SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS GRUPO-6

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

INDICE........................................................................................................................................1

1. PRESENTACION..............................................................................................................3

2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS....................................................................................4

GENERALIDADES SOBRE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS.............4

Área.....................................................................................................................................5

Lindero................................................................................................................................6

Medida Perimétrica...........................................................................................................6

Predio..................................................................................................................................6

Cartografía Catastral.........................................................................................................7

Catastro de Predios...........................................................................................................7

Código Único Catastral – CUC........................................................................................7

Derecho de Superficie......................................................................................................7

Entidades Generadoras de Catastro - EGC..................................................................7

Inmatriculación de predios...............................................................................................7

Predio Matriz (lote o parcela)...........................................................................................7

Verificadores Catastrales.................................................................................................8

Base de Datos Catastrales - BDC...................................................................................8

Cartografía Catastral.........................................................................................................8

Catastro de Predios...........................................................................................................8

Plano Catastral..................................................................................................................8

Plano de Demarcación Territorial....................................................................................8

Predio..................................................................................................................................8

Red Geodésica..................................................................................................................9

Saneamiento Catastral.....................................................................................................9

Técnico Catastral...............................................................................................................9

Verificador Catastral..........................................................................................................9

Zona Catastrada................................................................................................................9

Zona no Catastrada...........................................................................................................9

Zona Catastral..................................................................................................................10

3. DESARROLLO DEL TEMA...........................................................................................10

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LEY Nº 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY Nº 26662, LA LEY DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES..............................................................................................................10

Artículo 13.- Del saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas del terreno................................................................................................................................................10

A) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO DE MUTUO ACUERDO:...........................................................................................................10

B) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL:...........................................................................................................................11

C) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL..............................................................................................................................14

PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL..............15

1) Tramitación del proceso.................................................................................................15

EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIÓN DE DESLINDE......................................................17

INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO...............................................................17

IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN................................................................18

EFECTOS DE LA SENTENCIA.........................................................................................18

D.- RECTIFICACIÓN POR ERROR EN EL CÁLCULO DEL ÁREA.............................19

4. ANALISIS CRÍTICO........................................................................................................20

5. DERECHO COMPARADO............................................................................................21

5.1.- MEXICO.......................................................................................................................21

5.2.- ESPAÑA......................................................................................................................22

5.3 GUATEMALA................................................................................................................24

6. CONCLUSIONES............................................................................................................26

7. BIBLIOGRAFÍA...............................................................................................................28

8. JURISPRUDENCIA........................................................................................................29

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1. PRESENTACION

El presente trabajo se refiere al tema la Rectificación de Áreas, linderos y

medidas perimétricas, que se puede definir como un procedimiento judicial y/o

notarial que se realiza cuando sea necesario determinar el área, linderos y/o

medidas perimétricas de un inmueble, o cuando existan discrepancias entre

éstas y las que aparecen en la correspondiente partida registral.

Para este procedimiento se puede recurrir ante el Notario para obtener su

rectificación. El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el

área, linderos y medidas perimétricas para que estos documentos que autoriza

estén en debida forma y sean considerados como auténticos y lo contenido en

ellos sea tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario.

Para Guillermo Cabanellas la fe pública que imparte el Notario Público: es la

veracidad, confianza o autoridad legítima acerca de actos, hechos y contratos

realizados o producidos en su presencia; y que se tienen por auténticos y con

fuerza probatoria mientras no se demuestre su falsedad. El mismo autor

precisa que como expresión laudatoria de esa prerrogativa está la inscripción

que ostentan los notarios en medalla peculiar: "Nihil prius fide" (nada antes que

la fe).

En conclusión la finalidad de la Rectificación de Área, linderos y medidas

perimétricas es adecuar la realidad física del predio con la descripción inscrita,

esto es, adecuar las verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato

en el Registro y tal adecuación no implica aumentar o disminuir la extensión de

una área, sino adecuar las verdaderas dimensiones físicas del predio a su

correlato en el Registro, ya sea por vía notarial o judicial.

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2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS

Deslindar del latín delimitare que significa señalar y distinguir términos de un

lugar o heredad. Atributo del dominio, por el cual un propietario, poseedor

usufructuario tiene el derecho a hacer medir, delimitar, amojonar y cercar su

fundo. Esta serie de actos derivan del derecho de exclusión, que faculta al

titular de un derecho real de gozar de la cosa excluyendo a otras personas, por

los medios que la ley autoriza.

El derecho de deslinde existe desde que los hombres primitivos abandonaron

la vida nómada para dedicarse a la vida sedentaria y a la explotación agrícola.

Primeramente el deslinde se refería a las propiedades tribales; luego a la

propiedad familiar y, al término de su evolución, alcanzó a la propiedad

individual.

En la antigua Roma, la Ley de las XII tablas señalo el espacio (ambitus) que

debía existir entre los fundos; más adelante, en la Ley Manilia y en el Digesto

se reglamentó con detalle el instituto. Estos cuerpos legales prescribían la

intervención de agrimensor y conferían la acción finium regundorum, de

carácter imprescriptible, para pedir el deslinde.

En México, en la época precortesiana, el deslinde era un acto solemne que se

hacía con intervención de las autoridades y en ceremonia pública; el propietario

arrojaba flechas en su parcela, simbolizando de este modo su imperium sobre

el lugar y la exclusión de los terceros. En la época colonial rigieron las Leyes de

Partidas, el Fuero Juzgo y la Novísima Recopilación. Después de la

independencia, el derecho sustantivo se consagró en los Códigos Civiles y el

procedimiento para hacerlo valer, en las Leyes Procesales.

GENERALIDADES SOBRE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS

Es la modificación o adecuación de la información que se tiene físicamente del

predio, en caso de existir discrepancia respecto al área, los linderos o las

medidas perimétricas. La rectificación de áreas o linderos puede ser solicitada

por el propietario del bien inmueble o por el poseedor con el objeto de que la

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autoridad proceda a corregir el área o los linderos de un bien inmueble en el

caso que los datos respectivos hayan sido registrados en forma errónea.

Se busca determinar la extensión verdadera de un predio y corregir los errores

existentes acerca de su área.

La delimitación de linderos cuando estos no son precisos o existe incertidumbre

se conoce con el nombre de deslinde figura jurídica que consiste en determinar

la línea divisoria que será a dos o más predios colindantes a efecto de colocar

sobre la referida línea divisoria los hitos materiales que sea visible.

