Risk Management Report del Fondo Picasso - Castello SGR · Due Diligence Tecnica : Jones Lang LaSalle S.p.A. (Dipartimento Project&Developmet ... L’investimento ha per oggetto due

Risk Management Report del Fondo Picasso

Fondo Comune di Investimento Immobiliare Speculativo di

tipo Chiuso

Regolamento di Gestione approvato dalla Banca d’Italia con comunicazione

n. 1268523 del 27 novembre 2008

30.09.2011

(Relazione semestrale redatta sulla base dei dati disponibili al 30/06/2011)

Castello SGR S.p.A. 30.09.2011

Risk Management Report del Fondo Picasso 2

Indice

Il Fondo .......................................... ......................................................................................3

Caratteristiche del Portafoglio Immobiliare ....... ................................................................4

Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo) ..... ...................................................................... 4

Edificio Direzionale (Lamaro) ..................... ..................................................................................... 5

Compravendite e locazioni ......................... ........................................................................6

Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo) ..... ...................................................................... 6

Edificio Direzionale (Lamaro) ..................... ..................................................................................... 8

Aspetti finanziari ................................ .................................................................................8

Valutazione dell’Esperto Indipendente ............. ............................................................... 12

Performance Attribution investimenti .............. ................................................................ 15

Monitoraggio limiti normativi e regolamentari ..... ........................................................... 15

Analisi dei Rischi e della Performance del Fondo .. ........................................................ 18

Investment Risk Rating (InvRR): Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo) .................. 18

Valutazione del rischio dell’investimento e parere di coerenza .................................................... 19

Investment Risk Rating (InvRR): Edificio Direzional e (Lamaro) ........................................ ....... 20

Valutazione del rischio dell’investimento e parere di coerenza .................................................... 21

Fund Risk Rating (FundRR): Fondo Picasso .......... .................................................................... 23

Allegati .......................................... ..................................................................................... 26

Allegato A - Investment Risk Rating: Centro Direzio nale – Metrocomplex (Tolmezzo) ......... 26

Allegato B - Investment Risk Rating: Edificio Direz ionale (Lamaro) ................................... ..... 27

Allegato C - Fund Risk Rating: Picasso ........... ........................................................................... 28

Allegato D – Fund Risk e Return Class dei Fondi di Investimento Immobiliari di Castello

SGR .................................................................................................................................................. 29



Il Fondo

Denominazione Picasso

Tipologia Immobiliare Speculativo Chiuso

Destinatari Riservato ad Investitori Qualificati

Durata 7 anni (+ 3 di proroga facoltativa)

Inizio operatività 3 novembre 2009

Scopo Gestione professionale del Patrimonio, al fine di accrescere nel tempo il

Valore Complessivo Netto, massimizzandone il risultato a favore dei

Partecipanti

Oggetto di

investimento

al 31.12.2010

Beni immobili:

– Centro Direzionale Metrocomplex (Tolmezzo)

– Edificio Direzionale (Lamaro)

Partecipazioni in Società Immobiliari:

– Nessuna

Strumenti Finanziari:

– Nessuno

Limiti

d’investimento

Le risorse del Fondo possono essere investite in misura non inferiore ai

due terzi 1 del valore complessivo del Fondo in:

- beni Immobili e/o diritti reali immobiliari;

- partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari.

La parte residua del Patrimonio del Fondo potrà essere investita in

strumenti finanziari.

Limiti di

Indebitamento

- Fino al 95% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle

partecipazioni in società immobiliari.

- Fino all’80% del valore delle altre attività e del 100% dell’IVA a credito

presenti nel proprio patrimonio.

1 Detta percentuale è ridotta al 51% qualora il Patrimonio del Fondo sia altresì investito in misura non inferiore al 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto Beni Immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.



Caratteristiche del Portafoglio Immobiliare

Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo)

Posizione Milano, via Tolmezzo 15

Dimensioni 21.125 mq

Business Plan Castello SGR

Property Manager BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l.

Agency Savills S.r.l. e BNP Paribas Real Estate Advisory Italy S.p.A. (contratto di

co-agency)

Destinazione d’uso Direzionale

Sviluppo progetto L’immobile è costituito dai seguenti edifici, disposti attorno ad una piazza

centrale:

• Saint Germain (blocco A);

• Times Square (blocco B);

• Piccadilly (blocco C);

• Alexaderplatz (blocco D);

• Barceloneta (blocco E).

La superficie lorda di pavimento è pari a circa 21.670 mq.

Due Diligence Tecnica: Jones Lang LaSalle S.p.A. (Dipartimento Project&Developmet

Services). Nessun rilievo segnalato.

Ambientale: Tecno Habitat. Nessun rilievo segnalato.

Legale: Bonelli Erede Pappalardo. Nessun rilievo segnalato.

Autorizzazioni

Amministrative

25 giugno 2008 – Parere favorevole dell’A.R.P.A. e della Provincia di

Milano (Disposizione n.383/2008) in merito agli interventi di bonifica

eseguiti dalla società ARMOFER S.r.l.

29 luglio 2008 – Nulla osta al proseguimento dei lavori di costruzione

rilasciato dal Comune di Milano.

24 novembre 2009 – Presentazione richiesta CPI per il parcheggio (nel

corso del mese di febbraio 2010 è arrivata la comunicazione del

dipartimento dei vigili del fuoco che l’istruttoria tecnica è completata, con

parere favorevole).



25 novembre 2009 – Certificazione fine lavori da parte di Alta

Sorveglianza e Direzione Lavori.

10 dicembre 2009 – Richiesta Certificato di Agibilità

14 dicembre 2009 – Presentazione di Dichiarazione Fine Lavori in

Comune, contestualmente alla relativa richiesta di agibilità che, per legge

segue un procedimento temporale massimo di 60 giorni trascorso il quale

l’agibilità si intende rilasciata (silenzio assenso).

25 novembre 2009 - 25 gennaio 2010 – Svolgimento procedura, prevista

dal contratto, per i collaudi delle opere, la verifica e la correzione dei vizi al

termine della quale avverrà la Consegna Finale delle opere.

25 gennaio 2010 – Consegna definitiva del sito al Fondo.

Edificio Direzionale (Lamaro)

Posizione Roma, via Lamaro 81

Dimensioni 11.871 mq

Business Plan Castello SGR

Property Manager BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l.

Tenant Telecontact Center S.p.A. (Gruppo Telecom Italia)

Destinazione d’uso Direzionale

Sviluppo progetto Il complesso è costituito da diversi edifici adibiti ad uffici e dal centro

commerciale “Cinecittà Due” ed è circondato da numerosi quartieri

residenziali.

L’investimento ha per oggetto due corpi di fabbrica denominati “UCR1” e

“U32B”, sviluppati su di un lotto regolare rettangolare di 5.736 mq.

Due Diligence Tecnica: Jones Lang LaSalle S.p.A. Nessun rilievo segnalato.

Ambientale: Golder Associates S.r.l. Nessun rilievo segnalato.

Legale: Bonelli Erede Pappalardo. Nessun rilievo segnalato.



Autorizzazioni

Amministrative

Il complesso immobiliare in oggetto risulta catastalmente censito al

N.C.E.U. del Comune di Roma come “Foglio n. 957, mappale 576 e 627,

cat. D/8”

L’immobile è stato edificato sulla base della convenzione urbanistica e di

lottizzazione Comprensorio M/2 Cinecittà del 1980, convenzione stipulata

con il Comune di Roma con atto a Rogito in data 23 Dicembre 1983.

Compravendite e locazioni

Il portafoglio immobiliare del Fondo Picasso risulta, alla data della redazione del presente

Report, parzialmente locato per quanto riguarda Centro Direzionale Metrocomplex e

interamente locato per quanto concerne l’edificio Direzionale di Roma. Di seguito si elencano

le caratteristiche dei contratti di locazione attualmente esistenti:

Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo)

Edificio D Edificio C

Tenant Cardif Assicurazioni S.p.A. Cardif Assicurazioni S.p.A.

