Revista Direcional Condomínios

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Diretoressônia inakake e Almir C. Almeida

eDitorArosali Figueiredo

DirigiDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

PerioDiCiDADe mensAl exceto dezembro / janeiro cujaperiodicidade é bimestral

tirAgem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PúbliCo leitor DirigiDo síndicos, zeladores, administradores e construtores

CirCUlAção são Paulo e grande são Paulo

JornAlistA resPonsável rosali Figueiredomtb 17722/[email protected]

rePortAgemgerson trajanolília rebellolincoln tavaresluiza olivamarcos Fernando Queiroznicolle Azevedorafael limarosali Figueiredotainá Damaceno

CAPA Jonas Coronado

AssinAtUrAs Catia [email protected]

gerente ComerCiAl Alex [email protected]

DePArtAmento ComerCiAl eliane Calixto Fabian mesquitaPatricia saccomanitânia Cristina

Assistente De venDAsemilly tabuço

AtenDimento Ao Cliente Claudiney Fernandes João marconiJuliana Jordão

Diretor De ArteJonas Coronado Assistente De ArteFabian ramos sergio Willian

imPressão Prol gráfica AssinAtUrA AnUAlr$ 180,00

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SPTel.: (11) 5573-8110Fax: (11) 5084-3807E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.brwww.direcionalcondominios.com.br

tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Conheça também a Direcional Escolas e Direcional Educador

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EditorialCaro Leitor

Para anunciar, ligue:(11) 5573-8110

setembro é um mês de festa para o Grupo Direcional e a revista Direcional Condomínios. Chegamos ao 15º ano e resolvemos comemorar a grande conquista neste setembro de 2012 com presentes especiais aos nossos leitores e anunciantes, sem os quais toda essa trajetória não teria sido possível nem teria sentido.

o primeiro grande presente é esta edição especial extraordinária, com 31 pautas editoriais, duas centenas de fornecedores e inéditas 124 páginas. É um verdadei-ro guia de Condomínios, com assuntos que vão dos verbetes A ao Z e que procuram dar conta de muitas das atribuições e desafios que movimentam a vida dos síndicos e administradores condominiais, mobilizando

ainda especialistas e prestadores de serviços.nestes 15 anos, a Direcional Condomínios se consolidou como a principal publica-

ção na área não apenas em são Paulo e região metropolitana, mas em todo País, onde podemos chegar através das edições na internet ou por assinatura da edição impressa. onze meses por ano, síndicos, gestores prediais e zeladores estabelecidos em são Paulo, Capital e municípios circunvizinhos, recebem uma edição em seu condomínio, entregue diretamente pelos colaboradores do Grupo Direcional.

Há todo um cuidado para que eles sejam subsidiados com informações úteis, de qualidade e relevantes ao seu dia a dia, provenientes de incontestáveis especialistas no assunto, parceiros que nos acompanham e nos deixam seu voto de confiança a cada edição. mas existe também grande afinco por parte de nossa equipe comercial, que procura levar até os condomínios anúncios de fornecedores de produtos e serviços que possam fazer diferença e atender às suas necessidades diárias. e para viabilizarmos essa edição especial, o cuidado e o investimento em trabalho e tempo de toda esta equipe mais que dobrou, porque pretendemos que este guia surpreenda o leitor e se estabeleça como uma fonte permanente de consultas.

também queremos surpreendê-lo com outros dois grandes presentes que chegarão no próximo dia 29 de setembro. É a data escolhida para nosso encontro anual de síndicos, fornecedores, zeladores e demais segmentos envolvidos com a área condominial - o 5º Direcional Síndicos. neste ano, em comemoração ao aniversário de 15 anos, o evento dobrou novamente de tamanho, mudou de lugar e formato, e incorporou novas dinâmicas e serviços ao público.

É preciso ir, conferir e participar da festa, pois o encontro proporcionará uma experiência mista entre informação, formação, área de expositores, entretenimento e confraternização. tudo entremeado por serviços de coffee-break e almoço, no belo espaço desenhado pelo arquiteto oscar niemeyer - o auditório simon bolívar, do memorial da América latina. Ainda dá tempo para se inscrever, confira a programação em nossa página 5 ou no endereço eletrônico www.direcionalcondominios.com.br.

outro presente que chegará neste dia será o lançamento do livro “sou síndico, e Agora? reflexões sobre o Código Civil e a vida Condominial em 11 lições”, obra redigida pelo advogado e consultor condominial Cristiano De souza oliveira, com prefácio da Profª rosely benevides de oliveira schwartz.

neste trabalho, Dr. Cristiano apresenta ao leitor, em linguagem simples e didática, os dispositivos do Código Civil que tratam do Condomínio edilício e que deixam uma grande variedade de obrigações, atribuições e responsabilidades dos síndicos. o autor repassa por onze macro temas (lições) regulados pelo Código Civil e orienta sobre como tratar questões que invariavelmente rendem conflitos e tensões ao condomínio, como garagens e o uso das unidades privativas. É para ir e conferir!

Uma ótima e especial leitura a todos.Com congratulações,Rosali Figueiredo (Editora) e toda Equipe Direcional

Filiada à tiragem auditada por

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PÁG - 08. AcessibilidAde: .......................................................................... Bom SEnSo E DiáloGo São SEmpRE BEm-vinDoS! PÁG - 10. AdministrAdorA: .................................................................. A GEStão quE vAloRizA A pRopRiEDADE imoBiliáRiAPÁG - 12. bArulho no condomínio: ............................... mESmo Em hoRáRioS lEGAiS, RuíDoS DEvEm SER tolERávEiS PÁG - 14. condômino AntissociAl: ........... noRmAS intERnAS, SupoRtES FunDAmEntAiS A um Convívio tRAnquilo PÁG - 16. dAnos morAis: ............................................. CuiDADoS inDiSpEnSávEiS pARA não lEvAR oFEnSA pARA CASAPÁG - 18. elétricA:...................................................... AumEnto Do ConSumo DE EnERGiA REquER AjuStE Do SiStEmA PÁG - 20. elevAdor:............................................. DA AtuAlizAção tECnolóGiCA AoS CuiDADoS Com A mAnutEnção PÁG - 24. elevAdor: ................................................. RiGiDEz DE lEiS E noRmAS viSA à SEGuRAnçA DoS EquipAmEntoSPÁG - 26. FolhA de PAGAmentos: ...................................... ADminiStRAnDo AS ExiGênCiAS tRABAlhiStAS E oS CuStoSPÁG - 28. GArAGem: .................................................................................................... A vAloRizAção Do FAtoR humAnoPÁG - 30. hidrÁulicA: ................................................................. A REDução Do ConSumo DE áGuA nA miRA DE toDoSPÁG - 32. imPermeAbilizAção: ............................................................................................... o BolSo no Fio DA nAvAlhAPÁG - 38. inAdimPlênciA: ........................................................................... EtApAS pARA umA BoA GEStão DA CoBRAnçAPÁG - 40. incêndio: ................................................................................................. ContRA o FoGo, pRioRiDADE máximAPÁG - 42. individuAlizAção de ÁGuA: ................................................. oS SínDiCoS DE olho nA mEDição E nAS ContASPÁG - 44. Jovem:................................................................ EntREtEnimEnto Em CASA, SEGuRoS E CERCADoS DE AmiGoSPÁG - 46. limPezA:................................................................................ BáSiCA, áREA pEDE oRGAnizAção E quAliFiCAçãoPÁG - 48. mAnutenção PrediAl: ........................................... nEGliGênCiA Com EDiFiCAção AumEntA RiSCoS E CuStoSPÁG - 52. multA: ............................................................................ DA SuA pREviSão E ApliCAção Ao DiREito DE DEFESAPÁG - 54. nervos À Flor dA Pele: ..................................... Em BuSCA DA ConvivênCiA pACíFiCA no AmBiEntE ColEtivoPÁG - 56. obrAs em condomínios: ...................... quóRunS, ContRAtoS E REFoRmAS: muitA AtEnção AoS SínDiCoS!PÁG - 58. PiscinA: ........................................................................................ DivERSão ASSEGuRADA SoB o Sol E o CAloRPÁG - 60. PlAyGround: ................................................ noRmAS muDAm pARA DAR mAiS SEGuRAnçA àS BRinCADEiRASPÁG - 66. Poços ArtesiAnos: ............................................ mAnDAmEntoS BáSiCoS pARA ASSEGuRAR um Bom SERviçoPÁG - 68. QuAdrAs:.................................................... múltiplAS SoluçõES mElhoRAm ApRovEitAmEnto DoS ESpAçoSPÁG - 70. reGimento interno & convenção: .............................. AS lEiS Do ConDomínio E o inStituto DA mEDiAçãoPÁG - 72. seGurAnçA:...................................................................... AçõES intEGRADAS GARAntEm SiStEmA mAiS EFiCAzPÁG - 78. seGuro: ................................................................... A impoRtânCiA DA pRopoStA E DA SuBSCRição Do RiSCoPÁG - 80. terceirizAção: ................................................................................................... pARA quE A pARCERiA FunCionEPÁG - 82. uniFormes: ................................................... “mil E um” BEnEFíCioS AoS tRABAlhADoRES DoS ConDomínioSPÁG - 84. vAlorizAção PAtrimoniAl: ................................................GAnhoS no ConFoRto, BEm-EStAR E no mERCADoPÁG - 86. zelAdor: ....................................................... ESCAlA pARA A pRoFiSSionAlizAção E pRomoção nA CARREiRA

ÍNdiCE

Administradora 88, Acessórios para condomínios 11, 19, 83, 87, 88Alambrados 88, 89Alarmes 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120Amortecedor de impacto 29Antena 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120Aquecimento central de Água 92, 105Aquecimento de Piscina por energia solar 59Armário para correspondência 11Atividade Física 97, 98bancos para Jardim 83barras Anti-Pânico 95, 97bebedouro 11, 19, 83, 87, 88bomba d’água 90 cadeira p/ Guarita 87, 104cabinas Primárias 92, 93caixa de correio 11câmeras 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120carrinho 11, 19, 83, 87, 88central PAbX 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120cerca elétrica 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120circuito Fechado de tv 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120coberturas ( Policarbonato e toldos ) 53, 75, 90, 91 cobrança 39coletor para reciclagem 11, 19, 83, 87, 88controle de Acesso 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120controle de Pragas ( dedetização, descupinização) 14, 92controle de medição 92, 93copiadora 88corretora de seguros 79cortador de Grama 11, 19, 83, 87, 88dispenser p/ recolhimento de fezes de Animais 69duplicador de vagas de garagem 27elevadores ( manutenção e embelezamento ) 7, 21, 23, 25, 94, 95, 96, 97, 2ª capa elétrica 92, 93energia solar 59

equipamento contra incêndio 41, 92, 114equipamentos de Ginástica 97, 98equipamentos de segurança 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120escadas 11, 19, 83, 87, 88espelho 11, 19, 83, 87, 88espreguiçadeira 11, 17, 19, 83, 87, 88esquadrias de Alumínio 117esquadrias de Pvc 117evento 5extintores 39, 92Fechadura digital 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120Ferramentas 19, 83 Fita Anti derrapante 11, 19, 83, 87, 88Fitness – equipamentos 97, 98Garagem 27Gás 92Gerador 13, 92, 105 Gerenciamento de crédito 39Ginástica 97, 98Grama sintética 61, 63, 114, 115, 116Guarda sol 11, 19, 83, 87, 88hidráulica 31, 98, 99 higiene e limpeza 11, 19, 83, 87, 88iluminação de emergência 9, 19, 71, 77, 83, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120impermeabilização 33, 35, 37, 55, 99, 100, 101, 102, 4ª capa individualização de Água 43, 99 interfone 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120Jardinagem 104lâmpada 9, 19, 71, 83lavadora de Alta Pressão 11, 19, 83, 87, 88lixeiras 11, 19, 83, 87, 88luz de emergência 104manutenção Predial 105 material de construção 83material elétrico 9, 19, 71, 83molas hidráulicas 95, 97

monitoramento 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120mop´s 11, 19, 83, 87, 88móveis 17, 83, 104Paisagismo 104Pára-raios 104Perícia Predial 105Pintura Predial (reforma, restauração, tratamento) 45, 47, 49, 51, 57, 85, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113 Piscinas 59Piso 65, 104Playground 61, 63, 114, 115, 116Porta corta Fogo 114Portão ( Automatização, manutenção, instalação ) 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120Pressurização de escadas 92, 105Produtos de limpeza 11, 19, 83, 87, 88Proteção contra incêndio 41, 92, 114Quadra Poliesportiva (Projeto, manutenção e reforma) 88, 89Quadros de Aviso 11, 19, 83, 87, 88radiocomunicação 116recuperação estrutural 105redes de Proteção 88, 89restauração de Fachadas 45, 47, 49, 51, 57, 85, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113 saco p/ lixo 11, 19, 83, 87, 88saco p/ recolhimento de fezes de Animais 69sensor de Presença 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120serralheria 117sinalização 117sistemas de segurança 77, 90, 102, 103, 104, 116, 117, 118, 119, 120tapete 11, 19, 83, 87, 88terceirização de serviços 73, 81, 120, 121, 122, 3ª capatintas 83tratamento de Piso 122vigilância 73, 81, 120, 121, 122, 3ª capa

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por lincoln tavares

Bom SEnSo E DiáloGo São SEmpRE BEm-vinDoS!mediante um corpo de leis extenso e muitas vezes confuso, além das resistências de alguns condôminos, promover obras de acessibilidade requer persistência dos síndicos e beneficiários.

O assuntO acessibili-dade ganha cada vez mais destaque junto aos meios de comunicação no País; a própria edição especial de setembro de 2011 da revista Direcional Condomínios trouxe uma ampla abordagem sobre o tema em relação aos condomínios (confira em http://www.direcionalcondominios.com.br/acessibilidade). Já na época, registrava-se que as legislações es-tabelecem condições mínimas para a acessibilidade dos portadores de deficiência e de mobilidade reduzida às edificações, mas deixam lacunas e dificultam sua compreensão entre os síndicos. de forma geral, esse escopo normativo atende às deliberações da Abnt (Associação brasileira de normas técnicas), bem como a duas das principais leis em vigor, o decreto Federal 5.296/2004 e a lei municipal 45.122/2004 (de são Paulo).

muitos condomínios procuram se adequar à acessibilidade, e o principal ensinamento que suas experiências deixam aos demais síndicos é que o diálogo e o bom senso são funda-mentais para a promoção das adapta-ções. são intervenções que atendem não somente aos moradores com deficiência e mobilidade reduzida (como idosos, obesos e gestantes), mas também àquelas que tempora-riamente farão uso de uma cadeira de rodas ou uma bengala, devido a uma fratura ou torção, por exemplo. vale lembrar também que, invaria-velmente, as pessoas envelhecem, e acabam necessitando de adaptações que facilitem e tragam segurança à sua mobilidade.

thais Frota, arquiteta especia-

lizada no assunto, ressalta a importância do diálogo para a solução destas questões entre os condomínios, especialmente nos residenciais. “Geralmente em condomínios as obras são decididas em assembleia para a aprovação de todos os moradores. no entanto, em se tratando de acessibilidade, não é preciso esse expediente. ela (assembleia) é rea-lizada apenas para decidir como serão feitas as obras, com rampa, por exemplo, e em quanto tempo. Acessibilidade não é uma melhoria, é um direito”, destaca a arquiteta.

A especialista orientou o projeto de intervenções do edifício condomínio Padre João manoel, localizado no bairro de cerqueira césar, zona centro-sul de são Paulo. “Ao chegar em um edifício residencial, analisamos se é acessível para todas as pessoas. e se não é, começamos a busca por soluções”, comenta. “no caso do edifício em questão, moradoras com carrinhos de bebês tinham que entrar e sair pela rampa da garagem, que passava do limite de inclinação e oferecia riscos. Além disso, havia também alguns moradores idosos e um cadeirante”, lembra a profissional.

o cadeirante é roberto belleza, morador do prédio há cerca de oito anos. “um morador do condomínio não permitia que eu e mães com carrinhos de bebê entrássemos em casa sem a ajuda de terceiros (pior ainda, somente pelas rampas super íngremes da garagem). isso tudo sensibilizou o síndico, que apresentou em uma reunião do condomínio a proposta para a reforma da entrada e a construção de uma rampa. nesta reunião eu fiz um resumo das normas de acessibilidade e das necessidades dos cadeirantes e das pessoas com mobilidade reduzida para ‘convencer’ a todos os moradores”, relata.

José carlos moneratti, síndico do condomínio há nove anos, comenta com satisfação os resultados obtidos pelo diálogo e o bom senso de to-dos. “A situação agora está ótima. As reformas beneficiaram a todos os moradores, que participaram e contribuíram bastante para a realização das adaptações”, lembra moneratti. na verdade, conforme pondera a arquiteta thaís, mesmo que “não exista nenhuma pessoa com deficiência, carrinho de bebê ou idosos no prédio, não sabemos se um morador irá precisar com urgência da acessibilidade”. ou seja, com ou sem lacunas a lei está aí e precisa ser cumprida.

no endereço eletrônico http://www.direcionalcondominios.com.br/acessibilidade/acessibilidade-em-sao-paulo-sp, a arquiteta Guiomar leitão, conselheira do creA, ex-membro da comissão Permanente de Acessibilidade da Prefeitura de são Paulo, e integrante do Grupo de trabalho de Acessibilidade do instituto dos Arquitetos do brasil em são Paulo (iAb - sP), apresenta um levantamento realizado com exclusividade para a Direcional Condomínios, acerca das leis e obrigações que recaem

sobre as edificações residenciais na cidade.

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A GEStão quE vAloRizA A pRopRiEDADE imoBiliáRiA

por michel Rosenthal Wagner

a administraçãO imobiliária, tanto de imóveis em geral, como de condomínios e loteamentos, tem sido debatida faz muitos anos em vários segmentos. é desenvolvida multidisciplinarmente por adminis-tradores de empresas, contadores, advogados, engenheiros e tantas outras profissões, uma vez que não há requisito formal ou de formação para o desenvolvimento da atividade.

o cliente, em sua maioria, provém da área residencial, mas há também da co-mercial (escritórios e/ou lojas), de galpões industriais, pequenos ou enormes, asseme-lhados a minicidades, com o oferecimento dos mais variados serviços, tornando cada dia mais complexa a administração tercei-rizada das atividades condominiais.

estes serviços compreendem res-ponsabilidades das mais variadas, de-vendo os profissionais envolvidos terem o perfil generalista e multidisciplinar. são corresponsáveis pela manutenção e valorização patrimonial, econômica e fi-nanceira deste parque edificado - desde a instituição do condomínio até o final de sua vida. estão ainda encarregados da gestão patrimonial e poupança das pessoas, investimentos que ganham valor na medida em que ocorre uma boa administração destes patrimônios. há também corresponsabilidades com os prestadores de serviços “quarteiri-zados”. e, finalmente, com a gestão de recursos humanos de funcionários diretos e indiretos, a mediação de conflitos internos, a manutenção de equipamentos como geradores e ele-vadores, a contratação de seguros com apólices cada vez mais individualizadas e a segurança jurídica na operação dos contratos diversos. outro item que tem

entrado na pauta de ações das administradoras é a sustentabilidade, promo-vendo desde a coleta seletiva até a individualização da medição de água e gás.

A boa administração valoriza ou desvaloriza a propriedade imobiliária - depois de construída. daí para frente só há o que manter e valorizar, e o administrador está envolvido neste ciclo, virtuoso ou não, fazendo com que o produto imóvel seja ou rejeitado ou disputado no caso de venda ou locação.

Portanto, na hora de contratar uma empresa os condomínios devem verificar sua capacidade jurídica, se está regularmente constituída; se preenche requisitos organizacionais adequados, como estrutura tecnológica para realização de suas atividades; se os recursos humanos atrelam-se aos centros de capacitação e treina-mentos das entidades do setor; se tem em seu quadro sócio-diretores, gerentes ou executivos com formação profissional adequada, conhecimento e experiência neste ramo de atividade; sede física em condições de funcionamento e atendimento aos clientes e fornecedores; ficha financeira adequada em bancos de dados cadastrais públicos e privados; e se está livre de títulos protestados.

os desafios que se colocam hoje em dia na administração dos grandes con-domínios, verdadeiras cidades conjugados com centros de comércio, serviços, escritórios e até shoppings centers, estão na manutenção das vias internas, áreas de lazer, áreas para atividades que vão de academias a restaurantes; na administração de contratos de segurança em regiões cada vez mais violentas; de contratos de alta tecnologia; de loteamentos “migrando” da ilegalidade para a legalidade; e no acompanhamento das alterações legislativas cada vez mais complexas. não nos esqueçamos ainda da complexidade na gestão dos conjuntos de habitação de interesse social.

importante saber que nesta estrutura quem sempre contrata é o síndico, avalizado pela Assembleia, que por sua vez concentra todas as responsabilida-des, fiscais, trabalhistas, previdenciárias, civis e penais, e, especialmente, as do cumprimento dos usos e costumes, e normas específicas previstas na convenção e no regimento interno.

hoje em dia ainda há muitas administradoras (pessoas jurídicas) ocupando o cargo de síndico profissional, o que é permitido em lei.

Ao se decidir pela contratação de uma administradora, devem ser consideradas as características do condomínio, sua complexidade, custos envolvidos, até porque, em regra, estas empresas obtêm uma economia de escala (administram muitos

edifícios) que resulta em economia real para o condomínio.