Santos Brizrefiere que el derecho de deslinde es una consecuencia del derecho

de propiedad, determinación y complemento del mismo y lleva en si la finalidad

de que consten debidamente aclarados los límites de la propiedad territorial

para que los predios contiguos no se confundan y se eviten intrusiones o

perturbaciones.

Valencia Zea sostiene al respecto que la acción de deslinde consiste en

señalar los linderos y poner mojones en los lugares en que ello sea necesario

para marcar ostensiblemente la línea divisoria.

En opinión de Valiente Noailles, las siguientes etapas precisan para la

realización de deslinde:

1. Investigar los limites: estudio de títulos, planos y demás elementos;

2. Mensura: la comprobación material y geométrica sobre el terreno de las

superficioes pertenecientes a los fundos contiguos;

3. Amojonamiento: la colocación de marcas o mojones que inue indiquen la

línea separativa entre ambas heredades.

Área

Espacio de tierra que ocupa un edificio. El interés que ofrece en Derecho está

especialmente relacionado con la venta de inmuebles, que puede hacerse sin

indicación de su área y por un solo precio; sin indicación del área, pero a razón

de un precio la medida; con indicación del área, pero bajo un cierto número de

medidas, que se tomaran de un terreno más grande; con indicación del área,

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por un precio cada medida, haya o no indicación del precio total; con indicación

del área, pero por un precio único y no a tanto la medida, o de muchos

inmuebles con indicación del área, pero con la convención de que no se

garantiza el contenido y que la diferencia en más o en menos no producirá

efecto alguno en el contrato.

Lindero

Límite, término de tierras o fincas; línea que separa dos predios.

Medida Perimétrica

Se refiere al contorno de una superficie o de una figura y a la medida de ese

contorno. el perímetro es la suma de todos sus lados. De esta manera, el

perímetro permite calcular la frontera

Resolución N°01-2010-SNCP/CNC que aprueba la Guía del Código Único

Catastral - CUC como norma complementaria a la Directiva N°001-2006-

SNCP/CNC

Establece los procedimientos técnicos de asignación, administración y uso del

Código Único Catastral - CUC, en la gestión del catastro predial por parte de

las Entidades Generadoras de Catastro, los Verificadores Catastrales y los

Registradores Públicos del Registro de Predios de acuerdo a la normatividad

vigente.

Predio.

Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada, y se

extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos

verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los

recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes

regidos por leyes especiales.

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Cartografía Catastral.

Es la representación de un conjunto de predios a escala 1:10000, 1:5000,

1:1000 o escalas intermedias o mayores de acuerdo a las series cartográficas

que muestra la información topográfica, planimetría y altimétrica de los predios.

Catastro de Predios.

Es el inventario físico de todos los predios que conforman el territorio nacional,

incluyendo sus características físicas, económicas, uso, infraestructura,

equipamiento y derechos inscritos o no en el Registro de Predios.

Código Único Catastral – CUC.

Es el código único de identificación predial, compuesto por doce (12) dígitos

alfanuméricos que vincula la información catastral con el Registro de Predios.

En la presente Directiva se hará referencia al Código Único Catastral con las

siglas CUC.

Derecho de Superficie.

Es la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad

separada, sobre o bajo la superficie del suelo.

Entidades Generadoras de Catastro - EGC.

Son las Municipalidades y otras instituciones que por mandato legal tienen la

atribución de generar, mantener y actualizar el catastro de predios. En la

presente Directiva se hará referencia a las Entidades Generadoras de Catastro

con las siglas EGC.

Inmatriculación de predios.

Es el acto por el cual se inscribe un predio por primera vez en el Registro de

Predios.

Predio Matriz (lote o parcela).

Denominación que se da a todo predio antes de su modificación física como

subdivisión, independización o acumulación.

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Verificadores Catastrales

Son las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurídicas

competentes, inscritos, de existir, en el Índice de Verificadores a cargo de las

Municipalidades y en el Registro de Verificadores de la SUNARP.

Base de Datos Catastrales - BDC

Es el conjunto de datos gráficos y alfanuméricos que describen las

características físicas, jurídicas y económicas de los predios catastrados.

Cartografía Catastral

Es la representación de un conjunto de predios a escalas 1:10 000, 1:5 000, 1:1

000 ó escalas intermedias o mayores de acuerdo a las series cartográficas que

muestra la información topográfica, planimétrica y altimétrica de los predios.

Catastro de Predios

Es el inventario físico de todos los predios que conforman el territorio nacional,

incluyendo sus características físicas, económicas, uso, infraestructura,

equipamiento y derechos inscritos o no, en el RdP.

Plano Catastral

Es la representación gráfica de uno o más predios, elaborada con las

especificaciones técnicas establecidas mediante directivas que emita el CNC.

Plano de Demarcación Territorial

Es un tipo de plano catastral, que representa gráficamente la superficie de un

territorio.

Para el caso de las Comunidades Nativas se aplica este concepto concordado

con las leyes que las regulan.

Predio

Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada; y se

extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos

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verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los

recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes

regidos por leyes especiales.

Red Geodésica

Es el conjunto de puntos físicamente establecidos mediante marcas, situados

sobre el terreno y dentro del ámbito del territorio nacional, parcial o total,

enlazado y ajustado al Sistema Geodésico Oficial.

Saneamiento Catastral

Es el conjunto de procedimientos técnicos y legales que se ejecutan de manera

progresiva, a fin de rectificar las inexactitudes y actualizar la información

registral de un predio, adecuándola a la realidad física del mismo.

Técnico Catastral

Es el personal técnico que cuentan con conocimientos o experiencia en materia

catastral. Asimismo, presta servicios en las entidades generadoras de catastro.

Verificador Catastral

Son las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurídicas

competentes, inscritos, de existir, en el Indice de Verificadores a cargo de las

Municipalidades y en el Registro de Verificadores de la SUNARP.

Zona Catastrada

Es un ámbito geográfico dentro del territorio nacional, cuyo levantamiento y

cartografía catastral está finalizada a fin de ingresar a la BDC del SNCP

Zona no Catastrada

Ámbito geográfico dentro del territorio nacional cuyo levantamiento catastral no

se ha ejecutado.

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Zona Catastral

Ámbito geográfico que se encuentra en proceso de efectuar el levantamiento

catastral.

3. DESARROLLO DEL TEMA

Las rectificaciones de áreas son un proceso que tiene por objeto rectificar el

área de un predio, por ejemplo si se tiene el área real de un predio de (3,960.52

m2), el cual es menor al que se encuentra registrado en la partida (4, 243.85

m2), es claro que se pude pedir que ya no tenga dicha área, sino más o menos

de la indicada. Este proceso no sólo puede tramitarse de predios urbanos, sino

también de predios rústicos.

