Revue de presse de la semaine 45 2012

La revue de Presse KYLIA

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 5 au 11 Novembre 2012

LES ARTICLES DE LA SEMAINE

Diagnostics immobiliers : les conseils pour ne pas

se faire piéger

Le 5/11/12

Au moment de la mise en vente ou en location de son logement, un certain nombre de diagnostics

sont obligatoires. Mais comment choisir le bon professionnel ? Comment savoir si le logement a été

correctement examiné ? Si tel n'est pas le cas, que risquez-vous ? Les réponses de Pierre-Yves

Sachot, diagnostiqueur immobilier et examinateur de certification.

Un diagnostic doit prendre entre 30 minutes et 1 heure.© Getty Images/iStockphoto


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Comment choisir son diagnostiqueur ?

Pierre-Yves Sachot : pour répondre à cette question, il faut déjà se rappeler le but des diagnostics

immobiliers. L'objectif de ces documents est multiple :

- chaque diagnostic a une portée concernant la santé publique (amiante, plomb), la sécurité des

personnes et des biens (gaz, électricité, termites) ou l'environnement (diagnostic de performance

énergétique, état des risques naturels et technologiques) ;

- l'ensemble des diagnostics permet de valider les clauses d'exonération de la garantie des vices

cachés pour le vendeur ;

- ils assurent la parfaite information de l'acquéreur (ou du locataire).

Les points essentiels à contrôler sont :

- la compétence du diagnostiqueur : il doit être certifié personnellement pour chacun des diagnostics à

réaliser. Le dispositif actuel de certification prévoyant un renouvellement tous les cinq ans, il est

essentiel de vérifier que les certifications du diagnostiqueur sont bien toutes en cours de validité ;

- l'assurance : le diagnostiqueur doit être couvert par une assurance responsabilité civile

professionnelle spécifique à son activité ;

- l'indépendance : le diagnostiqueur ne doit avoir, avec les acteurs de la transaction, aucun lien

susceptible de nuire à son indépendance. Certains agents immobiliers n'hésitent pas à demander des

"petits arrangements" (commissionnements, DPE améliorés ...). Ces pratiques sont totalement

interdites.

Comment s'assurer que le diagnostic est fait correc tement ?

Pierre-Yves Sachot : chaque diagnostic obéit à des textes (décrets, arrêtés, normes) qui cadrent la

mission et indiquent les contrôles obligatoires. Ces points de contrôle prennent du temps et certaines

durées sont incompressibles. Par exemple, pour l'état de l'installation intérieure de gaz : le contrôle de

l'étanchéité de l'installation dure 10 minutes (éventuellement renouvelable). Et ce n'est qu'un contrôle,

sachant que, pour le gaz, une centaine d'anomalies existent. Un diagnostiqueur ne peut faire

correctement son travail sans y passer un peu de temps. Le premier conseil est donc de demander au

diagnostiqueur le temps qu'il va passer sur place. On peut considérer qu'en fonction de l'expérience


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du diagnostiqueur, pour un logement de taille moyenne (F3-F4), chaque diagnostic doit lui prendre

entre 1/2 h et 1 h minimum.

Le tarif doit être en adéquation avec le travail fourni. Un diagnostic au rabais ne peut être réalisé

correctement. En effet, pour pouvoir tenir des tarifs trop bas, le diagnostiqueur n'a pas d'autre choix

que de réduire son temps d'intervention pour enchaîner les rendez-vous, et donc de bâcler son travail.

Au-delà du temps passé, le tarif reflète également les frais (déplacament, rédaction des rapports,

assurances, charges sociales ...), ainsi que les responsabilités prises par le diagnostiqueur (transfert

de la garantie des vices cachés).

Quels sont les risques en cas de diagnostics mal ré alisés ?

Pierre-Yves Sachot : il est important de se souvenir que le donneur d'ordre reste responsable du

choix de son diagnostiqueur. En cas d'erreur du diagnostiqueur, son mandataire peut donc être

inquiété en coresponsabilité, notamment s'il s'avère que le diagnostiqueur choisi ne satisfaisait pas à

ses obligations de certification, d'assurance ou encore d'indépendance. Un diagnostic mal réalisé peut

entraîner des dédommagements financiers, voire la nullité de la vente.

