SAVOIR VENDRE

Coordonné par Jean-Michel GUÉRINavec la collaboration de Valérie SAMSEL et Renaud TURC

SAVOIR VENDRESON BIEN IMMOBILIER

Troisième édition

© Groupe Eyrolles, 1998, 2003, 2007© De Particulier à Particulier, 1998, 2003, 2007

ISBN 10 : 2-7081-3773-5ISBN 13 : 978-2-7081-3773-8

© Groupe Eyrolles 15

Le contenude la promesse

de vente

L’identification du bien immobilierLe bien vendu doit être décrit de façon précise dans la promesse. Il n’ya pas de difficulté particulière à cela, mais pour certains renseigne-ments, vous devez vous référer à votre titre de propriété.

L’obligation de superficieLa loi du 18 décembre 1996 sur la protection des acquéreurs de lotsen copropriété oblige désormais le vendeur à indiquer dans tout avant-contrat (offre d’achat, promesse ou compromis de vente) la superficiedu logement qu’il désire céder.

Ce dispositif ne s’applique ni aux terrains à bâtir, ni aux maisons indi-viduelles. De même, la loi exclut expressément les caves, garageset emplacements de stationnement. Enfin, le décret du 23 mai 1997précise que les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2 ne sont pasconcernés.

Savoir vendre son bien immobilier

16 © De Particulier à Particulier

Par ailleurs, pour le calcul de la surface, il faut retenir la superficie desplanchers de locaux clos et couverts, après déduction des surfacesoccupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines,embrasures de portes et de fenêtres. Sont donc exclus, les terrasses etles balcons. Enfin, il ne doit pas être tenu compte de tout ou partie deslocaux inférieurs à 1,80 mètre de haut.

Si la superficie n’est pas indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demanderla nullité de l’acte au plus tard dans un délai d’un mois suivant la signa-ture de l’acte authentique constatant la vente. Toutefois, un tel recoursne sera pas possible si la superficie qui faisait défaut dans l’avant-contratest indiquée dans l’acte définitif de vente.

Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit 5 %, àcelle indiquée dans l’acte, l’acquéreur a la possibilité de demander unediminution du prix proportionnelle à la « moindre mesure », c’est-à-dire au nombre de mètres carrés en moins. Cette action doit êtreintentée dans le délai d’un an suivant la signature de l’acte authentiqueconstatant la vente.

Les cas rencontrés en pratique sont les suivants. Si la superficie indi-quée dans le compromis est supérieure de plus de 5 % à la superficieréelle, plusieurs situations peuvent se présenter :

– les parties ne s’aperçoivent pas de l’erreur, et l’inexactitude estreportée dans l’acte de vente. L’acquéreur peut alors, dans un délaide un an à compter de l’acte de vente, demander une diminutiondu prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants ;

– vendeur ou acquéreur se rend compte de l’erreur avant la signa-ture de l’acte authentique. La surface doit être corrigée dansl’acte de vente. Si l’acquéreur accepte purement et simplementcette surface modifiée, il ne pourra plus ensuite réclamer unediminution du prix puisque la surface indiquée sera exacte. Aussi,il peut également légitimement renégocier une réduction du prixavant l’acte définitif. Si le vendeur refuse, l’acquéreur peut, selonle droit commun des contrats de vente, demander l’annulationdu compromis dans la mesure où le vendeur ne peut lui vendrece qu’il a promis.

Le contenu de la promesse de vente


Enfin, dernière précision, si la superficie est supérieure à celle indiquéedans l’acte, le vendeur ne peut réclamer un supplément de prix.

Le bornage des terrainsDorénavant, le bornage des terrains destinés à la construction d’unimmeuble d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) est obli-gatoire si le terrain est un lot d’un lotissement, s’il est issu d’une divi-sion réalisée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC)ou s’il est issu d’un remembrement réalisé par une association foncièreurbaine. À défaut, l’acquéreur peut demander la nullité de la ventedans le délai de un mois suivant la signature chez le notaire de l’acte devente définitif. Toutefois, l’acquéreur perd tout recours si l’obligationde bornage qui faisait défaut dans l’avant-contrat est indiquée dansl’acte de vente définitif.

Plus généralement et lorsque le terrain ne provient pas des trois hypo-thèses évoquées ci-dessus, le bornage dudit terrain n’est pas obliga-toire. Simplement, l’avant-contrat doit uniquement préciser si ledescriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. Le défaut de cettemention entraîne également la nullité de la vente.

C’est pourquoi, afin de vous permettre en tant que vendeur d’honorervotre obligation auprès de l’acquéreur, il est indispensable désormaisd’insérer dans le compromis de vente une clause relative au bornagedu terrain. Elle peut être rédigée de la manière suivante.

« Si le bien objet de la présente promesse synallagmatique est un ter-rain destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou àusage mixte habitation et professionnel, le vendeur s’oblige à annexeraux présentes le procès-verbal de bornage dès lors que ledit terrain estissu :

– d’un lotissement ; – d’une division réalisée à l’intérieur d’une zone d’aménagement

concerté (ZAC) ; – d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine.



En revanche, lorsque le terrain ne provient pas d’une des trois hypo-thèses énoncées ci-dessus, le vendeur déclare uniquement à l’acquéreursi le descriptif du terrain objet de la présente promesse synallagmatique :

– résulte d’un bornage ;– ne résulte pas d’un bornage. »

Les déclarations du vendeurLe bien ayant été décrit, chaque partie prend un ensemble d’engage-ments qu’elle devra respecter si la vente se réalise. Il s’agit de clausesimportantes, qu’il faut lire attentivement et remplir précisément.

La situation du bien au regard des privilègeset hypothèquesVous vous engagez à vendre un bien libre de toute hypothèque ou pri-vilège. Cela signifie que le notaire vérifiera la situation hypothécaire dubien avant la vente et remboursera vos créanciers garantis par unehypothèque ou un privilège. Signalons que lorsque les créanciers ontété « désintéressés », vous pouvez obtenir « mainlevée » des hypothè-ques et privilèges. Cette mainlevée entraîne quelques frais. Les seuls àvotre charge lorsque la transaction se fait de particulier à particulier.

