SOLS

Niv:-00.94

Niv:-00.50

Niv:-02.75

Niv:-02.75

Niv:-02.69

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Voirie existante:

Niv:-00.40

Mezzanine70 m2

Niv:-02.40

Niv:-02.60

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Vide surCommerceNiv:

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Niv:-1.00

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-01.80

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Esc. 2Esc. 1

120 10 120 25

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ASC.1 ASC.

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Pompiers

01TREMIE1,00 m√

TREMIE1,00 m√

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Niv:00.00

Niv:00.00

Niv:-00.80

Gaz

Riverains

CABINE110 x 140

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RAMPE ACCESLOCAL TECHNIQUE

Niv:00.00

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PYLONE

PYLONE

PYLONE

PYLONE

300

300

ALIGNEMENT VOIRIE

LIMIT

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SNCB

Nouvelle limite de propriété

suivant plan HVS 2 mai 2011

Limiteétages supérieurs PU

Gabarit PU

B U I L D I N G T H E F U T U R E T O G E T H E R

Parfaitement située dans le quartier Nord, à 100 mètres des stations ‘Rogier’ (metro/tram/bus) et de la Gare du Nord, la Silver Tower comprend +/- 40.000 m² d’espace de bureaux.

L’immeuble remplira les conditions requises pour la certifi cation « BREEAM », avec un score « Very Good ».

La Silver Tower fait partie du programme de réhabilitation du quartier Saint-Lazare.

SILVER TOWERSILVER TOWER

Permis en mains, nous sommes prêts à commencer la construc� on pour vous !

Arch

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AG Real Estate développe la première tour de bureaux passive de Bruxelles

Annonce Silver Tower 235x335 fr.indd 1 06/05/13 12:29

Conçue par les bureaux d'architecture ACCARAIN-BOUILLOT + ATELIER de GENVAL, pour le compte de AG Real Estate Development, la 'Silver Tower' relève d'une étonnante spécificité histo-rique : elle sera à la fois la première tour tertiaire passive de Bruxelles et l'ultime tour construite dans le quartier Nord ! n PASSER AU PASSIF Débutée en 2004, en suite de la construction du Botanic Building, l'étude de la Silver Tower - en réfé-rence à l'esthétique de son aspect extérieur - prendra place (fin de la construction prévue en 2016) sur un terrain relativement étroit - il justifie la forme ellip-tique de l'immeuble-, à proximité immédiate de la gare du Nord.Construite en promotion mais destinée, au vu de ses superficies et de son emplacement , à un occupant unique (administration régionale, nationale ou euro-péenne) ce n'est toutefois qu'en cours d'étude que fut décidé le passage au passif, anticipant en cela autant les requêtes des futurs occupants que l'adop-tion de nouveaux règlements (obligation passive dès 2015/2018) n UNE COULEE VERTE Inscrits dans les charges d'urbanisme, la construction de logements mais surtout l'aménagement de l'es-pace public, contribuent à faire de ce développement un aménagement très paysager : on créera ainsi une 'coulée' verte, déroulée du Jardin Botanique à la Place St. Lazare, dont l'extrémité sera marquée par la Silver Tower et l'aménagement de son parvis.

On retiendra que cette ré-urbanisation du tissu urbain a été rendue possible sous l'impulsion du Maître Architecte de Bruxelles (Olivier Bastin). En effet, en associant les charges d'urbanisme de plusieurs pro-jets - sis dans le même périmètre urbain - au sein d'une démarche globale, il devient alors possible d'assurer la construction de logements et le traite-ment de l'espace public selon une logique de quartier (= rendre le quartier convivial).

n SILVER TOWER PREMIÈRE TOUR PASSIVE, DERNIÈRE TOUR NORD

6m2

6m2

652m2

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6m2

16m2

18m2 18m2

80 werkplekken: 665 m28 concentratie cockpits: 48 m2

4 teamcockpits: 68 m21 vergaderzaal: 29 m2

coffee corner + copy: 29 m2

29m2

CoffeeCorner

12 pers.

Copy

8 pers. 8 pers.

8 pers.

6m2

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16m28 pers.

CABINE215 x 175

CABINE215 x 175

CABINE215 x 175CABINE

215 x 175

CABINE195 x 170

CABINE195 x 170

CABINE

195 x 170

ASC. 5

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ASC. 6 ASC. 7 ASC. 8

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Gaz

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MAITRE DE L'OUVRAGE


Tel: 02/609.66.90Fax: 02/609.66.80

Tel: 02/736.25.05Fax: 02/733.62.90

1/100 sur A3

TITRE:


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Plan sétage type _ Variante déplacement voile sud 80cm

Gabarit PU

+ 80cm

Surface plateau: 1.392m2(version PU: 1.314 m2)

346

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Arc intérieur 1175

Arc extérieur 1290

arc intérieur: 1175

arc extérieur: 1225 (R= 68.60)

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Pompiers�

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MAITRE DE L'OUVRAGE


Tel: 02/609.66.90Fax: 02/609.66.80

Tel: 02/736.25.05Fax: 02/733.62.90

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TITRE:


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Limiteétages supérieurs PU

Plan étage type

Plan du Rez (ci-dessus) et Plan d’un étage type (ci-dessous)

B U I L D I N G T H E F U T U R E T O G E T H E R

Parfaitement située dans le quartier Nord, à 100 mètres des stations ‘Rogier’ (metro/tram/bus) et de la Gare du Nord, la Silver Tower comprend +/- 40.000 m² d’espace de bureaux.

L’immeuble remplira les conditions requises pour la certifi cation « BREEAM », avec un score « Very Good ».

La Silver Tower fait partie du programme de réhabilitation du quartier Saint-Lazare.

SILVER TOWERSILVER TOWER

Permis en mains, nous sommes prêts à commencer la construc� on pour vous !

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AG Real Estate développe la première tour de bureaux passive de Bruxelles

Annonce Silver Tower 235x335 fr.indd 1 06/05/13 12:29

REALTY 2013

10

Avenue Jean Mermoz 1 bte 4 � B-6041 Gosselies - Belgium � tel. +32 [0] 71 91 95 32 � fax +32 [0] 71 34 35 28 � www.equilis.net

EQUILIS, LA RÉALITÉ SUR LE TERRAIN.

CRÉATEUR D’ESPACES DE VIE

Just Under The Sky - ouverture 2015

Depuis 2006, Equilis développe des projets durables grâce à une vision métissée de l’immobilier d’aujourd’hui et de demain alliant lieux de vie et de commerce. En Belgique, cela représente déjà 200.000 m2 d’espaces commerciaux et 1.000 logements. Mais c’est également à l’étranger que nos regards se tournent,

étant déjà présents en France, au Maroc, en Hongrie, en Pologne et en Ukraine... De nouveaux projets sont actuellement à l’étude en Espagne. A l’aube de 2015, une grande partie de nos investissements se feront à l’étranger.