LEY Nº 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY Nº 26662, LA LEY DE

ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES.

Artículo 13.- Del saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas

del terreno.

Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del

terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus

medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del

predio, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes

procedimientos:

A) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO DE

MUTUO ACUERDO:

Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los

propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos

manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos,

según corresponda.

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REQUISITOS

a. Levantamiento

b. Asignación Código Único Catastral

c. Base de datos catastral

PROCEDIMIENTO

a. Exposición pública 20 días de Información catastral

b. Publicación web

c. Resolución Municipal

d. Comunicación al Sistema Nacional Integrado de Información Catastral

Predial de la Superintendencia Nacional

B) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO

NOTARIAL:

Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial,

según los procedimientos a los que se refieren los Artículos 504 y siguientes

del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área

real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.

Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre

y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se

superpone a otra registrada.

Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el

Reglamento de la Ley Nº 27157.

REQUISITOS

El procedimiento notarial se tramitará con los siguientes requisitos:

a) Solicitud firmada por el interesado y autorizada por abogado.

b) Plano perimétrico conforme al área, linderos y medidas que constan en

el Registro de Predios.

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c) Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva

del inmueble que reflejen situación real del predio, firmados por

ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad

administrativa correspondiente.

d) Copia literal del inmueble expedida por los Registros Públicos.

Cuando el área real del inmueble es superior a la que aparece registrada,

procederá éste trámite siempre y cuando exista certificación registral de que tal

mayor área no se superpone a otra registrada.

Presentada la solicitud ésta se anota preventivamente en el Registro de

Predios y se publica un aviso por tres días con un extracto de la misma en el

Diario Oficial "El Peruano" y en otro de mayor circulación, con intervalo de tres

días útiles entre cada uno de ellos, notificándose a titular registral y colindante.

El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el área, linderos

y medidas perimétricas.

Transcurridos veinticinco días útiles luego de la última publicación sin que

medie oposición el Notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite

partes al Registro de Predios para su inscripción.

REQUISITOS DEL INMUEBLE A SER SANEADO

a) Certificado de Búsqueda Catastral emitido por los Registros Públicos,

indicando que el inmueble tiene distinta área, linderos o medidas

perimétricas de las que aparecen registradas, precisando que no existe

superposición con terceros.

b) Se deberá acompañar los planos perimétricos, de ubicación y memoria

descriptiva presentada ante los Registros Públicos al solicitar el

Certificado de Búsqueda Catastral.

c) Si en la Partida Registral del Inmueble el inmueble este aparece como

rústico, se deberá presentar un Certificado de Parámetros Urbanísticos y

Edificatorios o Certificado de Zonificación emitidos por la Municipalidad,

en el que conste zonificación urbana del inmueble.

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d) Si la descripción actual de inmueble (Municipal o en otros documentos)

difiere de la partida registral, se deberá acompañar certificado de

numeración emitido por la Municipalidad respectiva.

e) Formulario de Regularización- Ley N° 27157 completo y en tres

ejemplares, otorgado por Ingeniero Civil o Arquitecto Verificador

registrado en la SUNARP, que contenga la Declaratoria de Fábrica de la

edificación efectuada, sólo en el caso que también se esté regularizando

edificaciones levantadas en el predio que no se encuentren inscritas, o,

modificando la fábrica inscrita.

f) Plano Catastral y Memoria Descriptiva otorgados por la Municipalidad

respectiva, en los que aparezca el área, linderos y medidas perimétricos

correctos, los que deben coincidir con los que se han determinado en el

Certificado de Búsqueda Catastral de Registros Públicos. En caso que la

Municipalidad respectiva carezca de Planos Catastrales, se presentarán

planos de ubicación y localización visados por la Municipalidad

respectiva.

REQUISITOS DEL ESCRITO DE SOLICITUD

a) En el escrito se indicará en forma precisa cual es la discrepancia entre el

área, medidas o linderos del predio, con la que aparece registrada,

señalando expresamente los datos registrados y los que se pretende

corregir.

b) La solicitud deberá ser firmada por tres testigos todos mayores de 25

años, con domicilio en Callao, quienes en la solicitud declararán, bajo

juramento, que les consta que el área, linderos o medidas perimétricas

correctas del predio son las que se indican en la solicitud y no existe

superposición o conflicto alguno con derechos de terceros.

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C) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO

JUDICIAL

Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los Artículos 504 y

siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga

superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.

Si, durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los incisos

B) y C) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podrá

otorgarse la escritura pública a la que se refiere el inciso A), dándose por

concluido el proceso iniciado.

GENERALIDADES

Se tramita el procedimiento judicial tomando como base el 486 inc. 2 del

Código Procesal Civil y los artículos 504 hasta 508 del Código Procesal Civil

toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando

surja oposición de terceros.

En el caso de proceso judicial la competencia serán Jueces Civiles o Juzgados

de Paz Letrados cuando la cuantía de la pretensión es mayor de 20 y hasta 50

URP. Con la excepción de los casos en los que la ley atribuye su conocimiento

a otros órganos jurisdiccionales.

No obstante de las alternativas anteriores si durante el proceso no contencioso

o judicial se produce el mutuo acuerdo entre todos los propietarios la escritura

pública dará por concluido el proceso iniciado.

Es requisito fundamental que el actor acredite la propiedad del predio. Según

Lino Palacios son requisitos en esta pretensión:

a. La existencia de por los menos dos predios y que pertenezcan a

distintos propietarios para determinar la individualidad de la propiedad.

b. Que los predios sean contiguos o colindantes de manera que si se

encuentran separados por una calle o camino u accidente similar la

pretensión queda infundada

c. Que medie confusión de límites entre las heredades contiguas de modo

que no conozca la línea divisoria a raíz de no haberse fijado nunca o de

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haber desaparecido los signos mediante los cuales se exteriorizaba

como mojones, cercos o piedras.

PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL

Artículo 486.- Procedencia

Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos contenciosos:

1. Retracto;

2. Título supletorio, prescripción adquisitiva y rectificación de áreas o

linderos;

3. Responsabilidad civil de los Jueces;

4. Expropiación;

5. Tercería;

6. Impugnación de acto o resolución administrativa;

7. La pretensión cuyo petitorio tenga una estimación patrimonial mayor de

cien y hasta mil Unidades de Referencia Procesal;

8. Los que no tienen una vía procedimental propia, son inapreciables en

dinero o hay duda sobre su monto o, por la naturaleza de la pretensión,

el Juez considere atendible su empleo; y,

9. Los demás que la ley señale.

Se tramita como proceso abreviada toda rectificación que suponga

superposición de áreas o linderos o cuando surja oposición de terceros.

