Sameie – forts.

Forretningsbygg som eies av Marte Kirkerud og Cathrine Holm i sameie

Hver har rett til å avhende sin eierandel, se § 10 første ledd

Men merk § 1 annet ledd

Realsameie

felles friområde

gnr. 10 gnr. 10 gnr. 10 gnr. 10

bnr. 40 bnr. 41 bnr. 42 bnr. 39

vei parkeringsplass

Bnr. 40, 41 og 42 eier sammen bnr. 39

Bnr. 40 kan ikke selge sin andel i bnr. 39 uten ved salg også av bnr. 40, se § 10 annet ledd

Ektefellene Peder og Marte eier en felles bolig sammen

I tillegg til regelen i sameiel. § 10 kommer regelen i ekteskapsloven

§ 36 inn.

Ekteskapsloven av 4. juli 1991 nr. 47

§ 36. Overdragelse av sameieandel i felles eiendeler. (1. ledd)

       Når eiendeler som omfattes av § 32 eller § 33 er sameie mellom ektefellene, gjelder reglene i dette kapitlet tilsvarende for en ektefelles andel i sameiet.

§ 32. Råderetten over felles bolig. (1. ledd)

       En ektefelle kan ikke uten skriftlig samtykke fra den andre ektefellen:

a.Overdra, pantsette, forpakte bort, eller inngå eller si opp en leie- eller framleieavtale for en eiendom som brukes som felles bolig.

b.Overdra, pantsette en andel, aksje eller obligasjon som leieretten til felles bolig er knyttet til.

Forskjøpsrett

Selger Cathrine Holm sin eierandel

har Marte Kirkerud forkjøpsrett, se

sameiel. § 11 første setn.

Cathrine Holm og Marte Kirkerud

eier en forretningsgård sammen

§ 11. Når part i sameige skiftar eigar, har medeigarane forkjøpsrett. Føresegnene i lov om løysingsrettar §§ 2, 8, 10 fyrste til tredje stykket, 11 fyrste, andre, tredje og femte stykket, 12 fyrste og andre stykket og 13 til 22 gjeld tilsvarande så langt dei høver.

       Vil to eller fleire av medeigarane ha parten, skal kvar av dei få så mykje at partshøvet dei imellom vert det same som før.

       Fyrste stykket gjeld ikkje part som ligg til fast eigedom og skiftar eigar saman med den.

Lov om løysingsrettar av 9. desember 1994 nr. 64

§ 8. Rettsovergang til nærståande (1. ledd, første setn.)

      Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når eigedomen går over til ektemake, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, eller til nokon annan som i dei siste to åra har høyrt til

same husstand som den tidlegare eigaren.

Selger Cathrine Holm sin eierandel

har Marte Kirkerud forkjøpsrett, se

sameiel. § 11 første setn.

Selger C.H. sin andel til en nærstående,

som f.eks. ektefelle, barn, kan ikke M.K

gjøre forkjøpsrett gjeldende.

Se henvisningen i § 11 annen setn.

til lov om løysningsrettar § 8.

Cathrine Holm og Marte Kirkerud

eier en forretningsgård sammen

Ektefellene Peder og Marte eier en hytte sammen.

Peder vil selge sin eierandel til ett av barna

Her kommer ekteskapsloven § 36 annet ledd, første setn. inn: ”Overdrar en ektefelle sin sameieandel i eiendeler som har tjent til felles personlig bruk, har den andre ektefellen rett til å løse inn andelen etter skiftetakst.”

Realsameie

felles friområde

gnr. 10 gnr. 10 gnr. 10 gnr. 10

bnr. 40 bnr. 41 bnr. 42 bnr. 39

vei parkeringsplass

Bnr. 40, 41 og 42 eier sammen bnr. 39

Bnr. 40 kan ikke selge sin andel i bnr. 39 uten ved salg også av bnr. 40, se § 10 annet ledd

Ved salg kan ikke andre gjøre forkjøpsrett gjeldende, se § 11 tredje ledd

Hva flertallet kan bestemme

§ 4. Eit fleirtal kan gjera vedtak om styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til.        Vedtaket må ikkje stride mot lova her eller gå ut på urimeleg kostnad eller på å gjera tingen om til noko anna.        Vedtaket må ikkje gå ut på å avhenda heile tingen eller stykke eller verde som sameigar treng til den utnyttinga tingen er etla eller vanleg brukt til. Likt med avhending er her rekna pantsetjing. Det same gjeld bortleige for meir enn 10 år. Heller ikkje må det gjerast vedtak om å leiga bort noko for stuttare tid i fall det vert til urimeleg fortrengsle for ein sameigar som i same tidsrom treng dette til den utnyttinga det er etla eller vanleg brukt til. Likt med bortleige er her rekna at noko vert overlate til lån eller utnytting på annan måte.        Fører vedtaket til skade for nokon av eigarane på bruk, utnytting, eller anna som han har rett til i sameiga, skal han ha like for tapet.

Hva som utgjør flertallet

§ 7. Fleirtal etter §§ 4-6 er dei eller den som har meir enn halvparten i sameiga. Halvparten er nok, når mindre enn halvparten røystar mot. Står halvpart mot halvpart, vert spørsmålet avgjort med lutkast.

