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INDICE

1. Premessa pag. 02

2. Inquadramento territoriale pag. 03

2.1 Posizione e ruolo dell’ambito rispetto al sistema urbano della città di Ravenna pag. 03

2.2 Il tema dell’integrazione col centro città pag. 06

2.3 Polarità funzionali nel quartiere pag. 08

3. Obiettivi pag. 12

4. Criticità pag. 14

4.1 Laminazione pag. 14

4.2 Organizzazione del verde e dei servizi pag. 16

4.3 Connessioni viarie e problemi di clima acustico pag. 18

5. Sintesi dati dotazioni edificatorie e programmazione dell’attuazione pag. 23 6. Calcolo standard pubblico pag. 26

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1. Premessa

Il tema dichiarato dal P.S.C. per il quartiere San Giuseppe è quello di riscattarlo dalla sua condizione

storica di ambito marginale nella città, luogo di insediamento sul quale è gravata negativamente e,

occorre dirlo, anche immotivatamente, la fama poco prestigiosa di “quartiere operaio”, addirittura

recando nella sua stessa originaria denominazione – ANIC San Giuseppe - il segno di questa

condizione.

Il riscatto consisterà nel far emergere e rifinire una fisionomia residenziale di qualità, in grado cioè di

far percepire il quartiere San Giuseppe alla stessa stregua di altre zone della città, considerate

normalmente desiderabili secondo i correnti parametri di valutazione immobiliare.

Se si esamina la struttura del quartiere, si intende quella alle sue origini, si è costretti, in verità, a

riconoscere un disegno non privo di una sua qualità formale ed organizzativa. Se, nell’immaginario

collettivo, quartiere operaio, è sinonimo di tetra sequenza di casermoni, qui, lo si coglie al volo,

l’intento era di tutt’altra natura. Non è difficile immaginare che l’ENI di Mattei fosse ispirata dalle

concezioni che in quello steso periodo Adriano Olivetti enunciava, sia attraverso i suoi scritti che

nella testimonianza offerta dagli insediamenti residenziali realizzati ad Ivrea.

Il nucleo del quartiere ha comunque rappresentato un satellite rispetto al corpo della città, separato da

questa anche in senso fisico dalla linea ferroviaria e soggetto all’ineludibile percezione dello skyline

ad est costituito dalle installazioni del polo petrolchimico.

Il processo di recupero del quartiere al corpo complessivo della città è stato impostato dal P.R.G.’93

agendo in primo luogo con la formazione di un nucleo di servizi a scala dell’utenza locale, che è

andato a realizzare una condizione di centralità, una sorta di piazza di quartiere, associandosi alla

presenza della chiesa, ad esso preesistente e per lungo tempo principale luogo di incontro per i

residenti.

In secondo luogo il P.R.G.’93 ha anche impostato un programma di modifica della viabilità in questo

contesto, con superamento della barriera ferroviaria in due punti, l’uno, già da tempo formato, per

favorire il transito verso il vicino quartiere San Biagio, l’altro per proiettare verso ovest

(Faenza/Firenze – Bologna) quote importanti di traffico urbano.

Quest’ultima circostanza ha generato la condizione, si auspica soltanto transitoria, di un incremento

notevole del traffico in scambio fra la parte est e quella ovest della città, vale a dire fra la SS 309 –

Romea, da cui si accede al quartiere, e, appunto le direzioni verso ovest prima richiamate.

Al P.R.G.’03 e, in subordine, al presente P.U.A. Generale spetta ora di completare tale disegno.

In senso più generale occorrerà portare a compimento la cosiddetta circuitazione sud, che appresterà

un’alternativa più comoda e veloce alla via Mattei, oggi costretta a sopportare e supportare i traffici

in transito che si sono sopra descritti. Da tale nuova condizione dipenderà il decisivo riconfigurarsi

della via Mattei come mera strada urbana, vivibile e percorribile come tante altre strade nelle parti più

interne del corpo urbano.

Secondo elemento cardinale è la progressiva costituzione di un grande parco sportivo polivalente, che

vedrà associato ai già esistenti baseball e tennis, impianti per il calcio ai vari livelli ed una piscina

coperta, più lo spazio per altre discipline. La funzione di tale parco risulterà chiaramente rivolta non

solo alla dimensione di fruizione locale, ma investirà la città nella sua interezza.

La scala di macroservizio urbano che il parco assumerà può seminare una sorta di estraniamento

rispetto all’ambito locale, per cui diviene funzionale a creare attorno ad una simile, interessante

struttura la cornice viva e vitale di un insediamento residenziale di equilibrata consistenza e densità.

In questa prospettiva la residenza non appare solo come aggregato di case che possono dar luogo alla

tipologia di commercio, quello immobiliare, che si è sovente rivelato non privo di effetti negativi, a

partire dalla portata speculativa di tanti interventi, ma si configura come elemento di servizio a

supporto dei servizi intesi in quanto tali.

Scongiurare un effetto di distretto, ovvero di parte specializzata della città che, al termine, nella

giornata, del suo periodo di utilizzazione diviene un corpo morto, deserto e di opprimente squallore,

può essere conseguito se tale area viene inserita in una trama di flussi di vita più ampia ed integrata,

quella appunto di un quartiere residenziale.

Ma tale finalità, che corrisponde all’interesse del privato, concorre in modo decisivo a dare corpo

all’intento del P.S.C. Segnatamente, il completamento del quartiere San Giuseppe sarà giocato nella

parte in affaccio sulla SS 309 – Romea, sub-comparto Romea, come arricchimento di servizi

commerciali e di servizi tendenzialmente alla persone nell’ambito del privato sociale, mentre il sub-

comparto Agraria assumerà un’impostazione più marcatamente residenziale, essendo questo, fra

l’altro, il sub-comparto più prossimo all’area sportiva polivalente, mentre il sub-comparto Romea ha,

come suo riferimento funzionale, le condizioni di accesso al quartiere dalla SS 309 – Romea e

nessuna relazione immediata col parco sportivo.

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2. Inquadramento territoriale

2.1 Posizione e ruolo dell’ambito rispetto al sistema urbano della città di Ravenna

La vicenda urbanistica di Ravenna può essere brevemente descritta nel modo che di seguito si

esporrà. Si noti che si usa il termine descrizione e non spiegazione, ché molti più elementi di

conoscenza storica occorrerebbero per tentare una simile impresa. Ci si limiterà dunque alla

descrizione del modificarsi dei margini urbani e di quale ruolo il quartiere San Giuseppe vi abbia

giocato e quando.

E’, innanzitutto, significativo che la denominazione di questo quartiere sia mutata in tempi recenti,

esso era infatti noto sino a pochi anni fa come ANIC – San Giuseppe, a significare la sua originaria

formazione al traino della costituzione del polo petrolchimico che aveva l’ANIC come perno.

Nella Ravenna del secondo dopoguerra fu la costituzione di un complesso di attività legate

all’industria chimica a forzarne l’evoluzione dall’identità che, dall’unità di Italia in poi, essa aveva

mantenuto, e cioè di centro di riferimento per l’economia agricola del territorio senza avere nemmeno

nel porto un fattore capace di disincagliarla da tale tradizionale assetto.

LO STATO DELLO SVILUPPO DI RAVENNA DAL DOPOGUERRA ALL’EPOCA DI IMPIANTO DEL POLO PETROLCHIMICO.

IN ROSSO LE PARTI IN ESPANSIONE RISPETTO AL NUCLEO SOSTANZIALMENTE STABILE DA INIZIO NOVECENTO

La Ravenna autenticamente industriale fu dunque Ravenna dell’industria chimica, ma anche città che

doveva fronteggiare un’improvvisa e possente domanda di alloggi da parte dei flussi migratori che,

attirati dalla possibilità di lavoro nelle nuove attività che qui venivano fatte sorgere, svilupparono una

notevole pressione sul mercato locale dei suoli, circostanza a fronte della quale non c’era a porsi

come strumento di governo un moderno P.R.G.

La scelta di dotarsi di una strumentazione urbanistica aggiornata fu concepita e posta in atto

probabilmente troppo tardi, ovvero nel 1964, senza dubbio in un momento cronologicamente a

ridosso della formazione del complesso di industrie chimiche (ANIC e SAROM nella seconda metà

degli anni ’50), ma storicamente già prossimo ad essere superato dall’evolvere degli eventi.

LO STATO DI ESPANSIONE DEI TESSUTI CONSEGUENTE ALL’ATTUAZIONE DEL PRG QUARONI

Il P.R.G. redatto dall’arch. Quaroni risentiva della fede in uno sviluppo che ovunque in Italia

assumeva le vesti di un’espansione massiccia e dinamica dei limiti urbani, con la costituzione di

estesi insediamenti residenziali a lato di aree destinate all’insediamento produttivo e a servizi, sia di

natura pubblica che privata, di grandi infrastrutture (non si dimentichi che erano anche gli anni in cui

si costruiva la prima autostrada italiana, la A1 che collegava Milano a Roma) e di slanci verso un

futuro che appariva ancora capace di prospettare elevati tassi di crescita e la conseguente possibilità

di immaginare segni e previsioni forti per il territorio.

Ravenna, nel disegno di Quaroni, doveva ancora di più rafforzare la sua vocazione industriale

puntando sul porto, ad un tempo fattore logistico da porre alla base di qualsiasi ipotesi si crescita, ed

infrastruttura che dal dispiegarsi di un futuro di nuovi investimenti ed iniziative doveva a sua volta

ricevere un rimarchevole potenziamento, generando un asse di collegamento dal mare alla città,

probabilmente sull’esempio, di alcune grandi strutture urbane del Nordeuropea che si agganciano al

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mare mediante grandi porti (Amburgo, Rotterdam, ecc.), e collocando allo sbocco a mare imponenti

complessi direzionali, mentre l’insediamento residenziale doveva svilupparsi in modo stellare attorno

al nucleo storico dell’abitato.

Il disegno senza dubbio suggestivo del P.R.G. dell’arch. Quaroni si frantumò in breve per effetto di

più cause concomitanti.

La prima fu che alla funzione di disegnare un futuro per la città che rispondesse già allora ad

aspirazioni di natura strategica, le stesse che oggi la LR 20/2000 vuole dalla parte di P.R.G. che ha

proprio tale funzione, cioè il P.S.C., non si associavano strumenti di governo dell’attuazione di pari

efficienza nel garantire un’ordinata costruzione delle nuove parti della città.

A ciò si aggiunga che nel volgere di pochi anni gli equilibri economici nazionali e sovranazionali

dovevano mutare profondamente, facendo venir meno i presupposti che sino a poco tempo prima

parevano poterli giustificare completamente; si pensi, ad esempio, alla crisi petrolifera all’inizio degli

anni settanta e al progressivo volgersi verso i paesi del terzo mondo come basi dove operare il decollo

di iniziative industriali finanziate con capitali occidentali, che aprirono la strada a ciò che oggi è noto

come delocalizzazione.

Ma, per ciò che più strettamente riguarda l’oggetto della presente relazione, la mancanza di un

criterio programmatorio a governo di un P.R.G. ricco di previsioni di espansione, condusse per un

verso ad iniziative come quella del quartiere ANIC, dove l’industria cercò di provvedere almeno in

parte al bisogno di alloggi dei suoi addetti, facendosi promotrice di uno specifico intervento, ma, per

altro verso - e più spesso -, contribuì ad aprire la strada alla costituzione di iniziative autonome, di

piccola scala.

