Plazo en que prescribe el recurso de revisión por causa de fraude.-

Este recurso constituye una acción excepcional, se somete como recurso

extraordinario contra los fallos de saneamiento, en donde se revoca o se

deja sin efecto una sentencia que fue obtenida de manera fraudulenta; luego

que transcurre el año de la expedición del primer certificado de titulo según

el párrafo l del art. 86 de la ley 108-05, así mismo el párrafo ll del mismo

artículo establece que se puede interponer dicho recurso a partir de

publicada la sentencia, es decir cualquier tiempo; ya que se supone que los

jueces han sido engañados y han juzgado mal al haber sido inducidos por

error.

Si se encuentra abierto el saneamiento, no puede existir revisión por causa

de fraude, sino que la sentencia debe estar firme y los derechos de una

persona han quedados burlados por causa de un fraude llevado a cabo por la

persona a quien esa sentencia ha favorecido y todo esto conlleva a que se

intente el recurso. Por lo que si aun se está conociendo el proceso de

saneamiento, una persona puede intervenir y reclamar, evitando que se

cometa el fraude, pero en este caso no sería una acción en revisión sino una

reclamación.

Se dice que puede interponerse el recurso de revisión en cualquier tiempo,

cuando aun no se ha inscrito dicha sentencia ante la Registradora De Títulos

correspondiente. Es suficiente que haya una sentencia de adjudicación

publicada que prive a una persona de su derecho, por medios fraudulentos

para que la acción se ponga en movimiento aunque el certificado de titulo no

esté expedido.

Condiciones para ejercer la acción por causa de fraude.-

-Haber sido privado de un terreno o de algún derecho en el mismo, por

medios fraudulentos, Art. 86 de la ley 108-05.

-Intentar la acción no mas tardar un año a partir de la fecha en que se emitió

el certificado de titulo o en cualquier tiempo si la sentencia no ha sido

inscrita; Art. 86, párrafo ll de la ley 108-05 y art. 131 del Reglamento de los

Tribunales.

-Que no haya adquirido un tercero de buena fe, después del año.

La revisión por causa de fraude tiene como fundamento;

El fraude civil, el cual consiste en ‘’ cualquier actuación, maniobra, mentira,

reticencia u omisión realizada para perjudicar al demandante en sus

derechos o intereses y que ha permitido obtener el registro del inmueble’’.

-El demandante debe probar la actuación, maniobra, mentira u omisión

surgidas en el curso del saneamiento de un terreno.

-Que se haya dado una adjudicación indebida.

-Para que se admita los demandantes no pueden presentar los mismos

argumentos del saneamiento.

-Deben establecerse las características del fraude, cometidas en el

saneamiento por la persona que obtuvo el registro.

-Quien invoca la acción no puede pretender que se estudie el fondo de sus

pretensiones.

-Sus conclusiones deben ser únicamente pedir que se admita la acción en

revisión por fraude y que se ordene la reiniciación del saneamiento.

Elementos del fraude.-

Estos son la actuación que esa actuación se encuentre hecha con

maniobra, mentira, reticencia, omisión.

Analizando esos elementos, en primer lugar cuando nos referimos a la

ACTUACION; esta consiste en todo hecho desleal e injusto para hacer

triunfar la propia reclamación sin haber tenido oportunidad los jueces de

analizar la reclamación adversa. Por ejemplo; utilizar algún mecanismo para

que los testigos que conozcan del asunto no sean citados, o para que solo

sean escuchados los que favorezcan el interés del reclamante.

MANIOBRA; se refiere a todo engaño, astucia, en sentido general al fraude,

en el caso de que se usen medios para evitar que la parte contraria o los

testigos no comparezcan, divulgando el rumor de que la audiencia no será

celebrada; o se indican direcciones erradas de los testigos al dar la lista de

estos con el fin de que no sean localizados fácilmente.

MENTIRA; lo comete quien afirma lo contrario a la realidad misma de la

cosa, impidiendo una cabal edificación del tribunal o la conducción de la

audiencia en un sentido contrario al normal.

