2. SEMINAR, ASJAÕIGUS

Rooma eraõiguse alused

Jekaterina Iljina

Hanna-Maria Männik

Faktid

• Carusel on Rooma lähedal villa, millest pool andis ta üürile Gnaeusele. Carus elas peamiselt Roomas ja tema majapool seisis peamiselt tühjana.

• Ühel päeval avastas Gnaeus, et sinna on elama asunud tundmatud – tõenäoliselt röövlid. Ta teatas sellest Carusele, see aga vastas, et ta kardab ning ei julge rohkem maja lähedale tulla. Gnaeus lõi samuti kartma, ent julgemata seda Carusele tunnistada, lahkus ka ise villast.

• Aasta pärast läks Carus asja uurima ja avastas, et Gnaeus on lahkunud. Carus nõuab Gnaeuselt aasta üüri, Gnaeus aga keeldub seda maksmast.

• Olete kohtus kas Caruse või Gnaeuse esindaja ja peate argumenteerima oma esindatava poolt.

Õiguslikud suhted

• Carus on omanik, maja on tema dominium, Gnaeus on üürnik e pidaja e detentor. Nende vahel on üürileping.

• Carus esitab actio ja on actor, tal on possessio iusta. Gnaeus on reus ja tal on ius utendi.

• Res in nostro patrimonio (asi on eraomandis) ja maja on Caruse res privatae.

D. 41.2.30.6

• Qui ad nundinas profectus neminem reliquerit et, dum ille a nundinis redit, aliquis occupaverit possessionem, videri eum clam possidere labeo scribit: retinet ergo possessionem is, qui ad nundinas abiit abit: verum si revertentem dominum non admiserit, vi magis intellegi possidere, non clam.

• Labeo ütleb, et kui mees läheb turule ning ei jäta kedagi oma vara valvama ja tagasiteel koju leiab, et keegi on tema koja oma valdusesse võtnud, siis mees, kes läks turule, säilitab omandiõiguse. Aga kui sissetungija ei lase omanikku oma koju sisse, siis tuleb sellesse suhtuda nii, et asja vallatakse jõu ja vägivallaga, mitte salajasel teel.

D.41.2.3.8

• Si quis nuntiet domum a latronibus occupatam et dominus timore conterritus noluerit accedere, amisisse eum possessionem placet. quod si servus vel colonus, per quos corpore possidebam, decesserint discesserintve, animo retinebo possessionem.

• Kui keegi annab teada, et majja on röövlid sisse tunginud ja kui omanik on hirmust haaratud ning ei soovi oma valduse ligi minna, siis on sätestatud nii, et ta on oma maja üle omandiõiguse kaotanud. Aga kui ori või üürnik, kelle kaudu ma omandit valdan, kas sureb või lahkub, siis saan omandiõiguse tahtega tagasi.

D.4.3.31

• Cum quis persuaserit familiae meae, ut de possessione decedat, possessio quidem non amittitur, sed de dolo malo iudicium in eum competit, si quid damni mihi accesserit.

• Kui keegi sunnib minu üürnikku loobuma minu valdusest, siis valdus ei kao minu omandist; aga halva tahtluse korral võib talle esitada hagi, kui olen kahju kannatanud.

D 41.2.25.1-2

• Et per colonos et inquilinos aut servos nostros possidemus: et si moriantur aut furere incipiant aut alii locent, intellegimur nos retinere possessionem. nec inter colonum et servum nostrum, per quem possessionem retinemus, quicquam interest.Quod autem solo animo possidemus, quaeritur, utrumne usque eo possideamus, donec alius corpore ingressus sit, ut potior sit illius corporalis possessio, an vero (quod quasi magis probatur) usque eo possideamus, donec revertentes nos aliquis repellat aut nos ita animo desinamus possidere, quod suspicemur repelli nos posse ab eo, qui ingressus sit in possessionem: et videtur utilius esse.

D 41.2.25.1-2

• Kui maaharijad ja üürnikud, või teenijad ja meie orjad, kelle kaudu me valdame, juhtuvad surema või hulluks minema, või lähevad minema, on valdus ikka meie käes. Ei ole vahet maaharijate (koolonite) ja orjade vahel, kelle kaudu säilitame valdust. Küsimus tekib siis, kas me jätkame valdamist, kui keegi teine on valduse enda kätte haaranud, või kas /.../ me valdame asja ka siis, kui keegi takistab meid tagasi minemast, või kui me lõpetame valdamise tahtlikult, kuna meil on tunne, et meie sisenemist võidakse takistada tema poolt, kes on asja üle võtnud. /.../

D 41.2.44.2

• Quibus explicitis, cum de amittenda possessione quaeratur, multum interesse dicam, per nosmet ipsos an per alios possideremus: nam eius quidem, quod corpore nostro teneremus, possessionem amitti vel animo vel etiam corpore, si modo eo animo inde digressi fuissemus, ne possideremus: eius vero, quod servi vel etiam coloni corpore possidetur, non aliter amitti possessionem, quam eam alius ingressus fuisset, eamque amitti nobis quoque ignorantibus. Illa quoque possessionis amittendae separatio est. Nam saltus hibernos et aestivos, quorum possessio retinetur animo.

• Olles selgitanud neid asjaolusid, millal võib tekkida küsimus selle üle, et kas omand on kaotatud, /.../ on väga suur vahe, kas asi kuulub ainuõiguslikult meile või kuulub see meile teiste inimeste kaudu /.../. Oletame, et me ütleme asjast lahti sellel põhjusel, et me lihtsalt ei soovi seda enam omada, aga kui seesama asi võetakse füüsiliselt omandisse meie orja või üürniku poolt, ei kaota me omandiõigust, va. siis kui keegi kolmas inimene on selle üle võtnud, sest siis kaob omandiõigus ilma meie teadmata.