Les conséquences financières d'un désamiantage ou de la remise aux normes d'une installation

électrique peuvent être très importantes. Même le diagnostic de performance énergétique commence

à amener son lot de procès... Mais, au-delà de çà, il ne faut pas oublier que les diagnostics traitent de

sécurité et de santé publique. Une action au pénal, en cas d'accident ou d'intoxication, ne peut être

exclue. Ce risque ne s'applique d'ailleurs pas qu'aux transactions. C'est pourquoi l'Union nationale des

diagnostiqueurs immobiliers souhaite la généralisation des diagnostics "santé et sécurité" aux

locations.

Source :L’Express.fr


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Immobilier : des transactions en baisse de 30 à 40%

selon Meilleursagents.com Le 6/11/12

Le dernier baromètre Meilleursagents.com pointe le blocage actuel du marché de l'immobilier ancien :

les volumes reculent de 30 à 40%. Mais les prix, eux, résistent.

La baisse à Paris est de 0,5%.

© Hemera

Alors que les notaires constatent une baisse des volumes de l'ordre de 19% par rapport à l'année

dernière, le baromètre Meilleursagents.com, qui se base sur les compromis de ventes et affiche donc

des tendances plus récentes que celles des notaires, basées sur les actes authentiques, fait état de

transactions en retrait de 30 à 40%. "Le blocage est d'abord dû au dialogue de sourds entre les

vendeurs qui campent sur leurs positions et les acheteurs qui attendent 15% de baisse", commente


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Sébastien de Lafond, fondateur de Meilleursagents.com. Attention, parfois, ces derniers passent alors

à côté d'opportunités sur lesquelles ils se seraient précipités il y a un an.

Mais d'autres éléments contribuent à ce blocage. Les banques notamment, devenues ultrasélectives.

"Cela nous préserve des débâcles de type américain ou espagnol", précise Sébastien de Lafond.

L'Etat ensuite, à l'origine de politiques contradictoires en matière de logement : allers-retours sur le

PTZ+, modification successives des règles en matières de plus-value, encadrement des loyers...

Enfin, la situation économique ne favorise évidemment pas les intentions d'achat : les potentiels

acquéreurs, inquiets sur leur avenir professionnel, réfléchissent beaucoup plus avant de s'engager sur

vingt ou vingt-cinq ans. Dans ce contexte, les prix baissent-ils ? Légèrement. D'après le baromètre

Meilleursagents.com, en septembre, la baisse des prix était de 0,5% à Paris et de 1,5% en grande

couronne.

Source : L’Express.fr


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Le crédit immobilier n'a presque jamais été aussi

peu cher Le 6/11/12

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques établies

en France se sont établis en moyenne à 3,37% en oct obre.

Crédit immobilier (Sipa)

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques en France se sont

établis en moyenne à 3,37% en octobre et se rapprochent de leur record historique (3,25%), selon

une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publiée mardi 6 novembre.

"En octobre 2012, les taux des prêts du secteur concurrentiel sur l'ensemble du marché se sont

établis à 3,37% en moyenne" contre 3,44% en septembre et 3,51% en août, indique Crédit Logement,

l'organe central de garantie des prêts pour le logement.

Pour Crédit Logement, "les taux continuent donc de reculer et enregistrent un recul de 58 points de

base" (0,58 point de pourcentage) pour se retrouver proche du point le plus bas enregistré (3,25% en

novembre 2010).


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Cette baisse concerne l'ensemble du marché aussi bien l'ancien (3,36% contre 3,97% en février) que

le neuf (3,38% contre 3,93% en février) et les travaux (3,40% contre 3,93% en février).

Une durée moyenne de 207 mois

La durée moyenne des prêts consentis s'est établie à 207 mois en octobre comme en septembre,

mais contre 215 mois en août 2011. Malgré cette nouvelle baisse du taux moyen, le volume des

crédits immobiliers continue de plonger, confirmant "l'atonie du marché", selon Crédit Logement.