(Gruppo BNP Paribas) (Gruppo BNP Paribas)

Data Inizio 16-dic-09 05-ago-11 (data stipula)2

Durata (anni) 9+6 9+6

Superficie locata 3.710,14 mq (100%) 2.288 mq

Canone annuo 910.000 Euro3 578.230 Euro

% Aggiornamento inflazione

100% dell’Istat (dal 2°anno) 100% dell’Istat (dal 2°anno)

Spese di manutenzione

Double net La Manutenzione ordinaria è a carico del conduttore, la manutenzione straordinaria a carico del locatore.

Assicurazione Polizza “All-risk” a carico del Tenant

Polizza “All-risk” a carico del Tenant

Garanzia Fidejussione bancaria a prima richiesta pari a 3 mensilità del canone a regime (227.500 Euro)

Garanzia bancaria autonoma a prima richiesta pari a 3 mensilità del canone di locazione. Dovrà essere rilasciata entro la data di consegna dell’immobile.

2 La data di consegna dell’immobile è funzionale alle tempistiche del cambio di destinazione d’uso dell’immobile 3 Si evidenzia che per il primo anno di contratto è stato accordato uno sconto sul canone pari a circa otto mesi e il canone sarà pertanto pari ad €303.000



Edificio B Edificio E

Tenant U.P. Milano S.r.l. UBI Assicurazioni S.p.A.

(Gruppo BNP Paribas)

Data Inizio 01-gen-10 02-ago-10


Superficie locata 370 mq (4%) – piano terra (Bar) 2.871,19 mq (100%)

Canone annuo A regime 110.000 Euro4 675.000 Euro5

% Aggiornamento inflazione 100% dell’Istat (dal 2°anno) 100% dell’Istat (dal 2°anno)

Spese di manutenzione Double net a carico del Tenant

Assicurazione Polizza “All-risk” a carico del Tenant Polizza “All-risk” a carico del Tenant

Garanzia Fidejussione bancaria a prima richiesta pari a 8 mensilità del canone a regime (73.340 Euro)

Garanzia bancaria autonoma a prima richiesta pari a 6 mensilità del canone a regime (337.500 Euro)

Edificio A6 Edificio B

Tenant TotalErg S.p.A. Adecco Italia Holding di

partecipazione e Servizi S.p.A.

Data Inizio 01-set-11 01-gen-127


Superficie locata 1.699 mq (70%) 4.400 mq

Canone annuo 381.600 Euro8 1.130.000 Euro9

% Aggiornamento inflazione 75% dell’Istat (dal 2°anno) 75% dell’Istat (dal 2°anno)


La manutenzione ordinaria sarà interamente eseguita a cura e spese della Conduttrice, quella straordinaria sarà interamente effettuata a cura e spese della locatrice.

La manutenzione ordinaria sarà a carico del conduttore, così come la manutenzione straordinaria sugli impianti dal medesimo realizzati.

Assicurazione Polizza “All-risk” a carico del Tenant Le polizze stipulate verranno consegnate alla proprietà entro il 01/01 2012

4 il canone sarà ridotto ad €22.222 fin tanto che il tasso di occupancy del complesso sia inferiore al 15%, ad €44.000 tra il 15% ed il 30%, ad €60.500 tra il 31% ed il 45%, ad €77.000 tra il 46% ed 60%, ad €99.000 tra il 61% e l’80%. 5 Si evidenzia che per il primo anno di contratto è stato accordato uno sconto sul canone pari a circa sette mesi e il canone sarà pertanto pari ad €393.903. 6 Inoltre, una porzione archivi all’interno della palazzina denominata Time Square (B) di 95 mq, più 9 posti auto ed 1 posto moto coperti siti al piano interrato dell’edificio C (Alexander Platz) e 4 posti auto in area esterna. 7 Il conduttore ha la facoltà di recedere anticipatamente alla scadenza del primo quadriennio (31/12/2015) e successivamente alla scadenza di ciascun biennio. 8 Si evidenzia che per il primo anno di contratto è stato accordato uno sconto sul canone pari a circa nove mesi e il canone sarà pertanto pari ad €127.200. 9 Le parti hanno concordato che il pagamento decorrerà dal 1 luglio 2012, e pertanto il canone del primo anno sarà pari ad Euro 565.00.



Garanzia

Garanzia autonoma a prima richiesta, incondizionata e irrevocabile di ammontare pari a €190.800 (sei mensilità di Canone)

Garanzia bancaria a prima richiesta pari a Euro 565.000 (6 mensilità)

Il Fondo ha affidato l’attività di commercializzazione con un contratto di co-agency, a Savills

S.r.l. e Bnp Paribas Real Estate Advisory Italy S.p.A..

Edificio Direzionale (Lamaro)

Edificio Direzionale

Tenant Telecontact Center S.p.A. (Gruppo Telecom Italia)

Data Inizio 21 luglio 2003

Durata (anni) 6 anni con rinnovo automatico di ulteriori 6 anni

Superficie locata 11.871 mq (100%)

Canone annuo 1.151.327 Euro + IVA

% Aggiornamento inflazione 75% dell’Istat (dal 2°anno)


A carico del Tenant

Assicurazione Polizza “All-risk” a carico del Tenant

Garanzia

Fidejussione bancaria a prima richiesta pari a 3 mensilità del canone a

regime (261.750 Euro).

Garanzia da parte della Controllante (Telecom Italia S.p.A.) relativa al

puntuale ed esatto adempimento da parte della Conduttrice di tutte le

obbligazioni previste contrattualmente.

Aspetti finanziari

Per quanto riguarda l’indebitamento, il Fondo utilizza una leva finanziaria complessiva pari a

circa il 74,2% del valore di mercato degli immobili, che diventa il 66,2% se si considerano

anche la altre attività del Fondo (escluso la liquidità).

Nell'ambito di una strategia di gestione attiva della struttura finanziaria del Fondo, è stata

avviata e conclusa la negoziazione con la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., principale

finanziatore del Fondo, per rimodulare il piano di ammortamento dei finanziamenti e

modificarne gli obblighi finanziari con il fine di allineare la struttura finanziaria del Fondo alle

necessità espresse dal business plan.



Si riporta di seguito la situazione al 30 giugno 2011, relativamente all’effettivo utilizzo delle

linee di credito a disposizione del Fondo (Tabella 1) per gli investimenti in oggetto:

Accordato Rimborsato Utilizzato Disponibile

Senior 36.000.000 1.495.000 34.500.000 5.000

Senior (estensione) 4.000.000 61.018 3.938.982 -

Acquisiton VAT 8.000.000 400.000 7.600.000 -

Restructoring VAT 1.300.000 - 988.938 311.062

Totale Tolmezzo 49.300.000 1.956.018 47.027.920 316.062

Senior – Tranche A 9.741.287 1.168.605 8.572.682 -

Senior – Tranche B 1.000.000 500.000 500.000 -

Totale Lamaro 10.741.287 1.668.605 9.072.682 -

Revolving 1.300.000 900.000 400.000 -

Totale FONDO 1.500.000 900.000 400.000 -

TOTALE 61.541.287 4.524.623 56.500.602 316.062

Importo

Tolmezzo

Lamaro

FONDO PICASSO

Linea di finanziamento

Tabella 1. Prospetto riepilogativo dell’effettivo utilizzo delle linee di credito da parte del Fondo Picasso alla data del 30 giugno 2011 (valori in euro)

In particolare la rimodulazione delle linee di credito esistenti in favore del Fondo Picasso ha

seguito le direttrici di seguito illustrate:

In primo luogo, è stata deliberata la modifica del piano di ammortamento del mutuo

ipotecario relativo all'immobile sito in Roma (Tranche A), avente ammontare residuo pari ad

Euro 9.072.682, con una proroga di cinque anni rispetto alla scadenza originaria (15 marzo

2021). Per quanto concerne le condizioni economiche del finanziamento, è stato deliberato

l'aumento dello spread sul tasso di riferimento da 150 bps a 250 bps ed è stato richiesto il

pagamento di una commissione per la gestione della pratica pari allo 0,25% dell'ammontare

residuo del finanziamento.

