ENAM

REPOBLIKAN’I MADAGASIKARA

Fitiavana-Tanindrazana –Fandrosoana ----------------------------

Ecole Nationale d’Administration de MadagascarEcole Nationale d’Administration de MadagascarEcole Nationale d’Administration de MadagascarEcole Nationale d’Administration de Madagascar

MEMOIRE DE FIN D’ETUDES

THEME :

REFLEXION SUR LA SPECULATION REFLEXION SUR LA SPECULATION REFLEXION SUR LA SPECULATION REFLEXION SUR LA SPECULATION

EN MATIERE FONCIEREEN MATIERE FONCIEREEN MATIERE FONCIEREEN MATIERE FONCIERE

Présenté par

RABEBIARISOA Olivia Dany

Section Inspecteur des Domaines et de la Propriété Foncière, Promotion FANILO 2009-2011

Encadreur : Madame ANDRIANASOLO RAZAFIMANDIMBY Anjarasoa

Chef de Service de Tutelle des Organismes Rattachés

Ministère de l’Aménagement du Territoire et de la Décentralisation

Mars 2011

ECOLE NATIONALE D’ADMINISTRATION DE MADAGASCAR – ENAM BP 1163 – Androhibe Antananarivo 101

Tél. : +261 20 22 420 91 - +261 20 24 553 79 Email: enam@enam.mg – Site web: http://www.enam.mg

IV

REMERCIEMENTS

Ce mémoire n’a pu être mené à terme sans l’appui de plusieurs personnes et

organismes. Ainsi j’adresse mes remerciements les plus sincères à ceux qui m'ont apporté

leur aide et qui ont contribué à l'élaboration de ce mémoire.

Je tiens particulièrement à exprimer mes profondes gratitudes :

� à l’ENAM (Ecole Nationale d’Administration de Madagascar) pour l’aboutissement

de notre cursus académique

� au corps enseignant de l’ENAM qui a consacré du temps et d’effort pour notre

formation

� à mon encadreur professionnel qui m’a dirigé et sans qui ce mémoire n'aurait jamais

vu le jour

� à la Direction des Domaines et des Services Fonciers qui nous a permis d’effectuer

notre stage de fin d’études au sein de ses services

� au Président et aux membres du jury pour leur collaboration dans l’examen de ce

travail

� aux divers organismes et entités pour les informations qu’ils ont partagées

� et finalement à ma famille et mes amis pour leur soutien.

V

RESUME

Spéculer, c’est prendre délibérément un risque de prix, en achetant aujourd’hui un actif financier ou tout autre bien, dans l’espoir que son prix va monter et que l’on pourra le revendre demain avec profit.

Le domaine foncier figure parmi les secteurs les plus marqués par la pratique de la spéculation. La présente étude a justement pour objet de déterminer les éventuelles répercussions de la spéculation foncière.

Ce thème de réflexion constitue un sujet très focal puisque la recherche de profit dans ce domaine suscite actuellement beaucoup de polémiques, elle fait l’objet de diverses critiques de la part de l’opinion publique. Il s’agit d’un sujet vraiment important car son analyse permet d’avoir un état des lieux général sur ce genre d’activité spéculative.

Une démarche particulière est adoptée en vue de la réalisation de cette étude. La spéculation en matière foncière est un thème qui est en interaction avec plusieurs aspects et nécessite en conséquence beaucoup de travaux d’investigation. Et dans ce cadre, des enquêtes sont effectuées auprès de divers entités et organismes publics ainsi que privés. Ce travail de recherche n’a pu également aboutir sans l’exploitation de documents auprès des centres d’informations. Et enfin, il faut remarquer que les études de dossiers au cours des stages ont vraiment servi d’outil d’orientation dans la réalisation de ce travail de recherche.

Par ailleurs, cette étude est menée afin d’avoir d’une part pour résultat une prise de connaissance de l’ensemble des problèmes liés à la spéculation foncière et des intérêts qu’elle pourrait présenter ; et d’autre part une stratégie de prévention et d’amélioration face à ces deux aspects contradictoires.

Mots clés : vente - transaction foncière – marché foncier – rente foncière – profit - économie foncière – immobilier - urbanisme

VI

SOMMAIRE

Introduction 1

PREMIERE PARTIE : CADRAGE GENERAL DE LA

NOTION DE SPECULATION FONCIERE

CHAPITRE PREMIER : CADRE THEORIQUE ET JURIDIQUE 4

1.1- Généralités sur la spéculation 4

1.2- Les modes d’accession à la propriété foncière 7

1.3- Le régime juridique de la mutation par vente 15

CHAPITRE II : CADRE CONCEPTUEL 18

2.1- Concepts généraux 18 2.2- L’évolution de la spéculation foncière 23 2.3- Les dérives de la spéculation foncière 26

CHAPITRE III : CADRE D’ETUDE 28

3.1- L’importance de l’étude 28 3.2- La méthodologie adoptée 29 3.3- Les finalités de l’étude 31

DEUXIEME PARTIE : APPROCHE ANALYTIQUE DU PHENOMENE SPECULATIF EN MATIERE FONCIERE CHAPITRE I : LES PROBLEMATIQUES DE LA SPECULATION

FONCIERE 34

1.1- La multiplication des litiges fonciers 34 1.2- La hausse du prix des terrains 37 1.3- La déstabilisation de la sécurisation foncière 39

CHAPITRE II : ANALYSE DE LA PRATIQUE DE LA SPECULATION EN MATIERE FONCIERE 45

2.1- Analyse objective 45

2.2- Analyse subjective 46

2.3- Les enjeux de la spéculation foncière 47

CHAPITRE III : ETUDE DE CAS (Cas d’Ambohidratrimo) 50

3.1- Contexte général 50

VII

3.2- Diagnostic de la spéculation foncière dans le district d’Ambohidratrimo 53

3.3- Illustration 58

TROISIEME PARTIE :

ESSAI DE RECOMMANDATIONS

CHAPITRE PREMIER : LES MESURES D’ORDRE JURIDIQUE ……... 61

1.1- La restriction de l’acquisition des terrains domaniaux 61

1.2- L’évaluation du prix des terrains domaniaux 64

1.3- La valorisation de la publication foncière 67

CHAPITRE II : LES MESURES D’ORDRE SOCIO – ECONOMIQUE...69

2.1- Les obstacles au fonctionnement du marché foncier 69

2.2- L’amélioration du fonctionnement du marché foncier 71

2.3- La garantie de la transparence du marché foncier 72

CHAPITRE III : LES MESURES D’ORDRE STRUCTUREL 74

3.1- La règlementation des agences immobilières 74

3.2- L’institution d’un organe de régulation du marché foncier 75

3.3- La mise en place d’un dispositif de contrôle 77

Conclusion 80

VIII

LISTE DES TABLEAUX

Tableau n°1 : Niveau de concentration de la spéculation foncière à Ambohidratrimo….......54

Tableau n°2 : Caractéristiques des cas de spéculation foncière..……………...…………….55

Tableau n°3 : Evolution du prix des terrains dans la commune d’Ambohidratrimo……...…57

Tableau n°4 : Fourchette des prix des terrains domaniaux dans la CIRDOMA d’Antananarivo ville…………………………………………………………………………………................65

Tableau n°5 : Nouvelles fourchettes des prix proposées…………………………………….65

Tableau n°6 : Fourchettes des prix des terrains domaniaux dans la CIRDOMA de Manjakandriana……………………………………………………………..…….…………..66

Tableau n°7 : Nouvelles fourchettes des prix proposées…………………………………….66

Tableau n°8 : Evolution de la création des agences immobilières……………………....…...74

IX

LISTE DES ILLUSTRATIONS

Figure n° 1 : Localisation du district d’Ambohidratrimo dans la région Analamanga……….51

Figure n° 2 : Commune d’Ambohidratrimo…………………………………………………..57

X

GLOSSAIRES

Actif financier : un titre ou un contrat, généralement transmissible et négociable, qui est susceptible de produire à son détenteur des revenus et/ou un gain en capital, en contrepartie d'une certaine prise de risque.

Bourse de commerce : Un lieu ou se détermine le cours des activités commerciales. Elle sert à regrouper l'achat et la vente sous forme de lots standardisés.

Bien foncier : propriété immobilière non bâtie

Contrat dérivé : un engagement portant sur un produit dérivé financier dont la valeur fluctue en fonction de l'évolution du taux ou du prix d'un produit sous-jacent, qui ne requiert aucun placement net initial ou peu significatif, et dont le règlement s'effectue à une date future.

Contrat à terme : un engagement ferme de livraison standardisé dont les caractéristiques sont connues à l'avance et portant sur une quantité déterminée d'un actif sous-jacent précisément défini. Il est effectué à une date, appelée échéance, et négocié sur un marché à terme organisé.

Finance comportementale : application de la psychologie à la finance

Lotissement : procédure consistant à diviser une unité foncière en lots, à les aménager de manière à pouvoir les commercialiser auprès de particuliers souhaitant faire construire une maison individuelle.

Plus-value : profit réalisé sans activité productive

Rente foncière : valeur acquise par le bien foncier sans qu’il y ait eu un mécanisme de production de cette valeur

Marchandisation : processus de transformation d’un bien en bien marchand

XI

LISTE DES ABREVIATIONS

ATI : Autorisation de Transaction Immobilière

DGDSF : Direction Générale des Domaines et des Services Fonciers

ENAM : Ecole Nationale d’Administration de Madagascar

CIRDOMA : Circonscription Domaniale et Foncière

CCDF : Chef de Circonscription Domaniale et Foncière

INSTAT : Institut National de la Statistique

GELOSE : Gestion Locale Sécurisée

MATD : Ministère de l’Aménagement du Territoire et de la Décentralisation

SAFER : Société d’Aménagement Foncier et Rural

SFI : Sécurisation Foncière Intermédiaire

SFO : Sécurisation Foncière Optimale

SFR : Sécurisation Foncière Relative

SRAT : Service Régional de l’Aménagement du Territoire

SRD : Service Régional des Domaines

TTA : Tribunal Terrier Ambulant

1

INTRODUCTION

Depuis quelques décennies, le contexte foncier se trouve au centre de la problématique

du développement à Madagascar. En effet, la terre reste souvent la seule richesse des

ménages, et son accès ainsi que son utilisation représentent une nécessité absolue pour le

développement en général.1 Et face à cette situation, la sécurisation foncière massive constitue

donc un facteur important pour la promotion du développement. La contribution du foncier à

cet égard est fondée sur la valeur économique que représente la terre. Elle est en fait un

instrument efficace de la croissance économique .

La fonction économique que représente la terre signifie qu’elle possède une valeur

pécuniaire, et ainsi en tant que bien marchand, sa valeur varie suivant les conjonctures.

L’analyse des transactions foncières montre que cette variation consiste plus généralement en

une hausse. La valeur marchande de la terre ainsi que l’évolution constante du prix de

terrains sont à l’origine du phénomène spéculatif dans le domaine foncier. La spéculation a en

effet pour objectif la recherche de profit en pariant sur la fluctuation du cours du marché, et la

vente immobilière constitue à ce point une activité purement spéculative pour une double

raison. D’une part, la propriété foncière a un caractère transactionnel vu la valeur marchande

attachée à la terre. Et d’autre part, le marché foncier est marqué par une augmentation

considérable dans le temps et dans l’espace du prix des biens immobiliers.

La pratique de la spéculation prend actuellement beaucoup d’ampleur en matière

foncière. Compte tenu de la durabilité de la terre et de la mutabilité de la propriété foncière,

l’activité spéculative dans ce domaine présente une certaine stabilité. Ce genre de transaction

est générateur de profits incontestables et devient une forme de « business » dans le monde

des affaires. De plus en plus d’opérateurs se lancent dans la promotion immobilière, leur

objectif est entre autres de spéculer sur le bien foncier. Acheter un terrain et le vendre à un

prix dépassant celui de l’achat est devenu une habitude pour d’innombrables spéculateurs.

Par ailleurs, cette spéculation présente un énorme enjeu étant donné qu’elle est liée à un

secteur crucial qu’est le foncier, son influence pourrait alors toucher le domaine socio-

économique en général.

La réflexion sur spéculation foncière est d’une grande importance car elle fait partie à

l’heure actuelle des thèmes d’actualité. En effet, ce sujet fait l’objet d’une polémique

médiatique. L’enrichissement rapide de certains spéculateurs pose question d’autant plus

que les litiges fonciers sont parfois liés à ce phénomène.

1 Rapport de la Banque Mondiale . Madagascar : vers un agenda de relance économique . (2010)

2

Mais force est de constater que la spéculation foncière est toujours prise du mauvais

côté, elle fait souvent l’objet d’une condamnation morale. Cette constatation amène à poser la

question si la spéculation en matière foncière constitue-t-elle vraiment un obstacle à

l’environnement socio-économique.

Pour mieux comprendre la situation actuelle, il convient de décrire dans un premier

temps l’état des lieux sur la spéculation foncière. Ce cadrage général comporte un cadre

théorique et juridique, suivi d’un cadre conceptuel et d’un cadre d’étude.

La conjoncture actuelle invite également à analyser cette activité tendant à tirer profit

dans le domaine foncier. A cet effet, sont passés en revue les problématiques de la spéculation

foncière, l’analyse de la pratique de celle-ci, et une étude de cas.

Enfin, il faut adopter des visions allant sur le court, le moyen et le long terme. Une

synthèse des mesures à prendre sera ainsi examinée en dernier lieu.

3

PREMIERE PARTIE :

CADRAGE GENERAL DE LA NOTION DE

SPECULATION FONCIERE

La présente réflexion sur la spéculation en matière foncière retrace un état de fait qui

se manifeste dans le secteur socio-économique, et implique en conséquence de procéder tout

d’abord à un constat. Cette première partie de l’étude portant sur le cadrage général consiste

en un état des lieux de constatation du sujet en question.

Ce thème met en exergue l’interaction de deux aspects soumis chacun à des régimes

différents : la spéculation étant une activité ne relevant pas d’une quelconque règlementation,

et le foncier est régi par la loi. Un cadre théorique et juridique sera ainsi abordé en premier

lieu. En second lieu, le fond du sujet sera étudié dans un cadre conceptuel.

Et en dernier lieu, un cadre d’étude déterminera la justification du choix du thème, les

méthodes de travail ainsi que les résultats attendus à cet effet.

4

CHAPITRE PREMIER :

CADRE THEORIQUE ET JURIDIQUE

L’étude profonde sur la spéculation foncière requiert préalablement de savoir tout ce

qui concerne grosso modo la spéculation ; sans analyser cette notion, on ne saurait pas son

application dans le domaine du foncier. En général, la spéculation foncière consiste à acheter

un terrain et à le revendre après à un prix dépassant celui de l’achat afin d’en tirer un profit.

L’achat en constitue la première étape, et l’envergure de la spéculation effectuée à cet effet

dépend de la nature de la propriété objet de cet achat. Celle-ci pourrait avoir diverses origines,

et il y lieu en conséquence de déterminer les différentes modalités pour accéder à la propriété

foncière. La vente quant à elle se présente comme l’étape fondamentale car sans celle-ci, il ne

pourrait pas y avoir de spéculation. Et pour être valable juridiquement et surtout

foncièrement, elle doit être soumise aux règles régissant la mutation par vente.

1.1- Généralités sur la spéculation

Il convient de donner dans ce cadre une définition concrète de la notion, de

déterminer son champ d’application et voir à quel point elle s’étend.

1.1.1- Définition

En principe, la spéculation se définit comme une activité qui consiste à profiter d’une

évolution de prix que l’on anticipe en achetant un certain produit pour le revendre plus cher

ultérieurement et obtenir une plus- value 2. L’opérateur espère réaliser un profit en revendant

le bien à un prix supérieur au prix d’achat. Ainsi spéculer c’est acheter et vendre dans le seul

espoir d’enregistrer des gains.

Par ailleurs, la spéculation est aussi une transaction effectuée dans la perspective

d’une variation de prix à la hausse ou à la baisse dont l’objectif est de réaliser un gain en

2 Jean Yves CAPUL . Dictionnaire d’économie et des sciences sociales . (2005) . p 479

5

capital. Et dans ce cas, spéculer c’est prendre position à l’achat ou à la vente en anticipant une

hausse ou une baisse du marché.

Mais le principe est la spéculation à la hausse, plus précisément l’achat en vue d’une

revente. Est alors un spéculateur quiconque achète un actif (financier, immobilier, œuvre

d’art, etc.) en espérant que son prix va monter et qu’il pourra le revendre avec profit.

La spéculation a pour objectif la recherche de profit et elle se caractérise par

l’acceptation d’un risque. C’est une opération assortie de risques et par conséquent, il pourrait

y avoir soit des gains soit des pertes particulièrement élevés.

1.1.2- Domaine d’application

La spéculation est une activité extrêmement répandue et presque toutes les activités

humaines sont spéculatives. Il en est ainsi de la décision d'entreprendre certaines études parce

qu'on en espère pour le reste de sa vie une satisfaction ou un revenu ; la décision de produire

parce qu'on espère pouvoir vendre ; la décision de stocker parce qu'on pense qu'on aura plus

de mal à se procurer le bien ; celle d'acquérir un actif financier ou immobilier dont on craint

ou espère qu'il vaudra plus cher plus tard ; ou encore le choix d'un argumentaire parce qu'on

espère toucher l'auditoire.

Mais la spéculation entendue au sens général du terme est une opération financière ou

commerciale qui a pour objectif de réaliser un gain d’argent en pariant sur la fluctuation des

cours du marché. Elle intervient alors dans le domaine économique. Et dans ce cadre, la

spéculation consiste à prendre aujourd'hui des décisions économiques sur la base d'un état

économique futur et hypothétique. C'est un pari monétaire portant sur l'évolution future du

prix de biens économiques.

1.1.2.1 Les secteurs économiques concernés

On peut distinguer plusieurs secteurs :

• ceux où les opérations portent tant sur les actifs eux-mêmes que sur les dérivés :

o la spéculation financière : titres de propriété et de créances

o la spéculation monétaire : changes et taux d'intérêt

o la spéculation sur les marchandises : notamment celles cotées sur des bourses

de commerce

• ceux où les transactions portent quasi exclusivement sur les actifs eux-mêmes :

6

o la spéculation immobilière

o la spéculation foncière

o la spéculation sur les objets d'art et de collection

1.1.2.2 Les modes de spéculation économique

Dans le domaine économique, spéculer consiste à acheter ou vendre, généralement en

bourse, une certaine quantité d'une marchandise, d'un actif financier, immobilier ou de

collection, ou d'un contrat dérivé. Cette spéculation est effectuée dans l'espoir que son prix

évoluera par la suite de façon à procurer un gain monétaire, et tout en acceptant le risque de

perdre de l'argent si l'évolution est contraire aux espoirs.

Certains instruments financiers, tels que le contrat à terme ou les options financières

dérivées permettent :

• de spéculer sur de gros montants avec une faible somme au départ ;

• et de vendre des biens dont on ne dispose pas encore, et qu'il faudra donc racheter

avant de devoir les fournir, ou inversement d'acheter à l'avance des biens dont on ne

souhaite pas disposer, et qu'il faudra donc revendre.

1.1.3- L’étendue de la spéculation

La pratique de la spéculation comporte des aspects psychologiques et présente un

certain intérêt.

1.1.3.1 Les aspects psychologiques

La spéculation étant un pari sur l'avenir et une prise de risque comme d'ailleurs la plupart

des activités humaines, et les aspects psychologiques n'en sont pas ainsi absents. Les études

récentes de finance comportementale ont visé à recenser et expliciter

• les phénomènes cognitifs et émotionnels ainsi mis en jeu,

• et les anomalies (emballements, paniques...) que cela peut créer à certains moments

dans les prix et rendements sur le marché.

Il y a souvent une alternance d'excès et de corrections d'excès, ce n'est que sur la moyenne

et le long terme que l'on peut dire que la spéculation joue plutôt un rôle d'autorégulation du

marché.

7

1.1.3.2 Intérêt et critique de la spéculation au niveau macro-

économique

La nécessité pour des entrepreneurs de transférer certains risques leur permet de

prendre leurs décisions de gestion avec plus de sécurité, ce qui contribue à l'efficacité

économique générale et favorise l'initiative.

Les effets de la spéculation sur les prix sont plus contestés. Certains auteurs affirment

qu'elle a des effets stabilisants, d'autres pensent qu'elle est déstabilisante.

Pour certains économistes, la spéculation serait déstabilisante et susceptible d’engager

l’économie réelle sur des sentiers non optimaux.

Pour les autres, les spéculateurs ne feraient qu’acheter des risques dont d’autres

acteurs économiques veulent se débarrasser. Ces risques étant inhérents au système

économique, car engendrés par une incertitude irréductible. Quant à l’avenir, les spéculateurs

seraient nécessaires à partir du moment où certains acteurs sont, pour des raisons diverses,

opposés à l’idée de prendre trop de risque.

1.2- Les modes d’accession à la propriété foncière

L’accession à la propriété foncière dépend de la forme d’immatriculation

classiquement adoptée ou de la nature du terrain en cause. D’autres modalités particulières

permettent aussi d’approprier le bien foncier.