"Le pic d'activité qui se constate normalement avant l'arrivée de l'hiver n'était pas au rendez-vous

cette année: la production a alors reculé de 25,7% en octobre (par rapport à septembre) et même de

45,8% par rapport à octobre 2011". Pour les 9 premiers mois de 2012, la chute avait été de 30,5% par

rapport à la période correspondante de 2011.

Les crédits immobiliers accordés par les banques pour l'ensemble de l'année 2012 devraient être

seulement d'un peu plus de 115 milliards d'euros, soit une baisse de près de 30% par rapport à 2011

(un peu moins de 162 milliards), loin du record absolu de 2007 (170,2 milliards), estime Michel

Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-Ouest.

Contraintes par le nouveau cadre prudentiel dit "Bâle III", qui doit entrer en vigueur début 2013, les

banques se désintéressent des crédits à long terme, qui sont pénalisés par les nouvelles règles.

(Avec AFP)

Source : Challenges.fr


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La politique immobilière de l'Etat en quête d'un

nouveau souffle Le 8/11/12

En attendant une nouvelle impulsion politique, l'Et at continue de faire le ménage dans son

patrimoine immobilier. Entre 2012 et 2014, 1.870 bi ens seront mis sur le marché, dont l'Etat

attend 2,2 milliards d'euros

Ya-t -il un pilote aux commandes de la politique immobilière de l'Etat ? « Depuis la période précédant

l'élection présidentielle et jusqu'à aujourd'hui, tout semble fonctionner au ralenti, sans réelle impulsion

politique », affirme un professionnel du secteur. Jérôme Cahuzac, le ministre délégué en charge du

Budget, donc de l'immobilier de l'Etat, n'a pas encore pris ce dossier en main, ni imprimé sa marque

comme l'avaient fait ses prédécesseurs à ce poste, notamment François Barouin et Valérie Pécresse.

Trois faits notables ont pourtant marqué cette période de flottement. Une vente a tourné court : le

22 octobre dernier, l'Hôtel de Clermont, situé 69, rue de Varennes, dans le 7 e arrondissement de


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Paris, en vente depuis le début de l'année, a été retiré du marché. Quelques jours plutôt, on apprenait

que Daniel Dubost, le patron de France Domaine - structure au sein du ministère du Budget, chargée

de valoriser et de céder le patrimoine public -, s'apprêtait à quitter ses fonctions après avoir dirigé

cette agence depuis sa création en 2007, victime directe ou collatérale de la « mauvaise » liste des

terrains de l'Etat communiquée début septembre au cabinet du ministre du Logement. Enfin, le

12 septembre dernier, Jean-Louis Dumont, député socialiste de la Meuse, était nommé président du

Conseil immobilier de l'Etat (CIE), succédant à Yves Deniaud, député UMP de l'Orne. « Je souhaite

que la politique de l'Etat retrouve un nouvel élan. Il y a encore beaucoup de gains de productivité à

tirer du patrimoine immobilier public », explique-t-il en déroulant sa feuille de route.

4,5 milliards d'euros

L'Etat poursuit son ambitieux programme d'externalisation. Cette politique engagée il y a une dizaine

d'années passe par la vente d'actifs : entre 2002 et 2011, ces recettes ont atteint 4,5 milliards d'euros.

Par le jeu des cessions et des déménagements, le patrimoine de l'Etat s'est contracté de

525.264 mètres carrés sur la période 2007 à 2011.

D'ici à 2014, 1.870 biens seront mis sur le marché, ce qui devrait faire entrer 2,2 milliards dans les

caisses. Le projet de loi de Finances pour 2013 indique que ces ventes devraient générer 500 millions

d'euros de recettes, après 590 millions engrangés en 2011.

Aujourd'hui, 75 % du produit de ces cessions sont affectés à l'entretien des bâtiments ; le reste

contribue au désendettement public. Cette gestion immobilière n'est pas aisée à mener. Les

ministères finissent par jouer le jeu, souvent en traînant des pieds. Certaines administrations ou

agences de l'Etat rechignent encore à libérer leurs adresses parisiennes historiques pour partir en

banlieue ou dans des quartiers moins centraux. « Régulièrement, le CIE auditionne des opérateurs

publics. Certains sont de mauvaise foi et jouent l'immobilisme », regrette Henry Buzy-Cazeaux, ancien

chargé de mission auprès de cette structure. Quant à la taille des gouvernements successifs, elle est

toujours à géométrie variable. « Le périmètre des ministères devrait être défini et stable. Or ce n'est

pas le cas », relève Jean-Louis Dumont.