Michel Rosenthal Wagner é advogado e membro das vice-presidências de sustentabilidade e de Administração imobiliária e condomínios do secovi em são Paulo; Presidente da comissão de direito imobiliário, urbano e de vizinhança da oAb/sP – seccional Pinheiros; e diretor do escritório mrW Advogados. mais informações: [email protected]

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mESmo Em hoRáRioS lEGAiS, RuíDoS DEvEm SER tolERávEiS

um dOs maiOres problemas enfrentados pelos moradores de condomínios refere-se ao barulho, que pode ocorrer de várias maneiras: de um apartamento a outro, do salão de festas para o apartamento, e das áreas comuns ou de vizinhos externos para o condomínio como um todo. os mora-dores residentes em condomínio têm a necessidade constante de se adaptar à nova vida, sabendo que a rotina de um vizinho pode vir a atrapalhar a sua, cau-sando incômodo e desgaste. entretanto, não há a necessidade de se conviver com esse barulho eternamente. existem regras e leis que protegem aqueles que se sentem prejudicados em seu sossego.

os barulhos podem ser perturbadores tanto para o edifício residencial como para o comercial. em prédios comerciais o ba-rulho poderá ocorrer após as 18 horas ou então nos finais de semana. Já em edifícios residenciais, o barulho deverá ficar restrito entre 8 ou 17 e 18 horas, dependendo do que determinar a convenção. o vizinho que utilizar a furadeira, fora do horário estipulado pela convenção ou regimento interno, poderá ser punido, não só com as próprias regras do condomínio, como também com dispositivos que protegem as pessoas, como a lei Federal 3.688/41, a qual diz respeito às contravenções penais e trata também desta questão.

mas é importante reiterar que o sos-sego não se refere apenas ao descanso no lar. está relacionado também ao direito de as pessoas trabalharem e que, eventual-mente, não consigam mediante reiterado comportamento ilícito de um vizinho em ocasionar o barulho, tirando a sua con-centração ou atrapalhando o ambiente de trabalho, o qual também requer paz. ou seja, os barulhos não podem comprometer

nem o sossego, nem a concentração das pessoas que estão em seu ambiente nor-mal. observe que o código civil, em seus Artigos 1.336 e 1.337, traz as medidas que devem ser tomadas pelo condomínio quando houver condômino antissocial e as penalidades que possam ser a ele aplicadas.

entretanto, há que se colaborar também para a aceitação do barulho. isso se refere àquele morador que não aceita de forma alguma as batidas ou marteladas provenientes de uma obra que esteja sendo feita por seu vizinho. ora, se está dentro do horário normal e não está pondo em risco a segurança do outro, o vizinho supostamente prejudicado pelo barulho terá que ter bom senso diante do dano que porventura está lhe sendo causado.

o barulho e o impacto que este causa varia de pessoa para pessoa, tendo o síndico que entender o que ocasiona reclamação e incômodo a uma determinada pessoa. é preciso verificar se a queixa é justa ou se há um excesso de preciosismo quanto ao silêncio. há até aqueles vizinhos que são ainda mais prejudicados, que exercem sua atividade laborativa à noite, tendo que descansar e dormir durante o dia. neste caso, este morador é totalmente prejudicado, já que na hora de seu descanso existirá uma obra que fará barulho de maneira permitida, afinal, está disposto em convenção.

o síndico, ao ser informado de um incômodo, deve levar em conta todos esses fatores e tentar sempre o acordo entre os moradores, chamando-os para uma conversa. caso mesmo assim o barulho permaneça, o morador que vem atrapa-lhando o sossego, se estiver descumprindo a convenção ou o regimento interno, deve ser notificado e multado. se não houver cessação do ruído, o morador deve ser acionado judicialmente, tendo o prejudicado que demonstrar ao juiz todas as provas que possa ter, até o laudo de um perito em acústica. existem regras de emissão de ruídos, e as obras e as demais atividades que venham causar barulho devem respeitar os decibéis permitidos.

Agora, quando o barulho for proveniente de vizinhos externos ao condomínio, recomenda-se também aqui que se busque primeiramente uma solução amigável e, em caso de permanência da atividade ilícita, o condomínio pode propor uma ação pedindo para que se interrompa a prática causadora do problema. o que se pretende não é o fim de bares ou igrejas, entre outros, mas sim a adequação daquela atividade ao sossego da vizinhança.

o direito do proprietário de usar, gozar e fruir de sua propriedade esbarra no direito de o outro também usufruir em plenitude sua propriedade. o direito de vizinhança vem a regular justamente esse direito de propriedade para que todos possam viver em harmonia.

Evelyn Roberta Gasparetto é advogada e coautora, junto com cristina muccio Guidon, do livro “Administrando condomínios” (editora servanda, 2010). mais informações: [email protected]. twitter: @evelyncond

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por Rosely Schwartz

noRmAS intERnAS, SupoRtES FunDAmEntAiS A um Convívio tRAnquilo

muitas vezes a decisão de morar em condomínio é adotada sem que haja uma reflexão cuidadosa sobre as implicações que essa ação terá sobre a vida da pessoa e da sua família. Fatores econômicos e sociais, como a falta de espaço nas cidades e o aumento da criminalidade, contribuem para que haja uma procura cada vez maior por esse tipo de moradia. mas a falta de preparo e de conscientização de que será neces-sário respeitar normas; de que não só as despesas são divididas, mas também os espaços; e ainda de que o direito de um termina quando começa o do outro, faz com que haja muitas situações conflituosas no condomínio.

em alguns casos o convívio se torna insuportável, um verdadeiro suplício cau-sado por moradores que desrespeitam continuamente o regimento interno com barulho, escândalos, ações imorais, sendo que algumas vezes essas atitudes são cau-sadas por embriaguez ou uso de drogas. esse vizinho poderá então ser considerado antissocial. desde janeiro de 2003, o novo código civil trouxe muitas novidades, entre elas a possibilidade de punição ao morador antissocial, conforme determina o parágrafo único do Artigo 1.337:

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antisso-cial, gerar incompatibilidade de convi-vência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

infelizmente esse artigo não trouxe solução definitiva para o problema. caso o morador infrator pague a multa, de até dez vezes o valor do condomínio, isso tornará suas ações antissociais suportáveis? é claro

que não, além de ser muito difícil conseguir o quórum em assembleia para aprovar a aplicação da multa. o legislador não previu nesse capítulo, a exemplo do que ocorre em outros países, a exclusão do morador de difícil convívio.

Alguns especialistas da área consideram que, se esgotadas todas as possibilida-des de se fazer cessar as ações incompatíveis ao bom convívio, poder-se-á recorrer aos seguintes artigos do código civil:

Art. 12 – Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personali-dade, e reclamar perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções previstas em lei.

Art. 21 – A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.

recomenda-se ao síndico agir com tranquilidade mediante o morador antis-social, não deixando que os fatos afetem o seu equilíbrio. ele poderá adotar as seguintes ações:

1. conversar com o morador em local reservado, para evitar o constrangimento;2. caso a ação persista, encaminhar advertência, alertando-o da possibilidade de aplicação de multa prevista no regimento interno, que caso persista, po-derá ser de até 10 vezes o valor do condomínio, conforme o Art. 1.337. esse documento deverá ser entregue protocolado. se o morador se negar a assinar a advertência, deve-se buscar duas testemunhas do fato;3. ocorrendo a reincidência por várias vezes, o caso poderá ser encaminhado ao juiz.diante de ameaça ao síndico ou a qualquer funcionário, o síndico deverá

ir até a delegacia e fazer um boletim de ocorrência (bo). esse documento também servirá de prova no caso de ser necessária uma ação judicial. há também casos em que valentões batem ou ameaçam a mulher e suas crianças, quando também o síndico ou qualquer morador poderá chamar a polícia e denunciar. nas questões relacionadas às crianças deverá ser acionado o conselho tutelar ou o Juiz da infância e da Juventude. Para os casos graves, que envolvem a vida, as ações devem ser imediatas. Já a proibição da entrada, no condomínio, de morador problemático somente será possível por meio de ação judicial, da qual deverá ficar uma cópia na portaria.

Felizmente quase todos os problemas relacionados à disciplina são resolvidos por meio da aplicação das próprias normas internas, no caso, a convenção e o regimento interno. em função disso é fundamental que esses documentos estejam sempre atualizados e que reflitam as expectativas dos condôminos, servindo como embasamento e suporte para as ações dos gestores.

Rosely Benevides de Oliveira Schwartz é professora do curso de Administração de condomínio - ePd (escola Paulista de direito), autora do livro “revolucionando o condomínio” – editora saraiva – 13ª edição, e participa do site: www.ocondominio.com.br. mais informações: [email protected]

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por lília Rebello

O tema danO moral foi introduzido pela constituição de 1988 e se caracteriza como ofensa à honra da pessoa física ou jurídica. trata-se, portanto, de algo imaterial e subjetivo, difícil de comprovar, observa o advogado especializado em condomínios, cristiano de souza oliveira. segundo ele, em teoria, qualquer pessoa que se sinta atingida em sua honra pode acionar outra por danos morais. evidentemente é preciso compro-var o dano e seu reflexo sobre a dignidade da vítima, com documentos, testemunhas e o que mais demonstrar o fato, pondera.

discordar, chamar a atenção e pedir para conferir documentação não configu-ram danos morais. o que é bem diferente de falar mal, ofender, denegrir, expor ao ridículo, situação testemunhada pela síndi-ca profissional mariza carvalho de mello. ela acompanhou de perto o processo por danos morais de seu antecessor num edifício em são Paulo.

“uma moradora que já implicava com o síndico, insatisfeita com a compra de um tapete para o prédio, insinuou que ele fazia uso indevido do dinheiro do condomínio. ela registrou no livro do condomínio que o considerava desonesto, que ele adquirira bens durante sua gestão por conta do car-go, sugerindo apropriação de verba”, conta. ele entrou com uma ação por danos morais, apresentou o livro como prova e ganhou a causa. na audiência, disse ao juiz que não queria indenização financeira, mas uma retratação da moradora, a ser distribuída a todos os condôminos, o que foi feito.

Ao lado, o advogado cristiano de souza oliveira apresenta as ocorrên-cias mais frequentes em termos de danos morais e orienta de que maneira o síndico e/ou condômino pode agir mediante essas situações.

CuiDADoS inDiSpEnSávEiS pARA não lEvAR oFEnSA pARA CASAAntes de acionar alguém por danos morais, conheça os aspectos de legalidade que envolvem o assunto, de modo a preservar o convívio saudável no condomínio e coibir abusos.

• INDENIZAÇÃO não há finalidade de recuperação financeira no dano moral e o objetivo da

indenização é reparar a dor da vítima pelo constrangimento e desestimular o ofen-sor a praticar novamente o ato. “não existe uma tabela para fixar indenizações, a proporcionalidade é estabelecida caso a caso, uma vez que o dano é de caráter subjetivo”, afirma o advogado cristiano de souza oliveira.

cabe ao juiz equacionar os prejuízos da vítima com as condições econômicas do ofensor, aplicando uma pena que atenda aos objetivos, finaliza.

• QUANDO VIRA CRIME?vale esclarecer que o dano moral é julgado na esfera cível, diferentemente da

calúnia (atribuição de crime a terceiro) e da difamação (imputar fato que não é crime a terceiro), que entram para a esfera criminal. o que não impede que uma ofensa em condomínio possa ser julgada nas duas esferas. Por exemplo, no caso do síndico acusado de ladrão, pode haver processo cível (danos morais) e criminal (calúnia).

• COMO PROCEDER NESSAS AÇÕES?segundo o advogado cristiano de souza oliveira, a primeira providência é

registrar o fato na ata do condomínio (se ocorreu em situação pública) e, em se-guida, providenciar uma notificação. depois disso, se não houver entendimento, entrar com o procedimento judicial, que pode ou não ser antecedido de boletim de ocorrência. o processo não precisa ser conduzido por advogado e a vítima pode utilizar o Juizado especial.

• QUANDO O CONDOMÍNIO PODE ACIONAR ALGUÉM POR DANOS MORAIS?o condomínio, como entidade jurídica, pode acionar alguém quando prejudicado

em sua reputação. Por exemplo, se por conta de uma negativação ou protesto inde-vido de uma empresa de manutenção, o condomínio vier a perder outro negócio.

• QUANDO O MORADOR PODE ACIONAR O SÍNDICO OU O CONDOMÍNIO POR DANOS MORAIS?

se no exercício da função o síndico ofende a honra do morador, este pode acionar o condomínio, o síndico (como representante) e até mesmo os dois simultaneamente. o morador também pode acioná-los quando o síndico tem uma postura equivocada em nome do condomínio, tal como expor o nome do morador inadimplente no quadro de avisos ou proibir seu acesso à piscina, sem autorização judicial. o condomínio também pode ser réu se um morador reservar a churrasqueira para uma festa, mas no dia marcado ocorrer outro evento no local. vale destacar que, se acionado, o síndico deve comunicar o fato em assembleia, conforme orienta o Artigo 1.348, inciso iii, do código civil.

• QUANDO O SÍNDICO PODE ACIONAR ALGUÉM POR DANOS MORAIS?Quando atingido pessoalmente, seja em ato público (como assembleia) ou não.

costuma ocorrer quando alguém, de forma impensada ou por má fé, ofende a honra do síndico. exemplo clássico: “essa administração tem um gestor ladrão”.

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por Gerson trajano

AumEnto Do ConSumo DE EnERGiA REquER AjuStE Do SiStEmAA expansão do uso dos equipamentos eletroeletrônicos torna insuficiente a atual carga de energia elétrica recebida por muitos condomínios residenciais dos grandes centros urbanos.

a instalaçãO de saunas, piscinas aquecidas, ar-condi-cionado, equipamentos de segurança, aparelhos de ginástica, de hidromassa-gem e a aquisição de novos eletrodo-mésticos pelos moradores, como fornos e secadores, obrigam os condomínios residenciais a solicitarem cada vez mais o aumento da carga elétrica fornecida pela concessionária local. “os conjuntos de prédios viraram pequenos clubes e a carga elétrica enviada não é mais sufi-ciente para atender às necessidades de um condomínio. neste caso, o melhor é chamar um técnico para providenciar a reforma”, orienta rogério Pereira Jorge, gerente comercial da Aes eletropaulo. o consumo de energia elétrica na classe residencial somou 9.912 GWh em abril de 2012 no brasil, 7,3% acima do valor registrado há um ano, durante o mesmo período, segundo a ePe (empresa de Pesquisa energética).

o sinal de que a carga originalmen-te fornecida pela concessionária está insuficiente para atender a tamanha demanda pode ser percebido quando os disjuntores passam a não mais compor-tá-la, levando a apagões momentâneos no edifício. o disjuntor funciona contra sobrecargas elétricas ou curtos-circuitos, e tem a função de cortar a passagem de corrente caso a intensidade ultrapasse o limite estabelecido. os fusíveis têm a mesma função, mas ficam inutilizados quando realizam a interrupção do siste-ma de fornecimento de energia. “com o aumento do número de aparelhos, a rede não suporta e o fornecimento é interrompido. é necessário fazer uma adequação à nova realidade do

prédio”, observa edson martinho, engenheiro eletricista e diretor executivo da Associação brasileira de conscientização para os Perigos da eletricidade (Abracopel).

COmO mudarA partir daí, deve-se realizar um estudo detalhado para determinar as

causas, conhecer o novo consumo e definir a mudança do perfil da edificação. o diagnóstico deve conter ainda as condições físicas e de funcionamento dos cabos e dutos de distribuição, dos transformadores, dispositivos de aciona-mento e dos disjuntores. “cada caso é um caso, mas pode ser necessária a substituição de quadros inteiros dos apartamentos, condutores e sistemas de proteção”, diz o engenheiro martinho.

no entanto, o diretor executivo da Abracopel ressalva que o projeto, sua execução, a verificação e a manutenção das instalações elétricas devem ser confiados a pessoas qualificadas e credenciadas. os trabalhos devem ser con-cebidos e executados conforme a nbr 5.410 da Abnt (Associação brasileira de normas técnicas), norma que se destina a instalações de baixa tensão e se aplica a residências, comércio, indústria e serviços agropecuários, entre outros.

“é imprescindível a contratação de um profissional habilitado”, ressalta Pereira Jorge, da Aes eletropaulo. “é ele quem responderá pelo plano e pelo dimensionamento da rede. é ele quem encaminhará todas as guias de solicitação e croquis de instalações para a distribuidora de energia”, explica o gerente. os projetos encaminhados à Aes eletropaulo devem estar acom-panhados de original e cópia da carteira de registro do creA do profissional responsável, além das Art (Anotações de responsabilidade técnica). As empresas prestadoras de serviço devem também apresentar registro no creA. Quando os serviços forem executados por profissionais diferentes daquele que assinou o projeto, o executante deve apresentar as mesmas documentações.

os condutores do ramal de ligação, além dos equipamentos de medição (medidores, transformadores de corrente e bloco de aferição), são forneci-dos e instalados pela concessionária de energia. Já as caixas de medição, eletrodutos, condutores do ramal de entrada, aterramento, poste particular, dispositivo de proteção e isoladores, são de responsabilidade do condomí-nio. de acordo com o engenheiro martinho, o trabalho de planejamento e execução da obra de adaptação ao aumento de carga leva até 60 dias. “mas há casos que demandam mais tempo. Assim também como o valor pode variar de alguns milhares até dezenas de milhares de reais,” diz martinho. Quanto à Art, ele explica que o documento define, para efeitos legais, os responsáveis pela obra. Assim, desde uma simples consulta até uma grande obra, o profissional deverá registrar uma Art, mencionando com clareza sua atividade técnica.

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a síndiCa rosana candreva, do condomínio edifício camburi, localiza-do na vila mascote, zona sul de são Paulo, confessa que se preocupou com os ele-vadores do edifício quando aconteceram duas paradas consecutivas por quebras. “chamei a empresa de manutenção para entender quais haviam sido os problemas. A empresa mostrou as peças trocadas e me orientou a fazer um caixa para uma modernização técnica futura. entendi que no nosso caso era muito mais importante essa providência do que o embelezamento das cabines, por exemplo, já que o prédio tem mais de 20 anos”, comenta.

Procedimentos como o de rosana são indicados para que os síndicos acom-panhem a manutenção realizada e com-preendam o que ainda deve ser feito nos elevadores, equipamentos essenciais para o bom andamento de qualquer condomínio. entender o funcionamento de um elevador realmente não é tarefa das mais simples. Até porque, como todo equipamento, os elevadores têm evoluído ao longo dos tempos. uma novidade ainda pouco conhecida pelos síndicos é o elevador sem casa de máquinas, ou mrl (do inglês machine roomless). segundo o engenheiro mecânico Francisco thurler valente, autor de publicações técnicas e consultor na área de elevadores, esse tipo de elevador não é tão novo assim e já existe no mercado brasileiro desde 1996. Porém, explica valente, “não existia uma norma técnica específica para os elevadores mrl para direcionar o mercado com vistas a um ótimo grau de ordenação. isso acon-teceu recentemente com a publicação da norma nbr 16.042 pela Abnt (Associação brasileira de normas técnicas)”.

conforme o especialista, como con-

sequência da falta da norma específica, o mercado vacilou por um tempo e não havia uniformidade da produção. “o custo de produção era elevado, não existia padronização e a variedade de projetos era grande (cada fabricante dispunha de um conceito diferente). A aprovação do novo conceito pelos órgãos do governo era dirigida para um projeto particular e os projetistas e arquitetos ficavam indecisos sobre o equilíbrio entre suas vantagens e desvantagens, porque aumentava a difi-culdade em projetar edifícios que acomodassem elevadores de vários fabricantes. Agora o mercado está mais otimista e confiante”, enumera valente, autor do recém-lançado manual elevador sem casa de máquinas.

o que caracteriza o elevador mrl é o fato de não existir uma casa de máquinas no topo do edifício. os maquinários que antes ficavam na casa de máquinas passa-ram a ser instaladas na última altura, dentro da caixa do elevador. As vantagens são grandes, de acordo com o engenheiro Francisco valente, entre elas: a instalação ocupa menos área de piso (o que agradou aos construtores); o elevador tem um rendimento muito maior e, consequentemente, economiza energia, especialmente se comparado com o elevador hidráulico (70% a 80% de economia de energia) - “só com a economia de energia, o elevador mrl se autoamortiza em cerca de dez anos”, afirma; não utiliza óleo (uma boa solução sob a perspectiva do verde); melhor qualidade de viagem devido ao uso de máquina de tração sem engrenagem (praticamente não há ruído); tempo de instalação menor; a protuberância acima do edifício não existe, portanto, a obra pode ser projetada com linhas mais retas e marcantes. “nos edifícios comerciais, a cobertura pode também ser utilizada para um heliponto. nos edifícios residenciais a cobertura agora é destinada a aparta-mentos diferenciados”, define. Para Francisco valente, a economia de energia é a maior vantagem do novo elevador. “sem dúvida, o mrl veio para ficar”, aponta.

a HOra da mOdernizaçãOnovidades à parte, a realidade da grande maioria dos edifícios ainda é batalhar

para manter seus elevadores em boas condições de uso, oferecendo segurança a moradores e funcionários. elevadores ultrapassados tecnologicamente, ou seja, aparelhos obsoletos, que provocam paralisações constantes, trocas de peças frequentes e alto consumo de energia elétrica são os que necessitam passar por modernização técnica. o processo consiste em atualizar o elevador tanto na parte elétrica quanto na parte mecânica e poderá ocorrer de forma total ou progressiva, por etapas, informa rogério meneguello, diretor do seciesp (sindicato das empresas de conservação, manutenção e instalação de elevadores do estado de são Paulo).

o engenheiro mecânico Francisco thurler valente orienta que o prazo para que a modernização técnica do elevador seja programada depende da história do elevador, como manutenção adequada e estado da arte. “o estado da arte define o grau de atualização tecnológica de segurança do elevador contra acidentes não previstos em normas anteriores. sugiro que a modernização seja avaliada a cada cinco anos, prazo em que geralmente as normas técnicas são atualizadas”, justifica.

por luiza oliva

DA AtuAlizAção tECnolóGiCA AoS CuiDADoS Com A mAnutEnçãoElevadores novos em folha valorizam o empreendimento, pois eles estão cada vez mais “inteligentes” tecnologicamente. para os condomínios que convivem com máquinas antigas, a saída é programar modernizações e fazer sua manutenção cotidiana.

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meneguello, diretor do seciesp, explica que a modernização técnica básica envolve a troca de itens como quadro de comando, sensores de nivelamento, fiação completa (tanto fixa, quanto móvel), botoeiras de cabina e pavimento, caixa de inspeção na cabina e no poço e limites finais. ele frisa que na troca do quadro de comando o modelo a ser instalado deverá possuir um dispositivo acoplado chamado de vvvF ou inversor de Frequência. “este dispositivo permite deixar a cabina sempre nivelada no pavimento independentemente da quanti-dade de peso existente dentro dela, elimina trancos na partida e na parada, alonga a vida útil da máquina de tração e motores e diminui o gasto com energia elétrica”, explica. ele lembra também que existem outros equipamentos a serem substituídos em uma modernização, caso de operado-res de porta, trincos, fechadores de porta e portas de pavimento. estes itens são importantes também para melhorar um bom desempenho dos elevadores, porém podem ficar para uma segunda etapa desde que sejam bem avaliados.

Além das vantagens observadas no uso cotidiano dos elevadores, a moder-nização técnica agrega valor ao condo-mínio. elevador que vive quebrado, ou que pode deixar um provável comprador preso, certamente irá desvalorizar o imóvel. “depois do apartamento, o segundo maior bem material do morador no edifício é o elevador. sem dúvida ele ajuda muito na hora de comercializar um apartamento”, constata rogério meneguello.

se possível, modernizar a cabina do elevador também ajuda na valorização, como revestir a cabina antiga com aço inox, trocar as botoeiras por modelos com braile e antivandalismo, instalar espelhos e corrimãos, e modificar piso e teto. desde, é claro, que o condomínio tenha recursos para a reforma. o administrador de condomínios sérgio meira orienta a aprovação da verba em assembleia, des-tinando o dinheiro exclusivamente para a modernização. todo cuidado é necessário também quanto aos pagamentos do fornecedor. “em serviços grandes, oriento sempre os síndicos a deixarem uma parce-la maior do pagamento para ser realizada contra a entrega da obra. Jamais a obra pode estar atrás do pagamento. e nunca é demais lembrar que obras importantes precisam de uma empresa com qualifica-ção técnica, que não deve ser escolhida

com base apenas no menor preço”, sustenta o administrador. o próprio sérgio teve uma experiência bem sucedida com os elevadores do

condomínio edifício ouvidor, prédio comercial no centro de são Paulo, do qual é síndico. o condomínio, construído há mais de 60 anos, investiu em dois elevadores novos. “Pagamos os elevadores em três anos, enquanto os equipamentos foram montados em oito meses. A troca dos elevadores fez parte de uma extensa obra de retrofit que incluiu restauração de fachada e melhorias nas instalações elétrica e hidráulica”, conta.