Les textes qui régissent l’accession à la propriété foncière sont :

- L’ordonnance n° 60-146 du 03 Octobre 1960 relative au régime foncier de l’immatriculation

modifiée par ordonnance n° 62-036 du 19 Septembre 1962, ordonnance n° 66-022 du 19

Décembre 1966, ordonnance n° 74-034 du 10 Décembre 1974, par la loi n° 90-028 du 10

Décembre 1990, la loi n°99-024 du 19 Août 0199, et par la loi n° 2003-029 du 27 Août 2003

- Le décret n°60-529 du 28 Décembre 1960 portant application de l’ordonnance n° 60-146

- Le décret n°64-076 du 06 Mars 1964 relatif aux tribunaux terriers ambulant chargés de la

consécration du droit de propriété soumis au statut du droit traditionnel

- La loi n°67.029 du 18 Décembre 1967 instituant une nouvelle procédure d’immatriculation

collective

8

- Le décret n° 68-213 du 21 Mai 1968 fixant la procédure d’opération de délimitation

d’ensemble prévue par la loi n° 67-029

- La loi n°2008.014 du 23 Juillet 2008 sur le Domaine Privé de l’Etat

- Le décret n°2010.233 du 20 Avril 2010 portant application de la loi n° 2008.014

1.2.1- Les modes classiques

On distingue deux formes d’immatriculation dont l’immatriculation individuelle et

l’immatriculation collective.

1.2.1.1 L’immatriculation individuelle

L’immatriculation individuelle constitue la constatation du droit de propriété foncière

par l’établissement d’un titre foncier d’immatriculation. Cette constatation s’opère grâce à une

procédure spéciale d’immatriculation prévue par l’ordonnance n° 60.146 du 3 Octobre 1960

relative au régime foncier de l’immatriculation et ses textes modificatifs.

Cette procédure est ouverte sur la demande du propriétaire et apparaît comme une procédure

purement individuelle3.

Pour ce qui est de la physionomie de cette procédure, il faut distinguer une phase

administrative qui peut conduire à la délivrance du titre foncier d’immatriculation et

comprenant le dépôt de la réquisition d’immatriculation, la publicité de la demande, les

opérations de bornage. Une phase judiciaire est obligatoire s’il y a une contestation du bien

fondé de la demande4, le titre foncier n’étant alors délivré qu’une fois les prétentions du

requérant sont judiciairement reconnues par une décision définitive.

1.2.1.2 L’immatriculation collective

L’immatriculation collective est la constatation des droits coutumiers de propriété par

la procédure du cadastre. Mis à part les textes suscités relatifs aux tribunaux terriers, cette

procédure est également règlementée par l’ordonnance n° 60-146 du 3 Octobre 19605. Cette

3 Il faut signaler qu’une procédure collective d’immatriculation a été instituée par la loi n°67-029 du 18

Décembre 1967 modifiant la loi n°60-004 du 15 Février 1960. La procédure engagée sur l’initiative de

l’administration vise à la délivrance directe d’un titre foncier d’immatriculation. Or hormis le décret n°68-213 du

21 Mai 1968 qui ne règle que la phase administrative de la procédure, les décrets d’application dudit texte ne

sont pas encore parus et cette nouvelle procédure n’a pas pu recevoir application. 4 En cas d’opposition

5 Cette procédure instituée par le décret du 25 Août 1929 a été abrogée par la loi n° 60-004 du 15 Février 1960

sur le domaine privé national. Mais l’article 81 de cette loi a prévu que les procédures entamées seraient

9

institution visait à réaliser un recensement de la propriété indigène par l’établissement d’une

matrice cadastrale (secteur par secteur et canton par canton). La procédure est collective et

engagée sur l’initiative de l’administration. Mais selon la loi 2003-029, l’ouverture d’une

opération cadastrale n’est plus seulement une prérogative de l’Etat, désormais elle peut aussi

relever de la demande adressée à l’administration foncière par une collectivité publique ou

une association.

La procédure comporte quatre phases dont une phase d’ouverture, une phase

physique, une phase juridique et une phase administrative.

Dans la première phase, un arrêté du Ministre dont relève les Services Fonciers fixe

l’ouverture des opérations cadastrales, l’étendue de la zone soumise à ces opérations ainsi que

les conditions de sa réalisation.

La phase physique constitue la phase de délimitation d’ensemble et elle est marquée

par l’opération de bornage effectuée par la brigade topographique. L’accomplissement de

cette opération est constaté par un PVCB (Procès Verbal Collectif de Bornage) déposé auprès

du Fokontany et du Service Topographique et transmis après au TTA (Tribunal Terrier

Ambulant).

La phase juridique a pour objectif la consécration, par le TTA, du droit de propriété

recensé lors de l’opération de délimitation d’ensemble. Il a pour fonction de juger les

parcelles cadastrales et d’apprécier ainsi les inscriptions primitives. S’il n’y a pas

d’opposition, il entérine ces inscriptions primitives. Et par contre si celles-ci font l’objet

d’opposition, il statue sur leur fondement ou non.

Quant à la phase administrative, elle consiste à transcrire le statut juridique des

parcelles sur le registre public. Il s’agit de l’immatriculation de celles-ci auprès de la

CIRDOMA (Circonscription Domaniale et Foncière).

1.2.2- L’accession à la propriété foncière relevant des biens du

domaine privé de l’Etat

Contrairement à ceux du domaine public, les biens du domaine privé de l’Etat sont

susceptibles d’appropriation6. Mis à part les autres modes, cette appropriation relevant des

biens du domaine privé de l’Etat, et plus particulièrement des biens immobiliers, constitue la

normalement achevées. L’ordonnance 74-034 du 10 Décembre 1974 a prévu également que les opérations de

délimitation d’ensemble engagées sous l’empire du décret du 29 Août 1929, non achevées à la date de

publication du texte, sont poursuivies conformément aux dispositions de l’ordonnance 60-146. 6 Article premier de la loi 2008-014 du 23 Juillet 2008

10

principale modalité d’accession à la propriété foncière étant donné qu’à l’origine, les terres

appartenaient seulement à l’Etat. La réquisition était auparavant la première manière

d’appropriation à cet égard mais actuellement elle n’existe plus. La procédure domaniale, la

dotation ainsi que la concession sont celles qui demeurent encore applicables et régies par la

loi 2008.014 sur le Domaine Privé de l’Etat.

1.2.2.1 La procédure domaniale

Cette procédure est celle la plus courante et depuis l’abrogation de la loi 60.004 du 15

Février 1960 sur le domaine privé national par la loi 2008.014 du 23 Juillet 2008, elle a connu

beaucoup de changement. L’application de cette nouvelle loi tient compte de la procédure

engagée sous l’ancienne loi afin d’assurer la continuité de la gestion des affaires domaniales.

Et la compréhension de la procédure qui se prévaut actuellement dépend de la connaissance

des dispositions antérieures.

� La procédure sous la loi 60-004

• Dépôt de la demande : L’imprimé de demande est accompagné d’un plan croquis si le

terrain est ni immatriculé ni cadastré, et d’un plan officiel dans le cas contraire.

• Paiement du cautionnement : Le prix du cautionnement est de Ar 200 pour le terrain

urbain ou suburbain, et de Ar 40 / ha avec un minimum de Ar 200 pour le terrain

rural.

• Repérage : Il est effectué par le service topographique et ayant pour objectif de

déterminer l’existence ou non d’empiètement.

• Affichage de la demande : La publicité de la demande es faite pendant 15 jours au

bureau du district et dont un certificat d’affichage atteste l’accomplissement de cette

formalité.

• Reconnaissance domaniale : Elle se base sur les conditions de mise en valeur. La

commission qui se charge de cette procédure est composée par les représentants des

services techniques concernés et le représentant de la commune. On distingue à cet

effet deux sortes de commissions dont une commission itinérante présidé par un agent

du Service des Domaines, et une commission administrative ou ordinaire présidé par

le sous-préfet ou son adjoint.

• Dépôt du procès verbal de reconnaissance domaniale : Ce procès verbal est mis à la

disposition du public pendant 1 mois.

• Avis des services techniques : Cet avis est mentionné dans un bordereau d’envoi ou un

soit transmis, ou consigné dans les chemises d’instruction selon la nature et la

situation du terrain.

11

• Règlement des oppositions : Le délai d’opposition est 15 jours à partir de la date

d’affichage aux placards administratifs et au lieu concerné ; et 1 mois à compter du

jour de la reconnaissance.

• Second repérage : La superficie attribuable est déterminée à cet effet.

• Décision: Elle consiste à attribuer les titres domaniaux. Il s’agit d’un titre déclaratif de

propriété définitive si le demandeur a déjà exercé une emprise personnelle, réelle,

évidente et permanente sur le terrain qu’il demande. Par ailleurs, c’est un titre de vente

sous conditions résolutoires qui est attribué si le terrain demandé est nu ou

insuffisamment mis en valeur.

L’acte d’attribution du titre est par la suite établi.

• Paiement des provisions domaniales : Il faut remarquer que dans la fixation du prix

des terrains, les terrains urbains sont calculés par m² et ceux compris dans une zone

rurale sont calculés par hectare.

• Approbation : Pour les terrains urbains, le pouvoir d’approbation des actes de cession

appartient au Ministre chargé des domaines pour les terrains plus de 20 ares et au

Préfet pour ceux moins de 10 ares. Et pour les terrains ruraux, la décision d’attribution

est soumise à l’approbation du même Ministre pour les terrains plus de 50 ha, et au

Préfet pour ceux moins de 50 ha.

� La procédure suivant la loi 2008-014

• Etablissement du plan : Après prospection, le demandeur fait établir par un géomètre

et à ses frais un plan régulier avec procès-verbal de description des limites.

• Repérage préalable : Cette opération consiste à délimiter sur le plan de repérage aux

fins d’identifier les empiètements éventuels et d’en déterminer la nature juridique du

terrain.

• Dépôt de la demande : L’imprimé de demande est dans ce cas accompagné d’un plan

régulier portant la mention de repérage préalable.

• Paiement du cautionnement : Le prix du cautionnement est calculé à Ar 200 par

10000 m² avec un minimum de Ar 5000.

• Constatation de l’état des lieux : Elle se base sur la disponibilité du terrain. C’est la

commission itinérante qui se charge de cette constatation, elle est présidée par un

agent du Service des Domaines et dont les membres sont constitués par le représentant

de la commune et le chef Fokontany.

Et il faut remarquer à cet effet qu’il n’y a plus d’opposition.

12

• Avis des services techniques : Pour les terrains urbains, l’avis du service de

l’Aménagement du Territoire est obligatoire. Et pour les terrains ruraux, les avis à

requérir dépendent de la situation et de la vocation du terrain demandé.

• Décision préalable de l’autorité supérieure : Pour les terrains dont l’approbation de

l’acte relève de la compétence du Ministre en chargé des Domaines, la décision

préalable doit être prise au niveau du Service Central. Il en est de même pour toutes

les demandes faisant l’objet des litiges quel que soit l’autorité compétente pour

l’approbation de l’acte. Dans les autres cas, la décision préalable est prise par le Chef

du SRD (Service Régional des Domaines).

• Immatriculation ou morcellement préalable : Ils sont décidés par l’autorité supérieure

en vue de l’attribution du terrain au demandeur.

• Etablissement des projets d’actes domaniaux : Il s’agit d’un acte de vente définitive

pour les terrains ≤ 10 ha, et d’un acte de vente soumis à un cahier de charges pour

ceux ≥ 10 ha.

• Paiement des provisions domaniales : Les terrains urbains et les terrains ruraux sont

tous calculés en m².

• Approbation : Dans les communes rurales, la compétence relève du Chef de région

pour les terrains ≤ 50 ha et du Ministre chargé des Domaines pour ceux > 50 ha.

Et dans les communes urbaines, elle relève du Chef de région pour les terrains ≤

1000m² et au Ministre chargé des Domaines pour ceux > 1000 m².

1.2.2.2 La dotation

Aux termes de l’article 30 de la loi n° 2008.014, « lorsque les habitants

exercent collectivement des droits de jouissance sur des terrains au nom de l’Etat, la

collectivité décentralisée de base dans le sens de la loi n°2006.031 du 24 Novembre

2006 fixant le régime juridique de la propriété privée non titrée dont dépendent ces

habitants, pourra obtenir lesdits terrains en dotation ».

L’acte de dotation est une étape dans le processus d’appropriation individuelle

des terres attribuées à la collectivité.

Pour ce qui est de la procédure, la demande de dotation est faite par le

représentant légal de la collectivité décentralisée appuyée de la délibération du conseil

communal. Aucun cautionnement n’est exigible à l’appui de la demande. La parcelle

objet de la demande de dotation est délimitée sur le plan annexé à la délibération.

Celui-ci est soumis à la formalité de repérage préalable aux fins d’identifier les

13

demandes des particuliers antérieurs y incluses ainsi que les propriétés déjà titrées,

cadastrées et en cours d’immatriculation.

Il est procédé après à la constatation de l’état des lieux par la même

commission de celle de la procédure domaniale.

Le CCDF (Chef de la Circonscription Domaniale et Foncière) procède par la

suite à la distraction préalable de la parcelle à doter de la propriété immatriculée au

nom de l’Etat, si le cas y échet, et établit l’acte de dotation pour être soumis à

l’approbation de l’autorité compétente.

La dotation est prononcée par voie d’arrêté du Ministre chargé des Domaines.

L’arrêté de dotation aux fins de répartition entre les occupants prononce également

l’annulation des demandes en cours et détermine les conditions résolutoires de

l’attribution aux bénéficiaires.

Les terrains obtenus par voie de dotation ne peuvent en aucun cas faire l’objet

de cession à titre onéreux. Les actes de cession à titre onéreux qui portent sur une

partie d’un terrain faisant l’objet d’une dotation sont frappés de nullité absolue et ne

peuvent être inscrits à la conservation foncière.

1.2.2.3 La concession

L’attribution d’une terre domaniale à un particulier peut être réalisée en pleine

propriété, mais parfois aussi en jouissance.

• La concession en jouissance résulte soit d’un bail ordinaire d’une durée maximum de

18 ans, soit d’un bail emphytéotique d’une durée supérieure à 18 ans et inférieure à 99

ans. Il faut souligner d’une part que dans ces cas, l’attribution est à titre onéreux ; et

que d’autre part, elle se fait en jouissance et que la terre reste donc domaniale.

• La concession en pleine propriété, qu’elle soit à titre onéreux ou à titre gratuit, se

présente comme un contrat subordonnant le transfert de propriété à certaines

conditions de mise en valeur. La concession obéit à un régime distinct du droit

commun :

- La concession à titre onéreux peut être accordée à toute personne ou société

qui désire obtenir sous quelque forme que ce soit un terrain domanial sur lequel elle ne

peut prétendre à aucun droit préexistant. Cette concession est rendue possible à cet égard

par le biais d’un contrat de vente entre l’Etat et ces particuliers. En effet selon l’esprit de

14

la loi 2008- 014 du 23 Juillet 2008, l’Etat agit dorénavant comme un particulier. La

superficie maximale accordée est de 50 ha.

- La concession à titre gratuit est accordée aux nationaux malgaches non

propriétaires (paysans agriculteurs ou éleveurs, fonctionnaires militaires ou civils

ayant accompli 20 ans de service effectif). La superficie maximale accordée est de 10

ha. Et force est de constater que les terrains objet de cession gratuite sont frappés

d’incessibilité à titre gratuit ou onéreux pendant 10 ans sauf en cas de dévolution

héréditaire. Aucun cautionnement n’est exigible à l’appui de la demande.

1.2.3- Les modalités particulières

A part les divers modes liés respectivement au régime foncier, d’autres

régimes de droit commun permettent également d’accéder à la propriété foncière.

L’appropriation de celle-ci peut se faire par convention ou par succession.

L’accession à la propriété foncière par ces modalités particulières se fait par le biais

des mutations (mutation par vente, par décès, ….).

1.2.3.1 L’accession à la propriété foncière par convention

La convention est le procédé par lequel une personne devient propriétaire d’un bien en

dehors d’une transmission à cause de mort. Et par rapport à la propriété foncière, il peut

s’agir d’une vente, d’une donation ou d’un échange d’un terrain. Les procédés les plus

marquants à cet effet sont la vente et la donation.

• La vente commence actuellement à devenir la première source d’acquisition terrienne

puisqu’elle se développe beaucoup. Plusieurs facteurs peuvent être à l’origine des

ventes des terres tels que les facteurs socio-économiques, les flux migratoires ou la

pression urbaine. La paupérisation subie depuis un certain temps par une grande partie

de la population pousse de nombreux propriétaires à vendre leurs biens. De plus,

l’intensification de l’exode rural marque la forte pression urbaine. Et enfin, la

croissance démographique et les flux migratoires sont importants. De tels phénomènes

entrainent une pression plus intense sur les terres et ont aussi pour conséquence le

développement de la vente.

• En ce qui concerne la donation, elle n’est pas une condition de validité de l’acte selon

la tradition malgache. Le donataire devient propriétaire dès l’instant de son

acceptation et indépendamment de toute mise en possession. Ainsi, dans la plupart des

cas, le partage des biens est effectué par le père de famille et ses enfants mais celui-ci

garde la jouissance et la gestion jusqu’à sa mort. Ce n’est qu’à ce moment que les

15

héritiers prennent livraison effective du lot qui leur a été attribué. Les donations sont

rares et ne représentent qu’une faible partie des propriétés terriennes.7

1.2.3.2 L’accession à la propriété foncière par succession

La propriété foncière peut s’acquérir et se transmettre aussi par voie de succession. En

effet, en vertu du principe de la transmission de plein droit de la succession aux héritiers, la

règle fondamentale qui domine la transmission de la succession est celle de la continuation de

la personne du défunt par ces héritiers.

La succession est un premier mode d’accès à la terre auparavant. Elle en demeure

encore jusqu’à présent dans certaines localités car la grande majorité des propriétés foncières

y est constituée de terrains légués par succession. L’héritage évolue avec le système foncier

en vigueur et subit les influences d’autres facteurs (historique, politique, social, économique,

géographique).

L’héritage foncier est une des formes de transmission de biens immobiliers encore très

pratiqué. Jusqu’à maintenant, il a toujours son poids dans le système foncier car il reste un

mode courant d’accès à la terre malgré une ascension relative de l’acquisition par achat des

terrains.

1.3- Le régime juridique de la mutation par vente

La mutation par vente fait partie des diverses opérations effectuées à la

conservation foncière. Cette forme de mutation est assujettie à des formalités et

requiert la fourniture de certaines pièces.

1.3.1- Notions générales

En ayant pour attributions principales l’inscription, la mutation ainsi que

l’archivage, c’est la conservation de la propriété foncière qui se charge de la mutation

par vente. Ce genre de mutation consiste en effet à transférer la propriété d’un terrain

quelconque à une autre personne, que ce soit physique ou morale, par le biais d’un

acte de vente. Il constitue une des opérations courantes effectuées auprès du service de

la conservation. L’accomplissement de la mutation par vente à la CIRDOMA est

indispensable afin d’assurer la régularité de la vente d’un terrain.

7 Fréderic SANDRON . Population rurale et enjeux fonciers à Madagascar . 2008 . p 177

16

1.3.2- Procédure

En général, la procédure de la mutation par vente est la même que celle des autres

formes de mutations ainsi que celle de l’inscription.

• La première étape est le dépôt des actes et pièces, annexées par un duplicata du titre ou

un extrait cadastral, à la réception pour étude et décompte du droit à payer. A cet effet,

on vérifie :

- la compétence territoriale

- la situation actuelle du terrain (vérification du certificat de situation juridique, du

duplicata du titre ou de la matrice cadastrale, ou du livre foncier pour être plus

sûr)

- le dernier propriétaire

- la disponibilité de l’immeuble au niveau de la superficie et des charges

- et l’identité ainsi que la capacité des parties

• La deuxième étape est le prévisa et la vérification du dossier par le conservateur. Deux

cas peuvent se présenter :

� Si le dossier est irrégulier, on le remet à l’intéressé

� Par contre si le dossier est recevable, on procède aux étapes suivantes :

- paiement du droit à la caisse

- visa et dispatching par le conservateur

- traitement du dossier par l’agent

- signature du dossier et du livre foncier ainsi que validation des données

numériques par le conservateur

- délivrance du titre

- archivage

1.3.3- Identification des pièces

Dans le cadre de la mutation par vente, il existe des pièces que l’on exige obligatoirement

pour assurer la recevabilité du dossier. Par ailleurs, d’autres pièces sont aussi nécessaires

suivant les cas.

• Les pièces maîtresses sont :

- l’acte de vente qui doit être enregistré et dûment légalisé8

- l’ATI (Autorisation de Transaction Immobilière)

- le plan 8 Il pourrait s’agir aussi d’un acte notarié ou d’un acte judiciaire.

17

- la réquisition

• Les pièces complémentaires que l’on peut exiger suivant le cas du dossier sont :

- la lettre d’engagement

- le certificat d’individualité

- l’acte ratificatif (l’acte ratificatif des copropriétaires par exemple en cas de

morcellement)

- la procuration,….

Il faut remarquer qu’en cas de morcellement, toutes les pièces doivent être en deux

exemplaires sauf l’autorisation de transaction. Le double des pièces est transmis à cet effet au

service topographique.

Les données théoriques sur la spéculation ainsi que les données juridiques portant sur

l’accession à la propriété foncière et à la mutation par vente permettent à présent de

conceptualiser la notion de spéculation foncière.

18

CHAPITRE II : CADRE CONCEPTUEL

C’est dans ce cadre que l’on examine profondément la notion de spéculation foncière.