Comme tout vendeur, l'Etat est tributaire des conditions de marché. La conjoncture n'étant pas des

meilleures et les financements bancaires difficiles à obtenir pour les acheteurs, ces derniers ne se

bousculent pas pour répondre aux appels d'offres organisés par France Domaine. « Les acquéreurs

commencent à être déstabilisés par les volte-face de l'Etat qui l'ont amené à retirer plusieurs fois

certains biens de la vente », indique Philippe Méjean, directeur général de DTZ Consulting. « Le

récent épisode de l'Hôtel de la Marine a été un bel exemple », poursuit Maurice Gauchot, président de


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CBRE. De plus, « les candidats acheteurs acceptent de moins en moins les règles du jeu imposées

par la personne publique, à savoir une acquisition sans condition suspensive et pas la moindre

autorisation administrative pour faciliter les travaux de remise en état toujours importants », ajoute un

commercialisateur.

Nouvelle étape

L'Etat doit aborder une nouvelle étape dans son effort de rationalisation. Après avoir trouvé facilement

preneur, dans un marché haussier, pour ses plus beaux immeubles, lui reste la tâche la plus difficile :

se délester d'un stock important d'actifs moins bien placés ou moins beaux, dans une conjoncture

complexe. « Il y aura toujours des acheteurs pour des immeubles emblématiques bien situés, c'est

moins vrai pour des actifs secondaires », résume Maurice Gauchot. Certains biens à céder sont

souvent vétustes et sans particularités architecturales. C'est le cas, entre autres, de quelques locaux

libérés par Pôle Emploi, suite à la fusion entre l'ANPE et les Assedic. « Nous avons pour mission

d'expertiser ces bâtiments qui sont parfois obsolètes », reconnaît Sandrine Fougeirol du Boullay,

directeur du département Conseil et Audit au Crédit Foncier Immobilier. Alors que certains terrains

publics sont promis à la quasi-gratuité, les immeubles « inutiles » sont à vendre et doivent rapporter.

La méthode de cession qui sélectionne le « mieux-disant » vise cet objectif. Au fil des ans, l'Etat s'est

professionnalisé et a appris à mieux présenter ses offres toutes affichées sur un site Internet, à établir

des diagnostics techniques. Critiqué à ses débuts pour ses expertises par comparaisons, France

Domaine a progressivement adopté d'autres méthodes de calcul utilisées par les experts privés, celle

du revenu fondée sur les loyers attendus. Toutefois, « les règles d'évaluation varient selon les

services régionaux de l'Etat. Sur un dossier, nous avons récemment constaté un écart de 50 % entre

deux expertises concernant le coût de résiliation d'un bail », souligne Claude Galpin, président de

l'Institut français de l'expertise immobilière (Ifei). « Pour la première fois cette année, l'Etat est devenu

membre observateur de l'Ifei. C'est une façon de s'informer sur l'évolution des méthodes d'expertise

des professionnels de l'immobilier », signale Claude Galpin. Le chantier le moins avancé concerne la

remise en état des bâtiments en patrimoine et la politique de rénovation qui s'en suivra. « L'Etat

impécunieux a encore besoin de valoriser son parc. Cela nécessite de prendre beaucoup de décisions

importantes », assure Jean-Louis Dumont. Et de suivre une direction indiquée par la tutelle politique...

LAURENCE BOCCARA

Source :LesEchos.fr


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L'art complexe de fixer un loyer, le réviser ou le

réévaluer Le 9/11/12

Ce qu'il faut savoir depuis l'entrée en vigueur, le 20 juillet dernier, du décret sur l'encadrement

des loyers.

Les locations nues, soit non meublées, sont soumises à la loi du 6 juillet 1989. Elles peuvent faire

l'objet d'une révision régulière ou d'une majoration de loyer à condition de respecter certaines règles.

Zoom sur trois scénarios.