       Ingen må røysta i avgjerd om avtale med seg sjølv eller om sitt eige ansvar. Det same gjeld avgjerd om avtale med ektemaken eller ansvar for ektemaken. I slik avgjerd gjeld fyrste stykket tilsvarande, såleis at halvparten vert rekna etter dei partar som har røysterett.

      Der det ikkje er grunnlag for anna, har ein sameigar rett til å røysta med fullmektig. I vedtekter etter § 6 kan det setjast nærare reglar om og vilkår for denne retten.

Marte eier ½ Lars eier ¼

Per eier ¼

Oppløsning av sameie

§15. (1. og 2. ledd) Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst.

       Kan tingen ikkje delast utan skade, skal han seljast gjennom namsmyndighetene etter reglane i tvangsfullbyrdelsesloven så langt dei høver. Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke. Gjev to eller fleire sameigarar like bod, og ingen av dei byd høgare, gjeld §11 andre stykket tilsvarande dersom dei vil halda fram som sameigarar. Vil dei ikkje halde fram som sameigarar, skal det bodet som fyrst vart gjeve, godtakast. Svarar dei like boda til den høgste prisen tingen kan overtakast for, skal likevel tingretten ved lutkast eller på annan måte avgjere kva for bod som skal godtakast.

Marte eier ½ Lars eier ¼

Per eier ¼

X Tomtefeste

med særlig sikte på feste av grunn for bolig og fritidshus

34/1/1

Festetomt

Kommune: 0438 Gnr. 34 Bnr.: 1 Festenr. 1Hjemmelsinformasjon:

Eiendommen er utskilt fra:3339 09.07.1982 REGISTRERING AV GRUNNDenne eiendom utskilt fra:

Matrikkel: 0438/34/1/0/0

Tinglyst navn: Peder Ås3440 15.07.1982 FESTEKONTRAKT

Tinglyst navn: Lars Holm

Peder Ås er eier av grunnen og bortfester

Lars Holm er fester

Grunnboken

Tomtefesteloven av 20. desember 1996 nr. 106.

Trådte først i kraft fra 1. januar 2002

Loven endret en rekke ganger, sist endret i juni 2006

Ta med særtrykk av tomtefesteloven til eksamen

§ 1. Kva lova gjeld        Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta.       Inn under lova går òg bruksrett til grunn som skal nyttast til veg, bilplass, hage eller liknande i samband med hus på festetomta. Dette gjeld òg særlege bruksrettar som bortfestaren har over framand eigedom og overlet til festaren, så langt det er tale om rettshøvet mellom festaren og bortfestaren.        Om høvet til grunneigaren der bortfestaren er leigar av grunnen, gjeld føresegnene i § 42.        Lova gjeld ikkje grunnleige der hovudføremålet er anna enn hus og bruk i samband med hus.

34/1/1

Festetomt

§ 2. Særleg om tilhøvet til nye og eldre festeavtaler        Lova gjeld for festeavtaler anten dei er inngått før eller etter at lova her tek til å gjelde, om ikkje noko anna er sagt i lova eller går fram av samanhengen. Festeavtaler som er inngått etter at lova her tek til å gjelde, er kalla nye festeavtaler.        Der det er sagt i lova eller går fram av samanhengen at føresegnene berre gjeld for nye festeavtaler eller for festeavtaler inngått etter 1975, gjeld føresegnene òg for eldre festeavtaler som vert lenga med ei avtale etter desse tidspunkta.

Festeavtaler inngått etter 1975, men før 2002:Forlengelse etter 2001: Reglene for nye festavtaler får anvendelse.

Festeavtaler inngått før 1976:Forlengelse etter 1975, men før 2002: Reglene for festeavtaler etter 1975 får anvendelse.

Disse igjen forlenges etter 2001: Reglene for nye festeavtaler får anvendelse.

§ 5. Festeavtale        Avtale om tomtefeste skal gjerast skriftleg. For nye festeavtaler skal det seiast i avtala om festet gjeld tomt til bustadhus, tomt til fritidshus eller tomt til anna føremål, og tomteverdien skal opplysast.        Partane vert likevel rekna å ha bunde seg i høve til kvarandre når det er ytt og motteke vederlag for festet, eller når festaren i samsvar med ei munnleg avtale har teke over festet utan motsegn frå bortfestaren ved å ta til med arbeid på tomta eller på annan måte. Kvar av partane har i så fall krav på å få avtala sett opp skriftleg.        Så snart partane har gjort avtale, skal bortfestaren gjera det som trengst for å få halde turvande kart- og delingsforretning. Om kostnadane med dette og med gjennomføring av avtala elles, gjeld avhendingslova § 2-6 tilsvarande, så langt ikkje noko anna fylgjer av det som er avtalt.        Paragrafen her gjeld berre avtaler inngått etter 1975.

34/1/1

Festetomt

§ 7. Festetid ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus        For nye festeavtaler og avtaler som er lenga etter § 33 gjeld feste av tomt til bustadhus og fritidshus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst.        For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, er festetida 80 år, dersom det ikkje er avtalt lengre tid eller feste utan tidsavgrensing, eller avtalt at festet fell bort ved innløysing eller oppseiing frå festaren.        For festeavtaler inngått før 1976 gjeld det som er fastsett i avtala om festetid.