La sûreté la plus classique est l’hypothèque qui garantit le prêt souscritpour l’acquisition du bien. Il faut signaler que le syndic de copropriétépeut également faire inscrire une hypothèque pour les sommes duespar un copropriétaire qui n’a pas payé ses charges. Le syndicat descopropriétaires, enfin, bénéficie depuis le 1er janvier 1995, d’un privi-lège immobilier spécial garantissant le paiement des charges et des tra-vaux d’amélioration de l’année en cours et des quatre dernières années(article 2374-1° bis du Code civil). Ce privilège lui permet de se fairepayer les sommes dues sur le prix de vente par la procédure d’opposi-tion. Pour les créances de l’année en cours et des deux dernièresannées, il sera même payé avant les autres créanciers, et notamment labanque.



Date et modalités de l’entrée en jouissanceCette clause est très importante. C’est celle où vous indiquez à quelledate vous remettrez les clefs à votre acquéreur, en général celle de lasignature de l’acte authentique. Cependant, plusieurs cas peuvent seprésenter.

Votre logement est déjà libre ou bien vous pouvez partir à toutmoment : indiquez que la date d’entrée en jouissance aura lieu « lejour de la signature de l’acte authentique ».

Vous savez que vous ne pouvez libérer le local avant plusieurs mois :votre acheteur peut accepter ou non ce délai. S’il n’y voit pas d’incon-vénient ou consent d’attendre moyennant une négociation sur le prix,indiquez alors une date précise où vous êtes sûr de pouvoir lui remet-tre les clefs. Si la signature de l’acte authentique a lieu avant cettedate, le notaire séquestrera une partie du prix de vente (c’est unmoyen de protéger l’acquéreur d’un vendeur qui ne voudrait pluspartir !). Le reste du prix ne sera débloqué qu’à la libération du local.Enfin, s’il y a un retard dans la remise des clefs, il sera sanctionné parune astreinte journalière prélevée directement sur le montant des som-mes séquestrées.

Votre logement est libre et votre acquéreur voudrait bien habiter avantla signature de l’acte définitif. Nous déconseillons vivement cet arrange-ment. Imaginez que la transaction n’aboutisse pas (décès, insolvabilitésoudaine, etc.) et que votre acquéreur ne veuille plus partir ou qu’il aitdéjà entrepris des travaux...

Servitudes et urbanismeEn tant que vendeur, vous ne pouvez connaître toutes les servitudesd’urbanisme grevant le bien, celles-ci seront relevées par le certificatd’urbanisme que le notaire demandera avant la signature de l’acteauthentique. En revanche, vous connaissez toutes les servitudes quevous aurez pu consentir à des tiers (servitude de passage, de puisage...)et, bien entendu, vous devrez les indiquer à votre acquéreur.



Dans le cas de vente de lots de copropriété, votre acquéreur doit sepréoccuper du règlement de copropriété, notamment pour connaîtreses droits et obligations futurs ; de ce fait, vous devez lui en permettrela consultation.

TravauxPendant la durée de validité du compromis de vente, la question sepose de savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur est redevable des char-ges de copropriété ou des travaux en cours. Le décret du 26 mai 2004relatif à la copropriété précise à qui incombe la charge financière de cestravaux. La règle qu’il fixe s’applique aux transactions depuis le 1er sep-tembre 2004. Le texte reprend une jurisprudence établie, mais quin’était pas toujours suivie en pratique. Lorsque les travaux sont votés,les sommes sont dues en fonction de la date d’exigibilité, c’est-à-direlorsque la copropriété est en droit d’en réclamer le règlement immédiataux copropriétaires. Ainsi, les charges doivent être acquittées par celuiqui a la qualité de copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Enconséquence, le vendeur est tenu de celles qui sont liquides et exigiblesau moment où la vente est notifiée au syndic. Quant à l’acquéreur, ildoit payer les sommes devenues liquides et exigibles après la vente.

Dès lors incombent au vendeur les appels de fonds réclamés par le syndicavant la notification de la vente au syndic. Le vendeur sera tenu, alorsmême que ces appels de fonds correspondraient à des travaux nonencore engagés et qui ne le seront qu’après la vente.

L’acquéreur est pour sa part tenu de répondre aux appels de fonds quiseront effectués postérieurement à la notification de la vente au syndicet ce, qu’ils correspondent ou non à des travaux décidés avant la vente,à une époque où le vendeur était encore copropriétaire.

Mais rien n’interdit toutefois aux parties d’insérer dans leur compro-mis une clause de répartition différente. Vous pouvez, par exemple,prévoir que les travaux votés par l’assemblée avant la date de signaturedu compromis seront entièrement à la charge du vendeur, qu’ils soientexécutés, en cours d’exécution ou à venir, et prévoir en revanche que



les travaux votés entre le compromis de vente et la vente définitive,seront mis à la charge de l’acquéreur, mais à condition que le vendeurl’ait informé de toute convocation à une assemblée de copropriétaires,par lettre recommandée avec accusé de réception. Faute de se soumet-tre à cette obligation, le vendeur devrait alors supporter seul le coûtdes travaux. Le nouveau décret précise que bien qu’il soit possibled’insérer ce type de clause dans le compromis de vente, le syndic n’apas à en tenir compte. Qu’il y ait ou non convention entre le vendeuret l’acquéreur, le syndic appellera les fonds à celui qui est propriétaireau moment de l’exigibilité des sommes.

Les différents diagnosticsLa loi oblige le vendeur à fournir à l’acquéreur un certain nombre dediagnostics concernant l’état du bien vendu. Il s’agit à chaque foisd’une obligation d’information. Quel que soit le résultat du diagnostic,elle n’oblige pas le vendeur à effectuer les travaux, ni à les supporterfinancièrement.

Il est vivement conseillé de faire établir les diagnostics avant la signa-ture de la promesse, et même dès la mise en vente. L’acquéreur s’enga-gera au vu des diagnostics fournis, et en toute connaissance de cause.Ces diagnostics sont les suivants.

AmianteLargement utilisée pendant de nombreuses années comme isolant aufeu, l’amiante s’est révélée en fait extrêmement cancérigène pour toutesles personnes qui ont été en contact permanent avec ce matériau. Sonutilisation a donc été interdite et une recherche obligatoire a été imposéeaux propriétaires de maison individuelle comme d’appartement. Cetterecherche doit être effectuée par un contrôleur technique agréé ou parun technicien de la construction ayant une assurance professionnelle.

