RB 671 Feasibility Study and Construction Management

การตัดสินใจเลือกที่ต้ังโครงการโดยโปรแกรม Expert Choices (AHP Model)

โดย

5302034078 ขวัญชาติ จตุรพิธพร

5302034094 จิตตินันท กล่ินแกว

5302034102 จิรวัฒน เกิดพาณิช

5302034128 เจษฎา โชคภิรมยวงศา

5302034136 ฉัตรกาญจน ทองแจม

5302034227 ณัฐพล ขอยายกลาง

5302034235 ณัฐวรรณ สรอยระยา

5302034425 พร้ิง นาวาเจริญ

5302034565 วริศ กมลาศน ณ อยุธยา

5302034714 สุทธิสา คงวรานนท

5302034771 อรอนงค กฤตยาเกียรณ

5302034847 ลลิล ฤทธิ์ลํ้าเลิศ

โครงการปริญาโทสาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย รุนท่ี 10

คณะพาณิชยศาสตรและการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร

สารบัญ

หนา บทท่ี 1 บทนํา 1 บทท่ี 2 ปจจัยในการเลือกท่ีต้ังในการทําคอนโดมิเนียม 2.1 ปจจัยดานกายภาพของทําเลท่ีต้ัง 2

2.2 ปจจัยดานการเขาถึง 2

2.3 ศักยภาพของที่ต้ัง 3 2.4 คูแขงและกลุมลูกคา 4 2.5 ราคาตอตารางวา 4 บทท่ี 3 ท่ีดินท่ีพิจารณา 3.1 ที่ดินจังหวัดนนทบุรี 5 3.2 ที่ดินซอยสุขุมวิท 64 8 3.3 ที่ดินซอยมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ วิทยาเขตบางนา 11 บทที่ 4 การอาน และวิเคราะหผลจากโปรแกรม Expert Choices 14

บทท่ี5 การตัดสินใจในมุมมองของผูประกอบการ 27

1 

 

บทท่ี 1

บทนํา

ตลาดอสังหาริมทรัพย ประเภทที่อยูอาศัยในปจจุบันมีการพัฒนาอยางตอเน่ือง มีรูปแบบที่หลากหลาย ต้ังแต บานเด่ียว

ทาวนเฮาส บานแฝด ทาวนโฮม โฮมออฟฟศ และ คอนโดมิเนียม ซึ่งในชวง 5 ปที่ผาน ที่อยูอาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

ในกรุงเทพมหานคร นับเปนตลาดที่มีการเติบโตอยางมาก คอนโดมิเนียมกลายเปนตัวเลือกอันดับตนๆ ที่ผูตองการมีบาน

เปนของตัวเองจะเลือกพิจารณา

คอนโดมิเนียมไดรับความนิยมอยางกวางขวางน้ัน มีปจจัยหลายปจจัยที่สนับสนุน เชน ราคานํ้ามันสูงขึ้น แหลงงานท่ีอยู

ใจกลางเมือง รวมถึงวิถีชีวิตที่เปล่ียนไป ครอบครัวเล็กลง มีตองการความสะดวกในการอยูอาศัยและการเดินทาง ซึ่ง

คอนโดมิเนียมสวนใหญมักมีทําเลที่ต้ังอยูใกลกับแหลงคมนาคมหลัก ถนนสายหลัก สถานีรถไฟฟา รวมถึงจุด จุดขึ้นลงทาง

ดวน จึงทําใหคอนโดมิเนียมเปนที่อยูอาศัยที่ตอบโจทยสําหรับคนรุนใหม

การพัฒนาของตลาดคอนโดมิเนียม ยังคงขยายตัวอยางตอเน่ืองตามการขยายตัวของเมืองอันเปนผลจากการพัฒนา

สาธารณูปโภคจากภาครัฐ การขยายเสนทางของระบบขนสงมวลชน ดังน้ันตลาดคอนโดมิเนียมในปจจุบันจึงไมไดจํากัดอยู

แคเพียงใจกลางเมือง แตมีการขยายตัวไปยังจุดที่มีสาธารณูปโภครองรับ ต้ังอยูในทําเลที่ ปลอดภัย สะดวกในการเดินทาง มี

ศูนยการคาอยูไมหางจากโครงการ และตัว โครงการเองมีสิ่งอํานวยความสะดวกตางๆอยางครบถวน ทําใหผูอยูอาศัยมี

ความรูสึกคุมคากับเงินที่จายไป และตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม

ทางผูจัดทําไดเล็งเห็นถึงโอกาสในการเติบโตของคอนโดมิเนียมซึ่งไมไดอยูในทําเลใจกลางเมือง แตอยูในทําเลหาง

ออกไป ซึ่งตนทุนคาที่ดินตํ่ากวา แตยังคงอยูใกลแหลงที่มีความเจริญ เดินทางสะดวก โดยจะเพ่ิมการลงทุนไปในสวนของ

สิ่งอํานวยความสะดวกในโครงการใหตอบสนองความตองการของคนรุนใหม จึงเช่ือวาคอนโดมิเนียมที่จะพัฒนาข้ึน

สามารถตอบสนองความตองการของกลุมเปาหมายดังกลาวไดอยางประสบความสําเร็จ

2 

 

บทท่ี 2

ปจจัยในการเลือกท่ีตั้งในการทําคอนโดมิเนียม

1. ปจจัยดานกายภาพของทําเลที่ต้ัง

• รูปรางท่ีดิน การวางตําแหนงของคอนโด โดยปกติรูปทรงที่ดินมักจะเปนสี่เหลี่ยมผืนผา หรือจตุรัส ซึ่งก็ถือวาเปน

รูปทรงที่ดีอยูแลว การวางตําแหนงคอนโดสามารถทําไดงาย แตถาที่ดินเปนรูปทรงอื่น เชน สามเหล่ียม สี่เหลี่ยม

คางหมู รูปตัวแอล หรือรูปทรงอืน่ๆที่ไมใชสี่เหลี่ยมปกติ การวางตําแหนงคอนโดลงบนท่ีดินจะตองพิจารณากัน

ใหดี โดยควรยึดหลักในการออกแบบอยาง highest and best used จะทําใหเราใชพ้ืนที่ไดคุมคาที่สุด

• ขนาดท่ีดิน เน่ืองจากขนาดของคอนโดตองคิดรวมกับแนวคิดโครงการที่ต้ังไว ซึ่งขึ้นอยูกับวาทางโครงการเราต้ัง

