Redovisning och värdering av fastigheter och vissa … · 2015-04-08 · Redovisning och värdering av fastigheter och vissa förbättringsutgifter En handledning för att belysa

Redovisning och värderingav fastigheter och vissa

förbättringsutgifterEn handledning för att belysa och klargöra olika

redovisnings- och värderingsproblem som kan uppstå i sam-band med redovisning av statens fastigheter.

ESV 1999:17

Redovisning och värdering av fastigheteroch vissa förbättringsutgifter

En handledning för att belysa och klargöra olikaredovisnings- och värderingsproblem som kan uppstå i sam-

band med redovisning av statens fastigheter.

kan beställas från:

EkonomistyrningsverketPublikationsservice

Box 45316104 30 STOCKHOLM

Telefon: 08-690 43 00Fax: 08-690 41 01

e-post: [email protected]: www.esv.se

Kostnadsfritt för statliga myndigheter i ett exemplar.Därefter debiteras 75 kr per exemplar exkl. moms.

Handledningen utarbetad avCurt Johansson

LayoutLena Wesslund, ESV

TryckningBromma-Tryck, Stockholm 1999

Diarienr: 71-715/1999ESV 1999:17ISBN 91 7249 042 X

5

REDOVISNING OCH VÄRDERING AV FASTIGHETER OCH VISSA FÖRBÄTTRINGSUTGIFTER

Innehållsförteckning

Inledning ...................................................................................................... 7

1. Klassificering av fastigheter .................................................................... 8Är en fastighet omsättnings- eller anläggningstillgång? .................................... 8Leasade fastigheter ........................................................................................ 8Fastighetens olika beståndsdelar ...................................................................... 9

Byggnad ................................................................................................................. 9Byggnadsinventarier ............................................................................................... 9Fördelning mellan byggnad och byggnadsinventarier ............................................ 9Tomter och mark .................................................................................................... 9Markanläggning .................................................................................................... 9Markinventarier .................................................................................................... 10

Skillnad mellan klassificering i redovisningen och i förvaltningen..................... 10Komponentavskrivningsmodell ....................................................................... 10

2. Anläggningsregister ............................................................................... 11Föreskrifter för anläggningsregister ................................................................ 11

3. Beräkning av anskaffningsvärde .......................................................... 13Köp av fastigheter ......................................................................................... 13Egen produktion av fastigheter ...................................................................... 14Anskaffningsvärde för mark ........................................................................... 16Tvistiga skulder som är hänförbara till fastigheter ........................................... 16Donation av fastighet .................................................................................... 16Överföring av fastighet .................................................................................. 16

Överföring av verksamhet i vilken fastighet ingår ................................................. 17Överföring av enskild fastighet ............................................................................. 17

Fastighet som omsättningstillgång.................................................................. 17

4. Avskrivning, nedskrivning och uppskrivning ....................................... 18Ekonomisk livslängd och avskrivningstider ...................................................... 18Avskrivning vid leasing .................................................................................. 19Nedskrivning ................................................................................................. 19Varaktig nedgång .......................................................................................... 19Uppskrivning ................................................................................................. 20

5. Försäljning och utrangering av fastigheter .......................................... 21Försäljning och utrangering av fastigheter ...................................................... 21

Avskrivning vid försäljning ................................................................................... 22

6. Reparationer, ny-, till- och ombyggnad av fastigheter......................... 23Vad är reparationer och underhåll ? ............................................................... 23

Aktivering av reparations- och underhållskostnadervid förvärv av fastighet .......................................................................................... 24

Vad är ny- till- och ombyggnad ? ................................................................... 24Pågående ny-, till- och ombyggnad ................................................................ 24

7. Redovisning i samband med hyra av fastighet eller lokal ................... 25Tomt-, bostads- och byggrätter ...................................................................... 25Förbättringsutgifter på annans fastighet ......................................................... 25

Ny- till- och ombyggnad ....................................................................................... 26Reparations- och underhållskostnader ................................................................. 26Avskrivning .......................................................................................................... 26Pågående förbättringsutgifter på annans fastighet .............................................. 27

8. Obligatorisk information i not .............................................................. 28Redovisnings- och värderingsprinciper ............................................................ 28Övrigt om redovisnings- och värderingsprinciper ............................................. 28Noter till fastigheter m.m. ............................................................................. 28Kompletterande uppgifter .............................................................................. 31

BilagorBilaga 1 Förordning (1993:527) om förvaltning

av statliga fastigheter, m.m. ............................................................ 32Bilaga 2 Förordning (1996:1190) om överlåtelse

av statens fasta egendom, m.m. ..................................................... 34

7


Inledning

Enligt förordningen (1993:527) om förvaltning av statens fastigheter m.m. skallfastigheter förvaltas på ett för staten effektivt sätt så att tillgångarnas värde bibehållseller ökar (bilaga 1). I förordningen framgår att regeringen beslutar vilka myndighe-ter som har rätt att förvalta fastigheter samt vad som gäller för sådan förvaltning.

Ekonomistyrningsverket (ESV) får återkommande frågor avseende klassificeringoch värdering av fastigheter. Då det finns oklarheter på området har ESV utarbetatdenna handledning för att belysa och klargöra olika klassificerings- och värderings-problem som kan uppstå i samband med redovisning av statens fastigheter. Dessafastigheter utgör en väsentlig del av statens totala förmögenhet och därför är det avstor vikt att redovisningen av dem sker enligt samma principer oavsett vilken myn-dighet som förvaltar fastigheterna. Ett avsnitt i handledningen behandlar även redo-visning- och värdering av förbättringsutgifter på annans fastighet.

Avsikten med denna handledning är att informera om bakgrunden till reglernaoch att ge förutsättningar för en enhetlig tillämpning av reglerna på området. Hand-ledningen innehåller inte några nya regler.

Alla myndigheter berörs inte av samtliga avsnitt i handledningen. Endast ettfåtal myndigheter har enligt förordningen (1993:527) om förvaltning av statensfastigheter m.m. rätt att förvalta byggnader och mark. När det gäller förbättrings-utgifter på annans fastighet berörs dock ett större antal myndigheter.

Det bör observeras att rubriceringar av bokslutsposter och alla bokförings-exempel i handledning utgår från de regelförändringar som gäller fr.o.m. den 1januari 1999 och den nya Baskontoplan 1999 för statliga myndigheter som ESV hargett ut under hösten 1998. Flera myndigheter använder en kontoplan som avvikerfrån denna.

Handledningen har utarbetats inom verksamhetsområde Resultatstyrning ochfinansiell styrning vid ESV. Frågor av principiell karaktär eller synpunkter på inne-hållet i handledningen kan ställas till enheten för Redovisning inom ESV (tfn 08-6904591, fax 08-690 4105). Frågor som gäller den praktiska tillämpningen på respek-tive myndighet kan ställas till myndighetens revisor vid Riksrevisionsverket.

8


I detta avsnitt redogörs för klassificeringen av de olika beståndsdelar som en fastig-het kan tänkas bestå av. Hur anskaffningsvärde bestäms, hur den ekonomiska livs-längden fastställs samt aktivering av utgifter under olika omständigheter (ombygg-nad, reparationer m.m.) tas upp under respektive avsnitt. I redovisningen är detviktigt att skilja mellan fastighet och lokal. Begreppet fastighet innebär i detta sam-manhang att staten genom myndigheten har äganderätt till fastigheten. På fastighetbelöper driftskostnader och kapitalkostnader, medan lokal avser ett hyresförhållandedär myndigheten har ett hyreskontrakt med en fastighetsägare. För en lokal upp-kommer således en hyra och i vissa fall förbättringsutgift på annans fastighet. Loka-ler behandlas i avsnitt 7.

Är en fastighet omsättnings- elleranläggningstillgång?Huvudregeln är, enligt 15§ bokföringsförordningen (1979:1212) (SBF), att fastig-heter utgör anläggningstillgångar i myndigheten om fastigheten är avsedd att sta-digvarande brukas eller innehas i verksamheten. Det är syftet med innehavet vidanskaffningstillfället som är avgörande för huruvida tillgången skall klassificeras somen omsättnings- eller anläggningstillgång.

Till anläggningstillgångar skall även hänföras förbättringsutgifter på annans fast-ighet, dvs. ny-, till- och ombyggnad som en hyresgäst vidtar samt väsentliga utgifterför reparationer och underhåll.

En fastighet klassificeras som omsättningstillgång om avsikten redan vid an-skaffningen är att den skall avyttras inom en snar framtid. Att en fastighet behandlassom omsättningstillgång innebär att den skall redovisas och värderas som andraomsättningstillgångar.

Klassificeringen av en fastighet sker vid anskaffningstillfället. Det innebär att detär vid tillfället för köp, överföring eller donation, som myndigheten skall avgöra omfastigheten är anläggningstillgång eller omsättningstillgång. En fastighet som ärupptagen i redovisningen som anläggningstillgång och som myndigheten beslutaratt sälja omklassificeras således inte till omsättningstillgång.

Leasade fastigheter1

Enligt 13 § SBF skall även fastigheter som innehas genom avtal om finansiell leasingredovisas som en tillgång. Dessa leasade tillgångar bokförs som anläggningstillgångav leasetagaren, medan den framtida förpliktelsen att betala leasingavgifter tas uppsom en skuld.

Den leasade tillgången tas i balansräkningen upp till det lägsta av (1) ett beräk-nat verkligt värde, efter avdrag för sådana fördelar som tillfaller leasegivaren, ellertill (2) nuvärdet av minimileaseavgiften. Nuvärdet beräknas med hjälp av den räntasom leasingavtalet grundas på. Om denna ränta inte är känd används myndighetenslåneränta. Den skuld som redovisas i balansräkningen skall vid anskaffningstillfälletvara lika stor som det värde som beräknats för leasingobjektet enligt det lägsta avpunkt (1) och (2) ovan. Redovisningsrådets Rekommendation nr 6, Redovisning avleasingavtal, kan tjäna som ytterliggare vägledning vid frågor kring redovisning avfastigheter som innehas genom finansiellt leasingavtal.

1. Klassificering avfastigheter

1 Det är ovanligt att fastigheter leasas inom staten

9


Fastighetens olika beståndsdelarEnligt SBF skall mark och byggnader redovisas under en gemensam post i balansräk-ningen, Byggnader, mark och annan fast egendom. Detta hindrar inte att myndighetenredovisar byggnader och mark under separata poster om det ger en mer rättvisandebild av myndighetens verksamhet. Även markanläggningar redovisas under ovanstå-ende post men särredovisas i bokföringen. Mark- och byggnadsinventarier redovisasunder posten Maskiner, inventarier, installationer m.m.

