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A. Presentación del curso
0document.docx P.0
Objetivos generales:
1.- Analizar la capitalización de rentas como un proyecto de inversión, aplicando una versión modificada del método del Valor Presente Neto o Valor Actual Neto.
2.- Estimar las rentas que es necesario obtener para recuperar inversiones en inmuebles.
Temario
1.-Valor Presente Neto. VPN, VANValor por capitalización = Valor Presente Neto VAN = 0, TIR = TMA
2.-Capitalización de rentas de inmuebles Valuación institucional
Pesos constantes 0 Valuación personal
Pesos constantes 0
Sugerencias didácticas y actividades propuestas 1document.docx P.1
Investigar:
Rentas de inmuebles.Magnitud de incrementos a las rentas y su periodicidad.
Procedimiento para el cálculo del impuesto predial.Gastos de conservación de inmuebles y su periodicidad. Coberturas que ofrecen empresas aseguradoras e importe de las primas correspondientes.Servicios que prestan empresas que administran inmuebles e importe de los mismos Legislación fiscal aplicable al arrendamiento y compraventa de inmuebles.
Tasas activas y pasivas para diferentes montos y plazos
Rentabilidad de inmuebles con base en datos históricosDepreciación y/o apreciación observada en inversiones inmobiliarias. Rentabilidad aparente de inmuebles con base en datos actuales
Expectativas de inversionistas cuando invierten en inmuebles para destinarlos al arrendamiento a terceros
Definiciones
2document.docx P.2
Interés
Cantidad de dinero que se recibe cuando se ahorra dinero.
Cantidad de dinero que se paga cuando se pide dinero prestado
Tasas
El interés se expresa en términos relativos, a través de tasas.
Tasa pasivaInterés que se recibe por dinero ahorrado, expresado en términos relativos. En México la tasa de referencia es la de los Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES) a 28 días
Tasa activaInterés que se paga por dinero prestado, expresado en términos relativos. En México la tasa de referencia es la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) a 28 días.
Tasa Nominal, TN, Tasa de interés, pasiva o activa, anual de referencia.
Tasa efectiva, es la tasa de interés que se recibe o se paga en un lapso. Se obtiene a partir de la Tasa Nominal aplicable e información relativa a la frecuencia con la que se capitaliza el dinero.
Inflación es la tendencia al incremento en el precio de bienes y servicios.3document.docx P.3
Tasa inflacionaria. Mide el incremento de la inflación en un lapso.
En México la inflación se mide a través del Índice Nacional de precios al Consumidor (INPC) que publica el INEGI dos veces al mes, alrededor de los días 22 y 8.
Tasa Real es la tasa de interés que se obtiene o se paga cuando se descuenta el efecto inflacionario.
Pesos corrientes o nominales son pesos que tienen el poder adquisitivo de la fecha en que el ingreso o gasto:sucedió (datos históricos o estadísticos),sucede (datos actuales o presentes) osucederá (datos pronosticados, proyectados o futuros)
Pesos constantes son pesos con el mismo poder adquisitivo, por lo que deben expresarse en pesos de cierta fecha.
Ciclo de vida de los proyectos (de inversión)
Flujo neto de efectivo proyectado
4document.docx P.4
Etapas
1 Preoperativa . Inversión
2 Operativa . Recuperación
3 Retiro . Recuperación
N Horizonte del proyecto, tiempo para recuperar la inversión
VANValor Actual NetoVPN Valor Presente NetoVNA Valor Neto Actual
Flujo neto de efectivo proyectado
5document.docx P.5
VAN = VP(+) – VP(-)
La tasa de interés que hace que el VAN sea igual a cero es la tasa (interna) de rendimiento del proyecto (TIR)
Comentario Criterio de decisión
>0 La inversión se recuperará con una ganancia extra TIR > TMA
F = P + P + P
=0 La inversión se recuperará como se espera TIR=TMA
F = P + P
<0 La inversión no se recuperará como se esperaTIR < TMAPodría haber pérdida
F = P + PF = PF = P - P
INDICES O INDICADORES PARA
6document.docx P.6
VAN
TMA, tasa de rendimiento mínima aceptable
VALUACIÓN DE INMUEBLES
VNR VM VC
VNR VNR
VM VM
VNRVM = ?
VC
VNR = VC VEM = VNR = VC
VC > VNR VNR ≤ VEM ≤ VC
VEM =VC + VNR 2
VC < VNR VEM = VC
Capitalización de rentas en pesos constantes, SHF
Valuación institucionalSe supone que las rentas permanecen uniformes en términos reales.7document.docx P.7
c
cv
v
Flujo de ingresos con horizonte de proyecto igual a la vida útil remanente (VUR)
iRm , tasa de interés real mensual
V C=P=RNM
1−(1+ iR )−VUR
iR
RNM,
Renta neta mensual
n, número de periodos de capitalización P, Vc valor presente del flujo de rentas,
valor por capitalización ó valor de la inversión inicial
iRm tasa de interés real mensualN, horizonte del proyecto
tiempo para recuperar la inversiónVUR Vida útil remanente
Capitalización de rentas en pesos constantes, tasa de incrementos diferente de cero.