Nel quartiere ANIC – San Giuseppe sono rimaste tracce di entrambe.

La parte più organizzata, quella voluta dall’ANIC, si costituisce come un satellite che ha la sua

ragione d’essere in più motivazioni latenti. La prima è stata senza dubbio quella di poter disporre di

suoli su cui la rendita fondiaria avrebbe fatto pagare un aggio inferiore rispetto ad altre ubicazioni.

Non secondaria era però la finalità di legare idealmente casa e luogo di lavoro, quest’ultimo poco

distante e percettivamente presente in quel contesto. La terza era, con ogni probabilità, quella di

mantenere relativamente separato l’insediamento operaio da una città che esprimeva valenze sociali e

politiche assai radicali e che si tentò anche con la migrazione, gestita nei suoi flussi provenienti dalle

Marche e dal Veneto, di “ammorbidire”, influendo sui locali equilibri politico-elettorali.

Si consideri che la separazione risultava, oltre tutto, materializzata da una barriera fisica quale è la

ferrovia, per cui i quartieri a più netta impronta operaia, ma nel segno della migrazione infranazionale

suscitata dal polo petrolchimico, furono – non a caso – l’ANIC San Giuseppe ed il quartiere Darsena,

tutti resi esterni rispetto alla città dalla ferrovia.

Ma, si diceva, anche l’altra forma di organizzazione territoriale, vale a dire la piccola lottizzazione

promossa e gestita da investitori locali, è presente in questo contesto, chiaramente visibile nel pettine

di strade sorte in derivazione dalla via Sant’Alberto. E’ stata un’iniziativa di un tipo che ha prodotto

formazioni analoghe in tutti i contesti di periferia, talora anche considerevolmente remoti rispetto al

margine urbano del centro che storicamente si lasciava allora leggere, e quindi, si presume, con

un’interpretazione assai disinvolta degli ambiti di espansione potenziale che il P.R.G. aveva

generosamente previsto disegnando un margine teorico proiettato a notevole distanza

dall’agglomerato più denso e consolidato.

In sostanza, i limiti all’espansione prevista della città non costituivano traguardi da raggiungere

gradualmente, ma semplicemente il contorno di un’ampia fascia di territorio agricolo reso disponibile

all’insediamento residenziale ma senza nemmeno l’intervento di un criterio di controllo elementare

come quello di dare priorità alle parti in immediato contatto col margine storico della città.

Appare indicativo anche il fatto che l’edilizia riscontrabile nel quartiere ANIC – San Giuseppe mostri

due facce nettamente differenziate, quella della residenza operaia caratterizzata da una maggiore

concentrazione, almeno in rapporto agli standard storici della città, mentre quella che scaturiva da

iniziative immobiliari locali e si rivolgeva al libero mercato, portava in prevalenza alla formazione di

abitazioni a bassa densità, specialmente case uni e bifamiliari.

La situazione che il P.R.G.’03 si è trovato ad affrontare non aveva conosciuto grandi sviluppi dagli

anni sessanta. I precedenti P.R.G., quello del 1983 e quello del 1993 avevano prodotto l’esito di

costringere ad una gradualità di crescita che privilegiasse il completamento organico delle parti di

città più prossime al nucleo centrale e, dopo di ciò, la saldatura dei satelliti più eccentrici. Questa

opera aveva visto, soprattutto col P.R.G.’93, la formazione di interventi infrastrutturali a servizio

della città che davano sostegno a tale finalità di ricompattazione, al contempo, sul versante nord in

particolare, prevedendo opere che realizzavano lo scavalcamento della ferrovia, rompendo in questo

modo una condizione di separazione che durava da decenni.

Alle soglie del P.R.G.’03 si davano, in definitiva, le precondizioni più adatte per tentare l’aggancio

pieno alla città del quartiere San Giuseppe (conosciuto ora solo con questo toponimo, perché la crisi

che aveva progressivamente e massicciamente smantellato l’imponenza originaria dell’ANIC non

giustificava più l’associazione nel nome con essa).

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Tali precondizioni erano date, come già menzionato, dallo scavalcamento della ferrovia, che non solo

agiva per favorire l’aggancio alla rete urbana nelle vie Zalamella e Bovini, e, di seguito a queste, con

la via Faentina, ma anche sosteneva la proiezione, indipendente da queste, verso Fornace Zarattini e

tutto il sistema viario in direzione extraurbana verso ovest, ovvero verso Faenza e Bologna.

Altre precondizioni di rilievo sono state il consistente trasferimento di talune tipologie di servizio,

soprattutto commerciali, in collocazioni di periferia. Preferenziale è stata la dislocazione di molte

attività verso ovest, a Fornace Zarattini, ma anche la SS 309 – Romea ha conosciuto un

addensamento di strutture commerciali, specie alle Bassette, comparto sorto come area industriale ed

artigianale, che ha dovuto però aprirsi ad una più libera destinazione dei suoli.

A tale processo ha fatto seguito, nell’ambito dell’attuazione del P.R.G.’93, la costituzione di aree di

espansione residenziale lungo la via Chiavica Romea, prodromo di un aggancio fisico con il quartiere

San Giuseppe e la crescita di una nuova, significativa sezione residenziale all’interno del quartiere

stesso.

Il quartiere è venuto così a trovarsi come sospeso fra l’invito che in misura sempre più marcata la

città gli rivolgeva di un’integrazione con essa e la persistenza di caratteri ancora caotici o non del

tutto congrui di margine estremo del limite cittadino, dove gli spazi per il lavoro, anche nelle sue

forme più pesanti, stanno a contatto con gli spazi per la residenza.

Al P.R.G.’03 spetta ora di rompere questo equilibrio instabile, spingendo risolutamente questo

ambito di nuova previsione a cooperare per favorire la definitiva integrazione del quartiere San

Giuseppe nel sistema città.

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2.2 Il tema dell’integrazione col centro città

La nuova periferia che risulta dallo sviluppo delle previsioni del P.R.G.’93 e che si è offerta come

spazio per il completamento di una serie di ragionamenti tuttora aperti nel P.R.G.’03 si è qualificata

per alcune precise caratteristiche.

In primo luogo il fatto di disegnare quello che potrebbe essere un limite definitivo all’espansione

della città, giocando l’esplicitazione dei significati relativi sul piano funzionale. Si vede così che ad

ovest Fornace Zarattini è quasi scomparsa come frazione residenziale per il sopravvenuto, massiccio

addensarsi di funzioni commerciali. Qui hanno trovato la loro massima concentrazione le

concessionarie di auto, divenendo quasi l’emblema dell’approfondirsi in quel contesto di questa

nuova vocazione commerciale. In modo pressoché analogo si sta caratterizzando l’estremo est, in

direzione del mare, dove, in connessione col polo di servizi rappresentato dal palazzetto dello sport (il

PalaDeAndrè), si è costituita una testa commerciale che sembra voler segnare su questo versante il

limite tra “dentro” e “fuori” la città.

In entrambi i casi descritti la concentrazione commerciale è stata favorita da circostanze

particolarmente convenienti offerte dai circuiti viari di connessione con la città e con il territorio

extraurbano.

In verità questa spinta a segnare i confini dell’urbano appare più incerta a nord e a sud. A sud il

previsto nuovo ponte in scavalco dei Fiumi Uniti dovrebbe operare il pieno aggancio del quartiere

Ponte Nuovo alla città, mentre sino ad oggi esso è parso un mondo a sé, a mezza via tra il centro e

l’abitato di Classe. Quando ciò avesse trovato piena attuazione potrebbe apparire desiderabile

agganciare anche la frazione di Madonna dell’Albero ed in questo modo porre le basi per la

formazione di una estesa ed articolata coonurbazione proiettata verso sud, che potrebbe giungere a

coinvolgere alcune delle Ville del forese, col rischio concreto però di cancellare un’identità

territoriale che si è sino ad oggi felicemente conservata.

A nord l’impedimento alla definizione di un confine funzionale potrebbe essere dato dalla SS 309 –

Romea, un asse di collegamento di grande e vitale importanza per Ravenna, sul quale già da decenni

si sono accumulati ingenti carichi urbanistici, prevalentemente legati all’industria e al commercio e

che ora, col P.R.G.’03, prospettano di crescere ulteriormente, senza poter individuare esattamente un

limite ed un disegno precisi, se non la pineta San Vitale, relativamente remota.

Ai fini dell’illustrazione del presente progetto giova rilevare che la dinamica intravista e consolidatasi

fra il P.R.G.’83 ed il P.R.G.’93, cioè quella della formazione di vocazioni tendenzialmente

monotematiche che hanno caratterizzato i tessuti dell’estrema periferia, ha visto generarsi effetti

significativi anche nel corpo del quartiere San Giuseppe.

L’insieme di servizi che qui si sono nel tempo insediati consente di vedere, all’esordio della

formazione del P.R.G.’03, un accumulo di funzioni che ineriscono principalmente l’ambito dei

servizi sanitari e di assistenza alla persona, sia pubblici che privati, ed i servizi per l’istruzione

superiore con la presenza dell’Istituto Agrario, nel cui complesso edilizio ha trovato collocazione

anche il corso universitario di Ingegneria Edile ed Ambientale. Da ultimo è rilevante la presenza di

un parco sportivo comunale con vari servizi fra i quali spicca il campo da baseball, parco che è stato

da tempo destinato a crescere andando oltre il raddoppio della superficie, con anche il previsto

inserimento di un impianto di piscine coperte.

Come si vede, si tratta di servizi che rivolgono la loro offerta alla città intera ed anche al territorio

comunale, facendo acquisire al quartiere San Giuseppe un ruolo ed utilità specifici.

A ribadire la spinta che sta agendo per il posizionamento del quartiere rispetto alla città nel suo

complesso e come sua componente di pregio è la recentissima formazione di un albergo della catena

Holiday Inn, naturalmente in affaccio sulla SS 309 – Romea.

L’ALBERGO DELLA CATENA HOLIDAY INN CHE DA POCHI ANNI MARCA L’INGRESSO A

RAVENNA NEL QUARTIERE SAN GIUSEPPPE DALLA SS 309 – ROMEA

Se però qui si possono leggere in questo modo gli effetti della spinta a caricare di funzioni di

interesse sovralocale il quartiere, non deve essere trascurata la preoccupazione che in prospettiva può

darsi per l’evoluzione in direzione di uno spazio territoriale avente i caratteri del distretto il quale, in

virtù delle funzioni acquisite, venga sospinto ad agire da macroarea di servizio senza una sufficiente

dotazione di residenti che diano alimento, nell’immediato intorno di tali servizi, agli scambi più

quotidiani e capaci di esprimere e conservare una vitalità di matrice urbana.

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Chi avesse la sorte di trovarsi, ad esempio, nel quartiere a forte vocazione commerciale e direzionale

della Defense a Parigi, verso sera, avrebbe agio di assistere all’impressionante fenomeno della fuga di

coloro che lì vi lavorano, col conseguente, desolato deserto che in pochi minuti ne segue. Questo ad

indicare che aree ampie e destinate a funzioni “strette” possono generare grandi utilità istantanee per

il tempo nel quale esse sono attive, ma rivelarsi un problema per il sistema città al quale sono

connesse nelle altre parti di tempo in cui sono inattive.

