RENT TO BUY - commercialisti.mo.it · Registrazione Agenzia Entrate Trascrizione nei registri immobiliari Fase del godimento Esercizio del diritto acquistare da parte del conduttore/promissario

RENT TO BUY

Art. 23

D.L. 12/09/2014 N. 133

CONV. LEGGE 11/11/2014 N. 164

Studio Bertoli Giovanardi Grimaldi &

Partners1

Definizione del Rent to Buy

• Nuova tipologia di contratto (tipico):

«Contratto di godimento in funzione della

successiva alienazione di immobili» (Relazione

Governo al DDl di conversione).


Partners2

Finalità del nuovo istituto giuridico (Relazione Governo al DDl di conversione)

• Utilizzabile da costruttori e proprietari

• Norma con carattere di urgenza

• Scopo: favorire la ripresa delle contrattazioni e favorire i soggettiche hanno maggiori difficoltà a pagare l’immobile a pronti

• Contratto flessibile

• Immediato godimento del bene

• Rinvio al futuro del trasferimento della proprietà

• Imputazione al prezzo di parte dei canoni

• Disciplina a «maglie larghe» - favorisce l’autonomia privata delleparti

• Stabilire una disciplina legale in una materia dove la prassi inprecedenza ha utilizzato diversi strumenti legali collegati tra loro


Partners3

Schema del contratto RtB

� Stipula per atto pubblico o scrittura privata autenticata

� Attribuzione del diritto di acquistare l’immobile al conduttore/promissario

� Obbligo del concedente/promittente di cedere l’immobile

� Registrazione Agenzia Entrate

� Trascrizione nei registri immobiliari

� Fase del godimento

� Esercizio del diritto acquistare da parte del conduttore/promissario entro il termine previsto nel contratto

� Stipula del Rogito di cessione


Partners4

Schemi contrattuali utilizzati in Italia

prima del «Rent to Buy»

• Locazione con clausola di trasferimento dellaproprietà vincolante per entrambe le parti

• Locazione con opzione d’acquisto a favore delconduttore

• Vendita con riserva della proprietà

• Vendita soggetta a condizione sospensiva diadempimento dell’obbligo di pagare il prezzo

• Vendita soggetta a condizione risolutivadell’inadempimento dell’acquirente


Partners5

Altri paesi dotati di normativa specifica

sul Rent to Buy

• Sviluppato negli USA, Australia, UK e Irlanda

negli anni ‘50

• Strumento già oggi in uso negli altri paesi UE

(Rel. Gov. Al DDL di conversione)


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Schemi alternativi in uso in altri paesi

Buy to Rent

�Stipula di contratto di compravendita

immediatamente traslativo della proprietà con

la particolare pattuizione per la quale il prezzo

è dilazionato e con la previsione che in caso di

inadempimento del compratore, il venditore

torna proprietario.


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Schemi alternativi in uso in altri paesi

Help to Buy

�Stipula di un contratto preliminare con

pagamento dilazionato di caparre ed acconti

fino al 20% – 30% del prezzo pattuito, in modo

da potere poi finanziare il restante 80% - 70%

del prezzo.


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Leasing Finanziario

Elementi caratteristici:

� Causa del contratto = finanziamento

� Soggetto Finanziatore = intermediario finanziario

� Schema del contratto = utilizzatore chiede al finanziatore diacquistare dal fornitore la proprietà di un bene per poi concederloin godimento all’utilizzatore a fronte del versamento di corrispettiviperiodici.

� Restituzione del debito in linea capitale in quote crescenti (calaprogressivamente la quota interessi)

� Maxi Canone iniziale molto elevato

� Riscatto finale basso (al contrario del RtB ove il maggiore esborsoavviene al termine del contratto)

� Impegno delle linee di credito nel sistema creditizio

� Costo per interessi ed accessori (perizia, istruttoria ecc..)


Partners9

Rent to Buy

Esigenze del Conduttore/Promissario:

� Rinviare al futuro le spese del rogito – Notaio + spese d’atto

� Rinviare al futuro l’impegno finanziario

� Ovviare alla carenza di mezzi finanziari

� Ovviare alla difficoltà ad ottenere il credito

� Ovviare alla difficoltà nella corresponsione di un acconto cospicuo sul prezzo

� Ottenere subito la disponibilità in godimento mediante la corresponsione di canoni periodici

� Possibilità di ottenere il mutuo bancario (70/80%) dopo avere già pagato negli anni le quote di acconto prezzo (20/30%)

� Possibilità di crearsi un «rating» bancario storico avendo già corrisposto negli anni i canoni per godimento ed acconto prezzo

� Conoscere pregi e difetti palesi od occulti dell’immobile

� Fermare il prezzo ora per allora

� Recupero di tutto o parte della quota di canoni imputata in acconto prezzo


Partners10

Rent to Buy

Esigenze del Concedente/Promittente:

�Redditività immediata dall’immobile in attesa

della vendita

�Individuazione del futuro acquirente

�Ottenere anticipazione dalla banca sulla scorta

di contratto RtB registrato e trascritto

�Trattenere in caso di mancata cessione tutti o

parte degli acconti prezzo percepiti


Partners11

Requisiti soggettivi del RtB

� privati

�Imprese

�Società ed enti

�Professionisti


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Beni oggetto del RtB

�Fabbricati a destinazione abitativa

�Fabbricati strumentali

�Fabbricati (abitativi) in corso di costruzione (Fondaz. Naz. D.C. 15/03/15 pag. 7)

In senso contrario (A. Bugamelli – In Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 09/2015– Eutekne)secondo il quale l’impossibilità di ricevere in godimento immediato l’immobile può integrare la«nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto» ex artt. 1325 e 1346 del C.C..

�terreni


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Beni oggetto del RtB

Note relative ai terreni

� Terreni agricoli = sono gravati dalla prelazione agrariaex art. 8 della L. 590/1965 e art. 7 della L. 87/1971. Laprelazione spetta solo al momento del trasferimentodella proprietà.

(A. Bugamelli – In Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 09/2015– Eutekne)

� Terreni edificabili = l’utilizzo del RTB consente disfruttare il termine decennale di opponibilità dellatrascrizione ex art. 2645 bis C.C. anziché il terminetriennale previsto per il contratto preliminare.

(A. Bugamelli – In Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 09/2015– Eutekne)


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Requisiti del contratto RtB

Comma 1

�Non deve essere un contratto di leasing

�Deve prevedere l’immediata concessione ingodimento dell’immobile

�Deve prevedere il diritto del conduttore diacquistare il bene entro un termine stabilito nelcontratto

�Deve prevedere la parte di canone da imputare acorrispettivo del trasferimento

�Deve essere trascritto ex art. 2645 bis c.c.


Partners15


Comma 1 bis

�Deve prevedere la quota dei canoni imputata

al corrispettivo che il concedente deve

restituire nel caso di mancato esercizio del

diritto di acquistare la proprietà dell’immobile

entro il termine previsto dal contratto


Partners16

TRASCRIZIONE EX ART. 2645 BIS C.C.