FOrmas de COntratOcontrato de manutenção com ou sem peças incluídas? o contrato sem

peças custa menos para o condomínio. “e sabemos que muitos condomínios hoje, infelizmente, buscam apenas baixar custos”, pontua meneguello, do seciesp. Porém ele reforça que o contrato com peças deixa o cliente isento de elevadores parados por troca de peças, ou para aprovação de orçamentos, ou dependendo de reuniões e rateios. “é mais caro, mas o administrador fica sem esta dor de cabeça. ele sabe mensalmente o quanto vai pagar e ainda tem a comodidade e agilidade da empresa de manutenção em repor o elevador funcionando”, completa.

nas duas formas de contrato estão inclusas uma visita mensal de manutenção preventiva, número ilimitado de visitas para assistência técnica, responsabilida-de técnica perante o creA e o contru (departamento de controle urbano da Prefeitura de são Paulo), além de todo o ferramental e produtos para a manu-tenção (óleo, estopa, lubrificantes, desengraxantes etc.). em ambos os casos, o técnico realiza todos os testes de segurança, lubrificação dos componentes, limpeza em geral e ajustes.

BOm usO É Fundamental se a parte técnica dos elevadores vai bem, o síndico deve cuidar ainda

para que os moradores respeitem o regimento interno quando se trata do uso desses equipamentos. no residencial interlagos, um verdadeiro condomínio-cidade, com 18 elevadores distribuídos nas sete torres, que servem os 728 apartamentos, as câmeras instaladas em todos os elevadores servem de importante instrumento de controle para a síndica maria virgínia santos. “elas identificam não só atos de vandalismo, mas também quem usa o elevador social para descer o lixo ou andar com o cachorro. e se as pessoas não são vigiadas, costumam não respeitar o regulamento”, diz a síndica, há 18 anos no cargo.

os picos de luz no fornecimento de energia elétrica, que acontecem com frequência no bairro do residencial interlagos, também acarretam problemas nos elevadores. Por segurança, os equipamentos param. “Alguns usuários tentam abrir a porta com força, danificando os operadores de porta”, constata a síndica, que não hesita em advertir ou multar os moradores que fazem mau uso dos elevadores, com base nas imagens das câmeras.

o síndico deve coibir atos de vandalismo, sempre respaldado pela con-venção e regimento interno. segundo o advogado luiz Felipe souza de salles vieira, atuante em empresas do ramo de elevadores e do seciesp (sindicato das empresas de conservação, manutenção e instalação de elevadores do estado de são Paulo), o condomínio pode, inclusive, ajuizar queixa-crime junto à Justiça criminal contra os que depredam os elevadores, cobrando o valor do prejuízo, com aplicação de juros, correção monetária, honorários de sucumbência e despesas processuais em caso de litígio. “o ato de vandalismo é crime e o síndico, quando não resolvida a questão de forma interna, pode ajuizar uma queixa-crime, podendo o vândalo ser responsabilizado por uma detenção de um a seis meses, ou uma multa, nos termos do Artigo 163 do código Penal”, finaliza.

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por Rosali Figueiredo

RiGiDEz DE lEiS E noRmAS viSA à SEGuRAnçA DoS EquipAmEntoS um dos meios de transporte mais utilizados nos grandes centros urbanos, o elevador é também dos mais seguros, costumam dizer especialistas e empresas de conservação. É que a legislação procura não deixar brechas aos riscos.

nOtíCias de queda de elevadores costumam chamar sempre a atenção de usuários e condômi-nos, mas essa é uma imagem que não condiz com a realidade, apon-ta rogério meneguello, diretor do seciesp (sindicato das empresas de conservação, manutenção e instalação de elevadores do estado de são Paulo). segundo ele, cada elevador possui uma quantidade de cabos de aço suficiente para sustentar o peso da cabina, con-trapeso e o dos passageiros. cada cabo, dependendo da bitola, pode suportar até seis mil quilos, portanto, mesmo que um cabo ou outro venha a se rom-per (hipótese que considera remota), os demais dão conta de sustentar a estrutura, diz.

de outro modo, o elevador é um equipamento complexo, dotado de freios, amortecedores e todo um sistema eletromecânico que realiza uma varredura da segurança de cada componente, em cada andar, antes de cada partida. é um dos equipa-mentos de transporte mais seguros, diz meneguello. desta maneira, se eventuais falhas mecânicas ou de uso levarem um elevador a descer de forma brusca e rápida, assustando e algumas vezes machucando os usuários, dificil-mente haverá uma queda conforme a imagem celebrizada pelo cinema. os equipamentos estão dotados de freios totalmente mecânicos (ou seja, inde-pendentes da energia elétrica), locali-zados debaixo da cabina e capazes de evitar situações que provoquem vítimas fatais, observa o diretor.

mas para que síndicos, condôminos e usuários tenham a plena garantia do funcionamento deste sistema, a legisla-

ção da cidade de são Paulo apresenta um arco bem rigoroso de obrigações e procedimentos de manutenção, imputando responsabilidades a cada parte envolvida, incluindo a empresa conservadora e seu técnico. é o caso das leis 10.348/87 e 12.751/98, do decreto-lei 47.334/06 e da Portaria 01/06, do contru (departamento de controle urbano da Prefeitura de são Paulo). esse escopo legal obriga, entre outros, à emissão via internet do relatório de inspeção Anual de elevadores (riA), determinando que tal tarefa “caberá à empresa conservadora dos aparelhos de transporte” (com registro válido concedido pelo contru). o documento deve ser emitido assim que a empresa inicia o contrato com o condomínio e, depois, renovado anualmente, com cópia a ser fornecida “ao proprietário ou responsável pelos aparelhos, o qual deverá afixá-la no quadro de avisos da portaria da edificação”.

ria, um CertiFiCadO de seGurançaou seja, o riA representa um certificado de segurança ao usuário, atestan-

do que dezenas de peças ou sistemas do equipamento passaram por revisão mensal, trimestral ou anual. são itens como a checagem mensal dos processos de aceleração, desaceleração e nivelamento, além da verificação da casa de máquinas, dos quadros, das polias, freios, cabos de tração e limitador, poço, portas, sinalização trincos etc., até a manutenção anual do motor e do freio, entre outros. segundo o decreto-lei 47.334/06, “informações inverídicas ou infundadas, fornecidas ao contru pela empresa conservadora, acarretarão a aplicação das penalidades previstas na legislação pertinente, inclusive o cancelamento da concessão do registro”.

Além do riA, os usuários encontram ainda proteção em leis complemen-tares, como a 12.751/1998, que obriga à afixação de placas informativas em todos os elevadores dos condomínios residenciais e comerciais da cidade, contendo normas de segurança, tais como “o número de passageiros ou a quantidade de carga transportados no elevador” (que “não podem ultrapas-sar os limites indicados pelo fabricante”); a proibição a que menores de dez anos utilizem os equipamentos desacompanhados; a proibição de reparos por empresas ou pessoas não credenciadas; e a obrigatoriedade de que o riA anual seja disponibilizado no quadro de avisos da portaria do edifício.

o não cumprimento das regras pode render sanções não apenas às empresas conservadoras, quanto aos próprios síndicos e condomínios (multas). no caso das empresas, a legislação municipal determina que seus técnicos (engenheiro responsável) desliguem imediatamente os aparelhos em situações de “risco iminente à segurança dos usuários”, “até serem sanadas as irregularidades, independente de aviso prévio ou da vistoria in loco do contru”. Agora, caso os síndicos ou as administrações dos condomínios não autorizarem a execução de serviços considerados como de segurança, caberá a essas empresas emitir um novo riA on-line ao órgão responsável da Prefeitura.

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por Cristina muccio Guidon

ADminiStRAnDo AS ExiGênCiAS tRABAlhiStAS E oS CuStoS

a FOlHa de pagamentos é um assunto que sempre causa preocu-pações nos síndicos. controlar cartões de ponto, horas extras, exigências da convenção coletiva, obrigações legais e tributárias, treinamentos, enfim, há uma lista de atividades que não é tarefa para amadores. mas, afinal, quais são os cuidados que o síndico deve ter quando o assunto é folha de pagamentos?

se o condomínio opta pela autoges-tão, deve ter um profissional habilitado que internamente executará as tarefas de controles e lançamentos dos car-tões, gerando a folha de pagamentos e encargos sociais, holerites. ou então, terceirizar a realização deste serviço para uma administradora condominial ou escritório contábil.

A elaboração da folha de pagamentos é uma atividade técnica e complexa, que se inicia com o controle dos cartões de ponto eletrônicos ou manuais. devem ser lançados os apontamentos que constam no cartão, ou seja, as horas trabalhadas, faltas, folgas, horas extras. esses dados são convertidos para um sistema e transmitidos para a caixa econômica Federal (sistema GFiP), através de um certificado digital que atestará a autenticidade das informações.

os dados transmitidos acusam os valores que o condomínio deverá pagar ao Fisco, relativos ao Fundo de Garantia de cada empregado e aos valores do inss (Previdência social). A folha de pagamen-tos envolve ainda os valores de inss a recolher dos prestadores de serviço autô-nomos e o Pis sobre a folha de salários. Ainda há o controle das férias, admissões e demissões, 13º salário e as declarações rAis, cAGed e dirF.

Portanto, é de extrema importância que o responsável por este trabalho seja um profissional habilitado de uma administradora condominial ou de um escritório contábil, pois são aspectos técnicos que envolvem conhecimento na área trabalhista. Além de declarar devidamente os valores ao Fisco, o síndico deve ter um olhar especial no tocante à necessidade da execução das horas extras, pois este é um item que onera sobremaneira a folha de pagamentos e os respectivos encargos sociais. ou seja, saber o porquê das horas extras, quais são os funcionários que mais têm incidência destas horas e o custo das mesmas, visto que são calculadas sobre o salário do empregado. Portanto, as horas extras de um empregado mais antigo e com salário maior são mais onerosas para o prédio. é altamente recomendável que o síndico trabalhe em conjunto com o subsíndico e o conselho, avaliando mensalmente a folha de pagamentos e verificando quais são as atividades que requerem a execução após o horário de trabalho normal, isto é, aquelas para as quais o condomínio precisará realmente pagar horas extras.

o síndico deve atuar em parceria com a administradora, visto que este entrosamento é fundamental para ter bons controles trabalhistas e custos controlados. A administradora deve estar atenta às exigências da convenção coletiva, da clt, às alterações na legislação, enfim, deve ser uma empresa atualizada e atuante para oferecer o respaldo necessário ao condomínio.

Por sua vez, o síndico também precisa se empenhar em conhecer os custos trabalhistas do seu condomínio e conversar com seus funcionários, visto que a boa comunicação interna é essencial para uma equipe motivada e eficiente. o descontentamento do funcionário com suas condições de trabalho e sua remuneração pode acarretar outros problemas como faltas e atrasos, justifi-cados ou não, gerando uma situação que atrapalha a rotina do condomínio.

há ainda outras questões trabalhistas que exigem atenção do síndico, como os benefícios previstos na convenção coletiva, uniformes, vestiá-rio e refeitório apropriados etc. de forma geral, o síndico precisa estar atento às exigências trabalhistas do seu condomínio, ao pagamento dos impostos, à qualidade das informações processadas e transmitidas pela administradora, para não ser surpreendido com cobrança de impostos não recolhidos, causas trabalhistas, ausência da entrega de declarações ao Fisco e descontentamento dos funcionários, que acabam forçando determinadas situações para serem demitidos.

Cristina Muccio Guidon é administradora de empresas e conta-dora, coautora do livro “Administrando condomínios” (editora servanda, 2ª edição). mais informações: [email protected]

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por Rafael lima

A vAloRizAção Do FAtoR humAnoConforto ambiental, acessibilidade, segurança e, claro, boa solução de espaço para estacionar e manobrar os veículos são itens indispensáveis às garagens nos condomínios.

sempre que ques-tionada sobre porque os síndicos e condôminos devem dar mais valor às garagens dos prédios residenciais, a arquiteta Fadva Ghobar costuma ser bem objetiva: “é por ela que entra o morador!”, enfatiza. ora, isso todos sabem, certo? mas parece que em muitos condomínios as coisas não têm funcionado de maneira coerente com essa realidade. mesmo que seja diaria-mente utilizada e que uma garagem bem cuidada contribua para a valori-zação do imóvel, problemas como a falta de acessibilidade, de sinalização e ventilação, o mau acabamento e iluminação precária se somam à falta de espaço para estacionar e manobrar e marcam a paisagem desses espaços “esquecidos” pelos condomínios. nesse contexto, o ambiente causa desconforto, dificulta o cotidiano dos moradores e ainda pode ser motivo de muita discussão nas assembleias, comenta a arquiteta Fadva.

segundo Fadva Ghobar, que rea-liza projetos especiais para garagens dos condomínios de são Paulo há vinte anos, o conforto ambiental resulta de uma quantidade significativa de itens e intervenções, mas o básico consiste em limpeza, iluminação, pintura e eliminação ou tratamento de pato-logias, como infiltrações e fissuras. “A limpeza, por exemplo, garante o bem-estar visual. Já a iluminação proporciona mais percepção visual do usuário em relação ao espaço e ao ambiente”, explica. “boa parte das patologias demanda a contratação de profissionais especializados, visto que

as soluções demandam técnicas elaboradas. Porém, este investimento é bastante minimizado quando comparado à recuperação – quando possível – do mesmo problema em estados mais avançados.” não raro, as garagens subterrâneas costumam ser tomadas por problemas de infiltração e acabam recebendo calhas penduradas nos tetos para a proteção dos veículos (veja matéria sobre impermeabilização nesta edição, na página 32).

se o síndico quiser realizar manutenções na garagem, o ideal é primei-ramente contratar um profissional habilitado para avaliar de forma criterio-sa as prioridades de intervenção, tudo com planejamento sistemático, para não afetar de maneira brusca a rotina dos condôminos. Fadva diz que se o local apresentar fissuras e trincas, torna-se indispensável descobrir antes as causas do processo. A partir daí, muitas vezes é possível tratá-las com polímeros ou resinas que, segundo ela, garantem excelentes resultados. Já as infiltrações podem ser causadas por problemas em tubulação, falhas, vazamento em espelhos d’água e piscinas etc.

Já no caso dos pavimentos, “de pisos esfarelados”, por exemplo, “que podem estar relacionados a problemas de execução ou mesmo ao desgaste natural promovido pelo tráfego de veículos, existem soluções de baixo custo, como a proteção de resinas ou mesmo tintas específicas para essas superfícies”, pontua Fadva. esse é o caso do condomínio ilhas do sul, localizado no Alto de Pinheiros, na zona oeste de são Paulo. o empreendimento, de 480 apartamentos, possui cerca de mil vagas co-bertas, distribuídas em dois subsolos. As alamedas internas das garagens estão sendo revestidas com tinta epóxi e acabamento em poliuretano. “como a área a ser recoberta é grande, este trabalho está dividido em vários exercícios orçamentários”, afirma o síndico Antonio roberto muller.

outro aspecto que deve ser observado nos cuidados com a garagem está relacionado ao mau uso. muitas vezes, os síndicos agem com certa permissividade em relação à indisciplina dos condôminos, o que, segundo Fadva, representa um dos problemas mais comuns e graves observados em boa parte dos condomínios. “lembramos que uma garagem é, por princípio, um grande quebra-cabeças, que só existe de forma eficiente quando respeitadas a ordem e a sequência das peças envolvidas (pedes-tres, carros, circulações etc.)”, diz. também não vale ser negligente em relação a aspectos de segurança do pedestre, especialmente quando se trata do respeito ao tráfego de bicicletas, skates e patins.

Para encerrar, a arquiteta afirma que os síndicos devem estar atentos para que a rota de fuga das escadas e as portas de emergência das garagens não sejam obstruídas pelos veículos ou carrinhos de compras. Faixas e placas de sinalização também são importantes, e apesar de não haver obrigatoriedade legal, devem ser cuidadosamente planejados, recomenda.

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por Gerson trajano

A REDução Do ConSumo DE áGuA nA miRA DE toDoSA água costuma gerar o segundo maior gasto aos condomínios, perdendo apenas para a folha de pagamentos. Diminuir seu consumo depende de ações conjuntas de síndicos, funcionários e condôminos.

um FurO de 2mm em um cano de água – pouco maior que a cabeça de um alfinete usado pelas cos-tureiras – é responsável pela vazão de 3.200 litros de água por dia, segundo a sabesp (companhia de saneamento básico do estado de são Paulo). o volume seria suficiente para saciar a sede de uma família de quatro pessoas durante um ano. em um mês, segundo a companhia paulista, esse vazamento deixaria escapar 96 mil litros de água, quantidade que abasteceria essas mesmas quatro pessoas por 33 anos com água potável.

“A água é um bem que merece todo o nosso cuidado, não pode ser negligenciado. Quanto mais rápido um problema na rede hidráulica for identificado e solucionado, menor será o prejuízo”, diz mariza carvalho Alves de mello, síndica profissional há 13 anos. Apesar de existirem instru-mentos eletrônicos, técnicas acústicas apuradas e empresas especializadas na caça e reparo de vazamentos no sistema hidráulico, mariza diz que a melhor maneira para um condomínio evitar qualquer contratempo com o fornecimento de água é fazer a veri-ficação diária do hidrômetro.

“A elaboração de uma planilha com o controle rigoroso, data, hora e quantidade de consumo é uma forma eficiente de se prevenir contra danos maiores causados na rede de água”, diz a síndica. mariza recomenda também uma inspeção visual, que consiste em percorrer a extensão das tubulações procurando por indícios de vazamento, como o afloramento da água ou manchas nas paredes e pisos. “o surgimento de uma vegetação

rasteira ou limo pode ser um vestígio da falha no sistema. não devemos deixar passar nenhum sinal de um possível vazamento”, diz. mas a inspe-ção visual não deve deixar de fora a checagem de bombas elétricas, relés, válvulas mecânicas, torneiras, boias, caixas d’água e ramais secundários.

manutençãO preventiva luciana vasques, engenheira civil e mestre em hidráulica pela unicamp

(universidade estadual de campinas), afirma que os condomínios devem adotar a manutenção preventiva como forma de coibir uma medida corre-tiva não planejada. “uma coisa não elimina a outra, mas a ação preventiva programa a manutenção corretiva, o que possibilita a racionalização dos gastos e faz uma grande diferença no fechamento das contas do con-domínio. Além disso, uma atividade corretiva programada causa menos transtornos e dores de cabeça para os moradores,” justifica luciana.

Para que se possa dar uma resposta rápida a eventuais problemas no sistema hidráulico, luciana sugere ainda a criação de um catálogo com as especificações das tubulações que passam pelo edifício. segundo ela, saber se no prédio há rede de água quente e fria, se os canos são de cobre, ferro ou Pvc, ajuda no momento de se fazer uma obra de urgência ou mesmo planejada. A engenheira destaca também a necessidade de contar com funcionários treinados mesmo que para pequenos consertos. “muitos fabricantes oferecem cursos gratuitos e manter funcionários aptos em pe-quenos reparos é uma vantagem econômica para o condomínio”, explica.

o morador é uma peça importante no esforço para assegurar o pleno abastecimento do insumo. desta forma, se ele perceber alguma mancha, umidade, bolor ou poça d’água, deve ser orientado a informar a ocorrência imediatamente ao síndico. Além disso, é importante que o condômino verifique regularmente as torneiras do seu apartamento, bem como o vaso sanitário, o maior consumidor de água em uma residência. Para saber se há vazamento, basta jogar pó de café no vaso, que deve ficar no fundo. caso contrário, é sinal de que está ocorrendo vazamento na válvula ou na caixa de descarga.

Já existem no mercado equipamentos que reduzem o gasto conven-cional de torneiras, chuveiros e vasos sanitários. contudo, nem sempre a simples troca resolve o problema. o percentual de economia varia em função da pressão do ramal de alimentação, da frequência de aciona-mento e dos hábitos dos usuários. Ainda sobre as responsabilidades dos condôminos, Flávio Figueiredo, vice-presidente do ibape em são Paulo (instituto brasileiro de Avaliações e Perícias de engenharia), orienta o morador a manter uma rotina de observar o teto do banheiro e os rejun-tes dos azulejos. “se ficou escurecido, é sinal de vazamento. neste caso, acione o seu vizinho e a administração imediatamente. há vazamentos que comprometem até a estrutura do prédio”, conclui Figueiredo.

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o BolSo no Fio DA nAvAlhAobra das mais complexas e caras em uma edificação, a impermeabilização de superfícies, coberturas e marquises costuma ser protelada pelos condôminos até o limite, muitas vezes contra a vontade dos síndicos. A demora amplia os estragos, traz mais prejuízos e dificulta uma solução duradoura contra as infiltrações.

O tema impermeabilização

requer dos condomínios agilidade

nas decisões e acerto nas soluções.

exige, entretanto, muito investimento

de tempo e de trabalho para o diag-

nóstico preciso, o desenvolvimento

do projeto, o levantamento dos re-

cursos financeiros, a aprovação em

assembleia, contratação da empresa

que fará os serviços, elaboração do

contrato e execução da obra. é um

dos assuntos que mais rende dor

de cabeça aos síndicos, conforme

testemunham edna Felizardo maffei,

do condomínio conjunto residencial

Pousada dos bandeirantes; Joaquim

carlos Fernandes, do condomínio

edifício Arlene e lucienne; e rosana

moraes, dos edifícios Flávia e Fernanda.

os três síndicos estão envolvidos,

neste momento, com obras de imper-

meabilização nos condomínios em que

residem. Antes, porém, pesquisaram

bastante o assunto, estiveram com

muitas empresas, orçaram, contrataram

engenheiros, visitaram obras realizadas

em outros condomínios, e ainda assim

não evitaram transtornos, dúvidas,

queixas dos moradores e insatisfação

com alguns serviços contratados. A dica

que deixam aos seus colegas é a de que

se apoiem em profissionais qualificados

para contratar os trabalhos, obtendo,

desta forma, respaldo técnico para se

posicionar mediante os fornecedores e

os demais condôminos.

síndica há quase cinco anos de

um edifício de alto padrão localizado

no Alto de Pinheiros, zona oeste de

são Paulo, edna maffei relata que os condôminos chegaram a conviver

durante anos com um telhado em fibra de vidro no interior de uma

das garagens, instalado entre a laje e os automóveis. A solução fora

adotada porque as calhas não davam mais conta de desviar o curso das

infiltrações que atingiam carros e usuários.

Foram 30 anos sem manutenção, reconhece edna, que ao assumir

a gestão do condomínio resolveu encarar de frente o problema. um

desafio e tanto, considerando-se a área de 16 mil metros quadrados

do empreendimento de três torres e 228 apartamentos, 12 mil deles

ocupados com jardins e áreas de circulação e lazer. edna passou um

ano estudando o assunto, contratou a consultoria de um engenheiro,

convidou três empresas para apresentarem orçamento e visitou 30

condomínios que tinham sido atendidos por elas. Apenas duas levaram

sua proposta à assembleia de condôminos. A obra foi contratada por

r$ 1.480.000,00, incluindo a recuperação das pastilhas de vidro da

fachada. mas, depois de tamanho cuidado e investimento de tempo e

dinheiro, os serviços executados deixaram os moradores insatisfeitos.