Questo rischio tendenziale può essere evitato se a lato di spazi specialistici si danno le condizioni per

una residenza che mantenga attivo il complessivo tono vitale del quartiere. In questo senso la

residenza, che normalmente assume una connotazione dal punto di vista immobiliare di motore

economico della crescita urbana, certamente non esente da tentazioni speculative, rivela invece qui la

capacità di svolgere una funzione che, a sua volta, è di servizio, servizio posto a sostegno dei servizi

fruiti in quanto tali dalla comunità, ma che avrebbero un appeal ben inferiore se non trovassero

collocazione in una trama di famiglie e residenti che ancorano la fisionomia del contesto a quella

tranquillizzante del quartiere, invece che a quella più inquietante del distretto.

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2.3 Polarità funzionali nel quartiere

Se si considera la forma e la struttura del quartiere San Giuseppe, si vede come esso sia attualmente

incernierato sulla via Mattei, un asse viario nato per smaltire con una certa velocità i traffici in

transito e che si propone come l’asta di un bilanciere alle cui estremità sono la rotonda Svezia e la

rotonda Montecarlo sulla SS 309 – Romea.

In entrambi i casi le due rotatorie sono snodi cui spetta di ridistribuire traffici locali e di transito verso

sistemi viari extraurbani.

LO SCHEMA DI DISLOCAZIONE DEI SERVIZI NEL QUARTIERE SAN GIUSEPPE. IN VERDE LE AREE A PARCO SPORTIVO, IN ROSA L’ALBERGO HOLIDAY INN, IN LILLA LE ZONE COMMERCIALI

CONCENTRATE ED IN ROSSO QUELLE A SCALA DI QUARTIERE, IN VIOLA L’AREA PER STRUTTURE DIDATTICHE, IN AZZURRO LA CHIESA, MENTRE L’AREA CON BORDO MASRRONE E RIGHE

E’ LA ZONA DI POSSIBIOE COLLOCAZIONE DI ALTRI SERVIZI SOCIO-SANITARI.

In prossimità della rotonda Montecarlo è una rotonda minore, su cui si opera l’incrocio della via

Chiavica Romea con la via Mattei, che rappresenta il perno storico del quartiere. Qui è presente la

chiesa e si distende sui due lati della via Mattei, ma soprattutto su quello sud, una sequenza di servizi

a scala di quartiere insieme a quelli socio sanitari che hanno fatto registrare da tempo una forte

presenza. La rotatoria Svezia vede sostanzialmente in affaccio i servizi scolastici e quelli sportivi già

oggi strutturati.

Non è difficile vedere come la gravitazione di carichi insediativi residenziali sulla via Mattei sia

oramai giunta al suo limite fisico, nel senso che, avendo individuato il PRG’03 una fascia verde cui

compete di segnare il traguardo fisico all’espansione verso nord del quartiere – di fatto pressoché

esaurita - , e, rimanendo a sud il limite fisico della ferrovia, eventuali altre espansioni potevano essere

previste solo ai due estremi, orientale ed occidentale, del bilanciere che si è sopra descritto.

Ma, ad est, la presenza della SS 309 – Romea, con la sua consistente valenza trasportistica ed i

correlati effetti di disturbo ambientale, tendono a far percepire tale estremo come maggiormente

adatto all’insediamento di servizi e meno a quello residenziale (pur non escludendolo del tutto a

seconda delle condizioni microambientali che possono darsi). Tale vocazione porta a vedere, sul

versante est, come di particolare utilità quei servizi che possono avvalersi della SS 309 – Romea

evitando l’affaticamento della viabilità più interna al quartiere, in questa comprendendo

principalmente la via Mattei stessa, che dovrà progressivamente perdere la funzione di mero passante

di scambio fra la SS 309 – Romea e la viabilità di connessione verso ovest che si dirama dalla

rotonda Svezia, per acquisire una fisionomia di tratto marcatamente urbano, cuore del quartiere.

LA CHIESA DEL QUARTIERE IN AFFACCIO SULLA VIA MATTEI L’IMPIANTO URBANISTICO DEL NUCEO ORIGINARIO DEL QUARTIERE

L’INSERIMENTO NEL QUARTIERE “STORICO” DI UNA PIASTRA A SERVIZI DETTAGLIO DELLA PIASTRA A SERVIZI (BANCA, POSTE, COMMERCIO)

Nella prospettiva appena delineata la rotonda Montecarlo può divenire un accesso alla città nella sua

componente che è appunto il quartiere San Giuseppe e, in forma mediata, anche nel quartiere San

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Biagio, con piena giustificazione della presenza dell’albergo esistente e delle dotazioni commerciali

espositive previste.

Ad ovest, al contrario, si danno condizioni ambientali ed infrastrutturali migliori proprio per

l’insediamento residenziale, al quale spetterà anche di riprendere e ricucire alla città il “pettine” di

insediamenti diffusi costituitosi ad ovest rispetto alla Via Sant’Alberto. Tuttavia, in tale contesto, la

funzione esercitata dalla rotonda Svezia pone il presupposto anche per un insediamento limitato ma

concentrato di natura commerciale e terziaria in affaccio su di essa.

Non va dimenticato su questo versante anche l’elaborazione dialettica che ha subito la proposta di art.

18 della LR 20/2000 che ha provocato lo sviluppo nel P.R.G.’03 di scelte e previsioni in questa parte

della città.

La proposta iniziale teneva conto di ciò che il P.R.G.’93 aveva qui previsto, vale a dire un’estesa area

per servizi di interesse sovracomunale, che era stata intesa come presupposto per la possibile

formazione di un polo universitario che avesse i caratteri, di rado ricorrenti in Italia, dei campus

statunitensi e di alcune università nordeuropee, vale a dire la commistione di spazi per la didattica

(aule, laboratori, biblioteche, ecc.) e quelli per il soggiorno di allievi e docenti (alloggi, mense, ecc.).

Il modello che era stato prefigurato nelle proposte di art. 18 era quello di far agire l’iniziativa privata

di supporto a quella pubblica, alla quale competeva in via esclusiva di sviluppare gli interventi per

strutture didattiche e di servizio, mentre per ciò che riguardava gli alloggi per gli studenti il pubblico

poteva agire con il privato o essere da questo sostituito, ma, al fine di evitare un possibile abuso della

formula del campus che sortisse una sorta di effetto finale di ghettizzazione, era stato reputata utile

l’associazione nella trama insediativa ipotizzata anche con dotazioni per la residenza ordinaria, per

altro motore economico da cui ricavare le risorse da destinare agli impieghi meno allettanti dal punto

di vista immobiliare (la residenza per studenti), ma capaci di fissare la natura e la fisionomia

complessiva di questo ambito.

Come si vede, una concezione che ancora aggiungeva carichi di servizi di grande pregio ed interesse

sull’estremo ovest del bilanciere della via Mattei.

L’elaborazione dialettica fra pubblico e privato ha dovuto misurarsi prima col mutare del disegno del

pubblico, che non ha più considerato perseguibile il potenziamento del polo universitario locale e,

soprattutto, il farlo lì e secondo il concetto del campus. Di seguito a tale mutato orientamento è stato

necessario verificare anche il fabbisogno reale di alloggi per gli studenti, il quale è risultato pressoché

inesistente in quanto la domanda viene correntemente assorbita e con ampiezza dal centro città.

IL PRG’93 CON PREVISIONE, NEL SUB-COMPARTO AGRARIA , DI UN POLO TERZIARIO E PER L’UNIVERSITA’

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ESTRATTO DAL P.S.C. DI RAVENNA, LA SCHEDA S2 AGRARIA-ANIC-ROMEA

La valenza di servizio più spiccata che l’estremo ovest del bilanciere si è trovata ad esprimere è

divenuta, nel rapporto pubblico/privato stimolato dalle proposte di art. 18, quello più sopra

menzionato in chiusura del capitolo precedente, di densificazione dei tessuti residenziali per

recuperare, compattandoli, gli insediamenti preesistenti e consolidati, ed apprestare una cornice

tonica come vitalità corrente nel contorno della grande area sportiva del comune, che sarà completata

nei prossimi anni, forse muovendo su di un binario parallelo, come progressione cronologica, a

quello dell’attuazione dell’ambito.

Segno certo di questo sopravvenuto nuovo convincimento dell’amministrazione comunale in

direzione di un consolidamento dell’insediamento residenziale in questo contesto, la previsione

aggiuntiva che è stata attuata, in fase di approvazione del P.S.C., di un’ulteriore area di espansione

residenziale a completamento del pettine di strade ad ovest della via Sant’Alberto.

A livello di rappresentazione di massima che può giustificarsi per la scala di un P.U.A. Generale può

essere utile riepilogare sinteticamente l’organizzazione dei carichi urbanistici che vi sono stati

previsti.

I due grandi spazi insediativi che compongono il sub-comparto Romea hanno fisionomie

tendenzialmente distinte. Quello sud può presentare una previsione già fortemente delineata in senso

commerciale, con un potenziale di Superficie di Vendita (SV) disponibile per mq. 5.000, equivalente

a due strutture commerciali con mq. 2.500 di SV (vanno poi calcolati ulteriori mq. 1.000/1.200 di

magazzini e locali di servizio), il tutto associato ad un insieme di negozi di vicinato e pubblici

esercizi per quote ulteriori di SV, comunque prevedibili entro i limiti dei mq. 250 ognuna, a costituire

un’area articolata su più spazi commerciali puntuali.

Il sub-comparto Romea/sud assorbirà così l’intera previsione di P.O.C. per le strutture commerciali

proponendosi in forma fortemente monotematica. All’opposto il sub-comparto Romea/nord, che non

godrebbe di pari condizioni di evidenza rispetto alla SS 309 – Romea, mancando in questo modo di

cogliere un importante fattore di attrattiva commerciale, viene considerato più indicato per un

insediamento di natura terziaria, anche se qui sarebbe comunque prevedibile una struttura

commerciale medio-piccola da mq. 1.500 di SV. Non si esclude, anzi al momento è attiva la ricerca

in questo senso, di dare accoglienza a strutture di servizio a forte impronta sociale, benché attivate e

gestite dal privato.

L’abbinamento che al momento appare ideale sarebbe quello di dislocare l’uno vicino all’altro una

struttura di accudimento per i bambini, un asilo privato, ed una struttura in grado invece di dare

assistenza agli anziani. E’ chiaro che in tale prospettiva troverebbe piena giustificazione la dinamica

premiale dell’incremento del 50% della SUC utilizzata per tali usi, ovvero le specifiche disposizioni

di cui all’art. I.5 del R.U.E. Non diversamente sarebbe però per altre attività di servizio, ad esempio

nell’ambito della gamma che oggi va sempre più ampliandosi ed articolandosi, dei servizi alla

persona nel segno del recupero e tutela preventiva della salute e per il benessere, sovente con una

continuità di caratteri ed intenti che l’apparenza commerciale che può essere rilevata nel modo in cui

l’offerta relativa viene pubblicizzata può non far cogliere adeguatamente ma che pure c’è, come

insegna la tradizione di innovazione in questo settore che, oramai da decenni in Nordeuropea,

avvicina correntemente fra loro ambito medico ed ambito del benessere.

In alternativa rimarrebbe sempre possibile organizzare strutture più ordinarie ad uffici, piccoli

laboratori, ambulatori medici e spazi per l’artigianato alla persona.

In un simile contesto può trovare armonico inserimento anche una quota di residenza, in coerenza con

l’intento di non frazionare l’unità del quartiere in isole monofunzionali. Nel sub-comparto

Romea/nord la scelta si motiva anche per il fatto che la via Chiavica Romea qui muore e quindi va

ricercata una condizione insediativa che allontani questa zona dal pericolo di essere percepita come

un cul de sac marginale e priva di significati propri di qualche rilievo. Strutture di eccellenza e un

equilibrata presenza di residenza (si parla di circa 28 alloggi per una settantina di nuovi residenti)

paiono essere gli ingredienti ottimali per scongiurare effetti negativi sul quartiere.