TÍTULO SUPLETORIO, PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y RECTIFICACIÓN O

DELIMITACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS ART. 504 HASTA 508 DEL

CÓDIGO PROCESAL CIVIL

1) Tramitación del proceso

Artículo 504.- Tramitación

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Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:

1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su

derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus

respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de

propiedad correspondiente;

2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripción; y

3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos, o

para que se limiten éstos mediante deslinde.

Este proceso sólo se impulsará a pedido de parte.

Artículo 505.- Requisitos especiales

Además de lo dispuesto en los Artículos 424 y 425, la demanda debe cumplir

con los siguientes requisitos adicionales:

1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la

de sus causantes; la fecha y forma de adquisición; la persona que, de

ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando

corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u

ocupantes de los bienes colindantes.

2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de

inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como

descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o

arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o

administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien; y, cuando

sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que

figura como propietaria o poseedora del bien.

El Juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los

comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.

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3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se

acompañará, además, copia literal de los asientos respectivos de los

últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si

se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que

acredite que los bienes no se encuentran inscritos.

4. Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de

no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años,

sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.

5. Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección

judicial del predio.

EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIÓN DE DESLINDE

Artículo 506.- Emplazamiento

Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y,

en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez

dispondrá que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo

de tres días, en la forma prevista en los Artículos 167 y 168.

En los casos del Artículo 435 y siempre que se trate de predios rústicos, se

efectuará asimismo notificación por radiodifusión por cinco días consecutivos

como dispone el Artículo 169.

El emplazamiento aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o

demandados y en su caso, de los colindantes, un extracto de la demanda se

publicará por tres veces con intervalo de tres días mediante edictos.

INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

Artículo 507.- Intervención del Ministerio Público

En los casos previstos en el segundo párrafo del Artículo 506, o cuando el

emplazado haya sido declarado en rebeldía, se solicitará dictamen del

Ministerio Público antes de pronunciar sentencia. El dictamen será expedido

dentro de diez días, bajo responsabilidad.

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Cuando la demanda se dirija contra personas indeterminadas o inciertas o con

domicilio ignorados, cuando se trate de predios rústicos, o cuando el

emplazado haya sido declarado en rebeldía, se solicitara dictamen del

Ministerio Publico antes de pronunciar sentencia.

El dictamen del Ministerio Publico debe ser fundamentado y se emitirá despues

de actuados los medios probatorios y antes de que expida sentencia.

IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN

Es improcedente la reconvención en el proceso de rectificación o delimitación

de áreas o linderos.

EFECTOS DE LA SENTENCIA

La sentencia que se expida en el caso de ampararse la pretensión dispondrá la

rectificación del área o lindero en cuestión o su delimitación, lo que se

materializa en ejecución de sentencia.

Lino Palacio menciona que dictada la sentencia de deslinde corresponde

practicar el amojonamiento, colocación de señales indicativas de los limites que

separan a las propiedades contiguas cuya remoción es susceptible de

fundamentar un interdicto o pretensión posesoria.

CONSULTA DE LA SENTENCIA

Artículo 508.- Consulta

Cuando el dictamen del Ministerio Público, en el caso del Artículo 507, fuera

contrario a la pretensión demandada y la sentencia que ampara la demanda no

fuese apelada, se elevará en consulta a la Corte Superior.

Cuando el dictamen del Ministerio Publico fuere contrario a la pretensión

demandada y la sentencia que ampara la demanda no fuese apelada elevara

en Consulta a la Sala Superior.

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REQUISITOS

Además de cumplir con las exigencias de toda demanda, en el proceso deben

cumplir con los siguientes:

1. Indicar el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causales, la

fecha y forma de adquisición, los nombres y el lugar de notificación de

los propietarios sus ocupantes de los bienes colindantes.

2. Describir el bien inmueble con la mayor exactitud posible, acompañando

los planos de ubicación y perimétricos, así como a descripción de las

edificaciones existentes, suscritas por ingeniero o arquitecto, visados por

la autoridad municipal o administrativa.

3. Certificación Municipal de la persona que figura como poseedora del

bien.

4. Certificación Registral que acredite que el bien inmueble no se

encuentra inscrito.

5. Se ofrecerán necesariamente como prueba la declaración testimonial de

no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años,

sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.

D.- RECTIFICACIÓN POR ERROR EN EL CÁLCULO DEL ÁREA

Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y

memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente,

prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de

la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área,

siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas

perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna.”

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4. ANALISIS CRÍTICO

A nuestra opinión este problema obstaculiza muchas veces el tráfico de

transferencia de inmuebles, pues la rectificación de áreas y linderos en sede

notarial supone un procedimiento que es solicitado por el afectado cuya

finalidad es la declaración y reconocimiento de derecho osea tenga

concordancia entre lo real y lo inscrito.

Es necesario difundir que los Notarios son competentes para tramitar dichos

procesos para que la carga procesal disminuya por Sala, Juzgado y Secretaría

en el Poder Judicial y los Magistrados tengan más tiempo para sentenciar

procesos contenciosos, que por lo general son casos trágicos (Manuel Atienza

clasifica los casos a los cuales podemos llamarles problemas en: casos fáciles,

casos difíciles y casos trágicos), en los cuales no cabe encontrar una solución

que no sacrifique algún elemento esencial de un valor considerado como

fundamental desde el punto de vista jurídico y/o moral.

Este trámite comprende por parte del notario un juicio o estimación, que le

realiza, después de hacer las verificaciones correspondientes con el objeto de

comprobar la notoriedad del hecho que vendrían a ser las dimensiones del área

y procederá a ser tramitado como asunto no contencioso en sede notarial

siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la

partida correspondiente para no afectar el derecho de terceras personas.

Se toma en cuenta que finalidad de la Rectificación de Área es adecuar la

realidad física del predio con la descripción inscrita, esto es, adecuar las

verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato en el Registro y tal

adecuación no implica aumentar o disminuir la extensión de una área, sino

adecuar las verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato en el

Registro.

Si se parte de la idea que el predio fue y es igual, y tan sólo hubo una

incorrecta medición, se podrá apreciar que su naturaleza es de por sí no

21


contenciosa, ya que no hay ningún conflicto que resolver, sino eliminar una

incertidumbre.

