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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA de AraraquaraFORO DE ARARAQUARA5ª VARA CÍVELRua dos Libaneses, 1998- SantanaCEP: 14801-425 - Araraquara - SPTelefone: (16) 3336-1888 - E-mail: [email protected]
0907507-56.2012.8.26.0037 - lauda 1
SENTENÇA
Processo nº: 0907507-56.2012.8.26.0037
Autor: Luiz Guilherme Eusébio Costa Henrique
Rés: MRV Engenharia e Participações S/A e outra
CONCLUSÃO
Em 07 de agosto de 2013, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz da Quinta Vara Cível Dr. Mário Camargo Magano.
Vistos.
Trata-se de ação de nulidade de cláusula contratual
com pedido de repetição do indébito ajuizada por Luiz Guilherme Eusébio Costa Henrique
contra MRV Engenharia e Participações S/A e outra.
Diz o autor, em síntese, que a comissão de
corretagem, não obstante prevista no contrato anexado à inicial, é abusiva, em
descompasso com o sistema protetivo do CDC.
Pede, ao final, a procedência da ação na forma da
pretensão deduzida no fecho da petição inicial.
As rés foram citadas e ofereceram contestação.
A ré MRV suscita, em preliminar, ilegitimidade
passiva. Quanto mérito, argumenta, em longas razões, ser descabida a pretensão do autor.
Pede o acolhimento da preliminar ou, no mérito, a improcedência.
A corré Tedde sustenta, em essência, a legitimidade
da comissão paga pelo autor, decorrente de regular prestação de serviço de corretagem.
Pede a improcedência.
Houve réplica.
É o relatório.
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA de AraraquaraFORO DE ARARAQUARA5ª VARA CÍVELRua dos Libaneses, 1998- SantanaCEP: 14801-425 - Araraquara - SPTelefone: (16) 3336-1888 - E-mail: [email protected]
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Decido.
Já reunidos nos autos elementos suficientes de
convicção, impõe-se o julgamento antecipado da lide.
É de consumo a relação jurídica entre as partes,
presentes os pressupostos dos arts. 2º e 3º do CDC.
As rés tiveram atuação conjunta - em parceria - na
venda do imóvel, de modo que têm inegável legitimidade passiva, havendo solidariedade
entre elas (CDC, art. 7º, parágrafo único).
Rejeitada a matéria preliminar arguida, examina-se o
mérito.
O autor insurge-se contra a comissão de corretagem,
assim prevista na cláusula 6ª do contrato particular de promessa de compra e venda:
“A comissão de intermediação devida pela realização
do presente negócio, bem como outras despesas com assessoria relativas à presente
transação, são devidas por mim (nós), sendo que qualquer outra quantia deverá ser paga
nas condições negociadas entre nós, PROMITENTE COMPRADOR (A) e imobiliária e/ou
corretor, isentando-se a PROMITENTE VENDEDORA de qualquer responsabilidade.”
fls. 14.
A comissão pactuada não tem conteúdo claro e
adequado.
Com efeito, não dispõe sobre o percentual a ser
aplicado, para efeito de cálculo da corretagem, nem indica o valor efetivo a ser suportado
pelo consumidor adquirente de bem imóvel.
Além disso, não faz distinção entre “comissão de
intermediação” e outras “despesas com assessoria relativas à presente transação”.
Daí resulta que a cláusula em questão é abusiva, em
descompasso com o Código de Defesa do Consumidor (arts. 6º, III, 46, e 51, IV) e com a
boa-fé objetiva que deve presidir as relações contratuais (art. 4º, III, do CDC e art. 422 do
CC).
Nelson Rosenvald anota que o princípio da boa-fé
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objetiva compreende “um modelo de conduta social, verdadeiro standard jurídico ou regra
de conduta, caracterizado por uma atuação de acordo com determinados padrões sociais de
lisura, honestidade e correção de modo a não frustrar a legítima confiança da outra parte”.
E mais adiante sublinha que a “boa-fé objetiva é examinada externamente, vale dizer que a
aferição se dirige à correção da conduta do indivíduo, pouco importando a sua convicção.
De fato, o princípio da boa-fé encontra a sua justificação no interesse coletivo de que as
pessoas pautem seu agir pela cooperação e lealdade, incentivando-se o sentimento de
justiça social, com repressão a todas as condutas que importem em desvio aos
sedimentados parâmetros de honestidade e retidão” (Código Civil Comentado, sob a
coordenação do Min. Cezar Peluso, 2ª Ed., p. 411).
