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TEORÍA GENERAL DE LA RELACIÓN JURIDICO-REAL
TEMA 1: LOS DERECHOS REALES
EP.1. Concepto de Derecho Real y caracteres
La denominación de Derechos Reales tiene su origen en el Derecho Romano “iura
in iure” que hacía referencia a las facultades que recaían sobre los bienes o cosas, y que
podían ser ejercitados por su titular. Aquello en lo que consiste en sus orígenes, se sigue
dando en nuestros días.
Caracteres:
1. Inmediatividad o Inherencia: significa que el titular de ese derecho ejerce sus
facultades de forma directa o inmediata sobre las cosas.
2. Eficacia Erga Omnes: esto quiere decir frente a todos.
Los DR los entendemos mejor cuando los contraponemos con los Derechos de
Crédito. Los signos distintivos de ambos son:
a) Atendiendo a los sujetos: en los de crédito, la relación obligacional presupone la
relación entre acreedor y deudor. En los reales, no existe esa relación, sino que
hay un sujeto que es el titular del DR, de unas facultades y ejerce su facultad
directamente sobre la cosa. Además de exigir el derecho de la facultad frente a
todas las personas.
b) Atendiendo al objeto: en los de crédito, el objeto de la relación obligacional es la
prestación. En los reales, el objeto es el propio bien o la cosa sobre la que recae
esa facultad.
c) Atendiendo a la duración: los reales tienen una duración prolongada. En cambio,
los de crédito se caracterizan por su transitoriedad.
d) Relativo a la transmisión y adquisición: los reales casi siempre recaen sobre
bienes inmuebles, y al tener carácter de permanencia los requisitos por ley para
la adquisición y transmisión son mucho mayores que para los de crédito.
EP.2. La Autonomía Privada y la Tipicidad de los Derechos Reales.
Se remite a si los DR son los que la ley establece, o si pueden establecerlos los
particulares. Ha habido discusión por parte de la doctrina: unos defendían que si pueden
establecerlos, otros que no.
La solución se encuentra en la resolución del Derecho de Notariado.
EP.3. Clasificación de los Derechos Reales.
1. Entre DR <<pleno>> y <<limitado o sobre cosa ajena>>:
- Pleno: es la propiedad, tener pleno poder sobre la cosa.
- Limitado: facultades que se tienen o ejercen sobre un bien o cosa de otra
persona. Ej.: Servidumbre.
2. Entre <<Dº de Goce>>, <<Dº de Garantía>> y <<Dº de Adquisición>>:
- Goce: atribuyen a su titular facultades de uso y utilización de las cosas
pertenecientes a otro propietario. Ej.: usufructo, servidumbre, derecho de
superficie, derecho de habitación, derecho de uso y censos.
- Garantía: garantizan el cumplimiento de una obligación o deuda. En la hipoteca
se trata de un préstamo en el que para garantizar el pago se pondrá como
garantía la hipoteca sobre un bien del deudor. Ej.: prenda e hipoteca.
- Adquisición Preferente: el propietario de un bien tiene la facultad de hacer con
el bien lo que quiera, pero hay excepciones a esa libertad, como la preferencia a
la hora de comprar una propiedad si anteriormente se le haya arrendado (tanteo).
Ej.: tanteo, retracto y opción.
TEMA 2: LA ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
EP.1. Modos de adquisición en el Derecho Español; art. 609 del Cc.
El art. 609 del Cc hace referencia a la adquisición: “La propiedad por
ocupación, y ésta y los demás derechos sobre los bienes se adquieren
y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e
intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradición”.
Distinguimos entre modos de adquisición originaria, y modo de adquisición
derivativa:
- Originaria: quien adquiere el DR, lo hace con independencia del titular anterior.
- Derivativa: el titular del DR lo cede a otra persona que pasa a ser en voz de
titular, y ocupará el lugar de la anterior. Aquí distinguimos:
Constitutiva: el titular del DR transmite o transfiere parcialmente su derecho,
constituyendo un nuevo derecho real, un usufructo.
Traslativa: el titular cede el Dº y esa adquisición va a ser en las mismas
condiciones.
EP.2. Teoría del Título.
Para transmitir un DR es necesario un contrato, y posteriormente la entrega de la
posesión. Esta teoría evolucionó hasta el Cc vigente. El sistema actual de adquisición
exige estos requisitos.
El contrato es lo que se conocía en Dº Romano como “título” y la entrega,
“traditio o modo”. En otros ordenamientos como el francés basta solo el contrato.
EP.3. Modo de Adquisición Derivativa de DR; la traditio.
La traditio es la entrega de la posesión de la cosa sobre la que recae el DR que
pretende transmitirse. Es necesario que venga precedido de un contrato que tenga
finalidad traslativa.
Entendemos que la traditio es la entrega; esto es fácil con un bien mueble, pero
con un inmueble encontramos otro tipo de traditio.
Clasificación:
- Material: la entrega es material, consiste en dar algo.
- Simbólica: en caso de un piso, se entregarían las llaves. Se entrega algo
simbólico de esa propiedad.
- Instrumental: aquí la entrega se considera que se produce con el otorgamiento de
escritura pública.
- Brevi Manu: cuando hay un cambio en el concepto. Cuando una persona que
tenia arrendada una vivienda y posa a ser propietario porque la compra. Antes
era arrendatario y ahora propietario.
- Constitutum Possessorium: sistema contrario al anterior. Cuando anteriormente
era propietario de la vivienda y ahora es arrendatario, porque necesito vivir en el
piso por un tiempo antes de abandonarlo.
La traditio se encuentra en la Compra-Venta. Art. 1462 Cc: “Se entenderá
entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del
comprador”.
Art. 1463 Cc: “La entrega de los bienes muebles se efectuará: por
la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados
o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los
contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del
comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder
por algún otro motivo”.
TEMA 3: POSESIÓN; CONCEPTO, DINÁMICA Y CLASES
EP.1. Concepto y fundamento
Concepto
La posesión es un DR que consiste en la inmediata tenencia o goce que el Dº
confiere con carácter provisionalmente equivalente a quien tiene la cosa sujeta a la
acción de su voluntad, y con independencia de que exista o no DR firma que justifique
la atribución definitiva de esa potestad.
Ej. Si al comprar una bicicleta me la roban, no podría quitarle tal bicicleta al
ladrón porque el ladrón aparecería como propietario. El ladrón aparece como poseedor y
es a quien se protege.
Fundamento
Existen 2 teorías que tratan de justificar porqué se protege al titular de la
posesión:
Savigny: debe de protegerse al poseedor porque es necesario evitar la violencia
contra la persona del poseedor, ya que toda violencia es injusta y de esta manera se evita
que la gente haga justicia por sí misma.
Ihering: dice que no podemos seguir a Savigny, que la razón por la que el
ordenamiento protege la posesión es porque es un modo de proteger la propiedad, ya
que generalmente el propietario es el poseedor, o al revés. En cuanto habla de
propietario, se refiere a propietario de un DR.
Clasificación de las 2 caras de la posesión:
- Posesión como Hecho: se entiende como dominación fáctica sobre la cosa. No
es la mera tenencia de la cosa.
- Posesión como Derecho: como poder jurídico. Ésta se da en aquellos casos en
que no se tiene un poder de hecho sobre la cosa, pero la ley concede a besa
situación los mismos efectos posesorios. Ej. Tengo la posesión de un piso, y por
tanto tengo la posesión de un derecho sobre el piso.
Ejemplo son: art. 460.4 : “Caso de una persona despojada de la posesión de la
cosa”. Art. 460: “Supuestos de Herencia”.
Clases de Posesión
Clasificación I:
- Posesión en concepto de dueño –art. 432-: posesión que tiene el propietario.
- Posesión en concepto distinto del dueño: la tiene quien posee un DR que limita
la propiedad de otra persona, el usufructo por ejemplo.
Hay autores que entienden usufructuario como concepto distinto al de propietario,
aunque hay otros que dicen que si, que tiene concepto de dueño.
Clasificación II:
- Posesión natural -art. 430-: es la tenencia de una cosa o disfrute del derecho.
- Posesión Civil: es la tenencia de una cosa o disfrute del derecho, unidos a la
intención de tener la cosa o el derecho como suyos.
Clasificación III: Modos de ejercer la posesión
- Posesión en nombre propio: la ejerce quien la tiene.
- Posesión por medio de otro: se ejerce en nombre de otra persona, como
representante.
Clasificación IV:
- Posesión Mediata: coincide con la posesión de derecho.
- Posesión Inmediata: coincide con la posesión de hecho.
Se dan siempre cuando hay varias personas que poseen una misma cosa.
Clasificación V:
- Posesión Justa: posee justamente el que posee amparado en un derecho que le
concede la facultad de poseer.
- Posesión Injusta: personas que poseen sin estar amparados en un derecho que le
faculta para ello.
Clasificación VI:
- Posesión de Buena Fe –art. 433-: a quien ignora que en su titulo hay un vicio
que lo convalida.
- Posesión de Mala Fe: el que sabe que hay un vicio que invalida su modo de
adquisición.
Puede ocurrir que un poseedor tenga una posesión injusta pero que sea de buena
fe.
EP.2. Adquisición y Conservación de la Posesión.
La posesión según el art. 439 puede adquirirse por la misma persona que va a
ejecutarla, o por representante o mandatario, o por terceros sin mandato alguno. Este
tercero necesitaría estar refrendado.
Para adquirir la posesión basta con tener capacidad material, por ello los
incapaces y los menores pueden adquirir la posesión.
En relación a los modos de adquirir se encuentran en el art. 438, así puede
adquirirse por ocupación, por tradición o por el ministerio de la ley.
Con relación a la conservación de la posesión hay que atender al art. 461. Éste
dice que cuando el poseedor de una cosa la pierde y posteriormente la encuentra, se
entiende que la ha poseído durante todo el tiempo. Para que se mantenga esta situación
la perdida debe ser accidental.
Articulo 464 del Código civil (Ep. 1 del T.4)
En Derecho Romano existe la idea de que una persona solo puede transmitir lo
que tiene. Por esta razón si una persona no posee una cosa, no puede transmitir su
posesión. Esta idea, de forma parecida, existe en Dº germánico, aunque con una
variación: en Dº Germánico, en relación con los bienes inmuebles se aplica la misma
teoría. Sin embargo, en relación con los bienes muebles, el Dº Germánico hace una
distinción entre poseedor de mala fe y de buena fe.
Si el poseedor es de mala fe si puede reclamar la posesión, pero no puede
reclamársele al poseedor de buena fe. Este art. Dice que la adquisición de bienes
muebles producida de buena fe equivale a titulo (aquí el titulo significa propiedad).
En el caso de que no se haya entregado la cosa voluntariamente puedo reivindicar
la posesión al poseedor de buena fe.
EP.3. Pérdida de la posesión.
Según el art. 460, el poseedor puede perder la posesión por:
1. Abandono de la cosa.
2. por cesión hecha a otro por titulo oneroso o gratuito.
3. por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar éste fuera de comercio.
4. por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva
durase más de un año.
TEMA 4: PROTECCIÓN Y EFECTOS DE LA POSESIÓN
EP.2. Liquidación de los estados posesorios.
- Poseedor de Buena Fe: se da en 3 supuestos; frutos, gastos y perdida o
destrucción de la cosa.
Frutos naturales e industriales: se entienden percibidos desde que se alzan o separan
los frutos naturales o industriales que ha percibido. En relación a los frutos civiles se
consideran percibidos por días. En el caso de los frutos pendientes el Cc señala que
estos son de nuevo poseedor, pero el antiguo poseedor tiene derecho a los actos y a la
parte del producto liquido de la cosecha proporcional al tiempo que poseyó. También el
nuevo poseedor puede optar o concederle al antiguo que finalice la cosecha, y que
después haga la recolección de esos frutos y los venda. Si el antiguo poseedor no acepta
esta posibilidad se quedó sin nada. Esta norma se regula en los art. 451 y 452.
Gastos: pueden ser de conservación o necesarios. Por otro lado estarían los útiles o
mejoras. Por ultimo estarían los de puro lujo o de ornamento:
Necesarios o de conservación: el poseedor de buena fe tiene derecho a que se le
abonen esos gastos. Es más, si el nuevo poseedor no se los abona tiene un “Dº de
retención de la cosa”.
Útiles: también tiene derecho a que se le abonen, y por tanto, también tiene
derecho de retención.
Puro Lujo: no tiene derecho a que le sean abonados, pero puede llevárselos,
siempre que se puedan separar de las cosas sin deteriorarlas. Puede ocurrir que el
nuevo dueño se quiera quedar con los adornos, en cuyo caso tiene la obligación
de pagarle los gastos al antiguo poseedor.
Pérdida o destrucción: el poseedor no va a responder de ella, salvo en el dolo.
- Poseedor de Mala Fe:
Frutos: no tiene derecho a los frutos, es más, tiene la obligación de abonar al
poseedor legítimo los frutos percibidos y los que hubiere podido percibir –art. 455-.
Gastos: tiene derecho a que se le abonen los gastos de “conservación de la cosa”,
pero no tiene el derecho de retención. No tiene derecho a que se le abonen los gastos
útiles, los de mejora. Ni tampoco los gastos de lujo o de ornamento. Puede llevarse los
adornos si no perjudica la cosa y en caso de que el legítimo propietario no quiera
quedarse con ellos, el poseedor de mala fe puede comprárselo al legítimo propietario.
Pérdida de la Cosa: el poseedor de mala fe responde en todo caso –art. 457-.
Ejecución posesoria –art. 446 Cc-
Protege a la posesión por si misma frente a cualquier perturbación o despojo que
sufra el poseedor, aun cuando haya un tercero que tenga un mejor derecho.
Antes de la reforma del 2000 existían los elementos sucesorios, que eran procesos
especiales a través de los cuales se protegía la posesión. Los interdictos han
desaparecido como procedimientos especiales pero siguen existiendo acciones
sucesorias que amparan o restituyen, y que se tramitan por los cauces del juicio verbal.
Art. 250 LEC: “Se decidirán en juicio verbal las demandas
siguientes:
1.º Las que, por impago de la renta o cantidades debidas por el
arrendatario, o por la expiración del plazo fijado en el contrato,
pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con
derecho a poseer una finca, recuperen la posesión de dicha finca.
2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una
finca, cedida en precario.
3.º Las que pretendan que el tribunal ponga en posesión de bienes a
quien los hubiere adquirido por herencia si no estuvieren siendo
poseídos por nadie.
4.º Las que pretendan la tutela de la tenencia o posesión de una cosa
o derecho por quien haya sido despojado de ella o perturbado en su
disfrute.
5.º Las que pretendan que el tribunal resuelva la demolición de una
obra nueva.
6.º Las que pretendan que el tribunal resuelva, la demolición o
derribo de obra, o cualquier otro objeto en estado de ruina y que
amenace causar daños a quien demande.
7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en
el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos
derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio,
sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la
perturbación.
8.º Las que soliciten alimentos debidos por disposición legal o por otro
título.
…..”
La Propiedad Privada
TEMA 5: Dº DE PPDAD: CONCEPTO Y CONTENIDO
EP.1. Facultades Dominicales y Poder del Propietario.
El art. 438 Cc . Definimos propiedad como DR cuyo ámbito de poder comprende
en principio todas las facultades posibles sobre la cosa.
Facultades
- Facultad de Goce: el propietario puede usar, utilizar, incluso consumir de
acuerdo a la cosa que le pertenece.
- Facultad de Exclusión: el propietario tiene la facultad o probabilidad de excluir a
otras personas del uso y utilización de lo que le pertenece, así mismo, esta
facultad implica la garantía para el propietario de que no se verá privado de sus
bienes. Se incluiría la “facultad de cerrar o cercar sus heredades,” que consistiría
en delimitar mis propiedades –art. 388-.
- Facultad de Disposición: hace referencia a aquellos actos jurídicos de
trascendencia jurídica real que puede llevar a cabo el propietario, y que según
los casos culminan o no en la pérdida de la condición del propietario por parte
del disponente. Significa la posibilidad del propietario de transmitir su derecho.
Incluiría la posibilidad de establecer “gravámenes” sobre su propiedad.
EP.2. La cuestión de los límites y limitaciones del dominio.
Se completa teniendo en cuenta los límites del dominio.
En el intento de completar la propiedad, la doctrina ha establecido que se entienda
por límite y cuales por limitaciones.
Un posible criterio para establecer límites es la de O´CALLAGHAN que
establece un criterio bastante acertado. Aquí los <<limites>> serían la frontera del Dº de
Propiedad, y las <<limitaciones>> serían restricciones dentro del Dº de Propiedad.
Limites: abuso del Dº, relaciones de vecindad y medianería, servidumbre de uso
publico.
Limitaciones: servidumbres legales, DR y prohibición de disponer.
Relaciones de Vecindad
El propietario nunca puede molestar la propiedad de otro vecino. El concepto
haría referencia a: “Conjunto de normas que regían los Dº de exclusión y los deberes de
tolerancia que se imponen a los propietarios de fundos vecinos.
Hoy en día las relaciones están influidas por la protección al medio ambiente en el
ámbito administrativo. Se puede dar una confusión entre relaciones y servidumbres.
Relaciones de Medianería
La situación de medianeria es por la utilización común de propietarios de
vallados, etc. Partes que se comparten. También sucede en las relaciones de vecindad.