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La première location

Lors de la première mise en location de son bien, le bailleur a carte blanche pour fixer « son » loyer. Il

devra malgré tout se référer aux valeurs des appartements similaires loués dans le quartier (ou dans

l'immeuble). « Compte tenu du contexte actuel du marché locatif, c'est-à-dire stable en région

parisienne, voir en repli dans certaines villes de province, il convient aujourd'hui de ne pas être trop

ambitieux afin de trouver un occupant », conseille Jean-François Buet, président de la Fnaim. Une fois

le loyer fixé, « sa révision en cours de bail n'est pas automatique. Il faut penser à inscrire dans le

contrat de location une clause d'indexation du loyer », souligne Arnaud Couvelard, juriste à l'Unpi. Cet

ajustement annuel s'effectue sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque

trimestre par l'Insee (voir graphique). Pour obtenir le « nouveau » loyer révisé à la date anniversaire

du bail, il suffit de multiplier le loyer actuel (hors charges) par l'indice IRL du trimestre concerné,

rapporté à l'indice du même trimestre de l'année précédente.

Exemple : pour un loyer de 1.000 euros à réviser le 1 er décembre 2012, la hausse sera de

21,50 euros (soit 1.000 x 123,55/120,95). Le loyer de la deuxième année du bail s'élèvera à

1.021,50 euros.

Le renouvellement

« Le bail est un train qui s'arrête tous les trois ans, ce n'est qu'à ce moment que le propriétaire peut

éventuellement changer la donne », précise Pierre Astrup, président de la commission de gestion

locative de l'Unis Ile-de-France. Cette marge de manoeuvre est toutefois limitée depuis l'entrée en

vigueur du décret du 20 juillet 2012. Si, au terme du bail de trois ans, le locataire reste en place, le

contrat se renouvelle. Le loyer peut alors être réactualisé sur la base de l'IRL. Toutefois, si le bailleur

considère que « son » loyer est « manifestement sous-évalué », il peut tenter de le majorer. Il doit,

pour cela, adresser une lettre recommandée à son locataire, au moins six mois avant l'échéance du

bail, pour l'informer de son intention en mentionnant les références locatives (plus chères) relevées

dans le secteur. Ces exemples chiffrés s'obtiennent auprès de l'Observatoire des loyers de

l'agglomération parisienne (Olap), des associations de propriétaires (Unpi) ou auprès des

administrateurs de biens chargés de la gestion de plusieurs biens locatifs. Le décret précise que

l'augmentation du loyer (hors charges) est limitée à « la moitié de la différence entre le dernier loyer et

le loyer de marché ». Si locataire accepte cette hausse, le réajustement peut toutefois se lisser dans

le temps. « L'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une augmentation par palier. Si la hausse

dépasse de 10 % l'ancien loyer, la révision s'étalera obligatoirement sur six ans, par sixièmes. En

revanche, si elle est inférieure à 10 %, le rattrapage de loyer s'effectuera sur trois ans, soit par tiers »,

détaille Emmanuel Maire, directeur de Dauchez Particuliers. Cette majoration s'ajoute à l'indexation


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annuelle de l'IRL. En cas de refus du locataire, le bailleur est en droit de saisir la commission de

conciliation (voir ci-contre).

Exemple : en fin du bail, soit le 1 er décembre 2012, le loyer est de 1.000 euros par mois. Le bailleur

se rend compte que des logements similaires aux alentours se louent 1.300 euros par mois. Il

considère son loyer « manifestement sous évalué ». Une augmentation est possible dans la limite de

150 euros ([1300-1.000]/ 2), autrement dit « la moitié de la différence entre le dernier loyer et le loyer

de marché ».

La relocation

Le récent décret sur l'encadrement des loyers vise à limiter la hausse des valeurs locatives en cas

relocation, soit entre deux locataires. Désormais, le propriétaire n'est plus libre de relever le «

nouveau » loyer à sa convenance. Le décret précise que si, depuis la conclusion du dernier bail, le

propriétaire a réalisé des travaux d'amélioration (pose de fenêtres à double vitrage, installation d'une

chaudière à condensation, isolation thermique, phonique, etc.) portant sur les parties privatives ou

communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, alors le nouveau

loyer peut être relevé d'au maximum 15 % du coût des travaux TTC. Une hausse peut aussi être

autorisée en cas de loyer « manifestement sous-évalué ». En dehors de ces deux cas dérogatoires, la

révision du loyer ne peut se réaliser que dans la limite de l'IRL.