5. DERECHO COMPARADO

5.1.- MEXICO

La figura del “Apeo Y Deslinde” en la legislación Mexicana está regulada en

el Código de Procedimientos Civiles en el capítulo VI del título Decimo Quinto

de la jurisdicción voluntaria.

Se da cuando en algunas ocasiones se presentan obstáculos que impiden la

inscripción del acto consignado por qué no coinciden las medidas y

colindancias del terreno inscrito que se cita como antecedente, mismo predio

que ha sido objeto de compraventa y el nuevo adquirente pretende inscribir en

estos casos es necesario llevar el apeo y deslinde. El código de procedimientos

civiles en su artículo 932 menciona que el apeo y deslinde tiene lugar siempre

no se hayan fijado limites para separar un predio de otro, o que habiéndose

fijado hay motivos fundados para creer que no son exactos y el juez mandara

que se fijen las señales en los puntos deslindados, quedaran como límites

legales. Se compone en tres momentos: 1.- El Apeo: el reconocimiento e

identificación del terreno de acuerdo con los documentos, testimonios y

peritajes. 2.- El Deslinde: acto donde se procede al a medición para determinar

las dimensiones exactas y límites con relación a otros predios, y es el acto por

el cual el juez entrega al promovente la posesión 3.- El Amojonamiento: se

refiere a fijar las señales de los limites de predio deslindado. Se realiza por

“jurisdicción voluntaria”, pero si no se llega a un acuerdo entre las partes el

juez suspende la diligencia y no realiza ninguna aclaración respetando en ella a

quien disfrute y respetando sus derechos. El objeto es precisar su extensión y

de acreditar un derecho que se reconoce existente.

El procedimiento de peo y deslinde (México) sin controversia y con

controversia, ambos se tramitan en vida judicial pero la primera en

procedimiento de jurisdicción voluntaria lo que en nuestro país sería un

proceso judicial no contencioso, sin litis y el segundo como proceso judicial

contencioso en vía procedimental abreviada. Una vez que se cumpla con el

22


procedimiento y el juez dicte su sentencia esta misma se va tener que

protocolizar ante un notario público y a su vez inscribir en el registro público

correspondiente para que queden acreditadas las medidas de la propiedad.

5.2.- ESPAÑA

En la actualidad el deslinde está regulado por el Código Civil (artículos 384 al

387, ambos inclusive) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (Título XXV. Del

deslinde y del amojonamiento y Título XXVI . De los apeos y prorrateos de

foros); además de por otras leyes específicas que regulan de una forma más

detallada los deslindes en materias muy concretas, como costas, vías

pecuarias, aguas, etc.

El Código Civil promulgado en 1889, contiene la doctrina legal vigente del

derecho común.Los artículo 384 al 387, inclusive, hablan del Deslinde y

Amojonamiento.

Según el artículo 384 del Código Civil: “Todo propietario tiene derecho a

deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.

La misma facultad corresponde a los que tengan derechos reales”

Se establece que el deslinde es una facultad inseparable de la propiedad y de

los derechos reales afines, quienes podrán hacerla efectiva a través de: la

jurisdicción voluntaria o mediante el juicio ordinario que corresponda por su

cuantía, pudiendo conjugarse con la acción reivindicatoria. El deslinde es un

acto de la jurisdicción voluntaria, siendo los actos de la jurisdicción voluntaria

aquellos en que sea necesaria o se solicite la intervención

del Juez sin promoverse cuestión alguna entre partes. Comprende los artículos

2061 a 2070 inclusive y en ellos se establecen las normas del procedimiento

judicial

Se pueden distinguir varios tipos de deslindes atendiendo a diferentes

clasificaciones:

Diferenciando si es entre particulares o si es entre un particular y la

Administración del Estado: Cuando se trata de un deslinde practicado entre dos

fundos que pertenecen a particulares, hablamos de deslinde particular. En

cambio si el deslinde se realiza entre una parcela de un propietario privado y

otra perteneciente al Estado, hablaremos de deslinde oficial o

23


administrativo. Los deslindes oficiales son muy importantes, ya que separan

el dominio público de una propiedad privada.

La Administración del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la

situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio

público, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere

necesarios realizar, de oficio la práctica del

correspondiente deslinde con independencia de esta obligación de actuación

de oficio, cualquier interesado podrá requerir a la Administración para que

realice el deslinde correspondiente. Si en el deslinde se alcanza el acuerdo

entre los propietarios, es un deslinde amistoso o contractual. Se efectúa

entre propietarios. No lo regula la ley, y se produce el deslinde de las fincas por

mutuo acuerdo entre todos los interesados.

Por el contrario, si hay que recurrir a la justicia ordinaria, para que sea la ley

quien dictamine el resultado final del deslinde, estaríamos ante un deslinde

judicial.

Dentro de los deslindes judiciales podríamos clasificarlos, a su vez,en dos

tipos:

La jurisdicción voluntaria: Los regula la Ley de Enjuiciamiento Civil. Hay

inexistencia de partes contrapuestas; no mediando oposición de ningún

interesado, todos los cuales han de ser citados. En estos actos o

procedimientos es necesario o se solicita la intervención del juez; se pretende

con ello prever y evitar un futuro conflicto de intereses.

El juez realiza el señalamiento de los límites conforme a la voluntad unánime

de todos los interesados. Los pasos a seguir para practicar el deslinde son los

siguientes:

1. Solicitud de deslinde (de todo el perímetro o de una parte; nombre y

residencia de las personas que deben ser citadas)

2. Acto de deslinde y amojonamiento (el juez señala día y hora)

3. Acta (Anotación de las circunstancias que den a conocer la línea

divisoria, los mojones colocados o mandados colocar, su dirección y

distancia de uno a otro y las cuestiones importantes que se hayan

suscitado y su resolución). Firma de los concurrente

4. Protocolarización: Se lleva el acta a notaria. El deslinde practicado por

acto de jurisdicción voluntaria obliga a quienes intervinieron.

24


El juicio contencioso, más conocido con el nombre general de deslinde

judicial En este caso, los propietarios no llegan a un acuerdo y recurren a la ley.

También los regula la

Ley de Enjuiciamiento Civil. No existiendo avenencia entre las partes; uno de

los interesados es quien interpone judicialmente la acción de deslinde.

Orden a seguir: Títulos suficientes (documentos). Ante todo, los títulos

prevalecen, posesión, otros medios de prueba y finalmente distribución por

igual del terreno discutido.

El deslinde practicado en este caso concluye con una sentencia que obliga a

los que litigaron.

