Embed Size (px)
Citation preview
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CARRERA: DERECHO
FUNCION JURIDICA ECONOMICA QUE
CUMPLE LA CLAUSULA PENAL EN EL
CONTRATO DE OPCION DE COMPRA
VENTA, ESTABLECIDA EN NUESTRO
ORDENAMIENTO JURIDICO
INSTITUCION: Inversiones y Construcciones 3152, C.A.
(Grupo C.J.A.)
Autor: Angel Eulice Daza H.
C.I. V-8.866.122
San Diego, Septiembre de 2.012
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CARRERA: DERECHO
FUNCION JURIDICA ECONOMICA QUE CUMPLE LA CLAUSULA PENAL EN EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, ESTABLECIDA EN NUESTRO
ORDENAMIENTO JURIDICO
CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN
Tutor Académico: Abg. Alix Rodríguez R. C.I. V- 2.507.296
Tutor Institucional: Abg. Gerardo J. Rodriguez C.I. V- 7.166.754
Autor: Angel E. Daza H.
C.I. V-8.866.122
San Diego, Septiembre de 2.012
RECONOCIMIENTO
A DIOS TODOPODEROSO el Norte de mis Actos.
A mi Padre ANGEL DOLORES DAZA , aunque ausente su amor hacia mi
Siempre estará Presente en mi Corazón
A mi Madre ANA YSABEL DE DAZA , mi ejemplo de Constancia y
Perseverancia en las metas trazadas.
A mis HIJOS, que han sido siempre mi pilar fundamental, por ellos siempre
serán mis logros y metas.
AGRADECIMIENTO
A mi Tutor Académico Profesora Abg. ALIX RODRIGUEZ R. , quien me suministro
incondicionalmente su orientación y aporte académico en el desarrollo de mi informe de tesis.
A mi Tutor Institucional Abg. GERARDO J. RODRIGUEZ , por su Colaboración.
A la UNIVERSIDAD JOSE ANTONIO PAEZ , por tener siempre sus puertas
abiertas.
Al Ing. FELIX FELIPE FIGUERA , mi agradecimiento, por la colaboración prestada
durante mi trayectoria en este prestigioso Grupo, quien me abrió las puertas rumbo al éxito en la
formación de mi carrera profesional.
A mi familia, por su apoyo incondicional.
A todas aquellas personas que de una u otra forma ayudaron a materializar esta
asignación.
ÍNDICE GENERAL
Pág.
RECONOCIMIENTO.....................................................................................
AGRADECIMIENTOS………………………………………………….…..
iii
iv
INDICE GENERAL……………………………………………………….… v
RESÚMEN INFORMATIVO……………………………………………….. vii
INTRODUCCIÓN…………………………………………………………… 1
CAPÍTULO I. INSTITUCIÓN 3
Institución donde se realizó la Pasantía……………………………………. 3
Nombre………………………………………….…………………………. 3
Ubicación…………………………………………………………………..
Descripción ………………………………………………………………..
3
3
Reseña Histórica………………………........................................................ 3
Organización…………………………………………………..…………… 4
Misión……………………………………………………………….……... 5
Visión……………………………………………………………….……… 5
Valores……………………………………………………………............... 5
CAPITULO II. EL PROBLEMA 6
Planteamiento del Problema ………………………………………………. 6
Formulación del Problema ……….………………………………...……... 8
Objetivos de la Investigación …….………………………………...……... 9
Objetivo General ……………………..………………………………... 9
Objetivos Específicos ………………….………….…………………….
Justificación y Alcance de la Investigación ………….…………………….
9
9
Limitación del Estudio……………………………………………………….. 10
CAPÍTULO III. MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL 11
Antecedente de la Investigación ……………………………………………. 11
Bases Teóricas …………………………………………………………….… 14
Definición de Términos Básicos ………………………………….………… 20
CAPÍTULO IV. FASES METODOLÓGICAS 22
Tipo de Investigación………………………………………………………… 22
Técnicas e Instrumentos para la Recolección de Datos………………………. 23
Técnicas de Procesamiento y Análisis de Datos…………………………….. 23
Técnicas de Análisis de las Fuentes Documentales…………………………. 24
Técnicas Operacionales para el Manejo de las Fuentes Documentales…….. 24
Procedimientos de la Investigación………………………………………….. 24
CAPÍTULO V. RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACI ONES 26
Resultados……………………………………………………………………… 26
Conclusiones………………………………………………………………….. 34
Recomendaciones……………………………………………………………..
Referencias Bibliográficas……………………………………………………..
Anexos………………………………………………………………………….
36
37
39
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CARRERA DERECHO
FUNCION JURIDICA ECONOMICA QUE CUMPLE LA CLAUSULA PENAL EN EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, ESTABLECIDA EN NUESTRO
ORDENAMIENTO JURIDICO
Autor: Angel E. Daza H.
Tutor Académico: Abg. Alix Rodríguez R.
Fecha: Septiembre, 2.012
RESÚMEN INFORMATIVO
Para las empresas privadas, en el contrato de compra venta hay obligación para una de
las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta
de carácter irrevocable a que se ha obligado la otra parte. El contrato de opción compra venta
implica deslindar y ubicar la figura en el ámbito jurídico, y para poder deslindar el contrato de
opción, así como para poder diferenciarlo de las figuras afines, es necesario tener claridad sobre
su esencia, elementos y características para aproximarse a la naturaleza jurídica de la opción de
compra venta. La forma y condiciones estipuladas a través de clausulas penales, prevista en
dicho contrato es obtener el resarcimiento de los daños y perjuicios que hubiere sufrido el
vendedor con ocasión al incumplimiento grave. La metodología utilizada en esta investigación
fue monográfica de tipo descriptiva y de carácter documental, ya que la fuente que se utilizó fue
siempre bibliográfica, obteniendo datos a través de leyes, textos, folletos e información
electrónica en línea.
Descriptores: Comprador, Vendedora, Constructora, Contrato, Cumplimiento, Ejecución de
Obra, Procedimiento.
INTRODUCCIÓN
Los efectos jurídicos que se establecen en las cláusulas penales en un contrato de opción
de compra venta, en voluntad del cual el propietario de un bien o de un derecho, que es el
optatario, se obliga, por tiempo fijo, con otra persona que es optante, a otorgar con el, o con la
persona que este designe, un contrato determinado, con los pactos, términos, clausulas y
condiciones que consten de la naturaleza de un contrato de opción compra venta y su respectiva
clausula penal que se establezcan.
La obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (No
disponer de un Derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte
(Quien tiene la Opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. Aquí se
manifiesta que en el caso especifico de la opción de compra es que el vendedor se obliga a
vender y el comprador no se obliga a comprar, o sea que la esencia del contrato de opción radica
en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto
plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio
concertado en la forma y condiciones estipuladas.
En el Contrato de opción compra venta hay obligación para una de las partes, pero la otra
mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se
ha obligado la otra parte. Al hablar de la naturaleza del contrato de opción compra venta implica
deslindar y ubicar la figura en el ámbito jurídico, y para poder deslindar el contrato de opción,
así como para poder diferenciarlo de las figuras afines, es necesario tener claridad sobre su
esencia, elementos y características para aproximarse a la naturaleza jurídica de la opción
compra venta, tomando como eje su evolución doctrinaria y jurisprudencia moderna.
La esencia de un contrato de opción compra venta radica en la facultad que un
contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida sin otra
condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y
condiciones estipuladas a través de clausulas penales.
En atención a lo planteado, la presente investigación tiene como objetivo fundamental
analizar el alcance de la cláusula penal en los contratos de opción compra venta establecido en
nuestro ordenamiento jurídico, ante el incumplimiento de las partes contratantes. El mismo, se
encuentra estructurado de la siguiente forma:
Capítulo I. La empresa,
Capítulo II. Abarca lo concerniente al planteamiento del problema, la formulación del
problema, los objetivos de la investigación, el objetivo general, los objetivos específicos, la
justificación y alcance de la investigación, y las limitaciones del estudio.
Capítulo III. Hace mención al marco referencial conceptual, los antecedentes de la
investigación, las bases teóricas y la definición de términos básicos.
Capítulo IV. Describe las fases metodológicas de la investigación, compuesto por el tipo
de investigación, las técnicas e instrumentos para la recolección de datos, las técnicas de
procesamiento y análisis de datos, las técnicas de análisis de las fuentes documentales, las
técnicas operacionales para el manejo de las fuentes documentales, los procedimientos de la
investigación.
Capitulo V. Los resultados, conclusiones y recomendaciones que se hace a la empresa
constructora para accionar ante los contratos de opción compra venta.
Finalmente, se culminará con las referencias bibliográficas, y los anexos utilizados
durante el desarrollo de la investigación.
CAPITULO I
INSTITUCIÓN
Institución donde se realizó la Pasantía
Nombre
Inversiones y Construcciones 3152, C.A.
Grupo C.J.A.
Departamento Jurídico Legal
Ubicación
Torre Banco Mercantil, Piso 2, Av. Rotaria, Oficina 21, Urbanización Lomas del Este,
Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Descripción
Compra, Venta, Construcción, Reconstrucción, Arrendamiento y Administración de
Bienes muebles e inmuebles, ejecución de proyectos relacionados con la Construcción en
general, urbanismo de todo tipo, planificación y ejecución de Obras Civiles.
Reseña Histórica
Inversiones y Construcciones, fue fundada el 17 de Abril del 1.995, con la denominación
de Grupo C.J.A., dedicándose a la construcción y reconstrucción de inmuebles, bajo la dirección
de un presidente y un director, inicia su primera obra con la construcción del Centro Comercial
Exacto, ubicado frente al mercado periférico.
Organización
Figura Nº 1 Estructura Organizativa de la Empresa
ORGANIGRAMA INTEGRAL DE INVERSIONES Y CONSTRUCCIONE S
3152, C.A. – 2.012
Fuente: Inversiones y Construcciones 3152, C.A. (2.012)
PRESIDENTE
JURIDICO LEGAL
CONTROL
DE GESTION
DIRECTOR
ADMINISTRATIVO
DIRECCION DE
PROYECTO
ADMINISTRACION
Y FINANZA
DEPARTAMENTO
DE PERSONAL
CONTABILIDAD
OBRAS
GERENTE
DE VENTAS
VENTAS
COBRANZA
CREDITO Y
PROTOCOLIZACION
CONSULTOR JURIDICO
ASISTENTE
JURIDICO
ASISTENTE
JURIDICO
Misión
Actuar en los ámbitos de responsabilidad al servicio personalizado, la seguridad,
confiabilidad, ortodoxia y cumplimiento, la innovación y creatividad son condiciones necesarias
para el éxito presente y futuro de nuestra organización
Visión
Lograr que la Empresa, tenga vocación de servicio hacia el cliente (contratante), en la
actitud de compromiso ante el cliente, confianza del público en general respaldada por miles de
soluciones.
Valores
Las personas que conforman la organización de Inversiones y Construcciones 3152, C.A se
caracterizan por sus valores morales y éticos, su lealtad, vocación de servicio, amabilidad,
alegría, dinamismo, solidaridad y su compromiso permanente con un desempeño integro y
exigente dentro y fuera de la empresa.
Departamento de la Empresa donde se realizó la Pasantía
Nombre
Departamento Jurídico Legal
CAPITULO II
EL PROBLEMA
Planteamiento del Problema
Tomado del Código Civil Francés del año 1.804 (Código Napoleónico), se ha
convertido, con el pasar del tiempo, en un aparente axioma jurídico (por no decir dogma) de
carácter absoluto en los países, como el nuestro, de marcada influencia romanistica. Un estudio
agudo de la norma del mencionado código civil francés que, dicho sea de paso, no tiene
equivalente ni paralelo alguno en la legislación italiana ni en nuestra legislación, nos lleva a
plantear preguntas como las siguientes:
¿Qué es una promesa de venta? ¿Qué quiere exactamente decir que promesa de venta
equivale a venta? ¿Cuáles son las consecuencias jurídicas que se derivan al sostener el
principio de que promesa de venta equivale a venta? Existiendo promesas de venta unilateral y
bilateral, ¿Existen diferencias entre los contratos preliminares y las promesas de venta? ¿Cuál
fue la intención del legislador francés al establecer el principio en cuestión? Las respuestas a
todas estas preguntas son de capital importancia para entender el principio consagrado por el
articulo 1.589 del código francés, y que tanta repercusión ha tenido, y continua teniendo, en
nuestro mundo jurídico.
El mencionado Artículo nos señala en línea general que en un contrato se trata de
promesas de ventas para decir únicamente que “la promesa de venta vale como venta, cuando
hay consentimiento reciproco de las dos partes en la cosa y en el precio” en donde la doctrina
dominante de los autores se ha pronunciado en el sentido de admitir la validez de las promesas
unilaterales de compraventa, únicas que en realidad son contratos distintos de los contratos
prometidos.
Debido a las condiciones en las que se encuentra nuestro país en cuanto a la seguridad
jurídica, es normal y habitual que en las contrataciones comerciales de compra y venta de
inmueble las personas se preocupen en la forma de cómo proteger mejor sus intereses que se
hallan en juego durante un contrato. En este contexto, habitualmente y en forma recíproca, se
requieren garantías reales o personales, o se reúnen medios coercitivos destinados a preservar el
cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
La ubicación del contrato de opción dentro del estudio del Derecho implica
simplemente determinar, de una vez, si el contrato de opción pertenece al campo de los
contratos preliminares, o al campo de los contratos definitivos. Si, por el contrario, no encaja
dentro de ninguno de estos dos campos, habría que darle otra ubicación.
En cuanto a su ubicación sólo existen dos alternativas: o se amplía el concepto
de contrato preliminar para darle cabida al contrato de opción, o se crea una nueva
categoría intermedia entre el contrato preliminar y el contrato definitivo. Puede haber
inclinación por esta segunda alternativa por dos razones fundamentales: la diferencia
notable que existe entre el contrato preliminar y el contrato de opción por una parte; y
por la otra, la gran importancia práctica que tiene el contrato de opción en la vida
cotidiana. Por eso, entre otras cosas, requiere con urgencia una regulación legislativa
especial.
Lo que sucede es que hoy más que nunca los individuos son conscientes de que
el riesgo de un incumplimiento contractual es un factor a tomar en consideración al
momento de celebrar un contrato, por lo que muchas veces se inclinan por reforzar el
cumplimiento del mismo y en lo posible, prever la indemnización de los daños y
perjuicios mediante la fijación de una cláusula penal.
Por otro lado es de resaltar, como la fijación de una cláusula penal estipulada en un
contrato tiene entre otras funciones la de evitar, que el contratante perjudicado por el
incumplimiento del otro, tenga que acudir al Poder Judicial para solicitar el cumplimiento del
contrato o reclamar la indemnización de los daños y perjuicios sufridos; ya que para ambos
contratantes, resultara mucho mas conveniente pactar anticipadamente una solución al posible
incumplimiento de alguno de ellos y de esa manera evitar la consecuente pérdida de tiempo y la
incertidumbre del resultado del proceso, además de los múltiples costos que deberá invertir en el
proceso judicial correspondiente.
