Sachwert Magazin eMagazin 6

3SACHWERT MAGAZIN | Nr. 6 | 2012

Julien D. Backhaus, Chefredakteur

Impressum Titelnr. 419 23580Chefredakteur Julien D. BackhausExpertenbeirat Thomas HenningsAssistenz Eva-Maria PlachetkaVerlag GLN 4260268980001Backhaus Verlag Bremer Straße 24, 31608 MarkloheBremer Straße 24, 31608 MarkloheTelefon (0 50 22) 89 18 28Telefax (0 50 22) 89 13 74E-Mail [email protected] Julien D. Backhaus

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Von Julien D. Backhaus

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Schluss mit dem Euro?Wann ist

Sachwert

Geldwert!schlägt

Editorial

reform rückt immer näherGastbeitrag. Sukzessiver Rückzug aus den Geldanlagen empfehlenswert.

Von Prof. Dr. Bernd-Thomas Ramb

Die deutsche Währungs-

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Der Ruf nach einer Rückkehr der D-Markt wird lauter. Nachdem der Hinauswurf maroder Mitgliedstaa- ten aus dem Euro mittlerweile selbst von den Partnern der ge- meinsamen Währung offen in Er- wägung gezogen wird und der aktuelle Fall Griechenland keine Eintuelle Fall Griechenland keine Ein-zelbetrachtung bleiben kann und wird, führt die konsequente Analy-se der Ursachen dieser neuen, vor Monaten noch als absolutes Tabu behandelten Optionen zu der Er-kenntnis: Am besten ist es für alle, wenn Deutschland aus der Euro-Währung ausscheidet.An einer Einsicht sind selbst die hartnäckigsten Anhänger der Eu- ro-Währung nicht vorbeigekom- men: Eine Annäherung der unter- schiedlichen Wirtschaftsleistungen ist unter den 17 Euroländern nach der Abschaffung der nationalen Währungen nicht eingetreten. DaWährungen nicht eingetreten. Da-gegen haben die Finanzmärkte die Risiken der nationalen Staatsver-schuldungen zunehmend unter-schiedlich bewertet. Die Folge ist die unterschiedliche Entwicklung der nationalen Zinssätze – zunächst noch konvergierend, ab 2007 aber zunehmend auseinan-derdriftend.Während in Deutschland Staats-papiere mit einem Zinssatz von mittlerweile nur noch einem Pro-zent ihre Abnehmer finden, muß Griechenland seine Gläubiger mit Zinsversprechen von über 26 Pro-zent locken. Die Rendite lang-fristiger portugiesischer Staatsanleihen liegen dauerhaft über 11 Prozent und auch die Iren rangieren über der 7-Prozent-Marke, die als

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„Todeszone“ angesehen wird. Selbst spanische und italienische Staatsanleihen erreichen mittler-mittlerweile dieses kritische Niveau.Das Auseinanderklaffen der Zins-sätze innerhalb des Euro-Raums schafft nicht nur neidvolle Blicke nach Deutschland und den ande-ren Niedrigzinsstaaten, es führt auch verstärkt zu Bestrebungen, den Finanzmarkt der Euroländer für Staatsanleihen zu verschmel-zen. Ob Eurobonds oder ESM, alle Bestrebungen dienen letztlich allein der Zinsentlastung der Risi-kostaaten. Im Ergebnis wird sich dabei kein mittleres Zinsniveau der aktuellen Zinshöhen einstellen; die bisherigen Niedrigzinsländer werden vom Risikoaufschlag ange-steckt, so daß sich der aggregierte Zinssatz der vergemeinschafteten Staatsschulden deutlich oberhalb des bisherigen Mittelwertes ein-pendeln wird.Das zweite „Standbein“ der Be-kämpfung erhöhter Zinssätze in den Eurokrisenstaaten bildet die Europäische Zentralbank (EZB), zu-sammen mit dem zugehörigen Eu-ropäischen System der Zentralban-ken (ESZB), dem Zusammenschluß der nationalen Zentralbanken der am Euro beteiligten Staaten. Zum einen hat die EZB begonnen, Staatsanleihen aufzukaufen. Damit wird ein Tabu gebrochen, nach dem Zentralbanken allenfalls die im Besitz von Geschäftsbanken be-findlibefindlichen Staatsanleihen beleihen, aber niemals aufkaufen, schon gar nicht von den emittie-renden Staaten direkt. Die Folge ist die verstärkte Ausschüttung von frischem Zentralbankgeld in den Wirtschaftskreislauf ohne realen Gegenwert.Zum zweiten wird mit der Ermögli-chung eines kreditfinanzierten Zahlungsausgleichs zwischen den nationalen Zentralbanken (Target2) die Emission frischen Zentralbank-geldes außerhalb des Kontrollbe-reichs der EZB ermöglicht. Die zunehmende Nutzung dieser Geld-druckmaschinerie hat zu einem ex-plosionsartigen Anstieg der „sons-tigen Forderungen“ der

Deutschen Bundesbank von 20 auf 700 Milliarden Euro innerhalb der letzten vier Jahre geführt. Im Ge-genzug ist wieder Geld in den Umlauf geraten, das kaum durch Sachwerte gedeckt ist.Der steigende Flut an Zentralbank-geld bei stagnierendem Wirt-schaftswachstum in der Eurolän-dern - selbst das wirtschaftsstarke Deutschland kommt kaum über ein Prozent - erhöht zwangsläufig das Inflationspotential. Auch wenn die Preise für die Lebenshaltung noch in einem relative geringfügi-gen Ausmaß von zwei bis drei Pro-zent ansteigen, ist bereits jetzt ein deutliches Anziehen der Preise für Sachvermögensgüter wie Gold, Im-mobilien und andere festzustellen. Über Inflation wird jedoch eine dauerhafte Entlastung bei der Staatsverschuldung nicht erreich-bar sein. Die Historie zeigt, daß in-flationsbedingten Steuermehrein-nahmen nie zum Abbau der Schul-den eingesetzt wurden.Die explodierende Geldmengen-ausweitung wird daher zu einer Hyperinflation führen, wobei sich gleichzeitig die Forderungskonten der EZB und der Bundesbank mit immer mehr ungedeckten Kre-ditabsicherungen anfüllen. Bei den zu erwartenden Zahlungsausfällen entstehen entsprechende Verluste der EZB und der kreditgewähren-den Zentralbanken, die zu einer Belastung der nationalen Schul-denkonten führen. Die Schulden-berge werden zusätzlich durch die direkte staatliche Übernahme der Schulden der finanzschwachen Eu-roländer erhöht.Deutschland hat mit seinen staatli-chen Schuldenbergen bereits jetzt die Marke von zwei Billionen Euro überschritten. Im Zuge der miß-glückten Euro-Rettung und der damit verbundenen Schuldenüber-nahme externer Staatsschulden kann der deutsche Schuldenberg in den nächsten vier Jahren leicht auf die Gesamtsumme von drei Bil-lionen Euro ansteigen. Gleichzeitig ist mit einem Anziehen der Zinsen zu rechnen, die sich seit Beginn des Euro auf historischen Tiefst-

