RIL 268-2017 Kiinteistöä kehittävän linjasaneeraus ... · ovat välttämättömiä korjaushankkeen edistymisen kannalta. Mikäli asukkaan toiveita ei voida toteuttaa, on syyt

RIL 268-2017 Liitteet KÄYTTÖ VAIN LAUSUNTOA VARTEN 1

RIL 268-2017 Kiinteistöä kehittävän linjasaneeraus – strategia, suunnittelu ja to-

teutus

LIITTEET

Sisällys

LIITE 1: Määritelmiä .................................................................................................................. 2

LIITE 2: Hyvän hallintotavan periaatteet .................................................................................. 10

LIITE 3: Taloyhtiön strategian laadinnan vaiheistus ................................................................. 12

LIITE 4: Erään taloyhtiön asukaskysely ja hyväksytty strategia ............................................... 17

LIITE 5: Taloyhtiön valmiusaste hankesuunnittelua varten ...................................................... 20

LIITE 6: Kiinteistön ajantasamittaamisen tarjouspyyntö ........................................................... 21

LIITE 7 Digitaalisen mittaustavan valinta ................................................................................. 23

LIITE 8: Huonekortti ja tilauskaavake ...................................................................................... 27

LIITE 9: Linjasaneerauksen hankesuunnittelun lähtökohdat ................................................... 29

LIITE 10: Urakoitsijan valintaan liittyvät toimenpiteet .............................................................. 30

LIITE 11: Urakkasuorituksen tärkeimmät työvaiheet ................................................................ 33

LIITE 12 Korjaushankkeen viestinnän suunnittelu ................................................................... 37

LIITE 13: Taloyhtiön varaus- ja viestintäjärjestelmän ominaisuustaulukko ............................... 40

LIITE 14: Taloyhtiön varaus- ja viestintäjärjestelmän tarjoustaulukko ...................................... 42


LIITE 1: Määritelmiä

MÄÄRITE SELITE Tässä ohjeessa

Aktiivinen viestintä asioista kerrotaan säännöllisesti ja ennakoivasti

Asennusmoduuli muodostuu yhtenäistävästi yhteen sovituista reititys- ja järjestelmämoduu-

leista. Se sisältää reititysmoduulin sekä järjestelmämoduulin (Rantala E.).

Asukastyytyväisyys Käyttäjätyytyväisyys = Omistajatyytyväisyys = tarkoitetaan asuk-

kaan/osakkaan/omistajan/käyttäjän toiveista ja tarpeista käsin suunniteltua

ja toteutettua korjaustyötä. Asukaslähtöisessä korjaushankkeessa osakkaille

luodaan selkokielisen viestinnän avulla edellytykset tehdä päätökset, jotka

ovat välttämättömiä korjaushankkeen edistymisen kannalta. Mikäli asukkaan

toiveita ei voida toteuttaa, on syyt perusteltava ymmärrettävällä tavalla.

Avoin data tarkoittaa maksutonta tietoa, joka on vapaasti kaikkien hyödynnettävissä.

Tyypillisesti vaaditaan myös, että data on koneellisesti luettavissa ja löydettä-

vissä teknisestä alustasta riippumattomasti.

Avoin kilpailu julkaistaan kaikille halukkaille tarjoajille vapaa mahdollisuus tarjota talous-

pyyntöasiakirjojen mukaista korjaushanketta.

BIM Building Information Modeling (rakennuksen tietomalli) Rakennus mallinne-

taan digitaalisesti todellisuutta vastaavaksi. Malli helpottaa rakennuksen kor-

jaamisen suunnittelua, tarjousvaihetta ja toteutusta. Se mahdollistaa pa-

remman lopputuloksen kuin vanhoista kuvista piirretyt malli. Digitaalisesti

koostetut mallit sisältävät rakennuksen täsmällisen geometrian ja tiedot, joita

tarvitaan korjausrakentamisen, suunnittelun ja toteutuksentukena

Data Informaation kuvaus muodossa, joka soveltuu sekä ihmisten että tietoko-

nesovellusten toimesta tapahtuvaan kommunikointiin, tulkintaan ja käsitte-

lyyn. Tallennettujen, järjestettyjen symbolien joukko, joka välittää informaa-

tiota. Ks. informaatio, tietämys, viisaus.

Digitalisoidut pavelut Kiiteistön palvelut tarjoavat lukuisia mahdollisuuksia uusien teknologioiden

hyödyntämiseen ja ihmisten arjen sujuvoittamiseen. Digiratkaisujen avulla

voidaan esimerkiksi tehostaa kiinteistötiedon hyödyntämistä. Rakennuksen

ylläpito helpottuu, kun sitä koskevat tiedot ovat kaikkien käytettävissä koko

elinkaaren ajan. Uusien ratkaisujen avulla voidaan myös parantaa rakentami-

sen tuottavuutta ja laatua, kun prosessit etenevät jouhevammin.

Energiakatselmus energian kulutukseen ja – säästömahdollisuuksiin keskittyvä selvitys.

Ennakoimattomat kor-

jaustarpeet

esimerkiksi ilkivallasta tai yllättävistä olosuhteista tai tarpeellisten korjausten

siirrosta johtuvat korjaustyöt.

Hankesuunnittelu on toteutussuunnittelua edeltävä selvitystyö. Sen perusteella taloyhtiö päät-

tää, millaista hanketta lähdetään suunnittelemaan ja toteuttamaan.

Hanketukiryhmä hallituksen nimeämän, taloyhtiön edustajista koottu 3-5 henkilön ryhmä, joka

ohjaa hanketta ja joka esittelee hallitukselle hankkeen vaiheet päätöksente-

koa varten. Se voi sisältää niin hallituksen jäseniä kuin muita taloyhtiön aktii-

visia henkilöitä ja myös ulkopuolisen asiantuntijan (sparraajan).

Hoitovastike maksetaan esim.: taloyhtiön rakennusten ylläpidosta ja erilaisista palveluista

syntyvät meno


Horisontaalinen integ-

raatiotaso

Käyttäjän tarpeita määrittelevässä mallissa toiminnoilla vähennetään päällek-

käisyyksiä ja yhdenmukaistetaan tiedonsiirtoa.

Huoneistoautomaatio vaikutetaan huoneiston sisälimasto-olosuhteisiin, valaistukseen, laitteiden

käyttöön, asumisviihtyvyyteen, turvallisuuteen ja toimivuuteen

Hyvä Hallintotapa Hyvän hallintotavan periaatteita ovat; Osakkaiden yhdenvertaisuus, yhtiön

johdon huolellinen ja yhtiön edun mukainen toiminta, Osakkaiden ja asukkai-

den välinen, huomaavaisuus ja suvaitsevaisuus, avoimuusperiaate eli avoin

tiedottaminen osakkaille, Hyvän hallintotavan mukaista on kohdella osakkaita

yhdenvertaisesti, edistää osakkaiden oikeuksien käyttöä ja kannustaa osakkai-

ta osallistumaan taloyhtiön yhtiökokouksiin, hallintoon ja muuhun toimin-

taan. Avoimuus osakkaiden ja asukkaiden suuntaan on keskeistä hyvän hallin-

non toteutumisen kannalta.

IMB Information management in Building (rakennuksen tietojärjestelmä) Tietojär-

jestelmän tarkoituksena on tietojen käsittelyn avulla tehostaa tai helpottaa

jotain toimintaa tai tehdä se mahdolliseksi. Se koostuu käyttäjistä, tietojenkä-

sittelylaitteista, tiedonsiirtolaitteista, väylätekniikan hyödyntämisestä ja oh-

jelmistoista.

Informaatio Data, ja sen tulkinnan, käännöksen tai muunnoksen kautta ymmärretty merki-

tys. Ks. data, tietämys, viisaus.

Installaatiotekniikalla tarkoitetaan tehtävälähtöisiä kaapelointi-, kanava-, putkisto-, tiedonsiirto-,

tietoliikenne- ja turvateknisiä verkkoja sekä niitä varten tarvittavia reititys- ja

tilavarausjärjestelmiä. Tehtävälähtöisyys tarkoittaa, että perusinstallaatiotek-

niikat mahdollistavat tilojen hallitut olosuhteet ja ihmisten turvalliset työs-

kentely-, asumis- ja vapaa-ajan toiminnot. Verkot ja järjestelmät sisältävät

niihin kuuluvat komponentit, tuotteet, moduulit sekä niiden erilaiset integ-

roidut muodot.

Integraatiotason tuote on teollisesti tuotettu, eri installaatiojärjestelmistä yhteen sovitettu, moduu-

limitoitettu tuote. Se voi olla avoin eli yleisesti hyväksytty tai suljettu eli yri-

tyskohtainen (Rantala E.).

Integroiva yhteensovi-

tus

tarkoittaa useita teknisiä järjestelmiä sisältävien moduulien suoraa valmista-

mista (Sarja A. 1989).

Jaettu urakka taloyhtiö teettää korjaushankkeen työt erillisinä urakoina

Järjestelmämoduuli on perusinstallaatiotekniikkaa integroiva moduuli (Rantala E.).

Järjestelmätason tuote komponenteista ja moduuleista rakennettu kokonaisuus, joka jo tuottaa jär-

jestelmällä tarkoitetun palvelun kuten lämmön, puhtaan veden, viemäröinin-

palvelut, terveellisen sisäilman tai tarvittavan sähköenergian (Rantala E.).

Kiinteistöautomaation

avoin rajapinta

Kiinteistöautomaatiossa avoimuus tarkoittaa sitä, että kukaan ei omista tek-

niikkaa, eikä peri tekijänoikeusmaksuja. Tiedonsiirtoprotokollat ovat tunnet-

tuja, avoimia ja kaikkien käytettävissä.

Avoimuus tarkoittaa myös sitä, että tekniikka ei ole salaista. Avoimet järjes-

telmät eivät sido suunnittelijoita eivätkä urakoitsijoita vain yhden toimittajan

toteutukseen, vaan antavat mahdollisuuden vapaasti valita laite- ja järjestel-

mätoimittajat.

Avoimmuus tarkoittaa myös sitä, että järjestelmä/toiminne tai jokin sen osa

on mahdollista integroida toisiin ympäristöihin. /www.avoinautomaatio.fi/


Kiinteistön käytön stra-

tegia

voi olla parantava, ylläpitävä tai loppuun käyttävä talosta riippuen.

Kiinteistöstrategia kiinteistön omistajien ilmaisema yhteinen näkemys siitä, miten etukäteen ja

tavoitteellisesti vaikutetaan omistamista, asumista ja kiinteistön ylläpitoa

koskevien tapahtumien ja asioiden kulkuun.

Kokonaishinta kiinteä rahasumma, jonka urakoitsija ilmoittaa urakkatarjouksessaan. Ilman

yllätyksiä urakka toteutuu tarjotun mukaisena.

Kokonaisurakka yksi pääurakoitsija vastaa taloyhtiön teettämien suunnitelmien mukaisen kor-

jauksen toteuttamisesta.

Komponenttitason tuo-

te

erillisten installaatiojärjestelmien yksittäisiä osia kuten venttiili, hana, pump-

pu, puhallin tai kytkin (Rantala E.).

Korjausohjelma on kunnossapitoa ohjaava tietyn aikavälin suunnitelma, jossa otetaan teknis-

ten ja taloudellisten näkökulmien lisäksi huomioon kiinteistön käyttäjien ja

omistajien tarpeet.

Korjausvelka kiinteistön tekninen ja toiminnallinen taso laskee, jolloin korjausvelka kasvaa.

Korjausvelka on siis siirretty korjauskustannus.

Kuntoarvio kuntoarviossa selvitetään, mikä on ko. talon kunto, tulevaisuuden korjaustar-

ve ja miten siihen on varauduttu. Kuntoarvio perustuu pääosin aistinvaraisiin

asiantuntijahavaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin.

Kuntotutkimus teetetään, kun halutaan varmistua korjausten tarpeellisuudesta. Kuntotutki-

muksen tavoitteena on selvittää ja päättää soveltuvat korjausvaihtoehdot ja

niihin liittyvät riskit ja epävarmuustekijät.

KVR kokonaisvastuurakentaminen, jossa rakentaja/urakoitsija vastaa sekä suunnit-

telusta että toteutuksesta.

Kyber- Kyber-sanaa käytetään lähes poikkeuksetta yhdyssanan määriteosana eikä

yksinään. Sanan merkityssisältö liittyy yleensä sähköisessä muodossa olevan

informaation (tietojen) käsittelyyn: tietotekniikkaan, sähköiseen viestintään

(tiedonsiirtoon), tietoja tietokonejärjestelmiin. Vasta koko yhdyssanalla

(määriteosan ja perusosan yhdistelmällä) voidaan katsoa olevan oma merki-

tyksensä.

Kyberriski Kyberriskillä tarkoitetaan kybertoimintaympäristöön kohdistuvaa vahinko-

mahdollisuutta tai haavoittuvuutta, joka toteutuessaan tai jota hyväksi käyt-

täen kybertoimintaympäristön toiminnasta riippuvalle toiminnolle voi aiheu-

tua vahinkoa, haittaa tai häiriötä.

Kybertoiminta-

ympäristö

Kybertoimintaympäristö on sähköisessä muodossa olevan informaation (tie-

don) käsittelyyn tarkoitettu, yhdestä tai useammasta tietojärjestelmästä

muodostuva toimintaympäristö.

Tarkennus 1

Ympäristölle on tunnusomaista elektroniikan ja sähkömagneettisen spektrin

käyttö datan ja informaation varastointiin, muokkaamiseen ja siirtoon viestin-

täverkkojen avulla. Ympäristöön kuuluvat myös datan ja informaation käsitte-

lyyn liittyvät fyysiset rakenteet.