“Alguns pontos da garagem continuaram vazando”, afirma edna,

que sofreu pressão dos condôminos para que cessasse os pagamentos

à empresa contratada para os serviços. o engenheiro que lhe dava

consultoria desistiu do trabalho, levando a síndica a contratar outro

profissional, especialista em impermeabilização e inspeção. novos testes

estão sendo feitos e, segundo edna, uma das hipóteses é que após a

impermeabilização da superfície, feita com o uso de manta, afloraram

outros pontos de infiltração que não haviam sido identificados antes. um

deles na junta de dilatação que fica entre um dos prédios e a quadra.

“é provável que tenhamos que refazê-la”, observa a síndica, lembrando

que, depois de sanados esses problemas, toda a ferragem dos dois pisos

internos da garagem terá que passar por recuperação. “ela ficou desgas-

tada com tanto tempo de infiltração”, explica a síndica, desestimulada a

permanecer no cargo, tamanho desgaste que sofreu junto aos próprios

moradores em todo esse processo.

aFinal, pOr Onde COmeçar?A engenheira rejane saute berezovsky, especialista no assunto e

ex-diretora do ibape (instituto brasileiro de Avaliações e Perícias de

engenharia de são Paulo), observa que muitas dúvidas ainda conturbam

a questão entre moradores e síndicos. “o que devo fazer primeiro: a

impermeabilização, a pintura da fachada ou a substituição das colunas

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de água, que ainda são de ferro? A

quem devo procurar para me dar uma

direção para a realização de trabalhos

de manutenção em meu condomínio?

Qual a frequência com que devo

procurar um engenheiro para dar um

parecer sobre meu condomínio?”,

exemplifica rejane.

segundo ela, “para a primeira

dúvida, a resposta é imediata: através

da realização da inspeção predial, o

profissional habilitado constatará o

grau de criticidade de cada sistema

da edificação e proporá um programa

de manutenção corretiva e preven-

tiva, ordenado do maior risco para

o menor”. mas é preciso, ressalva

rejane, buscar um “profissional apto

a realizar a inspeção, como enge-

nheiros ou arquitetos capacitados e

especializados, com a devida inscrição

nos órgãos que regulam a profissão”.

Finalmente, quanto à frequência

com que esse profissional deva ser

chamado, a engenheira observa que

a decisão “varia em função da idade,

conservação e obsolescência da edifi-

cação”. no entanto, caso inexista um

“checklist” no condomínio, contendo

um relato preciso do estado de todos

os sistemas que compõem a edifica-

ção, “orientamos que o mesmo seja

feito de imediato”. isso porque, “os

sistemas apresentam uma vida útil

que pode ser prolongada por uma

boa manutenção preventiva, mas não

são eternos”.

muitas vezes, sem o respaldo téc-

nico dado pelo “checklist”, síndicos

e conselheiros ficam “sem um nor-

te” para tomar decisões acertadas,

observa Joaquim carlos Fernandes,

do condomínio edifício Arlene e

lucienne, conjunto de duas torres

de alto padrão situado no itaim bibi,

zona sul de são Paulo. “Precisamos sair do achismo e definir uma atua-

ção”, comenta Joaquim Fernandes, síndico há seis anos do condomínio

onde a água verte do lençol freático diretamente para um dos subsolos

da garagem. mas esse não é o único problema enfrentado pela adminis-

tração local: há infiltrações advindas também da área térrea sobre a laje

do 1º subsolo de garagem, bem como nas fachadas e coberturas. “optei

pela contratação de um profissional especializado em impermeabilização,

porque quero um memorial descritivo contendo todas as intervenções

que deverão ser feitas”, argumenta Joaquim Fernandes.

o síndico relata que chegou a receber 15 propostas de empresas,

com soluções diferenciadas para os problemas. “Precisamos equalizar

as percepções em cima de um laudo profissional, que embase o que

terá que ser feito.” depois da contratação do especialista, “o que já

se percebeu é que os prédios não correm riscos estruturais e que os

problemas são solucionáveis”. A principal origem das infiltrações está

no lençol freático, aponta Joaquim Fernandes. “A água brota no chão

24 horas por dia. mas o laudo já identificou quatro linhas de ação.

Para esse problema, faremos canalização da vertente, uma vez que não

foram constatados vazamentos na rede da sabesp; abertura de calha e

instalação de drenos.” uma segunda linha reside na impermeabilização

da laje das garagens, que está sob as jardineiras da superfície. outra

frente de trabalho recairá sobre as trincas dos pavimentos do 1º subsolo,

“que podem ter origem na execução do projeto”. Finalmente, o laudo

apontou necessidade de intervenções no piso do 2º subsolo.

As obras, entretanto, não se restringirão a esses pontos. também os

apartamentos mais altos sofrem com infiltrações frequentes, especial-

mente os do topo, provavelmente causadas por trincas nas fachadas e

pelo desgaste da impermeabilização dos beirais e do ártico. o síndico

Joaquim Fernandes destaca que isso tudo resulta de 40 anos de obras

equivocadas, restritas a reparos pontuais. Agora, os serviços serão es-

truturais, “contratados por módulos, dos pontos mais críticos para os

menos urgentes”. Para tanto, o condomínio irá contratar um consultor

com vistas a acompanhar o projeto e as obras, levantará orçamentos e

estudará os trabalhos anteriormente executados pelas empresas. Fará

ainda a gestão dos recursos já levantados, processo que se iniciou em

2010, com a criação de uma conta manutenção.

quandO a ÁGua aFlOra de diversOs pOntOsdo subsolo ao topo do prédio, os edifícios Flávia e Fernanda, lo-

calizados no bairro da Aclimação, no centro expandido de são Paulo,

apresentaram problemas de infiltração durante anos, sem que tenham

sido sanados mesmo depois da contratação de obras mais estruturais,

há cerca de quatro anos. o diagnóstico e a execução dos trabalhos

apresentaram falhas, lembra a síndica rosana moraes, que assumiu a

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gestão dos prédios após a conclusão

dos serviços. haviam sido contratadas

obras no térreo, que não resolveram

problemas de infiltração no subsolo

(garagem). e a empresa concluiu os

serviços sem que se tivesse dado “o

aceite da obra”, explica rosana.

Paralelamente, “surgiram pro-

blemas extras”, como o comprome-

timento da marquise do térreo, que

une os dois blocos do condomínio

de 13 andares. com 145 metros

quadrados de área, toda essa mar-

quise tinha seu perímetro ocupado

por floreiras, com terra e vegetação.

sem conseguir auxílio da empresa an-

terior para reparar o serviço mal feito

e assumir nova frente de trabalho,

o condomínio acabou contratando

outros profissionais, o que o obrigou

a um novo “planejamento financeiro,

para ver o que conseguiríamos arru-

mar sem aumentar o rateio mensal

e o que precisaria de rateio extra”.

“Poderíamos ter evitado certos custos

leia mais

EntREviStA /REjAnE SAutE BEREzovSKY

ex-diretora do ibape (instituto brasileiro de Avaliações e Perícias de engenharia de são Paulo), rejane

saute berezovsky aborda em entrevista os diferentes sistemas de impermeabilização existentes no mer-

cado, suas aplicações mais adequadas e os erros mais comuns cometidos pelos condomínios. confira

no link http://migre.me/andzf.

quAl A mElhoR Solução pARA oS SiStEmAS pREDiAiS?

reportagens publicadas pela revista Direcional Condomínios em abril de 2012 e disponibilizadas em

seu site orientam síndicos e administradores sobre as soluções técnicas mais indicadas de impermeabi-

lização para cada tipo de sistema construtivo. Acesse http://migre.me/ane5l e http://migre.me/ane6m.

o quE DEvE ContER um pRojEto DE impERmEABilizAção?

o instituto brasileiro de impermeabilização (ibi) disponibiliza em seu site uma espécie de manual sobre

como devem ser feitos os projetos de impermeabilização, as principais consequências das infiltrações

sobre a estrutura predial e os mitos mais frequentes sobre o assunto. veja em http://www.ibibrasil.

org.br/?pagid=projeto.

e gasto corretamente”, lamenta a síndica. ela diz ainda que as edificações

nunca receberam “manutenção apropriada”, o que acabou resultando

“no comprometimento da fachada do condomínio, já que a marquise

ajuda a compor o layout dos prédios”.

A vegetação escolhida também estava inadequada, lembra rosana,

contando que a mesma “penetrou em uma manta já deteriorada”.

recentemente, “quando a nova empresa contratada começou o bota-

-fora da marquise, percebeu que não existia uma caída de água correta,

por isso empoçava, tampouco havia ralo em tamanho adequado para o

escoamento. Portanto, depois da avaliação técnica, optamos por fechar

as floreiras, adequar o caimento da água, nivelar o piso da marquise

e fazer um novo paisagismo, adequado ao peso e à sua estrutura”.

mas não é só. o condomínio se viu diante da necessidade de também

providenciar a impermeabilização da laje da casa das máquinas e da caixa

d’água dos prédios. e agora estuda como refazer a impermeabilização

do térreo, aquela contratada há cerca de quatro anos, mas que deixou

pontos de infiltração que insistem em atingir a garagem no subsolo.

o recado final da síndica rosana moraes é a de que seus colegas

adquiram o hábito de providenciar inspeções frequentes de todos os

pavimentos das edificações, “que devem ser feitas com rigor pelo zelador

ou pessoa designada (fiscal da administradora, por exemplo), detectando-

-se os primeiros sinais de infiltração e vazamentos; informando-se ao

síndico a real situação; e procurando sempre soluções definitivas e não

paliativas. Assim, os gastos serão bem menores”, conforme ensina a

experiência recente em seu condomínio.

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por laura Aparecida Rodrigues

EtApAS pARA umA BoA GEStão DA CoBRAnçA

um dOs maiOres problemas a ser administrado pelo síndico ou administradores de condomínios e de associações de loteamentos fechados reside na questão da inadimplência e nos mecanismos e procedimentos que se deve utilizar para o recebimento desses créditos.

na grande maioria dos condomínios e residenciais, os síndicos e administra-dores são moradores, o que pode causar conflito e impedir a boa convivência com seus vizinhos, em decorrência de inadim-plência. os adimplentes, em geral, não aceitam arcar com a cota de despesas que deveria ser suportada pelo inadimplente e pelos inadimplentes. e estes, por serem cobrados, criam o risco de responsabili-zação do condomínio ou associação, por alegado constrangimento no tratamento e eventual meio de cobrança utilizado pelo síndico ou administradores.

Por essa razão, sempre recomenda-mos, para aperfeiçoar e profissionalizar a administração e cobrança de cotas em atraso, a contratação de empresas especia-lizadas em cobranças extrajudiciais, cujos analistas são treinados para evitar tal risco, sem jamais perder o foco da recuperação de créditos e diminuição da inadimplência.

outra grande dúvida refere-se à possibilidade de protesto das cotas con-dominiais. em são Paulo, a lei estadual 13.160/08 legitima o protesto dos boletos de cobrança de aluguel e quotas condomi-niais, consequentemente, com a inclusão do nome dos devedores em cadastros de proteção ao crédito. no entanto, foi declarada sua inconstitucionalidade pelo tribunal de Justiça de são Paulo em 25 de maio de 2011 (pela Arguição de inconstitucionalidade n° 0209782-04.2010.8.26.0000) e, apesar da decisão se referir apenas ao protesto de dívida

decorrente de contrato de locação, há entendimentos de que também alcance o protesto de dívidas condominiais.

na cobrança de débitos condominiais é importante a agilidade do síndico ou administrador, encaminhando a parcela em atraso para cobrança, pois esperar o acúmulo de outras parcelas reduz o êxito na cobrança e no pagamento do débi-to. Ademais, as empresas especializadas em cobrança possuem mecanismos de localização e técnicas de cobrança eficazes e elisiva de riscos, para a solução da inadimplência. elas disponibilizam ainda consultores especializados que negociam diretamente com os inadimplentes, podendo formalizar documentos com valores jurídicos importantíssimos, como a confissão de dívida.

outro ponto que deve ser observado com muito cuidado pelo síndico e ad-ministrador refere-se ao parcelamento do débito. o Artigo 1.348 do código civil especifica que é competência do síndico a representação do condomínio, prati-cando todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns do condômino, incluindo-se o parcelamento do débito condominial.

no entanto, o síndico não está autorizado à concessão de qualquer des-conto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder pelos prejuízos que causou aos demais condôminos, que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.

recomendamos que na administração e cobrança extrajudicial da inadim-plência sejam observados os seguintes passos:

1) manutenção de banco de dados do condômino atualizado (com cópia dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão de direitos e de locação);

2) controle financeiro sobre todas as taxas condominiais quitadas e em aberto, a fim de evitar cobranças indevidas e possíveis ajuizamentos de ações de indenização por danos morais:

3) envio para cobrança extrajudicial das taxas condominiais não pagas após o vencimento do primeiro boleto, através de empresa especializada. se após três meses não houver a quitação do débito, a questão deve ser enviada ao advogado do condomínio ou associação, para as providências de ajuizamento das ações de cobrança.

diante das explicações acima, chega-se à conclusão de que a melhor solução para a administração da inadimplência, com redução de custos e contenção do aumento das dívidas, é a cobrança e composição extrajudicial, não sendo recomendado o protesto da taxa condominial.

Laura Aparecida Rodrigues é advogada especialista em direito civil e Processual civil. Atua junto ao escritório castilho caracik Advogados Associados. mais informações: [email protected]

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Os COndôminOs do edifício saint Paul ville, localizado na bela vista, região central de são Paulo, levaram um grande susto há cerca de dez anos, época em que suas duas torres de 136 apartamentos eram praticamente novas. um incêndio em uma das unidades, provocado por uma vela esquecida acesa, destruiu o imóvel e atingiu fachadas e esquadrias de um dos prédios. “Felizmente, o zelador João menino de macedo estava muito bem treinado. havíamos participado de um treinamento prático contra in-cêndios dias antes. ele tomou todos os procedimentos recomendados: desligou gás e energia elétrica e evacuou os apar-tamentos da torre, solicitando a todos que descessem pelas escadas”, recorda o síndico Paulo romani.

segundo Paulo, o prejuízo teria sido grande caso o seguro não houves-se coberto os danos. “mesmo assim perdemos muito tempo até que tudo voltasse à normalidade.” o episódio acabou contribuindo para uma grande adesão dos moradores à brigada de incêndio, item que compõe uma das principais exigências da legislação na área no estado de são Paulo (o decreto 56.819/2011).

o engenheiro civil Paulo magri, pós-graduado em engenharia de se-gurança, acredita que a brigada seja “até mais importante do que os equi-pamentos”. “Porque a equipe somente saberá utilizar extintores e hidrantes se estiver treinada. o erro dos condomínios residenciais é acreditar que incêndios só acontecem em edifícios comerciais. outra falha é treinar apenas o zelador. muitos nem moram mais nos condomí-

nios. e se o incêndio começar após as 18 horas, ou em um horário em que o zelador não esteja mais no prédio?”, questiona.

supervisãO neCessÁriade forma geral, ter uma noção básica da legislação é importante para o

síndico saber como proceder em uma boa manutenção e treinamento. “A legislação paulista é de primeiro mundo”, diz Paulo magri, “com instruções técnicas que podem ser revisadas a qualquer momento”. elaboradas pelo corpo de bombeiros, as it detalham todas as medidas de segurança contra in-cêndio nas edificações, explicitando regras de como se implantar determinado sistema preventivo, a exemplo de extintores, hidrantes, chuveiros automáticos, compartimentação, resistência das estruturas ao fogo etc. trazem ainda os procedimentos de formação, treinamento e ação das brigadas, entre outros.

mas a síndica profissional solange Gebra Faustino casagrande afirma que há grande dificuldade em motivar os condôminos a participar dos treinamentos. “Poucos querem se envolver. o síndico deve fazer o possível pelo menos para atingir todos os funcionários, promovendo, por exemplo, a brigada em dois dias, para alcançar toda a equipe, inclusive os que estejam de folga”, sugere a síndica, que cuida da administração de três condomínios.

solange recomenda ainda a contratação de empresa idônea para a ma-nutenção dos equipamentos, acompanhada de cuidadosa pesquisa de preços junto a pelo menos três fornecedores. “mesmo contratando com critérios, o síndico deve fiscalizar tudo o que a empresa irá fazer.” os cuidados de-vem começar antes mesmo de enviar os equipamentos para a manutenção. solange orienta os funcionários a lavar as garagens com a água dos extintores e a descarregar os de co2. “os únicos que não descarregamos antes são os de pó químico seco, porque fazem muita sujeira”, explica.

A síndica não descuida de outros equipamentos, como portas corta-fogo, corrimãos e iluminação de emergência. “Já vi condomínios em que o síndico mandou retirar as fechaduras das portas corta-fogo porque elas faziam ba-rulho. outro erro comum é colocar cestos de lixo nas antecâmaras ou calço nas portas corta-fogo para ventilar os halls. são coisas absurdas, mas que infelizmente acontecem”, constata.

Para o engenheiro Paulo magri, o ideal é que os síndicos tenham a con-sultoria de um engenheiro independente para acompanhar a vistoria dos equipamentos contra incêndio. “mas se o condomínio preferir, a vistoria pode começar com um trabalho do próprio síndico acompanhado do zelador ou da brigada de incêndio. nessa vistoria, deve ser verificado o funcionamento da bomba de incêndio, a iluminação de emergência, os corrimãos e se há extintores vazando”, explica. Paulo magri finaliza chamando atenção para o prazo de validade dos equipamentos e a forma correta de seu manuseio, espe-cialmente das mangueiras, que precisam ser desenroladas periodicamente.

por luiza oliva

ContRA o FoGo, pRioRiDADE máximA

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ioI prevenção contra incêndios inclui treinamento da equipe, cuidados na contratação das empresas e vistoria frequente dos equipamentos.

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oS SínDiCoS DE olho nA mEDição E nAS ContAS A individualização caminha para a consolidação, com empresas oferecendo hoje soluções para prédios de múltiplas prumadas, mas a gestão das contas ainda deixa dúvidas.

O administradOr de condomínios márcio bagnato faz a gestão de 230 empreendimentos e 30% deles já contam com a individualização da água. Pagar pelo que se consome é uma questão de justiça, considera márcio, lembrando que a individuali-zação surgiu há cerca de dez anos nos grandes centros urbanos do País e hoje segue para a consolidação. mesmo as dificuldades técnicas de adaptação da individualização a prédios com mais de uma prumada de água vêm sendo superadas nos anos recentes, avalia o administrador. A dúvida que fica, segundo ele, é quanto aos critérios de medição e cobrança. como garantir um sistema bem aferido?, questiona.

o síndico José lopes Pinto, do condomínio conjunto residencial sul, situado no bairro de Jordanópolis, zona sul de são Paulo, conviveu com proble-mas de aferição após a individualização. ele acabou desenvolvendo um método próprio de lançamento dos valores finais que cabem a cada condômino, fechados de acordo com a quantida-de de metros cúbicos consumida no mês. não é uma conta simples, pois a sabesp pratica uma tabela progressiva, separando os consumos por faixas de m3 e atribuindo-lhes preços maiores conforme o usuário gaste mais água.

o condomínio de José lopes não estava satisfeito com a leitura que vinha sendo feita pela empresa de in-dividualização tampouco com a forma de lançamento dos valores individuais. o serviço foi dispensado e o zelador passou a fazer uma leitura visual de cada hidrômetro dos 156 apartamen-tos distribuídos nas sete torres do empreendimento. “A sabesp registra

100% do consumo e manda fatura única. Assim, o condomínio deve ser dividido em cotas de economia para a atribuição dos valores”, explica o síndico José lopes. é preciso considerar ainda o consumo da água da área comum, diz, ressalvando que o programa que desenvolveu reproduz a tabela progressiva da sabesp.

segundo José lopes, entre a somatória dos valores recolhidos junto dos con-dôminos e o valor único emitido pela sabesp, não há diferenças no residencial sul. o síndico comenta que eventualmente recebe alguma queixa de moradores que estejam pagando por um consumo elevado. neste caso, eles são orientados a verificar vazamentos e/ou a fechar um pouco o registro dos apartamentos, de maneira a diminuir a pressão com que a água chega, e portanto, a vazão e o consumo final. “o síndico e o zelador têm que estar bem preparados para oferecer ao condômino toda orientação e informação que precisa”, arremata José lopes. desde a individualização, o condomínio conseguiu uma economia de cerca de 40% sobre a conta mensal, afirma o síndico.

OriGem das dÚvidas nas aFeriçÕeseduardo lacerda, gerente de operações de uma empresa de individualiza-

ção de água e gás, aponta que algumas tecnologias de aferição do consumo e algumas metodologias de fechamento das contas individuais podem gerar diferenças em relação aos valores únicos emitidos pela sabesp para cada condomínio. A concessionária de abastecimento de água que opera em são Paulo somente emite contas individualizadas às unidades que fazem parte de seu programa ProAcqua.

nos demais casos, quando a empresa de individualização lança valores em separado para cada usuário, suas respectivas faixas tarifárias dão diferença com o valor médio praticado pela sabesp. como resultado, a somatória dos valores pode dar diferenças entre o que o condomínio recolheu e o que a sabesp emitiu. eduardo lacerda comenta que sua empresa faz uma com-pensação na planilha de cada apartamento, de forma a evitar diferenças e a não onerar o usuário.

Para evitar prejuízos aos condôminos, lacerda recomenda aos síndicos verificar sempre se os números captados pelos medidores estão iguais aos lançados nas contas; se há vazamentos nas unidades; e se a somatória das contas individuais confere com o valor único lançado pela sabesp. se houver diferença a mais com o pagamento recolhido do condômino, esta deverá ser revertida ao caixa do condomínio, orienta lacerda.

Quanto aos medidores, mudanças podem chegar em breve ao mercado brasileiro, já que a Associação brasileira de normas técnicas (Abnt) constituiu uma comissão de estudos para revisar e unificar a normatização dos sistemas prediais de água fria e quente. de acordo com o engenheiro civil sérgio Gnipper, secretário da comissão, o trabalho deve atender “a paradigmas emergentes, como o uso racional da água nas edificações”.

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por lília Rebello

EntREtEnimEnto Em CASA, SEGuRoS E CERCADoS DE AmiGoSo conceito de condomínio-clube ampliou as opções de entretenimento aos jovens, proporcionando maior proteção ao convívio social e tranquilidade aos pais.

divertir-se sem pre-cisar sair de casa, com conforto, se-gurança e praticidade, tornou-se uma tendência após a emergência dos condomínios-clube, o que beneficiou particularmente os jovens. Além de con-tarem com toda a infraestrutura possível – de piscina aquecida à pista de skate, academia, quadra, cineminha, lan house e até garage band –, muitos condomí-nios estão investindo na consultoria de profissionais especializados, como professores de educação Física, personal trainers e recreacionistas, para planejar e executar programações de atividades. A ideia é manter moradores entretidos e satisfeitos. As opções incluem recrea-ção pedagógica, dança, esportes, lutas, corrida, música e até inglês.