ständen bewegen. Die Belastung der Haushalte von Bund und Län-dern wird dann so stark, daß sich der Widerstand gegen den Euro, aber auch gegen die angehäuften Staatsschulden immer stärker ma-nifestiert. Zustände wie heute in Griechenland können dann auch in Deutschland zum Alltag gehören.In Deutschland wird sich zudem der Bevölkerungsrückgang immer stärker auswirken. In den nächsten 40 Jahren wird die Zahl der Er-werbsfähigen deutlich sinken, wäh-rend die Zahl der Alten stark zu-nimmt. Lag die Schuldenlast pro Erwerbsfähigen im Jahr 2010 noch unter 40.000 Euro, so steigt dieser Betrag – selbst wenn zwischenzeit-lich keine neuen Schulden hinzukä-men - bis zum Jahr 2035 auf über 50.000 Euro. Die dreifache Belas-tung der kommenden Generation der Erwerbsfähigen: Erhöhte Ver-sorgungslast der Alten, steigenden Pro-Kopf-Verschuldung, steigende Belastung durch Schuldenbedie-nung (Tilgung und Zinszahlung) bei gleichzeitigem Wunsch, selbst ein würdiges Leben führen zu können und möglicherweise auch Kinder aufziehen zu wollen, wird zu der Forderung führen, die Belastung durch eine Währungsreform zu er-leichtern. Schätzungsweise wird ohne diesen Eingriff im Jahr 2030 der absolute Endpunkt der Duldsamkeit erreicht. Bis dahin steigt die Wahrscheinlichkeit einer vorge-zogenen Lösung der Schuldenprob-leme durch eine Währungsreform. Sie kann aber nicht nur durch die Ablösung des Euro über eine neue Währungsbezeichnung erfolgen. Zwingend notwendig ist die Ab-schöpfung der Geldmenge durch einen scharf beschnittenen Geld-eintauschs. Der gleiche Abwer-tungsschnitt muß aber auch bei den staatlichen Schuldenpapieren angesetzt werden. Bis dahin muß die Devise der Vermögensbesitzer lauten: Möglichst rechtzeitig bis zum Zeitpunkt der Währungsre-form das Geldvermögen und alle staatlichen Schuldverschreibungen abstoßen und in beständige Sach-vermögenswerte umwandeln.

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Die langfristig sichere Anlage„Die Zukunft liegt in Pflegeimmobilien. Wohnungen und Häuser werden in Deutsch-land immer teurer, ein Ende ist nicht abzusehen. Daher lohnt sich die Geldanlage in Pflegeimmobilien, da hier die Nachfrage langfristig nicht sinken wird.“, sagt Antonio Sommese, der seine Erfahrungen in der Anlageberatung, als Finanzcoach und auch als erfolgreicher Buchautor weitergibt.

Pflegeimmobilien

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Dass die Deutschen immer älter werden, ist längst kein Geheimnis mehr. Auch die Zahl der Pflegebe-dürftigen steigt kontinuierlich an. Umso risikoloser ist die Geldanlage in diesem Bereich. Grundsätzlich sind Pflegeimmobilien als Geldan-lage sehr sicher, denn der Bedarf an ihnen kann nicht von der Konjunk-tur beeinflusst werden. Schätzun-gen zufolge müssen in den kom-menden 40 Jahren mehr als 40 Mil-liarden Euro in Pflegeeinrichtungen investiert werden. Diese Investitionen werden hauptsächlich von pri-vaten Investoren getätigt. Pflegeimmobilien gehören zu den Sozialimmobilien. Das bedeutet, dass Anleger sicher kalkulieren können, da der sogenannte Investi-tionskostenanteil von vorneherein feststeht. Für jede Pflegeeinrich-tung gilt: Der Betreiber erhält pro Bett und Tag einen Pflegesatz dafür, dass er einen Raum mit In-ventar zur Verfügung stellt. Der In-vestitionskostenanteil wird hier komplett von den Bewohnern, im Bedarfsfall vom Sozialamt getra-gen. Auch die Kosten für Unterbringung und Verpflegung müssen von den Bewohnern der Pflegeein-richtung selbst übernommen werden. Davon profitieren die An-leger, da das Mietausfallrisiko nahezu ausgeschlossen ist. Die Geldanlage in soziale Immo-bilien stellt langfristig gesehen eine der sichersten Investitionen über-haupt dar. Ich empfehle ganz klar eine Investition in IMMAC Health property Fonds, da diese Invest-ments bisher genau wie prognostiziert oder sogar besser verliefen. Zu

betonen sind zudem die optimalen Wettbewerbs- und Bedarfssituatio-nen am Standort sowie die nach-haltige Wertsteigerung derartiger Immobilien. Wichtig für Anleger ist sicherlich auch, dass dieser Fonds von Nach-vermietungsrisiken frei ist. Die Pachtverträge haben eine Laufzeit, die mindestens dem Prognosezeit-raum der Fonds entspricht. Die Analyse- und Ratingagentur SCOPE bewertet hier stets mit überzeu-genden Ratings.