También es una situación de copropiedad porque no tienen acción de división de la cosa
común.
El Cc presume la presencia de medianeria en los siguientes supuestos:
- Paredes divisorias de los edificios contiguos.
- Paredes divisorias de los jardines o corrales situados en el campo.
- Cercas, vallados, setos, que dividen los predios rústicos.
- Zanjas o acequias abiertas entre las fincas.
No obstante, el Cc considera que no se da medianeria cuando a pesar de
encontrarnos en los supuestos anteriores hay un signo exterior en contrario:
- Cuando en las paredes divisorias haya ventanas.
- Cuando la pared divisoria esté construida de modo que la albardilla (tejado
pequeño) vierta hacia una de las propiedades.
Art. 572, 573 y 574: hace referencia a las condiciones del Dº de medianería.
Art. 579, 575 y 577: hace referencia a los Dº de los medianeros.
Prohibición de Disponer
Concepto según O´CALLAGHAN: “Toda restricción a la facultad de disposición
que recae sobre una cosa reduciendo el régimen normal de libertad que corresponde al
dueño de esa cosa.”
Existe una clasificación que distingue entre:
- Prohibiciones Legales: restricciones a la libertad de disponer que establece el
propio legislador. Ve los intereses que hay en juego y por eso restringe, para
proteger. No necesitan para tener eficacia ser inscritas en el Registro de la
Propiedad.
Art. 196.2 : Supuesto de herencia de un declarado fallecido. “Los herederos no
podrán disponer del patrimonio hasta 5 años después de la declaración de
fallecimiento”.
Art. 525: “Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar
por ninguna clase de titulo”.
- Prohibiciones voluntarias: aquellas limitaciones que se acuerdan entre las partes.
Por un lado distinguimos:
Prohibición de disponer y los actos a titulo gratuito: hace referencia a las
prohibiciones impuestas por el donatario o testador. Necesitan ser inscritas para
hacer frente a terceros.
Prohibición de disponer y los actos a titulo oneroso: tienen efectos inter partes.
Prohibiciones Administrativas.
TEMA 6: PROTECCIÓN DEL DOMINIO
EP.1. Acción Reivindicatoria.
Tiene su origen en Dº Romano y se usa para pedir la restitución por la cosa que se
tenia en propiedad.
Art. 348 define y señala la propiedad, dice que es el derecho de gozar y disponer
de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en la ley.
La acción reivindicatoria es aquella de la que dispone el propietario para reclamar
la propiedad de algo que otro posee sin titulo para ello.
R equisitos de la Acción Reivindicatoria:
- El actor (persona que interpone la acción) acredite, pruebe su propiedad sobre la
cosa reclamada. Tiene que demostrar que es propietario de la cosa que reclama y
que ha sido privado ilegalmente de la cosa.
- Identificación exacta de la cosa. Hace referencia a la necesidad de que haya una
relación de necesidad sobre el poseedor y la cosa que está en poder del otro.
- Se refiere a la necesidad de demandar al tenedor o poseedor que no tiene titulo
para continuar con la posesión.
E fectos:
El efecto principal es la restitución de la cosa. En caso de que la cosa produzca
frutos y se restituya sobre el último dueño, el reparto se va a hacer conforme a las reglas
del estado posesorio.
P lazos:
En relación al plazo de ejercicio de la acción, en el caso de bienes inmuebles el
plazo seria de 30 años –art. 1963-. Lo mismo ocurre para los bienes muebles, con un
plazo de 6 años –art. 1962-, siempre con la salvedad de que no se haya perdido la
propiedad.
EP.2. Acción Declaratoria de Dominio.
Esta acción pretende que sea reconocida la titularidad dominical del propietario,
por quien incluso sin ser poseedor se arrogan, impugnan o discuten extrajudicialmente
ese Dº del propietario. A través de esta acción el propietario pretende que cesen los
actos de terceras personas que discuten su derecho, o que sin privarlo de la posesión lo
sometan a cualquier otro tipo de perturbaciones.
Diferencia entre acción reivindicatoria y declarativa de dominio: la reivindicatoria
busca la restitución de la cosa, mientras que la declarativa de dominio no. Esta acción
tiene como requisito que exige que el actor acredite que es el verdadero propietario y la
identificación de la cosa.
EP.3. Acción Negatoria.
Tiene su origen en Dº Romano, era un procedimiento procesal del que disponían
los propietarios para rechazar o negar la existencia de servidumbre sobre sus fundos en
caso de que alguien abrogara tener un DR sobre una propiedad.
Seria una acción real por la que el propietario hace efectivo su Dº de propiedad
frente a quien perturba su propiedad ejercitando sobre la cosa una servidumbre o
cualquier otro DR que no tiene. Esta acción no solo la puede ejercitar el propietario,
sino que también se concede a otros titulares.
Requisitos:
- El actor debe probar su propiedad.
- No tiene obligación de probar que el otro no tiene Dº de servidumbre porque la
propiedad se presume libre de carga que restrinja su Dº de propiedad.
- El demandante tiene que probar la perturbación del demandado.
Hay autores que amplían la acción negatoria. Autores como ALBADALEJO y
LASARTE, consideran que la acción se puede usar ante terceros que molestan de forma
indebida el derecho del propietario.
Efectos:
- Declarar frente al demandado que la propiedad esté libre de carga o de DR, es
decir, negar el sometimiento del derecho del demandado.
- Cesen las actuaciones indebidas.
- Adopción de medidas cautelares o preventivas para evitar que haya nuevas
perturbaciones o invasiones indebidas.
- Obligación de indemnizar al propietario por perjuicios que las actuaciones del
tercero hayan podido causar.
Plazos:
El plazo de ejercicio es el mismo que en la acción reivindicatoria, para bienes
inmuebles 30 años, y para bienes muebles 6 años.
EP.4. Acción de Deslinde y Amojonamiento.
Los art. 384 Cc y art. 2061.1 LEC hacen referencia a las facultades de deslinde y
amojonamiento del propietario:
Deslinde: se refiere a la posibilidad del propietario de fijar las lindes o limites de
su propiedad. Es un acto físico y material, pero que tiene significación jurídica. Por ello
ha de llevarse a cabo con el consentimiento de los otros propietarios colindantes.
Amojonamiento: consistiría en colocar señales en esos límites, en esos linderos
que han sido previamente fijados. En la medida en que esas señales se ponen en unas
lindes fijados, adquiere relevancia jurídica.
Esta acción surge del hecho de que existe una situación en la que hay una
confusión o indefinición de los linderos. La diferencia con las acciones anteriores es que
no se pide la cosa, se busca poner los márgenes de una propiedad.
Concepto: aquella acción por la que el propietario hace efectiva su facultad de
deslindar la cosa objeto de su propiedad frente a los propietarios colindantes.
La acción se deslinde se puede interponer en cualquier momento y todas las veces
que se quiera, porque es inherente a la condición de propietario.
Además hay que tener en cuenta que esta acción esta relacionada con la facultad
de deslinde, y por tanto, no siempre se tiene que hacer por la vía de la acción de
deslinde.
La acción de deslinde se puede interponer en cualquier momento y todas las veces
que se quiera porque es inherente a la condición de propietario. Además, tener en cuenta
que esta acción está relacionada con la facultad de deslinde y, por tanto, siempre se
tiene que hacer por la vía de la acción de deslinde.
Diferencia entre acción reivindicatoria y de deslinde: la reivindicatoria busca la
restitución de la cosa, y la de deslinde busca que se determinen los límites de propiedad
de una cosa.
La doctrina afirma que en la reivindicatoria el objeto está ya determinado, no se
discute sobre el objeto, sino sobre el derecho sobre el que recae el objeto. En los
supuestos de deslinde no se discute sobre el derecho, sino sobre la delimitación del
objeto. No obstante, ambas acciones no son incompatibles.
El deslinde se puede llevar a cabo de común acuerdo, o a través de pacto entre
vecinos colindantes. En algunos casos se puede pedir la participación de un tercero.
Otra vía es la “Jurisdicción Voluntaria”, los vecinos colindantes acuden ante un juez
para que delimite los límites colindantes. La tercera vía es la de deslinde y
amojonamiento.
Para esto hay una serie de requisitos en el Cc para ayudar al juez a fijar los
márgenes –art. 385 a 387-. Se examinarán los títulos de propiedad, donde puede que los
títulos no coincidan con la realidad siendo mayores o menores. Se dividirá en
proporción a la extensión de los predios.
En caso de que los predios sean insuficientes, o no lo bastante claros, se atenderá
a la resolución de la posesión que tenían los colindantes.
En el caso de que no se pudiera saber por los títulos, se acudirá a otros criterios de
prueba.
Por ultimo se acudirá a los art. 385: “El deslinde se hará en
conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos
suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los
colindantes”.
O al art. 386: “Si los títulos no determinasen el límite o área
perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiere resolverse
por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará
distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.
TEMA 7: OCUPACION, HALLAZGO Y TESORO.
EP.1. Determinación del ámbito de bienes susceptibles de ocupación.
Es una forma de adquirir la propiedad, que consiste en apoderarse de algo sobre el
que nadie tiene dominio.
Requisitos:
- Aprehensión material de la cosa o apropiación corporal.
- Ánimo de apropiación; es decir, el ocupante tiene que tener la voluntad, la
atención y la conciencia.
- Carencia de dueño; bien porque nunca ha tenido, o bien porque han sido
abandonados. También los tesoros ocultos.
Hay una serie de bienes excluidos de la ocupación, y son los bienes inmuebles
pues el art. 21 de la Ley de Patrimonio del Estado atribuye la titularidad de los
inmuebles vacantes o abandonados al Estado, aquí los bienes se adquieren por
ocupación.
EP.2. Régimen del Hallazgo.
Hay un sistema de bienes que se han perdido, bienes que no serian susceptibles de
ocupación. Estaríamos arbitrando un régimen injusto.
Cuando nos encontramos cosas perdidas se aplica el “Régimen del Hallazgo”,
régimen que aparece en los art. 315 y 316.
En caso de que una persona encuentre una cosa perdida, hallador, tiene la
obligación de llevarla a las dependencias municipales, pudiendo imponérsele una
sanción por la vía penal si no lo hace. Una vez en las dependencias hay 2 opciones:
- Si aparece el dueño, éste tiene la obligación de compensar al hallador con una
cantidad equivalente al 5% del valor de la cosa, salvo que se haya establecido
una recompensa mayor.
- Si no aparece, pasados 2 años el hallador tiene derecho de adquirir la propiedad
de la cosa. En caso de deterioro la cosa saldrá en subasta.
EP.3. Régimen Jurídico del Tesoro Oculto.
Según el art. 352 se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el deposito
oculto o ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legitima pertenencia
no conste.
El art. Habla de alhajas y objetos preciosos, para ello debe tratarse de bienes
ocultos y con carácter valioso.
También este art. Entiende por depósito oculto como una cosa que ha sido
guardada u ocultada, ya se haya realizado el ocultamiento por causas materiales
(derrumbe de tierra) o con el consentimiento.
Si no consta legítima pertenencia significa que el objeto carece de dueño.
Se entiende por tesoro, el tesoro oculto o colocado, ya sea por voluntad humana o
causas naturales, que no tenga dueño.
Reglas de Atribución
- en caso que el descubrimiento sea realizado por el dueño del terreno donde
aparece el tesoro, pertenecería al dueño del terreno que lo adquiere por
ocupación.
- En caso que el descubrimiento sea por una persona que no es dueño del terreno
se da una situación de copropiedad, pertenece al dueño del terreno y a quien lo
encontró. Aquí es necesario que sea un descubrimiento casual.
En relación al tesoro, tener en cuenta la legislación sobre el patrimonio histórico,
porque esta ley posiciona en el art. 351 que es el que contiene las reglas de ocupación en
caso de descubrimiento.
El art. 44.1 de la Ley de Patrimonio Histórico de 1985 dispone que el art. 351 es
inaplicable respecto a los objetos de interés artístico, histórico, paleontológico,
arqueológico, gráfico, científico o técnico. Esta ley califica a estos bienes de “dominio
publico” y como tales, la adquisición es para el Estado.
No obstante, el descubridor y el propietario del terreno tienen derecho a una
recompensa también. Tiene derecho a obtener el 25% del valor de la tasación legal que
se le atribuya al bien.
En caso de que alguien haga un hallazgo de este tipo si no se presenta a la
Administración este sujeto no tendría la recompensa.
TEMA 8: ACCESION
EP.1. Concepto, Clases y Principios que inspiran la accesión.
Es un modo de adquirir la propiedad pero que no aparece en el art. 609 del Cc.
“Supone la atracción o absorción de una cosa accesoria, por otra de mayor valor o
principal que otorga al propietario de esta ultima la facultad de apropiarse de aquella”.
Esta figura se regula en los art. 358 a 383 del Cc, donde encontramos distintas
clases de accesión.
a) Mueble a Inmueble
Existen determinados bienes como las construcciones, plantaciones y siembras
que se incorporan al bien inmueble por antonomasia, que es el suelo.
El art. 359 establece una presunción en virtud de la cual se presume que todo lo
construido, plantado o sembrado es obra del propietario del suelo, y se ha hecho a posta.
No obstante, en caso de que en una construcción los materiales sean de otra
persona se rompe la presunción. Dentro de esta misma presunción distinguimos:
- Suelo Propio/Materiales Ajenos: el art. 360 establece que ocurre en este caso.
Aquí el dueño de los materiales podrá retirarlos si no hay detrimento de la
construcción o plantación, siempre que no afecte a lo construido o plantado.
En caso de que el constructor no pudiera retirar sin deteriorar, el propietario del
suelo adquiere la propiedad de los materiales, aunque sean ajenos, y el propietario de los
materiales solo tiene derecho a que se le abone el valor de los materiales.
En caso de apropiación de los materiales de mala fe se impondrá una
indemnización por daños y perjuicios.
- Materiales Propios/Suelo Ajenos: se da en los art. 362, 363 y 361. Si el poseedor
es de mala fe pierde lo construido, plantado o sembrado porque el propietario
hace suyos los materiales.
Cuando el propietario del suelo considere que no le beneficia la construcción,
plantación o sembración puede pedir que se lo devuelvan tal y como se encontraban –
art. 362 y 363-.
Si el poseedor es de buena fe puede quedarse con lo sembrado o plantado, o
exigirle al dueño de los materiales que abone o pague el trozo de terreno donde se ha
plantado –art. 361-. Esto ocurre también cuando ambos dueños son de buena fe.
En el caso de que ambos dueños sean de mala fe, se aplicara lo dispuesto como si
ambos fueran de buena fe.
Se entiende que el dueño del suelo actúa de mala fe si es consciente de que el
dueño del material esta realizando algo y no lo evita.
Si hay buena fe por parte del dueño de los materiales y mala por parte del duelo
del suelo, la doctrina marca como posible solución que el dueño del material pueda
adquirir el terreno sin necesidad de pagar un precio.
- Suelo Ajeno/Material Ajeno: se regula en el art. 365. el dueño del terreno deberá
responder del valor de los materiales, plantas o semillas del tercero que no ha
procedido de mala fe, y solo en el caso de que el que los empleó no tenga con
qué responder.
- Accesión Invertida: es el supuesto más frecuente en la práctica, aunque también
se le llama “construcciones Extralimitadas”. Ocurre cuando la cosa que se
incorpora tiene mayor valor que el suelo sobre el que se incorpora. En este caso
el Tribunal Supremo ha considerado en la jurisprudencia que la cosa principal
sería la construcción, y la accesoria seria el suelo, por eso se llama invertida.
Esta figura es estrictamente jurisprudencial, no la encontramos en el Cc. Hay que
tener en cuenta una sentencia de 31 de Mayo de 1949, que es donde se da por 1ª vez esta
afirmación.
R equisitos de la Accesión Invertida:
Que el edificio esté construido en suelo propio, en suelo del constructor, y parte
en suelo ajeno.
Que el terreno ajeno que ocupa sea terreno colindante. Es necesario que esa
extralimitación no sea mayor que el suelo propio del constructor.
Que las 2 partes del suelo formen con el edificio una parte indivisible.
Que el edificio en su conjunto tenga un valor económico superior al del suelo
invadido.
Que haya buena fe por parte del constructor.
No puede haber relación entre el constructor y el dueño del suelo ajeno.
Así lo indico la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Marzo de 1985.
En cuanto al primer requisito, la jurisprudencia considera que si solo se han
realizado actos preparatorios no estamos ante un caso de accesión invertida, ni tampoco
será inversión cuando una vez iniciada la construcción, el propietario del suelo vecino
paraliza esa construcción.
Si será invertida cuando el propietario de la finca ajena conoce de esa
construcción y no se opone.
El principal efecto es que el propietario del edificio el que adquiere la propiedad
del terreno, y el dueño del terreno tiene el derecho a exigirle al constructor que entrega
esa franja que ha sido ocupada.
b) Inmueble a Inmueble
- Aluvión: incremento de un terreno que limita con la orilla o rivera de un río, y
dicho aumento se produce por el efecto constante y permanente de la corriente
del agua –art. 366-.
- Avulsión: tendría lugar por una venida violenta de agua, cuando éste agua se
deposita en un predio al margen del río arrastrando una porción de tierra a otra
finca colindante. Esa tierra movida pertenece a la tierra de la que provenía
aunque se haya depositado en otra finca –art. 368 y 369-.
