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RELAZIONE DI STIMA INERENTE
LA DETERMINAZIONE DEL VALORE
AI FINI DELL’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA
ALLEGATO alla Delibera di Giunta Comunale n.
Allegato alla delibera di Giunta Comunale n.
COMUNE DI CALCIANOPROVINCIA DI MATERA
AREA TECNICA
RELAZIONE DI STIMA INERENTE
LA DETERMINAZIONE DEL VALORE
DELLE AREE FABBRICABILI
AI FINI DELL’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA
SUGLI IMMOBILI
ANNO DI RIFERIMENTO 2015
alla Delibera di Giunta Comunale n. 40 del 21.07.2015
alla delibera di Giunta Comunale n. 40 del 21.07.2015
COMUNE DI CALCIANO
AI FINI DELL’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA
21.07.2015
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Sommario 1 Premessa ................................................................................................................... 3
2 Scopo dell’analisi valutativa ...................................................................................... 4
3 Definizione del valore venale in comune commercio delle aree edificabili degli ambiti urbanizzati ............................................................................................................. 5
4 Inquadramento generale .......................................................................................... 6
5 Prescrizioni urbanistiche ........................................................................................... 7
6 Andamento del mercato immobiliare .................................................................... 13
6.1 Andamento del mercato immobiliare in ambito nazionale ............................. 13
6.2 Andamento del mercato immobiliare a Calciano ............................................ 13
7 Criteri di valutazione ............................................................................................... 17
8 Aspetti metodologici analizzati in fase di stima delle aree .................................... 27
8.1 Il procedimento di stima ................................................................................... 27
8.2 Il valore medio dei fabbricati (Vf) .................................................................... 28
8.3 Costo della trasformazione (C = ∑K + Ip + Pl) ................................................... 29
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Premessa Prima di procedere alla valutazione delle aree fabbricabili riferita all’anno 2015, si ritiene di illustrare brevemente l’assetto normativo attuale.
Con l’art. 59 del D.Lgs. 446/97 il legislatore ha stabilito che i Comuni possono, “determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l’imposta (municipale sugli immobili) sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza di contenzioso”.
I parametri che devono essere rispettati nella determinazione di questi valori sono contenuti nel D.Lgs. 504/92, istitutivo dell’imposta in oggetto, laddove si afferma che “per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”2.
L’art. 6 del citato D.Lgs. 504/92 stabilisce anche che, “in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. ”
Per quanto attiene alle aree edificabili, nulla è variato con l’introduzione dell’Imposta Municipale Propria (IMU) ai sensi dell’art. 13 del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.
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1 SCOPO DELL’ANALISI VALUTATIVA
La presente relazione è finalizzata alla determinazione del valore di mercato medio delle aree con potenzialità edificatoria al fine di individuare la base imponibile per l’applicazione dell’I.M.U per l’anno 2015, riguardanti le varie destinazioni, residenziale, artigianale o comunque individuate a qualunque titolo nel Regolamento Urbanistico approvato, in via definitiva, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 4 del 5 marzo 2014.
In particolare si è reso necessario introdurre valori in funzione delle nuove definizioni e dei nuovi parametri di utilizzazione del suolo.
Le stime oggetto della presente elaborazione pur rivestendo carattere di generalità e di riferimento, in quanto estese all’intero territorio comunale, tengo conto di una diversa dettagliata valutazione in relazione alle zone territoriali, costituendo esse: - uno strumento di raffronto per il cittadino contribuente, per conoscere il valore
delle aree possedute e quindi l’onere impositivo a cui è tenuto a fare fronte; - la base da fornire all’Ufficio Tributi per l'attività di immediata verifica
dell’attendibilità dei predetti valori dichiarati dal contribuente e porre in essere le azioni di controllo.
La stima si propone quindi di assicurare il raggiungimento dei seguenti obiettivi: 1. procedere alla determinazione del criterio di stima del valore medio venale, per
zone omogenee, delle aree edificabili previste dal Regolamento Urbanistico vigente del Comune di Calciano;
2. definire in modo sostanziale i criteri per l’attribuzione dei valori di mercato tenendo conto che, il fattore differenziale preponderante è rappresentato dalla reale capacità edificatoria definita dallo strumento urbanistico comunale sull’area. A tal fine si ritiene di procedere alla determinazione del valore per metro quadrato di area fabbricabile, in maniera direttamente proporzionale all’indice che tiene conto della potenzialità edificatoria procedendo contestualmente ad applicare altri coefficienti comunque di rilevanza marginale, come sarà meglio esposto nella parte seguente della presente.