Der Finanzcoach SommeseAntonio Sommese ist ein anerkann

Gastbeitrag Geldanlage

ter Finanzstratege und Finanz-coach, der sich mittlerweile auch als Buchautor einen Namen gemacht hat. Seit mehreren Jahren berät er Kunden nach der Philosophie „Un-abhängigkeit, Vertrauen und Indivi-dualität“. Antonio Sommese ist ein gefragter Interviewpartner der Fachpresse. Mit seinen Büchern „So werden Sie Ihr eigener Finanz-coach“ (2010) und "Die richtige Fi-nanzplanung - simplified" (2006, beide Finanzbuchverlag) bietet er zahlreichen Anlegern einen Mehrwert. Sein neues Werk erscheint noch in diesem Jahr.

Das aktuelle BuchMit seinem zweiten Buch setzt An-tonio Sommese neue Maßstäbe für die Bank- und Finanzberatung. Er gibt Tipps wie Sie einen guten Bera-ter finden und worauf Sie in einem Beratungsgespräch achten müssen. Mit der Erklärung und Analyse der verschiedenen Anlageformen schafft er das Fundament für jede Finanzentscheidung.


BILD FOTOLIA

Wer eine Immobilie vererben oder verschenken will, sollte das rechtzeitig tun. Denn dann sind Immobilienbesitzer gegenüber Besitzern von Geldvermögen beim Fiskus im Vorteil.

Von Dipl.-Kfm. Uwe Steenbuck

Immobilienübertragung im Erbrecht

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Knapp 400.000 Mal pro Jahr werden Immobilien vererbt. Ihr Ge-samtwert beträgt jährlich etwa 67 Milliarden Euro. Weit über drei Viertel davon sind Ein- und Zwei- familienhäuser oder unbebaute Grundstücke. Rechnet man die ÜbertragungenÜbertragungen zu Lebzeiten hinzu, wird deutlich, um welche Summen es hier geht. Denn bei jeder Über-tragung hat der Fiskus ein Steuer-wörtchen mitzureden. Doch eine Übertragung muss nicht vorbehaltlos erfolgen. Neben Rück-forderungsrechten, die bei Eintritt konkreter Umstände in Kraft treten, gibt es die verschiedensten Möglichkeiten, die Übertragung mit bestimmten Rechten zu kop-peln. Die wichtigsten hierunter sind der Nießbrauch, die Leibrente oder dauernde Last.

Vorbehaltsnießbrauch am Grundvermögen Ein Vorbehaltsnießbrauch ist dann gegeben, wenn der Schenker sich den Nießbrauch an dem Gegen-stand vorbehält. Er schenkt somit die Substanz, behält aber die Nut-zung zurück. Eigentümer wird der Beschenkte, er muss jedoch ein Nießbrauch im Grundbuch eintra-gen lassen. Steuerlich gesehen kann der so genannte Vorbehalts-nießbraucher weiterhin die Gebäu-de-AfA geltend machen, genauso wie entsprechende Aufwendung als Werbungskosten geltend machen.

Versorgungsrente Eine Immobilie (Eigenheim oder

Mietshaus) kann auch in der Weise übertragen werden, dass der Be-schenkte sich verpflichtet, eine le-benslange, monatliche Rente zu zahlen. Entspricht der Zeitwert der Rentenverpflichtung dem Wert der Immobilie, liegt ein so genanntes Veräußerungsgeschäft vor. Dies hat zur Folge, dass diese Rentenver-pflichtung Anschaffungskosten darstellen und somit durch den Verpflichtenden steuerlich abge-schrieben werden können. Der Er-tragsanteil der Rente ist beim Empfänger als sonstige Einkünfte, beim Geber als Werbungskosten zu er-fassen.

Dauernde Last Im Gegensatz zur Rente liegt eine dauernde Last dann vor, wenn die Rentenzahlungen nicht festge-schrieben sind, sondern variieren können. Ein Anteil aus den Miet-zahlungen, die Übernahme der Krankenversicherung, der Stromrechnungen oder der Grundsteuer stellen eine dauernde Last dar. Der steuerliche Vorteil: Wird die Versor-gungszusage als Auflage zu einer

Erben

Schenkung gewährt, sind die Leis-tungen beim Geber als Sonderaus-gaben in voller Höhe abziehbar, beim Empfänger jedoch auch als Einkünfte voll zu versteuern. Ist letzterer der einkommensschwä-chere Teil, wird die Steuerersparnis beim Geber erheblich höher sein als die entsprechende Belastung beim Empfänger.

Fazit Zur Abwägung der vielfältigen Möglichkeiten ist professionelle Unterstützung unerlässlich. Dabei vereint ein Erb- und Vermögens-nachfolgeberater die Fachgebiete Rechtsberatung und Steuerbera-tung als kompetenter Ansprechpartner in einer Person. Er hält zu-gleich ein Netzwerk von Spezialis-ten bereit, um Detailfragen zu lösen und arbeitet eng mit den Be-ratern des Kunden zusammen. Die Ziele und Wünsche des Kunden werden also nicht nur in eine gesicherte Vermögensnachfolgegestal-tung umgesetzt, sondern gleichzei-tig auch steuerlich zu optimiert.


Berlin im GSW/CBRE Städtevergleich: viel Wohnung für wenig Geld. Neubau vor allem in gefragten Stadtteilen für zahlungskräftige Kundschaft.

BILD: GSW SPANDAU: JÜDENSTRA

ßE

Berlin: Günstige Wohnungen bleiben erschwinglich

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In Berlin sind die Angebotsmieten im Jahr 2011 erneut weiter gestie-gen. Die Wohnungen wurden durchschnittlich für 6,59 Euro Kalt-miete pro Quadratmeter und Monat angeboten. Im Vorjahr waren es noch 6,11 Euro. Das entspricht einer Steigerung um 7,8 Prozent. Die Mieten stiegen in der gesamten Stadt, jedoch nicht in allen Preisklassen in gleichem Maß. Besonders stark verteuerten sich mit +9,9 Prozent die hochwertigen Wohnungen auf durchschnittlich 12,0412,04 Euro Kaltmiete pro Quadrat-meter und Monat. Am wenigsten betroffen von den Preisanstiegen waren die günstigen Wohnungen. Sie stiegen um 4,6 Prozent auf 4,50 Euro. Damit gibt es insgesamt in Berlin weiterhin ein Angebot an günstigen Wohnungen, jedoch mit einer Verknappung in den Stadtteil-lagen innerhalb des SBahn-Rings.