Gränsdragningen mellan mark och byggnad och mellan byggnad och inven-tarier överstämmer inte alltid civilrättsligt med den uppdelning som görs i årsredo-visningen, t.ex. redovisas tillgångar för den industriella driften ofta som inventariertrots att de civilrättsligt tillhör byggnaden.

ByggnadEn byggnad kan bestå av dels huskroppen, dels vissa inventarier. Sådana inventariersom är anskaffade för byggnadens allmänna användning, klassificeras som bygg-nad. Exempel härpå är ledningar för byggnadens allmänna funktion, personhissar,värmepannor, elektriska ledningar och ventilationssystem.

ByggnadsinventarierByggnadsinventarier är sådana delar och tillbehör som skall användas i den verksam-het som bedrivs i byggnaden. Det kan gälla varuhissar, vattenledningar och avloppför tillverkningsändamål, räls, värmeanläggningar, ventilation och skorstenar föratt avleda gaser som uppstår i en tillverkningsprocess. Byggnadsinventarier före-kommer inte i byggnader som används för bostadsändamål.

Observera att det finns två typer av inventarier enligt denna indelning; 1) tillbyggnad räknas sådana delar och tillbehör som tjänar till att byggnaden skall kunnaanvändas, såsom personhissar, ventilation, värmepanna och värmeledningar, samtelektriska ledningar för att byggnaden ändamålsenligt skall kunna fungera, och 2)till byggnadsinventarier räknas sådana inventarier som används för att den verksam-het som bedrivs i byggnaden skall kunna fortgå obehindrat.

Fördelning mellan byggnad ochbyggnadsinventarierNyanskaffade inventarier som är avsedda för såväl den verksamhet som bedrivs påfastigheten som för byggnadens allmänna användning fördelas mellan tillgångsslagenbyggnad och byggnadsinventarier i förhållande till hur stor del som tjänar den verk-samhet som bedrivs på fastigheten respektive byggnadens allmänna användning.Nya inventarier brukar dock till sin helhet hänföras till byggnad eller inventarier om75 % eller mer är hänförbar till byggnad eller inventarier.

Tomter och markTill mark hör tomt avsedd för bebyggelse och skogsmark samt nationalparker. Ävenskogsmark som används som militärt övningsområde räknas till mark.

MarkanläggningMed markanläggning avses på marken utförda anordningar av permanent natursamt vissa typer av markarbeten. Till markanläggning räknas följande:

l kostnader för rivning av byggnad eller annat som funnits på fastighetenl olika anordningar som t.ex. vägar, kanaler, hamninlopp och andra

tillfarter, körplaner, parkeringsplatser, landningsbanor, planteringar,fotbollsplaner, tennisbanor eller därmed jämförlig anläggning förpersonal eller allmänheten,

l brunnar, källare och tunnlar eller dylikt om de inte är att hänföra tillbyggnad.

10


Markanläggningar särredovisas från mark i bokföringen eftersom markanläggningär föremål för avskrivning.

MarkinventarierI anskaffningsvärdet för markanläggning inräknas inte sådana delar och tillbehörsom avses att användas i driften. Dessa inventarier benämns markinventarier. Detinnebär att till markanläggningar hänförs inte sådana anordningar som är avseddaatt användas tillsammans med maskiner eller andra för stadigvarande bruk avseddainventarier, eller sådana inventarier som används för viss verksamhet såsom funda-ment, t.ex. industrispår och andra tillgångar som används för den industriella drif-ten. Dessa tillgångar klassificeras som markinventarier.

Skillnad mellan klassificering iredovisningen och i förvaltningenI myndighetens (externa) balansräkning skall byggnad och mark redovisas underposten Byggnad, mark och annan fast egendom. I bokföringen behöver posten förde-las på byggnad, mark och markanläggningar. Internt kan en myndighet däremotsjälv välja vilken benämning fastigheten skall ha. Om myndigheten vill ha en annanklassificering i sin förvaltning kan det lösas genom en matris, exempelvis på följandesätt:

Fastighetstyp A Fastighetstyp B Totalt anskaff-ningsvärde

Byggnader 100 200 300Markanläggningar 50 300 350Mark 10 0 10

Summa 160 500 660

KomponentavskrivningsmodellNågra statliga myndigheter använder en s.k. komponentavskrivningsmodell sominnebär att en upprustningskostnad aktiveras och skrivs av per komponent, t.ex.fasad, stammar etc. För komponenterna fastställs en ekonomisk livslängd utifrån enbedömning av respektive komponents ekonomiska livslängd, med hänsyn taget tillfastighetens återstående livslängd.

Fördelen med modellen är att tidpunkten för renovering av byggnader påverkarinte i lika stor utsträckning utfallet i resultaträkningen, som i de fall de utgör ettavskrivningsobjekt. Nackdelen är att det är tidskrävande för myndigheten att delaupp och skriva av byggnader i olika komponenter. Dessutom krävs att myndighetenhar ett redovisningssystem som klarar av att dela upp byggnader i flera avskrivnings-objekt. I de fall myndigheten använder en komponentavskrivningsmodell bör denanvändas för samtliga fastigheter. Det skall även framgå i not till årsredovisningenatt modellen används.

Komponentavskrivningsmodellen kan användas enligt 15 § bokförings-förordningen. Eftersom tillämpningen i vissa delar är komplicerad torde modellenendast vara intressant att tillämpa av myndigheter som har ett stort fastighetsinnehav.Handledningen kommer inte gå närmare in på hur modellen i praktiken tillämpas.

11


Enligt 20§ SBF skall varje myndighet upprätta och föra register över sina inventa-rier och anläggningstillgångar. Anläggningsregistret bör innehålla uppgifter som gördet möjligt att identifiera tillgången, uppgift om tidpunkt för anskaffningen,anskaffningsvärdet och uppgift om av- och nedskrivningar. Detta innebär att deuppgifter som myndigheten i förekommande fall skall lämna i balansräkningen elleri not skall återfinnas i anläggningsregistret.

I anläggningsregistret skall myndigheten redovisa samtliga anläggningstillgångar,dvs. även de som är helt avskrivna men fortfarande innehas av myndigheten. Isamband med en överlåtelse eller utrangering skall en notering göras i anläggnings-registret och senast i samband med årsbokslut skall de avföras ur registret. Sam-mansatta maskinanläggningar bör behandlas som en tillgång i anläggningsregistret.

Maskiner och inventarier som är likartade och som samtidigt har ett lågt värdeoch är anskaffade vid samma tidpunkt utgör ett undantag från huvudregeln att varjetillgång värderas var för sig. För sådana inventarier som uppfyller dessa tre kriterierkan anskaffningsvärdena summeras och registreras tillsammans i anläggningsregistret.

Korttidsinventarier och inventarier med ringa värde registreras normalt inte ianläggningsregistret, utan kostnadsförs anskaffningsåret. Ett undantag är dock attstöldbegärliga inventarier av ringa värde bör registreras i anläggningsregistret.

Även hemliga anläggningar skall registreras i ett anläggningsregister. Sådantregister över hemliga anläggningar bör lämpligen hemligstämplas och förvaras påså sätt att informationen skyddas.

Samtliga ägda fastigheter för vilka myndigheten har förvaltningsansvaret registre-ras i anläggningsregistret och på dessa bör även lagfart finnas. Det skall således varamöjligt att verifiera att myndigheten förvaltar anläggningarna för staten räkning.

Föreskrifter för anläggningsregisterI 20 § SBF föreskrivs att myndigheten ansvarar för att organisation och rutiner utfor-mas så att redovisningen sker på ett tillförlitligt sätt och att tillgångarna skyddas. Detär nödvändigt att upprätthålla god intern kontroll, vilket kräver tillgång till detaljeradeuppgifter om verksamhetens anläggningstillgångar. För att de krav som ställs i 11 §förordningen om myndigheters årsredovisning m.m. (FÅR) och i 13-14 §§ samt 17 §SBF på redovisning av anläggningstillgångar skall kunna uppnås bör inventering avanläggningstillgångar ske årligen och uppgifterna om anläggningstillgångarna sam-las i anläggningsregistret.

Utgångspunkt vid värdering av anläggningstillgångar är att varje tillgång skallvärderas för sig, och avskrivningsplaner bestämmas individuellt utifrån ekonomisklivslängd. Nedanstående uppgifter skall framgå av anläggningsregistret så att när entillgång utrangeras eller avyttras skall oavskrivet restvärde kunna fastställas.

1. Uppgifter som gör det möjligt att identifiera tillgången2. Anskaffningsvärde3. Tidpunkten för anskaffningen4. Av- och nedskrivningar5. Avskrivningstid6. (Uppskrivningar)

2. Anläggningsregister

12


Exempel 1. Anläggningsregister

Anläggningsregister (tkr)

Anskaffningsvärde Anskaffningsvärde Anskaffnings- Ackumulerad Avskriv-Benämning mark byggnad tidpunkt avskrivning ningstid (år)

Kopparslagaren 10 150 2500 1995-10-01 240,0 40

Kopparslagaren 10b 0 250 1998-11-30 3,6 40

Summa 150 2750 243,6

I detta exempel visas en fastighet, Kopparslagaren 10, med anskaffningsvärdet2 500 tkr per anskaffningsdagen 1995-10-01, och en ombyggnation för 250 tkr.Ombyggnationen avskrivs enligt plan från tillträdesdagen 98-11-30.

13


Detta avsnitt tar upp frågan om hur fastighetens anskaffningsvärde bör beräknas isamband med till exempel köp, egen produktion, donation eller överföring. Avslut-ningsvis behandlas fastigheter som är att betrakta som omsättningstillgång. Endastmyndigheter som har regeringens tillstånd får förvalta fastigheter enligt förordning(1993:527) om förvaltning av statliga fastigheter m.m. Myndigheter som inte harregeringens tillstånd att förvalta fastigheter kan dock ta emot fastigheter som gåvaom ändamålet har ett nära samband med myndighetens verksamhet, och donationeninte strider mot bestämmelserna i donationsförordningen (1998:140).

Fastigheterna skall i bokföringen tas upp var och en för sig. Kollektiv värderingkan endast i undantagsfall tillåtas. Värderingen skall då vara förenlig med godredovisningssed.