งบประมาณ และมูลคาโครงการไวเทาไร

• สิ่งแวดลอมโดยรอบท่ีดิน จากการศึกษาของ Tse และ Love ไดทําการการกําหนดคาเชาที่อยูอาศัยในประเทศ

ฮองกง พบวา ผูซื้อจะใหความสําคัญกับความพึงพอใจของคุณภาพสิ่งแวดลอมในการพักอาศัยโดยรอบที่อยูอาศัย

น้ันๆ อางอิงใน factor) เชนเดียวกันกับการศึกษาของ Mill and Reynolds ที่กลาววา ผูพักอาศัยจะใหความสําคัญ

กับบรรยากาศของที่พักอาศัย ในการพิจารณาเลือกที่อยูอาศัยหน่ึงๆ (อางอิงใน factor) ทั้งน้ีจากการที่ธุรกิจ

อสังหาริมทรัพยมีลักษณะที่เฉพาะตัวในดานของทําเลที่ต้ัง ยอมสงผลใหมีองคประกอบในดานของสิ่งแวดลอม

โดยรอบที่แตกตางกัน ทําใหมีผลกระทบตอการกําหนดราคาคาเชาที่แตกตางกัน (อางอิงใน ปยะมาศ และคํานวณ,

2546) ดังน้ันจากขอมูลการศึกษาขางตนน้ี ทําใหสามารถสรุปไดวา องคประกอบในดานของสิ่งแวดลอมเปนอีก

ปจจัยหน่ึงที่สงผลกระทบตอการกําหนดราคาโครงการ

2. ปจจัยดานการเขาถึง

การเขาถึงถือเปนปจจัยอันดับแรกที่ผูประกอบการใชพิจารณาควบคูกันไปกับการเลือกทําเลที่ต้ัง คอนโดหนึ่งๆ

ซึ่งถึงแมวาจะเปนโครงการที่ดีมาก แตหากต้ังอยูในทําเลที่ไมดี เขาถึงไดยาก ทําใหตองเสียเวลาในการเดินทางเพื่อไป

ทํางานหรือไปยังสถานท่ีอื่นๆที่ตองไปเปนประจํา จะทําใหโครงการนั้นๆไมไดถูกนําเขาไปเปนหนึ่งในตัวเลือกของผูที่

ตองการอยูคอนโดที่มีความสะดวกสบายกับการดําเนินชีวิต สอดคลองกับการศึกษาของBengamin and Sirmans (1992)

ที่พบวา ความใกลไกลกับระบบขนสงมวลมีผลตอราคาคาเชาอพารตเมนตในทิศทางตรงกันขาม กลาวคือ ถาหาก

ระยะหางจากรถไฟฟาเพิ่มขึ้น 1/10 ไมล สงผลใหอัตราคาเชาอพารตเมนตนั้นๆลดลง 2.5% หรือประมาณ $250 -$300 ตอ

ตารางเมตร นอกจากน้ีถาหากอพารตเมนตหนึ่งๆต้ังอยูใกลถนนสายหลักจะทําใหอพารตเมนตนั้นๆสามารถกําหนดราคา

คาเชาไดสูงกวาอพารตเมนตที่ไมไดต้ังอยูใกลหรือติดกับถนนสายหลัก (Asabere abd Hulfman, 1996 อางอิงใน กัลยาณี

, เย่ียมฉัตร และวิสิทธิ์, 2550) ซึ่งทั้งนี้การเปรียบเทียบผลการศึกษาของการเขาถึงอพารตเมนทกับคอนโด มีความใกลเคียง

กัน เน่ืองจากการต้ังอยูใกลกับรถไฟฟาหรือระบบขนสงมวลชนตางๆและถนนสายหลักจะเสนอผูเชา/ผูซื้อ ในเร่ืองของ

ความสะดวกรวดเร็วในการเดินทางจากที่พักไปยังสถานท่ีทํางาน หรือไปยังหางสรรพสินคาตางๆเพื่อการจับจายใชสอย

และสถานท่ีทํากิจกรรมตางๆ จึงทําใหผูเชา/ผูซื้อยอมจายในราคาท่ีสูงขึ้น

3 

 

นอกจากนี้ ในชวงที่มีการกอสรางโครงการ ลักษณะการเขาถึงไซตไดงายและสะดวก จะชวยใหลดตนทุนในการ

ขนสงไดมาก เน่ืองจากวัสดุตางๆที่ใชในการกอสราง มีขนาดใหญและจํานวนมาก รวมไปถึงจํานวนแรงงานดวย ดังนั้น

ลักษณะการเขาถึง อันประกอบไปดวย ความกวางถนน สภาพถนนที่ดี จะชวยลดตนทุนในชวงดําเนินการได ซึ่งถือเปน

ผลดีตอโครงการ

3. ศักยภาพของที่ต้ัง

นอกเหนือจากการพิจารณาปจจัยทางดานกายภาพและความสามารถในการเขาถึงพ้ืนที่แลว การพิจารณาในเรื่องศักยภาพของที่ต้ังก็เปนปจจัยหน่ึงที่มีความสําคัญ เน่ืองจากเปนปจจัยที่สําคัญในการช้ีวัดการประสบความสําเร็จของโครงการ โดยหากไมพิจารณาปจจัยดังกลาวใหรอบคอบ จะทําใหผูลงทุนเสียโอกาศในการพัฒนาพื้นที่ใหเกิดประโยชนสูงสุดได ทั้งน้ีจะพิจารณาจากเรื่องดังตอไปน้ี

3.1 นโยบายของภาครัฐ ตลอดจนแผนแมบทตางๆ ของรัฐ ซึ่งแสดงถึงแนวโนมการพัฒนาและทิศทางการขยายตัวของเมืองในอนาคต เชน แนวสวนตอขยายของรถไฟฟาในอนาคต แผนการกอสรางระบบเสนทางคมนาคมในอนาคต เปนตน