Valuación personal
8document.docx P.8
RNA1
IR
F'
P=?
KKKK
Δ
n, N
V C=P=
RNA x FVP x (1+i )n
(1+i )n−(1−D )
P valor presente, valor por capitalización de rentas o valor de la inversiónRNA1 renta neta anual inicialK tiempo que permanecen uniformes las rentas antes de incrementarseΔ tasa con que se incrementan las rentas al final de cada lapso K, en añosN tiempo para recuperar la inversión, horizonte del proyecto, en añosi tasa de interés, aplicable al tiempo K. F’ valor de la inversión P al final del tiempo N, valor de rescate F’= (1-D)xPn N/KFVP Factor para obtener el Valor Presente de un flujo escalonado de Rentas netas (FC)
D Depreciación de la inversión P al final de N: D = (P – F’)/ P
¿Quiénes rentan inmuebles? (arrendadores)
9document.docx P.9
¿Quiénes compran inmuebles para su propio uso?
10document.docx P.10
11document.docx P.11
¿Cuánto produce un inmueble?
12document.docx P.12
13document.docx P.13
14document.docx P.14
¿En cuánto tiempo se recupera la inversión hecha en un inmueble?
¿Cuál es la tasa de rendimiento a seleccionar para aplicar a los flujos de efectivo previstos por la propiedad de un inmueble?
Valuación personal
15document.docx P.15
¿Cómo medir el riesgo involucrado en inversiones inmobiliarias en general?
¿El riesgo debe incluirse en la tasa de interés?
i = i LR x FR FR > 1.00 i LR , tasa de interés libre de riesgo
o ¿debe tomarse en cuenta de otra manera?, por ejemplo en el flujo de efectivo previsto.
RNM * = RNM x F F < 1.00
Rentas
CalidadSolvencia financiera y moral del inquilino o inquilinosGarantías
Duración
Plazo establecido en los contratosCláusula de incrementos periódicos a las rentas
Cantidad
Unidades rentablesMetro cuadrado rentableÍndice de desocupación
Renta actual
Renta de mercadoRentas históricasRentas futuras
16document.docx P.16
Gastos
Impuesto predialAdministración MantenimientoSeguroPTUISR o IETU
17document.docx P.17
Rentas y gastos
0document.docx P.0
Rentaactual
Del inmueble en estudioPasadas y presentes
Incrementos
Rentas de inmuebles similares
Rentas
GastosDel inmueble en estudioPasados y presentes
Gastos de inmuebles similares
Gastos actuale
s
Renta neta actual Proyección de
rentas netas
Proyección de gastos
Proyección de rentas
Rentas netas (saldo de los
flujos de rentas y gastos)
(Supone diferente incremento para
ingresos y gastos)
( Supone mismo incremento para ingresos y gastos )
1document.docx P.1
Gastos y deducciones fiscales
Gastos (Deducciones en formatos institucionales)
Impuesto predial
Gastos de mantenimiento
Gastos de administración
Prima de seguro
PTUAplica si
REA > $300,000Personas Morales:
10% Bg
Personas Físicas: Un mes de sueldo y/o salario de las
personas que tienen derechoo
10% BgsLo que resulte menor
ISR o IETU, el mayor
ISR, Impuesto sobre la rentaIETU, Impuesto Empresarial a Tasa ÚnicaREA, Renta efectiva anual
PTU, Participación de lostrabajadores en las utilidades
Deducciones fiscales
Impuesto predial
Gastos de mantenimiento
Gastos de administración
Prima de seguro
Inversiones en construcciones a través de la depreciación
Depreciación anual:
5% anual del monto original de las
construcciones, actualizada
10% anual del monto original de las construcciones, actualizada, para
inmuebles declarados como monumentos arqueológicos,
artísticos, históricos o patrimoniales
FA, factor de actualización
INPC Junio del ejercicio INPC fecha de adquisición
Si no se conoce el INPC de Junio del ejercicio por el cual se calcula
el impuesto se supone o se toma el último índice
publicado. Para meses posteriores a Junio, queda el INPC de Junio constante en el
numerador
2document.docx P.2
FA=
3document.docx P.3
4document.docx P.4
5document.docx P.5
Seguros de inmuebles.Factor de prima
Sin terremoto 0.0001541Con terremotoZona 1 0.0001897Zona 2 0.0002737Zona 3 0.0006083
El factor de prima se multiplica por la suma asegurada para obtener la cantidad mensual a pagar.
