Registrazione atti privati - lazio.agenziaentrate.itlazio.agenziaentrate.it/sites/lazio/files/public/repository/iniziative/eventi/2012... · 10 del TUR, infatti, elenca i soggetti

Direzione Regionale del Lazio

LA REGISTRAZIONE DEGLI ATTI PRIVATI-------------

OBBLIGHI E RESPONSABILITA’ DEI MEDIATORI IMMOBILIARI IN MATERIA DI

IMPOSTA DI REGISTRO

SEMINARIO FIMAA – CONFCOMMERCIO DI ROMA

Relatori: Domenico Colucci e Costantino Pucci

Ufficio Gestione Tributi

Roma, 10 luglio 2012


22Genesi dellGenesi dell ’’ imposta di registro (1 di 3) imposta di registro (1 di 3)

L’imposta di registro ha origine dall’esigenza molto a ntica e di carattere extrafiscale di documentare i rapporti giuridi ci.

L’istituzione degli Uffici del Registro o di Uffici con diversa denominazione ma che svolgevano le medesime funzion i risale ad epoche antiche.

Lo scopo per cui tali Uffici furono creati e poi mante nuti in vita, anche con l’affermazione dello stato moderno, è duplic e:

-da un lato si voleva salvaguardare la certezza dei tr affici commerciali offrendo ai cittadini (o ai sudditi) una tutela contro le falsificazioni degli atti;

-dall’altro lato si voleva assicurare un’entrata all’e rario mediante l’esazione del corrispettivo connesso al serv izio di documentazione dei rapporti giuridici e conservazione d ei relativi atti presso pubblici archivi.



In origine, infatti, il tributo in discorso era conside rato una TASSA, dovuta per il fatto che l’atto doveva essere documentato e conservato in luoghi appositi, i pubbl ici archivi , con una procedura facilmente collegabile ad una impos izione tributaria, in quanto la tassa era dovuta a fronte di t ale servizio di pubblica archiviazione.

Dalla semplice conservazione dei relativi atti scritti in pubblici archivi si assiste al graduale passaggio all’obbligat orietà della registrazione e alla commisurazione via via più marcat a del prelievo fiscale ai corrispettivi contrattuali. Il trib uto si trasforma così in un’IMPOSTA INDIRETTA che colpisce i trasferimenti di ricchezza.



L’imposta è sopravvissuta alla riforma del 1971, ma più per la tradizione ed il prestigio secolare e per esigen ze extrafiscali di documentazione dei rapporti giuridi ci (si ricordi l’attribuzione di data certa ex art. 2704 c.c.) che per la sua utilità al sistema tributario, assumendo un ruol o secondario rispetto alle imposte dirette e all’IVA.

In effetti è imposta di difficile applicazione, estr emamente giuridicizzata, di largo contenzioso e di gettito d ecrescente.

Il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, con il quale è sta to approvato il testo unico dell’imposta di registro (c.d. TUR), segna una tappa fondamentale nella tormentata storia del sist ema impositivo.


55Art. 18 TUR: FINALITAArt. 18 TUR: FINALITA ’’ DELLA REGISTRAZIONE DELLA REGISTRAZIONE

Gli effetti della registrazione sono:

-l’attestazione dell’esistenza degli atti;

-l’attribuzione agli atti della data certa di fronte ai terzi a norma dell’art. 2704 del codice civile;

-la conservazione degli atti in pubblici archivi.L’art . 2704 c.c. prevede espressamente che “ La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scri ttura è stata registrata… ”. Ne discende che per gli atti pubblici e le scritture p rivate autenticate la data certa è attribuita dal pubblico ufficiale che riceve l’att o pubblico o autentica le sottoscrizioni.

L’espressione “attesta l’esistenza degli atti” deve intendersi nel senso che viene conferita certezza all’effettiva stipulazione del negozio giuridico e non nel senso che l’effettuazione della registrazione c ostituisce condizione di validità o di efficacia del negozio stesso.


66Presupposto di applicazione del tributo Presupposto di applicazione del tributo

Il presupposto per l’applicazione dell’imposta di regi stro è un trasferimento di ricchezza che può avvenire per atto inter vivos(tra vivi). È necessario che vi sia un “atto ” (eccezion fatta per le convenzioni verbali ex art. 3 del TUR) laddove per atto si intende sia un “documento” sia un “negozio giuridico ”.

L’imposta di registro non va erroneamente qualificata c ome un’imposta cartolare (come lo è invece l’imposta di b ollo) in quanto non colpisce l’atto come documento, ma come manifestazione di volontà produttiva di effetti giurid ici , a nulla rilevando la nullità o annullabilità dell’atto stesso.

L’atto come negozio giuridico può essere stipulato:

-per scrittura privata redatta dai contraenti;

-per scrittura privata autenticata;

-per atto pubblico.


77Struttura del TURStruttura del TUR

L’ambito di applicazione dell’imposta, teoricamente di vaste dimensioni, ha reso necessario allegare al TUR:

TARIFFA PARTE I Sono elencati gli atti soggetti a registrazione in termine

fisso che, in linea generale sono sottoposti ad un

prelievo proporzionale

TARIFFA PARTE II Sono elencati gli atti soggetti a registrazione solo in caso

d’uso (si ha “caso d’uso” quando l’obbligo di richiedere la

registrazione sorge solo nel momento in cui tali atti sono

depositati per essere acquisiti presso le cancellerie

giudiziarie o presso le P.A.)

TABELLA Sono elencati gli atti per i quali non vi è obbligo di

chiedere la registrazione (c.d. registrazione volontaria)

TAVOLA Indica i coefficienti da utilizzare per la determinazione dei

diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie


88Soggetti passiviSoggetti passivi

Soggetti passivi dell’imposta sono coloro che pongo no in essere o che si avvantaggiano dell’atto soggetto a registrazione.

Costoro, peraltro, sono i veri e propri debitori d’ imposta, ma altri soggetti possono avere una serie di obblighi sia pe r la richiesta di registrazione sia per il pagamento dell’imposta, co me responsabili solidali con l’obbligato principale .

L’art. 10 del TUR, infatti, elenca i soggetti che s ono obbligati arichiedere la registrazione ricomprendendovi, oltre ai contraenti, ai notai, agli ufficiali giudiziari, ai segretari o de legati della P.A., ecc., anche:

-gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge 03/02/1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura nego ziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

Gli agenti di affari in mediazione, ai sensi dell’a rt. 57, comma 1- bis , sono altresì solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta di registro.


99Determinazione del regime di tassazione di un atto Determinazione del regime di tassazione di un atto

Per determinare il regime di tassazione di un atto non occorre tener conto della qualificazione giuridica (c.d. titolo)fornita dalle parti né della forma apparente dell’at to stesso, ma bisogna aver riguardo alla sua intrinseca natura e agli effetti giuridici che è destinato a produrre (art. 20 TUIR).

Per “intrinseca natura ” deve intendersi la ricostruzione giuridica dell’atto quale risultante dall’esame del suo contenuto.

Per “effetti giuridici ” devono intendersi le modificazioni che l’atto stesso produce nelle situazioni giuridiche d ei soggetti coinvolti.


1010Art. 21 TUR: Atti contenenti piArt. 21 TUR: Atti contenenti pi ùù disposizioni (1 di 2) disposizioni (1 di 2)

L’art. 21 del TUR, rubricato “Atti che contengono piùdisposizioni ”, distingue due categorie di atti: 1.atti che contengono più disposizioni che non deriva no necessariamente , per la loro intrinseca natura, le une dalle altre : in tal caso ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto (comma 1); 2.atti che contengono più disposizioni che, per la lo ro intrinseca natura, derivano necessariamente le une da lle altre : in questo caso l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo all’imposizione pi ù onerosa (comma 2).Per “disposizione ” si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sé compiuta nei suoi rife rimenti soggettivi, oggettivi e causali.


1111Art. 21 TUR: Atti contenenti piArt. 21 TUR: Atti contenenti pi ùù disposizioni (2 di 2) disposizioni (2 di 2)

Il 3° comma dell’art. 21 contempla un’ulteriore ecce zione prevedendo che non sono soggetti ad imposizione:-gli accolli di debiti ed oneri collegati e contestu ali ad altre disposizioni;-le quietanze rilasciate nello stesso atto che conti ene le disposizioni cui si riferiscono.Quest’ultima disposizione deve essere necessariamen te coordinata con quella sancita dal comma 2 dell’art. 43 del TUR, secondo cui “i debiti o gli altri oneri accollati e le obbligazioni estinte per effetto dell’atto concorrono a formare la base imponibile ”. Si evidenzia, infine, che in forza dell’art. 6 dell a Tariffa, parte Prima, se la quietanza è contenuta in un atto divers o da quello che documenta le obbligazioni cui la stessa quietanza a fferisce, deve essere soggetta all’imposta nella misura dello 0,50 %, eccezion fatta per quelle rilasciate mediante scrittura priv ata non autenticata.


1212Art. 22 TUR: Enunciazione di atti non registrati Art. 22 TUR: Enunciazione di atti non registrati

Se l’atto sottoposto a registrazione enuncia disposiz ioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere tra le stesse parti intervenute nell’atto ch e contiene l’enunciazione, l’imposta si applica anche alle dis posizioni enunciate .Se l’atto enunciato era soggetto a registrazione in t ermine fisso, è dovuta anche la sanzione di cui all’art. 69 . Il comma 2, poi, precisa che l’enunciazione di contra tti verbali non soggetti a registrazione in termine fisso non dà luogo all’applicazione dell’imposta quando ricorre uno dei seguenti casi:-gli effetti delle disposizioni enunciate sono già ce ssati;-gli effetti delle disposizioni enunciate cessano in virtù dell’atto che contiene l’enunciazione.


1313Art. 40, comma 1, TUR: alternativitArt. 40, comma 1, TUR: alternativit àà IVA/Registro IVA/Registro

L’art. 40 del TUR, al primo periodo del primo comma , dispone che per gli atti aventi ad oggetto cessioni di beni e/o pre stazioni di servizi rientranti nel campo di applicazione dell’IVA, l’im posta di registro si applica in misura fissa . Nel secondo periodo viene precisato che si consider ano soggette all’IVA anche le cessioni e le prestazioni per le quali l’i mposta non èdovuta a norma dell’art. 7 del D.P.R. 26 ottobre 19 72, n. 633 (ma tale riferimento normativo, dopo le modifiche apportate dal D.Lgs. 11febbraio 2010, n. 18, al regime di territorialità IV A, è da intendersi agli artt. da 7 a 7-septies) e quelle di cui al sesto co mma del successivo art. 21, ad eccezione : -delle operazioni esenti ai sensi dell’art. 10, nume ri 8) e 8-bis) e 27-quinquies), dello stesso decreto -nonché delle locazioni di immobili esenti ai sensi d ell’art. 6 della legge 13/05/1999, n. 133, e dell’art. 10, comma 2, del medesimo D.P.R. n. 633/1972.Una disposizione analoga è contenuta nell’art. 5 TUR riguardante la registrazione in termine fisso e in caso d’uso


1414AlternativitAlternativit àà IVA/Registro: Operazioni rilevanti IVA IVA/Registro: Operazioni rilevanti IVA

Le operazioni soggette ad IVA che, in base al princip io di alternatività, scontano l’imposta di registro in misura fissa sono:-le operazioni imponibili;-le operazioni non imponibili;-le operazioni “fuori campo” IVA per carenza del requisit o della territorialità ex artt. da 7- bis a 7-septies del D.P.R. n. 633/1972;-quasi tutte le operazioni esenti.

La scelta del legislatore di escludere l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale anche per le operazioni non imponibili o esenti deriva dalla neces sità di non vanificare le ragioni sottese al particolare regime ag evolativo a cui sono sottoposte tali operazioni dalla normativa I VA.


1515AlternativitAlternativit àà: Operazioni non rilevanti ai fini IVA : Operazioni non rilevanti ai fini IVA

Le operazioni che non si considerano rilevanti ai fin i IVA e chesono assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale sono:-le operazioni esenti ex art. 10, comma 1, n.ri 8 e 8- bis del D.P.R. n. 633/1972 (con le dovute precisazioni che s eguiranno);-le cessioni di cui all’art. 10, comma 1, n. 27- quinquies del D.P.R. n. 633/1972, aventi per oggetto beni acquist ati o importati senza il diritto alla detrazione totale dell ’IVA, ai sensi dell’art. 19 del D.P.R. n. 633/1972;-le locazioni di fabbricati strumentali operate all’i nterno di gruppi bancari, esenti da IVA ai sensi dell’art. 6 de lla legge n. 133/1999, nonché le locazioni poste in essere tra co nsorzi e consorziati e tra società consortili e soci ex art. 10, comma 2, del D.P.R. n. 633/1972 ;-le altre operazioni “fuori campo” IVA (c.d. Escluse)


1616AlternativitAlternativit àà: locazioni immobili strumentali : locazioni immobili strumentali

Il comma 1-bis dell’art. 40 dispone che alle locazi oni

di immobili strumentali si applica l’imposta

proporzionale di registro, ancorché soggette all’IVA ,

di cui all’art. 10, comma 1, numero 8), del D.P.R. n.

633/1972.


1717AlternativitAlternativit àà: atti soggetti ad Iva ed atti non ivati : atti soggetti ad Iva ed atti non ivati

L’art. 43, comma 1°, lettera i), stabilisce che per i contratti

relativi ad operazioni soggette e ad operazioni non so ggette ad

IVA, la base imponibile è costituita dal valore delle cessioni e

delle prestazioni non soggette a detta imposta .

Per le operazioni permutative e per le dazioni di paga mento di

cui all’art. 11 del D.P.R. n. 633/1972 l’imposta di registro si

applica sulla cessione o prestazione non soggetta al l’IVA.


1818Contratti di locazione: definizioneContratti di locazione: definizione

Secondo l’art. 1571 del cod.civ. “ La locazione è il contratto col

quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa

mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato

corrispettivo ”.

Ai sensi dell’art. 1615 del cod. civ. “ Quando la locazione ha per

oggetto il godimento di una cosa produttiva , mobile o

immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in c onformità

della destinazione economica della cosa e dell’inte resse della

produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa ”. In

tal caso di parla di “ affitto ”.


1919Locazione: obbligo di registrazione in termine fiss oLocazione: obbligo di registrazione in termine fiss o

Ai sensi dell’art. 17 del TUR tutti i contratti di l ocazione e di affitto di beni immobili esistenti nel territorio del lo Stato devono essere registrati entro il termine di trenta (3 0) giorni , indipendentemente dal regime IVA cui eventualmente s iano sottoposti.L’obbligo della registrazione entro i 30 giorni si appl ica pure alle cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite deg li stessi.

