RELAZIONE DI STIMA OGGETTO: Edificio sito a Mantova in via ... fileD.3 Accertamento dei parametri - Analisi qualitativa del mercato.... Errore. Il segnalibro non è definito. D.4 Precedenti

MANTOVA – Edificio in via L. Ariosto 16\B - Stima del più probabile valore di mercato (NCEU: Fg 63,mapp. 227, sub 71)

INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l’Edilizia – Ing. Angelosante De Robertis 1\33

Direzione Regionale per la Lombardia

Consulenza Tecnica per l’Edilizia

RELAZIONE DI STIMA

OGGETTO: Edificio sito a Mantova in via W. Mozart 6 Stima del più probabile valore di mercato della seguente unità immobiliare: negozio ( Fg. 63, mappale 227, sub 71, Cat. C1)

Figura 1 - Edificio sito a Mantova – via Mozart angolo via L. Ariosto



Sommario

Premessa ................................................................................................................................. 3

B Dati disponibili e reperiti ....................................................................................................... 3

B.1 Ubicazione dell’immobile ....................................................................................................... 3 B.2 Collegamenti di trasporto urbano ............................................................................................ 6 B.3 Intorno urbano ......................................................................................................................... 8 B.4 Conformazione plano-volumetrica dell’Edificio ................................................................... 8

B.5 Principali caratteristiche costruttive e di finitura .................................................................... 9

B 5.1 Caratteristiche specifiche dell’unità immobiliare destinata a negozio ............................... 10 B.6 Anno di Costruzione ............................................................................................................ 10

B.7 Stato Manutentivo ............................................................................................................... 11 B.8 Stato locativo ....................................................................................................................... 11 B.9 Consistenze delle unità immobiliari .................................................................................... 11

C. Documentazione disponibile o reperita ............................................................................... 12

C.1 Proprietà/provenienza ............................................................................................................ 12

C.2 Situazione Urbanistica ........................................................................................................ 13

C.3 Situazione Catastale............................................................................................................... 14 C.4 Classe Energetica................................................................................................................... 16 C.5 Conformità alle norme tecniche applicabili .......................................................................... 16

C.6 Elaborati grafici ..................................................................................................................... 17

C.7 Rilievo fotografico................................................................................................................. 17 D.1 Considerazioni economiche e metodi di stima ............. Errore. Il segnalibro non è definito. D.2 Analisi delle caratteristiche e dell’andamento del mercato immobiliare ..................Errore. Il

segnalibro non è definito. D.3 Accertamento dei parametri - Analisi qualitativa del mercato .... Errore. Il segnalibro non è

definito. D.4 Precedenti stime ......................................................... Errore. Il segnalibro non è definito. D.5 Elementi valutativi raccolti .......................................... Errore. Il segnalibro non è definito.

D.5.1 Esito della comparazione ........................................ Errore. Il segnalibro non è definito. D.6 Determinazione del valore parametrico di mercato delle unità immobiliari ...........Errore. Il

segnalibro non è definito.

D.7 Determinazione del valore di stima ............................. Errore. Il segnalibro non è definito.

D.8 Elementi limitanti o condizionanti la validità della valutazione . Errore. Il segnalibro non è

definito.

D.8.1 Eventuali interventi di ristrutturazione, per il ripristino del normale stato di conservazione ...................................................................... Errore. Il segnalibro non è definito.

D.9 Conclusioni ................................................................ Errore. Il segnalibro non è definito.



Premessa

Con la lettera del 21/04/2015, il Direttore Regionale ha incaricato il

sottoscritto professionista della Consulenza Tecnica Regionale, di individuare il più

probabile valore di mercato dell’unità immobiliare di proprietà dell’Istituto riportata

in oggetto.

A. Oggetto della stima

La presente relazione di stima ha lo scopo di determinare il più probabile valore di

mercato della seguente unità immobiliare, facente parti del fabbricato sito a Mantova in

via L. Ariosto civico 16\B, al fine della vendita tramite asta immobiliare elettronica:

negozio: situato al piano terra dell’Edificio sito a Mantova in via L. Ariosto, 16

(NCEU di Mantova: Fg. 63, mappale 227, subalterno 71, Categoria C1)

A tal fine, mediante sopralluogo si sono compiuti gli accertamenti tecnici di rito per rilevare lo

stato di fatto e le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’unità immobiliare, nonché svolgere

le opportune indagini di mercato per definire gli aspetti economico-estimativi da prendere a

riferimento.

