Proponente: IRMANDADE DA SANTA CASA DA MISERICÓRDIA DE ARGANIL

Localização: Bons Dias – Ramada – Odivelas

Descrição Predial /

Matriz: Artigos nºs 49º, 50º, 863º (teve origem nos

artigos 55º, 89º e 90º) e 865º da Freguesia da

União das Freguesias de Ramada e Caneças e

Concelho de Odivelas

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

Bens Imóveis

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1. DADOS DO PERITO/TÉCNICO AVALIADOR

Nome: JOÃO ANTÓNIO ALVOEIRO DUARTE Telefone: +351 96 3031506

e-mail: joaoalvoeiro.eng@gmail.com CC 6559830 Data Validade: 27/03/2019

Certificados/ Habilitações Profissionais:

Engenharia Civil [FCTUC - Faculdade de Ciências e Tecnologia da Universidade de Coimbra], inscrito na Ordem dos Engenheiros sob o n.º 24643, como membro sénior.

Curso de Avaliação Imobiliária – ISEC – Instituto Superior de Engenharia Civil – Setembro de 2009.

Curso de Gestão Imobiliária e Certificação de Peritos de Imóveis – Outubro de 2011 a Fevereiro de 2012

Perito avaliador inscrito na CMVM com o nº AVFII/13/035 Apólice de Seguro nº 0153.10002599 da GENERALI válida até 27/03/2017

Ao serviço de: CIVIBEIRA – Projetos e Avaliações, Lda. NIPC: 502 689 641

Informações Empresa:

A empresa está implantada na região das beiras há 24 anos, encontrando-se vocacionada para prestar serviços na área de engenharia e fiscalização de obras, peritagens técnicas para os tribunais e avaliação de bens imóveis.

2. DADOS DA AVALIAÇÃO

Ref: QBDIAS Entidade: Santa Casa da

Misericórdia de Arganil Morada: Arganil

Data Pedido 05-09-2016 Data Visita 20-09-2016 Data Entrega 24-09-2016

Elementos fornecidos para a realização do Relatório

- Cópias das Cadernetas Prediais - Cópias das Certidões da Conservatória

Elementos consultados para a realização do Relatório* *(para além dos elementos fornecidos)

- Visita ao local - Bibliografia da Especialidade - Cartografia Aérea - Informação proveniente de prospeção

Identificação do(s) Prédio (s)

2359/20060413, 2360/20060413 e 2361/20060413

Freguesia Ramada/Caneças

Concelho Odivelas

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3. DADOS DO PROPONENTE DA AVALIAÇÃO

Nome do Proponente: Irmandade da Santa Casa da Misericórdia de Arganil

Morada: Rua Comendador Cruz Pereira Código Postal 3300 – 034

Localidade: Arganil Freguesia: Arganil Concelho: Arganil

Telefone Fax: e-mail: -

Telemóvel NIF: 501 157 654 Reg. Com. - Outras Informações: Pessoa a contactar: José Moreira – 926 013 299

4. ANÁLISE QUALITATIVA DOS PRÉDIOS

4.1. PRÉDIOS

4.1.1. Localização dos Prédios Morada: Quinta dos Bons Dias Código Postal 2620 – 184 Localidade: Ramada Freguesia: Ramada/Caneças Concelho: Odivelas

4.1.2. Certidões da Conservatória – Prédios Rústicos e Urbano

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4.1.3. Análise Qualitativa dos Prédios Artigo 863º ARREC - Urbano Ano de Construção 1988 Ano de Reabilitação/Reconstrução Tipologia/Divisões 1 Utilização Arrecadação Nº de casas de banho Área Bruta 37.75 m2 Composição: Artigo 863º R/C - Urbano Ano de Construção 1988 Ano de Reabilitação/Reconstrução Tipologia/Divisões 1 Utilização Habitação Nº de casas de banho Área Bruta 37.75 m2 Composição: Artigo 863º 1D - Urbano Ano de Construção 1988 Ano de Reabilitação/Reconstrução Tipologia/Divisões 1 Utilização Habitação Nº de casas de banho Área Bruta 37.75 m2 Composição: Artigo 863º 1E - Urbano Ano de Construção 1988 Ano de Reabilitação/Reconstrução Tipologia/Divisões 1 Utilização Habitação Nº de casas de banho Área Bruta 37.75 m2 Composição: Artigo 865º - Urbano Ano de Construção 1958 Ano de Reabilitação/Reconstrução Tipologia/Divisões 14 Utilização Habitação Nº de casas de banho Área Bruta 460.00 m2 Composição:

CONSTITUIÇÃO E REVESTIMENTOS

HABITAÇÃO

Composição Pavimentos Paredes Tetos Cozinha

Salas

Casas de banho

Quartos

Garagem

Arrumos

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ESTRUTURA DO EDIFICADO

Classificação SEGURANÇA

1 2 3

BETÃO ARMADO COM LAJES MACIÇAS

PORTICADA EM BET. ARMADO COM LAJES VIGOTAS

PORTICADA COM LINTEL DE TRAVAMENTO

ESTRUTURA EM BETÃO ARMADO COM COBERTURA METÁLICA

MADEIRA COM LAJE EM SOALHO

COBERTURA

Classificação SEGURANÇA

1 2 3

LAJE DE BETÃO ARMADO

LAJE DE VIGOTA PRÉ-ESFORÇADA

MADEIRA

COBERTURA METÁLICA

VIGOTA E RIPA

CLASSIFICAÇÃO DE PARÂMETROS DO EDIFICADO

Classificação 1 2 3 4 5

Mau Medíocre Suficiente Bom Muito Bom

CONFORTO QUALIDADE ACABAMENTOS BENEFICIAÇÕES VENTILAÇÃO E CLIMATIZAÇÃO SEGURANÇA CONTRA INTRUSÃO ISOLAMENTO TÉRMICO

Terrenos e Construções:

Situam-se na zona da Ramada/Amoreira/Bons Dias, junto ao Externato Pica Pau e da

Junta de Freguesia da Ramada, uma área predominantemente residencial, tem bons

acessos e boa rede de transportes.

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5. LOCALIZAÇÃO

COORDENADAS: NORTE – 38º48’13.57’’ OESTE – 09º11’21.14’’ ALTITUDE – 135.00 m (CASA DE HABITAÇÃO – ARTIGO 865º)

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6. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

VISTA GERAL DO TERRENO – ARTIGOS 49º

E 50º

VISTA DA PISCINA/TANQUE – ARTIGO

863º

VISTA GERAL DO TERRENO – ARTIGOS 49º

E 50º

VISTA DA CASA DE HABITAÇÃO – ARTIGO

865º

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VISTA DA ESTREMA A NASCENTE –

ARTIGO 863º

VISTA DO MURO DE VEDAÇÃO/ESTREMA

SUL – ARTIGO 865º

VISTA DA CASA DE HABITAÇÃO/ESTREMA

SUL – ARTIGO 865º

VISTA DA CASA DE HABITAÇÃO – ARTIGO

865º

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7. IDENTIFICAÇÃO DO MÉTODO APLICADO NO CÁLCULO DO P.V.T. – PRESUMÍVEL VALOR DE TRANSAÇÃO

O prédio objeto desta avaliação, teve como método de cálculo do presumível valor de

transação (P.V.T.) o Método Comparativo de Mercado. Para determinar o valor de transação,

este método consiste na comparação com outros imóveis semelhantes, dos quais são conhecidos

os preços no Mercado Imobiliário. A aplicabilidade deste método exige que se verifiquem

requisitos, como a existência de um mercado imobiliário ativo, a obtenção de informação correta, a

existência de transações de imóveis semelhantes. No entanto, facilmente se depreende que os

imóveis não sendo todos iguais, devem ser efetuados ajustamentos relativos às suas

características, relativos ao seu tipo de utilização, potencial, dimensões, localização, acesso,

infraestruturas existentes, vetustez, valores sócio - culturais, qualidade ambiental e data de

transação. Assim, procurou-se obter a informação mais correta, tendo sido analisadas várias

ofertas no mercado local, tendo sido comparados 6 imóveis. Face aos valores encontrados, dado

que são ofertas de venda e não valores efetivos de venda, optou-se por reduzi-los em cerca de 5%. 8. CÁLCULO DO P.V.T. (Presumível Valor de Transação)