La Finanziaria 2005 (art. 1, comma 346, legge 30 dic embre 2004, n. 311) dispone che “ I contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento , di unitàimmobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulat i sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati ”.Secondo la relazione illustrativa al disegno di legge , quella appena richiamata è una disposizione sanzionatoria.


2020Locazione: ipotesi di registrazione in caso dLocazione: ipotesi di registrazione in caso d ’’usouso

Ai sensi dell’art. 2- bis della Tariffa, Parte II, allegata al TUR la registrazione in caso d’uso permane esclusivamente per i contratti di locazione ed affitto di beni immobili che abbiano congiuntamente le seguenti caratteristiche:1.siano stati redatti con scrittura privata non autenti cata o stipulati verbalmente;2.abbiano una durata non superiore a trenta (30) giorni complessivi nell’anno.

Per stabilire la durata del contratto occorre “f ar riferimento al rapporto di locazione e di affitto dell’immobile int ercorso nell’anno con lo stesso locatario e affittuario ” (Circolare n. 12/E del 16 gennaio 1998).


2121Tariffa, parte prima, art. 5, del TURTariffa, parte prima, art. 5, del TUR

LOCAZIONI E AFFITTI DI BENI IMMOBILI

Quando hanno per oggetto fondi rustici 0,50%

Quando hanno per oggetto immobili strumentali,

ancorché assoggettati ad IVA, di cui all’art. 10,

primo comma, numero 8), del D.P.R. n. 633/1972

1%

In ogni altro caso 2%

Concessioni su beni demaniali, cessioni e

surrogazioni relative

2%

Concessioni di diritti d’acqua a tempo

determinato, cessioni e surrogazioni relative

0,50%

Contratti di comodato di beni immobili € 168,00


2222Tariffa, parte prima, art. 5, del TUR Tariffa, parte prima, art. 5, del TUR

NOTE:I) Per i contratti di locazione e sublocazione di im mobili urbani di durata pluriennale , l’imposta, se corrisposta per l’intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metàdel tasso di interesse legale moltiplicato per il nu mero delle annualità; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata all’imposta nella misura fissa di eur o 67,00;II) In ogni caso l’ammontare dell’imposta, per le loc azioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore a lla misura fissa di euro 67,00;II-bis ) Per i contratti di affitto di fondi rustici di cui all’art. 17, comma 3- bis , l’aliquota si applica sulla somma dei corrispettivi pattuiti per i singoli contratti. In ogni caso l’am montare dell’imposta dovuta per la denuncia non può essere in feriore alla misura fissa di euro 67,00.


2323Locazione: regime di tassazione applicabile (1 di 2 )Locazione: regime di tassazione applicabile (1 di 2 )

Per individuare il regime di tassazione da applicar e, ai fini dell’imposta di registro, ai contratti di locazione immobiliari è necessario aver riguardo:-alla natura dei soggetti che pongono in essere il contratto;-alla natura dei beni oggetto della locazione.

Quando il locatore è un soggetto IVA , per determinare il regime di tassazione applicabile, ènecessario verificare in che modo opera il principi o di alternatività IVA/Registro.


2424Locazione: regime di tassazione applicabile (2 di 2 )Locazione: regime di tassazione applicabile (2 di 2 )

Si è visto che ai sensi dell’art. 40, se un atto è so ggetto ad IVA l’imposta di registro si applica in misura fissa.Tuttavia, con riferimento alle locazioni, l’art. 40, comma 1, secondo periodo, del TUR stabilisce che non si cons iderano soggette ad IVA , e quindi scontano l’imposta di registro in misura proporzionale : -le locazioni esenti ai sensi del numero 8) dell’art . 10 del D.P.R. n. 633/1972;-le locazioni di immobili esenti ai sensi dell’art. 6 della legge 13 maggio 1999, n. 133, e dell’art. 10, 2° comma, del m edesimo D.P.R. n. 633/1972Il comma 1- bis prevede, inoltre, che sono soggette all’imposta proporzionale di registro le locazioni di immobili strume ntali , ancorché assoggettate ad IVA, di cui all’art. 10, com ma 1, numero 8), del D.P.R. n. 633/1972.


2525Locazioni infragruppo (art. 6 della L. 133/1999)Locazioni infragruppo (art. 6 della L. 133/1999)

I commi da 1 a 3- bis dell’art. 6 della legge 13 maggio 1999, n. 133 recavano una particolare disciplina di esenzione da IVA per le prestazioni di servizi (tra le quali le locazioni) rese nell’ambito delle attività di carattere ausiliario dei settori bancario e assicurativo nonché nell’ambito dei gruppi societari svolgenti prevalentemente operazioni esenti ai fini I VA.Tale disciplina è stata abrogata a decorrere dal 1°gennaio 2009dall’art. 1, comma 264, lett. a), della legge n. 24 4/2007. In seguito all’abrogazione, tali locazioni scontano l’i mposta come tutte le locazioni di fabbricati.D’altro canto, l’art. 1, comma 261, lett. b), della l egge n. 244/2007 ha introdotto, a decorrere dal 1° luglio 2008 , una diversa esenzione da IVA (art. 10, comma 2, del D.P. R. n. 633/1972), che può avere campo di applicazione in pa rte comune alla “vecchia” esenzione prevista dall’art. 6 della legge 133/1999.


2626Locazioni infragruppo (art. 10, c. 2, D.P.R. 633/19 72)Locazioni infragruppo (art. 10, c. 2, D.P.R. 633/19 72)

Ai sensi dell’art. 10, comma 2, del D.P.R. n. 633/1 972, sono esenti da IVA “ le prestazioni di servizio (tra cui rientrano le locazioni, ndr) effettuate nei confronti dei consorziati o soci da consorzi, ivi comprese le società consortili e le socie tàcooperative con funzioni consortili, costituiti tra s oggetti per i quali, nel triennio solare precedente, la percentuale d i detrazione di cui all’art. 19- bis , anche per effetto dell’opzione di cui all’art. 36-bis, sia stata non superiore al 10%, a condizione che i corrispettivi dovuti dai consorziati o soci ai p redetti consorzi e società non superino i costi imputabili all e prestazioni stesse ”.Tali locazioni:-debbono essere registrate in termine fisso (art. 5 TUR) ;-sebbene esenti da IVA, scontano l’imposta di registro in misura proporzionale (art. 40, comma 1, TUR).


2727Locazioni: n. 8), c.1, dellLocazioni: n. 8), c.1, dell ’’art. 10 del D.P.R. 633/1972art. 10 del D.P.R. 633/1972

Nel 2012 il n. 8) del comma 1 dell’art. 10 del D.P. R. n. 633/1972 èstato riformato due volte:-la prima volta, dall’art. 57, comma 1, del D.L. 24/ 01/2012, n. 1, entrato in vigore il 24/01/2012;-la seconda volta, dall’art. 9 del D.L. 22 giugno 20 12, n. 83, entrato in vigore il 26 giugno 2012.

Si analizzerà, di seguito, la disciplina delle loca zioni ex art. art. 10, comma 1, numero 8), del D.P.R. n. 633/1972 in vi gore:-per il periodo decorrente dal 24/01/2012 al 25/06/201 2;-per il periodo decorrente dal 26 giugno 2012.


2828Locazione: n. 8), c. 1, dellLocazione: n. 8), c. 1, dell ’’art. 10 del D.P.R. art. 10 del D.P.R. 633/1972633/1972

Periodo 24/01/2012 – 25/06/2012Sono esenti da IVA le locazioni e gli affitti, rela tive cessioni, risoluzioni e proroghe, di:-terreni e aziende agricole;-aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veico li, per lequali gli strumenti urbanistici non prevedono la dest inazione edificatoria;-fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in ge nere i benimobili destinati durevolmente al servizio degli imm obili locati e affittati.

In questi casi il contratto di locazione, da regist rare in termine fisso, scontava sempre l’imposta di registro in misura proporzionale.



Periodo 24/01/2012 – 25/06/2012Sono esenti da IVA, a meno che il locatore nel rela tivo atto nonabbia espressamente manifestato l’opzione per l’imp osizione, le locazioni:-di fabbricati abitativi , di durata non inferiore a quattro (4) anni, effettuate in attuazione di piani di edilizia abita tiva convenzionata; -di fabbricati di civile abitazione destinati ad all oggi sociali ex DM 22/04/2008.

In queste ipotesi, il contratto doveva essere regis trato sempre entro il termine fisso di 30 giorni e l’imposta di registro era dovuta:-in misura fissa, quando il locatore optava per l’im ponibilità IVA;-in misura proporzionale, quando l’operazione veniva effettuata in regime di esenzione IVA.



Periodo 24/01/2012 – 25/06/2012Sono escluse dal regime di esenzione IVA le locazio ni di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibi li di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni :effettuate nei confronti di cessionari soggetti pas sivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta i n percentuale pari o inferiore al 25% o nei confronti di cessionari ch e non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni;ovveroper le quali nel relativo atto il locatore abbia es pressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.

In queste ipotesi, il contratto doveva essere regis trato sempre entro il termine fisso di 30 giorni e l’imposta di registro era dovuta nella misura proporzionale dell’1%.


3131Locazione: n. 8) dellLocazione: n. 8) dell ’’art. 10 del D.P.R. 633/1972art. 10 del D.P.R. 633/1972

A decorrere dal 26/06/2012, sono esenti da IVA le lo cazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di:-terreni e aziende agricole;-aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veico li, per lequali gli strumenti urbanistici non prevedono la dest inazione edificatoria;-fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in ge nere i benimobili destinati durevolmente al servizio degli imm obili locati e affittati.

In questi casi il contratto di locazione, da regist rare in termine fisso, sconta sempre l’imposta di registro in misura proporzionale .


3232Locazione: n. 8) dellLocazione: n. 8) dell ’’art. 10 del D.P.R. 633/1972art. 10 del D.P.R. 633/1972

A decorrere dal 26/06/2012, sono esenti da IVA, a m eno che il locatore nel relativo atto non abbia espressamente manifesta to l’opzione per l’imposizione, le locazioni:-di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramit e imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e risaname nto conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urb anistica;-di fabbricati abitativi destinati ad alloggi social i ex DM 22/04/2008;-e di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radical i trasformazioni.

In queste ipotesi, il contratto deve essere registr ato sempre entro il termine fisso di 30 giorni e l’imposta di registro è dovuta:-in misura fissa , quando il locatore opta per l’imponibilità IVA, eccezion fatta per le locazioni di immobili strumen tali per le quali l’imposta è dovuta nella misura dell’1%;-in misura proporzionale , quando l’operazione viene effettuata in regime di esenzione IVA.


3333Locazione: aliquota IVA del 10%Locazione: aliquota IVA del 10%

Ai sensi del D.P.R. n. 633/1972, tabella A, parte t erza, n. 127-duodevicies , sono soggette ad IVA con aliquota del 10% le locazioni:-di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese cost ruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e risana mento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristruttu razioneurbanistica;-di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali ex DM 22/04/2008.

Nei casi diversi da quelli oggetto della richiamata d isposizione, le locazioni, qualora siano imponibili ai fini IVA, sono soggette all’aliquota ordinaria del 21%.


3434Locazione: Schema riepilogativo della tassazioneLocazione: Schema riepilogativo della tassazione

IMMOBILE LOCATORE CONDUTTORE IMPOSTA DI

REGISTRO

IVA

Aree destinate a

parcheggio di veicoli

e terreni aventi

natura edificatoria

Soggetto non IVA Chiunque 2% Fuori campo

Soggetto IVA Chiunque Fissa 21%

Fondi rustici Chiunque Chiunque 0,50% Fuori campo

Fabbricati abitativi Soggetto non IVA Chiunque 2% Fuori campo

Soggetto IVA Chiunque 2% Esente ex art. 10,

c.1, n. 8), DPR

633/1972

Fabbricati abitativi Imprese costruttrici o

imprese che vi hanno

eseguito gli interventi

di cui all’art. 3, c. 1,

lett. c), d) e f) del

DPR 380/2001

Chiunque 2% Esente ex art. 10,

c.1, n. 8), DPR

633/1972

Fissa Se optano per

l’imponibilità, IVA al

10%


3535Locazione: schema riepilogativo della tassazioneLocazione: schema riepilogativo della tassazione


REGISTRO

IVA

Fabbricati abitativi

destinati ad alloggi

sociali

Soggetto non IVA Chiunque 2% Fuori campo


c.1, n. 8), DPR

633/1972

Fissa Se optano per


10%

Fabbricati strumentali Soggetto non IVA Chiunque 2% Fuori campo


c.1, n. 8), DPR

633/1972

1% Se optano per


21%


3636Locazioni fabbricati abitativi: tassazione ordinari aLocazioni fabbricati abitativi: tassazione ordinari a

La locazione è fuori campo IVA nel caso in cui il con tratto di locazione:-abbia ad oggetto un immobile abitativo;-sia stipulato da un locatore non soggetto ad IVA.

In tal caso, il contratto di locazione:-deve essere registrato in termine fisso di 30 giorni (utilizzando il modello IRIS o il modello 69), ad e ccezione di quelli aventi una durata non superiore ai 30 giorni e c he siano stati stipulati con scrittura privata non autent icata;-sconta l’imposta di registro nella misura del 2% (art. 5, comma 1, lett. b), della Tariffa, parte prima, allega ta al TUR);-sconta l’imposta di bollo.



Per i contratti di locazione e sublocazione di immo bili urbani di durata pluriennale l’imposta può essere assolta:-sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto;-ovvero, annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno.Se l’imposta è corrisposta per l’intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità .



L’imposta relativa alle annualità successive alla pr ima, anche conseguenti a proroghe del contratto comunque dispo ste, deve essere versata entro 30 giorni . In base a quanto disposto dal 2° comma dell’art. 35 del TUR, per il versamento del tributo dovuto per le annualità succe ssive alla prima, ai fini della determinazione della base impo nibile , si deve tener conto anche degli aggiornamenti e degli adegu amenti del canone intervenuti a norma della legge 27/07/1978, n. 392. Gli aggiornamenti e gli adeguamenti del canone non hanno effetto per i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale per i quali, al momento della registrazione, sia st ata versata l’imposta commisurata all’intera durata del contrat to (Circ. 12/E 16/01/98), tranne che in caso di proroga del contra tto.In caso di risoluzione anticipata del contratto il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito pe r l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo re lativo alle annualitàsuccessive a quella in corso.