B Dati disponibili e reperiti

B.1 Ubicazione dell’immobile

L’ unità immobiliare oggetto della presente stima, è situata all’interno di un edificio a

destinazione mista, commerciale e residenziale sito a Mantova, in via L. Ariosto

angolo via W. Mozart. L’edificio, inizialmente interamente di proprietà dell’Istituto, è

stato oggetto del piano di dismissioni. Il complesso immobiliare è localizzato nel

comune di Mantova, nella zona est, in posizione decentrata, nel quartiere denominato

“Valletta-Valsecchi”. La zona, quasi a ridosso del centro storico, risulta priva di

riferimenti storici. L’area ha una destinazione d’uso prevalentemente residenziale ed è

caratterizzata da edifici di tipo condominiale che si sviluppano per cinque/sei piani, di



recente costruzione, se si escludono gli edifici a destinazione economico e popolare

(PEEP).

Il quartiere di Valletta Valsecchi prospetta a nord-est con il Lago Inferiore oltre il quale

si sviluppa una vasta area industriale dove è presente la raffineria di Mantova. Non è

dotato di significativi spazi pubblici ricreativi.

Figura 2 - localizzazione dell'edificio nella città di Mantova

Figura 3 – il quartiere “Valletta Valsecchi”

Raffineria Stadio

Edificio



Figura 4- via Ariosto con vista dell’edificio e di quello di fronte entrambi con locali commerciali al piano terra

Figura 5- Edificio in cui è localizzato l’unità immobiliare oggetto di questa stima



Figura 6 - Altri edifici in via Ariosto con unità commerciali al piano terra

B.2 Collegamenti di trasporto urbano

L’edificio si affaccia sulle vie cittadine: L. Ariosto e W.A. Mozart. La zona è

caratterizzata da una viabilità ordinaria di quartiere, a sensi unici di marcia, il cui asse

di maggior rilevanza è via Ariosto. La zona è collegata al centro città da Piazzale Porta

Cerese, con immissione sull’asse viario di penetrazione di Corso Garibaldi, v erso Nord,

e dell’asse viario di Via Risorgimento, di collegamento con i quartieri ad ovest di

Mantova.

La zona è collegata con una linea del bus cittadino al resto della città.

Vi è una buona presenza di parcheggi pubblici.

Figura 7 - Posizione dell’edificio rispetto alla rete dei bus cittadini della città di Mantova

Edificio



Figura 8 – localizzazione dell’edificio rispetto alle stazioni autolinee extraurbane

Figura 9 - mappa della città di Mantova con indicazione delle stazioni autolinee passanti in giallo

Stazione Ferroviaria

Edificio

Autolinee Extraurbane

Autolinee Extraurbane

Edificio



B.3 Intorno urbano

Il complesso immobiliare è localizzato nel comune di Mantova, nella zona est, nel

quartiere denominato “Valletta-Valsecchi”.

Il quartiere “Valletta Valsecchi” non è dotato di significativi spazi pubblici ricreativi se

non qualche spontanea presenza di alcuni campetti di calcio lungo la sponda del lago. A

sud il quartiere è delimitato dalla presenza di importanti infrastrutture viarie quali via

Brennero, di collegamento alla zona industriale ed al casello Autostradale “M antova

Nord” della A\22 Modena-Brennero e la linea ferroviaria Mantova-Monselice-Padova

oltre la quale, sempre verso sud, si trova un ampio polmone naturalistico costituito dal

Bosco Virgiliano.

In direzione ovest, oltre l’importante asse viario di Porta Cerese, è presente lo Stadio di

calcio Comunale, il Palazzetto dello Sport e Palazzo “Te” con gli adiacenti giardini, e

ampie zone destinate a parcheggio.

B.4 Conformazione plano-volumetrica dell’Edificio

Il compendio è costituito da un unico blocco edilizio posizionato internamente al lotto

di pertinenza, quest'ultimo di forma irregolare, dove trovano posto, oltre all'edificio

elevato fuori terra per una superficie coperta di mq.2.520 circa, una porzione entro terra

destinata a rimesse ed un'area cortiva scoperta condominiale. Il complesso presenta sui

lati sud e ovest al piano terra una serie di negozi con accesso da portico di uso

pubblico, mentre all'area interna si accede tramite un passo carraio ed uno pedonale,

con cancelli su Via Mozart ed un accesso pedonale su Via Ariosto.