Pour des raisons de santé publique et dans un souci d’accroître l’infor-mation de l’acquéreur sur l’état de l’immeuble au regard de l’amiante,il est désormais obligatoire d’annexer à tout compromis de vente un



état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produitscontenant de l’amiante. Toutefois, cette obligation ne concerne que lesbiens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.En outre, sont visés tous les bâtiments, quel que soit leur usage, aussibien les logements individuels que les immeubles collectifs, sans dis-tinction entre les parties privatives et les parties communes. À défaut derespecter cette formalité, la vente n’est pas remise en cause mais le ven-deur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés constitués parla présence d’amiante.

Lutte contre le saturnisme :recherche de plomb obligatoireAfin de lutter contre le saturnisme (intoxication grave liée à un contactavec le plomb se trouvant dans des peintures anciennes), la loi du9 août 2004 relative à la politique de santé publique a renforcé le dispo-sitif mis en place en créant une nouvelle version du diagnostic plomb :le constat de risque d’exposition au plomb (Crep). Ce Crep remplacel’état des risques d’accessibilité au plomb depuis le 27 avril 2006 avec lapublication de cinq textes en précisant les modalités d’application. Lesarticles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique obligentdésormais le vendeur à annexer ce constat dès la promesse de vente.

Pour quels biens ?Ce diagnostic plomb nouvelle formule concerne tous les biens totale-ment ou partiellement affectés à l’habitation construits avant le 1er jan-vier 1949. Les locaux professionnels ou commerciaux ne sont donc pasconcernés. Le zonage est supprimé, le constat s’applique par consé-quent à l’ensemble du territoire national. En cas de vente portant surdes locaux situés en copropriété, le constat porte exclusivement sur lesparties privatives affectées au logement, y compris les revêtements exté-rieurs (volets, portail, grilles…). L’acquéreur ou le notaire chargé dela vente va vous réclamer un diagnostic relatif au plomb établi par unorganisme habilité à le faire.

Autre nouveauté, en cas de revente d’un bien ayant déjà fait l’objetd’un tel diagnostic, vous n’aurez pas à le refaire, à condition de pouvoir



produire le diagnostic en question, et que celui-ci établisse l’absence derevêtement contenant du plomb, ou la présence de revêtement conte-nant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis pararrêté. Le constat initial sera joint lors de chaque mutation.

En revanche, si le constat révèle la présence de plomb à des concentra-tions supérieures au seuil fixé par arrêté, la loi impose au propriétaired’effectuer des travaux de suppression du risque d’exposition auplomb. Si le logement est habité, il doit en informer les occupants, enparticulier les locataires, ainsi que les personnes amenées à faire destravaux. Toutefois, le vendeur n’est pas tenu pour autant de vendre unbien sans revêtements dégradés. S’il ne fait pas les travaux, il informel’acquéreur, qui achète en connaissance de cause.

En outre, si le bâtiment présente des facteurs de dégradation commeun plancher ou un plafond effondré, ou menaçant de l’être, des moisis-sures ou des taches d’humidité, le diagnostiqueur doit les mentionnerdans le Crep et en transmettre une copie au préfet.

Si vous ne joignez pas le constat de risque d’exposition au plomb aucompromis de vente, vous ne pourrez pas vous exonérer de la garantiedes vices cachés vis-à-vis de votre acquéreur. Autrement dit, si après lavente, votre acquéreur découvre la présence de plomb, il pourra enga-ger votre responsabilité afin de vous demander un dédommagement.

Lutte contre les termitesC’est un fait : la présence de termites et autres insectes xylophages caused’importants ravages dans la structure même de certains immeubles.C’est pourquoi, dans le but de protéger l’acquéreur, le législateur a, par

À SAVOIR

Pour les ventes en cours, si le vendeur a déjà fait établir un état des ris-ques d’accessibilité au plomb en application de l’ancienne réglementa-tion, il pourra l’annexer au compromis de vente, à condition qu’il soit encours de validité au moment de la vente, c’est-à-dire qu’il ait été établidepuis moins d’un an.



le biais de l’article 8 de la loi du 8 juin 1999, généralisé sur tout le terri-toire national une obligation d’information qui existait déjà dans lesrégions particulièrement touchées par le phénomène.

La réglementation s’applique à tous les immeubles bâtis quelle quesoit leur destination et situés dans des zones contaminées. Sont icivisés aussi bien les maisons individuelles que les immeubles collectifs.En revanche, les terrains à bâtir sont exclus du dispositif.

En réalité, seuls les vendeurs qui cèdent leur bien situé dans une zonecontaminée déterminée par arrêté préfectoral sont soumis à cette obli-gation d’information. Autrement dit, renseignez-vous auprès des ser-vices de la préfecture pour savoir si vous êtes ou non dans une zonecontaminée. Si tel n’est pas le cas, vous n’êtes pas concerné par cetteobligation de recherche.

C’est au moment de l’acte de vente définitif que vous devez fournir unétat parasitaire datant de moins de trois mois.

Il n’y a a priori aucune sanction particulière pour les vendeurs qui neremettent pas, au moment de la signature chez le notaire, un état para-sitaire. Simplement, si vous ne fournissez pas ce document, vous nepouvez insérer valablement une clause de non-garantie des vices cachés.Ce qui veut dire que si votre acquéreur découvre, postérieurement à lavente, la présence de termites dans le logement, il pourra se retournercontre vous et vous demander un dédommagement. En outre, la loi neprévoit rien si le diagnostic réalisé par le vendeur révèle effectivement laprésence de termites : aux parties de s’entendre sur la prise en chargedes travaux nécessaires à leur éradication. Car sachez qu’en aucunemanière la présence de termites ne peut remettre en cause la vente.

C’est pourquoi il est indispensable désormais d’insérer dans le com-promis de vente une clause relative à la présence ou non de termites.

À SAVOIR

Toute la ville de Paris est concernée depuis qu’elle a été classée enzone de contamination par arrêté préfectoral du 21 mars 2003, entréen application depuis le 1er août 2003.



Elle peut être rédigée de la manière suivante :– « Le vendeur déclare qu’à ce jour l’immeuble objet de la vente n’est

pas situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être par lestermites à brève échéance et qu’il n’a pas connaissance de la pré-sence de tels insectes dans l’immeuble ».

Ou bien :– « Le vendeur déclare qu’à ce jour l’immeuble objet de la vente est

situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être par les ter-mites. Le vendeur s’engage alors à fournir à l’acquéreur un étatparasitaire datant de moins de trois mois à la date de signature del’acte définitif. Dans le cas où l’état parasitaire révèle la présence determites, le vendeur s’engage à prendre en charge les travaux néces-saires à leur éradication ».