3939Locazioni ex art. 2, comma 3, L.431/1998 (1 di 3) Locazioni ex art. 2, comma 3, L.431/1998 (1 di 3)

Sono i contratti di locazione a canone concordato ( o concertato ) stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inqu ilini relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art. 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 30/12/1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia), e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’ area territoriale interessata.



Tali contratti non possono avere una durata inferio re ai 3 anni , ad eccezione dei contratti di natura transitoria di cu i all’art. 5 della L. n. 431/1998.Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di di ritto per 2 anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del loca tore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stes so le opere di cui all’art. 3 della L. 431/1998, ovvero vendere l’immo bile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3.Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciasc una delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza . In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime cond izioni.



Per tali contratti, l’art. 8, comma 1, della legge 09 /12/1998, n. 431 prevede:-che il reddito imponibile derivante al proprietario dal la locazione è ulteriormente ridotto del 30%;-che il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70%.

Il comma 2 della disposizione richiamata stabilisce che il locatore, per usufruire dei benefici suddetti, deve ind icare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di regist razione delcontratto di locazione nonché quelli della denuncia dell’immobile ai fini dell’applicazione dell’ICI/IM U.


4242Agevolazione ex art. 8, c. 1, L. 431/1998: altri ca si Agevolazione ex art. 8, c. 1, L. 431/1998: altri ca si

L’agevolazione in esame si applica anche :-ai contratti di locazione stipulati dagli enti loca li in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di car attere transitorio di cui al comma 3 dell’art. 1 della leg ge n. 431/1998;-ai contratti di locazione stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei t ipi di contratto di cui all’art. 4- bis (art. 5, comma 2, della legge n. 431/1998).

Il regime agevolato di cui all’art. 8, comma 1, del la legge 09/12/1998 è, invece, escluso nei seguenti casi:-il contratto di locazione è stato liberamente concor dato tra le parti private;-il contratto di locazione è destinato a soddisfare e sigenze abitative di natura transitoria.


4343Cedolare secca: nozioni introduttive (1 di 3) Cedolare secca: nozioni introduttive (1 di 3)

L’art. 3 del D.lgs. 14/03/2011, n. 23, entrato in v igore il 7

aprile 2011, ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo

regime facoltativo di tassazione dei redditi deriva nti

dalla locazione per finalità abitative degli immobil i ad

uso abitativo e delle relative pertinenze denominato

“ cedolare secca ”.

Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a quello

ordinario .



L’opzione da parte del locatore dell’immobile per i l regime della cedolare secca esclude l’applicazione , per il periodo di durata dell’opzione, :-dell’IRPEF secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito f ondiario prodotto dall’immobile locato;-dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canon e pattuito;-dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di € 14,62 per ogni foglio;-dell’imposta di registro e di bollo alla fideiussio ne prestata per il conduttore.La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle prorogh e del contratto di locazione.



In pratica, il locatore può:-registrare il contratto di locazione (così come le proroghe e le risoluzioni) in maniera ordinaria (utilizzando il modello 69 o il modello IRIS), pagando l’imposta di registro e di bollo e dichiarando , nel modello 730 o UNICO PF, i canoni di locazione percepiti nell’anno per sommarli agli altri redditi sul cui totale va calcolata l’IRPEF dovuta;oppure -scegliere di pagare la “ cedolare secca” in modo da non pagare l’imposta di registro e di bollo alla registrazione (da effettuare con il modello 69 o con il modello SIRIA ) del contratto di locazione (o alla sua proroga o risoluzio ne) e di non far confluire i canoni tassati con l’imposta sostitutiva nella determinazione del reddito complessivo rilevante ai fini IRPEF.


4646Cedolare secca: effetti sul reddito complessivo Cedolare secca: effetti sul reddito complessivo

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.Tuttavia, il reddito fondiario assoggettato alla ce dolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo del locatore: -per determinare la condizione di familiare fiscalme nte a carico;-per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia , le altre detrazioni d’imposta previste dall’art. 13 del TUIR , le detrazioni per canoni di locazione di cui all’art. 16 del TUIR ; -e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non , collegati al possesso di requisiti reddituali, da cui anche la rilevanza ai fini dell’indicatore della si tuazione economica equivalente (I.S.E.E.).


4747Cedolare secca: lCedolare secca: l ’’aliquota ordinaria aliquota ordinaria

L’imposta dovuta nella forma della cedolare

secca è determinata con l’applicazione di una

aliquota ordinaria del 21% per i contratti

disciplinati dal codice civile o a canone libero ,

regolati dalla legge n. 431/1998, anche di natura

limitata (ad esempio, case per vacanze o per

soddisfare esigenze specifiche).


4848Cedolare secca: lCedolare secca: l ’’aliquota ridotta aliquota ridotta

L’aliquota è ridotta al 19%:-per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato ) stipulati sulla base di appositi accordi tra le org anizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini disciplinati da gli artt. 2, comma 3,e 8 della legge 09/12/1998, n. 431 relativi ad abit azioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art. 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 30/12/1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia), e negli altri comuni ad al ta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitat ive di studenti universitari (comma 3, art. 8, legge n. 431/1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali.


4949Cedolare secca: chi può optare? Cedolare secca: chi può optare?

La possibilità di optare per il regime facoltativo d i imposizione èriservata esclusivamente alle persone fisiche :-titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate -che non agiscono nell’esercizio di un’attività di im presa o di arti e professioni.

Non possono , quindi, accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali.Restano, altresì, esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi , anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendent i. Risulta, infatti, irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative.


5050C.S.: immobili posseduti da piC.S.: immobili posseduti da pi ùù soggetti soggetti

Per gli immobili abitativi locati posseduti pro quota l’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata disgiunt amente da ciascun titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l’hanno eserci tata.I locatori che non hanno esercitato tale opzione sono tenuti solidalmente al versamento dell’imposta di registro limitatamente alla frazione del canone loro imputabile in base alle quote complessive di p ossesso dell’immobile loro spettanti (Circolare n. 26/E del 01/06/2011). Per quanto riguarda, invece, la rinuncia agli aggio rnamenti del canone, l’opzione per la cedolare secca esercitata da uno dei locatori esplica effetti anche nei confronti degli altri locatori tenuti al pagamento dell’imposta di registro.Qualora i locatori che hanno optato per la cedolare secca revochino l’opzione per le annualità successive, torna ad oper are il principio di solidarietà per il pagamento dell’imposta di registr o nei confronti di tutte le parti contrattuali.Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano acce dere al regime della cedolare secca , deve essere comunque assolta , in misura piena, l’imposta di bollo sul contratto di locazione.


5151C.S.: immobili posseduti da piC.S.: immobili posseduti da pi ùù soggettisoggetti -- Esempio Esempio

Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo e una pertinenza con un corrispe ttivo complessivo annuo di € 15.000,00. I locatori possegg ono le seguenti quote di proprietà (dell’immobile e della pertinenza ):A)Bianchi possiede il 40%B)Rossi possiede il 30%C)Verdi possiede il 30%Verdi opta per il regime della cedolare secca .L’imposta di registro dovuta sul contratto di locaz ione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianc hi e Rossi corrispondente allo loro quote di possesso: 15.000 x 70% = €10.500,00.Su tale importo deve poi essere applicata l’aliquot a del 2% al fine di determinare l’imposta di registro, pari ad € 210,00 dovuta solidalmente da Bianchi e Rossi oltre che dal condu ttore. È dovuta, altresì, l’imposta di bollo in misura piena.


5252C.S.: Comproprietario non indicato in contratto C.S.: Comproprietario non indicato in contratto

Sull’argomento l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata con la Circolare n. 20/E del 4 giugno 2012.Nel caso di un immobile in comproprietà , il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari es plica effetti anche nei confronti del comproprietario non pre sente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabi le.Il comproprietario non indicato nel contratto di locaz ione ha la possibilità di optare , in sostituzione dell’IRPEF, per la cedolare secca .Nella slide successiva sono illustrate le modalità c he deve seguire il comproprietario non presente in atti per optare per la cedolare secca .


5353C.S.: Comproprietario non indicato in contratto C.S.: Comproprietario non indicato in contratto

Al di fuori delle ipotesi in cui è consentito applic are direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, i l comproprietario non indicato in atti dovrà esercitar e l’opzione utilizzando i modelli previsti . Se l’altro comproprietario ha già esercitato l’opzio ne, il comproprietario non risultante in atti che intende optare per lacedolare secca dovrà produrre all’Ufficio territoria lmente competente il modello 69 , selezionando l’opzione per la cedolare secca, allegando documentazione attestante il titol o di comproprietario.Resta fermo che anche il locatore non indicato in a tti è tenuto, tra l’altro, a comunicare preventivamente al condut tore, tramite lettera raccomandata , la scelta per il regime della cedolare secca con la conseguente rinuncia ad esercitare la facolt à di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.


5454C.S.: immobile di proprietC.S.: immobile di propriet àà condominialecondominiale

Non è possibile esercitare l’opzione per i redditi

derivanti dalla locazione di immobili ad uso

abitativo oggetto di proprietà condominiale , attesa

la particolarità della fattispecie con riguardo alle

regole che sovrintendono alla gestione delle parti

comuni e alla circostanza che i contratti sono

usualmente stipulati e registrati

dall’amministratore utilizzando il codice fiscale d el

condominio.


5555C.S.: contratti per i quali si può optare (1 di 2) C.S.: contratti per i quali si può optare (1 di 2)

Il regime della cedolare secca può trovare applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad og getto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitat ive e le relative pertinenze .La norma istitutiva della cedolare secca fa riferimento agli immobili abitativi e, pertanto, il regime di tassazione sostitutivo risulta applicabile solo con riferimento ai contratti di locazione: -aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto de i fabbricati nella tipologia abitativa di cui alla categoria catastale A, escluso A10 ; -ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa.


5656C.S.: contratti per i quali si può optare (2 di 2) C.S.: contratti per i quali si può optare (2 di 2)

L’opzione può essere esercitata anche per: -i contratti di locazione di durata inferiore a 30 g iorni nell’anno , per i quali non sussiste l’obbligo della registrazione in termine fisso. A tal fine si ramme nta che “ la durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di d urata inferiore a 30 giorni intercorsi nell’anno con il m edesimo locatario ”;-i contratti conclusi con enti pubblici o enti priva ti non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle p roprie finalità;-i contratti di locazione conclusi e gestiti attrave rso l’intervento di un’agenzia che opera come mero intermediario tra locatore e conduttore.


5757C.S.: contratto concernente piC.S.: contratto concernente pi ùù immobili locatiimmobili locati

Nel caso in cui siano locati, con il medesimo contr atto, due immobili abitativi il locatore può chiedere l’applicazione della disciplina in commento anche in relazione ad uno so lo di essi.Ad analoga soluzione si perviene nel caso in cui il contratto dilocazione concluso abbia ad oggetto un immobile abi tativo ed un immobile strumentale per il quale non è possibile accedere al regime della cedolare secca . Il locatore potrà accedere al regime della cedolare secca solo in relazione alla quota di canone relativa alla locazione dell’immobile abitativo .

Nell’ipotesi in cui sia previsto un canone unitario per entrambi gli immobili , la quota di canone riferibile all’immobile per il quale si intende applicare la cedolare secca deve essere determinata ripartendo il canone in misura proporzionale alla r endita catastale di ciascuna unità .


5858C.S.: locazione di piC.S.: locazione di pi ùù porzioni di un immobileporzioni di un immobile

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltan to una o piùporzioni dell’immobile abitativo.Al riguardo, si precisa che il reddito ritraibile d alla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abit ativa, cui èattribuita un’unica rendita catastale , deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo . In altre parole, l’esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell’unità abit ativa vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa.Rimangono fermi modalità e termini di esercizio dell ’opzione anche in caso di contemporanea sottoscrizione di pi ù contratti di locazione di porzioni di unità abitativa.


5959C.S.: locazione di piC.S.: locazione di pi ùù porzioni porzioni -- EsempioEsempio

Si supponga che vengano stipulati più contratti di lo cazione di porzioni di un’unità abitativa con studenti univers itari:-porzione A, contratto di durata 1°gennaio – 31 maggio 2012;-porzione B, contratto di durata 1°febbraio – 30 giugno 2012;-porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre – 30 novembre 2012.L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio del l’opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se e sercitare o meno l’opzione per la cedolare secca .


6060C.S.: locazione delle pertinenzeC.S.: locazione delle pertinenze

Il regime di tassazione sostitutiva trova applicazi one anche perle pertinenze locate congiuntamente all’immobile abitativo.Il regime sostitutivo può trovare applicazione anch e per le pertinenze locate con contratto separato e successi vo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizion e che:-il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali;-nel contratto di locazione della pertinenza si facc ia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unit à abitativa giàlocata.Non sono previste limitazioni al numero di pertinen ze per le quali è possibile optare per la cedolare secca , semprechésussista il vincolo di pertinenzialità con l’immobil e abitativo locato e tale rapporto sia evidenziato nel contratt o di locazione.


6161Cedolare Secca: immobili esclusi Cedolare Secca: immobili esclusi

L’opzione non può essere esercitata:-per gli immobili che, pur avendo i requisiti per es sere destinati all’uso abitativo, sono iscritti in una categoria c atastale diversa dalla A , quali ad esempio i fabbricati accatastati come uf fici o negozi;-per gli immobili accatastati come abitativi (catego ria A, esclusa A10) ma locati per uso ufficio o promiscuo ;-per gli immobili ad uso abitativo locati a “ conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo , indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaborator i e dipendenti ”;-per i contratti di sublocazione ed i contratti relativi ad immobili situati all’estero in considerazione che dagli stessi si conseguono “redditi diversi” ex art. 67, comma 1, lett. h) e f), del TUIR e non redditi di natura fondiaria.


6262C.S.: modalitC.S.: modalit àà di esercizio delldi esercizio dell ’’opzione opzione

L’opzione deve essere esercitata in sede di registrazi one del contratto di locazione utilizzando il modello SIRIA o il modello 69.Il modello SIRIA si presenta solo telematicamente e può essere utilizzato se:-i locatori non sono più di 3 e tutti optano per la cedolare secca ;-i conduttori non sono più di 3;-è locata una sola abitazione e non più di 3 pertinenze ;-abitazione e pertinenze sono iscritte in catasto e ha nno la rendita catastale;-il contratto contiene solo la disciplina del rapporto di locazione senza altre pattuizioni.