Köp av fastigheterEn fastighet som klassificerats som en anläggningstillgång skall värderas till an-skaffningsvärde. Anskaffningsvärdet för en fastighet inkluderar enligt godredovisningssed samtliga utgifter som myndigheten haft för att anskaffa fastigheten.Exempel på sådana utgifter är:

l köpeskilling,l lagfartskostnader,l provkörning eller intrimning (om det är normalt för anläggningen),l direkta och indirekta kostnader för upphandling,l reparations- och underhållskostnader i samband med förvärv (om det

är ett väsentligt belopp i förhållande till inköpspriset och åtgärden ärvärdehöjande).

Ovanstående punkter kan innehålla kostnader av följande slag:l material,l lönekostnader och sociala avgifter,l externa tjänster,l administrationskostnader,l arkitekttävlingar (kan avse reparationer och underhåll på nyinköpt

fastighet, ny- eller ombyggnad),l konsulter,l fastighetsvärdering,l besiktning.

Exempel 2. Köpt fastighetI en fastighetsförvaltande myndighet måste man tillfredsställa ökade behov av ut-rymme för sin verksamhet och fattar beslut om förvärv av en fastighet1 . En pro-jektledare på myndigheten får i uppdrag att undersöka lämpliga objekt. Till sin hjälphar projektledaren en handläggare. De kontaktar en fastighetsmäklare för att finnalämpligt objekt. Fastighetsmäklaren tar 10 % av köpeskillingen i arvode, och finnernågra fastigheter av vilka man väljer ett objekt, fastigheten Kronan. En fas-tighetsvärdering på Kronan utförs av fastighetsmäklaren, utgift 50 tkr. Fastigheten

3. Beräkning avanskaffningsvärde

1 Detta exempel utgör en förenkling såtillvida att de upphandlingsbestämmelser som kan vara aktuella intebeaktats. Inom ramen för sitt förvaltningsuppdrag får fastighetsförvaltande myndigheter besluta om investeringar ifastigheter upp till ett belopp av 10 miljoner kronor.

14


är i behov av reparation och underhåll. Köpeskillingen fastställs till 3.000 tkr. Enarkitekttävling utlyses, och Johnson Arkitektbyrå vinner med bästa förslag. Arkitek-ternas arbete kostar enligt offert 150 tkr. Reparationer och underhåll upphandlas,och Entreprenören AB ger bästa offert på renoveringen, utgift 500 tkr. Hela admi-nistrationen för förvärvet har för ekonomichefen tagit 60 arbetstimmar, och förhandläggaren 75 arbetstimmar. Kostnad för besiktning uppgår till 10 tkr. Ingenlagfartskostnad föreligger. Den totala kostnaden för anskaffningen av fastighetenuppgår efter tillträdet till följande:

Arbetstid Månadslön Månadslön Provision Kronori timmar brutto brutto/tim

Köpeskilling 3 000 000Fastighetsmäklarens prov. 0,1 300 000Fastighetsvärdering 50 000Arkitektbyrå 150 000Reparation & underhåll 500 000Besiktning 10 000Lön projektledare 60 25000 156,3 9 375Lön handläggare 75 17000 106,3 7 969Arbetsgivaravgifter 5 723

Totalt anskaffningsvärde 4 033 067

Fastighetens anskaffningsvärde uppgår till 4.033 tkr2, som införs i an-läggningsregistret. Anskaffningsvärdet på fastigheten skall delas upp på byggnadoch mark. Anskaffningsvärdet konteras på konto 111 Byggnader och 112 Mark ibaskontoplanen.

Egen produktion av fastigheterProjekteringskostnaderna i samband med egen produktion skall ingå i fastigheternasanskaffningsvärde. Med hänsyn till den klassificering av fastigheter som skall görasär det nödvändigt att entreprenören specificerar vilka kostnader som avser byggna-der, markanläggningar och inventarier.

Under byggtiden redovisas utgifterna på kostnadskonton och överförs vid bok-slut till kontot pågående nyanläggning. Detta görs på grund av att natio-nalräkenskaperna, vid Statistiska centralbyrån, behöver information (via S-koderna),i de fall myndigheten bygger upp en anläggningstillgång i egen regi, vilka kostnads-slag som produktionen av anläggningen innehåller. När byggnadsarbetet är avslu-tat, dvs. slutbesiktigat och godkänt, överförs utgifterna till respektive konto förbyggnader och konto för markanläggningar i kontogrupp 11. Mark- och byggnad-sinventarier tas upp i kontogrupp 12. Observera att i de fall byggnaden utgör enanläggningstillgång (vilket ju vanligtvis är fallet) skall även de utgifterna som speci-ficeras i 17 § SBF ingå i byggnadens anskaffningsvärde. De kan till exempel utgörasav sådana utgifter som framgår av exempel 2 ovan.

Fördelning av anskaffningsvärdet på olika tillgångsslag görs först då anläggningentas i bruk. I stora projekt är det vanligt att vissa delar av anläggningen färdigställsoch tas i bruk tidigare. Dessa tillgångsvärden skall då fördelas och börja avskrivasenligt plan.

Exempel 3. Pågående nyanläggningMyndighet C skall flytta, och behöver utrymmen på sin nya ort. Regeringen fattarett beslut om att uppföra en fastighet på orten. En fastighetsförvaltande myndighetanskaffar en tomt med en befintlig byggnad. Begärd köpeskilling är 1.200 tkr. Den

2 Av praktiska skäl redovisas beloppen i handledningen i tkr.Myndigheten skall i bokföringen ta upp anskaffningsvärdet i kronor.

15


befintliga byggnaden rivs, då den var i dåligt skick, utgift 500 tkr. Projektgruppenhar arbetat sammanlagt 300 timmar, varav lönekostnader uppgår till 39 tkr ocharbetsgivaravgift ca 13 tkr. Efter arkitekttävlingen anlitas den vinnande arkitektenför att genomföra sitt förslag. En entreprenör vinner anbudsrundan och hela ny-byggnationen till fast pris kostar enligt offerten 6.700 tkr. Byggnaden skall tas i bruki september 1999. Fram till den 31 december 1998 har 3.100 tkr betalats tillentreprenören för utförda arbeten. De utgifter som dittills belöpt på denna fastighetär följande:

Kronor

Tomt 1 200 000Rivning 500 000Projekteringskostnader 300 000Arkitekttävling 150 000Konsulter 60 000Administrationskostnader 50 000Utredningskostnader 60 000Lön till projektgrupp 39 000Sociala avgifter 12 870Entreprenör 3 100 000

Summa 5 471 870

På konto 1272 Pågående nyanläggning i egen regi tas det dittillsvarandeanskaffningsvärdet 4.272 tkr upp vid bokslutet. Den del av anskaffningsvärdet somhänförs till mark ( 1 200 tkr) redovisas på konto 112.

Under 1999 fortgår arbetet med byggnaden, och den 30 augusti är byggnadenklar och inflyttning sker. Det totala anskaffningsvärdet blir:

Kronor

Anskaffningsvärde 31/12 1998 5 471 870Entreprenör 3 600 000Räntekostnader under byggtid 250 000Administrationskostnader 15 000

Summa 9 336 870

Då fastigheten är uppförd och tas i bruk fördelas anskaffningsvärdet 9.337 tkrpå byggnad, byggnadsinventarier och markanläggning. Mark bokförs dock vidanskaffningstillfället.

Fördelning Byggnad Byggnads- Mark- Mark Summainventarier anläggningar

Entreprenör 5 800 000 200 000 700 000 6 700 000

Köpeskillingtomt 1 200 000 1 200 000

Övrigakostnader 1 264 446 172 424 1 436 870

Summa 7 064 446 200 000 872 424 1 200 000 9 336 870

I byggnadsinventarier kan exempelvis ingå säkerhetsdörr, larmutrustning, PC-kablar och telekablar. I markanläggningar ingår parkeringsplats, uttag för motor-värmare, rabatter och planteringar. En fördelningsnyckel bör användas för att för-dela de övriga kostnaderna på markanläggning och byggnad. I detta exempel utgör

16


kostnader från entreprenör för markanläggningar 12 procent av motsvarande kostna-der för byggnad. Här har således totala övriga kostnader hänförts till byggnad med88 procent, och resten till markanläggning. De anskaffningsvärden som har för-delats omförs sedan till följande konton:

111 Byggnad125 Byggnadsinventarier113 Markanläggningar

Anskaffningsvärde för markMed anskaffningsvärde avses köpeskilling för mark samt utgifter i samband medförvärv, t.ex. lagfart, fastighetsbildning, gatumark etc. Tomter och mark skall inteskrivas av, utan en eventuell värdeminskning hanteras genom nedskrivning av fast-igheten, enligt 17 § SBF.

Tvistiga skulder som ärhänförbara till fastigheterEn skuld kan vara tvistig på grund av att myndigheten har någon invändning, t.ex.beträffande skuldens existens, beloppets storlek eller kvaliteten på det levererade.En myndighet skall alltid bokföra erhållna fakturor om tvisten rör beloppets storlekeller kvaliteten på det levererade enligt BFN U 88:11. Skulden skall avföras förstnär det står klart att det inte föreligger någon skuld eller när skulden har upphört(oftast genom betalning). Vid bokslut skall myndigheten värdera skulden.

I de fall byggnaden tas i drift innan skulden är fastställd bör den ingå i anskaffning-svärdet till den del som är aktiverbart enligt 15 och 17 § SBF. Endast i de fallmyndigheten har god grund för att skriva ned skuldbeloppet bör något annat be-lopp än fakturabeloppet ligga som grund för att bedöma anskaffningsvärdet påfastigheten. Om beloppet är väsentligt bör myndigheten vid bokslut även lämnainformation i not att skulden är tvistig. I de fall skulden fastställs till ett annat beloppän vad som finns i balansräkningen kan myndigheten, om beloppet är väsentligt,behöva ändra fastighetens anskaffningsvärde.

Donation av fastighetI 20 § donationsförordningen anges att myndighet som tagit emot en donation avstörre värde skall lämna information om detta i årsredovisningen. Enligt 18§donationsförordningen skall egendomen särredovisas i årsredovisningen om denutgörs av fast egendom, tomträtt eller byggnad som är lös egendom.

I 17 § SBF fastställs att en myndighet som tar emot en fastighet utan vederlag,eller då mottagandet sker till vederlag som väsentligt underskrider fastighetens verkligavärde, skall anskaffningsvärdet utgöras av ett beräknat värde vid förvärvstidpunkten.Det beräknade värdet bör motsvaras av marknadsvärdet, eller om sådant inte gåratt fastställa, ett bedömt bruksvärde.