Froyennes - ouverture 2015

Charleroi Sud (BelleFleur) - ouverture 2013

Court-St-Etienne (Henricot II) - ouverture 2016

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G. B

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Les Papeteries de Genval - ouverture 2014

Braine-L’Alleud (Manufacture 65) - ouverture 2013

Sint-Genesius-Rode - ouverture mai 2013

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Equilis_LA LIBRE IMMO_Reality2013_327x229 FR3_HRdef.indd 1 14/05/13 15:47

n UNE FORME ET UNE EXCELLENCE La forme elliptique très pure de l'immeuble est renforcée par la structure légère et transparente de son socle (piliers métalliques en treillis pour la stabilité de l'ensemble et surface vitrée sur une hauteur de 11 m).Parallèlement la dimension passive de l'immeuble est sanctionnée par le niveau 'Excellent' de la certifica-tion Breeam. Ce niveau de qualité est obtenu selon une analyse multi-critères prenant en compte non seulement les aspects techniques (performances de l'immeuble) mais aussi son impact environnemental, socio-économique et son accessibilité. Ce dernier point est déterminant dans le calcul de 'durabilité'. En effet, de par sa localisation (gare), l'im-meuble favorise la mobilité par train et soulage donc d'autant le trafic automobile.On notera encore que les performances énergétiques de la tour s'obtiennent en travaillant uniquement le bâti (p.ex.: mise en place d'une double peau) et non par l'ajout d'éléments. A cet égard on retiendra que la mise en place de panneaux photovoltaïque sur la toiture eut été anecdotique au vu de sa superficie (1.300 m2) Toutefois, dans le cadre de sa stratégie 'environ-nementale' AG Real Estate utilise le potentiel des immeubles développés. Ainsi elle a mis en oeuvre la plus grande installation de géothermie de Belgique - 10 km de serpentins collecteurs enfouis dans le sol dans la cadre du bâtiment North Pole Light Star (futur occupant : GDF Suez). Parallèlement, la société - co-propriétaire du Trade Mart - installera prochai-nement sur la toiture de ce dernier (40.000 m2) des panneaux photovoltaïques. Enfin, elle développe un vaste projet (70.000 m2) de logements 'passifs' au Parc de L'alliance (Braine L'Alleud).

n DONNEES ET GÉNÉRIQUE HISTORIQUE- négociations achat bâtiment dès 2004- atout majeur : implantation à proximité de la gare

du Nord- surface nécessaire par plateau 1.300m2 => achat

espace public- R+27 à 33 niveaux : ± 33.000m2 à 40.000m2 hors sol

pour ± 2.500 occupants.- 7 sous-sols (-1 technique, -2 parking riverains, -7

archives) : 176 parkings- PU introduit 2006, délivré 2010, prorogé 08.2014- charges d’urbanisme : espace public réhabilité (pro-

longation jardin botanique)- mises au point 2010/2013 => bâtiment passif sur le

marché en 2016- chantier en voirie, désamiantage, dépollution,

démolition, construction : ± 36 mois- objectif de coût : 1.250€/m2

ARCHITECTURE- forme simple facilement identifiable, aspect argenté

= SILVER- gabarit R+27 à 33 (entre BOTANIC et COVENT

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automatiquement- Locaux techniques répartis entre mezzanine du rez

et étage technique en toiture.- Ventilation « double flux » et/ou free cooling +

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étant déjà présents en France, au Maroc, en Hongrie, en Pologne et en Ukraine... De nouveaux projets sont actuellement à l’étude en Espagne. A l’aube de 2015, une grande partie de nos investissements se feront à l’étranger.

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1/ BUREAUX

n BRUXELLES : LA QUALITÉ STIMULE LE MARCHÉ

Dans une analyse récente (avril 2013) relative aux marchés tertiaires, DTZ précise plusieurs constats :

* Alors que des signes (très) limités de reprise éco-nomique apparaissent en Belgique, le marché des bureaux à Bruxelles a connu une activité en hausse dans tous les quartiers. Il en résulte que l’activité a atteint un take-up surprise de 130 000 m2 au 1er tri-mestre, mettant en évidence les points suivants :

* Cette activité s’est principalement concentrée sur des projets en cours ou à venir. Le take-up des bâti-ments de niveau « A » représente 50 % de l’activité totale.

* Le taux de vacance (ou d'inoccupation) est restée stable au 1er trimestre, stagnant aux alentours de 1,5 million de m2 (11,2 % du stock). L’activité dynamique dont ont témoigné les bâtiments de niveau « A » a contribué à une baisse de l’inoccupation dans les nou-veaux immeubles. L’inoccupation dans les bâtiments de niveau « A » ne s’élève plus qu'à 18 % (contre son pic de 28 % au 2e trimestre de 2010).

* Une offre soutenue est attendue sur le marché en 2013, bien qu’une petite partie seulement soit encore disponible à la location. Les années à venir sui-vront la même tendance, car les propriétaires restent prudents et préfèrent attendre un locataire avant d’entreprendre la construction du projet. Il convient, toutefois, de prêter attention au processus de délo-calisation vers les nouveaux bâtiments engagés, car il pourrait être néfaste aux anciens sites.

* Le ‘prime rent’ (meilleur loyer) est stable à 275 EUR/m2/an dans le quartier Léopold. Le mouvement haussier du loyer moyen pondéré observé en 2012 se confirme au 1er trimestre 2013, avec une légère-ment augmentation à 166 EUR/m2/an, malgré des évolutions différentes selon les quartiers.

n MARCHÉS SECONDAIRES : DÉMARRAGE EN DOUCEUR ET DIFFÉRENCES RÉGIONALES

* Les marchés secondaires belges ont connu un démarrage en douceur avec un take-up global de 55 000 m2, soit en deçà de la moyenne trimestrielle quinquennale. Cette tendance pourrait s’expliquer par l’absence de transactions importantes. Malgré ce faible niveau de take-up, les marchés secondaires présentent une activité dynamique. Plus de 110 tran-sactions ont, en effet, été observées au 1er trimestre.

* Ce niveau général d’activité cache, toutefois, d’im-portantes différences entre les marchés. La Wallonie a enregistré une très faible activité au 1er trimestre, contrairement à la Flandre où plusieurs marchés secondaires ont réalisé des performances conformes à leur moyenne trimestrielle.