Igualmente cabe mencionar que nuestro Código Civil Venezolano permite que las
personas puedan pactar penalidades mediante la inclusión de cláusulas penales, con la finalidad
de una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios por el incumplimiento de las
obligaciones de alguno de ellos y con ello evitar en el futuro su discusión en los tribunales
judiciales.
Sin embargo, la Ley permite que las penalidades puedan ser revisadas civil o
extrajudicialmente y por ende, reducidas por el juez cuando la pena sea notoriamente excesiva o
cuando la obligación principal hubiese sido en parte o irregularmente cumplida, pero no podrá
exonerar totalmente su pago al obligado.
En definitiva, debe considerársele como un contrato que ingresa, o forma parte, del iter
contractual de un contrato ulterior y que encuentra su correcta ubicación en la teoría de la
formación del contrato. Se le llamará ulterior y no definitivo porque no necesariamente el
contrato de opción tiene que apuntar hacia un contrato definitivo, pues muy bien podría apuntar
hacia un contrato preliminar.
Formulación del Problema
De todo lo anteriormente expuesto se hace necesario dar respuesta a las siguientes
interrogantes:
¿Cumple la Cláusula Penal la función Jurídico Económica en los contratos de
opción de compra venta establecida en nuestro Ordenamiento Jurídico?
¿Cuál es el alcance de la Cláusula Penal prevista en los contratos de opción a
compra venta cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se
compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el
cumplimiento?
Objetivos de la Investigación:
Objetivo General
Analizar si la cláusula penal cumple la función jurídico económica en los
contratos de opción de compra venta establecida en nuestro ordenamiento jurídico.
Objetivos Específicos
Desarrollar la función jurídico económico de la cláusula penal en los contratos de opción
de compra venta establecida en nuestro ordenamiento jurídico.
Especificar la utilidad que tiene la cláusula penal en los contratos de opción de compra venta establecida en nuestro ordenamiento jurídico
Determinar, si el contrato de opción compra venta, pertenece al campo de los contratos
preliminares, o al campo de los contratos definitivos establecida en nuestro ordenamiento
jurídico.
Justificación y Alcance de la Investigación
La presente investigación se realiza con el objeto de lograr establecer de manera clara las
acciones procedentes para la ejecución de la cláusula penal previstas en los contratos de obra
celebrados por los entes privados con los particulares, bien sea en sede administrativa o por vía
jurisdiccional, contra las empresas contratistas o contra las empresas aseguradoras que en su
momento prestaron su nombre para afianzar dichos contratos; por lo cual, esta investigación
está dirigida a los estudiantes de pregrado y postgrado de esta y otras universidades, así como a
abogados litigantes, funcionarios públicos, funcionarios judiciales y demás ciudadanos que
forman parte de la administración de justicia.
Igualmente se realiza este trabajo a los fines de cumplir con un requisito
establecido por la Universidad José Antonio Páez para aspirar a obtener el título de
Abogado.
Limitaciones del Estudio
En la realización de este estudio se presentó la siguiente limitación:
• El tiempo disponible para el desarrollo de la investigación.
CAPÍTULO III
MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL
Antecedentes de la Investigación
A continuación se presentan diferentes trabajos de investigación, de diversos
autores, en cuyos trabajos han investigado temas relacionados específicamente con los
contratos de opción compra venta y las funciones jurídicas económicas que cumplen las
clausulas penales en una responsabilidad contractual entre las partes, por lo que fue
preciso revisar, seleccionar y analizar cuanta información se obtuvo, entre las cuales se
pueden destacar las siguientes:
Rivera Joaquín (2.009), En su trabajo de investigación para optar al grado de
Especialista en Derecho Procesal, presentado en la Dirección General de Estudios de
Postgrado de la Universidad Católica Andrés Bello.
“En la función económica para controlar las cláusulas penales que tienen una naturaleza
limitativa en la responsabilidad”, cuyo objetivo general es: Analizar las funciones jurídicas
económicas de la cláusula penal como método para diferenciarla con la cláusula limitativa de la
responsabilidad contractual a partir de las mismas, utilizando una investigación de tipo
documental, enmarcada en la modalidad Dogmática Jurídica, utilizando las técnicas propias de
investigación, la observación documental, presentación resumida de texto, el fichaje, el
subrayado, el análisis crítico y exegético.
Para llegar a la conclusión de que lo verdaderamente eficiente desde la perspectiva del
contrato, es tratar independientemente la cláusula penal de las demás cláusulas, especialmente
las cláusulas limitativas de la responsabilidad contractual; lo que permite deducir, que pudiera
ser correcto no aplicar estrictamente los remedios
normativos derivados de las cláusulas limitativas de la responsabilidad contractual. Y por qué
haciéndolo, por una parte, nos alejaríamos del propósito de garantía y
refuerzo que tuvieron las partes, y por otro, reforzaríamos en el caso de incumplimientos no
dolosos o similares el resultado limitativo de la cláusula cuando el propósito de las partes era, en
su inclusión, total y radicalmente diferentes.
Carvajal, Patricio (2.009), “En su trabajo de investigación y estudios Lógicos –
Jurídicos para determinar la función histórica que cumple las Arras en el Derecho
Justiniano conjuntamente con los Contratos de Compra Venta y las garantías en el
Derecho de las obligaciones tal como lo tratan los códigos mas modernos”. Su objetivo fue
llegar a la conclusión que, en materia de arras, lo más notable es, sin duda, la introducción
justinianea de las arras penitenciales.
Ya los romanistas se han dado cuenta de los problemas que presenta la posibilidad que
ellas dan de desistirse unilateralmente de un contrato ya perfecto y, por tanto, vinculante, por
otra parte se también se desprende que las arras penitenciales, de no haber sido incorporadas
expresamente por los códigos modernos, no podrían ser incluidas voluntariamente por las partes
en un contrato, pues la libertad contractual encuentra límites lógico-jurídicos en los aspectos
fundamentales del sistema general de la contratación. Finalmente las arras tomaban una figura
aproximada a la cláusula penal en los contratos.
Dalila Alvarez (2.010), En su trabajo de Investigación para optar al título de
abogado, presentado en la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la
Universidad José Antonio Páez, titulado: “Los Efectos de la Resolución Judicial del
Contrato de Arrendamiento en las partes en Conflicto en el Escritorio Jurídico Arteaga
Pérez & Asociados, Valencia – Estado Carabobo”.
Indica que los efectos de la resolución judicial del contrato de arrendamiento,
materia regulada por por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que contiene
mecanismos de protección a los diferentes sectores sociales, traducido en celeridad
procesal para que los conflictos puedan ser decididos con verdadero sentido de justicia y
equidad.
El propósito que se busca es analizar los efectos de la resolución judicial del
contrato de arrendamiento, independientemente de su naturaleza de contrato a tiempo
determinado o indeterminado. Debido a ello, es de suma importancia estar en
conocimiento de las leyes que rigen la materia para que los problemas puedan ser
resueltos en el marco de la legalidad y así garantizar el equilibrio e igualdad entre las
partes. Por ende las empresas que se dedican al ramo inmobiliario deben tener muy
presente todas las innovaciones que vayan surgiendo para regular esta materia.
Carlos Mendieta y Montefur (1.935) Decreto Ley Nº. 882 de fecha 19 de
Febrero de 1.935 “Para Controlar y Regular el Contrato de Opción Compra Venta
y las Cláusulas Penales que tienen una naturaleza limitativa en la República de
Cuba” , cuyo objetivo general es: hacer de los contratos de opción compra venta,
contratos preliminares en general, terminándose de una buena vez con tanta discusión
estéril y jurisprudencia contradictoria.
La característica de exclusividad que es, precisamente, lo fundamental en el
contrato de opción compra venta, el propietario puede dar el encargo a una persona.
Este decreto Ley se expone un doble interés. Por un lado, el interés histórico en cuanto
al tratamiento jurídico mediante regulación especifica del contrato de opción a compra
venta. Por el otro lado, el interés y la importancia jurídica del mismo que, a pesar de
algunas limitaciones que no se llegan a comprender y a pesar de haber pasado ya más de
sesenta años de su promulgación, todavía se mantiene vigentes.
En el fondo, creemos que nuestro legislador debiera regular de manera especifica
en nuestro país, como demuestran haberlo hacho los cubanos en el año de 1.935, el
contrato de opción compra venta, así como también los contratos preliminares en
general, terminándose de una buena vez con tanta discusión estéril y jurisprudencia
contradictoria.
Por ultimo, el transcrito decreto no deja de suscitar cierta curiosidad histórica en
quien lo lee. Por cuanto nuestra legislación no define ni regula el contrato de opción, no
obstante ser usual su otorgamiento, ya como contrato principal, ya como pacto accesorio
de otros contratos, una vez nacido el contrato de opción por las exigencias de la vida
moderna, responde a una positiva necesidad para la realización de los negocios, merece
esta nueva modalidad de contratación ser definida y regulada, fijándose sus efectos y
señalando las debidas garantías a las partes que lo celebren, así como el procedimiento
para exigir su exacto cumplimiento.
Al regularse la opción para el otorgamiento de contratos sobre bienes inmuebles y
derechos reales se hace necesario modificar determinados preceptos de la legislación
hipotecaria.
En uso de las facultades que le están conferidas en la Ley Constitucional de la
República, el Consejo de Secretarios, a propuesta del Consejo de Estado, resuelve dictar
el siguiente Decreto Ley en donde la opción es un contrato por virtud del cual el
propietario de un bien o derecho, que es el optatario, se obliga, por tiempo fijo, con otra
persona, que es el optante, a otorgar, con el o con la persona que este designe, un
contrato determinado, con los pactos, términos, clausulas y condiciones que consten de
la opción.
Bases Teóricas
La cláusula penal, concepto y funciones
Concepto
En la doctrina venezolana en palabras de Emilio Calvo Baca (2.008) p.153, se
denomina Cláusula Penal o pena convencional:
A la estipulación accesoria añadida a un contrato, al tiempo de celebrarse o
posteriormente, por la cual el deudor, para asegurarle al acreedor el cumplimiento de la
obligación, se somete a pagar una multa o a realizar otra prestación en concepto de
indemnización, por retardo o inejecución.
En otras palabras, la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización
sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el
cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por incumplimiento
definitivo, y sea total o parcial, y por tanto no puede pedirse su ejecución junto con el
cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el retardo.
En este orden de ideas, Freddy Zambrano (2006) p.329, opina que la cláusula penal:
“Es la fijación hecha por las partes de la reparación de los daños y perjuicios eventuales
causados por el incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato. La cláusula penal
establece una cantidad fija en el caso de incumplimiento, sin entrar a considerar la gravedad de
dicho incumplimiento”.
Tal y como lo afirma Eloy Maduro Luyando (2.009) p. 937, la cláusula penal
“Es una obligación o estipulación accesoria, mediante la cual las partes disponen que en
caso de inejecución de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a
cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. La prestación puede consistir en el pago
de una suma de dinero, o en una prestación de dar (entrega en propiedad de una cosa) o de
hacer”.
Como podemos apreciar, las definiciones y conceptos desarrollados están íntimamente
ligados a las funciones que cumple o puede cumplir la cláusula penal, por lo que resulta
necesario analizar tales funciones, a efecto de poder comprender la esencia y la razón de ser de
la cláusula penal.
Función de la cláusula penal desde el Ámbito Jurídico
Desde el ámbito jurídico, la cláusula penal puede cumplir las siguientes funciones:
Conminatoria o Compulsiva
Indemnizatoria o resarcitoria
Resolutoria
Según esta función conminatoria o compulsiva la penalidad pactada constituye a
reforzar o a crear la sanción, una función indemnizatoria del incumplimiento definitivo
de la obligación, es decir, una pena privada que recae en el deudor por el incumplimiento
de su obligación. Por lo tanto compulsa a los deudores a cumplir con sus obligaciones,
ante la amenaza de una sanción por lo común más gravosa, y que como pena se dirige a
castigar una conducta antijurídica asegurando de esta manera el cumplimiento de la
obligación.
La figura jurídica de la cláusula penal, se encuentra reglamentada por nuestro Código
Civil, desde el artículo 1.257 al 1.263, ambos inclusive. Eestipula el artículo 1.257, que “Hay
obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación,
se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el
cumplimiento”; el cual si se concatena con lo establecido en el artículo 1.258 eiusdem,
claramente se evidencia que la cláusula penal no es más que la compensación de los daños y
perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, todo ello en razón de que las
obligaciones deben ser cumplidas de la manera como hubieren sido contraídas, y en caso de
contravención a lo estipulado en el contrato, pues el deudor es responsable de los daños y
perjuicios (artículo 1.264 ibidem).
Función Indemnizatoria o Resarcitoria
De acuerdo con la función indemnizatoria o resarcitoria, la cláusula penal está
destinada exclusivamente a limitar el resarcimiento de los daños que pueden originarse
en el incumplimiento de la obligación.
De alguna manera, esta función indemnizatoria o resarcitoria de la cláusula penal
se encuentra en el artículo 1258 del Código Civil Venezolano, cuando dispone que “La
cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución
de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa
principal y la pena si no la hubiera estipulado por simple retardo.
La cláusula penal por tanto, constituye una valuación realizada por las partes, del
monto de los daños y perjuicios que deben ser pagados en caso de incumplimiento de sus
obligaciones contractuales, y de conformidad con su propia naturaleza viene a consistir
en una convención, tanto sobre la existencia del daño como sobre su monto, que tiene
fuerza de ley entre las partes, tal como lo establece el articulo 1.159 del código Civil, en
concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.257 y 1.258 ejusdem.
Por tanto el acreedor tiene derecho a exigir la indemnización establecida como
compensación de los daños y perjuicios, sin tener a su cargo la obligación de demostrar
haber experimentado alguna pérdida, bastando simplemente con acreditar el
incumplimiento. Si el acreedor reclama la ejecución de la cláusula penal, no podrá
reclamar el cumplimiento de la obligación principal, salvo que la penalidad se hubiera
estipulado por el simple retardo.
Al respecto, se ha escrito que considerar a la cláusula penal como una
indemnización propiamente dicha es un error, ya que la indemnización debe tener una
adecuación lo más perfecta posible a los daños sufridos por el acreedor.
El hecho de que el acreedor no sufra daños por el incumplimiento, pero debido a
una penalidad pactada reciba la indemnización, puede resultar cuestionable desde la
óptica del moderno derecho de daños, donde se afirma que no hay responsabilidad y por
ende indemnización sin daño. Por ello la cláusula penal no siempre cumpliría con esta
función.