Överföring av fastighetBegreppet överföring används då en fastighet övergår från en myndighet till enannan myndighet utan vederlag, dvs. där den mottagande myndigheten inte erläg-ger någon köpeskilling för fastigheten. En överföring kan även ske av lånefinansieradefastigheter om avsikten är att dessa skall överföras till bokförda värdet och nya lånendast tas upp för att lösa den avlämnande myndighetens lån. Det ingående värdetpå fastigheten skall verifieras med ett lämpligt underlag.

17


Det finns två typer av överföring:

1. Överföring av verksamhet från myndighet A till myndighet B(alternativt överförs hela myndigheten A till myndighet B) därfastighet ingår i verksamheten.

2. Överföring av enskild fastighet från myndighet A till myndighet B.

Olika regler för hur fastigheten tas upp i redovisningen gäller för de båda ty-perna.

Överföring av verksamhet i vilken fastighet ingårDå en verksamhet överförs från en myndighet till en annan skall fastigheten hos denmottagande myndigheten enligt föreskrifterna till 17§ SBF tas upp till det bokfördavärdet hos den överförande myndigheten. Detta innebär att statens fastighetsinne-hav inte påverkas, vilket är korrekt med tanke på att ändamålet med fastighetsinne-havet inte ändrats. Däremot kan framtida avskrivningar på överförda tillgångar ändrasi de fall den mottagande myndigheten har en annan bedömning av den ekonomiskalivslängden.

När en fastighet överförs mellan två myndigheter sker i egentlig mening intenågon försäljning/investering. Den avlämnande myndigheten bokför anlägg-ningstillgång kredit och statskapitalet debet om tillgången är finansierad med an-slag. Den mottagande myndigheten redovisar vice versa. I de fall fastigheterna ärfinansierade med lån kan normalt inte lånet överföras från en myndighet till enannan, vilket skulle vara den enkla lösningen. Den mottagande myndigheten måsteta upp ett lån som sedan den avlämnande myndigheten använder att återbetala lånetför överförda anläggningstillgångar.

Överföring av enskild fastighetDå en enskild fastighet överförs från en myndighet till en annan myndighet tasfastigheten upp till det bokförda värde den hade hos den avlämnande myndigheten.Om det bokförda värdet väsentligen avviker från det uppskattade marknadsvärdetpå fastigheten eller från ett bedömt bruksvärde hos den mottagande myndighetenbör anskaffningsvärdet justeras till detta värde genom upp- eller nedskrivning enligtföreskrifterna till 17 § SBF.

Exempel 4. Överföring av fastighet med restriktionEn fastighet överlåtes från myndighet A, där den redovisats till ett värde i nivå medmarknadsvärdet, till myndighet B, som i samband med överlåtelsen belägger fastig-heten med en restriktion. Hur skall överföringen redovisas och till vilket värde börmyndigheten B ta upp fastigheten?

Fastigheten bör värderas till ett bedömt bruksvärde med hänsyn tagen till derestriktioner som finns på fastigheten. Utgångspunkten vid värderingen kan till ex-empel vara det genomsnittliga marknadsvärdet för en likvärdig fastighet eller ettgenomsnittligt återanskaffningsvärde. Anledningen till att genomsnittliga värden böranvändas är att myndigheten bör justera dels för konjunkturlägets påverkan påfastighetens värde, dels för eventuella skillnader mellan olika objekts beskaffenhet.

Fastighet som omsättningstillgångEn fastighet som redovisas som omsättningstillgång skall värderas som andra om-sättningstillgångar, det vill säga till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde.Det verkliga värdet beräknas som uppskattat försäljningspris vid en normal försälj-ning, minskat med de beräknade indirekta och direkta kostnaderna för försäljning,eller till återanskaffningsvärde om fastighetens beskaffenhet eller annan omständig-het motiverar detta.

18


Anskaffningsutgiften för en fastighet brukar i avskrivningshänseende delas upp ifyra kategorier; mark, markanläggningar, byggnad och inventarier. Avskrivningarnär det gäller förbättringsutgift på annans fastighet behandlas i avsnitt 7.

Utgifterna för anskaffning av byggnad, markanläggningar samt mark- ochbyggnadsinventarier kostnadsförs genom årliga avskrivningar. Avskrivningens stor-lek beräknas med viss procent per år räknat på tillgångarnas anskaffningsvärde.Avskrivningar görs från den tidpunkt då tillgången är färdigställd eller inköpt ochkan tas i bruk. För mark görs inga avskrivningar. I stället behandlas en beståendevärdeminskning genom nedskrivning av fastighetens bokförda värde.

Olika avskrivningstider kan tillämpas på olika delar av samma byggnad. Avskriv-ningar skall framgå av not i myndighetens årsredovisning, och upplysning om redovis-ningsprinciper och värderingsprinciper skall ingå i årsredovisningen (detta behandlas iavsnitt 8). Byggnadsinventarier skrivs av och redovisas tillsammans med andra inventa-rier. På fastigheter som klassificerats som omsättningstillgång görs inga avskrivningar.

Anslutningsavgifter (till exempel avgifter för anslutning av fastighet till fjärrvär-meanläggning, VA- eller eldistributionsnät eller till kabel-TV) behandlasavskrivningsmässigt som inventarier.

Ekonomisk livslängd ochavskrivningstiderMed ekonomisk livslängd avses det antal år som tillgången ur ett ekonomiskt per-spektiv är användbar för myndigheten, dvs. det antal år som den bedöms kunnabidra till verksamheten på ett ekonomiskt försvarbart sätt, eller – för en hyresfastig-het – till det ekonomiska resultatet. Livslängden beror bland annat påbyggnadsmaterialens hållbarhet och den tekniska utvecklingen, slitage och nytt-jande osv. Bedömningen är till viss del subjektiv och ofta baserad på en schablon därtillgångar av samma slag åsätts samma ekonomiska livslängd. Riksskatteverket (RSV)har utfärdat rekommendationer (RSV Dt 1996: 6) om de procentsatser som före-tag skall tillämpa när de tar fram taxeringsunderlaget för olika slag av byggnader.Om värdeminskningen på en byggnad bedöms vara större/mindre kan företagen isin redovisning tillämpa en annan avskrivning. I praktiken brukar dock företagentillämpa samma avskrivningstider i redovisningen som i taxeringsunderlaget.

RSV:s rekommendation kan ses som en utgångspunkt för att fastställa eko-nomisk livslängd också för statligt ägda fastigheter. I de allmänna råden till 17 §SBF rekommenderas att den ekonomiska livslängden för byggnader och markan-läggningar bör ligga i intervallet 30–40 år.

Vid ombyggnad av en fastighet ses ombyggnationen som en separat del avfastigheten, vilket innebär att avskrivning görs separat på anskaffningsvärdet förombyggnaden. Om ombyggnationen förlänger hela byggnadens ekonomiska livs-längd från 30 till 40 år, skulle den ursprungliga byggnadens avskrivningsplan kunnaförlängas med 10 år till 40 år.

Avskrivning påbörjas normalt sett den månad då fastigheten tas i bruk. Förköpt anläggning innebär det att avskrivningar görs från överlåtelsedatum, det villsäga tillträdesdatum. För egentillverkad anläggning påbörjas avskrivningar den månaddå tillgången är färdigställd och kan brukas för avsett ändamål. Då en del av ettstörre projekt har färdigställts och tas i bruk innan hela projektet är avslutat, skall en

4. Avskrivning, nedskriv-ning och uppskrivning

19


omföring av denna del ske från pågående nyanläggning till balansposten för mark-anläggning, byggnad, etc. Avskrivning påbörjas så snart den färdigställda delen hartagits i bruk, se exemplet nedan.

Exempel 5. När skall avskrivning påbörjas?Myndigheten köper fastigheten Alfa. Enligt kontraktet har köpet kommit till ståndden 1 maj 1998, medan tillträdesdatum är den 1 juni 1998. Avskrivningar påbörjasfrån och med juni månad.

Myndigheten uppför en byggnad på fastigheten Beta. Projektet skall vara klartden 1 oktober 1999. I april 1998 är byggnaden Beta A (som ingår i fastighetenBeta) färdigställd och inflyttning sker direkt. Anskaffningsvärde för byggnad Beta Afastställs och avskrivning påbörjas från april månad.

Det finns i huvudsak tre avskrivningsformer; linjär, progressiv och degressiv av-skrivning. Den linjära bör normalt tillämpas enligt allmänna råd till 17 § SBF.

Exempel 6. Linjär avskrivningMyndighet A har köpt en fastighet med byggnad och markanläggningar. Tillträdes-datum är den 1 maj 1999. Byggnaden är i huvudsak av trä, anskaffningsvärde 3.500tkr, medan markanläggningarna består av parkeringsplats, körplan och plantering,anskaffningsvärde 700 tkr.

Ekonomisk livslängd: Byggnad 33 årAvskrivning: 3% på anskaffningsvärdet

Ekonomisk livslängd: Markanläggning 20 årAvskrivning: 5 % på anskaffningsvärdet

Avskrivningar påbörjas den 1 maj 1999. Vid räkenskapsårets slut har avskriv-ning skett på byggnad med (3.500*0,03*8/12) 70 tkr, och på markanläggningarmed (700*0,05*8/12) 23 tkr.

Avskrivning vid leasingEn fastighet som innehas genom ett finansiellt leasingavtal skall skrivas av enligt de princi-per myndigheten fastställt för fastigheter som myndigheten förvaltar för statens räkning.

NedskrivningUnder vilka omständigheter kan det vara berättigat att göra en nedskrivning? Omen byggnad som skrivs av enligt plan visar sig ha en kortare ekonomisk livslängd änmyndigheten trott då avskrivningsplanen ursprungligen gjordes, skall avskrivnings-planen jämkas så att större avskrivningar görs i fortsättningen. Men om byggnadensvärde minskar oförutsett och kraftigt, skall en engångsåtgärd vidtas, dvs. en ned-skrivning av byggnadens bokförda värde.

Varaktig nedgångExempel på när en anläggnings värde kan anses gått ned:

1. Nya och effektivare anläggningar finns på marknaden, vilket leder till attanläggningens användning väsentligt minskar i omfattning.

2. Om anläggningen används till ett annat ändamål än planerat. Enjämförelse kan ske med vad en anläggning skulle kosta som uppförtsför ändamålet.

3. Anläggningen förslits snabbare än vad myndigheten förutsett så att denekonomiska livslängden förkortas (i första hand skall avskrivnings-planen för anläggningen justeras).