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2 DEFINIZIONE DEL VALORE VENALE IN COMUNE COMMERCIO DELLE AREE EDIFICABILI DEGLI AMBITI
URBANIZZATI
Per quanto riguarda gli ambiti urbanizzati, il valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili, viene determinato sulla base dell’art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/92, avendo riguardo dei seguenti aspetti: a) zona territoriale di ubicazione; b) indice di edificabilità; c) destinazione d’uso consentita; d) oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; e) prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe
caratteristiche.
Il presupposto fondamentale per quantificare la potenzialità edificatoria, che costituisce a tutti gli effetti il valore reale, oggetto di valutazione immobiliare è contenuto nello strumento urbanistico vigente, che ne individua i parametri edilizi- urbanistici di edificazione.
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3 INQUADRAMENTO GENERALE
Il Comune di Calciano, situato su un promontorio sulle rive del Basento, si estende su una superficie di Kmq. 48,68. È posto a circa 420 metri di altezza s.l.m, dista dal capoluogo di provincia, Matera, 57 Km, mentre la distanza dal Capoluogo di regione (Potenza) è pari a 50 km.
Inquadramento territoriale
Il territorio del Comune di Calciano o confina a Nord con territorio del Comune di Tricarico, a Ovest con il territorio di Accettura, a sud con i territori di Garaguso, Oliveto Lucano ed Accettura, a est con i territori di Grassano e Garaguso.
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4 PRESCRIZIONI URBANISTICHE
Si riporta di seguito la definizione dei parametri urbanistici e edilizi più indicativi, in quanto richiamati nella presente relazione, dedotti dalle Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico:
Parametri urbanistici
Superficie territoriale (ST): è costituita dalla superficie di una porzione di territorio comprendente sia superficie fondiaria, che aree destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Superficie fondiaria (SF): è costituita dalla superficie reale asservita o da asservire alla edificazione (lotto edificabile), al netto delle aree destinate alle urbanizzazioni primarie e secondarie. Carico Urbanistico (CU): è l’impegno indotto sui parcheggi dalle diverse destinazioni d’uso; si distinguono:
− CU/basso: per abitazioni; esercizi commerciali (fino a 150 mq di superficie di vendita); uffici e studi professionali; artigianato di servizio; strutture ricettive fino a 50 p.l.
− CU/medio: per esercizi commerciali (Superficie di vendita compresa tra 150 e 1500 mq.; servizi pubblici e privati (scuole, banche, ospedali, ecc.); strutture ricettive con più di 50 p.l.; industrie ed artigianato produttivo;
− CU/medio = CU/alto: per attrezzature collettive (sport, spettacolo, cultura, culto); esercizi commerciali con superficie di vendita maggiore di 1500 mq.
Parametri edilizi
Superficie coperta (SC): è costituita dalla proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti costruite fuori terra Superficie utile abitabile (SUA): costituita dalla superficie di pavimento alloggi, misurata al netto di murature, tramezzi, pilastri, sguinci e vani di porte e finestre, di eventuali scale interne e relativo sottoscala, di logge e di balconi, armadi a muro non superiore a 2 mq., Superficie lorda di piano (SLP): è costituita dalla superficie delimitata dal perimetro esterno delle tompagnature definenti il piano edificato, compresi:
− balconi incassati;
− rientranze in cui la profondità (intesa anche come profondità media) sia maggiore di un quarto dello sviluppo in lunghezza della rientranza stessa;
− i patii, i cavedi e le chiostrine;
− i vani scala;
− i vani di alloggiamento dell’ascensore;
− porticati e logge, solo per la parte eccedente rispettivamente il 50% ed il 30% della SLP.
Altezza del fabbricato (H): dislivello esistente, per ciascun fronte, tra la quota media del terreno naturale, o del marciapiede, definita dal Comune, ed il piano di calpestio del terrazzo di copertura o la linea di gronda del tetto a falde. Nel caso il tetto abbia una pendenza maggiore del 35% le altezze, anziché alla linea di gronda, vanno misurate a 2/3 della falda del tetto, e la volumetria risultante va
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calcolata ai fini della cubatura complessiva del fabbricato. Altezza utile: è misurata tra il piano di calpestio degli ambiente e l’intradosso del solaio strutturale del soffitto senza considerare gli spessori coibenti eventualmente sovrapposti al piano di calpestio e quelli eventualmente posti a delimitazione superiore degli ambienti; gli ambienti ad uso di abitazione devono avere un’altezza utile di piano di ml. 2,70. I piani terreno ad uso commerciale, artigianale, e per esercizi pubblici, non possono avere altezze inferiori a ml. 3,50. I piani terreno ad uso garage avranno un’altezza minima di ml.2,40 Volume del fabbricato (V): è il risultato della somma dei volumi di ogni singolo piano o porzione di piano fuori terra, ottenuta moltiplicando la massima superficie definita dal perimetro formato dal filo esterno perimetrale di ogni singolo piano (o porzione di piano), per l’altezza fuori terra.