Función Resolutoria
Es sabido que ante el incumplimiento de una obligación contractual el acreedor
puede solicitar su cumplimiento o la resolución del contrato.
Por su parte, nuestra Legislación Venezolano en el Artículo 1.167 del Código Civil,
dispone: “…En el contrato bilateral, si unas de las partes no ejecuta su obligación, la otra
puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del
mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Es decir es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir
la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra
parte no cumple a su vez con la suya.
Sin embargo, es pertinente señalar que el acreedor en caso de incumplimiento no
esta obligado a reclamar el pago de la cláusula penal, puesto que la ley le deja la opción
de reclamar al deudor constituido en mora, el cumplimiento de la obligación principal.
Dispone el efecto el articulo 1259 del Código Civil: “El acreedor puede pedir al deudor
que este constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena
estipulada”
Función que cumple la cláusula penal desde el Ámbito Económico
La cláusula penal no solo cumple funciones jurídicas, sino que también cumple
una importante función económica. Mediante la estipulación de penalidades, los
contratantes disminuyen los costos de transacción o los costos de contratar, es decir, los
costos de tener que acudir a los tribunales para solicitar la indemnización de daños y
perjuicios, ya que por la vía de la inclusión de cláusulas penales en los contratos, los
contratantes pueden pactar anticipadamente los daños y perjuicios que deberá pagar el
contratante desleal.
Debemos precisar que la función indemnizatoria, si bien no es esencial de la
cláusula penal, resulta un mecanismo útil para evitar demandas de daños y perjuicios.
Por otro lado, el acreedor se ve liberado de la carga probatoria de los daños y perjuicios
sufridos, ya que frente al incumplimiento lo único que solicitará es la ejecución de la
penalidad, lo cual desde luego es más beneficioso y menos costoso para el acreedor.
Bases Legales
El derecho civil venezolano tiene la función de regular las relaciones entre los
particulares y entre estos y el estado. En materia de contratos el Código Civil
Venezolano en su Artículo 1.133 define textualmente:
“El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar,
transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico”.
En cuanto a los contratos preliminares de la venta con promesa unilateral y
bilateral de venta estos se encuentra fundamentado en el Artículo 1.137 del Código Civil
Venezolano de la manera siguiente: “El contrato de venta se forma tan pronto como el
autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por esta
o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio”.
Específicamente y con referencia a la cláusula penal que debe existir cuando hay
dos obligaciones perfectamente definida, la del la del promitente vendedor de vender, y
la del promitente comprador de comprar que en caso de incumplimiento de la obligación
de uno a otro pueda aplicarse dicha cláusula penal, la cual, tiene su fundamento legal en
el Código Civil de Venezuela en los Artículos: 1257, 1258 ejusdem, la cual establecen:
“Artículo 1.257.-Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para
asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa
para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”.
“Artículo 1.258.-La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios
causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la
hubiere estipulado por simple retardo”.
En el Código de Comercio Venezolano fundamenta la cláusula penal en el
Articulo 141 “En la venta la, condición resolutoria tiene lugar de pleno derecho en favor
de la parte que antes del vencimiento del termino estipulado para el cumplimiento del
contrato, haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la
entrega de la cosa vendida o el pago del precio, si esta no cumple su obligación.
A falta de tal oferta y de estipulaciones especiales, la resolución se rige por las
disposiciones del código civil sobre la condición resolutoria tacita”.
En ambos casos, la parte que no cumple su obligación, queda sujeta al pago de los daños.
En concordancia con el Articulo 1.167 del Código Civil Venezolano. Que señala;
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su
elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con
los daños en ambos casos si hubiere lugar”.
Definición de Términos Básicos
A continuación se presenta una lista de términos relevantes o especializados que dan la
fundamentación teórica necesaria para comprender la presente investigación; a saber:
Contrato: La convención, para Aubry y Rau, es el acuerdo de dos o más personas sobre un
objeto de interés jurídico; y el contrato constituye una especie particular de convención, cuyo
carácter propio consiste en ser productor de obligaciones (Cabanellas, G. 2006).
Cumplimiento: Acción o efecto de cumplir. / Ejecución, realización, efectuación (Cabanellas,
G. 2006).
Cláusula Penal: Se refiere al supuesto en que una persona, para asegurar el cumplimiento de
una obligación, se sujeta a una pena o multa de retardar o no ejecutar la obligación. (Ossorio, M.
1943).
Contrato Civil: El que rige por las Normas del Código Civil y sus leyes complementarias.
(Ossorio, M. 1943).
Contrato: Es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir,
modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico. (Art. 1.133 del Código Civil Venezolano).
Opción: Facultad de escoger entre varias situaciones jurídicas. Así, entre la aceptación pura de
la herencia o la aceptación con beneficio de inventario o la repudiación de la misma. (Ossorio,
M. 1943).
Jurídico: Que atañe al Derecho, o se ajusta a el. De ahí que se diga que una acción es Jurídica
cuando es ejercitada con arreglo a Derecho. (Ossorio, M. 1943).
Compra: En general, adquisición de algo mediante dinero. (Ossorio, M. 1943). Venta:
Enajenación de una cosa por precio o signo que lo represente. / El Contrato de Compra Venta
(v), considerado desde el lado del vendedor. (Ossorio, M. 1943).
CAPITULO IV
FASE METODOLOGICAS
Para lograr abordar cualquier investigación efectivamente, es imperativo conocer
su tipología y así estar en la capacidad de seleccionar de manera segura y certera la mejor
vía para escoger las técnicas e instrumentos de recolección de datos idóneos, es por esto
que resulta vital analizar el tema a investigar y definir el marco metodológico a utilizar.
Tipo de Investigación
El presente trabajo de investigación se realizó en un nivel de tipo de investigación
descriptivo, ya que se caracteriza por la descripción de hechos a partir de un modelo
teórico previamente definido enmarcada en una investigación de la literatura disponible
y accesible, en diversos textos, documentos impresos en materia jurídica, leyes y
jurisprudencia existente en relación con el tema planteado en el presente estudio.
Se considera una investigación descriptiva porque se analizó un tema específico
en el ámbito jurídico, propendiendo a la descripción detallada y minuciosa de los
elementos que integran el asunto en estudio. De esta manera lo señala Sabino (1992), al
explicar que la investigación descriptiva, alude al “Método de investigación cuyo fin es
permitir la evaluación de ciertos atributos, características o propiedades de una situación
en uno o más puntos del tiempo, que determina el interés en la situación de uno o más
momentos de tiempo”.
Diseño de la investigación
En cuanto al diseño de la investigación la presente se enmarca en una
investigación bibliográfica o documental, entendiéndose por investigación documental
aquella que tiene por objetivo primordial hallar una amplia gama de aportes teóricos,
conceptuales y explicativos de hechos determinados, y de documentos bibliográficos
que permiten fundamentar de manera teórica la investigación.
Técnicas e instrumentos de recolección e información
En la presente investigación las técnicas aplicadas para la recolección de datos
serán la lectura informativa y revisión documental las cuales consisten en la
identificación y extracción de conceptos que representan el contenido de los documentos
que servirán de fuentes para el desarrollo de la investigación. Y para el análisis
emplearemos el análisis de documentos internos y extensivos lo cual consiste en el
estudio de la doctrina interna referida al tema planteado tomando en cuenta la mayor
diversidad de textos que respecto a la materia se hallan escrito y cuyo contenido sea
completo.
Las técnicas utilizadas facilitaron el análisis de la información, entre ella: la lectura, el
fichaje, el subrayado y el análisis de contenido de las leyes, índices, extractos, manuales,
obras de autores, diccionarios, páginas web de internet, correos electrónicos, sentencias,
jurisprudencias, entre otras.
En este sentido se realizó la búsqueda de información en diferentes doctrinas, material
bibliográfico y jurisprudencial, analizando los datos más relevantes y necesarios para el
desarrollo de la presente investigación.
Técnicas de Procesamiento y Análisis de Datos
El método utilizado fue el analítico-deductivo, definido como un estudio analítico
porque se separan cada una de las partes para caracterizarlas con precisión, donde inicialmente
se precisan los fundamentos teóricos relacionados con el tema en cuestión.
También se estudió la normativa legal, por tanto se aplicó el análisis y la síntesis de
información, siendo los procesos de desarticulación práctica o mental del todo en sus partes y de
reunificación del todo a base de sus partes.
Del análisis progresivo de la información estudiada surgirán las conclusiones y
recomendaciones, las cuales serán evaluadas y perfeccionadas a través de un proceso de síntesis,
lo cual se entenderá como la recomposición de las partes o elementos de un todo que el análisis
había separado, para integrarlas en una unidad coherente y con sentido pleno, que conducirá a
conclusiones finales, racionalmente fundamentadas.
Técnicas de Análisis de las Fuentes Documentales
De acuerdo al diseño de la investigación seleccionada, los procedimientos técnico-
operacionales que se adoptarán para el proceso investigativo y el manejo de las fuentes
documentales en las que se apoyarán los objetivos propuestos en el estudio y permitirán conocer
todo lo relacionado al tema investigado.
En este sentido las técnicas que se aplicarán serán las siguientes: análisis de contenido de
naturaleza cualitativa, presentación resumida, resumen analítico, análisis crítico.
Técnicas Operacionales para el Manejo de las Fuentes Documentales
En cuanto a las técnicas operacionales para el manejo de las fuentes documentales
que se emplearán en el presente estudio con el objeto de facilitar la aplicación de los
procedimientos y protocolos instrumentales serán las técnicas de subrayado y técnicas
de fichaje.
Procedimientos de la Investigación
Para la realización de esta investigación se propuso y cumplió en forma
sistemática las fases siguientes:
1. Fase de recopilación, revisión y recolección de la literatura: comprende la selección,
ubicación y recopilación de la información. Esta fase se realizo sobre la fase de criterios
de pertinencia y actualidad referentes al tema de estudio. Comprendió también el
estudio documental y bibliográfico desde el punto de vista jurídico abarcando
situaciones relacionadas con el tema o problema planteado.
2. Fase de organización y actualización de datos, revisiones, críticas del estado del
conocimiento: consistió en la integración, organización y evaluación de la información
teórica y empírica existente sobre el problema, que constituye el proceso de la
clasificación de la información obtenida mediante la utilización de los instrumentos de
recolección apropiados.
3. Fase de análisis y organización del esquema de trabajo: análisis de semejanzas,
diferencias y tendencias sobre características del problema en estudio en el contexto de
realidades socioculturales, geográficas o históricas diversas, con fundamento e
información publicada.
4. Fase de redacción y elaboración: comprendió la aplicación sistemática y razonada de
la información asimilada que desarrollada monográficamente permitió obtener la
composición de la investigación. En esta fase se incluye la redacción de las
conclusiones y recomendaciones.
CAPÍTULO V
RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Resultados
Como resultado de la investigación, se obtuvo conocimientos variados en los contratos de
opción compra venta de inmuebles, específicamente en lo relacionado a los contratos
celebrados entre el promitente comprador y el promitente vendedor, así como el manejo del
instrumento jurídico que rige la materia, como es el Código Civil Venezolano vigente; pudiendo
distinguir cuándo se está en presencia de un contrato bilateral, cuáles son los requisitos exigidos
por la empresa privada para celebrar un contrato compra venta, cuáles son las garantías a que
está obligado a constituir, por ley, el promitente comprador a favor de la empresa privada,
cuáles son las causales previstas en la ley para rescindir unilateralmente un contrato.
Con respecto a las partes existentes en un contrato de opción no ha sido menos confusa, al
obligado se le ha llamado optatario, oferente y promitente, entre otras denominaciones. Al
sujeto que tiene la facultad de elegir se le ha llamado optante, estipulante y opcionario, entre
otras denominaciones. De ahora en adelante, por razones de claridad, hablaremos de promitente
y optante. Además, cada uno de estos términos coincide exactamente con las posiciones de las
partes en el contrato de opción. El promitente ha hecho una promesa (ha asumido una
obligación) que debe mantener.
El optante tiene la facultad de elegir, tiene la opción de decidir si acepta o no la promesa
(consistente en una oferta irrevocable) que le ha sido hecha. El Contrato de opción, o el solo
término de opción evoca inmediatamente el contrato de compra venta, un gran porcentaje de las
compra Ventas, y no siempre las de mayor importancia, van presenciadas por un contrato de
opción.
Ahora bien, el optante tiene un plazo convencional o judicial para ejercer la opción. El
optante durante todo este plazo podrá pensar en la oferta sin mayores preocupaciones, ya que el
promitente en ningún momento podrá revocarla válidamente. Pendiente el plazo, el promitente
no puede atentar contra el derecho que él mismo le ha concedido al optante. El plazo corre en
único beneficio del optante y éste decidirá o no, libremente, si acepta la opción.
El comprador entregaría una inicial como derecho sobre el mismo como compensación al
vendedor del señalado incumplimiento culposo, mientras que la obligación de hacer, no es más
que ejecutar una conducta positiva en beneficio del vendedor, el pago de una suma de dinero
como compensación al vendedor por el citado incumplimiento, constituye una obligación de
hacer.
Razón por la cual hacemos estos análisis previos, y la verdad es que académicamente son
necesarios en aras a la previsión del Artículo del Código Civil, el cual reza: “Hay una
obligación con cláusula penal cuando el comprador, para asegurar el cumplimiento de la
obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en
el cumplimiento”.
En ese mismo sentido, Código Civil Venezolano, define a la cláusula penal, en su
Artículo 1258, como: “La compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución
de la obligación principal”. Sin embargo, el propio legislador, en la misma norma citada
consagró que: “…El acreedor no puede reclamar al mismo tiempo la cosa principal y la pena, si
no la hubiere estipulado por simple retardo”.
Debemos referirnos a la teoría general de las obligaciones, en los tipos de la obligación
tenemos el cumplimiento en especie y el cumplimiento por equivalente, el primero está referido
a la entrega de la conducta ofrecida, es decir, la entrega del objeto principal de la obligación,
como lo dice la norma, y el segundo es un sustituto del primero, la entrega de un objeto distinto
al ofrecido, pero sólo si el acreedor lo acepta, lo que no es posible cuando se ha previsto una
cláusula penal es que el acreedor exija ambos objetos, lo que sería lo mismo decir, que exija que
se le cumpla en especie y por equivalente al mismo tiempo.
Ahora bien en caso de un incumplimiento parcial, la posibilidad que el acreedor exija al
mismo tiempo que el deudor cumpla en especie, que ejecute la obligación, lo precisamos porque
estimamos que al existir un retardo o mora en la ejecución del contrato, ya ha habido violación
al cumplimiento en especie de la obligación, y que pague la cláusula penal si es posible si la
aplicación de ésta fue prevista sólo par el caso de retardo o mora.
Entendemos entonces que la cláusula penal es simplemente una tasación de los daños y
perjuicios que el incumplimiento parcial le cause al acreedor.