Un état des risques naturels, technologiqueset sismiquesDepuis le printemps 2006 (le 1er juin 2006 précisément pour la plupartdes communes), le vendeur doit joindre au compromis de vente un étatdes risques naturels et technologiques, datant de moins de six mois, si lebien vendu est situé dans une zone couverte par un plan de préventiondes risques technologiques ou par un plan de prévention des risquesnaturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, mouvement de terrain…)ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’État.

Qui est concerné ?Vous êtes concerné par cette obligation si votre bien se trouve dansune commune ou une zone de la commune située dans un périmètre

À SAVOIR

L’ordonnance du 8 juin 2005 (JO du 9 juin 2005) précise que lorsque lavente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, seulesles parties privatives sont concernées.



d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risquestechnologiques ou un plan de prévention des risques naturels prévisi-bles, prescrit ou approuvé (PPR), ou dans des zones de sismicité.

Comment s’y prendre ?D’un point de vue pratique, vous devez tout d’abord vous renseignerà la mairie, à la sous-préfecture ou préfecture du département où estsitué le bien mis en vente, pour savoir si vous êtes concerné. Si c’est lecas, un dossier communal est mis à votre disposition afin que vouspuissiez le consulter et surtout établir, à partir des informations conte-nues dans ce dossier, l’état des risques.

C’est au vendeur de fournir cet état des risques conformément à unmodèle défini par arrêté ministériel. L’état doit être établi moins desix mois avant la date du compromis et de l’acte de vente.

Pour cela, le vendeur doit demander à consulter le dossier détenu enmairie, en préfecture ou en sous-préfecture, et remplir à l’aide desinformations qu’il contient un formulaire qu’il peut d’ores et déjà télé-charger en ligne sur le site : http://www.prim.net/. Il y précise le typede zone (type de PPR prescrit ou approuvé, zone à risque sismique)dans laquelle est situé son bien, ainsi que les risques encourus.

Le vendeur doit également demander un document cartographiquedélimitant le périmètre du PPR et y indiquer où se trouve son bien.

Si l’immeuble bâti a subi un sinistre Enfin, le vendeur est également tenu d’informer l’acquéreur par écritde tout sinistre dû à une catastrophe technologique ou naturelle ayanttouché l’immeuble et donné lieu au versement d’une indemnité d’assu-

À SAVOIR

Les préfectures mettent progressivement en place une information enligne afin de faciliter les démarches du vendeur.



rance, depuis qu’il en est propriétaire, ainsi que de tous ceux survenuspendant la période durant laquelle il a été propriétaire ou dont il a étélui-même informé, et ce par écrit, dès le compromis. L’acte de ventedéfinitif devra également en faire mention. Le vendeur précise la naturedu sinistre, ainsi que la date et la référence de l’arrêté de catastrophenaturelle ou technologique qui en sont la cause. Cette déclaration nefait l’objet d’aucun imprimé particulier.

Attention toutefois, si votre bien est concerné, le décret du 8 juin 2005prévoit qu’en l’absence de ces documents lors de la signature de l’actede vente, l’acquéreur pourrait demander soit la résolution du contrat,soit une diminution du prix.

Diagnostic de performance énergétiqueL’article 41 de la loi de simplification du droit du 9 décembre 2004(JO du 10 décembre 2004) prévoit l’obligation d’établir un diagnosticde performance énergétique. Celui-ci doit être communiqué par levendeur aux candidats à l’acquisition d’un bâtiment. Il est annexé aucompromis de vente à compter du 1er novembre 2006. Lorsque lebien vendu est un lot de copropriété, le document porte exclusive-ment sur les parties privatives. Il comprend la quantité d’énergie effec-tivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée dubâtiment ou d’une partie du bâtiment, ainsi qu’une classification enfonction de valeurs de référence, afin de permettre l’évaluation de saperformance énergétique. Il doit avoir été établi depuis moins dedix ans. L’ordonnance du 8 juin 2005 précise que ce document n’aqu’une valeur informative.

De nouveaux diagnostics en prévisionGaz

Une loi du 3 janvier 2003, complétée par la loi portant Engagementnational pour le logement du 13 juillet 2006, prévoit que le vendeurd’un bien immobilier à usage d’habitation devra annexer un diagnostic



de l’installation au gaz établi depuis moins d’un an à l’acte de vente,si le logement comporte bien évidemment une installation intérieureau gaz (naturel ou non) de plus de quinze ans. Ne sont visées queles ventes de logements, aussi bien les maisons individuelles que lesappartements. Toutefois, le diagnostic ne porte que sur les parties pri-vatives.

Un décret viendra fixer les modalités d’application de ce diagnostic, quidevra être produit lors des ventes à compter du 1er novembre 2007.Jusque-là, il n’y a donc pas lieu de l’établir.

Sécurité des installations intérieures électriquesLa loi portant Engagement national pour le logement du 13 juillet 2006prévoit par ailleurs un nouveau diagnostic sur l’état de l’installation inté-rieure électrique. Ce diagnostic ne s’imposera qu’aux installations réali-sées depuis plus de quinze ans. Il permettra à l’acquéreur de savoir sil’installation comporte ou non un risque pour la sécurité. Toutefois, ilfaut attendre les décrets d’application pour que ce nouveau diagnosticsoit mis en place.

Devoir d’information relatif à l’assainissementAu-delà de la fourniture impérative de ces documents, le vendeur n’estpas déchargé de tout devoir d’information à l’égard de son futur ache-teur. Bien au contraire, pèse sur le vendeur une obligation générale derenseignement. Un arrêt (Cour d’appel de Paris du 17 juin 2004)illustre cette question, au sujet de l’assainissement pour une maisonvendue se trouvant dépourvue de raccordement au tout-à-l’égout. Levendeur fait valoir que les acquéreurs étaient en mesure de s’apercevoirque la maison n’était pas raccordée. Néanmoins, la décision est rendueen faveur de l’acquéreur. Il faut donc considérer désormais que le ven-deur — qui a connaissance de l’absence de raccordement de la maisonvendue aux égouts d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales —doit en informer l’acheteur avant la vente. À défaut, il ne peut se pré-valoir de la clause de non-garantie des vices cachés.