3.2 กฎหมายตางๆที่เก่ียวของ ไดแก พรบ. ผังเมือง พระราชบัญญัติ และพระราชกําหนดตางๆ ที่เก่ียวของกับพ้ืนที่และลักษณะของโครงการ อาทิ พรบ. ผังเมือง เปนตัวกําหนดวาพ้ืนที่บริเวณน้ันๆ สามารถพัฒนาเปนโครงการประเภทใดไดบาง เชน พ้ืนที่สีแดงเปนการใชประโยชนที่ดินสําหรับการพาณิชยกรรม สามารถกอสรางอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญได เปนตน สวนพระราชบัญญัติและพระราชกําหนดตางๆ จะเปนกฎหมายท่ีระบุวาพ้ืนที่น้ันๆ มีขอจํากัดในเรื่องใดบาง ไมวาจะเปนเรื่องระยะถอยรนจากถนนดานหนาโครงการและพื้นที่บริเวณโดยรอบอาคาร พิจารณาความสามารถในการรองรับและคุณภาพการใชประโยชนพ้ืนที่ อัตราสวนพ้ืนที่การใชอาคาร (FAR)

รวมกับอัตราสวนพ้ืนที่โลงตอพ้ืนที่อาคาร (OSR) เปนตน

3.3 กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ต้ังโครงการ เน่ืองจากกรรมสิทธิ์ที่แตกตางกันสงผลใหที่ดินมีขอจํากัดในการพัฒนาที่แตกตางกัน

3.4 ระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการภายในพื้นที่ วาที่ดินแปลงดังกลาวมีระบบสาธารณูปโภครองรับหรือไม เชน ระบบไฟฟา ประปา โทรศัพท เปนตน

3.5 ความสามารถในการเขาถึงบริการชุมชน ประกอบดวยขอมูลที่เก่ียวของกับการเขาถึงตําแหนงสถานี (Node) การ

เดินทาง การเขาถึงพ้ืนที่ใหบริการตางๆ ในปจจุบัน ไมวาจะเปน แนวถนนสายหลัก ตําแหนงเขา/ออกทางดวน

สถานีรถไฟฟา โรงเรียนสถานศึกษาโดยรอบ ศูนยบริการสาธารณสุข สถานีตํารวจ สถานีดับเพลิง สวนสาธารณะ

และสนามกีฬา

4 

 

4. คูแขงและกลุมลูกคา

จากทฤษฎีในเร่ืองของวัฏจักรธุรกิจอสังหาริมทรัพย ปริมาณอุปทาน (Supply) และอุปสงค (Demand) ในตลาด

ธุรกิจอสังหาริมทรัพยจะมีขอจํากัดในเร่ืองของการเคล่ือนยายสินทรัพย ที่แทบจะทําไมได ทั้งนี้อุปทานในแตละโซน แตละ

พื้นที่จะไมสามารถทดแทนกันได ปกติแลวเม่ือพื้นที่ใดมีความตองการของลูกคาในอสังหาริมทรัพยประเภทและระดับราคา

หนึ่งมาก เชน ความตองการคอนโดมีเนียมเกาะแนวรถไฟฟา แตปริมาณสินคาที่มีในตลาดมีนอย โครงการที่มีอยูหรือ

เปดตัวชวงเวลานั้นๆ จะถูกจองซ้ืออยางรวดเร็ว ผูประกอบการเม่ือมีสินคาอยูจํานวนจํากัดก็จะปรับราคาขึ้นหรือทยอยขาย

ดวยการเปดจองชวงแรกเพียง 30% ของหนวยขายที่โครงการมี เม่ือขายดีก็จะหยุดขาย ปรับราคาใหมแลวเปดขายสวนท่ี

เหลือทําใหไดกําไรสูงขึ้น

ทั้งนี้หากทําเลที่กอสรางโครงการซิต้ีคอนโดมิเนียมไมไดอยูในละแวกเดียวกันคงไมทําใหมีการแขงขันกันสูง แต

หากอยูในละแวกเดียวกันก็อาจจะมีการแขงขันตามมา ซึ่งผูที่จะไดเปรียบเชิงธุรกิจก็คือการเตรียมความพรอมพัฒนาและ

ปรับปรุงโครงการใหดูดี สรางความแตกตางจากคูแขงใหลูกคาเห็นและเปรียบเทียบความตางดวยการขายวิถีการใชชีวิตท่ี

ดี หากทําไดและเห็นภาพชัดน่ันหมายความวาความเชื่อม่ันใจแบรนดยอมเกิดขึ้น การเปดขายโครงการใหมก็จะไดรับการ

ตอบรับจากลูกคาเกาและใหม

ในดานกลุมลูกคา กลยุทธในการเลือกกลุมเปาหมายมีผลตอการเลือกพัฒนาสวนประสมทางการตลาด เพื่อ

ตอบสนองลูกคาในสวนตลาด (Segment) ทําใหเราสามารถส่ือสารภาพลักษณที่ชัดเจน ดานช่ือเสียงและภาพลักษณของ

โครงการเพื่อตอบสนองลูกคาในสวนตลาดที่เลือกไวได

5. ราคาตอตารางวา

ในดานของผูประกอบการ จํานวนเงินที่ลงทุนในเรื่องราคาที่ดินน้ัน เปนสัดสวนที่สูงมาก โดยเฉพาะเมื่อตองกูยืม

เงินเพ่ือลงทุน จะมีเรื่องของดอกเบี้ยเขามาเพ่ิมนํ้าหนักในการตัดสินใจมากขึ้น ดังน้ัน เมื่อเปรียบเทียบราคาตอพื้นที่ที่เทากัน

แลว (ตารางวา) ปจจัยเรื่องราคาตอตารางวาจึงเปนปจจัยหน่ึงที่มีความสําคัญมากเชนกัน

5 

 

บทท่ี 3

ท่ีดินท่ีพิจารณา

ท่ีดินจังหวัดนนทบุรี 3.1

1.1 รายละเอียดเก่ียวกับท่ีดิน

สถานท่ีต้ัง : อ.บางบัวทอง จ.นนทบุรี

ขนาดพ้ืนที่ที่ดิน : 16 – 1 – 32 ไร

ราคาตอตารางวา : 80,000 บาท/ตารางวา

1.2 ลักษณะทางกายภาพ

ขนาดและรูปรางของที่ดิน 1.2.1

ที่ดินมีรูปรางเปนรูปสี่เหลี่ยมหลายมุม มีดานแคบติดถนนสายบางบัวทอง-ตล่ิงชันกวาง 10 เมตร ขนาดที่ดิน

หนากวาง 120 เมตร X ลึก 217 เมตร ซึ่งมีระยะพอใหถอยรนอาคารตามกฎหมายการใชประโยชนที่ดินได ไมมีสวนใดเปน

อุปสรรคสําหรับการวางผังบริเวณสามารถใชประโยชนที่ดินไดเต็มที่

6 

 