D 19.2.27.1

• Iterum interrogatus est, si quis timoris causa emigrasset, deberet mercedem necne. respondit, si causa fuisset, cur periculum timeret, quamvis periculum vere non fuisset, tamen non debere mercedem: sed si causa timoris iusta non fuisset, nihilo minus debere. (Alfenus)

• Taaskord tuleb küsida, kui üürnik lahkub hirmu pärast, kas tal lasub kohustus maksta üüri või mitte? Vastus on, et kui tal oli mõjuv põhjus karta, vaatamata sellele, et otsest ohtu ei olnud, ei ole ta kohustatud üürivõlga tasuma, aga kui polnud põhjust karta, peab ta üürivõla tasuma. 

D. 19.2.33-34

• Si fundus quem mihi locaveris publicatus sit, teneri te actione ex conducto, ut mihi frui liceat, quamvis per te non stet, quominus id praestes: quemadmodum, inquit, si insulam aedificandam locasses et solum corruisset, nihilo minus teneberis. nam et si vendideris mihi fundum isque priusquam vacuus traderetur publicatus fuerit, tenearis ex empto: quod hactenus verum erit, ut pretium restituas, non ut etiam id praestes, si quid pluris mea intersit eum vacuum mihi tradi. similiter igitur et circa conductionem servandum puto, ut mercedem quam praestiterim restituas, eius scilicet temporis, quo fruitus non fuerim, nec ultra actione ex conducto praestare cogeris. nam et si colonus tuus fundo frui a te aut ab eo prohibetur, quem tu prohibere ne id faciat possis, tantum ei praestabis, quanti eius interfuerit frui, in quo etiam lucrum eius continebitur: sin vero ab eo interpellabitur, quem tu prohibere propter vim maiorem aut potentiam eius non poteris, nihil amplius ei quam mercedem remittere aut reddere debebis. Perinde ac latronum incursu id acciderit.

D 19.2.33-34

• Kui maa-ala, mille sa oled minule üürinud, konfiskeeritakse, oled sina vastutav selle eest, et mina saaks üürileantu kõiki hüvesid nautida isegi siis, kui see pole sinu süü, et ma seda teha ei saa. /.../ Kui sa juhtud mulle müüma maa-ala ja kui see konfiskeeritakse enne üleandmist, siis oled sina müümise eest vastutav. See kehtib nii, et sa pead tagastama mulle makstud summa täies mahus ning sa ei ole kohustatud hüvitama mulle mitteüht teistsugust kulu peale selle, mis puudutab minule maa-ala üle andmist.Seega arvan mina, et see reegel kehtib ka üürileandmisel, s.t. et sa pead tagastama mulle need üürid selle aja eest, mille jooksul ma ei olnud võimeline nautima sinu valduse hüvesid /.../. Kui sinu üürnikul ei ole võimalik nautida seda maa-ala, olgu see siis kas sinu või kellegi teise poolt, keda omanik ei ole võimeline ohjeldama, siis pead sina (omanik) hüvitama üürnikule need kahjud ja kulud, mille ulatuses üürnik ei olnud võimeline hüvesid nautima.Seevastu kui üürniku vabadust piirab keegi, keda sina (omanik) ei suuda ohjeldada /.../ siis ei ole sind võimalik vastutusele võtta millegi muu eest kui vabastada teda (üürnikku) üüride maksmisest või hüvitada talle see, mille eest ta sulle juba on maksnud. Just kui see juhtuks röövlite rünnaku tõttu. (Gaius)

Lahendus Eesti õiguse kohaselt

• Eesti õiguse kohaselt peab hagi jääma rahuldamata. Röövlid olid takistuseks, millest Carust ei teatatud ja seda ei kõrvaldatud. Seetõttu muutus leping Gnaeuse jaoks kahjuks kõrvalkalduvaks ning seega VÕS § 279 järgi tühiseks.

• VÕS § 279 lg 1 “Kui üürileandja /.../ puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta /.../ teada sai /.../, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral.”

• Kui röövlite/sissetungijate idenditeedid saadaks teada, siis AÕS § 84 lg 2 järgi: “Isik, kes on saanud asja valduse omavoliga, on kohustatud /.../ hüvitama ka saamata jäänud kasu, mida omanik ise asja vallates oleks saanud.”

Lahendus Eesti õiguse kohaselt

• Ka on Carus VÕS § 276 lg 1 kohaselt “/.../ kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks /.../ lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.”

• Eesti õiguse kohaselt võib Gnaeus lepingust taganeda VÕS § 277 lg 1 alusel “Kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või /.../ tingimused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda.”

• VÕS § 296 lg 1 ja lg 3 (1) Üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.

Kasutatud allikad

• http://www.thelatinlibrary.com/• http://www.intratext.com/IXT/LAT0866/_P16.HTM• http://www.archive.org/stream/vacuapossessiob0

0kniegoog/vacuapossessiob00kniegoog_djvu.txt• http://web.upmf-grenoble.fr/Haiti/Cours/Ak/• http://www.ancienttexts.org/library/latinlibrary/• http://www.constitution.org/sps/sps01_1.htm• http://www.archive.org/stream/selectedtitlesfr02j

ustuoft/selectedtitlesfr02justuoft_djvu.txt• http://constitution.i2i.org/files/2010/09/Justinian-

Digest1.pdf