Årsredovisning 2013 - GotlandsHem · presentation av verksamhetsplan för 2013. Krite-rierna för att få hyra en studentlägenhet ändrades. Vidareutbildning i social kompetens

Årsredovisning 2013

3 Årsredovisning 2013 ab gotlandshem2 Årsredovisning 2013 ab gotlandshem

innehÅll

2013 i korthet 4

vd har ordet 5

förvaltningsberättelse

styrelse, vd och revisorer 7

uppdrag och viktiga händelser 8

mÅl och mÅluppfyllelse 9

femÅrsöversikt 17

framtida utveckling 18

vinstdisposition 18

ekonomiska sammanställningar

koncernresultatsräkning 20

koncernbalansräkning 21

kassaflödesanalys koncern 23

moderbolagets resultaträkning 24

moderbolagets balansräkning 25

kassaflödesanalys moderbolaget 27

noter 31

revisionsberättelse 37

granskningsrapport 38

lägenhetsbestÅnd 39

Omslag: GotlandsHem satsar på boende för ungdomar mellan 18–23 år.

4

JuliFörsäljning av äldre- och gruppboenden slutfördes. Ett brett utbud med många inslag om bostäder, livs-stilar och fastighetsskötsel togs del av under politi-kerveckan i Almedalen.

augustiBygg- och tidplan för kvarteret Adjutanten beslutas i styrelsen och upphandling av el för perioden 2014-2017 genomfördes.

septemberBrandutbildning genomförs. Uppstart skedde av verksamhetsutvecklingsprojekt. I strålande höstsol deltog vi på Gråbodagen för att berätta om vår verk-samhet och bjuda på ponnyridning.

oktoberPlaneringsdagar för ledningsgruppen. Kompetensut-veckling inom verksamhetsutveckling och program-met Våga Fråga för alla medarbetare. Formen för komponentavskrivning antas och revisorerna har inget att anmärka på rutiner och arbetssätt.

novemberÅrets omvärldsanalys summeras och strategiplan samt verksamhetsplan för kommande period färdigställdes.

decemberBo & Hyra-tidningen ges ut. Invigning av miljövän-liga tvättstugor i kvarteren Höken och Taptot, Visby. Sanering av PCB i kvarteret Stävens odlingslotter slutfördes. I kvarteret Trilobiten har grönyteplane-ringen fått en helt ny färgsättning och vi ser med spänning fram mot vårens resultat.

JanuariFokus på bokslutsarbete och årsavstämning samt presentation av verksamhetsplan för 2013. Krite-rierna för att få hyra en studentlägenhet ändrades. Vidareutbildning i social kompetens och våld i nära relation genomfördes.

februariBesök i Örebro för att se på NCCs kombohus plus. Inflyttning i kvarteret Trilobiten på Galgberget i Visby.

marsAB GotlandsHems ledningsgrupp deltog på SABO:s ledarskapsdagar. En trygghetsvandring genomfördes i Klintehamn.

aprilNy tvättstuga invigdes i Slite, utrustad med automat-doserade tvättmaskiner och elektroniskt boknings-system. Utbildning i inomhusklimat genomfördes och vi deltog i årets Ö-livsmässa på Wisby Strand.

maJKvartersvärdarna i Slite flyttade in i nya arbetslokaler. Friskvårdsdagen genomfördes i slutet av maj i strå-lande sol.

JuniBo & Hyra-tidningen ges ut. Rutinerna runt våra till-val ses över. Styrelsen genomför en studieresa på norra Gotland för att ta del av vårt bostadsbestånd och en dokumenthanteringsplan beslutades i styrelsen.

2013 i korthet

organisationsnummer 556066-0523

Årsredovisning 2013 ab gotlandshem 5 Årsredovisning 2013 ab gotlandshem

Miljö- och hälsoskyddsnämndens beslut om ytterli-gare markprovtagning gillades inte av Länsstyrelsen. Vi har valt att inte gå vidare utan nu vidtar ytterligare provtagning. Konsekvensen blir en mer utdragen process, vilket gör att vi måste starta saneringen av byggnaderna tidigare än marksaneringen.

under eftersommaren och höst sjösattes ett omfat-tande arbete med översyn av företagets verksamheter och organisation. Vi ska under 2014 ha processkart-lagt all verksamhet samt vidtagit nödvändiga åtgärder med anledning av detta. Under december togs beslut om förändring av förvaltnings- och driftorganisationen.

vad ser jag för utmaningar åren framåt?

n Följa utvecklingen av Uppsala Universitet Campus Gotland

n Utveckla och bemanna ny och effektivare organi-sation. Fortsatt erbjuda god kvalitet i vårt befintligafastighetsbestånd så att vi även fortsättningsvis kan attrahera blivande hyresgäster att välja AB Gotlands-Hem och naturligtvis behålla nuvarande

n Tillföra marknaden ca 100 nya hyresrätterunder 2015-16

n Andelen äldre i samhället kommer att öka likvälsom att ungdomar behöver en ingång på bostads-marknaden. Detta är två grupper som vi fortsatt behöver beakta i planeringen

Slutligen vill jag tacka styrelse, medarbetare, hyres-gäster och entreprenörer för ett bra år.

ännu ett bra år har genomförts och ab gotlandshem kan avsluta sitt 56:e verksamhetsår.

ekonomin har utvecklats betydligt mer positivt än vi bedömde i samband med att budget för året lades. Det är främst ränteutvecklingen, en aktiv finans-hantering, lägre taxebundna kostnader samt försälj-ningen av äldre- och gruppboenden som bidragit till detta. Ägarens krav på avkastning uppnås.

nyproduktionen har under året avslutats med 17 rad-huslägenheter i kvarteret Trilobiten, Visby. Inflyttning skedde under första kvartalet 2013. De nyinflyttade är mycket nöjda med både den yttre och inre boende-miljön.

Planering för en fortsatt byggnation i kvarteret Adjutanten, Visby har skett. Under hösten gjordes en upphandling av byggentreprenör enligt partnering-modellen. Arbetet är nu i full gång med detaljplanering inför byggstart våren 2014.

försäljningen av vår portfölj av äldre- och gruppbo-enden fullföljdes under året. Den nye fastighetsägaren Hemsö Fastighets AB tillträdde fastigheterna den 4 november.

arbetet med att minska energiförbrukningen har fort-satt med isolering av vindar. Åtgärden är relativt billig och ger stor utväxling på reducerad förbrukning.

Drygt 2 000 lägenheter har fått bättre inomhus-klimat både vad gäller värme och ljud. Utöver detta har vi fortsatt vår satsning på miljövänliga tvättstugor. Mer än 2 300 lägenheter har nu tillgång till dessa.

vi har fortsatt avsätta små och relativt billiga lägen-heter till ungdomar. Målsättningen under året har varit 75 st och det målet är uppnått.

Jag tycker det är en mycket bra satsning som möjlig-gör för denna grupp att få en ingång på bostadsmark-naden. Eventuellt beslut om utökning av antalet ungdomslägenheter kan tas under 2014.

underhållet av vårt befintliga fastighetsbestånd kom-mer att kräva stora resurser åren framöver som även konstaterades i förra årsredovisningen. Balansen mellan en god kvalitet i våra lägenheter och att sam-tidigt hålla fastigheterna i gott skick är en utmaning. Den goda ekonomiska utvecklingen under året har gjort att vi kunnat tidigarelägga angelägna under-hållsprojekt.

förberedelserna för saneringen av PCB i kvarteret Stäven har fortsatt under året. Vårt överklagande av

vd har ordet

staffan thurgren VD AB GotlandsHem

Trilobiten, Visby

6



Styrelsen och verkställande direktören för AB GotlandsHem, 556066-0523, får härmed avge förvaltningsberättelse för verksamhetsåret 2013.

förvaltningsberättelse

ordinarie ledamöter Lilian Virgin, Ordförande Nominerad av (S)

Rolf Öström, Vice ordförande Nominerad av (M)

Åke Kalström Nominerad av (S)

Karl-Allan Nordblom Nominerad av (MP)

Carina Flodman-Andersson Nominerad av (V)

Hans Klintbom Nominerad av (C)

Håkan Moon Nominerad av (FP)

ersättare Marianne Emanuelsson Nominerad av (S)

Hussein Alzuheyri Nominerad av (S)

Roger Björkegren Nominerad av (MP)

Evelina Reich (t.o.m 2013-02-25) Nominerad av (V) Britta Heckscher (fr.o.m 2013-02-25) Nominerad av (V)

Eva Lindström Nominerad av (M)

Roger Wärn Nominerad av (M)

Kristina Olsson Nominerad av (C)

verkställande direktör Staffan Thurgren

revisor Claes Wallman, Auktoriserad revisor

revisorsersättare Erika Svensson, Auktoriserad revisor (t.o.m. 2013-12-16)

Alexander McGuire, Auktoriserad revisor (fr.o.m. 2013-12-16)

Utsedda av regionfullmäktige i Region Gotland

lekmannarevisor Owe Belin (t.o.m 2013-06-16) Conny Broén (fr.o.m 2013-06-16)

ersättare för lekmannarevisor Carin Backlund

Ordinarie årsstämma hölls den 10 april 2013.Styrelsen har haft sju sammanträden under året.

styrelse, vd och revisorer Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammanfattning

8



nyproduktion/ombyggnationUnder 2013 färdigställdes en lägenhet i kvarteret Taptot, Visby genom ombyggnation från tidigare lokal. Vi har utökat lägenhetsbeståndet med 17 ny-producerade lägenheter i kvarteret Trilobiten, Visby. Nettotillskottet för 2013 är således 18 lägenheter. Under året har även projektering, i två etapper, av cirka 100 nya bostäder i kvarteret Adjutanten, Visby påbörjats. Byggstart för etapp ett med 72 lägenheter planeras till våren 2014.

försälJningarUnder våren har ett intensivt arbete genomförts vad gäller försäljning av företagets äldre- och gruppbo-enden. Som stöd i försäljningsprocessen har konsult-företaget PwC och advokatbyrån Hamilton anlitats. Affären avslutades i slutet av juni och försäljningsavtalet skrevs den 1 juli. Köpare blev Hemsö Fastighetsbolag. Försäljningen genomfördes som försäljning av bolag.

dotterbolagDotterbolaget GotlandsHem Värme AB, som startades i maj 2010 har nu genomfört sitt fjärde verksamhetsår. Bolaget har under året haft verksamhet i fem anlägg- ningar på fyra orter. Bolaget är helägt av AB Gotlands- Hem och producerar och distribuerar biobränsle-baserad värme. AB GotlandsHem har under året köpt värme från dotterbolaget till fastigheterna i Lärbro, Tingstäde, Stånga och Romakloster. Bolaget visar ett positivt resultat efter koncernbidrag.

uppdrag och viktiga händelser

vi är det mest attraktiva och kundnära bostads-företaget för dig som vill bo på gotland.

vÅr verksamhetAB GotlandsHem, 556066-0523, är ett av Region Gotland helägt kommunalt bostadsföretag vars verksamhet består av ägande och förvaltning av fastigheter. Företaget är anslutet till SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Fastigo (Fastig-hetsbranschens Arbetsgivarorganisation).

Vid årsskiftet uppgick den ägda och förvaltade bostads- och lokalytan till 374 566 m2 varav 94% var bostadsyta. Det fanns 4 843 lägenheter och 412 lokaler i beståndet. Dessutom tillkommer kategori-bostäder, varav 210 studentlägenheter, 21 lägenheter i boförening och 226 lägenheter i äldre- och gruppbo-enden som blockhyrs av Region Gotland. Totalt upp-går beståndet till 5 300 lägenheter. Av våra lägenheter återfinns 1 101 lägenheter utanför Visby.

ägardirektivÄndamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen över hela ön genom att tillhan-dahålla goda bostäder samt att tillhandahålla såväl kommersiella som andra lokaler. Bolaget ska inom ramen för en kostnadsmedveten och effektiv förvalt-ning sträva efter att hålla bostadslägenheter med rimliga hyresnivåer förenat med ett bostadssocialt ansvarstagande. Bolaget ska bidra till att utveckla goda och trygga boendemiljöer och miljömässigt ligga i framkant inom detta område. I ägardirektivet ingår även instruktioner för:

n Region Gotlands insyn och ledningsfunktion

n Regionens koncernkrav

n Arbetsordning för styrelsen och instruktioner för VD

n Förvaltningsberättelsen ska även redovisa hur verk-samheten bedrivits och utvecklats mot bakgrund av det regionala ändamålet med verksamheten

n Samordning och dialog

mÅl och mÅluppfyllelse

ab gotlandshem arbetar med balanserad styrning för att nå vision och övergripande mål.

styrmodellInom koncernen Region Gotland, med dess helägda bolag, används balanserat styrkort som metod för att få alla att arbeta mot de mål som pekats ut som strategiskt viktiga för att nå Vision Gotland 2025.

vÅr visionVi är det mest attraktiva och kundnära bostadsföre-taget för dig som vill bo på Gotland.

verksamhetsidéAB GotlandsHem ska främja bostadsförsörjningen på Gotland. Vi ska tillhandahålla och förmedla goda bostäder till rimliga hyresnivåer. Våra fastigheter ska förvaltas med en låg miljöpåverkan och ett bostads-socialt ansvarstagande.

vÅra strategier

n Utveckla boendemiljöer utifrån kundernas behov

n Säkra en sund ekonomi

n Behålla, utveckla och rekrytera kompetenta medarbetare

n Utveckla kundkontakterna

vÅra värderingarService, samsyn, respekt och engagemang.

vÅra mÅl

kunderna upplever att de får tjänster av god kvalitet, är informerade, delaktiga och respektfullt bemötta.

medarbetare och ledare trivs, är engagerade, tar an-svar och utvecklas för att möta framtida utmaningar.

processerna ger resultat av god kvalitet till kostnader i nivå med jämförbara bolag.

samhälle Gotland utvecklas i linje med visionsmålen och har ett starkt varumärke.

ekonomin är uthållig och i balans ur ett generations-perspektiv.

Målen ska uppnås genom att ett antal framgångs-faktorer förverkligas. Värderingen av hur arbetet går görs med hjälp av signalfärgerna: grönt, gult och rött.

övergripande resultatVi kan konstatera att AB GotlandsHem i hög grad står för ansvarstagande och långsiktighet samt tar ansvar för att främja bostadsförsörjningen och till-handahålla bra bostäder till en rimlig hyresnivå.

Årets resultat efter finansiella poster uppgår till 79,6 mkr. Företagets lägenhetsbestånd har under året ökat med 18 lägenheter. Vakansgraden är fortfarande mycket låg. AB GotlandsHem har ett nära samarbete med Socialförvaltningen och Hälso- och sjukvårdeni det bostadssociala ansvarstagandet.

Företaget arbetar aktivt med att begränsa miljöpå-verkan och att underlätta för hyresgästerna att leva miljövänligt. Hyresgästerna är i huvudsak nöjda med verksamheten och vi har flera befintliga och presum-tiva hyresgäster som uttryckt ett positivt intresse för en lägenhet i vår kommande nyproduktion i kvarteretAdjutanten, Visby.

Gemensamt med alla våra medarbetare har vi startat ett omfattande projekt för att utveckla vår verksamhet. Det är glädjande att delta i detta arbete där alla bidrar, är positiva och ser möjlighet till för-ändring och förbättring.

= GRÖNT - det här är vi bra på

= GULT - det här är vi inte tillräckligt bra på

= RÖTT - det är vi inte bra på, åtgärder krävs

Siffrorna inom parentes redovisar föregående års värde

styrkort

Sjöliljan, Visby

10



Vara en bra hyresvärd NKI ska vara minst 67* (68)

Index ska vara minst 69* (68)

68

68

Tillgänglighet Nöjdheten ska vara minst 80* (79) 79

Bemötande Nöjdheten ska vara minst 84* (83) 83

Inflytande Nöjdheten ska vara minst 55 (58) 58

Trygghet Nöjdheten ska vara minst 80* (79) 79

Framgångsfaktorer(vad vi måste vara bra på)

Styrtal (hur vet vi om vi lyckats - resultat 2012)

Resultat

*) Värdena mäts i kundundersökning, 0–37=mycket svagt, 38–61=svagt, 62–71=medel, 72–85 = starkt, 86–100 = excellent. Nästa mätning av värdena sker i kundundersökning år 2014.

*) Värdena mäts i medarbetarundersökning, 0–37=mycket svagt, 38–61=svagt, 62–71=medel, 72–85 = starkt, 86–100 = excellent. Nästa mätning av värdena sker i medarbetarundersökning år 2014.

enkelt att nå oss på telefon eller e-post. Vi har också flera tjänster på vår hemsida; här finns en mängd information och blanketter samt att våra hyresgäster kan boka tvättstuga, uppdatera ködagar eller göra ett bostadsbyte.

BemötandeGenom våra värderingar har vi kunden i fokus och strävar efter att bemöta denne med service, samsyn, respekt och engagemang. Under första halvåret har vi genomfört en utbildning i social kompetens för våra medarbetare. Hyresgästtidningen, Bo & Hyra har under året utkommit med två nummer, ett på våren och ett på hösten. Hyresgästerna har under året bju-dits på gratis inträde till ett antal idrottsevenemang där företaget har sponsoravtal.

InflytandeVårt tillvalsprogram har genomarbetats tillsammans med Hyresgästföreningen och har även inneburit en inventering för att fånga upp tidigare standard-höjningar kopplat till våra tillval. Tillvalsprogrammet är uppskattat bland hyresgästerna, bland annat har cirka 20 hyresgäster bytt ut hela sitt kök.

TrygghetVår satsning på trygga bostadsområden fortsätter där vi aktivt arbetar med sanitära olägenheter och genom vårt sociala nätverk följer upp med både information och utbildning till våra entreprenörer samt egen personal.

genom vårt mål arbetar vi kontinuerligt med att förbättra vårt samarbete med hyresgästerna.

”kunderna upplever att de får tjänster av god kvalitet, är informerade, delaktiga och respekt-fullt bemötta.”

vÅra kunder och vÅr marknad

Vara en bra hyresvärdAB GotlandsHem är helt dominerande vad avser hyresrätter på Gotland. Var sjunde gotlänning har sitt hem hos oss. Detta innebär ett stort ansvar då bostaden spelar en stor och viktig roll i varje män-niskas liv. Alla hyresgäster ska kunna känna trivsel och trygghet i sitt boende. För att ytterligare förbättra vår personliga service och närheten till kund har vi genomfört ett projekt som syftar till att kvartersvär-den ansvarar för utlämning av nyckel till ny hyres-gäst. Fördelarna är flera, bland annat har vi skapat en naturlig mötespunkt mellan våra kvartersvärdar och hyresgäst i samband med inflyttningsdagen. Vi ser en positiv effekt av den korta svarstiden för de frågor som kan uppstå i samband med inflyttning samt att vi på ett personligt sätt har kunnat informera om kvarteret i allmänhet och lägenheten i synnerhet.

TillgänglighetI våra bostadskvarter i Slite kan våra hyresgäster sedan juni månad besöka sin kvartersvärd i en helt ny lokal i markplan som är mer lättillgänglig för alla. Vi arbetar aktivt med tillgängligheten på många olika sätt, både personliga möten och att det ska vara

Vara en god arbetsgivareAlla medarbetare erbjuds friskvård på betald arbetstid. Under 2013 har 1,5% (1,4%) av den totala arbetstiden ägnats åt friskvård i olika former. Vi har ett lågt utnytt-jande av friskvården på arbetstid men i våra studier kan vi konstatera att våra medarbetare upplever en balans mellan privatliv och yrkesliv som medför att det finns tid och utrymme för idrottsaktiviteter och träning även utanför arbetstid.

Vid senaste medarbetarundersökningen 2012 fram-kom ett antal goda synpunkter och idéer på hur vi ska kunna bli en bättre arbetsgivare. Vi har därför under hösten startat ett stort projekt för att utveckla vår verksamhet, vilket innebär en genomlysning av hela organisationen, vårt arbetssätt samt våra kompetens-utvecklingsbehov. Syftet med projektet är att förbereda våra kommande stora pensionsavgångar, skapa en organisation som erbjuder meningsfulla och intres-santa arbetsuppgifter, ha en fortsatt bra arbetsmiljö och arbetsförhållanden samt erbjuda goda utvecklings- möjligheter. Projektet är omfattande och stort och vi skyndar långsamt framåt och räknar med att lägga mycket tid på detta under hela 2014.

genom vårt mål skapar vi ett arbetsklimat och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja att utvecklas.

’’medarbetare/ledare trivs, är engagerade, tar ansvar och utvecklas för att möta framtida utmaningar’’

vÅra medarbetare och ledare

ArbetsmiljöAntalet tillsvidareanställda var den 31 december 81 stycken. Antalet tjänstemän har i medeltal varit 28,24 årsarbetare och antalet fastighetsarbetare 52,32. Under året har företaget dessutom haft tidsbegränsade anställningar motsvarande 5,79 årsarbetare.

Den totala sjukfrånvaron uppgår till 6% (4,8%).Den förklaras främst av en kraftig topp i korttidsfrån-varon under februari beroende på en influensavåg. Långtidsfrånvaron har ökat på grund av långvarigakonvalescensperioder.


Vara en god arbetsgivare NMI ska vara lägst 80* (75)



Resultat

Arbetsmiljö Arbetsmiljöindex ska vara minst 83* (81)Sjukfrånvaron ska vara högst 4,5% (4,8)

Ledarskap Upplevelsen av om ledarskapet är tydligt och nära ska vara minst 81* (79)

Kompetensförsörjning Betyget på kompetensutveckling ska vara minst 78* (80)Alla medarbetare ska ha en egen kompetens- utvecklingsplan (målet uppfylldes inte)

80

Alla har inte

79

816%

75

Antal tillsvidareanställda per den 31 dec

Antal anställda Kvinnor Män totalt

2013 25 56 81

2012 26 57 83

2011 25 57 82

Antal tillsvidareanställda per den 31 decper kategori

Kategori 2013 2012 2011

Tim kvinnor 14 15 15

Tim män 15 15 14

Fast. kvinnor 11 11 10

Fast. män 41 42 43

Sjukfrånvaro i procent

2013 2012 2011

Totalt 6,0 4,8 4,5

Kort 3,3 3,0 3,5

Lång 2,7 1,8 1,0

Kvinnor 2,5 4,2 3,5

Män 3,5 5,1 5,0

20–29 år 0,0 0,0 0,0

30–49 år 8,4 6,3 3,5

50–67 år 4,8 4,0 5,4

Andel långtidsfrånvaro 45 37 22

Åldersstruktur tjänstemän och fastighetsanställda

Åldersförd. Tjänstemän Fastigh.anst. Totalt %

20–29 1 2 3 4%

30–39 1 4 5 6%

40–49 7 19 26 32%

50–59 12 23 35 43%

60– 67 8 4 12 15%

totalt 29 52 81 100%

12



LedarskapVerksamhetsutvecklingen som beskrivits ovan har, som en del, lett till beslut om en förändring i organi-sationen. Detta tillsammans med att en chef valt att gå i tidigare pension har gjort att vi startat ett rekryte-ringsarbete av två avdelningschefer. Denna förändring i ledningsorganisationen innebär att vi under 2014 kommer att lägga särskild tid på utveckling av led-ningsgruppen och ledarskapet.