11

Infine il sub-comparto Agraria, il quale presenta una fisionomia prevalente in senso residenziale. Qui,

soprattutto favorendo edilizia a bassa densità, si avrà lo stanziamento di circa 336 nuovi alloggi per

circa 840 residenti.

La condizione offerta dalla rotonda Svezia, con la visibilità che essa assicura al traffico di passaggio,

consiglia di utilizzare la quota di SUC per usi non residenziali per la formazione di strutture

commerciali concentrate per un potenziale totale di mq. 2.500 di SV articolate su due unità, quali, a

titolo di esempio, un’unità non alimentare da mq. 1.500 di SV ed una alimentare con mq. 1.000 di

superficie di vendita, situandosi ad un livello di servizio medio alto sia pure nel contesto di un

segmento del complessivo quartiere San Giuseppe. Ad esaurimento del potenziale edificatorio per usi

non residenziali saranno realizzati anche esercizi commerciali di taglio più minuto nella libertà di

previsione concessa a quelli aventi la natura di servizi di vicinato (sino a mq. 250 di SV) ipotizzati

per circa mq. 1.000 ed uffici, ambulatori, ecc., per circa altri mq. 2.000.

SV SUC

Agraria N° > 2 medio piccole 2.500 (1.250 x 2; 1.000 + 1.500; ecc) mq. 6.491

Romea nord N° 1 medio piccola 1.500 mq. 5.396+1.497

Romea sud N° > 2 medio grandi 5.000 (2.500 x 2; 2.500 + 1.500 + 1.000; ecc.) mq. 4.801+3.201

Totale 9.000 mq. 16.688+4.698 QUADRO SINOTTICO SV E SUC NON RESIDENZIALE NELL’AMBITO

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3. Obiettivi

Nel presente capitolo si riprende il concetto di “obiettivo” che, per questo ambito, fu dichiarato tanto

in sede di P.S.C. (scheda S2) che nella successiva sede della scheda di P.O.C. (cfr. 2 – obiettivi),

tentando di operare un approfondimento rispetto alla redazione del progetto di P.U.A. Generale.

Quanto esposto nei capitoli precedenti dovrebbe consentire di comprendere come le finalità

strategiche dichiarate dalla scheda di P.S.C. – e sostanzialmente conservatesi nella loro qualità e

consistenza nella scheda di P.O.C. – indichino obiettivi che, in gran prevalenza, non è nell’immediata

funzione del P.U.A. Generale di perseguire.

Brevemente si ricordano tali obiettivi, citandoli dalla scheda di P.S.C.:

Completare la riqualificazione del Villaggio S. Giuseppe nell’ambito del processo di integrazione

con la città;

Realizzazione di servizi alla città e riqualificazione urbana del contesto;

Riordino e riqualificazione del fronte sulla Romea;

Definizione margine nord edificato;

Creazione di verde di filtro e verde sportivo;

Riqualificazione asse via Mattei.

Dovrebbe essere facile valutare che il primo obiettivo dell’elenco e quello successivo strettamente

analogo ad esso della “definizione margine nord edificato” non sono portati avanti dal P.U.A.

Generale in quanto tale, ma sono finalità considerate dall’amministrazione comunale positive per

questa parte della città e conseguite, sostanzialmente, dalla sola previsione contenuta nel P.S.C. La

pianificazione attuativa relativa a tali previsioni non aggiunge nulla ai contenuti esplicitati dal P.S.C.

Quando l’indicazione degli obiettivi si volge verso oggetti specifici, accade che alcuni di questi si

configurino addirittura come del tutto estranei al P.U.A. Generale. Valga per tutti quello che riguarda

la “riqualificazione asse via Mattei”, il quale ha un nesso col P.U.A. Generale unicamente nella

circostanza che i cosiddetti “oneri aggiuntivi” da quello generati saranno in parte destinati a tale

scopo, ma senza che il P.U.A. Generale debba operare anche solo una progettazione di tale

riqualificazione, che sarà gestita in un tempo futuro ed indeterminato dall’amministrazione comunale

stessa.

Su questa linea non è possibile dire cose molto diverse a proposito della “creazione di verde di filtro e

verde sportivo”, in quanto il primo dovrà ubbidire ai criteri di costituzione già definiti dal P.R.G.’03

in altre sedi per questo tipo di arredo verde, mentre per il verde sportivo i progetti saranno elaborati o

direttamente dall’amministrazione comunale o, come si è ventilato, dai partecipanti ad un apposito

project financing, in entrambi i casi senza coinvolgimenti di sorta del P.U.A. Generale.

La chiave del significato che il P.U.A. Generale può avere rispetto alle finalità indicate dal P.S.C. si

condensa, probabilmente, solo in due dei punti elencati, quelli relativi alla “realizzazione di servizi

alla città e riqualificazione urbana del contesto” e al “riordino e riqualificazione del fronte sulla

Romea”.

In senso stretto non vi è la previsione esplicita di servizi rivolti alla città (la piscina coperta rientra nel

contributo economico che dall’attuazione della scheda dovrebbe essere attinto, ma senza implicazioni

progettuali assegnate al P.U.A. Generale), ma soltanto una loro considerazione potenziale, nel senso

che la destinazione di alcune delle aree della parte in affaccio sulla Romea – il sub-comparto Romea,

appunto – potrebbe essere non ordinariamente commerciale o terziaria, ma potrebbe, in tale identità

funzionale, comprendere anche destinazioni che, ad esempio, si collochino nell’alveo dei servizi

socio-assistenziali privati già ben rappresentati in questo contesto.

Deve però essere chiaro che nessun operatore dichiarerebbe una destinazione precisa e rigida

consonante con una potenzialità e qualità di servizio sì riconoscibile come utile socialmente, ma per

la quale è realistico prospettarsi l’interesse solo di una categoria ristretta di investitori, ponendosi

perciò nella condizione gravosa di non poter sfruttare eventuali opportunità che il mercato gli offrisse

per altre più correnti destinazioni: la flessibilità di una gamma assai ampia di possibili destinazioni

deve essere salvaguardata, ma, così facendo, il darsi concretamente, qui, di un “servizio alla città”

attraverso un meccanismo di mercato è circostanza occasionale che potrebbe verificarsi a valle

dell’attuazione non solo del P.U.A. Generale ma anche dei successivi P.U.A. stralcio, cioè come

acquisto delle aree col relativo potenziale edificatorio da parte di chi intendesse su di esse realizzare

un proprio progetto. Si capisce bene però che si sta ragionando di un soggetto che oggi non è presente

sulla scena.

Dunque, la funzione di servizio che il P.U.A. Generale può far esprimere dall’attuazione della scheda

S2 non riguarda oggetti specifici o destinazioni esattamente identificate, bensì la funzione globale che

il nuovo agglomerato insediativo verrebbe a svolgere e che si è già investigato nei capitoli precedenti.

Si potrebbe solo aggiungere che se qui si svilupperà un progetto insediativo che mostri caratteri

strutturali idonei ad assicurare, oltre ad un elevato livello di vivibilità locale, la formazione di un

tessuto dotato di caratteri originali e di qualità, quell’obiettivo di funzionalità alla scala di servizi sarà

stato raggiunto, per lo meno in riferimento alla trama dei vari tessuti che formano il complesso del

corpo urbano di Ravenna.

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Che questo sia l’esito che ci si può augurare e che esso corrisponda alle intenzioni fondamentali del

P.S.C. è in qualche modo rivelato dall’obiettivo già citato che parla di “riordino e riqualificazione del

fronte sulla Romea”. In questo caso è, infatti, chiaro che il P.U.A. Generale è strumento primario

nello sviluppare un progetto che dia corpo a tale finalità.

La quinta edilizia che dovrà essere realizzata in affaccio sulla SS 309 – Romea, quale punto di

accesso alla città, dovrà tener conto di un’ottimizzazione del raccordo viario con il prolungamento in

contesto urbano della strada statale, dello sviluppo di una consapevole composizione dei volumi

relativi alle funzioni da ospitare qui, quando esse siano note o stabilite con ragionevole grado di

certezza.

In maniera più fine, lo stesso intento, ancorché non enunciato con altrettanta chiarezza per il sub-

comparto Agraria, dovrà trovare anche qui un’identica espressione. In parte ciò è già rilevabile dallo

studio che è stato condotto sull’organizzazione del verde (come meglio si vedrà nei materiali ad esso

più specificatamente riferibili), che tenta un’organizzazione attenta a sfuggire la banalità del

parchetto a misura di isolato. Vi è, ben desta, la coscienza che il quartiere un cuore verde ce l’ha già

ed è l’esteso comparto sportivo a più valenze, ciò che importava esplorare nella parte residenziale era

invece la costituzione di un verde che, partendo dalle matrici storiche leggibili nella trama stessa dei

suoli, suggerisse inserti fortemente integrati con ciò che, riprendendo concetti più sopra esposti,

potrebbe essere detto il “servizio residenza”, pervenendo ad una commistione dove i rispettivi ruoli

ed ambiti siano spazialmente mesi in gioco avendo cura di procurare la sensazione di un ambiente ad

un tempo noto per alcuni dei suoi tratti (le matrici storiche di assetto dei coltivi) e per altro nuovo ed

inatteso, appunto la dimensione dell’abitare che ne risulta e che non ha termini di raffronto in altre

parti della città.

Si osserva, di passaggio, che la scheda di P.O.C. nella parte relativa agli obiettivi (punto 2) indica

anche il “completamento della viabilità di circuitazione sud”, si tratta di un obiettivo palesemente

incoerente con quanto stabilito in sede di P.S.C. e quindi non viene considerato nel contesto della

presente valutazione, in quanto il P.O.C. non può modificare i contenuti del P.S.C.

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4. Criticità

4.1 Laminazione

Il problema della laminazione riveste grande importanza a Ravenna non solo per la caratteristica

storia di questo territorio in relazione alla regimentazione delle acque, ma anche per la particolare

collocazione che questo comparto ha rispetto alla rete scolante.

Benché il disegno di P.S.C. obblighi a considerare la situazione dei due sub-comparti in modo tra loro

separato, in quanto è notevole sia la distanza che li separa, sia la differenza che tale distanza produce

nei due siti, gli elementi di soluzione sono in qualche misura destinati ad essere unitari e fortemente

condivisi.

Si può immaginare che il sub-comparto Romea goda di una più felice disposizione altimetrica,

usufruendo della bontà del substrato su cui la SS 309 Romea ha trovato sviluppo, e che, storicamente,

corrispondeva ad una sequenza di paleodune con andamento nord/sud, le quali nel loro punto di

maggiore rilievo offrivano condizioni ottimali sia come consistenza dei suoli e sia come quote per

questa importante connessione viaria con Venezia, trasversale rispetto alle sovente turbolente

ramificazioni idrauliche in recapito nel Mare Adriatico e alle vaste aree umide che esse formavano.

Il sub-comparto Agraria reca in sé, all’opposto, un’impronta profonda della modellazione conferita ai

suoli proprio per migliorarne la resa agricola mantenendo sotto controllo l’invadenza delle acque. Ne

è un indizio assai marcato l’incontro/scontro delle varie tessiture scandite dai fossi di scolo verso la

rete maggiore che svolge le funzioni di scolmatura dell’eccesso delle acque.