Die Mieten entwickelten sich auch nach Lage unterschiedlich: Die äu-ßeren Bezirke verteuerten sich ver-gleichsweise wenig. In Marzahn-Hellersdorf legten die Mieten um 2,1 Prozent zu, in Treptow-Köpe-nick um 4,7, in Spandau um 4,9 Prozent und in Lichtenberg um 5,0 Prozent. In den Bezirken Mitte (+13,1 Prozent), Friedrichshain-Kreuzberg (+11,1 Prozent) und Tempelhof-Schöneberg (+10,1 Pro-zent) verteuerten sich die Mieten mit zweistelligen Zuwachsraten am stärksten. Die Preise für Eigentumswohnun-gen sind 2011 ebenfalls stärker ge-stiegen als im Vorjahr: Der Mittel-wert der Angebotspreise stieg um 8,3 Prozent (2010: +7,9 Prozent) und liegt nun bei 1.883 Euro pro Quadratmeter (2010: 1.739 Euro). Die Angebotspreise für Mehrfamili-enhäuser legten 2011 ähnlich stark

Immobilien

zu wie 2010: Sie stiegen um 3,5 Prozent auf 1.149 Euro pro Quad-ratmeter. Das sind die wichtigsten Ergebnis-se des 8. WohnmarktReports und des 5. WohnkostenAtlas für Berlin, den die GSW Immobilien AG in Zu-sammenarbeit mit dem Immobilien-dienstleistungsunternehmen CBRE erstellt hat. Für die Studie wurden 107.564 Mietangebote erfasst, den 190 Berliner Postleitzahlgebieten zugeordnet und analysiert.

Friedrichshain-Kreuzberg an der SpitzeBei der durchschnittlichen Ange-botsmiete gibt es einen neuen Spit-zenreiter: FriedrichshainKreuzberg liegt mit 8,02 Euro pro Quadratme-ter vorne, knapp vor Charlotten-burg Wilmersdorf mit genau 8 Euro. Im unteren Marktsegment der günstigsten zehn Prozent der


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Angebote ist die Rangfolge hinge-gen umgekehrt: Charlottenburg- Wilmersdorf ist mit 5,65 Euro etwas teurer als Friedrichshain-Kreuzberg mit 5,49 Euro.

Bezirk Mitte gespaltenIm Bezirk Mitte wurden 2011 abso-lut gesehen die höchsten Mieten verlangt. Zugleich gab es die größ-ten Preisunterschiede zwischen den teuersten und den einfachsten Wohnungen. Der Bezirk ist sozial und räumlich gespalten: In der historischen Mitte und dem Potsda-mer Platz liegen die Angebotsmie-ten im oberen Marktsegment zwi-schen 17 und 18 Euro pro Quadrat-meter und erreichen somit die höchsten Werte der Stadt. Im nord-westlichen Teil des Bezirks Moabit und dem Wedding ballen sich hingegen die Wohnungen des untersten Preissegments, das für den Bezirk Mitte mit einem Median von 4,84 Euro etwas über dem ge-samtberliner Mittelwert von 4,50 Euro liegt.

Gehobenes Segment in NeuköllnInIn den Bezirken Pankow und Tem-pelhof-Schöneberg überstiegen die Angebotsmieten wegen der Attrak-tivität der zentraleren Lagen den Berliner Mittelwert. Neukölln arbei-tet sich näher an ihn heran. In dem einst verrufenen Bezirk hat sich ein gehobenes Segment herausgebil-det: Das teuerste Zehntel der Woh-

nungen wurde zu einem Mittelwert von 9,08 Euro angeboten.

Gedämpfte Preisanstiege im Osten und in den RandbezirkenLichtenberg,Lichtenberg, Reinickendorf und Treptow-Köpenick sind Bezirke mit unterdurchschnittlichem Ange-bots-Mietniveau von rund 6 Euro pro Quadratmeter und gedämpf-tem Mietanstieg. Die Schlusslichter im Vergleich der Bezirke sind Marzahn-Hellersdorf und Spandau. Hier gibt es noch größere Leerstän-de, die aber weiter abgebaut werden. Wohnungen der unteren Preisklasse gab es in Marzahn-Hellersdorf beispielsweise schon für durchschnittlich 3,63 Euro pro Quadratmeter und Monat.

WohnkostenAtlas: Wohnkos-tenbelastung nahezu gleich-bleibendDie durchschnittliche Wohnkosten-quote lag 2011 in Berlin laut GSW WohnkostenAtlas bei 24,2 Prozent. Das ist der Anteil der Haushalts

kaufkraft, den die Mieter für die Warmmiete ausgeben müssen. Ge-genüber dem Jahr 2009 (25,4 Pro-zent) ist die Wohnkostenbelastung leicht zurückgegangen und im Ver-gleich zum letzten Jahr (24,4 Pro-zent) nahezu gleich geblieben. Die Wohnkostenquote ist in Fried-richshain-Kreuzberg mit durch-schnittlich 29,3 Prozent mit Ab-stand am höchsten, hat sich aber im Vergleich zu 2011 verringert. Es folgen die Bezirke Pankow (26,9 Prozent), Charlottenburg-Wilmersdorf (26,2 Prozent) und Mitte (25,6 Prozent). In Marzahn-Hellersdorf (19,2 Prozent), Reinickendorf (21,5 Prozent) und Spandau (22,3 Pro-zent) geben die Mieter den gerings-ten Anteil ihres Einkommens für die Warmmiete aus. Im Vergleich zum Vorjahr nähern sich die Bezirke hier jedoch einander an. Die Wohnkos-tenquote der besonders begehrten Lagen verringerte sich, während die Quoten der günstigeren Bezirke leicht anstiegen.


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Postleitzahl-Gebiete mit hohen Wohnkostenquoten von mehr als 30 Prozent liegen vor allem in den gefragten Lagen der Bezirke Mitte, Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und vereinzelt in Tempelhof-Schö-neberg. Die niedrigsten Werte er-zielen mit unter 20 Prozent einzel-ne Postleitzahl-Gebiete der Bezirke Neukölln, Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf und Spandau.