Tarkennus 2

Informaation (tietojen) käsittely tarkoittaa informaation (tietojen) keräämis-

tä, tallettamista, järjestämistä, käyttöä, siirtämistä, luovuttamista, säilyttämis-

tä, muuttamista, yhdistämistä, suojaamista, poistamista, tuhoamista sekä


muita informaatioon (tietoihin) kohdistuvia toimenpiteitä.

Kyberturvallisuus Kyberturvallisuudella tarkoitetaan tavoitetilaa, jossa kybertoimintaympäris-

töön voidaan luottaa ja jossa sen toiminta turvataan.

Tarkennus 1

Tavoitetilassa kybertoimintaympäristöstä ei aiheudu vaaraa, haittaa tai häi-

riötä sähköisen tiedon (informaation) käsittelystä riippuvaiselle toiminnalle

eikä sen toimivuudelle.

Tarkennus 2

Luottamus kybertoimintaympäristöön perustuu siihen, että sen toimijat to-

teuttavat tarkoituksenmukaisia ja riittäviä tietoturvallisuusmenettelyjä (”yh-

teisöllinen tietoturva”). Menettelyjen avulla pystytään estämään tietotur-

vauhkien toteutuminen, ja niiden mahdollisesti toteutuessa estämään, lieven-

tämään tai sietämään niiden vaikutuksia.

Tarkennus 3

Kyberturvallisuus käsittää yhteiskunnan elintärkeisiin toimintoihin ja kriitti-

seen infrastruktuuriin kohdistuvat toimenpiteet, joiden tavoitteena on saa-

vuttaa kyky ennakoivasti hallita ja tarvittaessa sietää kyberuhkia ja niiden vai-

kutuksia, jotka voivat aiheuttaa merkittävää haittaa tai vaaraa Suomelle tai

sen väestölle.

Kyberuhka Kyberuhka tarkoittaa mahdollisuutta sellaiseen kybertoimintaympäristöön

vaikuttavaan tekoon tai tapahtumaan, joka toteutuessaan vaarantaa jonkin

kybertoimintaympäristöstä riippuvaisen toiminnon.

Tarkennus

Kybertoimintaympäristöön kohdistuvat uhkat ovat tietoturvauhkia, jotka to-

teutuessaan vaarantavat tietojärjestelmän oikeanlaisen tai tarkoitetun toi-

minnan.

Laskutustyö maksutapa, jossa kulut ja sovittu palkkio maksetaan suoraan toteutuneiden

kulujen perusteella.

Linjasaneeraus kiinteistön putki/sähköremontti, jonka yhteydessä voidaan suorittaa muita-

kin taloyhtiön/kiinteistön korjaushakkeita (esimerkiksi kylpyhuone, WC, keit-

tiö, yhteiset tilat yms):, hanke, remontti, korjaushanke putkiremontti, sähkö-

remontti, remonttihanke, uudistamishanke, rakentamishanke (vain milloin on

sekaantumisen tai väärinymmärtämisen vaara tai lainkohta tai sen tulkinta,

käytetään kontekstiin liittyvää ilmaisua).

Moduulitason tuote on komponenteista yhdistetty tai systemaattisesti mitoitettu tuote kuten

patterit liittimineen, putket, kanavat ja niiden osat liittimineen sekä keskukset

automaatteineen (Rantala E.).

Märkätila huone, jonka lattiapinta joutuu tilan käyttötarkoituksen vuoksi vedelle alttiiksi

ja jonka seinäpinnoille voi roiskua tai tiivistyä vettä (suihkuhuone, kylpyhuone

tai vastaava).

Neuvottelumenettely neuvottelemalla haetaan voittaja. Tämä vaatii osaavan tilaajan.

Omistajanäkökulma omistajien on sitouduttava panostamaan niin taloyhtiön johtamiseen kuin

kiinteistön kunnon ylläpitoon keskeisinä tavoitteina asukkaiden tyytyväisyys

ja kiinteistön arvon kehittäminen.

Osakas osakkeen omistaja.


Passiivinen viestintä vain pakollinen viestintä hoidetaan.

Perusinstallaatiotek-

niikka

on installaatiotekniikasta se osuus, joka rajoittuu rakennuksen pysty- ja vaa-

kasuuntaisten perusinstallaatiojärjestelmien teknisiin verkkoihin ja reitityksiin

keskusten ja tilojen välillä (Rantala E.).

Perusinstallaatioteknii-

koiden integrointi

tarvittavaa perusinstallaatiotekniikkaa voidaan yhdistää ja teollisesti tuottaa

yhteiseen pysty- tai vaakareititystilaan. Toteutusmuoto voi olla komponentti,

moduuli tai järjestelmä, joiden yhteinen nimitys on järjestelmämoduuli. Ne

voivat mahdollisesti olla yhdistettyjä tai ainakin yhteneväisesti yhteensopivia

avoimessa järjestelmässä (Rantala E.).

Peruskorjaus jossa säilytetään kiinteistön tekninen ja toiminnallinen taso.

Perusparannus jossa korotetaan kiinteistön arvoa teknisesti ja toiminnallisesti tämän päivän

tasolle.

Proaktiivinen viestintä viestinnällä on selkeät tavoitteet ja tehty suunnitelma, jonka toteutumista

myös valvotaan.

Projektinjohtourakka päätoteuttaja vastaa rakennustöiden ja osin suunnittelunkin johtamisesta,

mutta toteuttaa urakan pääosin alihankintana. Palvelut hankitaan ulkopuoli-

silta tilaajan hyväksymiltä palveluntarjoajilta ja tilaaja maksaa rakennuskus-

tannukset sopimuksen maksumekanismin mukaisesti. Tällöin urakoitsija ja

taloyhtiö ovat ”samalla puolella”.

PTS pitkän tähtäimen suunnitelma, joka antaa taloyhtiön päättäjille kokonaisku-

van kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden suositeltavista

ajankohdista ja kustannuksista.

Pääomavastike maksetaan yhtiön pitkäaikaisia esim. remonttilainoja eli pitkäaikaisia lainoja

Rajattu kilpailu taloyhtiön korjaushanke kilpailuttaan siten, että tarjouspyyntö lähetetään

vain tietyille urakoitsijoille

Rakennuksen tuotemal-

li, rakennuksen tieto-

malli

Rakennuksen tuotetietojen kokonaisuus

Rakennusautomaatio on automaation osa-alue, jolla on omat ominaispiirteensä. Rakennusauto-

maatio on työkalu, jolla vaikutetaan rakennusten sisäilmastoon ja valaistuk-

seen sekä laajasti tulkiten myös rakennusten turvallisuuteen. Rakennusauto-

maatiolla ohjataan rakennuksen teknisiä laitteita ja pyritään optimoimaan

energiankulutus, laitteiden kuluminen, melu ja maksimoimaan laitteiden käy-

töstä saatavat hyödyt.

Rakennushankkeeseen

ryhtyvä

laissa käytetty ilmaus rakennuttajasta (Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL).

Rakennuttaja tilaaja, taloyhtiö, toimeksiantaja, asunto-osakeyhtiö, korjaushankkeeseen

ryhtyvä, rakennushankkeeseen ryhtyvä.

Reaktiivinen viestintä tietoa annetaan sitä pyydettäessä, mutta ei yleensä oma-aloitteisesti.

Reititys systemaattinen perusinstallaatiotekniikan asentamisväylä tai - hormi (Rantala

E.).

Reititysmoduuli on teollisesti valmistettu reititystuote. Se voi olla itsenäinen tai osa rakennet-

ta.

RK – toimijat ryhmäkorjaustoiminnan osapuolet.


ST – urakkamuoto suunnittele ja toteuta -urakkamuoto. Sen etuna on mm. se, että suunnittelija

hyödyntää urakoitsijan kustannus- ja tuotantotekniikkatietoutta jo suunni-

telmia laadittaessa. ST -muodosta käytetään myös muita nimityksiä, kuten

suunnittele ja rakenna -urakkamuoto (SR -muoto).

Suora valinta ei käydä kilpailua. Tämä vaatii molemminpuolista luottoa

Systemaattiset reitityk-

set

saadaan aikaan rakennus- ja perusinstallaatiotekniikan yhteen sopivalla mitoi-

tuksella sekä taloteknisten asennusreittien johdonmukaisella sijoitus- ja to-

teutusperiaatteella.

Takuuaika normaalisti kaksi vuotta. Sen aikana tapahtuvat mahdolliset reklamaatiot ja

takuuajan korjaukset.

Taloyhtiön kuntotodis-

tus

perustuu kuntoarvioon. Kuntotodistuksen tarkoituksena on asuntokauppaan

liittyvien riskien minimointi ja ennakoivan, suunnitelmallisen korjaustoimin-

nan edistäminen taloyhtiöissä. Se osoittaa kiinteistön kunnon viisiportaisena

tähtiluokituksena. Luettelo pätevistä laatijoista löytyy www.kuntotodistus.fi -

sivulta.

Tarveselvitys hankepäätöstä varten tehdään tarveselvitys. Tarveselvityksessä käydään läpi

toiminnalliset ja tekniset korjaustarpeet.

Tavoitehinta urakkatarjoustenperusteella tai muuten yhteisesti sovittu kustannus, jonka

ylityksen tai alituksen tilaaja ja urakoitsija jakavat puoliksi. Sen avulla tasa-

taan riskiä ja toisaalta saavutetaan hyötyä. Usein käytetään lisäksi kattohin-

taa, jolloin tietyn suuruisen kustannusylityksen jälkeen kaikki kustannukset

maksaa urakoitsija. Tavoitehintaa voidaan muuttaa lisä- ja muutostyömenet-

telyn kautta samoin kuin kokonaishintaisessa urakassa. Tavoitehintamallissa

toteutuskustannukset ovat taloyhtiölle avoimesti nähtävillä, koska se maksaa

ne tositteita vastaan.

Tekijät tarkoittavat niitä toimenpiteitä, joilla vaikutus saadaan aikaan. Huomioi ero

tahoista, jotka tekevät.(Rantala E.).

Teollinen talonraken-

nus

on rakentamista, jossa käytetään kehittyneitä ohjausjärjestelmiä sekä meka-

nisoituja ja automatisoituja rakentamis- ja valmistusmenetelmiä. Edisty-

neen teollisen rakentamisen tunnuspiirteitä ovat lisäksi toiminnallisesti jous-

tavat tila-, rakenne- ja laiteratkaisut. Valmistus voi sinänsä olla joko tehdas-

valmistusta tai työmaavalmistusta tai näiden yhdistelyä (Asko Sarja/VTT)

Tietojärjestelmä Tietojärjestelmällä tarkoitetaan ihmisistä, tietojenkäsittelylaitteista, tiedon-

siirtolaitteista ja ohjelmista koostuvaa järjestelmää, jonka tarkoituksena on

informaatiota käsittelemällä tehostaa tai helpottaa jotakin toimintaa tai teh-

dä toiminta mahdolliseksi.

Tietomallinnus Rakennuksen tietomalli, engl. Building Information Model, BIM) on rakennuk-

sen ja rakennusprosessin koko elinkaaren aikaisten tietojen kokonaisuus digi-

taalisessa muodossa. Tietomalliin liittyy myös rakennuksen geometrian mää-

rittäminen ja esittäminen kolmiulotteisesti (3 D) havainnollisuuden ja erilais-

ten simulointitarpeiden vuoksi. Tietomallinnuksella kootaan kiinteistöistä

sähköinen tietokanta sen suunnitteluun, rakentamiseen, ylläpitoon, korjauk-

seen ja huoltoon liittyvistä tekijöistä.


Tietosuoja Tietosuojalla tarkoitetaan henkilön yksityisyyden suojaamista oikeudettomal-

ta tai henkilöä vahingoittavalta käytöltä. Tietosuojaan kuuluvat ihmisten yksi-

tyiselämän suoja ja muut sitä turvaavat oikeudet henkilötietoja käsiteltäessä.

Henkilötiedolla tarkoitetaan kaikenlaisia luonnollista henkilöä taikka hänen

ominaisuuksiaan tai elinolosuhteitaan kuvaavia merkintöjä, jotka voidaan

tunnistaa häntä tai hänen perhettään tai hänen kanssaan yhteisessä talou-

dessa eläviä koskeviksi.

Tietoturvallisuus Tietoturvallisuudella tarkoitetaan järjestelyjä, joilla pyritään varmistamaan

tiedon käytettävyys, eheys ja luottamuksellisuus.

Tilaaja kts. Rakennuttaja

Toteumamalli Rakennuksen tuotemallin tietosisällön osajoukko (vaiheistus), joka kattaa ra-

kennuksen suunnitelmien ja toteutuksen lopullisen toteuman.

[Talonrakennus]

Ks. rakennuksen tuotemallin vaiheistus, vaatimus-, rakennusosa-, tuoteosa-,

toteutus-, ja ylläpitomalli

Toteutussuunnittelu tuloksena tekniset asiakirjat sekä urakkatarjouspyyntöasiakirjat (piirustukset,

työselitykset ym. urakka-asiakirjat sekä hankkeen rakennuslupa). Tekniset

asiakirjat kuvaavat rakennustyön sisältöä, laatua ja suoritusta. Asiakirjat ryh-

mitellään sopimuspiirustuksiin ja työselostuksiin sekä yleisiin ja työkohtaisiin

laatuvaatimuksiin. Sopimuspiirustuksia ovat muun muassa arkkitehti-, raken-

ne-, LVI- ja sähköpiirustukset sekä purku- ja suojauspiirustukset.

Tuotemalli Tuotetietomallin instanssiointi. Tiettyä tuotetta kuvaavat tiedot tuotetieto-

mallin mukaisesti jäsennettynä, ja tallennettuna tuotetietona, tietokonesovel-

luksilla tulkittavissa olevassa muodossa. Esim. Tietyn infrarakenteen tiedot

tallennettuna LandXML 1.2 / Inframodel 1.2 –spesifikaation mukaiseen siirto-

tiedostoon.