− La volumetria ammissibile per ciascun edificio va riferita al particolare lotto (superficie fondiaria) di pertinenza: approvato un progetto, o iniziatane la costruzione, la superficie del lotto impegnata dal progetto stesso, non può, né totalmente, né parzialmente, essere impegnata od occupata da altre edificazioni, né può esserne consentita l’aggregazione, anche solo parziale, ad altri lotti limitrofi agli effetti edificatori.
Volumi tecnici (VT): costituiti da cabine elettriche e locai caldaia; impianti per il trattamento e condizionamento dell’aria e relativi locali; impianti per il trattamento e deposito delle acque idrosanitarie e relativi locali; gli extra-corsa degli ascensori ed i locali macchina; i serbatoi idrici; le canne fumarie e di ventilazione; i vani scala al di sopra la linea di gronda; tutti gli altri impianti ed opere che a tale categoria siano assimilabili. Distanza dalle strade (DS): è la distanza minima, misurata in proiezione orizzontale dal punto più sporgente del perimetro della superficie coperta, dal ciglio stradale, inteso questo come limite degli spazi pubblici esistenti o previsti. 9. Distanze dai confini (DC): E’ la distanza minima, misurata in proiezione orizzontale, dal punto più sporgente del perimetro della superficie coperta, ai confini della proprietà. Distanza tra i fabbricati (DF): è la distanza minima, misurata in proiezione orizzontale, tra i punti più sporgenti dei perimetri delle superfici coperte definite nel precedente comma. Porticati: porzione di fabbricato aperta su almeno tre lati, coperta da solaio o da frangisole, ubicata al livello edificato che si trova a più diretto contatto con le sistemazioni esterne di progetto (piano terra, o seminterrato, rialzato), ed a uso comune; la superficie del portico eccedente il 50% della superficie lorda del piano in cui il porticato è collocato, va calcolata ai fini della volumetria del fabbricato; Logge: porzione di fabbricato aperta su un solo lato, coperta da solaio o da frangisole, ed ubicata ai livelli superiori del fabbricato (dal piano primo in su, ed a uso esclusivo); la superficie delle logge eccedenti il 30% della superficie lorda del piano in cui le logge sono collocate, va calcolata ai fini della volumetria del fabbricato. Piani sottotetto: qualora abitabili, ai sensi dell’art. 48 del Regolamento Edilizio, oltre ad essere considerati ai fini del calcolo della volumetria (qualora ricorrano le condizioni di cui al precedente comma n. 3), nel caso sviluppino una SLP superiore al 50% di quella del piano sottostante, vanno considerati ai fini del computo del numero dei piani consentito per un determinato tipo edilizio.
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Piano Interrato: piano che, a sistemazione esterna di progetto ultimata, risulti totalmente a livello inferiore rispetto alla linea di terra ed alle sistemazioni esterne come definite al comma 14 seguente. Tale Piano Interrato presenterà verso l’esterno le sole rampe di accesso, con le caratteristiche di cui al precedente comma n. 3. Piano Seminterrato: piano che, a sistemazione esterna di progetto ultimata, risulti parzialmente a livello inferiore rispetto alla linea di terra ed alle sistemazioni esterne come definite al comma 14 seguente. Tale Piano Seminterrato, qualora abbia le caratteristiche di abitabilità stabilite all’art. 46 del Regolamento Edilizio, dovrà essere inserito per intero nel calcolo della Volumetria del fabbricato. Sistemazioni esterne: sono costituite dalle superfici pressoché orizzontali, pavimentate o no (marciapiedi o terreno), a contatto con la linea di spiccato del fabbricato.