Berlin im Städtevergleich: Viel Wohnung für wenig GeldIm Vergleich der großen Städte nimmt Berlin aus zahlreichen histo-rischen Gründen eine Sonderstel-lung ein: Einkommen, Kaufkraft, aber auch die Lebenshaltungskos-ten liegen deutlich unter den Werten der nächstgrößeren Städte Hamburg, München, Köln und Frankfurt. Der Abstand ist bei den Mieten besonders groß. Dies führt zu einer vergleichsweise niedrigenWohnkostenquote, das heißt: Die Berliner bekommen für die Verhält-nisse einer attraktiven Metropole viel Wohnung für wenig Geld. Sie verdienen zwar weniger, müssen dafür aber einen deutlich geringe-ren Teil ihrer Kaufkraft für die Miete aufwenden. Zudem ist der Berliner Immobilienmarkt so heterogen, dass es auch künftig für Mieter mit geringem Einkommen preisgünsti-ge Nischen geben wird.

Scoring: Pankow, Friedrichs-hain-Kreuzberg und Treptow-Köpenick bei Investoren ge-fragtBerlin bleibt auch im Jahr 2011 mit Abstand der Favorit der Anleger bei Wohn-Investments.

Mehr als ein Drittel (2,3 Mrd. Euro) des gesamten Investmentvolumens flossen in die Bundeshauptstadt. Der WohnmarktReport verwendet ein Scoring, das aus investmentre-levanten Wohnmarktdaten und so-zioökonomischen Kennzahlen berechnet wird, um die Investorenat-traktivität der Bezirke zu ermitteln. Der Bezirk Pankow erreicht dabei mit 49 von maximal möglichen 64 Punkten nach wie vor den höchsten Wert. Friedrichshain-Kreuzberg und Treptow-Köpenick liegen knapp dahinter, gefolgt von Char-lottenburg-Wilmersdorf. Im Mittel-feld liegt unter anderem der Bezirk Mitte, dessen Investorenattraktivi-tät jedoch durch die Unterschiede zwischen Mitte/Tiergarten und Wedding/Moabit kaum pauschal beurteilt werden kann. Die Bezirke Spandau, Marzahn-Hellersdorf und Neukölln fallen mit Punktwerten zwischen 20 und 23 gegenüber den übrigen Berliner Bezirken ab. Das Scoring dient einer ersten groben Orientierung. Für einzelne InvestmententscheidungenInvestmententscheidungen sind spezifische Markt- und Standort-analysen nach wie vor eine Grund-voraussetzung.

Neubau hauptsächlich in ge-fragten Stadtteilen für zah-lungskräftige KundschaftIn Berlin werden wieder mehr Woh-nungen gebaut. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2011 wurden 5.631 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt – mehr als im Gesamtjahr 2010. Der Neubau konzentriert sich auf die Marktseg-mente, in denen Mieten realisierbar sind, die in einem angemessen Ver-hältnis zu den Grundstücks- und Baukosten stehen. Das ist derzeit bei einer monatlichen Kaltmiete ab etwa 9 Euro pro Quadratmeter der Fall. Diese hohen Preise beschränken den Kreis der potentiellen Nachfrager auf Mieter und Käufer mit gehobenen Ansprüchen an Größe, Ausstattung und Lage. Der Wohnungsneubau konzentriert sich deshalb auf besonders begehr-te Stadtlagen. Knapp ein Drittel der 87 im Rahmen des WohnmarktRe-ports untersuchten Neubauprojekte liegt im Bezirk Mitte, davon be-finden sich 25 Projekte in der histo-rischen Mitte und drei im Ortsteil Tiergarten. Weitere 20 liegen in Pankow, davon mehr als die Hälfte im Ortsteil Prenzlauer Berg. Zwölf sind in SteglitzZehlendorf im Bau, elf in Charlottenburg-Wilmersdorf und neun in Friedrichshain-Kreuz-berg. Damit konzentrierten sich 81 der 87 Projekte (93 Prozent) auf ge-fragte urbane Lagen mit bereits dichtem Umfeld. Mietwohnungen sind unter den Neubauten unterrepräsentiert: Zu mehr als 80 Prozent entstehen Eigentumswohnungen.

Standorte Neubauprojekte

Quelle: GSW AG


Thomas Hennings über das Versäumnis der Anleger, ihr Geld in Sicherheit zu bringen und die Gründe, warum es immer wichtiger wird.

Von Thomas Hennings

Lethargie der Privatanleger

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Es ist wohl ein deutsches Phäno-men, dass sich Privatanleger immer mehr scheuen, Ihre Sparvorgänge richtig zu planen und auch stetig zu überprüfen. Ein kurzer Rückblick, seit ca. 12 Jahren steht die Fi-nanzwelt Kopf. Das Platzen der Internetblase im Jahr 2000, der 11. September 2001 und seit 2007 haben wir die Finanzmarktkrise und nun die Banken- und Staatskrisen. Viele Anleger haben in dieser Ver-gangenheit herbe Verluste durch intransparente und spekulative Produkte hinnehmen müssen.

Natürliche VerdrängungLiegt es an der Komplexität der Fi-nanzprodukte oder an den Verän-derungen am Finanzmarkt an sich, dass sich auch statistisch immer we-niger Menschen mit der eigenen Depotüberprüfung oder eigenen Altersversorgung beschäftigen? Es sind verschieden Gründe, warum sich der Anleger sehr verhalten und zeitlich gesehen, sehr wenig um seine Geld- und Sparanlagen küm-mert. Zum einen beschäftigt man sich ungern mit dem Älterwerden, zum anderen man ist jung und möchte seine Freizeit und z.B. seinen Urlaub gestalten und sich einfach etwas leisten können. Das ist ein ganz normaler Verdrän-gungsmechanismus. Denkt man an später, an das Alter, an das Rent-nerdasein wird man „depressiv“. Unsere täglichen negativen Nach-richten aus aller Welt lassen einen auch nicht positiv beschwingt in die Zukunft schauen, der Mensch ver-drängt und zieht sich zurück und sucht das Positive, das Schöne.