A demanda por esse tipo de serviço acentuou nos últimos dois anos, de acordo com a consultora sueli ribeiro. Atuando há mais de uma década na área, ela desenvolve programas de lazer e qualidade de vida em condomínios de são Paulo. “hoje esse tipo de trabalho é bastante requisitado inclusive por construtoras, que já querem entregar o empreendimento com o lazer em operação. os moradores não precisam mais tirar o carro da garagem para levar seus filhos às atividades”, conta.

Gilberto daniel de souza, gerente administrativo de uma construtora espe-cializada no segmento de condomínio--clube, também aponta as vantagens desse tipo de empreendimento. “é garantia de tranquilidade para os pais, que podem deixar os filhos com segu-rança e oferecer a eles atividades para seu desenvolvimento e bom convívio dentro de uma comunidade”, diz.

o condomínio la dolce vita, que ocupa uma área de 7 mil metros qua-drados no bairro vila romana, zona oeste de são Paulo, ilustra bem essa realidade. entre os moradores das três torres, há cerca de 35 crianças e jovens, que desfrutam de programação completa, comandada por uma em-presa terceirizada. “há atividades para todas as faixas etárias, todos os dias da semana. entre as opções com mais adesão estão judô, jiu jitsu, capoeira, caratê, inglês, dança, natação e futebol”, conta o síndico harry mihalescu.

há seis meses no cargo, ele conquistou ainda mais o envolvimento da molecada implantando o programa de síndico-mirim. há um pequeno sín-dico para a faixa etária até 10 anos e outro de 10 a 17 anos. “eles fazem sua própria assembleia para decidir assuntos de seu interesse, com direito à ata, edital no elevador, conselheiros, tudo direitinho. e tem até pizza para os participantes”, conta mihalescu.

o resultado foi a grande adesão de crianças e jovens às atividades co-letivas e redução do vandalismo a praticamente zero no condomínio. “eles passaram a decidir a programação, fiscalizar, cuidar de tudo pessoalmente. sabem que se houver prejuízo não haverá verba para novidades. Ganhamos em qualidade de vida e os nossos jovens estão mais responsáveis”, avalia.

sueli também acredita que manter os adolescentes envolvidos com ativida-des saudáveis e integrá-los é o ideal em condomínios. “num dos edifícios que atendo, o chefe da segurança comentou que não houve qualquer problema com a molecada no período das férias. estavam todos muito ocupados com as atividades esportivas, com o tema olimpíadas. Ficavam tão cansados e satisfeitos com as competições que não sobrava tempo para fazer bagunça no prédio”, relata.

Além das atividades direcionadas para cada faixa etária, há programas que buscam integrar pais e filhos e atrações divididas por sexo. o condomínio totalità, em são caetano do sul, oferece, por exemplo, o “cine meninas” e o “cine meninos”, com filmes específicos para as turminhas. e há também futebol e vôlei para pais e filhos praticarem juntos, o que propicia o estreita-mento das relações familiares de forma divertida e saudável.

A consultora sueli indica que a programação deve ser definida em conjun-to com os moradores. “Gosto de conversar com todos, oferecer sugestões, avaliar a receptividade e perceber o que cada grupo deseja. criatividade é muito importante na hora de propor atividades”, aponta.

em boa parte dos condomínios as atividades não implicam em custo extra, eventualmente apenas o pagamento da avaliação física obrigatória. dessa forma, as vantagens não pesam no bolso, pois as despesas estão embutidas na taxa do condomínio. normalmente a satisfação é geral e o saldo positivo (confira no site www.direcionalcondominios.com.br matéria sobre atividades para crianças - como lidar com os Pequenos condôminos?, em reportagem de nicolle Azevedo).

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BáSiCA, áREA pEDE oRGAnizAção E quAliFiCAçãoAtividade rotineira nos empreendimentos residenciais e comerciais, os serviços de limpeza demandam toda uma expertise para que tenham sua eficácia assegurada.

a limpeza costuma ser o calcanhar de Aquiles de muitos condo-mínios, especialmente naqueles que ocu-pam áreas maiores, onde há grande fluxo de moradores e visitantes. A chave para resolver os transtornos, garantir ambien-tes devidamente limpos, otimizar custos e atividades se encontra, geralmente, em um bom planejamento e em prestadores de serviços qualificados.

“As escolhas não devem se basear somente na aparente economia das des-pesas, o que nem sempre reflete a melhor solução para a conservação adequada dos ambientes. é importante levar em conta a área total, o nível de utilização e circu-lação de pessoas, coleta e descarte do lixo, especificidades e usos dos ambien-tes, tipos de materiais e revestimentos, além do padrão estético esperado para o empreendimento”, alerta omar Gazel Filho, gerente geral de operações de uma das maiores administradoras paulistas. segundo Gazel, esses aspectos poderão determinar o dimensionamento da equipe a ser escalada para a rotina da limpeza, bem como os melhores produtos e equi-pamentos a serem adotados e o plano de trabalho diário.

cabe ao síndico ou gestor predial, com o apoio da administradora, definir se delega a limpeza a uma equipe própria ou à empresa terceirizada. não há resposta pronta pra acertar nessa escolha. de acordo com Gazel, entre os atuais clientes da administradora, 75% dos condomínios com maior ocupação física têm mantido ou contratado ser-viço terceirizado. dessa forma, contam com equipe especializada e ficam libe-rados das obrigações de gestão dos pro-fissionais, recursos materiais e químicos.

Para quem deseja apostar nesse formato, romilton santos, presidente da Abralimp (Associação brasileira do mercado de limpeza Profissional), dá dicas para escolher a prestadora de serviços:

- Faça um projeto de limpeza antes de abrir concorrência: relacione o que precisa ser limpo, quando e como;

- Antes de assinar contrato com uma empresa, obtenha o máximo de informações sobre ela, como capacidade profissional e técnica, idoneidade e situação financeira;

- Fiscalize se a empresa está cumprindo obrigações trabalhistas e tributárias;- informe o tamanho e identifique as áreas a serem limpas, especificando

sua funcionalidade, utilização e principais interferências; e,- verifique nas propostas recebidas se todos os serviços foram contemplados.também é possível ter sucesso com equipe própria, como acontece no

condomínio residencial interlagos, em são Paulo. há 18 anos no cargo de sín-dica, maria virgínia santos comemora a limpeza impecável do empreendimento de sete torres e 728 apartamentos. o time responsável pelo capricho inclui mais de 65 pessoas. “no passado já houve uma tentativa de terceirização, mas acre-dito que com equipe própria consigo mais eficiência. Permaneço muito tempo presente no condomínio, o que me permite acompanhar o trabalho de perto. e ainda conto com o apoio de dois ou três subsíndicos por bloco, que coordenam as respectivas faxineiras”, conta.

segundo ela, um dos aspectos positivos da equipe própria é que os moradores se sentem mais seguros, pois não há alterações frequentes de funcionários. e para quem imagina que o custo da contratação direta é muito mais alto, a síndica informa: “na ponta do lápis, o valor fica muito próximo”.

equipamentOs e prOdutOsseja qual for o formato escolhido, é importante haver um líder treinado para

organizar e controlar as rotinas de limpeza. deve-se observar a uniformização do pessoal e o uso dos equipamentos de Proteção individual, os ePis, como luvas, óculos, botinas, máscaras, touca. o objetivo é garantir a segurança e o bem-estar da equipe, cuidar do controle de estoque de materiais e também assegurar a aplicação do produto ou equipamento adequado para cada tipo de intervenção. especialmente se não houver uma empresa especializada para gerir o serviço, o síndico deve estar muito atento a todas essas questões.

Gazel destaca a grande evolução no mercado de materiais e equipamentos de limpeza. “Além dos produtos químicos cada vez mais biodegradáveis e eficazes, equipamentos e acessórios garantem maior produtividade e ainda prezam pela saúde e ergonomia do operador. desde o simples varredor de pó, que permite uma produtividade quase dez vezes maior no intervalo de uma hora, até as lavadoras de alta pressão, que propiciam economia mais de 80% de água”, finaliza o gerente.

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por tainá Damaceno

nEGliGênCiA Com EDiFiCAção AumEntA RiSCoS E CuStoS A preocupação com a saúde das edificações ganhou corpo após o desabamento de prédios no Rio de janeiro e em São Bernardo do Campo (Sp) em princípios de 2012. pesquisa revela que mais de 60% das ocorrências provêm da falta de manutenção.

sujeitas à deterioração e degradação, as edificações precisam adotar um plano de manutenção cons-tante, seja ela preventiva ou corretiva. A fim de atender às necessidades e aos quesitos de segurança dos usuários das edificações, a Abnt (Associação brasileira de normas técnicas) criou em 1989 a norma 5.674, que recomenda os passos e os critérios que devem ser adotados na gestão da manutenção predial. “desde essa época já se falava da possibilidade de acidentes em função da negligência com a manutenção e as vistorias periódicas. e o cenário atual é retratado por muitos prédios com insuficiência na segurança do sistema construtivo”, aponta Flávia zoéga Andreatta Pujadas, engenheira civil e diretora técnica do ibape (instituto brasileiro de Avaliações e Perícias de engenharia de são Paulo).

A câmara de inspeção Predial do ór-gão em são Paulo realizou uma pesquisa de 2002 a 2007, com a colaboração do corpo de bombeiros do estado, sobre acidentes prediais nas edificações comerciais e residenciais com mais de três décadas de uso. A partir desse levantamento o órgão produziu um estudo, em 2009, buscando identificar as possíveis causas das ocorrências. A partir da análise, “concluiu-se que 66% dos acidentes eram provenientes de falhas de manutenção e do uso e os outros 34% decorrentes de anomalias construtivas endógenas”, revela Flávia.

Junto com o estudo, a entidade publicou outra pesquisa sobre as edificações residenciais da cidade de são Paulo e do litoral paulista. Foram examinados laudos de inspeção predial

de cerca de 470 mil metros quadrados de área e constatou-se que 64% das deficiências eram provenientes de falhas na manutenção. “dessas, 62% se encontravam em estado de regular a mínimo. 38% foram classificadas como estado crítico, quando anomalias ou falhas colocam em risco a segurança e a saúde e provocam a perda de desempenho e funcionalidade dos sistemas, com aumento de custos operacionais expressivos”, detalha a engenheira.

entre os maiores problemas identificados, o estudo aponta que 29% das incidências ocorreram nos revestimentos (principalmente de fachadas, como desplacamento e fissuras); 27% estavam relacionadas ao sistema elétrico e para-raios (sobrecarga, curto circuito e falta de aterramento); 18% correspondiam a problemas no sistema de combate a incêndio; 13% se davam na impermeabilização (infiltração); 9% es-tavam localizados nas deficiências da rede de gás e hidráulica; e cerca 8% eram provenientes de irregularidades estruturais.

com vistas a conferir maior garantia ao sistema construtivo, a Abnt instituiu recentemente a norma 15.575/2008, que trata do desempenho das edificações residenciais. A norma entrou em vigor no final de 2010 e, segundo octávio Galvão, engenheiro civil e coordenador da câmara de Perícias do ibape, será obrigatória para edificações cujos projetos sejam aprovados a partir de 12 de março de 2013. “o dispositivo determina que o desempenho previsto nos projetos seja plenamente alcançado. Para isso, o morador ou o síndico devem consultar as condições de manutenção in-dicadas nos manuais de uso e operação das edificações, documentos que têm de ser fornecidos pelos empreendedores e elaborados conforme a nbr 14.037/98”, diz o especialista. esta outra norma da Abnt trata do conteúdo e das recomendações que devem estar presentes no manual de operação, uso e manutenção das edificações.

prevençãO COm planejamentO e CHeCK-up Para os empreendimentos mais antigos, cujos manuais estão de-

satualizados ou que não tiveram acesso aos livros das construtoras, o engenheiro civil Jerônimo cabral Pereira Fagundes neto recomenda aos síndicos contratar a inspeção predial, a qual permite fazer um verdadeiro check-up da edificação. “o check-up predial tem como objetivo deter-minar as irregularidades que possam lesar a qualidade da edificação. da mesma maneira que o ser humano precisa realizar exames médicos para diagnosticar possíveis doenças e maus hábitos prejudiciais à saúde, o prédio também tem essa necessidade”, define neto.

A inspeção não é pontual, mas envolve uma avaliação sistêmica. “ninguém faz uma vistoria para avaliar somente o telhado, porque o prédio pode estar muito bem de telhado e muito mal de instalação elétrica”, explica, por sua vez, a engenheira Flávia. normalmente, “o procedimento envolve uma

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MaNUtENÇÃo PrEdial

Causas dOs aCidentes prediais nO estadO de sãO paulO*

Causas dOs aCidentes prediais - Cidade e litOral de sãO paulO**

*Em prédios comerciais e residenciais com mais de 30 anos de uso. Fonte: pesquisa

iBApE – Sp realizada entre os anos de 2002 a 2007

** Em prédios residenciais. Fonte: pesquisa iBApE – Sp / 2009

FAlhAS DE mAnutEnção E Do uSo

- problemas nos revestimentos, como desplacamento e fissuras nas fachadas;

FAlhAS DE mAnutEnção (podem ser concomitantes)

- em equipamentos de combate a incêndio;

- problemas na rede de gás e hidráulica;

- sistema elétrico e para raios: sobrecarga, curto circuito, falta de aterramento;

- nos sistemas de impermeabilização;

- irregularidades estruturais.

DEmAiS AnomAliAS

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equipe multidisciplinar (eletricistas, en-genheiro civil, arquiteto) e o número de profissionais depende da complexidade do prédio”, observa. os profissionais, além de serem habilitados pelo creA, devem ser especialistas em diagnóstico, recomenda a diretora técnica do ibape.

“A vistoria de check-up tem a fun-ção de guiar o síndico para ele atuar onde realmente existe o problema e onde há a necessidade urgente”, com-pleta Flávia. com o laudo da inspeção, o síndico consegue planejar melhor a manutenção: “ele se programa e sobra tempo para analisar os orçamentos, comparar preços e a qualidade de ser-viços”, ressalta a especialista.

maurício Jovino é síndico profissio-nal há 11 anos e atualmente administra oito condomínios em são Paulo, in-cluindo o edifício rio, construído há 56 anos no bairro de higienópolis, região central da capital paulista. desde então, o condomínio de alto padrão nunca teve a estrutura reparada, “com exceção das substituições de elevadores e manuten-ções no sistema elétrico”, diz Jovino. Além disso, nunca houve uma inspeção predial no local, segundo relataram ao síndico os conselheiros do condomínio.

logo que assumiu a administração do local, no começo de 2012, Jovino começou “do zero” o trabalho de manutenção: contratou uma empresa de engenharia para efetuar a inspeção completa do sistema construtivo. “Planejar uma manutenção baseando-se no laudo de inspeção dá pratica-mente 100% de segurança tanto para o meu exercício de síndico, quanto para o condomínio e os moradores”, afirma. com base nos primeiros meses de sindicância, o síndico começou a desenvolver “um cronograma para as intervenções prioritárias e outro para a manutenção preventiva, que incluem os reparos que podem ser realizados em longo prazo”, diz. Jovino pretende ainda firmar um contrato anual com empresa de engenharia especializada em manutenções para que sejam efetuados reparos preventivos a cada seis meses, vistorias pelo menos uma vez ao mês e, ainda, manutenções corretivas quando necessárias.

investimentOno tocante ao planejamento financeiro, o síndico comenta que o ideal

é que as manutenções preventivas e corretivas estejam incluídas na previsão orçamentária do condomínio. mas, normalmente, as pessoas não enxergam a manutenção preventiva como investimento, somente como despesa condo-minial, ressalva. A diretora técnica do ibape em são Paulo cita uma pesquisa realizada pelo conselho internacional da construção, na década de 80, com mais de 1.300 edifícios na europa, que estipula uma evolução progressiva exponencial sobre os custos das manutenções. o estudo, do qual se originou a lei de sitter (um parâmetro técnico largamente empregado para a avaliação do custo de reabilitação das construções), “aponta que quanto mais tempo se demora a executar um reparo, mais caro ele fica”. Por exemplo, “no tempo 1 se gasta 5; no tempo 2 o custo sai 25 vezes mais alto; no tempo 3 se gasta 125; e assim progressivamente, em uma razão exponencial de 5”, finaliza a engenheira civil e dirigente do ibape.

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por Rodrigo Karpat

DA SuA pREviSão E ApliCAção Ao DiREito DE DEFESA

O COndôminO tem o direi-to de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma conforme determina o artigo Art. 1.335, do novo código civil:

São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.

Porém, esse direito não é absoluto. está condicionado às normas de boa vizinhan-ça, de modo que só pode o proprietário fazer uso de seu imóvel, inclusive das partes comuns, de modo a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou mo-radores, conforme determina o Art. 1.336.

São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubri-dade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Assim, a violação a qualquer dos deve-res condominiais sujeita o infrator às multas previstas na convenção, no regimento interno e no código civil, revertendo-as em benefício do condomínio.

o novo código civil inovou ao possibi-litar a aplicação de multa para condômino infrator, mesmo quando não previsto nas convenções, ou em subsídios a convenções obsoletas que não preveem valores para as multas ou determinam a sua cobrança em moedas ou índices não mais aplicados, ou em complemento às demais convenções.

Porém, para que sejam aplicadas as multas previstas no código civil, que podem chegar a dez vezes o valor da cota condominial, dependendo da gravidade, precisa ser observado o quórum e ocorrer a deliberação assemblear.

Para a aplicação de multas de forma geral o ideal é que qualquer reclamação seja incialmente transcrita no livro de reclamações, o qual deve estar sempre disponível na portaria. uma segunda opção

é documentar a reclamação por e-mail ao síndico ou à administradora. no caso de a ocorrência ter sido constatada pelo síndico ou funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no livro.

se existir possibilidade de verificação imediata, como no caso de barulho entre unidades e uso inadequado de salão de festas, sugere-se que a convocação de duas testemunhas do fato, podendo entre elas ser um funcionário do condomínio ou o síndico. de preferência, esta constatação deve ser registrada em livro. Após, devem ser examinados os dispositivos convencionais e o regimento interno para a aplicação correta dos mesmos, evitando nulidades. em alguns casos é necessário o envio de advertência antes da aplicação de multa.

em casos graves, como o bloqueio de vagas de garagem e festas em horário diverso do definido na convenção, os dispositivos podem permitir que o infrator seja multado sem prévia advertência.

o mais preocupante é quando o Regimento interno e a Convenção são obsoletos e não preveem as formas de punições ou não estipulam multas em moeda corrente. ou seja, inexistindo procedimento pré-estipulado na conven-ção ou regimento interno, existe a possiblidade de aplicação de multa com base nos dispositivos do código civil, nos Artigos 1.336 e 1.337. nesse caso, a sugestão é que o condomínio leve a questão à assembleia para aprovar um regramento ou apenas atualizá-lo, pois quando omissa a convenção, o Regimento Interno pode ser alterado por maioria simples.

Porém, mesmo que o quórum necessário para alteração de convenção ou regimento seja de dois terços dos condôminos, nada impede que seja aprovado em assembleia, com qualquer quórum, um regramento norteador, que servirá de base para as infrações cometidas e para a futura alteração da convenção e/ou do regimento interno.

Assim, inexistindo previsão na convenção ou regimento interno para a aplica-ção de multas, o ideal é inicialmente advertir o condômino infrator por escrito, e se esta lograr ineficaz, aplicar multa conforme previsão dos artigos 1.336 e 1.337 do código civil.

no caso da aplicação da multa, sugere-se a concessão ao condômino infrator do direito de defesa, com efeito suspensivo e até ratificação da multa em assembleia específica convocada para este fim. o procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em conven-ções que não estipulam este procedimento, têm sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa, a mesma possa ser cobrada judicialmente.

Rodrigo Karpat é advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Karpat sociedade de Advogados. mais infor-mações: [email protected]

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por tainá Damaceno

Em BuSCA DA ConvivênCiA pACíFiCA no AmBiEntE ColEtivoSe a aplicação do Regimento interno, o diálogo e o bom senso não conseguirem evitar conflitos entre os condôminos, os síndicos podem recorrer aos fóruns de mediação e/ou conciliação.

BOas reGras internas ajudam a manter a ordem nos con-domínios, mas nem sempre garantem um relacionamento harmonioso entre os vizinhos. segundo a psicóloga e conciliadora Jussara sartini, a relação interpessoal pautada na ausência de respeito pelo outro e por si mesmo, no egoísmo e na falta de educação básica é o que costuma dar vazão aos confli-tos latentes em um ambiente coletivo e deixar os síndicos com os nervos à flor da pele.

normalmente, os desentendimentos que encabeçam a lista negra dos con-domínios são procedentes de problemas com manutenção, barulho e o uso das vagas de garagem. Para prevenir a pro-pagação dos conflitos, Jussara afirma que é importante o síndico manter o autocontrole, saber ouvir e respeitar ambas as partes, além de ter bom senso e ser imparcial. ou seja, nunca tomar uma atitude fundada na emoção.

Para a síndica rita de cássia vieira martins, o diálogo é a solução para qualquer problema. desde que assumiu o cargo no edifício condomínio solar dos Amigos, no Jabaquara, zona sul de são Paulo, há sete meses, enfrenta conflitos gerados por um planejamento mal feito pela construtora das vagas de garagem, o que obriga os moradores a conviverem com veículos presos. cada proprietário tem direito a uma vaga, mas na prática, faltam cinco delas. “A solução foi fazer vagas triplas. no dia a dia, os condôminos deixam o veículo engatado, assim, o zelador pode em-purrar o carro para o outro estacionar”, explica a síndica, que frequentemente recebe reclamações dos moradores, até

durante a madrugada, sobre riscos e amassados que surgem na lataria dos veículos. “Até hoje, eu consegui apaziguar todos os conflitos apenas por meio da conversa e também sempre tentando fazer com que ambas as partes reflitam e se coloquem uma no lugar da outra”, diz a síndica.

alternativasmas se o diálogo se revelar insuficiente, Jussara sartini aconselha ao

síndico procurar por um mediador profissional. A mediação e/ou conciliação representa uma técnica alternativa de solução de conflitos, onde nenhuma das partes sai com o mérito de vencedora ou vencida. “não cabe ao mediador e/ou conciliador impor uma solução, mas sim mostrar às partes envolvidas o seu ponto de vista, de maneira que os próprios interessados façam um acordo e resolvam a questão”, explica a psicóloga.

utilizada desde os primórdios da história da humanidade, a mediação e/ou conciliação é regulada hoje pela resolução 125/10, do conselho nacional de Justiça. Quando a cultura da conciliação passou a ganhar corpo entre as preocupações das políticas públicas, “o conselho nacional de Justiça publicou um dispositivo para normatizar os procedimentos e o tratamento das soluções de conflitos”, expõe Ana luiza Pretel, advogada e conciliadora voluntária no tribunal de Justiça do estado de são Paulo.