Al di là degli aspetti più prettamente tecnici altrove illustrati, si reputa opportuno qui evidenziare la

logica di fondo seguita nell’organizzare la gestione del deflusso delle acque piovane.

L’ambito si trova, infatti, a cavallo di un corpo idrico il quale, pur costituendosi come un tutt’unico, è

dato dalla giunzione di due distinti canali, nei quali il senso di scorrimento delle acque è in direzioni

esattamente opposte, l’una verso nord, verso il fascio di canali che, in frangia alla SS 309 –

Romea/dir, convoglia le acque dall’entroterra sino alla pialasse Baiona, mentre l’altro, indirizzandosi

verso sud, versa le sue acque nel canale Candiano.

Il sistema complessivo poggia sulla funzione di grandi ammortizzatori delle variazioni idrauliche che

storicamente erano proprie delle lagune ai lati della bocca del porto canale, ovvero a nord la pialasse

Baiona, e a sud la pialasse Piomboni.

Questo sistema, che per lungo tempo ha assicurato una soddisfacente stabilità idraulica, ha visto però

erodersi i margini di funzionalità con la crescita dei tessuti urbani e la conseguente perdita di capacità

permeabile dei suoli. Questo ha significato, su grande scala, che un complesso di superfici

impermeabile come la città di Ravenna, posta a poca distanza dal mare, tendeva a recapitare volumi

d’acqua eccessivi ed in tempi limitatissimi – in occasione di precipitazioni atmosferiche concentrate –

che metteva in crisi la rete scolante, qui, oltre tutto, poco favorita come quote, soggetta a risentire

dell’effetto barriera delle maree e dei venti in opposizione alla direzione di naturale deflusso di fiumi

e canali.

LA RAPPRESENTAZIONE SCHEMATICA DELLA COLLOCAZIONE DELL’AMBITO A CAVALLO DEL BY.PASS CHE RIPARTISCE IL RECAPITO DELLE

ACQUE O VERSO IL CANALE CANDIANO, A SUD, OPPURE VERSO IL SISTEMA DI CANALI A NORD CHE RECPAITA NELLA PIALASSE BAIONA

Le vasche di laminazione, in un contesto di crisi potenziale quale quello appena descritto, dislocano

in modo diffuso sul territorio ulteriori elementi che, in analogia alla funzione svolta dalle pialassi per

il territorio nella sua interezza, compensano immediatamente a valle di nuclei insediativi ad elevata

impermeabilizzazione artificiale dei suoli i differenziali di flusso che dovessero registrarsi in caso di

piogge abbondanti e concentrate, impedendone l’immediato riversarsi nella rete scolante principale,

dove ne causerebbero la congestione, per operare invece un rilascio più lento e prolungato nel tempo.

Data la natura assai articolata dell’insediamento nel sub-comparto Romea, dove, in sostanza, si è più

che altro in presenza di due macrolotti di completamento dei tessuti esistenti, fortemente tematizzati

come previsioni insediative, si prevede che essi affrontino e risolvano l’obbligo della laminazione

prevedendo in ognuna delle due aree apposita superficie adibita a questa funzione. Nel sub-comparto

15

Romea nord essa sarà di mc. 2.070, mentre in quello sud di mc. 2.300. Per entrambi la direzione di

deflusso è comunque verso il canale Candiano.

Maggiormente ingente la previsione per la laminazione sviluppata per l’area del sub-comparto

Agraria, dove si è dovuto tenere conto anche della possibilità di avere la vasca di laminazione in

posizione tale da assicurare non solo l’immissione nella rete scolante delle acque, ma anche

un’efficiente modalità di raccolta a monte, come collettore delle nuove superfici urbanizzate e perciò

stesso impermeabilizzate.

Questa attenzione ha obbligato ad avvalersi della possibilità contemplata nelle norme generali del

P.R.G.’03 di utilizzare le aree di cintura verde a questo scopo, al netto della quota di pertinenza come

componente integrativa dello standard a verde.

Sembra così che la linea di pensiero da seguire sia la seguente.

La Suc generata dalle aree di cintura verde ha come standard di riferimento per gli abitanti teorici

insediabili non l’intera aliquota di mq. 30/abitante, bensì un’aliquota ridotta a mq. 10/abitante (di cui

mq. 4 a copertura integrale del fabbisogno per parcheggi ed i rimanenti mq. 6 per verde pubblico), in

quanto viene stimato che la cintura verde possieda un profilo di destinazione urbanistica assai affine a

quello del verde pubblico ancorché non si tratti di aree nelle quali possano essere dislocate tipologie

di servizio aperte alla frequentazione da parte del pubblico.

In altri termini, se le dotazioni edificatorie ricavate dalla cintura verde devono trovare standard in

misura pari a mq. 10/abitante è perché si considera che nell’insieme della cintura verde possano

essere computati gli altri mq. 20/abitante che servono per ricostituire il parametro pieno del

fabbisogno del verde.

In questo modo si possono calcolare per l’insieme delle aree di cintura verde presenti nell’ambito e

tutte recuperate come potenziale edificatorio nello stesso:

mq. 215.460 x 0,025 mq/mq = mq. 5.387 di Suc

Da questi mq. 5.387 di Suc si derivano: mq. 5.387 : mq. 30/abitante teorico = 180 abitanti teorici.

A tale insieme di abitanti teorici corrisponderebbero mq. 1.800 di standard da reperire nell’ambito del

progetto urbanistico del P.U.A., mentre la differenza come sopra identificata, ovvero mq. 3.600,

possono essere considerati incorporati nella cintura verde.

Ora, poiché la cintura verde ammonta nell’ambito ad un totale di mq. 95.632, e di questa mq. 55.632

insistenti a ridosso del sub-comparto Agraria, sembra chiaro che dedotti i mq. 3.600 che si possono

considerare standard a verde pubblico non utilizzabile per la laminazione, giusti i disposti di cui alla

voce 5a, punto 8, della scheda di P.O.C., mentre la rimanente superficie lo sarebbe, cioè mq. 52.032.

Tale superficie di cintura verde sarebbe oltre tutto pienamente idonea ad ospitare il volume

necessario, circa mc. 14.000, non altrimenti ubicabile e che avrebbe un impatto equivalente, per un

utilizzo al 75% di tale superficie, pari ad una depressione di cm. 30/40, modesta e, probabilmente, già

data dalla giacitura naturale dei suoli.

Al momento sembrerebbe che anche il sub-comparto Agraria debba recapitare le sue acque nel canale

Candiano, ma eventuali mutamenti di orientamento da parte degli enti che sovrintendono alla

gestione della rete scolante, potrebbero, in sede di P.U.A. stralcio, consigliare un diverso indirizzo al

deflusso, dato che la vasca verrebbe a trovarsi a poca distanza dal punto di divaricazione dei due

sensi di flusso del collettore di recapito.

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4.2 Organizzazione del verde

Anche l’intervento oggetto del P.U.A. Generale muove, per ciò che riguarda la gestione concettuale

di quel particolare servizio che è il verde, secondo quel principio che, negli ultimi anni, ha portato ad

intrecciare le strategie di espansione degli spazi costruiti con una sempre più marcata attenzione per

gli spazi aperti, ai quali è assegnato un ruolo prioritario per dare supporto alla qualità urbana e che

richiede che essi siano studiati con funzioni che si estendono oltre i confini dei comparti urbanistici

tradizionali, per coinvolgere territori agrari e naturali.

In un certo senso l’articolazione stessa del quartiere San Giuseppe, come si vedrà, pone la sfida

stimolante di immaginare un livello più avanzato di strutturazione del verde come risorsa per il

benessere dei residenti.

Va detto subito che questo tema può incontrare una possibilità, tutto sommato, ristretta di disegno e

modulazione nel sub-comparto Romea, dove il verde non può trovare uno spazio maggiore e diverso

da quello di un accurato inserimento nelle due macroaree che compongono in modo frammentato il

completamento del quartiere nel suo affaccio sulla SS 309 – Romea, con l’obiettivo di fargli svolgere

un ruolo di cerniera che mitighi il contatto fra le nuove masse edilizie che lì sorgeranno ed il contesto

più generale.

Ben diverso e complesso il ragionamento per il sub-comparto Agraria, dove, in definitiva, si ha la più

corposa ed organica ricucitura fra le parti di insediamento residenziale più antiche nel quartiere

mediante l’inserto di un nuovo nucleo che, quasi con una funzione di ponte, le ricollega fisicamente

l’una con l’altra, associandosi in questo alla funzione che sino ad oggi era stata svolta solo dalla via

Mattei e a quella, analoga, che sarà svolta in futuro dal parco sportivo polivalente.

Quest’ultimo complesso di aree verdi sarà il vero cuore di servizi del quartiere e, per quel che più

rileva ai fini della presente esposizione, sgombra il campo dalla necessità di ricavare nelle aree di

nuova progettazione nell’ambito del P.U.A. Generale un simile oggetto come unico e puntuale

incernieramento verde.

Ma proprio per questo l’attenzione può essere dedicata allo studio di una modalità di organizzazione

dello standard che si confronti con temi nuovi.

Nel quartiere San Giuseppe il tema del verde non costituisce un “problema”, nel senso che qui non

accade ciò che solitamente si verifica nei contesti di periferia consolidata degli anni sessanta e

settanta, dove l’apprestamento degli spazi verdi nei nuovi insediamenti non solo deve provvedere alle

esigenze dei nuovi abitanti, ma deve anche rimediare carenze di cui soffrono coloro che già vi abitano

da tempo.

In effetti il quartiere San Giuseppe, benché formatosi come tipica espressione della residenza operaia

negli anni sessanta, pare risentire nel suo impianto urbanistico di una sorta di ispirazione culturale di

matrice olivettiana, che ha riservato un’attenzione non banale al disegno del verde. A fianco di

schemi tradizionali per cui il verde è agganciato alla residenza a fungere da servizio comune, una

sorta di corte godibile collettivamente, pure si notano e si apprezzano motivi originali come l’arredo

arboreo lungo la via Mattei, spesso ispessito per procurare una distanza ed uno schermo alla

STRUTTURA A CORTE A SERVIZIO DI BLOCCHI LINEARI ALTI LA STESSA STRUTTURA A CORTE IN AFFACCIO SULLA PUBBLICA VIA

FRANGIA VERDE CON PERCORSI CICLOPEDONALI A LATO DI VIA MATTEI L’ARREDO VERDE NELLA VIA MATTEI

residenza rispetto al traffico motorizzato, suggerendo, grazie alla qualità del progetto, persino una

consistenza ben maggiore di quella effettivamente posseduta.

Anche le aggiunte più recenti, come il complesso di case a schiera progettate dall’arch. Sadich,

realizza, pur con un disegno assai semplice e lineare, un abbinamento ricco di spunti estetici

innovativi e a dimensione di un clima familiare.

L’ipotesi di ridisegno dell’area è fondata su una serie di considerazioni a scala territoriale. Essa si

avvale di metodologie innovative nella progettazione del verde e degli spazi aperti, all’interno di una

strategia urbanistica di resistenza all’espansione incontrollata della fascia urbanizzata e di

chiarificazione delle parti della città.