Prochainement : un dossier de diagnostictechnique uniqueAfin de simplifier la remise des différents diagnostics immobiliers àl’acquéreur non professionnel, l’ordonnance du 8 juin 2005 (JO du9 juin 2005) modifiée par la loi ENL du 13 juillet 2006 regroupe dansun document unique, le dossier de diagnostic technique, l’ensembledes états que doit fournir le vendeur. L’ordonnance harmonise les dif-férents textes, les modalités d’établissement de ces états et prévoit demodifier les durées de validité de certains d’entre eux.

Les documents suivants devront être regroupés dans un seul dossier : – un constat de risque d’exposition au plomb ;– un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou

produits contenant de l’amiante ;– un état parasitaire relatif aux termites ;– un état de l’installation intérieure de gaz ;– un état des risques naturels et technologiques pour les zones

concernées ;– un diagnostic de performance énergétique ;– un état de l’installation intérieure d’électricité.

Toutefois, ce diagnostic unique ne devrait être effectif que le 1er novem-bre 2007, et à condition que les décrets d’application soient parus d’ici

À SAVOIR

La loi sur l’eau, adoptée en deuxième lecture au sénat le 11 septembre2006, prévoit l’obligation, pour toute promesse de vente d’un immeubled’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées,de fournir un diagnostic des installations d’assainissement non collectifau futur propriétaire (non professionnel), et ce à compter du 31 décem-bre 2009. Ce projet n’a pas encore abouti, mais s’il devenait réalité, unnouveau certificat pourrait être à produire en cas de vente. Il devraitalors préciser si le bien est raccordé au réseau collectif, ou dispose aucontraire d’une installation individuelle respectant les prescriptions tech-niques applicables à ce type d’équipement.



là. Dans cette attente, les différents diagnostics déjà en vigueur conti-nuent à s’appliquer tels quels.

Un décret du 5 septembre 2006 fixe par ailleurs les conditions que doi-vent remplir les personnes établissant les diagnostics, et ce, à compterdu 1er novembre 2007. Ce texte renforce les exigences communes àtous ceux qui réalisent les différents diagnostics afin d’homogénéiser lescritères de compétence et de renforcer les garanties et l’indépendancedes diagnostiqueurs. Ceux-ci devront par ailleurs souscrire une assu-rance pour un montant minimum.

Afin de vous assurer que le diagnostiqueur est en règle par rapport à cesexigences, celui-ci devra vous remettre un document qui en atteste.

Ce que l’acquéreur doit savoir,ce qu’il doit déclarerL’acquéreur fait aussi, de son côté, un ensemble de déclarations, quisont essentiellement des engagements pour l’avenir si la vente se réa-lise. Les déclarations sont assez formelles et peuvent inquiéter unacquéreur et rassurer abusivement un vendeur, ceci notamment en cequi concerne l’état du local, c’est pourquoi nous allons faire le pointsur les responsabilités de chacun.

Carnet d’entretien et diagnostictechnique de l’immeubleDepuis le 1er juin 2001, tout candidat à l’acquisition d’un lot en copro-priété peut à sa demande consulter le carnet d’entretien de l’immeubleconsignant l’historique des travaux effectués. Grâce à cette démarche,l’acquéreur pourra apprécier l’entretien général de l’immeuble ainsique les travaux nécessaires à entreprendre dans un futur proche. Ilva sans dire que cette faculté est utile à l’acquéreur, qui devrait ainsiéviter de s’engager à la légère en exerçant, si besoin est, son droit derétractation.



Par ailleurs, toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuisplus de quinze ans est précédée d’un diagnostic technique constatantl’état apparent de la solidité du clos et du couvert, l’état des conduites etcanalisations collectives ainsi que les équipements communs et de sécu-rité. Si c’est le cas du bien vendu, l’acquéreur doit demander à consulterce document. En tout état de cause, dès lors que ce document a été éta-bli, tout candidat acquéreur peut demander à en prendre connaissance.Ce document ne doit pas être confondu avec le dossier de diagnostictechnique dont l’intitulé est quasi similaire, et qui regroupera prochai-nement l’ensemble des différents diagnostics à fournir par le vendeur.

C’est ainsi que, dans le compromis de vente, l’acquéreur déclare avoirpris connaissance de ces deux documents. Selon une réponse ministé-rielle, l’obligation de communication du carnet incomberait au copro-priétaire vendeur, tenu, en matière du droit commun de la vente, àune obligation d’information.

Les vices cachés, les vices apparentsTrois articles du Code civil définissent les responsabilités d’un vendeurnon constructeur, en matière de vente immobilière ou autre (cela peutdonc aussi servir le jour où vous achetez une marchandise défectueuse).

Article 1641 : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défautscachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel onla destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur nel’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il lesavait connus. » Ainsi, le vendeur ne peut passer sous silence les vices,même non visibles, dont il aurait eu connaissance (exemple : un vicedont on peut retrouver trace dans une assemblée de copropriétaires) ;en revanche, toutes les promesses de vente dégagent les particuliersvendeurs (par opposition aux promoteurs) de la responsabilité desvices qu’ils ignorent.

Article 1642 : « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dontl’acheteur a pu se convaincre lui-même. » L’acquéreur ne peut espérergagner, dans une action qu’il intenterait contre un vendeur, si le vice



est apparent. Soulignons que cette notion de « vice apparent » estassez étendue et qu’elle ne recouvre pas exclusivement ce qui peut sedécouvrir lors d’un examen superficiel, mais tout ce qu’une personne,sans qualification particulière, aurait pu découvrir lors de vérificationsélémentaires.

Article 1643 : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne lesaurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne seraobligé à aucune garantie. »

En d’autres termes, cela signifie que le vendeur peut être tenu respon-sable des vices cachés, mais non des vices apparents que l’acquéreurpouvait déceler lors des visites.

Pour que l’acquéreur puisse faire jouer la garantie des vices cachés, uncertain nombre de conditions doit toutefois être rempli. Ainsi, lagarantie du vendeur suppose l’existence d’un vice, rendant l’immeubleimpropre à son usage et inconnu par l’acheteur au moment de lavente. C’est ainsi que, en matière de vente d’immeuble, le vice estcaractérisé lorsqu’il atteint :

– la structure du bâtiment (vétusté de la toiture d’un immeuble,présence de termites affectant la solidité de la construction, risqued’inondation rendant le sous-sol impropre à sa destination…) ;

– la nature de l’immeuble (cas du terrain non constructible parexemple).