Per quanto riguarda l’ulteriore finanziamento ipotecario insistente sul medesimo immobile

(Tranche B) avente un ammontare residuo pari ad Euro 1.000.000 con scadenza prevista al

15 marzo 2013, è stato deliberato l'aumento dello spread sul tasso di riferimento da 150 bps

a 180bps.

Con riferimento all'apertura di credito ipotecario per l'importo di Euro 36.000.000 relativa

all'immobile sito in Milano (Tranche A) con scadenza originaria al 10 ottobre 2010, è stata

deliberata la proroga del periodo di preammortamento al 01 aprile 2011 facendo seguito

all'esercizio dell'opzione per la conversione in mutuo ipotecario a 144 mesi esercitata per dal



Fondo. Non sono invece intervenute modifiche alle condizioni economiche del

finanziamento.

E' stato, inoltre, come già anticipato, deliberato in favore del Fondo un finanziamento per

l'importo di Euro 4.000.000 (Tranche B), con scadenza 31 marzo 2024. Le condizioni

economiche del finanziamento prevedono uno spread a valere sull'Euribor a tre mesi di 250

bps . E' inoltre prevista la corresponsione di una commissione una tantum pari allo 0,75%

dell'ammontare del finanziamento ed una commissione per la gestione della pratica pari allo

0,25% dell’ammontare finanziato.

E’ stata, inoltre, prorogata di 12 mesi rispetto alla scadenza originaria (31 dicembre 2010) la

linea di credito revolving concessa da Unicredit Corporate Banking S.p.A. avente un

ammontare residuo pari ad Euro 1.300.000, di cui Euro 900.000 risultano rimborsati al 30

giugno 2011. Per quanto concerne le condizioni economiche del finanziamento, è stato

deliberato l'aumento dello spread sul tasso di riferimento da 250 bps a 450 bps.

Non sono intervenute modifiche alla struttura della linea IVA relativa ai costi di

ristrutturazione dell'immobile Tolmezzo accordata per l'importo di Euro 1.300.000, con

validità sino a revoca. Per quanto riguarda la linea IVA relativa ai costi di conferimento dello

stesso immobile, si è provveduto a prorogare di 12 mesi la data di scadenza originaria (22

aprile 2011).

La rimodulazione della struttura dell'indebitamento del Fondo Picasso si è tradotta, in primo

luogo, nell'estensione della durata dei finanziamenti nei termini esposti, e, in secondo luogo,

nella riduzione del rapporto tra rimborso periodico di quota capitale e monte canoni del

fondo. A fronte del significativo miglioramento delle scadenze contrattuali dei suddetti

finanziamenti la SGR considera, pertanto, congruo riconoscere alla banca finanziatrice un

incremento degli spread applicati.

A garanzia del pagamento dei canoni di locazioni, si riporta di seguito il dettaglio delle

garanzie rilasciate a favore del Fondo.

Garante Beneficiario Importo Data Scadenza NOTE

BNL S.p.A. Cardif Assicuraz. S.p.A. 227.500 € 22/12/2009 15/12/2018 Fidejussione per pagamento canone di locazione

Telecom Italia

Telecontact Center S.p.A. 261.750 € 30/06/2003 21/07/2015

Banca Popolare di Bergamo

S.p.A.

UBI Assicurazioni S.p.A. 337.500 € 30/07/2010

30/07/2012 alla scadenza rinnovo tacito

annuale

Garanzia bancaria per pagamento canone di locazione

Banca Popolare di

Intra U.P. Milano S.r.l. 73.340 26/05/2010 31/12/2018

Garanzia bancaria per pagamento canone di locazione



Intesa San Paolo S.p.A. TotalErg S.p.A. 190.800 01/09/2011 31/08/2017

Fidejussione per pagamento canone di locazione

BNL S.p.A. Adecco Italia Holding di partecipazione e Servizi

S.p.A. 565.000 01/01/2012 31/12/2019

Fideiussione bancaria a prima richiesta

Tabella 2. Prospetto riepilogativo delle garanzie in essere ricevute dal Fondo Picasso.

Per quanto riguarda la gestione finanziaria del debito, a copertura del rischio di tasso

d’interesse su parte dell’indebitamento prospettico si segnala che il Fondo ha sottoscritto nel

corso del 2011 i seguenti due contratti di tipo “collar” a copertura del rischio di tasso

d’interesse, su un capitale nozionale variabile nel tempo:

– il primo, sottoscritto con la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A, ha validità dal 01

aprile 2011 al 01 aprile 2014 e prevede le seguenti condizioni:

Dal Al

NOZIONALE Euribor 3M/360 RATE<FLOOR

(valori in euro) FLOOR CAP RATE (cash out)

01/04/2011 01/07/2011 36.000.000 2,220% 3,70% 1,219% 91.090

01/07/2011 03/10/2011 35.250.000 2,220% 3,70% 1,537% 62.864

03/10/2011 02/01/2012 34.500.000 2,220% 3,70%

02/01/2012 02/04/2012 33.750.000 2,220% 3,70%

02/04/2012 02/07/2012 33.000.000 2,220% 3,70%

02/07/2012 01/10/2012 32.250.000 2,220% 3,70%

01/10/2012 02/01/2013 31.500.000 2,220% 3,70%

02/01/2013 02/04/2013 30.750.000 2,220% 3,70%

02/04/2013 01/07/2013 30.000.000 2,220% 3,70%

01/07/2013 01/10/2013 29.250.000 2,220% 3,70%

01/10/2013 02/01/2014 28.500.000 2,220% 3,70%

02/01/2014 01/04/2014 27.750.000 2,220% 3,70%

Con riferimento al suddetto contratto “collar” si evidenzia la copertura di un nozionale

variabile e pari a circa il 100% del debito totale tirato relativo al finanziamento di Tolmezzo

acceso con Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A..

In particolare suddetto “collar “ ha generato ad oggi un cash out pari a circa 154 mila Euro.



– il secondo, sottoscritto anch’esso con la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A, ha

validità dal 15 marzo 2011 al 15 marzo 2014 e prevede le seguenti condizioni:

Dal Al

NOZIONALE Euribor 3M/360 RATE<FLOOR

(valori in euro) FLOOR CAP RATE (cash out)

15/03/2011 15/06/2011 8.717.982 2,220% 3,70% 1,174% 22.859

15/06/2011 15/09/2011 8.572.682 2,220% 3,70% 1,447% 16.497

15/09/2011 15/12/2011 8.427.383 2,220% 3,70%

15/12/2011 15/03/2012 8.282.083 2,220% 3,70%

15/03/2012 15/06/2012 8.136.783 2,220% 3,70%

15/06/2012 15/09/2012 7.991.483 2,220% 3,70%

15/09/2012 15/12/2012 7.846.184 2,220% 3,70%

15/12/2012 15/03/2013 7.700.884 2,220% 3,70%

15/03/2013 15/06/2013 7.555.584 2,220% 3,70%

15/06/2013 15/09/2013 7.410.285 2,220% 3,70%

15/09/2013 15/12/2013 7.264.985 2,220% 3,70%

15/12/2013 15/03/2014 7.119.685 2,220% 3,70%

Con riferimento al suddetto contratto “collar” si evidenzia la copertura di un nozionale

variabile e pari a circa il 96% del debito totale tirato relativo al finanziamento di Lamaro

acceso con Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.. In particolare suddetto “collar “ ha

generato ad oggi un cash out pari a circa 39 mila Euro.

Valutazione dell’Esperto Indipendente

Il valore di mercato del portafoglio posseduto dal Fondo al 30 giugno 2011 è stato

determinato tramite il metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow)

pari a 76.100.000 Euro da Jones Lang LaSalle S.p.A. che, in qualità di Esperto Indipendente,

ha emesso perizia valutativa in data 29 luglio 2011.

