Cagliari 11/04/2017

OGGETTO: RELAZIONE DI STIMA RELATIVA ALL’UNITA’ IMMOBILIARE POSTA AL PIANO PRIMO FACENTE PARTE DELLA VILLETTA BIFAMILIARE SITA NEL COMUNE DI MARACALAGONIS LOCALITA’ TORRE DELLE STELLE CON ACCESSO DALLA VIA DELLA FENICE DI PROPRIETA’ DELLA SIG.RA xxxxxxxxxxx

ll sottoscritto Geom Stefano Incani iscritto al Collegio dei Geometri della

Provincia di Cagliari al n° 2990 è stato incaricato dal Sig. Xxxxx nella qualità di

Proprietario, di redigere relazione tecnica rispondendo al seguente quesito:

Effettui il Perito:

La stima dell’unità immobiliare posta al piano primo facente parte

della villetta bifamiliare sita in Torre Delle Stelle distinta al NCEU

Fg51, mapp. 1204, sub 2.

Il sottoscritto, al fine di evadere l’incarico ricevuto, ha provveduto a recarsi

per sopralluogo il giorno 17 febbraio 2017 presso gli immobili su citati, e qui

ha dato quindi inizio alle operazioni peritali; nel corso delle visite di

sopralluogo si fece un ispezione generale dei luoghi, un rilievo fotografico (All.

1) ed un rilievo planimetrico degli stessi (All. 2).

Lo scrivente, concordemente con la committenza, non ha ricevuto un incarico

specifico per la verifica della conformità dello stato di fatto con l’ultima

progettazione approvata rilevabile presso il Comune, non verranno quindi

stimati gli eventuali oneri di demolizione o sanatoria in detrazione al valore

dell’immobile, se esistenti. La stima del valore pertanto si riferisce, per precisa

volontà della committenza, allo stato di fatto.

In seguito alle verifiche effettuate il sottoscritto precisa quanto segue:

Il fabbricato di cui fa parte l’unità immobiliare oggetto di stima è una villa

bifamiliare costituita da una unità abitativa al piano terra ed una unità

abitativa al piano primo (Foto 1) ubicata nel Comune di Maracalagonis in

località Torre Delle Stelle, con accesso dalla via Dalla Fenice.

L’immobile si trova all’interno del condominio “Torre Delle Stelle” rinomato

contesto turistico sulla costa Sud-Orientale sarda a circa 30 Km da Cagliari

lungo la panoramica strada provinciale SP17.

Il condominio è dotato di tutti i servizi essenziali quali market, ristoranti,

campi sportivi ad uso dei condomini con accesso tramite sbarra presidiata

dagli addetti alla sorveglianza. Il condominio, di ottima fattura, è costituito da

ville di varia tipologia che hanno sempre goduto di un buon mercato

immobiliare grazie alle numerose richieste di acquisto o locazione specie nel

periodo estivo.

Il lotto su cui è edificato l’immobile è di circa 1.000 mq con una pendenza che

parte dai 90 m./lm ai 70 m./lm con vista direttamente sul mare. Dall’ingresso

carrabile sulla via Della Fenice si accede ad un’area di parcheggio di circa

40mq da essa un sentiero a gradoni conduce al fabbricato. (foto 2)

L’immobile, nella sua interezza, è realizzato su due livelli, ha struttura

portante mista in muratura e in conglomerato cementizio armato, murature

interne e perimentrali in laterizi, intonacata al civile, solaio intermedio in

laterocemento e solaio di copertura in laterocemento a due faldeinclinate con

manto di finitura in coppi ed è costituito da due unità abitative distinte una al

piano terra e una al piano primo.

Il complessivo stato di manutenzione dell’intero fabbricato può definirsi

buono.

UNITA’ IMMOBILIARE distinta al NCEU al fg 51, part 1204, sub 2

L’unità immobiliare è posta al piano primo ed è così distribuita:

terrazza a livello con vista sul mare (Foto 3 e 4), ingresso-soggiorno-pranzo

con camino (Foto 5), angolo cottura (Foto 6), disimpegno, camera da letto 1

(Foto 7), bagno (Foto 8), camera da letto 2(Foto 9 e 10)

CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE

Appartamento: 68,88mq x coefficiente riduttivo 1 = 68,88mq

Terrazza: 34,29mq x coefficiente riduttivo 0,35 = 12,00mq

Totale Superficie commerciale mq 80,88

Le finiture sono qualitativamente buone e così realizzate:

PAVIMENTI: L’immobile è pavimentato con piastrelle di ceramica delle

dimensioni 40x40 cm; la terrazza con piastrelle in cotto delle

dimensioni 30x30cm;

PARETI: Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate in buono stato di

conservazione;

UMIDITÀ: Negli ambienti non si rilevano macchie di umidità e/o

infiltrazioni;

RIVESTIM.: La cucina è intonacata e rivestita dietro i fuochi e il lavello con

piastrelle 10x10 cm, il bagno è parzialmente rivestito con

piastrelle in gres ceramico di dimensioni 20x20 cm, il tutto in

buono stato di conservazione;

INFISSI: Gli infissi interni sono in legno di buona qualità, quelli esterni in

legno e vetro camera, il loro stato di conservazione è buono;

SANITARI: Il bagno è dotato di lavabo e wc, bidet e doccia le rubinetterie

come i sanitari sono di buona qualità;

IMPIANTI: Gli impianti elettrico, idrico e fognario sono in buono stato di

conservazione; il condizionamento è realizzato con pompa di

calore per la zona notte.

DETERMINAZIONE DEI VALORI COMMERCIALI

Criterio e metodo di stima adottato

Stima sintetica comparativa - Valore di mercato.

Una possibile e corretta procedura per la valutazione degli immobili in oggetto

consiste nell’esaminare la concreta situazione di mercato degli immobili

aventi, nelle stesse zone, caratteristiche simili agli immobili in esame, allo

scopo di determinare il prezzo che si otterrebbe in libere contrattazioni di

compravendita.

E’ stata, quindi, condotta un’indagine relativamente a fabbricati situati in

ambiti simili e di caratteristiche morfologiche simili a quelli in esame, tra le

agenzie immobiliari ed i tecnici delle zone interessate nonché nell’Osservatorio

immobiliare dell’Agenzia delle Entrate

RESIDENZE

Valori Osservatorio Agenzia delle Entrate:

Zona: Torre Delle Stelle / Geremeas

Tipologia: Ville e Villini

Stato conservativo: NORMALE

a) Valore minimo 2.200,00 €/mq

b) Valore massimo 3.200,00 €/mq

In definitiva lo scrivente, visto lo stato di manutenzione, le finiture esistenti, il

confronto con immobili aventi le stesse caratteristiche di quelli in oggetto nelle

medesime località, le eventuali problematiche esistenti in ciascun immobile e

descritte in precedenza, ritiene congruo utilizzare, quale valore di mercato da

applicarsi il seguente valore:

2.400,00 €/mq

Quindi:

Vcomm = 78,56 mq x 2.400,00 €/mq = 194.112,00 €

Si arrotonda a Vcomm = 194.000,00 €

Tanto riferisce e giudica il sottoscritto in questa relazione a completa evasione

del ricevuto incarico.

IL CONSULENTE TECNICO

Stefano Incani geometra