Lettura dell’art. 2645 bis c.c.

EFFETTI

� La trascrizione rende il RtB opponibile ai terzi garantendo ilfuturo acquirente da eventuali atti di disposizione che ilproprietario possa porre in essere post RtB, quali ad es.:vendita ad altro soggetto, iscrizione di ipoteche legali,giudiziali, volontarie, trascrizioni di pignoramenti,costituzione di altro diritto pregiudizievole

� Il comma 3 dell’art. 23 aumenta a 10 anni il terminemassimo di efficacia della trascrizione entro cui deve essereeseguita la trascrizione del contratto di trasferimentodell’immobile


Partners17

Art. 2643, 1° C., n. 8, C.C.

Testo: “Si devono rendere pubblici col mezzodella trascrizione: …omissis …… 8) i contratti dilocazione di beni immobili che hanno duratasuperiore a nove anni; …. Omissis…”

EFFETTI

�Il godimento dell’immobile derivante dal RtBtrascritto è opponibile ai soggetti che hannoacquistato diritti sull’immobile dopo taletrascrizione


Partners18


Alcune domande su possibili casi

Cosa succede se ?

D = Manca l’indicazione della parte del canone

da imputare al futuro trasferimento?

R = E’ indice interpretativo che il contratto non

segue la disciplina dell’art. 23 con le possibili

ricadute sull’applicabilità delle tutele ivi previste.


Partners19


D = Manca l’indicazione della quota parte del

canone imputata al prezzo del futuro

trasferimento che va restituita nel caso di

mancato esercizio del diritto di acquisto?

R = E’ indice interpretativo che il contratto non

segue la disciplina dell’art. 23 con le possibili

ricadute sull’applicabilità delle tutele ivi previste.


Partners20

INADEMPIMENTO E RISOLUZIONE DEL

RtB

Comma 2 dell’art. 23

caso di risoluzione per inadempimento del futuroacquirente per il mancato pagamento di canoni. Atale proposito la norma pone i seguenti limiti:

� Il mancato pagamento delle rate può essereanche non consecutivo

� Il contratto deve prevedere il numero minimo dicanoni non pagati che determina la risoluzione

� Il numero dei canoni non pagati non deve essereinferiore ad un ventesimo del loro numerocomplessivo (5%>)


Partners21


RtB


Norme richiamate

�Art. 2668, 4° comma C.C.

la trascrizione del contratto “rent to buy” deve

essere cancellata quando la cancellazione è

debitamente consentita dalle parti ovvero è

ordinata giudizialmente con sentenza passata in

giudicato


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RtB� art. 2775 bis C.C.

In caso di mancata esecuzione del contratto RtB i crediti delpromissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio specialesul bene immobile oggetto del contratto sempre che gli effetti dellatrascrizione non siano cessati al momento della risoluzione.

• Eccezione = Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti daipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente perl’acquisto del bene immobile nonché ai creditori ipotecari ex art2825 bis c.c..

• Trattasi in sostanza delle banche creditrici ipotecarie che hannofinanziato l’acquirente per acquistare l’immobile o la porzione diimmobile condominiale per il quale si sono accollate la quota dimutuo riferita alla porzione acquistata (art.2825 bis c.c.).


Partners23


RtBComma 5 dell’art. 23

� Risoluzione per inadempimento del concedente

In tale caso la norma pone ex lege a carico del concedentel’obbligo di restituzione della parte di canone imputata qualecorrispettivo della cessione oltre agli interessi legali.

� Risoluzione per inadempimento del conduttore

In tale caso la norma pone ex lege a carico del conduttorel’obbligo con corrispondente diritto del concedente adottenere la restituzione dell’immobile e a trattenere in toto laparte del canone avente natura di corrispettivo qualeindennità

E’ tuttavia lasciata alle parti la libertà di stabilire una diversamisura di tale indennità.


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RtB

Alcune domande su possibili casi

Cosa succede se ?


Partners25


RtBD = In caso di mancato pagamento dei canoni il contratto si risolve di diritto?

R = la fattispecie è regolata dai commi 2 e 5 dell’art. 23.

Il tenore letterale del comma 2 sancisce la conseguenza della risoluzione delcontratto mediante la seguente formulazione: «Il contratto si risolve in caso dimancato pagamento …. Omissis…».

Il contratto quindi si risolve di diritto (cfr. «il Rent To Buy: Discplina del canone, registrazione, godimento ed

effetti dell’inadempimento delle parti – a cura di Andrea Bugamelli – in «Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 7/8 – 2015 – Eutekne).

Tuttavia pare opportuno prevedere apposita clausola risolutiva espressa in cuile parti regolamentino in modo specifico i casi di risoluzione (art. 1456 c.c.)con conseguente possibilità per il «Concedente» di dichiarare di volersenevalere.

Ove le parti nulla abbiano disposto nel contratto, si applica la norma delcomma 2 dell’art. 23 con la conseguenza che si applicano i principi generalidella contrattualistica secondo il parametro della gravità dell’inadempimentoex art. 1455 c.c. (rimessa al giudice). Si pensi ai casi di inadempimentoparziale, pagamento parziale o imperfetto dei canoni di godimento o deicanoni di acconto sul trasferimento.


Partners26


RtBD = In caso di inadempimento del «conduttore» occorre una sentenza dell’autorità giudiziaria cheaccerti l’inadempimento per avere un titolo valido per ottenere sia il pagamento dei canoni che laconsegna o il rilascio dell’immobile?

R = Si applica l’art. 474 c.p.c..

Pagamento canoni = Sono titoli esecutivi per pagamento dei canoni (requisito del credito = certo-liquido-esigibile): 1) sentenze e provvedimenti ecc.; 2) scritture private autenticate, relativamente alleobbligazioni di somme di denaro in esse contenute, …omissis …; 3) gli atti ricevuti da notaio o da altropubblico ufficiale …. Omissis … (leggi: atto pubblico). Art. 474, 2 comma, nn. 1), 2) e 3), c.p.c..

Rilascio immobile = Sono titoli esecutivi per la consegna o rilascio: 1) sentenze e provvedimenti ecc.;

2) gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale …. Omissis … (leggi: atto pubblico). Art. 474, 2 comma, nn. 1)

e 3), c.p.c..

Autorevole dottrina (Studio n. 283-2015/C – 28/05/15 - del Consiglio nazionale del Notariato) afferma che se il contratto «RTB»:

1) è redatto nella forma dell’atto pubblico (quindi non in forma di scrittura privata autenticata);

2) Contiene apposita clausola risolutiva espressa;

Costituisce titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474 c.p.c. per ottenere la consegna o il rilasciodell’immobile.