* Les marchés secondaires pourraient évoluer dif-féremment à l’avenir en raison de leurs stades de maturité hétérogènes. La concurrence avec les autres marchés est aussi différente et caractérisée par de fortes disparités sur le plan de la demande

d’espaces de bureau et de la volonté des propriétaires à développer de nouveaux projets. * Aucun changement n’a été observé dans les prime rents de ces différents marchés par rapport à 2012. Louvain est toujours le marché secondaire le plus onéreux à 155 EUR/m2/an, tandis que Namur reste la ville la plus chère de Wallonie avec 150 EUR/m2/an. On constate une compression des ‘prime rents’ entre 130 EUR et 155 EUR/m2/an au fil des années.

n FACTEURS D'ÉVOLUTION DU MARCHÉ

Dans son commentaire quant à l'évolution du marché de bureaux bruxellois, Patrizia Tortolani (Economiste, MRICS de Crombrugghe & Partners) précise quelques-uns des défis qui attendent ce segment :* Le regroupement annoncé des services de l’Etat entraînant une réduction de 25 à 30 % des sur-faces de bureaux occupées par les fonctionnaires et

n MARCHÉS IMMOBILIERS NON-RÉSIDENTIELS EN BELGIQUE (PREMIER TRIMESTRE 2013)

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l’impact de la crise bancaire impliquant une réduction de près de 30 % des surfaces occupées par les institutions bancaires auront un impact certain à moyen terme sur le taux de vacance. Les immeubles de qualité, notamment performants au niveau énergétique, restent des produits recherchés par les occupants ou investisseurs mais ils sont peu nombreux.

* Parallèlement, les propriétaires seront de plus en plus confrontés à faire un choix quant aux immeubles dépassés qui affichent des taux de vacance struc-turelle importants, ils devront décider d’un changement d’affectation ou d’une rénovation lourde pour retrouver des occupants.

* Enfin, les problèmes de mobilité restent un défi pour Bruxelles et le pro-jet de la ministre de l’environnement Evelyne Huytebroeck de supprimer 25.000 places de parkings (hors dérogation) des immeubles de bureaux d’ici 2022 représente probablement une nouvelle menace pour le marché avec les risques de délocalisation que cela entraîne. Un argument de plus pour augmenter l’aspect concurrentiel des autres villes régionales qui présentent certainement une alternative à Bruxelles en matière de mobilité et de coût.

n INVESTISSEMENTS : LENTEMENT, MAIS SÛREMENT

Malgré des signes de reprise économique, le marché des investissements en Belgique a connu un démarrage lent au 1er trimestre 2013, avec seulement 310 millions d’euros de transactions d’investissement. On s’attend, toutefois, à une augmentation de l’activité au fil des trimestres, dans la mesure où l’appétit des investisseurs s’accroît et où des transactions importantes sont en cours. A noter que ce sont les investisseurs belges qui ont été les plus actifs au cours de cette période en s’adjugeant 70 % des volumes investis. Les investisseurs alle-mands représentent 20 % avec quelques transactions de bureaux à Bruxelles.

* La diversification des volumes d’investissement qui a atteint un sommet en 2012 se poursuit en 2013. Les bureaux ne représentent, en effet, que 42 % du total investi. Les achats de projets à usage mixte, comme le Louise Village et l’Osterriethuis, pèsent lourd sur la répartition des volumes investis. Ces biens ont atteint 30 % de part de marché au 1er trimestre 2013.

* Les stratégies de diversification dépendent de la nationalité de l’acheteur et de sa connaissance spécifique du marché belge. Les bureaux sont toujours très convoités et attirent les investisseurs tant belges qu’étrangers. En revanche, les biens plus spécifiques attirent plutôt les investisseurs belges.

* Le ‘spread’ (écart) entre le rendement des bureaux supérieurs et le taux sans risque (défini par les OLO à 10 ans) a atteint un maximum au 1er trimestre. Les OLO sont en effet descendues sous le niveau des 2 % pour la première fois fin mars.

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2/ INDUSTRIE

n LA RÉALITÉ ÉCONOMIQUE MONTRE LES DENTS

Si ce marché reste marqué par de respectables niveaux d’activités semi-indus-trielles (170 000 m2), les réalités économiques pénalisent toutefois le secteur logistique et se traduisent par des annulations ou des reports de projets, ainsi que de nombreuses faillites d’entreprises de transport. En conséquence, plusieurs tendances se font jour : les transactions dans les meilleures zones logistiques diminuent, tandis qu'elles se multiplient dans les zones périphériques. En Flandre, ce phénomène est notamment à rattacher à un déséquilibre entre demande forte et offre faible d’espaces logistiques de qualité supérieure dans les zones les plus convoitées. Ce phénomène se reflète se reflète aussi dans le loyer pondéré moyen du secteur logistique qui s’élève à 34 EUR/m2/an. Le ‘prime rent’ logistique est de 46 EUR/m2/an et le ‘prime rent’ semi-industriel de 55 EUR/m2/an.

3/ HOTELS : BON MALGRÉ UN LÉGER RECUL Le secteur hôtelier de 19 villes européennes s’en est bien sorti en 2012. Pour 2013, une légère croissance est prévue malgré la crise économique. C’est ce qui ressort de Thriving or Surviving - European Cities Hotel Forecast 2013, une étude annuelle de PwC sur l’industrie hôtelière européenne. Bruxelles, qui était reprise pour la première fois dans cette enquête, a été moins touchée par la réalité éco-nomique en raison de la présence des institutions européennes. C’est particulière-ment le cas pour les nuitées passées pendant la semaine. Pour cette année, on s’at-tend à une augmentation de 1,6% du taux d'occupation. Cependant, le prix moyen par chambre occupée et le revenu moyen par chambre disponible diminueront en raison des économies de coûts pour les voyages d’affaires.

n PARIS, L’EXEMPLE À SUIVRE

Alors qu’une croissance du revenu par chambre moyenne (RevPAR) de plus de 10% était encore possible dans certaines villes l’année dernière, ce ne sera plus le cas cette année en raison de la situation économique difficile. Si l’on regarde les revenus exprimés en euros, le classement des perspectives de croissance est dominé par Saint-Pétersbourg (7,3% RevPAR), suivie de Moscou (5,2%), Paris (5,0%), Francfort (3,5%), Berlin (3,2%) et Dublin (3,1%). Si les revenus sont exprimés en

BRUXELLES À MOYEN ET LONG TERMEDans sa dernière étude 'Observatoire du Bureau', la SDRB constate que les disponibilités d'immeubles de bureaux annoncées à moyen terme (2014 et 2015) et déjà proposées sur le marché se sont réduites. La Brussels Tower (ex-TBR, avec ses 63.000 m2), dans le Quartier Nord, serait disponible en 2015 (ou 2016) alors que le permis pour sa rénovation a été octroyé en 2009 et les travaux entamés en 2012.