La spéculation en général ou dans d’autres domaines quelconques pourrait avoir son propre

sens, mais celle en matière foncière pourrait être aussi tout à fait autre. Cette spéculation

foncière se manifeste dans un cadre évolutif et les dérives ainsi constatés ne se laissent pas

inaperçues.

2.1- Concepts généraux

Ce que l’on entend réellement par spéculation foncière sera détaillé dans ces concepts

généraux. Il en est de même pour ses sources ainsi que ses manifestations.

2.1.1- Notion de spéculation foncière

2.1.1.1 Notions de principe

Par définition, la spéculation foncière est une activité par laquelle une personne, que

ce soit privée ou morale, achète à moment donné un terrain et le vend après à un prix élevé

par rapport à celui de l’achat en vue d’en tirer un profit. C’est donc une opération qui consiste

à profiter des fluctuations du marché foncier en anticipant l’évolution du prix pour réaliser

une plus-value.

Les éléments constitutifs de la spéculation foncière sont donc d’une part l’achat du

terrain, et d’autre part sa revente. Au moment de l’achat, le spéculateur pense déjà à revendre

le terrain plus tard et peu importe le laps de temps. Mais ce qui le plus important dans ce

cadre est qu’il ait pu enregistrer un bénéfice par la revente. Il n’y a pas en fait de spéculation

s’il n’y a pas ce gain. Une personne fait une spéculation foncière si elle achète un terrain à un

prix de Ar 1000 le m² et qu’elle le revend un an plus tard à Ar 5000 le m².

La valorisation de la terre dans le temps est le moyen qui permet aux spéculateurs de

faire ce profit. En effet, la terre ne cesse d’augmenter de valeur.

En matière foncière, il s’agit plus généralement d’une spéculation à la hausse. La

spéculation à la baisse ne se rencontre presque jamais dans ce domaine.

19

2.1.1.2 Exceptions

• La spéculation foncière ne dépend pas réellement de la fluctuation du marché foncier. Si

le spéculateur vend tout de suite le terrain qu’il vient à peine d’acheter à un prix élevé à

celui de l’achat, il y a toujours spéculation même si celui-ci ne s’est pas encore valorisé.

La recherche de profit ne tient pas toujours ainsi de la valorisation de la terre,

l’importance est que la vente du terrain a engendré un certain gain.

• Il faut remarquer que la pratique de la spéculation foncière est difficilement déterminable.

D’après la définition évoquée auparavant, le spéculateur est celui qui, au moment de

l’achat du terrain, envisage déjà à le vendre ultérieurement. Mais en analysant toutes les

propriétés ayant fait l’objet d’une revente, on ne peut pas tout de suite conclure que leurs

propriétaires respectifs ont tous envisagé de revendre les terrains en question dès leur

achat. Il se pourrait qu’ils n’aient eu cette idée que bien après l’achat. Et même si on en

procède à une enquête, ceux qui ont vraiment pensé à en faire une spéculation pourraient

ne pas l’avouer, quoique les spéculateurs les plus pratiquants soient facilement

identifiables.

On peut en tirer donc qu’on est en présence d’une spéculation foncière, même si l’idée de

revendre un terrain quelconque n’était pas prévue dès l’achat mais que le prix de la vente

dépasse largement le prix qui doit correspondre en moyenne à ce terrain à cette période.

Ainsi toute vente de terrain faite expressément à un prix exorbitant constitue une

spéculation foncière.

• Enfin, constitue une spéculation foncière toute procuration d’intérêt dans la vente d’un

terrain quelconque même si la personne qui en tire profit est complètement étrangère à

cette vente.9

2.1.2- Les sources de spéculation en matière foncière

La possession ou l’existence d’une propriété quelconque constitue la condition sine

qua non pour pouvoir faire une spéculation foncière étant donné que celle-ci se réalise par

la vente de terrain. Et afin de déterminer les sources de spéculation à cet effet, il faut voir

aussi bien en matière domaniale qu’en matière de conservation.

9 C'est-à-dire qu’elle n’est ni acheteur ni vendeur.

20

2.1.2.1 En matière domaniale

• La demande de terrain domanial a toujours constitué une source de spéculation. Cette

possibilité permet aux spéculateurs d’acquérir des propriétés et d’en tirer profit par

leur revente. Et force est de constater que la nouvelle législation domaniale semble

renforcer encore cette possibilité pour les spéculateurs. Et dans ce cadre, il faut

observer quelques points :

- La procédure domaniale prévue par la nouvelle loi 2008-014 est beaucoup plus

simplifiée par rapport à celle de la loi 60-004. On ne tient plus énormément en

compte de la condition de mise en valeur. Dorénavant c’est la vérification de

la disponibilité du terrain que l’on examine de près. La procédure de cession

de terrain du domaine privé se trouve très allégée car il s’agit dans la majeure

partie des cas de cessions de terrains déjà immatriculés au nom de l’Etat. Mais

seulement pour les demandes déjà introduites sous l’ancienne loi, les cessions

de terrain non ou insuffisamment mis en valeur sont soumises à une condition

résolutoire de mise en valeur, et régies par un cahier des charges déterminant

les conditions de vente et annexé à l’acte de cession.

- Le domaine privé de l’Etat suivant l’esprit de cette nouvelle loi a entres autres

comme principe l’opportunité accordée au premier demandeur sur toutes les

autres demandes.10 En effet, la loi précitée prévoit que celui-ci a un droit de

préférence sur la propriété riveraine du terrain demandé. En fait, certaines

dépendances du domaine privé peuvent être dans certains cas grevées d’un

droit de préemption permettant à son bénéficiaire d’obtenir, par préférence à

tous autres, tout ou partie desdites dépendances.11

Ce droit de préemption s’applique exclusivement dans les cas suivants :

o Au profit des riverains de cours d’eau qui abandonnent leur ancien lit,

se donnant un nouveau cours naturellement ou à la suite de travaux

légalement exécutés, dans les conditions et limites fixées par les

règlements ;

o Au profit des riverains des canaux de navigation et d’irrigation

délaissés ou désaffectés;

o Au profit des riverains des voies publiques déclassées et des délaissés

de voies publiques déterminés par les alignements réguliers.

10

Articles 11 à 13 de la loi 2008-014 11

L’existence de ce droit de préférence pourrait entrainer la spéculation foncière malgré le fait que

l’administration n’est pas toujours obligée d’aliéner les biens en cause.

21

Aussi on se demande bien si cette loi 2008-014 favorise-t-elle la spéculation foncière ?

• La cession gratuite n’en est pas moins considérée comme un moyen de spéculation en

matière foncière. Une fois que l’attribution gratuite soit accordée et aussi que le délai

d’incessibilité soit expiré, les propriétaires peuvent vendre les terrains en cause à des

prix qui leur procurent un certain profit.

2.1.2.2 En matière de conservation

Dans ce domaine, les terrains en cause sont ceux qui ont déjà fait l’objet

d’immatriculation. Et la source de spéculation possible à cet égard résulte donc l’achat d’un

terrain immatriculé. Il peut s’agir soit d’un terrain immatriculé à l’Etat, soit encore

immatriculé à des particuliers. Et au niveau de la conservation, ce procédé se réalise par le

biais d’une mutation par vente.

Il faut remarquer dans ce cas que l’inaccomplissement de cette mutation par vente est

également une source de spéculation. Le vendeur pourrait être en effet incité à vendre une

deuxième fois et même plus la propriété. Actuellement sur les ventes de terrains enregistrées,

45 % n’ont pas encore fait l’objet de mutations.12 Ce qui présente un énorme risque de

spéculation puisque les droits de propriété ne sont pas encore entièrement garantis.

2.1.3- Les manifestations de la spéculation foncière

La spéculation foncière est pratiquée par différents acteurs et se manifeste par

diverses formes.

2.1.3.1 Les acteurs

Les pratiquants de la spéculation foncière sont en général les agences immobilières

ainsi que les marchands de biens.

• Les agences immobilières sont des sociétés qui opèrent sur l’achat, la vente,

l’échange, la location ou sous-location, en nu ou en meuble, d’immeubles bâtis ou non

bâtis.13

Et à propos de la vente de terrain, les agences immobilières sont tout simplement des

intermédiaires. Les propriétaires confient à ces agences la vente de leur propriété et

12

Source : Direction des Domaines et des Services Fonciers 13

(J.M) MOYSE (S) PORRI . L’agent immobilier . 1993

22

ce sont celles-ci qui se chargent de la réalisation de cette vente (recherche d’acquéreur,

accomplissement des formalités,…). Elles perçoivent par la suite une commission. Les

agences immobilières agissent ainsi comme des mandataires.

• En ce qui concerne les marchands de biens, ils sont ceux qui achètent des

immeubles en vue de les revendre en l’état ou après transformation.14 A la différence

des agents immobiliers, ils n’agissent pas en qualité de mandataires mais toujours en

tant que propriétaires des biens qu’ils revendent. Ils sont en général des particuliers15

mais parfois aussi des sociétés.

Les opérateurs fonciers et les aménageurs sont à distinguer à cet effet.

- Les opérateurs fonciers sont ceux qui interviennent sur le marché

foncier et dont leur activité concerne simplement l’acquisition et la

revente de terrain en l’état, se contentant à la limite de procéder à des

regroupements et à des divisions des terrains.

- Les aménageurs quant à eux réalisent des travaux de valorisation de

leurs terrains en achetant par exemple des terrains simplement

urbanisables pour revendre des terrains constructibles.

2.1.3.2 Les formes de spéculation foncière

La spéculation foncière peut revêtir une double forme qui dépend de la bonne ou de la

mauvaise foi de ce qui la pratique. Il convient d’examiner ainsi la spéculation saine et la

spéculation frauduleuse.

• La spéculation saine :

La pratique de la spéculation et notamment foncière n’est pas interdite jusqu’à maintenant

à Madagascar. Il s’agit d’une activité libérale qui n’est d’ailleurs pas soumise à une

règlementation légale particulière. La spéculation saine consiste à ce point dans le fait de tirer

profit dans l’achat et la vente de terrain en toute bonne foi et dans le respect de la loi, de

l’ordre public et des bonnes mœurs.

• La spéculation frauduleuse :

C’est cette deuxième forme qui fait que la spéculation foncière est souvent mal vue par le

public et sa propagation prend beaucoup d’ampleur actuellement. Certains spéculateurs de

14

Idem 15

Parmi les particuliers, il faut distinguer l’existence d’une certaine catégorie de spéculateurs et qui sont les

« rabatteurs ».Ils sont de plus en plus nombreux actuellement.

23

mauvaise foi tentent de faire profit dans l’achat et la vente de terrain par diverses manigances

et par la pratique de fraude dans leurs actes. L’usage de faux actes constitue la tactique la

plus courante utilisée par ces spéculateurs pour acheter ou vendre un terrain quelconque. Cette

situation se manifeste fréquemment dans la pratique par la vente d’un terrain appartenant déjà

à autrui ou par la double vente d’un même immeuble.

2.2- L’évolution de la spéculation foncière

La recherche de profit dans la vente de terrain est liée à plusieurs circonstances telles

que le système foncier, l’environnement politico-économique, la situation sociale,…. La

pratique de la spéculation foncière varie constamment dans l’espace et surtout dans le temps.

Et nombreux sont les facteurs qui expliquent l’évolution de ce concept.

2.2.1- Historique

Cette étape historique de la spéculation foncière est liée à l’histoire même du droit

foncier.

Auparavant le régime foncier était marqué par l’exercice du droit collectif sur les

terres. Cette survivance de la propriété collective a été rendue possible par la dualité du

régime juridique concernant les terres : le régime de droit traditionnel et le régime de droit

moderne mis en place après l’indépendance. Cette propriété collective apparaissait après

comme une forme archaïque de propriété et comme un facteur de stagnation, alors que la

propriété individuelle semble au contraire permettre une exploitation plus rationnelle du sol.

Ainsi le législateur a multiplié les procédures permettant à des particuliers d’acquérir

individuellement la propriété foncière.16 Constituant une entrave à la libre circulation des

biens, la propriété collective ne pouvait que susciter l’hostilité du législateur. 17Cette situation

a entrainé une véritable transformation dans les structures foncières traditionnelles et dont le

principal effet est de limiter peu à peu le domaine de la propriété collective à certaines terres.

C’est à partir de cette relance de l’appropriation individuelle des terres que la

spéculation en matière foncière commence à naître. En effet, l’origine de propriété afférente à

l’achat et à la vente de terrain dans ce cadre est plus généralement à titre individuel. Par

ailleurs, la propriété collective constitue un obstacle pour chaque copropriétaire à la

spéculation du bien commun vu que qu’il ne peut pas en disposer librement.

16

(X) BLANC JOUVAN . Les droits collectifs dans les coutumes malgaches . (1964) 17

(R) RARIJAONA . Le concept de propriété en droit foncier de Madagascar . (1967)

24

Mais pour autant cette activité n’était pas aussi remarquable à cette époque, elle

existait déjà mais à un niveau relativement restreint. D’ailleurs, l’idée d’acheter et de revendre

pour obtenir une plus-value n’était pas encore exclusive. La spéculation est constituée dans la

plupart des cas par le gain enregistré par la vente de terrain, un gain généralement minime.

La tactique adoptée pour la réalisation de la spéculation était limitée. Bien qu’un petit

nombre d’agences immobilières ait été déjà constaté, cette opération se pratiquait directement

entre particuliers.

2.2.2- La situation actuelle

A l’heure actuelle, ce phénomène de spéculation foncière est d’une grande envergure,

cette activité connait une énorme propagation et elle ne cesse de prendre d’élan. L’achat et la

revente de terrain pour tirer un certain profit, ou bien la seule vente à un prix dépassant la

moyenne sont aujourd’hui les nouvelles tendances qui dominent le marché foncier. Depuis à

peu près 15 ans, on assiste à une grande multiplication des ventes de terrains. La pratique de

la spéculation foncière fait partie intégrante des diverses raisons qui expliquent cet état de fait.

Cette opération se développe beaucoup à présent et les techniques utilisées pour

certains à cet égard sont de taille. Depuis quelques années, le nombre d’agences immobilières

créées chaque année ne cesse d’augmenter. Par ailleurs, de plus en pus d’opérateurs se lancent

dans ce domaine qui constitue dorénavant un des secteurs potentiels dans le monde des

affaires.

La pratique de la spéculation foncière se manifeste presque dans toute l’île mais elle se

concentre surtout dans les centres villes et les zones périphériques, et plus particulièrement les

zones facilement accessibles.

2.2.3- Les facteurs de prolifération de la spéculation foncière

Par rapport à la situation antérieure, la spéculation foncière connaît depuis quelques

années un accroissement considérable. Le développement de l’urbanisme ainsi que

l’ouverture des activités économiques sur le foncier sont à l’origine de cette prolifération.

2.2.3.1 Le développement de l’urbanisme

L’aménagement du territoire consiste généralement à l’organisation globale de

l‘espace afin de satisfaire les besoins des populations en mettant en place les équipements

nécessaires. L’espace urbain fait partie de son domaine d’intervention. La concrétisation de

25

l’objectif de l’aménagement du territoire dans le milieu urbain se manifeste par la mise en

place des différentes infrastructures et l’implantation des grands équipements. Le

développement de l’urbanisme par la réalisation de ces travaux d’infrastructures valorise la

zone en question. Et l’on sait aussi que la valorisation de la terre dans le temps et dans

l’espace est un moyen pour les spéculateurs de faire profit ; aussi par ce développement de

l’urbanisme, la spéculation foncière se répand davantage.

Il en est ainsi le cas d’un promoteur qui achète des terres en zone périphérique et peu

développée, donc à un coût initial bas et attend une longue période avant de débuter une

opération de lotissement. Au cours de cette longue période, la terre s’est valorisée sans que le

promoteur ait eu à faire un investissement en capital-argent. De cette façon, il s’approprie des

rentes différentes générées par le développement urbain, et en particulier des rentes foncières.

Dans la formation du taux de profit de promotion, la longue immobilisation du capital se

trouve compensée par un profit net souvent considérable, produit de la valorisation de la terre

résultant du développement de l’urbanisme.

Un cas concret illustre bien ce facteur de prolifération de la spéculation foncière. Il

s’agit de la construction de la route du By- pass à Alasora. La réalisation de cette construction

rentre dans le cadre de l’aménagement de l’urbanisme de la commune d’Alasora. La mise en

œuvre de cette grande infrastructure routière promeut le développement local de cette zone et

engendre la spéculation sur les ventes de terrains dans cette localité. Des enquêtes faites

auprès d’agences et de sociétés immobilières montrent que le prix moyen des terrains à

Alasora avant la construction du By-pass était aux environs de Ar 3000/ m². En 2006, il

atteint déjà le prix de Ar 14000. Et actuellement, les terrains à bord de cette route du By- pass

se vendent même jusqu’à Ar 60000 le m².

2.2.3.2 L’ouverture des activités économiques sur le foncier

On assiste depuis quelques temps à l’irruption sur le foncier de nouveaux acteurs

économiques. L’on se rend bien compte du développement rapide de secteurs comme le

tourisme ou l’activité minière, ou même certaines activités industrielles consommatrices

d’espace à proximité des villes. Ce phénomène permet de promouvoir la situation

économique de la localité et contribue au développement local en général. Et le besoin de

garantir l’accès au foncier de ces nouveaux acteurs constitue pour les spéculateurs une

occasion pour élargir leur activité spéculative.

26

2.3- Les dérives de la spéculation foncière

Il faut remarquer que les intervenants dans ce domaine ne procèdent pas toujours de

manière loyale dans leur activité spéculative. Ils adoptent parfois des techniques hors du

commun pour aboutir à leur objectif.

2.3.1- Les procédés courants

Comme il résulte de ce qui est déjà explicité auparavant, on peut synthétiser en trois

procédés les diverses techniques utilisées par les spéculateurs.

• Le procédé par lequel se traduit le sens réel de la spéculation foncière est la recherche

de profit dans l’achat et la revente d’un terrain. Presque toutes les catégories de

spéculateur sont concernées par ce procédé tels que les opérateurs fonciers et les

aménageurs, qu’ils soient des sociétés ou des simples particuliers.

• L’autre procédé est la vente pure et simple d’une propriété à un prix élevé par rapport

au prix moyen en cours. A cet effet, l’idée de vendre n’est pas du tout prévue au

moment de l’acquisition du bien. Ce sont les particuliers qui en sont surtout concernés.

• Le dernier procédé est celui que les agences immobilières pratiquent. Il consiste à agir

en tant que mandataire des propriétaires dans la vente de leur propriété, et de percevoir

des commissions à chaque vente réalisée.

2.3.2- Les procédés condamnables

Certains spéculateurs n’agissent pas toujours de façon loyale, parfois leur comportement

va au-delà de ce qui est couramment acceptable. Quelques points sont en ce sens à observer.

• Certains promoteurs ont pour tactique de s’accaparer des terrains et de retarder leur

vente dans l’attente de prix élevés. Mais en plus, ils diffusent même des informations

mensongères ou font monter les prix en embauchant des personnes pour qu’elles se

fassent passer pour de faux acheteurs.

• Par ailleurs, certains aménageurs et opérateurs fonciers souscrivent pour un bien

déterminé une promesse de vente avec une faculté de substitution. Et ils la recèdent

par la suite, moyennant un bénéfice, à un acquéreur substitué.18

• Et enfin, certains spéculateurs font des publicités mensongères de manière permanente

afin de drainer vers eux une clientèle qu’ils abusent.19

18

(J.M) MOYSE (S) PORRI . Ibid 22

27

2.3.3- Les activités fictives

L’on sait que les agences immobilières font partie des pratiquants de la spéculation

foncière. Et contrairement aux marchands de biens qui peuvent être soit des sociétés, soit des

particuliers, les agences immobilières elles doivent toujours être des sociétés légalement

formées. De plus de par leur création, elles sont assujetties à l’impôt.

Mais on constate actuellement que beaucoup d’agences immobilières clandestines se

créent un peu partout. Leur création est irrégulière alors qu’elles exercent réellement les

activités assimilées aux véritables agences immobilières et se comportent vraiment comme

telles.

Ces deux premiers cadres ont permis de découvrir le fond interne relatif à la

spéculation foncière. Par contre, le dernier cadre concerne plutôt les aspects externes afférents

à la réalisation de l’étude.

19

Idem

28

CHAPITRE III : CADRE D’ETUDE

Le choix de ce thème qui porte sur la spéculation foncière a sa particularité et sa raison

d’être parmi tant d’autres. C’est dans ce cadre d’étude que cela va être discuté. Les méthodes

retenues pour la réalisation de ce travail de réflexion ainsi que les résultats escomptés à cet

effet seront aussi explicités dans ce troisième chapitre.

3.1- L’importance de l’étude

Cette première section a pour but de justifier le thème en question en analysant son

objet, son utilité ainsi que son intérêt.

3.1.1- Objet

Cette réflexion sur la spéculation foncière a pour objectif d’étudier l’influence de la

pratique d’activités spéculatives dans le domaine foncier. Elle a à ce point pour objectifs

spécifiques :

- de déterminer les éventuels apports de ce genre de spéculation dans

divers niveaux

- d’identifier les effets néfastes qui pourraient en découler

- et de proposer des mesures incitatives pour que les apports ainsi

évoqués puissent se réaliser et que les problèmes ainsi engendrés soient

de même limités.