Keine Zeit oder doch?ImIm Bereich der eigenen Finanzen in-vestiert der deutsche Sparer statis-tisch keine zehn Minuten, um einen Abschluss zu tätigen, der neue Handyvertrag und der nächste ge-plante Urlaub hingegen nimmt be-reits diverse Stunden bis hin zu Tagen ein und der Kauf eines neuen oder auch neuen gebrauch-ten Autos nimmt bereits diverse Tage in Anspruch. Ist es nicht über-legenswert die Zeit anders verteilt zu investieren?

KontrolleFrauen sind hier die „klügeren Männer“, Frauen streben nach Si-cherheit, heute und morgen, sie wollen wissen, wohin auch der fi-nanzielle Weg in der Zukunft geht. Männer hingegen sind hier lockerer eingestellt, sie meinen alles stets kontrollieren zu können und ver-drängen besser. Beide Parteien müssen gemeinsam die eigenen Fi-nanzen regeln und entscheiden.

Neue gesetzliche VorschriftenGemäß diverser Umfragen verwei-gern fast fünfzig Prozent der Männer die eigene oder familiäre finanzielle Lage dem Finanzberater offenzulegen, wobei es dem Fi-nanzberater mittlerweile gesetzlich vorgeschrieben ist, die Ist-Situation mit den Wünschen und Bedürfnis-sen konkret zu erfragen und schriftlich zu dokumentieren. Hier wird kurz und mittelfristig, auch aus Haftungsgründen für den Fi-nanzberater, ein Umdenken auch beim Anleger stattfinden müssen. Keine Daten – keine Beratung!

Kommentar | StandpunktErfahrungen aus der VergangenheitDieDie Lethargie sich mit Finanzen und Geld auseinander zu setzen spie-gelt sich auch darin wieder, dass in der Vergangenheit viele Finanzpro-dukte falsch und komplett an den Wünschen vorbei beratend vermit-telt wurden. Die Investmenthäuser und Banken taten ihr Übriges dazu, indem riskante Papierwetten dane-ben gingen, immer zum Leidwesen des Anlegers. Den Banken wird sofort staatlicherseits geholfen (apropos: Der Staat = Das Volk = UNSERE Steuergelder!), der Anleger muss gegen die Institutionen klagen! Vergangene Fehlinvestitio-nen sind ein berechtigter Grund für verhaltene neue Entscheidungen. Aber heiratet der Deutsche auch nie wieder, weil er bereits eine Scheidung hinter sich hat?

EigenverantwortungDieDie deutschen Sozialsysteme genie-ßen weltweit immer noch einen guten Ruf. Wie schaut es tatsäch-lich aus? Das gesetzliche Renten-system wird u.a. durch Steuersub-ventionen aufrecht erhalten, ge-nauso verhält es sich mit dem ckelnden „Krankensystem“ (Volksmund: Gesundheitssystem), Leistungen werden gestrichen, Bei-träge erhöht, Selbstbehalte ver-steckt. Es gilt für jeden Bürger Ei-genverantwortung zu überneh-men, sich nur auf den Staat und seine Sozialsystem zu verlassen, heißt verlassen zu werden.

Fazit Ein Jeder kümmert sich am liebsten um das Schöne, um das Jetzt, nicht um das Morgen und Übermorgen. Nur wer für sich und seine Familie eigenverantwortlich handelt und das Ergebnis seiner ge-ronnenen Arbeit, nämlich sein mo-natliches Entgelt u.ä. und seinen Sparvorgängen hieraus mit seinen zukünftigen Wünschen und Be-dürfnissen abgleicht, der wird für die kommenden Herausforderun-gen gewappnet sein. Man überprü-fe seine Finanzen, seine Versicherungen und Sparformen, denn Än-derungen durch die Politik und durch Misswirtschaft im maroden Finanzsystem werden vielen Anle-gern erst bewusst, wenn es zu spät sein wird. Hennings ist Experte für Makroöko- nomie und Sachwertlösungen


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Vor ein paar Tagen hat mich ein Re-porter gefragt, ob ich gerade Ver-luste durch meine Immobilienge-schäfte mache. Meine Antwort war: “Nein, ich verzeichne Gewin-ne!”. Verwirrt darüber fragte er: Wie ist das möglich während einer Immo-bilienkrise wie dieser?” Ich erklärte, dass seit Beginn der Krise immer mehr Menschen lieber zur Miete wohnen, als ein Haus zu kaufen. Das ist wunderbar für mein Ge-schäft mit Apartmenthäusern. Au-ßerdem steigt die Miete wegen der hohen Nachfrage. Immer, wenn jemand auszieht, erhöhe ich die Miete. Trotzdem stehen die Leute Schlange, was bedeutet, dass mein Cashflow ständig steigt. Er fragte mich dann: “Suchen Sie gerade nach neuen Investitions-möglichkeiten?” Er erschrak, als ich sagte: “Seit August 2007 investiere ich mehrere Millionen Dollar im Aktienmarkt.”“Im Aktienmarkt?”, stammelte er. “Aktien sind gerade im Tiefflug, warum investieren Sie in Aktien? Außerdem dachte ich, Sie seinen Immobilieninvestor.”

Ignoranz ist kein SegenWieWie Warren Buffett schon sagte, ist es es für eine Gesellschaft wichtig, zuverlässige und genaue Informati-onsquellen zu haben. Ich stimme dem zu und wundere mich deshalb über die Intelligenz vieler Finanz-journalisten, sowohl in den Printmedien, als auch online. Zum Bei-spiel berichtet das Finanzfernsehen seit neuestem über den Boom am

Goldmarkt und diskutiert die Frage, ob man jetzt in Gold und Mienen-aktien investieren sollte. Was für eine lächerliche Frage! Diese Zeit ist nicht jetzt, das war vor zehn Jahren, als Gold noch unter 300 $ die Unze zu haben war. Investoren hättenhätten umfangreich in Gold inves-tieren sollen, als es günstig war. Heute als Reporter über Goldinvest-ments zu berichten ist nicht anders, als 2005 den Boom am Immobilien-markt zu preisen, kurz bevor dieser zusammenbrach. Beim Abendessen erzählte mir ein Freund einmal von der Rothschild-Formel zum Investieren. Danach beteiligen die Einflussreichen sich nicht an den ersten oder letzten 20 Prozent eines Investmenttrends, sondern nur an den mittleren 60 Prozent, wo die Risiken gering und die Preisentwicklung absehbar ist. Sobald der Wert einer Anlageklas-se sich den letzten 20 Prozent eines Trends anzunähern droht, verkauft man besser und wechselt in eine andere Anlageklasse. Wir wissen alle, das sich die meis-ten Amateure (und möglicherweise auch viele Reporter) nur an den letzten 20 Prozent beteiligen.