Il ne reste que deux ou trois grands projets renvoyés à long terme : Tour & Taxis (42.000 m2) dans le Quartier Nord, l’Astro Tower (31.000 m2) dans le Quartier Européen et le Mercure Center (11.000 m2) en 2è Couronne NE.On retiendra aussi les tours WTC 4 (50.000 m2) dans le Quartier Nord et Victor (100.000 m2) dans le Quartier du Midi, dont le permis a été délivré fin 2012 pour la première et dont le projet doit être amendé suite à l’étude de ses incidences avant autorisation (2013 ?) pour la seconde. Faudra-t-il tabler sur leur lente mise en œuvre, similaire à celle des Brussels Tower ou Silver Tower (35.000 m2, permis 2010 et travaux reportés), afin de ne pas doubler ou tripler les surfaces aujourd’hui disponibles dans l’un et l’autre de ces quartiers ?

L’exemple de la tour Zenith (Q. Nord), encore et toujours en grande partie vide depuis trois ans, fait réfléchir. L’immobilier de bureaux en Belgique a vu sa part d’investissement passer de 55 à 40%, en deux ans, au profit de l’immobilier commercial, résidentiel ou de santé.

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BPI. DEVELOPING URBAN HARMONY.www.bpisa.be

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monnaie locale, Paris occupe la 1ère place, avec une croissance du RevPAR de 5,0%. Elle est talonnée par Saint-Pétersbourg (4,8%) ; suivent ensuite Edimbourg (4,0%), Francfort, Berlin et Dublin. Sept villes seront confrontées en 2013 à une baisse du RevPAR. Les plus fortes baisses sont attendues à Londres (-7,9%) et Madrid (-5,8%). Parmi les autres baisses, citons Amsterdam (-3,2%), Zurich (-1,3%), Bruxelles (-1,2%) et Genève (-0,3%). Londres ferme le classement du RevPAR exprimé en monnaie locale, avec une baisse de -6,8%. Il en est de même pour l'industrie hôtelière de la capitale espagnole, il s’agira, en 2013, essentiellement de survivre. Le taux d'occu-pation et le tarif journalier moyen sont tombés en dessous de la moyenne de ces 10 dernières années.

Il s’agit toutefois de plus que simplement le taux de croissance. Paris en est le meilleur exemple. La capitale française se trouve en haut de tous les classements. Le degré d’occupation, qui en 2010 était de 77,6%, passera en 2013 à près de 80%. Et cela alors que le tarif journalier moyen par chambre (Average Daily Rate ou ADR) est passé durant la même période de €207,86 à €267,11. Londres et Genève obtiennent toutes deux également de très bons résultats en termes d'occupation et sont avec Paris les villes les plus rentables avec des RevPAR respectifs de € 134,21 € 161,80 et € 211,17.

n PENDANT CE TEMPS À BRUXELLES…

Bruxelles est reprise cette année pour la première fois dans l'étude. Notre capitale compte 201 hôtels pour un total de 20.000 chambres. Les prévisions pour Bruxelles cette année ? Une légère baisse de -1,2%. C’est une conséquence de la crise écono-mique qui s’était moins ressentie ces dernières années grâce à la présence de l'UE. Malgré la crise, le taux d'occupation (68,5%) et le prix moyen par jour (€ 104,81) restent au-dessus de la moyenne des dix dernières années. Le secteur hôtelier bruxellois doit avant tout remercier les hommes d’affaires qui séjournent dans la capitale durant la semaine. Bruxelles est reconnue comme pôle économique et financier international, et comme ville de congrès. Par ailleurs, la présence de l'UE, de l'OTAN et d'autres institutions internationales assure un flux

Villes et pays européens bénéficiant de la préférence des investisseurs

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continu d’hommes d'affaires. Il y a donc, selon Grégory Jurion, Director Real Estate & Hospitality chez PwC Belgique, plus de potentiel à moyen terme. « Deux projets de grande envergure de construction d’hôtels 5 étoiles à Bruxelles ont été lancés, ainsi qu’un nouveau projet pour la construction d'un centre de congrès au Heysel. Nous nous attendons à ce que ces projets fassent croître l’attractivité de Bruxelles en tant que ville de congrès et que cela apporte un éventail d'options plus large pour les clients à la recherche des plus grands hôtels de luxe dans le segment supérieur. Le taux d'occupation et le prix moyen durant le week-end restent cependant un défi pour de nombreux exploitants. »

Selon Patrick Bontinck, CEO de VisitBrussels : « Bruxelles accueille chaque année 3,2 millions de touristes. Malgré le contexte difficile de ces derniers mois, la ville maintient son objectif de doubler ses nuitées à 10 millions d’ici 2020. »

n DÉFIS POUR 2013

Pour le secteur hôtelier européen, la recherche de nouveaux clients sera plus compliquée en 2013 en raison des perspec-tives de croissance économique peu réjouissantes et d’une faible confiance des consommateurs. Compte tenu de l'énorme concurrence, il ne s’agira pas uniquement d’attirer des (nou-veaux) clients, comme les nombreux touristes en provenance de Chine et des autres marchés émergents, mais aussi de les garder. Avec l'avènement de l'internet et des médias sociaux, une révolution a eu lieu ces dernières années, non seulement dans la manière avec laquelle les clients recherchent le bon hôtel mais aussi dans leur manière de réserver, de comparer les prix et de partager leurs expériences de voyage et d'hôtel.

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n INDICE DE CONFIANCE...Dans la dernière édition de son Baromètre (mars 2013), la Fédération Royale des Notaires, met l’ac-cent sur la situation macro-économique et précise que : La confiance des consommateurs, face au climat économique général, reste au plus bas avec - 24 en mars contre - 17 en février (source BNB). Aucun signe d’amélioration n’est en effet venu rassu-rer le citoyen, notamment au niveau des perspectives d’emploi. Pour la première fois depuis 2010, le taux de chômage repasse au-dessus de la barre des 8%. Après correction, il était déjà de 8,1% au 4e trimestre 2012 et serait de 8,1% en janvier et 8,2% en février. Il s’agit d’une progression d’un point entre février 2012 et février 2013. Cependant, la Belgique conti-nue d’afficher des indicateurs plus favorables qu’en zone Euro où le chômage est de 12% pour les deux premiers mois de cette année. L’indice de confiance des entreprises (source BNB) ne s’est guère amélioré depuis le 4e trimestre avec -13,2 en janvier, -11 en février et -15 en mars. Malgré la chute de 4 points enregistrée en mars, le secteur de la construction se maintient et regagne même un point avec - 9,7 contre -10,7 en février.