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5 ANALISI TERRITORIALE
Il Regolamento Urbanistico pone le basi per il futuro sviluppo del territorio e rappresenta il propulsore per lo sviluppo socio-economico del Comune di Calciano, si realizza attraverso le direttive indicate nelle Norme Tecniche di Attuazione che rappresentano Io strumento con il quale il Comune disciplina l’attività edilizia ed urbanistica dell’intero territorio comunale, individuando, all’interno dei vari Ambiti le diverse destinazioni urbanistiche delle aree e dettando le relative disposizioni normative (Indici e densità edificatorie).
Prendendo in esame le disposizioni normative e le tavole del Regolamento Urbanistico, si possono individuare i vari ambiti definiti come nello schema sottostante.
Il territorio del Comune di Calciano è storicamente caratterizzato dalla presenza, oltre che dal centro urbano, di due nuclei: Parata e Tempa San Sebastiano. È anche presente una zona artigianale, ubicata nei pressi della S.S. Basentana.
Parata Tempa San Sebastiano
Area PIP
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Ambito urbano
Tenuto conto degli elementi morfologici e territoriali, delle caratteristiche socio-economiche ed edilizie, ed in base allo sviluppo urbanistico del territorio comunale, il Regolamento Urbanistico suddivide il territorio in quattro zone omogenee principali ed in sei zone omogenee secondarie.
Al fine di valutare il grado di appetibilità delle aree fabbricabili nell’ambito del mercato immobiliare locale, occorre procedere alla scomposizione del territorio comunale in zone omogenee rispetto all’insieme dei caratteri che ne determinano il valore.
A tal fine, sulla scorta delle suddivisioni operate dal vigente regolamento Urbanistico, vengono individuate le seguenti Zone Territoriali Omogenee:
Zone RU Descrizione
Zona A A Centro storico
Tessuti consolidati
B1
Zone di completamento
B2
Bx
L.P.
167
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Zona C Citta da integrare
Aree complesse Tempa San Sebastiano
Aree complesse Parata
Aree per attività produttive
D Aree per insediamenti artigianali
Oltre alla scomposizione territoriale per categorie edificatorie e di destinazioni d'uso, occorre introdurre un ulteriore elemento discriminante il valore delle aree, rappresentato dall'indice di edificabilità.
Vengono individuate per ogni zona omogenea i valori di riferimento per le destinazioni ammissibili differenziate, in analogia con gli usi previsti dal RU, nei seguenti gruppi: � Residenziale;
� Commerciale;
� Direzionale e turistico-alberghiero (Terziario);
� Artigianale e industriale (Produttivo)
Per ogni zona omogenea identificata, sono stati rilevati i corrispondenti valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili in funzione della specifica destinazione.
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6 ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE
6.1 Andamento del mercato immobiliare in ambito nazionale
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare, nelle proprie stime, rileva che “Il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, torna a crescere nel 2014, raggiungendo la quota di 421 mila unità compravendute, rimanendo comunque ancora al di sotto dei valori registrati alla fine degli anni '80. Non bisogna però trascurare che, come già illustrato nelle note trimestrali pubblicate nel corso del 2014, il dato moderatamente positivo, +3,5%, dipende in parte dagli effetti che ha avuto sul mercato l'entrata in vigore, il 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23). A partire da tale data, infatti, per la generalità dei trasferimenti immobiliari, la nuova disciplina risulta normalmente più vantaggiosa e deve avere, per questo, indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014, con l'effetto di far risultare più depresso l'andamento dell'ultimo trimestre del 2013 e, per contro, più positivo l'andamento del I trimestre 2014. In particolare, sulla base dei primi dati provvisori, disponibili alla data di pubblicazione del presente rapporto relativi al mese di gennaio 2015, neutralizzando l'effetto della traslazione degli atti da dicembre 2013 a gennaio 2014, è stato ricostruito un tasso di variazione del 2014 rispetto al 2013, al netto quindi dell'effetto fiscale, per le unità immobiliari residenziali compravendute pari a +0,7%, più moderato quindi rispetto al tasso osservato. Deve quindi ridimensionarsi il giudizio più che positivo sulla ripartenza del mercato residenziale, anche se le tendenze in atto rimangono orientate alla crescita. È sull'intensità di questa che probabilmente si deve moderare l'ottimismo. (fonte: Osservatorio OMI - Agenzia delle Entrate)
6.2 Andamento del mercato immobiliare a Calciano
Come a livello nazionale, anche a Calciano si conferma una diminuzione del numero di compravendite in particolare per gli immobili di nuova edificazione. Nel 2014 il prezzo di vendita degli immobili di nuova edificazione resta sostanzialmente invariato rispetto a quello del 2013.