Exemple : au départ du dernier locataire, le loyer était de 1.000 euros. Le bailleur réalise dans le

logement vide 8.000 euros de travaux d'amélioration. Ce montant étant supérieur à la moitié de la

dernière année de loyer (12.000/2 soit 6.000 euros), l'augmentation annuelle du loyer ne peut

dépasser 1.200 euros, soit 15 % du montant total des travaux (soit 8.000 x 15 %). A la relocation, le

nouveau loyer proposé sera au maximum de 1.100 euros.

LAURENCE BOCCARA

Source : LesEchos.fr


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Nouvelle baisse des taux de crédit immobilier

Le 9/11/12

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux des prêts immobiliers ont reculé à 3,37 %

en moyenne en octobre une nouvelle fois

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux des prêts immobiliers ont reculé à 3,37 % en

moyenne en octobre une nouvelle fois. Lancelot Frédéric Sipa

La baisse des taux d’intérêt se poursuit : après 3,51 % en août et 3,44 % en septembre, le taux

moyen des crédits immobiliers, hors assurance et toutes durées d’emprunt confondues, est descendu

à 3,37 % au mois d’octobre, selon l’indicateur mensuel publié par l’Observatoire Crédit

Logement/CSA. Les taux ont baissé de 0,58 point et se rapprochent de leur record historique, qui était

de 3,25 % en novembre 2010. « Cette baisse concerne l'ensemble du marché aussi bien l'ancien

(3,36 % contre 3,97 % en février) que le neuf (3,38 % contre 3,93 % en février) et les travaux (3,40 %

contre 3,93 % en février) », souligne l’Observatoire.

Un marché atone malgré des taux record

Malgré cette nouvelle baisse du taux moyen, le volume des crédits immobiliers continue de plonger,

confirmant « l'atonie du marché, selon l’Observatoire. Le pic d'activité qui se constate normalement

avant l'arrivée de l'hiver n'était pas au rendez-vous cette année : la production a alors reculé de 25,7


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% en octobre (par rapport à septembre) et même de 45,8 % par rapport à octobre 2011 ». En

comparaison, pour les 9 premiers mois de 2012, la chute avait été de 30,5 % par rapport à la période

correspondante de 2011.

Un volume de crédits accordés en chute de 30 %

Les crédits immobiliers accordés par les banques pour l'ensemble de l'année 2012 devraient être

seulement d'un peu plus de 115 milliards d'euros, soit une baisse de près de 30 % par rapport à 2011

(un peu moins de 162 milliards d'euros), loin du record absolu de 2007 (170,2 milliards d'euros),

estime Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-Ouest et auteur de l’Observatoire.

Contraintes par le nouveau cadre prudentiel dit « Bâle III », qui doit entrer en vigueur début 2013, les

banques se désintéressent des crédits à long terme, qui sont pénalisés par les nouvelles règles.

Après recul en mars, la durée moyenne des prêts s’est stabilisée à bas niveau, dans l’ancien (216

mois en moyenne depuis avril contre 226 mois en moyenne en 2011), comme dans le neuf (225 mois

en moyenne depuis avril contre 233 mois en moyenne en 2011).

V.G. avec AFP.

Source : LeNouvelObs


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Dernière ligne droite pour réduire ses impôts en

investissant dans une résidence meublée Le 9/11/12

Source : Capital.fr

© REA

L’avantage fiscal, Censi-Bouvard, accordé aux particuliers qui investissent en résidences de tourisme,

étudiantes ou en maisons de retraite disparaît en fin d’année.

Besoin d’un bon plan immobilier pour réduire votre feuille d’imposition l’an prochain ? Jusqu’à fin

décembre, vous pouvez encore profiter de l’avantage fiscal Censi-Bouvard.