Omtvistet område

Tufsingen

eller til festeren sieropp festeforholdet

§ 16. Fysisk råderett (1. ledd)

       Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld. Er det ikkje sagt noko i avtala om storleiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eitt dekar (daa), medrekna der huset eller husa står og høveleg avrunda etter tilhøva på staden.

      

§ 17. Overføring av festerett (1., 2. og 3. ledd)

       Festaren har rett til å føre festeretten over til ein annan så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller festeføremålet.

       Har bortfestaren teke atterhald om forkjøpsrett ved overføring av festerett og bygning, gjeld lov av 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar §§ 8 og 9.

       Andre ledd gjeld tilsvarande dersom bortfestaren har teke atterhald om godkjenning ved overføring av festerett til tomt til bustadhus og fritidshus. Godkjenning til overføring av festerett kan elles berre nektast når det er sakleg grunn til det. Nektinga skal grunngjevast. Har festaren ikkje motteke skriftleg grunngjeve avslag innan to månader etter at det vart søkt om godkjenning, vert samtykke rekna som gjeve.

      

Festeavgift

§ 11. Forbod mot urimeleg høg festeavgift

       Det kan ikkje avtalast eller krevjast ei festeavgift som er urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår.

§ 12. Forskotsbetaling av festeavgift

       Er ikkje anna avtalt, kan bortfestaren krevje at festeavgifta skal betalast på forskot for eitt år om gongen.

§ 13. Fråskiljing av krav på festeavgift

       Retten til bortfeste eller til å krevje festeavgift kan ikkje skiljast frå eigedomsretten til festetomta, utan når det gjeld krav på forfalne terminar og når det gjeld framfeste.

Omtvistet område

Tufsingen

34/1/1

Festetomt

§ 15. Regulering av festeavgift      (1. ledd):  Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje at festeavgifta blir regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan festeavtala vart inngått. Har festeavgifta vorte regulert, er det den avgifta som lovleg vart innkrevd etter forrige regulering, som kan bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan det tidspunktet. Har partane tvillaust avtalt at festeavgifta skal stå uendra, eller har dei avtalt ei lågare regulering enn det som følgjer av endringa i pengeverdien, gjeld denne avtala istaden.

 Festeavtale inngått 1. regulering 2. regulering

 (siste ledd):  Når ei festeavgift - eller høgstebeløpet - etter lov eller avtale skal bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, skal reguleringa skje i samsvar med utviklinga i (den berekna) konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå. Ved regulering sidan festeavtala vart inngått i festehøve frå før 1865, skal ein regulere festeavgifta ut frå utviklinga i konsumprisindeksen frå 1865.

Kommentar: Her bestemt at det for tomtefeste til bolig og fritidsbolig ikke kan avtales høyere regulering av festeavgiften enn det som følger av endringer i pengeverdien.Det kan altså ikke avtales regulering f.eks. etter tomteverdien, hvis det vil lede til en regulering som ligger høyere enn regulering etter pengeverdien

§ 15. Regulering av festeavgift

(2. ledd se senere)

(3. ledd gjelder andre tomtefeste enn til bolig og fritidshus)    (4. ledd):  Vert partane ikkje samde om ny festeavgift og dei ikkje har avtalt eller vert samde om annan avgjerdsmåte, høyrer avgjerda under skjønn.    (5. ledd):  Avgiftsregulering kan skje kvart tiande år, om ikkje anna er avtalt. Avtala kan likevel ikkje fastsetje at reguleringa skal skje oftare enn kvart år.     (6. ledd):  Når avgiftsregulering er avhengig av at ein av partane krev det, kan kravet berre gjelde framtidige terminer.

Overgangsregler i § 15 annet ledd for avtaler inngått før 1. januar 2002:

Bestemmelsen innebærer at ved første regulering av festeavgiften etter 1. januar2002 skal regulering skje etter reglene før lovendringen i 2004. Senere reguleringerskjer i henhold til reglene i § 15 første ledd.

§ 15 annet ledd:

Er ei avtale om feste av tomt til bustadhus eller fritidshus gjort før 1. januar 2002, gjeld desse reglane for den første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare: 1.Når regulering skal skje i samsvar med endringa i pengeverdien, kan bortfestaren krevje regulering i samsvar med endringa sidan festeavtala vart inngått, sjølv om festeavgifta har vore regulert før. 2.Bortfestaren kan krevje avgifta regulert i samsvar med det som tvillaust er avtalt. Men er avtala inngått 26. mai 1983 eller før, kan bortfestaren likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvar dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet etter andre punktum er kr 9.000 justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar. 3.Gjer avtala at verdien av tomt utan hus er ein del av reknegrunnlaget for ny festeavgift, skal verdien ikkje bli sett høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta. 4.Har festeavgifta vorte regulert 1. januar 2002 eller seinare, kan festaren krevje ny regulering i samsvar med nr. 3 innan 1. januar 2006.