Il complesso fa parte di un corposo intervento edilizio eseguito a metà degli anni '80

che ha interessato il lotto di terreno di cui sopra e buona parte della zona circostante,

con nuova edificazione dei fabbricati attuali.

Prospetta a nord e est con le aree di pertinenza di altri complessi immobiliari simili, a

sud prospetta per un fronte di 35,00 metri circa su Via Ariosto, mentre la rimanente

porzione prospetta su un'area di proprietà privata in parte adibita a parcheggio; a ovest

prospetta su Via Mozart. Il negozio oggetto di questa stima prospetta su Via Ariosto.

L'area scoperta esclusiva risulta nei camminamenti pavimentata, delimitata da cordoli

di contenimento delle zone verdi seminate a prato. L'accesso al complesso edilizio da



Via Ariosto e da Via Mozart è consentito da due accessi pedonali e da un accesso

carraio, tutti muniti di cancelli in metallo.

La parte fuori terra del fabbricato si sviluppa con un unico corpo di fabbrica per quanto

attiene il piano terra, mentre si eleva sui rimanenti piani in tre distinti blocchi edilizi a

forma regolare.

Sui lati prospettanti, direttamente Via Mozart, e indirettamente Via Ariosto, si

affacciano i negozi collegati tra di loro da comodo porticato, di uso pubblico.

Lo stesso porticato si affaccia su un'area di proprietà privata in parte pavimentata con

camminamento di accesso ai negozi, in parte a prato ed in parte malamente sterrata ed

adibita a parcheggio per i clienti dei negozi.

B.5 Principali caratteristiche costruttive e di finitura

Le principali caratteristiche costruttive e di finitura dell’immobile e, in particolare dell’unità

immobiliare oggetto della presente stima sono i seguenti:

Le strutture portanti : fondazioni, pilastri, travi, scale, vani ascensori sono in cemento armato.

Gli orizzontamenti strutturali del tipo latero-cementizio.

I muri perimetrali di tamponamento sono in mattoni di laterizio con finitura ad intonaco con

rivestimento plastico a graffiato

La copertura: è costituito da un tetto con copertura realizzata in tegole marsigliesi;

Le pareti interne: sono intonacate a civile;

Rivestimenti esterni: le facciate sono intonacate con finitura con rivestimento plastico a

graffiato;

Rivestimenti interni: le pareti dei servizi igienici sono rivestite per un’altezza di cm 160 circa

con piastrelle in ceramica monocottura,

Pavimenti: nell’ingresso, corridoio e soggiorno sono in marmo botticino 30x60, nelle camere

in parquet, nei servizi in ceramica;

Serramenti esterni: delle parti comuni e dei negozi sono alluminio, quelli delle abitazioni in

legno verniciato con tapparelle in pvc;

Scale e androne condominiali: sono rivestite con pedate, alzate e zoccolino in marmo e pareti

intonacate.



Riscaldamento e condizionamento: l’impianto di riscaldamento è, a gas metano con i

terminali costituiti da radiatori

Impianto idrico-sanitario: la rete di distribuzione acqua calda e fredda è quella originaria.

Impianto elettrico:

Nel complesso l'intero compendio si presenta con un grado di finitura di tipo

economico e sufficiente stato di conservazione e manutenzione.

B 5.1 Caratteristiche specifiche dell’unità immobiliare destinata a negozio

Trattasi di unità immobiliare destinata a negozio posta al piano terra, con accesso dal

porticato di uso pubblico.

È composta da un unico vano a pianta regolare, con superficie vetrata, prospettante il

portico, mentre sul lato opposto si trovano un piccolo vano disimpegno ed un servizio

igienico. L'altezza interna è di mt.3,20.

L'unità presenta finiture di tipo civile con pavimenti in cotto. l serramenti esterni sono

costituiti da vetrate e finestre con telaio in alluminio; le porte interne sono in legno ad

un battente.

L’unità immobiliare è dotata di un impianto di riscaldamento autonomo con terminali

costituiti da ventilconvettori nel negozio e radiatori nei bagni. Non è presente il

generatore di calore.

L'unità si presenta in medie condizioni in relazione alla vetustà, allo stato manutentivo

ed alla funzionalità impiantistica.

B.6 Anno di Costruzione

L’edificio è stato realizzato con concessione edilizia rilasciata dal Comune di Mantova

il 9\06\1977 (n° 6679 di P.G.) per la realizzazione di un complesso residenziale.