Zum Mitschreiben!Ich überlegte, ob der Reporter, der mich fragte, warum ich Millionen in Aktien investiere, selbst Investor war. Ich tat mein Bestes, ihm zu er-klären, dass es zwei Investment-möglichkeiten für Profis gibt: 1. Ka-pitalzuwachs und 2. Cashflow. Ich sagte: “Die Anfänger, die nur in den letzten 20 Prozent eines

Trends investieren, wollen aus-schließlich Kapitalzuwachs. Wäh-rend des letzten Immobilienbooms haben diese Amateure teure Immo-bilien gekauft in der Hoffnung, ein noch größerer Trottel würde ihnen mehr dafür bezahlen.” Der Reporter fragte mich dann: “Und worin investieren Sie dann?”Meine Antwort? “Beides. Wenn möglich, möchte ich ich sowohl Ka-pitalzuwachs als auch Cashflow.”Ich erklärte weiter, dass ich für Mil-lionen von Dollars Aktien mit hoher Dividendenauszahlung gekauft hatte, also in Cashflow investierte. Diese Aktien waren besonders billig wegen der Krise, die einen großen Verlust für die Kapitalzuwachs-Investoren bedeutete.

Und nochmal von vorne...Er war schlicht und ergreifend nicht der hellste Reporter und hatte Schwierigkeiten mit der Vorstel-lung, sowohl in Cashflow als auch in Kapitalzuwachs zu investieren. Nach etwa einer Stunde der Erläu-terung verstand er langsam, dass ich nicht nur ein Immobilieninvestor bin. Ich bin jemand, der in Kapital-zuwachs und Cashflow zu guten Preisen investiert, unabhängig von der Anlageklasse. Wenn das Ange-bot stimmt, ist es egal, ob es sich nun um Immobilien, Rohstoffe, Unternehmen oder Papieranlagen handelt. Hier ist ein Beispiel für Kapitalzu-wachs zu einem guten Preis: In den 90ern habe ich immer, wenn etwas Geld übrig blieb, Gold und Silber gekauft. Auch wenn ich dadurch

Das Problem bei Finanznachrichten ist, dass die Journalisten nicht unbedingt selbst Investoren sind. Robert Kiyosaki, Autor von “Rich Dad Poor Dad”, ist ein Investor, Unternehmer und Lehrer,der mit seinen Ansichten über Geld mitten ins Gesicht der konventionellen Weisheiten schlägt. Sein Buch “Rich Dad Poor Dad” ist der am längsten gelistete Bestseller aller vier Listen des Magazins “Publisher’s Weekly “.


Investieren in bes-sere Recherche

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keinen Cashflow erhalten habe, wusste ich, dass ich günstig einkau-fe und dass der Preis eines Tages wieder steigen wird. Ein Beispiel für Cashflow-Investiti-onen zu einem guten Preis ist, wenn ich eine Dividendenaktie kaufe. Ich warte, bis der Aktien-markt fällt und kaufe dann günstig ein, was im Moment der Fall ist. Eins meiner besseren Investments ist die Aktie eines großen Versand-konzerns, der Reis nach Indien transportiert. Je mehr der Dollar im Wert fällt, desto mehr Reis expor-tieren wir. Bei jedem Kurstief kaufe ich mehr von diesen Aktien zu einem günstigen Preis, weil ich Cashflow aus Dividenden einfach liebe. Zu guter Letzt noch ein Beispiel für die Kombination, Cashflow und Kapitalzuwachs zu einem guten Preis. Wenn ich ein Schnäppchen mache beim Appartmenthauskauf

und dann die Miete erhöhe, mache ich ein super Geschäft. Zum einen erhöht sich der Cashflow durch die Miete und zum anderen der Immo-bilienwert, also mein Kapitalzu-wachs-Investment.

Überlass es den ProfisWenn ich mir Profifootball an-schaue, höre ich gerne dem Kom-mentator John Madden zu, denn der weiß, wovon er spricht. Er war sowohl auf dem Spielfeld als Spie-ler, als auch am Feldrand als Coach und kennt das Spiel. Dieses Merkmal sehe ich auch bei der Finanzre-porterin Kathleen Heyes von Bloomberg. Sie ist eine kompetente Reporterin, die Bescheid weiß. Ich bezweifle, dass das bei vielen ande-ren Reportern der Fall ist. Das Problem mit den meisten Fi-nanznachrichten aus der Zeitung, dem Internet, dem Radio oder dem Fernsehen ist, dass die Journalisten

nicht unbedingt selbst Investoren sind. Wenn ich mir das Gejammere der meisten von Ihnen über die Im-mobilienkrise, die Wirtschaftslage und dem schwankenden Aktien-markt anhöre, kann ich nur sagen, dass diese Leute wahrscheinlich keine Investoren sind. Nichts von diesen Themen hat einem guten In-vestor, der Trends folgt und sich halbwegs in seiner Anlageklasse auskennt, geschadet. Wenn du also das nächste Mal einen Reporter fragen hörst: “Ist jetzt der Zeitpunkt, um in Aktien, Fonds, Immobilien, Gold, SIlber oder Öl zu investieren?”, denke daran, dass es viel wahrscheinlicher an der Zeit ist, sich woanders um-zuschauen.zuschauen. Und denke an die Roth-schild-Formel zum Investieren. Du willst nie zu früh dran sein - und ge-nausowenig zu spät.