Partners27

FALLIMENTO DELLE PARTI


� Fallimento del concedente

• In questa ipotesi la norma prevede che il contratto prosegua fatta salva l’applicazione dell’art. 67,terzo comma, lett. C) del R.D. 16/03/1942 n. 267 – L.F. il quale recita: “ .... omissis …… non sonosoggetti all’azione revocatoria: ….. omissis …….. c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti(leggi anche contratto “rent to buy”) ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., i cui effetti non siano cessati aisensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggettoimmobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o dei suoiparenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire lasede principale dell’impresa dell’acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento taleattività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.”

• Tale disposizione intende garantire tutela legale al conduttore nell’ipotesi di fallimento delconcedente e contempera l’interesse del ceto creditorio (cosiddetta massa dei creditori) conl’interesse individuale del conduttore – acquirente al fine di dare stabilità al rapporto giuridico sortocon la stipula del contratto “RtB” trascritto prima della dichiarazione di fallimento.

• Da ciò si desume che il conduttore resta privo di questa tutela ove il contratto “RtB” abbia comeoggetto immobili che non soddisfano le predette condizioni, come ad es. immobili strumentali chenon costituiscono la sede principale dell’impresa o seconde case o garages ecc..


Partners28

FALLIMENTO DELLE PARTI

� Fallimento del conduttore

• In questo caso la norma richiama l’applicazione dell’art. 72 della L.F il quale prevede: “Se uncontratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, neiconfronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l’esecuzione del contratto, fatte salve le diversedisposizioni della presente sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l’autorizzazionedel comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti irelativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia giàavvenuto il trasferimento del diritto. …… omissis…. .”

• La norma rimette al curatore la valutazione relativa all’opportunità di continuare il rapporto, quindinel godimento a fronte del pagamento dei canoni nonché dell’acquisto.

• Si tratta a mio avviso di una situazione alquanto rara o quantomeno limitata ad una casistica assaiparticolare quale ad es. il caso che il fallito abbia corrisposto fino a quel momento la quasi totalitàdel corrispettivo per l’acquisto per cui il curatore ravvisa conveniente per la massa dei creditoriprocedere all’acquisto dell’immobile, se ed in quanto il fallimento abbia le risorse per farlo.

• L’ultima parte del comma 6 dell’art. 23 stabilisce che se il curatore si scioglie dal contratto, siapplicano le disposizioni di cui al comma 5.

• In tal caso quindi, il conduttore fallito risulta inadempiente ed in base al disposto del comma 5,deve restituire l’immobile al concedente il quale acquisisce interamente i canoni riscossi a titolo diindennità (salvo che il contratto non disponga diversamente).


Partners29

NORME CHE REGOLANO LA FASE DEL

GODIMENTO


Si applicano le disposizioni degli articoli da 1002a 1007 del C.C. nonché le disposizioni degliarticoli 1012 e 1013 del C.C., in quantocompatibili.

Nella “fase” del godimento la norma fariferimento alle norme che regolano l’usufruttoriguardo ad inventario, garanzia, spese dimanutenzione e pretese di terzi e/o liti.


Partners30

Segue

Art. 1002 c.c.

� L’usufruttuario (leggi: il conduttore nel rent to buy) deve fare l’inventario dei beni

� L’usufruttuario deve dare idonea garanzia

Art. 1003 c.c.

� omissis

Art. 1004 c.c.

� Sono a carico dell’usufruttuario le spese e gli oneri di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria

� Sono inoltre a carico dell’usufruttuario le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione

Art. 1005 c.c.

� Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario (leggi: il concedente nel rent to buy):

• stabilità muri maestri e volte

• sostituzione travi

• rinnovamento in tutto od in parte notevole dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta

� L’usufruttuario deve pagare gli interessi su tali spese al proprietario


Partners31

segue

Il richiamo alle norme in tema di usufrutto per ladisciplina della fase del godimento e non alle norma dellalocazione sembra confermare la tesi secondo la quale irapporti tra concedente e conduttore non rientrano nelladisciplina delle locazioni.

Conseguenze

Inapplicabilità delle norme vincolistiche dei contratti dilocazione in tema di immobili urbani (Legge 392/78) ed intema di immobili ad uso abitativo (Legge 431/98)(cfr. Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento del 15/03/2015,pag. 10).


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ULTERIORE NORMA A TUTELA

DELL’ACQUIRENTE


� Se il contratto RtB ha per oggetto un’abitazione, siapplica il divieto di cui all’art. 8 del D.Lgs 20/06/2005 n.122 fin dalla concessione del godimento dell’immobile.

� Il divieto ex art. 8 D.Lgs 122/05 è il seguente:

“Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto dicompravendita (leggi anche “RtB”) se, anteriormente ocontestualmente alla stipula, non si sia proceduto allasuddivisione del finanziamento in quote o alperfezionamento di un titolo per cancellazione ofrazionamento dell’ipoteca a garanzia o delpignoramento gravante sull’immobile”.


Partners33

ULTERIORE NORMA A TUTELA

DELL’ACQUIRENTE

Segue

Il decreto richiamato (art. 8 - D.Lgs 20/06/2005

n. 122) detta disposizioni per la tutela dei diritti

patrimoniali degli acquirenti di immobili da

costruire, pertanto il rinvio fa supporre che siano

oggetto di RtB anche le abitazioni in costruzione(cfr. Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento del 15/03/2015,

pag. 7).


Partners34

INQUADRAMENTO TRIBUTARIO DEL

RTB – SEQUENZA ARGOMENTI

Imposte indirette

� Fase godimento –locatore/venditore non imprenditore

� Fase godimento –locatore/venditore imprenditore

� Fase esercizio diritto e trasferimento –locatore/venditore non imprenditore

� Fase esercizio diritto e trasferimento –locatore/venditore imprenditore

� Fase risoluzione RtB per inadempimento

Imposte dirette PROSPETTIVA LOCATORE/VENDITORE

� Fase godimento – locatore/venditore non imprenditore

� Fase trasferimento - locatore/venditore non imprenditore

� Fase godimento - locatore/venditore imprenditore

� Fase trasferimento - locatore/venditore imprenditore

PROSPETTIVA CONDUTTORE/ACQUIRENTE

� Fase godimento conduttore/acquirente non imprenditore

� Fase trasferimento - conduttore/acquirente non imprenditore

� Fase godimento conduttore/acquirenteimprenditore

� Fase trasferimento - conduttore/acquirenteimprenditore

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER INADEMPIMENTO


Partners35

IMPOSTE INDIRETTE


Partners36

Fase godimento – Locatore/venditore

non imprenditore

�Locazione fabbricato abitativo

Fabbricati cat A (escluso A/10)

• Quota canone per godimento – imposta di

registro 2% (art. 5, 1° comma, lett. b, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

• Caso opzione per cedolare secca - Esenzione

imposta di registro (art. 3 D.Lgs. 23/2011)

• Quota canone acconto prezzo – imposta di

registro 3% (art. 9, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)


Partners37


non imprenditore

�Locazione fabbricato strumentale

Fabbricati cat. A/10, B, C, D, E.