- Mutación de Cauce: se refiere a cuando un río cambia su cauce. En este caso
señala el código: “los cauces de los ríos abandonados por variar el curso del
agua pertenece a los terrenos de las fincas delimitadas por el mismo río”. Siguen
teniendo la misma longitud. –art. 370-. En caso de que el margen separase el
margen de dos terrenos, los dueños se repartirán el trozo perteneciente al río por
partes iguales.
- Formación de islas: islas que puedan formar los ríos no navegables, o no
flotables. La isla que se forme mas cerca del terreno pasará a formar parte de
éste. En caso de que la isla se forme en medio del río, se dividirá entre los
propietarios de los terrenos que se encuentran al margen del río –art. 373-.
c) Mueble a Mueble
- Unión: puede aparecer como “Convicción o Confusión” –art. 375-. Tiene lugar
cuando dos cosas muebles que pertenecen a dueños diferentes se unen para
formar una sola cosa. Si en principio las cosas son separables, se separan y cada
una se queda con la suya.
El problema aquí es que las cosas no sean separables, o queden deformadas. Otro
problema es que es difícil determinar cual es la cosa principal y cual es la accesoria
El Cc nos pretende ayudar y establece una serie de criterios –art. 376 y 377-. Dice
que la cosa accesoria se une a otra para perfeccionarla, mejorarla, adornarla.
En caso que este criterio no nos valga, será cosa principal la que tenga mayor
valor, si el valor es igual a la de mayor volumen.
En el art. 377.1 hay una excepción: en caso de pintura, etc. se considera cosa
accesoria la tabla, lienzo, piedra, etc. donde se elabora el trabajo.
En caso de que la cosa accesoria tenga un valor mucho mayor que la cosa
principal, se otorga al dueño de la accesoria la posibilidad de que la separe.
Si el que ha incorporado la cosa principal y el dueño de la accesoria son de buena
fe, o han consentido la accesión, el dueño de la principal adquiere la propiedad de la
accesoria si bien tendrá que indemnizar al dueño de la cosa accesoria.
En caso de que el dueño de la cosa principal ha actuado de mala fe, el dueño de la
cosa accesoria puede pedir el valor de la cosa o que la accesoria se separe, aunque cause
perjuicio a la principal, más una indemnización por daños y perjuicios.
Cuando el dueño de la cosa accesoria es quien actúa de mala fe. En este caso
pierdo la propiedad de la cosa accesoria y, además, tiene que indemnizar por perjuicios
causados al dueño de la cosa principal.
- Mezcla: es la postura de varias cosas pertenecientes a distintos dueños y que una
vez mezcladas resultan inseparables. Esto se regula en los art. 381 y 382. en
realidad regula un supuesto de copropiedad porque excepto en caso de que el
responsable de la mezcla actúe de mala fe perderá la cosa que era de su
propiedad, utilizada en la mezcla y está obligado a indemnizar al otro dueño.
En los demás supuestos, cuando ambos dueños han consentido la mezcla, cuando
la mezcla ha sido obra de un tercero, o cuando la mezcla sea resultado de uno solo de
los dueños pero haya actuado de buena fe. Aquí los 2 propietarios son dueños de la cosa
resultante, se establece una copropiedad. Copropiedad que se establece en proporción de
la cantidad de la cosa empleada.
- Especificación: se da cuando una persona con su esfuerzo o trabajo, modifica o
transforma una cosa mueble que pertenece a otra persona, dando lugar a una
nueva completamente diferente de la inicial. Ej. Trozo de mármol. –art. 383-.
Si la situación ha sido realizada de buena fe hay que atender al valor de la cosa
resultante. En caso de que el valor de la materia sea mayor que el de la cosa resultante,
el dueño de la materia puede optar por quedarse con la obra, indemnizando su valor al
ejecutor, o bien pedir una indemnización por valor de la materia antes de la
especificación.
En caso que la obra resultante tenga mayor valor que la materia utilizada, el
especificante hará suya la obra pagando el valor de la materia al dueño de ésta.
En caso de que la actividad realizada de mala fe, el dueño de la materia tiene
derecho a quedarse con la obra sin tener que indemnizar por la misma, o bien exigir al
dueño de la obra que la pague por el material y la indemnice por los perjuicios
causados.
TEMA 9: USUCAPION
EP.1. Concepto.
Hay que distinguir entre prescripción extintiva o prescripción adquisitiva o
usucapión.
La usucapión implica adquirir la propiedad u otros DR obtenibles por posesión
prolongada. Dentro de ésta se distingue 2 clases:
- Usucapión Extraordinaria: los plazos son más largos.
- Usucapión Ordinaria: son más cortas, pero se exigen requisitos que no exige la
extraordinaria (buena fe y justo título).
Requisitos:
El art. 1942 enumera las características de la adquisición a efectos de usucapión.
- En concepto de dueño, es decir, que la persona que está usucapiendo debe
parecer ante la colectividad como el verdadero dueño o propietario de la cosa
que está poseyendo. Así se dispone en el art. 1491, y en consonancia, con el art.
447.
- Pública: el poseedor a través de sus actos posesorios esta manifestando que es el
dueño de esa cosa.
- Pacifica: en caso de que una persona despoja a otra violentamente de la posesión
de una cosa, no podrá ocurrir usucapión. Por ello el art. 1956 establece que las
cosas hurtadas o robadas no pueden ser usucapidas por quien las robo o hurtó.
- Posesión Interrumpida: la usucapión es la forma de adquirir el origen de la
posesión por posesión prolongada no puede haber interrupciones. El art. 1493
señala que la usucapión se puede interrumpir de forma:
Natural: cuando hay un cese o pérdida de la posesión durante más de un año.
Civil: cuando existe una citación judicial instada por el verdadero dueño. Señala
el Cc 3 supuestos en los que la citación judicial no tendría la posibilidad de
interrumpir;
o Citación nula por falta de solemnidades.
o Si el actor desiste de la demanda o deja caducar la instancia.
o El poseedor fuere absuelto de la demanda.
También se interrumpe la posesión cuando hay un reconocimiento por el
usucapiente del Dº del Dueño.
Todos estos requisitos son para los 2 tipos de usucapión.
EP.2. Buena Fe y Justo Titulo como requisitos de U. Ordinaria.
Buena Fe: dicta que la persona usucapiente cree que la persona de la que recibió
la cosa era dueño de ella, y por tanto podía transmitir el dominio o propiedad.
Junto a esto tiene que darse la ignorancia, el usucapiente tiene que desconocer que
en su título o modo existe un vicio que lo invalida –art. 1950 y 483-. La buena fe tiene
que darse durante todo el plazo.
Justo Titulo: el art. 1952 nos dice “que Justo Título es el que legalmente baste
para transmitir el dominio o DR de cuya usucapión se trate”.
Además de justo, ha de ser verdadero y válido, y debe de probarse.
La jurisprudencia considera que son válidos los contratos afectados por alguna
causa de anulabilidad, de rescisión, resolución o revocación.
EP.3. Transcurso del tiempo: Cómputo y Plazos.
Plazos
- U. Extraordinaria 3 años para bienes muebles, 10 años para bienes inmuebles.
- U. Ordinaria 6 años para bienes muebles, 30 años para los bienes inmuebles.
Cómputo
Se establece por relación al cómputo la “adhesión de los periodos posesorios”, el
poseedor puede completar el tiempo necesario para la usucapión uniendo al suyo el de
su causante.
En relación a la usucapión mortis causa debemos tener en cuenta los art.
Art. 440: “Los bienes hereditarios se transmiten desde el momento de la muerte
del causante, si se repudia la herencia se entiende que no se ha poseído”.
Art. 442: “El que suceda por titulo hereditario no sufre las consecuencias de un
vicio del causante si no tenía conocimiento del mismo”.
“Presunción de continuidad posesoria”. El art. 1960 considera que el poseedor
actual que lo hubiese sido en época anterior ha continuado siéndolo durante el tiempo
intermedio, salvo pacto en contrario. Esto puede facilitar la prueba de la posesión al
usucapiente.
Tener en cuenta lo presente en el art. 50 del Cc que señala que los plazos anuales
se cuentan de fecha a fecha. El art. 1960 dispone que el día en que empieza a contarse
los plazos se tiene por entero, pero el último día del plazo debe cumplirse en su
totalidad.
TEMA 10: COMUNIDAD
EP.1. Comunidad y Copropiedad: distintos modelos organizativos.
Si atendemos al art. 392 encontramos el concepto de comunidad, y hace
referencia a un sistema en que la propiedad de una cosa o titularidad de un derecho es
compartida por varias personas <<pro indiviso>>.
Tenemos que tener en cuenta que el art. 392 habla de comunidad y los siguientes
a éste, de la copropiedad. Además, hay que tener en cuenta que en la regulación del
código, la propiedad sigue el esquema de la comunidad romana.
C aracterísticas de la Comunidad Romana
1. Cada una de las propietarios tiene atribuida una cuota de participación en el Dº
compartido.
2. Los copropietarios tendrán libertad para regular esa situación de copropiedad.
Pueden incluso provocar la extinción de esa situación de copropiedad mediante
la división de la cosa común.
3. La copropiedad se concibe como una situación transitoria.
4. Respecto a la cuota de participación, cada una de los copropietarios puede, sin
consentimiento de los demás, realizar los actos de enajenación derivados de la
situación de copropiedad.
5. En cuanto a los copropietarios entre sí, y en relación con la cosa común, no
existe más vinculo que la titularidad compartida del Dº de Propiedad. Los
cotitulares, cuando se encuentren en una situación de copropiedad pueden:
regular su situación siguiendo las normas de la sociedad romana, que son las del
Cc, o siguiendo otras normas, como por ejemplo las de la comunidad germana.
El modelo de caracteriza:
1. En la comunidad germana no existen cuotas, por lo que no es posible el ejercicio
de la división por parte de los propietarios.
2. Los copropietarios están unidos por un vínculo personal, de carácter familiar en
sentido amplio, que es anterior a la situación de copropiedad de manera que la
copropiedad está subordinada al vínculo que los une.
3. Se considera una situación permanente, y de gran elasticidad, porque los bienes
que comparten son en sustrato patrimonial atribuido al ámbito familiar.
4. Como no existen cuotas, no existe posibilidad de que cada propietario venda su
parte o de enajenar su posición a un tercero.
EP.2. Copropiedad por Cuotas.
En la copropiedad varias personas comparten la propiedad de una misma cosa.
¿En qué medida le corresponde a cada una? Es necesario descomponer sus
poderes sobre la cosa, y ello se consigue mediante la atención de cuotas a cada uno de
los propietarios.
En principio se presume en el art. 393 que todas las cuotas son iguales, mientras
no se pruebe lo contrario. Las cuotas pueden ser desiguales,, y esta desigualdad vendrá
dada por el título adquisitivo, o por las aportaciones realizadas por los copropietarios en
el momento de iniciarse la copropiedad.
La determinación de la cuota es importante porque además de que el propietario
puede disponer de ella, es importante porque determina como van a contribuir a la carga
los propietarios, y como van a repartirse los beneficios de esa sociedad.
Quien tenga una cuota mayor tendrá más obligación, pero también mayores
beneficios.
EP.3. Facultades de los Condueños sobre su cuota, y sobre la cosa común.
Condueño sobre su cuota
Cada uno de los propietarios puede disponer de lo mismo sin el consentimiento de
los otros propietarios. En caso de que uno de los copropietarios venda su cuota sobre un
tercero, los demás copropietarios tienen el Dº de retracto para adquirir la propiedad de
esa cuota vendida –art. 1522-.
Deberes del Condueño sobre la Cosa Común
Uso y disfrute de los bienes comunes.
En el uso de la cosa común es necesario atender el destino y naturaleza de la cosa
para que la utilización de la misma no perjudique el interés de la comunidad, ni impida
a los otros copropietarios el poder utilizarla.
En algunos casos es posible que la utilización sea conjunta o simultánea, o de
ambas a la vez.
Tanto en los casos en que sea conjunta y simultánea, como si es una sola tendrán
que ponerse desacuerdo en la utilización.
Conservación y Defensa en Juicio
Esto significa que cualquiera de los propietarios puede interponer acciones en
defensa, o para proteger la cosa común. En caso de demanda se puede interponer contra
un vecino o copropietario en concreto, y no es necesario que sea contra todos.
Además se establece que la sentencia dictada a favor de uno de los copropietarios
beneficiará a todos los demás.
EP.4. Administración de la Cosa Común.
El art. 398 Cc dice: “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común
serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de las partes. Habrá mayoría cuando el
acuerdo se tome por los que representen la mayor cantidad de intereses que constituyan
el objeto. Cuando no haya mayoría, o el acuerdo perjudique a alguna parte, el Juez
actuará como corresponda. Cuando parte de la cosa sea privada y parte común, solo se
aplicará lo anterior a la parte común”. Esta solución también se aplica en caso de
empate.
Disposición y Administración de la Cosa Común
El art. 397 señala que las alteraciones de la cosa común y los actos dispositivos de
la misma necesitan el consentimiento de todos los copropietarios, es decir, unanimidad.
La administración son modificaciones de la cosa, y los actos de disposición sería
disponer de la cosa.
La importancia de distinguir entre “actos de disposición” y “actos de
administración” es:
- Actos de Disposición: actos que no afectan a la titularidad de la cosa, sino al
aprovechamiento de la misma, teniendo un carácter transitivo.
- Actos de Administración: actos que afectan a la titularidad de la cosa
permanente.
Contribución de los Gasto Comunes
Los copropietarios están obligados a contribuir en los gastos, en función a su
cuota. Estos gastos pueden ser; comunes, dentro de los cuales entraría conservación,
reparación, etc. y también impuestos y tributos.
EP.5. La División.
Acción de División
En cualquier momento, y sin alegar causa alguna, cualquiera de los propietarios
puede pedir la división de la cosa común. No obstante, la división de la cosa no es
posible cuando exista un pacto de indivisión, o la cosa sea objetivamente indivisible.
Pacto de Indivisión
Es un acuerdo a través del cual se establece la obligación de mantener la cosa
indivisa por un determinado plazo, no de forma indefinida.
Generalmente este pacto se suele imponer en las cláusulas testamentarias.
El art. 400 suele imponer límites en el pacto de indivisión, con un plazo máximo
de 10 años, pudiendo prorrogarse por otros 10 años. Entendiéndose que no puede
sobrepasar 10 años la suma del pacto inicial y el de prórroga. La doctrina considera que
se pueden realizar sucesivas prórrogas, sin sobrepasar el límite de 10 años.
Si se diera el caso de un pacto de 10 años, y la prórroga igual, 10 años, podrá
realizarse de forma indefinida. Pero el Cc establece que el máximo total es de 10 años.
Objetiva Indivisibilidad de la Cosa
Se refiere tanto a la imposibilidad de dividir la cosa materialmente o físicamente,
y la posibilidad de dividir la cosa, pero quedando inutilizable, o inútil, para lo que se ha
destinado o sirve.
Una cosa indivisible sí se puede imponer o dar la cosa a uno de los propietarios, y
dar el equivalente en dinero a los demás propietarios.
En caso de que no exista acuerdo en la adjudicación del bien, la cosa sale a
subasta pública y ellos se repartirían el precio del bien en proporción a sus cuotas.
¿Quién puede llevar a cabo la división? Esta se podrá llevar a cabo por los
propios interesados en la manera en que lo consideren oportuno. También se puede
llevar a cabo la práctica por árbitros o amigables componedores. Por último, se puede
llevar a cabo por el juez.
Efectos de la División
El efecto principal de la cosa sobre los bienes comunes es que tendrá la propiedad
exclusiva de la cuota o parte que le corresponda. La atribución de esa parte tiene
carácter retroactivo, es decir, se entiende que cada comunero ha poseído o tenido la
propiedad de la parte resultante desde que se inició la división –art. 450-.
Efectos de División de la Cosa respecto a Terceros
Estos terceros pueden verse afectados, por ello el art. 403 dispone que los
acreedores o cesionarios de los copropietarios pueden participar de la división, es decir,
en la división de la cosa intervendrían los acreedores o cesionarios necesitando su
concurso.
Una vez realizada la división de estos acreedores o cesionarios no podrán
impugnarla, a no ser que la división se haya hecho en fraude de los acreedores o antes
de ésta hayan manifestado que se oponen a la misma, o que hayan manifestado su
voluntad de realizar una cesión.
El art. 405 dispone que los terceros conservarán los DR que le pertenecían antes
de la división. Tampoco puede afectar a los Dº personales, como es el caso del
allanamiento.
EP.6. Concepto, Naturaleza y Régimen de la Propiedad Horizontal.
Además de darse una copropiedad, es una propiedad especial porque se dan 2
tipos de propiedad:
- Propiedad Exclusiva de cada uno de los dueños sobre sus pisos.
- Propiedad Común o Copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
La propiedad horizontal tiene una normativa específica, la Ley 8/1999 de 6 de
abril, que ha reformado a la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal.
La propiedad horizontal necesita para que surja la ahorracion de un título
constitutivo, según dispone la Ley, que es un documento público que contiene la
descripción del edificio, y que redacta el propietario del suelo. Esta escritura se inscribe
en el Registro de la Propiedad.