RETICENCIA; es cuando la persona hace una exposición incompleta,

entrecortada con el objetivo de no expresar toda la verdad. Por ejemplo

cuando se da la descripción de un inmueble y se enumeran sus mejoras;

pero al hacer esta enumeración, se interrumpe el discurso para no poner de

manifiesto la existencia de determinadas mejoras, dentro del terreno,

fomentadas por otra persona. Por lo que esa actitud reticente le imposibilita

al tribunal llamar a la persona interesada en esas mejoras para que exprese

que clases de derechos pretende derivar de ellas; quizás un derecho de

propiedad basado en la prescripción; o el derecho a obtener que se le

considere poseedor de buena fe. Al guardar silencio el reclamante con

relación a la existencia de esas mejoras se ha conducido reticentemente y

impedido el conocimiento del interés ajeno.

OMISION; esta se da cuando el reclamante guarda silencio acerca de

algunos datos que el tribunal debía conocer, por ejemplo la existencia de

algún gravamen o de alguna litis conocida, si hay mejoras propiedad de otra

persona que no sea el reclamante, conllevaría al fraude.

El Tribunal Superior de Tierras en relación a este aspecto pronuncio una

sentencia en donde establece que ‘’ La omisión en una reclamación presenta

por el dueño de un inmueble de la existencia sobre el mismo inmueble, de

una hipoteca convencional, necesariamente conocida de quien la otorgo,

debe reputarse intencional y cometida con el fin de obtener un fallo que

ordene el registro a su nombre del referido inmueble sin la mención de dicha

hipoteca y por tanto libre de dicho gravamen. Esa omisión realizada para

despojar a un tercero de sus derechos es contraria a la ley y constituye un

fraude.

La ley 108-05 no se limita a referirse a ‘’un terreno’’ sino que abarca en

sentido general ‘’ un derecho en el mismo’’, porque puede darse el caso que

se impida por causa de fraude la reclamación del derecho de propiedad

sobre el terreno o sobre las mejoras, como de cualquier otro derecho

accesorio que recaiga sobre el inmueble, ya sea una hipoteca, privilegio,

anticresis, arrendamiento… y limitar la acción solo al derecho principal sería

crear una desventaja para los titulares de derecho accesorios en relación con

el inmueble. Lo importante es tener un derecho registrado o saneado sobre

el terreno, y haber sido privado de el por medios fraudulentos, para poder

someter la acción.

El año para intentar la acción comienza a correr desde el momento en que

se expide el certificado de titulo, cuando se emite por primera vez el

Registro de títulos hace una anotación en donde indica el punto de partida

del plazo prescriptivo, así mismo el art. 131 del Reglamento de los

Tribunales, establece que no habrá terceros durante el plazo previsto,

cuando se expide por primera vez.

Los jueces deben siempre apreciar soberanamente si el adquiriente compro

en el año previsto y si es realmente de buena fe, ya que si se cumple el

plazo y se transfiere el inmueble en el plazo previsto y se diere la revisión

por causa de fraude, este comprador no puede alegar en ella, la tercería de

buena fe, debido a que compro en el plazo previsto. Para que sea un

adquiriente de buena fe debe tratarse, de una persona que haya adquirido

después del año para declarar la acción inadmisible.

Si no se logra probar el fraude la acción no va a prosperar, si se intenta fuera

del año, aun exista fraude, se declararía extemporánea.

El Fraude Penal.-

La ley 108-05, no trata los casos de fraude penal previsto en el código penal,

Art. 145 al 152, solo el fraude civil del art. 86, ya que el delito penal se

sancionan con penas que se establecen en el código penal, por lo que no se

consagra en la ley de registro inmobiliario, en la cual si trata el fraude civil

en el saneamiento.

Los medios fraudulentos del fraude penal, la jurisprudencia y la doctrina se

han encargado de dar esa definición. Así el Tribunal Superior de Tierras y la

Suprema Corte de Justicia en varias decisiones han consagrado una

definición.