1.2.2 สภาพภูมิประเทศ

ที่ดินบริเวณนี้เปนพ้ืนที่ราบ ระดับตํ่ากวาถนน 0.50 เมตร ระดับดินในที่ดินถมแลวเสมอระดับถนน

1.2.3 สภาพภูมิอากาศ

ทิศทางของดวงอาทิตยของประเทศไทยจะออมไปทางทิศใต ทิศทางแดดคุณภาพดีอยูทางทิศเหนือ เน่ืองจากที่ดินรูปรางยาวตามแนวทิศเหนือ-ทิศใต ทําใหดานยาวของท่ีดินรับแดดตลอดทั้งวัน ที่ดินไมไดรับผลเรื่องมลภาวะทางกล่ิน

แตมีกระแสลมที่พัดมาจากถนนใหญซึ่งมีรถบรรทุกขนาดใหญสัญจรไปมาจํานาวนมากซึ่งอาจนํามลภาวะทางเสียงและฝุนควันจากการจราจรเขามายังโครงการได

1.3 ศักยภาพของท่ีดิน

1.3.1 การใชประโยชนท่ีดินในปจจุบัน

ปจจุบันที่ดินเปนที่ดินโลง มีการถมเรียบรอยแลว

1.3.2 สภาพโดยรอบและบริบทของที่ดิน

ทิศ จรด

ทิศเหนือ ที่ดินโลง (เอกชน)

ทิศใต ที่ดินโลง (เอกชน)

ทิศตะวันออก ติดถนนทางหลวงสายบางบังทอง-ตล่ิงชัน

ทิศตะวันตก ที่ดินโลง (เอกชน)

1.3.3 การเขาถึงท่ีต้ัง (ACCESSIBILITY)

สามารถเขาถึงที่ดินโดยถนนทางหลวงสายบางบังทอง-ตล่ิงชันซึ่งเช่ือมโยงจากศูนยกลางกรุงเทพมหานครสู

แหลงทองเที่ยวในเขตดานเหนือของกรุงเทพฯ คือจังหวัดอยุธยา สุพรรณบุรี หรือจะลงทางใตของกรุงเทพฯก็ไดเชนกัน คือ จังหวัดสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสงครามและเพชรบุรี ดวยถนนพระราม 2 ขนาด 4 ชองการจราจร กวาง 16 เมตร มีทาง

เทาและเกาะกลางถนน นอกจากรถยนตสวนบุคคลและรถประจําทางแลวในอนาคตยังสามารถเขาถึงที่ต้ังดวยรถไฟฟาซึ่งใกลกับสถานีสุดทายสวนตอขยายสายสีมวง (บางใหญ)

• ระยะทางจากสถานที่สําคัญ ตางๆดังน้ี

o โรงพยาบาลเกษมราษฎร o บิ๊กซี o คารฟู

o บิ๊กคิง

7 

 

1.4 การวิเคราะหดานเทคนิค

1.4.1 ผังสีของท่ีดิน ที่ดินต้ังอยูในบริเวณผังสีแดง เขตพาณิชยกรรม คือ ที่ดินประเภทที่ใหใชประโยชนที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

การอยูอาศัย สถาบันราชการ การสาธาณูปโภคและสาธารณูปการเปนสวนใหญ สําหรับการใชประโยชนที่ดินเพื่อกิจการอื่น ใหใชไดไมเกินรอยละสิบหาของแปลงที่ดินที่ย่ืนขออนุญาต

1.4.2 ขอจํากัดดานกฎหมาย ไมมี

8 

 

3.2 ท่ีดินซอยสุขุมวิท 64

1.1 รายละเอียดเก่ียวกับท่ีดิน

สถานท่ีต้ัง : ซ.สุขุมวิท 64 แขวงบางจาก เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร

ขนาดพ้ืนที่ที่ดิน : 3 – 0 – 80 ไร

ราคาตอตารางวา : 190,000 บาท/ตารางวา

2.1 ลักษณะทางกายภาพ

2.1.1 ขนาดและรูปรางของท่ีดิน

ที่ดินมีรูปรางเปนรูปสี่เหลี่ยมผืนผา มีดานกวางติดถนนสุขุมวิท ซอย 64 กวาง 10 เมตร ขนาดที่ดิน

หนากวาง 120 เมตร X ลึก 217 เมตร ซึ่งมีระยะพอใหถอยรนอาคารตามกฎหมายการใชประโยชนที่ดินได ไมมี

สวนใดเปนอุปสรรคสําหรับการวางผังบริเวณสามารถใชประโยชนที่ดินไดเต็มที่

2.1.2 สภาพภูมิประเทศ

ที่ดินบริเวณนี้เปนพ้ืนที่ราบ ระดับเสมอถนน

9 

 

2.1.3 สภาพภูมิอากาศ

ทิศทางของดวงอาทิตยของประเทศไทยจะออมไปทางทิศใต ทิศทางแดดคุณภาพดีอยูทางทิศเหนือ

เน่ืองจากที่ดินรูปรางยาวตามแนวทิศเหนือ-ทิศใต ทําใหดานยาวของที่ดินรับแดดตลอดทั้งวัน ที่ดินไมไดรับผล

เรื่องมลภาวะทางกล่ินและเสียงมากนักเน่ืองจากเปนถนนซอยจึงทําใหมลภาวะนอยกวาติดกับถนนหลัก

3.1 ศักยภาพของท่ีดิน

3.1.1 การใชประโยชนท่ีดินในปจจุบัน

ที่ดินบริเวณนี้เปนพ้ืนที่ราบ ระดับเสมอถนน

3.1.2 สภาพโดยรอบและบริบทของที่ดิน

ทิศ จรด

ทิศเหนือ ซอยสาธารณะกวาง 6 เมตร

ทิศใต ถนนซอยสุขุมวิท 64

ทิศตะวันออก โกดังราง (เอกชน)

ทิศตะวันตก โกดังราง (เอกชน)

10 

 

3.1.3 การเขาถึงท่ีต้ัง (ACCESSIBILITY)

สามารถเขาถึงที่ดินโดยถนนบางนา-ตราดซึ่งเช่ือมโยงจากศูนยกลางกรุงเทพมหานครเขาสูแหลง

ทองเที่ยวและอุตสาหกรรมในเขตภาคตะวันออกของประเทศ คอืจังหวัดชลบุรี จังหวัดจันทบุรี เปนตน ดวยทางดวนบูรพาวิถี ทางลงบางบอที่ดินต้ังอยูในซอยสุขุมวิท 64 ขนาด 2 ชองการจราจร กวาง 8 เมตร ไมมีทางเทาและ