Partners38


non imprenditore

�Locazione di terreni (fondo rustico destinato all’attività agricola che può

comprendere anche attrezzature, scorte e fabbricati pertinenziali – puché non si configuri come

azienda agricola)


registro 0,5% (art. 5, 1° comma, lett. a, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)




Partners39


non imprenditore

�Locazione di terreni (diversi da fondi rustici; quindi aree edificabili o destinate a

parcheggio)






Partners40


imprenditore

� Locazione fabbricato abitativo

Quota godimento

• Esente IVA art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72 (regola generale)

• Imposta di registro proporzionale 2% (art. 5, 1° comma, lett. b, Tariffa

parte 1°, DPR 131/86) (regola generale)

Deroga

• Impresa di costruzione/ristrutturazione può optare perapplicazione IVA 10% art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72 – art. 127 duodevicies Tabella A,

Parte Terza, allegata al DPR 633/72

• Imposta di registro fissa - art. 40 DPR 131/86 (€ 67 - art. 5 Tariffa parte 1°, DPR

131/86 o € 200 se atto notarile – art. 11 Tariffa parte 1°, DPR 131/86)


Partners41


imprenditore

Quota acconto prezzo

• Si applica lo stesso trattamento IVA relativo

alla cessione

• Se acconto è soggetto ad IVA si applica

imposta di registro fissa 200 (art. 40 DPR 131/86)

• Se acconto è esente IVA ex art. 10, comma 1,

n. 8 bis, si applica imposta di registro

proporzionale al 3% (art. 40 DPR 131/86)


Partners42


imprenditore

�Locazione fabbricato strumentale

Quota godimento

• Esente IVA - art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72 (regola generale)

• Imposta di registro proporzionale 1% - (art. 40 DPR 131/86 –

art.5, 1° comma, lett. a bis, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

Deroga

• Impresa locatrice può optare per applicazione IVA22% (art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72)

• Imposta di registro proporzionale 1% (art. 40 DPR 131/86 –

art.5, 1° comma, lett. a bis, Tariffa parte 1°, DPR 131/86) (regola generale)


Partners43


imprenditore

Quota acconto prezzo

• Si applica lo stesso trattamento IVA relativo

alla cessione (esente IVA, 10%, 22%, reverse

charge)

• Se acconto è soggetto ad IVA si applica

imposta di registro fissa 200 (anche se è

esente IVA art. 10, comma 1, n. 8 ter) art. 40 DPR 131/86


Partners44


imprenditore

�Affitto Terreno (fondo rustico destinato all’attività agricola che può comprendere anche

attrezzature, scorte e fabbricati pertinenziali – puché non si configuri come azienda agricola) nonedificabile e non parcheggio (esente IVA art. 10, comma 1, n. 8, DPR

633/72)

• imposta di registro 0,5% (art. 5, 1° comma, lett. a, Tariffa parte 1°, DPR

131/86)

***

• Terreno edificabile o parcheggio – soggetto adIVA ordinaria 22% (Combinato disposto art. 2 e art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72)

• Imposta di registro in misura fissa art. 40 DPR 131/86 (€ 67 -art. 5 Tariffa parte 1°, DPR 131/86 o € 200 se atto notarile – art. 11 Tariffa

parte 1°, DPR 131/86)


Partners45

Fase Trasferimento –

Locatore/venditore non imprenditore� Cessione fabbricati abitativi

Regola generale

• Imposta di registro 9% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)

• Imposta ipotecaria € 50

• Imposta catastale € 50

Prima casa




***

Acquirente può chiedere applicazione del prezzo valore (base imponibile suvalutazione catastale) – art. 52, comma 5 bis, DPR 131/86 – art. 1, comma 497, L. 23/12/2005 n. 266

Vengono scomputate le imposte già pagate sugli acconti.

Se le imposte sugli acconti sono superiori l’Ag. Entrate riconosce il diritto al rimborso


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Locatore/venditore non imprenditore

�Cessione fabbricati strumentali

Regola generale




***

Vengono scomputate le imposte già pagate sugliacconti.

Se le imposte sugli acconti sono superiori l’Ag.Entrate riconosce il diritto al rimborso


Partners47


Locatore/venditore non imprenditore� Cessione Terreni

Regola generale




Deroghe

• Acquirente «Coltivatore diretto» o «Imprenditore Agricolo Professionale» -Imposta di registro 9% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)



***

Agevolazione «piccola proprietà contadina» – Imposta registro fissa –ipotecaria fissa – catastale 1% (Soggetto acquirente «Imprenditore Agricolo professionale - IAP» -art. 2, comma 4 bis, DL 30/12/2009 n. 194 conv. L. 26/02/2010 n. 25)


Partners48


Locatore/venditore imprenditore� Cessione fabbricato abitativo

Regola generale

• Esente IVA art. 10, comma 1, n. 8 bis) DPR 633/72

• Imposta di registro 9% ( o 2% se prima casa) (minimo € 1000) – art. 40 DPR 131/86 – art. 1, Tariffa parte 1°, DPR 131/86• Imposta ipotecaria € 50


E’ possibile applicare il prezzo valore se ne ricorrono le condizioni (art. 52, comma 5 bis, DPR 131/86 – art. 1, comma 497, L. 23/12/2005 n. 266)

***

Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende entro 5 anni dal fine lavori

• Per obbligo è imponibile IVA - 4% (prima casa) - 10% (non di lusso), 22% (di lusso A/1, A/8, A/9) - art. 10, comma 1, n. 8 bis) DPR 633/72

• Imposta registro € 200 – art. 40 DPR 131/86 – art. 11 Tariffa parte 1°, DPR 131/86



***

Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende oltre 5 anni dal fine lavori ed opta per l’applicazione dell’IVA

• Per opzione è imponibile IVA - 4% (prima casa) - 10% (non di lusso) - 22% (di lusso A/1, A/8, A/9) - art. 10, comma 1, n. 8 bis) DPR 633/72

• Imposta registro € 200 – art. 40 DPR 131/86 – art. 11 Tariffa parte 1°, DPR 131/86



Se il cedente ha optato per l’applicazione dell’IVA e se l’acquirente è soggetto passivo IVA la fattura va emessa in regime di reverse charge (art. 17, comma6, lett. a bis) DPR 633/72)


Partners49


Locatore/venditore imprenditore� Cessione fabbricato strumentale

Regola generale

• Esente IVA - art. 10, comma 1, n. 8 ter) DPR 633/72

• Imposta di registro fissa 200 – art. 40 DPR 131/86

• Imposta ipotecaria proporzionale 3%

• Imposta catastale proporzionale 1%

***

Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende entro 5 anni dal fine lavori

• Per obbligo è imponibile IVA – art. 10, comma 1, n. 8 ter) DPR 633/72

� 10% (Tab. AIII°- art. 127 undecies – fabbricati «Tupini» ex L. 408/49; oppure Tab. A III° art. 127 quinquiesdecies fabbricati ristrutturati – tipologiaintervento restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica ex art. 31, c. 1, lett. c), d) ed e) L. 457/78;