La naturaleza de la cláusula penal, viene a constituir una especie de cumplimiento por
equivalente de la obligación, si se trata de un incumplimiento definitivo y la indemnización de
los daños y perjuicios causados al acreedor por tal incumplimiento culposo del contrato, estaban
estipulados en una cláusula penal, ella constituye de forma perfecta el cumplimiento por
equivalente, referidos a la entrega de una suma de dinero como indemnización única de tales
daños.
Por el contrario si se trata de un incumplimiento temporal y existiese una cláusula penal
aplicable solo para el caso de la mora o retardo en el cumplimiento de la obligación, ella
constituye una especie de cumplimiento por equivalente, solo respecto a los daños y perjuicios
causados por la mora, en realidad ha habido un violación al principio de identidad como uno de
los elementos constitutivos del cumplimiento en especie de la obligación y por tanto en un
incumplimiento, sólo que ha sido temporal.
La cláusula penal le da una gran fortaleza el acreedor en el sentido que con el simple
hecho de haber experimentado un incumplimiento en la ejecución del contrato ya tiene derecho
a exigir el pago de la cláusula penal o a accionarla o ejecutarla, ella procede de forma objetiva,
la única premisa previa, al igual que en la indemnización convencional de los daños y
perjuicios, es que tal incumplimiento sea culposo, dicho de otra manera que no haya
sobrevenido una causa extraña no imputable que beneficie al deudor.
Como sabemos antes de proceder a la indemnización de los daños y perjuicios no
previstos en una cláusula penal, el acreedor debe demostrar el daño y el valor de tales daños.
La cláusula penal no es una garantía por el hecho de ser una compensación por los daños
y perjuicios ocasionados por el incumplimiento en una opción, es una sanción que las partes
establecen en caso de incumplimiento.
La doctrina sostiene que la cláusula penal es inmutable en el sentido que el acreedor no
puede pretender una indemnización mayor a la prevista en la cláusula penal y viceversa respecto
al deudor.
La interpretación judicial de un contrato no puede llegar a desnaturalizar la cláusula
interpretada, en este caso me refiero a la sentencia (anexa) Expediente Nº. 14.209-07 del
Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción
Judicial del Estado Falcón de fecha 16 de Diciembre de 2.008. En donde los jueces, en
principio, en caso de duda, oscuridad o discrepancia, tienen potestad para interpretar las
cláusulas contractuales de una manera armoniosa y correcta.
Igual potestad tienen los jueces para establecer la verdadera naturaleza de un contrato
(calificación del mismo), pues los jueces no están obligados a aceptar la calificación jurídica
dada a los contratos por las partes. Tal potestad judicial para la interpretación de los contratos (o
de singulares cláusulas contractuales) nace por voluntad expresa de la ley, al establecer el
artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
(…) En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o
deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes,
teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
La anterior disposición procesal deberán aplicarla los Jueces en justa correspondencia con
la norma establecida en el artículo 1.160 del Código Civil que es del tenor siguiente:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo
expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos,
según la equidad, el uso o la Ley.
Así, en materia de interpretación de contratos, los jueces deben atenerse a conceptos
generales y abstractos como los de buena fe, equidad, verdad, etc. La labor interpretativa del
juez no es nada fácil y resulta absolutamente subjetiva. Por otra parte, no existen normas legales
específicas y adicionales de interpretación contractual que pudieran ayudar al juzgador en esta
ardua tarea, como sí las conseguimos en otras legislaciones.
Por último, solo resta decir que, así como es una labor extremadamente subjetiva la
interpretación de los contratos, también puede resultar sumamente subjetivo establecer que
determinada interpretación desnaturaliza determinada cláusula de un contrato en particular.
Tanto la doctrina como la jurisprudencia han coincidido que la cláusula penal excluye la
posibilidad que el acreedor pueda reclamar la indemnización de daños y perjuicios causados por
el incumplimiento culposo de la obligación, salvo que se haya previsto lo contrario, dicho de
otra forma salvo que la cláusula penal sólo sea aplicable por incumplimiento temporal.
La anterior aseveración la hemos realizado porque satisfacer el cumplimiento de la
obligación del deudor o cumplir la obligación del deudor, no lo podemos entender como un
cumplimiento en especie de la misma por ello ya no es posible, cuando se incumple la
obligación quedan sólo dos alternativas, a saber: (i) Entregar al acreedor un Objeto distinto al
pactado, para la cual se requiere su anuencia, si el acreedor no está de acuerdo, se pasaría a la
segunda alternativa y (ii) Indemnizar los daños y perjuicios causados por el no cumplimiento en
especie de la obligación, mediante la entrega de una suma de dinero. Ambas alternativas
constituyen un cumplimiento por equivalente de la obligación; de allí que digamos que la
obligación del fiador en cuanto a satisfacer el cumplimiento de la obligación –incumplida- sólo
está referida a la segunda alternativa, la indemnización de los daños y perjuicios.
Cabría preguntarse si existiere una fianza que ampara un contrato en el cual se previó una
cláusula penal, a la hora de un “retardo culposo” en el cumplimiento de la obligación, lo que es
lo mismo que decir, existiendo un incumplimiento temporal, el acreedor puede solicitar al
fiador que le pague la cláusula penal.
Siendo consecuente con lo explicado precedentemente la repuesta primera a la pregunta
sería afirmativa, dado que la cláusula penal como lo hemos dicho es una tasación de los daños y
perjuicios por incumplimiento culposo de la obligación; empero, a nuestro juicio existen
argumentos para negar que se honre la fianza como segunda garantía.
Si no lo hiciere sino que recibe la obra o el contrato sin descuento alguno con cargo a la
cláusula penal, entenderíamos que el acreedor hizo uso a la potestad prevista en el Artículo
1.259, el cual reza: “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la
ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada”.
La doctrina es conteste al declarar que el acreedor sólo puede pedir al mismo tiempo la
cosa principal y la cláusula penal, cuando esta última sólo ha sido prevista para el caso de
incumplimiento temporal, pero el legislador le dio la facultad al acreedor de renunciar a la
cláusula penal prevista y exigir al deudor sólo la entrega de la cosa principal. De modo que
teniendo el acreedor la oportunidad de oro para exigir e incluso descontarse la cláusula penal sin
haberlo hecho, entenderíamos que renunció a ella.
Como supuesto a la misma pregunta, podría darse el caso que existiendo un
incumplimiento temporal y aplicando la cláusula penal, el valor de ésta supere el monto de la
última valuación o del último pago a que el deudor tenga derecho y que en ese caso el acreedor
solicite de parte de fiador que le pague la diferencia, la respuesta seguiría siendo afirmativa.
En un incumplimiento definitivo del contrato y existiendo cláusula penal, la cual es
aplicada por el acreedor, el acreedor puede exigir que la fianza sea pagadera a través de
cláusula penal, como los daños y perjuicios convencionales.
La respuesta a la anterior pregunta tiene que ser negativa, es redundante la aplicación de
la cláusula penal y la exigencia de daños y perjuicios convencionales, ya que la cláusula penal
es una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios, ella constituye en sí misma la
indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento culposo.
Hemos dicho que la cláusula penal excluye la posibilidad que el acreedor pueda reclamar
otra indemnización de daños y perjuicios salvo el caso de cláusula penal sólo para el retardo o
mora en el cumplimiento de la obligación para que ello fuere posible tendría que haber sido
previsto expresamente en el contrato, lo cual es válido aunque atente contra la mera lógica.
El límite de la garantía, justamente cuando está permitido en el contrato la aplicación de
la cláusula penal, conjuntamente con la indemnización de daños y perjuicios convencionales.
Primero que nada debemos decir que nuestro Código Civil cuando un contrato de opción
sea permitido a través de fianzas, estas pueden ser limitadas en cuando a su monto y a su
duración, en este caso nos interesa analizar el límite de su monto, el segundo párrafo del
Artículo 1.806 del citado Código prevé: “…Puede constituirse por una parte de la deuda
únicamente, y bajo condiciones menos onerosas…”.
En ese mismo orden de ideas el Artículo 1.808, ejusden, prevé: “La Fianza (…) no se
puede extender más allá de los límites dentro de los cuales se ha contraído”.
Los límites a que se refiere la anterior norma son monto y duración, de manera que el
propio legislador ha querido que una vez fijado uno de los límites de la fianza, su monto, ella no
podrá ser exigida por un monto mayor, siendo el monto de la misma el límite de la garantía
ofrecida por el fiador.
Por si nos queda alguna duda veamos el contenido del Artículo 1.809 ejusdem: “La fianza
indefinida de una obligación principal comprende todos los accesorios de la deuda…”.
Los efectos reales de un contrato de Opción en materia de inmuebles, solo genera efectos
obligatorios para las partes, incluso tratándose de aquellos contratos que tengan por objeto
bienes inmuebles y estén sometidos al Registro Publico.
No hay ningún obstáculo para registrar el documento de opción en el Registro Público, a
través de la Ley de Registro Público (Art. 114) establece los derechos que deberán cobrarse por
ese concepto; pero, no se obtiene ninguna ventaja con el registro del documento contentivo del
contrato de opción, como sí lo en el caso de España o Cuba, donde el optante adquiere un
derecho real y puede ejercer la opción incluso contra cualquier tercero al que se le haya
transferido el bien.
Además, el registro de la opción tiene, en esos países, preferencia a cualquier otro
derecho real (Hipoteca, por ejemplo) que se registre con posterioridad. En nuestra legislación no
esta previsto.
Para que el contrato de opción genere efectos reales, en atención a los cánones de nuestro
sistema jurídico, es menester que haya una norma jurídica expresa que sustente dichos efectos,
inexistente hasta el momento en nuestra legislación. De ahí que el promitente puede disponer
libremente del bien que haya dado en opción, sin que haya ningún mecanismo legal que se lo
impida. Pero en este caso, quedará sujeto al pago de daños y perjuicios e, incluso, para algunos,
puede el promitente ser objeto de la acción revocatoria.
La interpretación Judicial del Contrato no puede llegar a desnaturalizar una Cláusula
Penal interpretada. Los Jueces, en principio, en caso de duda, discrepancia, o en la
interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los
jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en
mira las exigencias de la ley de la verdad y de la buena fe, previsto en el articulo 12 segundo
párrafo del Código de Procedimiento Civil de Venezuela.
Conclusiones
1. Después de haber investigado y estudiado, desde diferentes autores sobre la función
Jurídica Económica que cumple la cláusula penal en los contratos de opción de compra venta,
podemos concluir diciendo que cumple una función preventiva ya que busca prevenir el
incumplimiento del contrato e incentivar su cumplimiento que es algo natural que buscan los
contratantes cuando se vinculan jurídicamente.
2. Es un medio coercitivo como para llevar a cabo el cumplimiento de las obligaciones.
3. Evita los peligros de una evaluación hecha por el juez quien no tiene siempre los
suficientes elementos de juicio al no poder calcular los daños, lo que las partes pueden hacer
con amplio conocimiento de causa.
4. No requiere que haya existencia de daño, basta con verificar el incumplimiento.
5. Evita la consecuente pérdida de tiempo y la incertidumbre del resultado del proceso.
6. Evita los múltiples costos que deberá invertir en el proceso judicial.
7. Sirve de regulación convencional para los daños y perjuicios en caso de
incumplimiento de la obligación o de su retardo.
8. Cumple una condición resolutoria” que permite la terminación del mismo por
incumplimiento imputable a cualquiera de las partes, el incumplimiento capaz de resolver el
contrato debe estar fundado en una “causa legítima o justa”, que no puede ser invocada por la
parte que dio lugar al incumplimiento
9. Como convención anticipada de perjuicios, admite dos modalidades, la que se refiere a
los perjuicios compensatorios (por la inejecución del contrato) y la que atañe a los perjuicios
moratorios, susceptible de reclamo aún por el simple retardo, pero cuando se ha pactado
expresamente que se trata de esta modalidad. Si la cláusula no es expresamente moratoria se
entenderá compensatoria.
10. Doctrinariamente la cláusula penal es considerada como una verdadera
indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios, y específicamente, en el caso de los
contratos de opción a compra venta donde se establece como una indemnización por los
daños o perjuicios ocasionados al ente contratante por el incumplimiento de cláusulas
penales estipuladas en los contratos o por el retardo en la ejecución de una obra, cuyo
fin es resarcir a las partes por tal incumplimiento, siempre y cuando accione para lograr
aplicarla, por constituir un medio coercitivo para que se cumpla.
11. En los contratos de opción compra venta suscritos por la Empresa vendedora
del inmueble, expresamente se prevé la cláusula penal, conjuntamente con la posibilidad
de la Administración de rescindir unilateralmente el contrato y ejecutar la acción
correspondiente en caso de incumplimiento por parte de la contratista, estipulando
dentro del mismo contrato los supuestos en los cuales procede dicha rescisión, todo ello
a los fines de resguardar el interés público que debe prevalecer en la actuación de la
Administración, quien encomienda la ejecución de la obra en beneficio de la
comunidad.
Con respecto a las acciones procedentes para la ejecución de la cláusula penal
prevista en los contratos de opción compra venta celebrados por la Empresa
Constructora, es de destacar que ante el incumplimiento por parte del contratista dicha
empresa está en la obligación de llevar a cabo las gestiones necesarias para lograr en
primer lugar la rescisión unilateral del contrato y posteriormente lograr la ejecución de
la cláusula penal.
Aparte de ser la cláusula penal de carácter indemnizatorio ante tal incumplimiento,
también es una responsabilidad de las Empresas Constructoras, quienes deben ejercer las
acciones tendentes a obtener el resarcimiento, por cuanto están obligados a garantizar, preservar
y justificar la erogación de una cantidad de dinero que se recibió a través de Créditos Bancarios
para la ejecución de una obra de interés colectivo, que nunca se realizo para tal fin, todo ello en
aras de eximirse de la responsabilidad civil, penal y administrativa que le pudiere ocasionar su
conducta negligente.
Recomendaciones
En primer lugar, se sugiere a las Empresas Constructoras accionar ante tales contratos de
Opción Compra Venta, a los fines de lograr el cumplimiento, por cuanto de no hacerlo podría
generar responsabilidad de la Empresa, tanto civil, penal y administrativamente por su
negligencia u omisión.
En segundo lugar, se recomienda a las Empresas Constructoras, una vez que haya
rescindido unilateralmente un contrato, notificar ante el Registro Mercantil con la finalidad de
que la empresa quede excluida de toda deuda con terceros en cuanto al cumplimiento de
Clausulas Penales; así como, notificar al Tribunal Competente, a los fines de que le sea
aplicada, las sanciones a que hubiere lugar, de conformidad con la ley.