La valutazione dell’Esperto Indipendente ha come oggetto il patrimonio immobiliare del

Fondo, in particolare:

• Immobile ad uso uffici sito a Roma e facente parte del Centro Direzionale Cinecittà

Due, di 11.800 mq di superficie, interamente locato a Telecontact S.p.A.;

• Complesso Direzionale, denominato Metrocomplex, di 21.000 mq di superficie,

suddivisi su 5 edifici, la cui ristrutturazione è terminata tra fine 2009 ed inizio 2010 e

la cui opera di commercializzazione è iniziata conseguentemente.

Immobile Superficie lorda Superficie locata Vacancy (%)

Metrocomplex



A 2.377 1.669 30%

B 6.035 370 94%

C 6.132 0 100%

D 3.710 3.710 0%

E 2.871 2.871 0%

Totale Metrocomplex 21.125 8.620 59%

Lamaro 11.871 11.871 0%

Totale Lamaro 11.871 11.871 0%

TOTALE 32.996 18.822 38%

Si segnala inoltre, come riportato in precedenza, in data 7 luglio 2011 è stata firmata la

proposta di accettazione di Castello ad Adecco Italia Holding di partecipazione e Servizi

S.p.A. per la locazione dell’intero Edificio B Times Square, comprendente il piano rialzato,

primo e secondo per un totale di 4.400 mq.

La stima degli Esperti Indipendenti è stata sviluppata secondo i metodi e principi di generale

accettazione ricorrendo, tenuto conto della tipologia della proprietà nonché del relativo

mercato immobiliare di riferimento, in particolare è stato utilizzato il Metodo dei Flussi di

Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato:

• sulla determinazione, per un periodo di n° anni, d ei redditi netti futuri derivanti dalla

locazione della proprietà;

• sull’attualizzazione, alla data della Valutazione, dei redditi netti (flussi di cassa).

In particolare per quanto attiene l’immobile Metrocomplex l’Esperto Indipendente ha

provveduto all’identificazione di ogni singola porzione che costituisce l’intero complesso

immobiliare. I canoni derivanti dalla locazione degli spazi ad uso ufficio sono stati stimati alle

attuali condizioni di mercato (30 giugno 2011) ipotizzando un piano di commercializzazione e

degli incentivi ai potenziali conduttori in linea con le evidenze emerse dagli accordi

recentemente conclusi. Il piano di assorbimento prevede che l’edificio B sia affittato su base

frazionata entro il 1 gennaio 2012 mentre i blocchi A e C siano affittati su base frazionata

entro il 1 luglio 2012.

I tassi di attualizzazione utilizzati nella valutazione del complesso Metrocomplex differiscono

da immobile ad immobile (edificio A 8,50%, edificio B 9,95%, edificio C 9,90%, edificio D

7,75%, edificio E 7,85%), lo scostamento tra i tassi indicati trova spiegazione nel maggior

rischio locativo che l’Esperto Indipendente attribuisce agli edifici non ancora locati.

Per quanto riguarda l’immobile di Lamaro il tasso di attualizzazione utilizzato dall’Esperto

Indipendente risulta pari al 7,45%. L’avvicinarsi della scadenza contrattuale si riflette in un

sensibile aumento del tasso di attualizzazione che passa dal 7,30% al 7,45%.

Di seguito, nella Tabella 4, sono riportate le valorizzazioni dei singoli asset e del valore

complessivo del portafoglio:



Data valutazione Esperto Indipendente 30/06/2011 31/12/2010 30/06/2010 31/12/2009

Edificio A 6.360.000 N/A N/A N/A

Edificio B 14.900.000 N/A N/A N/A

Edificio C 15.460.000 N/A N/A N/A

Edificio D 13.520.000 N/A N/A N/A

Edificio E 9.860.000 N/A N/A N/A

Valore Tolmezzo, Centro Direzionale – Metrocomplex 60.100.000 53.800.000 53.100.000 47.000.000

Valore Lamaro, Edificio Direzionale 16.000.000 16.200.000 16.200.000 16.100.000

VALORE di PORTAFOGLIO 76.100.000 70.000.000 69.300.000 63.100.000

Tabella 4. Valore di Mercato del Portafoglio del Fondo Picasso (valori in euro)

Rispetto alla precedente valorizzazione, la stima del Centro Direzionale Metrocomplex ha

subito una variazione (+11,7%) sostanzialmente dovuta al positivo andamento dell’attività di

commercializzazione degli spazi, mentre la valutazione dell’immobile di Roma ha subito una

leggera variazione (-1,2%) rispetto la precedente valutazione al 31 dicembre 2010.

A seguito dell’adozione delle Linee Guida10 emesse da Assogestioni e nel rispetto delle

Linee Applicative di Banca d’Italia e Consob in tema di valutazione degli investimenti

immobiliari, la SGR si è dotata di una procedura di gestione dei rapporti con l’Esperto

Indipendente. In particolare tale procedura definisce le responsabilità per la gestione dei

rapporti con l’Esperto Indipendente, relativamente alla raccolta e trasmissione del flusso di

informazioni necessarie alla redazione della perizia di stima, nonché la verifica e la

corrispondenza dei dati e delle informazioni utilizzate dagli Esperti Indipendenti e le

variazioni significative rispetto alle precedenti stime effettuate sui beni.

Coerentemente con quando riportato sopra, l’Investment Manager ha redatto una relazione

in merito alle valutazioni predisposte dell’Esperto Indipendente in termini di coerenza dei

criteri di valutazione utilizzati, di correttezza nell’elaborazione dei dati e di coerenza nelle

assunzioni di stima. Tale relazione è stata sottoposta a delibera del Consiglio di

Amministrazione in data 29 luglio 2011.

Nello specifico per il Fondo Picasso, sulla base delle analisi svolte in termini di coerenza dei

criteri e dei parametri quantitativi utilizzati (tasso di attualizzazione, tasso risk free, Kd, Ke,

tasso d’inflazione, ecc.), la SGR ha ritenuto di esprimere un parere complessivamente

positivo circa la congruità dei suddetti criteri/parametri e dei valori attribuiti agli immobili in

oggetto da parte dell’Esperto Indipendente.

10 Le Linee Guida sono state adottate dalla SGR con delibera del Consiglio di Amministrazione del 24 giugno 2010. L’adozione è stata comunicata alle Autorità di Vigilanza in data 21 febbraio 2011.



Performance Attribution investimenti

Al fine di consentire una maggior analiticità nell’analisi del rendimento del Fondo si è

provveduto alla determinazione della performance attribution dei singoli investimenti che

consente di scomporre il rendimento complessivo del Fondo e verificare la contribuzione dei

singoli investimenti alla performance del Fondo. Di seguito riportiamo estratto delle analisi

svolte.

Performance Attribution Fondo Picasso

PROGETTOVALORE AL

31.12.10CAPEX GAIN/LOSS

VALORE AL

30.06.11ICI

Oneri

gest immCoperture

Retrocessione

collar

Interessi

passiviRICAVI

RISULTATO

ECONOMICOCONTRIBUTION E/P

Lamaro 16.200.000 - -200.000 16.000.000 -56.209 -2.500 25.548- 0 -156.232 576.145,67 135.656 2,49% 0,85%

Tolmezzo 53.800.000 500.000 5.800.000 60.100.000 -286.605 -55.570 91.091- -35.208 -726.711 716.819,57 5.321.634 97,51% 8,85%

TOTALE 70.000.000 500.000 5.600.000 76.100.000 -342.814 -58.070 -116.639 -35.208 -882.944 1.292.965 5.457.290 100,00%

oneri finanziari -89.591

oneri di gestione -232.835

Interessi attivi 4.803

altri ricavi 6.581

altri oneri 38.359-

RISULTATO I° sem 2011 5.107.888

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

Lamaro Tolmezzo

RISULTATO

ECONOMICO

RISULTATO

ECONOMICO-2.000.000

-1.000.000

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

Costi - ricavi Asset

Monitoraggio limiti normativi e regolamentari

Come definito dal Manuale delle procedure, il Risk Manager assicura il controllo dei limiti

gestionali di investimento dei fondi. Tali limiti gestionali sono riportati all’interno dei

Regolamenti dei singoli fondi in cui sono descritti i limiti di investimento ed il ricorso

all’indebitamento da parte dei fondi, facendo più volte richiamo alla normativa di riferimento.