6363C.S.: utilizzazione del modello 69 C.S.: utilizzazione del modello 69

Il modello 69 è cartaceo, si presenta in 2 copie ad un qualunque Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle E ntrate e:-può essere presentato in alternativa al modello SIRIA al sussistere dei requisiti per l’utilizzo di tale mod ello;-deve essere obbligatoriamente presentato nei casi in cui non sussistano i requisiti per registrare il contra tto con il modello semplificato SIRIA nonché nelle ipotesi dive rse dalla registrazione (cessioni, proroghe e risoluzio ni).

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di 30 giorni dalla proroga.


6464C.S.: opzione per le annualitC.S.: opzione per le annualit àà successive successive

Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibi le accedere al regime della cedolare secca per le annualitàsuccessive , esercitando l’opzione entro il termine di 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità , anche se il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al mo mento della registrazione.

L’opzione per la cedolare secca , esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro dovuta per le annua litàsuccessive, esclude l’applicazione dell’IRPEF e del le relative addizionali sul reddito fondiario, mentre le imposte d i registro e di bollo già versate non possono comunque es sere oggetto di rimborso (art. 3, comma 4).


6565C.S.: opzione per i contratti non registrabili C.S.: opzione per i contratti non registrabili

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso (cioè i contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata auten ticata, di durata non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito.L’opzione esercitata in sede di dichiarazione dei r edditi, in tal caso, esplica effetti anche ai fini dell’imposta di registro nell’ipotesi in cui la registrazione volontaria o i n caso d’uso del contratto sia successiva alla dichiarazione.Qualora, tuttavia, il contribuente provveda alla re gistrazione volontaria o in caso d’uso del contratto in data antecedente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, l’op zione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto .


6666C.S.: comunicazione dellC.S.: comunicazione dell ’’opzione al conduttore opzione al conduttore

Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca , deve comunicare preventivamente al conduttore , tramite lettera raccomandata: -la scelta per il regime alternativo di tassazione; -e la conseguente rinuncia, per il corrispondente pe riodo di durata dell’opzione, “ ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo ”.È esclusa la validità ai fini in esame della raccoman data consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal condutt ore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno d i essi.La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca , e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di reg istro per le annualità successive .


6767C.S.: casi di comunicazione non obbligatoria C.S.: casi di comunicazione non obbligatoria

Non è necessario inviare al conduttore la comunicazi one in questione qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltàdi chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (Circolare n. 20/E del 04/06/2012).

Non sussiste, altresì, l’obbligo di inviare la comu nicazione di rinuncia agli aggiornamenti del canone nell’ipot esi di contratti di locazione di durata complessiva nell’a nno inferiore a 30 giorni . In relazione a tali contratti di breve durata, per i quali non vige l’obbligo di registraz ione in termine fisso, non opera il meccanismo di aggiornam ento del canone.


6868C.S.: durata ed effetti dellC.S.: durata ed effetti dell ’’opzione opzione

L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’ap plicazione del regime della cedolare secca-per l’intero periodo di durata del contratto o dell a proroga; -ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere d alle annualitàsuccessive alla prima, per il residuo periodo di du rata del contratto o della proroga.Il vincolo derivante dall’esercizio dell’opzione ri guarda sia le imposte sui redditi che l’imposta di registro per l e annualità di durata del contratto o della proroga.Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annu alitàcontrattuale successiva a quella in cui è stata eser citata l’opzione entro il termine previsto per il pagament o dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro dovu ta per detta annualità di riferimento e per le successive .


6969C.S.: revoca dellC.S.: revoca dell ’’opzione opzione

Il punto 2.2. del Provvedimento del Direttore dell’ Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 prevede che le modalità di revoca saranno stabilite con successivo Provvedimento.Con Circolare n. 20/E del 04/06/2012 è stato precisa to che nelle more dell’adozione del provvedimento di definizione dell e modalità di revoca dell’opzione, gli Uffici possono considerare valida la revoca effettuata in carta libera , debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti, o quella effettuata con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca.Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma d i comunicazione della revoca dell’opzione già esercita ta, è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca eserc itata al conduttore , responsabile solidale del pagamento dell’imposta di registro.Detta comunicazione, peraltro, corrisponde anche ad un interessedel locatore perché a decorrere dall’annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di l ocazione.


7070C.S.: Trasferimento di immobile locato (1 di 2)C.S.: Trasferimento di immobile locato (1 di 2)

In caso di trasferimento mortis causa , donazione o cessione di un fabbricato già locato il nuovo titolare (erede, dona tario, acquirente) può, al momento dell’acquisizione del fabbricato, e sercitare l’opzione per la cedolare secca o revocare l’opzion e formulata dal precedente proprietario?L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 20/E d el 04/0&72012 ha risposto che l’opzione per la cedolare secca eserci tata dal dante causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o inter vivos di un immobile locato : -cessa di avere efficacia per quanto riguarda l’IRPE F;-continua ad avere effetto fino al termine dell’annu alità contrattuale per le imposte di registro e di bollo.Per le imposte di registro e di bollo, infatti, val e la sussistenza del presupposto di applicazione della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, della proroga o del ve rsamento dell’imposta per le annualità successive, prima del trasferimento dell’immobile.


7171C.S.: Trasferimento di immobile locato (2 di 2)C.S.: Trasferimento di immobile locato (2 di 2)

Il trasferimento mortis causa o per atto tra vivi della proprietàdi un immobile locato ad uso abitativo comporta, in linea generale, la successione o il subentro nella titolarit à del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle lo cazioni ad uso abitativo ( empio non tollit locatum ).Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo cont ratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello 69 entro l’ordinario termine di 30 giorni decorrente dalla data del subentro.Rimane fermo che il contribuente subentrante può app licare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazion e dei redditi nei casi in cui è consentito (su quest’ultimo punto si vedano le slide successive).


7272C.S.: Fondo patrimoniale C.S.: Fondo patrimoniale –– Caso praticoCaso pratico

Un contribuente ha costituito, in data 16/03/1999, i nsieme al coniuge, un fondo patrimoniale ai sensi degli artt. 167 e ss. del codice civile, destinando allo specifico scopo alcune unità immobiliari di esclusiva proprietà del coniuge (ci vili abitazioni e pertinenze), attualmente in parte loca te. L’amministrazione dei beni è regolata conformemente a ll’art. 180 del codice civile.Chiede di conoscere se il coniuge non proprietario poss a optare per il regime fiscale della cedolare secca per la metàdei canoni di locazione che gli vengono attribuiti, derivanti dagli immobili conferiti nel fondo patrimoniale. Il contribuente non possiede i requisiti soggettivi prev isti dal comma 1 dell’art. 3 del D.Lgs. N. 23 del 2011, ossia non èproprietario o titolare di alcun diritto reale di godime nto sull’immobile locato, conferito a suo tempo nel fon do patrimoniale.


7373C.S.: Fondo patrimoniale C.S.: Fondo patrimoniale –– risposta (1 di 4)risposta (1 di 4)

L’Agenzia delle Entrate ha fornito risposta al ques ito prospettato nella slide precedente con la Circolare n. 20/E del 04/06/2012.In particolare, dopo una breve premessa sulla disciplina civilistica del fondo patrimoniale, l’Ag enzia ha messo in risalto che, per quanto riguarda il pro filo dell’imposizione sui redditi, l’art. 4, comma 1, le tt. b) del TUIR prevede che: - “ i redditi dei beni che formano oggetto del fondo patrimoniale di cui agli artt. 167 e seguenti del c odice civile sono imputati per metà del loro ammontare net to a ciascuno dei coniugi ”.



La disposizione in questione, tenendo conto delle p articolari regole dettate dal cod.civ. per la gestione dei beni facenti parte del fondo patrimoniale e per l’imputazione dei re lativi frutti, stabilisce una disciplina specifica di imput azione dei redditi dei beni oggetto del fondo patrimoniale: - in luogo della imputazione secondo le regole ordinari e, èprevisto che il reddito sia attribuito ex lege in misura pari ad entrambi i coniugi, indipendentemente dalla circosta nza che la costituzione del fondo sia avvenuta con il trasf erimento del diritto di proprietà ovvero con la riserva di proprietà in ca po all’originario proprietario, e, quindi, a prescindere dal la circostanza che ciascun coniuge sia titolare o meno d i un diritto reale sul bene e dalla misura cui spetta detto diritto .



Il citato art. 4, comma 1, lett. b) del TUIR, per il suo carattere generale, è applicabile anche per l’imputazione dei re dditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abit ativo che altrimenti concorrerebbero quali redditi fondiari, in bas e all’art. 26 del TUIR, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di pro prietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.Nel descritto contesto, il regime della c.d. cedolare secca si pone come alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF cui può accedere, su opzione, il proprietario o il titolare di d iritto reale di godimento che sia locatore di unità immobiliari abi tative locate ad uso abitativo per assoggettare ad imposizi one il relativo canone di locazione.



Stante le particolari disposizioni del codice civile in tema di fondo patrimoniale, si ritiene che il principio di im putazione del reddito disposto in via generale dall’art. 4, comma 1, lett. b) del TUIR, possa valere anche in sede di applicazi one della cedolare secca , in considerazione del comune presupposto impositivo e del carattere alternativo della cedolare secca rispetto all’IRPEF, risultando assorbente del requisito soggettivo previsto dall’art. 3, comma 1, del D.Lgs. N. 23/2011 concernente la proprietà dell’immobile.Conseguentemente si ritiene che il coniuge non proprie tario possa optare autonomamente per l’applicazione del regime della cedolare secca sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo.Rimane fermo il rispetto delle altre condizioni previ ste dall’art. 3 del D.Lgs. N. 23/2011.


7777C.S.: determinazione della base imponibile (1 di 4) C.S.: determinazione della base imponibile (1 di 4)

La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti da contratti d i locazione per i quali il locatore ha esercitato l’o pzione per il nuovo sistema di tassazione.Nel medesimo periodo d’imposta potranno aversi, pertanto,: -redditi fondiari derivanti da contratti di locazion e assoggettati a cedolare secca-e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali.La base imponibile della cedolare secca è costituita, per espressa previsione dell’art. 3, comma 2, dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti .Sul canone stabilito contrattualmente non possono e ssere operati abbattimenti (si prende, pertanto, in considerazione sempre il 1 00% del canone di locazione annuo pattuito).Ai sensi dell’art. 3, comma, il reddito derivante d ai contratti per cui èstata esercitata l’opzione per la cedolare secca non può essere , comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’art. 37, comma 1, del TUIR.



È quindi necessario preliminarmente confrontare i ca noni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell’opzi one per la cedolare secca con l’importo della rendita relativa al medesimo arco temporale. Il reddito da assoggettare alla cedolare secca , in sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizional i, è pari all’importo più elevato . In particolare, i termini da confrontare sono costituiti:-dall’ammontare dei canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell’opzione per la cedolare secca , assunti senza operare alcun abbattimento;-dall’ammontare della rendita catastale riferita al medesimo periodo determinata secondo le regole ordinarie, va le a dire conla rivalutazione del 5%.La cedolare secca deve essere applicata soltanto sui canoni (o sulla rendita se superiore) relativi alle annualità contrattuali per le quali sia stata esercitata la relativa opzione .



Per i contratti con decorrenza in corso d’anno l’an nualitàcontrattuale non coincide con il periodo d’imposta e, quindi, nel medesimo periodo d’imposta possono coesistere : -sia annualità contrattuali per le quali è stata eserc itata l’opzione per la cedolare secca ; -sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l’IRPEF e le relative addizionali. Nel medesimo periodo di imposta possono altresìcoesistere : -sia annualità per le quali è stata esercitata l’opzio ne per la cedolare secca ; -sia periodi in cui l’immobile non è oggetto di contr atti di locazione.



Al riguardo si precisa che l’art. 3, comma 2, conse nte di assoggettare a cedolare secca il solo canone derivante dal contratto di locazione per il quale è stata esercita ta la relativa opzione . Il canone derivante dal contratto di locazione pe r il quale non è stata esercitata la relativa opzione ovv ero la rendita derivante dall’unità abitativa non locata costituisc ono reddito da assoggettare ad IRPEF e relative addizionali con le modalitàordinarie .Quindi, se al momento della registrazione, o alla d ecorrenza delle successive annualità, è stata esercitata l’opz ione per l’applicazione della cedolare secca , i canoni di tali annualità che maturano nel periodo d’imposta devono essere assogg ettati a tassazione mediante cedolare secca . I canoni maturati nel medesimo periodo d’imposta, r elativi alle annualità per le quali non è stata espressa l’opzione o per i quali è stata revocata , restano applicabili le ordinarie modalità di tassazione del reddito fondiario .


8181C.S.: Esempio (1 di 2) C.S.: Esempio (1 di 2)

TRACCIA: Immobile tenuto a disposizione dal 1°genna io al 10 aprile 2012 e concesso in locazione a decorrere dal 11 apr ile 2012; canone annuo € 12.000; rendita € 3000 (comprensiva della riv alutazione del 5%); opzione per l’applicazione della cedolare secca in sede di registrazione del contratto. REDDITO FONDIARIO ANNO 2012Determinazione del reddito da assoggettare ad IRPEF :rendita 1 gennaio – 10 aprile = 3000 x 100 / 365 + m aggiorazione di 1/3 = 821, 92 + 273, 97 = 1.095,89.

Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca :canoni 11 aprile – 31 dicembre = 12.000 x 265 /365 = 8.712,33;rendita 11 aprile – 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2.178,08;è da assoggettare a cedolare secca l’importo di € 8.7 12,33.


8282C.S.: Esempio (2 di 2) C.S.: Esempio (2 di 2)

REDDITO FONDIARIO ANNO 2013Ipotesi A) – Per la seconda annualità (decorrente dal ’11 aprile 2013) non è revocata l’opzione per la cedolare secca . Quindi:nessun adempimento ai fini dell’imposta di registro ;tassazione del reddito data dai canoni relativi all a prima annualità(periodo 1 gennaio – 10 aprile 2013) + canoni relati vi alla seconda annualità (periodo 11 aprile – 31 dicembre 2013) = € 1 2.000 da assoggettare a cedolare secca .Ipotesi B) – Per la seconda annualità (decorrente dal l’11 aprile 2013) èrevocata l’opzione per la cedolare secca . Quindi:comunicazione della revoca e pagamento dell’imposta di registro;tassazione del reddito come segue:canoni relativi alla prima annualità (periodo 1 genn aio – 10 aprile 2013) = 12.000 x 100 / 365 = € 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca ;canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 a prile – 31 dicembre 2013) = [(12.000 x 265 / 365) – 15%] = € 7.405,48 da assoggettare ad IRPEF e addizionali.


