EDITORIAL

GERMAN MOLANO BAQUEROPresidente

CARLOS ABISAMBRA M.Vicepresidente

ESPERANZA BARRERASecretaria

NELSON ROMERO ROMEROTesorero

ENRIQUE SALGUEROVocal

CARLOS VILLARREALVocal

LUIS EDUARDO GARCIAVocal

GONZALO SUAREZRevisor Fiscal

GLORIA INES RUSSI B.Administración y Publicidad

CRISTIAN VARGASDiseño y Diagramación

GUSTAVO RUSSIFotografía

IMPRESO PORMulti-impresos Ltda.

caphbogota@hotmail.com2010

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Carta De Presidencia

de 1997 han sido modificadas por las leyes 810 de 2003, 902 de 2004, 962 de 2005 y decreto nacional 564 de 2006, que directa o indirectamente afecta a los proyectos sometidos a la propiedad horizontal.

Lamentablemente las normas del Tí-tulo III de la ley 675 de 2001, más exactamente las Unidades Inmobiliarias Cerradas, no han podido desarrollarse teniendo en cuenta que el espacio pú-blico no puede ser afectado por ninguna razón, y desde el origen de un proyecto inmobiliario no se conci-ben esas figuras.

El acontecimiento de la década ha sido la creación

del COLEGIO DE ADMINISTRADO-RES DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE BOGOTA D.C., ente legal con re-conocimiento nacional e internacional, generador de múltiples programas de formación para las personas que han incursionado en la actividad de la Ad-ministración de edificios y conjuntos, la creación de los Colegios de Adminis-tradores de Barranquilla, Quindío, Meta y Llanos Orientales, la integración con el Instituto de Propiedad Horizontal de Cali, y hoy, a partir del Diplomado en Administración de Propiedad Horizon-tal de Caph Bogotá D.C., con el aporte institucional, profesional y académico de la Corporación Universitaria de Co-lombia IDEAS, se ha venido proyec-tando el programa profesional para Administradores de Propiedad Hori-zontal que en dos oportunidades se ha presentado a la comunidad interesada. En su oportunidad, tanto la Corpora-ción IDEAS como el CAPH BOGOTA D.C., informarán sobre la evolución del programa mencionado. A todos los ad-ministradores de propiedad horizontal un cordial saludo y unas agradables asambleas de copropietarios.

Germán Molano BaqueroPresidente

DECADA POSITIVA PARA LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Para el régimen legal de la propiedad horizontal, han sido de gran importan-cia los primeros diez años del Siglo XXI, toda vez que, en este tiempo, han ocurrido diferentes hechos que han conducido al forta-lecimiento del derecho especial inmobiliario, y del ejercicio profesional de la Administración de los edificios, conjuntos, condominios y centros comerciales. Esta década ha sido testigo de la creación de la ley 675 de 2001 y de su octavo aniversario de vigencia, y durante este periodo la Corte Constitucional ha proferido múltiples sentencias por ac-ciones de inconstitucionalidad tenien-do como causa diferentes situaciones, que a diario se presentan en la apli-cación del régimen especial; de igual forma, han sido los pronunciamientos por acciones de tutela contra el Admi-nistrador, la copropiedad, la persona jurídica, consejos de administración, y aún por conflictos entre los mismos copropietarios.

A raíz de los intentos para que a la propiedad horizontal no se le conside-re exenta de tributación y asuma las cargas pretendidas, existen acciones legales pertinentes, proyecto de ley sobre la aplicación del IVA, y una ac-ción de inconstitucionalidad, que por fortuna esta última ya fue fallada como consta en la Sentencia C-812 de 2009, que declara exequible el artículo 33 de la ley 675 de 2001. Recordamos el de-creto 1060 de 2009 con el cual el Presi-dente de la República, aclaró y ratificó que la explotación económica de los bienes comunes hace parte del objeto social de la propiedad horizontal.