Turvallisuusasiakirja on korjaustyön suunnittelua, valmistelua ja toteutusta varten laadittu asiakir-

ja. Se sisältää korjaushankkeen ominaisuuksista, oloista ja luonteesta aiheu-

tuvat ja niiden toteuttamiseen liittyvät tarpeelliset turvallisuustiedot.

Työsuojelun vastuu-

henkilö

huolehtii työmaan turvallisuuden ja terveyden kannalta tarpeellisesta osa-

puolten välisestä yhteistoiminnasta ja työmaa-alueen järjestyksestä ja siistey-

destä.

Urakkaohjelma asiakirja, jossa määritellään urakan laajuus ja muoto, asiakirjojen pätevyysjär-

jestys, urakka-aika, mahdollisen viivästymisen aiheuttamat kustannukset,

työaikataulu, urakoitsijan vastuut ja velvoitteet, erimielisyyksien ratkaisutapa,

takuut, vakuudet, vakuutukset, maksuvelvollisuus, urakkahinta, muutos- ja

lisätyöt, yksikköhinnat, urakkasumman maksaminen, rakennuttajan toimet,

valvonta, viranomaiskatselmukset, vastaanotto- ja takuuajan katselmukset,

laadunvarmistus, urakoitsijan laadunvarmistus, työmaan hallinto, rakennutta-

jan organisaatio ja valtuudet, työmaajärjestelyt. Urakkaohjelman laatimisesta

on erillinen laatimisen yleisohje.

Urakkarajaliite on asiakirja urakkarajoja koskevista säännöistä. Se sisältää työmaan hallintoa

ja yhteisiä toimintoja sekä eri urakkasuoritusten välisiä urakkarajoja.

Vertikaalinen integraa-

tiotaso

Käyttäjän tarpeita määrittelevässä mallissa rakennuksen eri teknisissä järjes-

telmissä on omat ohjaustapansa ja tiedonsiirtokanavansa, jotta järjestelmän

tieto saadaan haluttuun tavoitteeseen.


Viestintävastaava tehtäviin kuuluvat muun muassa viestintäsuunnitelman laatiminen ja päivit-

täminen sekä toteuttaminen ja toteutumisen seuranta.

Yhtiövastike

jaetaan kolmeen vastikelajiin, hoitovastike, erillisvastike (kuten vesimaksu,

laajakaista jne.), pääomavastike, lisäksi ovat käyttökorvausmaksut kuten sau-

na ja pesulamaksut

Yksikköhinta sitoo lisä- ja muutostöiden hyvitykset ja veloitukset ennalta sovittuun hintata-

soon tuntihinnoista ja materiaalihinnoista ja/tai työkokonaisuuksista. Sitä

voidaan käyttää myös osakasmuutostöiden yhteydessä.


LIITE 2: Hyvän hallintotavan periaatteet

Yhdenvertaisuus

Osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen perusteella kaikki osakkaat voivat olettaa, että heillä on sa-

mat oikeudet ja velvollisuudet kuin muilla osakkailla, jollei laista tai yhtiöjärjestyksestä muuta johdu tai

osakas ei muuhun suostu. Laista ja yhtiöjärjestyksestä seuraa, että kuhunkin osakehuoneistoon oikeut-

tavat osakeryhmät tuottavat erilaisen oikeuden hallita osakehuoneistoja ja oikeuden käyttää yhtiön

muita tiloja (esim. varastotiloja ja autopaikkoja) sekä erisuuruisen äänioikeuden ja vastikkeen maksu-

velvollisuuden.

Osakeryhmiin voi liittyä myös muita eroja lain ja yhtiöjärjestyksen perusteella, kuten erilainen

kunnossapitovastuu osakehuoneistosta. (vrt. /44/ viestintäsuositus)

Yhdenvertaisuusperiaate soveltuu tyypillisesti, mutta ei yksinomaan;

- yhtiön kunnossapitovastuun kohdistamiseen,

- yhtiön toteuttamien uudistusten vastikerahoitukseen

- yhtiön tilojen käyttöoikeuksien jakamiseen.

Yhdenvertaisuusperiaate tasapainottaa enemmistöperiaatetta, jonka mukaan osakkaiden päätöksiin

riittää yleensä enemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä. Yhdenvertaisuusperiaate on kirjoitettu

asunto-osakeyhtiölakiin niin, että yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä

muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua

etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella (AOYL 1 luvun 10 §).

Yhdenvertaisuusperiaate suojaa vähemmistöön jääneitä silloin, kun yhtiökokouksessa, hallituksessa tai

isännöitsijän toimesta ollaan tekemässä asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaista päätöstä

tai ryhdytään muuten tällaiseen toimeen.

Yhdenvertaisuusperiaate rajaa yhtiökokouksen ja yhtiön johdon päätösvaltaa ja helpottaa toiminnan

ennakointia yksittäisen osakkaan kannalta. Toisaalta yhtiökokouksen enemmistö voi aina päättää tar-

koituksenmukaisena pitämästään lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesta päätösvaihtoehdosta, koska yh-

denvertaisuusperiaatetta ei sovelleta tarkoituksenmukaisuuskysymyksiin.

Huolellisuus ja yhtiön etu

Taloyhtiön johdon on toimittava huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti /1/.

Yhtiön johdon jäsenten oletetaan toimivan kuin huolellinen henkilö toimisi vastaavassa tilanteessa.

Huolellisuus-vaatimuksen täyttäminen ei edellytä sitä, että hallituksen jäsenet olisivat kiinteistöalan

ammattilaisia, erikseen kiinteistönpitoon koulutettuja tai että kaikkien päätösten valmistelu olisi täydel-

listä. Käytännössä päätöksiä joudutaan usein tekemään epävarmuuden vallitessa esimerkiksi sen vuok-

si, että päätöksen merkitys huomioon ottaen kaikenkattavia selvityksiä ei ole tarkoituksenmukaista

tehdä.

Riittävänä huolellisuutena voidaan yleensä pitää sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen

edellyttävä asianmukainen tieto, sen perusteella on tehty johdonmukainen päätös, eivätkä päätöksen

tekoon ole vaikuttaneet hallituksen jäsenten tai isännöitsijän eturistiriidat. Päätösten valmistelun vaa-

timus korostuu päätökseen liittyvän riskin kasvaessa sekä silloin, kun vastapuolena on päätökseen tai


toimeen osallistuvan hallituksen jäsenten tai isännöitsijän lähipiiriin kuuluva ihminen, yritys tai muu ta-

ho.

Yhtiön edun huomioon ottamista koskeva vaatimus sisältää niin sanotun lojaliteettivelvoitteen yhtiötä

ja sen kaikkia osakkaita kohtaan. Lähtökohtana on sellainen osakkaiden yhteinen etu, joka ei perustu

osakkeiden senhetkisten omistajien henkilökohtaisiin tarpeisiin /43/.

Huomaavaisuus, suvaitsevaisuus, avoimuus

Osakkaiden ja asukkaiden välisellä huomaavaisuudella ja suvaitsevaisuudella on erittäin suuri merki-

tys asunto-osakeyhtiömuotoisessa yhteisöasumisessa kaikkien osakkaiden asumisen laadun ja yhteisen

päätöksenteon ja toiminnan kannalta. Yhtäältä osakkaan ja asukkaan on käytettävä huoneistoaan ja ta-

loyhtiön muita tiloja niin, ettei siitä aiheudu merkittävää haittaa toisille osakkaille, asukkaille tai taloyh-

tiölle. Toisaalta osakkaan ja asukkaan on suvaittava sitä, että toisten osakkaiden ja asukkaiden tavat

poikkeavat hänen tavoistaan, kunhan poikkeavista tavoista ei aiheudu objektiivisesti arvioiden merkit-

tävää häiriötä tai muuta haittaa (AOYL 8 luvun 2 §).

Avoimuusperiaate tarkoittaa jatkuvaa avointa tiedottamista yhtiön asioista osakkaille ja asukkaille, jot-

ta nämä voivat ennakoida taloyhtiön toiminnan ja talouden vaikutukset omaan asumiseensa ja ta-

louteensa sekä osallistua aktiivisesti yhtiökokouksiin ja taloyhtiön toimintaan. Osakas on viime kädessä

velvollinen kertomaan vuokralaiselleen asumiseen vaikuttavista taloyhtiön päätöksistä, määräyksistä ja

ohjeista. Käytännössä taloyhtiön ja muiden osakkaiden ja asukkaiden kannalta on hyödyllistä ja kustan-

nustehokasta, että taloyhtiön viestinnän saajina ovat osakkaiden lisäksi muut asukkaat. Avoimuuteen

kuuluu myös hyvin hoidettu viestintä.

Väärinkäsitykset ja väärät tulkinnat, osallistumattomuus, näennäiset kuulemiset ja muut vastaavat ti-

lanteet synnyttävät ja jopa kehittävät ristiriitoja. Siksi on tärkeää huomioida viestin vastaanottajan läh-

tökohdat ymmärtää viesti. Tapa ja sävy, jolla viestitään, vaikuttaa viestin ymmärtämiseen ja lisää sitou-

tumista taloyhtiön yhteisten asioiden hoitoon.

Suunnitelmallisuus on yleensä välttämätöntä, jotta taloyhtiön kiinteistöä, rakennusta ja palveluita voi-

daan ylläpitää ja kehittää tehokkaasti ja tuloksellisesti, osakkaiden ja asukkaiden muuttuvia tarpeita

vastaavasti sekä ympäristön muutokset huomioon ottaen. Suunnitelmallisuus parantaa taloyhtiön toi-

minnan, asumiskulujen kehityksen ja asunnon käyttömahdollisuuksien muutosten ennakoitavuutta.

Suunnitelmallisuus on omiaan lisäämään keskinäistä luottamusta taloyhtiössä, mikä vaikuttaa myöntei-

sesti myös asumisviihtyisyyteen.


LIITE 3: Taloyhtiön strategian laadinnan vaiheistus

Kehittyneen taloyhtiön strategiatarkastelun perustana ovat kuvassa 1;

• omistamisen strategia

• elinkaari-, investointi- ja rahoitushankinta

• korjaus/jalostushanke

• kiinteistön palvelutaso

• asumisen hinta

Omistamisen strategiaan kuuluvat kysymykset ovat;

• mikä on makroympäristömme?

• mikä on lähiympäristömme?

• mitkä tekijät vaikuttavat kiinteistömme arvoon?

• kiinteistön arvo saadaan suurin piirtein arvioiduksi seuraavalla kaavalla;

A x B = C, missä

A =kiinteistön myytävät asuinneliöt (m2)

B = huoneistojen keskimääräinen myyntihinta asuntoneliötä kohden (€/m2)

C = kiinteistön arvo (€)

Elinkaari-, investointi- ja rahoitushankinnan perustana on KH 90–00403 ohjekortti, jonka perusteella

voidaan arvioida kiinteistön tärkeimpien rakenteiden ja järjestelmien kunto.

Korjaus/jalostushanke taloyhtiön korjausrakentamisen strategiset painopistealueet liittyvät sen elinkaa-

reen.

Kiinteistön palvelutaso määräytyy taloyhtiön asettamien tavoitteiden kautta esimerkiksi;

• turvallisuus,

• energiatehokkuus,

• asumisviihtyvyys,

• esteettömyys,

• seniorien kotona asuminen

• hyötyihin

• Asumisen hinta pyritään useimmiten pitämän mahdollisimman tasaisena esimerkiksi hyvällä

budjetoinnilla ja lainojen suunnittelulla.


Kuva 1: Kehittyneen taloyhtiön strategiatarkastelun perustat

Kuvaa voidaan tarkastella tarkemmin seuraavien kuvien (1.1–1.3) avulla

Kuvassa 2.1 on esitetty makroympäristömme ja lähiympäristömme tekijät omistamisen strategiassa.

Kuva 1.1: Taloyhtiön makro- ja lähiympäristön tekijät

Kuvassa 1.2 on hahmotelma erään taloyhtiön rakenteiden käyttöikätaulukosta (KH 90–00403) linjasa-

neerausta varten.