L’attività di controllo dei limiti, è effettuata dal Risk Manager attraverso la predisposizione di

appositi documenti redatti semestralmente in occasione della valorizzazione della quota. Di

seguito riportiamo estratto del report di controllo limiti alla data del 30.06.2011.



L I M I T I_R E S T R I T T I V I_F I S S A T I_D A L_R E G O L A M E N T O

Valore rilevato Limite Base calcolo Valore Check

PICASSO

95% Immibili e/o diritti reali immobiliari76.100.000

80% Altre attività 974.635

100% IVA 8.252.315

56.500.602 69% 100% (leva max utilizzabile) 81.327.023 OK

Investimenti al di fuori del territorio nazionale 0 OK

Investimento in un unico bene immobiliare 23% <= 67%Valore Complessivo delle Attività

del Fondo47.071.939 ok

Investimento in partecipazioni in società immobiliari (con oggetto

sociale la possibilità di svolgere attività di costruzione)0% <= 25%

Valore Complessivo delle Attività


Investimento in società che svolgono in via principale attività di

costruzione con assunzione del rischio edilizio0% <= 10%

Valore Complessivo delle Attività


Investimento in OICR gestiti e promossi dalla SGRsuoi soci o da

altre società di gestione dei rispettivi gruppi di appartenenza0 OK

Il Patrimonio del Fondo può essere investito in strumenti finanziari

derivati, a condizione che l’investimento in tale tipo di strumenti

finanziari non alteri il profilo di rischio del Fondo.

investimenti

in derivatiOK

Investimenti in strumenti finanziari derivati non negoziati in

mercati regolamentati – c.d. over the counter (OTC)ok ok

Effettuazione di operazioni in derivati equivalenti a vendite allo

scopertook ok

Ammontare degli impegni assunti dal Fondo in strumenti finanziari

derivati 0% < 100% Valore complessivo netto del Fondo 28.372.072 OK

Esclusivamente negoziati con controparti di elevato standing,

sottoposte alla vigilanza di un’autorità pubblica, e che abbiano ad

oggetto titoli quotati, tassi di interesse o di cambio, indici di borsa o

valute.

VIETATI

Livello di indebitamento<=

L'investimento potrà essere effettuato previa approvazione del

Comitato Consuntivo

L'investimento potrà essere effettuato previa approvazione del

Comitato Consuntivo

Esclusivamente in strumenti finanziari derivati a fini di copertura dei

rischi.

Dall’analisi del report di controllo non si evidenziano anomalie e sforamenti in ordine ai limiti

regolamentari.

L’andamento del mercato immobiliare

Dopo il rallentamento causato dall’aggravarsi della crisi economica, che ha caratterizzato il

settore immobiliare tra la fine del 2008 e il 2009, il mercato immobiliare italiano chiude il 2010

in modo positivo. Il fatturato è aumentato dell’1,7 % rispetto allo scorso anno ed è pari a

111,6 miliardi di euro. A seguito dell’andamento non performante dei mercati finanziari, nel

2011, tra le famiglie e gli investitori di media e grande dimensione è aumentata la

propensione all’investimento in immobili. Inoltre, parte dei capitali rientrati in Italia grazie allo

“scudo” è stata investita nel settore immobiliare, mentre una parte consistente rimane come

“riserva” nel caso di una ripresa più incisiva dei mercati.

Con riferimento ai fondi immobiliari attivi i prossimi anni dovrebbero essere in crescita a

meno che il quadro normativo e fiscale non peggiori e non vi sia l’incertezza che ha segnato

l’anno precedente. Prospettive favorevoli arrivano dall’industria dei fondi immobiliari italiani,

in continua crescita sia in termini di patrimonio che di volume delle attività, aumentati nel

2010 rispettivamente del 5,5% e del 4,6% su base annua.

Nel corso del secondo semestre 2010 il numero dei fondi immobiliari, censito da

Assogestioni, è aumentato di 8 unità portando a quota 171 i fondi operativi per un totale di



patrimonio gestito pari ad 23.276,7 milioni di euro. Nel secondo semestre del 2010 i flussi di

raccolta si attestano a 814 milioni di euro, una raccolta positiva ed in crescita rispetto a

quella registrata nel semestre precedente. Per quanto riguarda i singoli comparti le prime

osservazioni sull’anno in corso denotano le seguente tendenze:

Il settore uffici, a causa della scarsa crescita economica e di occupazione, della scarsa

chiarezza sullo stato e sulla responsabilità fiscale per i fondi immobiliari italiani e

l’inconsistente disponibilità di prodotti di qualità, ha risentito nel primo trimestre 2011 di una

modesta crescita che si stabilizza al + 1%. Ad ogni modo il Take-up risulta essere di 63.700

mq per Roma e 94.000 mq per Milano contro i 21.500 mq per Roma e i 32.800 mq per

Milano relativi al medesimo periodo dell’anno precedente. I principali tenant sono il settore

pubblico, le banche e le società che offrono servizi professionali. Essi tendono a scegliere

location centrali o semicentrali. Il volume degli investimenti rimane simile a quello dell’anno

precedente e, nonostante il maggiore interesse sia verso le città principali come ad esempio

Milano, ultimamente cresce l’attrattiva delle città secondarie.

Il comparto industriale è caratterizzato da investimenti nelle proprietà industriali modesti a

causa della lenta crescita economica del settore.

L’interesse dei tenant è focalizzato su building nuovi e moderni, caratterizzati da spazi larghi

e da ottimi collegamenti di trasporto. Gli investitori ricercano edifici in classe A collocati nei

principali luoghi al fine di attirare tenant di primario standing a lungo termine. Si prevedono

prezzi stabili per i mesi a venire, fatta eccezione per le grandi unità che potrebbero registrare

lievi contrazioni. Lo yield medio per Milano e Roma rimane costante per il terzo trimestre

consecutivo con un valore pari all’ 8,0%.

Al contrario, il settore commerciale, caratterizzato da un andamento positivo, risulta essere

una delle asset class predilette dagli investitori internazionali. Nel primo trimestre del 2011 si

sono registrate le più significative transazioni relative agli shopping center. Si prevedono

prezzi stabili per i mesi a venire e lo yield medio per Milano e Roma rimane costante con un

valore pari al 5% per gli high street shops, 7% per il retail warehouse e 6,25% per i centri

commerciali.



Analisi dei Rischi e della Performance del Fondo

Investment Risk Rating (InvRR): Centro Direzionale - Metrocomplex (Tolmezzo)

I risultati prodotti a seguito dell’analisi del profilo di rischio-rendimento dell’investimento

oggetto di analisi sono riassunti nella Tabella 5, sotto riportata (in versione originale,

nell’allegato A). Le macro-categorie e le categorie di rischio sono valorizzate con una scala

da 0 (rischio minimo) a 5 (rischio massimo). Da esse si ottiene il valore di rischio

complessivo dell’investimento - InvRI (Investment Risk Indicator) - ponderandole con pesi

differenti a seconda della strategia dichiarata per l’investimento tra le seguenti:

- Reddito (come nel caso in esame)

- Valorizzazione

- Sviluppo

60.100.000

MAX 5

Risk Weigh

(Max)

Risk Value

(Max 5)

Risk Indicator

30.06.2011

Risk Indicator

31.12.2010FM Notes

60 2,05 24,6 25,4 �

A.1 Location 26 1,6 8,1 8,1 =

A.2 Quality 17 1,9 6,3 6,3 =

A.3 Positioning & Trend 17 3,0 10,2 11,1 �

0 N/A N/A N/A =

B.1 Building Regulation 0 N/A N/A N/A =

B.2 Project Development 0 N/A N/A N/A =

30 2,50 15,0 15,6 �

C.1 Vendor 4 3,0 2,4 2,4 =

C.2 Asset 3 1,0 0,6 0,6 =

C.3 Enviromental 3 2,2 1,3 1,3 =

C.4 Tenancy 20 2,7 10,7 11,3 �

Financial Risk 10 2,7 5,4 5,4 =

D.1 Bankability 5 2,8 2,8 2,8 =

D.2 Interest & Debt Service Cover 3 2,8 1,7 1,7 =

D.3 Interest Rate & Foreign Exchange 2 2,5 1,0 1,0 =

C+ C+

InvRR Risk ClassInvRi

(Min)