Moins connu que le Scellier, ce dispositif locatif, accordé aux particuliers qui investissent dans une

résidence de services meublée (résidence de tourisme, étudiante ou maison de retraite médicalisée),

donne droit à une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement, dans la limite de 300.000

euros. Soit jusqu’à 33.000 euros de ristourne fiscale étalée sur neuf ans. Or cet avantage fiscal

disparaîtra l’an prochain, à moins d’investir dans une résidence dont le permis de construire a été

déposé avant le 1er janvier 2012, et dont un appartement a déjà été commercialisé avant le 30 juin de

la même année.


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Tenté ? Sachez que l’investissement en résidence meublée offre bien des avantages par rapport à un

achat locatif classique. Tout d’abord, vous bénéficiez d’un remboursement total de TVA (19,6%) à

l’achat : ce qui fait tomber le ticket d’entrée à environ 100.000 euros pour un studio en résidence

étudiante et à 150.000 euros pour une chambre en résidence de tourisme ou en maison médicalisée

(autrement appelée Ehpad pour établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)

En résidence, la gestion locative est aussi beaucoup plus souple : une fois acquis, votre bien est

confié à un exploitant, qui vous reverse chaque trimestre votre quote-part de loyers, nette de tous les

frais (entretien des locaux, recherche de locataires, salaires des employés…).

Dernier atout : à l’heure où la rentabilité de l’immobilier traditionnel est menacée par l’encadrement

des loyers, les résidences de services affichent des performances stables. « Comptez sur des

rendements de 4 à 5% avant avantage fiscal pour un achat en Ehpad et jusqu’à 4% en résidence de

tourisme ou étudiante », observe Christine Vassal-Largy responsable du pôle immobilier au sein du

cabinet de gestion de patrimoine Thesaurus.

Comme pour tout investissement locatif, mieux vaut toutefois être prudent pour que l’opération reste

rentable. Depuis quelques années, nombre de résidences de tourisme situées en moyenne montagne

ou dans les zones rurales, peinent à atteindre des taux d’occupation de 50%. « Il est donc moins

risqué de cibler des stations de haute montagne et de bord de mer », note Pascale Jallet, déléguée

générale du Syndicat national des résidences de tourisme. De même, les résidences de centre-ville

mixant tourisme et clientèle d’affaires - comme celles gérées par Adajio ou Appartcity… - offrent plus

de garantie.

Concernant les résidences étudiantes, la pénurie de logements rend la sélection moins complexe : «

mais pour garantir un taux d’occupation toute l’année, il est préférable de cibler les villes de plus de

100.000 habitants, accueillant des écoles privées d’enseignement supérieur et une forte population

d’étudiants étrangers », conseille Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immogroup Consulting

Nec plus ultra, les Ehpad offrent enfin le meilleur gage de sécurité car leurs implantations sont

strictement encadrées : celles-ci font l’objet d’autorisations administratives conjointes entre l’Agence

régionale de santé et le Conseil général. Tout nouveau programme doit obligatoirement répondre à

des besoins locaux… ce qui limite de facto les vacances locatives.

Quel que soit le type de résidence choisi, privilégiez les exploitants qui ont pignon sur rue : Orpéa,

GDP Vendôme, Médica France, Le Noble Age pour les Ehpad ; Odalys, C.G. H. Hôtels et

Résidences, Néméa pour les résidences de tourisme ; Résides Etudes, Suit’Etudes, Lamy

Résidences pour les résidences étudiantes.« Ces dernières années, nombre d’investisseurs se sont,


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en effet, fait piéger par des petits exploitants incapables de tenir leurs promesses et qui ont fini par

déposer le bilan », rappelle, Christine Vassal-Largy chez Thesaurus. Gestionnaires Résid Etud,

Blindez enfin votre contrat. Signez un bail ferme, c’est à dire qui ne puisse pas être rompu avant son

terme par l’exploitant. Et assurez-vous que le gestionnaire prenne en charge les éventuels travaux de

réparation et de mises aux normes, afin d’éviter de voir la rentabilité de votre investissement

plombée…

Guillaume Chazouillères

Source : Capital.fr


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A propos de KYLIA

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction. Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes : • La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières traditionnelles. • L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients. • La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun : La croissance ! Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Marie LAURENT / [email protected] / 01 46 51 93 39

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