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LA SPINA VERDE COMPRESA FRA CASE A SCHIERA DI RECENTE COSTRUZIONE

Queste linee confermano lo spirito e gli obiettivi della LR 20/2000, che enuncia due criteri

fondamentali:

- governare la nuova espansione della città consolidando il carattere compatto del nucleo

urbano;

- perseguire obbiettivi di qualità urbana e ambientale in grado di migliorare i parametri di

“qualità della vita” del territorio urbanizzato.

La proposta vuole articolare questi principi generali, integrandoli con una serie di considerazioni nate

da una lettura delle attuali condizioni dell’area in questione, all’interno non solo della forma urbana

ma anche di quella agricola del quartiere di San Giuseppe, che ancora si conserva.

L’obiettivo principale della proposta elaborata per San Giuseppe è stato quello di redigere un piano

del verde identificabile attraverso alcune tematiche principali che restituiscono al fruitore la

semplicità dell’intervento nella sua articolazione.

Diventano quindi fondamentali i temi della connessione con il territorio agricolo circostante e il

sistema di masse arboree che diventano rispettivamente, fronti principali, nel caso degli spazi

commerciali e, fasce di filtro, nei momenti in cui i comparti si affacciano a strade ad alto scorrimento.

In particolare il comparto S2 Romea - ANIC- Agraria si sviluppa intorno all’asse di Via Mattei

attraversando il quartiere San Giuseppe e lambendo l’area sportiva in affaccio su di esso. I due

sistemi menzionati diventano complemento della proposta d’intervento con la quale lo sviluppo

progettuale interagisce e dialoga.

Le suggestioni sulla percezione verde dello storico quartiere di Ravenna hanno guidato lo sviluppo

progettuale, creando le basi per una proposta di espansione che tenesse conto della posizione di

confine tra urbano e agricolo in cui si colloca il comparto S2. Su questo sistema di cintura si

determina il passaggio tra lo spazio urbano della città di Ravenna e l’area agricola che lo circonda. Il

sistema agricolo diventa, in questo modo, elemento progettuale principale cercando di comprendere

come l’assetto dei campi e le connessioni con i sistemi ciclopedonali esistenti possano interagire al

fine di sviluppare e influire anche sul nuovo assetto urbanistico dei nuovi comparti.

Il Sub Comparto Agraria, per la sua ampiezza e per la sua conformazione iniziale, principalmente

territorio agricolo, rappresenta al meglio gli aspetti di transizione tra campagna e città. La matrice di

organizzazione e materializzazione del verde è chiamata a rimarcare proprio questo aspetto, legandosi

e giustificandosi rispetto ad una dimensione strettamente del luogo, poiché, come si è detto più sopra,

esso è stato liberato dalla necessità di supplire ad esigenze di ordine più generale nel quartiere grazie

alla presenza del parco sportivo. Ci si troverà quindi in presenza di un vero e proprio pattern di reti

verdi che si intersecano ed integrano con le loro specifiche valenze: i segmenti che preservano la

matrice degli appoderamenti ora recuperati anche come moduli per l’insediamento urbano, e le

direttrici che dall’insediamento preesistente si “lanciano” verso l’area sportiva al di là della via

Bisanzio, attestandosi in punti di attesa e condensazione nucleare (in questo comprendendo anche

l’importante verde “percepito” della villa esistente, centrale nell’insediamento) che anticipano, al di

qua della via Bisanzio, una più corposa relazione col sistema del verde alla scala dell’intero quartiere.

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4.3 Connessioni viarie e problemi di clima acustico

L’obiettivo di riqualificazione urbana che il P.S.C. si è dato per il quartiere San Giuseppe incontra la

sua criticità maggiore nel pesante flusso di traffico che interessa la via Mattei.

Questa strada, che avrebbe ottime caratteristiche di allestimento ed arredo per fungere da viale

centrale del quartiere, nella chiave del suo percorso centrale alla scala di una sorta di main street, è,

all’opposto, un elemento di frattura tra la parte nord e quella sud.

Qualsiasi ricomposizione formale del quartiere non può produrre risultati significativi finché una

condizione impropria e nefasta di circolazione veicolare non sia adeguatamente risolta.

VIA MATTEI NELLA SUA SPERCIFICITA’ DI TRATTO URBANO

Come ha dimostrato lo studio sul traffico, passa di qui una quota importante dei flussi urbani, ma

anche extraurbani, che hanno necessità di raggiungere velocemente il lato ovest della città, quello che

consente l’uscita verso Faenza-Firenze e Bologna. Qui nel quartiere San Giuseppe si è, ad un tempo,

nella condizione di rappresentare il limite nord della città, ma anche quello est, almeno per ciò che

riguarda l’insediamento residenziale.

E’ vero che sul sistema viario del quartiere si innesta anche un flusso del tutto locale di una certa

consistenza, che è quello di coloro che dalla frazione di Sant’Alberto vengono e tornano dal centro

città, ma esso recapita sostanzialmente sulla rotatoria Svezia, smistandosi poi verso il quadrante

occidentale del capoluogo. Chiaramente sulla rotonda Svezia esso incontra il flusso in scambio fra la

SS 309 – Romea e la viabilità che si dirama ad ovest dalla città, appesantendo la circolazione in

questo nodo.

Il flusso più importante, sia come numeri che come impatto è comunque quello con direzione est-

ovest, il quale viene attenuato rispetto alla velocità potenziale di transito sulla via Mattei, dalla

presenza di un semaforo e, soprattutto, di una rotatoria intermedia, che è quella su cui si innesta una

strada di traffico locale, la via Chiavica Romea, che è però da molti preferita rispetto alla parallela SS

309 – Romea come percorso di scambio col quartiere, proprio per evitare di doversi muovere su di

una strada che è invece prioritaria per il traffico commerciale pesante.

LA ROTATORIA DI INCROCIO FRA LA VIA MATTEI E LA VIA CHIAVICA ROMEA

Con quanto è stato sinora esposto è possibile focalizzare i due problemi principali per la viabilità del

quartiere, vale a dire il fatto, già evidenziato, della funzione di asse di scambio veloce fra est ed ovest

che la via Mattei svolge e la velocità che molti flussi provenienti dall’esterno della città mantengono

nell’attraversamento del quartiere.

LA VIA BISANZIO VISTA DALLA ROTATORIA SVEZIA

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Concorre alla situazione critica relativa alle velocità di percorrenza anche la struttura di alcuni

importanti tratti del sistema, come la via Bisanzio, che recapita sulla rotatoria Svezia i già menzionati

flussi provenienti dalla frazione di Sant’Alberto. Essa ha una notevole ampiezza e si presenta come

un lungo tratto rettilineo che induce in modo naturale a marciare a velocità elevata.

SCHEMI DEL SISTEMA VIARIO IN CONDIZIONI INFRASTRUTTURALI ATTUALI E MODIFICATA

Per avere un’idea del sistema descritto, si faccia riferimento alla figura precedente, dove nel primo

caso è stata rappresentata la situazione attuale, differenziando coi colori tre gradi di intensità del

traffico, in rosso quello più denso, in viola quello di media importanza, ed in azzurro quello

strettamente locale.

La situazione modificata, come si vede nel secondo schema, risente beneficamente del

completamento dell’asse di circuitazione sud, a ridosso della ferrovia. Esso, partendo dalla SS 309 –

Romea prosegue verso ovest sino a saldarsi alla viabilità per le direzioni extraurbane ad ovest. La sua

entrata in funzione avrà l’effetto di scaricare la via Mattei dalla congestione procuratale dall’essere

l’unico elemento di scambio fra est ed ovest, ma anche la rotatoria Svezia ne risentirà positivamente,

il che non è un dato marginale. Infatti, rimosso il fattore di impatto più massiccio, essa rimarrà

soltanto da attenuare gli effetti più negativi dei traffici che la interessano e rispetto ai quali il P.U.A.

Generale svolgerà una funzione non secondaria.

Esso infatti prevede l’attuazione di una sistemazione viaria legata alla rete di strade destinate a

convogliare il traffico locale della via Sant’Alberto e via dell’Agricoltura, che sono le strade su cui

recapiterà anche il traffico dei nuovi residenti insediati nell’espansione del quartiere prevista dal

P.S.C. La via Sant’Alberto, in particolare, vedrà la modifica del suo innesto sulla via Bisanzio, con

formazione di una rotatoria che smorzerà la velocità sull’ampio rettilineo della via Bisanzio.

L’INCRCIO FRA VIA SANT’ALBERTO E VIA DELL’AGRICOLTURA L’INCROCIO FRA VIA SANT’ALBERTO E VIA BISANZIO

Anche intuitivamente si può cogliere il dato dello scarico di traffico assicurato alla via Mattei ed alla

rotatoria Svezia, ma, ciò che non è meno importante, anche il fatto che vengono organizzate efficienti

condizioni di aggancio alla rete viaria fra rotatoria Svezia e via Bisanzio, del bacino di nuovi residenti

che qui si formerà: l’immissione del traffico in uscita interesserà una rotatoria Svezia nel frattempo

alleggerita significativamente e pronta quindi a sostenere maggiori quote locali.

Complessivamente c’è anche da ritenere che sia mitigata la velocità del traffico sul sistema interno al

quartiere, grazie alla successione di rotatorie a poca distanza l’una dall’altra. In questa prospettiva

assume un rilievo speciale l’inserimento di un’ulteriore rotatoria lungo l’asse della via Bisanzio alla

quale è stato richiesto di provvedere ad alcune funzioni di agevolazione dei flussi in sede locale.

Come si vede nello schema di seguito riportato, la nuova rotatoria (evidenziata con il fondo lilla)

verrebbe ad apprestare due linee di accesso/uscita. Una dall’area sportiva comunale – verso est – e

l’altra – verso ovest - dal nucleo delle attrezzature commerciali in affaccio sulla rotatoria Svezia

(segnate dalle righe oblique azzurre).

Deve essere notato ed apprezzato il fatto che quest’ultima diramazione fa sì che il traffico che

interessa gli allestimenti a destinazione commerciale rimane confinato ad un sistema suo proprio,

20

senza cioè interferire con la viabilità a disposizione dei futuri residenti. Non appare inoltre secondaria

anche la condizione di rallentamento indotto alle velocità di percorrenza sulla via Bisanzio.

La rotatoria diviene inoltre condizione avente particolare utilità per consentire una permeabilità

ciclopedonale fra l’area del sub-comparto Agraria e l’area sportiva. E’ stato richiesto più volte di

realizzare una connessione diretta, ma, data l’altezza della sede viaria di via Bisanzio rispetto alla

giacitura naturale dei suoli (circa + mt. 1,80), tale connessione non poteva che essere interrata, con

effetti deplorevoli quanto alla piacevolezza del transito ed anche la sicurezza in orari con poca

illuminazione diurna.

La rotatoria è stata perciò immaginata come un momento lungo la via Bisanzio dove si aveva una

relativa elevazione di quota della strada, per permettere il sottopasso dal livello naturale di suoli al di

qua e al di là di tale strada, e la rotatoria è stata immaginata come una massa svuotata, che permette il

passaggio della luce e dell’aria evitando l’effetto negativo di un percorso interrato. Si stima, in questo

modo, di poter realizzare la situazione migliore di “vivibilità” di tale interconnessione.

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Deve anche essere apprezzata un’altra modifica strutturale che la futura organizzazione generale della

viabilità nel contesto del quartiere San Giuseppe potrà sviluppare.

