Upload
ruudpijpers
View
741
Download
2
Embed Size (px)
Citation preview
innovatief in wonen, zorg en welzijn
Rendement en risico in SVBRendement en risico in SVB
Aedesnetwerkbijeenkomst
26 april 2011ir. R.W.J. (Ruud) Pijpers MRE
www.quintis.nl 21 april 2011 Rendement en risico in SVB
Toename belang van rendement en risico in SVB
• Economische crisis
• Toename financiële druk op woningcorporaties (huurbeleid, VPB, bijdrage huurtoeslag)
• Europa dossier
• Toename onrendabele top nieuwbouwwoningen
• Financiële beoordeling van CFV en WSW
www.quintis.nl 21 april 2011 Rendement en risico in SVB
Belangrijke kernthema’s
1. Vermogensontwikkeling- Waarde vastgoed- Ontwikkeling eigen vermogen en risicobuffer
2. Kasstromen- Operationele kasstroom in de schijnwerpers!
3. Rendement- Sturen op rendement bestaande vastgoedportefeuille- Rendementseisen nieuwbouw
4. Risico’s
www.quintis.nl
1. Vermogensontwikkeling
Waarde – Spelen met begrippen
• Boekwaarde (hard)• Historische kostprijs minus afschrijvingen
• Marktwaarde (hard):• Marktwaarde in verhuurde staat• Maximaal haalbare waarde met huidig vastgoed
• Bedrijfswaarde (hard):• Waarde vastgoed volgens CFV en WSW
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl
1. Vermogensontwikkeling
Waarde – Spelen met begrippen
• Beleidswaarde (hard)• Waarde vastgoed volgens beleid woningcorporatie
• Gebiedswaarde (zacht):• Maximaal haalbare, potentiele waarde in gebied bij
herontwikkeling vastgoed
• En nog vele andere………………
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl
1. Vermogensontwikkeling
Waardemethodieken
• Terugkijken?
• Vergelijken in het heden?
• Toekomst in schatten?
Toekomstgerichte methodiek
• Sluit aan bij eigen beleid
• Beter inzicht in mogelijke toekomstige financiële positie
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl
1. Vermogensontwikkeling
Afhankelijk van waarderingsmethodiek heeft de sector een stille reserve en financiële ruimte
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
Gebieds-waarde
Gebieds-waarde
Marktwaarde in verhuurde
staat
Marktwaarde in verhuurde
staat
Beleids-waarde
Beleids-waarde
Vreemd vermogenVreemd
vermogen
RisicobufferRisicobuffer
Financiële ruimte
Financiële ruimte
Groei-potentieGroei-
potentie
Markt-potentieMarkt-
potentieMaatregelen SVB
Maatregelen financieringen
Maatregelen SVB +
financieringen
www.quintis.nl
Beleidswaarde verhogen
• Huurharmonisatie
• Geliberaliseerde huur (niet DAEB)
• Onderhoudsuitgaven verlagen
• Bedrijfslasten verlagen
• Exploitatieduur verlengen
• Verkoop intensiveren
• Rendementseis verlagen21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl
Risicobuffer verlagen
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl
Totaal risico
Risicobuffer verlagen (CFV)
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
Markt-risico
Nieuwbouw verkoop
MacroEcono-misch Risico
Vastgoedexploitatie
VerkoopBestaand
bezit
Inflatie-schok
Rente-schok
Opera-tioneel risico
Deelnemingen
Treasury
Nieuwbouw huur en verkoop
Aankopen
Sloop
Woningverbeteringen
Verkoop
BLACK BOX
www.quintis.nl
Totaal risico
Risicobuffer verlagen (CFV)
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
Markt-risico
Nieuwbouw verkoop
MacroEcono-misch Risico
Vastgoedexploitatie
VerkoopBestaand
bezit
Inflatie-schok
Rente-schok
Opera-tioneel risico
Deelnemingen
Treasury
Nieuwbouw huur en verkoop
Aankopen
Sloop
Woningverbeteringen
Verkoop
www.quintis.nl
2. Kasstromen
• Waarde en kasstromen zijn aan elkaar gerelateerd
• De financiële armslag om toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van toekomstige kasstromen en financieringsstructuur
• Liquiditeitsstromen begroten, realiseren, monitoren en bijsturen wordt van groot belang (PDCA)
• Scenario-analyse als risico-instrument
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl
2. Kasstromen
• Operationele kasstroom minus 2% aflossingsfictie positief voor de komende 5 jaar (WSW)
• Rentedekkingsgraad > 1,3
• Exploitatierendement 4,0% - 6,0%
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl
3. Rendement
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
• Direct rendement (cash return)
Netto huuropbrengst gedurende meetperiode afgezet tegen waarde investering begin meetperiode
• Indirect rendement (capital return)
Saldo waardeontwikkeling gedurende meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode
• Exploitatierendement (4,0% - 6,0%)
• Rendementseis CFV en WSW o.b.v. visie op rente?? WACC
www.quintis.nl
3. Rendement
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
• WACC (Weighted Average Cost of Capital)
Woningbezit 100 (5,25%) Eigen Vermogen 20
Vreemd vermogen 80 (5,25%)
Totaal 100 Totaal 100
Rendement € 5,25 miljoen
€ 4,2 miljoen
€ 1,05 miljoen 5,25%
www.quintis.nl
3. Rendement
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
• WACC (Weighted Average Cost of Capital)
Woningbezit 100 (4,0%) Eigen Vermogen 20
Vreemd vermogen 80 (4,5%)
Totaal 100 Totaal 100
Rendement € 4,0 miljoen
€ 3,6 miljoen
€ 0,4 miljoen 2,00%
www.quintis.nl
3. Rendement
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
• WACC en IRR als maatstaf voor nieuwbouw
www.quintis.nl
4. Risico
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
• Risico: Gebeurtenis die een positieve of negatief effect op de realisatie van de geformuleerde doelstellingen
• Financiën is resultante
• Beter om risico’s te inventariseren op gebied van:
- Markt
- Volkshuisvestelijke doelstellingen
- Strategie
- Imago
www.quintis.nl
5. Financieel dashboard SVB (organisatie)
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl
5. Financieel dashboard SVB (organisatie)
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl
5. Financieel dashboard SVB (Complex)
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl
5. Financieel dashboard SVB (Complex)
21 april 2011 Rendement en risico in SVB
www.quintis.nl 21 april 2011 Rendement en risico in SVB
Vragen
innovatief in wonen, zorg en welzijn
EINDE
Bezoek onze website voor meer informatie www.quintis.nl