En outre, le vice doit être occulte, c’est-à-dire que l’acquéreur doit enignorer l’existence au moment de la vente. En effet, le vendeur enmatière de vente d’immeuble ancien n’est pas tenu des vices apparentsdont l’acheteur a pu se convaincre lui-même et qu’il a acceptés ensignant le contrat de vente.

Toutefois, il est courant en pratique de dégager la responsabilité duvendeur par l’insertion dans le contrat de vente de clauses exonératoi-res relatives à la garantie des vices cachés. En effet, la pratique notarialeconsidère qu’il est excessif de faire supporter à de simples particuliersdes risques qu’ils ignorent. C’est ainsi qu’en présence de telles clauses



l’acquéreur ne peut, s’il découvre un vice, se retourner contre le ven-deur pour lui demander soit l’octroi de dommages et intérêts, soit larestitution du prix. Sauf s’il vient à démontrer que le vendeur est demauvaise foi, à savoir qu’il connaissait l’existence du vice au momentde la vente. Tel est le cas par exemple :

– d’une personne vendant une maison qu’elle avait fait construireet qu’elle savait ne pas être conforme à des normes techniques ;

– de la connaissance de l’illégalité d’une installation d’assainisse-ment qui fait présumer de la mauvaise foi du vendeur et qui rendinefficace la clause de non-garantie des vices cachés.

Sur le plan pratique, cela signifie qu’aucun acquéreur ne doit témoi-gner une confiance absolue à son vendeur. Un ensemble de précau-tions s’avère donc indispensable dans certains cas.

– Cas d’une copropriété : remettez à votre acquéreur copies desderniers procès-verbaux d’assemblée générale. De plus, il estfortement conseillé à l’acquéreur de téléphoner au syndic pourconnaître les travaux prévisibles sur le bâtiment ainsi que le mon-tant des charges de copropriété.

– Cas d’un local encore meublé lors des visites : L’acquéreur nepeut pas déménager tous les meubles pour vérifier l’état des solset des murs ! C’est pourquoi, si vous sentez qu’il a des doutes,proposez-lui d’établir contractuellement un état des lieux. Profi-tez-en pour dresser la liste des éléments restant lors de la vente(exemple : tringles à rideaux, tablettes de radiateurs, cheminées,glaces murales...).

– Cas d’un local vendu meublé totalement ou en partie : commedans le cas précédent, rédigez un état des lieux et faites en plus uninventaire dont vous conserverez chacun un exemplaire dûmentsigné. Dans le cas d’une vente avec des meubles, il est bon de chif-frer le prix de ces meubles et de distinguer cette somme du mon-tant de la vente. Ceci est intéressant pour le vendeur, s’il a unproblème de plus-value, et pour l’acquéreur : la vente des meublesest dispensée de frais de mutation (donc, moins de frais denotaire). En revanche, il n’obtiendra un prêt que sur la partie« immeuble » et la banque demandera la ventilation.



– Cas d’une construction récente : les garanties qui couvrent cetteconstruction seront automatiquement acquises à l’acquéreur.Nous vous les rappelons brièvement (loi n° 78-12 du 4.01.78) :

– garantie de parfait achèvement : pendant un an à compterde la réception des travaux, le constructeur doit réparer tousles désordres signalés lors de la réception ou pendant cedélai d’un an ;

– garantie de bon fonctionnement : pendant deux ans à compterde la réception des travaux, le constructeur est responsabledu fonctionnement des éléments d’équipement dissociablesde la construction (exemple : canalisations non encastrées) ;

– garantie décennale : pendant dix ans à compter de la récep-tion des travaux, le constructeur est responsable de tous lesdommages compromettant la solidité de la construction et detous les ouvrages non dissociables de celle-ci (canalisationsencastrées). En tant que vendeur, remettez l’attestation del’assurance dommages-ouvrage qui a été souscrite lors dudémarrage des travaux. En effet, cette assurance permetd’être rapidement indemnisé si jamais dans les dix ans qui sui-vent la réception, l’acquéreur subit un dommage de naturedécennale. C’est pourquoi il est fortement conseillé de fairementionner dans le compromis la date de réception du loge-ment car elle détermine le point de départ de ladite garantie.

Les impôts locaux et fonciersL’acquéreur déclare aussi qu’il prendra la suite dans les obligationsqu’avait contractées le vendeur en sa qualité de propriétaire. Cela con-cerne les charges, les servitudes s’il en existait, mais aussi les impôts.

À SAVOIR

Ce n’est pas parce que le vendeur n’a pas souscrit d’assurance dom-mages-ouvrage que la vente ne peut se faire. Simplement, compte tenudu risque que l’acquéreur prend si jamais un désordre venait à se pro-duire, il a intérêt à prendre en compte cet état de fait dans la négocia-tion du prix de vente.



Or, il faut savoir que les impôts locaux et fonciers se payent pourl’année complète par la personne qui occupait les lieux le 1er janvier del’année.

Les conditions suspensives de la venteUne promesse synallagmatique de vente est assortie de conditions sus-pensives. Ce sont des conditions qui, si elles ne se réalisent pas, annu-lent le compromis. Chaque partie redevient libre : le vendeur est déliéde son engagement, l’acquéreur ne perd pas son indemnité d’immobi-lisation (dépôt de garantie). Autant dire que chacune de ces conditionsest importante et qu’il est nécessaire d’y consacrer toute son attention.

Condition suspensive d’urbanismeAucune vente ne se signe tant que le notaire n’a pas obtenu un dossierconcernant l’urbanisme. Celui-ci révèle toutes les servitudes adminis-tratives qui peuvent exister sur votre terrain ou immeuble, s’il est situésur des carrières, près de monuments classés, etc.

Le certificat d’urbanisme indiquera également si l’immeuble est oun’est pas aligné. Si c’est le cas, cela ne représente pas un danger pourl’acquéreur, sauf s’il souhaite démolir le bâtiment pour ensuite recons-truire. En revanche, en matière de terrain, la révélation d’un aligne-ment doit être prise en considération, car celui-ci peut être rapidementmis en œuvre (se renseigner auprès de la mairie).

EXEMPLE

Au 1er janvier 2006, vous occupiez un appartement à Ris-Orangis.Vous l’avez vendu le 8 février 2006. Vous payez les impôts locauxpour toute l’année 2006.Il est d’usage toutefois de prévoir dans l’acte de vente un prorata dela taxe foncière au temps passé. Il en va différemment pour la taxed’habitation dont le montant dépend de votre situation personnelle(nombre d’enfants, etc.). Il est donc plus naturel qu’elle soit payée parson débiteur légal (le vendeur) pour l’année de la mutation.