20


I de fall nedskrivning av fastigheten skett är det viktigt att skäl för nedskriv-ningen framkommer i myndighetens årsredovisning. Information om detta kan lämnast.ex. i en not.

UppskrivningEn eventuell uppskrivning skall göras i samband med årsbokslut, och de kriteriersom gäller för om en fastighet skall få skrivas upp är, enligt tillämpningsföreskriftertill 17 § SBF, följande:

1. Värdeökningen skall vara väsentlig, vilket innebär att verkligt värdeskall överstiga bokfört värde med minst 20 %. Detta verkliga värde kanutgöras av marknadsvärde eller avkastningsvärde.

2. Värdet skall vara bestående, och får således inte baseras på tillfälligthöga priser. Risken för framtida nedskrivningsbehov skall vara minimal.

3. Det högre värdet skall kunna dokumenteras, till exempel i form av enextern (marknads-) värdering. Subjektiv bedömning av värdet ger inteskäl för uppskrivning.

4. Återstående livslängd på fastigheten bör vara längre än tio år, ochdärför kommer i princip endast mark och byggnad att kunna bliföremål för uppskrivning.

Myndigheter som väljer att värdera upp anläggningstillgångar förutsätts göradetta på ett systematiskt sätt i enlighet med en i myndigheten fastlagd redo-visningsprincip, enligt föreskrifterna till 17 § SBF.

Vid en uppskrivning av en fastighet skall det uppskrivna beloppet fördelas mel-lan mark och byggnad.

Enligt 17 § SBF skall det belopp varmed uppskrivning skett användas till upp-skrivning av statskapital eller föras till annan specificerad post på balansräkningenspassivsida. Detta gäller även lånefinansierad tillgång.

I de fall myndigheten beslutar om en uppskrivning skall det uppskrivna beloppetredovisas under uppskrivningskapital enligt föreskrifterna till 17 §. Uppskrivningarredovisas under uppskrivningskapital eftersom det är väsentligt att statsmakternaoch myndigheterna kan utläsa – t.ex. vid en försäljning – vilka medel som ursprung-ligen har finansierats från statsbudgeten.

Det nya värdet på fastigheten efter uppskrivning skall utgöra bas för fortsattaavskrivningar. Den del av avskrivningen i resultaträkningen som är hänförbar till detuppskrivna beloppet kommer att omföras till uppskrivningskapital nästföljande ochkommande år, när årets kapitalförändringar överförs till balanserad kapitalförändring.

Exempel 7. Uppskrivning av fastighetEn centralt belägen fastighet köptes 1990 för 2.600 tkr (anskaffningsvärde).Anskaffningsvärdet fördelar sig på byggnad 2.500 tkr och mark 100 tkr.

Avskrivning enligt plan sker med 3 % på byggnaden under dess ekonomiskalivslängd. Byggnadens bokförda värde är strax före bokslut i december 1998 1.900tkr. På grund av att värdet på fastigheten väsentligt överstiger det bokförda värdetfinner myndigheten att det är befogat att göra en värdering av fastigheten. En ex-tern värdering görs och fastighetens värde fastställs till 3.700 tkr. En ökning med(3.700 - (1.900 + 100)) = 1 700 tkr har skett, vilket fördelar sig på 1 300 tkr förbyggnad och 400 tkr för mark.

Den ekonomiska livslängden har varken blivit längre eller kortare av värde-ringen, och är således fortfarande 33 år varav 8 år har gått. Således skall även ifortsättningen 3 % * 2.500 tkr = 75 tkr skrivas av, dessutom (1/25=) 4 % av värde-höjningen 1 300 tkr, dvs. 52 tkr. Total avskrivning blir således 75+52=127 tkr.Avskrivningen, 52 tkr, på värdehöjningen skall minska uppskrivningskapitalet un-der nästföljande år.

21


I förordningen (1996:1190) om överlåtelse av statens fasta egendom, m.m. finns enförteckning i 5 § över vilka fastighetsförvaltande myndigheter som får sälja fastegendom1 och beloppsgränser (bilaga 2). Andra fastighetsförvaltande myndigheterän de som framgår i förteckningen får uppdra åt Statens fastighetsverk att beslutaom försäljning av fast egendom.

En fastighetsförvaltande myndighet får sälja fast egendom om egendomen intealls eller endast i ringa utsträckning används i statens verksamhet och om det intefinns särskilda skäl för att egendomen fortfarande skall ägas av staten (8 §).

Hur myndigheter får disponera försäljningsinkomster framgår av kapitalför-sörjningsförordningen 16 – 23 §§ (1996:1118).

Har regeringen beslutat om försäljning av egendom som en myndighet för-valtar skall myndigheten redovisa inkomsten mot en inkomsttitel på statsbudgeten,om inte regeringen bestämmer annat (17 §).

I 18 – 21 §§ kapitalförsörjningsförordningen anges hur en myndighet får dispo-nera inkomsten i de fall den själv har beslutat om försäljningen.

Har egendomen finansierats med lån skall kvarstående lånebelopp lösas in eller,om ett nytt lån tas upp under det budgetår då tillgången såldes, detta lån direkt-amorteras med ett motsvarande belopp. Har fast egendom sålts skall dock ett eventu-ellt överskott redovisas mot inkomsttitel.(19 §)

Har egendomen finansierats med anslag skall den del av inkomsten som mot-svarar tillgångens bokförda värde betalas till statsverkets checkräkning i Riksbankenoch redovisas mot inkomsttitel. I de fall försäljningsinkomsten understiger det bok-förda värdet skall endast försäljningsinkomsten inlevereras.

Har fast egendom som finansierats med anslag sålts skall hela inkomsten inlevererasmot en inkomsttitel (20 §).

Har egendomen använts i en verksamhet för vilken regeringen har meddelat eninvesteringsplan, får myndigheten disponera inkomsten för att finansiera investe-ringar som ingår i planen (gäller även för fast egendom) (18 §).

Försäljning och utrangering avfastigheterFörsäljning av fastigheter skall enligt föreskrifterna till 15 § SBF redovisas per köpa-rens tillträdesdag.

Vid försäljning av fastighet skall enligt föreskrifterna till 17 § SBF anskaff-ningsvärdet samt de avskrivningar som gjorts på fastigheten under innehavstiden tasbort ur bokföringen, och realisationsvinst eller realisationsförlust beräknas. Dettaskall även göras vid utrangering.

Enligt föreskrifterna till 11 § FÅR skall upplysning om över- eller underskott,det vill säga realisationsvinst eller realisationsförlust, lämnas i not. I det fall realisa-tionsvinsten eller realisationsförlusten är obetydlig är det dock inte nödvändigt.

5. Försäljning och utrange-ring av fastigheter

3 Vad som sägs om försäljning av fast egendom gäller även byte av sådan egendom samt i tillämpliga delar ävenupplåtelse av tomträtt samt försäljning och byte av tomträtt och sådan byggnad som är lös egendom.

22


Exempel 8. Beräkning av reavinst/förlustVid en försäljning av en fastighet beräknas reavinsten/förlusten på följande vis:

Försäljningsintäkt- försäljningsomkostnader- bokförda värdet= realisationsvinst/förlust

I det bokförda värdet ingår tidigare aktiverade utgifter enligt följande modell:

Anskaffningspris+ omkostnader för köpet (enligt 17 § SBF)+ utgifter för ny- till- och ombyggnad+ utgifter för värdehöjande reparationer och underhåll+ eventuella uppskrivningar- ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar= bokförda värdet

Avskrivning vid försäljningAvskrivningar bör göras även försäljningsåret, om inte fastigheter säljs i början avåret, eftersom de får betydelse för beräkningen av realisationsvinstens/förlustensstorlek. Myndigheter bör göra avskrivningar för det antal månader som fastighetenhar använts av myndigheten.

23


Detta avsnitt behandlar reparationer och underhåll som sker på fastigheter sommyndigheten förvaltar för statens räkning. Reparations- och underhållskostnaderpå annans fastighet behandlas i kapitel 7.

Vad är reparationer och underhåll ?I de flesta fall är det inga problem att särskilja reparations- och underhållskostnaderfrån ny- till- och ombyggnad. Gränsdragningen kan i vissa fall vara problematisk. Ikommunalskattelagen, som kan ge vägledning i dessa frågor, avses med repara-tionsarbeten sådana åtgärder som syftar till att bevara eller återställa byggnaden iursprungligt skick som fastigheten befann sig i när den var till- eller ombyggd. Medreparationsarbeten avses ej planerade åtgärder som måste vidtas för att fastighetenskall kunna nyttjas. Exempel på underhållsåtgärder är t.ex. omtapetsering, in- ochutvändig ommålning, fasadrenovering och omläggning av yttertak.

Om fastigheten renoveras och det inte är möjligt att återställa fastigheten i ur-sprungligt skick, exempelvis beroende på den tekniska utvecklingen av byggnadsma-terial, medför detta inte automatiskt att utgifterna skall aktiveras. Kriteriet för aktive-ring av utgifterna bör vara att kvalitetsförbättringen, eller värdehöjningen, är alltförstor för att motivera att kostnaderna klassificeras som reparationer och underhåll ochkostnadsföras i resultaträkningen det år arbetena utförs. Till reparationer och under-håll kan räknas arbeten för t.ex. ommurning av skorsten, omläggning av tak, målningoch tapetsering. Hit hänförs även vissa typer av mindre ändringsarbeten i bärandedelar t.ex. nya fönster- och dörröppningar samt flyttning av innerväggar.

Bestämmelserna i kommunalskattelagen utgör ett regelverk för hur företagskall ta fram taxeringsunderlag för beskattning. I och med det starka samband somidag finns mellan beskattning och redovisning medför det att kommunalskattelagenindirekt är styrande även för hur redovisning av fastigheter bör ske i företagensårsredovisning. Kommunalskattelagen bör i detta avseende endast ses som vägle-dande för myndigheter. Det som i första hand är avgörande för om aktivering skallske eller inte är om åtgärden är värdehöjande.

Exempel 9. Skillnad mellan reparations- och underhållsarbetenrespektive ombyggnadMyndigheterna A och B skall båda se över taket till de fastigheter som de har ålagtsatt förvalta. Myndighet A använder det byggnadsmaterial som fastigheten ursprung-ligen hade och myndighet B byter till ett bättre byggnadsmaterial. Myndighet A börsåledes bokföra kostnaderna som reparationer och underhåll medan myndighet Baktiverar utgifterna då dessa är att betrakta som en ombyggnad.