Per quanto riguarda il mercato delle aree edificabili, la diminuzione della richiesta di nuove aree e del numero di compravendite, trova conferma nell’ulteriore calo del numero di richieste di permessi di costruire.
La negativa rappresentazione, innanzi sinteticamente riportata, dell’andamento del mercato immobiliare nel comune di Calciano trova un’esaustiva rappresentazione nelle tabelle di seguito riportate ed estratte dal “Rapporto immobiliare 2015” dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
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Indice Numero Transazioni Normalizzate per l’intera provincia di Matera (capoluoghi e non capoluoghi)
Indice Numero Transazioni Immobiliari ed Indice di Intensità del Mercato Immobiliare e variazione annua per classe demografica dei comuni
Quotazione media e Variazione annua (capoluoghi e non capoluoghi)
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7 CRITERI GENERALI DI STIMA
La presente relazione, ha lo scopo di determinare il “più probabile valore unitario medio di mercato”, con riferimento all’attualità e al metro quadrato di superficie realizzabile delle aree edificabili o potenzialmente edificabili presenti nel territorio del Comune di Calciano, al fine di determinare la base imponibile per l’applicazione dell’Imposta Municipale Unica (IMU).
Nel merito si ritiene opportuno richiamare quanto espresso dalla risoluzione del Ministero delle Finanze n° 209/E del 17 ottobre 1997, nella quale si precisa, con riferimento al concetto di “area fabbricabile” ai fini del calcolo dell’imponibile I.C.I. per tali immobili: � che l’edificabilità non è subordinata all’esistenza di piani particolareggiati, ma
all’inserimento nel Regolamento Urbanistico; � che la potenzialità edificatoria delle aree poste al di fuori degli strumenti attuativi
particolareggiati, ma comprese in quelli generali, risulta attenuata in quanto possono esserci margini d’incertezza più o meno ampi sull’effettiva utilizzazione futura del suolo. Infatti, al momento del suo inserimento nei piani attuativi, il terreno potrebbe risultare del tutto o in parte destinato alla formazione di spazi inedificabili (strade o verde attrezzato);
� che tale circostanza non inficia la vocazione edificatoria dell’area, ma influirà sulla quantificazione della base imponibile rappresentata dal valore venale in comune commercio; valore che risulterà decrescente a seconda dello stadio urbanistico, tra i tre individuati, in cui si trova l’immobile: concessione edilizia rilasciata, inserimento nel piano attuativo, inserimento nel R.U..
I parametri da assumere a riferimento per identificare il più probabile valore di mercato di un’area, si possono così riassumere: � la stima deve essere riferita al 1°Gennaio dell’anno d’imposta; � nella stima si deve tenere conto:
1. della zona territoriale in cui il terreno è ubicato; 2. dell’indice di edificabilità previsto dagli strumenti urbanistici per quell’area; 3. della destinazione d’uso consentita; 4. di eventuali oneri necessari per rendere il terreno idoneo alla costruzione; 5. dello stadio cui l’iter edificatorio è giunto (assenza o presenza di strumento
attuativo, rilascio di concessione); 6. dei valori medi rilevati sul mercato per terreni similari.
In generale il più probabile valore di venale delle aree fabbricabili può essere determinato con il metodo sintetico comparativo, oppure con il metodo analitico basato sul valore di trasformazione.
Il primo metodo si applica in situazioni di mercato dinamico con ampia disponibilità di prezzi relativi a beni analoghi. In mancanza di dati reali occorre procedere per via analitica.
Nelle situazioni afferenti il presente elaborato, attesa la scarsa disponibilità di prezzi di compravendita di aree fabbricabili e di immobili finiti e la pressoché assoluta assenza di un mercato immobiliare, si è fatto riferimento ai valori relativi alle quotazioni desunte dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate di seguito
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riportate:
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Per ricondurre le stime al valore del solo suolo edificabile sono state eseguite apposite analisi estimative al fine di determinare l’incidenza dei costi di urbanizzazione e dei costi di costruzione. Altre analisi sono state compiute per determinare la differenza di valore dovuta alla diversa ubicazione territoriale.