En tercer lugar, se observa en los contratos de opción compra venta suscritos por la
Empresa Constructora, específicamente en sus cláusula penales, que se establezcan las
posibilidades de rescindir unilateralmente el contrato, con la simple notificación al comprador,
lo cual en la práctica no debe ser visto de esa manera, por cuanto para la rescisión del mismo es
necesario que se tramite en sede administrativo un procedimiento para lograr tal cometido; lo
contrario, sería una violación al derecho constitucional a la defensa y al debido proceso.
En cuarto lugar, se sugiere que las empresas constructoras que hubieren sido objeto de
rescisión unilateral de contratos, deban ser excluidas del sistema Administrativo.
En quinto lugar que se declare procedente el derecho de retención de la inicial de la
garantía del inmueble.
En sexto lugar debe hacer entrega o devolución inmediata del inmueble libre de personas
y bienes.
Por ultimo hacer la indexación de las cantidades en cuanto a demandadas y realizar el
pago de las costas y costos del proceso.
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
Araujo-Juárez, José. (2010). Derecho Administrativo, Parte General. 1era Edición. Ediciones
Paredes. Caracas. Venezuela.
Cabanellas de Torres, Guillermo. (2006). Diccionario Jurídico Elemental. Editorial Heliasta.
Buenos Aires. Argentina.
Lares Martínez, Eloy. (2008). Manual de Derecho Administrativo. XIII Edición. UCV.
Caracas. Venezuela.
Maduro Luyando, E., y otro. (2009). Curso de Obligaciones. Tomo II. UCAB. Caracas. Venezuela.
Mélich-Orsini, José. (2009). Doctrina General del Contrato. 5ta Edición. Serie Estudios 61.
Caracas. Venezuela.
Olaso, L. (1997). Introducción al Derecho. Editorial Pirámide. Madrid. España.
Ossorio, Manuel. (1943). Diccionario De Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales. Editorial
Heliasta. Buenos Aires. Argentina.
Rodríguez Ferrara Mauricio (1.998). El Contrato de Opción. 2ª. Edición. Ediciones Livrosca,
C.A. Caracas – Venezuela.
Sabino, C (1992). El Proceso de Investigación. Panapo. Caracas. Venezuela.
Universidad “José Antonio Páez”. Normas para la Elaboración y Presentación de los
Anteproyectos, Proyectos y Trabajos de Grado. (2.010). San Diego, Estado Carabobo.
Venezuela.
REFERENCIAS LEGALES
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (2000). Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela. Nº 5.453. Marzo 24 de 2000.
Código Civil. (1982). Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Nº 2.990.
(Extraordinaria), Junio 26 de 1982.
Calvo Baca, Emilio. (1984). Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado. 8va
edición. Ediciones Libra, C.A. Caracas. Venezuela.
Código de Procedimiento Civil de Venezuela. (1.986). Gaceta Oficial Extraordinaria de la
República Bolivariana de Venezuela. Nº 3.694 de 22 de Enero de 1.986.
Anexos
CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA
Entre EVELIN CAROLINA FIGUERA CIPRIANI, venezolana, mayor de edad,
soltera, titular de la cédula de identidad No., de este domicilio, la cual a los
efectos de este contrato se denomina “LA PROMITENTE VENDEDORA”, por una
parte y por la otra CONCEPCION MARIA DEL CARMEN GARCIA DE NAREA,
Venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V-
7.109.267, quien a los mismos efectos se denomina “LA PROMITENTE
COMPRADORA”, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE
OPCION DE COMPRA VENTA sobre el inmueble que más adelante se identifica,
de conformidad con las cláusulas siguientes: PRIMERO: “LA PROMITENTE
VENDEDORA” da en Opción a Compra a “LA PROMITENTE COMPRADORA” un
(1) inmueble, que a los efectos de este contrato se denomina “EL INMUEBLE”,
el cual esta constituido por el apartamento distinguido con el No. 5-PB-A,
tipo 1 ubicado en el “Edificio “5”, piso “PB” de “EL CONJUNTO RESIDENCIAL
SANTA TERESITA” que a los efectos del contrato se denominara “EL
DESARROLLO”, con una superficie aproximada de OCHENTA Y SIETE METROS
CON OCHENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (87,88mts2); se entrega con
todos sus acabados finales y consta de las siguientes dependencias: un (1)
dormitorio, Un (1) estudio, dos (2) baños, salón-comedor, cocina, área para
lavar, patio. Le corresponde un (1) maletero distinguido con el número M107, y
un (1) puesto de estacionamiento doble distinguido con el número 128, los
cuales están especificados en el Documento de Condominio de “EL
DESARROLLO”. SEGUNDO: “LA PROMITENTE COMPRADORA” declara conocer y
saber que “EL DESARROLLO” ya fue construido y que en virtud de la presente
negociación “LA PROMITENTE VENDEDORA” le ha proporcionado
detalladamente la información relacionada con todas y cada una de sus
características, tales como ubicación, extensión, identificación, numeración,
etc., así como de las características particulares de “EL INMUEBLE” objeto de la
presente promesa bilateral de compra venta. Asimismo “LA PROMITENTE
COMPRADORA” acepta por anticipado, en todas y cada una de sus
disposiciones, el Documento de Condominio, su Reglamento y cualquier otro
instrumento legal que regulara el funcionamiento de “EL DESARROLLO” y de “El
INMUEBLE”. TERCERO: El precio de venta de “EL INMUEBLE” es de SETECIENTOS
OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.780.000,00) los cuales serán pagados por “LA
PROMITENTE COMPRADORA” con recursos de su propio peculio en los
términos y condiciones previstas a continuación: CUATROSCIENTOS DOS
MIL BOLIVARES (Bs. 402.000,00) los cuales ya recibí de manera conforme por
parte de “LA PROMITENTE COMPRADORA” y TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL
BOLIVARES (Bs. 378.000,00) que serán cancelados al momento de la
protocolización del documento definitivo de compra-venta. CUARTA: La
entrega material del inmueble, se hará al momento de la protocolización del
documento definitivo de compra venta y dicha protocolización se realizara a
los TREINTA (30) días continuos contados a partir de la firma del documento
de opción Compra-Venta con QUINCE (15) días continuos de prórroga, “LA
PROMITENTE VENDEDORA” se compromete en realizar todos los trámites
correspondientes a la protocolización del documento definitivo de venta y en
el tiempo establecido, sin embargo, “LA PROMITENTE VENDEDORA” no es
responsable si los lapsos establecidos no se cumplen a consecuencia de las
entregas de solvencias por parte de la Alcaldía o el atraso que se dé en los
trámites necesarios que se realizan ante distintos entes Públicos para llevar a
cabo la protocolización, por causas imputables a dichos entes. QUINTA: “LA
PROMITENTE COMPRADORA” conviene en suministrar a “LA PROMITENTE
VENDEDORA”, en un plazo no mayor de quince (15) días continuos, contados
a partir de la fecha en que se le haga el requerimiento, todos los recaudos
necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra- venta
y para entregar el monto correspondiente a los gastos de registro del
documento . Finalmente, se le avisará la fecha y hora fijada para el
otorgamiento del documento, ante la Oficina de Registro respectiva. “LA
PROMITENTE COMPRADORA” conviene en que dicho documento será
redactado por LA PROMITENTE VENDEDORA y serán por cuenta de “LA
PROMITENTE COMPRADORA”, los gastos del mismo. Si al momento de la
protocolización del documento definitivo de la venta “LA PROMITENTE
COMPRADORA” incumple en el pago establecido en la Cláusula Tercera se
entenderá que esta desiste voluntariamente de la presente negociación para
lo cual no se requerirá de la suscripción de ningún tipo de documento para
rescindir la presente promesa bilateral de compra venta, por lo tanto autoriza
plena y voluntariamente a “LA PROMITENTE VENDEDORA” para que disponga
libremente del inmueble descrito y haga suyo, a título de cláusula penal, CIEN
MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), en caso de que para el momento del
incumplimiento “LA PROMITENTE COMPRADORA” haya cancelado mas de
dicho monto, el resto del dinero cancelado le será reembolsado a “LA
PROMITENTE COMPRADORA” en un lapso no mayor de treinta (30) días
continuos. Desde el mismo momento en el cual se produzca el incumplimiento,
por parte de “LA PROMITENTE COMPRADORA” en el pago descrito en la
Cláusula Cuarta del presente instrumento, “LA PROMITENTE VENDEDORA”
quedara en absoluta libertad para negociar con otras personas “EL INMUEBLE”
objeto de la presente promesa bilateral de compra venta, quedando de esta
manera rescindido de pleno derecho la presente promesa bilateral de compra
venta para lo cual quedara “LA PROMITENTE VENDEDORA” plenamente
facultada para llevar a cabo la citada rescisión, reservándose el derecho de
enviar un telegrama a la dirección suministrada en el presente instrumento por
“LA PROMITENTE COMPRADORA” o la publicación en un periódico local de la
notificación del incumplimiento y rescisión del presente instrumento. En caso
de que el incumplimiento se produzca por causas imputables a “LA
PROMITENTE VENDEDORA”, ésta reintegrara “LA PROMITENTE COMPRADORA”,
el monto que este haya pagado hasta la fecha y le cancelara adicionalmente
CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) a título de indemnización por los daños y
perjuicios causados, todo ello en un plazo no mayor de treinta (30) días
continuos contados a partir de la fecha en que se produzca el incumplimiento.
SEXTA: A los efectos de las disposiciones contenidas en el artículo 211 de la Ley
Orgánica de Sustancias Estupefacientes y Psicotrópicas, publicada en la
Gaceta Oficial No. 5789 (Extraordinaria) de fecha 26 de Octubre de 2005, “LA
PROMITENTE COMPRADORA” a instancia de “LA PROMITENTE VENDEDORA”,
reconoce y declara formalmente y de buena fe que los recursos destinados
para el pago del precio pautado para la presente negociación son bienes de
su propio peculio, que fueron habidos lícitamente. SEPTIMA: Este contrato se
celebra INTUITO PERSONAE en atención a la persona de “LA PROMITENTE
COMPRADORA” y en consecuencia éste no podrá cederlo o traspasarlo ni
total ni parcialmente, sin la autorización escrita de “LA PROMITENTE
VENDEDORA”, mediante documento de cesión redactado por ella, el cual
generará honorarios profesionales que serán por cuenta de “LA PROMITENTE
COMPRADORA”. OCTAVA: Queda convenido entre las partes y así
expresamente lo declaran que el presente documento no transfiere la
propiedad, ya que la única intención del mismo es establecer los
parámetros y condiciones para una futura negociación y que la condición
para que la futura compra venta se lleve a cabo será el cabal cumplimiento
de todas y cada una de las obligaciones previstas por las partes en el
presente instrumento. NOVENA: Para toda notificación, o correspondencia
relacionadas con el presente contrato, las partes señalan como direcciones,
las siguientes: LA PROMITENTE VENDEDORA: Urbanización Lomas del Este,
Avenida Rotaria, Centro Comercial Lomas del Este, Piso 2 Local, Oficina 21,
Valencia, Estado Carabobo, Teléfonos-fax: 8586079, 8586876, 8583953. LA
PROMITENTE COMPRADORA: Urb. Calle los pinos No. 165, Res. Villas Prado Alto,
Casa No. 1, sector Piedras, valencia, Edo. Carabobo. Teléfono: 0241-
8431310/0412-3254925. Así mismo, LA PROMITENTE VENDEDORA podrá notificar
a LA PROMITENTE COMPRADORA, mediante la publicación de un solo aviso
en un periódico de circulación nacional o regional. Tales direcciones estarán
vigentes hasta tanto la parte que decida modificar la suya lo notifique a la
otra por escrito, a su respectiva dirección. DECIMA: Para todos los efectos
derivados de la presente Promesa Bilateral de Compra-Venta, las partes eligen
como domicilio especial la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, a la
Jurisdicción de cuyos Tribunales declaran someterse expresamente. Se hacen
dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.
Valencia º ( ) de 2.012
LA PROMITENTE VENDEDORA LA PROMITENTE COMPRADORA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANT IL, AGRARIO Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTAD O FALCON.
CORO, 16 DE DICIEMBRE DE 2008.
Años: 194 y 146
EXPEDIENTE Nro. 14.209-07
DEMANDANTE: VIRGILIO ALMERON RODRIGUEZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.832.294, domiciliado en el conjunto Residencial Las Begoñas, torre “B”, piso Nº 01, apartamento 01-03.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ILDEMARO LATUFF CORONADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 41.312.
DEMANDADO: JOAQUIN FERREIRA TEIXEIRA, MANUEL FERREIRA TEIXEIRA Y CARLOS FUGUET SMITH, venezolanos, y portugués, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V- 9.932.058, E-576.665 y 742.241.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA PEDRO LOPEZ NAVARRO, inscrito en el Impre abogado bajo el Nro. 2.330.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.- Se inicia el presente proceso por demanda de cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-
venta, interpuesto por el abogado Ildemaro Latuff Coronado, como apoderado judicial del ciudadano Virgilio Almerón Rodríguez, en contra de los ciudadanos Joaquín Ferreira Teixeira, Manuel Ferreira Teixeira y Carlos Fuguet Smith en la que alegó:
“Que mi mandante el ciudadano Virgilio Almerón Rodríguez, ya identificado, suscribió un contrato de opción de compra-venta con los ciudadanos Joaquín Ferreira Teixeira, Manuel Ferreira Teixeira y Carlos Fuguet Smith, siendo el objeto del contrato de opción de compraventa de un inmueble específicamente un apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial Las Begonias, Torre “B”, Primer Piso, Apartamento 01-03, de aproximadamente ciento veinte metros cuadrados de superficie (120 M2), alinderado de la siguiente manera: NORTE, fachada Norte del edifico, con vista a la Torre “A”; SUR, apartamento 02; ESTE, fachada Este del edifico, con vista al estacionamiento; y OESTE, apartamento No. 4 y hall de distribución, según se evidencia del respectivo contrato de opción de compra, que fue celebrado el día 21 de julio de 1998 y debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Coro, anotado bajo el No. 13, Tomo 65, en el cual se expone que: “ El oferido se compromete a adquirir dicho inmueble por el precio de veintiocho millones de bolívares (Bs. 28.000.000,oo), pagaderos en dos (2) pagos, la cantidad de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo) a la firma del contrato de opción de compra venta, y el saldo deudor, es decir, la cantidad de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo), pagaderos el día 21 de octubre de 1998, según la cláusula Segunda y Tercera del contrato de marras.” “Los oferentes, se obligan a efectuar la entrega de las llaves del apartamento, objeto del presente contrato a el oferido al momento de la firma del presente contrato, para que efectuara las mejoras que a bien quisiera hacerle en el interior del departamento, según lo establece la cláusula Cuarta del contrato de marras.” “Pero es el caso, ciudadano Juez, que los Oferentes han venido violando de manera flagrante y reiterada la cláusula Cuarta del Contrato de Opción de compra venta, en virtud de cual estos ciudadanos Joaquín Ferreira Teixeira, Manuel Ferreira Teixeira y Carlos Fuguet Smith, todos identificados, no han querido otorgar el documento definitivo de venta, ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, es decir, que no han cumplido totalmente con la obligación que les impone no solamente la Cláusula Cuarta del contrato de marras, la cual están obligados a cumplir puesto que el contrato es ley entre las partes y deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, sino que violan el artículo 1488 del Código Civil, en virtud de que no se ha verificado la tradición legal del inmueble, es decir, que violan cláusulas contractuales y Normas legales adjetivas, han transcurrido ocho (8) años y seis (6) meses desde la fecha de cancelación del inmueble que fue el día 21-10-1998 hasta la presente fecha, estando mi mandante en total estado de indefensión jurídica, por no tener el documento que lo acredita como propietario del referido apartamento, por no tener el documento definitivo de venta debidamente protocolizado, apartamento que compró de buena fe, que canceló con puntualidad, que cumplió a cabalidad con las obligaciones que le impuso el Contrato de Opción de Compra venta. En este sentido, el ciudadano Virgilio Almerón Rodríguez, ya identificado, ha estado por espacio de ocho años y seis meses, tratando de que los ciudadanos, los oferentes, cumplan con su obligación, que es hacer la tradición legal del inmueble, objeto del contrato de opción de compra venta, que se protocolice el respectivo documento de venta definitivo, y estos ciudadanos han hecho caso omiso a los requerimientos de mi mandante, quien ha agotado todas las vías extrajudiciales posibles, a fin de que cumplan los Oferentes con su obligación, manteniendo una conducta rebelde y contumaz, negligente en el cumplimiento de su obligación.” Fundamenta el actor la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1488 todas del Código Civil y la Cláusula Quinta del referido contrato.