Em julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
lição importante do Ministro Ruy Rosado de Aguiar é invocada:
“Mas não é essa boa-fé que aqui mais nos interessa,
mas sim a “boa-fé objetiva”, que se constitui em uma norma jurídica, ou melhor, em um
princípio geral do Direito, segundo o qual todos devem comportar-se de boa-fé nas suas
relações recíprocas. A inter-relação humana deve pautar-se por um padrão ético de
confiança e lealdade, indispensável ao próprio desenvolvimento normal da convivência
social. A expectativa de um comportamento adequado por parte do outro é um componente
indissociável da vida de relação, sem o qual ela mesma seria inviável. Isso significa que as
pessoas devem adotar um comportamento leal em toda fase prévia à constituição de tais
relações (diligência in contrahendo); e que devem também comportar-se lealmente no
desenvolvimento das relações jurídicas já constituídas entre elas. Este dever de comportar-
se segundo a boa-fé se projeta nas duas direções e se estende tanto aos direitos como aos
deveres. Os direitos devem exercitar-se de boa-fé, as obrigações têm de cumprir-se de boa-
fé. O princípio guia a vida das pessoas e serve de parâmetro para avaliação de suas
condutas, tendo em vista o sistema jurídico global” (Apelação nº 492.422-4/5-00, Rel. Des.
Luiz Antonio Costa, 7ª Câmara de Direito Privado).
Sobre o dever de informar, confira-se o escólio de
Cláudia Lima Marques:
“Enquanto tratado como simples dever secundário
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pela doutrina contratual, o dever de indicação e esclarecimento tinha sua origem somente
no princípio jurisprudencial de boa-fé e só atingia determinadas circunstâncias
consideradas pelo Judiciário como relevantes contratualmente. Era um dever de cooperação
entre contratantes, portanto, restrito pelos interesses individuais (e comerciais) de cada um.
No sistema do CDC este dever assume proporções de dever básico, verdadeiro ônus
imposto aos fornecedores, obrigação agora legal, cabendo ao art. 31 do CDC determinar
quais os aspectos relevantes a serem obrigatoriamente informados.” (Contratos no Código
de Defesa do Consumidor, 4ª Edição, p. 647/648).
Assim, declara-se nula a disposição contratual sob
exame, a qual não informa clara e adequadamente o percentual da comissão, a forma de seu
cálculo, não indica o número de inscrição no CRECI do suposto corretor, embute na
comissão despesas outras, sem nexo ou pertinência com a corretagem.
O autor tem direito à repetição, mas na sua forma
simples, e não em dobro, à falta de dolo ou má-fé a ser aqui admitida.
Em caso idêntico, já se decidiu:
“AÇÃO REVISIONAL DE COMPROMISSO DE
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL CUMULADA COM REPETIÇÃO DO INDÉBITO.
Ação proposta por adquirente de imóvel, questionando a obrigação de pagamento da
comissão de corretagem. Alegação de violação ao direito de informação (CDC), para
motivar o pedido de devolução em dobro. Sentença de procedência em parte, afastando a
devolução dobrada, com verba honorária fixada em 15% sobre o valor da condenação. Data
da distribuição da ação: 21/09/2012. Valor da causa: R$ 6.257,42. Valor da condenação:
R$ 2.655,00. Apela a autora sustentando a má-fé da parte contrária e a necessidade de
devolução em dobro, além de pugnar pela majoração dos honorários advocatícios. Apela a
ré sustentando que a corretagem é lícita e que a cobrança tem base contratual.
Descabimento. Recurso da ré. Direcionamento do custo da corretagem para a autora
não está claro no contrato. Apenas é possível subentender de cláusula que trata da
transferência do imóvel. Preceitos subliminares ofendem o direito do consumidor de
ampla informação. Inteligência do art. 6º, III, do CDC. Falta da informação clara
coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Inteligência do art. 51, IV, do CDC.
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Configurada a abusividade da cláusula no que tange à cobrança da corretagem em
desfavor da autora. Recurso da autora. Inaplicável a regra da repetição em dobro.
Cobrança estava lastreada em interpretação de cláusula contratual. Necessidade de
primeiro se declarar a abusividade, para que fosse possível determinar a restituição.
Cobrança não partiu de má-fé ou erro injustificável. Inteligência do parágrafo único
do art. 42 do CDC. Honorários advocatícios. Majoração. Impossibilidade. Sucumbência
parcial da autora. Necessário sopesar o decaimento proporcional da pretensão. Sentença
confirmada. Recursos improvidos.” (TJ/SP, Apelação nº 0050138-72.2012.8.26.0576, 5ª
Câmara de Direito Privado, Rel. James Siano, j. 26 de junho de 2013, sem destaques no
original).
Ante o exposto, julgo parcialmente procedente a
ação, para (1) declarar nula a disposição contratual discutida nos autos e (2) condenar
solidariamente as rés no pagamento de R$2.700,00 ao autor, com correção monetária desde
o desembolso mais juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Fixo os honorários
advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da condenação. As rés responderão por 2/3 e
o autor por 1/3, da verba honorária ora fixada, observada a mesma proporção em relação às
custas e às despesas processuais. A execução da sucumbência carreada ao autor está
condicionada ao disposto no art. 12 da LAJ.
P.R.I.
Araraquara, 23 de setembro de 2013.
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