3.1.2- Utilité

La question sur le foncier a toujours été au centre des débats étant donné qu’elle

constitue une problématique pour la population dans notre pays. Les autorités qui se sont

succédées ont toujours essayé de trouver des solutions pour faire face à cette situation. Les

projets de réforme, les travaux de réflexion au cours des divers ateliers sur le foncier sont

parmi ces solutions. Et à part ceux-ci, les différentes études liées à ce domaine apportent aussi

leur fruit, par les diverses suggestions qu’elles avancent, à la promotion de la sécurisation

foncière et à l’éradication des problèmes qui s’y rencontrent.

Et il est à remarquer que ces études portent dans la majeure partie des cas sur les sujets

touchant le fonctionnement interne de l’administration foncière et domaniale, tels que sur le

29

service des tribunaux terriers, des services de la conservation foncière,….Mais or les aspects

extérieurs peuvent aussi influer sur la sécurisation foncière.

La présente étude s’inscrit dans le cadre de ces aspects. L’observation de la

spéculation ne fait pas partie des diverses missions assimilées à l’administration domaniale et

foncière mais sa pratique pourrait probablement avoir des répercussions surtout négatives sur

le domaine foncier, et pourrait même nuire à l’image de ce service.

Ainsi la réalisation d’une étude sur la spéculation foncière est d’une grande utilité.

3.1.3- Intérêt

L’étude sur la spéculation en matière foncière revêt un triple intérêt.

Tout d’abord, c’est un sujet très intéressant et pertinent puisqu’il concerne un aspect

très particulier du foncier.

Ce phénomène spéculatif sur le plan foncier se répand beaucoup actuellement et

s’inscrit aussi parmi les thèmes d’actualité. Ainsi en faire une étude est vraiment nécessaire.

Et enfin, la réflexion sur la spéculation foncière est très rare dans le cadre des travaux

de recherche.

3.2- La méthodologie adoptée

La réalisation de l’étude est effectuée suivant une méthodologie particulière. Il

convient de voir successivement ici la présentation générale de cette méthodologie et les

diverses approches utilisées.

3.2.1- Démarche organisationnelle

Cette étude rentre dans le cadre de la réalisation du mémoire de fin d’études. Les

étapes à passer en vue de cette réalisation s’inscrivent dans un ordre chronologique :

- le choix du thème de mémoire

- le dépôt du thème

- l’approbation du thème

- l’adoption du plan

30

- la collecte des données / la réalisation d’enquête

- le traitement des documents et interprétation des informations

- la rédaction proprement dite du mémoire

3.2.2- Les approches quantitatives

La réalisation de ce mémoire nécessite beaucoup des travaux d’enquête

puisque par rapport aux autres thèmes axés sur les missions de l’administration

foncière et domaniale (thèmes sur le tribunal terrier ambulant, sur les affaires

domaniales,…), il n’y a pas de données de base particulièrement définies.

L’essentiel des arguments avancés dans la présente étude est issu des

réflexions, fruits des rencontres effectuées auprès de diverses entités. Et à cet effet,

cette étude a pu se réaliser grâce à l’accomplissement d’enquêtes :

- auprès du tribunal

- auprès des agences et sociétés immobilières

- auprès de l’enregistrement fiscal

- auprès des divers services de l’administration foncière et domaniale, et

en particulier de la CIRDOMA d’Ambohidratrimo

- auprès de l’INSTAT (Institut National de la Statistique)

- auprès du district et de la commune d’Ambohidratrimo

- auprès du MATD (Ministère de l’Aménagement du Territoire et de la

Décentralisation)

- et enfin auprès de certains usagers.

Mais au besoin, lesdits arguments sont appuyés par des informations produites par

d’autres études. En fait à part ces diverses enquêtes, les travaux de recherche aux archives du

service des domaines, ainsi que le traitement de dossiers effectué dans le cadre de la

réalisation des stages ont aussi contribué à la collecte des données.

3.2.3- Les approches qualitatives

La réalisation de cette étude ne relève pas seulement des informations ainsi

enregistrées au cours de ces diverses enquêtes. D’autres données résultent aussi de

l’interprétation de certains faits ayant des liens avec l’activité spéculative dans le domaine

foncier. Il en est ainsi de l’analyse :

31

- des origines des litiges fonciers

- de l’évolution du prix de terrains

- des transactions foncières

- et du fonctionnement des marchés fonciers et immobiliers.

3.3- Les finalités de l’étude

Les résultats attendus dans le cadre de cette étude sont la prise de connaissance de

l’étendue de la spéculation foncière, la maîtrise des éventuels effets qu’elle pourrait entrainer

ainsi que la mise en garde du secteur socio- économique à son égard.

3.3.1- La prise de connaissance de l’étendue de la spéculation foncière

Cette réflexion permet d’avoir un état des lieux de constatation sur la spéculation

foncière. Par la réalisation de cette étude, sont déterminés son champ d’application, ses

manifestations, son évolution, ses impacts ainsi que les faces cachées qu’elle présente.

3.3.2- La maîtrise des effets d’entrainement

La spéculation foncière présente des impacts aussi bien positifs que négatifs dans

divers niveaux. Ces impacts pourraient ainsi constituer soit un facteur de contribution, soit un

obstacle. Et l’analyse de ce thème permet en conséquence de maîtriser les effets qu’elle

pourrait à cet effet engendrer.

3.3.3- L’impassibilité de l’environnement socio-économique à la spéculation foncière

Une fois que tout ce qui concerne en général cette notion de spéculation foncière soit

connu, et surtout ses éventuelles répercussions, on pourrait ainsi prendre les mesures

adéquates pour y faire face. La prise de ces mesures permettrait ainsi aux domaines social et

économique de ne pas être perturbés par l’existence de cette activité mais de profiter par

contre des atouts qui pourraient en découler.

32

Il est indéniable d’affirmer que la spéculation existe bel et bien dans le domaine

foncier. Le système théorique de la spéculation renforce cette idée en avançant que cette

activité fait partie des transactions portant sur les secteurs concernés du point de vue

économique. L’enjeu du foncier attache à ce genre de spéculation une tournure particulière.

En globalité, les divers aspects par lesquels il se présente sont spécifiques. Il est de ce fait

rallié à divers concepts transversaux, ayant chacun un lien plus ou moins étroit avec la

dimension foncière.

33

DEUXIEME PARTIE :

APPROCHE ANALYTIQUE DU PHENOMENE

SPECULATIF EN MATIERE FONCIERE

L’ensemble des arguments développés dans les différents cadres du cadrage général a

permis d’avoir un aperçu global sur la spéculation foncière. Et à partir ce cette constatation

ainsi faite, cette deuxième partie de l’étude consiste en une phase d’analyse du sujet objet de

la présente réflexion.

Nombreux sont les problèmes engendrés par l’existence de cette activité spéculative.

Dans un premier temps, les problématiques de la spéculation foncière seront tout d’abord

explicitées.

La recherche de profit dans le cadre du marché foncier soulève des aspects

contradictoires. La pratique de la spéculation foncière sera ainsi profondément analysée dans

un second temps.

Et enfin une étude de cas sera effectuée afin de voir de près la pratique de cette

opération spéculative. Le cas d’Ambohidratrimo sera étudié à cet effet.

34

CHAPITRE PREMIER :

LES PROBLEMATIQUES DE LA SPECULATION FONCIERE

Acheter et vendre un terrain en vue d’en tirer un bénéfice, vendre tout simplement un

terrain à un prix élevé ou percevoir des commissions dans la vente de terrain causent des

problèmes. La spéculation en matière foncière peut en effet multiplier les litiges fonciers. Et

vu que son objectif consiste à enregistrer un gain dans la vente du bien foncier, elle a aussi

comme impact d’augmenter le prix des terrains. Et en conséquence de ces deux problèmes, la

sécurisation foncière se trouve déstabilisée.

1.1- La multiplication des litiges fonciers

Depuis longtemps, le domaine social ne s’est pas épargné de l’existence des litiges

fonciers. Les facteurs à l’origine de cette situation sont nombreux, et la pratique de la

spéculation foncière favorise encore plus la multiplication de ces conflits fonciers.

1.1.1- Constat

Si l’on examine les divers faits qui constituent un fléau social, ceux relatifs au foncier

s’affichent parmi tant d’autres au premier plan. Les différends liés aux situations foncières

affectent en fait au plus haut point le domaine social. Les divers politiques, programmes ou

projets de réforme adoptés depuis ces longues années afin d’améliorer le système foncier ont

toujours eu entres autres pour objectif de réduire les conflits fonciers. Mais malgré les efforts

fournis en vue de cette finalité, on n’est pas encore épargné de ce problème

jusqu’actuellement car les conflits fonciers existent toujours.

Il y a quelques années, on a constaté que les litiges afférents au foncier comptent

parmi les affaires les plus nombreuses portées devant les tribunaux, et contribuent à la

saturation des juridictions et au dysfonctionnement de la justice. Et actuellement, il en est

encore ainsi.20

L’existence de ces litiges fonciers provoque des conséquences à court et à long terme.

Parmi les plus marquants d’entres elles figure l’insécurité dans l’exploitation ou l’utilisation

20

Source : Tribunal

35

du sol. La survenance de trouble social en résulte aussi puisque les habitants sont parfois

amenés à les régler par la force et l’affrontement. Les conflits fonciers prennent une tournure

parfois violente, en particulier dans les zones aménagées présentant une forte attractivité

économique, comme sur les grands périmètres rizicoles. En outre, ces litiges entrainent même

le blocage du développement étant donné que le foncier a aussi un enjeu accès sur

l’économie.

1.1.2- Les origines des litiges fonciers

Les diverses raisons à l’origine des litiges fonciers sont d’ordre général, mais il y a aussi

celles qui sont liées à des faits bien précis.

• Généralement, le partage d'héritage, la délimitation des terres et l'acquisition

illégale de terrains sont les principales causes des litiges fonciers à Madagascar.

D'après la source auprès de l'INSTAT21, 26% des litiges fonciers portent sur

l'héritage. Analamanga occupe la première place avec un taux de 31,3% avec ses 1

660 Fokontany. Les plus concernées sont les régions de Haute Matsiatra,

Analanjirofo, Amoron'i Mania, Sofia et de Vakinankaratra. Les régions de

Bongolava, de Menabe, de Sava et de Betsiboka connaissent des problèmes de

délimitation des terres qui atteignent un pourcentage assez élevé, estimé à 30% à

35% s'ils ne sont que 23 ,5 % pour Analamanga. Dans tout Madagascar,

l'acquisition illégale de terrain représente 10% des litiges fonciers dont les plus

concernées sont les régions d'Itasy, de Bongolava et de Boeny.

• En général aussi, la crise foncière est à la base de l’existence des problèmes

fonciers. En effet, Madagascar se trouve en situation de transition foncière. Les

pouvoirs coutumiers qui géraient les rapports sociaux à propos de la terre ont

quasiment perdu leur rôle au profit de l’Etat, principal garant de la sécurité

foncière. Cette évolution se traduit notamment par une demande exponentielle

d’immatriculation foncière. Face à cette demande considérable, on constate une

très faible capacité de délivrance des titres fonciers. En fait, sur un recensement de

près d’un demi million de demandes de titres effectuées auprès des services

fonciers, une infime partie d’entres elles a réellement pu aboutir. En conséquence,

la superficie des propriétés titrées ne dépassait pas un quinzième du territoire. La

première réponse de l’Etat face à cette situation a consisté en la réalisation

d’opérations cadastrales. Mais cependant leurs coûts rédhibitoires constituent un

frein majeur à leur généralisation, ou ne pourraient s’envisager que dans le cadre

21

INSTAT, 2010

36

d’un apport massif de fonds de la communauté internationale pour une efficacité

assez contestable. De plus, se pose le problème des titres non mis à jour ou non

renouvelés suite aux transactions et mutations des terres.22

Ce contexte d’incertitude généralisée favorise le développement des conflits pour la

maîtrise du sol, surtout quand la survie d’un groupe familial tient à l’exploitation d’un

terrain.

• Mais d’un point de vue plus restreint, les origines les plus courantes des conflits

fonciers résultent de certains faits précisément déterminés.

L’occupation de fait fait partie de ces origines. En effet, la terre a toujours été

considérée par le Malgache, non seulement comme un moyen de production mais

surtout comme une richesse ou encore, comme l'expression d'une position sociale

certaine ; et il est normal qu'il lui a toujours attaché une très grande importance. C'est

ainsi que toute action sur le sol l'intéresse au plus haut point, et en particulier

l'occupation par autrui de son terrain sans son consentement ou à son insu.

Et enfin, les transactions foncières, plus particulièrement les ventes, entrainent souvent

des problèmes faisant l’objet de conflit dans le domaine foncier.

1.1.3- L’implication de la spéculation foncière dans les litiges fonciers

L’implication de la spéculation foncière dans les litiges fonciers est liée exclusivement

à la vente de terrain qui est d’ailleurs son champ d’application. L’objectif en vue de cette

spéculation est de tirer profit par la réalisation de ce genre de transaction. L’existence d’une

propriété constitue l’élément matériel dont dépend la marche de cette activité. Le spéculateur

étant vraiment propriétaire de ladite propriété mais il pourrait aussi ne pas l’être suivant la

qualité dont il détient dans l’exercice de l’opération.

Et parfois en l’absence d’un terrain quelconque pour effectuer une activité spéculative

et sans que le spéculateur soit un mandataire, il arrive encore à accomplir une vente avec une

personne quelconque. Le bien en question appartient à autrui mais il se fait passer comme le

véritable propriétaire.

22

Source : Lettre de Politique Foncière

37

Et même si le spéculateur dispose réellement un terrain, il arrive toujours à en faire

des arnaques. Le procédé qu’il utilise dans ce cas est la vente successive du même terrain à

plusieurs personnes.

L’usage de faux constitue en général le moyen couramment utilisé par le spéculateur

afin d’aboutir à ces actes. Mais le non accomplissement de la mutation lui permet aussi

facilement de tromper quelqu’un à cet effet. Certains acheteurs imprudents se fient seulement

à l’acte de vente et ne prennent pas de considération à la réalisation de la mutation auprès du

Service des Domaines.

Ces deux cas revêtant une forme de spéculation font partie des cas litigieux portés

devant le tribunal. En outre, ces diverses pratiques rentrent dans le cadre de la spéculation

frauduleuse.

Et c’est en ce sens que la spéculation foncière favorise la multiplication des litiges

fonciers.

1.2- La hausse du prix des terrains

En général, le prix des terrains dépend de leur nature. L’évolution de ce prix est liée à

plusieurs facteurs. Et il faut remarquer que la spéculation foncière a une influence sur la

variation du prix des terrains.

1.2.1- Constat

Les terrains peuvent être soit d’origine domaniale, soit de terrains privés ayant déjà fait

l’objet d’immatriculation. Et les prix en ce sens varient de ces deux aspects.

• Concernant les terrains domaniaux, ils sont ceux qui font partie du domaine privé de

l’Etat et qui sont susceptibles d’appropriation. Et mis à part la dotation et l’attribution

gratuite, leur acquisition est soumise à un régime particulier en ce qui concerne le prix.

Il existe à cet effet des fourchettes de prix qui déterminent pour chaque CIRDOMA,

les prix des terrains de toutes les zones sous leur compétence. La fixation de ces prix

est déterminée par deux critères et qui sont :

- la catégorie que représente la zone : urbaine ou rurale

- et la vocation du terrain : édilitaire, touristique, agricole ou autres

38

Et à chaque vocation du terrain, il y a un prix minimum et maximum ; et il appartient

aux responsables de fixer le prix entre ces limites.

• Et quant aux terrains privés, il n’y a pas de régime quelconque qui détermine la

fixation des prix contrairement à ceux des terrains domaniaux. Chaque propriétaire

fixe librement le prix qu’il veut allouer à la vente de sa propriété. La loi n’intervient

pas à ce niveau et c’est la loi de l’offre et de la demande qui domine ainsi les

transactions foncières.

1.2.2- L’évolution du prix des terrains

Si on fait une analyse des faits qui existent auparavant jusqu’à la situation actuelle, on

peut bien remarquer que les prix des terrains sont en constante évolution. Les facteurs à

l’origine de cette variation sont divers.

• Pour les terrains domaniaux, les prix restent en général statiques vu l’existence des

fourchettes de prix. Le changement de celles-ci constitue alors le principal facteur qui

pourrait entrainer une augmentation des prix en matière domaniale. Il faut remarquer

que les fourchettes de prix ont déjà changé trois fois jusqu’à présent.

Par ailleurs, la variation de ces prix pourrait aussi résulter de la décision soit du chef

de la CIRDOMA, soit de celui du SRD, ou de ceux des autres autorités supérieures.

En effet, ils ont un large pouvoir d’appréciation dans la fixation de ces prix.

• Et pour les propriétés privées, la valorisation de la terre est à la base de la variation de

leur prix. Plus la terre augmente de valeur, plus le prix s’accroit.

Le développement local est également à l’origine de cette augmentation. Le

changement d’une zone en un quartier résidentiel ou la progression des activités

commerciales et économiques ont en fait des impacts sur la hausse du prix des

terrains.

Et mis à part tout, l’existence de la spéculation foncière influe aussi l’évolution de ces

prix.

1.2.3- La répercussion de la spéculation foncière sur le prix des terrains

La spéculation foncière s’apparente à un mouvement auto-entretenu de prise de

position à la vente de terrain dans le but de réaliser une plus-value à court ou à long terme.

Son objectif consiste donc à la recherche de profit dans le marché foncier. Et quels que

soient la forme qu’elle revête, les procédés par lesquels on l’exerce ou encore la qualité de son

auteur, elle se résigne toujours à cet objectif : enregistrer des gains par la vente de terrain.

39

Et à l’heure actuelle où cette activité se développe beaucoup, les divers opérateurs

dans ce domaine se trouvent interposés dans une sorte de compétition. La concurrence devient

rude et le but n’est plus pour certains la recherche de profit tout court mais dorénavant la

recherche de profit maximal.

Si on expose ce fait dans la pratique, la vente des terrains est faite à un prix de plus en

plus élevé. Ainsi le prix des terrains s’accroit plus vite par rapport au cours normal du marché

foncier sans l’existence d’une activité spéculative dans ce secteur.

Certes on constate une forte hausse du prix des terrains. Entre 1995 et 2010, le prix

moyen des terrains à construire en lotissement a plus que doublé, et cette augmentation des

prix s’accentue encore actuellement. Les prix vont du simple au double dans les zones

potentielles comme Ambatobe ou Ivandry. Le secteur des terrains à bâtir à usage résidentiel

en lotissement représente de plus en plus une grande marge des transactions foncières, et

constitue en conséquence pour les spéculateurs un terrain de jeu favorable à l’augmentation

de leurs chiffres d’affaires.

1.3- La déstabilisation de la sécurisation foncière

La promotion de la sécurisation foncière est devenue une préoccupation majeure pour

l’administration en raison des différents enjeux qu’elle présente. Elle est en interaction aves

plusieurs domaines en tant que facteur de développement. Et par ailleurs, la spéculation

foncière a aussi une influence sur cette sécurisation foncière.

1.3.1- Notion de sécurisation foncière

La terre présente une valeur sentimentale, nourricière et économique.

- Une valeur sentimentale car elle occupe une place importante dans la mentalité des

Malgaches.

- Une valeur nourricière puisque la rentabilité des activités agricoles constituant en

général la source de subsistance de la population repose sur la sécurité foncière.

- Et une valeur économique car tout projet de développement dépend de la terre, il faut

toujours se référer à la situation foncière avant de faire toute activité.

La terre a une vocation de bien commun mais vu sa valeur économique, il faut une

sécurisation foncière.

40

La sécurisation foncière est la garantie du droit de la propriété foncière reconnue à une

personne. Elle consiste en un processus de mise en sécurité des acteurs relativement au droit foncier.

Cela implique alors des règles de gestion foncière appropriées et légitimes.

Il existe trois niveaux de sécurisation foncière :

1.3.1.1 La sécurisation foncière relative (SFR)23

o Caractéristiques

C’est le premier degré de la situation foncière, elle consiste en un inventaire foncier. Il

s’agit d’une enquête collectant des informations sur chaque parcelle d’une zone déterminée

qui s’accompagne par un levé topographique de la périmètrale de la zone et du parcellaire

interne, réalisé par un géomètre de la DGDSF (Direction Générale des Domaines et des

Services Fonciers) ou par un géomètre assermenté. Elle débouche sur un plan foncier collectif

déposé auprès de la commune, de la CIRDOMA et de la DGDSF.

Elle ne peut être mise en œuvre en dehors du cadre des contrats règlementés par la

GELOSE (Gestion Locale Sécurisée).

o Degré de reconnaissance

La SFR n’est pas garantie par l’Etat, il s’agit d’un simple constat. Le droit de

propriété à cet effet est convenu entre les parties, tacitement ou expressément. C’est un droit

de propriété sans papier.

o Avantages

- La SFR permet un apurement des litiges survenant au sein d'une même communauté. C'est

probablement l'acquis essentiel de la SFR. A Madagascar, une majorité de conflits fonciers

naissent de compétitions entre utilisateurs d'un même espace. Ils sont résolus par la

communauté, sans intervention de l’Etat. En ce sens, la SFR représente un progrès

considérable.

- La procédure est relativement simple et moins coûteuse.24

23

La SFR est définie comme une procédure consistant en la délimitation du terroir d'une communauté locale de base bénéficiaire de la gestion de ressources naturelles renouvelables ainsi qu'au constat des occupations comprises dans le terroir. 24

Elle ne représente que la première partie de la procédure complète de la sécurisation

foncière optimale.