En fecha 03 de julio de 2007, el Tribunal admite la demanda, y ordena la citación de los demandados, para que comparezcan dentro del lapso de veinte (20) días de despacho siguientes de constar en auto la última de sus citaciones. En fecha 06 de agosto de 2007, se libraron compulsas de citación a los demandados en auto.
En fecha 9 de agosto de 2007, el Alguacil del Tribunal consigna recibos de citación, firmados por los ciudadanos Joaquina Ferreira Teixeira, Manuel Ferreira Teixeira y Carlos Fuguet Smith, por lo que este Tribunal los tiene por citados. En fecha 09 de octubre de 2007, el abogado Pedro López Navarro, plenamente identificado en autos y actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito por el cual opone cuestiones previas a la demanda. En fecha 11 de octubre de 2007, se agrega escrito de oposición de cuestiones previas, constantes de ocho (8) folios útiles.
En las cuestiones previas opuestas de conformidad con el artículo 346, Ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, se expone lo siguiente: “ como fundamento de su demanda el actor manifiesta haber pagado la totalidad del precio del inmueble objeto de la opción de compra venta, pero no acompaña los instrumentos en que fundamenta su pretensión, es decir, la prueba instrumental que tenga como objeto la demostración de la totalidad del pago del precio de venta señalado en dicho contrato de opción de compra venta, los cuales debió haber producido con el libelo de demanda, ya que coloca en verdadero estado de indefensión a mis representados para dar contestación a la demanda propuesta. Razón por la cual es procedente la cuestión previa por defecto de forma en que se incurre en dicho libelo de demanda, de conformidad con el Ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el 346 eiusdem, por no acompañar los instrumentos en que fundamenta su pretensión; como sería las constancias de pagos legales correspondientes”.
En fecha 22 de octubre de 2007, el abogado Ildemaro Latuff Coronado, plenamente identificado en autos y actuando como apoderado judicial de la parte actora, presenta escrito de contestación a las cuestiones previas. En fecha 24 de octubre de 2007, se agrega escrito de contestación a las cuestiones previas, constantes de tres (3) folios útiles.
En fecha 06 de noviembre de 2007, el Tribunal declara con lugar las cuestiones previas, formuladas por la demandada. En fecha 14 de noviembre de 2007, la parte actora, encontrándose dentro de la oportunidad procesal de conformidad con lo establecido en los artículos 350 y 354 del Código de Procedimiento Civil, para subsanar la cuestión previa promovida por la parte de mandada específicamente la cuestión previa contenida en el artículo 346, Ordinal 6º, en concordancia con el 430, ordinal 6 eiusdem; procede a subsanar la cuestión previa en los términos siguientes: “ Ahora bien, ciudadano Juez, subsanado la cuestión previa, lo hago de la siguiente manera: Primer Pago: el primer pago fue hecho mediante cheque No. 30494259 de fecha 20 de julio de 1998, por un monto de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo) de la cuenta corriente No. 209-721776-1 de Empresas Almar C.A, cuyo Presidente es mi mandante ciudadano Virgilio Almeron , ya identificado, dicho cheque fue emitido a nombre del ciudadano Manuel Ferreira, codemandado en el caso sub índice. Segundo Pago: el segundo pago fue hecho mediante cheque No. 40419491 de fecha 21 de octubre de 1998, es decir, noventa (90) días después del primer pago, por un monto de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo) de la cuenta corriente No. 209-721776-1 de Empresas Almar C.A y fue emitido a nombre de Manuel Ferreira, ya identificado, co demandado en el presente
juicio. Consignó comunicación enviada a la entidad bancaria Corp-Banca y recibida por esa institución. E igualmente consignó correo electrónico enviado a la agencia principal de Corp-Banca en la Castellana, quienes a su vez giraron instrucciones a la Oficina de Investigaciones y Seguridad, Rastreo de Cuentas para que dicha cuenta fuera certificada. En fecha 15 de noviembre de 2007, se agrega escrito de subsanación de Cuestiones previas, constantes de dos (2) folios útiles.
En fecha 22 de noviembre de 2007, el Tribunal considera que el demandante de juicio cumplió con lo establecido en la sentencia de fecha 06-11-07, relacionado a la declaratoria con lugar de la cuestión previa opuesta por el demandado, por lo que quedó debidamente subsanado el defecto de forma, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 358, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, se fija el acto de contestación de la demanda al quinto (5to) día de despacho siguiente.-
En fecha 04 de diciembre de 2007, el abogado Pedro López Navarro, plenamente identificado en autos, y actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de contestación a la demanda, y antes de dar formal contestación procedió a solicitar ante este Tribunal, que se amonestará al abogado de la parte actora, por su conducta irrespetuosa de conformidad con el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil y procedió a negar los hechos alegados en la demanda y asimismo procedió a reconocer los hechos expuestos por el actor, como es la celebración del contrato de opción de compra venta con el ciudadano Virgilio Almerón Rodríguez. Posteriormente los codemandados procedieron a contestar al fondo de la demanda y expusieron: “ No es cierto que el actor haya dado cabal cumplimiento a tal Contrato de Opción de Compra Venta por las razones que a continuación expongo: El convenio de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 21 de julio de 1998, constituye un compromiso bilateral de compra venta, distinto al posible contrato de venta definitiva del inmueble, pues es el caso que efectuado el compromiso de compra venta señalado, se produjo el decaimiento del interés de contratar por ambas partes; como lo demuestra el casi decenal transcurso del tiempo transcurrido de nueve (9) años desde que se celebró tal contrato preliminar; por lo que es falso que se haya producido la interpelación o solicitud de un Contrato de Venta por la parte actora del inmueble del convenio realizado, como lo afirma en su libelo, al contrario ha sido evidente el abandono, despreocupación, negligencia y desinterés de la parte actora de que se realizara el contrato definitivo de compra venta, previsto en dicho contrato de Opción de compra venta, siendo el transcurso de nueve (9) años de inactividad la prueba más concluyente de lo aquí afirmado, es con la demanda propuesta que el actor persigue efectivamente que se celebre tal contrato de venta, y no es precisamente la forma más pacífica, normal e idónea para tal objetivo, sin existir previamente la más mínima conversación entre las partes con tal objeto, lo que pone en duda las buenas intenciones del actor en relación con mis representados”. Por otra parte, señala el apoderado de la demandada, “ En el presente caso, nos encontramos con el hecho de que el ciudadano Virgilio Almeron Rodríguez , no pagó efectivamente en fecha 21 de octubre de 1998 la cuota acordada, es decir, que el cheque No. 40419491 por la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,oo) a nombre de Manuel Ferreira Teixeira de la cuenta corriente No. 209-7217776-1 de la empresa ALMAR C.A, fue pagado efectivamente al señor Manuel Ferreira en fecha 23 de octubre de 1998 y no en fecha 21 de octubre de 1998, como lo afirma erróneamente el actor, incumpliendo lo convenido en la Opción de Compra-Venta de pagar en fecha 21 de octubre de 1998 la cantidad de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo).” “ Asimismo el ciudadano VIRGILIO Almeron Rodríguez, no pagó los gastos para la redacción del posible documento de
contrato de venta del señalado inmueble a ser registrado, si las partes contratantes en definitiva hubiesen decidido celebrar dicho contrato de venta; asimismo el señor Virgilio Almerón Rodríguez, no pagó los gastos de Notaría Pública, de derechos registrales, gastos a realizarse por ante la Oficina Subalterna de Registro, pago de solvencias, tal como fue convenido en la Cláusula Séptima del contrato de opción de compra venta”, .... Agrega el apoderado de la demandada lo siguiente: “Aunado al decaimiento de la voluntad de contratar y el incumplimiento de las cláusulas Tercera y Séptima del Contrato de Opción de Compra-Venta, como hemos señalado, en tal situación, es procedente la revisión de los términos de dicho convenio de precontrato o compromiso bilateral de venta. Pero también es determinante la actitud sobrevenida en el presente juicio por parte de la actora de total irrespeto, por las graves ofensas difamatorias en que incurre el actor, contra mis representados, como se expresó IN LIMINE en el Capitulo I, lo cual indefectiblemente ahuyenta el espíritu de contratar o negociar en definitiva mediante el posible contrato de venta que pudo haberse realizado; espíritu de contratar que debe privar entre los sujetos del contrato, pero que desaparece cuando se está en presencia de la evidente animadversión de la actora contra mis representados ya señalada, y que se atentaría contra la libertad de contratar si mis clientes son forzados a celebrar un contrato de venta o cualquier otro con sus declarados y públicos enemigos, tal como quedó evidenciado en autos”. Continúa la demandada. “Ante los incumplimientos de la parte actora, señalados en las Cláusulas del Contrato de Opción de Compra Venta que nos ocupa, es evidente la violación del artículo 1160 del Código Civil, que reza: ARTICULO 1160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” “Finalmente, es necesario precisar que aún cuando las partes hayan celebrado contrato de Opción de compra Venta de un inmueble determinado, el mismo es totalmente diferente e independiente del contrato definitivo de venta, son dos (2) contratos civiles totalmente autónomos; y el primero (contrato de opción) no necesariamente conduce a un contrato de venta”. “Se presentan con frecuencia situaciones, como es el caso que nos ocupa, de confundir los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo de venta. También se incurre en errores al calificar a las llamadas opciones, confundiéndolas algunas veces con propuestas irrevocables y otras veces negándoles autonomía conceptual. Cuando esto ocurre se traiciona el propósito perseguido por las partes al suscribir tales contratos e irrespeta la verdadera voluntad de los contratos.” En definitiva, la representación de los codemandados opone el desistimiento del contrato en los términos siguientes: “En base a la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra Venta y tomando en consideración el incumplimiento de las cláusulas Tercera y Séptima del contrato de Opción en que incurrió la actora, y tomando también en cuenta el decaimiento o interés de las partes de efectuar la venta definitiva e igualmente, tomando en consideración las ofensas personales sobrevenidas contra mis mandantes y expuestas palpablemente en el escrito de demanda y su reforma y en base al principio de la autonomía de la voluntad de las partes en el contrato, es por lo que mis representados optan por desistir de la celebración del señalado contrato de Opción de Compra venta. Y consecuencialmente ponen a disposición de la parte demandante las cantidades de dinero con sus correspondientes intereses que les corresponda recibir, es decir, con la correspondiente indemnización que señala dicho convenio de opción de compra.”
Finalmente, el apoderado de la demandada procedió en su escrito de contestación a reconvenir a la parte actora, ciudadano Virgilio Almeron Rodríguez, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Que se declare la inexistencia e ineficacia del Contrato de Opción de Compra venta, que se pretendió hacer valer en juicio, y no procede
en consecuencia en vista del incumplimiento de la parte actora, y en caso contrario pido se decrete la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA que celebraron mis representados con el ciudadano VIRGILIO ALMERON RODRÍGUEZ, ya identificado, autenticado por ante la Notaría Pública de Coro en fecha 21 de julio de 1998, anotado bajo el No. 13, Tomo 65. “SEGUNDO: Que se ordene al ciudadano VIRGILIO ALMERON RODRÍGUEZ efectuar la devolución o entrega del apartamento No. 01-03, Torre “B”, Primer Piso del conjunto Residencial Las Begonias, propiedad de mis mandantes que actualmente ocupa “motu propio” desde el día 21 de julio de 1998. En fecha 08 de enero del 2008, el Tribunal admite la Reconvención presentada, fijando al quinto (5) día de despacho siguiente para que el reconvenido de contestación a la misma.
En fecha 16 de enero de 2008, el apoderado judicial de la parte actora procedió a dar contestación a la reconvención propuesta, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la pretendida reconvención intentada en contra de su mandante.