8383C.S.: versamenti (1 di 3) C.S.: versamenti (1 di 3)

La cedolare secca dovuta è versata con le stesse modalità ed entro i medesimi termini stabiliti per l’IRPEF. Anc he per la cedolare secca , pertanto, sono dovuti versamenti sia in acconto che a saldo.I versamenti in acconto della cedolare secca sono dovuti nella misura:-dell’85% per il 2011 (poi ridotto al 68%);-del 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente a partire dal 2012 (per il 2012 l’acconto è dovuto nella misura de l 92%).A partire dal periodo d’imposta 2012 , il versamento dell’acconto deve essere effettuato:-in unica soluzione entro il 30 novembre , se inferiore a € 257,52;-In due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a € 257,52.



Nel caso in cui l’acconto dovuto è pari o superiore a € 257,52:-la prima rata, nella misura del 40%, deve essere versata entro il 16 giugno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo. La prima rata pu ò essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’IRPEF;-la seconda rata, nella restante misura del 60%, deve essere versata entro il 30 novembre .L’acconto non è dovuto e l’imposta è versata interame nte a saldo se l’importo su cui calcolarlo non supera € 51,65 .L’acconto della cedolare secca è unitario ; quindi, per verificare l’importo dell’acconto dovuto debba essere versato in due rate o in unica rata, ovvero per verificare se l’acconto non sia dovuto, occorre sommare tutti gli importi della cedolare secca dovuta per ogni contratto di locazione per cui sia stata esercitata la relativa opzione nel periodo di riferimento.



Nel caso in cui l’anno di prima applicazione della cedolare secca sia anche il primo anno di possesso dell’immobile, non è dovuto acconto considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta.

Se l’anno di prima applicazione della cedolare è il 2011, l’acconto della cedolare è, invece, dovuto.

Nell’ipotesi in cui si revochi l’opzione per la cedolare secca e quindi il reddito dell’immobile sia da assoggettare a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta, è comunque pos sibile determinare l’acconto dovuto per il periodo di impo sta di uscita dal regime della cedolare secca , con metodo previsionale , considerato che il versamento dell’acconto non si considera car ente se di importo almeno pari al 95% della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto il reddito.


8686C.S.: codici tributo C.S.: codici tributo

Il versamento della cedolare secca , in acconto e saldo, è eseguito mediante modello F24 utilizzando i seguen ti codici tributo:-1840 – acconto prima rata;-1841 – acconto seconda rata o acconto in unica soluzione;-1842 – saldo. Per il 2011 questa modalità di versamento è seguita anche dai soggetti che si avvalgono dell’assistenza fiscale.La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.


8787C.S.: ravvedimento operoso C.S.: ravvedimento operoso

L’Agenzia delle Entrate con Circolare n. 20/E del 0 4/06/2012 ha precisato che, per quanto riguarda l’acconto, l’omesso versam ento dell’acconto della cedolare secca per l’anno 2011 alle date prev iste non preclude la possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva. Il contribuente interessato può avvalersi a tal fin e dell’istituto del ravvedimento c.d. operoso di cui all’art. 13 del D.Lgs. N. 472/1997, applicabile alla cedolare secca per effetto del rinvio operato dall’art. 3 del D.Lgs. N. 23/2011 alle disposizioni in materia di imposte sui redditi per regolarizzare gli omessi versamenti, effettuand o il pagamento delle imposte dovute, unitamente agli interessi e la sanz ione nella misura ridotta stabilita dal citato art. 13 del D.lgs. N. 472/1997.A tal fine devono essere utilizzati i seguenti codi ci tributo:-“1992” denominato “interessi sul ravvedimento – Impos te sostitutive”;-“8913” denominato “Sanzioni pecuniarie imposte sosti tutive delle imposte sui redditi”.


8888C.S.: rilevanza della data 7 aprile 2011 C.S.: rilevanza della data 7 aprile 2011


8989C.S.: esercizio opzione in sede di registrazione C.S.: esercizio opzione in sede di registrazione

L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto o nella dichiarazione dei redditi.

L’opzione si esprime in sede di registrazione del contratto, utilizzando il modello SIRIA o il modell o 69, per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011 .Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativo pagamento non era ancora decorso alla data del 7 aprile 2011, l’opzione doveva essere espressa presentando il modello 69.


9090C.S.: esercizio opzione in sede di dichiarazione C.S.: esercizio opzione in sede di dichiarazione

L’opzione per il regime della cedolare secca deve essere espressa nella dichiarazione dei redditi:-per i contratti in corso nel 2011, scaduti oppure oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011;-per i contratti in corso alla stessa data del 7 apr ile 2011, per i quali era già stata eseguita la registrazione e per i contratt i prorogati per i quali era già stato effettuato il relativo pagamento;-per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni comp lessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazio ne volontaria o in caso d’uso in data antecedente alla presentazione d ella dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere eser citata in sede di registrazione del contratto.Nel caso di opzione in sede di dichiarazione la com unicazione al conduttore tramite lettera raccomandata deve essere già effettu ata entro il termine per il versamento dell’acconto 201 1 oppure, se non èdovuto acconto, entro il termine di presentazione d ella dichiarazione.


9191C.S.: Tabella esercizio dellC.S.: Tabella esercizio dell ’’opzione nel 2011 opzione nel 2011


9292C.S.: Versamento degli acconti per il 2011 C.S.: Versamento degli acconti per il 2011


9393C.S.: sanzione omessa registrazione del contratto C.S.: sanzione omessa registrazione del contratto


9494C.S.: sanzione in caso di canone non dichiarato C.S.: sanzione in caso di canone non dichiarato


9595C.S.: sanzioni aggiuntive C.S.: sanzioni aggiuntive


9696C.S.: canoni non percepiti C.S.: canoni non percepiti


9797Differimento acconto per il 2011 e il 2012Differimento acconto per il 2011 e il 2012


9898Locazione delle pertinenzeLocazione delle pertinenze

Ai sensi dell’art. 23 del TUR, infatti, “ Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate ”.Affinché si possa dare rilievo al vincolo pertinenzial e ènecessario che ricorrano le seguenti condizioni:-volontà effettiva del proprietario del bene principale o di chi sia titolare di un diritto reale sul medesimo diretta a creare un vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra i due beni ( requisito soggettivo );-destinazione durevole e funzionale di un bene a servi zio o ad ornamento di un altro ( requisito oggettivo );-sia data evidenza nell’atto di cessione del c.d. “v incolo pertinenziale”, che rende il bene servente una proiezi one del bene principale.


9999Contratti di affitto di fondi rustici (1 di 3)Contratti di affitto di fondi rustici (1 di 3)

Sono soggette ad imposta di registro, nella misura dello 0,50% le locazioni aventi ad oggetto fondi rustici.Per quanto riguarda le modalità di registrazione, l’ art. 17, comma 3-bis del TUR prevede che “ Per i contratti di affitto di fondi rustici non formati per atto pubblico o scrittura p rivata autenticata, l’obbligo della registrazione può esse re assolto presentando all’ufficio del registro, entro il mese di febbraio , una denuncia in doppio originale relativa ai contratti in essere nell’anno precedente .La denuncia deve essere sottoscritta e presentata d a una delle parti contraenti e deve contenere:-le generalità, il domicilio e il codice fiscale dei contraenti;-il luogo e la data di stipulazione;-l’oggetto;-il corrispettivo pattuito;-la durata del contratto”.



La citata norma, pertanto, consente di assolvere l’ obbligo di registrazione dei contratti verbali di affitto dei fondi rustici e di quelli formati per scrittura privata non autenticat a presentando, a cura di una delle parti contraenti, in doppio ori ginale, una denuncia annuale riepilogativa dei contratti in essere nel corso di un anno, entro il mese di febbraio dell’anno suc cessivo.Tale disposizione rappresenta un’alternativa alle normali modalità e termini ordinari per la registrazione sta biliti dal TUR e costituisce una semplificazione degli adempimenti nonchéun’agevolazione fiscale per il settore al quale è specificamente indirizzata, in quanto mira ad evitare un’eccessiva penalizzazione dello stesso. In tale ambito, infatti, al fine di formare aziende di dimensioni economicamente significative, è frequente che gli op eratori agricoli ricorrano all’affitto di più fondi rustici (Circolare n. 36/E del 12/02/1999)



Con Provvedimento dell’8/02/2005, l’Agenzia delle En trate ha esteso l’utilizzo delle procedure telematiche alla registrazione delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici: la registrazione telematica della denuncia co mporta la registrazione dei singoli contratti cui la stessa si riferisce.

La nota II- bis ) all’art. 5 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR prevede che “ Per i contratti di affitto di fondi rustici di cui all’art. 17, comma 3-bis, l’aliquota si applica sulla somma dei corrispettivi pattuiti per i singoli contratti.In ogni caso l’ammontare dell’imposta dovuta per la d enuncia non può essere inferiore alla misura fissa di € 67,00 ”.


102102Contratti di affitto in favore di giovani agricolto ri Contratti di affitto in favore di giovani agricolto ri -- 1 1

L’art. 15, comma 1, della legge 15/12/1998, n. 441, statuisce che, al fine di favorire il conseguimento di efficienti dimensioni delle aziende agricole, anche attraverso il ricorso all’affitto, i contratti di a ffitto in favore dei giovani imprenditori agricoli che non ha nno ancora compiuto i quaranta (40) anni sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso e per la quale èprevisto l’importo in misura fissa di € 67,00 .

Il comma 2 dispone che i benefici sono revocati qualora sia accertata dai competenti uffici la mancata destinazione dei terreni affittati all’attività agricola da parte dell’interessato all’agevolazione.



Destinatari del regime di favore sono i “ giovani imprenditori agricoli che non hanno ancora compiuto 40 anni ”.Si può quindi ritenere (Circolare n. 109/E del 24/0 5/2000) che irequisiti soggettivi per usufruire del regime agevo lativo sono:-la qualifica di coltivatore diretto ovvero di impre nditore agricolo;-l’età anagrafica: è necessario che tali soggetti non abbiano ancora compiuto 40 anni alla data del contratto.

Si ricorda che:-ai sensi dell’art. 2135 cod.civ. è imprenditore agri colo chi esercita una delle seguenti attività: coltivazione del fondo , selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse;-ai sensi dell’art. 1647 cod.civ. è coltivatore diret to chi coltiva il fondo col lavoro prevalentemente proprio o di perso ne della sua famiglia.



La norma in esame comporta un’espressa deroga al regime ordinario della registrazione dei contratti di affitto, che prevede l’obbligo della registrazione dei contratti di locazione e di affitto di durata superiore a 30 giorni nell’anno , a prescindere dall’entità del canone e dalla qualità dell e parti.Tuttavia, la natura derogatoria della disposizione i n materia di contratti di affitto in favore dei giovani agricol tori induce a ritenere che, nel caso in rassegna, non venga meno il principio di carattere generale, sancito dall’art. 10, comma 1, lett. b), del TUR che obbliga i pubblici ufficiali a richiedere la registrazione degli atti da essi redatti, ricevuti o a utenticati.Ne discende che soltanto i contratti di affitto in f avore dei giovani agricoltori , per i quali ricorrano le condizioni previste dalla norma in commento, conclusi per scrittura privata , rientrano nella previsione della registrazione in caso d’uso.


105105Locazione di beni strumentali: brevi cenni (1 di 2)Locazione di beni strumentali: brevi cenni (1 di 2)

Con la Circolare n. 27/E del 4 agosto 2006, l’Agenz ia delle Entrate ha precisato che “ la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferi mento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescin dere dal loroeffettivo utilizzo ”.Nella categoria degli “immobili ad uso abitativo” ri entrano tutti i fabbricati classificati o classificabili nella cate goria “A”, con esclusione dei fabbricati di tipo A10.Sono, invece, “strumentali per natura ” i fabbricati che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa u tilizzazione senza radicali trasformazioni. Tali fabbricati rientrano nelle categorie catastali:-A10 (uffici);-B;-C (magazzini e negozi);-D (opifici, impianti industriali, alberghi);-E (stazione per servizi di trasporto, edifici a des tinazione particolare).


106106Locazione di beni strumentali: brevi cenni (2 di 2)Locazione di beni strumentali: brevi cenni (2 di 2)


REGISTRO

IVA

Fabbricati

strumentali

Soggetto non IVA chiunque 2% Fuori campo

Chiunque 1% Esente ex art. 10,

comma 1, n. 8),

del DPR n.

633/1972

Soggetto IVA

1% Se optano per

l’imponibilità, IVA

al 21%


107107Cessione dei contratti di locazione: introduzioneCessione dei contratti di locazione: introduzione

Si ha cessione del contratto quando una parte sostituisce a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto a prestazioni corrispettive. La sostituzione può avvenire a condizione che vi sia il consenso della controparte e che le prestazioni non siano state ancora eseguite (art. 14 06 c.c.).Si osserva preliminarmente che “ Le cessioni di contratti di ogni tipo ed oggetto ” se effettuate dietro corrispettivo costituiscono prestazioni di servizi ai sensi dell’ar t. 3, comma 2, n. 5), del D.P.R. n. 633/1972. In presenza, pertanto, dei presupposti soggettivi ed o ggettivi, le cessioni dei contratti di locazione e di affitto sono in tal caso:-soggette all’IVA -e, per l’alternatività IVA/Registro stabilita dall’art . 40 del TUR, alla sola imposta di registro in misura fissa.


108108Cessioni dei contratti di locazione non soggette IV ACessioni dei contratti di locazione non soggette IV A

Quando la cessione di contratti non rientra nel campo d i applicazione dell’IVA, essa è disciplinata dalle seg uenti disposizioni del TUR.L’art. 31 del TUR, al primo comma, stabilisce che la cessione del contratto è soggetta all’imposta con l’aliquota p ropria del contratto ceduto . È fatta eccezione per la cessione dei contratti di loc azione , per i quali trova applicazione la disciplina di cui all’art. 5 della Tariffa parte Prima allegata al TUR.Nel caso in cui per la cessione di un contratto gratu ito sia stato pattuito un corrispettivo , l’imposta si applica con l’aliquota prevista per il corrispondente contratto a titolo oneroso (comma 2 dell’art. 31 del TUR).