A mediação e/ou conciliação, ressalta a advogada, “não substitui o Judiciário, é mais uma alternativa para solucionar conflitos”. entretanto, a tendência na cultura da pacificação social é servir-se dessas técnicas con-sensuais. “é uma mudança de paradigma”, destaca. “A resolução 125/10 veio para modificar o próprio Judiciário: a norma determina aos órgãos ju-diciários oferecer, além da sentença judicial, meios consensuais como forma alternativa”, diz.

independente das pessoas envolvidas no conflito (condôminos, funcioná-rios, fornecedores ou administradoras), o síndico pode recorrer a institutos de conciliação e mediação tanto privados como públicos. Para o último caso, há o cejusc (centro Judiciário de soluções de conflito e cidadania do estado), situado na barra Funda, região oeste de são Paulo (rua barra Funda, 930, 2º andar). “o síndico deve comparecer munido de documentos, sozinho ou acompanhado de um advogado. ele poderá fazer a reclamação oral ou levá-la escrita. Finalizado o requerimento, o cejusc já informa a data e o horário da sessão pré-processual e envia uma carta convite para a outra parte envolvida”, detalha Ana. Após a sessão, completa, “o acordo é homologado pelo juiz de direito, e caso não seja cumprido, o tratado pode servir como um título executivo para uma ação judiciária”.

Atualmente qualquer pessoa, seja qual for sua formação acadêmica, pode se capacitar e exercer a função de mediador e/ou conciliador. A advogada aconselha a todos os síndicos buscarem essa capacitação.

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por Cristiano De Souza oliveira

quóRunS, ContRAtoS E REFoRmAS: muitA AtEnção AoS SínDiCoS!

tOdO COndOmíniO necessita, ao longo de sua vida útil, de constante manutenção. Por vezes, uti-lizando a área comum, amplia, reduz e até mesmo promove a alteração de sua estrutura original. mas seriam tais ações de livre iniciativa do síndico? Quem indicaria tal necessidade? uma assembleia pode de-liberar sobre isto? estas e outras questões sempre vêm à tona ao tratarmos do tema.

Ainda que o síndico seja o administra-dor do condomínio, conforme definição do código civil (Art. 1.347), o mesmo possui limitações em sua atuação, trazidos pelos direitos e deveres próprios da função que exerce. neste aspecto, o código civil disciplina a questão sobre obras dizendo quando o síndico pode atuar imediata-mente, independente de autorização. é o caso das obras necessárias.

Quando as mesmas forem necessárias, urgentes, mas caras, o síndico pode ainda providenciá-las, apenas dando ciência à assembleia. Porém, quando forem neces-sárias, mas caras e sem urgência, o síndico deverá pedir autorização à assembleia dos condôminos, a qual deliberará por um quórum simples, ou seja, decidirá (contrária ou favoravelmente à contratação da obra) pelos votos da maioria simples (50% mais um) de quem estiver na assembleia.

o síndico submeterá ainda à apro-vação de assembleia outras obras que não sejam necessárias, tais como: as que embelezam o local e o empreendimento (chamadas de “voluptuárias”), as quais devem ser aprovadas por 2/3 de todos os condôminos; aquelas que aumentam o uso de locais já existentes (chamadas de “úteis”), que dependem da delibera-ção da maioria dos condôminos; as que aumentam a área do local existente, as quais demandam concordância de 2/3 dos

Cristiano De Souza Oliveira é advogado, consultor jurídico condo-minial e sócio-consultor da ds&s consultoria condominial. mais informações: [email protected] / [email protected]

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dacondôminos; e, finalmente, as que constroem novo pavimento ou edifício, com novas unidades, devem possuir 100% de aprovação dos condôminos.

duas situações devem ser lembradas ainda: quando a obra for de manuten-ção e o síndico não executá-la, qualquer condômino poderá fazê-la, devendo ser ressarcido posteriormente pelo condomínio. Além disso, toda a obra de acréscimo ou modificação não poderá ser executada se “prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”.

também não é muito mencionar que além dos quóruns para execução, em uma obra que venha alterar a estrutura física existente, o projeto deverá ser apro-vado por assembleia, evitando que a coletividade possa contestar, alegando que o projeto arquitetônico do condomínio vai ser afetado ou mesmo que a obra já venha causando ou poderá causar algum dano ao condomínio.

superadas estas necessidades, a obra deverá ser contratada por meio de um contrato que preveja o que será feito, prazo de execução, excedentes de prazo, multas por não execução, formas de rescisão e pagamento, controle e identifi-cação de funcionários que atuarão no condomínio, entre outras particularidades necessárias e que somente fazem parte ao condomínio contratante.

outro aspecto importante que o síndico deve considerar quando o assunto é obras, é buscar regulamentar, por meio de deliberação de assembleia, as obras no interior das unidades, podendo em alguns casos ou contratar um escritório especializado para avaliá-las, ou criar uma comissão específica interna para analisar e fiscalizar as mesmas.

A exigência de comunicação prévia e de ter um profissional habilitado respon-sável também se faz necessária, pois ainda que seja uma parte da propriedade denominada exclusiva, as alterações em suas estruturas originais podem acarretar grande risco à coletividade, tais como aumento de carga elétrica (toda unidade condominial tem um limite de carga); demolição de áreas estruturais da edificação; uso irregular das tubulações e rede de distribuições de água e esgoto, entre outras particularidades. caso o condomínio não possua tais regras, fica a cargo do síndico a responsabilidade por fiscalizar.

Assim, fica a dica de que o síndico, ao contratar uma obra, deve avaliar bem a questão para saber classificá-la, buscar sua aprovação nos termos legais, ser assessorado por profissionais habilitados. e quando tiver uma obra em unidades privativas, se não puder contar com uma regra aprovada em assembleia, deve, além de solicitar que o morador providencie o assessoramento de especialistas, pedir a ele documentos do responsável da obra, proporcionando a segurança da moradia a todos os condôminos.

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por Gerson trajano

DivERSão ASSEGuRADA SoB o Sol E o CAloRpara que se possa curtir a piscina no verão com tranquilidade, é preciso fazer sua manutenção no inverno, melhor época também para quem pensa em construir ou reformar o equipamento.

ainda que muitos condo-mínios-clube disponham hoje de piscinas aquecidas, grande parte das edificações permanece com seu equipamento aquá-tico dependente do sol a pino e do calor para atrair os usuários. Por isso, é impor-tante aproveitar os meses de estiagem e de frio para a manutenção preventiva das piscinas, mesmo naquelas de con-creto, mais resistentes e erroneamente reparadas somente quando dão sérios problemas como trincas e infiltrações. uma boa manutenção preventiva ajuda também a prolongar sua vida útil.

um dos sistemas que mais costumam apresentar problema são os registros. em caso de defeitos de vedação, eles devem ser substituídos imediatamente. e quando não há espaço para uma sim-ples troca, torna-se necessário quebrar paredes e pisos. nesta hipótese, o síndico deve providenciar o isolamento da área e desligar os aparelhos elétricos e de água antes de iniciar o conserto.

el iene ventura, engenheira e colaboradora do instituto brasileiro de impermeabilização (ibi), orienta que é preciso ainda observar as áreas circundantes da piscina e verificar se não há manchas de umidade. Periodicamente, segundo ela, é pre-ciso refazer rejuntes e a calafetação nos pontos da rede hidráulica e dos aparelhos elétricos. também é necessário checar as condições dos selantes aplicados nas juntas de dila-tação. estes serviços devem compor um plano de manutenção preventiva, recomenda eliene. “é imprescindível verificar regularmente a aderência do revestimento da piscina. o chapisco, emboço, reboco, argamassa colante e revestimento cerâmico podem sofrer

perda de ‘adesividade’ no decorrer dos anos”, explica.este foi o caso vivido pela síndica dora Gouveia, que recentemente precisou

trocar 96 azulejos da piscina de um condomínio onde atua. “tive de procurar muito, além de arcar com os custos dos azulejos fora de linha”, diz. mas na maioria das situações não é necessário esvaziar a piscina para substituir uma peça de cerâmica quebrada. o serviço pode ser feito embaixo d’água, com os equipamentos e materiais apropriados, sem prejuízo para a obra. na verdade, os especialistas recomendam não esvaziar uma piscina feita em azulejo, por-que isso causaria desequilíbrio na estrutura, soltando a cerâmica e causando rachaduras. se a piscina for de vinil, a recomendação é evitar o uso de objetos perfurantes, como brinquedos infantis.

“os condôminos devem ajudar na conservação, relatando o uso ina-dequado, apontando trincas e azulejos danificados. nunca se deve levar alimentos, protetores e bronzeadores para a piscina. Antes de entrar na água, recomendamos que se use a ducha”, observa dora Gouveia, síndica também do condomínio onde mora, o side Park, localizado no Parque domitila, zona oeste de são Paulo.

manutençãO preventivaAo se construir uma piscina é importante traçar um plano de manutenção

preventiva juntamente com o responsável técnico executante da obra, reco-menda a engenheira eliene ventura. “é comum o síndico não saber se a piscina foi impermeabilizada e com que produto. Qualquer intervenção no local deve ser programada e seguida a metodologia descrita pela impermeabilização original”, diz eliene. ter uma equipe responsável pela piscina pode ser a chave para a sua conservação. o pessoal deve ser orientado e treinado inclusive em relação a testes de estanqueidade.

outro fator que reflete sobre a conservação física da piscina são as proprie-dades químicas da água, que podem provocar corrosão das peças metálicas ou incrustações nas partes de Pvc. “como podemos ver, é um erro designar uma pessoa sem qualificação para cuidar de uma piscina, julgando que o tratamento consiste apenas em jogar cloro e aspirar semanalmente o fundo”, observa marcellus bellezzo, engenheiro especializado no assunto.

mas se o custo de manutenção começar a ficar muito elevado ou se o tempo de intervenção estiver prejudicando o uso da piscina, os técnicos orientam os síndicos a substituírem-na por uma mais moderna. um primeiro passo para a nova obra é avaliar se a base na qual a impermeabilização ficará aderida está íntegra. depois, é importante saber que cada tipo de piscina requer uma so-lução diferenciada de impermeabilização: a de alvenaria ou concreto precisa, por exemplo, de uma base suficientemente dimensionada e com os cortes no solo precisos; nas piscinas enterradas, por sua vez, utiliza-se argamassa impermeável; e nas elevadas, sistema de impermeabilização flexível, por meio de mantas asfálticas.

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por lincoln tavares

noRmAS muDAm pARA DAR mAiS SEGuRAnçA àS BRinCADEiRAS os condomínios residenciais devem ficar atentos às novas especificações sugeridas pela Associação Brasileira de normas técnicas (ABnt).

uma COmissãO for-

mada pela Abnt (Associação brasileira

de normas técnicas) , a Abr inq

(Associação brasileira dos Fabricantes

de brinquedos), entidades oficiais,

laboratórios de testes, fabricantes e

fornecedores trabalhou nos últimos dois

anos para a revisão das normas de segu-

rança dos brinquedos de playgrounds.

e no final de julho passado, os novos

parâmetros foram publicados e se tor-

naram oficiais, através da nbr 16.071,

que revogou a norma anterior, de nº

14.350. o objetivo é auxiliar fabricantes

e usuários a compreenderem melhor os

requisitos mínimos de segurança nos

playgrounds, entre outros.

segundo o a rqu i te to Fáb io

namiki, coordenador do comitê de

segurança de Playgrounds da Abnt,

a comissão procurou reorganizar

a apresentação e facilitar o enten-

dimento das diretrizes, entre elas,

os requisitos de segurança para a

fabricação do brinquedo; os ensaios

necessários em laboratório; os pisos

amortecedores de impacto; as nor-

mas de implantação do playground;

os procedimentos para os instalado-

res; e, finalmente, normas de uso

e de manutenção dos brinquedos.

namiki ressalta que a nova norma

traz ainda, de maneira mais clara e

objetiva, a recomendação para que

os responsáveis pelos playgrounds

tenham um livro permanente de re-

gistro de ocorrências, façam inspeções mensais e providenciem laudos

técnicos anuais por um especialista.

manutençãO e seGurançao arquiteto lembra que a norma não é obrigatória, mas adverte que

as orientações devem ser cumpridas rigorosamente. “é recomendada

uma vistoria diária pelo agente da comunidade, o zelador ou mesmo

uma mãe. é uma inspeção que visa identificar pequenas avarias ou

irregularidades que qualquer pessoa pode prever. A cada seis meses

deve haver uma vistoria técnica, observando as estruturas, entre outros

pontos. Anualmente deve-se realizar uma vistoria com responsabilida-

de técnica, verificando-se todos os requisitos de segurança listados na

norma”, destaca o arquiteto.

tânia Azoubel, síndica em 2º mandato consecutivo do edifício

Athenas Garden, localizado na zona sul de são Paulo, fala com orgulho

sobre os cuidados que dispensa à manutenção do playground do con-

domínio residencial em que mora: “eles são diários. é feita a limpeza

geral dos brinquedos, bancos, grama e pedras já existentes. infelizmente

não tínhamos um playground e sim um espaço livre que durante anos

ficou sem a função deste lazer. hoje é muito gratificante ver as crianças

brincarem e receber o reconhecimento por parte dos pais”.

Para Ângela merici Grzybowski, síndica do condomínio residencial

maresias desde 2006, é importante estar sempre atenta à condição dos

brinquedos e à limpeza do playground. “A manutenção básica é a limpeza

e o eventual conserto de algo. nossa vistoria é quase que diária para

verificar o estado geral dos brinquedos e de toda a área do playground.

Ao longo desses quase cinco anos, o ‘brinquedão’ precisou passar por

alguns consertos e agora já estamos pensando em sua substituição, pois

a madeira começa a dar sinais do final de sua vida útil”, diz a síndica, do

condomínio localizado em Perdizes, zona oeste de são Paulo.

mas além da manutenção e vistoria constantes, Ângela destaca

alguns aspectos de projeto e construção que devem ser levados em

conta (confira a orientação da nova norma da Abnt ao final desta

reportagem). “o piso nivelado, grelhas de esgoto protegidas e piso de

grama sintética colada protegem as crianças de eventuais quedas. os

brinquedos precisam ser vistoriados para consertar eventuais farpas ou

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pregos expostos (no caso de brin-

quedos de madeira) e pontas (nos

brinquedos de plástico) que possam

arranhar ou machucar a molecada. A

área destinada ao playground deve

ter ainda uma tela de proteção para

eventual queda de objetos das janelas

dos apartamentos”.

o arquiteto Fábio namiki re-

comenda atenção ainda ao piso

escolhido, lembrando que ele deve

oferecer maior segurança e permitir

o amortecimento de quedas e im-

pacto. “o piso deve proporcionar

o amortecimento de uma queda

de até três metros de altura, sem

que haja fratura craniana. conferir

essa especificidade só é possível em

laboratório (conforme determina a

revisão da nbr), ou com o desloca-

mento de equipamento especializado

até o local. materiais soltos como a

areia e os pedriscos atendem a esse

requisito, desde que respeitada a

camada mínima de 30 cm. Pisos de

borracha precisam necessariamente

passar por testes, sendo que muitos

dos existentes no mercado ainda não

têm nenhum tipo de certificação”,

observa namiki.

seGurança: adultOs sempre pOr pertOoutro aspecto importante diz

respeito ao acompanhamento cons-

tante de um adulto ou de uma pessoa

responsável. Pensando neste cuidado,

a síndica tânia Azoubel encontrou

uma boa alternativa. “Junto com

os brinquedos, colocamos uma área

onde os pais podem ler um jornal,

uma revista, ou mesmo fazer algumas

anotações enquanto as crianças brincam. eles ficam bem à vontade,

ainda mais agora que colocamos uma mesa de apoio com guarda-sol.

também é muito importante que os acompanhantes observem os limi-

tes de cada brinquedo. tentamos escolher brinquedos que ofereçam o

mínimo de perigo. Quando é possível ver alguma irregularidade, como

o deslocamento de um equipamento do lugar, podendo tirar a sua

estabilidade, alertamos e conversamos com os moradores, o que tem

dado resultados positivos”, relata.

A psicóloga e psicopedagoga sirlândia reis de oliveira teixeira,

conselheira da Associação de brinquedotecas (Abbrin) e membro da

international toy library Association (itlA), esclarece que, na verdade,

o fato de ser criança já indica que deve estar sempre acompanhada

pelos pais ou responsáveis. “Por mais que o playground seja seguro, o

risco de acidentes é inevitável, principalmente quando estão subindo ou

descendo no escorregador, ou balançando nos brinquedos. Porém, os

pais podem manter certa distância a medida que percebem que os filhos

estão seguros. um dado importante que muitas vezes os pais podem

esquecer é a vestimenta da criança. Por isso, vale lembrar que os pais

precisam ‘checar’ os filhos antes de sair de casa. Por exemplo: cordão

pendurado, capuz ou outros acessórios podem enroscar ou atrapalhar

na hora das brincadeiras”, lembra a psicóloga.

qual É O material mais indiCadO para Os BrinquedOs?

“o tipo de material realmente depende da faixa etária. Para os pe-

quenos o mais recomendado é a utilização de brinquedos de plástico

rotomoldado. embora a vida útil do material seja menor, os riscos de

causar acidentes graves diminuem bastante. Já para os maiores de sete

anos, o brinquedo de madeira atende com mais tranquilidade e segu-

rança. mas vale lembrar que o tipo de material também depende do

tamanho do playground. no caso dos brinquedos de plástico, é reco-

mendável que fiquem num local coberto, mas com ampla área externa

sem cobertura. isso porque eles absorvem muito o calor, impedindo os

pequenos de brincar nos dias muito quentes.” sirlândia destaca que

é importante visualizar o ambiente do playground como um todo, se-

parando os brinquedos por faixa etária e sinalizando qual a idade das

crianças que podem utilizá-los.

sirlândia comenta que, embora as normas da Abnt sejam muito claras

quanto às medidas dos brinquedos, muitos condomínios compram os equi-

pamentos sem a supervisão de um especialista. “vale lembrar uma regra

básica: quanto menor a criança, menor o brinquedo. isto é, se o brinquedo

é para uma criança de três anos, por exemplo, essa criança deve ter acesso a

ele facilmente, pois o risco de se machucar com gravidade é menor em casos

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a nOva nOrma tÉCniCa• devem-se considerar vários aspectos de um projeto a fim

de prevenir a corrosão de partes componentes do equipamento;

• As roscas de parafusos salientes acessíveis devem ter acaba-

mento de proteção, para que não permaneçam cantos afiados.

Porcas, pinos e parafusos devem ser resguardados contra afrou-

xamento com o uso. os componentes não devem ter quaisquer

cantos afiados ou agudos, ou protuberâncias em qualquer posição

que representem perigo para uma criança;

• As superfícies de todas as partes devem ser protegidas por

revestimento ou impregnação superficial, os quais não devem con-

ter substâncias prejudiciais à saúde. Antes da pintura, o ferro e o

aço devem estar completamente limpos, secos e livres de resíduos

que possam comprometer a durabilidade da pintura, entre outros;

• As partes de madeira dos playgrounds não devem ser tratadas

com ‘preservantes’ tóxicos, como o pentaclorofenol ou seus sais;

• As superfícies e cantos acessíveis de madeira devem ter aca-

bamento liso, livre de lascas, rebarbas ou farpas. deve-se verificar

se os mesmos não possuem bordas afiadas e pontas agudas;

• todas as superfícies destinadas a entrar em contato com os

pés devem ser horizontais e uniformes. Pisos ou degraus devem

ser espaçados por igual;

• Por ocasião do fornecimento de um equipamento de play-

ground, convém que seja elaborado um contrato obrigando o

contratante à inspeção, a ser efetuada por organismo competente.

A garantia legal, conforme o código de defesa do consumidor,

é de 90 dias, podendo ser completada pela garantia contratual,

cujos itens convém que sejam especificados por cada fabricante

/ fornecedor no contrato. este deve possuir também uma lista de

verificação mínima, considerando-se os padrões de segurança,

podendo constar de um manual de operações;

• no mesmo contrato, convém que sejam expostas as obri-

gações do fabricante / fornecedor e contratante, junto com as

plantas elétricas, hidráulicas e estruturas que venham influenciar a

instalação do equipamento de playground. os atos de vandalismo

que invalidem a garantia devem ser comprovados pela inspeção

registrada e certificada;

• Quando o equipamento acaba de ser colocado em funciona-

mento, convém que sejam inspecionadas, diariamente, falhas ca-

racterísticas do “período de amaciamento”. A duração do período

de amaciamento dependerá das condições locais.

de queda.” o arquiteto namiki reforça:

“cada tipo de material vai responder

melhor a um ambiente, uma demanda.

se pensarmos na possibilidade dos brin-

quedos sofrerem vandalismos, a madei-

ra e o aço são mais robustos. cada faixa

etária tem uma série de requisitos de

segurança que devem estar incorpora-

das ao projeto do brinquedo e da área

do playground, independentemente do

material utilizado.”

O mais impOrtante É BrinCar!

Além das questões técnicas e

de segurança, o objetivo principal

dos playgrounds dos condomínios

residenciais é oferecer um ambiente

saudável, descontraído e que con-

tribua para o desenvolvimento das

habilidades cognitivas, afetivas e

sociais das crianças. “é fundamental

que o playground seja atrativo para

as crianças. Assim, as cores, o forma-

to, a área livre e o que há em volta

precisam encantar os pequenos. o

quanto as crianças vão se interessar

pelo playground vai depender do

quanto o brinquedo é desafiador para

determinada faixa etária. Porém, é ní-

tida a preferência pelo escorregador,

o balanço, a gangorra, o gira-gira e

o tanque de areia, até porque são

os mais comuns nestes espaços”,

comenta a especialista sirlândia reis.

Por fim, a psicopedagoga comple-

ta: “e nos condomínios onde também

há uma brinquedoteca, é recomendá-

vel que haja um profissional respon-

sável, que é o ‘brinquedista’, com for-

mação reconhecida pela Associação

brasileira de brinquedotecas.”

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por marcos Fernando queiroz

mAnDAmEntoS BáSiCoS pARA ASSEGuRAR um Bom SERviço legalização, qualidade da água e durabilidade são itens que exigem atenção dos síndicos para que os poços artesianos representem uma boa solução aos condomínios.

Garantia de abasteci-mento, além de economia no forneci-mento de água: essa é a primeira ideia de benefícios que vem à mente quando se fala em poço artesiano no condomínio. mas o assunto demanda um arsenal de orientações técnicas e jurídicas que, se não forem elucidadas, geram ruídos de interpretação. o síndico thiago Franco martins, do edifício residencial Juquis, localizado na cidade de bauru, interior de são Paulo, tem dúvidas sobre o tema, uma delas é saber se é lícito perfurar um poço artesiano no condomínio. “não se constitui em irregularidade, mas é um equívoco pensar que nada mais será pago à concessionária fornecedora de água”, esclarece João Paulo rossi Paschoal, assessor jurídico do sindicato da habitação em são Paulo (secovi – sP).

segundo o especialista, nesse caso deixará de ser paga apenas a taxa de tratamento da água, sendo devida, por força do Artigo 14 da lei estadual 7.663/97, a taxa de efluentes, isto é, o esgoto que continuará a ser despejado na rede pública. Ainda de acordo com rossi Paschoal, a obra é qualificada como despesa extraordinária no condomínio e depende, portanto, de aprovação de assembleia. Porém, conforme os artigos 96 e 1.341 do código civil, a medida é classificada como despesa útil, assim, basta sua aprovação pela maioria dos condôminos (50% mais 1).