Les droits de préemptionLe droit de préemption, c’est la possibilité, pour un tiers au contrat(exemple : la commune, le locataire, etc.), de se substituer dans lebénéfice de la promesse de vente. C’est, en résumé, un droit d’achatprioritaire prévu par un texte de loi et essentiellement réservé aux col-lectivités publiques ou au locataire occupant les lieux.

Le droit de préemption d’une collectivité publiquePour savoir si une collectivité publique risque de préempter, toute per-sonne peut se renseigner à la mairie ou à la Direction départementalede l’équipement.

Trois situations peuvent alors se présenter :– L’immeuble ou le terrain est situé dans une ZAD (Zone d’amé-

nagement différé).– L’immeuble, achevé depuis plus de dix ans ou le terrain, est sou-

mis au DPU (Droit de préemption urbain).– L’immeuble ou le terrain se trouve dans un « espace naturel

sensible ».

Dans ces trois cas, l’exercice d’un droit de préemption est possiblemais non certain. Votre notaire devra adresser une DIA (Déclarationd’intention d’aliéner) à la collectivité titulaire du droit. Les délais deréponse en matière de ZAD et de DPU étant de deux mois, et de troismois en matière d’espace naturel sensible, vous devrez prévoir un délaide réalisation de la vente en conséquence (accordez aussi une quin-zaine de jours au notaire, à compter du dépôt de votre promesse, pourqu’il puisse procéder à ces déclarations).

Le droit de préemption du locataireLe droit ne peut évidemment exister que si un locataire occupe le localvendu.

Trois cas peuvent alors se présenter :– il s’agit de la première vente d’un appartement depuis la division

d’un immeuble par lots (mise en copropriété). Selon l’article 10



de la loi n° 75-1351 du 31.12.1975, le locataire dispose d’undélai de deux mois pour préempter à compter de la date deréception de la lettre du bailleur, l’informant de son intention devendre ;

– il s’agit de la vente en une seule fois de la totalité d’un immeublecomportant plus de dix logements, à un acquéreur refusant deproroger les baux en cours pour une durée de six ans. Vous devezalors notifier la vente à chaque locataire qui dispose d’un délai dequatre mois pour préempter. Notez que dans ce cas la mairie doitégalement être informée des conditions de la vente, pour lui per-mettre le cas échéant de préempter, afin d’assurer le maintiendans les lieux des locataires. Cette disposition est récente et vouspouvez vous y reporter dans nos annexes, à l’article 10-1 de la loidu 31 décembre 1975 ;

– il s’agit de la vente de logements loués conformément à la loi du6 juillet 1989. Le propriétaire ne peut donner congé et vendrelibre qu’à certaines dates (voir article 15-II de la loi du 6.07.89)en respectant certaines formes (voir article 15-II). Dans ce cas,soit le locataire préempte (et reste donc dans les lieux), soit ilrefuse l’achat (ou ne répond pas) et est tenu de partir. Le loca-taire dispose d’un délai de réflexion de deux mois puisqu’il doitfaire connaître sa réponse au propriétaire avant l’expiration desdeux premiers mois du préavis légal de six mois.

Dans les trois cas de préemption, le locataire bénéficie en outre d’undeuxième droit de préemption. En effet, le propriétaire qui décide devendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreurque celui figurant dans l’offre de vente initiale (par hypothèse refusépar le locataire) doit lui notifier une deuxième offre de vente. Le loca-taire a alors la possibilité d’exercer de nouveau son droit de préemp-tion (article L. 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et 10-I de la loi du31 décembre 1975, modifiés par la loi Habitat du 21 juillet 1994).

Dès que le vendeur souhaite vendre, il doit prévenir son locataire (lemari et la femme si c’est un couple). Il essayera de connaître ses inten-tions et ses limites financières. S’il trouve un acquéreur à un prix plus



élevé, son locataire ne préemptera sans doute pas, sinon il risque évi-demment d’user de son droit.

Nous ne parlons bien entendu pas ici des locaux vendus occupés sui-vant la loi de 1948 qui, eux, ne pourront être rendus vacants qu’aprèsquatre ans... et encore ! (articles 4 à 25 de la loi n° 48-1360 du 1er sep-tembre 1948).

La condition suspensive d’obtention du créditC’est la condition suspensive à laquelle les particuliers pensent le plussouvent car selon la loi Scrivener (loi n° 79-596 du 13 juillet 1979),elle est obligatoire dès lors que l’acquéreur a recours à un prêt pourfinancer son achat. Or, à l’heure actuelle, il est rare d’acquérir son loge-ment sans l’aide d’un prêt immobilier. L’acquéreur doit indiquer claire-ment comment va se décomposer son emprunt (caractéristiques desprêts, taux, durée...) afin de pouvoir récupérer l’indemnité d’immobili-sation si jamais l’offre de sa banque ne correspond pas aux caractéristi-ques mentionnées dans le compromis. Mais en tant que vendeur, vousn’avez pas intérêt à ce que la description soit trop précise. Votre ache-teur pourrait en effet se prévaloir du moindre écart entre la propositionde la banque et sa demande pour ne pas acheter. Pour rééquilibrer lesrôles et éviter les conflits, les compromis de vente De Particulier à Par-ticulier sont formulés de telle sorte que l’acquéreur et le vendeurretrouvent une position plus équilibrée. Certes, le futur acquéreur, s’iln’obtient pas ses crédits, pourra toujours se désister sans perdre sondépôt de garantie mais il doit, dès la signature du compromis, s’enga-ger clairement sur le montant des prêts qu’il entend solliciter. De plus,s’il ne peut « passer » qu’avec des prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt àl’accession sociale, PC), il doit l’indiquer. Vous êtes donc tout de suite

CONSEIL

Quand le vendeur souhaite vendre un logement loué, il ne doit pas per-dre de vue que ce droit de préemption et toutes les autres législationsqui protègent le locataire (exemple : pas d’expulsion pendant les moisd’hiver) risquent de retarder le moment où le local sera libéré.



prévenu, vous restez libre d’accepter ou non cet acquéreur. Si celui-cis’est bien renseigné, a correctement fait ses comptes et n’est pas tropjuste (a-t-il aussi pensé aux frais de notaire ?), les risques sont très infi-mes. Précisons enfin que ces modèles de compromis ne sont pas lesseuls à avoir limité les possibilités pour l’acquéreur de se servir de lanon-obtention d’un crédit comme d’un prétexte pour rompre la tran-saction, la majorité des notaires en fait autant.