109109Cessione dei contratti di locazione: base imponibil eCessione dei contratti di locazione: base imponibil e

In base all’art. 43, comma 1, lettera d), del TUR la base imponibile, per le cessioni di contratto, è costituit a dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire .

ECCEZIONE: La nota I all’art. 5 della Tariffa, parte p rima, acclusa al TUR stabilisce che: “ Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale , l’imposta, se corrisposta per l’intera durata del cont ratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di i nteresse legale moltiplicato per il numero delle annualità; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata all’imposta nella misura fissa di € 67,00 ”.


110110Cessione dei contratti di locazione: precisazioniCessione dei contratti di locazione: precisazioni

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 36/E del 09/07/2003 ha precisato che l’espressione usata nel l’ultima parte della nota I dal legislatore “ … la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti … ” è da riferire ai contratti individuati nella prima parte della stessa, cioè “ Ai contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale ”.Si tenga presente che tutte le cessioni devono esse re assoggettate ad imposta entro 30 giorni e che l’attes tato di versamento relativo deve essere presentato al competent e Ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dal pagamento (art. 17 TUR). Di seguito si riepilogano le diverse fattispecie che possono verificarsi con l’indicazione dei criteri di applicazi one dell’imposta di registro.


111111Cessione dei contratti di locazione: tassazioneCessione dei contratti di locazione: tassazione

FATTISPECIE ONEROSITA’/GRATUITA’ TASSAZIONE

Cessione di contratto di

locazione di immobili urbani di

durata pluriennale

Senza corrispettivo Imposta di registro fissa di €

67,00 (a prescindere dalle

modalità, annuale o per l’intera

durata, di versamento

dell’imposta, commisurata ai

canoni pattuiti, dovuta per il

contratto di locazione)

Con corrispettivo In aggiunta all’imposta dovuta

per il contratto di locazione, è

altresì dovuta l’imposta nella

misura del 2% applicata alla

base imponibile costituita “dal

corrispettivo pattuito per la

cessione e dal valore delle

prestazioni ancora da eseguire”




Cessione di contratto di

locazione e affitto di beni

immobili diversi da quelli urbani

Senza corrispettivo In aggiunta all’imposta

commisurata ai canoni pattuiti è

dovuta l’imposta pari al 2%

applicato sulla base imponibile

costituita dal solo valore delle

prestazioni ancora da eseguire

Con corrispettivo In aggiunta all’imposta dovuta

per il contratto di locazione, è

altresì dovuta l’imposta nella

misura del 2% applicata alla

base imponibile costituita “dal







Cessione di contratto di affitto di

fondi rustici

Senza corrispettivo In aggiunta all’imposta

commisurata ai canoni pattuiti è

dovuta l’imposta pari allo 0,50%

applicato sulla base imponibile

costituita dal solo valore delle

prestazioni ancora da eseguire

Con corrispettivo In aggiunta all’imposta sui

canoni pattuiti, è altresì dovuta

l’imposta nella misura dello

0,50%% applicato alla base

imponibile costituita “dal





114114Cessione contratti di locazione: conclusioniCessione contratti di locazione: conclusioni

Si ricorda che nei casi esaminati nelle tabelle che p recedono l’imposta per la cessione dei contratti non può esse re in nessun caso inferiore ad € 67,00.L’Agenzia delle Entrate, infine, precisa (Circolare n. 36/E del 2003) che nei casi di cessione, con o senza corrispe ttivo, di un contratto di locazione di immobile urbano di durat a pluriennale :-se l’imposta di registro prevista dall’art. 5 della Tari ffa, parte prima, allegata al TUR non è stata corrisposta per l’i ntera durata dello stesso , oltre all’imposta dovuta per la cessione del contratto è necessario assolvere l’imposta di regist ro per le annualità residue con versamento annuale;-se, invece, l’imposta è stata assolta per l’intera du rata èdovuta la sola imposta di registro per la cessione del lo stesso.


115115Risoluzione contratti di locazione (1 di 2)Risoluzione contratti di locazione (1 di 2)

La disciplina generale è dettata dall’art. 28 del TU R.Il primo comma stabilisce che la risoluzione del co ntratto è soggetta all’imposta in misura fissa quando:-dipende da clausola o da condizione risolutiva espr essa contenuta nel contratto stesso;-dipende da clausola o da condizione risolutiva espr essa stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autentic ata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in c ui è stato concluso il contratto.Il secondo periodo del primo comma precisa che se p er la risoluzione è previsto un corrispettivo , sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale stabilita dall’art. 6 (0,50%) o quella contemplata dall’art. 9 (3%) della parte prima dell a Tariffa.Il secondo comma stabilisce che in ogni altro caso l’imposta èdovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzio ne, considerando comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come ma ggiorazione delle prestazioni stesse.


116116Risoluzione contratti di locazione (2 di 2)Risoluzione contratti di locazione (2 di 2)

L’art. 17, comma 3, secondo periodo, del TUR preved e che in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione il contribuente che ha corrisposto l’impo sta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relati vo alle annualità successive a quella in corso.

Le risoluzioni devono essere assoggettate ad impost a entro 30 giorni e il relativo attestato di versamen to deve essere presentato al competente Ufficio dell’Agenzi a delle Entrate entro 20 giorni dal pagamento (art. 1 7 TUR).


117117Proroga dei contratti di locazione (1 di 2)Proroga dei contratti di locazione (1 di 2)

La proroga del contratto di locazione comporta l’ob bligo di versare l’imposta di registro sul canone dedotto in contratto per il periodo di effetto della proroga.

Le proroghe devono essere assoggettate ad imposta e ntro 30 giorni e il relativo attestato di versamento deve e ssere presentato al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dal pagamento (art. 17 TUR).

Quanto alla determinazione dell’imposta dovuta, occ orre aver riguardo alla tipologia del contratto (0,50% per gl i affitti di fondi rustici, 1% per le locazioni di fabbricati strument ali poste in essere da soggetti passivi IVA, 2% negli altri casi ) e all’ammontare del canone di locazione dovuto per il periodo di effetto della proroga.


118118Proroga dei contratti di locazione (2 di 2)Proroga dei contratti di locazione (2 di 2)

Ai sensi dell’art. 35 del TUR, in caso di proroga d el contratto, il canone da assumere quale dato per la determinazione della base imponibile deve incorporare gli aggiornamenti e gli adeguamenti pattuiti in contratto.Se la proroga riguarda un contratto di locazione di immobili urbani di durata pluriennale, il contribuente può o ptare tra:-il versamento anticipato in un’unica soluzione dell ’imposta dovuta per tutte le annualità interessate dalla pror oga;-il versamento dell’imposta dovuta per la prima annu alitàinteressata dalla proroga, dando luogo anno per ann o al versamento dell’imposta relativa alle annualità succ essive.Con la Circolare n. 12/E del 16/01/1998 è stato altr esì chiarito che anche in caso di proroga l’imposta dovuta non può r isultare inferiore all’importo minimo di € 67,00.


119119Locazioni: rilievi conclusiviLocazioni: rilievi conclusivi

In base all’art. 76, comma 1, del TUR, l’A.F. deve richiedere, entro 5 anni , il pagamento dell’imposta di registro dovuta sugl i atti soggetti a registrazione in termine fisso od in caso d’uso e non assoggettati a registrazione. A norma dell’art. 76, comma 2- bis , del TUR (introdotto dall’art. 8, comma 10, del D.L. 02/03/2012, n. 16), “… l’imposta relativa alle annualità successive alla prima, alle cessioni, riso luzioni e proroghe di cui all’art. 17, nonché le connesse sanzioni e gl i interessi dovuti, sono richiesti, a pena di decadenza, entro il 31 di cembre del quinto anno successivo a quello di scadenza del pagamento ”.Si ricorda, infine, che l’art. 52- bis del TUR prevede che la liquidazione dell’imposta complementare di cui all’art. 42, comma 1, è esclusa qualora l’ammontare del canone di locazione relativ o ad immobili, iscritti in catasto con attribuzione di r endita, risulti dal contratto in misura non inferiore al 10% del valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, comma 4 (cioè sec ondo il criterio della c.d. valutazione automatica ). Restano comunque fermi i poteri di liquidazione dell’imposta per le annualità succes sive alla prima.


120120Contratto di comodato: definizioneContratto di comodato: definizione

Il comodato è il contratto con il quale una parte, d etta comodante , consegna all’altra, detta comodatario , una cosa mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo ed un uso determinato, con l’obbligo di resti tuire la stessa cosa ricevuta (art. 1803 cod.civ.).Caratteristica indefettibile del negozio è la gratui tà: se in capo al comodatario viene posto l’obbligo di corresponsione di un corrispettivo si è al di fuori dello schema del comodato.Il contratto, anche quando ha ad oggetto immobili, può essere stipulato sia in forma scritta sia verbalmen te (e ciò anche nel caso in cui la durata del contratto s ia ultranovennale).


121121Contratto di comodato di beni immobili: tassazioneContratto di comodato di beni immobili: tassazione

Se il contratto di comodato viene stipulato in form a verbale , sia che abbia per oggetto beni immobili sia beni mobili , tale atto non è assoggettato all’obbligo della registrazione , tranne che nell’ipotesi di enunciazione in altri atti.Se il contratto di comodato ha ad oggetto beni immo bili e viene redatto in forma scritta è soggetto a registrazione in termine fisso di 20 giorni dalla data dell’atto con applica zione dell’imposta fissa di € 168,00 (art. 5 della Tariffa , parte prima, allegata al TUR). Poiché nella citata norma non vi è alcun riferimento alla tipologia della forma , si deve ritenere che il contratto scritto èsottoposto all’obbligo della registrazione indipend entemente dalla specifica forma in cui è redatto (atto pubblico, scrittura privata autenticata o non autenticata) in quanto l’ obbligo della registrazione discende direttamente dalla natura de i beni oggetto di comodato .


122122Contratto di comodato di beni mobili: tassazioneContratto di comodato di beni mobili: tassazione

Per il contratto di comodato di beni mobili, in forma scritta , l’art. 3 della Tariffa, parte seconda, acclusa al TU R, prevede che quello redatto per scrittura privata non autenticat a èsoggetto a registrazione solo in caso d’uso , con l’applicazione dell’imposta di registro fissa di € 168 ,00.Se, invece, il contratto di comodato di beni mobili è redatto in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata èsoggetto all’obbligo della registrazione in termine f isso di 20 giorni con l’applicazione dell’imposta di registro fi ssa di €168,00 in virtù del disposto dell’art. 11 della Tariffa, part e prima, allegata al TUR, che statuisce l’obbligo dell a registrazione per gli atti pubblici e le scritture priv ate autenticate non aventi per oggetto prestazioni a cont enuto patrimoniale.


123123Contratto preliminare: definizione e tassazioneContratto preliminare: definizione e tassazione

Il contratto preliminare è il contratto col quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto detto definitivo. L’oggetto consiste, dunque, in una prestazione di facere (quella di prestare un futuro consenso), mentre gli effetti concreti si produrranno nella sfera giu ridica delle parti con la stipula del contratto definitivo .

Non esplicando alcun effetto traslativo o costituti vo di diritti reali, l’art. 10 della Tariffa, Parte prima , acclusa al TUR prevede l’assoggettamento dei contratti preliminari di ogni specie all’imposta di registro in misura fissa , attualmente pari ad € 168,00.


124124Contratto preliminare: caparra e accontiContratto preliminare: caparra e acconti --prezzoprezzo

La nota al citato art. 10 della Tariffa, parte prima, prende, poi, in considerazione due diverse ipotesi negoziali:-Preliminare contenente una clausola che prevede la da zione di somme a titolo di caparra confirmatoria : in tal caso èdovuta l’imposta di quietanza pari allo 0,50% (art. 6 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR);-Preliminare che contempli il versamento di acconti d i prezzo non soggetti ad IVA : in tal caso trova applicazione l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3% (art. 9 della Tariffa, parte Prima, acclusa al TUR).

In entrambi i casi descritti, l’imposta pagata è imput ata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.


125125Trascrizione del preliminare: imposta ipotecariaTrascrizione del preliminare: imposta ipotecaria

L’art. 2645-bis c.c. impone la trascrizione dei contratti preliminari redatti dagli Ufficiali rogan ti in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Il comma 2-bis dell’art. 2 del D.lgs. n. 347/1990 statuisce che per la trascrizione dei contratti preliminari ai sensi dell’art. 2645-bis del c.c. l’imposta ipotecaria è dovuta nella misura fissa , attualmente pari ad € 168,00.


126126Preliminare: Tabella riassuntiva della tassazionePreliminare: Tabella riassuntiva della tassazionePRELIMINARE IMPOSTA REGISTRO IMPOSTA IPOTECARIA (atti

notarili)

IMPOSTA BOLLO

Preliminare senza caparra e

senza anticipo di prezzo

€ 168,00 € 168,00 € 155,00 in caso di reg.ne

telematica (atti notarili)

€ 14,62 ogni 4 facciate e

comunque ogni 100 righe in

caso di reg.ne tradizionale

Preliminare che prevede la

caparra confirmatoria

€ 168,00 + 0,50% € 168,00 € 155,00 in caso di reg.ne





Preliminare che prevede

anticipo di prezzo

€ 168,00 + 3% € 168,00 € 155,00 in caso di reg.ne





Preliminare che prevede la

caparra confirmatoria e

l’anticipo di prezzo

€ 168,00 + 0,50% + 3% € 168,00 € 155,00 in caso di reg.ne






127127Preliminare: acconto soggetto ad IVAPreliminare: acconto soggetto ad IVA

Se l’acconto è soggetto ad IVA , per il principio di alternativitàIVA/Registro, è dovuta l’imposta di registro in misu ra fissa.Come si è dianzi precisato, le imposte pagate sulla caparra e sull’anticipo di prezzo senza IVA verranno poi detr atte dai tributi pagati in sede di definitivo, rispettando in ogni c aso l’imposta minima che dovrà essere riscossa in sede di registra zione. Tuttavia, nel caso di contratto definitivo soggetto ad IVA , l’imposta di registro pagata sulla caparra al momento della registrazione del preliminare non potrà essere detratta né essere chiesta a rimbors o.Si precisa che i contratti preliminari concernenti beni immobilisoggetti ad IVA al momento della stipula del contra tto definitivo di compravendita, sono da registrare anch’essi in term ine fisso, in quanto rientrano nell’ambito applicativo del citato art. 10 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, che prevede la registrazione di “preliminari di ogni specie” (Risoluzione n. 302028 del 19/12/1974).