El 24 de marzo de 2008, el Tribunal procede a la admisión de las pruebas y lo hace de la siguiente manera:
PERIODO DE PRUEBAS. Abierto a apruebas el presente juicio, la parte demandante en fecha 07 de marzo de 2008, representado por su apoderado judicial abogado Ildemaro Latuff Coronado, promovió pruebas documentales, tanto de documentos públicos como privados, así: 1) Copia certificada del documento de opción de compra venta, marcada “A”, como instrumento fundamental de la presente demanda de cumplimiento de opción de compra venta, de fecha 21 de julio de 1998, autenticado por ante la Notaría Pública de Coro, anotado bajo el No. 13, Tomo 65, a objeto de demostrar las circunstancias y condiciones que fueron establecidas en dicho contrato de COMPRA VENTA. 2) marcada “C” constancia de certificación de Habitabilidad, expedida por la Presidencia de la Junta de condominio del Conjunto Residencial Las Begonias. 3) marcados “D” varios recibos en original de pago de condominio del referido Conjunto Residencial de los meses de abril, mayo y septiembre del año 1999. 4) marcada “E” Constancia de Solvencia de Condominio del referido Conjunto Residencial. 5) constancia certificada emitida por el ciudadano Registrador Subalterno Inmobiliario del Municipio Miranda del Estado Falcón, donde se certifica la adquisición que hacen los codemandados del Conjunto Residencial, así como de las notas marginales de las ventas que han efectuado. 6) Asimismo, la actora promovió Prueba de Inspección Judicial, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 al 476 del código de Procedimiento Civil, para lo cual solicita la parte actora el traslado y constitución de este Tribunal en el Conjunto Residencial Las Begonias, Torre “B”, primer piso, apartamento 3 de la ciudad de Coro. PRUEBAS TESTIMONIALES: Igualmente la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos: Dra. Maribel Ugarte, Rosa Amelia Arocha, Oscar Villa, y Julio Tova. La actora en relación con el juicio de Reconvención, promovió constancia emitida por la entidad bancaria Corp-Banca, Departamento de Investigaciones Contables, donde se evidencia que el codemandado desconveniente, Manuel Ferreira, recibió el segundo pago previsto en el contrato de opción de compra venta, marcado “B”; y también promovió constancia de pago de las solvencias municipales en original hasta el año 2004.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA.- La parte demandada, promovió marcada “A” en original el contrato denominado por las partes Opción de Compra, autenticado por ante la Notaría Pública de Coro, Estado Falcón, de fecha 21 de julio de 1998, anotado bajo
el No. 13, Tomo 65, con el objeto de demostrar las circunstancias y condiciones que fueron establecidas en dicho precontrato de venta, y que son: a) Que se trata de un precontrato con categoría contractual, cuyo objeto es la celebración a futuro de un nuevo contrato; b) Que no se trata de una oferta (acto unilateral), sino de un negocio bilateral, que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro; c) El convenimiento de las partes de que no se consideraría totalmente cumplido tal precontrato, mientras no se hubiere procedido a otorgar el correspondiente documento definitivo de contrato de compra venta por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Miranda del Estado Falcón; d) El incumplimiento de la cláusula tercera de dicho contrato, por parte del ciudadano Virgilio Almeron Rodríguez , parte actora, al no entregar a los demandados la cantidad de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo) el día 21 de octubre de 1998; e) El incumplimiento de la Cláusula Séptima de dicho precontrato, por parte del actor, al no cubrir los gastos correspondientes a honorarios profesionales de abogados, por la redacción del documento definitivo de venta a registrarse, de los gastos de Notaría Pública que fueron procedentes y de los derechos de registro y demás gastos arancelarios que debían ser consignados por el actor, a objeto de realizar la protocolización del documento de venta definitivo, previsto en el precontrato; f) Asimismo el incumplimiento de pago de Impuestos Municipales, el no pago de los aportes de condominio correspondiente al apartamento objeto de dicho precontrato de opción de compra venta, tal como fue convenido por las partes; que en caso de incumplimiento del actor, ciudadano Virgilio Almeron Rodríguez, será penado con la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,oo); y en caso de que los co-demandados, opten por desistir de tal contrato, su deber de indemnizar al demandante el mismo monto, o sea la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,oo); y g) Finalmente promovió dicho contrato de opción de compra, autenticado en fecha 21 de julio de 1998, a objeto de demostrar el decaimiento o falta de interés del demandante de celebrar contrato de venta previsto en el señalado precontrato, habida cuenta del transcurso de más de nueve años de tal celebración hasta la fecha en que promovió su demanda, a objeto de pedir de que se celebrase el contrato definitivo de venta. De igual manera la parte demandada promovió prueba de la confesión de la parte actora, quien mediante su apoderado, manifiesta en su escrito de subsanación de la cuestión previa, que el cheque No. 40419419 de la cuenta corriente No. 209-721776-1, que mantiene empresas ALMAR C.A en la entidad bancaria Corbanca, por la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,oo) fue procesado para su pago el día 22 de octubre de 1998 y no en fecha 21 de octubre de 1998, como fue lo convenido en dicho contrato de opción de compra. Asimismo promovió la prueba de confesión de la parte actora en su escrito de contestación a la Reconvención propuesta, donde manifiesta formalmente, que el pago convenido de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,oo), no se produjo el día 21 de octubre de 1998, reconociendo de tal manera el incumplimiento y alegando como excusa su posible convalidación a ser enterado el importe del cheque No. 40419419 en la cuenta del señor Manuel Ferreira Teixeira y no producirse ninguna objeción.
Las pruebas promovidas por la parte demandante, fueron admitidas así: Las pruebas marcadas C, D y E impugnadas por el demandado y que se refieren 1) Certificación de habitabilidad; 2) recibos pagados por concepto de condominio; y 3) Solvencia de condominio, que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil no fueron admitidos por tratarse de documentos privados emanados de terceros, que no son parte en el juicio y deben ser ratificados por su otorgante mediante la prueba testimonial, no indicando ni solicitando el actor la persona que deba ratificar tales pruebas, por lo que fueron inadmitidas, admitiéndose salvo su apreciación en definitiva, el documento de opción de compra marcado B y la constancia
certificada de la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Miranda del Estado Falcón, que demuestra la propiedad de los codemandados del referido apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial Las Begonias, Torre B; y de la solicitud en el Registro de la no existencia de la nota marginal en los mismos, que deje constancia de la introducción del documento de venta definitivo a favor del demandante. Asimismo el Tribunal admite el informe que solicita el actor del ciudadano Registrador Inmobiliario de Registro, a fin de que envíe la constancia que solicita. Con respecto a la prueba de Inspección Judicial que promueve la actora en el Conjunto Residencial Las Begonias, Torre B, primer piso, apartamento 3, éste Tribunal luego de las debidas consideraciones, concluye declarándola inadmisible, por cuanto que el promovente de la prueba no indica qué pretende probar con la inspección solicitada, es decir, no apostilla esta prueba promovida, razón por la cual se niega su admisión. Respecto a las pruebas testimoniales promovidas y admitidas, solamente compareció la testigo ciudadana Rosa Amelia Arocha y el Dr. Oscar Villa, no así los testigos Dra. Maribel Ugarte y el abogado Julio Tova, cuyos actos para declarar quedaron desiertos. Respecto a la declaración de la ciudadana Rosa Amelia Arocha, quien ratifica la constancia de solvencia que cursa en autos promovida con la letra E, éste Tribunal le atribuye todo su valor probatorio y así se decide.- Respecto al testimonio rendido por el ciudadano Dr. Oscar Villa, éste Tribunal observa que a la pregunta ¿ Diga el testigo si se llegó a entrevistar con los ciudadanos Joaquín Ferreira Teixeira, Manuel Ferreira Teixeira y Carlos Fuguet Smith, con cuál de ellos? Respondió: En una oportunidad fui a la Farmacia Manaure, creo que se llama así y hable con el señor Carlos Ferreira Fuguet.- Es evidente, pues, la confusión de nombres de los codemandados y la contradicción que presenta el referido testigo, por lo que éste Tribunal no le merece fe alguna su dicho y así se decide. En relación con la prueba documental promovida por la actora, consistente en la constancia certificada de la entidad bancaria Corp-Banca, Departamento de Investigaciones Contables, por el cual se desprende que fue enterada en la cuenta corriente que mantiene el señor Manuel Ferreira la cantidad de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo) en fecha 23-10-1998, luego de su paso por la Cámara de Compensación en fecha 22-10-1998.- Esta prueba documental que no fue impugnada por la demandada, le merece plena fe a esta juzgadora y así se decide.- Asimismo, promovió la actora constancia de pago de solvencias municipales, pagadas por la actora hasta el año 2004; tal documentación las admite este Tribunal y al no ser impugnadas le merecen fe por tratarse documentos públicos emanados de una oficina pública del gobierno municipal y así se decide.-
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS DEMANDADOS: Los codemandados, al igual que el demandante, promovieron l marcado A, el contrato denominado por las partes como opción de compra, autenticado por ante la Notaria Pública de Coro, Estado Falcón, en fecha 21 de julio de 1998, anotado bajo el No. 13, Tomo 65.- Este Tribunal admite en toda su validez dicho contrato, que constituye el objeto del litigio; que no ha sido cuestionado ni de ninguna forma negado o impugnado por las partes, ya que tanto la parte actora como la demandada, se fundamentan en el mismo para abogar por sus respectivas pretensiones, en consecuencia, ésta juzgadora le concede pleno valor probatorio al contrato de opción de compra otorgado por ambas partes y así se decide.- Respecto a la prueba de confesión promovida por la parte demandada y que consiste en que las circunstancias de que el cheque No. 40419491 de la cuenta corriente No. 209-721776-1 de la empresa Almar C.A por la cantidad de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo) fue procesado para su pago en fecha 22-10-1998 y no en fecha 21-10-1998; y asimismo promueve la prueba de confesión de la parte actora, que en su escrito de contestación a la reconvención propuesta, manifiesta que el pago de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo) del actor Virgilio Almeron Rodríguez se produjo el día 23-10-
1998, oportunidad en que fue enterado su importe en la cuenta del señor Manuel Ferreira Teixeira, y que en tal sentido quedó convalidada con la aceptación de tal pago la falta del mismo para el día 21-10-1998. Este Tribunal al admitir dicha prueba de confesión le da valor de indicio y no de plena prueba, debido a que el apoderado actor en su propósito de impugnar tal prueba, no fue determinante en la admisión del incumplimiento del pago para el día fijado 21-10-1998 por parte de su representado.
Vencido el plazo en fecha 12 de mayo de 2008, el Tribunal fija al décimo quinto (15) día de despacho siguiente para la presentación de los Informes. En fecha 05 de junio de 2008, la parte actora y la parte demandada, presentaron escritos de Informes, y se procedió a fijar el término para la sentencia. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
PRIMERO: En el presente caso, el ciudadano Virgilio Almeron Rodríguez demanda a los ciudadanos Joaquín Ferreira Teixeira, Manuel Ferreira Teixeira y Carlos Fuguet Smith, por el cumplimiento de contrato de opción de compra venta que celebraron, según documento autenticado en fecha 21-07-1998 y con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1488 del Código Civil y en base a la Cláusula Quinta del referido Contrato de Opción de marras, que reza: “QUINTO: Las obligaciones que cada una de las partes asumen en virtud de este contrato de opción de compra o compromiso de venta, no se considerarán totalmente cumplidas mientras no se haya procedido a otorgar el correspondiente documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro respectivo, prevista para el día 21 de octubre de 1998, por lo que asimismo convienen expresamente que el presente contrato de opción de compra en forma alguna debe entenderse como un contrato de venta a plazo.” Y por otra parte, los demandados promueven la acción de Reconvención contra el actor Virgilio Almeron Rodríguez por Resolución del contrato de Opción de compra venta ya referido, con base a los artículos 1167 y 1264 del Código Civil, por incumplimiento de las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, QUINTA y SÉPTIMA del referido contrato.
Analizando en primer lugar la acción de cumplimiento de contrato, en que basa su pretensión el actor, cual es el que los demandados oferentes le otorguen el correspondiente contrato de venta del apartamento signado con el No. 01-03, Primer Piso de la Torre “B” del Conjunto residencial Las Begonias, ubicado en la ciudad de Coro, Estado Falcón, propiedad de los demandados, por cuanto alega haber dado cumplimiento a su obligación de pagar el precio convenido de la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 28.000.000,oo) en fechas 21 de julio del 98 y 21 de octubre del 98, por lo que reclama de los codemandados le otorguen el documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, de conformidad con el artículo 1488 del Código Civiles y se verifique la tradición legal del inmueble objeto del referido contrato de opción de compra venta.- Por su parte, los codemandados, al rechazar la demanda de cumplimiento de contrato propuesta en todas sus partes, alegan el decaimiento del interés de contratar por ambas partes, en vista del transcurso de tiempo transcurrido de nueve (9) años desde la celebración del contrato preliminar, señalando que es falso que en tal lapso se haya producido por parte del actor la interpelación o solicitud del otorgamiento del documento del contrato de venta del inmueble objeto del convenio realizado, que al contrario, ha sido evidente la despreocupación, negligencia, abandono y desinterés de la parte actora de que se realizara tal contrato definitivo de compra venta. En tal oportunidad de contestación de la demanda propuesta, los codemandados oferentes del referido contrato de opción de compra, fundamentándose en la cláusula Tercera de tal
contrato, optaron por desistir de la celebración de la venta prevista en el contrato de opción y ponen a disposición de la parte demandada las cantidades de dinero recibidas con los correspondientes intereses. En tal forma, quedaron establecidos los límites de la controversia.
SEGUNDO: El contrato de opción de compra celebrado por las partes, deja asentada la oferta de vender al demandante el apartamento signado con el No. 01-03, Primer Piso de la Torre “B” del Conjunto residencial Las Begonias, ubicado en la ciudad de Coro, Estado Falcón, oferta irrevocable por un lapso de tiempo determinado, es decir, desde el día 21-07-98 al día 21-10-98, fecha en que venció tal oferta del promitente; y que dependía exclusivamente de la voluntad del optante, el actor demandante, la conclusión del segundo o ulterior contrato de venta, de haber dado cumplimiento cabal el día 21-10-98 al pago de la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,oo) como abono final al pago del precio convenido.- Aparte de otras obligaciones que se debían cumplir de menor monto, como pagos de derecho de registro, municipal, condominio, gastos de redacción de documentos y otros.- De autos se evidencia que el cheque No. 40419491, emitido por el actor VIRGILIO ALMERON RODRÍGUEZ para cancelar el precio fue hecho efectivo en fecha 23-10-98, luego de pasar por la Cámara de Compensación el día anterior 22-10-1998, es decir, que no logró pagar materialmente el precio para el día 21-10-1998, fecha en que feneció en el plazo de la oferta irrevocable, como fue lo convenido en dicho contrato de opción de compra. Y así se decide.