เกาะกลางถนน ระยะทางจากที่ดินถึงปากซอยสุขุมวิท 64 400 เมตร นอกจากรถยนตสวนบุคคลแลวยังสามารถ

เขาถึงที่ต้ังดวยสถานีรถไฟฟาสวนตอขยายสถานีปุณณวิถี ซึ่งจะเปดใชในวันที่ 12 สิงหาคม 2554 น้ี

3.1.4 ระยะทางจากสถานที่สําคัญ ตางๆดังน้ี

- โลตัส สุขุมวิท 50

- ทางขึ้นทางดวนสุขุมวิท 62

- คารฟู ออนนุช

- ABAC บางนา

- นานาชาติเบิรกเลย - เซนทรัลบางนา - โรงพยาบาลไทยนครินทร - โรงพยาบาลบางนา

4.1 การวิเคราะหดานเทคนิค

4.1.1 ผังสีของที่ดิน

ที่ดินต้ังอยูในบริเวณผังสีสม เขตพาณิชยกรรม จากกฎกระทรวงใหใชบังคับผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ. 2544 ออกตามความในพรบ.ผังเมือง พ.ศ. 2518 เร่ืองการใชประโยชนที่ดิน

ขอ 10) ที่ดินประภทพาณิชยกรรม ใหใชประโยชนที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม การอยูอาศัย สถาบันราชการ การสาธาณูปโภคและสาธารณูปการเปนสวนใหญ สําหรับการใชประโยชนที่ดินเพื่อกิจการอื่น ใหใชไดไมเกินรอยละวิบหาของแปลงที่ดินที่ย่ืนขออนุญาต

4.1.2 ขอจํากัดดานกฎหมาย

ไมมี

11 

 

3.3 ท่ีดินซอยมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ วิทยาเขตบางนา

1.1 รายละเอียดเก่ียวกับท่ีดิน

สถานท่ีต้ัง : ซอยมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ วิทยาเขตบางนา ถนนบางนา-ตราด กม.26

ตําบลบางบอ อําเภอบางบอ จังหวัดสมุทรปราการ

ขนาดพ้ืนที่ที่ดิน : 2 – 0 – 45 ไร

ราคาตอตารางวา : 45,000 บาท/ตารางวา

2.1 ลักษณะทางกายภาพ

2.1.1 ขนาดและรูปรางของท่ีดิน

ที่ดินมีรูปรางเปนรูปสี่เหลี่ยมผืนผา มีดานแคบติดถนนซอยที่กวาง 10 เมตร ขนาดที่ดิน กวาง 35

เมตร X ยาว 100 เมตร ซึ่งมีระยะพอใหถอยรนอาคารตามกฎหมายการใช ประโยชนที่ดินได ไมมีสวนใดเปน

อุปสรรคสําหรับการวางผังบริเวณสามารถใชประโยชนที่ดินไดเต็มที่

2.1.2 สภาพภูมิประเทศ

ที่ดินบริเวณนี้เปนพ้ืนที่ราบ ระดับตางกันไมเกิน 1-2 เมตร ระดับดินในที่ดินถมแลวเสมอระดับถนน

12 

 

2.1.3 สภาพภูมิอากาศ

ทิศทางการเดินของดวงอาทิตยของประเทศไทยจะออมไปทางทิศใต ทิศทางแดดคุณภาพดีอยูทางทิศเหนือ เน่ืองจากท่ีดินรูปรางยาวตามแนวทิศเหนือ-ทิศใต ทําใหดานยาวของท่ีดินรับแดดตลอดทั้งวัน ที่ดินไมไดรับ

ผลเรื่องมลภาวะทางกล่ิน แตมีกระแสลมที่พัดมาจากถนนใหญและทางดวนบูรพาวิถีซึ่งมีรถบรรทุกขนาดใหญสัญจรไปมาจํานาวนมาก ซึ่งอาจนํามลภาวะทางเสียงและฝุนควันจากการ จราจรเขามายังโครงการได 3.1 ศักยภาพของท่ีดิน

3.1.1 การใชประโยชนท่ีดินในปจจุบัน

ปจจุบันที่ดินเปนที่ดินโลง มีการถมเรียบรอยแลว มีตนไมใหญบริเวณดานหนาริมถนนซอยตรงกลางที่ดินสภาพโดยรอบและบริบทของที่ดิน

3.1.2 สภาพโดยรอบและบริบทของที่ดิน

ทิศ จรด

ทิศเหนือ ที่ดินโลง (เอกชน)

ทิศใต ซอยนัมเบอรวัน ฝงตรงขามเปน ที่ดินโลงเตรียมถมและปรับสภาพเพื่อขึ้นโครงการในอนาคต

ทิศตะวันออก อพารทเมนท สูง 7 ช้ัน

ทิศตะวันตก อพารทเมนท สูง 7 ช้ัน (กําลังกอสราง)

13 

 

14 

 

3.1.3 การเขาถึงท่ีต้ัง (ACCESSIBILITY)

สามารถเขาถึงที่ดินโดยถนนบางนา-ตราดซึ่งเช่ือมโยงจากศูนยกลางกรุงเทพมหานครเขา

สูแหลงทองเที่ยวและอุตสาหกรรมในเขตภาคตะวันออกของประเทศ คือจังหวัดชลบุรี ดวยทางดวนบูรพาวิถี ทางลงบางบอที่ดินต้ังอยูในซอยนัมเบอรวัน ขนาด 4 ชองการจราจร กวาง 10 เมตร ไมทางเทา

และเกาะกลางถนน ระยะทางจากที่ดินถึงปากซอยนัมเบอรวัน 300 เมตร และระยะทางจากปากซอยนัม

เบอรวันถึงถนนบางนา - ตราด กม. 26 อีก 300 เมตร รวมเปน 600 เมตร นอกจากรถยนตสวนบุคคล

แลวยังสามารถเขาถึงที่ต้ังดวยรถมอเตอรไซดรับจาง

3.1.4 ระยะทางจากสถานที่สําคัญ ตางๆดังน้ี

o ทาอากาศยานสุวรรณภูมิ o มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ วิทยาเขตบางนา o วัดบางเสาธง