128128Preliminare e caparra confirmatoria (1 di 5)Preliminare e caparra confirmatoria (1 di 5)

Si riassumono i principi statuiti sull’argomento dall’ Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 197/E del 01/08/ 2007.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, la dazione anticipata di una somma di denaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirma toria qualora risulti espressamente che le parti abbiano int eso attribuire al versamento anticipato non solo la funzio ne di anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligaz ione contrattuale. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) assume, quindi, la funzione di liquidazione convenzionale d el danno da inadempimento (cfr. Cass. 23/12/2005, n. 28697; Cass. 18/01/2007, n. 4047).



Al momento del perfezionamento del contratto defini tivo, la caparra (come anche l’acconto) potranno essere impu tati alla prestazione dovuta e, divenendo parte del corrispet tivo pattuito, concorreranno a formare la base imponibile.Come si è visto nelle slide precedenti, la tassazion e del preliminare è diversa a seconda che detto contratto preveda la caparra confirmatoria o l’acconto di prezzo.Anche nel caso in cui l’operazione di trasferimento immobiliare è soggetta ad IVA, il trattamento fiscale del prelim inare saràdifferente a seconda che preveda il versamento di u na somma a titolo di caparra confirmatoria o di acconto.Il versamento di un acconto, rappresentando l’antic ipazione del corrispettivo pattuito, assume rilevanza ai fini IV A con l’obbligo per il cedente o prestatore di emettere la relativa fattura.



La caparra confirmatoria , anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce , invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di ben i, in quanto assolve , come sopra specificato, una funzione risarcitoria . La stessa non è, quindi, soggetta ad IVA per mancanza del presupposto oggettivo di cui agli artt. 2 e 3 del D .P.R. n. 633/1972. Per tale ragione, la caparra confirmatoria versata da una delle parti di un contratto di compravendita in sede di s tipula di un contratto preliminare è assoggettata all’imposta di registro in misura proporzionale (0,50%), a nulla rilevando la circostanza che, al momento della conclusione del definitivo, l a caparra divenga parte del corrispettivo soggetto ad IVA.



Affinché la somma versata a titolo di caparra

confirmatoria rilevi anche come anticipazione del

corrispettivo pattuito , soggetta ad IVA al momento del

pagamento alla controparte, è necessario che le part i

attribuiscano espressamente alla predetta somma, in

aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata d el

danno da inadempimento , anche quella rilevante a

seguito dell’esecuzione, di anticipazione del

corrispettivo.



La Risoluzione in esame conclude sottolineando che secondo l’orientamento della Suprema Corte (Cass. 2 2/08/1977, n. 3833), ove sia dubbia l’effettiva intenzione del le parti , le somme versate anteriormente alla formale stipulazio ne di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in partic olare di un contratto di compravendita) devono ritenersi corris poste a titolo di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di c aparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitament e assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione ri sarcitoria della caparra confirmatoria.

In definitiva, se per le somme versate a seguito de l preliminare manca una espressa qualificazione o è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, tali somme saranno da considerarsi anticipi di prezzo da assoggettare, qualora rientrano nel campo di applicazione del TUR , all’imposta di registro nella misura del 3%.


133133Preliminare e caparra penitenzialePreliminare e caparra penitenziale

Le somme versate a titolo di caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) rappresentano il corrispettivo per l’esercizio del diritto di recesso e non sono enunc iate nella nota di cui all’art. 10 della Tariffa, parte Prima, acclusa al TUR.

Tali somme, pertanto, sono da ricondurre nel campo di applicazione dell’art. 9 della Tariffa, parte Pr ima, allegata al TUR (che fa riferimento agli “ Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazi oni a contenuto patrimoniale ”).

Sconteranno di conseguenza l’imposta di registro nella misura del 3%.


134134Preliminare e corresponsione di somme successivePreliminare e corresponsione di somme successive

Se il contratto preliminare contempla la dazione di

ulteriori caparre confirmatorie o acconti di prezzo da

versarsi in seguito, anche queste somme devono

essere sottoposte a tassazione al momento della

registrazione del preliminare, poiché la nota all’ar t. 10

della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, usando il

verbo “prevede”, include anche le somme corrisposte

in tempi successivi.


135135L'obbligo di registrazione a carico dei mediatori i mmobiliariL'obbligo di registrazione a carico dei mediatori i mmobiliari

La legge 27 ottobre 2006, n. 296, ha previsto, a pa rtire dal 1° gennaio

2007, l’obbligo, per gli agenti d’affari in mediazi one, iscritti nei relativi

ruoli tenuti presso le Camere di Commercio, di rich iedere la

registrazione delle scritture private non autentica te di natura

negoziale, stipulate a seguito della loro attività ( D.P.R. n 131/1986

art.10, lettera d-bis).

Qualora il mediatore non adempia al predetto obblig o, si rende

applicabile una sanzione amministrativa dal 120% al 240%

dell’imposta dovuta (art. 69).

E’ nullo ogni patto finalizzato ad escludere la resp onsabilità del

mediatore (art. 62).



Occorre considerare che anche le parti contraenti s ono soggette al

medesimo obbligo di registrazione, per cui il media tore, al fine di

esimersi da ogni responsabilità può provvedere in pr oprio alla

registrazione, ovvero richiedere alle parti contrae nti di comprovare

l’avvenuta registrazione.

Al fine di delimitare gli obblighi e le responsabil ità che fanno capo ai

mediatori, occorre definire le fattispecie da cui s caturisce l’obbligo di

registrazione.



L’obbligo di registrazione sussiste certamente in m erito ai contratti

preliminari di vendita , considerato che hanno certamente natura

negoziale.

Gli agenti sono responsabili della registrazione an che qualora il

contratto preliminare sia redatto autonomamente dal le parti, purché

l’accordo si sia perfezionato a seguito del loro in tervento.

Per la registrazione dei preliminari con sottoscriz ioni autenticate da

un notaio, l’obbligo di registrazione grava sul not aio.

Gli incarichi di vendita , essendo certamente prodromici rispetto

all’attività di mediazione, non obbligano gli agenti a provvedere alla

registrazione. Trattandosi, inoltre di mandati sogg etti ad iva, sono

esclusi dal campo di applicazione dell’imposta di r egistro.



Più complessa è situazione della proposta di vendita e della

conseguente accettazione.

La natura giuridica della proposta e della consegue nte accettazione è

infatti discussa in dottrina (atti giuridici, negoz i giuridici, atti

prenegoziali).

L’Agenzia delle Entrate, con Risoluzione n. 63/E de l 2008, ha aderito

alla tesi che vede nella proposta e nell’accettazio ne degli atti

prenegoziali.

La proposta, infatti, quale dichiarazione di volont à unilaterale, non ha

natura negoziale, in quanto precede la formazione d el negozio.



Anche l’accettazione, di per sé, costituisce una di chiarazione di

volontà unilaterale prenegoziale e non produce la con clusione di un

contratto se non nel momento in cui, chi ha fatto l a proposta ha

conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326c.c.).

Tuttavia, poiché le clausole contrattuali inserite a bitualmente negli

schemi di proposta di acquisto prevedono l’irrevoca bilità dell’offerta

per un determinato periodo di tempo, se in tale arc o di tempo il

proponente ha conoscenza dell’accettazione, viene i n essere

l’accordo contrattuale.

Quindi, al verificarsi di tale circostanza (conosce nza da parte del

proponente), l’accettazione della proposta è da cons iderarsi idonea a

determinare la conclusione di un preliminare di com pravendita.



In tale caso, pertanto, l’obbligo di registrazione (e di pagamento della

relativa imposta) sorge in capo al mediatore, indip endentemente dalla

successiva stipula di un contratto preliminare.

E’ utile precisare, inoltre, che il requisito della forma scritta ad

substantiam è soddisfatto anche mediante scritti non contestuali. E’

sufficiente che dal contesto documentale complessiv o sia desumibile

l’incontro delle volontà delle parti, costituito da una proposta e dalla

successiva accettazione, in un contesto che consent a l’individuazione

degli elementi essenziali del contratto definitivo, ancorché venga

stabilita in un momento successivo la data per la s tipula del

preliminare.



Per contro, non sorge obbligo di registrazione, ove l’accettazione non

sia di per sé sufficiente a determinare, ad ogni eff etto di legge, la

conclusione di un contratto preliminare di comprave ndita (es.:

accettazione difforme dalla proposta o accettazione non giunta a

conoscenza del proponente).


142142L'obbligazione solidale al pagamento dellL'obbligazione solidale al pagamento dell ’’ impostaimposta

Il comma 1-bis dell’art. 57 del D.P.R. n. 131/1986 stabilisce che gli

agenti immobiliari sono solidalmente tenuti (con le parti contraenti) al

pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di

natura negoziale stipulate a seguito della loro att ività.

La norma ha il medesimo ambito di applicazione di q uella relativa

all’obbligo di registrazione.


143143L'obbligo di registrazione telematicaL'obbligo di registrazione telematica

L'art. 8 del Decreto Legge n. 16 del 2 marzo 2012 ( c.d. “Decreto

Semplificazioni”) convertito dalla Legge n. 44 del 26 aprile 2012,

modificando l'art. 5 del Regolamento approvato con Decreto del

Presidente della Repubblica 5 ottobre 2001, n. 404, ha apportato

significative novità in tema di registrazione telema tica dei contratti di

locazione :

- è stato ampliato il numero dei possessori di immobi li obbligati a

servirsi del canale telematico per procedere alla r egistrazione dei

contratti di locazione (ridotto da 100 a 10 il nume ro di immobili da

possedere per esservi obbligati);

- è stato imposto, anche agli agenti immobiliari, l'o bbligo di utilizzare

le procedure telematiche di registrazione.


144144La normaLa norma

Decreto del Presidente della Repubblica del 5 ottob re 2001 n. 404

Articolo 5 - Registrazione telematica dei contratti di locazione.

(versione in vigore dal 29 aprile 2012)

.......

3. I soggetti obbligati alla registrazione dei cont ratti di locazione in

possesso di almeno dieci unità immobiliari, sono tenuti ad adottare la

procedura di registrazione telematica degli stessi direttamente oppure

tramite i soggetti delegati o gli incaricati della trasmissione di cui al

comma 1.

3-bis. Sono, altresì, tenuti ad adottare la procedu ra di registrazione

telematica i soggetti di cui alla lettera d-bis) de ll'articolo 10 del testo

unico di cui al decreto del Presidente della Repubb lica 26 aprile 1986,

n. 131.

..........


145145La casisticaLa casistica

I possessori di almeno 10 immobili, tenuti alla reg istrazione telematica

dei contratti di locazione e affitto di beni immobi li, possono

provvedervi sia direttamente (cioè avvalendosi dello specifico servizio

telematico -“Fisconline” o “Entratel”-, al quale pos sono essere

abilitati), sia tramite un intermediario.

Nel novero degli “intermediari”, ai fini della regi strazione telematica,

sono comprese le agenzie immobiliari, iscritte negl i albi dei mediatori

tenuti dalle Camere di Commercio.

Alle agenzie immobiliari, quali intermediari abilit ati alla registrazione

telematica dei contratti di locazione, possono rivo lgersi anche

soggetti non obbligati alla registrazione telematic a (possessori di

meno di 10 immobili).


146146L'abilitazioneL'abilitazione

Operazione propedeutica alla registrazione telemati ca dei contratti di

locazione è l'abilitazione ai servizi telematici del l'Agenzia delle

Entrate.

Gli intermediari, in particolare, devono ottenere l ’abilitazione al

servizio Entratel, attraverso la seguente procedura :

-effettuare la pre-iscrizione attraverso il sito web dei Servizi Telematici

-compilare la domanda e gli eventuali allegati previ sti (in particolare le

agenzie e gli agenti immobiliari devono richiedere l’abilitazione con

codice R50 o R60)

-presentare i modelli compilati e la stampa dei dati di pre-iscrizione

all’Ufficio dell’A.E. competente e ritirare i dati n ecessari ad effettuare il

primo accesso.


147147L'abilitazioneL'abilitazione

In alcuni casi, come accennato, occorre compilare d eterminati

allegati.

In particolare è utile ricordare che il rappresentan te legale degli utenti

diversi dalle persone fisiche, per consentire l’acc esso alle persone

fisiche incaricate, deve compilare l’elenco Gestori Incaricati.

In assenza della comunicazione di almeno un gestore , gli utenti

diversi dalle persone fisiche saranno impossibilita ti ad accedere al

servizio.

Il gestore deve essere titolare di autonoma abilit azione al canale

Entratel o al canale Fisconline, a seconda dei requ isiti posseduti.


148148La configurazioneLa configurazione

Per effettuare l’accesso alle aree riservate del si to web dedicato ai

Servizi Telematici e per la generazione dell’ambien te di sicurezza è

indispensabile effettuare il prelievo delle credenz iali di accesso

utilizzando, tra l'altro, la "busta virtuale" (forn ita dall'Agenzia delle

entrate), che consiste di nella comunicazione di un codice numerico.

Successivamente è necessario:

- verificare i requisiti della postazione di lavoro

- definire la connessione

- configurare il browser

- installare Java Virtual Machine

- scaricare ed installare Entratel

- generare l’ambiente di sicurezza


149149LL’’ambiente di sicurezzaambiente di sicurezza

Per Ambiente di sicurezza si intende il sistema di credenziali di cui

ciascun utente deve essere dotato per garantire l'i dentità di colui che

effettua una determinata operazione mediante il ser vizio Entratel,

nonché l'integrità dei dati trasmessi e la loro riser vatezza.

In particolare, in fase di generazione dell'ambient e di sicurezza,

vengono create due coppie di chiavi (da conservare su supporti di

memorizzazione (es. chiave usb) che permettono il c alcolo dei codici

di autenticazione e la cifratura dei messaggi:

■ una chiave pubblica ed una privata che vengono util izzate per la

firma dei file;

■ una chiave pubblica ed una privata che vengono util izzate per la

cifratura degli stessi.


150150Predisposizione dei documenti per lPredisposizione dei documenti per l ’’ invioinvio

L’Agenzia delle entrate consente ai contribuenti di inviare, a seconda

del proprio profilo fiscale, alcune tipologie di do cumenti mediante

l’utilizzo del canale telematico.

Con il termine “documento” si intende un qualunque t ipo di

dichiarazione, istanza o comunicazione per la quale è prevista la

presentazione attraverso il servizio telematico.

La predisposizione del documento consiste quindi in tutte le attività

che svolge l’utente, come ad esempio compilare una richiesta di

registrazione.