„Wenn du also das nächste Mal einen Reporter fragen hörst: “Ist jetzt der Zeitpunkt, um in Aktien, Fonds, Immobilien, Gold, Silber oder Öl zu investieren?”, denke daran, dass es viel wahrscheinlicher an der Zeit ist, sich woanders umzuschauen.“


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Die Gläser klirren, der Champagner fließt – käufliche Damen umgarnen die Gruppe von Managern die in einer Bar in London ausgelassen feiern. Sie alle arbeiten bei einer Pri-vate Equity Gesellschaft, sie alle haben im letzten halben Jahr tau-sende Arbeitsplätze vernichtet. Daran denkt man heute aber nicht, es geht um die wichtigen Dinge im Leben der Manager: Prämien, Erfolg und Geld. Am anderen Ende der Stadt – weit weg vom Luxus und der schillernden Feier versucht einein ehemaliger Arbeiter der stillge-legten Fabrik seiner Familie zu er-klären wieso er ohne Job dasteht obwohl er jahrelang eine gute Arbeit verrichtet hat. Wir blicken ein Jahr zurück – in der Tagespresse wurde über den Deal ausführlich berichtet: eine große Private Equity Gesellschaft hat sich mehrheitlich in ein altes traditionelles Familienunternehmen eingekauft. Mit Hilfe von externen BeraternBeratern und internen Analysten wurden Konzepte erstellt, Maßnah-menpools überlegt, Pläne ge-schmiedet. Mehrere Varianten wurden durchgespielt – gewonnen hat schlussendlich die Gewinnmaxi-mierung: Das Unternehmen wurde in viele Teilbereiche aufgespalten, die einzelnen Tranchen mit hohen Aufschlägen an die Konkurrenz verkauft, die Werke stillgelegt und die Angestellten und Arbeiter ent-lassen. Man hat es sich durchge-rechnet – ein umfassendes Sanierungskonzept würde zu viel Zeit in Anspruch nehmen, das schnelle Geld war sicher und greifbar – das muss man doch verstehen, „aber nehmen Sie es bitte nicht persön-lich“ wurde den entlassenen Arbei-tern noch mitgegeben. Persönlich – das waren sie wirklich nicht, die Gewinner des Deals. Diese und viele weitere Geschichten prägen den aktuellen Begriff von Private Equity – man spricht über sie, man

schimpft über sie – die bösen Heu-schrecken. Unternehmensbeteili-gungen (und nichts anderes ist Pri-vate Equity eigent- lich – außer-börsliches Eigenkapital) kommen in Verruf, so mancher Investor wird schief angeschaut und als renditengieriger Unmensch abgestempelt. Doch es geht anders – es gibt sie noch, die nicht sehr schillernden aber dafür umso bodenständigeren Beteiligungsunternehmen, die langfristig denken und die allge-meine Wohlfahrtsmaximierung neben der eigenen Gewinnabsicht auchauch noch im Auge behalten, wie die österreichische Rosinger Group. „Ich lasse Kapital und Menschen gerne für mich arbeiten – deshalb widerstrebt es mir, Unternehmen zuzusperren, weil vielleicht gerade in einem einzigen Moment der Un-ternehmensgeschichte ein Unter-nehmen tot mehr wert ist als lebendig. Ich bin klassischer Kapitalist und genau deshalb kein Leichenbe-statter.“, sagt Gregor Rosinger, Ei-gentümer und CEO der Rosinger Group, der bereits auf eine jahr-zehntelange Historie im Beteili-gungsgeschäft zurückblickt. Ein Deal, der seine Philosophie unter-mauert, startete im Februar 1993 als Gregor und Yvette Rosinger das Produktionsareal samt Anlagen in einer ehemaligen Russischen Pan-zerkaserne ca. 60 km östlich von Budapest übernahmen. Der Betrieb war günstig zu kaufen obwohl die Hallen in gutem Zustand und die Maschinen modern waren. Die Schweißer waren hochqualifiziert, es gab nur ein Problem: Der Markt für Panzer war gerade eingebro-chen und auch Panzerersatzteile wurde nicht gerade häufig nach-gefragt - genau die Art von Heraus- forderung die das Unternehmer-Ehepaar suchte. Die Analyse der Kernkompetenzen vor Kauf des Rüstungsbetriebes ergab, dass man hohe Kompetenz in der Schweiß

Private Equity

technik und die Möglichkeit zur ge-nauen mechanischen Bearbeitung sehr großer Werkstücke hatte - alles was man für den Montanma-schinenbau und für den Bau von Sondergeneratorgehäusen für Not-stromaggregate benötigte.

DieDie Produktion wurde unmittelbar nach dem Kauf umgestellt, bereits 1994 expandierte man in die Hallen eines stillgelegten Kraftwerksbau-betriebes in Lörinci - man begann zusätzlich Kraftwerkskomponenten anzubieten und Kraftwerksmonta-gen durchzuführen. Anfang 1995 übernahm man schließlich auch den stillgelegten Montanmaschi-nenbaubetrieb in der Nähe von Varpalota – die Produktion wurde angefahren und lief erfolgreich mit Bergbaumaschinen, agrartechnischen Anlagen und Reaktoren für regenerative Energieanlagen. Der Exit erfolgte 1998 – die Beteiligung hatte nicht nur beachtliche Gewin-ne erzielt, sondern vor allem hun-derte Arbeitsplätze gerettet - eine win-win Situation mit einem erfreulichen Ergebnis für alle Beteiligten. Es bleibt zu hoffen, dass die aktu-ellen wirtschaftlichen Entwicklun-gen Anlass dazu geben, die Investi-tionsstrategien mancher kurzfristig und ausschließlich Gewinn maxi-mierend agierenden Investoren zu verändern. Die Entwicklung sollte wieder zurück zu der Kernintention von Private Equity Investoren gehen: wahre Werte in der Real-wirtschaft schaffen, anstatt für den schnellen Gewinn über (Unternehmens-)Leichen zu gehen.

GründerGregor Rosinger

Quo vadis - Private Equity?Blickwinkel: Ein Vergleich zwischen gierigem Kapitalismus und sozialem Kapitalismus

Von Stephanie Wolfschütz


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