Laite tai järjestelmä Asennus-vuosi Arvioitu

käyttöikä *,

vuosia

Jäljellä olevat

käyttö-vuodet

*

Kunto Huomautuksia

Salaojajärjestelmä 1954 40 -15

Asvaltti 1954 20 -35

Leikkivarusteet 1954 15 -40

Perusmuurin vedeneristys 1954 30 -25

Julkisivurappaus 1954 50 -5

* Muovimatto 1954 20 -35

* Laatta ja bitumivedeneriste tai massamainen vedeeriste 1954 30 -25

* Laattaseinä ja kosteussulkusively (levyrakenne) 2000 15 6

* Laattaseinä ja kosteussulkusively (kiviainesrakenne) 2000 18 9

* Laattasdeinä ja massamainen vedeneriste 2000 30 21

* Muovitapetti 2000 12 3

* Pesuhuoneen panelointi 1954 12 -43

* Saunan panelointi 1954 20 -35

* Maalatutu sisäkatot 1954 20 -35

* Kuivat tilat 1954 25 -30

* Märkätilat 1954 15 -40

* Levylämmönsiirtimet 1954 20 -35

* Kupariputkilämmönsiirtimet 1954 20 -35

* Kupariputket sisätiloissa (ei kosketuksessa betoniin) 1954 50 -5

* Kupariputket sisätiloissa (kosketuksessa betoniin) 1954 40 -15

* Muoviputket 1954 50 -5

* Komposiittiputket 1954 50 -5

* Pumput 1954 20 -35

* Linjasäätöventtiilit 1954 30 -25

* Linjasulkuventtiilit 1954 30 -25

* Patteriventtiilit 1954 20 -35

* Moottoriventtiilin runko 1954 20 -35

* Moottoriventtiilin toimilaite 1954 15 -40

* Putkistovarusteet (lämpömittarit, lianerottimet jne.) 1954 20 -35

* Ilmalämmityskoneet 1954 25 -30

* Pumput 1954 25 -30

* Linjasäätöventtiilit 1954 30 -25

* Sulkuventtiilit 1954 30 -25

* Moottoriventtiilin runko 1954 20 -35

* Moottoriventtiilin toimilaite 1954 15 -40

* Asuntokohtaiset vesimittarit 1954 20 -35

* Kupariputket sisätiloissa (kosketuksessa betoniin) 1954 45 -10

* Galvanoidut teräsputket 1954 50 -5

* Muoviputket 1954 50 -5

* Pienpuhdistamot 1954 50 -5

* Sadevesikaivot, muoviset 1954 50 -5

* Jätevesiviemärit, betoniputket 1954 25 -30

* Jätevesiviemärit, valurauta 1954 50 -5

* Jätevesiviemärit, muovi 1954 40 -15

* Sekoittajat, kaksiote 1954 25 -30

* Sekottajat, yksiote 1954 20 -35

* Sekoittajat termostaatti 1954 15 -40

* Lattiakaivot 1954 50 -5

* WC-laitteet 1954 50 -5

* Puhaltimet (huippuimurit) 1954 25 -30

* Ilmastoinnin lämmityspatterit 1954 25 -30

* Lämmöntalteenottolaitteet 1954 25 -30

* Tonttijohto/liitäntä 1954 40 -15

* Pääkeskus 1954 30 -25

* Sähkönousut 1954 40 -15

* Alakeskukset (huoneistokeskukset) 1954 30 -25

* Huoneiston sisäinen johdotus 1954 40 -15

* Sähkökalustus (katkaisijat, pistorasia jne.) 1954 30 -25

* Kylmäkompressorit 2000 20 11

Toimenpiteet

* Ei toimenpiteitä

Uusiminen PTS:ään

Uusiminen

ajankohtais-ta

Ilmanvaihtojärjestelmä

Sähköjärjestelmät

Kohde: Käyttöikälaskuri, jonka avulla voi helposti arvioida kiinteistön tärkeämpien rakenteiden ja järjestelmien kuntoa asennusvuoden ja

Lattiapinnat/Märkätilat

Seinä- ja kattopinnat/märkätilat, saunaosastot

Kiintokalusteet (sokkeli, ovet, tasot jne)

Talotekniikka

Vesi- ja viemärijärjestelmät

Muut järjestelmät ja laitteet

* Kun jäljellä olevat käyttövuodet ovat negatiivisia, on arvioitu käyttöikä ylitetty. Tämä taulukko ei korvaa kuntoarviota, vaan on suuntaa

antava. Huomaa, että arvioitu käyttöikä on teoreettinen, käytännössä laitteiden ja järjestelmien käyttöikä saattaa vaihdella paljonkin.

Värikoodit

* Hyvä

* Välttävä (Väri vaihtuu keltaiseksi 10 vuotta ennen arvioidun käyttöiän päättymistä.)

* Huono (väri vaihtuu punaiseksi 3 vuotta ennen arvioidun käyttöiän päättymistä)

Kuva 1.2: Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot


Kuvassa 1.3 on esitetty esimerkki taloyhtiön yhtiövastikkeen vaihtelusta erilaisilla laina-ajoilla (10 tai 20

vuotta). Esimerkissä on huomioitu hoitovastike, pääomavastikkeeseen kuuluva julkisivukorjauslaina

(150 €/m2) ja putkorjauslaina (750 €/m2, täydellinen putkikorjaus märkätiloineen). Lainan korkopro-

sentti on kolme.

Kuva 1.3: Esimerkki taloyhtiön lainojen suunnittelusta, jotta yhtiövastike olisi mahdollisimman vakaa

Tulevien korjausten kustannusten ennustettavuuden vuoksi korjausohjelmaan voidaan tehdä taulukko,

jossa on sarakkeet;

• korjaushankkeen nimikkeelle

• kokonaiskustannus euroina (€)

• laina-aika vuosina ja näistä laskettuna kustannus asuntoneliötä kohden kuukaudessa

(€/asm2/kk)

Kuvassa 1.4 on esitetty taloyhtiön strategian laadinnan vaiheistus. Vaiheita voi olla useampia ja kovin-

kin yksityiskohtaisia. Strategian laadinnassa ja seurannassa on seuraavat vaiheet:

• aloittaminen

• päätös

• kysely

• analysointi

• päätös

• toteutus ja seuranta

• palaute

Strategiatyö alkaa (A) siitä, kun hallitus päättää käynnistää strategian laatimisen. Hyvän hallintotavan

mukaan hallitus esittää yhtiökokoukselle perustelut strategian laatimiseksi ja motivoi osakkaat osallis-

tumaan sen suunnitteluun.

Päätös (B) on hyvä tehdä yhtiökokouksessa. Myös osakkaat voivat olla aloitteellisia ja käynnistää kes-

kustelun strategiasta esimerkiksi yhtiökokouksessa. Isännöinnillä on merkittävä rooli taloyhtiön johta-

misessa, ja hallituksen tulee voida tukeutua isännöintiyrityksen osaamiseen myös strategian laatimises-

sa. Isännöinnin tulee myös olla aloitteellinen ja esittää hallitukselle strategiatyön käynnistämistä, jos si-

tä ei ole vielä tehty.

Valmisteluvaiheessa suoritetaan asukaskysely (C). Kyselyllä selvitetään osakkaiden ja asukkaiden tahto-

tila sekä näkemykset taloyhtiön tulevaisuudesta. Onnistunut strategia edellyttää mahdollisimman mo-


nien osakkaiden mielipiteiden kuulemista. Asukaskyselyn voi toteuttaa sähköisenä internet-kyselynä

ja/tai paperilomakkeella. Valmisteluvaiheen viestinnän ja vuorovaikutuksen onnistuminen vaikuttaa

merkittävästi strategian hyväksymiseen ja siihen sitoutumiseen. Strategia onnistuu vain, jos osakkaat,

asukkaat ja muut kiinteistön käyttäjät ovat laajasti mukana valmistelun eri vaiheissa. Strategia onnistuu

vain sisältäpäin laadittuna ei ulkoapäin tehtynä.

Asukaskyselyn tulosten perusteella hallitus, isännöitsijä tai molemmat yhdessä analysoivat tulokset (D)

ja pohtivat selkeitä linjausvaihtoehtoja ja laativat kommenttien mukaisesti strategialuonnoksen. Strate-

gialuonnoksen täytyy olla kaikille selkeä ja ymmärrettävä. Se voi sisältää käytännön esimerkkejä siitä,

miten strategia näkyy taloyhtiön jokapäiväisessä toiminnassa. Hallitus esittää strategialuonnoksen yh-

tiökokouksen päätettäväksi. Tähän mennessä aikaa on kulunut noin yksi vuosi eli yhtiökokouksesta yh-

tiökokoukseen.

Yhtiökokous hyväksyy (E) strategian hallituksen esityksen mukaisesti tai tekee linjaukset strategian jat-

kotyöstämistä varten.

Strategian mukainen toiminta (F) käynnistetään välittömästi, kun yhtiökokous on hyväksynyt strategian.

Strategian toteutumista seurataan pari vuotta, jonka jälkeen suoritetaan seurantakysely.

Seurantakyselyn antaman palautteen (G) perusteella mahdollisesti korjataan strategian suuntaa, josta

päätetään yhtiökokouksessa. Hallitus ja isännöinti arvioivat strategiaa säännöllisin väliajoin. Strategia

liitetään isännöitsijäntodistukseen ja toimintakertomukseen ja jaetaan osakkaille joka vuosi yhtiöko-

kousaineiston liitteenä.

Kuva 1.4: Taloyhtiön strategiavalinnan vaiheistus ja uudistumissykli


LIITE 4: Erään taloyhtiön asukaskysely ja hyväksytty strategia

Asukaskysely

Kyselykaavake taloyhtiön strategian kehittämiseksi (kyselyssä pitää aina huomioida taloyhtiön erityis-

piirteet)

As Oy 2 A- ja B- talot

Vastaajan huoneiston numero

Omistussuhde (rastita tai alleviivaa)

Oma

Vuokralainen

Omistan, mutta en asu

1. Taloyhtiön nykytilanne

Mikä taloyhtiössämme on parasta sinun kannaltasi?

Avoin vastaus, enintään kolme asiaa)

1.

2.

3.

Missä asioissa taloyhtiöllämme on eniten parannettavaa omasta näkökulmastasi? (avoin vastaus,

enintään kolme asiaa)

1.

2.

3.

Avoin kysymys: Määrittele mitkä tekijät luovat asumisviihtyvyyttä sinun mielestäsi, enintään kolme

tekijää:

1._________________________________________________________

2._________________________________________________________

3._________________________________________________________

Taloyhtiön viihtyvyystekijät (miten arvotat seuraavia viihtyvyystekijöitä asumisesi kannalta) (Merkitse

tyytyväisyytesi aste asteikolla 0-5 siten, että 0= en osaa sanoa, 1=heikko, 2= tyydyttävä, 3= hyvä,

4=kiitettävä ja 5= erinomainen)

Rauhallisuus

Yhteishenki

Turvallisuus

Kuinka tyytyväinen olet taloyhtiönpalveluihin ja toimivuuteen?

(Merkitse tyytyväisyytesi aste asteikolla 0-5 siten, että 0= en osaa sanoa, 1=heikko, 2= tyydyttävä, 3=

hyvä, 4=kiitettävä ja 5= erinomainen)

Yhteisten tilojen siivous

Jätehuolto


Pihapiirin viihtyisyys ja palvelevuus

Ulkoalueiden kunnossapito

Huolto- ja vikakorjaukset

Varastot

Saunan siisteys

Saunan varaus

Esteettömyys

Pesulan varustus

Pesulan tilausjärjestelmä

Pyykinkuivaus

Polkupyörien varastointi

Isännöintiyhtiön antamat palvelut

Lämmitys

Hissit

Energiatehokkuus

Autopaikat

Laajakaista (kuituyhteys)

Turvallisuuden ylläpito

Asumisviihtyvyyden ylläpito

2. Tulevaisuus: Hallinnolliset sekä korjaus- ja ylläpitotoiminnan periaatteet Taloyhtiön korjauksia on toteutettu korjausohjelman mukaisesti ja kaikki suuret korjaukset on suoritettu

Merkitse asteikolla 1=en kannata, 2=kannatan 3=en osaa sanoa

Parannetaan turvallisuutta ja asumisviihtyisyyttä

Kehitetään ympäristöä ja piha-aluetta

Toimitetaan asukkaille energiatehokkuusinformaatiota

Satsataan siisteyteen

Pidetään yhtiövastikkeen kehitys vakaana

Korjaustoiminnassa toteutetaan ennakoivan korjauksen periaatetta eli (toimitaan ennakoivasti ja

suunnitelmallisesti, jotta pahempia yllätyksiä ei tapahdu ja suurilta kustannuksilta säästytään)

Korjaustoiminnassa tulee suorittaa vain välttämättömät vika- ym. korjaukset.

Lisätään energiatehokkuustoimenpiteitä

Taloyhtiössä on varaukset vesimittareille. Tutkitaan mahdollisuutta vesimeittareiden asentamiselle ja

laskutetaan asukkaita vain toteutuneen käytön perusteella

Parannetaan taloyhtiön ulkonäköä

Lisätään tarvittaessa ryhmäkorjaustoimenpiteitä muiden alueen taloyhtiöiden kanssa

Kasvatetaan talkoohenkeä

Kehitetään esteettömyyttä (liikkumis- ja toimintarajoitteisten tarpeiden huomioiminen)

Lisätään yhteistyötä naapuritaloyhtiöiden kanssa

Rakennetaan sähköauton latauspaikka, laskutus mittarin kautta + kulut


Millaisten uusien palveluiden hankintaa toivoisit taloyhtiöissä selvitettävän? (mainitse korkeintaan

kolme mielestäsi tärkeintä)

___________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________

_____________________________

Vastaajan tarkemmat tiedot

Etu- ja sukunimi

Sähköposti (Sähköpostia tarvitaan mahdollisen pikaisen tiedon saamiseksi asukkaille ja omistajille)

Ikä (rastita tai alleviivaa)

alle 20

21-30

31-40

41-50

51-70

yli 71

Asunnon numero:

Puhelin

Omistussuhde (rastita tai alleviivaa)

Oma

Vuokralainen

Omistan, mutta en asu

Talouden koko ( ) henkilöä

Kuinka monta vuotta olet asunut taloyhtiössä

Kuinka monta vuotta olet omistanut asunnon/asuntoja tässä taloyhtiössä?

Yhtiökokouksen tekemät strategiset linjaukset

Talouden ja viihtyvyyden periaatteet

• Pidetään hoitovastikkeen kehitys vakaana

• Taloyhtiön rauhallisuus-, yhteishenki- ja turvallisuus- tasosta pidetään huolta.

• Turvallisuuteen ja talkoohengen kasvattamiseen kiinnitetään entistä enemmän huomiota.

• Lisätään yhteistyötä naapuritaloyhtiöiden kanssa

Korjaustoiminnan periaatteet

• Korjaustoiminnassa toteutetaan ennakoivan korjauksen periaatetta eli (toimitaan ennakoivasti ja

suunnitelmallisesti, jotta pahempia yllätyksiä ei tapahdu ja suurilta kustannuksilta säästytään)

• Toimitetaan asukkaille energiatehokkuusinformaatiota ja korjausten yhteydessä parannetaan mah-

dollisuuksien mukaan energiatehokkuutta ja asennetaan esimerkiksi huoneistokohtaiset mittarit.

Palveluiden periaatteet

• Palveluiden tasoa seurataan ja palveluita parannetaan jonkin verran. Huomiota kiinnitetään erityi-

sesti sähköiseen viestintään viestinnän nopeuden, luotettavuuden ja turvallisuuden vuoksi.