La SCJ en una sentencia del 1936, se pronuncio de la manera siguiente: El

fraude es el hecho realizado por cualquier persona o funcionario, son las vías

de hecho realizadas por cualquier persona, que con el propósito de

defraudar a otro, falsifique, venda, traspase, arriende, hipoteque o grave

algún terreno registrado, sabiendo que sobre dicho terreno pesa algún

embargo o cualquier otro gravamen que no conste en el Duplicado del

Certificado de titulo, siempre que no notifique al cesionario la existencia de

dicho embargo o gravamen antes de efectuar el pago.

Como las leyes penales son de interpretación estricta, se estableció en el

código penal, que puede ser un terreno registrado o adjudicado

definitivamente por el tribunal de la jurisdicción inmobiliaria, y también por

sanear, el hecho caerá siempre bajo las previsiones del derecho común y

podrá enjuiciarse al culpable por violación a la ley penal. Sin embargo no es

el fraude penal que se encuentra previsto en la ley 108-05 sino el civil.

Este recurso hace caer todo el proceso que ya se había hecho, y expone a

quien ha realizado el fraude, no solo a verse privado del derecho que creyó

tener reconocido, sino a una acción en daños y perjuicios, establecido en el

art. 31 de la ley 108-05, la que se ejerce contra un reclamante delictuoso,

aunque la ley se refiere al demandante temerario, se puede decir que el que

comete fraude, comete un delito que afecta a la persona que lo sufre.

El fraude civil si se comete durante el procedimiento de saneamiento, lo

invalida totalmente y este debe reiniciarse es decir comenzar de nuevo

desde el principio, porque si el derecho debe nacer libre de todo vicio, debe

haber sido depurado en un procedimiento público y contradictorio, sino

conducido de forma legal, normal, honesta en donde cada parte con interés

haya podido defenderse, sin que la actitud de la otra parte haya impedido su

reclamación en todo o en parte, por lo que la persona que ha cometido el

fraude debe recibir una sanción, que está en el fraude civil se presenta en la

forma de ver caer todo el procedimiento que le beneficia y en el cual sus

adversarios por culpa suya, han estado privados de hacer valer su interés en

igualdad de condiciones, por esta razón es que nace entonces el recurso de

revisión por causa de fraude, para revisar de manera completa el expediente

y si se prueba el fraude, el saneamiento comenzara desde el principio como

si nunca se hubiera hecho.

Esta revisión puede hacerse en cualquier momento luego de dictada la

sentencia siempre y cuando este no se haya inscrito en el registro de títulos

ya que si no comienza a correr el plazo prescriptivo.

El Recurso de Revisión será inadmisible por las razones siguientes;

-Si se intenta fuera del plazo previsto, es decir después de pasado el año.

-El medio de inadmisión para recibir este recurso es que el plazo previsto

obvia al tercer adquiriente de buena fe, pues recae sobre el que adquiere en

el plazo previsto una presunción de mala fe, si se obtiene un inmueble en el

plazo que la ley ha establecido, si paso el plazo de un año entonces el

recurso es inadmisible.

Cuando el Tribunal Superior de Tierras pronuncie la revisión por fraude, esta

decisión es única y exclusivamente ordenando un nuevo saneamiento, el

cual solo es susceptible de recurrirse en casación, pues es una decisión

calificada dada en única instancia.

CONCLUSION:

Luego de concluido presente trabajo acerca de la revisión por causa de

fraude, en donde pudimos apreciar de un modo más amplia cuando tiene

lugar este, cuales son los pasos que se deben seguir conforme a la ley y

reglamento de Registro Inmobiliario para una persona que fue privada de un

derecho de propiedad de manera fraudulenta someta el mismo, así como el

plazo que se tiene para interponer dicha revisión y el procedimiento que se

debe seguir ante el Tribunal Superior de Tierras y cuáles son los efectos que

se producen luego de que se declare el fraude en esa sentencia.

Es un tema de gran importancia para el conocimiento de todo profesional del

derecho, para que en el momento de ejercer, en caso de que nos

dediquemos a la materia inmobiliaria y se nos presente un caso de esta

magnitud saber llevarlo a cabo.