TERCERO: De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, los demandados reconvinieron al actor VIRGILIO ALMERON RODRÍGUEZ por resolución del contrato de opción de compra venta celebrado por ambas partes, por incumplimiento por parte del actor a lo dispuesto en la cláusula TERCERA y SÉPTIMA de dicho contrato, con fundamento en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil, y alegan los reconvinientes que el actor no hizo efectivo el pago de la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,oo) para el día 21-10-1998, que al contrario fue efectivamente pagado en fecha 23-10-1998; y que asimismo no fueron costeados los gastos de redacción del documento definitivo de venta, los gastos de notaría, los derechos registrales, solvencias municipales y otros como fue lo convenido en la Cláusula Séptima; y finalmente solicitan la devolución o entrega del apartamento signado con el No. 01-03, Primer Piso, Torre “B” del Conjunto Residencial Las Begonias que ocupa “motu propio” el actor desde el día 21 de julio de 1998. En tal sentido, esta sentenciadora observa que habiendo optado la parte demandada en el acto de contestación de la demanda por el desistimiento del contrato de opción de compra venta, con fundamento en la cláusula Tercera, el mismo entra en colisión con la presente reconvención de resolución de contrato, por lo cual debe declararse sin lugar la reconvención propuesta y así se decide. CUARTO: El Código Civil en su artículo 1133 define el contrato como “ una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. De ello se infiere que dentro de las relaciones sociales y económicas, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento para la satisfacción de las necesidades y es una de las fuentes más importantes de las obligaciones. En la esfera patrimonial la voluntad de las partes es ley, se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la ley únicamente como supletoria de esa voluntad. Corresponde ahora a quien sentencia, interpretar el contenido del contrato de opción de compra venta bajo análisis, fijar sus efectos y penetrar en la común intención de las partes para desentrañar y descubrir el verdadero sentido de aquellas estipulaciones a objeto de resolver lo controvertido en el presente proceso. Antes de ahondar en los planteamientos expuestos en la demanda propuesta como en la contestación de la misma, en
relación con el cumplimiento o no del celebrado contrato de opción de compra venta que se discute, se pasa a considerar que la parte demandada en su contestación de demanda, opta por desistir del contrato celebrado en base a la cláusula Tercera del contrato y tomando en consideración según argumenta, en el incumplimiento de las cláusulas Tercera y Séptima del contrato de opción de compra por parte del actor, alegando asimismo el decaimiento o interés de las partes de efectuar la venta definitiva e igualmente alegando ofensas personales sobrevenidas de la parte actora contra los codemandados, expuestas en el escrito de demanda y su reforma y se fundamenta para optar por tal desistimiento en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes en el contrato, es por lo que los codemandados oferentes optan por desistir de la celebración de la venta prevista en el señalado contrato de opción; y ponen a disposición de la parte demandante las cantidades de dinero recibidas del actor con sus correspondientes intereses.- Señala en efecto la Cláusula Tercera de dicho contrato de opción de compra venta, lo siguiente: “ El precio de la presente opción de compra es por la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,oo), que serán abonados como parte del precio de la venta definitiva del inmueble ofertado de ejercer el oferido la presente opción de compra en el plazo convenido de noventa (90) días, contados a partir de la presente fecha 21 de julio de 1998. Queda expresamente convenido entre las partes, que el Oferido perderá el cincuenta por ciento (50%) del valor de la presente opción de compra, o sea, la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,oo), si no ejerce la presente opción de compra en la fecha prevista, es decir, para el día 21 de octubre de 1998, con la entrega a Los Oferentes de la cantidad de Catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo), y por lo tanto el inmueble objeto de este contrato de opción de compra venta pasará de inmediato a la posesión de los Oferentes, todo como consecuencia de la obligación de indemnización por los daños y perjuicios causados por el desistimiento del contrato de compra venta pactado. Quedando expresamente convenido que Los Oferentes quedan libres de cualquier compromiso u obligación contraída con el Oferido, derivado de este contrato de opción de compra o de cualquier otro. Asimismo, Los Oferentes indemnizarán a El Oferido con el pago del cincuenta por ciento (50%) de la presente opción de compra, o sea la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,oo), por daños y perjuicios en caso de desistimiento de celebrar el presente contrato.” En tal sentido, considera quien aquí decide que el desistimiento unilateral, convenido contractualmente por ambas partes en la cláusula tercera del referido contrato, tiene naturaleza estrictamente convencional y obliga a las partes que lo estipulan.- Pone fin a las obligaciones derivadas del contrato hacia el futuro, produce efectos ex nunc y no afecta o perjudica los derechos de terceros; en el presente caso la parte demandada opuso a la acción propuesta por el actor el desistimiento unilateral del contrato celebrado, con fundamento en la autonomía de la voluntad de los contratantes. Nuestra jurisprudencia de Casación en Sala Civil, determinó en sentencia de fecha 31 de julio de 1979, en caso F. Tota en contra de C. Caballero, en decisión referida al desistimiento de venta siguiente:
“ Se denuncia la infracción en la recurrida, por errónea aplicación de los artículos 1167, 1257, 1258, 1259 y 1263 del Código Civil y del artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación. Alega el recurrente que la demandada en el acto de la contestación de la demanda negó que el compromiso de venta base de la acción, fuera propiamente una venta que la obligara a formalizarla, afirmando más bien ser un simple convenio del cual podía desistir; que en la sentencia recurrida se le calificó de venta, es decir, de contrato bilateral, pero que sorpresivamente y con violación del artículo 1167 del Código Civil le negó el derecho inmerso en dicho precepto legal de obtener su ejecución por el incumplimiento del compromiso que de formalizarla se le imputa en el libelo. Agrega el recurrente, con el fin de reafirmar la
legitimidad de la acción de cumplimiento intentada, que por haberse estipulado en el compromiso que la demandada pagaría al recurrente en caso de incumplimiento de su formalización la cantidad de cien mil bolívares, la acción de cumplimiento debía ser admitida porque teniendo esa estipulación accesoria el valor de una cláusula penal, el recurrente pudo ejercer aquélla sin hacer uso, por supuesto, como no lo hizo, del cobro simultáneo de la compensación prevista en ella, por lo que termina la denuncia sosteniendo que al desecharse la acción intentada por considerarse que el compromiso no le daba derecho a ella, se violaron además los artículo 1258, 1259 y 1263 del Código Civil.. La Corte observa: Aparece del fallo recurrido que el recurrente demandado en el libelo a la demanda por ejecución del compromiso de venta de dos parcelas de terreno, cuya situación , linderos y determinaciones constan específicamente en el fallo. Que la demandada en el acto de la contestación de la demanda negó que el compromiso fuera propiamente una venta, afirmando más bien ser un contrato innominado que por ser de esta naturaleza le daba derecho a desistir de él, sin que se le pudiera obligar a otorgar el documento público correspondiente al recurrente llamado “El promitente” en el documento respectivo.- Que en el fallo aparece, acogiendo la opinión de la mayoría de los autores, que dicho compromiso tiene el carácter de una venta por contener los elementos atinentes a este tipo de contrato y que por tanto, por ser de carácter bilateral, el recurrente tenía derecho de pedir su ejecución conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, pero que dado que en la cláusula séptima del convenio se reconoce a “La vendedora”, como se denomina a la demandada en el documento que lo contiene, el derecho de desistir del otorgamiento exigido, el sentenciador llegó a la conclusión de que la acción de cumplimiento intentada es inadmisible por carecer de asidero en el compromiso, siendo solo posible por ese motivo la del cobro de la compensación prevista en él.- La Sala considera que este pronunciamiento de la recurrida está ajustado a derecho porque conforme a opinión generalizado el compromiso previo a la formalización de la venta celebrada por las partes del juicio es propiamente un contrato de venta por contener los elementos que la ley a tal fin exige; que como tal acto pudo pedir su ejecución, pero que dada la cláusula séptima del documento que lo contiene, que le permite a la demandada su desistimiento, con la sola obligación de pagar las cantidades previstas en dicha cláusula, la acción de cumplimiento intentada fue correctamente declarada sin lugar por haber sido tácitamente derogado el artículo 1167 en el citado convenio....”
En referencia con la anterior jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de fecha 31-07-1979, el catedrático Mauricio Rodríguez Ferrara, titular de la cátedra de Obligación de la ULA, en su Libro “El Contrato de Opción”, Quinta Edición, (Librosca 2008), señala lo siguiente: “Para descubrir la verdadera naturaleza de un contrato cualquiera, la única manera es atendiendo a la intención perseguida por las partes, o como lo han establecido certeramente algunos autores, es menester atender al “contenido del contrato”, el cual es típico y diferenciante para cada esquema negocial. Sólo analizando lo querido y buscado por as partes directamente en el contrato ( que es a lo que se denomina exactamente intención y resulta distinto a los motivos del contrato) podemos descubrir la verdadera esencia del contrato. Por último, y en esta misma sentencia, establece la Corte que si en el llamado por ella compromiso de venta ( y el cual repetimos, la Corte erróneamente asimila a la venta), las partes han convenido en que el vendedor pueda desistir del compromiso, no le es dado a “el comprador” demandar el cumplimiento del mismo en base al artículo 1167 del Código Civil “.- En razón de tales consideraciones de orden contractual, doctrinario y jurisprudencial, es concluyente declarar la validez de desistimiento del contrato de opción de compra venta opuesto por los codemandados
en la contestación de la demanda, por lo que es convencionalmente procedente y así se decide.
Igualmente en dicha cláusula se fijan convencionalmente los daños y perjuicios que se puedan causar en el caso de desistimiento de la celebración del contrato.- Esta cláusula es limitativa de la responsabilidad, fija un monto máximo de la indemnización en caso de incumplimiento del contrato por parte del optante, hoy demandante, o por el desistimiento que puedan ejercer los propietarios oferentes aquí demandados; establece un monto determinado; es decir, cuantifica el daño causado por el incumplimiento o desistimiento por cualquiera de las partes contratantes. El daño efectivamente puede ser mayor o menor; pero el deudor responde por una suma fija y determinada en la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,oo), hoy SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 7.000,oo) para la parte que desista. La fijación de daños y perjuicios por incumplimiento del contrato, estimados en la SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 7.000,oo), no fue impugnada por las partes, quienes lo celebraron en base al principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes y con fundamentos en el artículo 1159 del Código Civil. Tal convenio tiene fuerza de ley entre las partes y así se decide. En consecuencia de lo anterior, deben los codemandados oferentes, con motivo de tal desistimiento, pagar a la parte demandante oferida la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,oo) hoy SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 7.000,oo), con base en articulo 1276 del Código Civil, que establece: “cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor”; y así se decide.
QUINTO: Habida cuenta que los codemandados Manuel Ferreira Teixeira, Joaquín Ferreira Teixeira y Carlos Fuguet Smith, recibieron la cantidad de VEINTIOCHO MILONES DE BOLIVARES (Bs. 28.000.000,oo) hoy VEINTIOCHO MIL BOLIV ARES FUERTES (28.000,oo), con las entregas de dos cheques Nos. 30494259 de fecha 20-07-1998 y 40419491, el último de los cuales según consta de autos en fecha 23-10-1998, al quedar desistida la venta prevista en dicho contrato de opción por los codemandados, es procedente la devolución de dicha cantidad al demandante Virgilio Almeron Rodríguez, con el correspondiente pago de los intereses legales al tres por ciento (3%) anual, contados desde el día 23-10-98 hasta la presente fecha, todo de conformidad con el artículo 1271 que reza: “ El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución o el retraso proveniente de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”, asimismo de conformidad con el artículo 1277, que reza: “A falta de convenio en las obligaciones que tiene por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consiste siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales” y conforme al artículo 1746 del Código Civil, que reza: “ el interés es legal o convencional. El interés legal es del tres por ciento....omissis.” En definitiva, se deberá determinar mediante experticia el monto a que alcance la cantidad del interés legal devengado por la cantidad de veintiocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 28.000,oo) hasta la presente fecha. Por otra parte, constituye un hecho notorio la inflación sufrida por nuestra moneda, por lo que es procedente la corrección monetaria o ajuste por inflación de la referida cantidad de veintiocho mil bolívares fuertes (Bs.F 28.000,oo), desde el día de la admisión de la demanda ocurrida en fecha 03-07-2007 hasta la fecha de declaratoria definitivamente firme de la presente sentencia, sumas que deberán ser establecidas mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de
Procedimiento Civil y así se decide.
Asimismo, al quedar desistido tal contrato de opción de compra venta por iniciativa de los codemandados, debe el actor, ciudadano Virgilio Almeron Rodríguez, optante de dicho contrato, devolver el inmueble objeto de dicho contrato en las mismas condiciones de funcionabilidad como le fue entregado a la firma del contrato de fecha 21 de julio de 1998 y así se decide.
DISPOSITIVA DEL FALLO
Por todas las anteriores consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: Procedente el desistimiento de la venta opuesto por los codemandados, ciudadanos Manuel Ferreira Teixeira, Joaquín Ferreira Teixeira y Carlos Fuguet Smith, por medio de su apoderado abogado Pedro López Navarro en la contestación a la demanda propuesta, en consecuencia, se les ordena la devolución al ciudadano VIRGILIO ALMERON RODRÍGUEZ, parte actora, de la cantidad de VEINTICOHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 28.000,oo), cantidad que pagó en fechas 21-07-1998 y 23-10-1998, con los correspondientes interese legales devengados desde el 21-10-1998 hasta la presente fecha, calculados al tres por ciento (3%) anual, de conformidad con los artículos 1271, 1277 y 1746 del Código Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de Opción de Compra Venta, propuesta por el ciudadano VIRGILIO ALMERON RODRÍGUEZ, por medio de su apoderado judicial, abogado ILDEMARO LATUFF CORONADO, contra los ciudadanos JOAQUIN FERREIRA TEIXEIRA, MANUEL FERREIRA TEIXEIRA y CARLOS FUGUET SMITH, en su carácter de propietarios del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Las Begonias, Torre “B”, apartamento No. 3, Primer Piso.
TERCERO: Se declara sin lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada por estar en contradicción con el ejercicio de la acción de desistimiento que ejercieron los demandados en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
CUARTO: Se ordena una experticia complementaria del fallo de conformidad con el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil para determinar: 1) Los intereses legales estimados en tres por ciento (3%) anual de la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 28.000,oo), devengados desde la entrega que hizo la parte actora a los demandados en fecha 21-octubre –1998 hasta la presente fecha; 2) Para que determine la corrección monetaria o indexación de la referida cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 28.000,oo), desde el día tres de julio del dos mil siete (03-07-2007), fecha en que se admitió la demanda, hasta la ejecución de la presente sentencia, con base a los índices de precios al consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela.
QUINTO: Se ordena a la parte demandada la entrega de la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 7.000,oo) al ciudadano VIRGILIO ALMERON RODRÍGUEZ, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato celebrado de opción de compra venta, por el cual se obligaron los demandados oferentes a indemnizar a el
oferido con el pago de la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,oo) en caso de desistimiento de celebrar el referido contrato de opción de compra. SEXTO: Se ordena al ciudadano VIRGILIO ALMERON RODRÍGUEZ, parte actora en el presente juicio, a entregarle a los codemandados JOAQUIN FERREIRA TEIXEIRA, MANUEL FERREIRA TEIXEIRA y CARLOS FUGUET SMITH, el inmueble que actualmente ocupa, ubicado en el Conjunto Residencial Las Begonias, Torre “B”, primer piso, apartamento 3, propiedad de los codemandados libre de personas y cosas.
SEPTIMO: NO hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del presente fallo. OCTAVO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación a las partes de la presente sentencia y asimismo de conformidad con el artículo 248 eiusdem se ordena dejar copia certificada para el archivo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Dado, firmado, sellado, y refrendado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, a los 16 días del mes de Diciembre de 2008.-
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL
AB. NELLY CASTRO GOMEZ
LA SECRETARIA TITULAR
AB. CECILIA HANSEN
NOTA: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha, siendo las (2:50 p.m.), se dejó copia certificada para el archivo y se libraron boletas de notificaciones. Conste Coro fecha Ut-supra.
LA SECRETARIA TITULAR
AB. CECILIA HANSEN