L’inflation qui était encore de 2,1% en décembre 2012 - et 2,6 en moyenne pour 2012 - s’est repliée à 1,5 en janvier et à 1,3 pour les mois de février et de mars. Ce recul pourrait, s’il s’accentue, influer néga-tivement les prévisions de croissance économique.

Les taux d’intérêt hypothécaire constituent une composante positive pour le bon maintien du mar-ché immobilier belge dans la morosité économique actuelle. Les taux continuent de rester bas avec, pour un crédit hypothécaire à taux fixe sur plus de 10 ans (source BNB), 3,69% en décembre 2012, 3,65% en janvier et 3,68% en février.

... ET PRIX DES HABITATIONS

MAISONS Au 1er trimestre 2013, le prix moyen des maisons en Belgique est au plus stable avec une évolution positive de 0,1%. Une maison d’habitation coûte en moyenne 229.359 € contre 229.230 € au 4e trimestre 2012.Ce statuquo provient cependant d’évolutions contras-tées entre les régions. Dans le nord du pays, le prix moyen passe de 249.697€ à 246.487€ (-1,3%) tandis qu’en Wallonie, le prix moyen progresse de 2,6%, avec 174.354€ contre 170.011€ au trimestre précédent. Le prix moyen d’une maison à Bruxelles s’élève à 407.450€ au lieu de 404.350€ au 4e trimestre

2012 (+0,8%). Comparée au premier trimestre 2012, l’évolution des prix est uniforme à travers les trois régions du pays. Le prix moyen des maisons a pro-gressé de 3,1% en valeur nominale dans le nord du pays. En Wallonie, l’augmentation est de 4,5% et à Bruxelles, on enregistre + 4,1%. Au niveau national, l’évolution est similaire à celle de la Flandre avec +3,1% en valeur nominale, soit 0,7% en valeur réelle.

APPARTEMENTSComparaison avec le trimestre précédent (4/2012) : Au 1er trimestre 2013, le prix moyen des appartements en Belgique baisse à 200.345€ contre 203.448€ au dernier trimestre de 2012 (-1,5%). Ce recul provient principalement des prix en Flandre où le marché des appartements est le plus large et où le prix moyen passe 205.933€ à 200.365€ (-2,7%). Bruxelles voit également son prix moyen régresser mais dans une moindre mesure avec 223.631€ contre 224.655€ au précédent trimestre (-0,5%). En Wallonie, les prix des appartements ont peu évo-lué avec une moyenne qui progresse de 155.431€ à 157.643€ (+1,4%). Comparaison avec le 1er trimestre 2012 : L’évolution des prix moyens des appartements, entre le 1er tri-mestre 2012 et le 1er trimestre 2013, est plus nuancée que celle des maisons d’habitation. On retrouve la tendance à la baisse des appartements dans le nord du pays avec - 2,2%, mais les prix moyens ont quant à eux augmenté dans le sud du pays (+6,7%) et dans la capitale (+8,6%).

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et dans sa périphérie.

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HOME INVEST BELGIUM (HIB) : DEVELOPPER POUR COMPTE PROPRE

En présentant son rapport d’activités annuelles (arrêté au 31mars 2013), la Sicafi HIB a mis en évidence les résultats appréciables du dernier exercice et précisé les grandes lignes de sa stra-tégie de développement. Schématiquement on retiendra deux points essentiels :

1/ RÉSULTATS

- Une croissance de la juste valeur du porte-feuille immobilier de 8,7% - 276,8 millions € contre 254,7 un an plus tôt (1) - , principa-lement liée à l’acquisition des immeubles du certificat immobilier « Louvain-la-Neuve 1976 »

- Un taux d’occupation de 94,14% (2)- Un résultat net courant hors IAS 39 de € 0,70

par action, en progression de 2% (3)- Un résultat distribuable en augmentation de

18%3 (4)- Un taux d’endettement de 40,59%- La signature d’un compromis relatif à l’ac-

quisition d’un projet immobilier constitué

de 14 appartements et de 2 bureaux situé à l’arrière du Palais Royal à 1000 Bruxelles

- Home Invest Belgium est « Preferred Bidder » (mieux offrant) dans le cadre de l’acquisition de l’immeuble situé rue Montoyer 25 à 1000 Bruxelles.

- Les nouvelles lignes de crédit sont établies pour un montant total de € 35 millions.

- Au cours du 1er trimestre 2013, Home Invest Belgium a procédé à quelques ventes à la pièce de ses actifs résidentiels. Ils ont permis de comptabiliser une plus-value de l’ordre de € 0,59 millions par rapport à la dernière juste valeur des biens vendus.

2/ STRATÉGIE

L’initiative stratégique le plus importante est sans doute celle consistant désormais à déve-lopper des projets pour compte propre. Comme l’explique Xavier Mertens (CEO): «C’est une déci-sion qui vise un double objectif. D’une part, il s’agit de rajeunir un portefeuille et, d’autre part, au vu des exigences environnementales et de la croissance démographique attendue, d’ investir dans des projets durables.».Home Invest Belgium a ainsi signé le 5 mars 2013 un compromis avec la Fondation Roi

Baudouin portant sur l’acquisition de trois terrains avec constructions situés à l’arrière du Palais Royal. Un permis d’urbanisme a été délivré pour l’ensemble permettant la réa-lisation d’un projet immobilier constitué de 14 appartements et de 2 bureaux ainsi que de 15 emplacements de parkings. Le compromis est soumis à différentes conditions suspen-sives, dont la réalisation est attendue avant le 5 juillet 2013. Dans le cadre de cette tran-saction, les parties se sont entendues sur une valorisation du projet à € 2,6 millions, ce qui devrait permettre de dégager un rendement brut de départ évalué à ± 5,6%.

1/ Par rapport à la situation au 31 mars 2012 et hors les immeubles destinés à la vente.

2/ Taux moyen sur le premier trimestre 2013, exprimant le pourcentage des loyers géné-rés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés.

3/ Par rapport à la situation au 31 mars 2012.4/ Le résultat distribuable par action augmente

lui aussi de 18 % (€ 0,91 vs € 0,77 au 31 mars 2012).

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Home Invest Belgium est une Sica� résidentielle

privée active en Belgique et est cotée en bourse sur le

marché continu Euronext à Bruxelles.

Elle a été créée en 1999 et est spécialisée sur

l’acquisition et la gestion de biens résidentiels (80.9%),

de commerces (11,8%) et de bureaux (7,3%).

Au 31 décembre 2012, Home Invest Belgium possède

un portefeuille de 73 bâtiments, avec une super�cie

totale de 125.077 m², dont la juste valeur s’élève à

241 millions d’euros.