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8 ASPETTI METODOLOGICI ANALIZZATI IN FASE DI STIMA DELLE AREE
Oltre a quanto esposto in precedenza, per la determinazione del valore venale delle aree edificabili sono stati opportunamente definiti anche i seguenti aspetti:
− Nel caso di aree di espansione sono stati formulati diversi valori corrispondenti alla situazione iniziale di area non urbanizzata (suolo nudo) ed alla situazione di area già urbanizzata. L’applicazione del valore relativo all’area già urbanizzata decorre dalla data di approvazione del relativo Piano Attuativo (in tal caso l’area soggetta ad imposizione ai fini IMU riguarda il solo lotto edificabile).
− Per la determinazione dei valori medi unitari delle aree fabbricabili, si è fatto riferimento ad aree poste in condizioni ottimali per quanto attiene la forma, la superficie, la presenza di vincoli e l’ubicazione rispetto alla viabilità principale. Nel calcolo del valore venale dell’area reale dovranno essere applicate specifiche riduzioni percentuali.
− Nelle zone in cui sono previsti interventi urbanistici strutturati (PIRU, PRU ecc.), all’interno delle quali siano previsti indici urbanistici molto diversificati, anziché definire un unico valore venale medio di riferimento, si è preferito, per maggiore equità, assegnare un diverso valore per ciascuna fascia di variabilità dell’indice di edificabilità dei singoli lotti.
− Per la valutazione dell’incidenza della sola componente di valore relativa alla ubicazione territoriale, sono stati considerati i seguenti fattori discriminanti il grado di appetibilità di un’area urbana a destinazione residenziale: a) facilità di collegamenti viari verso il centro cittadino; b) presenza di strutture e servizi di pubblico interesse (scuole, sanità, ecc.); c) disponibilità di verde pubblico; d) facilità dei collegamenti viari verso l’esterno.
− Per quanto riguarda le aree a destinazione non residenziale, il principale elemento in grado di caratterizzarne il valore commerciale è sicuramente correlato alla facilità e alla comodità di accesso all’area stessa, tramite la rete viaria di interesse sovracomunale.
8.1 Il procedimento di stima
Relativamente alla trasformazione delle aree edificabili in aree edificate, il valore di trasformazione è ottenuto tra la differenza tra il valore medio di mercato dei fabbricati Vf e la somma di tutti i costi da sostenere C, cioè:
= − �∑ + + �
�1+ �
dove: Va = valore attuale dell’area Vm = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione ∑K = costi relativi alla costruzione Ip = interessi passivi per anticipazione dei capitali P = profitto lordo spettante ad un imprenditore ordinario r = saggio netto di investimenti nel settore edilizio n = tempo intercorrente per l’alienazione del prodotto finito
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Poiché il valore dell’area è riferito alla data di stima si dovrà scontare la differenza (Vf - C) all’attualità per tenere conto del periodo di tempo necessario alla trasformazione, capitalizzando al 7% per tre anni.
Tale intervallo temporale necessario alla trasformazione si ritiene essere mediamente di 1 anno per le aree produttive, 2 anni per le aree residenziali e miste, mentre sarà ipotizzato un tempo di 3 - 4 anni per tutte i comparti di nuovo impianto.
8.2 Il valore medio dei fabbricati (Vf)
Vm rappresenta il valore del fabbricato finito ottenuto moltiplicando la Superficie Lorda Vendibile complessivamente realizzabile nell’area di intervento per il Valore medio unitario di mercato degli immobili nell’area omogenea in esame desunto dalla media dei valori riportati dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari.
Si riportano di seguito i dati riassuntivi desunti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio:
TIPOLOGIA E ZONA
Valore min di mercato
(€ /mq)
(fonte OMI)
Valore max di mercato
(€ /mq)
(fonte OMI)
Abitazioni
(zona residenziale) 350,00 630,00
Commerciale
Magazzini Negozi
380,00 690,00
Terziaria
Uffici 380,00 690,00
Produttiva
Capannoni artigianali Capannoni tipici
Laboratori
220,00 450,00
Riscontrando quindi un valore base di:
TIPOLOGIA E ZONA Valore medio di mercato
(€ /mq)
Abitazioni
(zona residenziale) 490,00
Commerciale
Magazzini Negozi
535,00
Terziaria
Uffici 535,00
Produttiva
Capannoni artigianali Capannoni tipici
Laboratori
335,00
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8.3 Costo della trasformazione
Come criterio generale si procederà alla stima del valore delle aree mediante il procedimento cosiddetto sintetico-comparativo a costo di trasformazione; in pratica il valore dell’area viene ricavato dal valore del fabbricato che vi potrà essere realizzato.