Zona 1 Zona 2
Aguascalientes Baja California Morelos Campeche Baja California Norte NayaritCoahuila Colima OaxacaChihuahua Chiapas PueblaDurango Guanajuato QuerétaroNuevo León Guerrero SinaloaSan Luis Potosí Hidalgo SonoraTamaulipas Jalisco TabascoYucatán México TlaxcalaZacatecas Michoacán Veracruz
Zona 2 Zona 3
Acapulco, zona de la Bahía
Delegaciones DelegacionesÁlvaro Obregón TláhuacAzcapotzalco Benito Juárez Venustiano CarranzaCoyoacán Poniente Coyoacán Oriente XochimilcoCuajimalpa CuauhtémocGustavo A. Madero IztacalcoMagdalena Contreras IztapalapaMiguel Hidalgo Milpa Alta Fuente Seguros Bancomer. Hogar seguro Manual del producto. 6document.docx P.6
Cálculo del ISR
Propietario persona moral
Base gravable única, Bg. Deducciones con comprobantes
Bg= Renta efectiva mensual – deducciones autorizadas PTU = 10% Bg, en su caso
ISR = 30 % (Bg – PTU)
Propietario persona física
Base gravable 1, Bg 1. Deducciones con comprobantes
Bg1= Renta efectiva mensual – deducciones autorizadas
Base gravable 2, Bg 2. Deducciones sin sujetarse a comprobación
Bg2 = REM – (35% REM + Impuesto predial)
Bg2= Renta efectiva mensual – 35% Renta efectiva mensual– Impuesto predial
Se comparan Bg1 y Bg2
Se elige la menor de las 2 y se obtiene la base gravable seleccionada, BgS.
Base para el cálculo del impuesto, Bisr. A la base gravable seleccionada se le resta la PTU, en su caso:
Bisr = Bgs – PTU
Con Bisr se calcula el impuesto utilizando la Tarifa del Artículo 113. Título IV, Capítulo III
ISR = Cuota fija + Impuesto marginal
Base gravable es sinónimo de utilidad fiscal o utilidad antes de impuestos
7document.docx P.7
Impuesto sobre la renta
Tarifa del artículo 113 (aplicable al año 2012)
Tarifa aplicable para el cálculo del pago provisional mensual, que efectúen los contribuyentes a que se refieren los Capítulos II y III del Título IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, siempre que obtengan ingresos exclusivamente de los señalados en los referidos capítulos.
LímiteInferior
Límitesuperior
Cuotafija
Tasa para aplicarse sobre el
excedente del límite inferior
$ $ $ %0.01 496.07 0.00 1.92
496.08 4,210.41 9.52 6.404,210.42 7,399.42 247.23 10.887,399.43 8,601.50 594.24 16.008,601.51 10,298.35 786.55 17.92
10,298.36 20,770.29 1,090.62 21.3620,770.30 32,736.83 3,327.42 23.5232,736.84 En adelante 6,141.95 30.00
Diario Oficial de la Federación
8document.docx P.8
Cálculo del Impuesto Empresarial a Tasa Única (IETU)
IETU = 17.50 % (REM – IPD)
REM, Renta efectiva mensualIPD, Inversión pendiente de deducir
Valor de adquisición del terreno,
Valor de adquisición de las construcciones
Meses transcurridos desde que se adquirieron las construcciones
Total de meses para depreciar 240 (20 años, inmuebles normales)
Depreciación acumulada, %
Valor remanente de las construcciones, %
Valor remanente de las construcciones, $
Inversión pendiente de deducir, (suma del valor remanente de las construcciones y el valor del terreno)
Inversión pendiente de deducir actualizada, IPDASi el terreno se adquirió antes que la construcción, el valor de adquisición del terreno se actualiza con un FA diferente10 años es el plazo para amortizar la IPDA
Deducción anual DA = IPDA/10
Deducción mensual IPD = DA/12Para pagos provisionales mensuales
IETU = 17.50%(REM – IPD)
9document.docx P.9
IX. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS
(VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS)
(Algunos términos en los formatos institucionales pueden no ser los mismos que los utilizados en el curso)
Capitalización de rentas en pesos constantesProcedimiento utilizado anteriormente. Anexo 2Se supone que las rentas permanecen uniformes en términos reales.10document.docx P.10
Flujo de ingresos con horizonte de proyecto finito.
RNA
Ri
F'
PN
Flujo de ingresos con horizonte de proyecto que tiende a infinito, con el mismo valor presente que el anterior.
. . .
P=?
V C=P=RNAt c
t c=iR+DiR¿¿
RNA, renta neta anual iR, tasa de interés real tc, tasa de capitalización F’, valor de la inversión P al n, número de periodos de capitalización final de NP, valor presente del flujo de rentas N, horizonte del proyecto valor por capitalización ó tiempo para recuperar la valor de la inversión inicial inversión
11document.docx P.11
tc
n→∞
RNA
n,= ?