Se utilizaría sobre los elementos comunes, que serian los de aprovechamiento, y
los de propiedad exclusiva, elementos que se clasifican también por el titulo
constitutivo.
La cuota es el porcentaje que representa respecto del inmueble, el piso o local
privativo. Aquí la cuota hace referencia a la propiedad privada. Esta cuota es muy
importante porque va a determinar las cargas.
Derechos Reales Limitados
TEMA 11: USUFRUCTO, USO Y HABITACION.
EP.1. Concepto y Caracteres del Usufructo.
El usufructo es un DR por el cual una persona puede disfrutar, poseer los
beneficios de una cosa ajena. Es un DR limitado, y además lo que hace es reducir los
márgenes del Dº de Propiedad. Es limitado en cosa ajena porque la cosa no le pertenece
al usufructuario.
El usufructo es un Dº de goce o disfrute completo, entendiendo por tal que se
puede realizar un aprovechamiento de la cosa.
El Dº de usufructo tiene carácter temporal, y transmisivo porque no puede
transmitir la propiedad de la cosa, pero si el Dº de titularidad de la cosa.
EP.2. La Temporalidad.
¿Qué significa que el usufructo tiene carácter temporal? Cuando sobre la
propiedad recae un usufructo, el interés o poder del propietario se ven reducidos
considerablemente. Esto implica que el nuevo propietario a la hora de adquirir su nueva
propiedad vea sus poderes limitados.
Como al ordenamiento jurídico tampoco le gusta esta situación, el usufructo tiene
carácter temporal, y en algún momento el nuevo propietario va a adquirir plenos sus
poderes.
Por estas razones el Cc dispone que el usufructuario sea una persona jurídica no
pudiendo superar los 30 años. En caso de que el usufructuario sea una persona física, el
tiempo máximo será el de la vida del titular del usufructo.
En un determinado momento el usufructo va a desaparecer, y por éste motivo se
impone al usufructuario la obligación de conservar la cosa según su forma y su
sustancia.
Hay que tener en cuenta que la constitución del usufructo deriva del Dº Romano,
y conserva las mismas características. Usu = Uso Fructo = Fruto de Cosa
EP.3. Constitución del Usufructo.
El art. 468 nos dice que el usufructo se constituye por: ley, voluntad de los
particulares o por usucapión. Hay un cuarto que se encuentra en la ley y que se
denomina “usufructo del cónyuge viudo” –art. 834-.
El origen del usufructo es el Dº Romano, y en éste sucedía que cuando moría el
pater familias os bienes pasaban a los hijos varones, y era una forma de que la viuda
siguiera disfrutando de los bienes en vida, porque de ella quedaba fuera de la herencia.
Voluntad de los particulares: tanto en negocios inter vivos, entre personas, como
mortis causa, por testamento.
Usucapión: se podía adquirir por posesión prolongada un derecho, en este caso el
usufructo sobre la cosa usufructuada.
EP.4. Sujetos y Objetos del Usufructo.
Sujetos:
Estos sujetos pueden ser tanto personas físicas como jurídicas, estableciéndose
para las jurídicas 30 años, y para las físicas toda una vida.
Es posible que un Dº de usufructo pueda ser ostentado por varias personas a la
vez, de forma simultánea, o sucesivos. De alguna manera se comparte la titularidad del
usufructo.
Los frutos simultáneos plantean problemas en relación a la duración. La solución
del Cc es que el usufructo no se extinguirá hasta el fallecimiento del último de los
usufructuarios. En concreto, cuando fallece un usufructuario, lo que hace es aumentar la
cuota de los demás usufructuarios.
En el usufructo sucesivo, el constituyente designa a varias personas para que de
forma sucesiva asuman la condición de usufructuario.
El problema que se plantea es establecer una cadena de usufructuarios. La
solución es aplicarle las mismas reglas que a la “sustitución fideicomisaria” –art. 781-.
Aquí hay un límite que dice que “la sustitución fideicomisaria se aplica a personas que
no pasan del 2º grado o que vivan en ese momento”.
En relación a la capacidad, el propietario al constituir el usufructo está realizando
un acto de disposición, por lo que se exige a la persona del usufructo es la capacidad de
disponer. La capacidad que se le exige está en relación con la actividad de que va a
tratar al usufructo.
Objeto:
El art. 469 señala que podrá constituirse usufructo sobre un derecho siempre que
no sea personalísimo. Por tanto afecta tanto a bienes como a derechos, estos últimos con
la característica de ser personalísimo.
En relación a derechos serian usufructos especiales, y en relación a bienes pueden
ser tanto muebles como inmuebles, que tienen que ser susceptibles de apropiación,
transmisibles y no estar fuera de comercio.
Además el usufructo puede caer sobre la totalidad del bien, o una parte del
mismo.
EP.5. Contenido; Facultades y Deberes del Usufructuario y Nudo Prop.
Deberes Anteriores
El art. 496 dice que se debe realizar un inventario antes del usufructo.
La obligación de fianza busca garantizar que el usufructuario va a conservar los
bienes usufructuados en base a esta fianza.
1. El inventario se realiza, dice el Cc, imponiéndose un representante, haciéndose
un inventario de bienes usufructuados, haciendo tasar los bienes muebles y
citando, describiendo los bienes inmuebles. En ocasiones el inventario lo puede
hacer el anterior propietario.
2. Prestar fianza: hace referencia al compromiso del usufructuario de garantizar la
realización de los actos necesarios para conservar la cosa o realizar determinadas
obligaciones.
Esto se puede hacer a través de un fiador o de cualquier otro medio garantizador.
Desde que el usufructuario firma fianza tiene derecho a percibir los frutos, y en caso de
que el usufructuario se retrasara en la prestación de la fianza el nuevo propietario puede
retener los bienes usufructuados en calidad de administrador, entregando el producto
liquido que corresponda al usufructuario –art. 494-.
Hasta que el usufructuario no preste fianza no tendrá derecho a percibir los frutos
que le correspondan desde la realización del usufructo.
También señala el código una serie de supuestos en los que el usufructuario esta
exento de prestar fianza –art. 492-:
- Vendedor de una cosa que se reserve el usufructo de la misma.
- Persona que dona un bien y se reserva el usufructo de la cosa donada.
- Padres usufructuarios respecto de los bienes de sus hijos.
- Cónyuge supérstice, que sobrevive, respecto al usufructo que le corresponda por
ley.
Además de la exención, el Cc dispone unos supuestos de dispensa –art. 493-.
Siempre que no estemos en algún supuesto del art. 492 (vendedor o donante que se
hubiere reservado el usufructo, padres usufructuarios, cónyuge sobreviviente) podrá
dispensar fianza.
Obligación de Conservación de Bienes Usufructuados
Esta obligación se considera como obligación de usufructuario, además, es una
obligación para el nuevo propietario.
a) DIRIGENTE CONSERVACION DE LOS BIENES (Cuidado de bienes):
El usufructuario debe cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia
–art. 497-. En caso de que el usufructuario haga un mal uso de la cosa, deberá
devolverle al nuevo propietario, y deberá entregarle al usufructuario la equivalencia
liquida de la misma y descontando los gastos por administración –art. 520-.
También se establece que en el caso de que el usufructuario haya enajenado o
sub-arrendado el bien a una tercera persona debe responder de los daños de la persona a
la que le enajenó o arrendó el bien, por culpa o negligencia en la cosa usufructuada.
b) REPARACIONES ORDINARIAS:
Aquellos gastos que originen las reparaciones ordinarias corresponden al
usufructuario hacerse cargo de los mismos.
Se entiende por tal, aquellos deterioros o desperfectos que proceden del uso
material de las cosas, requiriendo las “reparaciones ordinarias”. Aquí también se
suponen las reparaciones necesarias para la cosa –art. 500-.
c) COMUNICAR AL PROPIETARIO LA NECESIDAD DE REPARACIONES
EXTRAORDINARIAS:
El usufructuario debe comunicar al propietario de la realización de reparaciones
extraordinarias –art. 501-.
d) PAGO DE CARGAS:
Abonar las cargas y tributos, según el art. 504. También está obligado el
usufructuario a abonar gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos por el
usufructo.
e) COMUNICAR AL PROPIETARIO PERTURBACIONES DE 3º A
PROPIEDAD (custodia):
Comunicar o poner en aviso al propietario de cualquier tipo de actuación de un
tercero de poner en peligro la propiedad –art. 515-. El Cc establece una serie de
obligaciones de conservación de la cosa que le corresponden al nuevo propietario:
- Realizar reparaciones extraordinarias.
- Poseer determinados tributos e impuestos.
Derechos y Facultades del Usufructuario
La posición jurídica del usufructuario es, junto con la unas
facultades o poderes muy amplios.
1. Pleno Goce de la Cosa: el art. 479 dispone que el usufructuario tendrá derecho a
disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, de la
servidumbre que tenga a su favor, y de todos los beneficios inherentes a la
misma.
El usufructuario puede disfrutar de la cosa por sí mismo, o arrendarla o enajenar
su Dº de Usufructo, pero es responsable de los desperfectos o deterioros que sufra la
cosa por culpa o negligencia de la persona que lo sustituye –art. 480-.
Perfilando esta facultad, el art. 490 respeta la sustancia y forma de la cosa. Este
art. Dice que en el momento en que finaliza el usufructo finaliza con él los contratos que
realiza el usufructuario, ej. Arrendamiento.
No obstante hay una excepción, cuando el arrendamiento no sea de finca rustica
el arrendamiento continua aunque finalice el usufructo. Durante el tiempo que dure el
año agrícola perdurará el arrendamiento si se trata de finca rustica.
Hay que tener en cuenta la Ley de Arrendamiento Rústico que en el art. 13 recoge
el mismo criterio del art. 480. Si se establece por un tiempo superior al año agrícola,
cuando el usufructo finalice se mantendrá el contrato hasta que finalice el
arrendamiento. También la Ley de Arrendamiento Urbano establece en el art. 13 que en
los arrendamientos urbanos de una vivienda se establece un plazo mínimo de 5 años.
En relación a la posibilidad del usufructo, los gravámenes finalizan con la
finalización del usufructo. No puede el usufructo constituir servidumbres verdiales.
Hay que hacer referencia al “usufructo con facultad de disposición”. Esta figura
no aparece en el código, aunque en la práctica si se produce. En este tipo de usufructo el
usufructuario cuenta con facultades para disponer de los vienes usufructuados.
En algunos casos se puede disponer inter vivos, y en otros casos mortis causa.
La doctrina y la jurisprudencia consideran que es un usufructo, que tiene la
peculiaridad de que se le ha añadido especial legitimación al usufructuario para disponer
los bienes del modo que se establece en el título constitutivo del usufructo.
2. Obtención o Percepción de los frutos: el usufructuario tiene derecho a percibir
todos los frutos naturales, civiles y militares. De hecho, una vez constituido el
usufructo, el nuevo propietario es sustituido por el usufructuario.
El art. 472 dispone que los frutos pendientes al constituirse el usufructo
pertenecen al usufructuario, sin tener éste que pagar gastos de ningún tipo.
Al extinguirse el usufructo, los bienes pendientes pertenecen al propietario, pero
el propietario está obligado a abonar al usufructuario los gastos de cultivo con el
producto de los frutos pendientes.
3. Realizar Frutos Pendientes: el art. 487 dispone que el usufructuario puede
realizar en la cosa usufructuada tanto gastos útiles, como gastos de lujo, siempre
y cuando respete la forma y sustancia de la cosa.
Facultades y Derechos del Nudo Propietario
Sobre la cosa usufructuada existen 2 derechos: Dº de Propiedad y Dº de
Usufructo. El nuevo propietario puede o tiene:
- Disponer de su derecho de nueva propiedad, sin perjudicar la forma y sustancia
de la cosa ni al usufructuario.
- El nuevo propietario puede llevar a cabo obras y mejoras en la cosa
usufructuada, siempre que no disminuya su valor o perjudique al usufructo.
- Hay una norma que permite al nudo propietario hacer nuevas plantaciones en la
finca –art. 503-. Sobre esto se han dado casos en la práctica sobre las
subvenciones de la UE. Hay una sentencia que permite cambiar el cultivo de la
finca para obtener subvenciones.
EP.6. Extinción del Usufructo.
El art. 513 recoge las causas de extinción del usufructo:
- Muerte del usufructuario.
- Expiración del plazo o cumplirse.
- Unión de la persona del usufructuario.
- Renuncia del usufructuario.
- Perdida de la cosa.
- Prescripción extintiva.
- Resolución del Dº de Nudo Propietario.
Pérdida de la Cosa
Una de las causas es la perdida toral de la cosa. Puede tener un origen fáctico o un
origen jurídico. Sin embargo debemos tener en cuenta otros art. Del Cc sobre pérdida
parcial.
Si la cosa en usufructo se perdiera solo en parte –art. 514- el usufructo continúa
sobre la parte restante. El art. 517 dispone que si el usufructo estuviera constituido sobre
una finca de la que forma parte un edificio, y éste llegara a perderse o perecer, el
usufructuario tendrá derecho de disfrutar del suelo y los materiales.
En caso de que el usufructo recaiga solo sobre el edificio, y éste pereciera, en
caso de que el propietario quiera construir un nuevo edificio tendrá derecho a servirse
del suelo y los materiales, pero está obligado a pagar al usufructuario los intereses
correspondientes al valor del suelo y los materiales.
El art. 518 habla de la pérdida de la cosa asegurada. Dice que cuando el usufructo
y nuevo propietario sean tomadores del seguro de una cosa dada en usufructo, si hay un
supuesto de siniestro o perdida de la cosa el usufructuario continuará con el goce del
nuevo edificio si se construyera, y si no se hiciera, percibirá los intereses del precio del
seguro.
En el supuesto que solo sea tomador del seguro el usufructuario, el usufructuario
adquiere por entero el precio del seguro con obligación de reinvertirlo en la
reedificación de la finca. En caso que el tomador sea únicamente el nuevo propietario,
será el nuevo propietario quien reciba por entero el precio del seguro.
Resolución del Derecho de Nudo Propietario
En caso de expropiación forzosa, el propietario perderá la titularidad de la cosa.
El Cc ha previsto esta circunstancia y dispone una norma al respecto según el art. 519.
En caso de expropiación el propietario puede optar por:
- Continuación del usufructo, recayendo sobre una cosa nueva.
- Abonar al usufructuario el interés legal del justo precio.
Efectos de la Extinción
El principal efecto es la restitución al propietario de la cosa objeto de usufructo.
Cuando se produce la extinción hay una liquidación de cuentas. Si el usufructuario no
paga los reembolsos, no se le devolverá la cosa –art. 522-.
En caso de que se hayan realizado reparaciones extraordinarias, cuya obligación
pertenece al propietario, por el usufructuario el nuevo propietario tendrá que compensar
al usufructuario pagándole el aumento de valor de la cosa.
En caso de que cuando finalice el usufructo no se hayan pagado esas
reparaciones, no se devolverá la cosa o podrá pagarse con los frutos –art. 502.3-.
EP.7. Usufructos Especiales.
- Cuasifructo o usufructo de cosas consumibles –art. 482-.
- Usufructo de cosas deteriorables –art. 481-.
Renta o pensión periódica –art. 475-.
- Usufructo de Derechos
Cuota de una cosa común –art. 490-.
- Usufructo de un patrimonio –art. 506, 508 y 510-.
- Usufructo de plantaciones –art. 483 y 484-.
- Usufructo de montes –art. 485-.
- Usufructo de rebaños –art. 499-.
- Usufructo de minas –art. 476, 477 y 478-.
1. Cuasifructo o Usufructo de Cosas Consumibles.
Se regula en el art. 482 del Cc. Regula el caso en el cual el usufructo recae sobre
cosas consumibles (el usufructuario para utilizar las cosas debe consumirlas).
El problema que se plantea es que si la cosa se consume no se puede devolver al
usufructuario en la misma forma y sustancia, por lo que en este caso el art. 482 dice que
el usufructuario una vez que ha consumido la cosa tiene la obligación de devolver el
valor que tenia la cosa, o entregar al nudo propietario una cosa con las mismas
características que la cosa que consumió.
La doctrina discute si estamos ante un usufructo, o si se transmite la propiedad.
En realidad lo que ocurre es que el cuasiufructo no es más que una especie de residuo
histórico ya que en Dº Romano existe una figura pensada para los casos en que el
usufructo recaía sobre un patrimonio, y esta figura ha pervivido recogida en el art. 482
del Cc, aunque actualmente apenas tiene relevancia.
2. Usufructo de Cosas Deteriorables.
El usufructo recae sobre cosas que se deterioran poco a poco por el uso, pero el
usufructuario puede usar las mismas, y en el momento de extinguirse el usufructo el
usufructuario no está obligado a compensar por el deterioro de estas cosas que derivan
del uso normal.
Únicamente, el usufructuario va a devolver la cosa en las condiciones en que está
cuando finalice el usufructo.
Son deterioros que derivan del uso, y si se trata de deterioros por dolo, culpa o
negligencia si está obligado a compensarlo al nudo propietario.
La doctrina pone de manifiesto que todos los bienes son deteriorables por el uso.
3. Usufructo de derechos.
El usufructo puede ser sobre bienes o derechos que no sean personalísimos o
intransferibles.