Ytterligare ett fall, där gränsdragningen mellan vad som kan anses vara reparationeroch underhåll respektive ombyggnad kan vara problematisk, är då myndighetenändrar den verksamhet som bedrivs i lokalerna. Enligt kommunalskattelagen, skallåtgärder som innebär en väsentlig förändring av fastigheten inte hänföras till repa-rationer och underhåll, utan dessa kostnader är att betrakta som utgifter för om-byggnad och skall därför aktiveras.

6. Reparationer, ny-, till-och ombyggnad avfastigheter

24


Exempel 10. Bedömning av vad som är väsentlig förändring avfastighetMyndighet A förvaltar en byggnad där man vill göra om ett kontorslandskap tillkontorsrum för de anställda. Man bygger därför innerväggar, drar el, målar ochtapetserar. Myndighet A, vars verksamhet i byggnaden inte ändrats, tar upp dettasom reparations- och underhållskostnader.

Myndighet B förvaltar ett vackert gammalt stall, där veterinärverksamhet be-drivits. Byggnaden saneras, nya bärande delar och våningsplan skapas, det målasoch tapetseras. Stallet omvandlas till en kontorsbyggnad. Myndighet B aktiverarsina kostnader; de ökar byggnadens bokförda värde.

Aktivering av reparations- ochunderhållskostnader vid förvärv av fastighetReparations- och underhållskostnader är i normala fall inte att betrakta som värdehöjandeförbättringar i myndighetens verksamhet, men i vissa fall bör de aktiveras. Ett sådant fall ärom myndigheten köper en fastighet som är i stort behov av reparationer. Om reparationernamedför att fastighetens värde väsentligt ökar i värde i förhållande till anskaffningsvärdet böraktivering ske. Däremot medför stigande priser inte någon grund för aktivering.

Kostnader för reparationer och underhåll kan aktiveras om de är värdehöjandei förhållande till fastighetens skick vid anskaffningstillfället och om de uppgår tillväsentligt belopp i förhållande till byggnadens bokförda värde. Det innebär att myn-digheten för att kunna aktivera reparations- och underhållsåtgärder måste påvisa attdessa är värdehöjande. För att kunna avgöra om reparationer och underhåll ärvärdehöjande i förhållande till anskaffningstillfället bör åtgärderna på fastighetengöras inom en begränsad tid efter förvärvet.

Kriterier för aktivering av reparationer och underhåll:1. Kostnaderna uppgår till väsentliga belopp i förhållande till tillgångens

bokförda värde.2. Kostnaderna uppkommer inom en begränsad tid efter förvärvet.3. Tillgången är därefter i bättre skick än vid förvärvet.4. Värdet på tillgången har därigenom ökat.

Vad är ny- till- och ombyggnad ?Ombyggnadsarbeten är åtgärder som väsentligen förändrar byggnadens skick. IKommunalskattelagen anses en ombyggnad föreligga vid utbyte av bärande byggnads-delar som t.ex. grund, ytterväggar, bjälklag, trappstomme, undergolv samt bärandemellanväggar. Renovering av bärande delar hänförs dock till reparationer och un-derhåll och kostnadsförs därför i normalfallet.

Vid pågående till- och ombyggnad, som medför en höjning av fastighetensvärde, redovisas utgifterna som Pågående nyanläggningar i balansräkningen.

Pågående ny-, till- och ombyggnadUtgifter som avser pågående ny-, till- och ombyggnation skall senast aktiveras isamband med bokslut. När projektet är avslutat omförs beloppet till posten Byggna-der och ingår i byggnadens avskrivningsplan.

I samband med uppförande av en ny byggnad utgör saldot på kontot för på-gående ny- till- och ombyggnad anskaffningsvärdet för uppförandet dvs. utgifter förbyggnadsstomme samt utrustning, pålning, schaktning etc.

Sådana utgifter för reparation och underhåll som är en följd av en ombygg-nation aktiveras. Om till exempel en byggnad som genomgår ombyggnation mednya väggar och bärande golv, och befintliga ytor samtidigt målas och tapetseras,skall inte denna målning och tapetsering ses som reparation och underhåll, vilket deannars skulle vara, utan de skall hänföras till ombyggnationen och aktiveras.

25


7. Redovisning i sambandmed hyra av fastigheteller lokal

I detta avsnitt behandlas redovisning i samband med hyra av fastighet eller lokal.Tomt- och byggrätter tas i balansräkningen upp bland immateriella anlägg-

ningstillgångar, medan förbättringsutgifter hänförs till materiella anläggningstillgångar.

Tomt-, bostads- och byggrätterTomt- och byggrätter skall klassificeras i redovisningen som en immateriell tillgångdär anskaffningsutgiften är lika med anskaffningsvärdet. Avskrivning skall på alla im-materiella tillgångar ske med minst 20 % per år, om ej på grund av särskilda omstän-digheter avskrivning med en mindre del får anses överensstämma med god redovisnings-sed (SBF 19 §). Vad som gäller vid nedskrivning regleras i 17 § SBF. En nedskrivningskall ske om det är befogat, exempelvis om det kan fastställas att värdet på tomträttenvaraktigt gått ned. Nedskrivning redovisas som avskrivningskostnad i resultaträk-ningen. I det fall att tomträtten sägs upp i förtid skall den skrivas ned och tas bort frånbalansräkningen. Uppskrivning av immateriella anläggningstillgångar är enligt 19 §SBF inte tillåten, varför uppskrivning av tomträtt inte kan ske4 .

Bostadsrätt klassificeras som övriga aktier och andelar. Köpeskillingen för bostads-rätten utgör dess anskaffningsvärde.

Förbättringsutgifter på annans fastighetJustitiedepartementet ser för närvarande över regeringens styrning och kontroll av denstatliga lokalförsörjningen. Det innebär att myndigheternas möjligheter att fatta beslutom förbättringar på annans fastigheter kan komma att begränsas.

I de fall myndigheten utför förbättringar på annans fastighet utgör dessa för-bättringar på fastighetsägarens egendom. Det är därför betydelsefullt att man i för-väg tar ställning till om myndigheten skall stå för dessa kostnader, eller om de istället skall hänföras till förvaltningen av fastigheten och därför belasta fastighets-ägaren (och därefter betalas av myndigheten i form av hyreshöjning). Sådana kost-nader som fastighetsägaren normalt bör stå för bör myndigheten inte bekosta.

I de fall myndigheten kommer överens med fastighetsägaren om att denne skastå för en viss del av utgiften skall endast den överskjutande delen av förbätt-ringsutgiften aktiveras, dvs. den del som inte bekostas av fastighetsägaren.

Myndigheten bör i samband med redovisningen av förbättringsutgifter på an-nans fastighet även beakta eventuella återställningskostnader (kostnader för att åter-ställa fastigheten i ursprungligt skick). I de fall myndigheten har gjort åtgärder påannans fastighet som medför att återställningskostnader uppkommer skall dessaredovisas antingen som skuld eller avsättning enligt 13 § SBF .

I de fall myndigheten erhåller ersättning från fastighetsägaren och ersättnings-skyldigheten är beroende av resultatet av en värdering vid ett senare tillfälle (t.ex. vidhyreskontraktets slut), eller av annan omständighet som inte är känd vid anskaffnings-tillfället, skall en reducering av avskrivningsunderlaget göras först när det klargjorts attfastighetsägaren är ersättningsskyldig och ersättningsbeloppet kan fastställas. Översti-ger ersättningen planenligt restvärde skall den överskjutande delen intäktsföras.

4 Enligt BFN U 90:12 kunde tomträtt tidigare vara föremål för uppskrivning, men detta uttalande har upphävts dåuppskrivning av immateriella tillgångar inte längre är tillåten.

26


I 5 § kapitalförsörjningsförordningen framgår att myndigheter skall finansieraanläggningstillgångar som används i verksamheten med lån i Riksgäldskontoret.Det gäller även förbättringsutgifter på annans fastighet.

Ny- till- och ombyggnadUtgifter för ny- till eller ombyggnad i lokaler som hyrs är att betrakta som förbätt-ringsutgifter på annans fastighet. Ny- till- och ombyggnationer på annans fastighethar ett bestående värde för verksamheten och skall aktiveras om den ekonomiskalivslängden på byggnationen och den förväntade nyttjanderättsperioden uppgår tilllägst tre år, enligt 15 § SBF.

Eftersom tillgången inte ägs av nyttjanderättsinnehavaren skall den ekonomiskalivslängden bedömas med utgångspunkt i förväntad nyttjanderättsperiod, vilken kanvara längre än kontraktsperioden. I det fall förbättringsutgiften är tänkt att nyttjasendast under kortare tid än tre år bör utgifter för ny- till eller ombyggnad kostnads-föras direkt.

Då en myndighet träffar överenskommelse med en fastighetsägare om en ny-,till- eller ombyggnation av lokaler som myndigheten hyr, uppkommer utgifter förprojektering, arkitekter osv. Sådana utgifter bör, om de bekostas av myndighetenoch är väsentliga, aktiveras som förbättringsutgift på annans fastighet, även då ut-gifter för själva ombyggnationen bekostas av fastighetsägaren.

Inventarier och installationer i fastighet som ägs av annan än myndigheten re-dovisas som förbättringsutgift på annans fastighet om dessa inte planeras att tas medvid en eventuell avflyttning.

Reparations- och underhållskostnaderI de fall myndigheten övertar hyresvärdens reparations- och underhållsskyldigheter,samt om reparations- och underhållskostnaderna uppgår till väsentliga belopp, skalldessa aktiveras5 enligt 15 § SBF. Dessa åtgärder kan ses som ett förskott på fram-tida hyreskostnader. Eftersom det är svårt från fall till fall att bedöma hur stor del avåtgärden som är hänförbar till framtida kostnadsminskningar har ESV valt att före-skriva att reparations- och underhållskostnader, om det är väsentliga belopp, skallredovisas under posten Förbättringsutgifter på annans fastighet. Eftersom dessa kost-nader inte behöver vara värdehöjande för att aktiveras ansågs det viktig att gränsenför ”ringa värde” inte bör vara vägledande för vilka reparations- och under-hållskostnader som skall aktiveras.

Väsentligt belopp bör i detta sammanhang tolkas att det är ett högre belopp än”ringa värde”. Det är i nuläget inte möjligt att fastställa ett bestämt belopp. Omreparations- och underhållskostnader på annans fastighet är väsentliga i förhållandetill myndighetens verksamhet bör de aktiveras. Utgifter överstigande 100 000 kro-nor bör alltid aktiveras.