Successivamente il Comune ha rilasciato la concessione a variare il progetto di

costruzione del complesso residenziale (I lotto) in data 6 giugno 1984 (Concessione n.

75/1984) e la concessione a variare il progetto di costruzione del complesso

residenziale (lotti II, III, IV) in data 18 aprile 1985 (Concessione n. 51/1985).

La costruzione dell’edificio è terminata intorno al 1987.



In data 25\01\1988, infatti, il Comune di Mantova ha rilasciato il certificato di

abitabilità\agibilità per il lotto IV composto da ( 20 appartamenti, n. 30 autorimesse, e

n. 6 negozi)

B.7 Stato Manutentivo

Lo stato di conservazione dell’intero edificio è discreto. L'unità Immobiliare oggetto di questa

stima si presenta in medie condizioni in relazione alla vetustà, allo stato manutentivo ed alla

funzionalità impiantistica. Non è stata oggetto di interventi di manutenzione straordinaria.

B.8 Stato locativo

L’unità immobiliare risultava libera nel giorno del sopralluogo il 14 maggio e il 22 settembre

2015.

B.9 Consistenze delle unità immobiliari

Al fine del computo si è presa a riferimento la superficie lorda vendibile calcolata sulla base delle

planimetrie catastali, opportunamente controllate in sede di sopralluogo

Per le definizioni, le convenzioni di calcolo, i coefficienti di omogeneizzazione, ecc, si può fare

utile riferimento alle “ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA

DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL’OSSERVATORIO

DEL MERCATO IMMOBILIARE” 1.

1 Negozi tradizionali ed assimilabili - I negozi tradizionali e assimilabili possono essere generalmente compresi negli esercizi di

vicinato.

Per il computo della superficie commerciale, si deve considerare:

• la somma della superficie coperta calpestabile comprensiva delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

• la superficie ponderata delle pertinenze esclusive di ornamento (aree antistanti e scoperte);

• la quota percentuale della superficie delle pertinenze esclusive accessorie (cantine, soppalchi, etc.).

La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel

computo della superficie, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso.

Le rientranze e le sporgenze realizzate per motivi strutturali o estetici e i profili, non sono compresi salvo che la loro superficie non

risulti fruibile.

Per le unità immobiliari disposte su due o più piani i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura

pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati.

9.2.1 Superficie commerciale

Il parametro unitario di riferimento viene identificato nel metro quadrato commerciale.

La superficie commerciale si determina misurando la superficie coperta al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle

murature di divisione con le parti di uso comune fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura

massima del 50% e quindi fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

Superficie delle pertinenze accessorie

locali accessori comunicanti con i locali principali, allo stesso livello o ad essi collegati con scala interna;

locali accessori non comunicanti.

La superficie dei precitati locali accessori viene omogeneizzata come segue:



Con riferimento a quanto sopra la consistenza commerciale dell'Unità Immobiliare è:

mq. 80,50 così ottenuta:

- ml. 5,75 (fronte) x ml. 14,00 (profondità)= mq 80.50

Figura 10 - pianta del negozio oggetto della presente stima

L’unità immobiliare, negozio, oggetto della stima è così costituita:

Area di vendita;

Vano disimpegno;

Servizio igienico

L’altezza netta dei locali è 3,20 mt. .

C. Documentazione disponibile o reperita

C.1 Proprietà/provenienza

L’intero complesso edilizio era in principio interamente di proprietà dell’Istituto. Dai dati SIMEA

risulta essere stato acquistato il 23 dicembre 1987 con atto di compravendita n. 4486 (repertorio n.

al 50%, se comunicanti con i locali aventi funzione principale;

al 25% qualora non comunicanti;

La superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile di pertinenza esclusiva va computata nella misura del 20%.



15391) dinanzi al notaio Dott. A. Paolillo di Roma, dalla SICEP – Società Industriale Centrifugati

e Precompressi S.p.A.

In seguito al processo di cartolarizzazione sono state vendute quasi tutte le unità residenziali.

Non risultano al sottoscritto situazioni di condominio o contenzioso.

C.2 Situazione Urbanistica

L’edificio è all’interno del “Tessuto consolidato esterno ai nuclei di antica formazione”, regolato

dal Tit. II, art. 18 delle Norme Tecniche di Attuazione del PGT vigente di Mantova.