41

- Elle peut déjà faire l'objet d'un bornage du périmètre et du parcellaire interne afin de

matérialiser la clarification foncière.

- Elle est plutôt adaptée aux contextes fonciers des espaces où prévaut la coutume.

- La gestion des mutations peut être effectuée par la Commune. L'intervention d'un géomètre

prestataire est nécessaire pour le report sur le plan foncier, et la transaction peut être

validée par ladite Commune.

o Inconvénients

- La SFR ne garantit pas les droits des occupants face à une revendication externe à la

communauté. Elle ne fournit aucun document opposable à la revendication d'un tiers. En

cas de contestation, le terrain restera litigieux ; un arbitrage par le Tribunal ne donnera pas

forcément raison au paysan impliqué dans une SFR.

- Elle ne permet pas d'établir de « papier » individuel. C'est pourtant l'attente principale du

paysan, toujours en quête d'une reconnaissance de ses droits matérialisée par la remise d'un

« papier » tamponné par un service d'Etat.

1.3.1.2 La sécurisation foncière intermédiaire (SFI)

o Caractéristiques

La SFI repose sur l'inventaire foncier de la SFR. Les droits de chaque occupant sont

reconnus individuellement mais en une seule fois par jugement du Tribunal Terrier.25

o Degré de reconnaissance

La consécration des droits de propriété est garantie par l'Etat mais sans inscription au

registre foncier. Ils ne sont pas publiés ni gérés et ne sont pas ainsi reconnus par tout le

monde.

o Avantages

- La SFI procure une nette valeur ajoutée en terme de qualité de la reconnaissance

foncière, en regard de la faiblesse du surcoût par rapport à la SFR.

- La SFI permet la délivrance d'un « papier » individuel, un extrait de jugement

nominatif. Un plan individuel de la parcelle peut être annexé à ce jugement.

o Inconvénients

- La SFI nécessite l'intervention d'un Tribunal Terrier Itinérant, dont la descente sur le

terrain est notifiée par un arrêté ministériel. Ce Tribunal Terrier Itinérant provient

25

Il s'agit du Tribunal Terrier Itinérant, dépêché sur le terrain pendant une courte période pour réaliser une série de jugements.

42

généralement d'Antananarivo, ce qui provoque des coûts supplémentaires et une

lourdeur prévisible dans le déclenchement des missions.

- La SFI ne résout pas la question des mutations foncières. Le jugement arrêté par le

Tribunal Terrier doit évoluer en titre foncier et faire l'objet d'une inscription au registre

pour pouvoir faire l'objet d'une transaction.

1.3.1.3 La sécurisation foncière optimale (SFO)

o Caractéristiques

La SFO est une appellation générique pour désigner toutes les procédures qui aboutissent

à une immatriculation foncière. Dans l'idée d'une finalisation de la SFR vers une

reconnaissance foncière optimale, elle consiste en une procédure qui associe le cadastre et

l'opération domaniale concertée. Elle permet la transformation des jugements nominatifs en

titres fonciers, à la demande et aux frais des individus. La DGDSF signale la possibilité d'une

transformation collective.

o Degré de reconnaissance

Le droit de propriété à cet effet est garanti par l’Etat de façon absolue et est publié. Il

est certifié par la délivrance d'un titre et par l inscription au livre foncier.

o Avantages

- Le titre est un document opposable aux tiers. Il engage la garantie de l'Etat et prouve

l'appropriation de manière imprescriptible, irréversible et inaliénable.

- La mutation est possible dans le cadre d'une réglementation.

- La SFO correspond à un « cadastre rénové », dont la portée n'est plus seulement

juridique, mais également fiscale. Elle permet à l'administration de disposer de

données sur la taille et le contenu de parcelles afin d'établir l'impôt. Du point de vue

des collectivités territoriales, il y a là une importante opportunité de ressources

fiscales.

o Inconvénients

- La procédure, vue dans son ensemble, reste lourde et compliquée malgré un

allègement récent (la suppression du dépôt des documents de deux mois)26 grâce au

processus participatif d'apurement.

- Du point de vue du producteur, il lui faudra payer plus cher une reconnaissance

foncière maximale qui, de surcroît, le contraindra à dévoiler son patrimoine foncier

26

Pour que d'éventuels contestataires aient le temps de se manifester.

43

devant les autorités fiscales. L'intérêt du paysan pour cette formule dépendra du degré

de confiance qu'il accorde aux collectivités territoriales.

1.3.2- Les enjeux de la sécurisation foncière

La sécurisation foncière occupe une place fondamentale parmi les enjeux du

développement.

Elle a un enjeu économique considérable. Madagascar est un pays essentiellement

agricole et son développement dépend en majeure partie de l’agriculture. Par ailleurs, une des

conditions pour obtenir un rendement satisfaisant des terres est que celles-ci puissent être

exploitées en toute sécurité. En conséquence, la promotion de la sécurisation foncière,

notamment par l’organisation du régime de l’appropriation des terres, permet d’améliorer

l’exploitation des sols et conduit sur le long terme à la croissance économique.

En outre, la sécurisation foncière a pour finalité une gestion favorable :

- à l’investissement privé national et étranger

- à la gestion, la protection, la restauration et le renouvellement des ressources

naturelles

- au développement des collectivités décentralisées par la mise à disposition d’outils de

gestion territoriale et de fiscalité

- et au renforcement de la cohésion sociale au niveau local et communal.

Mais force est de constater qu’actuellement, la complexité de la question foncière peut se

percevoir au travers de la multiplicité des enjeux qui la composent et des dynamiques qui la

traversent. L’évolution des contextes socio-économiques et politiques fait apparaître de

nouveaux défis fonciers dont l’ampleur reste encore incertaine.

Il en est ainsi de la dimension démographique qui est primordiale. En fait, on assiste

actuellement au modèle de croissance agricole qui consiste en une utilisation théorique des

terres alors que les rivalités foncières locales étaient, dans le passé, atténuées par un contexte

de relative abondance des terres. La dynamique de saturation de l’espace va mettre en

question la viabilité des exploitations familiales et constitue une menace réelle pour la paix

sociale. Elle engendre déjà une amplification des mouvements migratoires qui soulèvent de

graves tensions identitaires.

44

1.3.3- L’influence de la spéculation foncière sur la sécurisation foncière

La sécurisation foncière constitue l’élément permettant la garantie du droit de

propriété des terrains.

Et comme il est déjà évoqué auparavant, la pratique de la spéculation en matière

foncière conduit au développement des conflits fonciers. Et face à cette situation, les droits

des individus sur leur propriété sont remis en question, et l’utilisation et l’exploitation de

celle- ci se trouvent dans une certaine instabilité.

Et suite à son objectif qui n’est autre que la recherche de profit, cette activité

engendre également la hausse du prix des terrains. En conséquence, elle rend difficile et plus

complexe l’accès à la propriété foncière car l’appropriation est devenue coûteuse à cet effet.

En définitive donc, la spéculation foncière déstabilise la sécurisation foncière

puisqu’elle constitue un obstacle à la garantie réelle du droit de la propriété foncière.

Les problèmes engendrés par la recherche de profit dans les ventes de terrains sont

ainsi de taille. Mais est-que la spéculation foncière est-elle alors aussi vulnérable ?

45

CHAPITRE II : ANALYSE DE LA PRATIQUE DE LA SPECULATION EN MATIERE FONCIERE

L’activité spéculative opérée dans le domaine foncier présente des aspects aussi bien

positifs que négatifs, et ceux-ci divergent suivant qu’ils sont tirés à partir d’une vision

objective que subjective. Elle présente également des enjeux qui touchent divers points.

2.1- Analyse objective

Du point de vue objectif, la pratique de la spéculation foncière procure certains

avantages mais les inconvénients qui en résultent ne sont pas non plus à ignorer.

2.1.1- Les atouts de la spéculation foncière

La pratique de la spéculation foncière est plutôt favorable puisqu’elle n’est pas

interdite, elle est un moyen pour se procurer de l’argent et elle permet aussi de promouvoir

l’urbanisme.

• Spéculer sur le bien foncier est une activité d’une grande liberté, la recherche de

profit par la vente de terrain est tout à fait libre.27 Et le fait qu’elle ne soit pas

interdite permet aux spéculateurs de l’exercer librement. Il n’y a pas de

règlementation particulière dans ce domaine, ce qui fait que de plus en plus

d’opérateurs se lancent dans ce genre d’opération.

• La spéculation foncière a pour but d’enregistrer des bénéfices par la vente de terrain.

Elle constitue ainsi une source de revenus étant donné que c’est une activité lucrative.

Le profit qui résulte de la réalisation des ventes sur ce plan pourrait dans certains cas

représenter une énorme somme. C’est ainsi que ce phénomène est considéré comme

une sorte de « business », beaucoup de chiffres d’affaires y sont en jeu surtout quand

ce sont des grands opérateurs fonciers qui y spéculent.

• La spéculation en matière foncière a aussi pour avantage la promotion de l’urbanisme.

La vente de terrain par laquelle elle se réalise est effectuée le plus souvent en vue

d’une opération de lotissement. La multiplication des lotissements immobiliers a

pour effets l’extension ainsi que l’embellissement de la ville. Et en conséquence

contribue au développement de l’urbanisme.

27

Mis à part la vente de terrains objet d’une cession gratuite pendant le délai d’incessibilité.

46

2.1.2- Les faiblesses

La pratique de cette activité spéculative présente par ailleurs d’indéniables inconvénients.

Le marché foncier est devenu informel d’autant plus qu’elle constitue en partie un

enrichissement sans cause.

• Vu la liberté dans l’exercice de la spéculation foncière, les transactions foncières et

notamment la vente se développent dans l’informel. En l’absence de régulation

étatique, les marchés de la vente des terres risquent de favoriser des dynamiques de

concentration des terres aux mains des plus nantis. Ces marchés fonciers deviennent

de surcroît source de conflits là où les mécanismes de régulation foncière locale sont

défaillants. L’espace périurbain, qui est en particulier en restructuration permanente,

est sous les effets de ce marché informel très dynamique.

• Les spéculateurs n’agissent pas toujours de façon loyale. Certains d’entre eux adoptent

parfois comme tactique de s’accaparer des terrains appartenant à autrui en vue de cette

spéculation. C’est en ce sens là que la spéculation foncière constitue un

enrichissement sans cause puisque le spéculateur s’enrichit au détriment du véritable

propriétaire. Il n’y a pas de vente à cet effet mais tout simplement de l’arnaque.

2.2- Analyse subjective L’analyse de la spéculation foncière faite sous une vision subjective permet de soulever

qu’elle présente des opportunités et certains risques.

2.2.1- Les opportunités

Spéculer dans le domaine foncier comporte des opportunités puisque par cette occasion,

on accède à la propriété foncière. De plus les recettes fiscales s’améliorent grâce à cette

activité.

• La spéculation foncière permet l’accession à la propriété foncière car la vente de

terrain est une convention constituant à cet effet une forme de modalité d’accès

possible. La mutation par vente est une manière d’appropriation facile et rapide par

rapport aux autres modes d’accession prévues par la loi. La procédure est plus ou

moins simple car le transfert de la propriété s’opère par le biais d’un acte de vente

suivi de la réalisation de la mutation auprès du Service des Domaines. Dans la majeure

47

partie des cas, les propriétés faisant l’objet d’une vente sont déjà immatriculées. En

bref donc, cette activité spéculative pourrait contribuer à la sécurisation foncière.

• La pratique de la spéculation foncière permet également d’améliorer les recettes

fiscales. Il faut remarquer que la mutation par vente est assortie d’un droit

d’enregistrement au centre fiscal et en général, les droits fiscaux sur les opérations de

vente des terrains constituent des sources majeures des recettes fiscales.28 Et par cette

occasion, ladite spéculation a une influence favorable sur l’état du budget de l’Etat.

2.2.2- Les risques

Par ailleurs, il faut se rendre compte que la spéculation foncière présente des dangers. En

effet, elle pourrait compromettre la sécurité foncière et pourrait aussi vulgariser la corruption.

• Comme il est déjà évoqué, les spéculateurs exercent parfois leur activité en

s’accaparant des terres. Cette pratique frauduleuse se propage beaucoup actuellement

et surtout en milieu rural. Ainsi si on ne prend pas vite des mesures pour arrêter un

tel abus, on risque la perte des terres agricoles des populations rurales alors que l’on

sait à quel point le secteur agricole représente pour l’économie.

• A part l’accaparement des terres, la spéculation frauduleuse se manifeste également

par diverses manipulations telles que l’usage de faux dans les éventuels actes

nécessaires pour la réalisation de la vente. Cette falsification concerne dans la plupart

des cas la signature, le nom du propriétaire inscrit, la superficie du terrain en cause ou

toutes autres mentions utiles contenues dans l’acte.

Et à force de poursuivre ces magouilles, le spéculateur pourrait être passivement

amené à faire de la corruption.

En définitive, la spéculation foncière risque de générer les ventes illicites de terrains.

2.3- Les enjeux de la spéculation foncière

L’activité spéculative dans le domaine foncier est stimulée par divers enjeux d’ordre

économique, social et conjoncturel.

28

Source : Centre fiscal

48

2.3.1- Sur le plan économique

L’enjeu économique de la spéculation foncière est lié au domaine de l’immobilier.

L’économie foncière influe irrésistiblement sur le secteur immobilier. Ainsi lorsqu’elle est

dominée par l’existence de la spéculation foncière qui engendre une flambée du prix des

terrains, ce secteur se trouve en parallèle compromis. En effet, l'interaction entre les marchés

foncier et immobilier se traduit par un cercle vicieux : l'accroissement de la demande de

logements entraînant un renchérissement du foncier, celui-ci nourrissant à son tour la cherté

des logements. Et force est de constater en ce sens que le prix du foncier représente en

moyenne entre 20 à 30% du coût global de la construction.

Ce domaine ne résiste pas ainsi aux effets des activités spéculatives réalisées sur le

bien foncier. Le marché immobilier est en fait segmenté en multiples sous-marchés qui ont

leurs caractéristiques propres, en matière d’élasticité de l'offre et d’élasticité de la demande.

Mais plus les conditions de marché s’éloignent des conditions de concurrence pure et

parfaite,29 plus il est probable qu’une spéculation immobilière ait lieu à un moment ou un

autre. On risque à cet effet de faire face à une bulle immobilière lorsque l’ensemble des prix

du marché immobilier est en forte hausse et que la spéculation est ainsi généralisée.

2.3.2- Sur le plan social

L’importance de la propriété foncière constitue sur ce plan l’enjeu de la

spéculation foncière. Comme il est déjà à maintes fois souligné, les Malgaches attachent une

valeur particulière à la terre. Ses relations avec celle-ci présentent des particularités

spécifiques de nature culturelle. Ainsi le régime juridique des terres, que ce soit rurales ou

urbaines, constitue un facteur positif ou négatif de leur utilisation économique et favorise ou

non l’établissement d’une paix sociale. Cette dernière est indispensable à la poursuite d’un

effort national de redressement préalable à la conduite d’une politique réaliste de

développement.

Par ailleurs, face aux difficultés rencontrées dans l’accession à la propriété

foncière ainsi qu’aux situations d’insécurité foncière, l’existence d’une garantie réelle du

droit de propriété présente à cet effet tout son intérêt. La possession foncière revêt ainsi une

importance particulière. Certes, la spéculation dans la vente de terrain est lié à cet enjeu

social. En fait par cette spéculation et outre la recherche de profit, la vente ainsi faite permet

d’aboutir à la possession foncière représentant une valeur socialement cruciale.

29

La hausse du prix des terrains instaure une inégalité des différents acteurs intervenant dans le cadre du

marché foncier. Cette situation engendre ainsi l’imperfection des conditions de concurrence du marché

immobilier.

49

2.3.3- Sur le plan conjoncturel

Toute action urbaine se réalise toujours dans le milieu social urbain, au sein des

groupements des citadins ayant chacun leurs intérêts propres. En outre, la règlementation

urbaine constitue la traduction de la préservation d’un bien commun, qui est la ville, et la

prévention de tout errement dans la réalisation de son développement.

Généralement les règlementations concernent :

- le domaine fiscal (les diverses taxes dues pour la voirie, les équipements, …)

- le domaine bâti (les modes de construction et d’installation, les prescriptions

urbaines)

- et surtout le domaine foncier (la vente de terrain, l’occupation de terrain,…)

L’implication du foncier dans le cadre des règlementations de l’urbanisme se manifeste

par la gestion urbaine. A part la gestion au quotidien et la gestion des objectifs, celle-ci a

aussi pour aspect la gestion technique urbaine. Il s’agit du contrôle et de l’application des

documents de planification et ce sur le terrain du périmètre urbain. L’objectif étant de

contrôler la façon dont seront occupés les terrains en cause. Sont concernés à cet effet les

permis de construire, les affaires domaniales et les transactions foncières.

A propos de ces transactions foncières, les préoccupations de contrôle systématique lors

des transactions permettent d’une part de limiter les spéculations foncières, et d’autre part de

mieux percevoir les plus-values engendrées par l’urbanisation. En fait, le problème foncier

représente les problèmes les plus épineux de la gestion urbaine.

Et c’est ainsi que, sur le plan conjoncturel, l’aménagement urbain constitue un enjeu de

la spéculation foncière.

Cette approche analytique du phénomène spéculatif en matière foncière est surtout mise

en exergue dans le cadre d’une étude de cas précis. L’exemple d’Ambohidratrimo est à ce

point pris en guise d’illustration.

50

CHAPITRE III : ETUDE DE CAS

(Cas d’Ambohidratrimo)

En général, la spéculation dans les ventes foncières se manifeste surtout au niveau

central et particulièrement dans les milieux urbains. Mais actuellement, elle se propage un

peu partout dans tout le territoire. Par ailleurs, les zones développées et accessibles ainsi que

celles un peu éloignées de la ville et qui ne sont pas encore saturés par des constructions de

tous genres commencent à devenir le champ d’intervention de cette spéculation.

Le choix du district d’Ambohidratrimo dans le cadre de cette étude de cas résulte de

ces divers arguments. En effet, cette localité en constitue un exemple illustratif : il se trouve

dans la capitale ; et même s’il est un peu écarté du plein centre ville, il est situé dans la zone

urbaine. C’est une zone généralement développée et qui comporte un espace libre encore très

vaste.

En outre, la spéculation foncière y est présente et commence à prendre de l’ampleur.

Un cadre global retraçant les divers aspects qui doivent être préalablement connus

dans le cadre cette étude sera en premier lieu abordé. Et ce n’est qu’après que la spéculation

foncière dans ce district sera analysée. Enfin un cas précis sera exposé à titre d’illustration.

3.1- Contexte général

Le but de cette étude de cas d’Ambohidratrimo, la présentation de sa situation

monographique et foncière ainsi que le cadre illustratif seront ici examinés.

3.1.1- Objectif

L’analyse de la spéculation foncière en général permet d’avoir un état de fait global

sur ce sujet. Les diverses sources de cette spéculation, ses manifestations, son évolution, ses

impacts, ses forces et défaillances sont ainsi tous déterminés généralement. Et en ce sens, ce

sont les situations qui se montrent le plus dans ce phénomène qui sont surtout mises en

exergue, et les éventuelles particularités se fassent un peu inaperçues.

Cette étude de cas a pour objectif de voir de près la manifestation de la spéculation

foncière dans le district d’Ambohidratrimo. Elle a en fait pour but d’étudier les divers

facteurs qui contournent autour de cette activité et d’analyser ses effets d’entrainement.

51

3.1.2- Présentation monographique

Cette monographie d’Ambohidratrimo permet d’avoir les données sur sa localisation

et sa situation socio-économique.

3.1.2.1. La situation géographique et démographique

Le district d’Ambohidratrimo fait partie des 6 districts urbains de la région

d’Analamanga. Il a une superficie de 1.530 km² (soit 8% de la superficie de la région) et

représente 13% de la population de ladite région avec 366.806 habitants.

Il se trouve à 15km d’Antananarivo et est composé de 25 communes avec 313

Fokontany.

Figure n°1 : Localisation du district d’Ambohidratrimo dans la région Analamanga

Il est délimité :

- à l’Est par le district d’Antananarivo Renivohitra ;

- au Nord par le district d’Antananarivo Avaradrano ;

52

- à l’Ouest par les districts d’Anjozorobe et d’Ankazobe ;

- et au Sud par les districts d’Antananarivo Atsimondrano et d’Arivonimamo.

Il présente un relief accidenté, un climat de type « tropical humide », des sols à

prédominance ferralitique et des fleuves.

3.1.2.2 La situation socio-économique

Sur le plan social, Ambohidratrimo possède des infrastructures sanitaires plus ou

moins suffisantes. Et en ce qui concerne l’éducation, l’indice de scolarité est élevé mais on

constate par contre un manque du personnel enseignant.

Quant aux aspects économiques, le secteur primaire est marqué par une production

rizicole moyenne ; mais le district représente la plus importante zone d’élevage de la région

d’Analamanga. Le secteur secondaire occupe une place essentielle en terme de marché et le

secteur tertiaire est aussi très important.

Les infrastructures routières sont en général suffisantes, le district est relié à

Antananarivo par une route nationale.