Uthyrning



Resultat

Hyresbortfallet för bostäder bör inte överstiga 1 % (0,5)

Flyttfrekvensen, exklusive student-bostäder, bör inte överstiga 20 %

Uthyrning 0,5%

14%

Underhållsintervallerna bör inte öka

Kostnaden per kvm bör minst ligga i nivå med riket

Underhåll Arbete pågår för att minska intervallerna

Över rikssnittet för för SABOföretagen

0,5%

14%

Förbrukningen/m2 och miljö-påverkan ska minskas enligt beslut i miljöplan

Drift (värme/el/vatten)

Samtliga värden harminskat enligt miljöplan

Kostnaden per kvm ska ligga i nivå med jämförbara bolag

Fastighetsskötsel Över snittet för för SABOföretagen

Nybyggnation av ca 40 lägenheter/år

Beslutade byggprojekt är genomförda med liten avvikelse mot planering vad gäller kostnad och kvalitet. Egen utvärdering i efterkalkyl

Nybyggnation Planering Adjutanten,etapp 1, 72 st Byggprojekt Trilobiten utvär-derad med gott resultat

genom vårt mål arbetar vi med ett arbetsklimat och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja att utvecklas.

’’processerna ger resultat av god kvalitet till kostnader med jämförbara bolag’’

vÅra processer

UthyrningAB GotlandsHems marknad är stabil och företaget har få vakanta lägenheter. Intressekön för bostäder har förändrats sedan vi infört krav på nyanmälning till kön en gång per år och idag finns 23 000 bostadssökande registrerade.

Vi har utökat vårt lägenhetsbestånd med totalt 18 lägenheter under året. Ett antal kontorslokaler i Hemse kommer från årsskiftet att stå tomma då nuvarande hyresgäst sagt upp sitt kontrakt. Under 2014 kommer delar av lokalen att återställas till två lägenheter.

Andelen omflyttningar i våra bostäder (lägenheter och studentrum) har minskat något och var under

året 18% (19%). Totalt har 932 (961) objekt bytt hyresgäst. Det är framför allt, förutom studentrum-men, lägenheter om 2 eller 3 rok som bytt kontrakts-innehavare. Omflyttningen i våra vanliga lägenheter är 14% (16%). Direktbyten av lägenhet mellan hyres-gäster var 99 (146). Vi kan konstatera att vi har en jämn flyttfrekvens i våra bostäder över tid.

Sociala problem, arbetslöshet och sjukdom kan leda till att det enskilda hushållet periodvis får ekonomiska problem och därmed svårigheter att betala hyran.

AB GotlandsHem bedriver ett aktivt arbete tillsam-mans med Intrum Justitia, hyresgästen och de sociala myndigheterna för att finna lösningar till kvarboende. Ibland finns ingen annan utväg än avhysning och under 2013 verkställdes nio (8) avhysningar.

UnderhållUnder verksamhetsåret har underhållsarbeten utförts i fastighetsbeståndet till en sammanlagd kostnad av 122,9 mkr (114,9 mkr). Av den totala kostnaden för

KompetensförsörjningI juni startade ett projekt för att ta fram en kompe- tensförsörjningsplan som ska ge grun den för att upp-nå målet med enskilda kompetensutvecklingsplaner.Mot bakgrund av det generationsskifte som förestår inom fastighetsbranschen och inte minst inom AB GotlandsHem, har vi fördjupat samarbetet mellan företaget och fastighetslinjen på gymnasiet. Inom detta arbete har vi deltagit i branschråd anordnade av fastighetslinjen och fört gemensamma diskussioner med rektor och lärare på gymnasieskolan kring marknads-föring av fastighetsbranschens arbetsuppgifter och jobbmöjligheter.

Fyra personer från AB GotlandsHem har under våren deltagit i fastighetslinjens utbildning av praktik- handledare för att kunna erbjuda hög kvalitet i hand-ledningen av eleverna under deras praktikperiod.

Medelåldern i företaget har minskat till 50,2 (50,5) åroch den genomsnittliga anställningstiden är 19,4 år.

GotlandsHems kontor, Jungmansgatan 1, Visby

SABO har tagit fram riktlinjer för beräkning av miljö- värdering av energianvändandet. Dessa beräkningar följs noggrant upp i ”Skåneinitiativet” som är en sammanslutning av flera av SABO:s medlemsföretag. ”Skåneinitiativet” har som målsättning att minska energianvändningen med 20% från 2007 till 2016.

AB GotlandsHem värnar om miljön och arbetar aktivt för att bidra till vår ägares mål att miljö- och klimatarbete på Gotland rankas topp tio i landet. Sedan 1997 har vi arbetat med att minska energian-vändningen. Syftet med detta är dels att sänka drifts-kostnaderna samt att minimera miljöpåverkan och vi lyckas riktigt bra med vårt arbete. Sedan SABO:s mätningar startade 2007 har vi lyckats minska vår energiprestanda betydligt mer än bostadsbolag inom ”Skåneinitiativet”. AB GotlandsHem är inte medlemi ”Skåneinitiativet”. Orsaken är att vi startade vårt arbete tio år tidigare samt att vi inte beräknar energi-prestandan på A-tempyta utan på den totala ytan. Det gör att vi inte fullt ut kan jämföra våra siffror med de 107 bolag som är anslutna. Under 2014 kommer vi att gå över till beräkningar baserade på A-tempyta.

Att värna om miljön kan dock vara en dyr historia. Våra återbetalningstider på investeringar uppgår idag till cirka elva år på de energiåtgärder vi utfört medan flera åtgärder inom ”Skåneinitiativet” har återbetalningstider på upp mot 40 år. Det är en eko-nomisk utmaning att fortsätta minska och behålla den energiprestanda vi har idag. Vi tror oss ha hittat en modell för att identifiera hur energi- och under-hållsbesparande åtgärder ska kunna sammanfalla med vårt planerade underhåll. I modellen gör vi en djupare analys av kostnaden för både energi- och underhållsåtgärder och ställer det i relation till de effekter vi uppnår. Modellen hjälper oss också att planera för att åtgärderna genomförs rationellt och i rätt ordning. Modellen ger ett effektivt arbetssätt under analysen. Tids- och kostnadsmässigt så tar det

14




underhåll har investeringar gjorts för 51,2 mkr (42,4 mkr) och periodiskt underhåll för 70,3 mkr (70,3 mkr.) Större investeringsprojekt var:

n Isolering av vindar till ett värde av 4,6 mkrn Badrumsrenoveringar till ett värde av 15,4 mkrn Fönsterbyten och dörrbyten till ett värde av 14,6 mkr

I det periodiska underhållet ingår såväl planerade som oplanerade åtgärder i form av både inre och yttre underhåll.

Klotter kostar. Efter 2011-2012 års höga omkost-nader så kan vi nu konstatera att klottret minskar.

Lägenhetsunderhållet har intervaller för målning/tapetsering som uppgår till ca 18 år, vilket medfört att tapeterna många gånger hunnit bli omoderna och ofräscha. På sikt är ambitionen att företaget ska kunna sänka underhållsintervallen. Under året har målning och tapetsering genomförts i 1 371 (1 553) rum, luck-byten har skett i 203 (244) kök och 526 (1 055) golv har bytts. En stor del av åtgärderna har skett i sam-band med omflyttning eller vid uppkomna skador. Intervallen för byte av köksluckor har varit 18 år samt 28 år för byte av golv. Den sammanlagda kostnaden för denna typ av underhåll uppgår till 29 mkr.

Arbetet med yttre underhåll är ständigt pågående.Ett axplock av allt vi gjort under året är:

n I kvarteret Bogen 1, Visby har vi renoverat samtliga cykelskjul och förstärkt med bättre inbrottsskydd

n Källarförråden på Garvaregatan, Klintehamn har förbättrats

n De inre trapphusen på Östertull, Höken och Vit- kålen, Visby har fått belysning med olika typer av rörelsevakt

DriftDet finns ingen standard för hur man värderar beräk-nad miljöpåverkan från energianvändning i fastigheter.

genom vårt mål bidrar ab gotlandshem till region gotlands utveckling av det gotländska samhället.

’’gotland utvecklas i linje med visionsmålen och har ett starkt varumärke”

vÅrt samhällsperspektiv

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

02013 2012 2011 2010 2009 2008 2007

belopp

klotter

158

153

148

143

138

133 2007 2008 2009 2010 2011 2012

0,0% -2,2% -3,7% -5,3% -8,5% -10,4%

skåneinitiativet ab gotlandshem

kWh/

m2

cirka två timmar per lägenhet för att ta fram en underhållsplan som säkerställer att våra fastigheter blir så energisnåla som möjligt, med en bra komfort till en rimlig kostnad.

FastighetsskötselUnder våren har vi genomfört ombyggnation av vår snickeri- och verkstadslokal. Lekplatsen i kvarteret Fjällskivningen, Visby har under våren genomgått en total ombyggnation och stod klar lagom till sommaren.

Våra 87 lekplatser har under året besiktats och vi kan konstatera att de håller en god nivå. På lek-platser i Hemse och på Signalgatan, Visby har vi på-börjat en större förändring enligt önskemål från våra hyresgäster.

Våra fastigheter omgärdas av 405 000 m2 asfaltsbe-lagda ytor och promenadstråk, 504 000 m2 grönytor och cirka 5 000 träd och ett oräkneligt antal buskar. Under året har räddningstjänsten gjort en översyn av våra 409 trapphus och de är både välvårdade och fria från brandfarliga hinder.

NybyggnationÅrets investeringar uppgår totalt till 7,2 mkr.Upphandling för nyproduktion av ca 100 lägenheteri kvarteret Adjutanten, Visby genomfördes under hösten. Byggstart planeras under våren 2014. Trots planering och arbete har vi inte nått målet för nybyggnation över tid då en långsiktig inriktning avseende mark- och planfrågor från Region Gotland saknats.

energiindexkorrigerad energiprestanda 2007–2012

Säkra god planering av bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov En ny bostadsförsörjningsplan antogs av Region-fullmäktige under hösten. Företagets förslag till arbetsförturer för inflyttande togs inte i planen. AB GotlandsHem har en del utmaningar för att nå målen för nybyggnation, då det saknats mark- och plananvisningar. AB GotlandsHem har i en skrivelse till Regionen föreslagit att detaljplanläggning av mark ska ha en femårig inriktning för att säkerställa tillgången på byggbar mark. Regionen instämmer och sympatiserar med vår önskan och föreslår ett utökat samråd samt att man i kommande bostadsprojekt i exploateringsplanen anger typ av upplåtelseform.