Las mismas normas urbanísticas a partir de las leyes 9 de 1989 y 388

EL ADMINISTRADOR

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Los Edificios y Conjuntos Residencia-les sometidos al Régimen de Propie-dad Horizontal deben ser manejados por los Consejos de Administración y las administraciones con responsa-bilidad y disciplina, cumpliendo con las normas y leyes establecidas, sin excepciones. Lamentablemente con frecuencia, no tenemos claro que las leyes y normas son de obligatorio cum-plimiento y acomodamos su observa-ción a los “intereses particulares” y a las conveniencias de cada cual. Las consecuencias de esta cultura en la Propiedad Horizontal son la perdida del concepto inicial del proyecto y per-juicios económicos incalculables.

Los manuales de urbanidad y compor-tamiento de los tiempos actuales de-ben abrir capitulo especial al respeto de las normas en Propiedad Horizon-

tal, ya que son múltiples las transgre-siones a la ley y a los reglamentos de propiedad horizontal que observamos en los edificios y Conjuntos Residen-ciales, aún en los estratos más altos. Con respecto a las alteraciones físicas de las Copropiedades, las más comu-nes son:

1.El cubrimiento de terrazas comu-nales de uso exclusivo

Normalmente estas terrazas y/o pa-tios interiores se encuentran a nivel del primer piso y no son otra cosa dis-tinta que el área de aislamiento entre dos edificios (espacio obligatorio entre dos construcciones, que por normas de Planeación Distrital debe dejar el constructor).

Estos espacios se asignan para uso de los apartamentos de primer piso, sin que por ello sean de su propiedad, pues como su nombre lo indica, son áreas comunes y pertenecen a todos los copropietarios pro indiviso en la medida de su coeficiente de copropie-dad. Algunas personas con la compli-

cidad del Consejo y de la Administra-ción, proceden a cubrir estas terrazas, con el fin de “prolongar” el área de su apartamento.

Este proceso comienza tímidamente en las Copropiedades cuando el pri-mer apartamento plantea colocar un cubrimiento parcial con unos “inofensi-vos domos”, posteriormente otro apar-tamento escudado en el “permiso” que se le dió al primero cubre totalmente el área, hasta que finalmente aparece un tercero que construye un estudio en las terrazas, que como dijimos an-teriormente no les pertenecen, pues estas áreas son de propiedad de todos los copropietarios.

Es importante que los Consejos de Ad-ministración y sobre todo las Adminis-traciones, no permitan el inicio de esta verdadera bola de nieve que finalmen-te deteriora la imagen y desvaloriza la Copropiedad, perjudicando a todos los Copropietarios. La Ley 675 de 2001 en su artículo 23 prohíbe expresamente el cubrimiento de las terrazas comu-nales de uso exclusivo y cuando son

LAS CONSTRUCCIONES ILEGALES DESVALORIZAN SU PATRIMONIOPor Francisco J. Martínez Z.

Presidente Grupo Empresarial Marca

Francisco J. Martínez Z.

EL ADMINISTRADOR

Bienes Comunes Marzo 2010

mún ver aún en copropiedades de es-tratos altos como se cambia el color de los vidrios de algunas unidades pri-vadas, lo que representa un detrimen-to estético de la construcción.

Estas y otras violaciones a la Ley y a los Reglamentos de Propiedad Hori-zontal con el transcurso del tiempo se van sumando unas a otras, y acumula-das en el tiempo presentan un panora-ma desolador que hace perder el valor de la inversión, deformando totalmente el concepto arquitectónico inicialmente planteado. Es responsabilidad de los Administradores el no permitir la más mínima de las alteraciones constructi-vas, y en esto los Consejos de Admi-nistración y las Asambleas de Copro-pietarios deben ser muy estrictas, pues una vez permitida la primera modifica-ción o construcción ilegal, por pequeña que esta sea, se convertirá en el punto de apoyo para una avalancha de irre-gularidades. Los Administradores de-ben defender la legalidad aún a costa de sus contratos.

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aislamientos entre edificios, que gene-ralmente lo son, ni siquiera se puede iniciar un proceso de desafectación ya que las autoridades competentes no lo autorizan.

2.Construcciones en areas privadas libres

En algunas copropiedades de aparta-mentos o de casas existen, por dise-ño y especificaciones “Áreas Privadas Libres”, que sus propietarios deciden construir, con daños graves a la estética y conformación arquitectónica ini-cial, y por consiguiente con deterioro

y desvalorización del patrimonio de los Copropietarios.