Les bâtiments sont principalement situés à Bruxelles

et dans sa périphérie.

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“BELGIAN LAND” LOGEMENTS A PRIX

ABORDABLES La Banque Degroof et CBRE ont récemment annoncé le succès de la levée de fonds de «Belgian Land», nouvelle société qui vise à développer, en partenariat avec des promoteurs immobiliers, des logements à prix abordables en Belgique.L’initiative a permis de récolter des engagements portant sur un montant de près de 55 millions d’euros auprès de clients de la Banque Degroof. Ces fonds seront investis au cours des cinq à six prochaines années dans le développement de logements à prix abordables dans les princi-pales zones urbaines belges, permettant ainsi la construction de plus de 1.000 unités de logement.

QUALITÉ POUR TOUSLes grandes villes telles que Bruxelles, Anvers et Namur connaissent une croissance démogra-phique soutenue et le déficit en logements à prix abordables ne cesse d’y augmenter. En ciblant les acheteurs et les locataires disposant de reve-nus moyens ou limités et vivant dans les centres urbains, Belgian Land apportera sa contribution face à ce défi démographique, économique et

social. Son slogan “Quality Homes for Everyone” résume l’approche qui sera mise en oeuvre.

UN PARTENAIRE POUR LES PROMOTEURSParmi les défis auxquels sont confrontés les pro-moteurs immobiliers, le financement est devenu un élément souvent critique. En effet, la crise financière a entraîné une réduction importante de l’octroi de crédits bancaires et les conditions d’ac-cès à ces crédits s’avèrent de plus en plus strictes. L’exigence en fonds propres a augmenté à un point tel qu’aujourd’hui beaucoup de promoteurs ne disposent pas des capitaux suffisants pour, d’une part, acheter les terrains et, d’autre part, financer les coûts de construction de leurs projets.La stratégie de Belgian Land est axée sur le prin-cipe de partenariats avec des promoteurs (leur permettre de développer un plus grand nombre

de projets). Parallèlement à sa contribution en capital, Belgian Land apportera son soutien et son expertise tout au long de la réalisation des projets, allant de la préparation des permis à la livraison des bâtiments, en passant par le suivi des construc-tions et de la commercialisation.

GESTION JOURNALIÈRELa gestion journalière de Belgian Land sera confiée à un comité de direction composé notamment de représentants des investisseurs et de membres indépendants. C’est à ce comité de direction qu’in-combe notamment la sélection des projets et des partenaires - promoteurs résidentiels. L’analyse et la gestion des projets seront assurées par une équipé dédiée constituée par CBRE. Celle-ci est dirigée par Emilie Rousseaux (ex-Home Invest) et Patrick Verougstraete (ex-Bouygues)

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Les LEDs (de l'anglais light-emitting diode = diode électroluminescente) révolutionnent notre utili-sation de la lumière, en permettant des sources d’éclairage contrôlables, accordables, intelligentes, et communicatives.

UN RENDEMENT LUMINEUX ÉLEVÉLe flux directionnel des lampes LED permet d’orienter la lumière en direction de la zone souhaitée, ce qui augmente considérablement l’uniformité lumineuse et réduit les espaces ou îlots obscurs, ainsi que les pertes d’éclairage entre les sources de lumière. Par conséquent, on optimise l’usage de la lumière émise et on réduit la consommationd’énergie et la pollution lumineuse.Ainsi, les lampes LED ont un plus grand Rendement Lumineux Utile (exprimé en pourcentage de lumens par watt) que les lampes à économie d’énergie (CFL) ou les lampes à vapeur de sodium (HPS) utilisées tra-ditionnellement dans les systèmes d’éclairage public. Elles offrent également un éclairage huit fois supé-rieur à celui des lampes à incandescence, devenues obsolètes.

UNE ÉCONOMIE D’ÉNERGIELes lampes LED sont extrêmement efficientes et per-mettent des économies de 60 à 90% par rapport aux lampes à incandescence conventionnelles, au sodium ou au mercure, et de 10 à 20% par rapport aux lampes à économie d’énergie (à basse consommation).

Un coût de maintenance minimumEn raison de leur longue durée de vie, les lampes LED permettent d’éviter les interruptions de services, les dommages et les remplacements constants des lampes, rendant possibles de grosses économies de maintenance. Les lampes LED sont extrêmement pratiques pour être utilisées là où les éclairages sont compliqués ou coûteux à installer et à entretenir comme, par exemple, les ponts, les structures très élevées ou les éclairages de sécurité.

UNE ÉCONOMIE IMPORTANTE DANS DE NOUVELLES INSTALLATIONSLes nouvelles installations d’éclairage LED réduisent considérablement les coûts des câbles de cuivre, dont l’épaisseur (diamètre) est à peine une fraction de ce que requièrent les installations des lampes tradition-nelles (au sodium ou à métal halide). Parallèlement,

leur durée de vie utile est supérieure à 50 000 heures (une lampe allumée en moyenne 8 heures par jour a une durée de vie de 17 ans).

Une plus grande sécurité d’installation et d’utilisationLes lampes LED fonctionnent à bas voltage (< 32v) et génèrent une chaleur minime (sécurité d’installation et d’utilisation).

UNE HAUTE QUALITÉ DE LA COULEURLes lampes LED se déclinent dans une large gamme de couleurs (réelles) et ont un (CRI) Indice de Rendement Chromatique (Ra>80) élevé. Par ailleurs, elles per-mettent d’obtenir des couleurs vives puisqu’elles n’ont pas besoin de filtres pour générer une lumière decouleur.

DES APPLICATIONS GÉNÉRALISÉESUtilisés à l’origine pour des applications spécifiques uniquement (voyants lumineux indiquant la présence d’énergie électrique), la technologie et les systèmes d’illumination LED ont aujourd’hui pénétré pratique-ment sur la totalité du marché mondial de l’éclai-rage général, remplaçant les lampes traditionnelles à incandescence et les lampes fluorescentes.

DES SYSTÈMES D’ÉCLAIRAGE INTELLIGENTSLa technologie LED s'avère particulièrement intéres-sante lors de la conception de systèmes d’éclairage intelligents, que ce soit pour l’intérieur ou pour l’ex-térieur. En effet, les LED sont idéales pour les appli-cations qui requièrent des régulateurs d’intensité lumineuse (dimmers), des senseurs volumétriques, des temporisateurs, etc. Non seulement la variation de l’intensité lumineuse économise de l’énergie mais, contrairement à d’autres sources de lumière, elle per-met d’augmenter la durée de vie utile des LEDs.