För att säkerställa bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov är ett antal lägenheter ”öronmärkta” för att möta gruppernas behov.

n För personer över 65 år finns markplanslägenhetereller lägenheter i fastigheter med hiss. Lägenhets-typen underlättar tillgänglighet och ger möjlighetatt bo kvar i sin hemmiljö. Vid årsskiftet fanns 88(87) sådana lägenheter runt om på hela ön

n För 55+ boende, där minst en i hushållet måste hafyllt 55 år finns ett antal lägenheter. Vid årsskiftetfanns24 sådana lägenheter i kvarteret Norderstrand,Visby

n Via vår ungdomskö kan ungdomar mellan 18 och23 år söka en lägenhet. Vid årsskiftet har vi förmedlat76 ungdomslägenheter vilket är över vårt uppsattamål för året

n Tillgången på studentlägenheter är god och könnästan obefintlig. Vid årsskiftet fanns 23 vakantastudentlägenheter. Den 1 juli 2013 gick Högskolanpå Gotland samman med Uppsala universitet ochverksamheten i Visby går nu under namnet Uppsalauniversitet Campus Gotland. Vi har ännu inte noteratnågon ökad efterfrågan efter sammanslagningen

n Våra befintliga hyresgäster kan via vår hemsidaanmäla lägenhetsbyten med varandra

En viktig del av vårt uppdrag är det bostadssociala ansvarstagandet. Detta ansvar hanteras genom:

n En förtursgrupp bestående av representanter frånSocialförvaltningen, AB GotlandsHem och Hälso-& sjukvårdsförvaltningen sammanträder en gång permånad och beslutar om medicinska och sociala förturer

n Separationsförturer handläggs av AB Gotlands-Hem enligt givna regler. Under 2013 beviljades 82förturer, en svag ökning från föregående år

”Lagen om bostadsanpassningsbidrag” ger personer med bestående funktionsnedsättning rätt att få sin bostad anpassad så att den fungerar utifrån specifika behov. För att få genomföra vissa åtgärder krävs fast-ighetsägarens medgivande. AB GotlandsHem försöker så långt det är möjligt att tillgodose alla önskemål. Bostadsanpassningarna bekostas av Region Gotlandochunder året har vi godkänt 187 åtgärder av både mindre

och större art till ett totalt värde av 1 687 236 mkr. Bostadsanpassningarna varierar stort. Den minsta anpassningen motsvarade en kostnad av 700 kr och den mest omfattande 176 650 kr.

Främja trygghet och säkerhetAtt bo tillsammans i flerfamiljshus innebär att visa hänsyn och respekt gentemot sina grannar när det gäller störande ljud. Sedan lång tid arbetar företaget tillsammans med Socialförvaltningen inom Region Gotland. Detta har visat sig vara ett vinnande koncept då vi kunnat agera snabbt på uppkomna störningar. Tidiga insatser gör att vi inte behövt avhysa någon hyresgäst på grund av störning. Vår trygghetsjour har under 2013 haft 393 utryckningar över hela Gotland. Detta är en liten nedgång sedan föregående års kraftiga ökning. En förklaring är att våra hyresgäster har blivit mer uppmärksammade på att tjänsten finns.

AB GotlandsHem fortsätter att satsa på trygga bo-stadsområden. Vi har bytt och förbättrat all utomhus-belysning i kvarteret Terra Nova, Visby samt satt upp nya låsningsbara bommar i kvarteret Tjädern, Hemse för att förbättra trafiksituationen i området. Efter en trygghetsvandring i Klintehamn sattes flera belysnings- stolpar upp.

16


Årsredovisning 2013 ab gotlandshem


17 Årsredovisning 2013 ab gotlandshem

genom vårt mål får vi en sund ekonomi som är i god balans.

’’ekonomin är uthållig och i balans ur ett generationsperspektiv’’

vÅr ekonomi

Styrning, uppföljning och utvärderingFör att klara ägarens krav på bolaget krävs en stark ekonomi, med en väl fungerande styrning och upp- följning. Årets resultat ligger över förväntad nivå. Detta kan främst förklaras genom den försäljning av äldre- och gruppboenden som genomfördes under juli månad. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 79,6 mkr (8,4 mkr) och årets vinst till 74,6 mkr (8,3 mkr). Direktavkastningen på eget kapital uppgick till 33% (5,3%).

LönsamhetEfter en utfallsprognos för 2013 har en omfördelning gjorts vilket skapat ett större ekonomiskt utrymme för att korta intervallerna för invändigt underhåll. Det egna kapitalet uppgår till 240,4 mkr och likviditeten till 12,1 mkr. Vår räntebindningstid ligger på 4,19 år

och den totala låneportföljen uppgår till 1,124 mkr vilket är en minskning med 10%.

Finansiell ställningFöretagets egna kapital uppgick vid årsskiftet till 240 mkr (166 mkr). Soliditeten ökade rejält till 16,7% (11,1%). Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 12 mkr (17 mkr), vilket motsvarar 35% av en månads-hyra. Årets totala kassaflöde uppgick till -5 mkr (-20 mkr). Arbetet med att implementera och tillämpa komponentredovisning av fastigheter är klart octh kommer att införas under kommande år.

Finansiering/kapital-anskaffningHyresförhandlingen 2012 innebar en tvåårig överens-kommelse om hyreshöjning med 2,6 % för 2013 och 2,0% för 2014. Fastighetsvärdering görs vartannat år och kommande år sker nästa värdering. Försäljningen av våra äldre- och gruppboenden gav ett betydande överskott vilket användes till att lösa lån med oför-delaktig ränta. En effekt av försäljningen, förutom minskning av ofördelaktiga lån, var att soliditeten steg från 11,1% till 16,7%.

Vi fortsätter arbeta med vårt koncept Våga Fråga och har under vintern genomfört en vidareutbildning inom området våld i nära relation.

Trygghet i bostadsområdena återspeglas på många olika sätt. Det är glädjande att se att våra hyresgäster uppskattar det arbete vi gör och att våra planteringar, blomlådor och grönytor inte utsätts för skadegörelse.

Våra hyresgäster tar väl hand om sina bostäder. Trots det kan det ibland uppstå akuta fel som inte kanhanteras via ordinarie felanmälan. Under 2013 har vårfastighetsjour haft 1 005 utryckningar över hela Gotland.

450400350300250

20015010050

0 2013 2012 2011 2010 2009

trygghetsutryckningar

Uthyrning

Koncernensframgångsfaktorer

Vårt bidrag(aktivitet)

Resultat

Främja hälsa och förebygga ohälsa och sjukdomarLäs vidare under vår miljö-redovisning

0,5%

14%

Delta i trygghetsvandringar

Utbilda personalen i ämnen som främjar trygghet och säkerhet i bostadsområdena

Främja trygghetoch säkerhet

Säkra god planeringav bostadsförsörjningutifrån olikagruppersbehov

Delta i framtagandet av bostadsförsörjningsplan

Öka långsiktigheten i mark- och planfrågor

Öka takten för att ställa om till förnybarenergi och effektiviseraenergianvändningenLäs vidare under vår miljö-redovisning

Tillhandahålla goda boende-miljöer som inbjuder till ett aktivt och hälsosamt liv

Fortsätta att begränsa företagets miljöpåverkan

Bygga energisnåla hus

Energioptimera driften

Trygghetsvandring i Klintehamn Utbildning: Våld i nära relationer

PCB-sanering av fogar Ny miljöplan Tvättstuga i flera kvarter

Hämtning av grovsopor på landet Nya sopbodar i flera kvarter i Visby Byggprojekt Adjutanten Visby

Vi fortsätter investera i elfordon för att minska drivmedelsförbruk-ningen

Bostadsförsörjningsplan antagen Bra samarbete med Region Gotland i mark- och planfrågor

Uthyrning



Resultat

Den genomsnittliga räntebindnings-tiden ska vara 3 år +/-0,5 (3,75 år)

Max 50% av låneportföljen får ha en räntebindning som understiger 1 år (32%) Max 25 % av portföljen får ha låne-förfall inom en 12 månaders period (60%)

Finansiering/kapital-anskaffning

4,19%

31%

27%

16,7%

35%

Avkastningen ska minst uppgå till ägarens krav. I snitt 7,5 mkr/år under perioden(8,4) Avkastningen på eget kapital ska vara minst 4% (5,3)

Lönsamhet

Styrning, uppföljningoch utvärdering

Finansiellställning

Soliditeten ska vara minst 11% (11,1) Likviditeten ska motsvara 50-100% av en månadshyra (55%)

Självskattas; bra, mindre bra, dåligt(bra)

11,6

33%

Bra

Att användningen av icke miljömärkta tvättmedel minskar är också en fördel. Under 2013 byggdes 16 nya moderna och miljövänliga tvättstugor i Visby samt i Slite.

Totalt har nu 2 300 lägenheter tillgång till dessa miljövänliga tvättstugor.

AvfallArbetet med att förbättra hantering och sortering av avfall är en ständigt pågående process. Vi har sett en ökning i att vilja sortera mer, vilket är mycket positivt. Under 2013 har vi investerat i sex nya miljöhus. Det har visat sig att dessa miljöhus underlättar sortering och hämtning av avfallet samt skapar en bättre arbetsmiljö för våra kvartersvärdar och transportören.

Återvinningen har under 2013 ökat för samtliga fraktioner med undantaget ofärgat glas. Den största ökningen står förpackningar av plast samt färgat glas. Totalt har 1460 (1470) ton brännbart, kompost och blandat lämnats in, vilket är en minskning med 10 ton jämfört med förra året. Miljömålet för 2013 var att vi skulle öka återvinning och kompost med vardera 2% jämfört med tidigare år. Målet uppfylldes för återvin-ningen, vilken ökade med 20%. Mängden kompost minskade däremot under 2013 med 3%.

EnergianvändningEnergibesparande åtgärder som t ex vindisolering, och ventilationsoptimering genomförs löpande i våra kvarter. Åtgärderna sparar energi men ger även en bättre inomhusmiljö för våra hyresgäster. Under 2013 har vindarna i kvarteret Vitkålen, Höken och Bogen 1 i Visby tilläggsisolerats med svensk miljö- vänlig gran- och tallfiber. Husen blir varmare på vintern och svalare på sommaren. En förnyelsebar och energieffektiv isolering.

Under året har 54,2 (55,3) GWh förbrukats för uppvärmning dvs. 140 (144) kWh/m2. Värme och varmvatten produceras till 96,6% (96,6%) med fjärr- eller närvärme. Resterande andel med direkt-verkande el. Miljömålet för 2013 var att vi skulle minska energianvändningen med 2% jämfört med föregående år. Målet uppfylldes, eftersom förbruk-ningen minskade med 3%.

AB GotlandsHem köper all elenergi med märk-ningen Bra Miljöval. Detta innebär att elen kommer från förnyelsebara energikällor såsom biobränsle, sol-, vind- och vattenkraft. Under året har 7,21 (7,16)GWh elenergi dvs . 18,6 (18,6) kWh/m3 förbrukats.

VattenförbrukningÅtgärder för att minska vattenförbrukningen genom-förs fortlöpande, t ex byte till snålspolande toaletteroch blandare. Våra hyresgäster har under 2013 för-brukat 531 674 m3 (540 620 m3) vatten, vilket är 2 % lägre förbrukning än föregående år. Sedan 2006 har vår förbrukning minskat med 12%.

DrivmedelförbrukningDen positiva trenden, att vår drivmedelsförbrukningen för transporter och arbetsredskap minskar, fortsätter. Sedan mätningen startade år 2000 har vår drivmedels-förbrukning minskat med 33%. Inköp av fordon medlägre drivmedelsförbrukning har möjliggjort denna minskning. Under 2013 har vi utökat med två nya elbilar och har nu totalt 20 elbilar i vårt bestånd. Miljömålet för 2013 var att vi skulle minska använd-ningen av drivmedel med 2% jämfört med förgående år. Målet har vi verkligen uppfyllt, då förbrukningen minskade med 10%.