En el caso de las casas que tienen un lote definido de propiedad privada, las áreas privadas libres generalmente co-rresponden a zonas verdes. Cuando un propietario realiza una construcción en su área privada libre, altera entre otras cosas el porcentaje de zonas verdes y ocupación del lote, que fueron parámetros básicos en la otorgación de la licencia de construc-ción; también altera la proporciona-lidad del coeficiente de copropiedad que lleva implícito en su cálculo la pon-deración menor del área privada libre frente al área privada construida.

3.Cambio de apariencia en las ven-tanas

Si bien los vidrios de las ventanas de las unidades privadas son bienes de dominio particular, estos no se pueden cambiar de apariencia, ya que forman parte integral de las fachadas; es co-

Los Edificios y Conjuntos Residenciales sometidos al Régimen de Propiedad

Horizontal deben ser mane-jados por los Consejos de Administración y las admi-nistraciones con responsa-

bilidad y disciplina

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EL ADMINISTRADOR

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jurídicas conllevan a una seria de si-tuaciones para las que normalmente no estamos preparados: Gastos por honorarios de abogado, comparecen-cia en conciliaciones o juicios, costos de investigación, afectación de su ima-gen y lo más grave, las altas sumas in-demnizatorias que se generan por los fallos en contra.

El producto que hemos diseñado pre-tende amparar todos aquellos perjui-cios económicos a los que usted se expone como administrador de propie-dad horizontal. A continuación hace-mos una breve síntesis del producto::

1. A QUIENES SE ASEGURAN:

*Persona jurídica (empresa)*Miembros de junta directiva*Representante legal*Administrador delegado*Empleados de la empresa*Cónyuges, herederos. 2. QUE AMPARA?

Errores y omisiones en las decisiones de los asegurados y sus consecuen-cias frente a terceros. 3. COBERTURAS:

*Responsabilidad de las personas y de la empresa asegurada en ejercicio de sus funciones administrativas.*Responsabilidad de la empresa en ejercicio de su actividad profesional*Reembolso a la sociedad*Errores y omisiones en las decisiones de los asegurados y sus consecuen-cias frente a terceros.*Las reclamaciones por algún acto in-correcto en su actividad profesional, no doloso.*Infidelidad de sus empleados en el ejercicio de sus funciones en las co-propiedades, que ocasionen perjuicios a terceros.

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NUEVA PÓLIZA DE RESPONSABILIDAD CIVIL PARA EMPRESAS DE ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Por Fernando Ochoa Gerente E-Broker Agencia de Seguros Ltda.

A partir de la fecha las personas jurídi-cas (incluyendo empresas unipersona-les EU) dedicadas al negocio de la ad-ministración de propiedad horizontal, podrán gozar de una póliza integral que reúne las coberturas otorgadas por la comúnmente conocida póliza Di-rectores y Administradores (D&A) más los beneficios de la póliza de Respon-sabilidad Civil Profesional (RCP). Esta póliza ha sido diseñada especialmente por CHARTIS SEGUROS COLOMBIA S.A y E-BROKER AGENCIA DE SE-GUROS LTDA.

Irónicamente, en nuestro medio, solo se tiende a reconocer los errores y omisiones, en otras palabras las co-sas negativas de nuestro actuar, des-conociendo generalmente los acier-tos, avances, beneficios, logros de nuestra gestión.

Seguramente usted como administra-dor de propiedad horizontal ha vivido circunstancias en las que ante sus desaciertos, errores y omisiones en la gestión como administrador, ha puesto en riesgo no solo la continuidad con-tractual dentro de una copropiedad, sino también el patrimonio que usted ha construido y tiene destinado para su familia.

Según los artículos 50 y 51 de la ley 675 de 2001 usted debe asumir los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídi-ca, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administra-dor en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, viola-ción de la ley o del reglamento de pro-piedad horizontal.

Se ha puesto usted a pensar: ¿cómo resolver una situación jurídica en la que se vea involucrado?