LIITE 5: Taloyhtiön valmiusaste hankesuunnittelua varten


LIITE 6: Kiinteistön ajantasamittaamisen tarjouspyyntö

Koska mm. mittaustavan sekä laadittavan mittauspiirustuksen tai tietomallin mittatarkkuuden vaikutus

mittaustyön hintaan on merkittävä, tulee tarjouspyynnön olla huolellisesti laadittu.

Tarjouspyyntöä laadittaessa kannatta ensimmäisenä miettiä, mikä on mittaustyön lopputuotteen käyt-

tötarkoitus.

a) Laaditaanko mittauksen perusteella;

• 3D-tietomalli,

• 3D-pintamalli,

• 2D-piirustukset putkisaneerausta varten

• tehdäänkö huoneistoalojen tarkistusmittaus.

b) Mikä on kohteen suunnittelijoille käyttökelpoisin materiaali ja mitä he pystyvät parhaiten hyö-

dyntämään?

c) Mikä on mittaustyön tarvittava laajuus?

d) Mitataanko koko kiinteistö vai osa siitä?

e) Kannattaa miettiä tarvetta myös pidemmälle tulevaisuuteen, myöhemmin tulevien saneeraus-

ten ja korjausten tarve!

Tarjouspyynnön liitteiksi laitetaan;

a) käytettävissä olevat vanhat piirustukset,

b) valokuvia,

c) ilmakuvia

d) yms. materiaalia.

Mikäli mittaus ei koske koko kiinteistöä, merkitään tarjouspyynnön liitepiirustuksiin mitattava alue.

Tarjouksen antajalle tulee tarjota mahdollisuus tutustua kohteeseen käynnin avulla. Mittaaja saa käyn-

nin yhteydessä kuvan kohteen laajuudesta, kohteen olosuhteista, esteistä ja haitoista (tavaramäärä,

pääsy tiloihin yms.)

Tarjouspyynnöstä tulee selvitä seuraavat asiat:

a) Tilaaja

• tilaaja (organisaatio, asunto-osakeyhtiö, yms.)

• tilaajan tai heidän edustajansa nimi ja yhteystiedot

b) Mittauskohde

• nimi

• osoite

• käyttötarkoitus (asuin-, liike-, toimisto-, teollisuusrakennus yms,)

• kohteen laajuus

• isännöitsijä yhteystietoineen

• huoltoyhtiö/huoltomies yhteystietoineen kohteeseen tutustumista varten.

• kiinteistön mittausaikainen käyttö ja sen aiheuttamat rajoitteet.

• turvaselvitysten ja koulutusten tarve

c) Mittaustyön laajuus ja sisältö


• mittausaineistosta tuotettavat ja luovutettavat dokumentit

o cad-piirustukset, tasot, leikkaukset, julkisivut, vesikattopiirustus, asemapiirustus

o tietomalli, tietomallin ohjelmisto- ja tietomallivaatimukset

o mitä erityistä mittauspiirustuksessa halutaan esitettävän (esim. iv-venttiilien paikat)

o missä formaatissa lopputuote halutaan luovutettavan

• mittaustyön laajuus, koskeeko työ koko kiinteistöä vai osaa siitä

• mittausaineiston käyttötarkoitus

• tarvittavat tarkkuustoleranssit

• haluttu mittaustapa (mittauskonsultti voi esittää soveltuvimman)

• käytettävä koordinaatisto- ja korkojärjestelmä

• mikäli mittaus halutaan tehtävän laserkeilaamalla, tulee tarjouspyynnöstä selvitä

o halutaanko pistepilvi värillisenä vai mustavaloisena

o luovutettavan pistepilven formaatti

d) Muuta mittaustyössä huomioitavaa

• Onko kohteessa toimiva yleisavain?

• Asukkaiden tiedottaminen, hoitaako isännöitsijä vai mittauskonsultti?

e) Tarjouksen jättäminen

• kenelle tarjous jätetään

• tarjouksen jättöaika

• tarjouksen vaadittu voimassaolo aika

• työn toivottu valmistumisaikataulu

• Yleiset sopimusehdot (KSE 2013)


LIITE 7 Digitaalisen mittaustavan valinta

Mittaustavan valinta

Mittaustapa valitaan mitattavan kohteen, halutun lopputuloksen ja vaadittavan mittaustarkkuuden pe-

rusteella.

Käsin mittaus (mittanauha, käsilaserit)

Käsin mittaus soveltuu lähinnä yksittäisten tarkistusmittojen ottamiseen. Se ei sovellu luotettavaan ra-

kennusmittaukseen.

Lasertakymetrimittaus

Takymetri on mittalaite, jolla mitataan säteittäisesti pisteiden sijainteja kojeeseen nähden. Laite toimii

säteittäisessä koordinaatistossa, mutta erilaisten ohjelmien avulla mittaustiedosta saadaan lasketuksi

pisteille sijainnit suorakulmaisissa koordinaatistoissa.

Takymetrimittauksella mitataan rakenteita siinä laajuudessa, että mittaustiedoilla saadaan laadituksi

luotettava mittauspiirustus. Jokaisella mitatulla pisteellä on x,y ja z-koordinaattinsa. Huoneet, huoneis-

tot ja kerrokset saadaan mitatuksi samassa koordinaatistossa, jolloin esim. kerrokset ovat luotettavasti

verrattavissa päällekkäin ja esimerkiksi huoneistojen välisten seinien paksuudet saadaan tarkasti mita-

tuksi.

Edut:

• mittaustapa, joka soveltuu kaikkeen mittaukseen

• mittaus tarkkaa (mittapisteen kohdalla x,y z tarkkuus +/- 1-2 mm)

• koodauksen avulla saadaan mittaajan havaitsemat materiaalitiedot suoraan kuvaan oikealle tasolle

• korkomittauksen antamat korkomerkinnät saadaan kuviin automaattisesti

• soveltuu kaikenlaisiin tiloihin missä laite ja mittaaja mahtuvat liikkumaan

• saadaan mitatuksi myös mm. kalusteiden takana olevia kohteita, kuten patterisyvennys

• mittausaineiston tulostaminen melko nopeaa ja ”yksiselitteistä”

Haitat:

• mittatieto on vain mittapisteen kohdalta - koko kuvan tarkkuus on mittaajan ammattitaidosta riip-

puvainen

• mittaamatta jääneet, ”unohtuneet” pisteet on käytävä uudelleen mittaamassa.

Kuvassa 1 on esitetty lasertakymetrimittauksen tuloksena saatu valmis julkisivupiirustus sekä tasokuva.

https://fi.wikipedia.org/wiki/Mittalaite

https://fi.wikipedia.org/wiki/Koordinaatisto

https://fi.wikipedia.org/wiki/Tietokoneohjelma


Kuva 1: Julkisivupiirustus ja tasokuva lasertakymetrimittauksella

Laserkeilaus

Laserkeilaus on mittaustapa, jolla kohteesta saadaan lasersäteiden avulla mittatarkkaa kolmiulotteista

tietoa kohteeseen koskematta.

Laserkeilauksessa keilain asetetaan huoneessa kohtaan, missä mitattavan tilan rakenteet ja pinnat ovat

mahdollisimman kattavasti näkyvillä. Keilain mittaa ympäriltään pientä asennuskatvetta lukuun otta-

matta kaiken näkyvän. Tuloksena on pistepilvi, kolmiulotteinen tietokonemalli, johon on sijoitettu piste

jokaiseen säteen heijastuspisteeseen. Lukuisten pisteiden avulla pistepilvestä saadaan hahmotetuksi

kohteen kolmiulotteinen pinta. Pisteitä yhdessä pistepilvessä voi olla miljoonia.

Pistepilvet sidotaan toisiinsa tähysten (tarkepisteiden, jotka ovat yleensä tasomaisia, pallomaisia tai

puolipalloja) avulla. Tähykset voidaan mitata koordinaatistoon takymetrimittauksin.

Tällä hetkellä suunnittelijoiden käyttämät suunnitteluohjelmat pystyvät käyttämään pistepilveä rajoite-

tusti, mutta ohjelmistojen kehittyessä sitä pystytään hyödyntämään paremmin. Pilvestä voidaan tuot-

taa kevyempiä pyörähdyskuvia ja mitattavia katselupilviä (Leica TruView, Autodesk Recap).

Edut:

• pistepilven tuottaminen on nopeaa avoimissa tiloissa ja ulkotiloissa

• kaikki näkyvä tallentuu pilvelle, ei uusintamittauskäyntejä

• tarkkuus riittävää, n. 4-8 mm kauttaaltaan

• voidaan tuottaa värillisenä

• mallinnettavissa suoraan nykyaikaisilla mallinnusohjelmilla

• voidaan helposti tuottaa katselupilvet, joita suunnittelija voi käyttää ilmaisohjelmilla

• soveltuu erityisen hyvin julkisivu- ja vesikattomittauksiin, auloihin, saleihin, porrashuoneisiin, avoi-

miin ullakkotiloihin sekä mataliin alustiloihin

• ei tarvitse valoa (mustavalkoinen pilvi)

Haitat:

https://fi.wikipedia.org/wiki/Laser


• ei koodausta, materiaalien tulkinta vaikeutuu - perustuu valokuviin

• asunnoissa yms. ahtaammissa tiloissa menetelmän nopeusetu menetetään

• tiedon käsittely on tiedostojen koosta johtuen tällä hetkellä hidasta

• ei toimi erittäin ahtaissa tiloissa (komerot, kuilut) eikä voida mitata kalusteiden takana piilossa ole-

via kohteita

• peilit ja heijastavat pinnat vääristävät mittausta - mustaan pintaan ei saada mittaa

• sääriippuvainen ulkotiloissa - ei voida keilata sumuisella säällä eikä sateella

• pistepilvi on valokuvamainen esitys - kun laserkeilausta suoritetaan asunnoissa ja yksityisissä tilois-

sa, on huomioitava yksityisyyden suoja – kuvauslupa

Kuvassa 2 on esitetty laserkeilaamalla saatu julkisivukuva

Kuva 2: Julkisivu laserkeilaamalla

Ortokuvamittaus

Ortokuva on karttaprojektioon oikaistu ilmakuvamosaiikki eli siitä on poistettu maaston korkeuseroista

johtuvat mittakaavaerot. Ortokuva tuotetaan ilma- tai satelliittikuvilta. Orto-oikaisussa oikaisupintana

käytetään maanpintaa tai kohteen pintaa, joka määritetään korkeusmallilla. Orto-oikaisussa kuvan per-

spektiivi muutetaan keskusprojektiokuvasta kohtisuoraksi yhdensuuntaisprojektioksi.

Kohteesta otetaan useita valokuvia siten, että kuvat peittävät riittävästi. Valokuvista muodostetaan di-

gitaalinen pistepilvi, jota käsitellään kuten laserkeilattua pistepilveä. Menetelmää käytetään eniten il-

makuvauksissa, mutta se on yleistymässä myös julkisivumittauksissa.

Ilmakuvamittaus suoritetaan lentokoneesta, helikopterista tai kauko-ohjattavasta kopterista (Drone).

Edut:

• soveltuu kartoitukseen ja vesikattomittauksiin.

• yleistyy myös julkisivumittauksissa

• tarkkuus testien perusteella n. 10–50 mm


• on erittäin nopea maastossa

• työturvallisuus paranee - ei katoilla liikkumista

Haitat:

• rajoitteena sää (lumi, sade, pakkanen ja kirkkaan auringonpaisteen aiheuttavat varjot)

Kuvassa 3 on esitetty ortokuvamittauksella saatu kuva

Kuva 3: Kuva ortokuvamittauksella


LIITE 8: Huonekortti ja tilauskaavake

Huonekortti on tarkoitettu huoneistossa tehtäviä töitä varten sekä osakkaan omien muutostöiden ti-

laamiseen ja määrittelyyn. Mallina olevaa huonekorttia voidaan kehittää ja soveltaa kohdekohtaisesti

Sen liitteitä ovat

• kylpyhuoneen perustaso ja

• mahdollisesti keittiön perustaso

• urakoitsijan yksikköhintaluettelo

Perustaso

Urakan perustasolla tarkoitetaan esiteltyä ja suunniteltua sisältöä, joka kuuluu taloyhtiön urakkaan.

Urakkalaskenta suoritetaan perustason sisällöllä ja kalusteilla.

Osakasmuutos

Mikäli osakas haluaa poiketa perustasosta, on se osakasmuutos. Osakasmuutoksen kustannukset koh-

distuvat suoraan osakkaalle. Vain perustason ylittävä osuus tuo lisähintaa. Esimerkkejä osakasmuutok-

sista

• perustasosta poikkeavat kalusteet tai laatat

• keittiökorjaus, kaapistojen uusimiset yms.

• märkätilan laajennukset. uudet WC:t yms.


Rappu Huoneiston numero

Osakas

Nimi Nimi

Osoite Osoite

Puh: Puh:

S-posti S-posti

Osakas

Valkoinen

Valkoinen

lumi

Hiekka

Graniitti

Alakatto Lattialaatat

Paneeli Punainen

Kipsilevy Graniitti

A Harmaa

B Beige

C

Kylpyhuone

WC

Eteinen

Keittiö

Allekirjoitukset

Pvm: PvmAllekirjoitus ja nimen selvennys Allekirjoitus ja nimen selvennys

Kaikki kalusteet B-laatutason mukaanKaikki kalusteet B-laatutason mukaan

Osakas merkitsee koukkujen yms- paikat viikolla:

Osoitetiedot mahdollista lisä/muutostyötarjousta ja laskutusta varten

Osoite ja Puh:

Haluan remonttia koskevat tiedotteet Laatoitusmallin valinta: Seinälaatat

Huoneistoon jaettuna (jaetaan

aina muutenkin)

Osakas Valtuutettu

Postitse

Sähköpostilla

Tekstiviestinä

Muut muutostyötoiveet ja kalustevalinnat

Valtuutetun nimi, osoite ja puh:

Muutostöistä ja niiden tilauksesta vastaa:

tai osakkaan valtuuttma henkilö

HUONEKORTTI/TILAUSKAAVAKE

As Oy XX

Päivitetty

Vuokralainen/Osakas


LIITE 9: Linjasaneerauksen hankesuunnittelun lähtökohdat Tarvekyselyn, kuntoarvion ja kuntotutkimusten perusteella saadaan

linjasaneerauksen hankesuunnittelun lähtökohdat

Ei i

lmen

e

Ilmen

ee

Toim

enpi

teet

Toiminnallisia tarpeita

• märkätilojen laatutason kohottaminen ja ahtaiden märkätilojen laajentaminen

• kalusteiden tai varusteiden huono kunto, kalusteiden tai varusteiden puuttuminen,

kalusteiden sijainti

• vettä säästävät kalusteet

• ammeen poistaminen tai lisääminen

• suihkukaapin poistaminen tai lisääminen

• erillisen wc:n rakentaminen

• saunan rakentaminen

• valaistuksen parantaminen

• puhdistettavuuden parantaminen

• seinä-ja lattiamateriaalien muuttaminen.