5.3 GUATEMALA

La legislación guatemalteca considera que la rectificación de área de bien

inmueble urbano puede hacerse vía procedimiento notarial, aunque los

interesados tienen opción a acogerse al trámite notarial o al judicial, según lo

estimen conveniente y, para la recepción de los medios de prueba deben

observarse los requisitos que preceptúa el Código Procesal Civil y Mercantil.

La legislación guatemalteca faculta al notario para tramitar y resolver

determinados asuntos de jurisdicción voluntaria y entre ellos está la

rectificación de área de bien inmueble urbano.

La jurisdicción voluntaria se caracteriza, por no existir conflicto entre las

personas que promueven el asunto ni los involucrados dentro del mismo. Así

encontramos definiciones muy acertadas entre las cuales citamos:

Para Manuel Osorio: “Es la caracterizada por no existir controversia de partes,

ni exigir siquiera su dualidad. La jurisdicción contenciosa es por eso su antítesis

procesal.”

Para Ricardo Alvarado Sandoval y José Antonio Gracias Gonzáles concluyen

en su libro de Procedimientos Notariales dentro de la Jurisdicción Voluntaria

Guatemalteca que: “La jurisdicción voluntaria constituye una serie de

procedimientos, reconocidos y amparados en ley, en los que no hay litis, y que

de manera potestativa al requerimiento del o los promovientes pueden

25


tramitarse en forma judicial o notarial a efecto de dar certeza jurídica en

diversidad de situaciones jurídicas, que corresponden a la acepción del negocio

jurídico en sentido amplio pero que no adquieren la calidad de cosa juzgada.”

Dentro de los asuntos que tramita el notario según el Decreto Ley 125-83. Se

encuentra la Rectificación de Área de Inmueble Urbano.

Asuntos que tramita el notario en los cuales es obligatorio dar audiencia a la

Procuraduría General de la Nación RECTIFICACIÓN DE ÁREA DE INMUEBLE

URBANO

Art. 12 Dto. 125-83

26


6. CONCLUSIONES

1.- Esta figura jurídica procede en dos supuestos, cuando sea necesario

determinar el área, linderos y medidas perimétricas de un terreno, o cuando

existen discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas

y/o linderos, con los que figuren en su correspondiente partida registral.

2.- Existen tres procedimientos por los cuales se puede tramitar la rectificación

del área, linderos y medidas perimétricas:

a) Por mutuo acuerdo, mediante escritura pública que deben suscribir el

propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes

en las que manifiesten la conformidad con el área, medidas perimétricas

y/o según corresponda

b) Procedimiento notarial; se tramita como un asunto no contencioso de

competencia notarial, siguiendo el procedimiento de los artículos 504 y

siguientes del Código Procesal Civil en lo que fuera aplicable, siempre y

cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la

partida.

c) Procedimiento judicial; se tramita como proceso abreviado, toda

rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando

surja oposición de terceros.

3.- Cuando sea necesario determinar el área, linderos y/o medidas perimétricas

de un terreno, o cuando existan discrepancias entre éstas y las que aparecen

en la correspondiente partida registral, es posible recurrir ante el Notario para

solicitar su rectificación, se procede en dos formas:

a) Mediante Escritura Pública suscrita por el propietario del predio y los

propietarios de todos los predios colindantes en la que estos últimos

manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o

linderos, según corresponda.

b) Mediante procedimiento Notarial.

27


4.- Mediante Procedimiento Notarial se podrá tramitar como un asunto no

contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se

refieren los artículos 504° y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea

aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la

registrada en la partida. Cuando el área real es superior a la registrada

procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de

que la mayor área no se superpone a otra registrada.

5.- El Procedimiento Notarial, conlleva a una anotación preventiva y una

publicación en el diario oficial El Peruano, y otro de mayor circulación, donde se

notifique los titulares y colindantes.

6.- El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el área,

linderos y medidas perimétricas. Transcurridos veinticinco días útiles luego de

la última publicación sin que medie oposición, el Notario extiende la Escritura

Pública respectiva y remite partes a los registros públicos para su inscripción.

7.- Con este procedimiento se busca rectificar el área, los linderos y las

medidas perimétricas si hay la necesidad o si existe discrepancia; esto colige

que la finalidad de esta figura es adecuar la realidad física de un terreno o

predio, con la descripción que se hace del mismo en su partida registral, o sea,

adecuar las verdaderas dimensiones físicas a las que figuren en su

correspondiente partida registral.

28


7. BIBLIOGRAFÍA

Elvito A. Rodriguez Dominguez, Derecho Procesal Civil, Sexta Edición, editora

Jurídica Grijley

Alberto Hinostroza Minguez, derecho Procesal Civil, Jurista Editores. Gunther

Gonzales Barrón y José Alejandro Ochoa López, Derecho Notarial, Jurista

Editores.

Gunther Gonzales Barrón y José Alejandro Ochoa López, Derecho Notarial,

Jurista Editores.

Osorio, Manuel, Diccionario de ciencias jurídicas y sociales

Alvarado Sandoval, Ricardo; Gracias Gonzáles, José Antonio, Procedimientos

notariales dentro de la jurisdicción voluntaria

GRIMALT SERVERA, P. El Deslinde entre Particulares. Editorial Aranzadi, 200

AGUÑA MARTÍN, J. Deslindes de fincas. El topógrafo como técnico

indispensable de la determinación de la propiedad. La topografía aplicada a la

problemática inmobiliaria. Topografía Aplicada. XVI Cursos de Verano de

Laredo. Universidad de Cantabria. Ayuntamiento de Laredo. Agosto de 2000

BERNÉ VALERO, J. L., FEMENIA RIBERA, C. y AZNAR BELLVER, J. Catastro

y Valoración Catastral. Editorial Universidad Politécnica de Valencia, ref. 2004-

532, 2004

FEMENIA RIBERA, C. Legislación Territorial y Topografía. Editorial Universidad

Politécnica de Valencia, ref. 2003-70, 2003

29


8. JURISPRUDENCIA

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A

Arequipa, 12 de agosto del 2011.

APELANTE : BUENAVENTURA UGARTE MAMANI

TÍTULO : N° 13081 del 29.03.2011.

RECURSO : N° 014338 DEL 13.06.2011.

REGISTRO: PREDIOS - TACNA

ACTO : RECTIFICACIÓN DE AREA

SUMILLA :

RECTIFICACIÓN DE ÁREA

“No puede requerirse la presentación de planos en la solicitud de inscripción

definitiva de rectificación de áreas, medidas y linderos prevista en la Ley N°

27333, sino solo en el supuesto que se haya variado la solicitud que fue

anotada preventivamente en el registro”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Se solicita la rectificación de área del predio rústico inscrito en la partida

registral N° 5000783 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Tacna.