3.1.3- Le contexte foncier

Par rapport à sa superficie, la part de terrains immatriculés dans la zone est encore

faible. En général, les propriétés de la plupart de ses habitants ne sont pas encore régularisées

foncièrement. Il existe actuellement aux environs de 23.000 titres fonciers dans le district

d’Ambohidratrimo.

C’est la CIRDOMA d’Ambohidratrimo qui est le service qui se charge des affaires

domaniales, de l’immatriculation, des mutations et de la conservation en général de cette

localité. Les problèmes courants rencontrés par ce service concernent le manque de

personnel, la perte des dossiers, le mauvais état des livres fonciers, l’existence de double titre

et l’usage de faux par les usagers.

Le Tribunal Terrier d’Ambohidratrimo constitue aussi un service foncier de cette

zone.

Il existe également un guichet foncier à Ambohidratrimo dont celui d’Ivato.

En ce qui concerne les problèmes fonciers qui se rencontrent dans le district

d’Ambohidratrimo, ils résultent le plus souvent :

53

- de la non régularisation de la situation foncière (terrains non immatriculés,

méconnaissance de la législation foncière et domaniale et surtout la procédure,

inexistence de la preuve de la propriété pour certains pour pouvoir procéder à

l’immatriculation)

- de l’occupation de fait

- du partage en cas de succession

- de l’existence d’une double vente sur un même terrain

- et du non accomplissement des mutations.

3.2- Diagnostic de la spéculation foncière dans le district d’Ambohidratrimo

Cette étude diagnostique comporte des étapes de constatation, d’analyse et

d’évaluation.

3.2.1- Constat

Depuis quelques années, la vente de terrains dans la zone d’Ambohidratrimo a

largement accru. Les gens s’intéressent de plus en plus à cette localité. Et cette situation

amène certains à se lancer dans les activités à caractère spéculatif.

Dans le district d’Ambohidratrimo, la recherche de profit dans les ventes de terrains

commence à se développer. Par rapport aux autres zones où la spéculation foncière se trouve

à une étape avancée, celle dans celui-ci est encore à un stade moyen mais dont les impacts

sont déjà importants.

Le développement de cette spéculation dans cette zone résulte du fait

qu’Ambohidratrimo constitue à présent une zone d’extension.30 Par ailleurs, la nouvelle

tendance attractive des zones périphériques explique aussi cette situation.

On pourrait bien constater que le regain de pression des villes sur les campagnes

prend de plus en plus d’élan. Cet état de fait s’explique par le renouveau de l’intérêt des

citadins pour les activités rurales afin de compléter les activités en baisse. Mais il y a aussi les

nouveaux appétits fonciers des notables citadins, en particulier sur les terres situées aux

alentours des villes mais également sur les terres agricoles de bonne qualité. Ambohidratrimo

en constitue à cet effet un exemple.

30

Les nouvelles constructions se concentrent de plus en plus dans le district d’Ambohidratrimo.

54

3.2.2- Analyse

Les activités spéculatives dans le district d’Ambohidratrimo commencent à prendre

du terrain depuis à peu près 10 ans. La majorité des agences immobilières et surtout celles qui

se trouvent à Antananarivo opèrent dans cette zone. Mais à part ces agences, ces activités

sont aussi pratiquées par les opérateurs fonciers, les aménageurs et par les particuliers en

personne. Les cas de spéculation frauduleuse existent à cet effet mais ne sont pas aussi

fréquents.

Une étude a été faite sur quelques cas dans la zone d’Ambohidratrimo.

Tableau n°1 : Niveau de concentration de la spéculation foncière à Ambohidratrimo

Nombre / Taux

Cas étudiés

1.474 titres fonciers

Cas de spéculation foncière identifiés

350 (24%)

Cas suspects

343 (23%)

Cas ne présentant aucune forme de spéculation

781 (53%)

Source : CIRDOMA Ambohidratrimo

D’après ce tableau, la pratique de la spéculation foncière n’est pas encore très

abondante à Ambohidratrimo. Sur 1.474 titres fonciers, 693 parmi eux, soit 47%, pourraient

avoir un caractère spéculatif. Et plus de la moitié de ces cas ne présente aucune forme de

spéculation puisque les propriétés en question n’ont pas encore fait l’objet d’aucune vente

quelconque.

Et parmi les 693 cas, 350 d’entre eux, soit 24%, revêtent réellement un caractère

spéculatif. Sur les propriétés en cause, des mutations par vente ont été déjà réalisées. Ces

propriétés ont en général pour origine soit un terrain domanial acquis en vertu de la

procédure domaniale, soit une propriété privée transférée par le biais d’un acte de vente, soit

un jugement cadastral.

55

L’existence d’une éventuelle spéculation sur les 343 titres (23%) n’est pas encore

certaine. En effet, il se pourrait qu’il y ait déjà eu des ventes mais que les mutations ne soient

pas encore accomplies.31

Tableau n°2 : Caractéristiques des cas de spéculation foncière

Délai précédant la vente ou la revente

- 1 à 5 ans (45%)

- 5 à 10 ans (30%)

- Plus de 10 ans (25%)

Taux de plus-value

- 100 à 300% : pour les propriétés

ayant pour origine des terrains

domaniaux et des jugements

cadastraux

- 100 à 200% : pour celles ayant

pour origine de propriété des actes

de vente

Contenance (en moyenne)

4 à 10 ares

Situation de l’immeuble

Commune d’Ivato (70%)

Source : CIRDOMA Ambohidratrimo

Ces données concernent les cas de spéculation foncière identifiés parmi les 1474 titres

fonciers étudiés.

• Le délai évoqué dans le tableau ci-dessous représente le lapse de temps de

valorisation du terrain que le spéculateur attend avant de procéder à la vente. Ce délai

précède la vente quand l’origine de la propriété est un jugement cadastral ou toute

autre modalité n’impliquant pas une vente quelconque. Et dans le cas contraire, ce 31

Les demandes de certains certificats de situation juridique montrent que d’autres

personnes sont présumées propriétaires des immeubles en question mais non plus les

derniers propriétaires inscrits.

56

délai précède la revente. L’origine de propriété est constituée en ce sens par la

réquisition engagée en vertu d’une procédure domaniale ou d’un acte de vente.

Il faut remarquer qu’actuellement, les spéculateurs n’accordent pas beaucoup de délai

avant la vente. En effet depuis à peu près l’année 2000 jusqu’à présent, ce délai n’est

que de 1 à 5 ans environs. Et dans la majeure partie des cas, il est même de 1 an. On

constate aussi dans certains cas que les spéculateurs vendent les terrains au cours de

l’année de leur acquisition.

Par ailleurs avant 2000, ce délai est en général compris entre 5 à 10 ans et parfois

même plus.

• Et en concernant les plus-values, les spéculateurs cherchent plus de profit dans les

ventes de terrains d’origine domaniale puisque le taux de ces plus-values dépasse

même parfois les 300%.

• La superficie moyenne des terrains qui fait l’objet de spéculation est aux environs de

4 ares. Mais il arrive qu’elle soit de 1 are et quelques fois de plusieurs hectares.

• Et enfin pour ce qui est de la situation de l’immeuble, la spéculation foncière se

rencontre le plus dans la commune d’Ivato (70%). Les 30% concernent les autres

communes d’Ambohidratrimo et surtout celles d’Antanetibe, d’Antehiroka, de

Mahitsy et de Talatamaty.

3.2.3- Evaluation

Cette phase d’évaluation permet de déterminer les impacts de la spéculation foncière dans

le district d’Ambohidratrimo. Même si elle n’est pas encore en pleine expansion, les

conséquences qui en résultent sont déjà considérables. Celles-ci sont à la fois favorables et

néfastes.

• La pratique de cette activité génère la hausse du prix de terrain dans cette localité. Si

auparavant le prix moyen du m² est aux environs de Ar 8. 000, il est actuellement

entre Ar 20.000 à Ar 30.000. Ces données montrent la variation de prix en général,

mais il se pourrait qu’il y ait dans certaines zones des prix supérieurs ou inférieurs à

ces prix moyens.

Une étude a été effectuée dans une commune de ce district afin d’examiner de près

cette augmentation de prix engendrée par la spéculation foncière.

57

Tableau n°3 : Evolution du prix des terrains dans la commune

d’Ambohidratrimo

Période

Avant 2000 Depuis 2000

Prix

- Premier plan :

20000 à 30000

Ariary

- Deuxième plan :

10000 à 20000

Ariary

- Troisième plan :

5000 à 10000

Ariary

- Premier plan :

20000 à 50000

Ariary

- Deuxième plan :

10000 à 30000

Ariary

- Troisième plan :

5000 à 15000

Ariary

Source : Commune d’Ambohidratrimo

D’après ce tableau, les prix moyen des terrains dans la commune

d’Ambohidratrimo ont connu une hausse de 38% entre les deux périodes.

Figure n°2 : Commune d’Ambohidratrimo

• Par contre, la pratique de la spéculation foncière permet d’améliorer les fiscalités

locales des communes d’Ambohidratrimo. En effet, l’accroissement des ventes de

terrains en vue de la spéculation a pour conséquence de multiplier les constructions

58

dans cette localité. Ainsi l’impôt foncier sur les propriétés bâties augmente et permet

de promouvoir les budgets communaux.

D’après les autorités locales, le développement des transactions foncières et notamment

les ventes, dans leur district est un des facteurs d’augmentation de leurs impôts fonciers.

3.3- Illustration Ce cadre d’illustration consiste à décrire les faits d’un dossier et dont le but est de voir

dans la pratique la manifestation d’un cas de spéculation foncière. Le dossier faisant l’objet

de cette illustration fait partie des titres fonciers examinés dans le cadre de cette étude de cas.

3.3.1- Description générale du dossier

Le dossier en question concerne un immeuble ayant déjà fait l’objet d’une

immatriculation. Il s’agit d’une propriété située à Mandrosoa, Fokontany de Tanambao,

Commune d’Ivato et District d’Ambohidratrimo ; et dont la contenance est de 2 ares et 8

centiares.

L’origine de cette propriété est un terrain domanial ayant fait par la suite l’objet d’une

réquisition engagée en vertu de la procédure domaniale. La demande est introduite en 1998.

3.3.2- L’acquisition de la propriété

Après l’accomplissement des diverses procédures suivant le dépôt de la demande

(paiement du cautionnement, repérage, reconnaissance domaniale, ..), la propriété est grevée

d’une décision de vente définitive n°64/01 du 22/01/01 au profit de Madame X.

L’acte administratif portant vente définitive est approuvé le 26/12/02 et enregistré le

15/01/03 F°51 n°418 Vol81. L’acte est fait entre

- le cédant qui est l’Etat Malagasy, représenté par le Ministre de

l’Aménagement du Territoire et de la Décentralisation ;

- et l’acquéreur Mme X

La vente est faite moyennant le prix de 1.248.000Fmg.

59

3.3.3- La réalisation de la spéculation

En 2005, la dame susnommée a vendu la propriété à Mme Y. La vente est faite et

acceptée pour et moyennant le prix de 30.000.000Fmg.

Les pièces justificatives de la vente telles qu’elles sont mentionnées au bordereau

analytique sont :

- l’acte de vente sous-seing privé en date du 14/01/05 dûment légalisé et enregistré le

11/03/05 F°08 n°41 Vol72

- le certificat d’individualité en date du 27/04/05

- l’autorisation de transaction immobilière du 18/01/05 sous n°187

- et la réquisition du 03 Mai 2005

Ce dossier revêt une forme de spéculation foncière. Le propriétaire a acheté le terrain à

1.248.000 Fmg et l’a vendu deux ans après à 30.000.000 Fmg, soit 30 fois de plus que le prix

de l’achat. L’existence de spéculation est à cet effet indiscutable, un tel écart de prix ne

résulte pas tout simplement de la valorisation de la terre. C’est de la pure spéculation car le

gain enregistré est gigantesque.

La spéculation foncière fait souvent l’objet d’une condamnation morale. Ce jugement

parait tout à fait logique vu la diversité des problèmes qu’elle engendre et le comportement

déplorable de certains spéculateurs. Mais pourtant on a bien pu observer qu’elle présente

quelques points forts dans le domaine social et économique. Mais cette spéculation

n’aggrave-t-elle pas le mal en accroissant l’instabilité des marchés fonciers ? Lorsque les

problèmes sus- évoqués se manifestent, la spéculation foncière peut en effet se révéler

profondément déstabilisante.

60

TROISIEME PARTIE :

ESSAI DE RECOMMANDATIONS

L’analyse de la spéculation foncière montre qu’elle pose des problèmes divers. D’une

part, elle entraine la montée du prix des terrains et son aspect frauduleux engendre d’autre

part la multiplication des conflits fonciers. L’interférence de ces situations remet en cause la

stabilité de la sécurisation foncière. Par ailleurs, les inconvénients et les risques que cette

activité présente sont aussi considérables. Des mesures d’accompagnement doivent être ainsi

prises afin de faire face à ces difficultés.

Par contre, cette même analyse a permis de dégager que la spéculation foncière

pourrait également procurer des avantages et offrir des opportunités. La détermination de

pistes d’amélioration s’impose de ce fait afin de faire de cette opération un outil favorable au

développement et non pas toujours la percevoir comme un danger.

La mise en œuvre de ces deux poids de mesure requiert la prise en compte des aspects

juridique, socio-économique et structurel.

61

CHAPITRE PREMIER :

LES MESURES D’ORDRE JURIDIQUE

Les problèmes résultant de la recherche de profit dans les ventes de terrains

contournent en général autour du système foncier. Ce qui fait que les mesures juridiques à

prendre concernent entièrement le régime foncier. Il convient à ce point d’apporter des

limites à l’acquisition des terrains domaniaux, de procéder à une étude d’évaluation de prix de

ces terrains et enfin d’accorder de l’importance à la publication foncière.

1.1- La restriction de l’acquisition des terrains domaniaux

La constatation de la réalité nécessite la prise de cette mesure. Et les actions à

entreprendre à cet effet tiennent comptent des dispositions décrites par les lois en vigueur.

1.1.1- Etat de constatation

Les propriétés qui font l’objet de spéculation foncière résultent plus généralement soit

d’un terrain privé, soit d’un terrain domanial. L’origine de la propriété est donc constituée par

un acte de vente d’une propriété privée ou d’une réquisition faite dans le cadre de la

procédure domaniale.

Et dans ces deux aspects, les spéculateurs tirent plus de profit dans les ventes de

terrains acquis parmi les biens du domaine privé de l’Etat. Le taux moyen des plus-values qui

en découlent varie dans les 100 à 300 % en l’espace d’un an. Par contre, les gains enregistrés

dans les ventes de ceux résultant d’une propriété privée affichent un taux inférieur à ce

premier.

Ainsi la demande des terrains domaniaux devient tout simplement pour certains un

moyen de faire profit. Elle est devenue en fait pour les spéculateurs l’instrument de base du

fonctionnement de leur « business foncier ». Mais il faut remarquer que l’attribution de ces

terrains domaniaux a entres autres une finalité sociale.

62

1.1.2- Les dispositions de la législation foncière

• La loi 60.004 ainsi que la loi 2008.014 prévoient toutes que les biens du domaine

privé national ou de l’Etat sont susceptibles d’appropriation. La demande de terrains

domaniaux est ouverte à toute personne physique de nationalité malagasy ainsi

qu’aux personnes morales. L’attribution des terrains leur est accordée si elles

remplissent les conditions exigées par la loi à cet effet. Sous l’empire de la loi 60.004,

la cession se basait surtout sur la condition de mise en valeur, et quant à la nouvelle

loi, on tient beaucoup compte de la disponibilité du terrain. Par rapport à l’ancienne

loi, celle de 2008 se trouve très allégée car il s’agit dans la majeure partie des cas de

cessions de terrains déjà immatriculés au nom de l’Etat.

De ce qui précède, la législation foncière offre la possibilité d’acquérir les terrains

domaniaux.

• Il est important de constater également que ces deux lois ne prévoient pas toutes une

limite de superficie attribuable dans le cadre de cette cession. Tout intéressé dispose

d’un large choix quant à la contenance du terrain objet de sa demande.

Or l’inexistence de cette limite de superficie incite à une tentative de spéculation et

constitue à ce point une source focale des activités spéculatives.

1.1.3- Les mesures à prendre

• La demande d’un terrain domanial est désormais un droit reconnu à tous citoyens

remplissant les conditions qui en sont requises. Par ailleurs, certains individus

n’envisagent dans cette appropriation que des buts lucratifs. En conséquence, les

autorités responsables doivent vraiment être strictes dans la prise de décision

d’attribution de ces biens. L’article 21 de la loi 2008.014 stipule que « l’Etat conserve

la faculté d’apprécier l’opportunité de la cession des terres de son domaine privé et

reste seul juge du refus ». A cet effet, les autorités susmentionnées doivent fonder leur

décision sur les faits motivant le fondement réel des demandes, des faits qu’ils en

tirent dans l’étude des dossiers respectifs. La cession des terrains domaniaux exige

donc beaucoup de rigueur de leur part. L’article 39 du décret n° 2010-233 portant

application de la loi précitée prévoit en ce sens que « l’Administration se réserve le

droit de modifier les demandes portant sur des terrains qui, par leur forme anormale ou

exagérément étendue, présenteraient des inconvénients pour l’aliénation ou

63

l’utilisation future des terrains avoisinants ou pour l’usage des sources et autres points

d’eau ou qui démontreraient une tentative de spéculation…»

• La limitation du nombre de demande de terrains domaniaux s’impose aussi. La

possibilité de demander plusieurs fois ces biens immobiliers de l’Etat vulgarise en fait

la spéculation foncière. Ainsi on doit fixer le nombre de demande de terrains

domaniaux accordé à tout acquéreur. Comme par exemple qu’une personne ne peut

pas demander plus de deux fois un terrain domanial dans une même CIRDOMA.

• La fixation de la superficie attribuable pourrait également permettre de limiter la

spéculation foncière. La possibilité de demander n’importe quelle contenance des

biens du domaine privé de l’Etat n’est pas tout à fait raisonnable puisqu’elle favorise

les tentatives de lapidation de ces biens.

� Parallèlement à cette idée, il résulte de l’article 23 de la même loi qu’ « à l’acte

administratif de cessions des terrains d’une superficie de plus de 10 hectares

est annexé un cahier de charges fixant les droits et obligations de l’acquéreur ».

Ces dispositions de la loi impliquent l’exercice d’un certain contrôle sur les

terrains cédés dépassant cette marge de superficie. Bien qu’il ne s’agit pas

réellement d’une limitation précise de la superficie attribuable, on peut

conclure que cette loi 2008.014 permet d’atténuer la spéculation foncière par la

mise en œuvre de ces cahiers de charges.

� Par ailleurs, par le biais de la circulaire n° 321/10 du 25 Octobre 2010,

l’Administration a ordonné des nouvelles instructions concernant la procédure

à suivre en matière de demande de terrain de grande superficie.

En effet, les demandes de terrains de grande superficie ne cessent d’augmenter.

Or, les interventions des entités concernées ne sont pas coordonnées, les

procédures et les responsables ne sont pas également bien déterminés. Cet état

de fait retarde le processus, induit en erreur les investissements et ne permet

pas aux instances supérieures de prendre des décisions en toute connaissance

de cause.

Aussi cette mesure règlementaire a pour objet de fournir un cadre permettant

aux investisseurs de disposer des informations et des processus nécessaires aux

fins d’acquisitions de terrains à Madagascar. Les terrains concernés par ladite

circulaire sont ceux titrés au nom de l’Etat, ou terrains non immatriculés ni

cadastrés non mis en valeur dont la superficie est supérieure ou égale à 2.500

ha. Elle a aussi pour objet de fournir aux instances supérieures les

informations et les outils nécessaires leur permettant de prendre des décisions

en toute connaissance de cause.

64

Par ailleurs, le bail assorti de conditions bien déterminées est le mode de

cession préconisé à cet égard. En outre, le non accomplissement des conditions

peut entrainer la déchéance totale ou partielle des droits.

Cette règlementation sur la demande de terrains à grande superficie permet

bien de limiter la spéculation car la cession en question consiste en un bail et

non pas en un titre de propriété. Il n’y a pas ainsi aucune possibilité de faire

des achats pour reventes ou de procéder à des lotissements.

1.2- L’évaluation du prix des terrains domaniaux

La valeur des terrains domaniaux favorise la pratique de la spéculation foncière. Une

étude d’évaluation de leur prix doit être dans ce cas effectuée.

1.2.1- Etat des lieux

Parfois la vente des terrains domaniaux entre l’Etat malagasy et les demandeurs est

conclue moyennant un prix relativement bas. A l’époque actuelle, la fourchette de prix de ces

biens de l’Etat offre encore l’opportunité de pouvoir acquérir dans certaines zones les terrains

domaniaux à un prix de Ar 40 le m². Malgré la prise en compte des catégories et de la nature

des terrains, la fixation des prix doit correspondre à un certain seuil convenable par rapport à

la situation contemporaine.

Cette opportunité de pouvoir acheter des terres à un bas prix permet aux spéculateurs

de s’approprier de vastes terrains et d’en faire d’énormes bénéfices en procédant à leur

lotissement.

1.2.2- La difficulté pratique

Dans le cadre de la prise de décision d’attribution d’un terrain domanial, les autorités

qui en sont responsables ont un large pouvoir d’appréciation dans la fixation des prix. La

fourchette de prix concernant ce domaine prévoit en effet pour chaque nature de terrain un

prix minimum et maximum, et il appartient aux responsables respectifs de fixer le prix entre

cette marge. Et dans cette appréciation, ils sont parfois amenés à maintenir le prix minimum

en tenant compte divers critères tels que la durée de la mise en valeur, la superficie demandée

ou l’emplacement du terrain. Cette situation se rencontre surtout en cas de double nature du

terrain.