UN ALLUMAGE INSTANTANÉA la différence des lampes fluorescentes (écono-miques) ou au sodium, les LEDs ont un allumage rapide et ne tardent pas à atteindre un niveau opti-mum d’illumination et de température de la couleur (même pour des températures allant jusqu’à -30o C). C’est pourquoi ils permettent également de créer des effets de type “scintillement” (flashing).

(Source Geoenergy)

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Eclairage LED appliqué à l’ensemble d’un bâtiment

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En 2013, Bruxelles Environnement, l’Institut bruxellois pour la gestion de l’Environnement, établira ses quar-tiers dans un nouveau bâtiment pas-sif sur le site de Tour & Taxis. Avec plus de 16000m2 de surface, cette construction, conçue par le bureau ‘CEPEZED’ (NL), représente les plus grands bureaux passifs en Belgique et est deuxième à l’échelle européenne à ce jour. Avec sa structure bombée noire couverte de panneaux photo-voltaïques et ses grandes baies vitrées triple vitrage, ce projet d’éco-construc-tion a été optimalisé pour consommer le moins d’énergie possible.

Son architecture adaptée permettra d’atteindre des performances énergé-tiques grâce à diverses installations :

• l’éclairagenaturelprivilégié• les circulations privilégiant les

escaliers• des matériaux à faible impact

environnemental• desmatériauxbruts de finition et à

durée de vie élevée• destoituresvégétalesoumursvégé-

taux privilégiés• la collectedeseauxde toiturepour

réutilisation in situ• etc.Outre les bureaux, ce bâtiment exem-plaire accueillera un éco-centre ouvert au public. Ce centre d’information et d’exposition à la thématique environ-nementale s’adressera aux particuliers, professionnels et écoles.

Info.: www.ibge.be

L’IBGE/BIM ET SON NOUVEAU BATIMENT PASSIF

Source image : SECO

Récemment nommé Administrateur Général de la SDRB, Benjamin Cadranel a défini un plan de gestion et précisé le rôle que l’organisme public entendait jouer face aux défis démographiques, environne-mentaux et économiques désormais posés à la Région Bruxelles-Capitale. Nous en proposons ci-dessous les grandes lignes.

n CINQ DÉFIS... L’accord du Gouvernement bruxellois 2009-2014 a identifié 5 défis majeurs auxquels la Région est confrontée :• ledéfidel’essordémographique;• ledéfidel’emploi,delaformationetdel’enseigne-

ment, rendu particulièrement aigu par les effets de

la crise et de l’afflux de plus en plus important de jeunes sur le marché de l’emploi ;

• ledéfienvironnemental;• ledéfidelaluttecontreladualisationdelavilleet

de la pauvreté qui nécessite la poursuite de poli-tiques territorialisées ;

• ledéfidel’internationalisationquiconstituelaprin-cipale vocation économique de la Région mais doit permettre de bénéficier davantage à ses habitants.

n ... ET UN PARADOXE

Chacun de ces défis reflète un des aspects du para-doxe bruxellois : celui d’une Région où se crée une richesse et une valeur ajoutée importante (19,4 % du PIB de la Belgique en 2009 et 60.861 €/hab, parmi les plus élevés d’Europe mais dont les retombées sont insuffisamment et très imparfaitement répercutées sur sa population et sur son territoire.L’indice de richesse de la population bruxelloise, soit le rapport entre le revenu net imposable par habitant bruxellois et le revenu net imposable par habitant de la Belgique est ainsi passé de 90 % en 2000 à 80,7 % en 2011, poursuivant une tendance constante à la dégradation. Cette tendance s’étend à l’ensemble des 19 communes mais on observe sans surprise de fortes disparités entre elles avec, à une extrémité, Saint-

Josse avec 50,7% et à l’autre, Watermael-Boitsfort avec 114,6 %.De même, la Région de Bruxelles-Capitale est celle qui comporte le taux de chômage le plus élevé des trois Régions (20,8% en 2012 et 20,9 % attendus en 2013)alors que dans le même temps elle constitue le premier bassin d’emplois du pays avec 702.824 postes de travail en 2011 dont 341.637 (48,6%) occu-pés par des habitants de la Région. Malgré le fait que le nombre de Bruxellois occupés dans et hors du territoire régional n’a jamais été aussi important, les prévisions démographiques prévoient un afflux toujours plus importants de jeunes sur le marché du travail qui devraient mettre sous forte tension le taux de chômage régional.La Région de Bruxelles-Capitale est également celle qui compte la plus grande concentration d’Univer-sités et de Hautes écoles sur son territoire mais c’est aussi celle où le nombre de personnes infra-qualifiées est le plus important. Cette dichotomie est d’autant plus dommageable que la tendance naturelle de l’économie bruxelloise est avant tout créatrice d’em-plois nécessitant un haut taux de qualification.Dans ce contexte, les prévisions successives du Bureau du Plan concernant l’essor démographique indiquant non seulement une croissance importante mais éga-lement un phénomène d’accélération interpellent :

n SDRB AU CARREFOUR DES DÉFIS BRUXELLOIS

2010 2020 2030 2050

Population actuelle 1.089.000 hab.

Prévision Bureau du Plan (2008) 1.200.108 hab. 1.255.791 hab. 1.289.164 hab.

Prévisions revues du Bureau du Plan (2012) 1.270.000 hab. 1.350.00 hab. 1.418.000 hab.

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Cette tendance est corroborée par l’évolution annuelle du taux de croissance de la population bruxelloise qui était encore de 0,5 % en 2000, est passé à 1,9 % en 2009 et a été mesuré à 2,7 % en 2011.Pourtant, Bruxelles reste confrontée à un phénomène classique de périurbanisation qui voit une partie de sa population chercher un logement selon un rap-port qualité/prix raisonnable. Le relativement récent inversement de la courbe démographique bruxel-loise ne vient pas démentir ce phénomène puisque le solde migratoire de la Région bruxelloise vers les deux autres Régions (et en particulier vers les deux provinces du Brabant) reste négatif et stable au cours des dernières années. Il était encore de -12.946 unités en 2011.Cette situation a par elle-même des répercussions sur les finances régionales et communales en terme de perte de recettes fiscales mais également en terme d’augmentation des dépenses générées notamment par les coûts d’infrastructures de mobilité perfor-mantes (c’est-à-dire capables non seulement de trans-porter un nombre croissant de voyageurs mais en particulier de manière concentrée pendant les heures de pointes ce qui implique un surcoût plus important encore) et par la consommation proportionnellement plus importante de services de nature sociale.