Esteettömyys, liikkumis- ja toimintarajoitteisten tarpeet • mitoitus pyörätuolille ja

rollaattorille • kulkuaukot

• kynnykset

• kulkuyhteydet märkätilaan

• liikkumista helpottavat tuet.

Rakennus-, LVI- ja sähkötekniset korjaustarpeet

• vedeneristyksen uusiminen tai lisääminen

• kosteusvauriot

• ilmanvaihdon parantaminen

• putkivuodot ja vuotoriskit

• putkiasennusten siirto pois roiskevesi alueelta lattianrajasta

• sähköasennusten ja valaistuksen uusimistarve

. vikavirtasuojauksen puute

• riittämättömät suojaetäisyydet

• pesukoneenja kuivausrummun kytkeminen omaan ryhmäänsä

• lattialämmityksen lisääminen.

Esimerkkejä tarvekartoituksessa selvitettävistä asioista

veden kulutuksen lisääntyminen (putkistovuodot alapohjassa)

kosteus tai hajuhaitat rakenteissa tai kiintokalusteissa

viemärin tai homeen haju

vuotavat vesieristeet

vesikalusteet ovat käyttöikänsä lopussa

vakuutusyhtiön ikävähennys vesivahingoissa on suuri tai lisävahinkoja ei enää korvata

vertaistietous eli vastaavan ikäisissä taloissa on tehty yleisesti putkistoremontteja

kuntoarvioita laadittaessa havaitaan merkkejä putkistojen heikosta kunnosta

kuntotutkimus osoittaa putkistossa olevan vakavia vaurioita, jolloin vuotoriski on suuri

lähitulevaisuudessaasunnonmyyntitilanteissa välittäjät ja ostajat kyselevät putkiremontista

asukkaat haluavat uudistaa asuntojensa märkä- ja muita tiloja

rakennuksessa on toistuvia putkistovuotoja, jotka johtuvat putkien syöpymisestä

viemärit tukkeutuvat toistuvasti

rakennuksessa tehdään peruskorjaus tai märkätilojen uusiminen, jonka yhteydessä

vanhat putket on luontevaa uusia.

Linjasaneeraukseen liittyvät rakennustekniset oheistyöt puoltavat sekä vesijohto- ja

viemäriverkoston uusimista samalla kertaa. Pelkkää vesijohtoverkoston uusimista voi

joutua harkitsemaan sellaisilla paikkakunnilla, joissa kupariputket vedenlaadun vuoksi

syöpyvät tavallista nopeammin.

Rakennusteknisiä tarpeita voivat olla

rakennusosien ja pintarakenteiden kuluneisuus

kosteusvauriot

rakennustarvikkeiden päästöt (emissiot).

Energiataloudelliset tarpeet

Asuntokohtaiset vesimittarit

Lämmön talteenotto

Lämpötilan alentaminen / säätöarvojen muuttaminen

Käyttötottumusten muutos

Älykkyyteen liittyviä

Uudet lukitusjärjestelmät ja kulkuoikeudet

Taloyhtiön viestinnän mobiilisovellukset ja uudet apliklaatiot

Pesutuvan ja saunan sähköinen varausjärjärjestelmä

Viestinnän parantaminen digitaalisilla porrashuoneiden infotauluilla

Naapuruston kanssa tapahtuva viestinnän parantaminen


LIITE 10: Urakoitsijan valintaan liittyvät toimenpiteet

Urakoitsijoiden kartoitus

Projektinjohtaja kartoittaa tarjouspyyntövaiheeseen soveltuvat urakoitsijat. Samalla selvitetään urakoitsi-

joiden tarjoushalukkuus ja työturvallisuusosaaminen. Soveltuvia urakoitsijoita voidaan tiedustella myös

kokeneilta valvojilta, jotka toimivat aktiivisesti korjausrakentamiseen erikoistuneiden urakoitsijoiden kans-

sa. Urakoitsijan pätevyyttä voidaan arvioida myös RALA- pätevyyden avulla. RALA- pätevyyden saanut ura-

koitsija on puolueettoman asiantuntijalautakunnan toimesta arvioitu päteväksi toimialansa mukaiseen teh-

tävään.

Kartoitusvaiheen jälkeen projektinjohtaja laatii esityksen soveltuvista urakoitsijoista, joista taloyhtiön halli-

tus valitsee ne, jotka soveltuvat tarjouspyyntövaiheeseen. Tämän jälkeen projektinjohtaja laatii ja allekir-

joittaa tarjouspyyntöasiakirjat taloyhtiön valtuutuksella ja lähettää ne valituille urakoitsijoille.

Urakoitsijoille asetetaan määräaika tarjousten antamiseen. Urakkalaskennan aikana urakoitsijoiden mah-

dollisesti esittämien lisäkyselyjen aiheuttamat täsmennykset tai suunnittelijoiden havaitsemat suunnitel-

mien täsmennystarpeet toimitetaan kirjallisesti kaikille urakoitsijoille, jotta ne ovat urakoitsijoilla riittävän

ajoissa ennen tarjouksen jättämistä. Mahdollinen laskenta-ajan jatkamistarve päätetään täydennysten ja

lisäselvitysten perusteella.

Urakkatarjousten avaus

Rakennuttaja järjestää urakkatarjousten avaustilaisuuden tarjousajan päättymisen jälkeen. Urakkatarjouk-

sen vertailukohtana pidetään tarjouspyyntöasiakirjoissa esitettyjä vaatimuksia ja kriteereitä. Avaustilaisuu-

dessa todetaan muun muassa saadut ja myöhästyneet tarjoukset, poikkeamat tarjouspyynnöstä ja tarjouk-

sissa olevat ehdot. Avaustilaisuudessa vertaillaan saatuja tarjouksia, tarkastetaan urakkatarjousten taso

suhteessa kustannusarvioon ja laaditaan yhteenveto saaduista tarjouksista. Urakkaneuvotteluihin urakoitsi-

jat valitaan joko hinnan tai ennalta laadittujen hinta/laatukriteerien perusteella.

Tarjouspyynnössä esitetään urakoitsijan valintakriteerit ja niiden painoarvo, mikäli näitä on. Valintakri-

teerejä on;

• hinta

• kokonaistaloudellisuus (käyttökustannukset huomioitu)

• lopputuloksen laatu

• toimittajan pätevyys

• toimituskyky / toimitusvarmuus

• huoneistokohtaiset lisä- ja muutostyöt

• tilaajavastuu- ja työturvallisuuslain mukaiset vaateet kunnossa .

Valitut tarjouskriteerit voidaan myös painottaa (esimerkiksi % -osuuksilla tai pisteyttämällä kukin arviointi-kriteeri). Mitä huolellisimmin tarjouspyyntö on tehty, sitä helpompi on tarjousten vertailu

Urakkaneuvottelut


Tavoitteena on saada selville, pystyykö urakoitsija toteuttamaan kohteen tarjouspyynnön ja tarjouksen

mukaan.

Urakkaneuvottelulla varmistetaan, että tarjouksen tekijällä ja rakennuttajalla on yhteneväinen käsitys;

• korjaushankkeesta

• tarjouspyyntöasiakirjoista ja niiden ristiriidattomuudesta

• hankkeen erityispiirteistä ja

• järjestelmien älykkyydestä

Urakkaneuvotteluihin valitaan yleensä 2-3 parhaiten kriteerit täyttänyttä urakoitsijaa.

Yleisin valintakriteeri on hinta, mutta myös kokonaistaloudellisuutta painotetaan nykyisin entistä enem-

män. Halvin ei ole välttämättä paras vaihtoehto. On syytä harkita, onko kaikki kohdallaan.

Onko;

• tarjouspyyntö ollut yksiselitteinen?

• tarjous läpinäkyvä ja tarjouspyynnön mukainen?

• tarjous asetetun laatutavoitteen mukainen?

• tarjouspyyntö ymmärretty oikein ja onko siellä esiintynyt ristiriitaisuuksia

Etenkin huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden toteuttaminen on haastavaa. Viime hetkellä tilatuista

lisä- ja muutostöistä aiheutuu helposti aikataulu- ja kustannusongelmia. Huoneistokohtaiset lisä- ja muu-

tostyöt voidaan organisoida esimerkiksi urakoitsijan laatiman huonelomakkeen/kortin (vrt. liite 8) avulla.

Tällöin urakoitsija toimittaa osakkaille huonelomakkeen, josta osakkaat voivat valita huoneistokohtaisia

lisä- ja muutostöitä. Tällainen menettely selkeyttää huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden hallintaa.

Korjaushankkeen sujuminen kitkattomasti edellyttää, että huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden to-

teuttamisperiaatteet sovitaan viimeistään urakkaneuvotteluissa. Huoneistokohtaisten huonekorttien käyt-

tö edesauttaa korjaustyön läpivientiä.

Rakennuttajalla on lakisääteisiä velvoitteita, kuten tilaajavastuu- ja työturvallisuuslain mukaiset vaateet.

Sen on edellytettävä urakoitsijalta tilaajavastuulain mukaista selvitystä ennen urakkasopimuksen allekir-

joittamista. Urakkaneuvottelun päätökset merkitään urakkaneuvottelupöytäkirjaan tai suoraan urakkaso-

pimukseen.

Suunnitelmakatselmus urakkaneuvottelun aikana

Suunnitelmakatselmusten tarkoituksena on vähentää epäselvyyksiä ja aikatauluongelmia. Katselmukset

ovat osa ennakoivaa laadunvarmistusta. Katselmukseen osallistuvat

• hanketukiryhmä (jos nimetty)

• projektinjohtaja

• älykonsultti

• urakoitsijat

• suunnittelijat ja

• valvojat.

Suunnitelmakatselmuksessa osapuolet sitoutetaan yhteisiin tavoitteisiin. Urakoitsijan on saatava riittävät

lähtötiedot tarjouspyyntöasiakirjoista korjaustyön turvallista ja terveellistä toteutusta varten.


Katselmuksessa suunnittelijat siirtävät suunnitelmiin liittyvää tietoutta urakoitsijoille - esimerkiksi turvalli-

sesta ja terveellisestä toteutuksesta. Turvallisuudesta ja terveellisyydestä huolehtiminen on erityisen tärke-

ää silloin, kun asukkaat asuvat huoneistoissa korjaustyön ajan.

Suunnitelmakatselmuksia järjestetään tarvittaessa sekä urakkaneuvottelun että hankkeen aikana. Osapuo-

let voivat pitää myös hankkeeseen liittyviä katselmuksia. Katselmuksen voi pyytää kumpi tahansa osapuolis-

ta. Suunnitelmakatselmuksessa urakoitsijan huomio voidaan kiinnittää riskialttiisiin kohtiin, jotka urakoitsi-

jan on otettava huomioon työnsä suunnittelussa, toteutuksessa ja laadunvarmistuksessa. Urakoitsija voi

myös ehdottaa muutoksia laadittuihin suunnitelmiin. Tällöin suunnittelijan ja taloyhtiön on kuitenkin hy-

väksyttävä muutosehdotukset kirjallisesti. Suunnittelija päivittää ne laadittuihin suunnitelmiin.

Urakkaneuvotteluun mennessä korjaushankkeen rahoitus, vakuutukset ja viranomaisasiat on oltava kun-

nossa. Neuvottelu- ja sopimustilanteiden puheenjohtajana toimii yleensä projektinjohtaja. Rakennuttajalla

voi olla myös rakennusurakan yleisistä sopimusehdoista (YSE 1998) poikkeavia erityisehtoja, jotka kirjataan

urakkasopimukseen. Näitä ehtoja voivat olla mm.

• sopimusasiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys

• viivästyssakko

• vastuun sisältö ja laajuus

• vastuu takuuaikana

• urakoitsijan vakuudet rakennuttajalle

• viivästyskorko

• hintojen ja palkkojen muuttumisen vaikutus urakkahintaan ja

• riitaisuuksien ratkaiseminen.

Rakennuttaja voi edellyttää urakoitsijalta esimerkiksi normaalista käytännöstä (YSE) poikkeavaa vakuutta

korjaustyön ja takuun ajalle. Rakennuttajan on kuitenkin hyvä tietää, että urakoitsija sisällyttää vakuuden

otosta aiheutuvat kulut urakkahintaan, joten rakennuttaja ne lopulta maksaa.

Urakkasopimus

Urakkaneuvottelujen jälkeen taloyhtiön hallituksella on näkemys siitä, mitä se esittää yhtiökokoukselle.

Tämän jälkeen projektinjohtaja voi laatia esityksen korjaushankkeen rakentamispäätöksestä. Hyväksi tavak-

si on osoittautunut, että taloyhtiön hallitus järjestää linjasaneerausta koskevan tiedotustilaisuuden ennen

seuraavaa yhtiökokousta. Tilaisuudessa projektinjohtaja tai hallituksen edustaja tai molemmat sopivat,

mitä yhtiökokoukselle esitetään. Ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista sopimuslomake tarkastetaan

huolella ja tarvittaessa verrataan, että lomake vastaa urakkaneuvotteluissa sovittua, urakkaohjelmaa ja

erityisehtoja.