La mayor parte de la doctrina considera que el usufructo de derechos es un
usufructo especial, son:
Usufructo de Renta o Pensión Periódica
Aquí se considera cada vencimiento como producto o fruto de aquel derecho. El
usufructo recae sobre una renta o pensión periódica.
Serian frutos civiles, y por ello se aplican las reglas del art. 474 que regula la
manera de percibir el usufructuario los frutos civiles. Éste dispone que en el usufructo
los frutos civiles se perciben por días, y que corresponde al usufructuario en proporción
del tiempo que dure el usufructo.
Usufructo de Cuota de Cosa Ajena
El usufructo recae sobre la cuota de un propietario sobre la cosa común.
El usufructo tiene los mismos derechos que el propietario o copropietario
referentes a la administración y a la percepción de los frutos e intereses.
Sin embargo, las facultades que tiene el copropietario respecto a las facultades
dispositivas, de alteración de la cosa y a la división de la cosa común no le pertenecen al
usufructuario, sino al nudo propietario.
En el caso de que se produzca la división de la cosa común, el usufructo no se
extingue sino que se mantiene, se conserva su limite en proporción a la parte que le ha
correspondido al copropietario.
Si el copropietario no ha recibido una parte del bien, sino que ha recibido una
cantidad, el usufructo continúa sobre la cantidad en metálico que ha recibido el
copropietario.
4. Usufructo de un patrimonio.
El usufructo recae sobre un patrimonio (conjunto de bienes y derechos). Cuando
recae sobre un patrimonio se aplican las reglas especiales de los art. 506, 508 y 510.
Art. 506: Se remite a lo que disponen en servidumbres de donaciones. Los art.
642 y 643 dicen que en caso de que se constituyan inter vivos y a titulo gratuito un
usufructo sobre un patrimonio si el propietario tuviese deudas, y el usufructo se
constituyó imponiendo esas deudas al usufructuario, el usufructuario está obligado a
pagar esas deudas.
Si en el momento de constituirse un usufructo no se dice nada sobre las deudas
del usufructuario no está obligado a pagar esas deudas, a no ser que el usufructo se
hubiere hecho en fraude de acreedores, el cual se hace cuando el nudo propietario a la
hora de hacerse el usufructo no se haya reservado bienes suficientes para hacerse cargo
de esas deudas.
Art. 508: Regula el caso de que el usufructo ha sido determinado por una persona
mediante un testamento. Si éste es así, y sobre un patrimonio, el usufructuario está
obligado a pagar el legado de renta vitalicia o pensión de alimentos.
Art. 510: Dispone que el usufructuario podrá anticipar las cantidades necesarias
para hacer frente al pago de las deudas hereditarias, y tendrá derecho a exigir al nudo
propietario. Cuando finaliza el usufructo, la restitución de esas cantidades.
En caso de que el nudo propietario no restituya las cantidades, el usufructuario
podrá pedir que se vendan aquellos bienes usufructuados que sean necesarios para hacer
frente al pago de las deudas, o bien el nudo propietario puede satisfacerlas con su
dinero, con derecho a exigir al usufructuario los intereses correspondientes.
EP.8. Derechos de Uso y Habitación.
Son DR, limitados y de goce. Son análogos al usufructo, y en concreto se
diferencian del mismo.
En el caso del Dº de Uso, quien tenga la titularidad del Dº de Uso tiene el Dº de
goce y disfrute, pero no tiene derecho a percibir los frutos que genera la cosa sino solo
aquellos frutos imprescindibles para el usuario y su familia –art. 524.1-.
El Dº de Habitación también es análogo al usufructo, es real, limitado y de goce,
y otorga a su titular (habitacionista) la facultad de ocupar en una cosa ajena las
habitaciones, estanterías, etc.….necesarias para sí, y no para su familia.
Estos derechos son personalísimos (DR que se pueden transmitir), es decir, son
intransferibles y en todo caso lo que sea compatible se aplican las reglas de usufructo.
Estos derechos perdieron importancia, y hoy la tienen si se produce la disolución
de asociaciones familiares.
TEMA 12: SERVIDUMBRES
EP.1. Concepto y Clases de Servidumbre.
Concepto
Son DR, limitados, de goce sobre un inmueble, en virtud del cual el goce se
restringe a determinados servicios o utilizaciones.
Para que B pueda acceder al río tienes Titular
que pasar por la finca A, y el propietario de Servid.
la finca A lo tiene que consentir. El
beneficio de la servidumbre se establece a
favor de la finca B y no a favor del
propietario. Finca
Beneficiaria
La finca A es la que está gravada con la servidumbre porque es la que tiene que
dejar el paso. A esto se le llama servidumbres prediales.
Predio Sirviente que es el predio gravado por la servidumbre.
Predio Dominante que es el predio sobre el que recae el beneficio.
Servidumbres Personales: se grava la finca a favor del propietario, el beneficio
recae sobre una persona.
Clases
Por su naturaleza:
- Servidumbres Prediales –art. 530-: es un gravamen que se impone sobre un
inmueble en beneficio de otro inmueble perteneciente a diferentes dueños. En
esta se distingue entre predio sirviente y predio dominante.
Predio Sirviente: está gravado con la servidumbre.
Predio Dominante: es el que se beneficia de aquel a cuyo favor se ha constituido
la servidumbre.
Quien sea titular del predio dominante disfruta del beneficio porque el Dº de
Servidumbre es inseparable del dominio de la finca, de manera que la servidumbre se
enajena, se grava, se embarga con el fundo dominante. Cuando esto ocurra con él se
estará vendiendo, enajenando la servidumbre.
- Servidumbres Personales –art. 531-: consisten en un gravamen que se impone
sobre un inmueble en beneficio de una o de más personas a quienes no pertenece
la finca gravada. En este caso el beneficiario son unas personas. Ej. Ocupar un
balcón en fiestas.
Por el modo del goce en el que las servidumbres consisten:
- Servidumbres Continuas: cuando el predio dominante puede obtener de hecho y
de forma ininterrumpida la utilidad de servidumbre que le proporciona el fundo
sirviente, sin necesidad de actuación humana de carácter complementario.
- Servidumbres Discontinuas: son aquellas en que se usan intervalos y dependen
de la actuación del hombre. Ej. Servidumbre de paso.
Clasificación “…”
- Servidumbres Aparentes: aquellos en que hay algún signo exterior que revele o
pone de manifiesto la existencia de una utilidad o aprovechamiento de un predio
en beneficio de otro.
- Servidumbres No Aparentes: no hay signo exterior que evidencie la existencia
de esa utilidad, servicio o aprovechamiento. –art. 532.4-.
Por el art. 533 del Cc:
- Servidumbres Positivas: son aquellas que imponen una obligación al dueño del
predio sirviente y es consistente en hacer o no hacer una cosa.
- Servidumbres Negativas: imponen al dueño del predio sirviente la prohibición,
de manera que este no puede realizar algo, que de no darse la servidumbre sería
lícito.
Clasificación “…”
- Servidumbres Perpetuas.
- Servidumbres Temporales.
Clasificación “…”
- Servidumbres legales: se constituyen por ley.
- Servidumbres Voluntarias: se constituye por la voluntad de los particulares.
EP.2. Constitución de las Servidumbres, sujetos y objetos.
Las servidumbres se constituyen por:
Ley.
Negocios Jurídicos: tanto inter vivos como mortis causa.
En principio el propietario de un predio puede establecer las servidumbres de su
propio predio. En caso de que se trate de un predio que es propiedad de otras personas
se necesita el consentimiento de todos los copropietarios para gravar la finca con una
servidumbre –art. 597-.
En caso de que se trate de una finca sujeta a usufructo, el propietario puede
gravarle con una servidumbre, siempre que ésta no resulte un perjuicio para el
usufructuario. No hace falta consentimiento. Tiene que ser siempre bienes inmuebles.
El Dº de servidumbre es inseparable del bien inmueble. Además, es necesario que
el bien mueble gravado tenga un dueño o titular distinto del dueño del predio que
comporta la servidumbre.
Constitución por signo aparente o por destino del padre de familia –art. 541-.
Éste exige una serie de requisitos:
- Existencia de un signo aparente de servidumbre entre 2 fincas. Un signo que
permita evidenciar que entre 2 fincas existe una relación de aprovechamiento.
- El signo aparente es necesario que haya sido establecida por el propietario de la
finca o fincas, ya sea porque él las ha creado o porque le había establecido el
anterior propietario, y él la ha conservado.
- Se produzca la enajenación de una finca o de parte de ella a una tercera persona.
En caso que en el título de enajenación se excluye de forma expresa la
servidumbre, no tendría lugar el nacimiento de la servidumbre. O el propietario
decide quitar la causa de servidumbre antes de que se produzca la enajenación.
Por usucapión: solo son usucapibles las servidumbres aparentes y continuas.
Ej. Servidumbre de acueducto, pero la servidumbre de paso no porque es discontinua.
Para constituir servidumbre usucapible no hace falta ni justo título ni buena fe, y
basta con un plazo prolongado de al menos 20 años.
Si las servidumbres son positivas el plazo para usucapir empieza a contarse desde
el día en que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla sobre el
predio sirviente.
En las servidumbres negativas empieza a contarse desde el día que el dueño del
predio dominante hubiera prohibido al dueño del predio sirviente por acto formal la
realización de un hecho que de no existir la servidumbre sería lícito –art. 538-.
EP.3. Contenido y Límites de las Servidumbres.
Las servidumbres, al igual que con el usufructo, las normas del Cc se aplican
supletoriamente independientemente de las normas que establezcan los particulares.
Facultades del Dueño del Predio Dominante
Sus facultades dependen del tipo de servidumbre de que se trate.
En principio el Dº de servidumbre compone todas aquellas facultades necesarias
para su uso. A pesar de que el derecho comprende esto, el uso del Dº de la servidumbre
debe hacerse de la manera menos gravosa para el fundo sirviente.
El dueño del predio dominante podrá realizar en el predio sirviente aquellas obras
que sean necesarios para la conservación de la servidumbre, siempre y cuando no
alteran la servidumbre ni la hagan más gravosa –art. 543-.
Por otro lado, el dueño del predio dominante tiene una acción para defender el Dº
de servidumbre, llamada “Acción Confesoria”. Esta acción real se ejercita contra
aquellas personas que niegan la existencia de la servidumbre o molesta al dueño del
predio dominante en el ejercicio de la servidumbre.
Facultades del Dueño del Predio Sirviente
En principio tiene todas las facultades sobre la finca que es de su propiedad, y sin
perjudicar el Dº de servidumbre.
En caso de que la servidumbre resulte demasiado incomoda para el dueño del
predio sirviente de forma que le sea imposible realizar obras o mejoras en su propia
finca, es posible que modifique la servidumbre, para lo que deberá otorgar otro lugar
que tenga las mismas condiciones que la que tenía anteriormente, y siempre y cuando
no implique un perjuicio para la servidumbre del dueño del predio dominante –art. 545-.
Contenido Obligacional de la Relación de Servidumbre
El dueño del predio sirviente tiene la obligación de hacer o no hacer una cosa,
incluso no puede incumplir la obligación de no hacer algo que de no existir sería licito.
El dueño del predio dominante puede realizar obras de reparación de la
servidumbre en el predio del dueño sirviente, siempre pagadas por el dueño del predio
dominante.
Si de alguna manera, el dueño del predio sirviente se beneficia de las reparaciones
también tendrá que pagar las reparaciones en proporción al beneficio que obtenga.
En caso que el predio dominante sea una copropiedad, tendrán que pagarlo todos
los copropietarios, en proporción a lo que le corresponde por su cuota, etc.
EP.4. Modificación y Extinción de las Servidumbres.
Modificación
1. Por ley.
2. Por voluntad de los propietarios.
3. Por el no uso de determinadas facultades.
4. En caso de modificación de los predios.
5. En caso de que sea demasiado incomoda para el dueño del predio
dominante. Es el único caso en que se permite que se produzca la
modificación de la servidumbre por voluntad de uno de los dueños.
No se modifica la servidumbre por división del predio sirviente. Lo mismo sucede
con una división del predio dominante. Aquí los dueños de los predios dominantes
resultantes de la división tendrán derecho a usar la servidumbre por entero.
Extinción
Se produce por consolidación cuando el dueño del predio dominante y del
sirviente son la misma persona.
Cuando los predios se encuentran en tal estado que es imposible ejercitar o usar la
servidumbre si posteriormente los predios recuperan el estado que tenían con
anterioridad, es posible que la servidumbre reaparezca, siempre y cuando no hayan
transcurrido 20 años. Parte de la doctrina dice que en este caso mas que la extinción hay
un paréntesis.
Se extingue por renuncia del dueño del predio dominante, o por redención
convenida o acordada entre dueño del predio sirviente y dominante.
Se extingue por la falta de uso durante 20 años. Establece el Cc en el art. 546 que
en la servidumbre discontinua, el plazo empieza a contar desde que dejó de usarse la
servidumbre, y en las discontinuas, desde que haya tenido lugar un acto contrario a la
servidumbre.
El Cc señala que en caso de que el predio dominante fuera una copropiedad, el
uso de la servidumbre hecho por uno de los copropietarios impide la extinción respecto
de los demás –art. 548-. Cuando sea temporal o condicional se extingue porque el plazo
o la condicional se han cumplido.
Cuando ante servidumbres personales, fallece la persona en cuyo favor se ha
constituido la servidumbre.
EP.5. Servidumbre Típica.
De acueductos
Es una servidumbre de aguas. En la regulación de estas servid., además de los art.
del Cc hay que tener en cuenta el “Reglamento del Dominio Público Hidráulico”.
En el art. 19.2 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico señala que la
servidumbre de acueducto podrá imponerse por motivos de interés público o privado.
Por lo tanto, manifiesta que la servidumbre de acueducto es una servidumbre legal.
La servidumbre de acueducto desde el punto de vista del predio dominante
consiste en el paso de aguas a través de una finca ajena, ya sea para abastecimiento o
aprovechamiento, o bien se trate de aguas residuales o sobrantes. Este concepto se
recoge en el art. 19.1 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, además del art.
557 del Cc.
La realización de obras para constituir la servidumbre de acueducto lo realizará el
dueño del predio dominante, en el predio sirviente y son costeados por el dueño del
predio dominante. Así lo establece el art. 26 del RDPH.
Además, estas obras destinadas a la construcción, el dueño del predio dominante
tiene la posibilidad de hacer reparaciones que sean necesarias para mantener en buen
estado las servidumbres.
No obstante, una vez extinguida la servidumbre, el dueño del predio dominante
está obligado a reponer las cosas en su estado inicial.
El dueño del predio dominante tiene derecho a percibir una indemnización,
disponiéndolo así el art. 558.3 del Cc. La cuantía de la indemnización se fija teniendo en
cuenta las reglas de la expropiación forzosa, t deben ser abonadas con carácter previo
-art. 38 RDPH-.
A efectos de usucapión, es continua y aparente. Continua según el art. 56 del Cc.
Servidumbre de Paso en Beneficio de fincas enclavadas
En el paso de las fincas A, B y C, la del medio es la enclavada.
El art. 564 señala que el propietario de una finca enclavada entre otras ajenas, y
sin posibilidad de salida a un camino público tiene derecho a exigir paso por las fincas
vecinas, previa a la correspondiente indemnización.
El art. 564 habla de camino público, entonces la jurisprudencia ha interpretado
que por éste término no solo debe entenderse <<salida terrestre>>, sino que también
puede ser una <<salida fluvial>>.
Existe la obligación de indemnizar al predio sirviente y la cantidad dependerá del
uso de la servidumbre, de manera que si la servidumbre se constituye estableciendo una
vía permanente para atender o satisfacer todas las necesidades del predio dominante. En
este caso la indemnización tiene que comprender la parte del terreno que se ve ocupada,
más los perjuicios que puede causar al predio sirviente.
Si en cambio, el uso es más limitado (permite el cultivo, etc.) la cuantía
comprende los perjuicios que pueden causar gravamen o servidumbre.
Si se da la situación de que el dueño del predio dominante adquiere una finca
vecina que tenga acceso al camino público, entonces la servidumbre de paso establecida
se extingue, y el dueño del predio sirviente disuelve la indemnización recibida –art. 568
Cc-. Lo mismo ocurre si la finca enclavada tiene acceso al dominio público.
Los art. 565 y 566 disponen que el establecimiento de la servidumbre tiene que
hacerse de la forma menos gravosa, de modo que la servidumbre de paso debe situarse
cuando sea menor la distancia del predio dominante al camino público. De igual modo
se establece que la anchura de la servidumbre será la que baste a las necesidades del
predio dominante.
Servidumbre Natural de Aguas
Se regula en el art. 552 . Los predios inferiores están sujetos a recibir aguas que,
naturalmente, y sin obra del hombre, desciendan de los predios superiores. El dueño del
predio inferior no puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior
obras que la agraven.
Servidumbre Temporal por Obras
También se la conoce por “Dº Temporal de Paso”. Cuando sea indispensable para
construir o reparar un edificio pasar materiales por predio ajeno o colocar andamios u
otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo,
recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le cause –art. 569-.
EP.6. Servidumbres Personales.
Las servidumbres personales son figuras anticuadas, aun así señalar la
servidumbre personal de pastos que regula el Cc en el art. 600, y que se regirá por el
título de su institución, que consistía en ocupar las ventanas de un edificio.