n UNE VILLE DE PROXIMITÉ

Les réponses à apporter à ces différentes problé-matiques doivent non seulement procéder d’une vision globale mais aussi prendre en compte les phénomènes d’interdépendances existant entre ces problématiques.Ainsi, à titre d’exemple, il est nécessaire mais certai-nement insuffisant de stimuler la création d’emplois peu qualifiés sur le territoire bruxellois. En effet, sans mesure d’accompagnement complémentaire, rien ne garantit que ces emplois seront en priorité occupés par des Bruxellois ni même, s’ils le sont au moment de leur création, que les Bruxellois qui les occupent ne soient pas candidat au départ pour la périphérie précisément parce que l’obtention dudit emploi les encouragerait à chercher à accéder à la propriété foncière...La ville ne pourra jamais concurrencer la périphérie en terme de coût du foncier et de l’espace disponible. Dès lors, son aménagement doit miser sur la maxi-misation des autres avantages que peut apporter la vie en milieu urbain. Le projet de Plan régional de développement durable (PRDD) qui devrait bientôt être soumis à enquête publique s’articule notamment autour du concept de « ville de proximité ». Ce concept vise à offrir aux habitants de la ville la pers-pective d’une qualité de vie fondée sur la proximité et la facilité d’accès entre lieu de résidence, lieu de travail et les différentes aménités de la ville : équipe-ments culturels, crèches, écoles, espaces publics et espaces verts, services aux personnes,...De son côté, le projet de PRAS démographique dont l’adoption par le Gouvernement devrait intervenir au cours du premier trimestre 2013, a prévu un nouveau type de zone baptisée ZEMU (« zone économique en milieu urbain ») destinées à faciliter et encourager le développement de projets mixtes destinés à accueillir du logement (un potentiel de 12.000 habitants a été identifié dans le cadre de l’étude préparatoire au sein

des ZEMU en projet) et des activités productives à même de fournir de l’emploi aux Bruxellois.De nombreux observateurs insistent sur la nécessité de protéger les zones d’activité économique sou-mises à une forte pression spéculative au profit des fonctions dites fortes comme le bureau ou devenues fortes comme le logement. Cette nécessaire protec-tion passe cependant par une compréhension préa-lable de l’ensemble des facteurs expliquant la persis-tance d’espaces inoccupés et de chancres industriels à l’abandon dans les zones destinées à accueillir l’industrie urbaine.

n ANTICIPATION ET EFFET D’ENTRAINEMENT

L’anticipation de cette mixité de fonctions dès l’entame d’un projet de développement peut avoir des vertus multiples :• réduction des nuisances réelles ou ressenties pro-

voquées par l’activité économique sur les zones résidentielles ;• optimalisation de la densité d’emploi à l’hectare;• favoriser l’accès à l’emploi à des personnes résidant

à proximité ou inversement, l’accès au logement aux personnes travaillant sur le site ;• réduire les coûts induits par les déplacements et la

congestion automobile ;• optimaliser les retours fiscaux pour les pouvoirs

publics investisseurs par la fixation d’une popula-tion disposant de revenus du travail ;• lutter contre la dualisation de la ville notamment en

éliminant des chancres industriels parfois respon-sables de ségrégation spatiale ;• contribuer à limiter l’émission de gaz à effet de serre

et de particules fines.Les partenariats développés par la SDRB avec les autres organismes autonomes et le secteur privé, que ce soit dans le cadre de ses missions de base (expan-sion économique, rénovation urbaine), de missions déléguées (coordination des centres d’entreprises et des incubateurs, veille du secteur immobilier écono-mique), représentent également un atout essentiel pour démultiplier les actions à entreprendre et pro-voquer des effets d’entraînement.A court terme, le contexte budgétaire bruxellois reste globalement en phase avec celui plus général des finances publiques dans les pays de la zone Euro.

Cependant, les caractéristiques du sous-financement régional, étudiées à maintes reprises depuis 1989 devraient progressivement connaître des mesures correctrices dans les années à venir avec la mise en œuvre de la 6ème Réforme de l’État.

n SOINS, ENVIRONNEMENT, CONNAISSANCE ET CRÉATIVITÉ

L’adoption du PRDD offrira une opportunité de construire une vision à horizon 2014, créant un cadre unificateur des différentes politiques bruxelloises qui devra reposer sur une connaissance approfondie et partagée de la situation dans chaque domaine (éco-nomie, emploi, formation urbanisme, mobilité, loge-ment, environnement,...). Elle nécessitera des outils d’observation et de veille centralisés et performants, missions pour lesquelles la SDRB dispose déjà de compétences reconnues (Inventimmo, Observatoire des bureaux, Observatoire des activités productives).Outre le concept de ville de proximité, l’avant-pro-jet de PRDD encourage la logique de clusters déjà présente dans l’action de la SDRB en identifiant 4 secteurs porteurs :• White economy : santé et soins autour des hôpi-

taux - notamment universitaires -, E-health, bio- technologie, pharmacie, sciences de la vie,...• Green economy : filières vertes :technologies

propres, performances énergétique, éco-construc-tion et éco-rénovation, eaux usées, déchets, recyclage,...• Knoweledge economy : e-technologies, e-com-

merce, secteurs des TIC,...• Creative economy : industries culturelles (stu-

dio d’enregistrements, cinéma), médias, mode et design, événementiels et festivals, architecture et urbanisme,..

La SDRB peut devenir un partenaire de référence de la politique du Gouvernement, notamment au travers des projets soutenus dans le cadre du New Deal pour la Formation et l’Emploi (ou Pacte de Croissance Urbaine Durable) et en particulier de l’Alliance pour l’Emploi et l’Environnement dans son volet éco-construction. Les aides gouvernementales dis-ponibles pour la construction de bâtiments exem-plaires ou la reconversion de bureaux en logements pourront aussi être mobilisées.Certains projets à moyen terme en matière d’amé-nagement du territoire devront également retenir toute l’attention de la SDRB, parmi lesquels on peut citer : le Plan Directeur Canal (en particulier compte tenu des droits de préemption existants au bénéfice de la SRB), les Schémas Directeurs Josaphat, Delta, Schaerbeek-Formation (la coordination des rôles entre la SAF et la SDRB devra faire l’objet d’une réflexion stratégique), le projet Néo sur le plateau du Heysel ou le développement du terrain adjacent au centre Tir (pour lequel la SDRB a conclu un partena-riat avec le Port de Bruxelles), ou a plus long terme, la reconversion des prisons de Saint-Gilles et Forest,...Plus globalement, une révision générale du PRAS ultérieure à l’adoption du PRDD est à prévoir pour la prochaine législature et devra être anticipée le plus en amont possible par la SDRB tant pour exploiter au maximum les potentialités qui peuvent naître d’une modification de l’affectation des sols que d’éviter la fragilisation de projets de développements identifiés.

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