SCHEMA DEL SUB-SISTEMA A SERVIZIO DEL POLO COMMERCIALE NEL SUB-COMPARTO ROMEA/SUD

Come si vede, la previsione di P.S.C. per un piccolo polo commerciale ha fatto conto della possibilità

di smaltire i flussi di traffico in entrata ed uscita sul telaio viabilistico esistente, che, in effetti, ha tutta

l’efficienza necessaria, ma che, deve essere pure considerato, andrebbe a sommare quote di

pertinenza a quelle che già oggi si danno sulla via Mattei, come più volte indicato.

Alle condizioni attuali la possibilità di entrare ed uscire può essere soddisfatta tanto sulla via Mattei

che sulla via Chiavica Romea. Nondimeno, se ci si riporta allo schema generale modificato, ossia con

la circuitazione sud completata, è ben evidente che la via Mattei acquisterebbe un gradiente di

assorbimento maggiore, perché l’asse sud accoglierebbe il traffico di passaggio che oggi tende ad

affaticarla.

Potrebbe anzi essere il caso di esplorare, in sede di P.U.A. stralcio, la possibilità che la porzione sud

del sub-comparto Romea possa sviluppare, in attesa della formazione del globale by-pass di

completamento della circuitazione sud, almeno un tratto in accesso dalla rotatoria Montecarlo (così

come rappresentato nel secondo schema), in tal modo anticipando per la via Mattei un primo

significativo alleviamento del traffico attuale.

Aspetto strettamente connesso con quello della riorganizzazione viaria è quello del clima acustico,

poiché in questo contesto non risultano presenti attività o altre condizioni che possano generare

disturbo in questo senso se non, appunto, il traffico veicolare.

La complessiva analisi posta a supporto della classificazione acustica operata dal Comune di Ravenna

ha riconosciuto anch’essa, nelle strade, il fattore che qui generava l’impatto più rilevante ed ha

proceduto ad un’identificazione di condizioni di tutela per le quali ci si attende in sede di P.U.A. un

approfondimento maggiore e definitivo.

Gli appositi rilievi strumentali fonometrici hanno sostanzialmente coinciso con quelli parallelamente

svolti per la misurazione dell’intensità dei flussi di traffico. Ciò ha portato a costruire due immagini

dello stesso fenomeno, il traffico, vicendevolmente collegate. Si è trattato di una presa d’atto

metodologica, che ha invitato a ragionare sugli scenari futuri, per il clima acustico, in stretta analogia

con quanto si veniva operando per comprendere gli effetti di riorganizzazione dei flussi veicolari

attesi in un futuro non remoto.

Da notare, come elemento ulteriore di interconnessione con la materia della circolazione veicolare,

che i due effetti che maggiormente si vogliono conseguire a proposito del traffico, cioè la

decongestione degli assi viari a scala urbana maggiormente caricati e la riduzione della velocità di

percorrenza, hanno entrambi rilevanza ai fini di un’anticipazione dei presumibili effetti sul clima

acustico.

Poiché, però, l’approfondimento di analisi del clima acustico ha interessato, come sua specifica

finalità, le ricadute sulle aree oggetto degli insediamenti progettati dal P.U.A. Generale, è rimasta

estranea ad esso la misurazione del beneficio che anche per il disturbo sonoro avrà l’alleggerimento

del traffico sulla via Mattei per le residenze che vi sono poste ai lati (o, per lo meno, è desumibile in

misura parziale, ma non per questo meno significativa, dalle valutazioni che riguardano il sub-

comparto Romea/sud, che è in affaccio sul tratto di preimmissione della via Mattei sulla SS 309 –

Romea).

In quest’ultimo caso i limiti di rispetto della classe di pertinenza, attualmente valutati in mt. 35 dalla

via Mattei e di mq. 25 dalla via Chiavica Romea, si ridurranno, a seguito della riorganizzazione più

sopra indicata, e soprattutto nell’eventualità che si abbia la diversione di una quota di traffico in

entrata direttamente dalla SS 309 – Romea come ipotizzato, a mt. 12,5 da entrambe le strade.

La condizione del sub-comparto Romea/nord è già di partenza notevolmente favorevole. L’area

relativa è notevolmente distanziata dalla SS 309 – Romea, potente fattore di disturbo acustico, e

parzialmente schermata da alcuni fabbricati che vi sono interposti, sebbene alti un solo piano. Sia

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oggi, che nella prospettiva futura, i limiti di rispetto si hanno a partire da mt. 10 dalla strada interna di

servizio, la prosecuzione della via Chiavica Romea, che qui però muore, senza proseguire ed

innestarsi su altre strade.

Quest’ultima circostanza induce a riflettere che quando sarà stata completata la circuitazione sud, che

prevede, fra l’altro, la chiusura della via Chiavica Romea anche nel tratto sud, questa proporrà

facilmente condizioni di rispetto del limite pressoché identiche a quelle ricorrenti per il sub-comparto

Romea/nord.

In ogni caso il P.U.A. Generale prevede già oggi una dislocazione dei carichi urbanistici che pone le

quote di residenza in immediato affaccio sulla via Chiavica Romea, cioè nella condizione più protetta

e favorita, mentre attesta le strutture di servizio in posizione maggiormente prossima alla SS 309 –

Romea, in quanto si immaginano queste riservate ad usi che possono presupporre un’occupazione

solo temporanea degli edifici relativi, con conseguente minore esposizione al disturbo acustico

(magari anche con esposizione nulla nelle ore notturne per la sospensione dell’accesso ad essi).

Più complesso il ragionamento per il sub-comparto Agraria. Qui devono essere individuati più fattori

di disturbo tra loro distinti.

Innanzitutto la rotatoria Svezia, che si propone come l’elemento urbano con le emissioni sonore più

consistenti, tanto da determinare una fascia di attenuazione che consente il rientro nei limiti di classe

a ben mt. 40 durante il giorno e sino a mt. 85 di notte. Segue la via Bisanzio con valori analoghi di

mt. di mt. 27,5 diurni e mt. 57,5 notturni.

La via dell’Agricoltura e la via Sant’Alberto sostengono, sostanzialmente, le medesime funzioni di

servizio al traffico locale, con l’aggravio per la via dell’Agricoltura di dare l’accesso all’istituto

agrario e alla facoltà di ingegneria del territorio e dell’ambiente, con momenti nella giornata di

traffico più intenso e concentrato. Inoltre la via dell’Agricoltura è il collettore che raccoglie il traffico

che andrà poi a distribuirsi nel pettine di insediamenti a ovest della via Sant’Alberto, sopportando

così un gradiente lievemente maggiore di traffico e rumori connessi.

La Via dell’Agricoltura mostra perciò di far rientrare nei limiti gli insediamenti in affaccio su di essa

a mt. 12,5 diurni e mt. 22,5 notturni, mentre la via Sant’Alberto ha un’unificante condizione, diurna e

notturna, di mt. 11,5.

Lo scarico di traffico sulla via Mattei, lo si è già visto, comporterebbe l’alleggerimento delle

immissioni anche sulla rotatoria Svezia, e non minore sarebbe il beneficio del rallentamento indotto

ai veicoli in transito sulla via Bisanzio. Da tali future condizioni deriverebbe una riduzione della

fascia di tutela rispetto alla Rotatoria Svezia a mt. 30, mentre la via dell’Agricoltura si vedrebbe

assimilata alla via Sant’Alberto con riduzione a mt. 4 e la via Bisanzio a mt. 22,5.

Anche nel caso del sub-comparto Agraria, il disegno del P.U.A. Generale concorre poi a migliorare le

complessive condizioni di benessere acustico dislocando i principali carichi urbanistici relativi al non

residenziale, quindi edifici a frequentazione temporanea e presumibilmente non di notte, a mo’ di

schermo sulla rotatoria Svezia e su parte della via Bisanzio, così che le parti più interne, residenziali,

godano di una maggiore tranquillità.

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5. Sintesi dati dotazioni edificatorie e programmazione dell’attuazione

L’illustrazione dei dati relativi alle potenzialità edificatorie che troveranno collocazione nell’ambito

di cui alla scheda S2 deve tenere conto di due ordini di fattori.

Il primo è dato dalla considerazione degli assetti proprietari, che sarà rilevante per la

programmazione dell’attuazione, mentre il secondo, valevole solo per il sub-comparto Agraria,

riguarda l’assortimento degli usi che saranno programmati. Infatti, per il sub-comparto Agraria c’è da

segnalare che le valutazioni che sono sin da ora poste alla base dell’iniziativa immobiliare spingono a

ricercare come specifica opzione operativa una o più possibili interpretazioni della cosiddetta

Residenza speciale, lasciando in una prospettiva non immediata la possibilità, sempre aperta, di

convertirle in una specifica dotazione ERP/ERS, che andrà ad integrare quella propriamente detta.

Deve essere specificato che la St del sub comparto Agraria consta di mq. 144.287, l’applicazione

dell’Ut aggregato di 0,28 mq/mq su di essa darebbe una dotazione di mq. 40.401, alla quale vanno

aggiunti i mq. 586 della casa esistente, ed i mq. 479 derivanti dall’applicazione dello specifico Ut di

0,15 mq/mq sui mq. 3.195 dei mappali 88, 89, 94 e 97 del Fg 8.

Si può così prospettare per i sub-comparti, il Romea e l’Agraria, e con riferimento alle principali

componenti delle proprietà presenti in essi, il seguente quadro.

Sub-comparto Romea

Tab 1 St Ut SUC % EPI Srl 35.955 0,25 8.989 53 Carburanti del Candiano SpA 32.023 0,25 8.006 47 Totale 67.978 16.995 100

Sub-comparto Agraria

Tab 2 St Ut SUC % EPI Srl 93.985 0,28 26.316 65 Magnolia Srl 42.082 0,28 11.783 29 Neri 8.220 0,28 2.302 6 Totale 144.287 40.401 100 Nell’indice Ut, come si è detto: indice aggregato, si è considerata tanto la quota che matura sulle aree

che sono lo spazio di riferimento prioritario per il P.U.A. Generale (0,15 mq/mq), ovvero quello dove

si dispiega la progettazione degli insediamenti, che quelle della Suc ospitata e del premio relativo

(0,10 mq/mq), ai quali si aggiunge lo specifico Ut per ERP/ERS di 0,03 mq/mq.

I dati delle dotazioni edificatorie di cui alle tabelle 1 e 2 possono ora essere disaggregati per gruppi di

destinazioni.

Sub-comparto Romea

Tab. 3 Dotazioni di SUC Residenza libera – proprietà 0 Residenza ERP/ERS 0 SNR (0,15) 10.197 Ospitata (0,075) 5.098 Ospitata per residenza 2.549(1) Ospitata per SNR 2.549 Premio – SNR (0,025) 1.700 Totale 16.995 (1) l’incidenza della ospitata a destinazione residenziale, sul complesso della globale dotazione edificatoria, incide per il 15% massimo. Sub-comparto Agraria

Tab. 4 Dotazioni di SUC Residenza libera – proprietà (0,075) 10.821 Residenza speciale (0,030) 4.329 SNR (0,045) 6.493 Ospitata per residenza (0,075) 10.821 Premio per residenza (0,025) 3.607 ERP/ERS (0,030) 4.329 Casa esistente 586 Altri potenziali Residenza libera 479 Totale 40.880

A completamento di questo schema, si andrà ora a disaggregare il potenziale edificatorio in ragione

delle proprietà partecipanti.

Sub-comparto Romea

Tab 5 St Tipo SUC Dotazione EPI Srl 35.955 SNR 6.440(2) Residenziale 2.549 Carburanti del Candiano SpA 32.023 SNR 8.006(2) Totale 67.978 16.995 (2) la quota derivata dagli indici di PSC può essere considerata incrementabile di un 50% nel caso si andasse alla formazione di particolari servizi (ricettività e simili) o fruire delle condizioni di cui all’art. I.5 di R.U.E.