Infortunadamente las implicaciones

*Honorarios, costos y gastos para miti-gar o evitar los daños a la reputación*Reclamaciones entre personas ase-guradas*Difamación*Gastos de defensa incluyendo costos de defensa en materia de seguridad social.*Costos de investigación.*Cónyuges, herederos, herencias, re-presentantes legales.*Perdida de documentos.*Compensación económica por com-parecencia en juicio.

4. BENEFICIOS

*Una (1) sola póliza para cualquier nu-mero de copropiedades administradas (no cubre la copropiedad).*solo usted tiene la decisión de com-pra *se evita la contratación de pólizas de; cumplimiento, manejo, responsabili-dad civil*disminución de costos en contratación de pólizas*esta póliza se vuelve un valor agrega-do y diferenciador frente a sus clientes*no arriesga su patrimonio (hogar / empresa / bienes) ante una posible de-manda*ampara a todos sus empleados.*ampara la persona jurídica.*usted es dueño de su póliza y autóno-mo en las decisiones sobre la misma.

5. VALORES ASEGURADOS:

DESDE $250.000.0000 HASTA $750.000.000 6.COSTO

DESDE $1.473.200 HASTA $5.452.000 (INCLUYE IVA), VALOR MENSUAL A 11 CUOTAS DESDE $138.110.

INFORME ESPECIAL:

EL USO DEL ASCENSOR ES UNA ACTIVIDAD

PELIGROSAPor Silvio Agudelo

Presidente de Asoinproho - Cali

Bienes ComunesSeptiembre 2009

INFORME ESPECIAL

Por eso es absolutamente necesario tener un seguro de Responsabilidad Civil Extracontractual y de daños acci-dentales por rotura de maquinaria por tratarse de un bien común en propie-dad horizontal y cumplir estrictamente con las garantías de mantenimiento preventivo y predictivo en la forma como lo exigen las Aseguradoras y los manuales del fabricante o represen-tante comercial de los equipos.

tener un buen mantenimiento y actua-lización técnica de estos equipos es tener contratado aparte del seguro de daños accidentales, un seguro de Res-ponsabilidad Civil con un límite alto en cobertura a fin de no comprometer el patrimonio personal de los propietarios cuando el tope de valor asegurado en la póliza no alcance a indemnizar el valor que tase el Juez.

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El uso del ascensor es una actividad peligrosa en nuestra legislación civil, como también lo es el manejo de ar-mas de fuego, vehículos, subestacio-nes eléctricas, el uso de piscinas etc.

Recientemente se han presentado noticias de lesiones o muerte de per-sonas en el uso de ascensores, en ese orden los edificios sean o no so-metidos al régimen de Propiedad ho-rizontal deberán asegurar todos los equipos en una póliza de todo riesgo por daños accidentales, incluyendo la responsabilidad civil extracontractual a fin de evitar el deterioro patrimonial de las empresas, particulares y los co-propietarios en los edificios o conjun-tos sometidos al régimen de propiedad horizontal.

En el caso de accidentes en los ascen-sores que produzcan lesiones o muerte de personas, existe una presunción de culpa o responsabilidad contra quie-nes se dedican o tienen actividades peligrosas, caso en el cual la carga de la prueba se invierte a favor de los

damnificados y en contra de los due-ños de los edificios o de la persona jurídica en el régimen de la propiedad horizontal, y lo único que exonera al propietario de estos equipos en caso de un accidente donde hayan victimas, es la causa extraña donde el dueño de estos bienes no pude controlar o resis-tir como en un caso fortuito o una fuer-za mayor de la naturaleza incontrola-ble o irresistible por parte del guardián del ascensor; igualmente en principio se puede exonerar de la culpa a quien causo el daño en el caso de que este lo haya causado un tercero o que se pruebe que el accidente se debió a cul-pa exclusiva de la víctima, pero en todo caso el afectado en un accidente o sus familiares beneficiarios solo tienen que demostrar que el siniestro o el even-to ocurrió por una actividad peligrosa para que se genere la presunción de responsabilidad en contra de la perso-na jurídica de la copropiedad.