� 22% in tutti gli altri casi

• Imposta registro fissa € 200 – art. 40 DPR 131/86



***

Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende oltre 5 anni dal fine lavori ed opta per l’applicazione dell’IVA

Oppure impresa in generale (non costruttrice/ristrtturatrice) che opta per l’applicazione dell’IVA

• Per opzione è imponibile IVA – art. 10, comma 1, n. 8 ter) DPR 633/72

� 10% (Tab. AIII°- art. 127 undecies – fabbricati «Tupini» ex L. 408/49; oppure Tab. A III° art. 127 quinquiesdecies fabbricati ristrutturati – tipologiaintervento restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica ex art. 31, c. 1, lett. c), d) ed e) L. 457/78;

� 22% in tutti gli altri casi e/o se cedente è impresa non costruttrice

• Imposta registro fissa € 200 – art. 40 DPR 131/86



Se il cedente ha optato per l’applicazione dell’IVA e se l’acquirente è soggetto passivo IVA la fattura va emessa in regime di reverse charge (art. 17, comma6, lett. a bis) DPR 633/72)


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Locatore/venditore imprenditore� Cessione Terreno

Terreno non edificabile

Regola generale




Deroghe

• Acquirente «Coltivatore diretto» o «Imprenditore Agricolo Professionale» -Imposta di registro 9% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)



***

Agevolazione «piccola proprietà contadina» – Imposta registro fissa –ipotecaria fissa – catastale 1% (Soggetto acquirente «Imprenditore Agricolo professionale - IAP» -art. 2, comma 4 bis, DL 30/12/2009 n. 194 conv. L. 26/02/2010 n. 25)


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Locatore/venditore imprenditore

Terreno edificabile

• Soggetto ad IVA 22% - art. 2 DPR 633/72

• Imposta Registro fissa € 200 art. 40 DPR 131/86 – art. 11 Tariffa

Parte 1° DPR 131/86

• Imposta Ipotecaria fissa € 200

• Imposta Catastale fissa € 200


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Fase mancato trasferimento

dell’immobile

� Mancato esercizio del diritto di acquisto da parte delconduttore

Trattamento fiscale su acconti prezzo pagati

Acconti assoggettati ad IVA

Obblighi del concedente soggetto passivo IVA

• Emissione nota di variazione art. 26 DPR 633/72 perintero ammontare degli acconti prezzo ricevuti (sia perla parte che è tenuto a restituire sia per la parte chepuò trattenere come prevede il contratto RtB)

• Emissione di fattura per corrispettivo prestazioni diservizi art. 3 – IVA 22% - per cessione a titolo onerosodal concedente al conduttore del diritto di acquistare


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dell’immobile Acconti assoggettati ad imposta di registro

• L’imposta di registro del 3% a suo tempo corrisposta sulla quota dicanone imputata quale anticipo in conto prezzo non viene restituita,anche ove essa venga rimborsata dal concedente al conduttore(viene richiamata in proposito la circ. n. 37 del 10/06/1986).

• In senso contrario si è pronunciata la Corte di Cassazione (Cass.15/06/2007 n. 14028) la quale ha affermato il principio opposto ecioè che ove il contratto preliminare sia sottoposto a tassazioneproporzionale e che non venga stipulato il contratto definitivo,l’imposta proporzionale già corrisposta debba essere rimborsatadall’Amministrazione Finanziaria (Immobili – IPSOA – 2014, pag.1238) .

• In senso contrario vedi anche in dottrina Assonime circ. n. 27 del17/09/2015, § 4.


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dell’immobile

�Risoluzione per inadempimento del

concedente



• Il concedente provvede ad emettere nota di

variazione ex art. 26 DPR 633/72 a favore del

conduttore per la restituzione degli importi

restituiti.


Partners55



• L’imposta di registro del 3% a suo tempo corrisposta sulla quota dicanone imputata quale anticipo in conto prezzo non viene restituita,anche ove essa venga rimborsata dal concedente al conduttore(viene richiamata in proposito la circ. n. 37 del 10/06/1986).

• In senso contrario si è pronunciata la Corte di Cassazione (Cass.15/06/2007 n. 14028) la quale ha affermato il principio opposto ecioè che ove il contratto preliminare sia sottoposto a tassazioneproporzionale e che non venga stipulato il contratto definitivo,l’imposta proporzionale già corrisposta debba essere rimborsatadall’Amministrazione Finanziaria (Immobili – IPSOA – 2014, pag.1238) .

• In senso contrario vedi anche in dottrina Assonime circ. n. 27 del17/09/2015, § 4.


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dell’immobile � Risoluzione per inadempimento del conduttore



• Il concedente deve emettere nota di variazione ex art. 26 DPR 633/72 per l’interoimporto ricevuto al fine di rettificare il regime impositivo IVA originariamenteapplicato sugli acconti, poi contestualmente deve annotare le stesse somme aventinatura di «penalità» con il titolo “escluse dalla base imponibile IVA ex art. 15 DPR633/72” (circ. Ag. Entr. 4/E del 19/02/15).

Ad integrazione dell’impostazione illustrata dall’Ag. Entrate nella citata circ. 4/E sievidenzia che il concedente, emettendo la nota di variazione con IVA, compenserà lesomme a credito a titolo di “penalità” con le somme a debito corrispondentiall’imponibile IVA della nota di variazione mentre sarà tenuto a rimborsare alconduttore l’IVA evidenziata nella nota di variazione stessa.

Si ricorda tuttavia che, in base all’art. 26 del DPR 633/72, l’applicazione dell’IVA sullanota di accredito è una facoltà e non un obbligo.


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• Sulle somme trattenute dal concedente a titolo di penalità è dovuta l’imposta diregistro proporzionale 0,5% in quanto dette somme sono assimilabili alcorrispettivo dovuto per la risoluzione del contratto (art. 28, comma 1, TUR) (cfr.Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento del 15 marzo 2015 – pag.33)

• L’imposta di registro del 3% a suo tempo corrisposta sulla quota di canoneimputata quale anticipo in conto prezzo non viene restituita, anche ove essa vengarimborsata dal concedente al conduttore (viene richiamata in proposito la circ. n.37 del 10/06/1986)

• In senso contrario si è pronunciata la Corte di Cassazione (Cass. 15/06/2007 n.14028) la quale ha affermato il principio opposto e cioè che ove il contrattopreliminare sia sottoposto a tassazione proporzionale e che non venga stipulato ilcontratto definitivo, l’imposta proporzionale già corrisposta debba essererimborsata dall’Amministrazione Finanziaria (Immobili – IPSOA – 2014, pag. 1238)

• In senso contrario vedi anche in dottrina Assonime circ. n. 27 del 17/09/2015, § 4.