Jos taloyhtiön yhtiökokous hyväksyy projektinjohtajan laatiman rakentamispäätösesityksen, taloyhtiön hal-

litus allekirjoittaa urakkasopimuksen. Allekirjoitettu urakkasopimus — siinä noudatettavaksi määrättyine

asiakirjoineen — määrittelee sopijapuolten urakkasuoritukseen liittyvät oikeudet ja velvollisuudet. Urakka-

tarjouksen hyväksymisestä ilmoitetaan tarjousten voimassaoloaikana valitulle urakoitsijalle. Muille tarjouk-

sentekijöille ilmoitetaan kohtuullisessa ajassa, ettei valinta kohdistunut heihin. Urakkasopimuksen katso-

taan syntyneen, kun urakoitsija on saanut tiedon rakennuttajalta tarjouksensa hyväksymisestä. Urakka-

sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen linjasaneeraushanke etenee urakan toteutusvaiheeseen.


LIITE 11: Urakkasuorituksen tärkeimmät työvaiheet

Aloituskatselmus

Hyvin laadittu suunnitelma on myös toteutettava huolella. Urakkavaihe alkaa yleensä rakennusvalvonnan

aloituskatselmuksen järjestämisellä. Aloituskatselmuksen tarpeellisuudesta määrätään rakennus- tai toi-

menpideluvan ehdoissa. Rakennusvalvontaviranomaisilta saatu lupa on voimassa määräajan, jonka kulues-

sa rakentaminen on aloitettava ja suoritettava.

Aloituskatselmuksessa mm.

• tarkistetaan työmaan käyttöön otettavien alueiden käyttökelpoisuus ja kunto

• osoitetaan urakoitsijalle tarvittaessa työmaa-aikaiset saniteetti- ja varastotilat sekä

• luovutetaan tarpeelliset avaimet kuittausta vastaan

• varmistetaan, että työmaalla on edellytykset eri korjaustöiden ja työvaiheiden yhteensovittami-

seen turvallisuusasiat huomioiden

• kirjataan ylös esimerkiksi piha-alueen istutukset ja selvitetään, millaiseen tilanteeseen pihaistutuk-

set on työn päätyttyä saatettava.

• alkuperäinen tilanne kannattaa kuvata tarkasti ristiriitojen välttämiseksi. Erityisesti peruskorjaus-

kohteissa se on molemminpuolinen etu.

Kaikessa dokumentoinnissa on oltava huolellinen. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot jaottelevat työ-

maalla pidettävät tarkastukset sopimusosapuolten välisiin tarkastuksiin ja viranomaistarkastuksiin. Viran-

omaistarkastuksiin kuuluvat muun muassa aloitus- ja loppukatselmus.

Valmistautuminen aloituskokoukseen

Hallituksen on syytä ennen työmaan aloituskokousta käydä valvojan kanssa läpi

keskeisimmät urakan toteuttamiseen ja valvontaan liittyvät asiat kuten:

• milloin suunnittelijoita todennäköisesti tarvitaan työmaalla

• miten lisä- ja muutostyösuunnittelu tapahtuu

• miten em. töistä sovitaan urakoitsijan kanssa

• laadunvalvonta eli urakoitsijan laatusuunnitelma

• työ- ja asukasturvallisuus

• viestintäsuunnitelma

• pöytäkirjojen ja muistioiden laadinta työkokouksista ja -katselmuksista

• työpäiväkirjan pito; tämä on tärkeä dokumentti, jonka tekemistä laiminlyödään yleisesti sekä

• valvojan raportointikäytäntö työmaakokouksen osapuolille sekä mahdolliselle hanketukiryhmälle ja hallitukselle.

Aloituskokous

Aloituskokous pidetään yleensä heti kun urakkasopimus on solmittu. Kokouksessa on oltava läsnä ainakin

• rakennuttajan edustajat

• rakennusvalvontaviranomainen

• vastaava työnjohtaja sekä

• pääsuunnittelija.

Aloituskokoukseen voidaan kutsua myös muita korjaushankkeen osapuolia. Aloituskokouksessa todetaan

lupa-asiakirjoissa korjaushankkeeseen ryhtyvälle määrätyt velvoitteet, suunnittelun ja rakennustyön keskei-


set osapuolet, vastuuhenkilöt ja työvaiheiden tarkastuksia suorittavat henkilöt ja kirjataan ne pöytäkirjaan.

Lisäksi pöytäkirjaan merkitään muut selvitykset ja toimet, joilla huolehditaan korjausrakentamisen laadusta.

Aloituskokouksessa tehdyt päätökset todetaan ensimmäisessä työmaakokouksessa.

Aloituskokouksessa linjasaneeraus saadaan heti alusta lähtien oikeille raiteille tai sitten ei. Luontevin pu-

heenjohtaja on projektinjohtaja. Yhden hallituksen jäsenen on oltava läsnä jokaisessa työmaakokouksessa

ja katselmuksessa, jotta linjasaneeraushanke ei luisu täysin ulkopuolisten käsiin.

Aloituskokouksessa on käytävä läpi monen muun asian lisäksi myös eri osapuolien roolit (roolin sisältö voi

vaihdella):

• linjasaneeraushanketta johtaa hallitus

• puhetta johtaa hallituksen puheenjohtaja, ellei hallitus ole delegoinut toimia projektinjohtajalle

• isännöitsijä toimii taloudellisena ja hallinnollisena neuvonantajana ja mahdollisesti sihteerinä

• urakoitsija toteuttaa työn suunnitelmien ja sopimusten mukaisesti

• työmaavalvoja valvoo rakennuttajan palkkaamana asiantuntijana, että urakoitsija toteuttaa työn sopimusten mukaisesti.

Aloituskokouspöytäkirja on sitoumus niistä selvityksistä ja toimista, joilla rakennuttaja täyttää huolehtimis-

velvollisuutensa. Vastaavan työnjohtajan on ilman viivytystä ilmoitettava rakennusvalvontaviranomaiselle,

jos korjaustyön aikana ilmenee tarvetta poiketa aloituskokouksessa sovitusta menettelystä. Aloituskokouk-

sen perusteella rakennusvalvontaviranomainen harkitsee, tarvitaanko erillistä laadunvarmistusselvitystä.

Taloyhtiöiden hankkeissa on painotettava erityisesti korjaustöiden aikaista turvallisuutta, koska asukkaat

yleensä asuvat huoneistoissaan korjaushankkeen ajan. On syytä muistaa, että turvallisuudesta huolehtimi-

nen on rakennuttajan vastuulla. Korjaushankkeen aikana on noudatettava aloituskokouksessa sovittuja

menettelyjä.

Yhteistoiminta työmaalla

Urakanaikainen yhteistoiminta työmaalla voi käsittää erityyppisiä katselmuksia, työmaakokouksia, tarkas-

tuksia, mittauksia ja palavereita. Urakan koko ja vaativuus määrittelevät yhteistoiminnan määrän. Yhteis-

toiminnan tärkeitä elementtejä ovat mm. huomaavaisuus ja keskinäinen avunanto.

Keskinäiseen avunantoon liittyy yhteinen vastuu lopputuloksesta. Esimerkiksi mikäli pienellä urakoitsijalla

ei ole osakasmuutokseen liittyvää huonekorttia, niin esim. suunnittelija, valvoja tai projektin johtaja voi

sellaisen urakoitsijalle toimittaa. Tämä on tietysti pitänyt ottaa huomioon jo tarjouspyyntövaiheessa yksik-

köhintoja pyydettäessä. Osakkaiden perustasoon liittyviä yksikköhintoja voidaan käyttää myös osakasmuu-

tostöiden yhteydessä näin sovittaessa. Tällöin osakas voi arvioida omien muutostöidensä kustannusvaiku-

tuksia.

Katselmus

Katselmus on nopea tapa tietyn asian todentamiseksi. Korjaustyömailla pidetään pääasiassa suunnitelma-

katselmuksia ja korjaustyöhön liittyviä työmaakatselmuksia. Suunnitelmakatselmuksia voidaan järjestää

esimerkiksi ennen työmaakokousten alkua. Näissä katselmuksissa voidaan arvioida esimerkiksi suunnitel-

mien valmiusaste, työturvallisuusasiat ja toteutuskelpoisuus.


Suunnitelmakatselmus on väline muun muassa sen varmistamiseksi, että rakennuttajan edustajat ovat toi-

mittaneet sovitut suunnitelmat riittävän ajoissa ja riittävin tiedoin. Suunnitelmakatselmusten lisäksi urak-

kavaiheessa voidaan pitää myös varsinaiseen korjaustyöhön liittyviä työkatselmuksia. Aina tarvittaessa on

syytä ottaa valokuvia niistä ongelmakohteista, jotka jäävät peittyvien työsuoritusten alle.

Tyypillisiä syitä katselmuksen pitämiselle ovat

• osapuolten eriävät käsitykset korjaustyön laatutasosta

• työturvallisen toteuttamisen ja edeltävän korjaustyön laadun ja valmiusasteen varmistaminen ja

• poikkeamat aikataulusta.

Työmaakokoukset

Työmaakokouksissa

• varmistetaan urakan suunnitelman mukainen edistyminen

• hyväksytään maksuerät ja lisä- ja muutostyöt

• muodostetaan ja verrataan erilaisia vaihtoehtoisia toimintatapoja

• ratkaistaan urakan aikana ilmenevät erimielisyydet ja ongelmat

Korjaustyömaiden työmaakokouksia järjestetään yleensä noin parin viikon välein. Kokoustiheys riippuu

kohteen koosta ja vaativuudesta. Kokouksiin osallistuvista henkilöistä ja heidän valtuuksistaan sovitaan

yleensä urakkasopimuksessa tai viimeistään aloituskokouksessa.

Kokouksista pidetään pöytäkirjaa. Niillä on suuri merkitys arvioitaessa osapuolten toimintaa erimielisyysti-

lanteissa. Käytännössä hyväksytyllä pöytäkirjalla on suuri merkitys esimerkiksi oikeudenkäynneissä ja

riitatapausten ratkaisuissa.

Työmaalla on pidettävä vastaavan mestarin toimesta työmaapäiväkirjaa, johon merkitään työn päivittäinen

eteneminen, rakennuttajan edustajien, viranomaisten ja valvojan antamat ohjeet sekä työvaiheiden kat-

selmukset. Työmaapäiväkirjan keskeiset merkinnät on hyvä käydä läpi työmaakokouksessa.

Tarkastusasiakirja

Erilaiset tarkastukset (esim. valvojan tai suunnittelijan) ja perustellut huomautukset kirjataan tarkastusasia-

kirjaan. Tarkastusasiakirja voi olla yksinkertaisimmillaan asianmukaiset tarkastusmerkinnät sisältävä työ-

maapäiväkirja, työmaan tarkistuslista tai tähän tarkoitukseen kehitetty lomakkeisto. Suositeltavin tapa on

käyttää valmista lomakepohjaa työmaapäiväkirjana, johon tehdyt merkinnät käydään läpi työmaakokouk-

sissa. Sähköposti on myös toimiva tarkastusasiakirjaväline. Työmaapäiväkirjasta jää kopiot työmaalle, ura-

koitsijalle, rakennuttajalle ja valvojalle. Käytettävästä menettelystä sovitaan yleensä aloituskokouksessa.

Urakkavaiheen tarkastusten vastuuhenkilö varmentaa suorittamansa tarkastukset tarkastusasiakirjaan. Kun

urakkaan kuuluvat tarkastukset on tehty, urakan lopputulos vastaa suunnitelmia ja se on toteutettu hyvän

rakennustavan mukaisesti. Tarkastusasiakirjaan merkitään myös rakennuttajan, suunnittelijan, urakoitsijan

tai käytetyn asiantuntijan perusteltu huomautus, joka koskee hankkeen poikkeamista sovitusta. Vastaavan

työnjohtajan on huolehdittava, että hankkeen tarkastusasiakirja on ajan tasalla.


Työturvallisuus/asukasturvallisuus

Työturvallisuudesta huolehtiminen on rakennuttajan vastuulla, mutta se on syytä delegoida pääurakoitsijal-

le asiakirjojen kautta. Rakennuttaja huolehtii, että pääurakoitsija laatii linjasaneerausta varten työturvalli-

suutta koskevat suunnitelmat. Korjauskohteen työturvallisuudesta ja työturvallisuusasiakirjan laatimisesta

vastaa siis urakoitsija. Urakoitsijan on huolehdittava, että kaikkia työmaahan liittyviä työturvallisuusvelvoit-

teita noudatetaan.

Urakoitsija nimeää työmaalle työsuojelun vastuuhenkilön. Eduskunta on hyväksynyt työturvallisuuslakia

(738/2002) koskevan muutoksen, jonka mukaan kuvalliset henkilötunnisteet ovat pakollisia rakennustyö-

mailla. Urakkaohjelmaan otetulla maininnalla vastuu siirretään kokonaan urakoitsijalle. Urakoitsijan on

näytettävä ensimmäisessä työmaakokouksessa tapa, jolla tämä on järjestetty.

Työturvallisuudesta huolehtiminen on erityisen tärkeää taloyhtiöiden hankkeissa, koska asukkaat asuvat

yleensä huoneistoissaan urakan ajan. Tyypillisiä riskialttiita kohteita ovat asbestia tai muita vaarallisia ainei-

ta sisältävät työvaiheita rakenteissa, purkutöissä jne. Riskien suuruus riippuu erityisesti kohteen luonteesta,

tehtävästä työstä, oloista ja ympäristöstä. Turvallisuusasiakirja on laadittava huolella, jotta ikäviltä tilanteil-

ta vältytään. Kaikkien osapuolten on luonnollisesti noudatettava turvallisuudesta annettuja ohjeita. Raken-

nuttajalla on lain ja yleisen etiikan noudattamisen lisäksi myös taloudellisia syitä työturvallisuuden varmis-

tamiseen.