InvRi

(Max)

A Molto basso 0 25

B+ Basso 25 35

B- Medio Basso 35 45

C+ Medio 45 55

C- Medio Alto 55 65

D Alto 65 75

E Molto Alto 75 100

Project Risk

Asset ID

Strategy

Investment Risk Category

Centro Direzionale - Metrocomplex

Reddito

Date: 30/06/2011

Investment Manager € Investment

Daniele Bianchi

45,0 46,4

Fund

Picasso

� 2,25

Investment Risk Rating (InvRR)

Investment Risk Indicator (InvRI) 100

Asset risk

Contractual Risk

Asset risk

Project Risk

Contractual Risk

Financial Risk

Tabella 5: Investment Risk Rating dell’Investimento Centro Direzionale – Metrocomplex

Di seguito si riportano i dettagli circa le variazioni, rispetto alla valutazione precedente, di

livello di rischio riscontrate in alcune delle categorie oggetto di analisi. Per tutti gli altri casi,

nei quali non si evidenziano variazioni si rimanda ai contenuti del Risk Management Report

del 31 dicembre 2010.

A. Asset Risk



Si osserva un leggero decremento del rischio proprio degli asset (risk indicator passa da

25,4 a 24,6) tale variazione è sostanzialmente imputabile alla riduzione del rischio legato alla

classe A.3 Positioning & Trend (risk indicator passa da 11,1 a 10,2) dovuto all’andamento del

mercato immobiliare terziario di Milano che ha fatto segnare un trend positivi nel corso del

2011. L’andamento del mercato delle locazioni nel primo trimestre dell’anno ha fatto

registrare un assorbimento di spazi ad uso uffici di circa 84.000m², il 158% rispetto al primo

trimestre del 2010. Gli spazi assorbiti hanno per lo più riguardato medie (1.000m²-5.000m²) e

grandi superfici (5.000m²-10.000m²); in particolare circa il 43% dell’assorbimento del

trimestre ha riguardato medie superfici mentre il 42% quelle grandi; le transazioni di spazi

piccoli (al di sotto dei 1.000m²) ammontano al 15% del totale.

C. Contractual Risk

Con riferimento a tale categoria di rischio si è riscontrata una sostanziale stabilità del livello

di rischio per quanto riguarda le sotto-categorie C.1, C.2 e C.3. Rispetto alla precedente

relazione semestrale si osserva una riduzione del rischio legato alla classe C.4 Tenancy (risk

indicator passa da 11,3 a 10,7) dovuto sostanzialmente alla nuova strategia di

commercializzazione adottata dalla SGR che prevede, tra l’altro, di offrire ai potenziali

inquilini del Metrocomplex allestimenti adatti alle proprie richieste. Tale elemento,

coerentemente con la strategia di gestione dello stato locativo dell'immobile sito in Via

Tolmezzo a Milano, viene considerato prioritario al fine di completare la locazione degli spazi

sfitti. Si rileva inoltre che rispetto alla precedente relazione semestrale sono stati sottoscritti i

seguenti contratti di locazione:

- in data 05/08/2011 è stato stipulato un contratto di locazione (9+6) con la società

Cardif Assicurazioni S.p.A., relativo all’edificio C per un totale di 2.288 mq e un

canone a regime pari a Euro 578.230. La data di consegna dell’immobile è funzionale

alle tempistiche del cambio di destinazione d’uso dell’immobile;


TotalErg S.p.A., relativo all’edificio A per un totale di 1.699 mq (70% dell’intero

edificio) e un canone a regime pari a Euro 381.600;


Adecco Italia Holding di partecipazione e Servizi S.p.A., relativo all’edificio B per un

totale di 4.400 mq e un canone a regime pari a Euro 1.130.000.

Valutazione del rischio dell’investimento e parere di coerenza

A fronte delle considerazioni effettuate sopra e dell’analisi di tutte le categorie di

rischio ritenute rilevanti per la determinazione dei rischi connessi all’investimento in esame,



si rileva che, quest’ultimo si configura come un investimento di classe C+ (InvRR) all’interno

della scala di risk rating adottata dalla SGR, per la valutazione della rischiosità degli

investimenti c.d. “a reddito”.

Il rischio complessivo rilevato per l’investimento, rappresentato dall’InvRI (Investment Risk

Indicator), ha raggiunto un valore pari a 45,0 circa, corrispondente alla classe di rischio

medio prevista per le operazioni di investimento a reddito e si compone per il:

- 55% da rischi connessi alla natura ed alle caratteristiche intrinseche dell’Asset (Asset

Risk);

- 33% da rischi connessi alle situazioni contrattuali riguardanti l’Asset, il Vendor, i

Tenants e gli aspetti ambientali (Contractual Risk);

- 12% da rischi strettamente legati alla situazione finanziaria a supporto

dell’investimento e del progetto di sviluppo (Financial Risk).

In considerazione di ciò, si ritiene che l’investimento Metrocomplex sia, al momento della

redazione del presente documento, coerente con la politica di investimento definita dal CdA

ed adottata dal Fondo Picasso.

Investment Risk Rating (InvRR): Edificio Direzional e (Lamaro)

I risultati prodotti a seguito dell’analisi del profilo di rischio-rendimento dell’investimento

oggetto di analisi sono riassunti nella Tabella 6, sotto riportata (in versione originale,

nell’allegato B). Le macro-categorie e le categorie di rischio sono valorizzate con una scala

da 0 (rischio minimo) a 5 (rischio massimo). Da esse si ottiene il valore di rischio

complessivo dell’investimento - InvRI (Investment Risk Indicator) - ponderandole con pesi

differenti a seconda della strategia dichiarata per l’investimento tra le seguenti:

- Reddito (come nel caso in esame)

- Valorizzazione

- Sviluppo



16.000.000

MAX 5

Risk Weigh

(Max)

Risk Value

(Max 5)

Risk Indicator

30.06.2011

Risk Indicator

31.12.2010FM Notes

60 2,50 30,0 30,0 =

A.1 Location 26 2,1 10,7 10,7 =

A.2 Quality 17 2,0 6,8 6,8 =

A.3 Positioning & Trend 17 3,7 12,6 12,6 =

0 N/A N/A N/A

B.1 Building Regulation 0 N/A N/A N/A

B.2 Project Development 0 N/A N/A N/A

30 2,7 16,1 16,1 =

C.1 Vendor 4 3,0 2,4 2,4 =

C.2 Asset 3 1,6 1,0 1,0 =


C.4 Tenancy 20 2,9 11,4 11,4 =


D.1 Bankability 5 2,8 2,8 2,8 =



100 2,6 51,7 51,7 =

C+ C+


(Min)

InvRi

(Max)

A Molto basso 0 25

B+ Basso 25 35


C+ Medio 45 55

C- Medio Alto 55 65

D Alto 65 75

E Molto Alto 75 100

30/06/2011


Daniele BianchiReddito Picasso


GRAFICO

Date:Asset ID Direzionale Roma (Lamaro)

Strategy Fund

Investment Risk Indicator (InvRI)


Contractual Risk

Asset risk

Project Risk

Asset risk

Project Risk

Contractual Risk

Financial Risk

Tabella 6: Investment Risk Rating dell’Investimento Edificio Direzionale (ROMA)

Non si evidenziano variazioni rispetto alla precedente valutazione, si rimanda quindi ai

contenuti del Risk Management Report del 31 dicembre 2010.

Valutazione del rischio dell’investimento e parere di coerenza

A fronte delle considerazioni effettuate sopra e dell’analisi di tutte le categorie di

rischio ritenute rilevanti per la determinazione dei rischi connessi all’investimento in esame,

si rileva che, quest’ultimo si configura come un investimento di classe C+ (InvRR) all’interno

della scala di risk rating adottata dalla SGR per la valutazione della rischiosità degli

investimenti c.d. “a reddito”.