Hay una sentencia de 1908 que recogía el supuesto de un señor que vendía su
casa, y se reservaba el balcón central para los festejos. Otras sentencias han reconocido
el Dº de Palco o Butacas de Teatro (preferencia al uso). También se reconoce el derecho
a instalar carteles publicitarios o luminosos en las fachadas de los edificios.
TEMA 13: LA SUPERFICIE
EP.1. Concepto y Evolución del Dº de Superficie.
El Dº de superficie consiste en la facultad que tiene una persona, el superficiario,
para edificar o plantar en sueño ajeno, pudiendo disfrutar de los edificado o plantado
como un verdadero propietario, durante un verdadero periodo de tiempo, y a cambio de
pagar un canon o precio.
Clases de Dº de Superficie
- Superficie Urbana: es aquella cuyo objeto es la construcción en sueño ajeno.
- Superficie Urbanística: es igual que la anterior, pero regulada por la Ley del
Suelo, por lo que el suelo donde se edifica está sujeto a un plan de ordenación
urbana.
- Superficie Rústica: aquella cuya finalidad es la plantación o siembra en terreno
ajeno, o posibilidad de disfrutar de lo plantado o sembrado.
Con relación a las servidumbres hay que distinguir por un lado al propietario del
suelo o concedente que puede ser un particular individual o colectivo, y el propietario
del suelo o concedente también puede ser una persona pública, y siempre en este caso
estaremos ante un supuesto urbanístico. Por otro lado está el concesionario.
La duración en el caso de que los concedentes o propietarios del suelo son una
persona pública, el plazo máximo es de 75 años.
Cuando el concedente sea un particular, el plazo máximo de la superficie es de 99
años.
Existe la posibilidad de prorrogar este plazo, pero la prorroga no puede ser
superior al máximo legal establecido.
EP.2. Derechos de Vuelo y Subsuelo.
Otorgan a su titular la facultad de elevar plantas de un edificio ya construido, o
bien la facultad de construir en el subsuelote un edificio, o de un solar ajeno.
TEMA 14: LOS CENSOS
EP.1. Concepto y Clases de Censos.
Se constituye un censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un
canon, a cambio de la entrega de un capital en dinero, o de dominio pleno o menos
pleno, que se transmite de dichos bienes.
El art. 1604 del Cc distingue diferentes tipos de censos:
- Censo Consignativo: -art. 1606-. Se constituye cuando una persona grava un
inmueble de ser propiedad con un canon o pensión periódica que se compromete
a entregar a un tercero, del que ha recibido la entrega de un capital en dinero.
El propietario del bien inmueble se llama “censatario” y es el que paga esa
pensión periódica. Por otro lado, al tercero se le llama “censualista”.
- Censo Reservativo: -art. 1607-. Se constituye cuando una persona cede a otra el
pleno dominio de un bien inmueble, reservándose a cambio derecho a recibir
una pensión anual.
Los censos tienen una duración indefinida, no obstante, existe una posibilidad de
redención.
La finca que tiene censo se puede transmitir a otra persona, o por mortis causa,
pero con el gravamen del censo. Lo mismo ocurre con el derecho de censo que se
puede transmitir a los herederos, pero estos tendrían una obligación.
En cuanto a la indivisibilidad, la finca gravada con el censo no puede dividirse sin
el consentimiento del censualista.
Si el censualista no da el consentimiento para que proceda la división, entonces
los herederos deben ponerse de acuerdo y decidir que uno de ellos se la quede, y el resto
reciben el equivalente pecuniario.
Si los herederos no se ponen de acuerdo, la finca se pone en venta y los herederos
se reparten el precio resultante de la venta.
Si el censualista admite la división deberá designar la parte del censo con la que
quedará gravada cada porción, o cada parte de la finca, y se constituyen tantos censos
como porciones resultantes.
Enfiteusis: consiste en que una persona cede a otra el dominio útil reservándose el
dominio directo, y reservándose el derecho a percibir del efitente una pensión anual en
reconocimiento de ese dominio –art. 605-.
Derecho Inmobiliario Registral
Los Derechos Reales de Garantía
TEMA 15: PRENDA Y ANTICRESIS
EP.1. Concepto y Caracteres de Prenda Posesoria.
“Aquel DR sobre cosa mueble establecido en garantía de una obligación por cuya
virtud se entrega a aquella al acreedor, o a un tercero de común acuerdo con al fin de
que quede en su posesión, hasta el completo pago del crédito y pueda procederse en
caso de incumplimiento, o instar la venta de la cosa satisfaciendo con su importe, las
responsabilidades pecuniarias que nazcan de la obligación garantizada”. Hay 2 tipos:
- Ordinaria desplazamiento de la posesión.
- Especial su desplazamiento.
Características:
- DR que recae sobre cosa específica y determinada.
- Lleva consigo la facultad de instar la venta realización de valor.
- Produce acción real valedera “erga omnes”.
- Es accesorio de garantía.
- Sobre bienes muebles.
- Indivisible: garantiza toda la deuda y cada una de sus partes, y afecta integra y
totalmente a las cosas ofrecidas en garantía.
Se regula en los art. 1863 a 1873 del Cc.
EP.2. Constitución.
Nuestro Cc contempla la prenda como un contrato real en el que la entrega de la
cosa es condición sine qua non para entenderlo válidamente celebrado. En tal sentido, el
art.1863 resalta que además de los requisitos exigidos por el art.1857, se necesita para
constituir el contrato de prenda, que se ponga en posesión de ésta al acreedor, o a un
tercero de común acuerdo.
Una vez entregada la cosa al acreedor pignoraticio, existiendo contrato previo que
sustente el desplazamiento posesorio habido (el contrato da igual si es verbal o
documentado), el DR de prenda habría de considerarse nacido.
El art.1862 establece que la promesa de constituir prenda sólo produce acción
personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que
incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda como libre las cosas que sabía
estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen. Responsabilidad
penal a parte, las prescripciones del Cc establecen que un acuerdo contractual no
seguido de la entrega posesoria de la cosa, no es un contrato de prenda propiamente
hablando, sino un precontrato o una promesa de constituir prenda, según el art.1862.
Para que el contrato de prenda tenga efectos erga omnes (frente a 3eros), el Cc
requiere que su fecha de constitución tenga constancia en documento público (pero solo
para tener efecto frente a terceros, se entiende nacido el contrato de prenda aunque el
contrato fuera verbal).
1. Constitución mortis causa.
2. Constitución por usucapión.
EP.2. Contenido.
Derechos del Acreedor Pignoraticio: -art. 1866 a 1869, 1872, 1926 Cc- Dº a
retener la cosa, Dº al reembolso, Dº a percibir los intereses que produzca la
prenda (compensación anticrética), Dº a ejercitar acciones para reclamar la cosa,
Dº a vender la cosa pignorada, el acreedor podrá vender las cosas del deudor.
El acreedor puede usar 2 medios para satisfacer su crédito: reclamación judicial o
proceder extrajudicialmente, con subasta publica ante notario.
También tiene un Dº de preferencia: el acreedor tiene derecho sobre la cosa y
puede oponerse, o a los terceros que contratan.
Obligaciones del Acreedor:
- Conservación: el acreedor no puede usar la cosa dada en prenda sin autorización
del dueño, pudiendo el dueño pedir que se la constituya deposito si el acreedor
no le pidiera autorización. El acreedor no puede disponer de la cosa. El acreedor
debe cuidar la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia.
Debe responder de su pérdida, y si es por caso fortuito se libera de la obligación,
pero debe probarlo para extinguirse de la responsabilidad.
- Restitución: el acreedor debe restituir la cosa una vez satisfecha la deuda y los
intereses en su caso; debe hacer la restitución al constituyente de la prenda,
normalmente el propietario.
El lugar de la restitución es donde se ha designado en el contrato, en su defecto,
en el momento del contrato, y en su defecto en el domicilio del deudor.
Derechos y Obligaciones del Dueño de la Cosa Pignorada: son correlativos a los
del acreedor. El deudor es el dueño de la prenda y conserva todos los derechos,
salvo el de posesión, pagada la deuda, tiene el derecho de pedir la restitución de
la prenda que se hará efectivo por acción personal y prescripción de 15 años.
Se contará desde el día en que se solventan las responsabilidades a las que la prenda
estaba exenta, ya que antes no podía ser aceptada la restitución.
EP.4. Anticresis: concepto, contenido y extinción.
Es un DR de garantía. El acreedor adquiere el DR al aprovechamiento de los
frutos de la cosa ofrecida en garantía, o de parte de ello para la extinción de su crédito,
ya se le entregue o se deposite en manos de un tercero, ya pertenezca o permanezca en
poder de su dueño.
Tienen en común con la prenda e hipoteca que son <<derechos accesorios de
garantía>> que no se conciben sin una obligación principal, por lo que aplica la
indivisibilidad, la posibilidad de constituirse sobre cosas propias dekl deudor, o de
terceras personas extrañas a la obligación principal y a la susceptibilidad de asegurar
toda clase de obligación; se aproxima además a la hipoteca y a la prenda según que la
finca quede en poder del deudor o pase a un acreedor, o a un tercero.
Difiere de la prenda al recaer sobre un bien mueble, y de la hipoteca en otorgar
derechos al percibo de frutos, si bien dentro de la aplicación de la ley.
Características:
1. Constituye un Dº real de garantía que se asienta en la existencia de un crédito
preexistente, así, desempeña una eventual faceta más de la capitalización de la
situación dominical.
2. Su aplicación se limita a los bienes inmuebles (diferencia con la prenda).
3. La titularidad de los frutos producidos por el inmueble se otorgan al acreedor
anticrético (semejanza al usufructo).
Constitución
- Elemento personal: deudor con capacidad para disponer, un tercero y el
acreedor, cuyo crédito se garantiza con la anticresis.
- Elemento real: bien inmueble.
- Elemento jornal: no se requiere forma especial, pero al ser un contrato que crea
DR sobre bien inmueble se precisa la constancia en documento público.
TEMA 16: HIPOTECA INMOBILIARIA
EP.1. Concepto, caracteres y clases de hipotecas.
Es un DR de garantía que consiste en gravar un bien para asegurar el
cumplimiento de una obligación. Si se trata de un bien mueble, la persona que tiene el
Dº de prenda produce un desplazamiento posesorio a diferencia de la anticresis. Los DR
de garantía, concretamente la hipoteca, implican una relación previa.
Concepto
Según Roca Sastre el Dº de hipoteca es un DR accesoria, indivisible, de
constitución registral que recae sobre bienes inmuebles que permanecen en posesión de
su propietario y que sujeta inmediatamente a los hipotecados al poder exigir
inmediatamente la realización de su valor en garantía de la efectividad de una
obligación divisoria.
Caracteres
- DR: tiene poder inmediato sobre la cosa.
- Accesorio: siempre se constituye en garantía de una obligación principal.
- Indivisible: la hipoteca es un derecho que no se puede dividir.
- De constitución registral: la hipoteca se constituye por medio de la inscripción
en el Registro de la Propiedad.
- Recae sobre bienes inmuebles: a diferencia de la prenda donde se gravan bienes
muebles. No obstante, hay figuras especiales como la hipoteca mobiliaria que si
recaería sobre bienes muebles, como son los casos de buques y aeronaves.
- Los bienes inmuebles permanecen en posesión de su propietario: a diferencia de
la prenda, en la hipoteca, la persona que tiene el bien de su propiedad gravada
con una hipoteca, puede seguir disfrutando de la posesión de ese bien.
- El bien inmueble hipotecado, en el caso de que no se cumpla la obligación ese
bien hipotecado será el que satisfaga el crédito, ya que se pondrá en pública
subasta y con el dinero obtenido se satisface el crédito.
Clases de Crédito
CONVENCIONALES
- Voluntarias
UNILATERALES
EXPRESAS
- Legales TÁCITAS
- Ordinarias
- De Seguridad
- De capital
- De renta
EP.2. Sujetos.
ACREEDOR DEL CREDITO Cuando hay un concepto de préstamo.
DEUDOR DEL CREDITO Acreedor A Deudor del crédito B
Si B grava un bien de su propiedad con una hipoteca para garantizar el
cumplimiento de una obligación (deudor hipotecante), aquí coincidirían el deudor
hipotecante y deudor del crédito, pero si fuera por ejemplo el padre de B el que grava el
bien de su propiedad, éste sería el deudor hipotecante, pero no el deudor del crédito.
El titular de la hipoteca o el beneficiario de esa hipoteca es el que siempre va a
coincidir con el acreedor del crédito.
El ACREEDOR HIPOTECARIO y el DEUDOR HIPOTECANTE son realmente
los sujetos de la hipoteca, pero la hipoteca implica una relación previa, donde surgen:
- Acreedor del Crédito: Siempre coincide con el acreedor hipotecario, porque la
hipoteca se constituye a favor de la persona que constituye ese crédito.
- Deudor del Crédito: No tiene porqué coincidir con el deudor hipotecario, que es
la persona que grava un bien de su propiedad.
Existía también el llamado “tercer poseedor”, que es aquel que adquiere un bien
inmueble gravada, una hipoteca, ya que recibe el bien con el gravamen. La Ley
Hipotecaria establece una serie de límites a favor de este tercer poseedor –art. 114 LH-
que es quien, en caso de una persona que adquiere el bien con esa hipoteca, esta
hipoteca va a responder de los intereses que haya producido la cantidad principal en los
dos últimos años.
El art. 134 de la LH señala una serie de casos en los cuales no cabe considerar a
la persona que adquiere el bien gravado con la hipoteca como tercer poseedor, y son:
- Heredero del deudor.
- Legatario o donatario.
- Deudor del crédito que adquiere del deudor hipotecante.
Estos 3 supuestos no se consideran terceros ajenos.
EP.3. Constitución
La hipoteca se constituye con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La hipoteca también puede ser resultado de un acto o un acuerdo entre el acreedor
del crédito y el deudor del crédito, o también puede ser resultado de un acto unilateral
del dueño del bien, y necesita la aceptación del acreedor del crédito –art. 141 LH-. Para
ello tiene un plazo, si éste se pasara, y si no se diera el consentimiento del acreedor del
crédito, entonces se cancelará esa hipoteca.
EP.4. Objetos de la hipoteca.
1. Bienes Inmuebles.
2. Dº enajenables que recaen sobre Bienes Inmuebles. Ej. Usufructo, nudo
propietario, bienes ya hipotecados, sub.-hipoteca.
¿Qué bienes o derechos pueden ser hipotecados? En primer lugar, serían
hipotecables todos los Bienes Inmuebles, siempre el propietario del bien que se hipoteca
tiene que ser una persona distinta del acreedor hipotecario, ya que es un Dº sobre cosa
ajena, como ocurriría con el usufructo o la servidumbre.
También son hipotecables los DR enajenables sobre bienes inmuebles. Ejemplos:
Dº de Usufructo: El usufructuario puede establecer como garantía el Dº de
Usufructo. En el caso de que el Dº de Usufructo se extinguiera por voluntad del
usufructuario subsiste la hipoteca hasta que se cumpla con la obligación
garantizada, pero si el usufructo se extingue por razones ajenas a la voluntad del
usufructuario, con la extinción del usufructo se produciría también la extinción
de la hipoteca.
Nuda Propiedad: Si ésta se consolida, la hipoteca recaería sobre todo el dominio.
Bienes anteriormente Hipotecables.
Dº de Hipoteca Sub.-hipoteca, la cantidad que se asegura. Esta sub.-hipoteca
tiene que ser la misma que la que tenia el Dº de hipoteca.
Sub.-hipoteca: hipoteca sobre otra hipoteca dentro de un bien inmueble.
Si B no paga, se procede a la ejecución de la hipoteca y pasa a subasta publica y
con ese dinero también se paga a D. Si la obligación de A y B vence antes que la de A
con D, cuando se venza la 1ª obligación D se cobrara con la cantidad, pero si al
contrario que A y D venza antes tendrán que esperar al otro vencimiento.
También es posible que la hipoteca recaiga sobre los derechos de superficie,
también las concesiones administrativas, los bienes vendidos con pacto de retro, pero en
este caso el comprador-deudor hipotecante limita la hipoteca a la cantidad que recibirá
del vendedor en caso de que se resuelva la venta y pierda la propiedad.
A B B al establecer la hipoteca tiene que limitarse la cantidad
Bien Inmueble con que él reciba si A ejercita el pacto de retro.
pacto de retro
B ya no tendrá la propiedad del BI sino una cantidad de dinero que será la
entregada en la hipoteca, también es hipotecable el derecho de retracto convencional.
A que es el vendedor, hipoteca su derecho de retracto como garantía. También
son hipotecables los bienes sujetos a condiciones resolutorias o expresas quedando
extinguida la hipoteca si se produce la condición; también son hipotecables los bienes
litigiosos y los pisos o locales privativos de un edificio en régimen de propiedad
horizontal.
Art. 108 – Bienes k no pueden ser objeto de hipoteca:
- Servidumbre, con excepción de servidumbre de agua.
- Usufructos legales, salvo el del conyugue viudo.
- Uso y habitación, porque eran derechos personalísimos y no transmisibles.
EP.5. Extensión objetiva de la hipoteca. La obligación asegurada.
La hipoteca recae sobre la obligación principal y además sobre los intereses que
esa cantidad genera, así como las costas y gastos del proceso.