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IMPOSTE DIRETTE


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non imprenditore� Locazione fabbricato

Quota canone per godimento

• Reddito fondiario (art. 37, c. 4 bis, TUIR) = reddito imponibile è il maggiore tra canonelocazione (-5%) e rendita catastale

eccezioni:

- Venezia centro, Giudecca, Murano, Burano (-25%)

- Immobili interesse storico artistico (-35%)

• Cedolare secca (at. 3, D.Lgs 14/03/11 n. 23)

condizioni:

- Persone fisiche

- Immobili abitativi

- 21% canone libero

- 15% canone concordato comuni alta tensione abitativa

- Esenzione da registro e Bollo

- Nessun adeguamento Istat del canone

***

Quota canone acconto prezzo

• Non rileva per il venditore ai fini del reddito (sarà rilevante all’atto di trasferimentose ricorre il presupposto per la tassazione)


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non imprenditore

SEGNALAZIONE OPPORTUNITA’ PER LOCATORE/VENDITORE !!!!

Art. 21 DL 133/2014 – Agevolazione:

• Deduzione dal reddito 20% del costo acquisto(limite max 300,000) (1)

Cfr. Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento 15/03/2015 – pag. 34-35

(1) Condizioni:

- Persona fisica - no imprenditore – no professionista

- Limite massimo su cui si calcola la deduzione 300,000

- Immobile abitativo – no A/1-A/8-A/9

- Nuova costruzione (ristrutturazione – risanamento conservativo) con prestazione energetica A o B

- Destinata alla locazione per almeno 8 anni

- Canone di locazione entro limite «canone concordato» (Legge 431/1998 – Legge 350/2003) o «canonespeciale» (DPR 380/2001)

- Ripartizione deduzione in 8 quote annuali


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• Cessione fabbricati

�Plusvalenza tassata solo se la cessione avvieneentro 5 anni dall’acquisto - art. 67, comma 1, lett. b) TUIR (1)

(1) Deroghe

a) Fabbricati pervenuti per successione

b) Fabbricati pervenuti in donazione se sono trascorsi oltre 5 anni dalla data di acquisto da partedel donante

c) Fabbricati adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso

�Modalità di tassazione

- Tassazione ordinaria (Plusvalenza = prezzocessione – costo acquisto) art. 68, comma 1, TUIR

- Imposta sostitutiva dell’IRPEF 20% (art. 1, comma 496, Legge

23/12/2005 n. 266)


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• Cessione terreni edificabili

�Plusvalenza tassata ai fini IRPEF anche post 5 anni

�Modalità di tassazione

- Tassazione ordinaria (Plusvalenza = prezzocessione – costo di acquisto) (1)

(1)Costo acquisto:

- Maggiorazione rivalutazione ISTAT

- Se ricevuti in successione o donazione rileva il valore dichiarato o definito per tali atti

- Maggiorazione imposte di successione o donazione

- Maggiorazione di ogni altro costo inerente

- No imposta sostitutiva (possibilità soppressa dal 01/01/2007 – art. 1, comma

310, Legge 27/12/06 n. 296)


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imprenditore� Locazione fabbricati

Quota canone per godimento

IRES - IRPEF

• Immobili merce e immobili strumentali = il canone concorre a formarequale componente positivo del reddito ex art. 109, comma 2, lett. b) del TUIR

(competenza maturazione – art. 56 imprese soggette Irpef richiama l’art. 109 impresesoggette Ires)

• Immobili patrimonio = il canone concorre come componente positivo delreddito ex art. 90 TUIR [maggiore tra canone maturato (-) speseordinarie (max 15%) e rendita catastale]

IRAP

• A decorrere dal 2008 (Legge 24/12/2007 n. 244 – Finanziaria 2008) non risultanopiù applicabili all’IRAP le regole IRES (abrogato l’art. 11 bis del D.Lgs. 446/97)

• La base imponibile IRAP è determinata sulla base dei ricavi e dei costiindicati nel bilancio e non rileva la rendita catastale e nemmeno il criteriodi cui all’art. 90 del TUIR


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imprenditore

Quota canone per acconto prezzo

IRES – IRPEF - IRAP

• Le quote ricevute in acconto prezzo non

rilevano ai fini della determinazione del

reddito


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Locatore/venditore imprenditoreIRES - IRPEF

• Immobili merce = il prezzo di cessione (al lordo degli acconti ricevuti) costituiscericavo [art. 85, comma 1, lett. a) del TUIR]

• Immobili patrimonio e immobili strumentali = [il prezzo di cessione (al lordo degliacconti ricevuti) (-) il costo fiscale riconosciuto] = plusvalenza/minusvalenza [art. 86,comma 2, del TUIR] (1) (2)

(1) Se il bene è posseduto da almeno 3 anni si può tassare la plusvalenza in massimo 5 anni in rate costanti (art. 86, comma 4,TUIR)

(2) Si segnala la tesi in base alla quale i beni (oggetto del rent to buy) destinati ad essere ceduti, anche se concessi in locazione,devono essere iscritti nel capitale circolante, e quindi, non sono più rilevanti ai fini delle società di comodo ex Legge 724/94.Ciò in conseguenza del OIC 16 (punti nn. 72 e 73) e della circolare Ag. Entr. n. 4/E del 19/02/15, par. 4.1.1. (cfr. Italia Oggi07/04/15 – N. Villa).

IRAP

• Immobili merce = il prezzo di cessione (al lordo degli acconti ricevuti) costituiscericavo (Voce A-1 del C.E. del Bilancio CEE)

• Immobili patrimonio e immobili strumentali = [il prezzo di cessione (al lordo degliacconti ricevuti) (-) il costo fiscale riconosciuto] = plusvalenza/minusvalenza (3)

(3) Dal 01/01/2008 per effetto dell’abrogazione dell’art. 11 bis del D.Lgs 446/97 la plusvalenza non può piùessere rateizzata (non opera più il principio di correlazione con l’IRES) – (Cfr. Immobili edizione 2014 – IPSOA –A. Busani – pag. 1033)


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Fase godimento

Conduttore/acquirente non

imprenditore �Il conduttore, se ricorrono le condizioni,

usufruisce delle detrazioni d’imposta ex art. 16 del

TUIR


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Fase Trasferimento

Conduttore/acquirente non

imprenditore �L’acquirente dichiara il reddito fondiario dalla

data dell’atto di acquisto (artt. 36 e 37 del TUIR)

�Dalla stessa data decorrono i 5 anni per la

eventuale tassazione della plusvalenza da

cessione [art. 67, comma 1, lett b) del TUIR]


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Fase godimento

Conduttore/acquirente imprenditore

• I canoni corrisposti per la quota relativa al

godimento sono deducibili secondo

l’ordinario criterio della competenza

• La quota corrisposta per l’acconto prezzo non

sono deducibili e costituiscono un credito

verso il locatore/venditore


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Fase trasferimento

Conduttore/acquirente imprenditore

Immobili patrimonio

- Concorrono a formare il reddito fondiario a

decorrere dalla data dell’atto di acquisto (art. 90 del

TUIR)

Immobili strumentali

- Le quote di ammortamento sono deducibili

dalla data di entrata in funzione (che può non

coincidere con la data dell’atto di acquisto) [art. 102 del

TUIR]


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dell’immobile

A) Mancato esercizio del diritto di acquisto da parte delconduttore

� Locatore/venditore non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo trattenute dallocatore/venditore a norma di contratto (art. 23,comma 1 bis, DL 133/2014) sono «redditi diversi» ex art.