Con tal finalidad, se adjuntan los siguientes documentos:

a) Solicitud de inscripción contenida en el formato aprobado para tal efecto. b)

Copia simple del DNI del apelante. c) Escritura Pública N° 017 de fecha

25.03.2011. d) Planos y memorias descriptivas suscritas por verificador

Arquitecto Alberto Ferrer Rivera. e) Informe Técnico N°0859-2011.


30


f) Informe Técnico N°992 –2011. g) Informe Técnico N°1145-2011. h) Recurso

de Apelación. i) Copia de partida registral N° 05000783 del Registro de Predios

de Tacna.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública (e) de la Oficina Registral de Arequipa, Ynes Tudela

Piza, observó el título en los siguientes términos:

“(...)

Según el Informe Técnico N°1145-2011 emitido por el Area de Catastro deberá

subsanar las observaciones técnicas siguientes:

EVALUACIÓN TECNICA:

Se ha efectuado la revisión técnica de la documentación remitida

encontrándose lo siguiente:

Aspectos de Carácter Técnico Operativo:

Vista la nueva documentación presentada se ha subsanado parcialmente las

observaciones indicadas en el Informe Técnico N°0992-2011-ZRN°XIII/OC-

ORT-U apreciándose:

De acuerdo al análisis técnico realizado sobre el plano perimétrico remitido,

graficado en base a los datos técnicos y al archivo gráfico digital adjunto, se

aprecia que el predio materia de rectificación presenta las siguientes

características: Área = 194.35 m2, perímetro=59.20 ml, frente = 9.77ml.derecha

=7.66; 7,77 y 4.98, 7.66ml.,Izquierda=20.05 ml, y fondo=8.97ml.

Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos técnicos de área,

medidas perimétricas, forma gráfica, colindancia, ángulo interno y perímetro

consignados en la Memoria descriptiva, Planos de Ubicación y Perimétrico, se

encuentra conforme y guarda relación con lo calculado.


Sin embargo, la memoria descriptiva y planos presentados deben ser con firma

certificada notarialmente, por lo cual se servirá aclarar.

31


Cabe señalar que se está realizando la rectificación respectiva de manera

simultánea sobre el predio colindante del lado derecho, inscrito con la Partida

Electrónica 05012704 del Registro de predios, mediante el Título 2011-13080

(...)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos:

- La ley 27333, Artículo 5°inciso g), señala que se presentará al registro de

predios la escritura pública o el formulario registral acompañando las planos

debidamente certificados, pero la Ley no dice que deben presentarse los

planos y memorias descriptivas debidamente visados o certificados

notarialmente; petición excesiva por parte del responsable del Area de Catastro

y Registrador Público.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida N° 05000783 del Registro de Predios d e la Oficina Registral de

Tacna, se registró el inmueble denominado Pasaje Viacava N° 101 del distrito,

provincia y departamento de Ta cna.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

- ¿Si cabe exigir la presentación de nuevos planos y memorias descriptivas

certificados por notario, cuando se solicita la inscripción definitiva de la

rectificación de área?


VI. ANÁLISIS

1. La inexactitud registral es todo desacuerdo del registro con la realidad, tanto

física como jurídica (obviamente, interesa en este caso la realidad física, pues

el derecho de los titulares registrales no está en entredicho). Las divergencias

32


entre registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General de los

Registros Públicos (RGRP) en dos categorías: los errores registrales

(materiales o de concepto) y las inexactitudes distintas a éstos.

Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender el

asiento de inscripción, ya sea equivocando datos numéricos, de nombres, etc.

(errores materiales); o interpretando deficientemente el contenido y alcances

del título y/o de los actos inscribibles contenidos en él (errores de concepto). El

desacuerdo se establece entre el asiento registral y el título, y su constatación

puede efectuarse de la simple confrontación entre ambos elementos. Estos

errores se rectifican generalmente sobre la base del mismo título que sirvió

para extender el asiento o, en su defecto, mediante nuevo título otorgado por

todos los intervinientes.

Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de éstos,

se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad física o jurídica

extrarregistral, es decir, las inscripciones concuerdan con los títulos

correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han reflejado en

el registro. Esta discordancia se rectifica mediante nuevo título, el cual no

necesariamente requiere ser otorgado por las partes 1. En algunos casos, se

obtendrá la concordancia mediante un procedimiento administrativo, notarial o

judicial que permita que el Registro refleje la realidad física con mayor o total

fidelidad, siendo necesario el procedimiento como un mecanismo protector de

los derechos de terceros, como sucede, para el caso que nos ocupa, con las

rectificaciones de área respecto de predios rústicos reguladas por el Decreto

Supremo N° 032-2008-VIVIENDA.

En rigor, toda vez que nuestro sistema registral es fundamentalmente

declarativo, el Registro siempre será inexacto, ya que los actos y contratos

inscribibles existen antes de acceder a su inscripción.


Mientras que el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de

predios urbanos o situados en zonas urbanas se encuentra regulado en la Ley

33


27333, Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos No

Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones

2.

2. Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el área,

linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias

entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los

que figuren en la partida registral, éstas podrán determinarse o rectificarse de

acuerdo con los siguientes procedimientos:

a) Por mutuo acuerdo Mediante escritura pública suscrita por el

propietario del predio y los propietarios de todos los predios

colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con

el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.

b) Procedimiento notarial Se podrá tramitar como un asunto no

contencioso de competencia notarial , según los procedimientos a que

se refieren los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en

lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea

igual o inferior a la registrada en la partida . Cuando el área real es

superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando

exista una certificación registral de que la mayor área no se

superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de

conformidad con lo establecido en el Reglamento de la ley 27157.

c) Procedimiento judicial Se tramita por el procedimiento judicial

previsto en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil,

toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o

cuando surja oposición de terceros.

A ello debe agregarse que el reglamento de la ley que crea el Sistema

Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, Ley

Nº 28294, incorporó la figura de saneamiento catastral, estableciendo en sus

artículos 60 y siguientes, reglas para la rectificación de áreas, linderos y

medidas perimétricas de predios.

34



Entonces, cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus

medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral,

éstas podrán rectificarse como un asunto no contencioso de competencia

notarial siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la

registrada en la partida.