LIITE 12 Korjaushankkeen viestinnän suunnittelu

Korjaushankkeeseen liittyvä viestintä suunnitellaan erikseen /44/. Linjasaneeraushankkeesta on useita

osakkaille ja asukkaille suunnattuja oppaita kuten RIL:n in ja Isännöintiliiton ”Taloyhtiömme putkiremontti –

jokaisen osakkaan työkirja” /49/.

Hyvä käytäntö on suunnitella korjaushankkeisiin liittyvä viestintä erikseen huomioiden hankkeen ja

taloyhtiön erityispiirteet, mukaan lukien tarve huoneistoissa käynteihin ja käyttökatkoihin taloyhtiön

peruspalveluissa.

Korjaushankkeen valmistelun alkuvaiheessa suunnitellaan viestinnälliset toimenpiteet, joissa kuvataan;

• viestinnän tavoitteet,

• toimenpiteet,

• keinot

• kuka viestii mistäkin asioista asukkaille.

Ainakin suurempien korjaushankkeiden toteutumisesta on annettava osakkaille selvitys yhtiökokouksessa.

Osakkaat ja asukkaat haluavat tietoa mm.;

• mitä tehdään

• miksi tehdään

• milloin tehdään

• missä tehdään

• kuka tekee

• kuka vastaa

• kenelle antaa palautetta

• mitä maksaa.

On kyettävä vastaamaan monenlaisiin kysymyksiin:

• miksi linjasaneeraus tehdään

• mitä hyötyä siitä on minulle

• millä oikeudella tehdään

• onko nyt oikea ajankohta

• mikä on minun vastuuni

• mikä on taloyhtiön vastuu

• voinko tehdä samalla jotain muutakin

• minkälaisella ratkaisulla linjasaneeraus tehdään ja mitä vaihtoehtoja on tarjolla

• miten vaikutan linjasaneerauksesta tehtäviin päätöksiin

• kenelle ilmoitan muutoksista

• kenelle voin antaa palautetta

• milloin voin tehdä omia valintojani, miten saan omat viestini – tahtoni ja tarpeeni välitetyksi – teki-

jäosapuolille

• miten linjasaneeraus vaikuttaa minun jokapäiväiseen elämääni

• paljonko linjasaneeraus taloyhtiölle maksaa

• paljonko linjasaneeraus minulle maksaa


• miten linjasaneeraus rahoitetaan

• miten minä sen rahoitan – mistä hankin rahat ja milloin lasku lankeaa

• mitä tapahtuu seuraavaksi.

Kysymyksiä on paljon ja niihin kaikkiin on saatava asiallinen vastaus tavalla tai toisella.

Suurelle korjaushankkeelle tarvitaan viestintävastaava, jonka tehtäviin kuuluu viestinnän

organisoiminen ja suunnitteleminen. Viestintävastaava voi olla;

• isännöintiyrityksen työntekijä,

• urakoitsijan edustaja,

• suunnittelija

• taloyhtiön hallituksen jäsen

Hankkeen eri vaiheissa viestintävastaava voi vaihtua.

Pienissä hankkeissa suunnitelman laatiminen ei aina ole tarpeen, mutta tällöinkin hallituksessa on hyvä

sopia, kuka asioista viestii.

Asukkaille viestitään monipuolisesti, useita viestintävälineitä käyttäen ja asukkaiden tiedontarpeet

huomioon ottaen. Tutkimusten mukaan asukkaat haluavat tietää asioista vähintään kerran kuussa.

Hallitus/isännöitsijä ei voi olettaa, että jokainen asukas lukee jokaisen lähetetyn viestin. Siksi samoista asi-

oista on hyvä viestiä useita kertoja ja useita välineitä käyttäen. Annettuun palautteeseen ja yhteydenottoi-

hin tulee vastata kohtuullisessa ajassa.

Hyvä käytäntö on, että taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin arvioi, miten taloyhtiön kaikki osakkaat ja asuk-

kaat tavoitetaan parhaiten. Tiedonkulku pitää varmistaa kaikille taloyhtiön osakkaille ja asukkaille. Isännöin-

tiyrityksen internetsivujen ja/tai taloyhtiösivujen pitää olla mahdollisimman selkeät ja vastata yleisimpiin

kysymyksiin, jotta omatoiminen tiedonhankinta on asukkaille ja osakkaille helppoa.

Hyvät sivut mahdollistavat kahdensuuntaisen viestinnän.

Käytännössä hyödynnettäviä viestintävälineitä ovat ;

• internetsivut

o isännöintiyrityksen omat sivut,

o isännöintiyrityksen ylläpitämät taloyhtiösivut

o taloyhtiön hallituksen/asukkaiden ylläpitämät taloyhtiösivut

o ilmoitustaulu,

o jokaiseen asuntoon jaettava paperinen tiedote,

o tekstiviesti,

o sähköposti,

o sosiaalinen media,

o kirje,

o asukas -TV,

o sähköiset ilmoitustaulut,

o hallituksen/isännöitsijän kyselytunti,

o asukaskansio

o asukasopas.


Sähköiset viestintävälineet, kuten taloyhtiösivut, tarjoavat asukkaille mahdollisuuden hakea tietoa silloin,

kun se heille itselleen parhaiten sopii. Hallituksella ja osakkailla voi olla yhteinen keskustelufoorumi, joka

mahdollistaa keskustelun esimerkiksi yhtiökokouksessa käsiteltävästä asiasta, joka koskettaa kaikkia asuk-

kaita ja osakkaita. Jos keskustelua käydään sosiaalisen median tarjoamissa suljetuissa ryhmissä, tulisi tämä

kanava ilmoittaa selkeästi taloyhtiösivuilla (linkki ryhmään liittymiseksi).

Jotta hallitus ja isännöitsijä voivat tiedottaa nopeasti ja tehokkaasti taloyhtiön asioista, osakkaan ja

asukkaan on ilmoitettava taloyhtiölle sähköiset yhteystietonsa. Sähköiset viestintävälineet mahdollistavat

nopean ja tehokkaan tiedottamisen osakkaille ja asukkaille. Käytännössä nykyistä parempien viestintäpalve-

luiden tarjoaminen ilman merkittäviä lisäkuluja on mahdollista vain, jos hallituksella ja isännöitsijällä on

käytössään osakkaiden ja asukkaiden sähköiset yhteystiedot. Lisäksi yllättävissä poikkeustilanteissa on

tärkeää, että hallitus ja isännöitsijä voivat tiedottaa osakkaita mahdollisimman nopeasti myös sähköisesti.

Hyvä käytäntö on käyttää sähköisiä yhteystietoja vain hallituksen, osakkaiden, asukkaiden ja isännöitsijän

välisessä osakas- ja asukastiedotuksessa eikä niitä luovuteta ulkopuolisille. Ryhmäviestit lähetetään niin,

etteivät vastaanottajat näe toistensa sähköpostiosoitteita.


LIITE 13: Taloyhtiön varaus- ja viestintäjärjestelmän ominaisuustaulukko

Porraskäytävään sijoitettavan digitaalisen nimi- ja ilmoitustaulun sekä varaus- ja viestintäjärjestel-

män ominaisuuksien taulukko

Taloyhtiö

Taloyhtiöiden porrasinfo- ja varausjärjestelmän perusedellytykset ovat:

- se toimii asukkaiden nimitauluna

- se toimii taloyhtiön hallinnon viestintävälineenä

- sitä voidaan ohjata etäkäyttöisesti (eli syöttää tieto) ja

- sitä voidaan lukea etäkäyttöisesti (omalta tietokoonneelta tai mobiilisti)

- sitä voidaan käyttää pesutuvan, saunan ja muiden tilojen varauskäyttöliittymänä.

- asukas voi käyttää varausjärjestelmää etäkäyttöisesti omalta tietokoonneelta tai mobiilisti.

Vakiotoimitukseen kuuluva = V

Lisävaruste = L

V/

L

Viestinnälliset ominaisuudet

Helppokäyttöinen (Asiakasreferenssit)

Asukkaiden nimilista etäkäyttöisenä

Toimii itsenäisesti taloyhtiön hallinnon viestintävälineenä etäkäyttöisesti. Ovatko rajapin-

nat avoimia toisille järjestelmille?

Voidaanko rajapinnat integroida esim. isännöitsijän työkaluihin - reunaehdot?

Rajapintavaatimukset liitteenä.

Asukkailla oma tiedotusikkuna

Taulu palautuu lähtömoodin automaattisesti tietyn viiveajan jälkeen (asukkaat eivät sitä

tee)

Näytön lähtömoodissa nimilista ja hetken tärkein viesti

Julkaisuajankohdan ajastus mahdollista

Julkaisun poiston ajoitus

Käyttöoikeus voidaan antaa siihen oikeutetulle

Digitaululla voidaan näyttää liikennevälineiden reaaliaikainen kulku

Passiivinäyttö

Kosketusnäyttö

Näytön kielivalinnat (Suomi, ruotsi, englanti on/ei)

Toimii alueellisesti eri taloyhtiöiden välillä

Muita viestinnällisiä toimituksia vakiotoimitukseen kuuluvina (selvitys liitteenä)

Varaus- ja kulunvalvontaominaisuudet

Pesulan varaus

Saunan varaus

Muun tilan varaus (Selvitys liitteenä mikäli vaatimuksia)

Varaukset hoidettavissa Mobiilisti

Varaukset hoidettavissa omalta tietokoneelta käsin

Varaukset hoidettavissa Digitaulun avulla

Varattavien kohteiden lukumäärä (Maks.)


Varausjärjestelmä on interaktiivinen. Varausjärjestelmän antaa varausvahvistuksen

Varausjärjestelmä on passiivinen (vain tiedon syöttö ja pysyvyys kuten paperilla)

Varauksen maksun järjestely (vaatimukset liitteessä)

Varattujen tilojen kulunvalvonta (eli kulku pesulaan tai saunaan voidaan rajoittaa niin että

asukkaalla on käyttöoikeus ainoastaan varatun vuoron yhteydessä)

Varausjärjestelmä sisältää myös koneiden varauksen tai käyttöasetukset (esim: pesuko-

neet) (Intenet of things = IoT)

Käyttäjän tunnistaminen (miten? Tiedot liitteessä)

Toisen taloyhtiön asukkaat voivat varata vapaita tiloja toisesta taloyhtiöstä

Toimii ILOQ-avainjärjestelmän kanssa

Toimii minkä tahansa avainjärjestelmän kautta (selvitys mitä tarkoitetaan toimivuudella)

liitteessä)

Tekniset ominaisuudet

Digitaulun mitat (Tuumamitat eli ") 32", 40", 42", 50", 55",

Sähkönsyöttö (Kiinteä = K, pistotulppaliitäntäinen = P, Molemmat = M)

Sähkön ottoteho (W) (anna teholukema tai kokemusperäinen/tutkittu energialukema)

Teknisesti avoin - järjestelmä, laiteriippumaton

* esineiden internetmahdollisuus

Käytöt saatavissa tilastollista tarkastelua varten netin kautta (esim varaustiedot) (K/E)

Kyberturvallisuus, miten hoidettu? (selvitys liitteessä)

Tietoturvallisuus, miten hoidettu? (selvitys liitteessä)

Tietoturvallisuus, kuka vastaa? (selvitys liitteessä)

Voi välittää tietoja Rakennusautomaatiojärjestelmästä (selvitys liitteessä)

Voi välittää tietoja huoneistoautomaatiojärjestelmään (selvitys liitteessä)

Voi toimia rakennusautomaation ja huoneistoautomaation välisenä linkkinä taloyhtiössä

Mitä tunnistautuminen vaatii? (selvitys liitteessä)

Kiinteä (langallinen ) internetyhteys?

Mobiili (langaton) internetyhteys?

Tilausprosessin kuvaus

Järjestelmän tietoturvakuvaus

Lisätiedot ja selvennykset liitteessä

REFERENSSI 1

REFERENSSI 2

Kontaktihenkilön tiedot


LIITE 14: Taloyhtiön varaus- ja viestintäjärjestelmän tarjoustaulukko

Talous € (sis.ALV 24 %) Kustannusyksikkö Kustannus (€)

Arvioitu investointinnin - ja käytön

kustannus

(€)

Asennus ja käyttöönotto (€)/näyttö

Investoinikustannukset per diginäyttö (€)/näyttö

Kuukausimaksu per näyttö (€/kk) €/kk

Näyttökohtainen palvelumaksu (€)/näyttö/vuosi

Näyttökohtainen palvelumaksu (€)/a/näyttö

Verkkoyhteydet

* asennus (€) / näyttö

* sähkövedot (€) / näyttö

Vuosimaksu (€)

Energiakustannukset per vuosi (€)/a

Laitepäivitysten kustannukset per vuosi (€)/a

Ylläpidon kustannukset per vuiosi (€)/a

Takuuaika (Vuosia) (Selvitys Mitä takuu

sisältää?)

(a)

Tekninen käyttöikä (vuosia) (a)

Mitkä ovat elinkaarikustannukset (€)

YHTEENSÄ

Takuuaika

Näyttö (vuosia) (a)

Järjestelmä (a)

Sopimuksen pituus (vuosia) (a)

Miten eri-ikäisten laitekomponenttin

vaihdettavuus on huomioitu käytön ja huollon

kannalta?

Tarjous-, toimitus-, vuokraus-, maksu- ja

takuuehdot

Porraskäytävään sijoitettavan digitaalisen nimi- ja ilmoitustaulun

sekä varaus- ja viestintäjärjestelmän tarjoustaulukko

Documents

RIL 268-2017 Kiinteistöä kehittävän linjasaneeraus ... · ovat välttämättömiä korjaushankkeen edistymisen kannalta. Mikäli asukkaan toiveita ei voida toteuttaa, on syyt