4.1 การวิเคราะหดานเทคนิค

4.1.1 ผังสีของท่ีดิน ที่ดินต้ังอยูในบริเวณ 4.5 กําหนดไวเปนสีแดง เขตพาณิชยกรรม จากกฎกระทรวงใหใชบังคับผัง

เมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ. 2544 ออกตามความในพรบ.ผังเมือง พ.ศ. 2518 เร่ืองการใชประโยชนที่ดิน ขอ 10) ที่ดินประภทพาณิชยกรรม ใหใชประโยชนที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม การอยูอาสัย สถาบัน

ราชการ การสาธาณูปโภคและสาธารณูปการเปนสวนใหญ สําหรับการใชประโยชนที่ดินเพื่อกิจการอื่น ใหใชไดไมเกินรอยละวิบหาของแปลงที่ดินที่ย่ืนขออนุญาต

4.1.2 ขอจํากัดดานกฎหมาย ไมมี

15 

 

บทท่ี 4

การอาน และวิเคราะหผลจากโปรแกรม Expert Choices

Program Expert Choices

นําปจจัยที่เลือกมาทั้งหมดมาสรางเปน Hierarchical Tree ไดดังน้ี

จากปจจัยใหญ 5 ขอ สามารถแบงออกเปนขอยอยไดตามที่ปรากฏตาม Hierarchical Tree ดานบน จากนั้นจึง

กําหนดนํ้าหนักความเหมาะสมตอไป ตามตารางดานลาง

Criteria Physical Accessibility Site Potential Competitor Price/sqw Physical 1 1/2 3 3 1/3 Accessibility 2 1 4 5 1/2 Site Potential 1/3 1/4 1 1 1/5 Competitor 1/3 1/5 1 1 1/5 Price/sqw 3 2 5 5 1

16 

 

จากปจจัยทั้งหมด 5 ปจจัย ไดมีการใหคะแนนดังที่ปรากฏ โดยมีเกณฑการใหคะแนนเปนระดับดังน้ี

Preference Level Numerical Value

Equally preferred 1

Equally to moderately preferred 2

Moderately preferred 3

Moderately to strongly preferred 4

Strongly preferred 5

Strongly to very strongly preferred 6

Very strongly preferred 7

Very strongly to extremely preferred 8

Extremely preferred 9

ผลที่ออกมาจะไดคารอยละของแตละปจจัยเปนดังน้ี

โดยมีคา Inconsistency ที่ 0.02 หมายความวา การใหคะแนนปจจัยเหลาน้ี มีความสอดคลองกันเปน

อยางดี จึงเช่ือถือได และสําหรับปจจัยที่มีคารอยละสูงสุดคือ ราคาตอตารางวา และปจจัยที่มีผลนอยที่สุดสําหรับ

การเลือกที่ต้ังโครงการคอนโดมีเนียมของโปรเจคน้ีคือ ดานคูแขง

17 

 

และเมื่อใหคะแนนเปรียบเทียบลงในทางเลือกทั้ง 3 ที่ต้ัง คือ บางนา, บางบัวทอง และสุขุมวิท 64 จะ

ใหผลดังน้ี

คา Inconsistency ได 0.04 แสดงวา การลงคะแนนเปรียบเทียบมีความสอดคลองกันเปนอยางดี

จากโปรแกรม Expert Choice จะเห็นไดวาคาคะแนนของปจจัยการเลือกตําแหนงที่ต้ังคอนโดมิเนียม มีความ

สําคัญ มาก-นอย ตามลําดับดังตอไปนี้คือ

ปจจัย ความสําคัญ (%)

ราคา/ตรว. 42.2

การเขาถึง 27.9

ลักษณะทางกายภาพ 16.6

ศักยภาพของที่ต้ัง 6.7

คูแขงและกลุมลูกคา 6.5

18 

 

และจากการใหคะแนนเปรียบเทียบในแตละที่ต้ังพบวา ที่ต้ังที่เหมาะสมที่สุดตามลําดับคือ

อันดับที่ 1 บางนา 40.6%

อันดับที่ 2 สุขุมวิท 34.1%

อันดับที่ 3 บางบัวทอง 25.3%

ทั้งนี้สามารถอธิบายไดจากกราฟดานลางนี้

เปนที่นาสังเกตวาที่ต้ังในตําแหนงสุขุมวิทมีคะแนนสูงกวาที่ต้ังอื่นใน 3 ดานคือ ดานกายภาพ, การเขาถึง, และ

คูแขง กับกลุมลูกคา ทั้งๆท่ีมีคะแนนสูงใน 3 ดาน แตผลสรุปออกมา ที่ต้ังที่เหมาะสมกับการต้ังคอนโดที่สุดกลับเปนพื้นที่

บางนา ทั้งนี้เปนเพราะวาพื้นที่บางนามีคะแนนที่สูงมากในดานราคา และนํ้าหนักของปจจัยในดานราคา นั้นมีน้ําหนัก

สูงที่สุดถึง 42.2% ถึงแมวานํ้าหนักรวมใน 3 ดานที่สุขุมวิทจะมากกวา 42.2% (รวมน้ําหนัก 3 ปจจัยไดเทากับ 51%)

ก็ไมไดทํา ใหสุขุมวิทเปนที่ต้ัง ที่เหมาะสมที่สุด เพราะคะแนนของบางนาท่ีมีตอ 3 ปจจัยดังกลาวนั้นไมไดมีความแตกตาง

กันมากเทาไร เม่ือเทียบกับความ แตก ตางในดานราคาของ 2 ที่ต้ังสวนที่ต้ังของบางบัวทองนั้นมีความเหมาะสมนอยที่สุด

เนื่องจากไมไดมีคะแนนโดดเดน ในดานใด เลยยกเวนดาน ศักยภาพของที่ต้ัง ซึ่งทางดานน้ีเองก็มีความ แตกตาง ของ

คะแนนที่นอยมากในแตละที่ต้ังที่นํามาเปรียบเทียบดวยเหตุผลังกลาว จึงทําใหคะแนนรวมของบางนาออกมาสูงที่สุดที่

40.6%

19 

 

จากการที่รอยละของราคาตอตารางวา มีคาสัดสวนที่สูงมาก จึงนําขอมูลการใหคะแนนในสวนน้ีมานําเสนอ ดังน้ี