3. En el caso materia de análisis, se solicita la inscripción definitiva de

rectificación de área del predio urbano inscrito en la Ficha N° 01496 que

continúa en la partida registral N° 0500783 del Registro de Predios de Tacna,

donde consta inscrito el predio denominado Pasaje Viacava N° 101 .

En mérito a los planos y memorias descriptivas que contienen las áreas

constatadas por el verificador que suscribe dichos documentos se han

subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe Técnico

N°0992-2011, apreciándose que de acuerdo al análisis técnico realizado sobre

el plano perimétrico remitido, graficado en base a los datos técnicos y el

archivo gráfico digital adjunto, se aprecia que el predio materia de rectificación,

presenta las siguientes características: área = 194.35m2, perímetro = 59.20ml,

frente = 9.77ml ,derecha = 3 tramos de 7.66; 7.77 ml. y 4.98ml. Izquierda =

20.05ml, y fondo = 8.97ml.

Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos técnicos de área,

medidas perimetrícas, forma gráfica, colindancia, ángulos internos y perímetro

consignados en la memoria descriptiva, planos de ubicación y perimetrico, se

encuentran conformes y guardan relación con lo calculado.

4. Por otro lado, el Registrador ha observado el presente título, indicando que

se ha presentado la memoria descriptiva y planos, habiéndose omitido

certificar la firma por notario.

Correspondiendo a este colegiado determinar si para proceder con la

inscripción definitiva de rectificación de área se requiere que la memoria

descriptiva y los planos cuenten con firma certificada ante notario.

35



El artículo 105° del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios,

sobre la anotación preventiva de solicitudes de la Ley 27333, señala:

“Artículo 105°.-Anotación preventiva de solicitudes de la Ley N°27333,La

anotación preventiva de la solicitud de declaración notarial de propiedad por

prescripción adquisitiva de dominio y del saneamiento de áreas, linderos y

medidas perimétricas a que se refieren los artículos 5° y 13° de la Ley Nº

27333, se extenderá, previo informe del área de catastro, en mérito al oficio del

Notario solicitando la anotación preventiva, acompañado de la copia certificada

de los siguientes documentos: a) Solicitud de declaración de propiedad por

prescripción adquisitiva de dominio o saneamiento de áreas, linderos y

medidas perimétricas; y, b) Planos a que se refiere el literal h) del artículo 5° de

la Ley Nº 27333.

Al calificar la declaración notarial de prescripción adquisitiva el Registrador

exigirá su adecuación a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del

título presentado se advierta que ésta ha sido variada. Cuando la variación

implique la reducción del área anotada se exigirá la presentación de nuevos

planos. No procede la inscripción de la prescripción cuando la variación

implique la incorporación de un área no comprendida en la solicitud inicial,

salvo que el usuario restrinja su rogatoria al área objeto de la anotación

preventiva.

Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se aplica para la inscripción del

saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas en lo que fuera

pertinente.”

De lo que se colige que el Registrador al momento a efectuar la

calificación del título que dará mérito a extender el asiento de rectificación

de área definitiva solo exigirá su adecuación a la solicitud anotada

preventivamente, salvo que del título presentado se advierta que esta ha sido

variada y cuando esta variación implique una reducción del área consignada

se exigirá la presentación de nuevos planos.

36


En el caso submateria se cuenta con la siguiente información teniendo

como base la información obrante en la anotación preventiva y el título

presentado para efectuar la rectificación de área definitiva:


DESCRIPCIÓN

Anotación preventiva Acta de rectificación de área

Area 194.35M2 194.35M2 Denominación Pasaje Viacava N°101 Pasaje

Viacava N° 101 Frente Pasaje Viacava 9.77m.l. Pasaje Viacava 9.77m.l.

Costado derecho Propiedad N° 719 de la Asociación de Comerciantes Royal

Class N°731- 739 de la empresa de productores Virgen del Carmen y con el

N°743 de propiedad de la Sra. TeofilaBabdulia en línea quebrada de tres

tramos de 7.66m.l., 7.77m.l.y4.98m.l.y en un perímetro de59.20m.l. Propiedad

N°719 de la Asociación de Comerciantes Royal Class N°731- 739 de la

empresa de productores Virgen del Carmen y con el N°743 de propiedad de la

Sra. TeofilaBabdulia en línea quebrada de tre s tramos de 7.66m.l.,

7.77m.l.y4.98m.l.y en un perímetro de59.20m.l. Costado izquierdo Propiedad

N°112 de la SraMarleny Chura Quispe, en línea recta de 20.05m.l.. Propiedad

N°112 de la Sra. Marleny Chura Quispe, en línea recta de 20.05m.l.. Fondo

Propiedad ad N°701 de la Asociación de Comerciantes Feria Caplina en línea

recta de 8.97m.l. Propiedad N°701 de la Asociación de Comerciantes Feria

Caplina en línea recta de 8.97m.l. Acto inscrito Anotación preventiva de

Rectificación de Área Anotación Definitiva de Rectificación de Área.

Por lo expuesto, se colige que la exigencia que realiza la registradora

resulta un exceso en la calificación del presente título, por cuanto el acta

que declara la rectificación de área se adecua a los datos consignados

en la anotación preventiva,

Al respecto este colegiado considera que al tratarse de una inscripción

definitiva de rectificación en la cual previamente se ha efectuado una anotación

preventiva de rectificación de área, el registrador deberá adecuarse a la

solicitud de anotación preventiva, por tanto, siendo que el acto rogado con

respecto a la documentación presentada se adecua a lo consignado por la

37


anotación preventiva, resulta procedente la inscripción del título venido en

grado, en consecuencia se revoca la observación vertida por la

Registradora.

5. Esta instancia señala que se han pagado los derechos registrales por la

rectificación de área.


Estando a lo acordado por unanimidad, Con la intervención de la Vocal

Suplente Sonia Florinda Campos Fernandez, autorizada mediante Resolución

Nº 159-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011 y con la intervención del Vocal

Suplente Julio Ernesto Escarza Benitez, autorizada mediante Resolución Nº

158-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011.

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de

Predios de Tacna al título señalado en el encabezamiento, y DISPONER su

inscripción conforme a los fundamentos expresados en el análisis de la

presente resolución.


Regístrese y comuníquese.

PEDRO ÁLAMO HIDALGO

Presidente de la Quinta Sala

del Tribunal Registral

SONIA F. CAMPOS FERNÁNDEZ JULIO ESCARZA

BENITES

38


Vocal (s) de la Quinta Sala Vocal (s) de la Quinta Sala del

Tribunal Registral del Tribunal Registral

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS GRUPO-6