Il rischio complessivo rilevato per l’investimento, rappresentato dall’InvRI (Investment Risk

Indicator), ha raggiunto un valore pari a 51,7, corrispondente alla classe di rischio media

prevista per le operazioni di investimento a reddito e si compone per il:

- 58% da rischi connessi alla natura ed alle caratteristiche intrinseche dell’Asset (Asset

Risk);

- 31% da rischi connessi alle situazioni contrattuali riguardanti l’Asset, il Vendor, il

Tenant e gli aspetti ambientali (Contractual Risk);



- 11% da rischi strettamente legati alla situazione finanziaria a supporto

dell’investimento e del progetto di sviluppo (Financial Risk).

In considerazione di ciò, si ritiene che l’investimento nell’area sita in Roma sia, al momento

della redazione del presente documento, coerente con la politica di investimento definita dal

CdA ed adottata dal Fondo Picasso.



Fund Risk Rating (FundRR): Fondo Picasso

Di seguito si procede con la disamina dei risultati di analisi del profilo Rischio-Rendimento

del Fondo Picasso, sintetizzati nel dashboard sotto riportato e descritti successivamente:

Valued at:

Previus NAV (31.12.10) NAV Performance quota

23.264.184 28.374.731 21,97%

Debt Asset Other Activities VAT

56.500.602 76.100.000 974.216 8.252.315

Asset ID Asset Risk Project Risk Contractual Risk Financial Risk Free Risk zone Max risk Tollerabilità 4 di 5

Centro Direzionale - Metrocomplex 25 N/A 15 5 35 100 80

Direzionale Roma (Lamaro) 30 N/A 16 6 28 100 80

Asset ID € W/A InvRINorm.

W/A InvRIInvRR

Centro Direzionale - Metrocomplex 60.100.000 45 36 C+

Direzionale Roma (Lamaro) 16.000.000 52 41 C+

76.100.000 37,1

Risk Risk Weight (Max) Risk Indicator

Concentration 10 7,9

Project life 5 years

B B B B RE Adj 0,49

Risk Premium Risk Adjusted Rate Risk Premium Risk Adjusted Rate

A+ (very low) 0-14 2,74% 1,50% 3,47% 1,25% 3,99% 3,81% A+ Core

A- (low) 14-28 2,74% 2,00% 3,72% 1,40% 4,14% 3,99% A- Core Plus

B+ (medium low) 28-42 2,74% 3,00% 4,21% 1,55% 4,29% 4,26% B+ Added Value Renting

B- (medium) 42-56 2,74% 4,50% 4,94% 2,00% 4,74% 4,80% B- Added Value 50,04%

C+ (medium high) 56-68 2,74% 5,50% 5,43% 2,15% 4,89% 5,07% C+ Opportunity Granted

C (high) 68-80 2,74% 7,50% 6,41% 2,30% 5,04% 5,50% C Opportunity Trading

C- (very High) 80-92 2,74% 10,50% 7,88% 2,50% 5,24% 6,13% C- Opportunity Land Development

(not admitted) 92-110 D

WACC FundRR Return Class Fund IRR

34% 66%

FundRR (Risk Class)FundRI

(Min-Max)

Risk Free Rate

(Euribor/IRS)

Equity (Ke) Debt (Kd)

Investments Risk Configuration

GRAFICO

W/A Investments Risk Incidence

GRAFICO

Investment Strategy

Reddito

Reddito

Total W/A Investment Risk Indicator

30/06/2011

Leverage Usage Alert

ALLOWED

Investment Manager

Daniele Bianchi

FUND RISK RATING

Laverage (D/CIN)

66,2%

Asset Manager

Luca Citterio

Strategy

ADDED VALUE

PICASSO

78,98% 4

FundRI FundRR Fund Strategy AlertFund Risk Rating (FundRR)

45,0 B- ADDED VALUE

Fund Risks

Concentration (max) Risk Value FM Notes

Centro

Direzionale -

Metrocomplex

77%

Direzionale

Roma (Lamaro)

23%


-

10

20

30

40

50

60

70

80

Centro Direzionale -

Metrocomplex

Direzionale Roma

(Lamaro)

Free Risk zone

Financial Risk

Contractual Risk

Project Risk

Asset Risk

Tabella 7: Risk Rating del Fondo Picasso

Free Risk Zone: gli investimenti, coerentemente con le linee guida dettate dal Fondo,

potrebbero assumere livelli di rischio ancora più elevati di quelli fatti registrare, fino al

raggiungimento della soglia massima definita per ognuno di essi in base alla strategia

attuata. Nel caso specifico, il margine di rischio ancora utilizzabile risulta pari a 35 per

Metrocomplex e a 28 per l’Edificio Direzionale a Roma.

Limite di indebitamento: la leva utilizzata dal Fondo indica che questo rispetta i limiti di

investimento previsti dalla Normativa vigente e dal Regolamento del Fondo, come

evidenziato dal Leverage Usage Alert. Alla data della presente relazione la percentuale di

indebitamento del Fondo risulta pari a circa il 66,2% del portafoglio immobiliare e delle Altre

Attività detenute dal Fondo.

Limite di concentrazione: si rileva un livello di rischiosità medio relativamente all’indice di

concentrazione. Il portafoglio del Fondo si compone di due investimenti di cui uno



(Tolmezzo) pari al 78,98% del totale investito, a tal proposito si segnala che tale indice è

tuttavia coerente con i limiti previsti dal Regolamento del Fondo in quanto l’investimento di

Tolmezzo non è da considerarsi come un unico bene immobile ma esso si costituisce di

cinque immobili differenti come da valutazione dell’Esperto Indipendente.

Fund Risk Rating: il consolidamento di tutti gli indicatori di rischio porta a definire un livello di

rischiosità del Fondo pari a 45,0 (su un massimo di 110), che corrisponde ad un Fund Risk

Rating equivalente alla classe B- (Rischio medio).

Profilo Rischio-Rendimento: a fronte delle considerazioni appena esposte, il Fondo Picasso

risulta coerente con il profilo di rischio definito per il Fondo stesso. Il Fund Strategy Alert

evidenzia la corrispondenza fra il profilo di rischio del Fondo con quanto predefinito per lo

stesso (Added Value). Il Tasso Interno di Rendimento rilevato al 30 giugno 2011 (FundIRR)

risulta pari a 50,04% e nettamente superiore alla soglia di rendimento minima attesa del

4,80% definita per la sua classe di riferimento (calcolata mediante l’applicazione del WACC),

riconducibile sostanzialmente all’evoluzione del progetto Metrocomplex, all’assorbimento

degli spazi sfitti ed alla connessa rivalutazione dell’asset.

Di seguito si riepilogano i risultati delle analisi di rischiosità del Fondo ottenuti a partire dalla

prima analisi di risk management effettuata sul Fondo Picasso (Relazione preliminare al 4

settembre 2009) applicando la corrente metodologia:

Strategia dichiarata:al 30.06.2011 al 31.12.2010 al 30.06.2010 al 31.12.2009 al 04.09.2009

Rendimento minimo atteso (WACC) : 4,80% 4,49% 4,47% 5,29% n/a

Fund Risk Rating (FRR) B- B- B- B- B-Fund IRR rilevato: 50,04% 44,28% 99,96% 331% n/a

Livello di indebitamento: 66,20% 70,20% 71,10% 72,30% 78,51%Livello di Concentrazione: 3 3 3 3 3

Profilo Rischio-Rendimento : Coerente Coerente Coerente Coerente Coerente

Fondo PicassoAdded Value



Milano, 30.09.2011

Il Responsabile della Funzione di Risk Management

_________________________________________

Luca Barbieri



Allegati

Allegato A - Investment Risk Rating: Centro Direzio nale – Metrocomplex (Tolmezzo)

60.100.000

MAX 5

Risk Weigh

(Max)

Risk Value

(Max 5)