65

1.2.3- La solution à prendre

Face à cette situation alors, il convient d’effectuer un réajustement de certaines

fourchettes de prix et surtout celles des milieux urbains.

Une modification de ces fourchettes de prix dans un milieu rural et urbain est ainsi proposée.

Tableau n°4 : FOURCHETTES DES PRIX DES TERRAINS DU DOMAINE PRIVE

DE L’ETAT

Région : ANALAMANGA

District : Commune urbaine Antananarivo

Circonscription domaniale et foncière : Antananarivo-Ville

COMMUNE CATEGORIE EDILITAIRE/TOURISTIQUE

AGRICOLE ET

AUTRES

Minimum Maximum Minimum Maximum

Antananarivo Urbaine 10.000 100.000 4.000 20.000

Source : Services des Domaines et de la Propriété Foncière

Les prix des terrains domaniaux dans la CIRDOMA d’Antananarivo- Ville varient

entre Ar 4.000 à Ar 100.000.

Tableau n°5: NOUVELLES FOURCHETTES DES PRIX PROPOSEES

COMMUNE CATEGORIE EDILITAIRE/TOURISTIQUE

AGRICOLE ET

AUTRES

Minimum Maximum Minimum Maximum

Antananarivo Urbaine 15.000 100.000 5.000 20.000

Ce tableau montre que le prix minimum des terrains de nature édilitaire et touristique

devrait être majoré de 50% et celui des terrains de nature agricole et autres de 25%.

66

Tableau n°6 : FOURCHETTES DES PRIX DES TERRAINS DU DOMAINE PRIVE

DE L’ETAT

Région : ANALAMANGA

District : Manjakandriana

Circonscription domaniale et foncière : Manjakandriana

COMMUNES CATEGORIE EDILITAIRE/TOURISTIQUE

AGRICOLE ET

AUTRES

Minimum Maximum Minimum Maximum

Manjakandriana

Mantasoa

Ambanitsena

Carion

Sambaina

Rurale

500

500

400

400

400

1.500

1.000

1.000

1.000

1.000

80

80

80

80

80

500

500

500

500

500

Autres Rurale 200 800 60 200

Source : Service des Domaines et de la Propriété Foncière

Les prix des terrains domaniaux dans la CIRDOMA de Manjakandriana varient de Ar 80 à

Ar 1.500.

Tableau n°7 : NOUVELLES FOURCHETTES DES PRIX PROPOSEES

COMMUNES CATEGORIE EDILITAIRE/TOURISTIQUE

AGRICOLE ET

AUTRES

Minimum Maximum Minimum Maximum

Manjakandriana

Mantasoa

Ambanitsena

Carion

Sambaina

Rurale

600

600

500

500

500

1.500

1.000

1.000

1.000

1.000

100

100

100

100

100

500

500

500

500

500

Autres Rurale 300 800 100 200

67

D’après ce tableau, une majoration de 28% devrait être appliquée aux prix minimum

des terrains de nature édilitaire et touristique, et de 37% à ceux des terrains de nature agricole

et autres.

1.3- La valorisation de la publication foncière

L’inaccomplissement de la publicité foncière se trouve à l’origine de la vulgarisation

de la spéculation frauduleuse en matière foncière. Une attention particulière doit être

consacrée à cette formalité essentielle afin d’assurer la garantie du droit de propriété et

d’éviter toute forme de spoliation.

1.3.1- Contexte

Dans la pratique, les litiges fonciers sont parfois liés à l’existence d’une double vente

ou même plusieurs. Cette situation revêt un caractère frauduleux dans la pratique de la

spéculation ; et le fait par le premier acheteur de ne pas avoir effectué la publicité foncière

explique en général ce problème. Il faut préciser que sur le plan juridique, le présumé

propriétaire est celui qui a publié en premier l’acte à la conservation des hypothèques et

foncières.

En effet dans tous les pays du monde, le régime foncier est dominé par le problème de

la conservation des droits immobiliers. Les services publics qui régissent les droits fonciers

portent d’ailleurs le nom révélateur de « conservation foncière » ou de « conservation des

hypothèques. Or la garantie des droits fonciers se heurte au redoutable obstacle de la preuve

de la propriété immobilière.32

Cette contrainte conduit à l’institution de la preuve de la propriété et qui est le système

des livres fonciers ou de l’immatriculation. La publicité foncière s’effectue en fait par

l’inscription de l’acte au livre foncier.

32

Victor GASSE . Les problèmes fonciers africains et malgaches . (1971)

68

1.3.2- La force probante de la publicité foncière

En général, l’acte de vente légalement formé, dûment enregistré et légalisé en la forme

foncière rend effective la vente d’un bien immobilier, et plus particulièrement d’un terrain.

Mais la garantie réelle du droit de propriété sur ce bien n’est assurée que par la formalité de

publication de l’acte au livre foncier.

La publication foncière présente une originalité d’un grand intérêt technique et

juridique. Sa force probante se manifeste à travers un double aspect :

D’une part, elle confère au titre foncier un caractère définitif et inattaquable. En

conséquence, ce titre foncier constitue devant les juridictions le point de départ unique des

droits réels et charges foncières existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation à

l’exclusion de tous les autres droits non inscrits.33

D’autre part, la publication foncière rend le titre foncier opposable aux tiers.

1.3.3- Suggestion

De tout ce qui précède, l’accomplissement de la publicité foncière constitue une

manière pour d’éviter les spéculations frauduleuses. On peut craindre en effet qu’avant la

publication de l’acte définitif de vente aux hypothèques et alors qu’un avant- contrat a été

signé avec un acquéreur, le vendeur ne vende une nouvelle fois son bien à un tiers qui

publierait son acquisition avant le premier acquéreur.34

Vu que la spéculation foncière s’effectue par la vente de terrain, la publicité foncière

ne peut avoir application que par la réalisation de la mutation par vente. En fait, la mutation

donne lieu à la publication au livre foncier au même titre que l’inscription.

Etant donné que la spéculation foncière présente des enjeux dans le domaine social et

économique, des mesures doivent aussi être entreprises à ces niveaux.

33

Article 121 de l’ordonnance 60-146 du 03 Octobre 1960 34

Victor GASSE . Ibid 70

69

CHAPITRE II : LES MESURES D’ORDRE

SOCIO – ECONOMIQUE

Force est de préciser que la spéculation foncière ne pourrait pas toujours être

défavorable, elle pourrait aussi avoir des influences positives. Le sort de cette spéculation est

lié à la situation générale du marché foncier.

Ces mesures socio-économiques visent à assurer la stabilité du marché foncier et

qu’en ce sens, la spéculation se trouve sécurisée et qu’elle puisse ainsi fournir ses apports sur

le développement du secteur socio-économique.

Le marché foncier ne répond pas aux critères de l’économie classique. Dès lors, la

régulation de ce marché s’avère plus que nécessaire pour en assurer un fonctionnement

satisfaisant. Mais l’atteinte de cet objectif se heurte parfois à divers obstacles.

2.1- Les obstacles au fonctionnement du marché foncier

Les disparités spatiales que l’on constate de plus en plus fréquemment dans les villes

trouvent une première explication dans le fonctionnement du marché foncier. En effet, il

existe un lien fort entre le prix du sol et l’usage qui en est fait. Indispensable à la conduite des

activités humaines, le sol n’est qu’un bien intermédiaire : il n’a de prix qu’en raison de la

concurrence qui peut exister entre différents agents dans l’exploitation économique d’un

espace. Le foncier se situe en fait sur un marché influencé par de nombreux paramètres qui en

perturbent le fonctionnement.

2.1.1- Les propriétaires fonciers

Le premier de ces paramètres est l’attitude des propriétaires fonciers qui décident ou

non de céder une partie de leur patrimoine. L’offre de terrains à vendre se caractérise par une

rigidité qui s’explique en partie par l’attachement culturel porté à la notion de propriété du

sol.

Le patrimoine foncier n’est pas souvent perçu comme un bien de consommation mais

comme une réserve de valeur, un placement sûr dont la valeur ne pourrait qu’augmenter. Le

propriétaire ne vendra son bien qu’en cas de nécessité (succession difficile, besoin d’argent)

et cherchera dans la plupart des cas à maximiser son profit.

70

2.1.2- La rente foncière

Le second paramètre est propre au terrain. La détermination du prix de vente va

inclure, en plus de la valeur propre du sol, une « rente foncière » au bénéfice du propriétaire.

Cette rente foncière varie selon la localisation, l’environnement et le type d’occupation du

terrain ainsi que selon la pression de la demande. De ce fait, c’est la valeur d’usage d’un

terrain qui va en orienter le prix. La variété des données qui interviennent en limite tout

contrôle.

La maîtrise de ce paramètre est d’autant plus limitée que l’information sur les

transactions est malaisée à obtenir. Les renseignements sur les transactions foncières sont

pourtant indispensables pour évaluer la valeur des biens, juger de l’état du marché et donc

évaluer la rente foncière. Au bout du compte, l’opacité qui entoure les transactions contribue à

perturber le fonctionnement normal du marché qui reste un marché sur lequel persiste une

méconnaissance réelle des prix.

Le marché foncier se caractérise ainsi par sa diversité, chacun fonctionnant selon une

logique propre et répondant à une demande particulière.

2.1.3- L’articulation des marchés fonciers et immobiliers

Le troisième paramètre est le lien qui unit marché foncier et marché immobilier. Le

marché foncier n’est pas un marché isolé, les terrains ont une valeur d’usage mais sont aussi

influencés par leur destination future. Ils acquièrent une valeur parce qu’ils sont le support

d’activités. Le foncier s’insère ainsi dans un système de production plus vaste qui le lie au

marché immobilier. La proximité de ces deux marchés n’est pas sans influencer la formation

des prix fonciers. L’aménageur ou le constructeur négociera l’acquisition du terrain en vue de

le valoriser par la réalisation d’une opération immobilière, qu’il s’agisse de logements, de

locaux d’activités ou de bureaux.

Pour ce faire, l’aménageur adopte le raisonnement dit du « compte à rebours » : après

avoir estimé le prix de vente prévisible du bien qu’il va produire, il en déduit les coûts de

construction, les frais d’études et de commercialisation ainsi que le bénéfice attendu. La

somme restante correspond à la « charge foncière » admissible. L’aménageur en situation de

concurrence proposera au propriétaire foncier le montant au-delà duquel son opération ne

serait plus équilibrée. Bien souvent, ce prix sera le même pour tous les aménageurs, mais le

propriétaire, faute d’une connaissance approfondie du fonctionnement du marché foncier, ne

sera pas toujours en position de négocier ce prix.

71

2.2- L’amélioration du fonctionnement du marché foncier

Le foncier trouve son caractère spécifique dans la fonction qu’il joue dans le

développement et l’organisation de la cité. Cette fonction sociale contribue à en faire

un marché atypique qui apparait aujourd’hui bloqué. La rareté des terrains mais aussi

leur cherté posent problème. La satisfaction des besoins sociaux se heurte de plus en

plus au coût du foncier, et la création et le maintien d’activités rencontrent la même

difficulté.

L’amélioration du marché foncier s’impose ainsi et elle s’articule autour de

trois orientations.

2.2.1- La réforme de la fiscalité de l’urbanisme

La fiscalité de l’urbanisme se trouve un peu plus complexe. Or l’efficacité de celle-ci

réside dans sa lisibilité mais aussi, pour une large part, dans sa stabilité. Les aménageurs et

promoteurs devraient pouvoir connaître à l’avance les contributions auxquelles ils seront

soumis pour les intégrer dans leurs estimations de bilan d’opération.

Les outils fiscaux concernant ce domaine nécessitent donc une redéfinition de leurs

objectifs et une réforme de leur mode de fonctionnement.

2.2.2- Le bon usage du droit de l’urbanisme

L’interaction entre le foncier et l’urbanisme est capitale, le foncier constitue

l’instrument fondamental que l’aménagement du territoire et l’urbanisme doivent tenir

compte. La stabilité du marché foncier dépend ainsi de la bonne gestion de l’urbanisme. Cette

stabilité pourrait être obtenue par une réforme le la règlementation générale de l’urbanisme.

La mise en œuvre du décret 2010-234 du 20 Avril 2010 complétant et modifiant certaines

dispositions du code de l’urbanisme, ainsi que l’institution du règlement national de

l’urbanisme contribuent à cette nécessité.

La question foncière apparait en effet incontournable dès lors que l’on s’intéresse à la

ville et à son développement. Elle se situe au carrefour d’enjeux multiples. La terre est

souvent perçue comme le facteur de production du secteur agricole mais elle constitue aussi la

matière première de l’urbanisation. Cette matière première, non homogène et rare, est dotée

d’un prix qui influence directement l’organisation spatiale de la ville et les équilibres sociaux

qu’elle induit par la localisation des populations.

Mais le foncier est également le fruit des stratégies élaborées hier et aujourd’hui par

les différents acteurs du développement urbain : les propriétaires fonciers, les aménageurs et

72

les constructeurs, les collectivités publiques ainsi que les habitants. Ce jeu complexe fait du

foncier un bien atypique qui acquiert de la valeur parce qu’il s’inscrit dans le processus plus

vaste de développement et de redéploiement de la ville.

2.2.3- La prise de connaissance des informations foncières

Le bon fonctionnement du marché foncier dépend aussi de l’accessibilité de tout

intéressé aux informations foncières. Ainsi tout intéressé devrait, avant tout achat de terrains,

vérifier l’origine réelle de propriété des biens en question. Le but est de prouver que le bien

appartient effectivement au vendeur ; autrement dit que le titre est inscrit légalement à son

nom.35

Le fonctionnement de la conservation foncière doit ainsi offrir les meilleures

conditions de transparence des transactions immobilières pour le citoyen. En fait, l’opacité

des transactions encourage beaucoup plus la hausse du coût des terrains.

Par ailleurs, l’existence d’une base de données foncières fiables constitue un moyen de

limiter l’intervention de certaines autorités locales qui, par abus de leur autorité, profitent de

vendre les terrains qui ne leur appartiennent pas.

2.3- La garantie de la transparence du marché foncier

La spéculation foncière pourrait avoir une autre facette si la transparence du marché

foncier se trouve garantie.

2.3.1- Contexte

La transparence du marché foncier est nécessaire à plusieurs titres. Il consiste à

informer les acteurs de l’aménagement des prix des transactions les plus récentes mais aussi

de la nature des propriétaires fonciers (particuliers, grandes entreprises publiques,

investisseurs,…), et d’aboutir à une plus grande fluidité du marché du marché foncier.

Par ailleurs, la publicité de ces informations est dévolue à une administration

spécifique qu’est la conservation foncière. Or ce service ne peut pas toujours être en mesure

de répondre à l’attente des acteurs.

35

Le certificat de situation juridique constitue l’outil d’information foncière permettant cette vérification.

73

2.3.2- Le facteur de blocage

Un certain auteur a affirmé que « le marché foncier est un marché sur lequel on ne

connait pas les prix »36. En effet, l’opacité dans laquelle baigne le marché foncier autorise les

phénomènes de spéculation abusive que l’on peut constater dans la pratique, et réduit les

capacités d’anticipation et d’intervention des acteurs publics.

La publicité effective, et non pas seulement affichée, aurait pour mérite immédiat de

clarifier la situation des transactions dans les marchés locaux et de permettre aux acteurs de

l’aménagement de mieux appréhender le coût du foncier.

2.3.3- La finalité

La transparence du marché foncier et des mécanismes de formation des prix devrait

avoir pour conséquence d’amener l’administration foncière et fiscale à tenir compte des

contraintes spécifiques qui pèsent sur ceux-ci. En fait, la méconnaissance de ces spécificités

les conduit parfois à surestimer la valeur d’un terrain et entraver de la sorte le bon équilibre

financier d’une opération d’urbanisme.

Mis à part les aspects juridique et économique, le plan structurel doit aussi être pris en

compte afin de maîtriser les influences de la spéculation foncière.

36

René ROSSI

74

CHAPITRE III :

LES MESURES D’ORDRE STRUCTUREL

Dans le cadre de ces mesures accès sur le plan structurel, c’est l’Etat lui-même qui est

appelé à intervenir pour lutter contre les effets néfastes de la spéculation foncière. Et en ce

sens, il intervient dans la règlementation des agences immobilières, dans l’institution d’un

organe de régulation du marché foncier ainsi que dans la mise en place d’un dispositif de

contrôle.

3.1- La règlementation des agences immobilières

L’état des lieux sur la spéculation foncière a permis de déduire qu’il faudrait

règlementer les agences immobilières.

3.1.1- Constat

La spéculation en matière foncière se manifeste en partie par le biais des agences

immobilières. Depuis quelques années, la création de ces agences s’est beaucoup accrue.

Jusqu’à maintenant, il existe 516 agences immobilières dans tout Madagascar.

Tableau n° 8: Evolution de la création des agences immobilières

Période

Nombres d’agences immobilières créées

1990 à 1995

29

1996 à 2000

50

2001 à 2005

105

2006 à 2010

308

Source : INSTAT, 2011

Ce tableau montre que depuis les années 2000, les activités immobilières à travers les agences ont fortement multiplié.

75

3.1.2- La nécessité de la règlementation

Les agences immobilières sont des sociétés qui œuvrent en général dans la promotion

immobilière. A cet effet, elles ont pour activités la vente, la location, la construction, la

gestion du bien immobilier.

Dans le cadre de la vente d’immeubles non bâtis, elles jouent l’interface entre les

vendeurs et leurs clients, et perçoivent à chaque vente réalisée des commissions. Ces

commissions sont basées sur le prix des terrains et varient suivant les agences.

La plupart de ces agences immobilières sont des grands spéculateurs. Il faut

remarquer que dans la pratique, certaines d’entre elles fixent des commissions élevées par

rapport au prix des ventes. Et dans certains cas, elles dissimulent aux vendeurs les prix réels

des immeubles afin d’avoir plus de profit. Ainsi à part les commissions, elles obtiennent des

plus-values par la réalisation des ventes. Cette tactique des agences immobilières engendrent

en conséquence la flambée du prix des terrains.

3.1.3- Objectif de la règlementation

La règlementation des agences immobilières a pour principal objectif de les inclure

dans un cadre légal afin d’éviter les dérives qui enfreignent sur divers domaines. La mise en

œuvre de ce circuit légal peut se traduire par l’adoption d’un statut régissant particulièrement

ces agences.

A cet effet, ce statut détermine leurs conditions de création, leurs droits et obligations,

les modalités de fonctionnement, les activités autorisées et le taux fixe des commissions.

Ce statut doit également prévoir la soumission des diverses opérations à l’approbation

des autorités respectives en vue d’assurer une régularité effective des transactions foncières.

3.2- L’institution d’un organe de régulation du marché foncier

La maîtrise des effets d’entrainements de la spéculation foncière pourra être possible grâce à l’existence de cette structure.

76

3.2.1- Objectifs de l’organe

Il s’agit d’une structure qui a pour objectif d’une part de veiller à la régularité de l’accès au marché foncier.

Mais par de nombreux aspects, le dysfonctionnement de ce marché nuit sur le

développement social et économique. Son instabilité se trouve à l’origine de cet état de fait.

Ainsi d’autre part, cette structure a également pour objet d’assurer les équilibres dudit marché

en vue de restaurer cette instabilité.

3.2.2- La restriction de l’accès au marché foncier

• Le marché foncier se caractérise par sa libre accessibilité, il constitue un secteur très

ouvert par rapport aux autres. Ce trait caractéristique conduit en général aux éventuels

obstacles qui enfreint le bon fonctionnement de ce marché.

Aussi l’exercice d’un contrôle sur l’accès à ce marché s’impose réellement afin de

corriger ce qui pourrait conduire à des évolutions socialement inacceptables et

économiquement inefficaces.

• L’instabilité du marché foncier est aussi due à l’inexistence d’une libre concurrence

des tous les acteurs qui interviennent dans ce secteur. Cette mise en concurrence

consiste plus généralement à en exclure certaines catégories d’acheteurs potentiels qui

dominent l’ensemble de ce marché, et qui adoptent à cet effet des prix généralement

excessifs.

• L’exemple des SAFER (Société d’Aménagement Foncier et Rural) en France illustre

bien cette intervention de l’Etat dans la restriction de l’accès au marché foncier.

La création des SAFER au début des années 60 avait explicitement pour objectif de

restreindre aux seuls agriculteurs l’accès à l’achat des terres agricoles afin de freiner la

progression des prix. L’achat d’un terrain agricole reste soumis au droit de préemption de la

SAFER qui est en droit de vérifier l’identité et la profession de l’acquéreur à la différence du

droit de préemption urbain qui ne s’exerce théoriquement pas sur cette base.37

37

(J) COMBY (V) RENARD . Les politiques foncières . 1996

77

3.2.3- La mise en équilibre du marché foncier

Cette mise en équilibre est vraiment nécessaire. Elle requiert par ailleurs une technique et

des outils particuliers afin d’assurer son effectivité.