ดังจะเห็นไดวา คะแนนความเหมาะสมจะคอนไปทางดาน บางนามากท่ีสุด เน่ืองจากราคาตอตารางวามีคานอยสุด

(45,000 บาท/ตารางวา) เมื่อเทียบกับ บางบัวทอง (80,000 บาท/ตารางวา) และ สุขุมวิท64 (190,000 บาท/ตารางวา) ปจจัย

น้ีจึงมีสวนสําคัญที่ดึงใหสัดสวนของที่ต้ังที่ บางนามีรอยละที่สูงขึ้นมามาก เมื่อเทียบกับ ที่ต้ังที่อื่นๆ ปจจัยรองลงมาที่

เหมาะสมตอการพิจารณา คือเรื่องของการเขาถึงที่ต้ัง โดยจะมุงเนนไปในเรื่องการเดินทางโดย BTS/MRT เน่ืองจาก

กลุมเปาหมายของคอนโดมิเนียมโดยสวนมาก ตองการการเดินทางที่สะดวกรวดเร็ว และเปนปจจัยที่ประกอบการตัดสินใจ

เลือกซื้อคอนโดมิเนียมเปนปจจัยตนๆ

ในเรื่องการเดินทาง จะมีเพียง 2 ที่ต้ังที่อยูใกลกับรถไฟฟา คือ บางบัวทอง (สายบางซื่อ-บางใหญ) กับ สุขุมวิท 64

(สายสุขุมวิท) สวนที่ต้ังบริเวณบางนา จะไมไดอยูใกลกับรถไฟฟาดังเชนสองที่ต้ังแรก จึงทําใหคาความเหมาะสมนอยกวาที่

อื่นทั้งหมด

20 

 

Sensitivity Analysis

(Accessibility focused)

จากโปรแกรม Expert Choice จะเห็นไดวาคาคะแนนของปจจัยการเลือกตําแหนงที่ต้ังคอนโดมิเนียม มีความ สําคัญ มาก-นอย ดังตอไปนี้คือ

ปจจัย ความสําคัญเดิม (%) ความสําคัญใหม (%)

ราคา/ตรว. 42.2 31.2

การเขาถึง 27.9 46.8

ลักษณะทางกายภาพ 16.6 12.3

ศักยภาพของที่ต้ัง 6.7 5.0

คูแขงและกลุมลูกคา 6.5 4.8

21 

 

และจากการใหคะแนนเปรียบเทียบในแตละที่ต้ังพบวา ที่ต้ังที่เหมาะสมที่สุดตามลําดับคือ

อันดับที่ 1 สุขุมวิท 38.8%

อันดับที่ 2 บางนา 34.3%

อันดับที่ 3 บางบัวทอง 27.0%

ทั้งนี้สามารถอธิบายไดจากกราฟดานลางนี้

จากโปรแกรม Expert Choice พบวาหากลองเปล่ียนคาน้ําหนักของปจจัย โดยปรับลดคานํ้าหนัก ดานราคา

จากเดิม 42.2% ลงเหลือ 31.2% และเพิ่มคาน้ําหนักปจจัยดานการเขาถึงพื้นที่ (Location) จาก 27.9% เปน 46.8%

จะพบวาพื้นที่บริเวณสุขุมวิทและบางบัวทอง จะมีคะแนนสูงขึ้นในทางตรงกันขามพื้นที่บริเวณบางนากลับมีคะแนนที่ลดลง

เน่ืองจากพื้นที่บริเวณท้ังสองเปนพื้นที่ซึ่งอยูรอบ CBD ใกล BTS มีการคมนาคมขนสงที่สะดวกในทุกๆดานท้ังระบบขนสง

มวลชนสาธารณะของภาครัฐและรถยนตสวนตัว และคาน้ําหนักปจจัยดานราคาลดลงก็สงผลให คะแนนของบริเวณพ้ืน

ที่ที่สุขุมวิท และบางบัวทองซ่ึงมีราคาสูงกวาบางนามีคาน้ําหนักเพิ่มขึ้นเชนกัน ในทางตรงกันขามก็ทําให คาคะแนนของ

พื้นที่บริเวณบางนาซึ่งราคาตํ่ากวามีคะแนนลดลง ดังนั้นจึงสามารถสรุปไดวาคาคะแนนของพื้นที่บริเวณสุขุมวิท และพ้ืนที่

บางบัวทองแปรผันตรงกับคาคะแนนน้ําหนักของปจจัยดานการเขาถึงของพื้นที่ และคาคะแนนของพื้นที่บริเวณ บางนา

จะแปรผกผันกับคาคะแนนน้ําหนักของปจจัยดานราคา

22 

 

Sensitivity Analysis (Physical Focused)

จากโปรแกรม Expert Choice จะเห็นไดวาคาคะแนนของปจจัยการเลือกตําแหนง ที่ต้ังคอนโดมิเนียมมีความ

สําคัญ มาก-นอย ดังตอไปนี้คือ

ปจจัย ความสําคัญเดิม (%) ความสําคัญใหม (%)

ราคา/ตรว. 42.2 30.1

การเขาถึง 27.9 19.9

ลักษณะทางกายภาพ 16.6 40.6

ศักยภาพของที่ต้ัง 6.7 4.8

คูแขงและกลุมลูกคา 6.5 4.6

23 

 

และจากการใหคะแนนเปรียบเทียบในแตละที่ต้ังพบวา ที่ต้ังที่เหมาะสมที่สุดตามลําดับคือ

อันดับที่ 1 สุขุมวิท 41.5%

อันดับที่ 2 บางนา 36.6%

อันดับที่ 3 บางบัวทอง 21.9%

ถาลองเปล่ียนคาน้ําหนักของปจจัย โดยกําหนดใหปจจัยดานกายภาพมีคาคะแนนน้ําหนักของปจจัยสูงสุด

จะพบวาพื้นที่บริเวณสุขุมวิทจะมีคะแนนสูงขึ้นในทางตรงกันขามพื้นที่บริเวณบางนาและบางบัวทองกลับมีคะแนน ที่ลด

ลงเน่ืองจากพื้นที่สุขุมวิท ซึ่งนับไดวามีรูปราง ขนาดของที่ดิน และส่ิงแวดลอมที่เหมาะสมตอการพัฒนาโครงการ

ดังนั้นจึงสามารถสรุปไดวาคาคะแนนของพื้นทีบ่ริเวณสุขุมวิท แปรผันตรงกับคาคะแนน น้ําหนักของปจจัยดานกายภาพ