Reparationskostnader som uppkommer i samband med skadegörelse och in-brott bör normalt inte tillgångsredovisas utan kostnadsföras när de uppstår. Tillskillnad mot planenligt underhåll, som normalt är fastighetsägarens ansvar, liggeransvaret att återställa fastigheten i ursprungligt skick vid skadegörelse normalt hoshyresgästen.

AvskrivningFörbättringsutgifterna kostnadsförs genom årliga avskrivningar. Den ekonomiskalivslängden sätts med utgångspunkt i hyreskontraktets löptid. Om myndigheten harskäl att anta att hyrestiden förlängs, t.ex. på grund av att alternativa hyresgäster ellerhyresvärdar i praktiken saknas, bör den ekonomiska livslängden fastställas efterförväntade nyttjanderättsperioden. Om ersättning utgått från fastighetsägaren re-duceras avskrivningsunderlaget med detta belopp.

5 Inom det privata näringslivet aktiveras normalt inte reparations- och underhållskostnader.

27


Då nyttjanderätten upphör görs en nedskrivning med den del av förbätt-ringsutgiften som kvarstår oavskriven. Om ett hyreskontrakt sagts upp och inteskall förlängas skall förbättringsutgiften helt skrivas ned då nyttjandet upphör.

Det är väsentligt att en läsare av årsredovisningen kan utläsa den del av av-skrivningskostnaden som är hänförbar till förbättringsutgifter på annans fastighet.För att man skall kunna bedöma en myndighets totala lokalkostnader bör informa-tion om avskrivningskostnaden som är hänförbar till förbättringsutgifter lämnas inot. (se avsnitt 8, exempel 15).

Pågående förbättringsutgifter på annans fastighetI de fall en myndighet vid bokslut har pågående ny- till- och ombyggnationer i enhyrd fastighet eller lokal skall även dessa redovisas under posten Förbättringsutgifterpå annans fastighet trots att de inte är tagna i bruk. Denna post utgör i dettaavseende ett undantag i förhållande till övriga materiella anläggningstillgångar. Ibokföringen är det viktigt att myndigheten särredovisar pågående förbättringsutgiftereftersom dessa skall börja skrivas av först i och med att de tas i bruk.

28


De noter som ges som exempel i detta avsnitt kan utformas enligt de önskemål ochspeciella förutsättningar som finns inom respektive myndighet eller det departementsom är mottagare av årsredovisningen. Innehållet i myndighetens noter skall dockmotsvara exemplen nedan.

Redovisnings- och värderingsprinciperEnligt föreskrifterna till 7 § FÅR skall en beskrivning av redovisnings- och värderings-principer göras, lämpligen i en not. I denna not skall avskrivningstider för olikatillgångsslag anges. Noten kan se ut på följande sätt:

Exempel 11. Not för redovisnings- och värderingsprinciper avanläggningstillgångarFastigheter värderas till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar enligt plan.Räntor under byggnadstiden har aktiverats då de uppgått till väsentliga belopp,vilket gäller fastigheterna X och Y. Avskrivningar beräknas linjärt på tillgångarnasursprungliga anskaffningsvärden. Avskrivningstiderna fastställs efter bedömning avtillgångarnas ekonomiska livslängd, enligt nedan:

AvskrivningTillgångsslag i procent i år

Förbättringsutgifter påannans fastighetByggnaderByggnadsinventarierMarkanläggningarMarkinventarier

Övrigt om redovisnings- ochvärderingsprinciperOm byte av princip skett så att klassificering, värdering eller indelning i posterändrats, skall posterna räknas om för det föregående räkenskapsåret enligt 7 §FÅR. Detta skall ske på så sätt att de kan jämföras med räkenskapsårets poster.

Om anläggningar innehas enligt ett finansiellt leasingavtal skall detta anges un-der denna rubrik och separat i egen not till posten Fastigheter (7 och 11 §§ FÅR).

Noter till fastigheter m.m.Enligt 11 § FÅR (1996:882) skall myndigheten lämna fullständig information ommateriella anläggningstillgångar. Nedan ges två exempel på hur not till resultaträk-ning och balansräkning kan utformas. Exemplen tar endast upp de delar av varjenot som avser fastigheter.

8. Obligatorisk informationi not

29


Exempel 12. Not till posten avskrivningar i resultaträkningen:

Avskrivningar

Avskrivning98 97

byggnadbyggnadsinventariermarkanläggningarförbättringsutgifterleasade anläggningar

Summa

Exempel 13. Not till posterna för materiellaanläggningstillgångar i balansräkningen

Materiella anläggningstillgångar

byggnader byggnads- markan- markinventarier läggningar

98 97 98 97 98 97 98 97

ingående anskaffningsvärdeårets anskaffningarårets försäljning/utrangering

Utgående anskaffningsvärdeingående avskrivningarårets avskrivningaringående uppskrivningaruppskrivningar påsålt/utrangeratårets uppskrivningårets nedskrivning av tidigareuppskrivet beloppingående nedskrivningarnedskrivningar påsålt/utrangeratåterförd/reverseradnedskrivningårets nedskrivning

Bokfört värde

Om taxeringsvärde finns skall även detta anges.I noterna är det lämpligt att det ges jämförelsetal för varje post där motsvarande

belopp för posten för föregående år anges.

30


12345678901234567891234567890123456789123456789012345678912345678901234567891234567890123456789123456789012345678912345678901234567891234567890123456789123456789012345678912345678901234567891234567890123456789123456789012345678912345678901234567891234567890123456789

123456789012345678912345678901234567891234567890123456789123456789012345678912345678901234567891234567890123456789

Exempel 14. Not till immateriell tillgångHär avses exempelvis köpt hyresrätt.

Immateriella tillgångar

Hyresrätt98 97

ingående anskaffningsvärdeårets anskaffningarårets försäljning

Utgående anskaffningsvärdeingående avskrivningarårets avskrivningaringående nedskrivningaråterförd/reverserad nedskrivningårets nedskrivning

Bokfört värde

Exempel 15. Not till förbättringsutgifter på annans fastighetI de fall förbättringsutgifter på annans fastighet finns skall dessa redovisas i egennot. I denna not bör också framgå den eventuella ersättning hyresvärden lämnar förförbättringarna, i form av hyresrabatter eller annan hyresreduktion.

Förbättringsutgifter på annans fastighet

Förbättrings- Pågående Summautgift förbättring*

98 97 98 97 98 97

ingående anskaffningsvärdeårets anskaffningar

Utgående anskaffningsvärdeingående avskrivningarårets avskrivningarnedskrivning vid kontraktsupphörande

Bokfört värde* För pågående förbättringsarbete ska endast markerade rutor användas.

Myndigheten har erhållit hyresrabatt motsvarande XX % av förbättringsutgiften,vilket innebär XX tkr i minskad hyreskostnad under Y år till ett motsvarande värdeav ZZ tkr (beräknat till nuvärde).

Exempel 16. Not till pågående nyanläggning

Pågående nyanläggningar

Pågåendenyanläggning98 97

ingående anskaffningsvärdeårets anskaffningfärdigställda anläggningar

Bokfört värde

31


Kompletterande uppgifterFör att uppfylla kravet på att årsredovisningen skall ge en rättvisande bild, enligt 7 §FÅR, kan myndigheten i not till poster i balansräkningen behöva lämna komplette-rande uppgifter om t.ex. fastighetsbeståndets hyresintäkter, direktavkastning, vakans-grad, driftkostnader, reparations- och underhållskostnader, under året genomfördaköp och försäljningar, taxeringsvärden, marknadsvärden, återanskaffningsvärdenoch total yta fördelat på olika typer av fastigheter eller ändamål.

32


Regeringen föreskriver följande.

Inledande bestämmelser1 § Denna förordning gäller för myndigheter under regeringen. För affärsverkgäller dock inte 9 och 10 §§. (F. 1998:1423)

2 § Med fastighetsförvaltning avses i denna förordning ansvar för förvärv, upplå-telse, drift och underhåll samt avyttring av fast egendom för statens räkning. Med fastegendom avses även tomträtt samt byggnad och anläggning som är lös egendom.

Befogenhet3 § Regeringen beslutar vilka myndigheter som skall förvalta fastigheter. Fast egen-dom får inte förvärvas och förvaltas av andra än fastighetsförvaltande myndigheter.

En myndighet får inte ingå hyrköpsavtal och andra liknande avtal som avser fastegendom utan regeringens medgivande.

Förvaltningsuppdrag4 § Regeringen fastställer förvaltningsuppdragets omfattning för varje fastighets-förvaltande myndighet.

5 § Varje myndighet skall upprätta och fortlöpande hålla en förteckning över deförvaltningsobjekt som ingår i förvaltningsuppdraget aktuell (objektförteckning).

6 § I fråga om de objekt som ingår i förvaltningsuppdraget företräder myndighetenstaten dels som fastighetsägare, dels som byggherre enligt plan- och bygglagen (1987:10).

7 § Varje fastighet skall förvaltas på ett för staten ekonomiskt effektivt sätt så atttillgångarnas värde bibehålls och om möjligt ökas.

7 a § För förvaltningen av vissa kulturhistoriskt värdefulla fastigheter finns sär-skilda bestämmelser i 16 § förordningen (1988:1229) om statliga byggnadsminnenm. m. (F. 1995:983)

Investeringar8 § Varje myndighet skall upprätta och fortlöpande hålla en plan över förvärv,nybyggnader och ombyggnader av fast egendom inom ramen för myndighetensförvaltningsuppdrag aktuell (investeringsplan).

9 § I investeringsplanen skall samtliga investeringsprojekt med en beräknad kost-nad som överstiger 10 miljoner kronor redovisas.

10 § Inom ramen för sitt förvaltningsuppdrag och inom ramen för de ekono-miska resurser som myndigheten förfogar över får en myndighet besluta om inves-teringar när den beräknade investeringskostnaden inte överstiger 10 miljoner kro-nor per projekt. Om den beräknade kostnaden överstiger 10 miljoner kronor skallmyndigheten överlämna frågan till regeringens prövning.

11 § För affärsverken gäller särskilda bestämmelser i stället för 9 och 10 §§.

Bilaga 1Förordning (1993:527) om förvalt-ning av statliga fastigheter, m.m.