Intereses: si se procede a la ejecución de la hipoteca, la hipoteca responde de los
intereses, si es propiedad del deudor hipotecante, que haya generado en la cantidad
principal. Si el bien esta en poder de un tercero, la hipoteca responde de la cantidad y de
sus intereses pero solo en los 2 últimos años. -Art. 146 y 114 LH-.
Costas y gastos: la hipoteca los cubrirá cuando así se haya pactado expresamente.
Si se pacta ello no se sabrá cual serán los gastos exactos, se establece entonces una
hipoteca de máximo. Se establece de forma aproximada una cantidad calculando el
máximo posible.
TEMA 17: LA HIPOTECA INMOBILIARIA (II)
EP.1. Conservación de los bienes hipotecados.
Con el valor del bien hipotecado se pretende la satisfacción del crédito por ello es
importante la conservación del bien inmueble para que cuando se proceda a la
ejecución, éste no haya disminuido su valor.
El Cc concede una serie de acciones al acreedor hipotecario que pretenden la
conservación del valor del bien hipotecado:
1- Acción de devastación: se acude ante el juez en caso de que el dueño del bien
mediando dolo o culpa, realice actos que a juicio del acreedor menoscaben o
disminuyan el valor del bien.
2- Posibilidad del vencimiento anticipado del crédito: si el valor del bien pueda
disminuir por la acción del deudor o por caso fortuito o fuerza mayor, el
acreedor hipotecario puede solicitar al juez que determine el vencimiento
anticipado de la deuda, de modo que el plazo finaliza.
EP.2. Acciones para la ejecución de la hipoteca.
La hipoteca tiene carácter accesorio frente a una obligación principal, para
garantizar la satisfacción de un crédito.
El acreedor del crédito que es el acreedor hipotecario (A), puede ejercitar acción
personal para reclamar el cumplimiento del crédito. Y además tiene “derecho de
hipoteca”, que si voluntariamente el deudor no cumple el crédito lo haga por la
hipoteca. “A” ejercita su acción hipotecaria en virtud de su derecho de hipoteca. Esta 2ª
vía es mucho más rápida y efectiva.
En el caso de la sub.-hipoteca la obligación principal debe haber vencido antes
que la sub.-hipoteca.
Hay discusión doctrinal porque las acciones personales tienen un plazo de
duración de 15 años y la acción de hipoteca tiene plazo de prescripción de 20 años.
EP.3. Rango de las Hipotecas.
Cuanto mas antigua sea una hipoteca, tendrá mayor rango y, por tanto, tendrá
preferencia el acreedor de la hipoteca con más rango en subasta pública.
Rango de corrido: si se extingue la 1ª hipoteca, la 2ª pasa a ocupar el puesto de
la 1ª, la 3ª a la 2ª, y así sucesivamente. En otros ordenamientos si se extingue la
1ª hipoteca, pasa a formar parte de ese 1ª rango la hipoteca que se constituya
posteriormente.
Es posible permuta de rango: acuerdo de los propietarios de cambiarse los
rangos de la hipoteca. Si hay hipotecas intermedias, los acreedores del cambio
de rango necesitan el consentimiento de la hipoteca intermedia.
EL 2 CONSIENTE O NO
Un acreedor hipotecario puede ceder su puesto a un futuro acreedor hipotecario,
hipoteca que aun no se ha constituido, cuando se constituya tendrá un rango inferior a
las demás, pero el acreedor hipotecario puede acordar con el nuevo acreedor ceder su
rango, se produce una posposición de rango.
EP.4. Extinción de la Hipoteca.
En principio las causas de extinción de la hipoteca son las causas de extinción de
las obligaciones, sobre todo de la obligación principal. Junto con estas causas la propia
hipoteca tiene sus causas de extinción:
- Destrucción del bien hipotecario: si se destruye el bien la hipoteca no puede
ganar nada.
- Ejecución de la garantía hipotecaria.
- Consolidación, porque el propietario del bien inmueble y el titular de la hipoteca
son la misma persona.
- Anulación o resolución del acto del contrato que dio lugar a la constitución de la
hipoteca.
Las de extensión por parte de la obligación principal serian accesorias a las causas
propias de la hipoteca.
Derechos de Adquisición
TEMA 19: DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE
EP.1. Tanteo, Retracto y Opción.
El término tanteo, es una acepción jurídica, es un vocablo romance derivado del
tantundem latino, tantas veces utilizado en el lenguaje forense: una misma cantidad;
exactamente otro tanto.
Dº de Tanteo, por tanto, es sencillamente la facultad de que goza una persona para
adquirir preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un 3º, abonando la misma
cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el 3º.
El Dº de Retracto, por su parte, es la facultad de preferente adquisición de una
cosa reconocida a su titular para que, abonando el tantundem, deje sin efecto la
transmisión realizada a favor de un 3º.
EP.2. Derecho de Opción.
En el tráfico de nuestros días es sumamente frecuente celebrar negocios
preparatorios de una adquisición o enajenación futura que aún no se tiene decidida en
firme, por ej. A una constructora le interesa un terreno, pero no está dispuesta a
comprarlo hasta que no se cerciore de la volumetría posible de la parcela. Sin embargo
le interesa asegurarse su futura y eventual adquisición mientras tanto; a cambio de ello,
como es natural, el dueño del terreno exigirá una compensación económica, ya que, por
lo común, no va a limitar sus posibilidades de venta a cambio de nada.
Semejante operación se conoce en el mundo del Dº con el nombre de opción de
compra. En virtud de ella, el concedente del Dº de opción (el dueño) está otorgando un
Dº de preferencia en la adquisición al optante (la constructora) a cambio de un precio
que, en la práctica, suele conocerse como prima o señal de la opción.
La opción es, pues, un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender
(o negocio similar) a otra una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas.
Siendo así que el concedente del Dº de opción queda obligado a vender y que es el
optante quien decidirá si compra o no compra, se habla en tales casos de opción de
compra.
En el caso contrario, cuando el eventual adquirente queda obligado a comprar y es
el propietario el que puede optar entre vender o no vender se habla, de opción de venta.
En la práctica sin embargo, la importancia de la opción de compra es
enormemente mayor que la de venta.
Derecho Registral
TEMA 20: DERECHO REGISTRAL
EP.1. Sentido y función de la publicidad de los derechos reales
El derecho registral es el conjunto de normas que se refieren a la propiedad. El
derecho registral inmobiliario es el conjunto de normas que se refieren a los bienes
inmuebles que se inscriben en el registro de la propiedad.
Es el conjunto de normas jurídicas que regulan los derechos reales sobre bienes
inmuebles en el registro de la propiedad (RP).
¿Por qué un derecho registral? (finalidad) Porque es el soporte que da publicidad
a los derechos reales. Publicidad que es importante porque dota de seguridad al acto
jurídico. La existencia de un registro donde se puede asegurar posibles vicios o engaños
proporciona una gran seguridad jurídica, supone una mayor garantía incluso para quien
quiere imponer una obligación.
En concreto, el RP es una oficina u organismo público que de forma eficaz
publica la situación jurídica en la que se encuentran los bienes inmuebles y los derechos
reales inmobiliarios que se hayan inscrito en él.
Además cada registro se encuentra bajo la salvaguardia de un técnico en derechos
especialmente cualificado que es el registrador de la propiedad.
El funcionamiento se regula en la ley hipotecaria, concretamente esta ley regula la
adquisición, transmisión o extinción de los derechos reales en su acceso y constancia en
el derecho de la propiedad.
La 1ª ley hipotecaria se dicto el 8/2/1861, y el 8/2/1946 se aprobó por decreto el
Texto refundido de la vigente Ley Hipotecaria. El reglamento hipotecario fue aprobado
el 14/2/1947, y su última reforma se produce en el año 1998.
Nuestra legislación hipotecaria mantiene el sistema de adquisición del Cc, basado
en el Derecho real, que es de la hipoteca cuya inscripción es constitutiva. La transmisión
o constitución del derecho se produce antes de la inscripción, que solo sirve para
informar.
EP.2. Rasgos fundamentales del sistema español: principios hipotecarios.
Son reglas básicas del sistema hipotecario en los que se resume todo el derecho
registral inmobiliario.
Principio de inscripción: nuestro derecho sigue este sistema de inscripción que
hace referencia al papel que desempeña la inscripción en lo mecánico de la constitución,
transmisión o modificación del derecho real sobre un bien inmueble. La inscripción es
voluntaria y declarativa, el derecho real se ha constituido antes.
Principio de exactitud registral: lo que esta inscrito en el registro se presume
exacto, esta presunción pone de manifiesto la eficacia de la inscripción. Este principio
daría lugar a otros 2:
Principio de legitimación: se presume que el derecho inscrito existe y pertenece
a su titular registral, a no ser que se demuestre en juicio la inexactitud del
registro. –Art. 38 de LH-. Presunción Iuris Tantum.
Principio de fe publica registral: se presume que el contenido del registro es
exacto en beneficio del 3º que adquiere sus derechos confiando en lo escrito.
– Art. 34 de LH-. Iuris et de Iure.
Principio de especialidad: hace referencia, o significa la individualización y
detallada concreción de la inscripción registral respecto al objeto de la publicidad
registral.
Principio de legalidad: implica que lo que tiene acceso al registro ha de ser
conforme a la ley, de manera que se publiquen los datos de la forma más fidedigna
posible.
Principio de tracto sucesivo: para proceder a la inscripción de un titulo es
necesario que se halle previamente el derecho de la persona que otorga el acto que
pretenda inscribirse –Art. 20 LH-.
Principio de prioridad: en un derecho real es importantísimo el principio PRIOR
TEMPORE POTIOR JURE. Se traduce como que el derecho antes accede al registro, o
se introduce en el registro. Es el mas antiguo y por tanto, va a tener prioridad sobre
otros derechos que se inscriben posteriormente en el registro. Prevalece el derecho más
antiguo. Existe 2 supuestos:
- Superioridad de rango: se refiere a derechos reales limitados. En caso que sobre
un mismo inmueble recaigan derechos limitados prevalece el más antiguo, el que
tenga mayor rango.
- Exclusión: el primer derecho que accede al registro excluye al segundo, de
forma que no cabe la inscripción de un derecho incompatible con otro derecho
ya inscrito.
TEMA 21: LA FINCA EN EL RP Y OBJETO DE LA
PUBLICIDAD REGISTRAL
EP.1. Finca en Sentido Material y en Sentido Hipotecario.
La ley hipotecaria para referirse a bienes los llama finca. Distinguimos entre finca
en sentido material y en sentido hipotecario.
- Hipotecario: todo aquello que abre folio en el registro para cada finca se va a
abrir un folio, para cada una no.
- Material: finca seria el inmueble rustico o urbano que pertenecen a varios
personas pro indivisos
La ley hipotecaria hace referencia a otros inmuebles que sin ser fincas en sentido
material estos bienes inmuebles abren folio, serian inmuebles que para la ley hipotecaria
si son fincas pero para el sentido material no. Por ejemplo, concesiones administrativas
que recaen sobre los inmuebles, explotaciones agrícolas e industriales que constituyen
una unidad orgánica, edificios sometidos a un régimen de propiedad horizontal, fincas
rusticas o urbanas colindantes con el requisito de que pertenezca a un mismo
propietario.
EP.2. Inmatriculación.
Apertura de folio Registral
La inmatriculación es el ingreso de una finca a los libros del registro. Ese acceso
o ingreso se lleva a cabo por la primera inscripción del derecho de propiedad sobre la
igualdad a favor del inmatriculante propietario.
La inmatriculación se lleva a cabo por tres medios:
- Expediente dominio.
- Título publico de adquisición.
- Certificación de dominio de entidad publica.
- Expediente de dominio: proceso judicial similar a los actos de jurisdicción
voluntaria que tiene por objeto o finalidad acreditar la adquisición de la
propiedad de una finca a los efectos de matricular esta.
- Título publico de adquisición: a través de este mecanismo debe presentarse un
documento público del dominio de una finca que tiene que tener más de un año
de antigüedad. La finca no debe estar inmatriculada. Se publican edictos y si no
hay reclamación alguna se procede a la inscripción.
- Certificación: se recoge en el Art. 206 de la LH. Es un medio privilegiado de
acceso al registro de titularidades a favor del Estado, la iglesia y ciertas
entidades públicas.
EP.3. Derechos y Actos susceptibles de inscripción.
Diferencia entre títulos en sentido material y formal.
- Material: todo acto o contrato que produce o da lugar a la constitución,
transmisión o extinción de un derecho real.
- Formal: es todo aquel documento en el que consta el acto o negocio jurídico que
produce la mutación jurídica real.
El Art. 33 del reglamento hipotecario dispone que se entenderá por titulo a
efectos de inscripción. “Entiende por titulo aquel o aquellos documentos públicos en los
que funde su derecho la persona a cuyo favor haya que practicarse la inscripción y que
den fe en cuanto al contenido objeto de inscripción por si solos o por otros documentos
complementarios”.
Es importante esta distinción porque cuando hablamos de inscripción, el objeto
directo de inscripción no es ni la titularidad ni el derecho real que se pretendan inscribir
sino que es el titulo que contiene al acto que extingue, tramite, el derecho real que se
reconoce sobre una finca.
El Art. 2 de la LH señala los actos y contratos que son inscribibles. “En los
registros expresados se entenderán: -títulos traslativos o declarativos de dominio del
inmueble.
- Títulos en los que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifican, extingan
derechos reales como el usufructo, uso, servidumbre, etc.
- Resoluciones judiciales en los que se modifican la capacidad civil de las
personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
- Contratos de arrendamiento de los inmuebles.
- Títulos de adquisición de bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al
E o las corporaciones civiles o eclesiásticas.”
EP.4. Modificaciones físicas y formales de la finca.
Una finca inscrita en el registro puede sufrir las siguientes alteraciones:
- Agrupación.
- Agregación.
- Segregación.
- División.
- Obra Nueva.
- Exceso de Cabida.
Agrupación: cuando 2 fincas inscritas en el registro se unen para formar una
nueva finca dará lugar a la apertura de un nuevo folio registral quedando cerrados los
folios de las 2 fincas.
Agregación: cuando una parte de una finca ya inscrita se separa para incorporarse
a otra también inscrita, dará lugar a una nueva.
Segregación: cuado una parte de la finca ya inscrita se separa constituyendo una
nueva finca, dará lugar a la apertura de un nuevo folio registral.
División: cuando una finca se divide dando lugar a 2 finas distintas, dará lugar a
distintos folios registrales (apertura) produciéndose que se cierre el folio de la finca
primera.
Obra nueva: se refiere a toda aquella obra que suponga una transformación de las
características de una finca inscrita.
Exceso de cabida: implica una alteración física de la descripción de la finca en el
registro, producido por distintas causas: Por constar en la descripción de la finca una
cabida menor que la que tiene en la realidad.
TEMA 22: EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
EP.1. Procedimiento Registral: Presupuestos e Iniciación.
El procedimiento registral tiene como finalidad realizar la inscripción de un
asiento. Se produce siempre a instancia de partes.
Para ello el interesado presentara la “petición de inscripción”, que es la solicitud
que se presenta ante el registrador, persona que se requiere para registrar un derecho,
que realiza la registración.
Junto con la <<petición de inscripción>> se acompaña de la “presentación del
titulo”.
Una vez realizado ambos pasos, el registrador realizara el asiento de presentación.
Este asiento tiene una determinada fecha, que es en la que se han presentado esos
títulos, y en caso de que el procedimiento siga adelante y se lleve a cabo la inscripción
del derecho, la fecha de la inscripción será la fecha del asiento de presentación.
Tendrá lugar la calificación registral. Hay que hacer un examen de validación de
los títulos examen que lleva a cabo el registrador.
Si el registrador considera que el titulo es valido se procederá a la inscripción del
derecho, pero si considera que no es valido tiene 2 opciones:
- Determinar la suspensión de la inscripción: La suspensión tiene lugar cuando el
título no es válido porque está atestado por una falta que es subsanable
- Acordar la denegación de la inscripción: Cuando la falta que invalida al titulo es
insubsanable se determina la denegación de la inscripción
EP.2. Inexactitudes Registrales.
A) Previa inscripción el tracto sucesivo. Reanudación del tracto ininterrumpido.
En el principio de exactitud registral el registro se presume exacto, existe una
concordancia entre la realidad y el registro.
No obstante, hay casos en los que pueden darse inexactitudes registrales, no
concuerda con la realidad el registro y el necesario rectificar o corregir esa discordancia.
De forma mas precisa, por inexactitud se entiende todo desacuerdo que con
relación a los derechos inscribibles existe entre el registro ya la realidad jurídica.
El Art. 40 de LH enumera una serie de casos o causas de inexactitud y los
procedimientos que han de seguirse para la rectificación de los mismos. Los casos son:
- En caso de que no haya tenido acceso al registro alguna relación jurídica
inmobiliaria. Por ejemplo: A vende a B y adquiere dominio. B no inscribe su
derecho de propiedad. A que tiene su derecho vende a C. C quiere inscribir su
derecho. La rectificación es por:
Esa causa se rectifica por la toma de razón del titulo correspondiente.
También se puede rectificar por reanulación del tracto sucesivo.
Por resolución judicial que ordena la rectificación, después de ejercerse
la acción de rectificación.