Per la determinazione del Valore Venale sono stati inoltre individuati degli elementi rispondenti ad esigenze di uniformità e correttezza, assumendo come riferimento “ufficiale” la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio (ultimo dato disponibile relativo al secondo semestre dell’anno 2014), la cui consultazione è disponibile sul sito internet dell’Agenzia stessa nella sezione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.), nonché altri valori dinamici nonché fattori correttivi che raggiungano l’obiettivo di una maggiore aderenza alla realtà del mercato immobiliare locale.
Il primo degli elementi di calcolo è come visto al paragrafo precedente il dato tratto dalla banca dati dell’O.M.I. dell’Agenzia del Territorio.
Viene assunto come dato di riferimento il valore medio:
− Residenziale: €/mq 490,00
− Produttivo: €/mq 335,00
− Commerciale/Terziario: €/mq 535,00
Altri elementi considerati, riguardano una serie di dati particolari desunti dal Regolamento Urbanistico per ogni area e dal mercato immobiliare così evidenziati:
− parametri urbanistici-territoriali rappresentati dall’indice di fabbricabilità che indica la potenzialità edificatoria e che varia a seconda della situazione urbanistica dell’area di ubicazione e per determinate aree la superficie del lotto minimo, la superficie massima realizzabile, ecc.;
− media dell’incidenza dell’area sul prodotto finito: rappresenta la percentuale di incidenza del valore dell’area rispetto al valore del fabbricato.
Per valutare l’incidenza media dell’area sul valore della costruzione finita, si assume che il costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza viene determinato come percentuale non inferiore al 15% del costo complessivo dei fabbricati. Per i fabbricati industriali, ossia quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni, l’aliquota è pari al 10%.
8.4 Determinazione in via generale del valore delle aree
Da quanto sopra riportato si desume l’incidenza del valore del terreno applicando a tali valori l’aliquota del 20% o del 30% a seconda dei casi, pertanto si avrà:
− Residenziale: €/mq 490,00 x 15% = €/mq 73,50
− Produttivo: €/mq 335,00 x 10% - €/mq 33,50
− Commerciale/Terziario: €/mq 535,00 x 15% = €/mq 80,25
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8.5 Determinazione del valore venale reale
La stima del valore venale di un'area fabbricabile (valore imponibile ai fini IMU), si ottiene dalla seguente espressione:
V = Vtab x Sup x Ki
dove
Vtab valore medio unitario tabellato del lotto tipico (vedi tabelle relative alle diverse zone)
Sup Superficie reale dell'area da stimare Ki Rappresenta l'insieme dei fattori che pesano la differenza tra il lotto di
riferimento e quello reale (vedi tabelle dei coefficienti di riduzione).
8.6 Tabelle dei coefficienti riduttivi
Al fine di ricavare i due valori medi di riferimento, uno per le aree residenziali e uno per quelle produttive/industriali, che si è altresì individuata una scala parametrica di coefficienti che pesano l’incidenza dei più importanti aspetti (posizione relativa nella zona, superficie, ecc.) sul valore di mercato dei terreni edificabili.
Gli indici presi in considerazione vengono di seguito riportati e descritti:
− Potenzialità edificatoria K1
L’indice che tiene conto della potenzialità edificatoria per quanto concerne l’edificazione residenziale, per il Comune di Calciano, è l’indice di densità (mc/mq): fondiaria (If) e territoriale (It).
Per quanto riguarda l’edificazione nelle zone produttive, l’indice che tiene conto della potenzialità edificatoria è l’indice di Utilizzazione, rapporto di copertura, (mq Slp/mq).
Si precisa che, essendo gli indici If e It (e Uf e Ut) rispettivamente fondiari e zonali non omogenei (riferiti a Superfici differenti: fondiaria e territoriale), l’indice If fondiario, in zona residenziale verrà tradotto come (It territoriale/0,7) (considerando che il 30% della St viene mediamente ceduta come urbanizzazione primaria e secondaria) mentre in zona produttiva verrà tradotto come (Ut territoriale/0,9) (considerando che il10 % della St viene mediamente ceduta come urbanizzazione primaria e secondaria).