67, comma 1, lett. l) del TUIR

� Conduttore/acquirente non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo perdute a norma dicontratto (art. 23, comma 1 bis, DL 133/2014) nonrilevano ai fini del reddito (non sono deducibili)


Partners71


dell’immobile

�Locatore/venditore imprenditore

• Le quote di acconto prezzo trattenute dallocatore/venditore a norma di contratto (art. 23,comma 1 bis, DL 133/2014) sono componentipositivi di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP

� Conduttore/acquirente imprenditore

• Le quote di acconto prezzo perdute dalconduttore/acquirente a norma di contratto (art.23, comma 1 bis, DL 133/2014) sono componentinegativi di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP


Partners72


dell’immobile B) Risoluzione per inadempimento del concedente

� Locatore/venditore non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo che il locatore/venditorerestituisce non rilevano ai fini IRPEF (non sono onerideducibili)

• Gli interessi legali passivi non rilevano ai fini IRPEF (nonsono oneri deducibili)

� Conduttore/acquirente non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo restituite dal locatore/venditorenon rilevano ai fini IRPEF

• Gli interessi attivi legali non rilevano ai fini IRPEF


Partners73


dell’immobile � Locatore/venditore imprenditore

• Le quote di acconto prezzo che il locatore/venditorerestituisce non rilevano ai fini IRES – IRPEF – IRAP

• Gli interessi legali passivi rilevano quali componenti negatividi reddito ai fini IRES – IRPEF (non rilevano ai fini IRAP)

� Conduttore/acquirente imprenditore

• Le quote di acconto prezzo restituite dal locatore/venditorenon rilevano ai fini IRES – IRPEF - IRAP

• Gli interessi attivi legali rilevano quali componenti positividi reddito ai fini IRES –IRPEF (non rilevano ai fini IRAP)


Partners74


dell’immobile

C) Risoluzione per inadempimento del conduttore

�Locatore/venditore non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo trattenute dallocatore/venditore a norma di contratto (art. 23,comma 5, DL 133/2014) sono «redditi diversi» exart. 67, comma 1, lett. l) del TUIR

�Conduttore/acquirente non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo perdute a norma dicontratto (art. 23, comma 5, DL 133/2014) nonrilevano ai fini del reddito (non sono deducibili)


Partners75


dell’immobile

�Locatore/venditore imprenditore

• Le quote di acconto prezzo trattenute dallocatore/venditore a norma di contratto (art. 23,comma 5, DL 133/2014) sono componenti positividi reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP

�Conduttore/acquirente imprenditore

• Le quote di acconto prezzo perdute dalconduttore/acquirente a norma di contratto (art.23, comma 5, DL 133/2014) sono componentinegativi di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP


Partners76


Partners77

ASPETTI CONTABILI

PARTICOLARI

Caso 1=

Premessa: L’art. 23, comma 1, prevede di imputare al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nelcontratto.

In altri termini la norma richiede che vi sia una quota per godimento e una quota per acconto prezzo

***

• In forza dell’autonomia delle parti è possibile che nel contratto l’intero importo sia considerato corrispettivo per ilgodimento e che solo esercitando l’opzione per l’acquisto una quota sia imputata ad acconto prezzo (cfr: «LaGestione straordinaria delle Imprese – Il trattamento contabile del Rent to Buy» n. 2-2015, pag. 121 e segg. – Eutekne).

• Conseguenza per locatore/venditore:i. L’intero importo del canone è ricavo in CE;

ii. Al momento di esercizio dell’opzione di acquisto la quota parte imputata in acconto prezzo è rilevata in CE qualesopravvenienza passiva e contestualmente rilevata in SP quale debito verso il conduttore/acquirente (cfr Norma dicomportamento n. 191-2014 dell’AIDC – In senso opposto cfr risposta interpello Agenzia Entrate 13/02/14 n.954/63);

iii. La vendita viene pertanto contabilizzata per il prezzo al lordo degli acconti.

• Conseguenza per conduttore/acquirente:i. L’intero importo del canone è costo in CE;

ii. Al momento di esercizio dell’opzione di acquisto la quota parte imputata in acconto prezzo è rilevata in CE qualesopravvenienza attiva e contestualmente rilevata in SP quale credito verso il locatore/venditore (cfr Norma dicomportamento n. 191-2014 dell’AIDC – In senso opposto cfr risposta interpello Agenzia Entrate 13/02/14 n.954/63);

iii. La compravendita viene pertanto contabilizzata per il prezzo al lordo degli acconti.


Partners78

Caso 2= vincolo alla compravendita per

entrambe le parti

• Questo caso che non rientra nella normativa

ex art. 23, DL 133/2014

• Esiste nella prassi contrattuale – obbligo del

conduttore di acquistare decorso il periodo di

godimento

• Il trasferimento della proprietà può avvenire:

A) in modo automatico; B) è richiesto assenso

delle parti.


Partners79

Segue Caso 2= vincolo alla

compravendita per entrambe le parti

Trattamento fiscale

�IVA = art. 2, comma 2, DPR 633/72

�Registro = art. 27, comma 3, DPR 131/86

�Imp. Dirette = art. 109, comma 2, TUIR

La tassazione avviene al momento della stipula

del contratto di godimento (sono considerate cessioni le vendite con riserva della

proprietà e le locazioni con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti. – cfr. Ag. Entr. Circ. n. 28/E

del 21/06/11).

Il TUIR nulla dispone per i soggetti non imprenditori. Per ragioni di sistematicità sia con Imposte Indirette sia con Imposte Dirette

in dottrina si ritiene che anche per i soggetti «non impresa» il trasferimento della proprietà ai fini fiscali è anticipato al momento

di stipula del contratto di locazione (AIDC - Norma di comportamento n. 191-2014).


Partners80



Trattamento contabile

Dottrina (AIDC 191/2014)=

a) L’impresa concedente deve eliminare il bene

dall’attivo del bilancio.

b) Il conduttore deve iscrivere in bilancio il bene

fin dal momento della stipula del contratto di

godimento; computa anche le quote di

ammortamento


Partners81



Principi Contabili =

OIC 15 Crediti = Rilevazione del ricavo di vendita e delrelativo credito (nella vendita con clausola di riserva della proprietà) avvengono allaconsegna/godimento (assunzione in carico del rischio)indipendentemente dal passaggio della proprietà

OIC 19 debiti = Rilevazione del costo e del relativo debito(nella vendita con clausola di riserva della proprietà) avvengono allaconsegna/godimento (assunzione in carico del rischio)indipendentemente dal passaggio della proprietà

OIC 13 Rimanenze = Rilevazione in bilancio nell’esercizioin cui è avvenuto il trasferimento dei rischi dal punto divista sostanziale (Vedi anche Cass. 27/09/13 n. 22175).