18





Ekologiskt hållbart samhälleVi arbetar dagligen med att skapa en hållbar utveckling i miljö- och klimatfrågor. Under 2013 har vi sett över och utvecklat vår miljöpolicy. Vi har även tagit fram en ny miljöplan som sträcker sig till år 2020.

Information om miljö, avfall och energi sker fort-löpande till våra hyresgäster.

PCB i kvarteret StävenÅr 1970 byggdes kvarteret Stäven, Visby och då använ-des fogmassa innehållande PCB mellan betongblockeni byggnadernas ytterfasad. Enligt Förordningen (2007:19) om PCB, ska byggnader som innehåller PCB saneras senast 30 juni 2016. Förberedelser inför saneringen på-går och tidsplanen är att saneringen av PCB ska starta under 2014. Berörda myndigheter är informerade och har yttrat sig i ärendet.

En miljöteknisk markundersökning utfördes under 2012. Då framkom att området med odlingslotter be-höver saneras. Under 2013 har därför alla odlingslotterfått sin jord utbytt mot ny kvalitetssäkrad, pcb-fri jord. I projektet har 1 300 ton jord transporterats bort och lagts på deponi. Området har därefter återställts och delats in med 38 st odlingslotter, nya containers för kompost och en hög inhägnad runt hela området med låsbara grindar. Hela projektet kostar 2 miljoner kro-nor vilket betyder en saneringskostnad på ca 53 000 kr/odlingslott.

Moderna och miljövänliga tvättstugorVi har nu moderniserat ungefär hälften av våra tvätt-stugor och vi fortsätter med vår målsättning att färdig-ställa mellan 3-6 tvättstugor per år. De nyinstallerade tvättstugorna är säkrare, rättvisare och miljövänligare. De bokas elektroniskt via bokningstavla eller via vår hemsida. Tvättmaskinerna erbjuder automatdosering av miljömärkt tvättmedel utan fosfat. Detta motverkar överdosering eftersom automatdoseringen bidrar till att rätt mängd tvättmedel används.

milJöredovisning

förbrukning av bensin och diesel i liter mellan 2000 och 2013

Logga in på Mina Sidor för att boka tvättid

0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600

total mängd (ton)

kompost

brännbart

blandat

n 2013 n 2012 n 2011 n 2010

n 2013 n 2012 n 2011

mängden blandat, brännbart, kompost uppmätt i ton

0 100 200 300 400 500 600

Wellpapp

tidningar

plast

papper

metall

glas ofärgat

glas färgat

n diesel n bensin

-00 -03 -04 -05 -06 -07 -08 -09 -10 -11 -12 -13

60 000

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

0

mängden återvinning uppmätt i ton

20

femÅrsöversikt – moderbolaget

stadsbolag. I takt med nyproduktionen ska vi, om vi bedömer det ekonomiskt lönsamt, pröva försäljning av för oss mindre lönsamma fastigheter. Fastighetsbe-ståndet ska förändras och förädlas utifrån en långsiktig kundnytta.

FöretagsövergripandeLångsiktiga och förtroendefulla hyresgästrelationer

ska eftersträvas. Våra hyresgäster ska känna sig trygga och delaktiga. Lyhördhet ska prägla arbetet med att tillgodose hyresgästernas behov. Hyresgästernas upp-fattning om AB GotlandsHem som hyresvärd ska regelbundet följas upp genom kundundersökningar.

Resultatet ska ligga till grund för bolagets förbätt-ringsarbete. Företagets organisation ska ge förutsätt-ning för hög kundnytta samt effektivt nyttjande av resurser. Organisationen ska vara tydlig med klara ansvarsområden och befogenheter. Egen personal ska prioriteras i strategiskt viktiga funktioner samt i det nära kundarbetet. I övrigt kan entreprenörer och konsulter användas.

Genom att vara en attraktiv arbetsgivare ska kom-petenta och motiverade medarbetare kunna rekryteras och behållas. Medarbetarnas uppfattning om arbets-förhållandena ska regelbundet mätas och utvärderas.

Utvecklingen på IT-området ska fortsätta för att öka tillgänglighet och service för kunderna. Utvecklingen ska också effektivisera de interna processerna och förbättra den interna och externa informationen.

Bolagets verksamhet och organisation kommer att genomlysas i syfte att utveckla företaget och skapa för-utsättningar för en utveckling av vår service mot våra hyresgäster. Målet är att skapa en god hantering inom nyproduktion, pensionsavgångar och kompetensut-veckling av våra medarbetare.

vinstdispositionFörslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (tkr):

Balanserade vinstmedel 127 753Årets vinst 74 606

Totala vinstmedel 202 359

Styrelsen föreslår att till förfogande ställda vinstmedel 202 359 tkr disponeras enligt följande:

Balanseras i ny räkning 202 359 tkr

som styrdokument för den framtida ut-vecklingen arbetar ab gotlandshem utifrån den av styrelsen antagna strategiska planen för 2011-2015.

Stort underhållsbehovDet ökade behovet av underhåll framträder allt starkare och måste få ett större utrymme än tidigare i budgeten. Cirka 70% av AB GotlandsHems fastig-hetsbestånd byggdes under rekordåren 1961-1975 och är nu i behov av större underhållsåtgärder.

För att i en begränsad ekonomi kunna arbeta med prioriteringar på bästa sätt har en noggrann invente-ring och bedömning av fastigheternas status påbörjats.

Vi vet också från tidigare kundundersökningar att våra kunder prioriterar och värdesätter det inre under- hållet och välskötta utemiljöer. Under perioden måste en strategisk långsiktig plan för underhållsarbetet med ekonomiska förutsättningar tas fram.

MarkanskaffningEn viktig framgångsfaktor på sikt är att öka långsik-tigheten i markanvisningsfrågor. AB GotlandsHem har i skrivelse till Region Gotland påtalat detta. Region Gotland instämmer i synpunkten. Man föreslår ett ut- ökat samråd och att man i exploateringsplanen anger områden för hyresrätter.

NyproduktionEn viktig faktor för att kunna öka Gotlands befolkning är tillgången på bostäder. AB GotlandsHem planerar att under perioden 2014-16 bygga ca 100 lägenheter i Visby. AB GotlandsHem ska även fortsätta att bidra till en långsiktigt hållbar och kretsloppsanpassad utveck-ling. All nyproduktion under perioden ska därför en-ergimässigt minst klara kraven för energieffektiva hus.

Miljö och energiMiljö- och energifrågor har redan idag en hög priori-tet i företaget och mycket har gjorts vad gäller energi-optimering. Det samlade miljöarbetet ska bedrivas på ett systematiskt sätt i enlighet med miljöledningssyste-mets rutiner med inriktning på ständig förbättring.

Under mandatperioden kommer arbetet framför allt att inriktas på isolering av vindar, renovering av fönster samt tilläggsisolering av fasader. En plan för sanering av fogar innehållande PCB i kvarteret Stäven,Visby ska tas fram.

Främja bostadsförsörjningenBolaget ska också sträva efter att erbjuda en bra mix av olika lägenhetsstorlekar och bostadsformer.

ABGotlandsHem ska värna tillgången till hyresrättermen det finns inget självändamål i att växa som bo-

framtida utveckling



femÅrsöversikt – moderbolaget framtida utveckling


vinstdisposition

2013 2012 2011 2010 2009

resultaträkning (tkr)Hyresintäkter 387 964 378 385 366 370 353 928 341 166Fastighetsunderhåll 122 948 114 987 109 016 110 959 121 234 Resultat efter finansiella poster 79 580 8 438 9 790 4 519 5 293

Årets vinst 74 606 8 263 10 495 4 920 5 555

balansräkning (tkr)Investeringar i fastigheter 58 404 72 373 35 641 70 600 125 600Fastighetslån 1 123 483 1 253 483 1 241 755 1 250 300 1 203 600

Balansomslutning 1 440 883 1 496 245 1 490 392 1 490 651 1 446 471

nyckeltalAvkastning eget kapital (%) 33,1 5,3 6,4 3,0 3,6 Soliditet (%) 16,7 11,1 10,7 10,2 10,3Genomsnittlig skuldränta (%) 3,67 4,23 4,26 4,02 4,11

Antal tillsvidareanställda 31 december 81 83 82 82 80Antal årsanställda 86 87 85 84 82Sjuktal (%) 6,0 4,8 4,5 4,3 3,8- varav andel långtidssjukfrånvaro (%) 45 37 22 40 34NMI, nöjdmedarbetarindex - 75 - 77 -

Antal lägenheter 5 300 5 410 5 403 5 393 5 355- varav antal lägenheter i kategoriboende 457 580 575 569 548 Nyproduktion, antal lägenheter 17 0 0 45 0Försäljning, antal lägenheter 128 0 0 7 0Ombyggnad av lokal till lägenhet (netto) 1 1 4 0 0Antal lokaler 412 414 414 405 408Bostadsyta (m2) 351 347 361 163 361 005 360 774 357 394Lokalyta (m2) 23 219 23 264 23 213 23 835 23 846

Hyresbortfall bostäder (%) 0,6 0,4 0,5 0,5 0,6Antal omflyttningar (lägenheter o studentbostäder) 932 961 880 962 1 065Andel omflyttningar (lägenheter o studentbostäder) 18 19 18 19 21Antal utryckningar pga. störningar 393 410 280 297 256Antal avhysningar bostäder 9 8 10 18 20NBI, nöjdboendeindex - 68 - 66 -

Utfall av hyresförhandling (%) 2,0 2,6 2,9 2,5 2,9

energiförbrukning (mWh)Uppvärmning 52 811 54 958 52 066 58 901 55 288Normalårskorrigerad uppvärmning 54 180 55 361 53 752 54 529 56 682Fastighetsel 7 207 7 155 7 348 7 499 7 471

energiförbr. per uthyrningsyta (kWh/m2)

Uppvärmning 136 143 136 153 145Normalårskorrigerad uppvärmning 140 144 140 142 149Fastighetsel 18,62 18,61 19,12 19,50 19,60Totalmängd avfall (ton) 1 460 1 470 1 420 1 328 - Kompost 439 453 426 397 -Vattenförbrukning (m3) 531 674 540 620 541 555 539 594 565 077Vattenförbrukning / uthyrningsyta (m3/m2) 1,37 1,40 1,41 1,40 1,48



koncernresultaträkning

Alla belopp i tkr NOT 2013 2012 1

Rörelsens intäkter

Hyresintäkter 2 387 596 378 078

Övriga intäkter 2 6 906 3 485

Summa rörelsens intäkter 394 502 381 563

Rörelsens kostnader

Fastighetsförvaltning 3 -211 550 -215 528

Övriga externa kostnader 4 -19 414 -17 412

Personalkostnader 5 -45 806 -43 905

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -43 884 -44 381

Summa rörelsens kostnader -320 654 -321 226

RÖRELSERESULTAT 73 848 60 337

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 6 57 871 -

Resultat från andelar i intresseföretag 7 96 2

Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 740 1 319

Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -53 074 -53 016

Summa resultat från finansiella poster 5 633 -51 695

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 79 481 8 642

Skatt på årets resultat 10 -4 837 -2 292

ÅRETS RESULTAT 74 644 6 350

24





koncernbalansräkning koncernbalansräkning– tillgångar – eget kapital och skulder

Alla belopp i tkr NOT 2013-12-31 2012-12-31 1

ANLäGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 11 1 387 330 1 404 527

Pågående nyanläggningar 12 - 33 872

Balanslåneposter 13 3 176 3 414

Maskiner och andra tekniska anläggningar 14 3 961 4 973

Inventarier, verktyg och installationer 15 12 779 13 554

Summa materiella anläggningstillgångar 1 407 246 1 460 340

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i intresseföretag 16 204 1 1 0