• L’approche adéquate dans le cadre de sa mise œuvre est la soumission de cette tâche à

un organisme public.38

A cet effet, un organisme public serait chargé de faire des achats de prévoyance sur le

marché lorsque la conjoncture est basse et de stocker les terrains en réserve. Et lorsque le

marché est de nouveau tendu, il est tenu de les mettre en vente afin de faire pression sur les

prix grâce à l’augmentation des quantités offertes.

• En outre, il faut aussi des outils d’intervention sur les équilibres du marché qui ont

pour effet de modérer la hausse des prix fonciers.39 Ils sont de deux sortes :

o Le premier outil est constitué par les outils fiscaux. Ceux-ci concernent d’une

part :

- la fiscalité sur la détention des terrains poussant à la vente les

propriétaires qui ne font pas de leurs terrains un usage en rapport avec

sa valeur, et qui diminue la pression sur les prix en augmentant les

quantités disponibles sur le marché ;

- et d’autre part la fiscalité sur les mutations réduisant au contraire les

quantités mises en vente.

o L’autre outil consiste à désigner à la vindicte de ses concitoyens les vendeurs

qui se seraient laissés aller à des comportements spéculatifs en vendant un

terrain à un prix trop élevé.

3.3- La mise en place d’un dispositif de contrôle

L’exercice d’un simple contrôle au niveau de l’accès au marché foncier est

nécessaire mais insuffisant. La maîtrise de la coordination réelle de l’ensemble de ce

marché nécessite l’instauration d’un dispositif spécifique de contrôle.

38

(J) COMBY (V) RENARD . Ibid 79 39

Idem

78

3.3.1- Objectif

Cette entité de contrôle aurait pour objectif de faire le suivi et l’évaluation du

fonctionnement du marché foncier. Elle permet ainsi d’avoir un état des lieux sur

l’évolution et notamment sur les conditions d’atomicité, la transparence ainsi que de

ses éléments de monopole.

Et par cette même occasion, elle permet aussi de prendre les mesures

nécessaires dans le cadre de sa régulation.

3.3.2- Fonctionnement

La fondation d’un marché foncier fiable et opérationnel est largement liée au

contexte de l’urbanisation. Ainsi dans le cadre de l’organisation de ce dispositif de

contrôle, il serait mieux de rattacher cette entité au service chargé de la gestion urbaine

au sein du ministère de l’Aménagement du Territoire.

Mais vu aussi que c’est le domaine foncier qui fonde ce marché, cette entité de

contrôle devrait fonctionner en étroite collaboration avec l’administration chargée des

services fonciers.

3.3.3- Attributions

Cet organe de contrôle serait chargé :

- de vérifier la régularité de l’accès au marché foncier

- d’assurer l’existence d’un certain équilibre

- d’apprécier la pertinence des différents acteurs dans le cadre du processus de fonctionnement

de leur marché

- de visualiser les procédés utilisés par ceux-ci

- et enfin d’adopter une stratégie de régulation de ce marché foncier, une stratégie qui serait

adaptable à l’évolution de celui-ci.

L’ensemble des mesures avancées dans le cadre de cette étude sont nécessaires pour

assurer surtout un développement socio-économique impassible aux influences vulnérables de

la spéculation foncière. Ces esquisses de solution présentées proposent en effet une réponse

aux difficultés engendrées par le flou juridique et institutionnel qui existe dans le domaine du

marché foncier. Il permet aussi en outre d’assurer un développement sain de cette activité vu

79

qu’elle pourrait aussi produire des apports satisfaisants dans certains niveaux. Mais l’atteinte

de ces objectifs dépend toutefois de la volonté de l’autorité publique de s’engager en vue de la

mise en œuvre de ces mesures.

80

CONCLUSION

De par la nature et le caractère qui lui sont propres, le foncier est déterminant dans

l’évolution du cadre spéculatif. La terre devient de plus en plus un bien marchand qui

s’exploite et s’échange ; et de plus en plus aussi, de nouveaux opérateurs fonciers

apparaissent pour profiter de cette marchandisation. La pratique de la spéculation s’étend

vaguement à la dimension foncière et constitue à cet effet un véritable phénomène qui ne

manque pas d’influencer dans de multiples domaines.

La spéculation foncière est perçue comme une arme à double tranchant. D’une part, sa

vulgarisation pourrait contribuer à la sécurisation foncière et favoriser la production des

terrains à bâtir nécessaires à l’évolution économique et démographique. Les conséquences qui

en découlent sur le plan fiscal n’est pas également à minimiser. Mais d’autre part, ses impacts

vus dans de nombreux aspects montrent qu’elle se révèle profondément déstabilisante, et

surtout quand elle présente un caractère frauduleux. Cette situation fait souvent naître une

certaine méfiance à son égard et est à l’origine du fait qu’elle est presque toujours prise du

mauvais côté. Dans la pratique, force est de constater que les effets néfastes de cette

spéculation font beaucoup plus sentir et effacent de vue la manifestation des atouts qu’elle

peut apporter. Elle est en ce sens plus qu’un mal que nécessaire.

Et vu l’interaction du foncier avec d’autres domaines tels que la construction ou le

secteur agricole, c’est tout l’ensemble de l’environnement socio-économique qui se trouve

menacé par l’existence de ce phénomène spéculatif. Des actions doivent ainsi entreprises pour

faire face à l’envergure des divers problèmes qu’il met en place, et afin qu’il ne soit pas un

obstacle vis-à-vis de ses éléments interactifs. Pour ce faire, il faut intervenir dans les

différents paramètres qui touchent le fond réel le liant dans le cadre des transactions foncières.

C’est à ce prix que le cadre des marchés fonciers pourrait assurer l’existence d’une activité

spéculative sécurisée et moins nuisible à tous.

Une volonté forte doit s’exprimer en faveur d’une politique assurant les conditions

d’une réelle transparence et d’une meilleure stabilité dans les transactions foncières. Les

initiatives juridiques portant sur le régime foncier, l’amélioration du fonctionnement du

marché foncier et la mise en œuvre d’entités structurelles, proposés dans cette étude, seraient

de nature à renforcer une telle politique.

81

ANNEXES

82

ANNEXE A : Liste des communes d’Ambohidratrimo

− Ambato

− Ambatolampy

− Ambohidratrimo

− Ambohimanjaka

− Ambohipihaonana

− Ambohitrimanjaka

− Ampangabe

− Ampanotokana

− Anjanadoria

− Anosiala

− Antanetibe

− Antehiroka

− Antsahafilo

− Avaratsena

− Fiadanana

− Iarinarivo

− Ivato Aéroport

− Ivato Firaisana

− Mahabo

− Mahereza

− Mahitsy

− Mananjara

− Manjakavaradrano

− Merimandroso

− Talatamaty

83

ANNEXE B :Fourchette des prix des terrains domaniaux dans le district

d’Ambohidratrimo

COMMUNES CATEGORIE EDILITAIRE/TOURISTIQUE AGRICOLE ET AUTRES

Minimum Maximum Minimum Maximum

AMBOHIDRATRIMO

TALATAMATY

ATEHIROKA

IVATO

ANTANETIBE

RURALE 4.000 20.000 100 2.00

AMHITRIMANJAKA

ANOSIALA

MAHITSY

RURALE 1.500 10.000 100 2.000

FIADANANA

ANJANADORIA

MERIMANDROSO

AMPANOTOKANA

RURALE 1.500 10.000 100 2.000

AUTRES RURALE 600 800 100 2.000

84

ANNEXE C: Procédure de lotissement

Lotissement

Mairie

Chef de région

SRAT Autres services administratifs concernés

Autorité compétente

Arrêté

Autorité compétente

Affichage au

public

Enregistrement de la

conservation foncière

Archives au SRAT et

MATD

Dépôt

Transmission

Mairie

En 4 exemplaires : 1. Nom du lotissement 2. Plan de situation ; 3. Plan côté ; 4. Plan(s) foncier(s) 5. Un certificat de

situation juridique ; 6. Plan d’aménagement 7. Cahier des charges 8. Planning et programme

des travaux 9. Règlement intérieur 10. Statut de l’association

syndicale

Avis

Avis conforme

85

ANNEXE D : Effectif des agences immobilières

Année

Nombre

1927 1 1941 1 1954 1 1957 1 1977 1 1978 1 1979 1 1980 1 1984 2 1985 2 1986 1 1987 2 1988 3 1989 6 1990 5 1991 3 1992 5 1993 7 1994 5 1995 4 1996 3 1997 7 1998 14 1999 12 2000 14 2001 13 2002 2 2003 13 2004 28 2005 49 2006 85 2007 90 2008 71 2009 31 2010 31

TOTAL

516

86

ETAPES SERVICES

CONCERNES INTERVENANTS

SERVICES OFFERTS

PIECES A FOURNIR PRODUITS FINIS (Service concerné)

OBSERVATIONS

Réception Guichet Guichetier Enregistrement et délivrance du récepissé

- Acte de vente dûment légalisé et enregistré - ATI - Plans dûment signés par les parties, légalisés et enregistrés - Autorisation de transaction de morcellement (en cas de morcellement)

Récepissé

Etude d’acte, visa et décompte de provision

Conservation Conservateur Décompte de provision

Réclamation éventuelle de pièces complémentaires, ou régularisation

Paiement de provision

Caisse Caissier Reçu ou quittance

Dispatching dossier

Conservation Conservateur Cahier de transmission

Traitement Conservation Archiviste, rédacteur, conservateur

Livre foncier, dossiers fonciers

Bornage Topo/GLA Bornage Plan, PV Cas de morcellement Fixation limite et contenanace

Conservation Rédacteur Transcription Limite et contenance fixés

Délivrance Guichet Guichetier

Duplicata ou extrait cadastral, récépissé

Pièce d’identité, quittance

Duplicata

ANNEXE E : Tableau descriptif de la mutation par vente

87

BIBLIOGRAPHIE

• Recueil des textes

Lois :

- Loi n°60.004 du 15 février 1960 relative au domaine privé national

- Loi n°67.029 du 18 décembre 1967 instituant une nouvelle procédure d’immatriculation

collective

- Loi n°2003.029 du 27 Août 2003 modifiant l’ordonnance 60.146

- Loi n°2005.019 du 17 Octobre 2005 fixant les principes régissant le statut des terres

- Loi n°2008.013 du 23 Juillet 2008 sur le domaine public

- Loi n°2008.014 du 23 Juillet 2008 sur le domaine privé de l’Etat

Ordonnances :

- Ordonnance n° 60.146 du 03 Octobre 1960 relative au régime foncier d’immatriculation

- Ordonnance n°72.031 du 18 novembre 1972 modifiant la loi 60.004

- Ordonnance n°74.022 du 20 juin 1974 portant orientations du régime foncier

- Ordonnance n°74.034 du 10 décembre 1974 sur la procédure d’immatriculation collective

modifiant l’ordonnance 60.146

Décrets :

- Décret n°60.529 du 28 décembre 1960 portant application de l’ordonnance 60.146

- Décret n°63.192 du 27 Mars 1963 fixant le code de l’urbanisme et de l’habitat

- Décret n°64.205 du 21 mai 1964 réglementant les modalités d’application de la loi 60.004

- Décret n°64.076 du 06.03.64 relatif aux tribunaux terriers ambulant chargés de la

consécration du droit de propriété soumis au statut du droit traditionnel

- Décret n°68-213 du 21 Mai 1968 fixant la procédure d’opération du délimitation d’ensemble

prévue par la loi n° 67-029

88

- Décret n°2010.233 du 20 Avril 2010 portant application de la loi 2008.014

- Décret n°2010.234 du 20 Avril 2010 modifiant certaines dispositions du code de

l’urbanisme

Circulaire :

- Circulaire n° 321/10 du 25 Octobre 2010 sur les instructions concernant la procédure à

suivre en matière de demande de terrain de grande superficie

• Ouvrages

Ouvrages généraux :

BECHADE Alain._ La promotion immobilière._ Edition n°43806 [Presses

Universitaires de France]._ Vendôme, 1997._ Que sais-je ?

CAPUL (JY) GARNIER(O)._ Dictionnaire d’économie et de sciences sociales._ 2005,

Aurélie DESJOLLAT._ 576 p._ HATIER

BLANC (X) JOUVAN. _ Les droits collectifs dans les coutumes malgaches. _ n°2,

1964

COMBY (J) RENARD (V)._ Les politiques foncières._ Edition n°42782 [Presses

Universitaires de France]._ Vendôme, 1996._ Que sais-je ?

GASSE Victor._ Les régimes fonciers africains et malgaches._ Edition n°1 4299

[Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence]._ Paris, 1971, R PICHON et R

DURAND_AUZIAJ

KASTLER._ Crédit foncier de Madagascar._ Imprimerie Chaix._ Paris, 1927, 32 p

MACE Raoul._ La question foncière._ [Les Presses Modernes]._ Paris, 1936,

LAROSE

MACE Raoul._ L’évolution du régime foncier à Madagascar._LAROSE Imprimerie

Les Presses Modernes ._ Paris, 1936._ 255p

MOYSE (JM) PORRI (S). _ L’agent immobilier. _ Imprimerie Louis-Jean. _ Paris,

1993. _ Belfond. _ DELMAS

RAKOTONIAINA Justin._ La propriété immobilière._ Imprimerie Catholique

Antanimena._ Tananarive, 1972._ Lalàna velona malagasy

RARIJAONA René._ Le concept de propriété en droit foncier de Madagascar._

Edition CUJAS._ Imprimerie Moderne de l’Est ._ Paris, 1967._ 306p

89

SANDRON Frédéric. _ Population rurale et enjeux fonciers à Madagascar. _ Cite et

Karthala, 2008, 238 p

Ouvrages spéciaux :

- Lettre de Politique Foncière. _ 2005

- Monographie d’Ambohidratrimo._ 2008

- Programme Régional de Développement Analamanga._ 2005

- Rapport de la Banque Mondiale._ Madagascar : vers un agenda de relance

économique._ Edition Juin 2010._ p 165-178

90

TABLE DES MATIERES

Remerciements IV

Résumé V

Sommaire VI

Liste des tableaux VII

Liste des illustrations IX

Glossaires X

Liste des abréviations XI

Introduction 1

PREMIERE PARTIE : CADRAGE GENERAL DE LA

NOTION DE SPECULATION FONCIERE

CHAPITRE PREMIER : CADRE THEORIQUE ET JURIDIQUE 4

1.1- Généralités sur la spéculation 4

1.1.1- Définition 4

1.1.2- Domaine d’application 5

1.1.2.1- Les secteurs économiques concernés 5

1.1.2.2- Les modes de spéculation économique 6

1.1.3- L’étendue de la spéculation 6

1.1.3.1 Les aspects psychologiques 6

1.1.3.2- Intérêt et critique de la spéculation au niveau macro économique..7

1.2- Les modes d’accession à la propriété foncière 7

1.2.1- Les modes classiques 8

1.2.1.1- L’immatriculation individuelle 8

1.2.1.2- L’immatriculation collective 8

1.2.2- L’accession à la propriété foncière relevant des biens du domaine privé

91

de l’Etat 9

1.2.2.1- La procédure domaniale 10

1.2.2.2- La dotation 12

1.2.2.3- La concession 13

1.2.3- Les modalités particulières 14

1.2.3.1- L’accession à la propriété foncière par convention 14

1.2.3.2- L’accession à la propriété foncière par succession 15

1.3- Le régime juridique de la mutation par vente 15

1.3.1- Notions générales 15

1.3.2- Procédure 16

1.3.3- Identification des pièces 16

CHAPITRE II : CADRE CONCEPTUEL 18

2.1- Concepts généraux 18

2.1.1- Notions de spéculation foncière 18

2.1.1.1- Notion de principe 18

2.1.1.2- Exceptions 19

2.1.2- Les sources de spéculation en matière foncière 19

2.1.2.1- En matière domaniale 20

2.1.2.2- En matière de conservation 21

2.1.3- Les manifestations de la spéculation foncière 21

2.1.3.1- Les acteurs 21

2.1.3.2- Les formes de spéculation foncière 22

2.2- L’évolution de la spéculation foncière 23

2.2.1- Historique 23

2.2.2- La situation actuelle 24

2.2.3- Les facteurs de prolifération de la spéculation foncière 24

2.2.3.1- Le développement de l’urbanisme 24

2.2.3.2- L’ouverture des activités économiques sur le foncier 25

2.3- Les dérives de la spéculation foncière 26

92

2.3.1- Les procédés courants 26

2.3.2- Les procédés condamnables 26

2.3.3- Les activités fictives 27

CHAPITRE III : CADRE D’ETUDE 28

3.1- L’importance de l’étude 28

3.1.1- Objet 28

3.1.2- Utilité 28

3.1.3- Intérêt 29

3.2- La méthodologie adoptée 29

3.2.1- Démarche organisationnelle 29

3.2.2- Les approches quantitatives 30

3.2.3- Les approches qualitatives 30

3.3- Les finalités de l’étude 31

3.3.1- La prise de connaissance de l’étendue de la spéculation foncière 31

3.3.2- La maîtrise des effets d’entrainement 31

3.3.3- L’impassibilité de l’environnement socio-économique à la spéculation

foncière 31

DEUXIEME PARTIE : APPROCHE ANALYTIQUE DU PHENOMENE SPECULATIF EN MATIERE FONCIERE

CHAPITRE I : LES PROBLEMATIQUES DE LA SPECULATION FONCIERE 34

1.1- La multiplication des litiges fonciers 34

1.1.2- Constat 34 1.1.4- Les origines des litiges fonciers 35 1.1.3- L’implication de la spéculation foncière dans les litiges fonciers 36

1.2- La hausse du prix des terrains 37

1.2.1- Constat 37

1.2.2- L’évolution du prix des terrains 38

1.2.3- La répercussion de la spéculation foncière sur le prix des terrains 38

1.3- La déstabilisation de la sécurisation foncière 39

93

1.3.1- Notion de sécurisation foncière 39

1.3.1.1- Sécurisation foncière relative 40

1.3.1.2- Sécurisation foncière intermédiaire 41

1.3.1.3- Sécurisation foncière optimale 42

1.3.2- Les enjeux de la sécurisation foncière 43

1.3.3- L’influence de la spéculation foncière sur la sécurisation foncière 44

CHAPITRE II : ANALYSE DE LA PRATIQUE DE LA SPECULATION

EN MATIERE FONCIERE 45

2.1- Analyse objective 45

2.1.1- Les atouts de la spéculation foncière 45

2.1.2- Les faiblesses 46

2.2- Analyse subjective 46

2.2.1- Les opportunités 46

2.2.2- Les risques 47

2.3- Les enjeux de la spéculation foncière 47

2.3.1- Sur le plan économique 48

2.3.2- Sur le plan social 48

2.3.3- Sur le plan conjoncturel 49

CHAPITRE III : ETUDE DE CAS (Cas d’Ambohidratrimo )……………….50

3.1- Contexte général 50

3.1.1- Objectif 50

3.1.2- Présentation monographique 51

3.1.2.1- La situation géographique et démographique 51

3.1.2.2- La situation socio-économique 52

3.1.3- Le contexte foncier 52

3.2- Diagnostic de la spéculation foncière dans le district d’Ambohidratrimo 53

3.2.1- Constat 53

3.2.2- Analyse 54

3.2.3- Evaluation 56

94

3.3- Illustration 58

3.3.1- Description générale du dossier 58

3.3.2- L’acquisition de la propriété 58

3.3.3- La réalisation de la spéculation 59

TROISIEME PARTIE :

ESSAI DE RECOMMANDATIONS

CHAPITRE PREMIER : LES MESURES D’ORDRE JURIDIQUE …….61

1.1- La restriction de l’acquisition des terrains domaniaux 61

1.2.1- Etat de constatation 61

1.2.2- Les dispositions de la législation foncière 62

1.2.3- Les mesures à prendre 62

1.2- L’évaluation du prix des terrains domaniaux 64

1.2.1- Etat des lieux 64

1.2.2- La difficulté pratique 64

1.2.3- La solution à prendre 65

1.3- La valorisation de la publication foncière 67

1.3.1- Contexte 67

1.3.2- La force probante de la publicité foncière 68

1.3.3- Suggestion 68

CHAPITRE II : LES MESURES D’ORDRE SOCIO – ECONOMIQUE...69

2.1- Les obstacles au fonctionnement du marché foncier 69

2.1.1- Les propriétaires fonciers 69

2.1.2- La rente foncière 70

2.1.3- L’articulation des marchés fonciers et immobiliers 70

2.2- L’amélioration du fonctionnement du marché foncier 71

2.2.1- La réforme de la fiscalité de l’urbanisme 71

2.2.2- Le bon usage du droit de l’urbanisme 71

95

2.2.3- La prise de connaissance des informations foncières 72

2.3- La garantie de la transparence du marché foncier 72

2.3.1- Contexte 72

2.3.2- Le facteur de blocage 73

2.3.3- La finalité 73

CHAPITRE III : LES MESURES D’ORDRE STRUCTUREL 74

3.1- La règlementation des agences immobilières 74

3.1.1- Constat 74

3.1.2- La nécessité de la règlementation 75

3.1.3- Objectif de la règlementation 75

3.2- L’institution d’un organe de régulation du marché foncier.. 75

3.2.1- Objectifs de l’organe 76

3.2.2- La restriction de l’accès au marché foncier 76

3.2.3- La mise en équilibre du marché foncier 77

3.3- La mise en place d’un dispositif de contrôle 77

3.3.1- Objectif 78

3.3.2- Fonctionnement 78

3.3.3- Attributions 78

Conclusion 80

Annexes 81

Bibliographie 87

Table des matières 90