Risk Indicator

30.06.2011

Risk Indicator

31.12.2010FM Notes

60 2,05 24,6 25,4 �

A.1 Location 26 1,6 8,1 8,1 =

A.2 Quality 17 1,9 6,3 6,3 =

A.3 Positioning & Trend 17 3,0 10,2 11,1 �

0 N/A N/A N/A =

B.1 Building Regulation 0 N/A N/A N/A =

B.2 Project Development 0 N/A N/A N/A =

30 2,50 15,0 15,6 �

C.1 Vendor 4 3,0 2,4 2,4 =

C.2 Asset 3 1,0 0,6 0,6 =


C.4 Tenancy 20 2,7 10,7 11,3 �


D.1 Bankability 5 2,8 2,8 2,8 =



C+ C+


(Min)

InvRi

(Max)

A Molto basso 0 25

B+ Basso 25 35


C+ Medio 45 55

C- Medio Alto 55 65

D Alto 65 75

E Molto Alto 75 100

Project Risk

Asset ID

Strategy


Centro Direzionale - Metrocomplex

Reddito

Date: 30/06/2011


Daniele Bianchi

45,0 46,4

Fund

Picasso

� 2,25


Investment Risk Indicator (InvRI) 100

Asset risk

Contractual Risk

Asset risk

Project Risk

Contractual Risk

Financial Risk



Allegato B - Investment Risk Rating: Edificio Direz ionale (Lamaro)

16.000.000

MAX 5

Risk Weigh

(Max)

Risk Value

(Max 5)

Risk Indicator

30.06.2011

Risk Indicator

31.12.2010FM Notes

60 2,50 30,0 30,0 =

A.1 Location 26 2,1 10,7 10,7 =

A.2 Quality 17 2,0 6,8 6,8 =

A.3 Positioning & Trend 17 3,7 12,6 12,6 =

0 N/A N/A N/A

B.1 Building Regulation 0 N/A N/A N/A

B.2 Project Development 0 N/A N/A N/A

30 2,7 16,1 16,1 =

C.1 Vendor 4 3,0 2,4 2,4 =

C.2 Asset 3 1,6 1,0 1,0 =


C.4 Tenancy 20 2,9 11,4 11,4 =


D.1 Bankability 5 2,8 2,8 2,8 =



100 2,6 51,7 51,7 =

C+ C+


(Min)

InvRi

(Max)

A Molto basso 0 25

B+ Basso 25 35


C+ Medio 45 55

C- Medio Alto 55 65

D Alto 65 75

E Molto Alto 75 100

30/06/2011


Daniele BianchiReddito Picasso


GRAFICO

Date:Asset ID Direzionale Roma (Lamaro)

Strategy Fund

Investment Risk Indicator (InvRI)


Contractual Risk

Asset risk

Project Risk

Asset risk

Project Risk

Contractual Risk

Financial Risk

Castello SGR S.p.A 30.09.2011


Allegato C - Fund Risk Rating: Picasso

Valued at:

Previus NAV (31.12.10) NAV Performance quota

23.264.184 28.374.731 21,97%

Debt Asset Other Activities VAT

56.500.602 76.100.000 974.216 8.252.315

Asset ID Asset Risk Project Risk Contractual Risk Financial Risk Free Risk zone Max risk Tollerabilità 4 di 5

Centro Direzionale - Metrocomplex 25 N/A 15 5 35 100 80

Direzionale Roma (Lamaro) 30 N/A 16 6 28 100 80

Asset ID € W/A InvRINorm.

W/A InvRIInvRR

Centro Direzionale - Metrocomplex 60.100.000 45 36 C+

Direzionale Roma (Lamaro) 16.000.000 52 41 C+

76.100.000 37,1

Risk Risk Weight (Max) Risk Indicator

Concentration 10 7,9

Project life 5 years

B B B B RE Adj 0,49

Risk Premium Risk Adjusted Rate Risk Premium Risk Adjusted Rate

A+ (very low) 0-14 2,74% 1,50% 3,47% 1,25% 3,99% 3,81% A+ Core

A- (low) 14-28 2,74% 2,00% 3,72% 1,40% 4,14% 3,99% A- Core Plus

B+ (medium low) 28-42 2,74% 3,00% 4,21% 1,55% 4,29% 4,26% B+ Added Value Renting

B- (medium) 42-56 2,74% 4,50% 4,94% 2,00% 4,74% 4,80% B- Added Value 50,04%

C+ (medium high) 56-68 2,74% 5,50% 5,43% 2,15% 4,89% 5,07% C+ Opportunity Granted

C (high) 68-80 2,74% 7,50% 6,41% 2,30% 5,04% 5,50% C Opportunity Trading

C- (very High) 80-92 2,74% 10,50% 7,88% 2,50% 5,24% 6,13% C- Opportunity Land Development

(not admitted) 92-110 D

WACC FundRR Return Class Fund IRR

34% 66%

FundRR (Risk Class)FundRI

(Min-Max)

Risk Free Rate

(Euribor/IRS)

Equity (Ke) Debt (Kd)

Investments Risk Configuration

GRAFICO


GRAFICO

Investment Strategy

Reddito

Reddito

Total W/A Investment Risk Indicator

30/06/2011

Leverage Usage Alert

ALLOWED

Investment Manager

Daniele Bianchi

FUND RISK RATING

Laverage (D/CIN)

66,2%

Asset Manager

Luca Citterio

Strategy

ADDED VALUE

PICASSO

78,98% 4

FundRI FundRR Fund Strategy AlertFund Risk Rating (FundRR)

45,0 B- ADDED VALUE

Fund Risks

Concentration (max) Risk Value FM Notes

Centro

Direzionale -

Metrocomplex

77%

Direzionale

Roma (Lamaro)

23%


-

10

20

30

40

50

60

70

80

Centro Direzionale -

Metrocomplex

Direzionale Roma

(Lamaro)

Free Risk zone

Financial Risk

Contractual Risk

Project Risk

Asset Risk

Castello SGR S.p.A 30.09.2011


Allegato D – Fund Risk e Return Class dei Fondi di Investimento Immobiliari di Castello SGR

Fund Risk

Class Return Class Investment type Descrizione

Risk Premium

Equity Debt

A+ CORE Long term lease/Primary tenant

Si tratta di investimenti a reddito, con contratti di locazione di lunga durata (a volte maggiore di quella del Fondo stesso) ed un locatario unico (o prevalente) di elevata affidabilità (ad esempio pubblica amministrazione).

1,50% 1,25%

A- CORE PLUS Long term lease

Si tratta di investimenti a reddito, con contratti di locazione di lunga durata (a volte maggiore di quella del Fondo stesso).

2,00% 1,40%

B+ ADDED VALUE RENTING

Gestione attiva degli affitti

In tale classe di rischiosità, si aggiunge valore all'investimento attraverso un migliore riposizionamento della strategia di locazione, identificando nuovi locatari e ristrutturando l'immobile in loro funzione.

3,00% 1,55%

B- ADDED VALUE Riposizionamento degli asset

In tale strategia ci si prefigge l’obiettivo di riqualificare/riposizionare gli asset del Fondo sia riguardo agli aspetti qualitativi che a quelli connessi alla destinazione d’uso degli stessi.

4,50% 2,00%

C+ OPPORTUNITY GRANTED

Development con concessione ottenuta

In tale classe si posizionano gli investimenti in sviluppo con progetto già definito e concessione ottenuta.

5,50% 2,15%

C OPPORTUNITY TRADING Trading

Tali investimenti riguardano la speculazione di breve/medio periodo su immobili in differenti stadi di completamento.

7,50% 2,30%

C- OPPORTUNITY

LAND DEVELOPMENT

Land development

Gli investimenti raggruppati in tale classe riguardano l'acquisto di terreni da impiegare in complessi progetti di lottizzazione ed edificazione.

10,50% 2,50%

D Not Admitted N/A N/A --- ---

Documents

Risk Management Report del Fondo Picasso - Castello SGR · Due Diligence Tecnica : Jones Lang LaSalle S.p.A. (Dipartimento Project&Developmet ... L’investimento ha per oggetto due