ของพื้นที่สวนคาคะแนนของพื้นที่บริเวณบางนาและบางบัวทองจะแปรผกผันกับคาคะแนนน้ําหนักของปจจัยดานกายภาพ

24 

 

Sensitivity Analysis (Site Potential Focused)

จากโปรแกรม Expert Choice จะเห็นไดวาคาคะแนนของปจจัยการเลือกตําแหนงที่ต้ัง คอนโดมิเนียม มีความ

สําคัญ มาก-นอย ดังตอไปนี้คือ

ปจจัย ความสําคัญเดิม (%) ความสําคัญใหม (%)

ราคา/ตรว. 42.2 17.3

การเขาถึง 27.9 11.5

ลักษณะทางกายภาพ 16.6 23.4

ศักยภาพของที่ต้ัง 6.7 45.2

คูแขงและกลุมลูกคา 6.5 2.7

25 

 

และจากการใหคะแนนเปรียบเทียบในแตละที่ต้ังพบวา ที่ต้ังที่เหมาะสมที่สุดตามลําดับคือ

อันดับที่ 1 บางนา 36.1%

อันดับที่ 2 สุขุมวิท 35.3%

อันดับที่ 3 บางบัวทอง 28.6%

จากนั้นเปล่ียนคาน้ําหนักของปจจัย โดยกําหนดใหปจจัยดานศักยภาพของที่ดินมี คาคะแนนน้ําหนักของปจจัย

สูงสุด จะพบวาพื้นที่บริเวณสุขุมวิท จะมีคะแนนสูงขึ้นเล็กนอย สวนพื้นที่บางบัวทองมีคะแนนเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกวา

ในทางตรงกันขามพื้นที่บริเวณบางนากลับมีคะแนนที่ลดลง เน่ืองจากพื้นที่บริเวณบางบัวทองซ่ึงเปนสวนหนึ่งของสวนตอ

ขยายรถไฟฟา BTS ซึ่งมีโอกาสในการเติบโตสูงและขอจํากัดในดานกฎหมายในการกอสรางอาคารก็ไมสูงมากอีกท้ัง

บริเวณดังกลาวก็เพียบพรอมไปดวยสาธารณูปโภคที่ครบครันพรอมทั้งสาธารณูปการตางๆเชน โรงเรียน โรงพยาบาล

สถานีตํารวจ ดังนั้นจึงสามารถสรุปไดวาคาคะแนนของพื้นที่บริเวณบางบัวทองและสุขุมวิทแปรผันตรงกับคาคะแนน

น้ําหนักของปจจัยดานศักยภาพของพื้นที่ สวนคาคะแนนของพื้นที่บริเวณบางนาจะแปรผกผัน กับคาคะแนนน้ําหนักของ

ปจจัยดานศักยภาพของพื้นที ่

26 

 

Sensitivity Analysis (Competitor Focused)

จากโปรแกรม Expert Choice จะเห็นไดวาคาคะแนนของปจจัยการเลือกตําแหนงที่ต้ังคอนโดมิเนียม มีความ

สําคัญ มาก-นอย ดังตอไปนี้คือ

ปจจัย ความสําคัญเดิม (%) ความสําคัญใหม (%)

ราคา/ตรว. 42.2 5

การเขาถึง 27.9 3.3

ลักษณะทางกายภาพ 16.6 6.7

ศักยภาพของที่ต้ัง 6.7 34.5

คูแขงและกลุมลูกคา 6.5 50.4

27 

 

และจากการใหคะแนนเปรียบเทียบในแตละที่ต้ังพบวา ที่ต้ังที่เหมาะสมที่สุดตามลําดับคือ

อันดับที่ 1 สุขุมวิท 37.8%

อันดับที่ 2 บางนา 33.4%

อันดับที่ 3 บางบัวทอง 28.8%

สุดทายเปล่ียนคาน้ําหนักของปจจัยโดยกําหนดใหปจจัยดานการแขงขันมีคาคะแนนน้ําหนักของปจจัยสูงสุด จะพบวาพื้น

ที่บริเวณสุขุมวิท และ บางบัวทองมีคะแนนเพิ่มขึ้น ในทางตรงกันขามพื้นที่บริเวณบางนากลับมีคะแนนที่ลดลง เน่ืองดวย

จํานวนคูแขงขันและจํานวนอุปสงคที่เอื้อผลดีตอการพัฒนาโครงการมากกวา ดังนั้นจึงสามารถสรุปไดวาคาคะแนน

ของพื้นที่บริเวณสุขุมวิทและบางบัวทองแปรผันตรงกับคาคะแนนน้ําหนักของปจจัยดานการแขงขันในพื้นที่ สวนคาคะแนน

ของพื้นที่บริเวณบางนาจะแปรผกผันกับคาคะแนนน้ําหนักของปจจัยดานการแขงขันในพื้นที่

28 

 

บทท่ี 5

การตัดสินใจในมุมมองของผูประกอบการ

เน่ืองจากโครงการที่ผูประกอบการตองการที่จะทําเปนโครงการอาคารชุด ราคาประมาณ 50,000-70,000 บาทตอ

ตารางเมตร จากขอมูลที่ไดจากการวิเคราะห แมวาเมื่อทดสอบใหคานํ้าหนักในปจจัยตางๆ สูงขึ้น แลวผลที่ออกมาได ที่ต้ัง

โครงการท่ีบางนา และสุขุมวิท 64 จะไดผลคะแนนที่คอนขางใกลเคียงกัน ผูประกอบการยังคงเห็นวาที่ต้ังโครงการที่บางนา

ยังคงเปนตัวเลือกที่ดีที่สุด

ทั้งน้ีเปนเพราะโครงการท่ีผูประกอบการตองการลงทุนเปนโครงการท่ีมีราคาขายไมสูงนัก การพิจารณาเรื่องราคา

ที่ดิน จึงเปนสิ่งที่สําคัญที่สุด แมวาที่ต้ังที่สุขุมวิท 64 จะมีขอดีกวาที่บางนาอยูในบางปจจัย แตอยางไรก็ตามราคาท่ีดินของ

ที่ต้ังที่สุขุมวิทสูงกวาที่บางนามากถึง 4 เทาตัว การลงทุนที่บางนาจึงตอบโจทยความตองการของผูประการไดดีที่สุดจาก

ตัวเลือกทั้ง 3 ตัวเลือก ที่มีอยูในปจจุบัน