Fordringar hos intresseföretag 4 031 3 988

Andra långfristiga värdepappersinnehav 17 10 060 6 000

Summa finansiella anläggningstillgångar 14 295 10 098

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 421 541 1 470 438

OMSäTTNINGSTILLGÅNGAR

Varulager

Lager 18 214 199

Summa varulager 214 199

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 2 196 2 030

Övriga kortfristiga fordringar 560 2 154

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 2 036 2 017

Summa kortfristiga fordringar 4 792 6 201

KASSA OCH BANK

Kassa och bank 14 616 19 318

Summa kassa och bank 14 616 19 318

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 19 622 25 718

SUMMA TILLGÅNGAR 1 441 163 1 496 156

Alla belopp i tkr

NOT 2013-12-31 2012-12-31 1

EGET KAPITAL 20

Bundet eget kapital

Aktiekapital 16 900 16 900

Bundna reserver 21 100 21 100

Summa bundet eget kapital 38 000 38 000

Fritt eget kapital

Fria reserver 127 872 121 522

Årets vinst 74 645 6 350

Summa fritt eget kapital 202 517 127 872

SUMMA EGET KAPITAL 240 517 165 872

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 21 1 107 435 1 232 500

Summa långfristiga skulder 1 107 435 1 232 500

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 21 16 505 20 983

Leverantörsskulder 22 547 15 674

Aktuella skatteskulder 3 288 5 313

Övriga kortfristiga skulder 1 716 631

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 49 155 55 183

Summa kortfristiga skulder 93 211 97 784

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 441 163 1 496 156

Ställda säkerheter Inga Inga

Ansvarsförbindelser 23 526 514

26

kassaflödesanalys koncern





moderbolagets resultaträkning

Alla belopp i tkr

NOT 2013-12-31 2012-12-31

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat före finansiella poster 73 848 60 336

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 24 43 884 44 381

Resultat från andelar i koncernföretag 57 871 -

Resultat från andelar intresseföretag 96 2

Erhållen ränta 740 1 317

Erlagd ränta -53 074 -53 014

Betald inkomstskatt -4 837 -2 292

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring 118 528 50 730

Ökning/minskning varulager -15 23

Ökning/minskning kundfordringar -505 -315

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar 1 575 -238

Ökning/minskning leverantörsskulder 7 211 -24 052

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -10 744 13 867

Kassaflöde från den löpande verksamheten 116 050 40 015

Investeringsverksamheten

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -63 420 -73 110

Sålda materiella anläggningstillgångar 131 197

Sålda dotterbolag 72 500 -

Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -3 495 3 998

Kassaflöde från investeringsverksamheten 5 716 -68 915

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån 10 000 30 000

Amortering av skuld -136 470 -19 714

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -126 470 10 286

ÅRETS KASSAFLÖDE -4 704 -18 614

Likvida medel vid årets början 19 318 37 932

Likvida medel vid årets slut 14 614 19 318

Alla belopp i tkr

NOT 2013 2012

Rörelsens intäkter

Hyresintäkter 2 387 964 378 385

Övriga intäkter 2, 26 6 191 2 400

Summa rörelsens intäkter 394 155 380 785

Rörelsens kostnader

Fastighetsförvaltning 3, 26 -212 502 -216 215

Övriga externa kostnader 4 -19 312 -17 341

Personalkostnader 5 -45 806 -43 905

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -43 134 -43 630

Summa rörelsens kostnader -320 754 -321 091

RÖRELSERESULTAT 73 401 59 694

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 6 57 871 -

Resultat från andelar i intresseföretag 7 96 2

Ränteintäkter och liknande resultatposter 8, 26 1 275 1 756

Räntebidrag - 2

Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -53 063 -53 016

Summa resultat från finansiella poster 6 179 -51 256

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 79 580 8 438

Bokslutsdispositioner 27 -150 2 800

Skatt på årets resultat 10 -4 824 -2 975

ÅRETS RESULTAT 74 606 8 263

1

28





moderbolagets balansräkning– tillgångar

moderbolagets balansräkning– eget kapital och skulder

Alla belopp i tkr

NOT 2013-12-31 2012-12-31 1

ANLäGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 11 1 387 330 1 404 527

Pågående nyanläggningar 12 - 33 872

Balanslåneposter 13 3 176 3 414

Maskiner och andra tekniska anläggningar 14 3 961 4 973

Inventarier, verktyg och installationer 15 164 190

Summa materiella anläggningstillgångar 1 394 631 1 446 976

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 28 500 500

Fordringar hos koncernföretag 29 15 857 16 559

Andelar i intresseföretag 16 204 1 10

Fordringar hos intresseföretag 3 658 3 242

Andra långfristiga värdepappersinnehav 17 10 060 6 000

Summa finansiella anläggningstillgångar 30 279 26 411

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 424 910 1 473 387

OMSäTTNINGSTILLGÅNGAR

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 2 125 2 333

Övriga kortfristiga fordringar 36 1 770

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 1 667 1 555

Summa kortfristiga fordringar 3 828 5 658

KASSA OCH BANK

Kassa och bank 12 145 17 200

Summa kassa och bank 12 145 17 200

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 15 973 22 858

SUMMA TILLGÅNGAR 1 440 883 1 496 245

Alla belopp i tkr

NOT 2013-12-31 2012-12-31

EGET KAPITAL 20

Bundet eget kapital

Aktiekapital 16 900 16 900

Reservfond 21 100 21 100

Summa bundet eget kapital 38 000 38 000

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 127 753 119 490

Årets vinst 74 606 8 263

Summa fritt eget kapital 202 359 127 753

SUMMA EGET KAPITAL 240 359 165 753


Skulder till kreditinstitut 21 1 107 435 1 232 500

Summa långfristiga skulder 1 107 435 1 232 500


Skulder till kreditinstitut 21 16 505 20 983

Leverantörsskulder 22 644 16 035

Aktuella skatteskulder 3 271 4 233

Övriga kortfristiga skulder 1 650 1 573

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 49 019 55 168

Summa kortfristiga skulder 93 089 97 992

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 440 883 1 496 245

Ställda säkerheter Inga Inga

Ansvarsförbindelser 23 526 514

1

30





kassaflödesanalys moderbolag

Alla belopp i tkr

NOT 2013 2012

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat före finansiella poster 73 401 59 693

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 24 43 134 43 630

Resultat från andelar i koncernföretag 57 871 -

Resultat från andelar i intresseföretag 96 2

Lämnat koncernbidrag -150 -

Erhållen ränta 1 275 1 756

Erlagd ränta -53 063 -53 014

Betald inkomstskatt -4 824 -2 975

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring 117 740 49 092

Ökning/minskning kundfordringar 208 -700

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar 1 621 -568

Ökning/minskning leverantörsskulder 6 609 -23 654

Ökning/minskning övriga korta rörelseskulder -11 513 13 758

Kassaflöde från den löpande verksamheten 114 665 37 928

Investeringsverksamheten

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -63 420 -72 373

Sålda materiella anläggningstillgångar 131 197

Sålda dotterbolag 72 500 -

Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -3 867 4 328

Kassaflöde från investeringsverksamheten 5 344 -67 848

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån 10 000 30 000

Amortering av skuld -135 065 -19 714

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -125 065 10 286

ÅRETS KASSAFLÖDE -5 056 -19 634

Likvida medel vid årets början 17 200 36 833

Likvida medel vid årets slut 12 144 17 199

32





Alla belopp i tkr

NOT 1 redovisnings- ochvärderingsprinciper

AB GotlandsHems årsredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år.

koncernredovisningI koncernredovisningen ingår dotterföretag där moder-bolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rös-terna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande.

Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmeto-den, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

Under året förvärvade bolag inkluderas i koncernre-dovisningen med belopp avseende tiden efter förvärvet. Resultat från under året sålda bolag har inkluderats i koncernens resultaträkning för tiden fram till tidpunkten för avyttringen.

Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet.I koncernens resultaträkning redovisas minoritetens

andel i årets resultat. Minoritetens andel i dotterbolags kapital redovisas i separat post i koncernens balansräkning.

I moderbolagets bokslut redovisas andelar i dotterfö-retag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som utdelning från dotterföretag redovi-sas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet.

intresseföretagsredovisningSom intresseföretag betraktas de företag som inte är dotterföretag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20% av rösterna för samtliga andelar, eller på annat sätt har ett betydande inflytande.

I moderbolagets bokslut redovisas andelar i intresse-företag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som intäkt från intresseföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet.

intäkterHyresintäkter: i den period uthyrningen avser.Övriga intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande:Ränteintäkter: i enlighet med effektiv avkastning.Erhållen utdelning: när rätten att erhålla utdelning bedöms som säker.

lÅnekostnaderI moderbolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig.

inkomstskatterRedovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska beta-las eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt, förändringar i uppskjuten skatt samt andel i intressebolags skatt.

Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skat-tesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas.

I moderbolaget redovisas, på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning, den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna.

materiella anläggningstillgÅngarMateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaff-ningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för repa-ration och underhåll redovisas som kostnader.

I moderbolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period de uppkommer.

Fastigheter som inte används av koncernföretag och som innehas för långsiktig uthyrning, klassificeras i koncernens redovisning som förvaltningsfastigheter. I moderbolaget klassificeras fastigheter som inte används i moderbolagets rörelse och som innehas för långsiktig uthyrning, som förvaltningsfastigheter.

Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När till-gångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde.

Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas:

UnderhållslåneposterUH-del 33 år

UER-del, 10-åriga åtgärder 10 år

UER-del, 20-åriga åtgärder 20 år

Byggnader och inventarierInventarier 5 år

Bostadsbyggnader 50 år

Specialbyggnader 33 år

Industribyggnader 20 år

Bostadslåneposter 33 år

Markanläggningar 20 år

nedskrivningarNär det finns en indikation på att en tillgång eller en grupp av tillgångar minskat i värde görs en bedömning av dess redovisade värde. I de fall det redovisade värdet överstiger det beräknade återvinningsvärdet skrivs det re-dovisade värdet omedelbart ner till detta återvinningsvärde.

En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett en förändring i de antaganden som vid nedskriv-ningstillfället låg till grund för att fastställa tillgångens återvinningsvärde. Det återförda beloppet ökar tillgång-ens redovisade värde, dock högst till det värde tillgången skulle ha haft (efter avdrag för normala avskrivningar) om ingen nedskrivning gjorts.

statliga stödStatliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstill-gångar reducerar tillgångens redovisade värde.

finansiella anläggningstillgÅngarFinansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående.

finansiella instrumentFinansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, andra finansiella fordringar, kundfordringar, leverantörsskulder, leasingskulder och låneskulder. Marknadsvärden på finansiella instrument beräknas utifrån aktuella marknadsnoteringar på balans-dagen. Marknadsräntor och en uppskattning av före-tagets riskpremie ligger till grund för beräkningar avmarknadsvärden på långfristiga lån. För övriga finans-iella instrument, i huvudsak kortfristiga lån och placer-ingar där marknadsvärden inte finns noterade, bedöms marknadsvärdet överensstämma med bokfört värde.

KundfordringarKundfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra kundfordringar.

Värdepapper och finansiella fordringarVärdepapper och finansiella fordringar som är anskaffade med avsikt att innehas långsiktigt redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffnings-värde med tillämpning av effektivräntemetoden, minskat med eventuell reservering för värdeminskning.

Värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärde och marknadsvärde. Vid värderingen tillämpas denna princip på aktieportföl-jen som helhet respektive ränteportföljen som helhet, vilket innebär att orealiserade förluster avräknas mot orealise-rade vinster inom respektive portfölj. Eventuella derivat bruttoredovisas dock. Alla transaktioner med värdepapper redovisas på affärsdagen. LåneskulderLåneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovi-sade beloppet från det belopp som skall återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden såsom räntekostnad eller ränteintäkt över lånets löptid. Härige-nom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redo-visade beloppet och det belopp som skall återbetalas.

Upphörande av redovisning av finansiella skulder sker först när skulderna har reglerats genom återbetalning eller att dessa efterskänkts.

Säkring av koncernens räntebindningAvtal om en så kallad ränteswap skyddar koncernen mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter, och periodiseras över avtalstiden. Ränteinstrument som inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning värderas vid bokslutstillfället, varvid avsättning för orealiserade förluster görs.

Avbrutna säkringstransaktionerEventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts eller lån som återbetalas i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen, utom i de fall säk-ringstransaktionen avser en investering i utländska nettotillgångar. I det senare fallet kvarstår det acku-mulerade resultatet avseende derivatinstrument eller lån i eget kapital tills nettotillgångarna helt eller delvis avyttrats ur koncernen.

Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuldEn finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skul-den avses ske.

fordringarFordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt.

varulagerVarulagret värderas, med tillämpning av först-in-/ först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvär-det och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. För homogena varugrupper tillämpas kollektiv värdering.

kassaflödesanalysKassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktio-ner som medför in- eller utbetalningar.

Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella place-ringar som dels är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer, dels

– Handlas på en öppen marknad till kända belopp eller– Har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten.

nyckeltalsdefinitionerSoliditet Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen.

Avkastning på eget kapitalResultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt).

noter– gemensamma för moderbolag och koncern

34





koncernen moderbolaget

2013 2012 2013 2012

NOT 2 Hyresintäkter och övriga intäkter

Hyresintäkter

Bostäder 364 619 352 681 364 619 352 681

Lokaler 19 174 19 367 19 174 19 367

Övrigt 6 819 8 879 7 187 9 277

Avgår outhyrda objekt

Bostäder -1 676 -1 433 -1 676 -1 433

Lokaler -602 -1 056 -602 -1 056

Övrigt -739 -360 -739 -450

Summa 387 595 378 078 387 963 378 386

Övriga intäkter

Reavinster 3 181 197 3 181 197

Övriga intäkter 3 725 3 288 3 010 2 203

Summa 6 906 3 485 6 191 2 400

NOT 3 Fastighetsförvaltning

Fastighetsskötsel 10 849 12 587 10 849 12 587

Reparationer 19 450 16 411 19 450 16 41 1

Underhåll 70 434 75 064 70 434 75 059

Taxebundna utgifter och uppvärmning 90 921 90 895 91 944 91 658

Riskkostnader och avgälder 10 612 1 1 001 10 541 10 930

Fastighetsavgift 9 285 9 570 9 285 9 570

Summa 211 551 215 528 212 503 216 215

NOT 4 Ersättning till revisorerna

PwC

Revisionsuppdraget 490 455 465 421

Övriga tjänster - 40 - 40

Summa 490 495 465 461

NOT 5 Personal

Medelantalet anställda

Kvinnor 25 26 25 26

Män 56 57 56 57

Tidsbestämda anställningar

Kvinnor 2 1 2 1

Män 4 3 4 3

Totalt 87 87 87 87


2013 2012 2013 2012

NOT 5 forts

Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader

Löner och ersättningar till styrelsen och VD 1 003 959 1 003 959

Löner och ersättningar till övriga anställda 27 659 26 314 27 659 26 314

Summa 28 662 27 273 28 662 27 273

Sociala avgifter enligt lag och avtal 9 597 8 981 9 597 8 981

Pensionskostnader för styrelsen och VD 71 64 71 64

Pensionskostnader övriga anställda 2 267 1 992 2 267 1 992

Lönebidrag - -383 - -383

Summa 40 597 37 927 40 597 37 927

Styrelseledamöter och ledande befattningshavare

Antal styrelseledamöter på balansdagen

Kvinnor 6 7 6 6

Män 13 13 8 8

Totalt 19 20 14 14

Antal VD och ledande befattningshavare

Kvinnor 1 2 2 2

Män 5 5 5 5

Totalt 6 7 7 7

Sjukfrånvaro

Total sjukfrånvaro% 6,0 4,8 6,0 4,8

Långtidssjukfrånvaro *% 2,7 1,8 2,7 1,8

Sjukfrånvaro för män% 3,5 5,1 3,5 5,1

Sjukfrånvaro för kvinnor% 2,5 4,2 2,5 4,2

Anställda 30 - 49 år% 8,4 6,3 8,4 6,3

Anställda 50 år -% 4,8 4,8 4,8 4,0

* Med långtidssjuk avses sjukfrånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer.

Not 6 Resultat från andelar i koncernföretag

Realisationsresultat vid försäljning dotterbolag 57 871 -

Summa 57 871 0

36






2013 2012 2013 2012

NOT 7 Resultat från andelar i intresseföretag

Fondemission 94 - 94 -

Utdelningar 2 2 2 2

Summa 96 2 96 2

NOT 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter

Ränteintäkter 740 1 317 1 275 1 756

Summa 740 1 317 1 275 1 756

NOT 9 Räntekostnader och liknande resultatposter

Räntekostnader 49 311 49 292 49 301 49 292

Övriga finansiella kostnader 3 763 3 724 3 763 3 724

Summa 53 074 53 016 53 064 53 016

NOT 10 Skatt på årets resultat

Aktuell skatt för året 4 798 2 292 4 786 2 975

Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 39 - 37 -

Summa 4 837 2 292 4 823 2 975

NOT 11 Byggnader och mark

Ingående anskaffningsvärden 2 090 086 2 051 121 2 090 086 2 051 121

Inköp 92 761 38 965 92 761 38 965

Försäljningar och utrangeringar -86 751 - -86 751 -

Utgående ack. anskaffningsvärden 2 096 096 2 090 086 2 096 096 2 090 086

Ingående avskrivningar -685 559 -644 827 -685 559 -644 827

Försäljningar och utrangeringar 17 211 - 17 211 -

Årets avskrivningar -40 417 -40 732 -40 417 -40 732

Utgående ackumulerade avskrivningar -708 765 -685 559 -708 765 -685 559

Utgående restvärde enligt plan 1 387 331 1 404 527 1 387 331 1 404 527

Taxeringsvärden byggnader 2 000 326 2 297 327 2 000 326 2 297 327

Taxeringsvärden mark 665 738 - 665 738 -

Totalt taxeringsvärde 2 666 064 2 297 327 2 666 064 2 297 327

NOT 12 Pågående nyanläggningar

Ingående nedlagda kostnader 33 872 3 335 33 872 3 335

Under året nedlagda kostnader - 33 872 - 33 872

Under året genomförda omfördelningar -33 872 -3 335 -33 872 -3 335

Utgående nedlagda kostnader 0 33 872 0 33 872

2013 2012 2013 2012

NOT 13 Balanslåneposter

Bostadslånepost 2 558 2 749 2 558 2 749

Underhållslånepost UH-del 618 664 618 664

Utgående restvärde 3 176 3 413 3 176 3 413

Årets påverkan på bolagets resultat 238 238 238 238

NOT 14 Maskiner och andra tekniska anläggningar

Ingående anskaffningsvärden 24 756 22 834 24 756 22 834

Inköp 1 366 2 674 1 366 2 674

Försäljningar och utrangeringar -801 -752 -801 -752

Utgående ack. anskaffningsvärden 25 321 24 756 25 321 24 756


Försäljningar och utrangeringar 802 752 802 752

Årets avskrivningar -2 379 -2 536 -2 379 -2 536

Utgående ackumulerade avskrivningar -21 360 -19 783 -21 360 -19 783

Utgående restvärde enligt plan 3 961 4 973 3 961 4 973

NOT 15 Inventarier, verktyg och installationer


Inköp 74 - 74 -

Försäljningar och utrangeringar - -370 - -370

Utgående ack. anskaffningsvärden 17 362 17 288 2 361 2 287


Försäljningar och utrangeringar - 370 - 370

Årets avskrivningar -850 -875 -100 -125

Utgående ack. avskrivningar -4 584 -3 734 -2 197 -2 097

Utgående restvärde enligt plan 12 778 13 554 164 190

NOT 16 Andelar i intresseföretag

Moderbolaget Redovisat Antal Redovisat värde värde andelar i koncernen

Husbyggnadsvaror HBV förening, 40 4 40702000-9226, Stockholm

SABO Byggnadsförsäkring AB, 164 70 164 516401-8441, Stockholm

Summa 204 74 204


38




2013 2012 2013 2012

NOT 17 Andra långfristiga värdepappersinnehav


Tillkommande värdepapper 4 060 - 4 060 -

Avgående värdepapper - -4 000 - -4 000

Utgående ack. anskaffningsvärde 10 060 6 000 10 060 6 000

Utgående redovisat värde, totalt 10 060 6 000 10 060 6 000

Varav noterade aktier

Redovisat värde 10 060 6 000 10 060 6 000

Börsvärde eller motsvarande 10 060 6 01 1 10 060 6 0 1 1

NOT 18 Varulager

Värderat till anskaffningsvärde

Bränslelager 214 199 - -

Summa 214 199 0 0

2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31

NOT 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Upplupna räntebidrag 1 681 1 525 1 663 1 507

Övriga poster 355 492 4 48

Summa 2 036 2 017 1 667 1 555

NOT 20 Förändring av eget kapital

KONCERNEN Aktie- Bundna Övrigt fritt Summa kapital reserver eget kapital eget kapital

Eget kapital 2012-12-31 16 900 21 100 127 872 165 872

Årets resultat - - 74 644 74 644

Eget kapital 2013-12-31 16 900 21 100 202 516 240 516

MODERBOLAGET

Eget kapital 2012-12-31 16 900 21 100 127 753 165 753

Årets resultat - - 74 606 74 606

Eget kapital 2013-12-31 16 900 21 100 202 359 240 359

Aktiekapitalet består av 16 900 stycken A-aktier med kvotvärde 1 000 kr.

Företaget innehar 16 900 stycken egna A-aktier.