- Otro caso tiene lugar cuando se ha extinguido en la vida extraregistral algún
derecho inscrito. La rectificación es por:
La rectificación se llevo a cabo mediante cancelación.
También por el procedimiento de liberación de cargas o gravámenes.
Art. 209 LH
- Otro caso se debe por nulidad o error de algún asiento. La rectificación es:
La rectificación se llevaría a cabo según lo dispuesto en el titulo VIII de
LH.
Otro caso seria por falsedad, nulidad o defecto del titulo que hubiera
motivado el asiento.
La rectificación se lleva a cabo por resolución judicial.
Reanudacion del Tracto Sucesivo
Nuestro sistema se basa en el encadenamiento del causante al sucesor que ha de
tener reflejos en las hojas registrales, de manera que en ellos o de ellos puede seguirse el
historial completo de todos los actos de transferencia, constitución y extinción de los
derechos reales, es decir, lo que se pretende es que todos los sucesos aparezcan en el
registro.
En virtud de este sistema el Art. 20 de LH, en los párrafos 1º y 2º dice que va
inscribir títulos en los que se grave, modifique y transmita derechos reales sobre los
bienes inmuebles, es necesario que el derecho de la persona que otorga los actos
referidos este previamente inscrito o anotado.
Si estuviese inscrito ese derecho a favor de una persona distinta de lo que otorga,
los registradores denegaran la inscripción solicitada, es decir, si C quiere inscribir
cuando llega al registro se le deniega porque hay un documento que dice que no es el
dueño. Suele ocurrir por herencia.
Será necesario restablecer el tracto sucesivo. Existen 2 procesos que arbitra la ley
H para que una persona pueda adquirir su derecho son:
a) Expediente de dominio: es de jurisdicción voluntaria. Art. 201 y 202 de
LH, en Art. 272 y 287 de reglamento hipotecario. Presenta variaciones al
expediente en caso de manipulación. Así por ejemplo el titular que quiere
inscribir no tiene que probar las transmisiones operadas desde la última
inscripción registral hasta la adquisición de su derecho.
Así mismo serán citados los titulares de inscripciones contradictorias. Las
inscripciones contradictorias se entiende que pertenecen al titular inscrito o sus
herederos o causalientes.
b) Acto de notoriedad: Art. 203 y 204 LH, y 288 y 297 de RH. Son unas
actas tramitadas por notarios que acreditan que una persona es
notoriamente dueña de una finca y matriculada en el registro con el fin
de reanudar el tracto sucesivo ininterrumpido.
Cuando el notario considera que está suficientemente controlado prosigue el caso
en el juzgado de primera instancia, y el juez de primera instancia por acto ordenará que
se practiquen las inscripciones.
B) Asientos erróneos.
En los asientos se da un error que puede dar lugar a su nulidad. La LH distingue 2 tipos
de errores: material y de concepto.
- Material: Art. 212 LH tiene lugar cuando se inscribían unas palabras por otras,
se omitían ciertas circunstancias formales o se equivoquen los nombres propios
o cantidades; pero sin que cambie el sentido de la inscripción.
- Error de concepto: Art. 216 de LH. Se produce cuando al expresar en la
inscripción alguno de los contenidos del titulo se altere su contenido.
La rectificación de estos asientos exige la práctica de un nuevo asiento. En el
margen del anterior asiento se hará una referencia a este nuevo asiento.
El registrador puede rectificar por si solo los errores materiales cometidos en los
asientos de inscripción, en las anotaciones preventivas y en la cancelación si los
respectivos títulos se conservan en el registro.
También puede rectificar por si solo los asientos de presentación, notas
marginales, indicaciones de referencia, siempre que la inscripción principal respectiva
baste para dar a conocer el error.
Fuera de supuestos anteriores el registrador necesita el consentimiento del
interesado que deberá comparecer aportando los títulos necesarios.
En el caso de errores de conceptos, le rectificación puede llevarla por si solo el
registrador si así resulte claramente del asiento. En los demás casos necesita acuerdo
unánime de todos los interesados.
¿De que manera afecta los asientos erróneos a 3º?
En principio no puede afectar o perjudicar los derechos adquiridos por terceros a
titulo oneroso y de buena fe, durante la vigencia del asiento que se declara inexacto.
C) Acción de Rectificación.
Es un mecanismo procesal que concede la LH al titular de un derecho real inscrito
erróneamente con la finalidad de obtener una resolución judicial que acuerde la
rectificación de esa inexactitud.
La legitimación de interponer recurso la tienen los titulares, y la legislación
pasiva, contra todos aquellos a quienes el asiento que se trata de rectificar concede
algún derecho.
Una vez tenida esa rectificación comenzara a producir en sus efectos, por lo tanto
la rectificación no tiene efecto retroactivo. Respecto a los terceros que anteriormente
estuviesen protegidos por el Art. 34 LH la rectificación opera desde el momento que
tiene lugar.
Si se quiere contrarrestar ese efecto de protección de terceros lo que tiene que
hacer es solicitar una autorización preventiva de esa demanda.
TEMA 23: ASIENTOS REGISTRALES
EP.1. Asientos Registrales: Concepto y Clases.
Asiento registral es una anotación por extractos del título formal en el libro
correspondiente en el registro.
No se debe de confundir asiento con inscripción. La inscripción es un tipo o una
clase de asiento.
El Art. 41 del RH enumera estas clases de asientos registrales:
- Inscripción.
- Anotación preventiva.
- Cancelación.
- Notas marginales.
- Asientos de presentación.
Asiento de Presentación: Se puede definir como un asiento preliminar que se
extiende en el libro diario de operaciones por el orden en el que han sido presentados
los títulos en el registro. Tiene una vigencia temporal de 60 días, al final de los cuales
caduca.
Inscripción: Es importante, consiste en la constatación extractada en los libros
registrales del contenido de un título en el que se hace constar la constitución,
modificación o transmisión de un derecho real y mobiliario.
Anotación preventiva: Es un tipo de asiento caracterizado por su transitoriedad.
Con una fecha de caducidad de 4 años. Esta fecha implica un límite máximo, es decir,
puede ser inferior, aunque también es posible la prorroga.
Cancelación: Asiento que niega el contenido de un asiento anterior de manera que
el contenido de ese anterior dejara de ser tenido en cuenta en adelante. Su función es
extinguir formalmente otro asiento registral determinado. La cancelación no cancela o
extingue el derecho, sino solo el asiento.
Nota marginal: Son asientos que se practican al margen de otro asiento registral
con el que guardan una relación de dependencia. La nota marginal os accesoria de otro
asiento. Existen 3 tipos de notas marginales:
- NM de modificación política: dan fe o testimonio del acontecimiento que da
lugar a un cambio de carácter jurídico real.
- NM sucedáneas de asientos principales: Se trata de notas marginales que
recogen contenidos que si bien podían reflejarse en el registro bajo la forma de
inscripción por disposición expresa de la ley se hace como nota marginal.
- NM de oficinas: La función es de coordinar unos asientos con otros. Finalidad
de organización.
EP.2. Eficacia de la Inscripción; art. 33 de la Ley Hipotecaria.
¿Para que sirve la inscripción?
El principal efecto es la presunción de exactitud del contenido del registro. Se
presume que lo que figura en el registro es verdadero y el contenido del derecho es
exacto, por lo que es necesaria esa exactitud del registro.
La presunción de exactitud del registro se desdobla en 2 presunciones:
- Iuris Tantum: se presume verdadero el contenido del registro. El contenido de la
inscripción es exacto hasta que no se demuestre lo contrario. Esta presunción se
constituye en beneficio del titular registrado. Si el contenido del registro es
válido presumimos que el sujeto es también verdadero titular registral. Esta
presunción se conoce como “principio de eficacia defensiva de la inscripción”,
o se conoce también como “principio de legitimación registral”. –Art. 38 LH-
- Iuris et de Iure: no admite prueba en contra. Es una presunción que se establece
en beneficio de un tercero, que adquiere un derecho confiando en el registro. Es
la posición del tercero, que adquiere una actitud de avocación. Se conoce como
“principio de fe publica registral” o “principio de eficacia ofensiva de la
inscripción”. –art. 32 y 34 LH-
Hay que tener en cuenta el art. 33 LH que dice que la inscripción no convalide
los actos y contratos que son nulos con arreglo a las leyes.
EP.3. Prioridad y Rangos Registrales.
Hay que tener en cuenta el art. 17 de la LH. “cuando se haya inscrito en el
registro cualquier titulo declarativo, traslativo, constitutivo, etc.…. de la propiedad o
cualquier otro derecho mobiliario no podrá inscribirse cualquier otro titulo de igual o
posterior fecha que sea incompatible.
Cuando habla de títulos incompatibles se refiere a facultades incompatibles.
Títulos incompatibles son títulos que contienen a personas distintas con idénticas
facultades sobre el mismo bien inmueble al mismo tiempo.
Si los títulos son incompatibles la inscripción determina la propiedad o rango
entre los derechos reales.
TEMA 24: PRESUNCION DE EXACTITUD
EP.1. Principio de Legitimación Registral.
Se refleja en la ley hipotecaria en una serie de artículos como el art. 38.1 , “Se
presume que la propiedad o cualquier otro derecho mobiliario, inscrito en el registro
existe y pertenece a su titular registral.”
Art. 97 : “Se presume extinguido el derecho al que se refiere un asiento
cancelado.”
Art. 13 : “La LH a la que se añada una órgano jurisdiccional, mientras no declare
la inexactitud del asiento se mantienen las presunciones anteriores.”
El ámbito de principio de legitimación .
La presunción de legitimación registral no afecta a los derechos personales. Sin
embargo, el principio no afecta de los contratos personales, sino a los de derechos
reales.
Tampoco afecta a los derechos sobre bienes inmuebles.
Tampoco alcanza a los datos sobre capacidad y estado civil de una persona.
No alcanza a los datos de hecho que se recogen en la inscripción.
Ep.2. Ejercicio de acciones contradictorias con el registro.
Cuando alguien vaya a ejercitar una acción que puede desembarcar en un sistema
contradictorio al registro, tiene que solicitar la obligación.
Art. 41 LH: las acciones reales procedentes de derechos inscritos pueden
ejercitarse por juicio verbal regulado en LEC contra quienes se opongan a estos
derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones exigirán que por certificación del
registrador se acredite la vigencia del asiento correspondiente.
Art. 38.1 LH: “A todos los efectos legales, se presumirá que todos los DR
inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de
los inmuebles o de los DR tiene la posesión de los mismos. ”
A pesar de la LH, la jurisprudencia permite que aunque no se haya interpuesto
con la demanda correspondiente se puede solicitar la cancelación de la inscripción, cuyo
contenido se va a discutir.
Permite que se ejecute una acción que reinvidique el derecho, que le sea
favorable, y que permite que se solicite y se haga en el momento de ejecutar la
sentencia.
TEMA 25: POSESION Y EL REGISTRO
EP.1. Presunciones Posesorias a favor del Titular Registral.
Hay que tener en cuenta el art. 38.1. Este art. establece una presunción a favor del
titular registral, a través de la cual se considera que el titular registral tiene la posesión
del DR del que se trata.
En el art. 38.1 hay una presunción “iuris tantum”, pero el que tiene que probar es
la persona que sostiene que el titular registral no tiene la posesión. Hay inversión en la
carga de la prueba, el que va contra la presunción tiene que probar.
Al titular registral le basta con alegar que tiene ese asiento a su favor, la
inscripción a su favor.
EP.2. Acción Real Registral: art. 41 de la Ley Hipotecaria.
Este art. establece que el titular registral puede utilizar las acciones reales
derivadas de derechos inscritos frente aquellos que sin titulo inscrito se opongan a su
derecho, o perturben su ejercicio, reforzando la posición del titular registral.
Estas acciones del titular registral se van a tramitar por cauces del juicio verbal.
Con la reforma de la LEC se remite a los cauces del juicio, siendo más ventajosa
para el titular registral.
La finalidad del art. 41 es reponer al titular registral en el estado posesorio que le
corresponde, según resulta de la inscripción de su derecho.
EP.3. Usucapión y Registro de la Propiedad; usucapión secundum tabulas y
usucapión contra tabulas.
Se plantea un problema entre el registro y la usucapión.
La usucapión hace referencia a una situación de hecho, implica adquirir un DR
por posesión prolongada, lo que puede entrar en conflicto con la realidad del registro.
La protección que da el registro a un tercero hipotecario se incompatibiliza con la
situación de una persona que ya ha entrado en posesión.
¿Pueden ser usucapidos los derechos inscritos y con alcances y limites en su
caso? No se puede decir que si en todo caso a la usucapión porque estaría mermando la
realidad registral.
Usucapión Secundum Tabulas
Es la usucapión a favor del titular inscrito.
Se lleva a cabo en el art. 35 de LH. En virtud de este art. se presume que el titular
registral ha poseído pública, pacifica e ininterrumpidamente, y de buena fe durante el
tiempo de vigencia del asiento y de los anteriores de los que traiga causa. Añade el art.
que la inscripción equivale a justo titulo.
Art. 25 LH: “Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de
igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el
Registro de los títulos respectivos”.
Usucapión Contra Tabulas
Es la usucapión contra el titular inscrito. Se regula en el art. 36 LH. De la lectura
de este art. podemos señalar que hace referencia a 3 supuestos:
- Conflicto entre el 3º hipotecario y usucapiente, y el usucapiente que ha
consumado su usucapión o la consumará al cabo de un año. En cuanto se de el
conflicto se protege al tercero hipotecario, q no ser que:
El 3º antes de inscribir su derecho ha conocido que la finca estaba en posesión de
una persona distinta del que aparecía como titular registral.
Si a pesar de ello inscribe su derecho, el ordenamiento va a jugar a favor de
usucapión.
También se da en el caso que el 3º haya inscrito su derecho y conoce que la finca
estaba en posesión de personas distintas del titular registral, y consienta esa situación
durante un año.
- Conflicto entre 3º hipotecario y usucapiente que no haya consumado su
adquisición o la falta de un año.
Se protege al usucapiente, a no ser que el 3º en el momento en que conozca esa
situación la interrumpa porque aún falta tiempo para consumar esa adquisición. Aquí
jugaría a favor del titular inscrito.
- Conflicto entre 3º hipotecario, titular registral y usucapiente. Aquí el
ordenamiento se inclina a favor del usucapiente.
TEMA 26: FE PÚBLICA REGISTRAL
EP.1. Fundamento de la Protección del Adquiriente o Tercero.
En virtud de este principio es la presunción “iuris et de iure”, en virtud de la cual
se considera que el contenido de la inscripción es exacto en beneficio y protección de un
tercero que adquiere fiándose del contenido del registro.
El contenido del registro es a favor del titular registral.
Desde otra perspectiva, es exacto el contenido a favor de un tercero que adquiere
un derecho real inmobiliario. Este tercero confía en este principio de fe pública, distinto
es que luego haya una anomalía o inexactitud del asiento.
Se castiga al verdadero titular que haya sido negligente y no haya inscrito su
titularidad en el registro.
Es una presunción “Iuris et de Iure”, es decir, no admite prueba en contra.
La protección del principio de fe pública consiste en que aunque C no haya
adquirido del primer propietario A, se considera que C ha adquirido la titularidad del
derecho de esa cosa en lugar de B porque B no lo ha inscrito en el registro.
Art. 32 LH: “Los títulos de dominio o de derechos reales que no estén legalmente
inscritos en el registro no existen para el tercero que adquiere.”
Art. 34 LH: “El tercero que de buena fe adquiera un derecho real que lo adquiere
del registro según su titular se mantendrá la adquisición del tercero según requisitos:
De buena fe.
A titulo oneroso de quien es titular registral.
Que inscriba su derecho en el registro.
Aunque después se anule el del otorgante por virtud de causas que no consten en
el mismo registro.”
Este sistema no afecta al tercero, la de que se anule el del otorgante.
EP.2. Condiciones y Requisitos de la Protección.
Requisitos del Art. 34
- El 3º tiene que haber adquirido el derecho del que en el registro conste como
titular registral.
- Adquisición de buena fe: se entiende por esto que desconoce la inexactitud del
registro.
- El art. 34.2 establece una presunción de buena fe a favor del 3º adquiriente.
- Tiene que ser un titulo oneroso: Si A vende a B, y posteriormente dona a C, esa
adquisición seria gratuita y no onerosa.
- Es necesario que el 3º inscriba en el registro su derecho. A este 3º se le conoce
como “3º hipotecario”, que resulta protegido por el principio de buena fe
publica registral.
EP.3. Ámbito de Protección Registral.
Alcanza o afecta a la existencia, titularidad y extensión de los DR inmobiliarios
inscritos.
Por el contrario no se extiende a los datos registrales de mero hecho de la finca.
Tampoco a los datos que se consignan sobre el estado civil y la capacidad de las
personas.
Tampoco a los derechos de obligación y DR sobre muebles.
Tampoco alcanza a los límites de la propiedad.
Tampoco alcanza a las servidumbres aparentes, porque al ser aparente su
notoriedad suple el silencio del registro.
El principio de fe pública comprende todo el contenido del folio real.
Hacer referencia al art. 33, que el registro no convalida los actos o contratos que
sean nulos con arreglo a las leyes. De manera que enlazando este art. 33 y el principio
llegamos a la conclusión de que el contrato que produzca la inscripción del 3º debe de
ser válida, si no la inscripción no es válida.