Le aree inserite nei quartieri di Paiolo, Viale Risorgimento e Valletta Valsecchi, pur esterne ai

nuclei di antica formazione, completano gli ambiti centrali della città storica includendo l’edificato

che, pur di più recente realizzazione, presenta relazioni con il nucleo di antica formazione e che,

per tali ragioni, è compreso nell’area buffer di tutela del sito Unesco.

Destinazioni d’uso ammesse : destinazione principale in ambito A4 è la residenza (R).

Funzioni incompatibili: produttiva industriale/artigianale (AE1); commerciale (AE5) eccedente il

vicinato; attività agricole (AG) ; industrie insalubri di prima classe.

Le altre funzioni sono ammesse in via accessoria.

Interventi ammissibili: di manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione edilizia e

urbanistica, nuova costruzione.

Figura 11 Stralcio della Tav. del PGT di MN – Piano delle Regole



Sull’edificio non risultano vincoli urbanistici.

L’edificio è stato realizzato con concessione edilizia rilasciata dal Comune di Mantova

il 9\06\1977 (n° 6679 di P.G.) per la realizzazione di un complesso residenziale.

Successivamente il Comune ha rilasciato la concessione a variare il progetto di

costruzione del complesso residenziale (I lotto) in data 6 giugno 1984 (Concessione n.

75/1984) e la concessione a variare il progetto di costruzione del complesso

residenziale (lotti II, III, IV) in data 18 aprile 1985 (Concessione n. 51/1985).

In data 25\01\1988, infatti, il Comune di Mantova ha rilasciato il certificato di

abitabilità\agibilità per il lotto IV composto da ( 20 appartamenti, n. 30 autorimesse, e

n. 6 negozi).

In base a quanto rilevato durante il sopralluogo, lo stato attuale è uguale a quello

inizialmente autorizzato e non sembra che siano stati effettuati, successivamente a lla

realizzazione dell’immobile, lavori di ristrutturazione ai sensi dell’art. 3 del D.P.R.

380/2001.

C.3 Situazione Catastale

Figura 12 - stralcio di mappa catastale MN - Fg 63 – part 227-



L'unità immobiliare in argomento risulta censita negli atti del NCEU del Comune di Mantova nel

modo seguente:

Fg Mapp. Sub. Ubicazione Piano Categoria Classe Consistenza Rendita

63 227 71 Via L. Ariosto 16/B

T C/1 9^ Mq 65 € 1.289,08

Dalla visura catastale effettuata in data 28\04\2015 l’unità immobiliare oggetto di questa stima

risulta intestata all’INAIL.

Figura 13 - visura catastale dell’unità immobiliare sub 71

Il giorno del sopralluogo l’unità immobiliare risultava libera.

Tra i documenti agli atti della Consulenza Tecnica della Direzione Regionale è presente la

planimetria catastale.



Figura 14 – Stralcio della planimetria catastale presente agli atti

Durante il sopralluogo è stata effettuata la verifica della corrispondenza della planimetria catastale

presente nella Direzione Regionale e allegata alla presente stima, con lo stato reale dell’unità

immobiliare.

C.4 Classe Energetica

L’unità immobiliare risulta priva dell’attestato di prestazione Energetica e alla data della presente

stima non era possibile redigerlo in base alla normativa regionale vigente.

C.5 Conformità alle norme tecniche applicabili

L’edificio ha le strutture in cemento armato, ed è stato costruito rispettando la normativa vigente

durante la sua realizzazione.



L’edificio, dotato del certificato di agibilità, rispetta la normativa vigente nel momento in cui è

stato rilasciato.

Risulta agli atti una Dichiarazione di Conformità secondo la legge 46/90 dell’impianto elettrico,

della Ditta “Ferrari Impianti di Ferrari Sergio” del 01/08/2001 relativa alla “ristrutturazione

impianto di illuminazione e forza motrice riutilizzando le tubazioni e le cassette incassate

esistenti”

C.6 Elaborati grafici

Figura 15 – stralcio della pianta del piano terra dell’edificio e indicazione del negozio oggetto della stima

C.7 Rilievo fotografico

Figura 16 - Edificio con vista dello spazio a parcheggio Fig. 17 - porticato antistante i locali commerciali



Figura 18 - le vetrine del negozio Fig. 19 – interno del negozio

Fig 20 – vista dall’interno verso esterno Fig 21 – vista dall’interno verso esterno



Fig 22 – servizio igienico Fig 23 – Quadro elettrico

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