La responsabilidad para los dueños o copropietarios de un edificio donde tengan instalados ascensor aparte de

El uso del ascensor es una actividad peligrosa en

nuestra legislación civil“”

INFORME ESPECIAL

Bienes Comunes Marzo 2010

La Corporación para la Responsabi-lidad Social Empresarial “RESPON-DER”, diseño una programa de acom-pañamiento social para los residentes de los conjuntos que están bajo el ré-gimen de Propiedad Horizontal, cuenta con un equipo de profesionales reco-nocidos del área psicosocial con una amplia experiencia en Organización Comunitaria y Gerencia Social, lo cual se demuestra en el éxito que ha tenido el programa en los conjuntos en que se ha implementado.

¿POR QUE ES IMPORTANTE LA CONVIVENCIA SOCIAL?

Con un gran esfuerzo los copropieta-rios adquieren una vivienda sea casa o apartamento y cumplen una de sus grandes metas el tener un techo pro-pio, en ese momento compraron por-que les gusto la vivienda, porque era el mejor sitio, por las zonas comunes, por la seguridad que ofrece un conjunto residencial para nuestros bienes, por que nos genera más seguridad al te-ner espacios donde jueguen nuestros hijos, etc; pero en la gran mayoría de los casos no nos detuvimos a indagar por nuestros derechos y deberes bajo un régimen de propiedad horizontal y las implicaciones que esto conlleva en nuestro diario vivir, ya que queremos tener las ventajas de un conjunto pero no los deberes para con él.

Con una gran alegría y expectativa nos trasladamos a nuestra vivienda nueva y pensamos que ya se habían termina-

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do todos nuestros problemas, pero no es así, nos encontramos entonces con que a nuestro vecino le gusta poner el equipo a todo volumen hasta altas ho-ras de la noche y no nos deja dormir, o que existe el vecino que taladra en la pared desde altas horas de la madru-gada preciso el día de nuestro descan-so, o los niños que parecen que tienen alma de grandes exploradores que juegan con la gravillas como si fueran cohetes que van a otro planeta y co-mienzan los daños, o el vecino que tie-ne el perro que hace sus necesidades en las zonas verdes y nadie recoge sus excrementos, o el que cree que las

personas empleadas del conjunto es-tán exclusivamente a su servicio per-sonal, o los que no ven la necesidad de cumplir con el pago de las cuotas de administración por que antes no los hacían, etc. ¿Cualquier parecido con la realidad es pura coincidencia?..

Conscientes de esto, el programa de acompañamiento contiene una serie de conferencias sobre: 1) Convivencia Social y Organización Comunita-

ria cuyo objetivo es que la comunidad se concientice sobre como mejorar la calidad de vida con una buena convi-vencia, 2) Régimen y Reglamento de Propiedad Horizontal, cuyo objetivo es que la comunidad entienda sus de-rechos y deberes con el conjunto, 3) Manual de Convivencia, a través de un taller donde la comunidad construye conjuntamente sus reglas de juego, y 4) Liderazgo dirigido al Concejo de

Administración y Comité de Conviven-cia donde se concientiza a los lideres de los diferentes conjuntos sobre la im-portancia de su rol para la comunidad.

Nuestro objetivo es que como resulta-do del acompañamiento nuestros con-juntos sean un modelo en la ciudad, donde la comunidad entienda que no se debe agredir al otro, que es ne-cesario aprender a dejar el combate, a ser fuerte sin perder la ternura y la compasión por el otro, quien, por ser diferente, puede ser mi complemen-to o quizá mi opositor, pero nunca mi enemigo, que es necesario aprender a comunicarse (base de la autoafir-mación personal y grupal), aprender a interactuar (base de los modelos de relación social), aprender a decidir en grupo (base de la política y la econo-mía), aprender a cuidarse (base de los modelos de salud y seguridad social, aprender a cuidar el entorno (funda-mento de la supervivencia), aprender a valorar el saber social (base de la evolución social y cultural).

CONSTRUYAMOS COMUNIDAD Y CONVIVENCIA SOCIALPor Laura Salamanca

Directora Gestión y Desarrollo CTA

Convivencia Social y Organización Comu-nitaria cuyo objetivo es que la comunidad se concientice sobre como mejorar la cali-dad de vida con una buena convivencia

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