La tabella dei coefficienti relativa all’edificazione residenziale è la seguente:
RANGE VALORI If (mc/mq) RESIDENZIALE
INDICE K1
< 2,00 0,50
>2,00 <3,50 0,80
>3,50 < 5,00 1,00
La tabella dei coefficienti per le zone produttive artigianali e/o industriali e terziarie è
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la seguente:
RANGE VALORI Uf (mc/mq) PRODUTTIVE INDUSTRIALI
INDICE K1
2,00 1,00
− INDICE DI STADIO URBANISTICO DEI PIANI ATTUATIVI K2
Nella tabella seguente si definisce l’indice relativo alla modalità di attuazione dei piani attuativi:
Modalità di attuazione Stato Coefficiente K2
Aree urbanizzate, Permesso di costruire/D.I.A., Concessione edilizia diretta - interventi di ricostruzione previa demolizione di fabbricati esistenti.
0.50
Aree da urbanizzare, Permesso di costruire/D.I.A., Concessione edilizia diretta
1
Aree da urbanizzare, Piani Attuativi - Piani di lottizzazione, Piani Particolareggiati, Piani di Recupero (rispetto alla Superficie Fondiaria)
Convenzionato (urbanizzato)
1
Aree da urbanizzare, Piani Attuativi - Piani di lottizzazione, Piani Particolareggiati, Piani di Recupero (rispetto alla Superficie Territoriale St)
Non Convenzionato (non urbanizzato)
0,60
Piano Insediamenti Produttivi P.I.P. Piani per Edilizia Economica e Popolare P.E.E.P.
Convenzionato (urbanizzato)
0.90
Piano Insediamenti Produttivi P.I.P. Piani per Edilizia Economica e Popolare P.E.E.P.
Non Convenzionato (non urbanizzato)
0,60
− RIDUZIONI PER SITUAZIONI PARTICOLARI K3
Esistono situazioni urbanistiche che di fatto incidono sul valore venale dell’area determinando in maniera oggettiva una riduzione o diminuzione del valore. Non vi sono in questa categoria solo gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno, come citato dalla normativa, ma si riscontrano una serie di casistiche che, a puro titolo esemplificativo vengono di seguito elencate. L’elenco non è esaustivo poiché possono esistere anche situazioni non codificate che andranno di volta in volta analizzate e gestite.
Possono rappresentare situazioni di criticità:
� Oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno che il soggetto attuatore è tenuto a sostenere allo scopo di rendere effettivamente edificabile il terreno (demolizione di edifici esistenti, palificazioni, drenaggi, muri contro terra, ecc.) (citato anche dalla normativa);
� Lotti siti in zone di notevole pendenza > 30%
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� Lotti siti in zone a rischio frana classificati R2 dal PAI � Presenze di servitù (passaggio, acqua, gas, ecc.) � Vicinanza di elettrodotti; � Lotti interclusi � Presenza di limiti, vincolo di specie che incidono effettivamente sul valore delle aree
In considerazione del fatto che l’elenco proposto ha puramente carattere esplicativo e non certo esaustivo, dovrà essere posta particolare attenzione in occasione della valorizzazione dell’area fabbricabile in sede di accertamento di tutte le eventuali cause che possano determinare una riduzione del valore dell’area.
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9 CONCLUSIONI
L’adozione della metodologia proposta dalla presente da parte del Comune costituisce anche un riferimento per il cittadino chiamato a versare l’IMU. La metodologia proposta prevede quindi che, chiunque applicando dei parametri definiti possa calcolarsi un valore venale indicativo di un’area fabbricabile. Avendo quindi un’area con dimensioni pari a SUPmq, individuati i parametri relativi all’indice urbanistico K1, alla modalità attuativa di intervento prevista K2, ad eventuali casi che ne limitano la fabbricabilità quindi eventuali parametri di limitazione K3, sapendo che il valore di riferimento è fissato in €/mq 73,50 per le aree residenziali e in €/mq 33,50 per quelle produttive si calcola:
Valore Venale Area (€) = 73,50 €/mq X SUPmq X K1 X K2 X K3 (aree residenziali) Valore Venale Area (€) = 34,00 €/mq X SUPmq X K1 X K2 X K3 (aree prod./edific.)
La definizione dei coefficienti contenuti nella presente hanno validità fintanto che il Comune non interviene sull’organizzazione del territorio adottando nuovi strumenti urbanistici generali.
Si precisa che i valori così definiti, non assumono per il Comune di Calciano autolimitazione del potere di accertamento ma un valore minimo di indirizzo per l’attività di verifica dell’Ufficio Tributi, così da poter essere disconosciuti in presenza di atti e di emolumenti di natura pubblica o privata dai quali evincere valori superiori quali ad esempio atti notarili, perizie tecniche, rettifiche e rivalutazioni fiscali, ecc..