Já o síndico José Pontes, do condomínio edifício Atlas e Apolo, situado na vila mariana, zona sul da capital paulista, indaga sobre a constru-ção e durabilidade do poço artesiano. “A vida útil depende principalmente dos materiais utilizados e da frequência e

qualidade das manutenções. Pode-se dizer que poços bem construídos duram mais de 30 anos”, afirma luciano leo Junior, geólogo e diretor responsável por uma tradicional empresa do setor, situada no município paulista de Jundiaí.

segundo luciano Junior, a primeira medida para a construção de um poço artesiano é conhecer a hidrogeologia do local. tal procedimento deve seguir as orientações da Associação brasileira de normas técnicas (Abnt). esse tra-balho é feito por geólogo credenciado junto ao creA (conselho regional de engenharia e Agronomia). o canteiro de obras segue padrão normal, podendo ter entre 100 e 200 m².

mais dÚvidaso geólogo responde ainda às dúvidas levantadas pelo síndico Fábio

césar Azambuja, do condomínio luciano Prata, localizado na zona oeste da cidade de são Paulo. este questiona, por exemplo, a efetiva economia de água, além do tempo e dos custos médios para a instalação de um poço artesiano. “A economia é praticamente a metade do valor da conta de água do condomínio”, afirma luciano Junior. Para ele, quanto maior a conta de água e esgoto, mais fácil, rápido e garantido é o retorno do investimento.

Já o tempo de instalação depende do projeto definido pelo geólogo ou empresa perfuradora. “o prazo menor ocorre ao longo de cinco ou seis dias, nos projetos direcionados para captação de água junto às fraturas existentes na rocha cristalina. é diferente dos projetos direcionados para captação em rocha sedimentar, que, devido à característica física de solo e rocha, cuja penetração é mais lenta, podem levar até 60 dias”, esclarece. os custos podem variar entre r$ 300,00 e r$ 500,00 por metro perfurado em rocha cristalina, a r$ 1 mil por metro perfurado em rocha sedimentar. os intervalos e custos de manutenção são mais alguns pontos lembrados pelo síndico thiago martins, de bauru. “A manutenção contempla intervalos de seis meses ou até dois anos, dependendo da característica físico-química da água bombeada. os serviços de manutenção, incluindo a limpeza e, por exemplo, a troca dos equipamentos de bombeamento, podem variar entre r$ 8 mil e r$ 45 mil”, observa luciano Junior. Já a avaliação da água pode ser feita a cada mês, trimestre ou semestre, de acordo com as normas da Portaria 2.914/2011, do ministério da saúde.

no estado de são Paulo, a licença para perfuração e utilização de um poço artesiano é concedida pelo dAee (departamento de Águas e energia elétrica), órgão que estabelece as normas de construção de poços tubulares profundos e controla sua utilização (veja em http://migre.me/am1ui). Já a sabesp é responsável pelo tratamento da água de poços, principalmente no interior do estado. também é bom que o síndico se informe se a empresa contratada para a empreitada contribui para a Associação brasileira de Águas subterrâneas (AbAs / http://www.abas.org/).

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Qpor marcos Fernando queiroz

múltiplAS SoluçõES mElhoRAm ApRovEitAmEnto DoS ESpAçoS um dos itens de lazer mais desejados pelos condôminos, as quadras podem ser construídas com diferentes revestimentos e para várias modalidades, adaptando-se com facilidade aos ambientes disponíveis.

O adventO dos condo-mínios-clube no brasil reflete o quanto o morador hoje volta os olhos para facilidades próximas e disponíveis a qualquer tempo. ele ficou mais exigen-te e ávido por infraestrutura e equipa-mentos de lazer. um bom exemplo é a presença das quadras esportivas e poliesportivas nos edifícios residenciais que, como qualquer outro item de uso intenso e de grande rotatividade, precisam ser bem estruturadas e passar por manutenções periódicas.

os materiais mais usados atualmen-te no revestimento das quadras externas de condomínios, as mais comuns nesses recintos, são aqueles que apresentam resistência à abrasão e impacto, como os pisos em base de concreto e reves-timento com pintura acrílica, explica a arquiteta mara cabral. “recomendo material ecológico, à base de poliu-retano acrílico alifático, indicado para uso sobre tinta de fundo epóxi, e os protective coatings (pisos formulations), pela excelente retenção de brilho e cor, além da ótima durabilidade”, diz.

se forem considerados os recursos citados, sua manutenção pede uma simples limpeza periódica com o uso de vassoura para retirar o pó e a po-luição que ficam depositados sobre a superfície da quadra - elementos que podem desencadear reações químicas -, além da lavagem ocasional com água e sabão neutro. “também não é aconselhável pousar nesses espaços cadeiras, bancos, barraquinhas etc., com peso concentrado nos apoios, pois os mesmos podem danificar o piso da quadra”, orienta a arquiteta.

Ainda segundo mara, se o síndico tiver com intenção de reformar a quadra, precisará levar em conta alguns aspectos fundamentais. “se o piso preexistente não apresentar infiltrações e nem estiver no cronograma do condomínio a troca da manta de impermeabilização, a escolha do tipo da quadra esportiva vai depender apenas da finalidade de uso”, revela a especialista. desta forma, caso haja espaço suficiente nas dependências do edifício, a melhor opção é a quadra poliesportiva, recomenda. em relação a isso, George ricardo de Abreu, gerente de uma empresa especializada em quadras, observa que se forem requisitadas “demarcações para jogos de tênis, vôlei, futebol de salão e basquete, o tamanho padrão é de 18 metros por 30. mas existem soluções para quadras com a metade dessa metragem, inclusive as quase inéditas street ball, que possuem somente um garrafão e uma tabela de basquete”, revela George.

variedade de revestimentOso gerente comenta ainda sobre o período de execução dos trabalhos. A

construção de uma quadra de base em concreto, por exemplo, é mais de-morada, pois depende do prazo de cura dos 28 dias. é também a mais cara, principalmente se for especificado o concreto de alto desempenho à base de resinas epóxi e agregados minerais. “o piso asfáltico ou combinado com o acrílico demanda camadas variadas de diversos tipos de pedras e não tem junta de dilatação, são os ditos pisos monolíticos”, observa Abreu. Atualmente os profissionais brasileiros baseiam-se em referências internacionais para desen-volver os projetos das quadras e na nbr 14050/1998, da Abnt (Associação brasileira de normas técnicas), a qual trata dos sistemas de revestimentos de alto desempenho, à base de resinas epóxi e agregados minerais. no geral, os revestimentos aplicados vão do concreto (de maior durabilidade) à grama sintética (ideal para a prática de futebol society), passando pelo asfáltico (bom para locais sem cobertura); emborrachado (usado em recintos cobertos); e saibro (mais utilizado em quadras de tênis profissionais).

síndico do condomínio edifício stella solaris, no bairro de moema, zona sul da capital, o engenheiro Paulo maccaferri não se dobrou ao fato de ter um espaço reduzidíssimo no edifício quando resolveu construir uma quadra. “ela nasceu onde antes era um pequeno parquinho instalado em pouco mais de 70 metros quadrados, e já conta com a aceitação de 100% dos condôminos”, revela. maccaferri convocou empresas especializadas para cotar preços e modalidades de serviços, colhendo referências inclusive entre outros condomínios. “decidi pelo piso em concreto, devido à fácil manutenção e alta resistência, pois ali as crianças costumam andar de skate e patinetes. depois, alteramos apenas o regimento interno para criar as regras de uso”, sintetiza Paulo.

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AS lEiS Do ConDomínio E o inStituto DA mEDiAção

por Ana luiza pretel

a vida em coletividade exige um regramento, onde devem estar esta-belecidos os direitos e deveres de todos, incluindo sanções, benefícios, formas de aprimoramento, bem como de resolução das dúvidas e conflitos. em condomínio, a normatização da parte mais comporta-mental e procedimental dos condôminos, funcionários e visitantes é dada pelo regimento interno, o qual, por sua vez, deve estar lastreado em um guarda-chuva maior de princípios e direitos, qual seja, a convenção condominial.

este é o documento formal que estabelece as regras gerais a serem seguidas por todos. ela é criada atra-vés de um instrumento Particular de instituição, especificação e convenção de condomínio, que deverá ser regi-do pelo novo código civil e a lei dos condomínios (4.591/1964). nela devem estar previstos o nome do condomínio; a descrição do imóvel; sua localização; ma-trícula no cartório de registro de imóveis; o número de contribuinte na Prefeitura municipal; o Auto de conclusão das obras; o regime de incorporação; e a des-crição das áreas comuns e de propriedade de todos os condôminos.

As áreas comuns são inalienáveis e indivisíveis, sempre acessórias e indissolu-velmente ligadas às unidades autônomas. no que diz respeito às áreas privativas e de propriedade exclusiva dos condôminos, estas são denominadas “unidades autôno-mas”, que devem estar todas especificadas e podem ser alienadas.

na convenção condominial deverão estar expressos, por exemplo, a quantidade e os tamanhos das vagas de garagens, se elas são determinadas ou não, se há ou não a necessidade de manobristas e se podem ou não ser utilizadas por veículos

Ana Luiza Pretel é advogada e administradora de empresas, pós--graduada em marketing, Processo civil e métodos Alternativos de soluções de conflitos. Professora universitária e palestrante. Atua como conciliadora voluntária do tribunal de Justiça do estado de são Paulo. mais informações: [email protected]

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daque não pertençam ao condomínio. A garagem é o lugar que, em geral, nos condomínios, acaba gerando conflito se as normas não estiverem claramente especificadas. A orientação, neste caso, é para que, antes de instalado qualquer conflito, convoque-se uma assembleia específica para regulamentar adequada-mente o seu uso.

Além das garagens, todas as partes de Propriedade e uso comum deverão ser descritas em detalhes, para que o condômino, ao receber a convenção, saiba exatamente quais são os locais e coisas indivisíveis e inalienáveis. outros itens obrigatórios à convenção são o seguro de incêndio; as tarefas e responsabilida-des do síndico e do conselho consultivo; a realização das Assembleias; como e quanto será arrecadado para o Fundo de reserva; e, por fim, quais são e como serão pagas as despesas.

Já o comportamento das pessoas que moram ou trabalham no condomí-nio deverá ser normatizado pelo regimento interno. ele especifica como vão ser cumpridos os direitos e deveres, de forma clara e inequívoca, previstos tanto nos Artigos 1.335 e 1.336 do código civil quanto na convenção. é neste ponto que ocorrem, em geral, os conflitos, pois, por mais que esteja a regra posta e imposta, muitas vezes, por ignorância, descuido, negligência ou mesmo rebeldia, tais normas acabam desrespeitadas, ocasionando dissabores e inflamando a convivência no condomínio.

As penalidades para cada infração cometida pelo condômino também deverá ser especificada na convenção e/ou no texto do regimento interno, em que pese também haver previsão legal no código civil.

Porém, entendo que não será com penalidades que se promoverá uma convivência pacífica e harmoniosa nos condomínios. Além de serem observadas todas as regras descritas no regimento interno e na convenção, o ideal é que seja incentivada continuamente a participação dos condôminos nas reuniões e atividades condominiais. desta forma, haverá uma maior integração entre todos, o que pode ajudar em muito a solucionar problemas que muitas vezes não foram previstos quando da constituição do condomínio e agora precisam ser resolvidos.

recomendo que o instituto da mediação conste como item obrigatório em to-das as convenções e/ou regimentos internos para ajudar a solucionar os problemas por um terceiro neutro, escolhido ou aceito pelos envolvidos, o qual irá procurar reestabelecer o diálogo, promover um acordo e eliminar a origem do conflito. isso contribuirá para evitar qualquer atitude mais drástica, como a aplicação das penalidades previstas, que acirram sempre os ânimos, ou ainda, uma ação judicial, sempre custosa financeira e emocionalmente.

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AçõES intEGRADAS GARAntEm SiStEmA mAiS EFiCAzAlém da infraestrutura física e do investimento em tecnologia, é preciso buscar procedimentos e hábitos mais cautelosos para proteger os condomínios da onda de arrastões.

por tainá Damaceno

entre os principais motivos

que levam uma pessoa a optar pela

habitação em condomínios fechados,

quer sejam verticais ou horizontais,

estão o conforto, a tranquilidade e

a proteção. mas o panorama atual

da criminalidade bate de frente com

tais expectativas, deixando-as num

estado de vulnerabilidade. o número

de arrastões em condomínios verti-

cais de são Paulo explodiu em 2012.

A secretaria da segurança Pública

registrou ao longo do primeiro se-

mestre do ano mais arrastões do

que em todo o ano de 2011. Quais

seriam, então, as falhas que colo-

cam por água abaixo a tão almejada

segurança, antes vista como um dos

maiores benefícios para quem mora

em condomínios?

segundo o consultor de segu-

rança Adalberto santos, as falhas

mais comuns estão na deficiência

do sistema organizacional do con-

domínio, no comportamento dos

moradores e também no treinamen-

to dos profissionais que atuam no

local, sejam porteiros ou vigilantes.

“Principalmente na conduta de usuá-

rios”, ressalta. Para Wagner Pradella,

síndico profissional há 14 anos, 80%

dos condomínios de são Paulo estão

mal administrados. “no geral, os

síndicos estão mal informados, mal instruídos, e isso implica no nível de

segurança do condomínio, bem como em moradores desatenciosos”,

argumenta.

o controle de acesso (entrada e saída) funciona como um chamariz

para os criminosos. ”os funcionários acabam abrindo os portões na hora

errada e para a pessoa errada”, aponta José elias de Godoy, oficial da

Polícia militar de são Paulo, consultor e instrutor de segurança, além de

autor de livros na área. em cerca de 90% das ocorrências em condomínios

os bandidos têm acesso pelas entradas principais, de acordo com José

elias, e a maior estratégia deles é a utilização de disfarces ou abordagem

próxima à portaria para levar o morador para dentro. Godoy comenta

que em 82% dos casos as quadrilhas invadem os prédios entre 18h e

6h, período quando todos chegam ou saem para trabalhar.

é preciso redobrar a atenção também com as empresas terceirizadas

que prestam serviços. especialistas afirmam que um dos fatores que eleva

a insegurança condominial é atuar com funcionários sem treinamento,

que desconheçam as normas do local. “hoje a maioria dos condomínios

trabalha com serviços terceirizados pela vantagem do custo e benefício

e também pela substituição imediata de funcionários”, observa Pradella,

mas é preciso atenção ao perfil do profissional.

não existe uma receita ideal para proteger os condomínios contra

os crimes, cada um tem suas particularidades. não obstante, indepen-

dente do porte do local, deve-se adotar uma cultura de segurança que

vise medidas rígidas e investimentos na conscientização de todos os

funcionários e moradores. “os equipamentos eletrônicos complemen-

tam e ajudam a monitorar os procedimentos adotados”, acrescenta o

consultor elias Godoy.

Ferramentas auXiliares há pouco tempo atrás, as câmeras do circuito de cFtv tinham a

função de inibir uma ação criminosa, ou seja, exerciam um papel mais

preventivo, pois se entendia que o ladrão temia ser filmado. hoje, en-

tretanto, esses equipamentos entraram como recurso para o próprio

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campo investigativo. “A tecnologia

atual traz a cada dia excelentes e

inúmeras contribuições nesse sentido:

câmeras, circuito de cFtv, alarmes,

controles de acesso através de siste-

ma digital etc.”, afirma o consultor

Adalberto santos.

A tendência daqui para frente é

integrar todos os processos, aponta,

por sua vez, rodrigo machado, res-

ponsável pelo departamento de pro-

jetos de uma empresa especializada

em sistemas de segurança, instalada

na vila maria, zona norte de são

Paulo. “hoje o cFtv 100% digital

possibilita a integração paulatina das

câmeras aos sensores de presença e

perímetro, às catracas, alarmes etc.”

Porém, “se não houver profissionais

habilitados não adianta investir em

tecnologia”, pondera o consultor

Adalberto santos. segundo ele, as

ferramentas se tornam ineficazes

se o usuário não tiver consciência e

controle sobre os riscos.

Administrado pelo s índico e

morador Pradella, o condomínio

George bizet, situado no bairro da

Aclimação, zona sul da cidade, com

uma torre, 90 apartamentos e cerca

de 300 moradores, possui um siste-

ma de segurança que acopla cFtv,

alarmes, cerca elétrica, 35 câmeras e

monitoramento 24 horas, realizado

por uma empresa terceirizada. mas

toda a aparelhagem não é o bastan-

te: o síndico tem o hábito de reciclar

os profissionais da linha de frente a

cada três meses e também faz parte

de sua rotina de trabalho buscar

SEGUraNÇa

informações na delegacia da divisão de crimes contra o Patrimônio

do deic (departamento de investigações sobre crime organizado). “é

importante o síndico se informar sobre as ocorrências e depois repassar

aos porteiros os cuidados necessários”, diz Pradella.

o condomínio living club, que envolve quatro torres, 400 unidades

e cerca de 1.200 moradores na vila leopoldina, zona oeste de são

Paulo, adotou um sistema de segurança por “sensibilidade”. entregue

há quatro anos apenas com um sensor de barreira infravermelho, o con-

domínio já possui hoje oitenta câmeras e ainda estão sendo instaladas

outras dezesseis. “todas estão posicionadas de forma a acompanhar o

morador e o visitante desde a portaria até o apartamento”, afirma o

síndico Waldir berger. Além de ser monitorado por ronda interna diurna

e noturna, o local dispõe de sistema digital para identificar pedestres e

carros. “o condômino é identificado através de um sistema digital de

biometria.” e para maior segurança no acesso de carros, utiliza-se o

sistema de “tags”, “que possibilita ao funcionário fazer a triagem de

cada veículo, por meio de leitura interativa de uma bateria, etiqueta ou

cartão, e visualizar a fotografia do morador que está no cadastro de

determinado veículo”, detalha o síndico.

entretanto, para uma segurança mais eficaz, todo esse aparato tec-

nológico não é autossuficiente. berger comenta que, constantemente,

organiza reuniões com a supervisão da empresa terceirizada para fazer

os ajustes e, de vez em quando, costuma dar uma incerta, ou seja,

arma situações para testar a eficiência dos sistemas e dos profissionais

de segurança do condomínio. “os síndicos e os zeladores são as únicas

pessoas que podem saber sobre essa incerta”, recomenda àqueles que

pretendem executá-la.

prevençãO COm planejamentO berger implantou todo o sistema de segurança do condomínio living

club ao longo de três anos, a cada ciclo anual concluía uma parte do

projeto. ele recomenda a um síndico que queira mudar ou implantar um

sistema, que faça um planejamento do investimento.

Primeiro, pontua berger, “o síndico deve estabelecer o valor do

investimento que está ao alcance do condomínio e depois fazer um

estudo preciso da segurança no local: verificar tipos de equipamentos,

necessidade ou não de rondas internas e ainda o perfil e a quantidade

de profissionais aptos para lidar com tal sistema”. na empresa onde

rodrigo machado atua como responsável pelo departamento de proje-

tos, o sistema pode ser complementado de forma modular e progredido

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aos poucos, conforme a necessidade

e as condições financeiras do cliente.

Para legitimar o projeto, os es-

pecialistas indicam contratar uma

empresa de consultoria para realizar o

diagnóstico do condomínio. machado

aconselha solicitar um consultor que

tenha olhar crítico na parte de segu-

rança, aquele que seja capaz de iden-

tificar as áreas vulneráveis do local.

no que diz respeito à escolha da

empresa, tudo o que envolve segu-

rança é sempre recomendável fechar

negócio com companhias padrão tipo

“A”, que trazem na bagagem boas

referências de outros condomínios, de

acordo com berger. “é importante a

empresa oferecer profissionais habi-

litados e reciclados periodicamente,

bem como um serviço de 24 horas de

monitoramento a distância.”

contudo, a essência para o plane-

jamento do sistema deve ser o des-

pertar da cultura de segurança entre

os moradores do condomínio. “sem

estratégia a segurança fica dispersa, o

que contribui para que os criminosos

encontrem as brechas para agir”,

costuma indicar o consultor santos.

COmO prOmOver a Cultura da seGurança todos os usuários do condomínio

assumem um papel importante no

processo de segurança, mas, para o

consultor santos, o morador é o su-

jeito principal. o oficial elias Godoy

compartilha a mesma opinião: “os

condôminos são os mais interessados pela segurança e, portanto, devem

estar engajados e obedecer tudo o que diz respeito à sua proteção”. é

fundamental que os moradores adotem hábitos precisos como: “prestar

atenção ao que acontece no entorno do condomínio ao entrar e sair,

tomar cuidado com correspondências, bem como não comentar sobre

a vida pessoal com os empregados do apartamento e profissionais do

condomínio”, detalha o síndico Pradella.

Para ajustar o comportamento dos usuários, a comunicação deve

ser abundante: emitir circulares com conteúdos que sirvam de alerta

para garantir a proteção de todos e também produzir uma cartilha com

normas que tratem de um bom e rígido controle de acesso. Além de

abordar questões de ordem comportamental nas dependências do con-

domínio, o consultor santos complementa que é importante a cartilha

expor informações que transcendam os muros e orientem moradores e

funcionários quanto às suas condutas também fora do local.

nOrmas dO COndOmíniO: COmO Fazer “não existe qualquer legislação específica para condomínio no tocan-

te à segurança, ou seja, algo que o obrigue a fazer ou deixar de fazer”,

ratifica cristiano de souza oliveira, advogado e consultor jurídico. cada

condomínio possui suas particularidades que devem ser respeitadas, por

isso, argumenta, “as regras de segurança são sempre de bom senso e

devem ir ao encontro do comportamento da coletividade”.

Para o síndico se prevenir de acusações de omissão em relação à

segurança, o advogado aconselha sempre levar todas as normas e suges-

tões à assembleia para a aprovação e ainda registrar o que foi decidido,

visto que, conforme a lei 4.591/64, ele pode ser responsabilizado civil

e criminalmente pelos acontecimentos.

aCessO COm mandadO judiCialnão é permitida a entrada de policiais em condomínios sem mandado

judicial, segundo Adalberto santos, consultor de segurança. “salvo socor-

ros emergenciais, como situações de flagrante delito”, completa o oficial

Godoy. caso haja o mandado, ou mesmo em circunstâncias de emergência,

o consultor afirma que é prudente e de direto solicitar a identificação fun-

cional dos executores e, na medida do possível, acompanhá-los durante a

permanência no local. Antes de liberar o acesso, para maior proteção, os

especialistas também aconselham ligar para a polícia e confirmar a ordem

e ainda avisar a central externa de monitoramento.