Partners82



Conclusione

Nel caso in esame gli effetti contabili tipici della

compravendita devono essere fatti retroagire fin

dal momento di stipula del contratto di

godimento (indipendentemente dal

trasferimento della proprietà).

La sostanza prevale sulla forma


Partners83


Partners84

SPUNTI APPLICATIVI

FASE GODIMENTO: NON E’ CONTRATTO DI

LOCAZIONE

Art. 23 comma 3

«Omissis ………. Si applicano altresì le

disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché

degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in

quanto compatibili. ………. Omissis …………….. .»


Partners85

Conseguenze

�Si applicano le norme del codice civile che

regolano i rapporti tra usufruttuario e nudo

proprietario (artt. da 1002 a 1007 e artt. 1012

e 1013 del codice civile)

�Non si applicano le norme relative alle

locazioni (L. 392/78, L. 431/98 e D.L. 333/92)


Partners86

Immobili abitativi L. 431/98 (modifica la L.392/78) :

principali vincoli

�Art. 2 = durata minima 4+4 canone libero

�Art. 2= «canale assistito» durata 3+2

�Art. 3 = disdetta del locatore

�Art. 3 = disdetta del conduttore per gravi

motivi


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Immobili non abitativi L. 392/78:

principali vincoli

� Art. 27 = durata minima 6+6 o 9+9 (alberghi e teatri)

� Artt. 28 e 29 = rinnovo automatico – diniego del rinnovo

� artt. 32 e 33 = aggiornamento del canone (75% Istat)

� 34 = compenso per perdita avviamento (18 mensilità o 21 per alberghi)

� art. 36 = cessione del contratto con l’azienda

� Art. 38 = prelazione in caso di vendita

� Art. 40 = prelazione in caso di nuova locazione


Partners88

Spese a carico del locatore ex L.

392/78 e L. 431/98� 10% spese portineria

� riparazioni necessarie ordinarie e straordinarie:

• rifacimento impianto elettrico

• Sostituzione tapparelle

• Riparazione tetto

• Riparazione lastrico solare

• Riparazione grondaie

• Riparazione scarichi

• Sostituzione parti impianto riscaldamento

� Assicurazione immobile

� Manutenzioni straordinarie:

• Adeguamenti previsti dalla legge (es. ai sensi delle L. 46/90)

• Tinteggiatura delle facciate e degli androni

• Sostituzione delle parti strutturali dell’ascensore (es. porte e cabina)

� Spese straordinarie:

• Spese giudiziarie per controversie parti comuni

• Acquisto piante giardino

• Acquisto mezzi per giardino (es. tagliaerba)

• Imposta passi carrabili

• Allacciamento rete fognaria

• Installazione antenna TV

• Installazione citofoni

• Installazione cassette postali

� Spese amministrazione condominio:

• Compenso amministratore

• Spese cartoleria e cancelleria

• Spese postali

N.B.: Vi sono altre tabelle di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore (vedi tabella allegata al D.M. 30/12/2002) che è richiamata per i contratti del «canale assistito» (L. 431/98) oppure tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat che si applica ai contratti del «canale libero» (L. 431/98).


Partners89

Spese a carico del locatore nel «Rent

to Buy»

Art. 1005 c.c.

�Le riparazioni straordinarie sono a carico delproprietario (leggi: il concedente nel rent tobuy):

• stabilità muri maestri e volte

• sostituzione travi

• rinnovamento in tutto od in parte notevole deitetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri disostegno o di cinta


Partners90

UTILIZZO DEL RENT TO BUY IN

SITUAZIONI PATOLOGICHE

Caso 1: soggetto locatore/venditore che risulta

inadempiente o non sarà in grado di adempiere

al pagamento del mutuo ipotecario.

In questo caso l’intervento del soggetto

conduttore/acquirente mediante il «rent to buy»

può presentare i seguenti vantaggi:


Partners91

Segue Caso 1

A. Per il conduttore/acquirente

I. Il conduttore/acquirente acquisisce la disponibilità immediata del bene per soddisfare le proprieesigenze (impresa o abitazione o altro);

II. Si accolla il pagamento delle rate residue del mutuo per quota capitale ed interessi il cuiammontare può essere imputato in acconto prezzo sul rent to buy. In questo modo il conduttoreacquirente capitalizza l’intero o la parte prevalente dell’importo pagato;

III. La trascrizione del rent to buy ex art. 2645 bis C.C. non prevale nei confronti dell’ipoteca agaranzia del mutuo ma prevale nei confronti di tutte le iscrizioni e trascrizioni successive. Ilconduttore/acquirente ha sotto il proprio controllo il regolare adempimento del pagamento delmutuo al termine del quale l’ipoteca sarà cancellata.

IV. E’ in situazione di vantaggio dal punto di vista del potere contrattuale nei confronti dellocatore/venditore in quanto gli risolve il problema della morosità per le rate insolute e dellaconseguente segnalazione in centrale rischi con le ricadute su tutta la posizione complessiva neiconfronti del sistema bancario.

V. E’ in situazione di vantaggio nei confronti della Banca creditrice in quanto evita a quest’ultimache il credito vada in contenzioso con le ricadute che ne conseguono per quanto riguarda gliaccantonamenti, le spese legali per l’esecuzione immobiliare ed il rischio di vedere realizzato inasta un valore notevolmente inferiore al valore di mercato ed al valore del proprio credito.(Questo caso è attualmente assai ricorrente nelle vendite giudiziarie).


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Segue Caso 1

B. Per il locatore/venditore

I. Elimina una criticità di natura finanziaria che avrebbe ricadute sullacomplessiva posizione nei confronti del sistema bancario: rate insolute,segnalazione in centrale rischi, interessi di mora, impossibilità diaccedere a nuova finanza per la gestione del circolante (conti correnti ecastelletti), ecc..

II. Elimina i costi e gli oneri che derivano dalla gestione del bene.

III. Nel contratto «rent to buy» può concordare che ilconduttore/acquirente corrisponda in acconto prezzo le sommenecessarie per il pagamento dell’IMU evitando le relative sanzioni.

IV. Aumenta la probabilità di recuperare una parte del valore dell’immobilein quanto la vendita per mezzo del rent to buy è meno penalizzanterispetto alla vendita forzata (pignoramento + esecuzione immobiliare).

V. Mediante l’imputazione in conto prezzo delle rate pagate dalconduttore/acquirente riduce il carico delle imposte sui redditi.


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Segue Caso 1

C. Per la Banca

I. Elimina la posizione dal contenzioso con irelativi obblighi di accantonamenti obbligatori.

II. Elimina i costi e gli oneri legali derivanti(esecuzione immobiliare)

III. Elimina il rischio di vedere realizzato in asta unvalore notevolmente inferiore al valore dimercato ed al valore del proprio credito.(Questo caso è attualmente assai ricorrentenelle vendite giudiziarie).


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