L’article 17 de la loi Scrivener du 13 juillet 1979 prévoit que la duréede validité de la condition suspensive du crédit ne peut être inférieure àun mois à compter de la signature du compromis. Mais rien n’interditde prévoir un délai plus long. Elle est généralement fixée à quarante-cinq jours. Ainsi, si à l’intérieur de ce délai, votre acquéreur reçoit de sabanque une proposition conforme aux besoins de financement telsqu’ils sont décrits dans l’avant-contrat, la condition est réalisée. Il n’aplus alors qu’à vous prévenir de son acceptation d’acquérir le logement.

CONSEIL

Il est très tentant de commencer ses recherches par la lecture des petitesannonces et de rêver sur toutes les propositions de logement ! Mais il estplus sage d’aller d’abord voir sa banque et le maximum d’organismesfinanciers pour connaître ses capacités d’emprunt. C’est pourquoi, entant que vendeur, questionnez votre acquéreur sur ses démarches. Lesréponses qui vous seront faites témoigneront de sa motivation à acquérirou pas. Vous n’avez pas intérêt à signer un compromis de vente avec unepersonne qui se montrerait trop évasive sur ses possibilités financières.Renseignez-vous auprès de votre banque pour connaître les possibilitésde crédit qui existent. Ainsi, vous contrôlerez mieux les dires de vosacquéreurs potentiels et vous saurez très vite si ces derniers se sont réel-lement informés sur leur capacité d’emprunt.

À SAVOIR : LA VENTE COMPTANT AVEC L’ACHAT COMPTANT

L’acquéreur sait qu’il n’a pas besoin de solliciter de prêt, il déclare doncqu’il renonce au bénéfice de cette condition suspensive. La mention obli-gatoirement manuscrite qu’il doit faire figurer dans le compromis devente est portée dans les modèles de promesse de vente De Particulierà Particulier.



Les autres conditions suspensivesCertaines situations particulières peuvent justifier d’autres conditionssuspensives qu’il est possible de mentionner dans le compromis, à con-dition, bien entendu, que le vendeur les accepte !

Le changement d’usageL’acquéreur souhaite habiter dans une ancienne boutique, ou exercerune profession libérale dans un logement dont l’usage actuel se limiteà l’habitation.

Si le changement d’usage est possible, encore faut-il qu’il soit autorisépar le règlement de copropriété et les services de l’urbanisme. Il estdonc souhaitable d’introduire une condition suspensive que vous pour-rez libeller ainsi :

À SAVOIR : LA VENTE AVEC PAIEMENT À TERME OU LE CRÉDIT

VENDEUR

Parfois, les vendeurs consentent eux-mêmes un crédit à leur acquéreurpour faciliter la vente.C’est une solution envisageable dès lors que la somme prêtée n’est pastrop importante (10 à 20 % du montant de la cession) et que le délaide remboursement est rapide (un ou deux ans, par exemple). Dans cecas, une partie du prix vous sera payée comptant au moment de lasignature de l’acte notarié, le complément que vous prêtez vous seraversé suivant des conditions que vous aurez déterminées. Dès la signa-ture de la promesse de vente, vous devrez introduire dans celle-ci :

– le montant de l’emprunt consenti ;– la durée du remboursement ;– le montant des intérêts que vous souhaitez ;– les échéances de remboursement.

Sachez que le notaire, rédacteur de l’acte authentique, prendra sur lebien vendu une hypothèque (appelée « privilège du vendeur ») au pro-fit du vendeur, afin de garantir le montant de votre créance, les intérêtset les frais annexes.



« Le bénéficiaire déclare qu’il ne réitérera les présentes qu’à la conditionque les biens acquis puissent être destinés à l’usage de : habitation, profes-sionnel, commercial. »

La possibilité de construireCas fréquent lors de l’achat d’un terrain : le bénéficiaire ne souhaitel’acquérir que s’il est autorisé à y réaliser un projet conforme à sesdésirs. Si ce vœu est compréhensible, encore faut-il qu’il soit réaliste !

Exemple de clause suspensive : « Le bénéficiaire déclare qu’il ne réité-rera les présentes qu’à la condition d’obtenir un permis de construirel’autorisant à édifier une construction d’une superficie développée dex mètres carrés. Il s’engage à déposer son permis de construire auprès desservices compétents dans les deux mois à compter de ce jour et à en rappor-ter la preuve à la première demande du promettant. »

La possibilité de modifier des parties communesDans un immeuble en copropriété, un acquéreur peut souhaiter réunirdeux lots contigus (percement de murs ou de planchers porteurs),adjoindre à son appartement des w-c ou débarras situés sur un palier,etc. Dans ce cas, seule l’autorisation de la copropriété sera nécessaire. Lecompromis est donc signé sous la condition suspensive de cet accord.

Exemple de clause suspensive : « Le bénéficiaire déclare qu’il ne réité-rera les présentes qu’à la condition d’obtenir l’autorisation de l’assembléedes copropriétaires pour (citer ici, de façon précise, les transformationsdésirées). Il s’engage à présenter sa demande écrite accompagnée de tousles plans relatifs à ces modifications, au plus tard le … au promettant quiaccomplira toutes les démarches auprès du syndic. »

Les conditions potestatives« J’achète votre bien si je vends le mien. » : il est très tentant pour unacquéreur d’introduire ce genre de condition suspensive dans sa pro-messe de vente. Pourtant une telle condition – appelée « condition



potestative », n’est pas valable car elle ne résulte que de la volonté del’une des parties. Elle est nulle et aucun acquéreur ne peut s’en préva-loir.

Toutefois, la Cour de cassation dans un arrêt du 22 novembre 1995est venue atténuer la portée de ce principe. Dès lors que la conditionprécise que la vente préalable à l’achat ne dépend pas d’une pure etsimple manifestation de volonté de la part de l’acheteur, mais aussi etsurtout de la découverte d’un tiers acceptant d’acheter (prix déter-miné, délai précis pour réaliser la vente...), la Haute Juridiction l’areconnu valable. Toutefois, pour la rédaction de ce genre de condi-tion, nous vous conseillons de vous faire assister du notaire. Cela pouréviter que la clause soit déclarée nulle et qu’elle entraîne la caducité dela vente.

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