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A impoRtânCiA DA pRopoStA E DA SuBSCRição Do RiSCo

Maria Helena Gurgel Prado é advogada especializada em segu-ros e resseguros. membro da AidA – Association internationale des droits des Assurances e diretora da APts – Associação Paulista de técnicos de seguros. é também sócia-fundadora do escritório Prado e saraiva Advogados Associados. mais informa-ções: [email protected]

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atualmente, já se encon-tra inserida na rotina do síndico o dever de contratação do seguro de incêndio, que inclui ainda os riscos de raio, explosão, fumaça e queda de aeronaves, conforme determinam os Artigos 1.346 e 1.348 do código civil.

em face da crescente opção de cober-turas adicionais pelo mercado de seguros, produto denominado “compreensivo”, surge a necessidade do detalhado acom-panhamento pelo síndico, do processo de subscrição do risco pelas seguradoras, que se inicia com a proposta de seguros formalizada pelo corretor de seguros.

de fato, o produto hoje denominado seguro compreensivo de condomínios oferece extenso rol de coberturas, tais como, responsabilidade civil do condo-mínio, do síndico, danos elétricos, vidros, portões, e seguro de vida em grupo e acidentes pessoais dos funcionários, re-composição de documentos, derrama de sprinkler e roubos, entre outras.

Para que o condomínio seja titular de uma apólice de seguros desenhada con-forme seu tamanho, necessidade e corres-pondente exposição ao risco é essencial a intermediação de corretor de seguros com expertise na subscrição desse tipo de risco.

e esse processo de intermediação do corretor de seguros será também hábil para evitar futuros conflitos com a se-guradora, posto que somente a integral compreensão pelo síndico das cláusulas previstas na apólice e de seus limites de coberturas, irá evitar que o condomínio esteja exposto a risco sem sua correspon-dente proteção securitária.

é crucial compreender que toda a operação de seguro é lastreada em cálculos atuariais sofisticados e elaborados para o fim de se manter hígido (sustentável) o fundo mútuo de toda a massa segurada,

da qual a seguradora é gestora. A eficiente técnica de precificação e formatação dos produtos oferecidos pelas seguradoras excluirá sempre eventuais atos inten-cionais praticados pelos segurados e outros riscos considerados agravados. Ao se recordar o princípio basilar de que o contrato de seguro ampara risco futuro e incerto, qualquer ato intencional do segurado desnatura o contrato em sua essência.

da mesma forma, quaisquer condutas não intencionais do segurado, mas que sejam viciadas por prática de ato que agrave a probabilidade de ocorrência do sinistro, tais como, embriaguez, falta de habilitação técnica, descumprimento de normas gerenciais etc., não terão amparo da obrigação contratual por parte da seguradora, posto que a precificação é sempre baseada na exposição ao risco normal e não agravado.

Assim, todo o processo que envolve a proposta de seguros, seja no seguro novo e também na renovação da apólice, não deve ser desprezada pelo síndico e/ou administradora, que o deve acompanhar detalhadamente, questionando incessantemente o corretor de seguros sobre suas dúvidas para a busca da concreti-zação de uma apólice fiel às necessidades do condomínio, do qual é administrador.

nesse sentido, veja-se a relevância da proposta de seguros, positivado pelo Artigo 759 do código civil:

“A emissão da apólice deve ser precedida de proposta escrita com a declaração dos elementos essenciais do interesse a ser garantido e do risco”.

o processo de subscrição de risco (underwriting) pelas seguradoras será então lastreado na proposta apresentada e acompanhado de vistoria prévia ao condo-mínio, para uma perfeita avaliação das necessidades e indicação de medidas para minimização de referido risco.

daí a importância do acompanhamento detalhado e atento pelo síndico e/ou administradora e o corretor de seguros do procedimento inerente à fase de contratação do seguro e que impactará positivamente:

• Na correta e justa precificação do prêmio a ser pago;• Na contratação de coberturas e limites de garantias adequadas à exposição

ao risco, evitando-se comprar coberturas desnecessárias;• Na perfeita compreensão dos riscos cobertos e riscos excluídos do produto

adquirido; e,• Na prevenção de sinistros.concluindo, as apólices de seguro do ramo condomínio, disponíveis no grande

e competitivo mercado de seguradoras, devem ser analisadas detalhadamente pelo síndico e corretor de seguros, para adequação às suas necessidades, respectivos valores de importância e Franquias seguradas a serem contratadas.

por maria helena Gurgel prado

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pARA quE A pARCERiA FunCionEBons contratos e a exigência de respeito às leis trabalhistas podem favorecer a terceirização nos condomínios. mas é preciso alguns cuidados, como evitar, por exemplo, a presença de seguranças no passeio público, o que contraria lei federal e pode trazer prejuízos.


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a terCeirizaçãO

dos serviços de limpeza, portaria e

controle de acesso, manutenção,

segurança, entre outros, conheceu

grande salto no brasil desde os anos

90, o que levou ao emprego de mais

de dez milhões de trabalhadores em

2011. entre os condomínios, a tercei-

rização está presente de maneira total

ou parcial, como no caso do conjunto

residencial sul, localizado na região

do Grajaú, na capital paulista. sob

o comando do síndico José lopes

Pinto, a limpeza das áreas comuns

dos sete blocos do condomínio é feita

por empresa terceirizada, enquanto

oito funcionários próprios cuidam da

portaria e manutenção.

“terceirizamos a limpeza porque

ela dá flexibilidade para diminuir ou

aumentar o número de pessoas no

trabalho, além de evitar problemas

em caso de ausência ou afastamento

do funcionário, pois cabe à prestado-

ra recompor o quadro”, justifica José

lopes. mas na portaria e manutenção

a terceirização seria inviável no mo-

mento pelo custo das rescisões traba-

lhistas, observa o síndico. José lopes

considera a parceria vantajosa, desde

que os síndicos fechem contrato com

boas prestadoras, exigindo referên-

cias comerciais, certidões negativas

de débitos com o FGts e o inss, entre

outros, bem como um cronograma de

trabalho satisfatório. segundo José

lopes, o principal benefício da parce-

ria está na segurança e qualidade dos

serviços. “não se trata de economia,

isso é uma grande ilusão”, diz.

O BeaBÁ de um BOm COntratOtambém o diretor de condomínios da Aabic (Associação das

Administradoras de bens imóveis e condomínios de são Paulo), omar

Anauate, recomenda aos síndicos atenção aos contratos, especialmente com a

previsão do período e número de visitas do supervisor da equipe terceirizada;

dos benefícios concedidos aos trabalhadores; e das responsabilidades que

cabem ao contratante e ao contratado mediante os funcionários. segundo

o dirigente da Aabic, a terceirização tem sido bastante aplicada na implanta-

ção dos condomínios, já que a prestadora disponibiliza equipe treinada nos

procedimentos de entrada e saída dos condôminos, funcionários, visitantes

e fornecedores. “Para um início de empreendimento, é uma ajuda muito

boa.” Agora, se o condomínio posteriormente irá ou não manter a terceiri-

zação, isso dependerá do nível de satisfação proporcionado pela empresa,

observa Anauate.

Para a presidente da Asserttem (Associação brasileira das empresas de

serviços terceirizáveis e de trabalho temporário), Jismália de oliveira Alves,

um dos caminhos para que o condomínio usufrua dos benefícios da terceiri-

zação depende justamente do contrato, que “deve ser realizado por escrito,

contendo todos os direitos e obrigações das partes envolvidas”. Antes de

celebrar o contrato, no entanto, a presidente recomenda aos síndicos “estu-

dar as necessidades do condomínio; avaliar a estrutura, recursos materiais e

financeiros da prestadora; visitar os clientes ativos da empresa; informar-se a

respeito do cumprimento das obrigações trabalhistas e tributárias; investigar

sua saúde financeira; e contratar os serviços de uma prestadora vinculada a

entidades de classe, o que lhe garantirá mais segurança”.

A Asserttem representa, entre outros, os segmentos de controle de

acesso, manutenção e bombeiro civil, que têm apostado, segundo Jismália,

em qualificação, treinamentos e melhoria dos benefícios trabalhistas como

forma de aprimorar os serviços.

outro segmento que fornece profissionais terceirizados é o da segurança

privada, representado por empresas de controle e monitoramento via cFtv,

alarmes, rastreamento etc. de acordo com o vice-presidente do sesvesp

(sindicato das empresas de segurança Privada do estado de são Paulo), João

eliezer Palhuca, a atividade é regulada pela lei Federal 7.102/1983, a qual

proíbe a vigilância externa à área privativa dos condomínios. isso é atribuição

das forças de segurança pública do estado, ressalta Palhuca, lembrando que

os síndicos e condomínios podem responder pela ilegalidade e/ou por pro-

blemas decorrentes dela. no mais, o dirigente orienta os síndicos a sempre

contratar serviços de empresas legalizadas, devidamente autorizadas a atuar

pela Polícia Federal, e que apresentem certificados de capacidade técnica.

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“mil E um” BEnEFíCioS AoS tRABAlhADoRES DoS ConDomínioS previsto em Convenção Coletiva dos funcionários das edificações residenciais e comerciais do Estado, o uso de uniformes e/ou acessórios é requisito de segurança, conforto, bem-estar e ordem no ambiente de trabalho.

por marcos Fernando queiroz

a adOçãO de uniformes para os funcionários dos condomínios ajuda a transmitir a ideia de profissionalis-mo, seriedade, asseio, ordem e confiança, além de garantir conforto e segurança aos trabalhadores. A afirmação é de roberto chadad, presidente da Abravest (Associação brasileira de vestuário), enti-dade que trata do tema por meio de sua atuação junto ao comitê têxtil estabeleci-do no âmbito da Associação brasileira de normas técnicas (Abnt cb/017). “tudo que se refere a tecidos passa por esse comitê”, afirma o dirigente.

Ainda de acordo com chadad, a iden-tificação proporcionada pelo uniforme ga-rante também a integridade física do usuá-rio. “é importante identificar devidamente o profissional que trabalha no prédio, conforme cada função e necessidade”, diz. Ao mesmo tempo em que o porteiro usa terno ou outro figurino mais social, um fa-xineiro precisa de luvas, camisas de mangas longas e demais vestimentas com tecidos especiais e robustos para se proteger de resíduos. “Já o pintor provavelmente usará trajes com cores chamativas”, exemplifica chadad. o presidente da entidade informa que atualmente a Abnt edita inúmeras normas sobre o assunto, inclusive aten-dendo à necessidade quanto ao padrão e resistência do vestuário, orientação que cabe também aos condomínios (confira em quadro ao lado).

Já o sindifícios (sindicato dos empregados em edifícios de são Paulo) aponta que o uso do uniforme e/ou acessórios está previsto na convenção coletiva dos funcionários dos condomínios (cláusula 52), em que os empregadores devem se responsabilizar pelo forneci-mento gratuito de itens considerados obrigatórios, como luvas, botas, aventais,

guarda-pós, entre outros. A convenção também determina que os empregados devolvam as indumentárias no estado em que se encontram, em caso de rescisão do contrato. se o material não for devolvido, o empregado deverá indenizar o valor do uniforme comprovado em nota fiscal, informa a assessoria jurídica do sindifícios.

“tal postura só reforça a necessidade da observância de procedimentos segu-ros”, reflete José elias de Godoy, oficial da Polícia militar e consultor em segurança nos condomínios. segundo ele, em hipótese alguma o funcionário deverá sair às ruas vestido de uniforme como se fosse roupa de passeio, situação que o deixaria vulnerável à ação indireta ou mesmo imediata de marginais. “cabe ao síndico fazer cumprir tais orientações com critério e bom senso”, aconselha Godoy.

síndica há seis anos do condomínio edifício Alvorada, situado no bairro da liberdade, região central de são Paulo, cleusa camillo mantém-se sempre atenta ao assunto. “não permito o uso de cores fortes ou estampas e adoto o algodão, por ser tecido confortável e de fácil limpeza. também observo o uso de máscaras e luvas para quem lida com detritos”, afirma. cleusa camilo orienta ainda seus funcionários a utilizarem uma camiseta branca por baixo dos uniformes, o que ajuda a preservar as peças e a evitar a transpiração e odor. A escolha do calçado também

é importante, diz, pois atende a quesitos de segurança, durabilidade e conforto.

diCas para a COntrataçãO de FOrneCedOres- o síndico deve optar por modelos de vestuário adequados ao padrão do edifício e ao clima brasileiro;- nas portarias, as cores mais usadas para ternos são azul marinho e grafite. Já as camisas podem ser brancas ou azuis claras; - Para a limpeza, os conjuntos de calça e camisa de brim são os mais utilizados, nas cores cinza, cáqui, azul “royal” e tons de marrom; - depois da entrega dos uniformes, é necessária uma fiscalização periódica de seu uso correto.Fonte: Abravest

nOrmatizaçãOo comitê brasileiro de têxteis e do vestuário (cb-17) da Associação brasileira das normas técnicas (Abnt) elaborou normas de procedimentos em relação à fabricação de tecidos e à produção de roupas e uniformes, como:nbr 14.726:2001 – trata dos requisitos de tecido plano de poliéster e algodão para roupas profissionais e uniformes;nbr 13.917:1997 – trata de tecido plano de 100% algodão para roupas profissionais e uniformes;nbr 16.060:2012 – trata de referenciais de medidas do corpo humano. A norma estabelece um sistema de indicação de tamanhos de roupas (normal, atlético e especial) e pode ser aplicada em uniformes.Fonte: Assessoria de imprensa da Abnt

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por Rafael lima

GAnhoS no ConFoRto, BEm-EStAR E no mERCADomanter em ordem o acabamento da fachada, das áreas de circulação, dos equipamentos e sistemas essenciais como elevadores, hidráulica, elétrica etc., contribui para a qualidade e a valorização de mercado do condomínio.

quandO o assunto é valori-zação patrimonial, o diretor de estudos especiais da empresa brasileira de estudos de Patrimônio (embraesp), luiz Paulo Pompéia, indica alguns aspectos que costumam ser observados pelo mer-cado, tais como localização do bairro e proximidade a parques e clubes. mas o especialista em mercado imobiliário destaca que um dos itens que mais pesa sobre essa valorização é a qualidade do empreendimento. Acabamento, circula-ção vertical, escadas, fachada, sistemas de telecomunicação, número de vagas nas garagens e sistema de segurança são algumas das questões levantadas por ele. “Quando esses serviços são bem elaborados, o condomínio se torna mais qualificado”, diz.

A criação de espaços diferenciados dentro do edifício também é vista de forma positiva por luiz Paulo. segundo ele, o paulistano, em especial, gostou bastante da ideia de contar com ser-viços diversificados dentro do prédio onde mora. “Geralmente as pessoas da cidade demoram muito para chegar de um lugar a outro, por conta do trânsito. Por isso, a ideia do morador não sair para ir à academia ou aula de inglês é interessante”, afirma.

Pensando dessa forma, quando foi eleito síndico do edifício stella solaris, localizado em moema, zona sul de são Paulo, o engenheiro Paulo maccaferri fez uma vistoria completa na área comum do condomínio. identificou os problemas que mais atingiam os moradores pela falta de manutenção, visitou todos os espaços, promoveu um balanço das administrações anteriores, checou as contas e conheceu melhor os funcionários. “Passei a conhecer todos

os detalhes, para identificar, classificar e separar as prioridades”, diz. “no condomínio, em especial, os moradores estavam ansiosos por melhorias e mudanças.”

o resultado, até o momento, foi a readequação de áreas comuns como o playground e a quadra de esportes para crianças, além da revitalização das fachadas, do hall social e de serviço. Além disso, foi construída uma acade-mia para atender ao conforto dos moradores. essa é uma pequena parcela das mudanças realizadas no condomínio, e que contribuíram de maneira significativa para sua valorização, acredita o síndico.

Para os colegas síndicos que desejam investir, Paulo diz que é essencial compreender inicialmente as prioridades, e muitas vezes, a capacidade téc-nica para se avaliar isso deixa a desejar. Além disso, a falta de planejamento financeiro e eventual rejeição da mudança por parte dos condôminos podem prejudicar as ações. dessa forma, Paulo afirma que o sucesso das mudan-ças para a valorização está ligado à adoção de um plano de manutenção, verificando-se os gastos e as prioridades que os moradores observam no condomínio. “obter esse plano envolve conhecimento e também vontade de todos os moradores”, afirma.

FaCilitandO a COmerCializaçãO dOs imÓveis síndica do edifício maresias Perdizes, na zona oeste de são Paulo, Ângela

merici Grzybowski realizou mudanças que fizeram toda a diferença na va-lorização dos apartamentos. Quando foi eleita, em 2006, ela prontamente convocou uma assembleia para decidir o que necessitava de tratamento. “Quando assumi, já se passavam quase dez anos sem que a fachada tivesse sido pintada. então, ela ganhou na frente de todas as demais obras”, conta.

Após a fase de levantamento e escolha em assembleia da empresa que executaria os serviços, Ângela diz que estes foram planejados pensando-se no menor transtorno possível aos moradores, já que a garagem é descoberta. “Foram executados serviços como lavagem da fachada dos blocos, tratamento das trincas e fissuras, além da pintura”.

A síndica diz que após as mudanças, o condomínio ficou mais valorizado. “no início de 2007, antes da pintura, os apartamentos custavam perto de r$ 120.000,00 e demoravam para ser vendidos; ao final de 2007, logo após a pintura, os preços subiram para r$ 180.000,00 e passaram a vender muito mais rápido”, revela. essa valorização foi acentuada, posteriormente, pelo salto nos preços do mercado imobiliário em são Paulo. Além disso, ressalta Ângela, “na questão conforto e bem-estar, todos os moradores concordam que é mais gostoso morar num condomínio bem cuidado”.

Além da alteração na fachada, o edifício maresias Perdizes conta com manutenção constante em todas as áreas. “não basta tratar o edifício. é ne-cessário olhar para os jardins e equipamentos, pois tudo tem sua participação

na valorização do patrimônio”, encerra.

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ESCAlA pARA A pRoFiSSionAlizAção E pRomoção nA CARREiRAA expansão dos serviços nos condomínios trouxe novas responsabilidades aos zeladores e transformou muitos deles em verdadeiros gestores, que aproveitaram a oportunidade para dar um bom salto na sua formação e condições de vida.


a FiGura clássica do zelador que passa boa parte do tempo em uma “mesinha secretária” instalada no hall social dos condomínios residenciais, e que vez ou outra recebe o morador e o ajuda a carregar as compras até o apartamento, praticamente saiu de cena das edificações em são Paulo. boa parte dos prédios implantou guaritas in-dependentes, normatizando o controle de acesso dos condôminos, funcionários e visitantes. também deu outras tarefas ao zelador e, em alguns deles, desativou a moradia e restringiu o expediente de trabalho ao horário comercial. em ou-tros, a própria função foi extinta e deu lugar à presença do gestor ou gerente predial, que cuida desde a organização da equipe de colaboradores até de apa-ratos tecnológicos sofisticados, como o acionamento remoto dos sistemas de irrigação do prédio.

A síndica profissional Ana Josefa severino relata que um dos condomí-nios que administra, um residencial de 13 unidades localizado no bairro do tatuapé, zona leste da cidade, não tem zelador e preferiu contratar um profissional de manutenção que desempenha algumas das funções da-quele, “ganhando acúmulo de função”. A moradia foi alugada e o valor da locação entra como receita mensal ao condomínio. Ana Josefa comenta que os condôminos não sentem necessidade de ter um profissional presente no local dia e noite, de domingo a domingo, pois já há uma equipe de limpeza e portaria revezando-se em todo esse período.

Já no edifício em que reside e que também administra como síndica, o Piazza di toscana, situado na vila

Alpina, Ana Josefa conta que a moradia foi extinta e destinada à adminis-tração, mas que o profissional foi mantido. ele cumpre jornada de 44 horas semanais, mora fora e, nos momentos de sua folga, o condomínio recebe o suporte do funcionário da manutenção. na verdade, pondera Ana Josefa, mediante todo a estrutura tecnológica e de profissionais de um condomínio como o seu, a figura clássica do zelador nem faz mais sentido.

Cultura arraiGada nO COndOmíniOo administrador omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic

(Associação das Administradoras de bens imóveis e condomínios de são Paulo), observa que a exigência do zelador de maneira intermitente ainda está muito forte “na cultura do prédio”. mais por uma questão de “flexibilidade” para fazer frente a emergências ou cobrir folgas da portaria do que propria-mente de necessidade. é o caso dos condomínios-clube, que dispõem hoje de equipe de segurança, portaria e manutenção 24 horas por dia e que, em tese, não precisariam de um zelador residente, mas sim de um gestor predial.

é um momento de transição, pois há mesmo condomínios que rema-nejaram a função para gerente predial, mas não abriram mão da residência do funcionário, conforme testemunha um gestor, Francisco Feitosa, que administra um residencial de alto padrão localizado na zona leste de são Paulo, no Jardim Anália Franco.

A história de Francisco personifica a trajetória de ascensão profissional de grande parte dos zeladores de são Paulo e ilustra as mudanças recentes. ele veio do interior do Piauí com 18 anos para trabalhar como porteiro terceirizado em um condomínio residencial. em apenas oito meses foi promovido a zelador e, desde então, investiu maciçamente em cursos de qualificação profissional, ao mesmo tempo em que passou a buscar novos desafios. não queria ficar restrito às funções tradicionais do zelador, assim, logo assumiu o cargo de coordenador de implantação de condomínios junto a uma construtora.

mais recentemente, Francisco Feitosa foi promovido a gestor predial no residencial onde hoje comanda 25 funcionários e coordena serviços “100% automatizados”, como o sistema de iluminação, irrigação e cFtv, que podem ser acionados e controlados remotamente via internet. “consegui quase 50 certificados de cursos na área”, diz Francisco, que pretende retomar o curso de graduação em Administração de empresas e fazer uma especialização. “o zelador para esse tipo de empreendimento não existirá mais”, acredita o gestor, destacando ainda que a formação mínima exigida do gerente ou coordenador predial é a de nível superior.

Quanto a residir no local, onde exerce jornada de 44 horas semanais, ele reconhece que não haveria mesmo necessidade, “mas a moradia entrou como proposta de benefício salarial”, explica Francisco, que construiu toda

essa carreira em apenas dez anos de trabalho e estudo em são Paulo.

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87Direcional Condomínios | Setembro 2012

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88 Direcional Condomínios | Setembro 2012

aCESSÓrioS, adMiNiStradora, alaMBradoS, CoPiadora


alaMBradoS


aNtENa, BoMBa d'ÁGUa, CoBErtUraS


CoBErtUraS


CoNtrolE dE PraGaS, ElÉtriCa, EXtiNtorES, GÁS, GErador


ElÉtriCa


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ElEVador


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ElEVador, EQUiPaMENtoS dE GiNÁStiCa


EQUiPaMENtoS dE GiNÁStiCa, HidrÁUliCa


HidrÁUliCa, iMPErMEaBiliZaÇÃo, iNdiVidUaliZaÇÃo dE ÁGUa


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iMPErMEaBiliZaÇÃo, iNtErFoNE


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iNtErFoNE, lUZ dE EMErGÊNCia, MÓVEiS, PaiSaGiSMo, Para-raio, PiSoS


MaNUtENÇÃo PrEdial, PErÍCia PrEdial, PiNtUra PrEdial, rECUPEraÇÃo EStrUtUral


PiNtUra PrEdial


PiNtUra PrEdial


PiNtUra PrEdial


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PiNtUra PrEdial


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PlaYGroUNdS, radioCoMUNiCaÇÃo, SENSor dE PrESENÇa


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SiStEMaS dE SEGUraNÇa


SiStEMaS dE SEGUraNÇa


SiStEMaS dE SEGUraNÇa, tErCEiriZaÇÃo


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