33


Upplåtelse12 § En fastighetsförvaltande myndighet får upplåta mark och lokaler till statligaeller kommunala myndigheter eller till enskilda. Sådana upplåtelser skall ske påmarknadsmässiga villkor. Om ersättningen inte kan fastställas på marknadsmässiggrund skall den fastställas efter vad som kan anses skäligt. Hänsyn bör därvid tas tillsådana faktorer som fastighetens särskilda karaktär samt dess ekonomiska och tek-niska livslängd.

Förvaltning13 § Varje myndighet skall upprätta och fortlöpande hålla en plan för drift ochunderhåll av de fastigheter som ingår i förvaltningsuppdraget aktuell (förvaltnings-plan).

Avyttring14 § Varje fastighetsförvaltande myndighet skall upprätta och fortlöpande hållaaktuell en plan för försäljning eller annan avyttring av sådana fastigheter som intebehövs för statlig verksamhet och som inte av andra särskilda skäl bör vara kvar istatens ägo (avyttringsplan).

15 § För avyttring av fastigheter gäller förordningen (1996:1190) om överlåtelseav statens fasta egendom, m.m. (F. 1996:1197)

16 § Efter medgivande av regeringen får förvaltningsansvaret för en fastighet fö-ras över från en fastighetsförvaltande myndighet till en annan. Om överföringensker mellan två affärsverk eller mellan ett affärsverk och en förvaltningsmyndighetskall överföringen ske på marknadsmässiga villkor. En överföring mellan tvåförvaltningsmyndigheter skall ske till bokfört värde.

Överklagande17 § Beslut enligt denna förordning får inte överklagas.

34


Regeringen föreskriver följande.

Inledande bestämmelser1 § I denna förordning finns bestämmelser i anslutning till 25, 27och 29 §§ lagen (1996:1059) om statsbudgeten.

2 § Förordningen gäller för myndigheter under regeringen.

3 § Denna förordning gäller försäljning av statens fasta egendom. Vad som sägsom försäljning av fast egendom gäller även byte av sådan egendom samt i tillämpligadelar även upplåtelse av tomträtt samt försäljning och byte av tomträtt och sådanbyggnad som är lös egendom.

4 § Förordningen gäller inte1. fast egendom som är invärderad på jordfonden,2. fjällägenheter på kronomark ovanför odlingsgränsen

i Norrbottens och Västerbottens län,3. renbetesfjällen i Jämtlands län,4. kronotorp nedanför odlingsgränsen i de sex nordligaste länen, och5. försäljning som är förenad med rätt till hyra och återköp

(s.k. fastighetsleasing) och liknande förfaranden.

Värdegränser5 § Följande fastighetsförvaltande myndigheter får besluta om försäljning av fastegendom som de förvaltar inom eller utom landet om egendomens värde inte över-stiger de belopp som anges nedan.

1. Fortifikationsverket 15 000 000 krStatens järnvägar 15 000 000 krVägverket 15 000 000 krLuftfartsverket 15 000 000 krStatens fastighetsverk 15 000 000 krBanverket 15 000 000 kr

2. Sjöfartsverket 5 000 000 krSkogsstyrelsen 5 000 000 krKammarkollegiet 5 000 000 krNaturvårdsverket 5 000 000 krAffärsverket svenska kraftnät 5 000 000 krSveriges lantbruksuniversitet 5 000 000 kr

6 § Andra fastighetsförvaltande myndigheter än de som nämns i 5 § får uppdraåt Statens fastighetsverk att besluta om försäljning av fast egendom som de förvaltarom egendomens värde inte överstiger 15 000 000 kr.

Även de myndigheter som nämns i 5 § 2 får uppdra åt Statens fastighetsverk attbesluta om försäljning av fast egendom som de förvaltar om egendomens värdeöverstiger 5 000 000 kr men inte 15 000 000 kr.

Bilaga 2Förordning (1996:1190) om över-låtelse av statens fasta egendom,m.m.

35


7 § Med egendomens värde avses det vid en särskild värdering fastställda mark-nadsvärdet.

Förutsättningar för försäljning8 § En fastighetsförvaltande myndighet får sälja fast egendom om egendomeninte alls eller endast i ringa utsträckning behövs i statens verksamhet och om det intefinns särskilda skäl för att egendomen fortfarande skall ägas av staten.

Hänsynen till kulturminnesvården, totalförsvaret och naturvården kan utgörasärskilda skäl för att en egendom fortfarande skall ägas av staten.

Förberedande åtgärder9 § När en försäljning aktualiseras skall den fastighetsförvaltande myndigheten sam-råda med en annan statlig myndighet om det med hänsyn till egendomens läge ellerbeskaffenhet eller av andra skäl bedöms troligt att den myndigheten kan behöva egen-domen eller att egendomen behövs för intressen som den myndigheten skall bevaka.

I fråga om försäljning av bostadsfastigheter för permanent bruk som kan antasha ett sådant kulturhistoriskt värde att de bör skyddas, skall samråd även ske medRiksantikvarieämbetet och berörd länsstyrelse.

Om myndigheterna efter samråd inte är ense skall ärendet överlämnas till re-geringen för prövning.

10 § En fastighetsförvaltande myndighet skall medverka till att statens långsiktiga pla-nering av mark- och lokalbehov samordnas med kommunernas översiktsplanering. Dettabör ske på ett så tidigt stadium av planeringen att avvägningen av den framtida markdis-positionen i huvudsak är klarlagd och en principöverenskommelse är träffad mellanparterna, när en kommuns önskemål om förvärv av viss fast egendom aktualiseras.

En fastighetsförvaltande myndighet skall, vid upplåtelse av fast egendom somen kommun inom överskådlig tid kan komma att behöva för samhällsbyggnads-ändamål och som bör kunna avstås av staten för sådant ändamål, se till att upplåtelse-villkoren inte försvårar en framtida överlåtelse till kommunen.

Uppkommer fråga om överlåtelse av fast egendom utan att den framtida dis-positionen enligt första stycket är klarlagd, skall den fastighetsförvaltande myndig-heten ta reda på kommunens behov av egendomen.

Förhandsbesked till kommun och förhandstillträde11 § Förhandsbesked till en kommun om möjligheten att köpa fast egendom församhällsbyggnadsändamål meddelas av den fastighetsförvaltande myndighet somenligt 5 eller 6 § får besluta om försäljning av egendomen, om kommunen för sinplanläggning eller av annan orsak behöver ett sådant besked.

Om egendomens värde överstiger de belopp som anges i 5 eller 6 § meddelasförhandsbesked av regeringen.

Bestämmelserna om förberedande åtgärder skall även tillämpas i fråga om för-handsbesked enligt första stycket.

12 § En kommun som begär förhandsbesked skall styrka sitt behov av den fastaegendomen genom en översiktsplan eller på annat sätt. Till ansökningen skall sammahandlingar fogas som vid ansökan om expropriationstillstånd.

13 § Har förhandsbesked meddelats om att en kommun får köpa fast egendom,skall den fastighetsförvaltande myndigheten på begäran av kommunen medverkatill att kommunen får ta egendomen i besittning redan före köpet.

Försäljningsförfarandet14 § Har yttrande inhämtats från en annan myndighet än de som avses i 9 § ochmotsätter sig denna myndighet försäljningen eller villkoren för den, skall ärendet hän-skjutas till regeringen om den säljande myndigheten anser att försäljningen ändå bör kommatill stånd enligt dess förslag. Detta behöver dock inte ske i ett ärende av mindre vikt.

36


15 § Har en kommun fått ett sådant förhandsbesked som anges i 11 § skall sam-råds- och remissförfarandet inför försäljningen inskränkas eftersom frågan omfastighetsanvändningen avgjorts. Detsamma gäller även då det på annat sätt gjortsklart att försäljning för samhällsbyggnadsändamål bör ske till en kommun.

Ekonomiska villkor16 § Försäljningen skall genomföras affärsmässigt.

17 § För att fastställa egendomens marknadsvärde skall den säljande myndighetenlåta beskriva och värdera den.

18 § Vid försäljning av fast egendom till en kommun för samhällsbyggnadsända-mål skall pris och övriga villkor för överlåtelsen bestämmas genom förhandlingarmellan kommunen och den fastighetsförvaltande myndigheten eller en av rege-ringen utsedd särskild förhandlare. Om parterna inte kan enas om priset och övrigavillkor, får myndigheten eller kommunen överlämna frågan till regeringen.

19 § När statens fasta egendom säljs för att tillgodose ändamål som kan föranledaexpropriation skall köpeskillingen bestämmas enligt grunderna för expropriations-ersättning i 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Köpeskillingen skall fastställastill beloppet på det sätt som förvaltningsmyndigheten anser är lämpligt .

20 § Vid försäljning av en bostadsfastighet för permanent bruk skall fastighetenerbjudas i följande ordning till

1. den bostadsrättsförening som har en giltig intresseanmälan enligt3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildningtill bostadsrätt antecknad i fastighetsboken,

2. den kommun där fastigheten finns, om kommunen haranmält behov av fastigheten för samhällsbyggnadsändamål,

3. hyresgästerna i fastigheten, med den begränsningen att enfastighet som innehåller fler än två lägenheter endast får säljastill en bostadsrättsförening som hyresgästerna har bildat,

4. den kommun där fastigheten finns.

21 § Försäljning skall i andra fall än som anges i 18-20 §§ ske på offentlig auktion ellergenom anbudsförfarande. Annonsering om detta skall få en tillräcklig spridning. Vidanbudsförfarandet skall 6 kap. lagen (1992:1528) om offentlig upphandling tillämpas.

Om myndigheten inte kan få ett tillfredsställande pris på en offentlig auktioneller efter ett anbudsförfarande, får försäljning ske efter förhandlingar med olikaspekulanter eller på något annat lämpligt sätt. Detsamma gäller om försäljning inågon av dessa former bedöms som mindre ändamålsenlig med hänsyn till det än-damål för vilket egendomen är avsedd att användas.

22 § Den säljande myndigheten får besluta om hur köpeskillingen och annan er-sättning skall betalas efter vad som är lämpligt i varje särskilt fall. Myndigheten fårdock inte eftersätta statens rätt och skäliga anspråk på säkerhet.

23 § I kapitalförsörjningsförordningen (1996:1188) finns bestämmelser om dis-positionen av försäljningsinkomster.

Överklagande24 § Ett beslut om förhandsbesked som meddelats av en myndighet enligt 11 §första stycket får kommunen överklaga hos regeringen. Andra beslut enligt dennaförordning får inte överklagas.

Documents

Redovisning och värdering av fastigheter och vissa … · 2015-04-08 · Redovisning och värdering av fastigheter och vissa förbättringsutgifter En handledning för att belysa