151151Predisposizione dei documenti per lPredisposizione dei documenti per l ’’ invioinvio

L’Agenzia delle entrate distribuisce gratuitamente le applicazioni per

predisporre alcuni dei documenti che possono essere trasmessi

tramite il canale telematico.

Con tali applicazioni è possibile predisporre i file telematici da inviare

tramite Entratel.

Vengono resi disponibili anche dei moduli di contro llo, che

consentono di verificare la correttezza formale dei documenti

predisposti, evitandone lo scarto durante la fase d i elaborazione

successiva all’invio.


152152I contratti di locazioneI contratti di locazione

La registrazione telematica dei contratti di locazi one ed il pagamento

delle imposte può essere effettuata sia tramite un software da

installare, sia tramite un’applicazione web.

Il software “contratti di locazione” è attualmente di sponibile nella

versione 9.4.5 del 2 gennaio 2012 e può essere agev olmente scaricato

selezionando la voce “Registrazione contratti di lo cazione – Regime

ordinario (download)”, dopo aver seguito il seguent e percorso sul sito

dell’Agenzia delle Entrate: Strumenti – Software di compilazione -

Software – Modelli di registrazione.

Occorre scaricare sia l’applicazione che un file di installazione.



All’avvio del programma sono disponibili due distin te applicazioni:

- la prima (registrazione telematica dei contratti) p ermette la

registrazione dei contratti di locazione, nonché il pagamento delle

relative imposte;

- la seconda (pagamenti successivi alla registrazione ) permette di

effettuare il pagamento delle imposte successive al la prima

registrazione, nonché di quelle dovute per le prorog he, cessioni e

risoluzioni.





Dopo aver selezionato “Registrazione”, si selezione rà, dal menù File

la voce “nuovo contratto o denuncia”.

Comparirà una maschera, dove sarà necessario selezion are il tipo di

contratto che ci si accinge a registrare, tra le 28 ipotesi proposte.

Occorrerà anche inserire un identificativo del contr atto e confermare

la scelta (OK).





Si passerà quindi ad acquisire i dati del contratto.

Indicando, in particolare, la durata, l’eventuale a ssoggettamento ad

IVA, l’esenzione dall’imposta di registro o di boll o, l’eventuale

presenza di allegati ed il relativo bollo (€ 14,62 p er ogni foglio per

scritture private ed inventari - € 1,81 per ogni esem plare di ricevuta o

quietanza - € 0,52 per ogni foglio di planimetria), n onché i dati relativi

alla eventuale garanzia (si rammenta che l’imposta di registro dello

0,5% sulla garanzia è applicabile solo se è prestata da un terzo).

L’imposta di registro è un campo calcolato automatic amente

premendo il relativo tasto (operazione possibile so lo dopo aver

compilato anche i dati relativi al canone).





Occorre quindi acquisire i dati del conduttore e de l locatore

utilizzando le maschere che si apriranno selezionan do il pulsante

locatore o conduttore.



Per modificare le generalità di un soggetto già acqui sito, occorre fare

un doppio click sul relativo rigo.

Si raccomanda, ove non si abbia a disposizione il c odice fiscale dei

soggetti coinvolti, di non utilizzare la funzione c alcola codice fiscale

presente nelle maschere di acquisizione.

La successiva maschera consente l’acquisizione dei dati

dell’immobile (o degli immobili).





Si passa quindi ad acquisire il canone. L’importo p uò essere indicato

in riferimento all’intera durata del contratto, ad una annualità o ad un

mese.



Nel pannello testo del contratto è possibile modific are o cancellare

tutti i paragrafi editabili, riconoscibili dallo sf ondo bianco.



Concluso correttamente l’inserimento dei dati viene chiusa la

schermata di inserimento dei dati e viene generato un file pdf,

contenete il testo del contratto.

Naturalmente è possibile accedere nuovamente alle sc hermate di

inserimento per rettificare i dati e/o per modifica re il testo del

contratto.

Dopo aver compilato i dati obbligatori dei pannelli “dati generali” e

“canone”, è possibile far effettuare al programma il calcolo

dell’imposta di registro.




166166Dati per la registrazioneDati per la registrazione

Completata l’acquisizione dei dati del contratto e determinate le

imposte da corrispondere, occorre fornire al sistem a alcuni dati

necessari per procedere alla registrazione.

In particolare, dal menù “dati per la registrazione” occorre selezionare

la voce “dati fornitura contratto”.

Si aprirà così una maschera in cui inserire il codice fiscale del

soggetto che richiede la registrazione e di quello intestatario del c/c

ove effettuare l’addebito delle imposte, nonché l’in dicazione

dell’ufficio dove si intende effettuare la registra zione.

Il codice fiscale del soggetto richiedente deve app artenere ad un

soggetto presente in tutti i contratti presenti nel file che ci si accinge a

trasmettere.



Il codice fiscale del soggetto intestatario del c/c su cui effettuare

l’addebito delle imposte potrà essere impostato indi cando:

- il codice fiscale del soggetto richiedente la regis trazione, qualora

l’intermediario sia autorizzato ad utilizzare, per il pagamento, le

coordinate del contraente che gli ha conferito l’in carico;

- il codice fiscale dell’intermediario, ove intenda r ichiedere l’addebito,

per conto delle parti contraenti, sul proprio c/c.

E’ necessario che il soggetto sia titolare di un c/c presso un istituto

convenzionato (elenco disponibile sul sito dell’Age nzia delle Entrate

al percorso: Cosa devi fare – Versare – F24 – Scheda informativa –

Elenco banche convenzionate )




169169Creazione del file per lCreazione del file per l ’’ invioinvio

Per predisporre il file XML contenente i contratti di locazione da

registrare, occorre selezionare la voce “crea file XML” dal menù

“creazione del file”.

Attraverso il pannello che si aprirà sarà possibile s elezionare i

contratti da includere nel file da inviare all’Agen zia delle Entrate.


170170Creazione del file per lCreazione del file per l ’’ invioinvio

Il programma elabora, così, il file XML e lo salva sulla postazione di

lavoro.


171171Il controllo del fileIl controllo del file

Il file contenete i contratti deve essere controlla to, utilizzando i

prodotti disponibili sul mercato o il software di c ontrollo reso

disponibile dall’Agenzia delle Entrate (accedere al la sezione software

dopo essersi autenticati al sito dei servizi telema tici).

Il software deve essere scaricato e la sua installa zione aggiornerà i

moduli di controllo presenti nell’applicazione Entr atel.

Dall’applicazione Entratel è possibile verificare at traverso il menù

aiuto – versione – controlli

che il modulo di controllo sia stato correttamente installato.





Dal menù documenti dell’applicazione Entratel occorr e selezionare la

voce Documenti – controlla – singolo file.

Dalla finestra di dialogo occorre quindi selezionar e il file XML

predisposto e dare il comando “Apri”



Occorre a quel punto selezionare il tipo di file ch e si intende

controllare e confermare con ok



Al termine del controllo verrà creato un file diagno stico (con

estensione .dgn ed un file contenente i documenti ri sultati conformi,

con estensione .dcm




177177Autenticazione ed invio del fileAutenticazione ed invio del file

Il file controllato dovrà essere autenticato e poi i nviato.

Le operazioni possono essere agevolmente eseguite t ramite le

specifiche funzioni presenti nel menù documenti pres ente

nell’applicazione Entratel


178178Autenticazione del fileAutenticazione del file

All’atto dell’autenticazione del file viene propost a una schermata per

l’inserimento delle coordinate bancarie dove effett uare l’addebito

delle imposte.

L’addebito avverrà con valuta coincidente con la dat a di registrazione.

L’autenticazione del file richiede di inserire il s upporto su cui è stato

salvato l’ambiente di sicurezza e digitare la passw ord di protezione.


179179Autenticazione del fileAutenticazione del file


180180Invio del fileInvio del file

Il file può essere inviato sia direttamente dall’ap plicazione Entratel,

selezionando la relativa funzione, sia tramite il s ito dei servizi

telematici.

Dopo essersi autenticati al sito, scegliere le voci Servizi per – Inviare ,

premere il pulsante “sfoglia”, selezionare il file ( che viene salvato

nella cartella “invio” della directory di installazi one di Entratel) e

confermare la scelta.

L’invio del file può ritenersi effettuato quando il sistema fornisce, in

risposta, la pagina di conferma della trasmissione.


181181Invio del fileInvio del file


182182La ricevutaLa ricevuta

Costituisce l’attestazione di ricezione del file e può essere sia di

accoglimento che di scarto.

Le ricevute e le attestazioni di scarto sono conten ute in un file

prodotto dopo che il sistema informatico dell’Agenz ia delle Entrate ha

elaborato il file autenticato, trasmesso dall’utent e.

L’intermediario deve:

-ricercare la ricevuta sul sito dei servizi telamati ci

- salvare la ricevuta sulla propria postazione di lav oro

- elaborare il file con l’applicazione Entratel (occo rre inserire il

supporto contente l’ambiente di sicurezza e digitar e la password)

-stampare la ricevuta


183183La ricevutaLa ricevuta


184184La documentazione da rilasciare alle partiLa documentazione da rilasciare alle parti

L’intermediario, nel momento in cui assume l’incari co di provvedere

alla registrazione per conto delle parti, deve rila sciare una

dichiarazione sottoscritta, in cui si impegna a pro vvedere alla

registrazione ed alla esecuzione dei pagamenti.

Successivamente consegnerà al contribuente:

- due copie della ricevuta di avvenuta registrazione (una copia è

destinata all’altro contraente);

- una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute

I contratti e le ricevute devono essere conservati per 10 anni.


185185Pagamenti successivi alla registrazionePagamenti successivi alla registrazione

Il software relativo ai pagamenti successivi alla r egistrazione funziona

in modo assolutamente speculare a quello relativo a lla registrazione.

(Predisposizione del file – controllo del file – aute nticazione ed

indicazione delle coordinate per il pagamento – tras missione –

gestione della ricevuta).

Consente di gestire i pagamenti relativi ad annuali tà successive,

cessioni, risoluzioni e proroghe.

Nota: si raccomanda di utilizzare il codice dell’uf ficio ove si è

effettuata la registrazione, anche ove lo stesso ri sulti soppresso.


186186In caso di opzione per la cedolare In caso di opzione per la cedolare seccasecca ……

La registrazione del contratto di locazione avviene tramite la

procedura SIRIA, che può essere utilizzata solo se il contratto di

locazione presenta:

- un numero di locatori non superiore a 3, ciascuno d ei quali esercita

l’opzione per la cedolare secca in relazione alla p ropria quota di

possesso;

- un numero di conduttori non superiore a tre;

- una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a

tre;

- tutti gli immobili risultano censiti al catasto, co n attribuzione di

rendita;

- il contratto non comprende ulteriori pattuizioni div erse dal rapporto

di locazione.


187187SIRIASIRIA

La procedura chiede preliminarmente di indicare il codice fiscale del

locatore che sottoscrive il modello ed una descrizi one sintetica del

contratto.

Si accede, quindi alla schermata che consente di in serire, dopo aver

indicato l’Ufficio presso il quale si intende regis trare il contratto, tutti i

dati dei locatori, dei conduttori e degli immobili.


188188SIRIASIRIA


189189SIRIASIRIA


190190SIRIASIRIA

Inserendo i dati relativi al canone ed alla durata del contratto, si può

procedere a confermare i dati acquisiti.


191191SIRIASIRIA

Con la conferma, viene generato il file da autentic are e trasmettere

all’Agenzia delle Entrate.


192192Invio del file Invio del file -- gestione delle ricevutegestione delle ricevute

Il file predisposto con SIRIA deve essere solamente autenticato e

trasmesso: non è obbligatorio il controllo.

Il controllo si rende necessario se i file sono sta ti prodotti con

software non fornito dall’Agenzia delle Entrate.

Ovviamente la procedura non determina alcun pagamen to, poiché le

imposte sostitutive non vengono pagate al momento d ella

registrazione.

Anche per le registrazioni avvenute tramite SIRIA s i rende necessario

gestire le ricevute.


193193IRISIRIS

Iris è una procedura semplificata di registrazione.

È sufficiente indicare i dati del locatore, del cond uttore, dell'immobile,

del canone di locazione, la durata del contratto e gli estremi del conto

corrente bancario o postale su cui addebitare le im poste.

Questa applicazione può essere utilizzata per la re gistrazione del

contratto di locazione solo se:

- il numero dei locatori (proprietari) e dei condutt ori (affittuari) non è

superiore a tre

- si è in presenza di una sola unità abitativa con un m assimo di tre

pertinenze e tutti gli immobili devono essere già ce nsiti con

attribuzione di rendita

-……


194194IRISIRIS

-……

- il contratto contiene esclusivamente il rapporto d i locazione;

- il contratto deve essere stipulato tra persone fis iche che non

agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o profe ssione;

- il contratto non dà diritto alla riduzione della ba se imponibile per

l’applicazione dell’imposta di registro (es. contra tto di locazione a

canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad

elevata “tensione abitativa” )


195195IRISIRIS

La procedura di registrazione ricalca quella effett uata con SIRIA, con

la fondamentale differenza che è previsto l’addebito delle imposte

dovute (a scelta dell’utente, per la sola prima ann ualità o per l’intero

periodo di registrazione).


196196IRISIRIS


197197IRISIRIS

Le imposte di registro e di bollo vengono liquidate “confermando” i

dati inseriti.

Ovviamente non sarà necessario inserire i dati per p rocedere al

pagamento, al momento della autenticazione del file .


198198

Applicazioni webApplicazioni web

Le applicazioni “contratti di locazione”, “Siria” ed “Iris” sono

disponibili, oltre che in modalità stand-alone (inst allabili), anche in

modalità web.

In questo modo non è necessario installare alcun sof tware sul p.c.

L’esito delle operazioni di registrazione è reperibi le nella sezione

“ricevute” del sito dei servizi telematici.


199199Riferimenti ed assistenzaRiferimenti ed assistenza

Assistenza telefonica utenti Entratel: 848.836.526

Assistenza on line si servizi telematici:

http://assistenza.agenziaentrate.gov.it/

(selezionare, la voce Entratel)

Accesso al sito dei servizi telematici (autenticazi one):

https://telematici.agenziaentrate.gov.it/Servizi/lo gin.jsp

Documents

Registrazione atti privati - lazio.agenziaentrate.itlazio.agenziaentrate.it/sites/lazio/files/public/repository/iniziative/eventi/2012... · 10 del TUR, infatti, elenca i soggetti