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Sub-comparto Agraria

Tab 6 St Tipo SUC Dotazione EPI Srl 93.985 Residenziale 16.448 (Altri potenziaLI) Residenziale 479

Res. Speciale 2.820 ERP/ERS 2.820 SNR 4.229 Magnolia Srl/Neri 50.302 Residenziale 8.801 Casa esistente 586 Res. Speciale 1.509 ERP/ERS 1.509 SNR 2.264

Totale 144.287 41.466

In relazione alla distribuzione dei potenziali edificatori si veda la seguente Tabella:

Tab 7 Romea Agraria Res. libera – proprietà mq. 10.821 Res. Speciale mq. 4.329 ERP/ERS mq. 4.329 SNR mq. 10.197 mq. 6.493 Ospitata per residenza mq. 2.549 mq. 10.821

Premio per residenza mq. 3.607 Ospitata per SNR mq. 2.549 Premio per SNR mq. 1.700 Casa esistente e altri potenziali mq. 1.065 Totale mq. 16.995 mq. 41.466

Da ultimo si considererà l’aspetto della programmazione temporale dell’attuazione. Tale aspetto

presuppone, anche per esplicita richiesta della scheda di P.O.C., che siano esposte alcune

considerazioni in forma di progetto imprenditoriale, così da convalidare sostanzialmente due opzioni:

la possibilità di realizzare nell’ambito di programmazione del primo P.O.C. l’intera dotazione

edificatoria per Residenza speciale e la possibilità di realizzare nel medesimo primo P.O.C. l’intera

dotazione di SNR.

Qualsiasi ragionamento relativo ad una progettualità imprenditoriale non può prescindere dalla

situazione materiale che il progetto urbanistico prefigura. E’ così facile rendersi conto che il sub-

comparto Romea consiste in effetti di due macrolotti, dove la presenza di opere di urbanizzazione

non è tanto finalizzata alla realizzazione di un disegno particolare di espansione del tessuto attuale,

quanto di mero completamento e raccordo al telaio viabilistico esistente.

Tale condizione giustifica già di per sé stessa, unitamente alla vocazione non residenziale attribuita a

tale porzione dell’ambito S2, un’attuabilità nel primo P.O.C. che riguardi il 100% della dotazione

edificatoria ivi prevista.

Per ciò che riguarda il sub-comparto Agraria, si è già accennato al fatto che è parso opportuno non

sovraccaricare di oneri un’area dalla quale ci si attende il maggior ritorno immobiliare dalla

formazione di un comparto residenziale a bassa densità, con la necessità quindi di mantenere

disponibile la maggiore superficie fondiaria possibile. Da ciò la necessità di non sovraccaricare le

aree del sub-comparto con carichi edilizi che comporterebbero solo un’indesiderata crescita delle

densità a scapito della qualità edilizia che si vuole perseguire.

Rimane perciò un’organizzazione dei suoli che vede la concentrazione della SNR in una zona in

affaccio sulla rotatoria Svezia, mentre la rimanente parte dell’area viene prevista servita da un

reticolo viario che non ammette, sia per la limitata dimensione che per la necessità di connessione

alle reti esistenti, specialmente la rete scolante, sia bianca che nera, e quella del gas, di poter

procedere per moduli da realizzarsi nel tempo, ma richiede invece lo sviluppo dell’intervento in

un’unica soluzione.

Tale condizione di contesto obbliga, al di là di qualsiasi valutazione più prettamente economica, di

ridurre, nei limiti offerti dal P.O.C. e dalla scheda relativa, i tempi che separano la fase di

investimento per le infrastrutture da quella di vendibilità dei suoli così urbanizzati.

Ne consegue, pertanto, che le facoltà offerte dalla scheda di P.O.C. saranno sfruttate in ossequio a

questa semplice condizione economica: ridurre il più possibile la distanza tra il momento in cui si

spende (in ciò è da valutarsi anche l’ingente consistenza degli oneri aggiuntivi) e quello in cui si dà la

possibilità di realizzare un guadagno.

Sub-comparto Romea

Tab 8 I° POC II° POC St Tipo SUC Dotazione EPI Srl SNR 6.440 Residenziale 2.549 Carburanti del Candiano SpA SNR 8.006

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Sub-comparto Agraria

Tab 9 I° POC II° POC St Tipo SUC Dotazione EPI Srl SNR 4.229 Residenziale 9.873 9.873 ERP/ERS 2.820 Magnolia Srl/Neri SNR 2.264 Residenziale 5.155 5.155 ERP/ERS 1.509

Nel fare riferimento alla sola residenza, si può identificare lo sviluppo dell’espansione residenziale

del quartiere San Giuseppe in termini più concreti, traducendo i dati volumetrici in alloggi e nel

numero di abitanti teorici correlato.

Si ha così, nel sub-comparto Romea nord, dove è prevista la dislocazione di circa mq. 2.549 di

residenza libera, la formazione di 34 alloggi per 85 abitanti teorici.

Il medesimo computo, riferito alla residenza libera nel sub-comparto Agraria, ci parla di 1.207

abitanti teorici, ai quali corrisponderebbero circa 483 alloggi. La Tab. 10, illustra proprio gli effetti

della programmazione di attuazione del P.U.A. Generale in relazione agli esiti insediativi finali.

Tab 10 I° POC II° POC 2010/2015 2015/2020 Sub-comparto Romea nord Abitanti 85

Alloggi 34 Sub-comparto Agraria Abitanti 420 421

Alloggi 168 169 Totale 505 202 421 169 Si precisa, a conclusione del presente paragrafo, che le dotazioni edificatorie, complessivamente

intese, sono da considerarsi integrate dalla condizione esplicitata nella sede della scheda di P.O.C. per

cui sulla Suc non residenziale che assuma una destinazione per ricettività turistica viene riconosciuto

un premio del 50%. Tale premio viene riferito, come raccordo col più globale quadro di riferimento

costituito dal R.U.E., all’uso da questo individuato come T1. Si rimane nella modalità di favorire

nella forma più ampia la interconnessione normativa col R.U.E. richiamando nel PUA Generale

l’effettività delle disposizioni dal R.U.E. disposte al medesimo art. I.5 che si è citato come computo

agevolato sull’indice edificatorio quando si abbiano interventi pertinenti gli usi Spr5, Spr6, Spr8, ma

anche gli usi Spr1, Spr2 e Spr3 quando siano integrati non in misura prevalente dal punto di vista

dimensionale e funzionale nelle iniziative dei citati usi Spr5, Spr6 e Spr8.

Un’ultima specifica deve essere indicata a proposito delle quote di Suc per EP/ERS e Residenza

Speciale. Nel progetto di P.U.A. Generale la dotazione edificatoria per ERP/ERS è stata concentrata

in un unico lotto di conveniente ampiezza, mentre la Residenza Speciale è stata prevista dislocata su

tre lotti distinti, che possano dar corso a modalità di attuazione graduate nel tempo e con eventuale

transito di parti o tutta la dotazione nel novero dell’ERP/ERS, ma sempre come interventi di

dimensione significativa.

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6. Calcolo standard pubblico

In un ambito con vocazioni funzionali così dissimili tra di loro anche i criteri di calcolo delle aliquote

di standard pubblico risultano tra loro distinti L’illustrazione dei dati relativi alle potenzialità

edificatorie che troveranno collocazione nell’ambito genera il seguente quadro per ciò che concerne

lo standard pubblico dovuto:

Sub-comparto Romea

Tab. 11 Dotazioni di Standard pubblico SNR 10.197 : 1 ab/30mq 340 x 30mq/ab 10.200 Ospitata 5.098 : 1 ab/30mq 170 x 10mq/ab 1.700 Premio 1.700 : 1 ab/30mq\ 57 x 30mq/ab 1.710 Totale 13.610 Sub-comparto Agraria

Tab. 12 Dotazioni di Standard pubblico Residenza libera 10.821 : 1 ab/30mq 361 x 30mq/ab 10.830 Residenza speciale 4.329 : 1 ab/30mq 144 x 30mq/ab 4.320 SNR 6.493 : 1 ab/30mq 216 x 30mq/ab 6.480 Ospitata per residenza 10.821 : 1 ab/30mq 361 x 10mq/ab 3.610 Premio per residenza 3.607 : 1 ab/30mq 120 x 30mq/ab 3.600 ERP/ERS 4.329 : 1 ab/30mq 144 x 30mq/ab 4.320 Altri potenziali Residenza libera 479 : 1 ab/30mq 16 x 30mq/ab 480 Totale 33.640 Deve essere tenuto presente che nel calcolo dello standard pubblico a carico della Suc designata come

“ospitata”, si applica per disposizione del PRG’93 il parametro di mq. 10 di standard per abitante

teorico, ed in questo parametro la parte relativa ai parcheggi pubblici si conserva nella misura di mq.

4 per abitante teorico, mentre risulta ridotta la quota di verde pubblico, vale a dire soli mq. 6.

Inoltre il potenziale edificatorio maturato sui mappali Fg. 8 – 88, 89, 94 e 97 viene obbligatoriamente

dislocato in altra zona e tali mappali integrano l’area di standard a verde pubblico (il mappale 88 a

parcheggio).

Deve inoltre essere precisato che nel sub-comparto Romea, a destinazione non residenziale, le quote

di standard per parcheggio e verde, si discostano dal parametro utilizzato per il residenziale,

individuando sulla globale superficie a standard 40% a parcheggio e 60% a verde (quest’ultimo

comprensivo anche dello spazio della piazza nel sub-comparto Romea sud).

Sulla scorta di tali precisazioni, si hanno, in forma disaggregata, le seguenti dotazioni di standard

conformi al quadro regolamentare:

Tab. 13 Dotazioni verde pubblico e parcheggi

Verde Parcheggi ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Sub-comparto Romea SNR 6.120 4.080 Ospitata 1.020 680 Premio 1.026 684 Totale 8.166 5.444 Sub-comparto Agraria Residenza libera 9.386 1.444 Residenza speciale 3.744 576 SNR 5.616 864 Ospitata 3.129 481 Premio 3.120 480 ERP/ERS 3.744 576 Altri potenziali residenza libera 416 64 Totale 29.155 4.485 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Totale complessivo 37.321 9.929 Il progetto del P.U.A. generale ha poi individuato, effettivamente, le seguenti dotazioni: Tab. 14 Dotazioni di SS – scheda S2 Parcheggi Verde Totale standard Computato Reale Computato Reale Computato Reale Sub comparto Romea 6.160 6.887 7.450 14.031 13.610 20.918 + 52% Sub comparto Agraria 4.485 6.732 29.155 31.564 33.640 38.296 +14% Totale 10.645 14.955 36.605 42.323 47.250 59.214 + 25% Ne deriva che la discrepanza in esubero tra lo standard calcolato e quello che il disegno organizzativo

del progetto può effettivamente generare è tale da fungere da riserva che può essere messa a

disposizione del disegno, assai più dettagliato, dei PUA stralcio. In tali PUA stralcio, qualora

l’eventuale assestamento del disegno urbanistico dovesse comportare, a causa dell’affinamento delle

dimensioni fisiche, una diminuzione dello standard effettivo, si avrebbe un discreto margine per

garantire comunque il rispetto delle dotazioni minime di legge.

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