Art. Designação Qt. Un.Preço

Unitário [€]Valor Total [€]

1 TERRENO (Artigos 49º e 50º) 13800,00 m2 125,00 € 1.725.000,00 €

2 CONSTRUÇÃO 519.525,00 €2.1. Arrecadação (Artigo 863º) 37,75 m2 400,00 € 15.100,00 €2.2. Habitação (Artigo 863º - R/C) 37,75 m2 900,00 € 33.975,00 €2.3. Habitação (Artigo 863º - 1 D) 37,75 m2 900,00 € 33.975,00 €2.4. Habitação (Artigo 863º - 1 E) 37,75 m2 900,00 € 33.975,00 €2.5.1 Habitação (Artigo 865º) 230,00 m2 1.200,00 € 276.000,00 €

2.5.1 Garagem/Arrumos (Artigo 865º) 230,00 m2 550,00 € 126.500,00 €

TOTAL …….P.V.T. - Presumível Valor de Transação 2.244.525,00 €

Valor Arredondado 2.245.000,00 €Extenso: Dois milhões duzentos e quarenta e cinco mil euros

Prédios nºs 49º, 50º, 863º e 865º - Freguesia de Ramada/Caneças

MÉTODO COMPARATIVO

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Art. Designação Qt. Un.Preço

Unitário [€]Valor Total [€]

1 TERRENO (Área total) 20343,20 m2 90,00 € 1.830.888,00 €

2 CONSTRUÇÃO 231.187,50 €2.1. Arrecadação (Artigo 863º ARREC) 37,75 m2 200,00 € 7.550,00 €

2.2. Habitação (Artigo 863º - R/C) 37,75 m2 350,00 € 13.212,50 €

2.3. Habitação (Artigo 863º - 1 D) 37,75 m2 350,00 € 13.212,50 €

2.4. Habitação (Artigo 863º - 1 E) 37,75 m2 350,00 € 13.212,50 €

2.5.1 Habitação (Artigo 865º) 230,00 m2 550,00 € 126.500,00 €

2.5.1 Garagem/Arrumos (Artigo 865º) 230,00 m2 250,00 € 57.500,00 €

427.459,56 €Custo de Projeto/ Administrativo e Gestão 5,00% 11.559,38 €

Custos Comerciais 5,00% 103.103,78 €Custos Financeiros 5,00% 11.559,38 €Depreciação Física e Funcional 45,80% 111.178,07 €Margem do Promotor 20,00% 412.415,10 €

TOTAL ……………….P.V.T. - Presumível Valor de Transação 2.489.535,06 €Valor Arredondado 2.490.000,00 €

Extenso: Dois milhões quatrocentos e noventa mil euros

Prédios nºs 49º, 50º, 863º e 865º - Freguesia de Ramada/Caneças

MÉTODO DE CUSTO

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9. OBSERVAÇÕES

O valor a considerar é o que foi obtido pelo Método Comparativo de Mercado, ou seja 2.245.000,00 €. Dada a área onde se encontra inserido o imóvel, o valor obtido pelo Método de Custo não corresponde à realidade, optando o perito por considerar o método mais adequado para o imóvel em causa. Refira-se no entanto que os valores obtidos pelos dois métodos não são muito diferentes. Os artigos 863º e 865º não se encontram registados na Conservatória. O artigo 863º teve origem nos artigos 55º, 89º e 90º.

10. DECLARAÇÃO DO TÉCNICO

O técnico da Civibeira, Lda. visitou e observou cuidadosamente o bem objeto de avaliação, tendo coligido os elementos disponíveis para, em conjugação com os restantes elementos documentais relativos ao mesmo bem, elaborar o competente relatório. Consequentemente, o relatório de avaliação, de acordo com o conhecimento do bem, traduz com rigor o objeto de avaliação, na estrita medida da conjugação com os elementos documentais facultados e das informações adicionais que sobre o mesmo tenham sido recolhidas. O técnico da Civibeira, Lda., não tem qualquer interesse presente ou futuro no bem objeto de avaliação, refletindo-se assim no relatório a total isenção e imparcialidade de análise.

11. ASSINATURA DO TÉCNICO