2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31

NOT 21 Upplåning


Skulder till kreditinstitut 1 107 435 1 232 500 1 107 435 1 232 500

Summa 1 107 435 1 232 500 1 107 435 1 232 500


Skulder till kreditinstitut 16 505 20 983 16 505 20 983

Summa 16 505 20 983 16 505 20 983

Summa räntebärande skulder 1 123 940 1 253 483 1 123 940 1 253 483

Förfallotider

Den del av långfristiga skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen

Skulder till kreditinstitut 199 753 85 166 199 753 85 166

Summa 199 753 85 166 199 753 85 166

NOT 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Upplupna räntekostnader 4 474 4 591 4 474 4 591

Förutbetalda hyror 28 666 32 251 28 666 32 251

Upplupna semesterlöner 3 108 3 143 3 108 3 143

Upplupna sociala avgifter 1 708 1 669 1 708 1 669

Övriga poster 11 198 13 529 1 1 063 13 513

Summa 49 154 55 183 49 019 55 167

NOT 23 Ansvarsförbindelser

Fastigo 526 514 526 514

Summa ansvarsförbindelser 526 514 526 514

NOT 24 Justering för poster som 2013 2012 2013 2012inte ingår i kassaflödet

Avskrivningar 43 884 44 381 43 134 43 630

Summa 43 884 44 381 43 284 43 630


40





2013

NOT 25 Försäljning och köp inom koncernföretag

Köp av värme från dotterbolag 5,5% 4,6%

Sålda tjänster till dotterbolag 33,5% 14,5%

Ränteintäkter från dotterbolag 40,8% 26,6%

NOT 26 Bokslutsdispositioner

Lämnade koncernbidrag -150 -

Återföring av periodiseringsfond - 2 800

Summa -150 2 800

NOT 27 Andelar i koncernföretag

koncernen Org. nr Säte Kapitalandel (%)

GotlandsHem Värme AB 556807-3646 Gotland 100

moderbolaget Kapital- Rösträtts- Antal aktier Bokfört värde Bokfört värde

andel % andel %

13-12-31 12-12-31

GotlandsHem Värme AB 100 100 1 000 500 500

Summa 500 500

2013 2012

Ingående anskaffningsvärden 500 500

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 500 500

Utgående redovisat värde 500 500

NOT 28 Fordringar koncernföretag

Ingående anskaffningsvärden 16 559 17 262

Avgående fordringar, amorteringar -702 -702

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 15 857 16 560

Utgående restvärde enligt plan 15 857 16 560

styrelsen 2013 – 2014

resultat- och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman den 18 mars 2014 för fastställelse.

Visby den 25 februari 2014

Främre rad: Lilian Virgin, Carina Flodman-Andersson. Mittersta raden: Karl-Allan Nordblom, Håkan Moon, Åke Kalström.Bakre raden: Rolf Öström, Hans KLintbom

moderbolaget

moderbolaget

LILIAN VIRGINOrdförande

ROLF ÖSTRÖMVice ordförande

ÅKE KALSTRÖM

KARL-ALLAN NORDBLOM CARINA FLODMAN-ANDERSSON HANS KLINTBOM

HÅKAN MOON

CLAES WALLMANAuktoriserad revisor

Min revisionsberättelse har avgivitsden 25 februari 2014

Min granskningsrapport har avgivitsden 25 februari 2014

STAFFAN THURGRENVerkställande direktör

CONNy BROéNLekmannarevisor

2012

42





till bolagsstämman för aktiebolaget gotlandshem, org. nr 556066-0523.

I egenskap av lekmannarevisor får jag härmed avlämna gransknings-rapport avseende räkenskapsåret 2013. Jag har under året löpande följt bolaget genom att ta del av styrelsens handlingar och protokoll. Jag har även tagit del av rapporteringen från företagets auktoriserade revisorer och deltagit i slutrevisionen av bolaget. Med detta som grund anser jag mig fått tillräcklig information för uppdraget. Min bedömning är att bolagets verksamhet skötts på ett tillfreds-ställande sätt och har därmed inget att erinra.

visby den 25 februari 2014

conny broénLekmannarevisor

granskningsrapportför År 2013

44





Område Fastighet Antal lgh Hyra kr/m2 Bostadsyta 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5-6 rok Antal lokaler Lokalyta

Burgsvik Botarve 1:71 25 900 1 433 4 13 7 1 Summa 25 900 1 433 4 13 7 1

Havdhem Prästgården 1:7 19 873 1 236 8 8 3 1 23Spenarve 1:41 2 797 172 1 1 1 90Spenarve 1:42, 1:46 13 961 578 9 3 1 Spenarve 1:51 5 928 306 3 2 2 24Spenarve 1:52 12 952 666 3 6 3 1 10Summa 51 909 2 958 12 21 14 4 5 147

Hemse Beckasinen 2 41 964 2 687 12 12 12 5 4 781Nötskrikan 1 20 768 1 354 16 4 Siskan 6 10 679 930 2 4 4 Talgoxen 8 30 1 027 1 602 6 21 3 4 435Tjädern 8, 9 96 912 6 287 72 24 14 435Summa 197 905 12 860 18 123 47 5 4 22 1 651

Stånga Härvide 1:25 12 1 061 552 4 8 1 16Härvide 1:31 19 992 1 262 1 10 8 1 50Summa 31 995 1 814 5 18 8 2 66

När Mickelgårds 1:32 16 888 980 9 7 1 4Summa 16 888 980 9 7 1 4

Klintehamn Odvalds 1:36 23 1 068 1 437 5 8 4 6 Robbjens 1:4, 1:5 16 894 946 5 10 1 6 317Sicklings 1:119 30 880 2 482 24 6 Sicklings 1:120 44 914 2 979 8 15 19 2 7 147Sicklings 1:86 24 1 008 1 751 13 9 2 1 80Sicklings 5:13 5 894 535 5 Sicklings 5:2 4 884 330 4 Sicklings 5:3 11 931 719 3 4 4 Sicklings 5:4 11 926 719 3 4 4 Strands 1:147 21 924 1 123 8 7 6 12 671Summa 189 936 13 021 32 61 75 21 26 1 215

Roma Romakloster 1:185 6 874 350 6 Romakloster 1:194 64 900 4 864 32 32 2 101Romakloster 1:202 14 1 025 507 14 Romakloster 1:41 9 879 538 2 5 2 Romakloster 1:49, 1:22 10 943 501 1 9 2 144Summa 103 910 6 760 17 52 34 4 245

Lärbro Angelbos 1:77 17 874 1 025 9 8 Prästgården 1:10 17 859 1 319 4 6 6 1 Prästgården 1:34 13 906 719 5 6 2 1 216Prästgården 1:46 3 820 284 1 2 Prästgården 1:62 9 771 421 7 2 1 44Prästgården 1:63 10 865 633 4 6 Summa 69 860 4 401 16 28 16 8 1 2 260

Fårösund Broungs 1:24 20 837 1 295 15 5 Stucks 1:224 24 929 1 325 8 10 6 Stucks 1:280 12 909 718 1 7 4 Stucks 1:296 6 985 396 3 3

Stucks 1:320, 1:321 17 957 1 301 7 4 6Summa 79 914 5 035 9 42 22 6


Slite Bofinken 1 24 896 1 564 8 6 10 Bofinken 1 57 973 3 695 23 9 17 8 4 862Concordia 2, 4 62 901 3 992 8 32 22 6 237Concordia 5, 6 24 909 1 519 4 6 14 1 215Othello 1, 2 36 964 1 849 8 24 4 2 120Rapphönan 2, 3 47 896 2 977 16 20 11 2 47Rapphönan 4 10 913 348 10 Speculationen 8 14 916 858 3 3 6 2 3 170Summa 274 924 16 802 80 100 84 10 18 1 651

Tingstäde Furbjärs 1:11 28 930 1 778 3 19 5 1 Summa 28 930 1 778 3 19 5 1

Väskinde Skäggs 1:10 27 892 1 899 15 6 6 Skäggs 1:41 12 935 757 8 2 2 1 8Summa 39 905 2 656 23 8 8 1 8

Summa landet 1 101 847 70 498 196 509 327 64 5 81 5 247

Visby Akacian 1, 2 49 997 2 942 13 10 21 2 3 11 398Apoteket 4-6 9 1 041 737 3 4 2 1 153Bogen 1 403 970 26 503 69 144 171 19 32 1 364Bogen 2 148 1 036 10 196 32 30 69 17 1 614Bösspipan 6 47 1 009 2 831 17 10 14 6 2 67Castor 1 m fl 228 1 042 12 398 40 106 80 2 43 1 477Dillen 1 163 982 14 599 12 45 5 101 2 144Fjällskivlingen 1 115 1 026 8 153 60 44 11 5 346Fregatten 21 6 1 030 522 4 1 1 Höken 1 181 941 13 336 21 74 54 29 3 18 1 015Laken 1 57 1 153 3 036 21 33 3 5 248Lien 1 125 997 9 580 54 49 22 41 831Melonen 2 108 1 144 7 760 8 48 28 16 8 2 110Myran 1 61 1 029 4 395 10 10 29 12 1 514Myran 2 20 1 146 1 376 16 4 Norderstrand 1:2 24 1 326 1 518 12 12 Panncentralen 1 2 830Pennskrinet 20/ Räkneboken 11 29 937 3 147 5 1 23 Pjäsen 13 44 1 130 2 636 22 22 Pjäsen 16 10 1 221 598 5 5 1 591Priorn 1 10 988 785 5 3 2 1 40Priorn 3 10 1 376 672 2 3 4 1 1 30Priorn 14 10 1 277 640 3 2 5 Riggen 1 87 1 049 5 681 22 22 33 10 3 589Sjöliljan 1 45 1 663 3 885 1 29 15 Skalbaggen 1 66 948 6 864 66Strömmingen 5, 6 70 1 091 4 020 29 33 6 2 7 491Stäven 1 481 973 32 558 79 101 283 18 22 2 213Taggsvampen 1 24 1 049 1 536 6 12 6 Taptot 1 och 2 238 980 14 327 55 77 79 23 4 33 1 564Terra Nova Torg/ Bryggaren 1 13 1 022 930 1 8 2 1 1 5 1 552Terra Nova 1 92 1 043 6 823 9 22 25 30 6 17 238Terra Nova 2 94 1 064 6 883 4 37 18 25 10 26 260Terra Nova 3/ Korgmakaren 1 53 1 070 3 551 8 24 7 12 2 15 158Trilobiten 17 1 451 1 462 17 Vargen 18 103 956 7 666 5 37 26 35 15 485Vitkålen 1 379 946 27 846 32 149 108 84 6 7 368Volontären 1 48 1 196 2 880 24 10 14 Östertull 6 75 1 075 4 422 18 37 19 1 10 954

Summa 3 742 1 057 259 694 516 1 302 1 248 499 177 329 17 644

Summa hyreslägenheter 4 843 1 013 330 192 712 1 811 1 575 563 182 410 22 891

46





Studentbostäder

Visby Järnvägen 6,7 167 1 812 3 911 154 13 2 328

Visby Rekylen 1 43 2 003 837 43

Summa 210 1 846 4 748 197 13 2 328studentbostäder

Självförvaltning/ boförening

Visby Kakelugnsmakaren 1 21 1 483 10 4 5 2

Summa Boförening 21 1 483 10 4 5 2

Äldreboende/gruppboende, blockhyrs av Region Gotland verksamhetslokaler ingår i ytan

Hemse Tjädern 8, 9 28 1 456

Nötskrikan 6, 7 5 378

Visby Hytten 1 108 9 213

Terra Nova Torg 8 5 405 Vitkålen 1 80 3 472

Summa äldre/ 226 14 924 gruppboende

Summa hyreslägenheter och kategoribostäder 5 300 351 347 412 23 219

Årsredovisning 2013 ab gotlandshem organisationsnummer 556066-0523

AB GotlandsHems vision är att vara det mest attraktiva och kundnära bostadsföretaget för dig som vill bo på Gotland.Vår strategi är att med en sund ekonomi utveckla våra kundkontakteroch boendemiljöer utifrån kundernas behov, så att vi kan tillhandahållabra bostäder till rimliga hyresnivåer. Genom att behålla, utveckla och rekrytera kompetenta medarbetare kan våra fastigheter förvaltas med en låg miljöpåverkan och ett bostadssocialt ansvarstagande.

FOTO

: KA

RL

ME

LA

ND

ER

, NIC

KA

HE

LL

EN

BE

RG

OC

H L

OU

ISE

SÖ

RE

NS

EN

Documents

Årsredovisning 2013 - GotlandsHem · presentation av verksamhetsplan för 2013. Krite-rierna för att få hyra en studentlägenhet ändrades. Vidareutbildning i social kompetens